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クエスト不動産ブログ / Quest Blog. [ BLOG WRITTER : 石光良次 ]

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所有しているだけでかかる税金

2019/12/08

一般に不動産を所有していると、毎年、固定資産税と都市計画税がかかります。

ただし都市計画税については、かからない地域もあります。


(1)固定資産税

毎年1月1日に、土地や家屋の他、償却資産などの固定資産を所有している人は、その固定資産の価格をもとに算定された税額を支払わないといけません。

支払先は、その固定資産の所在する市区町村です。3年に1回、地価公示価格に準じて見直しが行われます。

郊外、地方都市の資産家では、年間数百万円単位の固定資産税を納付している人もたくさんいます。

そうなると、土地活用で安定的な収益を上げているか、別の事業を経営して軌道に乗っていないと、とても継続して支払える金額ではありません。


(2)都市計画税

道路や公園、下水道整備などの都市計画事業に充当するための目的税です。

市街化区域内に土地または家屋を所有している人に対して、固定資産税と合わせて納める仕組みになっています。



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取得時にかかる主な税金

2019/12/07

一般に不動産を購入して取得する場合には、不動産取得税や登録免許税、消費税、印紙税などがかかります。

そして、相続によって取得する場合には、相続税や登録免許税などがかかります。

贈与によって取得する場合には、贈与税や不動産取得税、登録免許税がかかってきます。


(1)不動産取得税

不動産の取得に対して、その不動産の所在地の都道府県が、その不動産の取得者に課税する税金です。

この「取得」には、売買の他に、贈与や交換、また建築も含まれます。


(2)登録免許税

新築の建物に対する所有権の保存登記の他にも、種々の登記の際にかかってくる税金です。

不動産の売買によって所有権が移転した際に、その登記を行うと登録免許税がかかり、借り入れを行った場合には抵当権の設定登記について登録免許税がかかります。

さらに、贈与や相続によって所有権が移転した場合にも、その登記について登録免許税がかかります。


(3)消費税

土地の取得に関しては非課税ですが、建物の取得や売買に関する手数料については、取引価額に対して課税されます。

消費税増税により10%になり、さらに税率が上がれば、かなり負担の大きい金額になります。


(4)印紙税

不動産の売買やローンなどの契約を結んだ場合に、その契約文書に記載した金額に応じて課税される税金です。


(5)相続税

不動産を相続によって取得した場合、取得時の価額に応じて課税されます。

2015年の改正法では、基礎控除の引き下げをはじめ、大幅な増税となりました。


(6)贈与税

不動産を贈与によって取得した場合に、贈与を受けた人は取得時の価額または国が決めた路線価に応じて課税されます。

相続税の増税に関連して、贈与税も今後増税に注意する必要があります。



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不動産の税金について

2019/12/06

不動産の取得、保有、売却。

どの段階でも、「税金」は発生します。

堅実な税金対策をするためにも、「そもそも何に課税されているのか?」を正しく把握しておきましょう。


不動産は売っても買っても、持っているだけでも税金がかかります。

親から相続した場合など、意外と税金の基礎を知らずに払い続けているオーナーさんもいます。

不動産の取得から保有、さらに売却においては、主にどのような税金がかかることをおさえておきましょう。

不動産は単価が高額なだけに、「率」で計算する税金の額もおのずと高くなります。

その実際の額が大きな負担となるのです。

そのため、多くの人が購入や売却においても〝二の足〟を踏んでいる感が否めません。



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『大規模修繕論』を献本いただきました

2019/12/05

株式会社アローペイントの染矢正行社長から、『大規模修繕論』を献本いただきました。


大規模修繕について、詳しいことが書かれており、オーナー様や管理会社にも必須アイテムになると思います。

CPM®(IREM公認の不動産経営管理士)の受講をされている時に、知り合いになりました。

以前は、IREMの西日本支部の役員として、染矢社長と一緒に活動をしておりました。

賃貸住宅のセミナーでも非常に人気で、とても面白い内容を話されます。

以前、セミナーで話していただいた内容に、災害時の保険などの使用についても触れられており、大変面白い内容の本でした。

まだ読まれていない方は、Amazonでも購入できるようなので、購入することをオススメします。



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同族会社とオーナー間の売買は「実勢価格」等を用いる

2019/12/04

同族会社とオーナー間の不動産取引では、「贈与」が用いられることは通常ありません。

この場合、「売買」で財産を移して行くことが一般的です。

この売買の際の取引価格も、「時価」で行う必要があります。

ただし、この売買の時の「時価」に「相続税評価額」(建物の場合は「固定資産税評価額」)を用いることは認められていません。

この不動産の売買取引の際の「時価」に「相続税評価額」を使ってしまい、税務署の指摘を受けていることが多いです。

この売買の場合には、「時価」は「実勢価格」等を用いる必要があります。

不動産鑑定士に鑑定を依頼して金額を算定するのが原則ですが、場合によっては相続税評価額を0.8で割り戻したり、固定資産税評価額を0.7で割り戻した金額を用いたりします。

取引価格の算定を間違ってしまい、その後の税務調査で否認されることがないよう、特に不動産の法人化にあたっては、各種取引における財産評価に精通した専門家に依頼するようにしてください。

ただし、この財産評価は会計業務を専門にしている税理士さんは苦手にしているケースが多いです。

間違えて評価した結果として、後日、税務署から否認されるリスクが高くなりますので、法人化にあたっては、資産に関する税金(資産税)に強い税理士に依頼するのがよいでしょう。



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不動産の相続税評価額

2019/12/03

子供などの親族間で財産を移す場合、無償いわゆる「贈与」という取引形態が用いられるケースが多いです。

この「贈与」には「贈与税」がかかるのですが、その贈与税を計算する時に使う財産の「時価」には「相続税評価額」が用いられます。



(不動産の相続税評価額)

土地→ 路線価に基づく評価額に土地の形状などを踏まえて各種補正を加えた評価額
建物→ 固定資産税評価額(建築費のおおよそ4~6割程度)

「贈与」の場合、建物の「時価」が固定資産税評価額となっています。


贈与税は相続税法の中で規定されているので、贈与税には相続税法の評価の考え方が用いられます。

この相続税法における相続財産の評価方法、すなわち「時価」の算定方法は『財産評価基本通達(以下、「財基通」)』に記載されています。

この財基通で、土地の「時価」は路線価に基づく評価に各種補正を加えた価格、建物の時価は「固定資産税評価額」とされているのです。

そのため、相続と贈与の場合には、建物の評価額は「固定資産税評価額」を用いて問題ありません。



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税理士を過剰に信用しすぎない

2019/12/02

資格を持っている税理士でも、間違いを起こします。

税理士のよくある間違いは、「売買」で「相続税評価額」を用いようすることです。

不動産、特に土地の時価には「一物四価(いちぶつよんか)」です。

つまり、同じ土地に4つの時価が存在すると言われます。

土地の取引に対してこの4つ時価(実勢価格・公示価格・相続税評価額・固定資産税評価額)のうち、いずれの時価を使うべきかを間違えてしまったのです。


不動産については、どのような取引形態を取るかによって様々な税金が絡みます。

その際に、採用すべき「時価」も変わるため、間違いがとても起こりやすい分野なのです。

税金の専門家である税理士だから間違えないと思うことは、過剰な期待と言えるのです。

セカンドオピニオンも大切となります。



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同族会社に不動産を売却する際の価格設定の失敗例

2019/12/01

個人の所得税・住民税は、その人の稼ぎが多ければ多いほど、税率がドンドン上がります。

最高税率は、約55.945%まで達する非常に税負担率の重い税金です。


そのため、所得税負担を減らすために、稼ぎが多い人は会社を立ち上げて法人で事業を行うことが多いのは、ご存じの方も多いでしょう。

その場合、会社の稼ぎに「法人税」という税金がかかるのですが、この場合は会社の稼ぎが多くても税率は30%台前半で、ほぼ一律です。
(利益が800万円以下の部分には軽減税率があります)

この個人の税率と法人の税率の税率差分を、法人に事業利益を移すことによって税金が浮くのです。

とはいえ、不動産の賃貸業をやっているいわゆる地主さんが、同族会社に不動産の賃貸事業をさせて、それなりの利益を個人から同族会社に移すには、同族会社に不動産(特に建物)を売却することが必要です。

この同族会社への不動産の売却価格は「時価」で行う必要があるのです。

しかし、「時価」の算定を間違えてしまい、税務署から指摘されているケースが多くあります。


東京の都市再開発計画地の中にある不動産を保有する地主さんでもこのようなことが起こります。

所有している土地に、近い将来に大型物件が建築されることになっていることにします。

今後、時価や賃料収入の大幅な値上がりが予想される場所であったため、そうなる前に同族会社にその当時の「時価」で移そうと考えていたとします。

ここで、あまり資産税に詳しくない顧問税理士が、その不動産の「取引価格」を「相続税評価額」で算定することを提案するという大きな間違いを犯す場合もあるのです。

セカンドオピニオンが事前にその間違いに気づいて指摘しなければ、税務リスクを回避することができなかったでしょう。

未然に防ぐことができなければ、非常に大きな税務リスクを抱えることになるのです。



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税理士も相続対策で間違える

2019/11/30

時価の「算定」を間違え、税務署に指摘されるケースもあるので注意しましょう。


最近、資産家が税務署から課税逃れを指摘され修正を余儀なくされるケースが増えてきています。

これは、その資産家が専門家に一切相談せず勝手に対策を取った結果だけではありません。

それよりも、相談した顧問税理士やコンサルタントなどが、税体系を十分に理解していなかったためです。

つまり、後から税務当局に指弾される結果となってしまった方が多いのです。

そこで、よく税務当局から指摘されている「やってはいけない対策」を確認する必要があるのです。



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やってはいけない税金対策

2019/11/29

税体系を知らない人が行う「税金対策」の危うさを知りましょう。

日本には、非常に多くの税金があり、資産家は特に多くの税金に苦しめられています。


個人で多くの所得がある方は、所得税に苦しめられます。

法人で事業をやっている場合、その方には法人税が重くのしかかってきます。

財産を相続した人は、相続税。

モノを買ったら消費税。

不動産を持ったら固定資産税と都市計画税。

不動産の名義を変えたら登録免許税などなど、日本では何でもかんでも税金がかかるのです。


このような状況の中で、重い税金に苦しめられる多くの資産家が、これまで多くの節税策を試みてきました。

しかし、税金の全体像を知らない人が主導して行うと、ひとつの税金を減らしたつもりでも他の税金で多くかかったりします。

また、別の費用、例えば社会保険料や税理士の顧問料などが高くついたり、対策を取ったあとで制度の穴が防がれて効果が出なくなったりもします。

本当によい結果に結びついているケースは、意外に少ないのが実情なのです。



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賃貸住宅オーナーの税逃れ防止 消費税の控除悪用

2019/11/28

賃貸住宅のオーナーは、税金を取る為に狙われています。

賃貸住宅のオーナーが建設・取得時に支払う消費税をめぐり、政府や与党が制度改正を行う方向で最終調整に入ったことがわかっています。

本来認められていない税の還付が、控除ルールを悪用する形で不適切に行われているとしていると思われています。


本業とはまったく関係ない金などの投資商品の取引を繰り返して売上高を増やし、消費税の還付を受ける手口が広がっているため、オーナーに還付されないように改めるようです。

10月の消費税増税で国民の負担が増える中、抜け道を放置できないと判断した模様。

12月にまとめる2020年度税制改正大綱に盛り込む方針と言われています。


事業者が消費税を納める場合、売り上げにかかった税額から仕入れ分を控除できる「仕入れ税額控除」という制度があります。

しかし、売り上げに相当するマンションやアパートといった居住用の家賃収入が非課税であるため、仕入れに当たる賃貸住宅の建設・取得時の税額を控除できません。
 
そこで、金を中心に投資商品の取引を繰り返して、オーナーは売上高をかさ上げします。

家賃収入を含む総売上高を増やすとともに、総売上高に占める課税対象売上高の割合を高めることで、還付を受けているようです。

このようなスキームは違法ではないが、政府・与党は消費税の適正な納税を逃れるための抜け道となっていると指摘されたようです。

こうしたケースを念頭に、居住用賃貸住宅の建設・取得時の仕入れ税額控除を認めない制度をより厳格に運用するようです。

その結果、オーナーは消費税の還付を受けることができなくなるようです。

節税の歪みは、解消されるように動くようです。



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元から持っている土地での賃貸経営は危険

2019/11/27

元から持っている土地にアパート、マンションを建てることはこのうえもなく危険な選択になる可能性があります。

これは、とりわけ多くの土地を持っている地主の人が賃貸経営を行う場合に陥りがちな大きな落とし穴といえるでしょう。

「なぜだ、もともと持っている土地の上にアパート、マンションを建てるのなら、土地代がかからなくていいじゃないか」と思う人もいるでしょう。

しかし、先に述べたように、確実に入居者を確保できる立地は、今や非常に限られています。

例えば、持っている土地が、駅から20分も歩くような場所だったり、バスでなければたどり着けないような場所にあるのであれば、アパート、マンションを建てても人が入ることはまず期待できないでしょう。

アパマン業者の中には、そのような場所でも平気でアパート・マンション建築を勧めてくる者が少なくありません。

しかし、安易な決断は絶対に禁物です。

建てても空き室だらけで、十分なキャッシュフローを確保できず、ローンの返済が難しくなる。

そんな最悪の未来を避けたいのであれば、絶対に業者の勧めに応じてはいけません。


相続税対策を目的として賃貸経営を行うことには、数々の問題やリスクがあります。

そして、それらを見逃したまま、アパート、マンションを購入・建築しトラブルに巻き込まれている人も少なくありません。


例えば、「弁護士ドットコム」や「Yahoo!知恵袋」といったインターネット上の相談サイトなどには、業者との間に発生した不動産投資を巡るトラブルに関してアドバイスを求める人達の声が数多く寄せられています。

「相続税を減らしたい」という思いだけで、十分な考えもなく安易に収益物件を購入してしまうと、そうした“被害者”たちとまったく同じ轍を踏むことになりかねないのです。



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レントロールにも注意

2019/11/26

中古物件を取り扱う業者の中には、物件から得られる想定賃料を示すときに、一番高い部屋のレントロール(不動産の賃貸借条件を一覧表にしたもの)を基準にその金額を導き出す場合もあります。

例えば、間取りや部屋の広さ等が同じ5部屋のアパートの場合で、A、B、Cを月5万円、残りのD、Eを月4万円で貸しているような場合には、「5万円で貸せますよ」とだけ伝えてくるワケです。

確かに当初は、すべての部屋を月5万円で貸すことができたかもしれません。

しかし、このケースであれば、A、B、Cの部屋に関しては、借りている人が新築時からずっと住み続けていたから家賃が変わっていないのに対して、D、Eの部屋は入れ替わりがありそれに伴って家賃を下げたと推測することができます。

つまり、物件の老朽化が進んだため、D、Eの部屋は家賃を下げなければ入居者を確保できなくなったわけです。

だとすれば、A、B、Cの部屋に関しても、今いる人が出ていった後には、おそらく家賃を下げざるをえなくなるはずです。

このような事情を知らずに「5万円で貸せる」と思い込んで購入してしまったら、その期待を大きく裏切られるような羽目に陥ることになるかもしれないのです。

レントロールにも注意が必要なのです。



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中古になれば、新築時より家賃が下がるのは当然

2019/11/25

不動産賃貸事業は、30年、40年という非常に長いスパンの中で行うビジネスであることにも注意を要します。

はじめは新築だったアパート・マンションも入居者が入った瞬間から“中古”になります。

そのため、今いる入居者が出ていった後は、新築時よりも低い賃料しか得られなくなるのです。

そして、中古物件の賃料は年数が経つにつれ、ドンドン下がっていきます。

この築年数の経過がもたらすリスクについては、金融庁も全国信用組合中央協会あての文書の中で以下のような指摘を行っています。


(ア)築年数の経過とともに空室率は上昇する。
(イ)賃料水準は、築後15年程度を経過した後は低下しやすい。
(ウ)結果として、築後15年程度を経過すると、物件収支(キャッシュフロー)が赤字となる割合は増加する。


不動産投資の専門業者は、こうしたネガティブな事実に関してはあまり積極的に伝えようとしません。

それどころか、中には意図的に買い手の判断を誤らせるような情報を提示する者さえいます。



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家賃保証の約束が不履行となるケースは少なくない

2019/11/24

サブリースは、アパートやマンションをまた貸しして利益を得るビジネスです。

しかし、それが一体なぜ問題になるのでしょうか?

