クエスト不動産ブログ　/　Quest Blog.

■不動産投資の目的

不動産投資の目的は、2つに大別されます。

・物件の値上がりを期待して買うキャピタルゲイン目的

・月々の家賃収入を期待して買うインカムゲイン目的


不動産の投資家が、不動産業者に行くと、どちらが目的なのか、最初に聞かれます。

まず、キャピタルゲイン目的ですが、短期で利益を出せる可能性を秘めているモノや、値上がりしそうな物件をいち早く見つけることが大変です。

さらに、物件自体の建物価値は、時間と共に下がる運命にあります。


そして、不確定な情報（怪しい情報）を元に判断するケースもあるので、難易度はかなり高いです。


実際、不動産投資の中心となるのは、より長期的な視野にたったインカムゲイン目的の投資になります。

家賃収入が目的であれば、物件がある程度値下がりしても、収益があげられる前提で物件を選ぶので、よりリターンが見えやすくなります。
（実際は税金対策としても人気なのです）


不動産投資目的で、銀行から融資を受けるときの金利は、固定の場合、1～2％前後がだいたいの相場です。
（時期や資産背景によって、金利は異なります）

一方の賃貸収益は5％前後のものが多いので、投資の利回りは3％前後ということになります。（売買手数料、管理費・修繕費、税金などを除く）


不動産投資のリスクは、入居者がいなくなることです。

今後人口が減る地方では起こりうることですが、東京ではよほど劣悪な条件ではない限り、家賃を下げるか、設備を新しくするか、仲介会社にコミッションを払うかなどの手立てを打てば、空き家の状態が長く続くことはあまり考えられません。
（賃貸住宅の全国平均空き家率は19％なのに対して東京は14.5％）


むしろ、一番のネックは出口戦略（どのタイミングでどうやって物件を処分するか）になるでしょう。

そこさえ専門家のアドバイスをもらうなり、自分で勉強するなりして、対策を練っておけば、不動産投資は、金融商品による投資に比べても比較的手堅いと言えます。


それに、不動産投資なら、想定していた利ざやが取れない時には、物件を売ってローンを返済してしまえば、深手を負う前に身を引くこともできる場合もあります。

銀行で不動産ローンを組むときは、銀行側の調査による物件の担保価値までしか融資しませんから、物件を売ってその分を返せば、大惨事にならない場合もあるのです。

原資が少ないうちは、中古のワンルームマンションくらいしか買えません。

いきなり一棟マンション成金になるのは難しいですが、資産運用の選択肢のひとつとして検討する価値はあります。



不動産投資は、「2度おいしい」も狙う事が可能です。


不動産投資は手堅い運用方法ですが、同時に税制上のメリットも多くあります。


（1）所得税を減らすことができる

固定資産である上物（建物）の価値は、実勢価格とは関係なく国の定めによって毎年減価償却されて行きます。
（評価額が下がるということ）

つまり、実際には売却していないので、何も損はしていないにもかかわらず、減価償却された分は「損金」として計上でき、確定申告に反映させることができます。

仮に所得が1000万円の人が所有する不動産の評価額が100万円減価償却されたら、1000万から100万を差し引いた900万をその年の所得として申請できます。

課税対象が減るので、当然支払う税金は減ります。


（2）短期間で資産の圧縮ができる

「路線価」という言葉を聞いたことがあると思います。

国税庁が定めた各土地の平米単価のことで、実際の市場価格よりも安く設定されています。

市場価格の約7掛け程度です。


もし1億円で土地を買うと路線価は7000万円。

相続税はこの7掛けされた路線価にかかります。

つまり1億円の現金を土地に変えるだけで、資産を3割圧縮できるのです。

資産家が晩年に土地を買い漁る大きな理由はここです。

もちろんこの行為は合法で、路線価が実勢価格より低く設定されているのは「土地は売りたいと思っても簡単に売れるものではないので、その流動性の低さから多少価値は下がるだろう」という国側の配慮です。
（実際その通りで、土地は買い手がすぐ見つかるわけではないので十分考慮する必要があります）

また、上物の減価償却の話をしたとおり、建物の評価額も年数が経過するにつれ下がっていきます。

相続税は、建物にも当然かかりますが、その際も実勢価格ではなく減価償却後の固定資産評価額に対して課税をしますから、こちらでも資産が圧縮できるのです。



不動産へ資産を組換えたことで、相続税が3分の2になった人もいます。


（3）貸し出すことでさらに資産を圧縮できる

実勢価格と評価額の差額をさらに広げたいのであれば、物件を貸し出してしまうことが一番簡単です。

他人が住んでいる物件は売りたいと思っても入居者の同意が必要な分、流動性が低くなるため、相続税評価額はさらに下がることになるからです。

1億円で物件を買ったとしてそれを貸し出すと、評価額は半分以下になることもあります。

富裕層がマンション経営やアパート経営をよくしているのは、こういった資産圧縮効果もひとつの理由です。


（4）タワーマンション節税

国税庁が「タワーマンション節税」の対抗策を打ち出しました。

そもそもタワーマンション節税が流行った理由は、マンションの各部屋の評価額が、階層や眺望などに関わらず一律であったため、好条件で高値の物件を持っている人ほど税金対策の効果が高かったためです。

上の階の部屋ほど評価額が高くなるように法令が変わりましたが、いまのところ数値を見る限り、依然としてマンションを購入し貸し出すことによる効果が高いことには変わりなさそうです。


このように、不動産投資はフロー（所得）上のメリットだけではなく、ストック（資産）上のメリット（資産圧縮効果）がとても大きいのです。


現役時代に不動産投資とは無縁だった大富豪でも、税金対策を考えるならば、ローンを組んでまで不動産投資をする価値が十分あります。


不動産投資で必ず想定しておくべきことは、よほど高需要の物件以外は（評価額だけではなく）実勢価値がすぐに下がる性質であることです。

ただ、資産の大きい人は何もしなければ最大55 ％の資産がそのまま徴収されるのですから、不動産価値が下がることを織り込んでも、税金対策の効果の方が高くなりやすいわけです。



クエスト不動産経営管理(株)　石光良次