確かに、サブリース物件がトラブルを引き起こしている理由が分かりにくいかもしれません。

ここで大きなポイントとなるのが、「家賃保証」の存在です。

業者との間でサブリース契約が結ばれるときには、合わせて家賃保証の約束も行われるケースが一般的です。

家賃保証とは、サブリース業者がオーナーに対して一定額の家賃の支払いを一定期間保証するというものです。


例えば、前述のAさんと甲社の例でいうと、甲社が「30年間、毎月8万円の賃料をAさんに必ず支払います」などと約束するわけです。

アパート、マンションの賃貸を行ううえで、オーナーにとって最も大きな心配ごとは「入居者を確保できるのかどうか」という空室のリスクです。

10年、20年、30年と毎月、確実に家賃が入ってくるのならその最大の懸念材料が軽減されることになるわけですから、家賃保証はオーナーにとって非常にメリットの大きな制度であるといえます。

保証された家賃の額がローンの返済額以上であれば、少なくとも家賃保証期間中はローンを支払えなくなるような事態を避けられるので、安心してアパートやマンションを購入することができるでしょう。

また、直接、入居者との間で賃貸借契約を結んでいる場合には、滞納が発生するおそれもあります。

しかし、サブリースの場合には、そのリスクも避けられます。

具体的にいうと、この例で、Bさんが家賃を払わなかったとしても、Aさんは毎月、甲社から一定額の家賃を受け取ることができるので、滞納による被害を被ることはありません。

このように、家賃保証がオーナーにとって利益のある仕組みであることは確かですが、それはあくまでも「家賃保証の約束が守られている」ことが大前提となります。

では、もし約束が守られなければ、例えば、毎月10万円の家賃が入るはずだったのに、「8万円しか払えなくなったので、これで勘弁してほしい」などと言われたら――。

通常、オーナーの多くは業者から約束通りに家賃が支払われることを前提に、銀行からローンを借りてアパート、マンションを建てています。

そのため、家賃保証の約束が遂行されなければ、銀行への返済が滞ることにもなりかねません。

実際、家賃保証の約束が不履行となるケースは少なくありません。

この例のように保証していたはずの賃料の減額をサブリース業者が求めてくるケースが近年、相次いで起こっており、新聞やテレビ等を通じて報道されるほどの大きな問題となっているのです。



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サブリースの例

2019/11/23

例えば、ワンルームマンションを所有するAさんがサブリース業者の甲社とサブリース契約を結んだとします。

この場合、甲社との関係では、Aさんが貸主になります。

逆に言えば、甲社はAさんとの関係では、借主になるわけです。

そして、甲社がこのワンルームマンションをBさんに転貸したとします。

この場合、Bさんとの関係では、甲社が貸主になります。

逆に言えば、Bさんは甲社との関係では、借主になるわけです。


仮に甲社がAさんに月8万円の賃料を支払うとすれば、Bさんにそれ以上の賃料で貸し出すことによって、甲社はその差額を収益として得ることができます。

なお、サブリース業者の多くは、物件の管理業務も合わせて引き受けるのが一般的となっています。



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大手業者は物件のほとんどサブリース形式をとる

2019/11/22

大手アパート、マンション業者の多くはサブリース事業を手がけており、手がけている物件のほとんどがサブリースの形となっていることが珍しくありません。

全国賃貸住宅新聞が公表している「全国管理戸数ランキング」では、上位にランクインしている業者の管理戸数とサブリースの戸数が以下のように示されています。


全国管理戸数ランキング 

1位 大東建託
2位 積水ハウス
3位 レオパレス21
4位 大和リビング
5位 スターツグループ
6位 東建コーポレーション
7位 ハウスメイトグループ
8位 ミニテック
9位 ビレッジハウス・マネジメント
10位 旭化成不動産レジデンス


1位の大東建託グループ、3位のレオパレス21、4位の大和リビングは管理している物件の9割以上がサブリースの取り扱いとなっています。

(※積水ハウスグループ、東建コーポレーション、ミニテックのサブリース戸数は不明)



サブリースを巡る法律関係においては、①賃貸不動産のオーナー(貸主)、②サブリース業者(転貸人)、③転借人がその具体的な当事者となります。

①オーナーと②サブリース業者の間では「サブリース原契約(賃貸借契約)」が、②サブリース業者と③転借人との間では「転貸借契約」が結ばれることになります。

このような二重の賃貸借契約関係のもとで、①オーナーと②サブリース業者の間では①オーナーが、②サブリース業者と③転借人の間では②サブリース業者が貸主としての地位につくことになります。



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サブリースとは

2019/11/21

サブリース(sublease)とは、簡単にいえば「転貸」のことです。

つまりは「また貸し」です。

民法では、無断転貸が禁じられており、貸主の承諾を得ずに借主が転貸した場合は、賃貸借契約の解除が可能になります。

ただし、貸主が承諾すれば、第三者への転貸が可能となります。

サブリースは、このような転貸借の仕組みを利用したものです。

アパートやマンション、商業施設などを不動産業者等が借り上げて、それを転貸して収益を上げるビジネスモデルが広くその名称で呼ばれています。



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転貸借の仕組みを利用したサブリース

2019/11/20

相続税対策を目的とした賃貸不動産の経営を巡って、業者とオーナーとの間で様々なトラブルが発生しています。

その中でも、現在、とりわけ深刻な問題となっているのが、【サブリーストラブル】です。

近年、アパマンデベロッパーが中心になってサブリース物件の開発・販売に力を入れています。

その中で、その契約等を巡るトラブルが頻発し、マスコミでも大きく取りあげられる状況がもたらされているのです。

トラブルの中身に触れる前に、まずはサブリースの基本的な枠組みから確認しなければならないでしょう。

サブリースの大半の業者が、詐欺的な方法を用いているのが現状なのです。



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サブリース契約の訴訟事例 その2

2019/11/19

α社からアパートを購入したことが原因となり、破産した人の例も伝えています。

そのBさんは、契約時に、α社の営業担当者から口頭で「10年間、月40万円の家賃保証」と「購入後5~10年の期間は無条件で契約時の購入金額で売ることができる特約」について説明を受けていました。

契約から8年を過ぎたころ、Bさんが担当者に対して購入時の金額でアパートの売却を申し出たところ、「そんなことできるわけがありません」と突っぱねられ、「証拠となる書類を見せてください」と言われました。
(しかし、その特約を示す書類はどこにもありませんでした)

そして、契約から10年を過ぎた後に、家賃保証の金額を17万円まで一方的に引き下げられてしまったのです。

自宅の住宅ローンを含めローンの支払額が月に30万円を超えていたBさんは、銀行への返済が困難になり、泣く泣く破産の選択を余儀なくされたのです。


被害者たちが「オーナー会」を立ち上げる動きもあります。

α社のサブリースビジネスを巡っては、Aさん、Bさん以外にも、トラブルの“被害”を受けているオーナーが多数現れており、全国で次々と訴えが起こされているところです。

例えば、2017年2月23日付の新聞記事では以下のようなα社に対する訴訟の様子を伝える掲載されています。

「家賃収入が10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県岡崎市の男性(80)が22日、サブリース大手「α社」(東京都)を相手取り、減額分の約81万円の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こした。

訴状などによると、男性は愛知県知多市に2階建てアパートを建て、2005年1月に同社が一括で借り上げるサブリース契約を月額77万7800円で結んだ。

契約前に同社は「30年間、賃料は減少しない」と説明し、契約書では「当初10年間は不変」と明記。

だが、リーマン・ショックの影響による経営不振を理由に、同社から11年10月に約10万円の減額を求められ、男性は受け入れたという。

提訴を受け、同社は「見直しを要請して最終的に同意して頂いた。

周辺相場の家賃が下落したので妥当な賃料に見直した。適法に行われたと考えている」とコメントしている」
(原文の実会社名はα社に変えています)

このような家賃減額分の支払いを求める訴訟のほか、α社に対しては付随のメンテナンス契約(家具家電、建物)に関する訴訟、プロパンガス工事代金に関する訴訟なども、他の被害者らによって行われています。

被害を受けたオーナーたちが「オーナー会」を立ち上げるなど、α社を告発する動きは時が経つにつれますます勢いを増しているところです。



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サブリース契約の訴訟事例

2019/11/18

週刊誌の記事では、α社の社員がオーナーに対して賃料の減額を求めてきた様子を非常にリアルに生々しく伝えています。

(原文の実会社名は、α社に変えています)

2005年4月、新潟県の男性Aさん(85)はα社の営業担当者の訪問を受け、保有していた田んぼの土地でアパート経営を始めることを決めた。

α社はアパート建設を地主に提案し、「サブリース契約」をセールストークにして、売り上げを伸ばしてきた業界大手だ。

「相続税の節税対策にもなる」「損はしない」と言われたといい、約1億8千万円で物件を購入。銀行から1億5500万円の融資を受けた。

事業計画書に記載された10年間の収支計画によると、年間の借入返済額約680万円に対し、約1170万円の賃料収入があり、前払い家賃を支払い終えた6年目以降の年間収入は450万円になる計画だった。

「10年間は家賃収入が保証され、変動しないといったお話をされました」

Aさんの息子(58)はそう訴える。ところが、購入してから8年を過ぎたころ、α社の社員が自宅を訪れ、家賃の減額を言いだしたという。

「担当者から東日本大震災で会社の経営がうまくいっていないため、家賃収入を減額してほしいと相談がありました。今回減額しないと後で減額の金額が3倍になると言われました。『契約のとき、減額することは聞かされていなかった』と反論すると、『太陽光パネルを設置すれば減額はしない』と言われました」
(前出のAさんの息子)

α社は、特別目的会社(SPC)を用いて、オーナーが所有する物件の屋根を借り、太陽光発電システムを設置する「屋根借り太陽光発電事業」も展開していた。

だが、Aさんの息子によると、この話には“落とし穴”があった。

「担当者に『太陽光パネルを取り付けるのに追加費用がかかる。そちらで払ってほしい』と説明されました。そんなお金もなかったので、泣く泣く減額を受け入れました。『今日中に決めなければ、だめだ』と強引に迫ってきました」

Aさんらは、減額分の返還を求め、訴訟することを検討しているという。


α社の一部オーナーによって14年に設立された「α社オーナー会」の前田和彦代表はこう訴える。

「会員など約200人に実施したアンケート調査で、契約時、約6割のオーナーが、『家賃が下がらないという説明を受けた』と回答しています」

(週刊誌「アパートローンで破綻「10年、家賃保証で損しない」「相続税対策」狙われる地方地主」より)



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家賃保証の約束を反故にされた

2019/11/17

アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び販売等を業とする一部上場企業α社に対する訴訟事件の事例をみてみましょう。

α社は、「一括借上げ」と称した次のような家賃保証を売りにしてアパート、マンションの営業活動を展開していました。

「オーナー様に建てていただいた賃貸住宅をα社が丸ごと借上げ、最長30年間に渡り、入居者募集から、管理・運営まで賃貸住宅経営を完全サポート。オーナー様の手を煩わせることもなく、空室の有無にかかわらず毎月お約束した一括借上げ賃料をお支払いするシステムです。」

また、同社のホームページでは、この一括借上げの実績も以下のように示されていました。

■物件オーナー数約2万名
■全国管理物件数3万5000棟以上、55万戸以上
■賃貸年間契約数約41万件
■企業の寮・社宅等による利用全国上場企業の約79.2%

こうした実績を額面どおり受けとる限りは、同社の「空室の有無にかかわらず、毎月の支払いを約束」という営業文句を何の疑問もなく鵜呑みにしてしまいそうです。

しかし、現実には、α社の言葉を信じて物件を購入したものの、家賃保証の約束を反故にされる例が全国で、数多く発生しています。

30年保証されるはずだった賃料の減額を求められるケースが次々と起こり、トラブルとなっているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の「数字トリック」

2019/11/16

不動産投資では、情報が氾濫しており、何が正しいのか分からない現状があります。

失敗例には注意すべき点がいくつもあります。

これから不動産投資に挑戦しようとしている人にとっては、何がいけなかったのか分からない部分もあるかと思います

しかし、共通していえることは「初期設定の誤り」という点に尽きます。

大雑把に言えば、理解の誤りがあります。

現在は、昨今の不動産投資ブームを受け、書籍や雑誌など、さまざまな形で不動産投資のノウハウが世の中に溢れかえっています。

不動産投資の成功者?なる一般の方が書いた成功体験本、不動産業者が販売したい物件のメリットを書き並べた不動産投資本など枚挙にいとまがありません。

さらに、インターネットなどで得られる情報には、発信者側(宣伝広告であることが多い)のバイアスがかかった偏った情報や、そもそも内容自体が誤りであるものも多いです。

情報を鵜呑みにしてしまった不動産投資の初心者が失敗してしまうのです。

資産運用の有効な手段として不動産投資が注目を集めている今だからこそ、不動産投資を検討されている方は、玉石混交の情報の中から、冷静に正しい情報を選択した上で、物件を購入・運営できる力が求められます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の失敗例 その4

2019/11/15

地方激戦区の物件を購入した失敗例。

Dさんは、数年前から不動産投資に興味を持ち、書籍やインターネットで情報を集めていました。

自分なりの尺度を持ってポータルサイトで物件を探していましたが、購入までの決め手に欠けます。

ただ、パソコンの画面を眺める日々を送っていました。

そんなとき、東京の不動産業者が不動産投資初心者向けにセミナーを開催するということを知り、参加することにしたそうです。

セミナー後には個別相談があり、Dさんはその不動産業者が売主であるという、北海道の築25年RC(鉄筋コンクリート)造物件の紹介を受けました。

表面利回りは、9%程度と首都圏の相場では考えられないほどの好条件です。

融資は、アパートローンで有名なスルガ銀行を利用するとのことでした。

地方への投資は多少躊躇しましたが、昨今、首都圏の収益物件の価格は上昇傾向にあり、Dさんにとっては、融資を受けての物件購入は厳しいというのが現状でした。

結局、悩んだ末に、その物件をフルローンで購入することにしたそうです。

購入後の管理は、販売した不動産業者の紹介で、地元の管理会社が担当することになりました。

購入時に空室があったため管理会社に募集を依頼しましたが、なかなか入居者が集まりません。

管理会社からは、家賃を下げるとともに、広告料(入居成約時に仲介業者に支払う謝礼金)を現在の3カ月ではなく4カ月負担してほしいとの提案がありました。

募集開始から6カ月後に、ようやく1室が埋まりましたが、購入時のレントロール想定賃料からは、10%以上安い金額となりました。

今後、すべての住戸が今の賃料でしか入居しないとなると、物件全体の家賃は15%以上下がることになり、満室表面利回りは7.5%前後になってしまいます。

この状態になると、満室であってもほぼ手残りがない状態となり、少しの空室でローンの返済ができなくなる可能性があります。

そのうえ、想定以上にコストもかさむことが判明しました。

まず、固定資産税・都市計画税で、家賃収入1カ月分がなくなります。

そして、北海道という地域柄、除雪費用が発生することが分かりました。

当初、売主の業者からは、おおまかな費用しか聞いておらず、当初の想定収支を大きく下回る結果となったのです。

現在、Dさんは物件を保有して2年位ですが、すでに売却に向け活動をしています。

しかし、買い手が見つからない状況が続いています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の失敗例 その3

2019/11/14

利回りの良いアパートを購入したつもりの失敗例。

Cさんは、大手の会社に勤務するサラリーマンです。

結婚したのを機会に、将来のお金のことを色々考えるようになりました。

20代の時は、株式投資やFXをちょっとかじったものの、儲かるときもあれば大きく負けこむこともあり、仕事に集中できないので、他の投資方法を検討していました。

Cさんは、経済雑誌を定期購読しており、その経済雑誌の記事に不動産投資特集が組まれていました。

Cさんは、そこで不動産投資であれば時間を取られることなく運用できるのではないかと思うようになりました。

インターネットやブログ、不動産投資関連本などで情報収集しましたが、中古は利回りは良いが修繕費用がかかるので、最終的には新築が良いとCさんは思うようになりました。

その後、広告が多く出ていた大手アパートビルダー会社のセミナーを受講し、物件を提案されたので購入することにしました。

物件は、単身者向けの6戸の木造アパートでした。

収益物件ポータルサイトでは、中古物件の利回りは8%台が多く掲載されていました。

この新築アパートは、利回り7.5%と会社が作成した物件資料に記載があったので、かなり良い投資ができると思っていました。

融資もこの会社からの紹介で、金利2.5%前後、期間30年のフルローンを組むことができました。

実際、物件が完成し、賃貸経営がスタートします。

入居者募集に少し時間がかかりましたが、何とか半年かけて満室になりました。

しかし、当初思っていたより、手残りが少ないと感じました。

物件価格と購入諸費用合わせて8,000万円程度に対し、年間の手残りが100万円に満たない状態です。(所得税・住民税控除前)

その後、Cさんはご自身でも書籍やセミナーで情報収集をしたり、大家の会へ参加をしたりなど、勉強を続けていました。

そこで分かったことは、利回りの正しい計算方法です。

表面利回りに意味がないこと、そして不動産会社・建築会社が提示する表面利回りには数字のトリックが組み込まれているケースがある現実を知りました。

具体的に、Cさんご自身の新築物件の実質の利回りは7.5%などではありません。

実際には、4%台後半であることが判明しました。

表面利回りとして見た場合でも、数字のトリックに騙されたことに気が付いたのです。

Cさんは見かけ上の利回りに騙されたと後悔していますが、前向きにとらえ次の物件購入に向けて動き出しています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の失敗例 その2

2019/11/13

広告を真に受け中古区分マンションを購入した失敗例。

Bさんには、大学進学を控える子供が二人いて、住宅ローンを抱えています。

ただでさえ、お金にゆとりがないと感じているなかで、教育費の負担が重くのしかかることに頭を抱えていました。

収入を増やすために副業をやろうにも、公務員という立場であり、そのようなことは諦めていました。

そんななか、ネットサーフィンをしていたところ、不動産投資を勧める記事を見る機会がありました。

「年収300万円から年収2,000万円へ。経済的安定を手に入れました!」という、成功体験を交えた広告を見たのです。

Bさんも、自分でもできると考えるようになり、不動産会社が主催するセミナーに参加することにしました。

セミナーでは、不動産投資は立地で決まるということが強調され、さらに利回りを求めるなら中古の区分マンションが良いという趣旨の内容でした。

また、中古区分なら投資金額も1棟物件に比べ少額で済むので、リスクが小さいというのもセールスポイントでした。

セミナー終了後には、個別の相談会がセットで用意されています。

そこで、Bさんは大阪市内で、金額1,500万円の中古区分マンションの提案を受けます。

営業マンからは「投資の鉄則は、小さくはじめて大きく育てるのです。まずは中古区分マンションからはじめて、経験を積んでから規模を大きくしたいなら1棟物件に移行したらいいですよ」と教えられ、まずは1戸を購入することにしました。

家賃が口座に入ってきた時には、不動産オーナーになった実感がわき、うれしく感じたようです。

その後、その不動産会社から追加の物件紹介があり、同規模の物件を2戸追加で購入しました。

総投資額は5,000万円を超え、購入資金は全額融資を受けました。(フルローン)

家賃収入から、借入返済、管理費・修繕積立金・賃貸管理会社に支払う手数料を引くと、3戸合わせて月々2万円台となりました。

固定資産税・都市計画税は年4回の支払いがあるため、通年では20万円弱の手残りとなります。(所得税・住民税控除前)

Bさんとしては、これでは今後の教育費の足しにもできないと感じ、再度の購入を試みます。

しかし、その不動産会社からは、「融資の枠がいっぱいとなり追加の購入はもうできません」と伝えられました。

当初の話では、賃貸経営の実績を積めば1棟物件を購入できると聞いていたので、話が違うと感じました。

他の不動産会社数社にも回りましたが、高金利のスルガ銀行の融資を利用すれば、追加で1億円程度は購入できるので、そのような物件を紹介されました。

しかし、4%以上の金利に対し物件の利回りが低く、投資に踏み切ることができませんでした。

そして、追加の投資ができないなかで、購入していた区分マンション2戸で退去が、立て続けに発生しました。

3カ月以内に、すべて入居が決まったのですが、その間は毎月10万円以上の手出しがあり、不安で寝られなかったそうです。

Bさんは、今でもまた空室が出ることに不安を抱きながら、追加の投資もできない状態が続いています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の失敗例

2019/11/12

新築区分ワンルームマンションを購入した失敗例。

Aさんは、大手メーカーに勤めるサラリーマンです。

同僚の勧めで、数年前から不動産投資をはじめました。

Aさんの同僚は、すでに3室の区分マンションを保有していました。

節税ができることや不労所得を得ていること、ローンが終われば資産として手元に残り、将来の年金代わりになるなどのメリットをAさんに話していました。

何か安定的な資産運用ができないかと考えていたAさんは、同僚の話を聞いてすぐに乗り気になりました。

しばらくして、同僚から不動産販売会社の営業マンを紹介されたそうです。

「自己資金をほとんど使わず、月々わずかの費用負担で投資ができます。さらに部屋は売主である不動産会社が借り上げて家賃保証するので、毎月安定的に家賃が入ってきますので安心です」との説明を受けたAさんは、新築区分マンションを購入することにしました。

実際に購入してみると、毎月1万円近く手出しが発生する状態でした。

しかし、その営業マンからは「今から毎月少しずつ負担することで将来の年金を確保できますし、確定申告すれば所得税・住民税の一部が戻ってきますので安心してください」と説明を受けていました。

1年目は不動産所得が赤字となりましたが、給与所得との損益通算で税金還付がありました。

その後、すぐに追加で1室購入することになったのですが、1室目の購入から3年が経過したころ、ある事件が起きました。

家賃保証の契約を更新するにあたり、不動産会社から賃料相場の下落に伴い、保証家賃の金額を10%下げてほしいと連絡が入ったのです。

それを聞いたAさんは困惑しましたが、「もし条件に納得がいかなければ契約を終了してもよい」といわれ、しぶしぶその条件で契約更新することにしました。

もう1室についても同様に保証家賃減額の話が入り、すべて承諾することにしたそうです。

さらに、同時期に今度はマンション全体の管理費・修繕積立金の値上げの話も出てきました。

当初から、保証家賃からローンの返済費・管理費・修繕積立金を引くと、1室あたり毎月1万円程度の手出しがありました。

これらの条件をのんだ結果、今ではトータル毎月4万円の手出しとなっています。

大手企業に勤務しているAさんの場合は、何とか支払いを続けられています。

しかし、これ以上物件を保有してもメリットはないと考え、現在は2室とも売りに出しました。

売値はローンの残債よりも低い査定しか付かず、足りない部分は貯金から一括返済しなければいけない状況で、売るに売れない状態です。

最初に購入した物件の2回目の家賃保証の更新時期を迎えるAさんは、早く物件の買い手が現れるのを待ち望んでいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資での失敗

2019/11/11

成功する人がいる一方、失敗する人もいるのが不動産投資です。

資産運用の手段として不動産投資は、株式やFXに比べてローリスクだと言われています。

確かに、不動産投資によって、経済的自立を成し得てアーリーリタイアを実現した人もいます。

本業以外に、もう一つの収入源を確立した人などの成功者は少なからずいます。

しかし一方で、失敗により人生が狂ってしまった人も多数いるという現実を知っておかなければなりません。

いくら不動産投資がローリスクとはいえ、それはきちんとした投資判断がなされた物件を購入した場合の話なのです。

間違った購入の仕方をすれば、それはハイリスクに豹変するわけです。

ローリスクという言葉に惑わされ、安易にはじめてしまう初心者の方ほど、失敗するといってもいいでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


広告に騙されないようにしましょう

2019/11/10

「節税」や「不労所得」を謳い文句に、多くの不動産営業マンが、サラリーマンにマンション購入を促しています。

しかし、不安を煽られて、言われるがまま物件を購入した結果、利益どころか赤字になってしまう例が後を絶ちません。

不動産投資を煽る業者は、売れば儲けが出ます。

その為、過剰な宣伝文句を言う場合も多いのです。

そのような、出来もしないことを平気で言う業者に騙されたらどうなるでしょうか?

結果は、自己責任で片付けられてしまいます。

不動産投資の場合、1回の大きな失敗で、リカバリー不能になってしまう場合もあります。

広告に騙されないように注意して、正しい不動産投資をするようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家になるまでのステップ

2019/11/09

サラリーマン大家になるまでのステップをお伝えしていきます。


1.サラリーマン大家なる勉強

2.物件調査

3.問い合せ

4.現地立会い

5.融資相談

6.融資

7.購入

8.管理


サラリーマン大家になるまでのステップですが、大体このような順番になるかと思います。

サラリーマンと同時進行でやっていく上で苦労する部分が、物件調査と融資です。


遠隔地の場合、1件調査に行くにも、往復新幹線などで行く時間がかかります。

物件調査と融資に関しては、空いている時間を有効に使って数をこなしても、スピード感もって対応するのには苦労する場合が多いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家として実際のスケジュールとやることリスト

2019/11/08

サラリーマンの方は、昼間は本業をこなしています。

その為、実際に不動産投資に割ける時間は限られています。

その分、効率的に動くことができなければ、中途半端になってしまいます。

そして、いつまでも購入まで進めなかったりします。


・早朝
 物件チェック、資料問い合わせ
・会社に行く電車の中
 書籍購読、業者からのメルマガチェック、物件チェック、資料問い合わせ
・昼休み
 電話対応(業者や銀行ヒアリング)
・会社退社後
 物件チェック、セミナーや大家の会参加

・土日
 現場を見に行く、物件チェック

・月1回有給
 銀行融資相談


昼間働いていると、どうしても時間が限られてきてしまいます。

ただし、できることはたくさんありますので、空いた時間にその時間でできることに取り組んでみてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資をしていることを会社に報告するか?

2019/11/07

サラリーマン大家を副業でやっている方は、会社にどう報告するか?

このように悩んでいる方もいるかもしれません。

会社が副業OKならば、直属のチームや上司にも言ってもかまいません。

しかし通常は大々的に副業のことを言って理解してくれる会社は少ないです。

あまりむやみにいう必要はないでしょう。

残念なことですが、妬みも必ずでてきてしまうものです。

実際には、会社の規定によります。

不動産や株といった部類は、相続で引き継ぐ可能性のある事業ですので、民間の会社の副業規定ではまず禁止されていません。

なぜなら、両親からアパートを引き継ぐ可能性だってあるわけで、不動産投資は副業規定で禁止はできないのです。

なので、民間企業の大半は副業規定はあるものの、不動産賃貸業を制限するのは難しいのです。

公務員の方などは、法人設立や事業規模での副業を厳しく制限されていることがあります。

こういった場合、奥様を代表にして、賃貸業をされる方もいます。

上司に申請を行い堂々と行なっている方もたくさんいます。

こそこそと悪いことをしているように、負い目を感じてやる必要はありません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の名刺はどうしている?

2019/11/06

サラリーマン大家の細かな疑問として名刺の問題もあります。

サラリーマンをしている方は、本業の名刺はお持ちです。

ただ、銀行などで提出する際、本業の名刺を提出するのか?

不動産投資家、サラリーマン大家としての名刺や名刺に書く肩書きなどはどうしているのか?

このように、細かいけど気になる疑問ではないでしょうか。

サラリーマン時代には、不動産投資家としての名刺は作らず、会社の名刺を渡す方がいいかもしれません。

もちろん大家さん用の名刺を作っている方もいます。

特に作ったからと言って何かデメリットがあるわけでもありません。

結局、会社でも個人でも、どちらでも良いかなと思います。

ただ、会社名が大手の方は、会社の名刺の方が銀行員に渡したとき良い反応であることもあるので、本業の方の名刺も渡したほうが良いと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家はいつ銀行に行っている?

2019/11/05

サラリーマンの方については、融資相談などが、平日の昼間に行けないことがほとんどです。

銀行は、土日に閉まっているし、午後は3時まで・・・。

他の人は、一体どうしているのかとお思っている方も多いかもしれません。

昼間の時間を取って行けない人も多いと思いますが、できるだけ時間をとって行くべきだと思います。

突然訪問して、お願いだけでも、ルート開拓となります。

まずは、昼休憩の時間や空いてる時間を使って、電話ヒアリングをして効率的に動くことも大切です。

電話なら、空いてる時間でもできるはずです。

また、月に1度か2ヶ月に1度でも、有休を取る位ならできる方もいるでしょう。

休みを取った時に、銀行をまとめて回れば、1日に3行〜5行くらいは回れると思います。


後は、稀に土曜でも会ってくれる銀行や、融資相談などを行なっている銀行もあります。

インターネットで調べてみてから、電話して相談してみるべきでしょう。

基本は、平日に行動することが大切ですので、電話と空いてる時間を上手く使いましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の疑問

2019/11/04

サラリーマン大家をやっていると、細かな疑問というのは出てくるものです。

しかし、ネットを調べても出てこないような疑問もあります。


確定申告など細かい事務的な問題をどうクリアしているなどの疑問があると思います。

サラリーマン大家を始めるということは、事業をするということです。

最初は、個人事業主として青色申告する人も多いでしょう。

しかし、経理などの知識が無い人には少しハードルが高いです。

そこで、つまづく人もいます。

税務の知識も必要となります。

青色申告を自分自身でされるサラリーマン大家もいます。

帳簿をつけるにも、今は会計ソフト使えば、自動取り込み機能も充実しており、簡単に帳簿をつけられます。

不動産投資で税務の知識は、不動産投資が有利になります。

どの知識を外注するか、自分自身で考えましょう。

適正の無い業務については外注が可能です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の失敗例とその理由

2019/11/03

アパート経営がサラリーマンに向いている投資の理由として正しい知識と勉強さえしていれば、失敗する可能性も低いです。

ですので、サラリーマン大家で失敗する理由としては実はそれほど種類がありません。



•いきなり新築1R区分マンションを買ってしまいまったくキャシュフローがでない

•新築シェアハウス購入後、サブリース解除されお金入らなくなった

•中間省略業者のアレンジで割高物件を高金利で買っている

失敗する大きな理由は、という3つくらいなのです。



そして、なぜこのように失敗したかいえば、全く勉強していない位の無知で、全てを業者へ任せっきりにしていることです。

結局は、ほとんどがこの2つの理由に集約されます。

勉強して知識を知ってさえいれば、上記のような物件を購入することもないかもしれません。

逆を言えば、きちんと勉強して正しい知識さえ持っていれば、失敗せずに済んだということです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


本業を頑張れない人は大家をやっても頑張れない

2019/11/02

不動産投資では、結果を出せれば良いです。

ですが、不動産投資で結果を出せなかったらダメな人という意味はありません。

要するに、やるなら「逃げずに真剣に取り組む」という意味です。

今の仕事が嫌だからということで不動産投資を始めたりします。

何かで儲けて、会社を辞めようと逃げの意味で不動産投資を考えていたりするだとしたら、そのような人は不動産投資でも頑張れない場合が多いです。

つまり、結果を出しにくい場合が多いのです。

不動産投資だって頑張らなくてはいけませんし、副業だからといって楽ではありません。

不動産投資が不労所得と思っていると大変な目に会います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


本業と副業のモチベーションの維持

2019/11/01

サラリーマン大家をやっていて、大変なことの1つにモチベーションの維持があります。

2つ仕事をしているわけですから、疲れてしまうのは当然です。

ただ、モチベーションが保てず疲弊してしまい、本業も副業もどちらもおろそかになってしまっては意味がありません。

ですから、自分なりで構いませんので、モチベーションを保つ方法や目標を決めておきましょう。

「早く会社に依存しないキャッシュフローを得てやりたいことをやれるようになるんだ!」という思いがモチベーションになる場合もあります。

そして、仲間の存在も重要となります。

大家の会などで知り合う、不動産投資の話を飲みながらできる仲間も必要となるでしょう。

こういうお互いを高めあえる存在やコミュニティなどはとても大事です。

サラリーマン大家になって忙しいとは思いますが、できるだけ同じ志を持つ仲間を作っておくと良いかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家は初期出費にどう対応するか

2019/10/31

大家をやり始める際、大家をしている時には、どうしてもかかってくる費用があります。

家賃収入で回るようになれば、そこから出すことができます。

しかし、それまでは自分が持っているお金からその費用を払わなくてはならないこともあります。

サラリーマン大家として、発生する出費として主なものは、購入後、数ヶ月後に届く不動産取得税、浄化槽が壊れた時の修繕費用(保険会社から入金されるのはあとからなのでその立て替えなど)、購入時の手付金などもあります。

ただ、これは最初に頭に入れておき、しっかりと準備しておけばよいことです。

これについて、「予想以上にお金がかかる」「急な出費」という方は、不動産投資の知識が不足していると言えます。

突発的と思われるものでも、ほとんど全ての知識があれば、だいたい想定が可能なものばかりなのです。

「急な出費でお金が足りない!」ということのないように、どのようなお金がいつ必要になるのかを把握しましょう。

ある程度の余剰金を残せるように、しっかりとした知識を身に付けておくことが大切です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の問題

2019/10/30

アパートは、購入して放っておけば、資産が増えるということではありません。

大家と言う仕事は、れっきとした事業ですので、当然大変な部分はあります。

サラリーマンならではの苦労も、もちろんあります。

例えば時間です。

サラリーマン大家の方は、平日昼間は大抵仕事をしています。

そのため、不動産投資にあてられる時間は限られています。

不動産投資は勉強と知識がものを言う投資ですので、勉強しないということはそのまま自分の損につながってしまいます。

最初の頃は特に時間の使い方で苦労されることも多いと思いますが、効率よく時間を使うようにしましょう。

まず不動産投資を本格的に始める前にある程度勉強すると思いますが、ここで最も重要なのは
「勉強にあてる時間(期間)を決めること」です。

そしてやるならば、その期間に徹底的に自己投資をして勉強しましょう。

朝、夜の空いている時間を、ほぼ全ての時間をセミナーへの参加や書籍行動にあてる方もいます。

ただし、勉強自体は長くやっても意味はありません。

ある程度時間を決めて、必要な基礎知識を入れた後は、勉強より実践編として、物件を見学、銀行開拓、業者廻り、大家の会に参加など行動することが重要になってきます。

時間の使い方の重要なポイントは、「始める前は書籍などの勉強やセミナーへの参加、それが終わったらなるべく早く行動すること」です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマンの副業としての不動産投資

2019/10/29

私はサラリーマンの副業としてアパート経営もあります。

•時間に縛られない
•自己資金が少なくてもできる
•会社員だと銀行の融資などに有利である

以上の点があるからです。

特に、銀行の融資については、他の投資には無いポイントとなります。

アパートを購入する際には銀行に融資をお願いして、お金を借りることになります。

その際、会社に属し、しっかりとお金を毎月稼ぐことができるサラリーマンという立場を利用した社会的信用が生きてきます。

融資においては、例え年収がそれほどなかったとしても、きちんと会社勤めをしていて、収入が毎月あり融資をしても滞りなく返済してくれます。

サラリーマンは、毎月決まったお金を稼ぐことができます。
明日、会社がどうなっているのか分からないという自営業よりも有利な状況であることは確かです。

そして、サラリーマンが不動産投資するメリットともあります。

•収入が2つに増えて余裕が生まれる
•固定給があり、信用があるのでお金を借りやすい
•資産を増やしやすい

サラリーマンという立場を最大限生かすことができ、サラリーマンが通常勤務以外の時間使って動ける投資なのです。

株やFXなどとは違い、サラリーマンに有利に働く投資、それが、アパート経営をはじめとした不動産投資となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


金融機関を信用しすぎてはいけません

2019/10/28

金融機関を信用しすぎてはいけないのです。

何故なら、金融機関は「真面目で悪いことをしない」はウソだからです。

融資について重要なのは、返済能力以上の融資を受けないことです。

これは自己防衛の手段として重要です。

そもそも、返済能力以上の融資を受けた時点で、不動産投資で稼ぐというビジネスモデルは成立しません。

趣味として収益物件を買うなら構いません。

しかし、事業のために、稼ぐマシーンとして買うのであれば、着実に収益を生み出すことが重要です。

長く、安定的に事業を続けていく必要もあります。

それを根幹から揺るがすのが、返済能力以上の融資を受けることなのです。

融資について、もう1つ押さえておきたいのは、金融機関を信用しすぎないということです。

金融機関は真面目で悪いことをしないというイメージを持っている人もいるかもしれませんが、決してそうではないことはスルガ銀行の問題を見ても明らかでしょう。

金融機関もビジネスとして融資しますので、稼ぐためにさまざまな施策を考えます。

その取り組みが時に一線を超えて、通常ではありえないゆるい融資基準を作ったり、法律に触れる行為を生み出すことがあるのです。

スルガ銀行について、どんな不正があったかを知るためには、ざっくりとでも良いので第三者委員会が作った調査報告書に目を通してみると良いと思います。

そのなかには、融資を受けるオーナーの自己資金確認資料の偽装や、その根拠となる収入関係資料の偽装の実態が書かれています。

また、このような偽装によって借り手の属性を実態より高く見せている一方、レントロール、物件概要書、入居状況の偽装により、物件の価値も実態より良く見せていたことがわかります。

スルガ銀行の問題は、借り手であるオーナー側もこのような偽装を承知していたか、黙認したか、あるいは面倒くさがって確認しなかったため、さらに大きな問題に発展していきました。

誰が、どんな風に、どんな手口によってトラブルを抱えたか知るためにも、調査報告書や関係資料などを読み、融資を取り巻く実態をしっかり勉強することが大切です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家向け融資の罪

2019/10/27

融資の原則は、「返せる人が借りて良い人」です。

融資の金額が大きくても、その額の算出基準が適正であれば、トラブルになる可能性は小さくなり。

適正かどうかの判断は、物件の価値や借主の属性によって変わります。

サラリーマン大家で、頭金を最低でも1割から3割ほど準備していれば、問題無く対応できるかもしれません。

例え、物件購入後に家賃が下落しても、空室が続いても、修繕費がかかったとしても、資金繰りの面で行き詰まる可能性は小さくなります。

市場や景気は変化しますので、儲けが出ない時期もやってくるかもしれません。

どんなに厳しくなっても、お金がしっかり回っていれば賃貸事業は続けられます。

重要なのは長く継続することで、その実績が金融機関からの信用になり、次の融資につながっていくのです。

一方、手元の資金がない人は、ちょっとした景気の変動によっても簡単に事業が行き詰まってしまいます。

「かぼちゃの馬車」で問題になった人も不正融資を受けた人も、ほとんどが資金がない人です。

そもそも、そういう人たちが多額の融資を受けたことが問題なのです。

サラリーマン大家や、彼らを対象とする融資が増えたことで、億単位のお金を簡単に借りられるようになった時期がありました。

しかし、不動産投資は本来、先祖代々の土地を引き継ぐ地主や、事業で成功し、手元に余っている資金を有効活用したい資産家などが行うものです。

融資を受け、事業として行う場合でも、融資元の金融機関と長年の付き合いがあり、信用を積み重ねてきた人が行うものだったのです。

そう考えると、キャッシュがないサラリーマンが大家業をやることがいかに難しいことかわかると思います。

サラリーマン大家向けの融資が増えた背景には、日銀の方針や、マイナス金利によって金融機関が利益を出せなくなったという事情があります。

しかし「借りられるから借りて良い」わけではありません。

あくまでも原則は「返せる人が借りて良い人」なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


身の丈以上の借金

2019/10/26

返済能力以上の融資を受けてはいけないには、理由があります。

サラリーマン大家として不動産投資を始める場合、ほとんどの人が金融機関から融資を受けると思います。

融資は、手元の資金(自己資金)の不足している人が「稼ぐマシーン」である物件を買います。

効率よく収益を得るための手段ですので、その仕組み自体に問題があるわけではありません。

ただし、注意しなければならないことがあります。

融資は、簡単に言えば借金であり、返済しなければならないお金です。

その為、返済能力以上の融資を受けてはいけないということです。

では、融資の金額はどのように決まるのでしょうか。

計算の基準となるのは、融資を受けて買う「物件の評価」と、融資を受ける人の「個人の評価(=属性)」の組み合わせです。

また、物件の評価には積算評価(土地の価格と建物の価格を足した評価)と、収益還元評価(その物件がどれくらいの利益を生み出すか算出する評価)があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


タワマン税制は、まだ高層階に節税の効果はあるのか

2019/10/25

あこがれる人も、皮肉を投げかける人も含めて、多くの人が注目する「タワーマンション」。

「マンションの高層階って、なんで高いの?原価的には低層階と同じでしょ?」
と言った問いもあります。

「金持ちは、高いところが好き。」
「三階から上は虫が来なくなる 六階から上は電線の高さからか鳥も来なくなる。」
などの意見もあります。

結局は、需要と供給の関係で、単純に人気だから、という理由が強いようです。


税金の面から見ると、「タワマン税制」という言葉を聞くこともありますが、どのようなものなのでしょうか。


●高層階の節税効果はなくなったわけではありません

タワーマンション税制という言葉を聞くことがありますが、一般的には相続税の節税スキームの一環として登場する場合が多いのです。

タワマン関連の税制については、2017年に『固定資産税における計算方法』の改正が行われています。

この税制改正によって『相続税の節税効果』はなくなったと指摘されることもあります。

しかし、それは、誤った情報です。

なぜなら『固定資産税』の計算方法は改正されましたが、『相続税』の計算方法は改正されていないからです。


相続税の申告の際、被相続人(亡くなった人のことです)が所有しているタワマンを評価します。

その際、建物価格の評価は固定資産税評価額をベースに行うのですが、この固定資産税評価額と実勢価格との差が節税効果として現れます。

そして、以前は、高層階も低層階も、床面積が基準で、固定資産税評価額が変わらなかったため、高層階を買って相続した方が、節税につながりました。

2017年の改正で計算方法が変わり、固定資産税評価額が実勢価格に近くなりました。

高層階になるほど、固定資産税の負担を増やすよう改正されてはいますが、まだまだ実勢価格との乖離があるのも事実です。

この点において、相続税の節税効果は完全になくなったわけではありません。

その意味では、高層階を購入することがお得な場合もあるでしょう。


●節税目的だと評価を否認される可能性もあります

注意するべき点としては、そもそも節税を目的とした投資は本末転倒です。

節税目的の投資は、財産評価基本通達6項(俗に6項否認)によって、その評価を否認される可能性も十分あります。

実際に、国税庁は注意喚起していますし、最近ではタワマン節税が6項否認された事例もでています。

3年以内の相続の場合には、注意が必要となる。

節税効果は、あくまで効果であることを注意しましょう。

これを目的化することで、タワマン本来の収益性(賃料や修繕費や資金調達コスト)をしっかり検討せずに決断することは致命傷になる場合もあるので注意しましょう。

国としても、まだ東京オリンピックまでは税制改正によって不動産バブルを崩壊させるわけにはいかないのが実情です。

本当にタワーマンション節税の効果を抑制するためには、『相続税』の計算方法の改正が必要となります。

ぜひ、この辺の経済動向も踏まえながら、タワーマンション投資について考えると、税制面では面白いと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


頭を抱えてからでは遅い不動産投資に潜むワナ

2019/10/24

不動産投資の赤字を埋めるため、毎月何万円もの持ち出しが発生してしまう場合は、確実に負不動産です。


数ある「負動産」のなかで、最も負ける確率が高いのが区分マンションです。

投資は、お金を増やすためにやるものです。

その為、物件は稼ぐマシーンとならなければならないのですから、お金を減らす赤字物件は避けなければなりません。

しかし、そういう確実に赤字になる物件を買ってしまう人は、後を絶たないのです。

サラリーマン大家になり立てで、不動産投資の知識や経験がない人が、その典型的なタイプです。

「年金代わりになる、保険の代わりになる」といった営業文句に乗っかってしまうのです。


現状でも、都心の新築区分マンションは、活発に取引されており、区分マンションに引っかかる人も多いです。

その背景には、同業者の間で友達や知り合いを紹介する提携ローンという闇の世界もあります。

区分マンションをいくつか買えてしまうくらい大きな融資を受けられることもあります。

赤字の区分マンションをいくつも買ってしまったら、結果は火を見るよりも明らかです。

赤字を埋めるために毎月何万円もの持ち出しが発生し、すぐに生活が苦しくなります。

過去にその状態に陥ったサラリーマン大家のなかには、収支改善の方法として新築のシェアハウス購入を勧められ、更にドツボにはまった人もいました。

不動産投資の失敗は「かぼちゃの馬車事件」のような杜撰な不正融資だけが原因ではありません。

落とし穴はいたるところにあります。

まずは、投資や業界について勉強し、「負動産」をしっかり避けることが大事なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のワナ

2019/10/23

大型物件になるほど修繕費やメンテナンス費用が高くなるので注意が必要となります。


スルガ銀行の不正融資の件が、新聞やテレビで明るみに出るまでは、地方の大型物件がすごく人気でした。

今まで、不動産投資をしていなかった普通のサラリーマンでも、数億円規模の融資が下りました。

さらに、融資の審査も緩く、少ない自己資金で、一棟もののアパートやマンション物件が買えたのでした。


その頃は、地方のRC造マンションでも、「かぼちゃの馬車」と似たようなスキームが使われていたのです。

簡単に融資が出て、不動産投資の物件も多数あり、不動産投資熱の高いサラリーマンも多かったのです。

その為、「銀行からの評価が出る物件」が、たくさん市場に流通するようになったのです。


買い手となる普通のサラリーマンは、そのような物件を「良い物件」と勘違いしてします。

実際には、空室が多いマンションもあるのですが、しっかりと確認をしていない場合もあります。

家賃を高くして、融資額を増やす方法もしているため、建物の状態が良く、入居率も良く、利回りも良い物件だと思ってしまうのです。

そのような物件で稼ぐためには、まず入居者を確保するために、家賃を下げなければなりません。

そして、広告費用もかかります。

また、大型物件になるほど、入退去の戸数が増え、修繕費やメンテナンス費用もかさみます。

結果として、表面利回りには、全然届かないのです。

実質利回りは、低くなっているのに、金融機関から高金利で融資を受けていれば、綱渡り状態となります。

金融機関から目一杯融資を受けているため、返済額が膨らんで、キャッシュフローも出ない状態で、大規模修繕工事の追加融資の準備もできていないのです。

将棋で言えば、摘みの二・三歩手前となっています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新築不動産であっても注意が必要

2019/10/22

「新築」は、一度でも退去があるとキツくなります。

郊外の高利回りアパートに比べると、新築アパートは、建物も設備も新品のため、入居者がつきやすいメリットがあります。

オーナーとしても、新築であれば、10年程度は修繕の必要が、ほとんどありません。

融資を組む場合も、木造アパートの法定耐用年数が22年であるのに対し、新築であれば30年の長期間融資が組める場合もあります。

ただし、注意しなければならない点があるのです。


例えば、地主さんが多いエリアや、相続対策で新築アパートが多く建てられているエリアは、貸し手と借り手の需要と共有のバランスが崩れています。

需要と供給のバランスが崩れているエリアで、投資用アパートを建てたとしても、高確率で空室になります。

狭小のワンルーム仕様の物件は、実際には集客力がありません。

いくら、都市部に近かいエリアとしても、駅から遠かったり、坂の上に建っていたりするような物件もたくさんあります。

このような物件は、建てたときこそ「新築」という条件で借り手がつくかもしれません。

しかし、二巡目からは、ほとんどの場合、客付けに苦労をします。

新築という看板がなくなることにより、駅からのアクセスなどが悪い物件が空室になるのは当然なのです。

家賃を下げて利回りを落とすか、借り手がつくまで自腹を切るか、どちらかを選ばざるを得ない状況になるので、気をつけましょう。

建築会社は、建築させるだけで儲けることができるのです。

建てたら終わりの業者の場合もありますので、自己責任での不動産投資となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


負動産を買わないようにしましょう

2019/10/21

買った時点で、負けが決まる典型的な「負動産」を紹介いたします。

まずは、地方や郊外にある中古の木造アパートです。

このタイプの物件は、安価で高利回りのイメージを持つ人が多いのです。

しかし、実際は「想定していた利益が出ない」と頭を抱えるサラリーマン大家を数多く生み出しています。

なぜ、利益が出ないかというと、家賃の滞納や未払いが起きやすいからです。

これは、物件の条件から考えれば自然なことで、安く住める物件には属性が低めの人が集まります。

家賃を滞納したり払わなかったりして、夜逃げするような「不良入居者」の割合も増えやすくなり、結果として想定した利回りに届かなくなります。

いくら計算上で高利回りでも、家賃が取れなければ、何の意味もないのです。

また、築古のアパートは、融資付けが難しいというデメリットもあります。

3~4年前までは、政府系の金融機関である日本政策金融公庫が融資を出していました。

しかし、最近は出づらくなりました。

ノンバンクからは融資が出るでしょうが、政府系金融機関や一般の銀行などに比べて金利が高くなり、これも収益を圧迫する原因になります。

失敗を避けるのであれば、そもそもの話として「高利回りの物件が安価で買える」という点に疑問を持たなければなりません。

なぜ前のオーナーはこの物件を手放すのか考えないといけないのです。

収益力がある物件なら手放す必要はありません。

むしろずっと手元に置いておきたいはずです。

しかし、物件所有者であるオーナーは、安価で売却しようと判断しました。

つまり、その背景には、物件そのものが持つリスクやトラブルの火種があるということなのです。

負動産を買うと一発でアウトになる場合もありますので気を付けましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


頭を抱えるサラリーマン大家が続出

2019/10/20

スルガ銀行、レオパレスなど名だたる企業が今ニュースに登場し、惨憺たる不動産業界の現状が露呈しています。

フルローンやオーバーローンの危険性をやっとメディアも公表するようになりました。
実際は、ミニバブルのようになっていたのだが、完全に嵌められたいたことがわかってきます。

つまり、これらは公表されていなかった、「不動産業界の闇」の氷山の一角に過ぎないのです。


不動産投資家は、これらを対岸の火事として受け止めてはいけません。

いつ、自らが融資地獄への一途を辿らぬように注意をしなければならないのです。

事件の発端を振り返りながら、万が一の時の救済方法も考えましょう。


まずは、その物件が「なぜ売りに出されたか?」を考えてみることが大切です。


「かぼちゃの馬車事件」は、不動産投資の代表的な失敗例です。

しかし、不動産投資の失敗は、新築シェアハウスを買ってしまった人ダケではありません。

そもそも、不動産投資における失敗とは何を指すのでしょうか。

答えは、簡単です。

収益力の乏しい物件を買ってしまうことです。

どんなに豪華な物件でも、収益力がなければ価値はありません。

不動産投資において、物件は「稼ぐためのマシーン」です。

その為、儲かる物件を「富動産」とするなら、損する物件は「負動産」なのです。

負動産を所有していませんか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資は相続対策でメリットを発揮します

2019/10/19

不動産投資は、相続対策でメリットを発揮します。


50代や定年退職直後の年齢であれば、そこまで意識はしていないかもしれません。

しかし、不動産投資は、相続対策としても有効です。

日本の相続税制度では、相続人が受け取る相続財産の価額が大きいほど、課税額も大きくなります。

つまり、相続財産を減らすことが節税のポイントになるのです。

そのために、生前のうちに相続人に財産を贈与するなどの対策をとる必要があります。

しかし、暦年贈与のように毎年非課税で贈与できる金額は110万円と限りがあるため、多額の相続財産を贈与していく場合は時間がかかってしまうのがデメリットです。

その点、不動産投資は相続税算出のための評価方式において、多くの場合は市場価格よりもかなり安く評価される仕組みになっています。

現金に比べて、不動産は流動性が低いため、その分を割り引くので市場価格よりも低く評価される傾向があります。

そのため、たとえば3,000万円で購入した投資用不動産の相続税評価額が、1,500万~2,500万円まで下がることも珍しくありません。

不動産投資は、自動的に相続税の課税対象となる財産額を下げる効果があるため、節税できるのです。

このように、不動産投資は相続対策で大きなメリットを発揮します。

相続対策は早く始めて損することはありません。


50代の方々や定年退職した方は、大切な資産を次世代に効率よく残してあげるために、不動産投資という選択肢をもっておくと、運用の幅が広がるのではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマンの不動産投資

2019/10/18

そもそも不動産投資とは、区分所有マンションや一棟アパート、一戸建て、駐車場などの不動産を購入し、それらを貸し出して賃貸収入を得る行為です。

家賃収入のようなインカムゲインだけでなく、不動産が値上がりした場合、売却して利益を得るキャピタルゲインも狙えます。

また、入居者が決まるまでは、募集広告を出すなど、オーナーといえどもいろいろと手間がかかります。

しかし、物件を購入し入居者が決まれば、管理会社に日常業務を委託することができます。

そのため、体力や年齢が理由で投資ができなくなることはありません。

むしろ、自由な時間が生まれる定年退職後の方や、若者に比べて体力が落ちてきた50代の方々にこそ、取り組んでほしい副業の一つといえます。

ただ、不動産投資は物件を購入することになるので、「そのための予算をどう工面するのか」という問題があります。

自分で不動産購入資金を全額出すという方法もありますが、一般的にはローンを利用することが多いです。

つまり、ローンを組めるかどうかが、不動産投資を始めるうえで非常に重要なポイントになります。

ローンは、期間が長めになるので、高齢だと審査が不利になりがちです。

しかし、50代の方でも、十分融資は受けることができます。

なぜなら、不動産投資ローンは申込人の収入だけで審査するのではなく、物件の不動産価値を評価して貸し出しを行うスタイルだからです。

そのため、自宅を購入する際に利用する住宅ローンと比較して、不動産評価額や事業としての収支が十分出ると判断されれば、年配の方でも審査に通り、定年退職後でもローンが組める可能性はあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


50代のサラリーマン不動産投資

2019/10/17

老後の不安から、資産形成への興味・関心が高まっています。

そして、その問題解決の手段として不動産投資に注目が集まっています。

しかし、不動産投資では、融資を活用することが一般的となっています。

50代以上のサラリーマンでは、始めるのは困難だと、諦めているケースも多いようです。


では、50代でも「不動産投資ローン」が組めるのでしょうか?

資産運用のポイントとして、「長期投資で時間を味方につけましょう」ということが、しきりに言われています。

資産運用の複利効果は、時間をかけるほど大きなものになります。

リスクを抑えるために、運用利回りが低くなったとしても、長期投資をすることで結果的にリターンを増やすことが可能なのです。

老後不安を抱える、20、30代のサラリーマンの間でも、不動産投資の人気が高まっているのは、このような長期的な視点によるところが大きいでしょう。


しかし、老後不安は、年金問題もあり、全世代に広がっています。

もっと上の世代、50代や定年退職した人が不動産投資を行うのは無理なのでしょうか。

ひとつひとつ考えてみましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の不動産投資に木造アパートが多い理由

2019/10/16

木造は、家賃を低く設定でき、入居者となり得る層も厚くなります。

木造は、建築費が安いので、金融機関に借りるお金も少なくて済みます。

つまり毎月のローン返済額が少ないから、その分家賃も一番安価に設定できます。


家賃を安価にできるということは、入居者となるターゲット層は一番厚い形になります。

要は、もっとも楽に商売ができるともいえます。

また、もともと家賃が安価なので、RC造のように大幅な値引きをしなくても、空室が埋まりやすいメリットもあります。


RC造なら8万円の家賃を6万4,000円の20%引きにすることはあり得ます。

しかし、もともと6万5,000円の木造は5万8,000円にするだけでも十分集客効果があります。

20%引きの5万2,000円にするケースは、ほとんどありません。

木造アパートの経営は、景気変動のリスクを、より低く抑えることができるのです。


そこで、木造とRC造の投資金額の回収期間を比較してみましょう。

分かりやすくするために、土地代は価値が変化しない資産と見て、そこは考慮しないことにします。

また、単純に期間の差を比較するため、ローンは利用しない前提とします。


●木造の場合

建築費:5,000万円(9戸)

家賃:6万8,000円×9戸=61万2,000円(1か月の収入)

回収期間:5,000万円÷61万2,000円=82か月(6年10か月)


●RC造の場合

建築費:9,000万円(9戸)

家賃:7万5000円×9戸=67万5,000円(1か月の収入)

回収期間:9,000万円÷67万5,000円=133か月(11年1か月)


木造の建築費回収期間は、6年10か月となります。

RC造の建築費回収期間は、11年1か月です。

およそ4年木造の方が、早く回収できます。

さらに現実的にはローンを利用しているので、金利分さらに期間の差に開きが出てきます。

この、4年+αの間に、何が起こるか分かりません。

やはり、借入金は少ないに越したことはないのです。


アパート経営の旨味は、投資した費用を回収した後です。

その後の収入は、丸々の利益になります。

また、早く投資費用を回収できれば、それだけ建物は新しい状態なので、売却も容易になります。

このようにRC造は木造より家賃を高く設定できるものの、建築費の増額分までは回収できないケースがほとんどです。


木造のメリットはまだあります。

解体費用が比較的安価なので、数十年後に建て替える場合でもコストを低く抑えることが可能なのです。

解体費用の相場は、木造で坪4万円前後です。

RC造で、坪8万円前後となります。

60坪の物件ならば、240万円の差です。

この金額は、決して無視できないでしょう。

以上のことから、自己資金の少ないサラリーマンがアパート経営を始めるなら、選ぶ構造は木造が最善といえるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


鉄骨のアパートの場合

2019/10/15

明確なメリットが見つからない中途半端な建物が、鉄骨造となります。

木造の特徴は、建築費が安いことです。

RC造は、プレミアム感があり、遮音性が高くなります。


しかし、鉄骨は明確なメリットが、実は見当たりません。

まず、RC造ほどプレミアム感をもってもらえない割には、建築費がかかります。

にもかかわらず、耐震性や断熱性などの建物性能は、木造とそれほど変わりません。

「木と鉄では鉄の方が強いに決まっている」と思うかもしれません。

確かに、同じ太さ・長さの柱を比べたら、鉄の方が強度はあるでしょう。

しかし、建物の耐震性は、全体のバランスで決まります。

木には、素材自体が軽いメリットがあります。

そして、計算によって適所に金具などを用いれば、木造も鉄骨も耐震性能に差は生じないのです。

また、断熱性に関しては断熱材の質・量によって決まるものなので、構造材の違いはあまり関係ありません。

ただし、遮音性に関しては、隙間なく鉄筋コンクリートで囲まれているRC造が有利です。

これらの建物性能は、建築基準法などの法令によって一定以上のレベルにするよう定められており、その基準は構造によって区別されているわけではないのです。

それなのに、鉄骨が木造よりも家賃を高めに設定されるのはなぜでしょうか?

それは、実は建築費が高いからかもしれません。

つまり「木造と同等にはしたくない!」というオーナーの気持ちが、家賃に乗っているだけなのです。

木造と鉄骨を同条件で比べたら、入居者は鉄骨を選ぶ傾向はあるでしょう。

しかし、そのような人は、どうせ高い家賃を払うならRC造の方に流れていきます。

鉄骨は、全体的に中途半端なのです。

強いて鉄骨を選ぶ理由を探すなら、木造では法律上の問題などで実現が難しい4階建て以上の建物の場合、建築費がRC造よりも安価になることくらいです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


鉄筋コンクリート造 RC造について

2019/10/14

RC造(鉄筋コンクリート造)は、家賃が割高となり、法人と富裕層がターゲットとなります。

法人契約の場合は、社員寮代わりに借り上げるので、入居者の負担が少なく、多少家賃が割高でもニーズがあるのです。

ところが、最近では、そのような家賃補助を出すような、景気のいい会社が減りました。

法人の契約件数は、全体的に縮小傾向にあります。

景気の影響は、富裕層に関しても同じで、やはり契約件数は減っています。


また、RC造のアパートは、強力な競合相手のいる可能性が高いこともネックとなります。

RC造は、四角い形(陸屋根)のいわゆるマンションタイプです。

実は、このような物件は、資金が潤沢にある不動産投資ファンドが運営しているケースが多いのです。

不動産投資ファンドは、投資家から資金を集め、さらに銀行からお金を借りて、3億円から4億円で1棟あたり20戸以上の物件を建てます。

タイル張りの外装に、オートロック付は当たり前。

まるで、分譲マンションのような立派な建物です。

さらに、投資家から出資してもらい、大量の広告を打ちます。

2000年代前半は、利回りの高い東京、大阪、名古屋の都心部を中心に展開していました。

しかし、リーマンショック前に飽和状態になり、地方都市にも進出してきました。


建築して、しばらくは、満室状態が続いたようです。

しかし、景気が悪化した現在は、当然大苦戦しています。

当初8万円だった家賃が、7万円になり、最近は6万円強。20%のダウンといった状況です。

このように、最高グレードの物件は、景気に左右されやすいといえます。

また、同物件を好む富裕層は、ほかに魅力的な物件があれば、すぐに引っ越す傾向があります。

つまり陳腐化のスピードも早いのです。


ところが、運営する不動産投資ファンドはプロです。

そのようなことは、先に見越しています。

陳腐化が目立つ前に、一般ユーザーへ売却するのです。

その利益で銀行にお金を返し、余った分は、次の物件開発へお金をつぎ込みます。

損をするのは、一般の不動産投資家だけです。

もし、皆さんがRC造の建物を所有したら、このようなプロ中のプロの所有する豪華物件と勝負しなければなりません。

当然、管理会社を使っていない自主管理のサラリーマン大家では、大規模な物件の入居者の募集は難しくなります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アパートの特徴

2019/10/13

●RC造

ここで紹介する3つの構造の中では、もっとも建築費が高額になります。

建築費の目安は、1ルーム9戸物件で9,000万円以上となります。

見た目にもしっかりとした構造となり、躯体の耐用年数は最も長いです。

プレミアム感があり、遮音性も高いので、家賃も高めに設定できます。

間取りも広めに設定し、新婚夫婦や高所得者向けのものとなることが多いのが特徴です。



●鉄骨造

建築費は、木造よりも高めとなります。

建築費の目安は、1ルーム9戸物件で7,000万円前後です。
(鉄骨には「軽量鉄骨」と「重量鉄骨」があるが、どちらも価格はほとんど変わらない)

その分、木造よりも若干家賃を高めに設定できます。

家賃相場では、立地・間取り・築年数など同条件で、木造との差額は、2,000~10,000円程度。


●木造

もっとも安価で、建築可能な構造です。

建築費の目安は、1ルーム9戸の3階建て物件で、5,000万円前後となります。

他の構造と比べ、単身者向けなどが多いので、家賃は比較的安価になります。



このように書くと、家賃を高く設定できるRC造がいいと思うかもしれません。

しかし、アパート経営で一番重要なのは収益性です。

いくら家賃相場が高めでも、入居者がいなければ意味がありませんので注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマンの不動産投資

2019/10/12

広がる格差、上がらない給与、生命保険や家のローンに子供の教育費など、働けど働けど、出費が増え、将来に対するお金の心配も拭えないサラリーマン達も多いです。

そんな彼らの不安を狙って、不動産投資をすすめる不動産業者が増えています。


特に、アパート経営の場合は、サラリーマンの場合は、融資がつきやすくなります。

その為、サラリーマンでも、不動産投資に誘われたことがある人も多いのではないでしょうか。

では、実際に「やってみようかな…」と興味を持った場合、アパート経営がうまくいくかどうかを見極める点は、どこにあるのでしょう。

まずは、物件の種類を知りましょう。


「アパート」と一言でいっても、その種類は様々です。

アパート経営をする場合、どのようなタイプの物件を選べばよいのでしょうか? 

構造に関しては、大きく分けて次の3タイプがあります。

●RC造

●鉄骨造

●木造


そして、アパート経営のリスクといえば、投資したお金をどれくらいの期間で回収できるか気になるところです。

建物に関しては、地震保険や地盤保証など、様々なリスクヘッジがあります。

ですが、20年後、30年後のことは、誰も分かりません。

子供が、2人とも医学部に進学する。

または急に大病を患って、「ローンを差し引いた家賃収入だけでは足りない」といったこともあり得るのです。

投資したお金の回収は、早ければ早いに越したことはありません。


不動産投資は、自己責任となりますので、しっかりとメリットとデメリットを確認しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地方の土地は、どう活用するのがベストか?

2019/10/11

地方の中核都市に土地を今後持ち続けても、人口減少などの要因を考えれば土地の価格は低下が予想されます。

将来の損を未然に防ぐ思い切った発想の転換が望まれます。

「将来性のある不動産」の見極めは、専門家に相談をする必要があると言えます。

東京都内の将来性のあるマンションを選びぶことも選択肢の一つです。

それぞれを賃貸に回せば、建物分を借り入れで賄って建てるアパート経営よりは、リスクが少なく収益化できます。

さらに、相続については、それぞれのマンションを相続人に渡せば共有を避けることができ、争いごとも起きません。

賃貸に回すと、事業用マンションとなるので節税効果も期待できます。

この資産の組み替えで問題なのは、地方に住む人には東京の将来性のある不動産がどれか、実態がわからないこともあります。

信頼できる不動産会社や、不動産に詳しい友人にまず相談し、情報を収集することをおすすめします。


2020年の東京オリンピック・パラリンピックを控えて、どんな不動産が値上がりするのかといった記事が新聞や週刊誌でもよく見られました。

一つひとつの記事には私自身、賛成できるものと賛成しかねるものがありますが、そのような記事も参考にはなります。

地方の資産家は、所有する地方の広大な土地を売却し、都心のマンションを購入するという同様の資産の組み替えを積極的に行っています。

その多くは、数億円の売却益で、3000万~7000万円のマンションを数戸購入していました。

自分が住むのであれば、億ションを買いたいという気持ちも出てくるかもしれません。

しかし、ほとんどの資産家は、他人に貸すことが前提です。

そのため入居者が決まりやすい賃料を設定できて、かつ収益力が維持でき、将来性のある立地の物件を選びます。

特に中古の場合は、しっかりとした管理組合運営をしているマンションであることが重要です。

このようなマンションであれば、市場性がありますので売却したいときに売却できます。

交通の便が良く、そこそこの環境であれば将来のキャピタルゲインも期待できます。

これが土地の所有から利用への大きなポイントのひとつです。

都内において賃貸したときの運用利回りは、地域によって異なりますが、グロス利回りで年率4%から6%が相場水準です。

地方の方は都心にマンションを購入しても、賃貸をどこに頼むのか、管理を誰がやるのかといった心配があると思います。

今は、インターネットを使えば自宅からでも情報収集ができ、信頼のおける業者を簡単に検索・比較して選ぶ時代になっていますので、積極的に利用してください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地方の土地はどう活用するか

2019/10/10

ある地方の中核都市に住む資産家さんを例にします。

資産家は、大手不動産業者から、アパート経営をすすめられていました。

収益が上がり、相続対策にも有効というお決まりの宣伝です。

資産家は、「簡単にアパート経営などできるものではない」とは思っていました。

しかし、その不動産業者の立派なパンフレットを見ながら、「資産を運用することも大切だ」と少し興味が湧いていたのです。

気になるのは、アパートの建築費を借り入れで賄わないといけないことです。

豪勢なマンションを建てるわけではなくとも、不動産業者さんの見積もり試算によると1億4,000万円は借り入れないといけません。

しかし現在の経済環境では、いくら借り入れをして立派なアパートを建てても、人口の減少している地方都市ではそのうち空室が目立ってきます。

よほど高い利回りを期待できる土地でなければ結局は借り入れだけが残り、やがて塩漬け状態の不動産になってしまうでしょう。

とは言え、土地を土地のまま持っていてもただ税金を支払うばかりですから、どうにかして有効利用したいという思いはあります。

では、資産家は所有している土地をどのように活用するべきでしょうか。

資産家が所有しているのは、中核都市の郊外にある1000坪超の土地とします。

土地の一部は近隣のカーディーラーの駐車場として賃貸し、月額60万円ほどの駐車場収入があるようです。

いくつかの手法が考えられますが、まずは一戸建て住宅用の分譲から検討してみましょう。

中核都市の郊外なので、一戸建ての需要はあり、造成して分譲し、1戸ずつ売却していくことは有効な土地の利用方法に思えます。

ただ、詳しく調べてみるとこの地域は容積率の厳しい地域であり、80坪ずつ分譲しても顧客が満足する家を建てられる可能性は低く、売れないリスクがあるようです。

そのため、一戸建て住宅地とするなら、分譲予定地としてまとめてデベロッパーに売却したほうがいいという判断ができます。

では、不動産会社が持ちかけてきたという賃貸アパートはどうでしょうか。

不動産会社の案のひとつは、数棟の社宅向けの賃貸アパート経営を始めるという内容です。

しかし、現在の土地だけで1億円以上で売却できるのに、なぜ多額の借り入れをしてまでリスクを負うのかが疑問ですから、あまり得策とはいえません。

不動産会社は「6.1%の利回りが実現できます」といっていたようですが、それはあくまで建物価格だけをもとにした利回り計算です。

土地の価値まで含めて計算すると2%足らずで、今後の経済の動向によっては返済の金利分も収益として上げられない可能性があります。

このように、その土地個別の要因を勘案すると、それぞれの対策が将来的に適切であるか、愚策であるかがある程度判断できます。

資産家のケースで、最も有効利用になると考えたのは、土地を売却しての資産組み替えです。


1億円以上になる土地の売却額は、都内の1LDK~2LDKクラスのオーソドックスなマンションにすると3~4戸は購入できる金額です。

借り入れのリスクを冒してまで、利回りの低そうな賃貸アパートを建てるなら、土地を売却してしまう。

そして、その売却益で将来性のある不動産を購入したほうがリスクも少なく、さらに相続対策に生かすこともできます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アパート経営は愚策?

2019/10/09

地方に土地を持っている場合、「不動産業者がすすめているし、アパートを建てて、賃貸経営をしてみよう」と考える方もいることでしょう。

しかし、昨今の人口減少・一点集中の人口分布を鑑みれば、いくら相続対策とはいえ、最適な方法とは言い難いのが現状です。


実は、地方の土地を、新たな収益物件に組み替える方法もあります。

地方の資産家の場合、代々所有する土地を生かして、その土地の上にアパートを建てて賃貸経営をしている例をよく見かけます。

ところが、それでは本当に土地を生かしきれていないケースもあります。

生かしきれていないばかりか、建物を建てるために多額の借り入れをしていると、相続対策にもなっていないことが多いです。


では、そのような場合はどうしたらよいのでしょうか。

私は土地をそのまま売却し、売却して得たお金で都心部の将来性の高いマンションを購入するといった、資産の組み替えを行うべきだと考えています。

その際、更地を駐車場として貸している場合には、一定の規制はありますが、事業用買い替えの制度を利用して節税する方法もあります。

無理に、良くない状況で、アパート経営をする必要は無いのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資会社の提携ローンは利用すべき?

2019/10/08

不動産投資会社の「提携ローン」は利用すべきでしょうか。

実際に区分マンション投資ローンを受ける場合、自身で金融機関と交渉するか、不動産投資会社の提携ローンを利用するか、選択肢は大きく2つです。


それぞれにメリットとデメリットがあります。

まず、自身で交渉する場合、「深い付き合いの金融機関がある」「すでに不動産投資を行っている」「自身で事業計画書を用意し、金融機関担当と交渉できる」「高属性である」というような条件の方であれば、有利な条件で融資を受けられる可能性があります。


次に、「不動産投資会社の提携ローンを利用する」場合を考えてみましょう。

金融機関は、不動産投資会社の取引実績などで金利を決めていますので、同じ金融機関でも経由する不動産投資会社が違えば、金利などの融資条件も異なります。

また、不動産投資会社の担当者が、すべて手続きをしてくれるのが、自身で交渉する手間もありません。

一方、その不動産投資会社が金融機関とのパイプが細く、提携先が少ない場合は、他社より高い金利になることもあります。

そのため、きちんと不動産投資会社を選ぶことも重要となります。

以前は、スルガ銀行オンリーの不動産投資会社も多かったのです。



不動産投資の場合は、融資を活用して「他人資本」を享受できることがメリットです。

もちろん融資は、返済する必要があります。

万が一返済できなくなるリスクもゼロではないので、きちんと返済についてシミュレーションをし、リスクを理解したうえで、無理のない借入れを実施することが重要です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


年収500万円の会社員の場合、不動産投資ローンはいくら借りられる?

2019/10/07

金融機関は「融資審査」で何を見ているのか知っていますか?

金融機関の融資の審査では、どのような基準を設けているのでしょうか。

大きくは、「収入」「勤務先」「金融資産」「借入状況」「家族構成」と5つの項目を設けていることが多いようです。


まず見られるのが、返済能力の「収入」です。

融資枠は年収の7~10倍を目安にしています。

年収は、高ければ高いほど良いです。

とは言っても、ベンチャー企業で勤続年数3年の700万円の方よりも、上場企業で勤続年数10年、年収500万円の方のほうが、金融機関は好みます。

大手企業に長く働いている方の方が収入は安定し、返済が滞るリスクは少ないと金融機関が判断するからです。


次に見られるのが、「勤務先」です。

金融機関は、上場企業勤務、医者、弁護士などを好みます。

その理由はわかりやすく、収入が安定するからです。

金融機関は会社のホームページ、帝国データバンクなどのリサーチ会社から勤務先の情報を収集します。

会社情報をきちんと得られない場合、勤務先の事業説明、決算書の提出を要求される場合もあります。


「金融資産」も必ず調べています。

まったく金融資産がない人よりは、ある程度の金融資産を持っている方を好みます。

もちろん、その資産は多ければ多い方がいいです。

金融機関は「負債」と「資産」のバランスを見て審査しています。

また、融資を受ける時は、可能な限り「借入がない」ことが望ましいといえます。

他の借入があると融資がおりないわけではありませんが、融資枠への影響やタイミングは、専門家にも相談するといいでしょう。


最後に見られるのが「家族構成」です。

金融機関は独身の方より既婚の方を高く評価しています。

既婚者は、すでに家族を持っていることから、引越し、転職、結婚式の費用、出産費用など、これからのライフスタイルの変更による収入に大きく影響する変数が少ないと考えているからです。


このような基準で審査される区分マンション投資ローンですが、誰もが融資を通しやすくしたいと思うことでしょう。

融資を通しやすくするには、大きく3つのポイントがあります。

まず「自己資金を多くして、融資額を減らす」ことです。

融資額を減らせばその分金融機関はお金を貸すリスクが小さくなるので、融資が受けやすくなります。

しかし自己資金を増やすことによって、「他人資本の利用」という不動産投資のメリットは、最大限に享受できなくなります。

他人資本と自己資金のちょうどいいバランスを考える必要があります。


次に大切なのが、「最も有利なタイミングで申し込む」ことです。

融資で審査する項目の基準を満たしている時が、融資にとって最も有利なタイミングだといえます。

昇進し収入が上がったなら、この人は将来有望だと金融機関は判断するので、本来より多くの融資を受けられる可能性があります。

一方、転職したばかりのタイミングだと融資がおりない可能性もあります。

人によってタイミングは異なるので、自身にとって最も良いタイミングを逃さないことが大切です。

そして「カードローンなどの返済を完了させる」ことも重要です。

カードローンなどの融資があると、金融機関からは、その分、返済能力が少なくなると判断されます。

カードローンなどの返済が残っている場合、基本的に融資は厳しいでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


年収500万円の不動産投資ローン

2019/10/06

「老後2000万円問題」など、先行きの不安から注目が高まっている区分マンション投資。

投資金額の高さから「いくら融資を受けられるかが気がかり」という人は多いのではないでしょうか。


「区分マンション投資ローン」は借りやすい?

2018年に問題化した二重契約などの金融機関の不祥事を受け、一棟投資物件の融資が非常に厳しくなりました。

一棟物件に関しては、基本的に積算評価の高い物件にしか融資が出なくなり、また物件価格の1~3割の頭金を条件にする金融機関も多くなりました。

つまり、たとえ積算価格が高い物件に出合えたとしても、自己資金がないと買うことはできません。

そのなかで、今まで一棟投資物件の融資を行っていた金融機関は、一棟投資物件への融資を縮小して、区分マンション投資に対する融資を積極的に行うようになっています。

もちろん融資の基準に満たすことが前提条件になりますが、現在、有利な条件で区分マンション投資の融資を受けられるタイミングといえるでしょう。

そのような状況のなかで、「いくらの融資を受けられるのか」、気になるところではないでしょうか。

一般的には区分マンション投資の融資枠は、年収の7~10倍前後が一つの目安になります。

たとえば、年収500万円がある方は、大体3,500万~5,000万円が融資枠と考えてください。

もちろん、これはあくまでも一般的な目安です。


たとえば、車のローンがあった場合には少し融資額が減る可能性があり、逆に金融資産を持っていれば融資額が増える可能性も十分に考えられます。

では、区分マンション投資ローンの金利は、どのような状況でしょうか。

数年前までは3~4%と非常に高かったのですが、マイナス金利実施により、今は史上最低といわれているほど金利は低い状況です。

もちろん金融機関によって多少の差はありますが、属性によっては1%台から受けられる金融機関もあるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


資産価値に影響を与える要因を正しく理解する

2019/10/05

「継続投資」は、物件価値をコントロールできる手段です。

インフラ価値に対する変動要因を並べてみると、一旦建ててしまった物件(立地や仕様が確定してしまった物件)に対しては、変動要因をコントロールできる要素が少ないことに気が付くかもしれません。

そうなると、「環境」「構造」の要因は、あまり変更することができなくなります。

必然的に、「経年劣化」を受け入れざるを得なくなります。


だからこそ、重要となってくるのが「継続投資(=購入した不動産を継続的に運用するのに必要な費用、修繕費など)」です。

時間と共に劣化を進行させる設備に対して、予防・補修・更新など必要に応じた正しい手段を選択することで資産価値の低下を防ぎ、場合によっては資産価値をプラスに導くことも可能となります。

メンテナンスコストは、個別の計画が必要です。

その個別の事情をしっかりと拾い上げることが、資産価値を最大化する手法です。


資産価値の変動要因には、個人の力では動かしようのない要因もたくさんあります。

逆にいうと、個人の力で動かすことができる要因も存在します。

そのコントロール可能な要因を管理することで資産価値を守ることを考えると、賃貸不動産を運用するにあたり、継続投資がいかに大事であるか、理解できるでしょう。


 (初期投資+継続投資+解体投資)-(収入+節税効果)=収益


収益計算において、継続投資を計画的に行うことは、費用の増大を意味します。

しかし将来にわたっての収入増、そして継続投資実行時の節税効果の高まりによって、収益性向上に資するものであると言えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


資産価値に影響を与える要因を考える

2019/10/04

賃貸不動産の価値は、常に変動するモノです。


変動にはプラスもマイナスもあり、この変動をいかにコントロールしていくかは、物件の生涯収支に大きな影響をもたらします。

賃貸不動産の価値に影響を与えている要因を切り分けて考えてみましょう。



まずは、「環境要因」です。

物件の立地するエリアにはどのくらいの競合物件が存在するか。(=需給バランス)
駅からの徒歩は何分か。(=利便性)
近くにスーパーはあるか。(=利便性)
などといった、所有する物件についてというよりは、その周辺の状況についての項目です。


外国人の増加は、入居者トラブル増加の一因にもなっております。

集合住宅の場合は、どのような居住者の属性も、重要な変動要因となっています。


次は、「構造要因」です。

基本構造は初期投資に大きな影響を与えます。

そして、単純に木造やコンクリート造という分類だけではなく、耐震・免震構造や防音など付加価値を付けられる項目は数多く存在しています。

また、基本構造をハード面とすると、ソフト面に相当するのがクロスや洗面やトイレなどの内装・什器や、ネットワーク環境などの設備といえます。

ハード面の基本構造は、比較的万人に訴求できる価値です。

しかし、ソフト面の設備関係はライフスタイルや嗜好によって、受け止め方は千差万別です。


つまり、ソフト面の組み立て方ひとつで特定のニーズを持った居住者をある程度意図的に集めることが可能で、マーケティング要素が深く関わる要因であるといえるでしょう

そして、構造要因のなかで、時代と共に強制的な変動を生み出す要因に、法令対応が挙げられます。

その代表例が、建築基準法で、耐震基準や建物を建てる時の最低限の決まりを定めており、建築構造物にとっての絶対的なルールブックといえます。

大地震を経験するたびに、建物の被害状況などを検証し、改正を繰り返しているため、「生きた法律」とも呼ばれています。

現時点で必要とされていない、耐震性や安全性を高める構造なども、将来的に必須構造に変わる可能性があります。

ひとたび必須構造と定められ、自身の物件にその機能がないとなると、大きな価値毀損に繋がってしまうことがあります。


そして、最後が「経年劣化」です。

賃貸物件を探す際の検索条件の代表格である築年数。

パッと見でわかる外壁・内容などの劣化。

そして、住んでみないとわかりにくい、配管や給湯設備などの劣化などに分類することができます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


解体費用を増大させる要因

2019/10/03

解体費用を増大させる要因はいっぱいあります。


建造物の解体とひと口でいっても、その金額を左右する要素は様々です。

解体を始める前に、土壌調査によって土壌汚染の有無や、法律で規制されている材質を含む塗料や材質が使用されていないかを調査する必要があります。

特定の事業用地でない限り、土壌調査義務はありません。

そして、なんらかの疑いがある場合、その土地を次に買う人の依頼で、調査が必要となることもあります。

現在では、法律で規制され使用できない塗料や建材であっても、何十年も前に建造された物件には使用されていることもあります。

その場合は、やはり調査が必要となります。


そして、解体される建造物の材質や規模(低層か高層か)、地下構造の有無などにより、必要な解体重機が変わり費用は大きく変動します。

さらに隣地に生活している人がいる、学校がある、病院があるなど近隣状況によっては、解体で発生する騒音や振動が許されないケースがあります。

その場合は、静音や無振動工法によって解体を進める必要が出てきます。

その為、通常の解体費用の倍以上の費用が、かかることがあります。

特に都市部では騒音・振動は大きな問題となることから、安易な解体費用の見積りは危険と言えるでしょう。


解体後、発生する部材は鉄などのリサイクル価値のあるもの(有価物)を除き、すべて産業廃棄物として適切な処分が必要となります。

適切な処分とは、専門の産業廃棄物業者に対象物を運びこみ費用を払って処分を委託することです。

廃棄物の処理及び清掃に関する法律(以下、廃掃法)により、発生するゴミの扱いは細かく規定されています。

そのゴミを運ぶ際も廃掃法で厳密に規定があり、結構費用が発生します。

解体と処分を経て、最後に更地となった土地を整地して、ようやく原状回復となり、解体は終了します。

このように、解体には多くのプロセスが存在し、それぞれに費用を構成する要因があることがわかります。


収益計算の必要項目である「解体投資」


出費 (=初期投資+継続投資+解体投資) -収入 (=賃料+節税効果)=収益


不動産投資において多くの人が綿密な計画を立てるのは初期投資であり、資産価値をコントロールする継続投資は軽視しがちです。

解体投資は、そもそも忘れ去られていることが多い項目です。


「そんな費用は想定していなかった」という声が聞こえてきますが後の祭りです。

本当は当初から想定できる解体費用もあります。

でも、その時まで一度も試算をしてこなかったことで、解体費用がすべて想定外の出費と捉えざるを得ないオーナーがたくさん存在します。

想定していない費用が発生するとは、想定収益を押し下げたり、逆ザヤが発生したりすることを意味します。

投資を計画する上で、正確に試算するためには、解体投資を忘れてはいけません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


リセールバリューについて

2019/10/02

不動産投資において、「リセールバリュー」も重要となります。


リセールバリュー=物件価値-解体費用


この相関関係から、解体費用が増えた分だけ「リセールバリュー」が減少するといったことなので、注意が必要なのです。



解体費用が膨らめば、当然として「リセールバリュー」は低下します。

あなたが設定する投資期間が10年程度の場合、所有する賃貸不動産を将来的に売却することが想定されています。

この場合、解体まで検討することはほぼないでしょう。

しかし設定する投資期間内に建物の寿命を迎える場合、物件の解体についての想定を迫られることも考えられます。

木造物件であれば一般的に解体費用は少額となりますが、コンクリート物件は階数が増えるにつれて解体費用はどんどん膨らんでいきます。


不動産価値において、土地は時価こそ変動しますが価値がなくなることは極めて少ないといえます。

しかし、上物(うわもの)といわれる建築構造物は、寿命と共に無価値へと変化していきます。

むしろ解体が必要になることからマイナスの価値になると表現してもいいかもしれません。

もちろん解体が必要な状態でも、解体は買主側に任せることで、そのまま売却も可能です。

でも、結局は、見込まれる解体費用を差し引いた売却価格となってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次


 


不動産解体の試算

2019/10/01

大規模に整備された日本のインフラの老朽化が進んでおります。

「物理的な寿命=耐用年数」について、十分に議論されてこなかったこともあります。

現状は、思うように修繕が進んでいません。


不動産投資も同じリスクを抱えており、物件の修繕、さらには解体まで想定することが重要です。

不動産投資を始める際、忘れられている「建物の解体」についての解説です。



建物は、作ればいつかは「解体」を迎えます。

建物などのインフラ構造物には、寿命が存在します。

普通の人にとっては、鉄筋の入っているコンクリート構造物などが劣化するというのは、なかなか実感しにくいかもしれません。

構造物は固くて頑丈ですし、数年経ったところで、汚れは付着しても、劣化しているのがわかることは少ないでしょう。

確かに、構造や使用されてきた条件・環境によって、寿命は変化しますが、いずれにせよ「永遠」ということはありません。


劣化したコンクリートを数多く見るとビックリします。

橋の裏側に回ったら、床版(=人や物の重さを支える床)に穴が開いていて、地上の光が橋の裏側から見える場合もあります。

コンクリートのひび割れを起因として、コンクリートのなかにある鉄筋が腐食した挙句、完全に消滅してしまっていたりもします。

建設後、数十年経過したコンクリートの危機的な状況を目の当たりにするとコンクリートの強度についてわかってきます。


高度経済成長期に爆発的に増えた社会資本ストック(=インフラ構造物の累計)は、計画的な維持・補修がされてこなかったこともあり、予想よりも早く劣化が進行し寿命を迎えることになってきているケースも多いです。

維持・補修、または解体をしての新設という需要は、今後も堅調に推移していくことが明らかです。

企業目線では堅調な市場で安心なのですが、人口減少を迎え、より効率よく税金を使う必要性が高まるなかにあって、維持・補修、解体、更新という費用の増大は、自治体にとって死活問題になってきています。

賃貸不動産においても、短・中期で更新が必要な設備は多く存在します。

しかし、建物自体の寿命も確実に存在し、いつかは解体する時がやってきます。

あなた自身の設定している投資期間が、新築~解体という建物のライフサイクルのどの部分に該当するかによって、解体費用が発生するか否かが決まります。

実際、ケースとしては少ないことかもしれません。

しかし、投資期間が解体時期に近づけば近づくほどに、解体費用についての検討が現実味を帯びてきます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


長期修繕計画を確認しましょう

2019/09/30

分譲マンションの管理面で気をつける重要ポイントの1つとして、「長期修繕計画」があります。

長期修繕計画とは、修繕積立金をどのように住民から集めていくかをまとめた次のような資金計画をいいます。


1. 長期修繕計画の妥当性
(費用見込みが甘くないか)

2. 適切に計画が見直しされているか
(国交省は5年に1度を推奨しています)

3. 修繕積立金の滞納状況
(滞納者や滞納金額の状況)

これらをチェックした上で判断していく必要があります。


長期修繕計画に関する判断は専門知識が要求されますので、ぜひ仲介を担当する営業マンに詳しく質問されることをおすすめします。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ダメなマンション購入3つの特徴

2019/09/29

日本の人口は、2004年12月の1億2784万人をピークに減り始め、2050年には9515万人まで、ドンドン減少すると予想されています。


一方、首都圏を中心に、多数の新築マンションが継続的に新規供給されております。

この状況が続いた場合、既存のマンションストックが、人口に対して余っていくのは必然となります。

マンションストックが余る時代において、購入検討者は、「マンションの資産価値」について、ますますシビアに判断することが求められます。


これからの時代も「選ばれ続ける」マンションを購入できた人々は、ライフスタイルに合わせて住み替えや資産運用といった選択肢を持つことができます.

しかし、「選ばれない」マンションを購入してしまった場合は、将来のリスクを抱えることになります。


今後、マンションの長寿化がますます進みます。

10年後、20年後におけるマンションの資産価値を考える上では、従来から存在していたマンションの立地や建物グレードという観点を重視することになります。

更に、どのように分譲マンションが、維持管理されてきたかという“マンション管理の質”の見極めが必要となるのです。


「立地」、「建物」、「管理」それぞれ、気をつけるべき点を知りましょう。


1. 広すぎるお部屋を購入する


広すぎるお部屋はリスクが高いです。

例えば、100平米のお部屋を購入することはおすすめできないケースが多いです。

よほどの好エリアの物件でない限り、人口減少社会においては需要を保つのが難しいと言えます。

もちろんライフスタイル如何にはよります。

しかし、将来的に子どもが独立して夫婦2人で暮らすことを想定すると、面積や部屋数が必要である状況は限定的です。

広すぎるとその分固定資産税などが上がりますし、身体の自由が利かなくなるにつれ、掃除もおっくうになります。

使わない部屋があると、物をため込んでしまうので、汎用性という観点からは1LDK~2LDKくらいがちょうど良いでしょう。

ただし、将来車いすを利用することや、介護が必要となったときのことを考え、1つ1つの部屋のスペースに、ゆとりを持たせた間取りが理想的となります。


2. 好立地を選ばない


多少広さは妥協してでも、好立地に住んだ方が、将来のリスクは低いです。

(1)駅近エリア

「駅近」「駅直結」「駅徒歩5分以内」という言葉がアピールポイントとされることが多い点からも分かる通り、駅距離は資産価値に直結する最重要条件です。

特に、駅直結のマンションは、稀少性が高く、資産価値は右肩上がりとなる傾向にあります。

(2)将来性のある街

土地の評価が大きく変わる起因として、街の進化や再生があります。

街は「生き物」なので、街としての新陳代謝が重要となります。

将来的な資産価値は、こうした鉄道各社や行政による開発・再開発プロジェクトに目を向ける必要があります。

資産価値が長期間安定する街は、この再生・再開発計画が発表・実行されており、好循環で発展を続けています。

(3)街のブランド力

街や地域が持つブランド力は、土地の資産価値をさらに高めます。

歴史的な背景や市区町村などの行政的な取り組みも含んだ、地域ならではの魅力が該当します。

不動産価格は、常に揺れ動くものです。

このブランド力が「憧れる」「誰もが欲しいと思う」「多くの人が住みたがる」というニーズをどんな時も集めることができ、ブランドがないエリアに比べて価格の下がり幅を小さくしてくれるのです。


3.新築・築浅にこだわりすぎる

「新築マンションや築浅マンションはいつの時代も人気です。

「中古」マンションには未だに「汚い」「古い」などのイメージが先行しています。

確かに新築・築浅マンションは設備が新しく魅力的に見えますが、「マンションがどんな風に管理されていくかが不透明」というリスクを抱えています。

中古マンションの場合、ある程度経年劣化が進んでいるため「どのような管理で維持されてきたのか」を知った上でマンションを見極めることができます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


区分マンションの不動産投資が危ない

2019/09/28

過剰過ぎるといわれた相続対策のアパート経営やサラリーマン向けのアパート経営であっても、確実な事業計画と高い物件力を持って、しっかりした管理体制の下であれば、堅実で安心したアパート経営は行えます。

すなわち、きちっと成功させることができるのです。


アパート経営は、ふつうの「投資」ではありません。

もはや、過熱気味となっている区分マンション投資は、近い将来ヤバイなと感じています。

毎月の収支は赤字となり、販売価格は高止まりから下落相場が、ちらつき始めています。

キャピタル(売却益)を得るためのマンション投資でしょうが、今後一層の下落相場に移行した場合どうなるのでしょう? 

数年後、「異常だった区分マンション投資」という新聞記事がでないことを祈るばかりです。


アパート経営とは、文字通り賃貸の経営することです。

私たちの経営の考え方は、毎月きちっと収益を得て、毎年黒字の確定申告をすることです。

投資ではないので、キャピタル(売却益)よりもインカム(毎月の収益)を重視していましょう。

経営ですから、黒字であってこそ、正常という考え方が必要なのです。


一方、区分マンションについても、投資と歌われています。

投資であれば、インカム(毎月の収益)は赤字でも、キャピタル(売却益)を手にすることが全てとなります。

現在、この状況がその考え方に照らしてどうなのか? 

答えは、火を見るより明らかではないでしょう。

毎月赤、売っても赤とならなければいいのですが・・・。

業者の戯言に、流されないことが重要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


区分マンションの不動産投資が活況?

2019/09/27

昨今の融資引き締めの状況が続くなか、区分マンション投資が活況のようです。

引き続き縮小傾向にあるマンション・アパート融資に対して、金融機関が区分マンション融資に対して、積極的な姿勢を見せているのだ。

金融機関の融資姿勢により、過熱気味となっている区分マンション投資だが、その未来は明るいのだろうか。

少し疑問が出てきます。


1棟マンションやアパート融資が減ったので、区分マンション投資が活況している部分も否定できません。

「現在の金融機関はアパート融資を減らし、区分マンション投資にシフトしている」という新聞記事を目にしました。

これまでの経緯を辿ってみると、数年前までは相続対策として、サブリースを条件に郊外の土地に対して過剰融資が行われていました。

それが、色々と問題視されたため、土地から購入するアパート経営融資に切り替えていました。

しかし、2018年には、そちらも様々な問題により縮小を余儀なくされたのです。


現在では、それまで比較的否定的だった区分マンション融資へと舵を切って業績を伸ばしている業者もあります。

そこからも分かるように、金融機関は、不動産融資を伸ばさなければ数字を上げるのが難しい現状が見えるのです。


スルガスキームを使っていたような業者は、普通の方法では稼ぐことができないので、区分マンション投資へ舵を切ったと言われても否定できないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の物件の探し方

2019/09/26

不動産投資の優良物件の探し方も色々とあります。

一番いい方法は、ダメ物件を把握して、ダメ物件を買わないようにすればいいのです。

そうすれば、おのずと優良物件が残ってきます。


優良物件の探し方は、「情報収集」や「不動産会社との関係性」という点もありますが、もっと具体的なことを意識することです。


●需要のあるエリアの物件


●なるべくコンパクトな物件


空室リスクと家賃下落リスクが低いのは、何と言っても需要のあるエリアです。

需要のあるエリアとは、たとえばターミナル駅や、閑静な住宅街など「そこに住む理由」が明確なエリアになります。

そのようなエリアは物件価格も高いですが、この2つのリスクを小さくするためには必須条件です。

また、大きくても1LDK程度のコンパクトな物件にしましょう。

なぜなら、大きくなるほど、取得費用も高くなり、競合も多くなるからです。

仮に、ファミリーをターゲットにすると「分譲マンション」「一戸建て」などの競合が増えますが、コンパクトマンションであれば賃貸マンションを選ぶ可能性の高い単身者をターゲットにできます。

ターゲットが多ければ、空室リスク・家賃下落リスクを小さくできるというわけです。



ただし、「安すぎる」「オーナーチェンジ」の物件は要注意です。

こんな物件には注意しましょう。

優良物件とはいえない物件は、家賃収益を安定的に上げるのは困難と言えます。


(1) 価格が安すぎる物件

価格が安すぎる物件というのは、不人気エリアであったり、現地に大きなデメリットがあったりするケースが多いです。

価格が安い物件は、「(年間家賃収入-年間経費)÷物件取得価格」で算出する「利回り」は高く見えますが、結局は空室になったり、家賃が下落したりするケースが多くなります。

このような物件は、結果的に赤字になるリスクが高いので、価格の安さだけで判断するのは避けましょう。


(2) オーナーチェンジの物件

また、今まで投資用物件として運用していて売り出している、いわゆる「オーナーチェンジ物件」も注意が必要です。

なぜなら、室内の見学ができない場合が多いですし、オーナーがその物件を手放す理由に、物件のデメリットが潜んでいるケースがあるからです。

賃借人によっては雑な使い方をしている人もいるので、賃借人次第では室内が激しく劣化しているリスクがあります。

そのため、オーナーチェンジ物件はきちんと売却理由をヒアリングして、賃借人に問題がないことを確認してから取得しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資では、優良物件を選びましょう

2019/09/25

家賃収入による不動産投資は、投資の王道と言われています。

なぜなら、家賃収入という比較的安定した収入が、定期的かつ継続的に得られるからです。

ただし、不動産投資はあくまで投資ですので、必ずしも収益が上がるわけではありません。

そんな不動産投資において、継続的に家賃収入を上げる方法をお伝えいたします。


「決まった家賃収入」を「継続的」に上げることが重要となります。


【優良物件が成否を分けています】


しっかりと家賃収益を上げられるような不動産投資は、優良物件を所有できるかどうかが重要になります。

不動産投資の収益は物件の良し悪しにかかっており、言い換えると不動産投資の成否も物件次第だからです。


そもそも優良物件とは何でしょうか?


●空室率が低い物件


●家賃下落のリスクが小さい物件


空室リスクと家賃下落リスクは不動産投資における二大リスクであるので、優良物件はこのリスクが小さい物件になります。

不動産投資は、「決まった家賃収入」を「継続的」に上げることで利益が出ます。


そして、追加で物件取得もしやすいのが優良物件です。

また、優良物件は追加の物件取得がしやすいというメリットもあります。

不動産投資の物件を取得するときには、ローンを組んで取得することが多いです。

そのローンの審査項目の中に、「物件の収益性」という項目があります。

そのため、1つ収益性の高い物件を所有していれば、その物件を評価され次の物件の融資が受けやすいのです。


つまり、優良物件を取得することは、その物件で高い家賃収入を上げるだけではなく、物件数を増やし家賃収益を増やすこともできるということです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガ銀行が公表した報告書から見える実態

2019/09/24

スルガ銀行の第三者委員会報告書から、とくに代表的な不正の手口を紹介します。


【債務者関係資料の偽装】

ここで目につくのは、「偽装」という言葉の数の多さです。

詐欺を専門にするプロの犯罪集団のことではありません。

金融庁の免許を得て、株式を上場する、銀行の内部の業務実体です。

一見すると難しく書いてありますが、翻訳すると「資産もないし収入もイマイチの、借金して不動産投資なんて絶対やっちゃいけないサラリーマン」を「資産もあって収入も多い、リッチで余裕のある不動産投資にふさわしい、勝ち組サラリーマン」に仕立て上げたという話です。


【物件関係資料の偽装】

購入者となる「サラリーマン大家」、すなわち借金をする買い手の偽装に続いて「物件の偽装」です。

実際よりも入居率を高く見せたり、家賃も実際より高額にしたりと、事実と異なる数字を並べるようなことが横行していました。

中古物件の空室にカーテンをつけて満室に見せかける手法は、「カーテンスキーム」として有名になりました。

まるで『オーシャンズ11(プロの詐欺集団の映画)』顔負けのえげつない偽装ですが、このスキームの連携プレーにも行員が一役買っていた、という衝撃の事実が書かれています。

要するに、「誰も借り手がつかない、僻地のお化け屋敷のような無人マンション」が、「稼ぐマシーンとしての不動産」のスペックをきっちり持っているかのような偽装が行われた、ということが赤裸々に書かれているのです。


【契約書の偽装】

極めつけは、二重売契と呼ばれる売買契約書の偽装です。

これは金融機関用と、実際の契約用の2つの売買契約書を作成するものです。

そもそもスルガ銀行は90%の融資が最大で、自己資金10%が求められます。そこであらかじめ10%の金額を乗せた売買契約書を作成して満額融資を受ける手口です。

ただ、この偽装については、2通の契約書に署名捺印が必要ですからサラリーマン大家側も関知していると思われます。

契約関係の書類偽造に関していえば、「知らないうちに被害者になっていた」という言い訳は通りません。


とはいえ、普通の社会生活をしていて、契約書をきっちり読んで疑問を解消するために、いろいろ突っ込んだ質問をするようなサラリーマンの方はほとんどいないでしょう。

不動産取引は初めてか、数回しか経験したことのないサラリーマンにとっては、業者から「契約書は二通ありますが、これは普通のことなので気にしなくて結構です」と堂々と言われると、信じてしまうのが普通だと思います。


銀行員だって、ノルマに追われる「営業マン」である事実があったのです。

このスルガ銀行の第三者委員会の報告書を見る限り、スルガ銀行の内部では営業成績を残すために、通常ではありえないほど緩い基準で融資をしていたことが分かります。

目の前の方が銀行のバッジをつけ、きっちりした肩書でメガネをかけて、髪も七三分けして品の良いスーツを着て、高いネクタイをぶら下げて柔らかい物腰で、ジェントルな話し方であっても、これが本質的実体です。

第三者委員会の報告書は、このことを空想や思い込みや邪推の類いではなく、事実として克明に示してくれています。


本来であれば買うべきでない物件を、借りるべきではない借金をしたサラリーマンが購入し、購入時点で破綻が確実な「なんちゃってサラリーマン大家」が数多く誕生してしまったのです。

「どこか遠くの世界の、自分には関係のない話」と考えて意識から遠ざけるのか、「自分が買おうとしている不動産取引に関わっている銀行の内側は、こんな状況かもしれない。

だからこそ、正しく疑い、きっちりと計算をして、返済可能性について真剣に、現実的に、慎重な見方でしっかりと考えよう」と我が身に置き換えて教訓としなければなりません。


「不動産取引の勉強をしましょう」と言うのは、今回の事件をきっちりと把握し、教訓としてリテラシーに加え、最悪事態を想定する力を働かせ、賢く対応する癖をつけることが必要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガ銀行が公表した報告書をみてみましょう

2019/09/23

スルガ銀行、レオパレスなどetc…。

名だたる企業が昨今ニュースに登場し、惨憺たる不動産業界の現状が露呈しています。

しかし、これらは不動産業界において公表されていなかった氷山の一角に過ぎません。

全ての不動産投資家がこれらを対岸の火事として受け止めず、自らが融資地獄への一途を辿らぬよう、ちゃんと事件の発端を振り返りましょう。


そもそも、限度額ギリギリまでの融資を行なったスルガ銀行のチェック機能が外れていたことが原因です。


融資というと難しく聞こえますが、簡単に言えば「借金」のことです。

手元にお金がないときに銀行から用立ててもらい、借金をして『稼ぐマシーンとしての不動産』を買って、マシーンが稼いだお金を使って借金を返すという話だったのです。

貸してもらえる金額の算出法は、「物件の評価」と「個人評価(=属性)」の組み合わせで決まります。

「稼ぐマシーンとしての不動産」のスペックの優劣と、買う人間の経済的信用の有無の総合判断というワケです。

「物件の評価」には種類があり、大きく分けて積算評価(土地の価格と建物の価格を足した銀行評価)と収益還元評価(その物件からどれだけ利益が出るかを算出する評価)がありますが、不正融資が問題となったスルガ銀行では収益還元評価を主としていました。

つまり個人の評価を重視しており、勤め先や年収から算出された限度額ギリギリまでお金を借りられたワケです。

しかし、大半の銀行では、自分の属性だけでお金を借りることは難しいでしょう。

やはり「物件評価」と「属性」の両方が必要とされているのです。


そこで、債務者関係資料、物件関係資料、契約書を偽装して行ったのでした。


スルガ銀行の公表した「第三者委員会報告書」を噛み砕いて紹介します。

「第三者委員会」は、いろいろな企業が不祥事を起こす度、よく耳にする言葉です。

これは企業が不祥事を起こした場合、利害関係のない第三者(たいていは弁護士の先生)の目で事件を調べ、原因を分析・解明し、その原因を解消するための解決策を提言してもらう、という組織です。

上場会社の企業不祥事については、ほぼ例外なく第三者委員会が立ち上がり、その報告書が公表されますので、これを読むと企業のやらかした不祥事の実体が克明にわかるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


金融機関が失った2本の大黒柱

2019/09/22

高金利と手数料の2本の大黒柱を金融機関は無くしてしまいました。

これは、金融機関にとって大打撃となります。


約1年半前、投資不動産への、スルガ銀行の不正融資が明るみにでました。

仲介業者の不適切行為だけでなく、銀行も加担していたことが発覚し、大問題になったのです。

しかも、それはスルガ銀行だけでなく、他の地方銀行でも同じ形の不正融資が続々と出てきたのです。

当然、金融庁は銀行に対して、投資不動産への融資姿勢の見直しを促しました。

その結果、銀行などの金融機関は、融資の大きな柱を失ったのです。


カネ余りの中、平成27年度以降、相続対策として投資不動産への融資は実績を伸ばしました。

平成28年度にマイナス金利が導入され、法人融資はますます利幅を失い、各地方銀行はますます、投資不動産に力を入れたのです。


もうひとつ、同じ時期から銀行業績の柱となっていたのが、生命保険の販売代行業務です。

全額損金商品を売り物に、手数料を稼ぎまくったのです。

しかしそれも、ご存知の通り、国税庁からの「お前らやりすぎだ!」との一喝が入り、今や全額損金保険の商品が、すべてストップした状態です。

つまり銀行などの金融機関は、今、最大の窮地に追いやれているのです。

投資不動産融資の高金利、保険販売代行の大きな手数料などの、ここ数年の稼ぎの大黒柱が、2本とも消え去ったのです。


これは、優良な借り手にとって、ますます有利な状態です。


これまでは「その業界への融資は、うちでは控えています」と敬遠されていた業界でも、融資を受けられる可能性が出てきたのです。

銀行はもう、そんなことを言っている場合ではなくなってきているのです。


加えて、低金利、個人保証・担保は無し、保証協会も無し位の条件は、要求して当然の状態です。

これから設備投資を検討されている会社は、このあたりの銀行の実情を踏まえたうえで、強気の銀行交渉に取り組んでほしいのです。


優良顧客であるならば、ますます有利な条件でお金を借りることができるようになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


金融機関の不正融資問題

2019/09/21

スルガ銀行を筆頭とする投資不動産への不正融資問題を受け、金融庁から各銀行へ「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」が行われ、詳細も公開されています。


このアンケートから浮き彫りになった、銀行の融資の実態について知りましょう。


「目先の融資実績が欲しい」営業マンの姿が浮き彫りになっていました。

投資不動産への不正融資問題を受けて、金融庁は各銀行へアンケート結果を金融庁のホームページで公表されています。


アンケート結果から、金融庁が問題視している要点についてです。


・銀行営業マンが、不動産業者に改ざん行為を能動的に働きかけていた

・多くの銀行営業マンが、不正に作成されたデータを黙認して融資していた


多くの不動産業者による不正行為に対して、銀行のチェック機能がないどころか、それを助長していた、ということが、アンケート結果からも、明るみになっています。

特に、平成27年度以降、相続対策として高齢者の富裕層、ならびに、高収入の給与所得者を対象に、不正融資が極端に実績を伸ばしました。

しかも、銀行が紹介を受ける不動産業者に対して、取引基準を設けているという答えは、14%という結果が出ています。

つまり、「融資さえできるならなんでもいい」と言うことだったのです。

加えて、融資の相手は多くが、相続対策の高齢者やサラリーマンです。

銀行交渉など、まったくの無防備な方々がターゲットとなっていました。

それを良いことに、不動産業者は投資物件の売価を吊り上げ、それを銀行が高金利で全額融資することが横行していたのです。


結局、銀行の営業マンにすれば、事業性よりも目先の融資実績が欲しいのです。

支店長も同様です。銀行にとって申し分のない高金利で設定しても、交渉もされず、文句もないとなれば、カネ余りの昨今、銀行が飛びつくのも、当然だったのです。

要は、声を挙げない借り手には、めっぽう強気で仕掛けてきます。

それが銀行ということを知りましょう。


銀行交渉の際には、この資料を机の上に出し、

「金融庁が公表したこの資料を読ませてもらったけど、ひどい内容ですね。金融庁が改善へ向けて躍起になるのも、無理ないですよね。おたくは大丈夫でしょうね」

と、言い放ち、ゆさぶりをかけてみてはいかがでしょうか。


「銀行がどんなことをしていたのか、こっちはわかっていますよ。」

このことを、遠回しに伝えることで、こちらの立場をより有利な状況に、立たせて欲しいです。

交渉事についは、心理戦なのです。


金融機関の不正融資の問題を知っておけば、それだけ有利な立場となるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の目的

2019/09/20

不動産投資の目的は、2つに大別されます。

・物件の値上がりを期待して買うキャピタルゲイン目的

・月々の家賃収入を期待して買うインカムゲイン目的


不動産の投資家が、不動産業者に行くと、どちらが目的なのか、最初に聞かれます。

まず、キャピタルゲイン目的ですが、短期で利益を出せる可能性を秘めているモノや、値上がりしそうな物件をいち早く見つけることが大変です。

さらに、物件自体の建物価値は、時間と共に下がる運命にあります。


そして、不確定な情報(怪しい情報)を元に判断するケースもあるので、難易度はかなり高いです。


実際、不動産投資の中心となるのは、より長期的な視野にたったインカムゲイン目的の投資になります。

家賃収入が目的であれば、物件がある程度値下がりしても、収益があげられる前提で物件を選ぶので、よりリターンが見えやすくなります。
(実際は税金対策としても人気なのです)


不動産投資目的で、銀行から融資を受けるときの金利は、固定の場合、1~2%前後がだいたいの相場です。
(時期や資産背景によって、金利は異なります)

一方の賃貸収益は5%前後のものが多いので、投資の利回りは3%前後ということになります。(売買手数料、管理費・修繕費、税金などを除く)


不動産投資のリスクは、入居者がいなくなることです。

今後人口が減る地方では起こりうることですが、東京ではよほど劣悪な条件ではない限り、家賃を下げるか、設備を新しくするか、仲介会社にコミッションを払うかなどの手立てを打てば、空き家の状態が長く続くことはあまり考えられません。
(賃貸住宅の全国平均空き家率は19%なのに対して東京は14.5%)


むしろ、一番のネックは出口戦略(どのタイミングでどうやって物件を処分するか)になるでしょう。

そこさえ専門家のアドバイスをもらうなり、自分で勉強するなりして、対策を練っておけば、不動産投資は、金融商品による投資に比べても比較的手堅いと言えます。


それに、不動産投資なら、想定していた利ざやが取れない時には、物件を売ってローンを返済してしまえば、深手を負う前に身を引くこともできる場合もあります。

銀行で不動産ローンを組むときは、銀行側の調査による物件の担保価値までしか融資しませんから、物件を売ってその分を返せば、大惨事にならない場合もあるのです。

原資が少ないうちは、中古のワンルームマンションくらいしか買えません。

いきなり一棟マンション成金になるのは難しいですが、資産運用の選択肢のひとつとして検討する価値はあります。



不動産投資は、「2度おいしい」も狙う事が可能です。


不動産投資は手堅い運用方法ですが、同時に税制上のメリットも多くあります。


(1)所得税を減らすことができる

固定資産である上物(建物)の価値は、実勢価格とは関係なく国の定めによって毎年減価償却されて行きます。
(評価額が下がるということ)

つまり、実際には売却していないので、何も損はしていないにもかかわらず、減価償却された分は「損金」として計上でき、確定申告に反映させることができます。

仮に所得が1000万円の人が所有する不動産の評価額が100万円減価償却されたら、1000万から100万を差し引いた900万をその年の所得として申請できます。

課税対象が減るので、当然支払う税金は減ります。


(2)短期間で資産の圧縮ができる

「路線価」という言葉を聞いたことがあると思います。

国税庁が定めた各土地の平米単価のことで、実際の市場価格よりも安く設定されています。

市場価格の約7掛け程度です。


もし1億円で土地を買うと路線価は7000万円。

相続税はこの7掛けされた路線価にかかります。

つまり1億円の現金を土地に変えるだけで、資産を3割圧縮できるのです。

資産家が晩年に土地を買い漁る大きな理由はここです。

もちろんこの行為は合法で、路線価が実勢価格より低く設定されているのは「土地は売りたいと思っても簡単に売れるものではないので、その流動性の低さから多少価値は下がるだろう」という国側の配慮です。
(実際その通りで、土地は買い手がすぐ見つかるわけではないので十分考慮する必要があります)

また、上物の減価償却の話をしたとおり、建物の評価額も年数が経過するにつれ下がっていきます。

相続税は、建物にも当然かかりますが、その際も実勢価格ではなく減価償却後の固定資産評価額に対して課税をしますから、こちらでも資産が圧縮できるのです。



不動産へ資産を組換えたことで、相続税が3分の2になった人もいます。


(3)貸し出すことでさらに資産を圧縮できる

実勢価格と評価額の差額をさらに広げたいのであれば、物件を貸し出してしまうことが一番簡単です。

他人が住んでいる物件は売りたいと思っても入居者の同意が必要な分、流動性が低くなるため、相続税評価額はさらに下がることになるからです。

1億円で物件を買ったとしてそれを貸し出すと、評価額は半分以下になることもあります。

富裕層がマンション経営やアパート経営をよくしているのは、こういった資産圧縮効果もひとつの理由です。


(4)タワーマンション節税

国税庁が「タワーマンション節税」の対抗策を打ち出しました。

そもそもタワーマンション節税が流行った理由は、マンションの各部屋の評価額が、階層や眺望などに関わらず一律であったため、好条件で高値の物件を持っている人ほど税金対策の効果が高かったためです。

上の階の部屋ほど評価額が高くなるように法令が変わりましたが、いまのところ数値を見る限り、依然としてマンションを購入し貸し出すことによる効果が高いことには変わりなさそうです。


このように、不動産投資はフロー(所得)上のメリットだけではなく、ストック(資産)上のメリット(資産圧縮効果)がとても大きいのです。


現役時代に不動産投資とは無縁だった大富豪でも、税金対策を考えるならば、ローンを組んでまで不動産投資をする価値が十分あります。


不動産投資で必ず想定しておくべきことは、よほど高需要の物件以外は(評価額だけではなく)実勢価値がすぐに下がる性質であることです。

ただ、資産の大きい人は何もしなければ最大55 %の資産がそのまま徴収されるのですから、不動産価値が下がることを織り込んでも、税金対策の効果の方が高くなりやすいわけです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資は不労所得ではない

2019/09/19

家賃収入に憧れる人は多いです。

毎月何もしないでお金が入ってくる、そのように考えているのでしょう。


不動産投資には、メリットもありますが、デメリットもあります。

しっかりとデメリットについても理解しましょう。


不動産投資家をするのならば、しなければならない業務が多くなります。


初めての不動産投資の場合、物件の選定や資金の確保が必要になります。

新築、中古どちらの場合でも、立地、建物の構造、間取りなどから投資不動産を決定し、購入資金を準備しましょう。

中古の場合インターネットに出ている物件に、良い物件はほどんどありません。

すぐ買い手がつくような本当に良い物件は、不動産業者はインターネットに公開せずに自社で購入客を探します。

なぜなら、買主を他の業者が連れてくると売主からしか仲介手数料をもらえないですが、買主を自分で探すと仲介手数料を往復(売主と買主)でもらえるためです。

新築なら、土地選びだけでなく建築業者も決めないといけませんが、それこそ素人が安く良い建物を建ててもらえる業者に依頼できるとも思えません。

物件選定こそ、不動産投資のすべてといっても良いかもしれません。

その為、素人が本当にお買い得の物件を見つける事はとても難しい場合が多いです。


不動産投資では、リスクへの備えが必要です。

空室リスク、家賃滞納リスク、災害リスク、価格下落リスク、金利上昇リスクを考慮して、これらに備えて対策を考えて、いざというときは実行しなければなりません。

これらのリスクは、軽視しがちですが、どのリスクも物件の数が増えると、かなり高い可能性で発生してくるとも言えます。


不動産管理としての業務もあることを知りましょう。

入居者の募集は必須となります。

入居者がいないと家賃収入が発生しません。

家賃をきっちり払う事のできる借主を探して入居させる事が必要です。


家賃の徴収も厄介な業務です。

家賃の入金確認、滞納者には催促の連絡が主な仕事です。

すべての入居者が家賃をきっちりと払ってくれるのであればこの仕事は楽です。

しかし、実際は、滞納者も多く遅れた家賃を回収するのは、とても難しい業務なのです。


そして、物件の維持管理をしなければなりません。

1棟マンションであれば共有部分の廊下階段、駐車場、駐輪場、ゴミ捨て場などの掃除、電球が切れた時の取替などが必要です。

1室、1軒の場合は日常はなにもないですが、何かが壊れたという事があれば業者に依頼して修理してもらうなどの対応が必要です。

また、退去者が出た場合は、その部屋のリフォームも必要になります。


これらの業務をすべて大家がすると大変ですので、管理会社にすべて又は一部を任せるという方法もあります。

実際に多くのオーナーさんが管理会社に委託をしています。


そうなると良い管理会社であればよいですが、いい加減な管理会社であれば空室があってもなかなか入居者がつかない、家賃の滞納者がいても督促が弱く全然回収できなく何ヶ月もの家賃がたまっていく、物件がいつも汚く資産価値を下げている、といったことにもなりかねませんので管理会社選びはとても大切です。

当然ですが、管理費用も発生します。



不動産投資家で利益を出しているのは、不動産賃貸業を本気でしている場合がほとんどです。

不動産賃貸業を本業にしている不動産業者もこれに含まれますが、不動産について勉強し、自分で物件をちゃんと選定して資金繰りのシミュレーションをし、考慮に考慮を重ねた上で、購入を実行して利益を出しているパターンは多いです。

管理についても、オーナーさんが、すべてをちゃんと把握した上で、必要な業務を管理会社に依頼しましょう。

実際に、もの凄い利益を出している人もいますし、ほどほどの利益を出している人もいます。

勉強熱心の人が多く、なんでも人任せの人はあまりいません。

他に良い時代に良い物件を所有して、今はさほど手をかけていませんが、借金が終わって現在は家賃収入のすべてが収入となっている人もいます。

この人達は運が良いのではなく、過去に本気で考えてリスクをとってチャレンジしたから現在は不労所得となっているのです。

それに比べて、不動産投資で失敗している人のほとんどは勉強不足、完全に人任せの場合が多いです。

サブリース契約で失敗している人はその典型例です。

高単価の建物を業者の言いなりで建築して、家賃保証という甘い言葉を鵜呑みにして高額の借金をしたにも関わらず入居者が埋まらずに家賃の減額を打診されて借入返済に苦しむ。

他にも家賃で借入返済が出来ると信じて簡単に借入をして中古物件を購入したものの、入居者が埋まらずにローンの返済ができずに給料から持ち出しで返済する事になる、毎月の返済で苦しくなり突発的な修繕などが発生した時に資金的に対応できない。

少し落ち着いて考えたらリスクが高すぎる、利益は出ないとわかるのにそこまで考えれないものでしょうか。

入居率を厳しめに見積り、将来の修繕費の積立金なども良く考えてそれでも資金的に問題なく返済していけると確信できる場合に初めて購入を検討すべきです。

世の中に楽して儲ける話などないのです。

自分で物件を探さず見にもいかず良く考えず、何もかも人任せにして良い物件と出会えるはずがありません。

業者からいい物件と勧められても、本当に良い物件なら人に勧める前になぜ自分で購入しないのかな?という思考を身につけないといけません。


これら以外に、不動産投資に消極的になる理由もあります。

実質利回りが期待できない。(価値下落のリスクが大きい)

例えば、表面利回り10%でも経費(固定資産税、修繕費、管理費、利息など)で5%かかっていれば、税引前で5%、税引後で約4%しか利回りがありません。

空室があれば利回りが下がりますし、入居者が入れ替わる度に修繕費がかかり家賃を下げないと入居者がつかないという事にもなりかねません。


また、価格下落リスクを考慮しないといけません。

例えば、10年間で購入金額の40%を利益で回収できたとしても、物件の価格が50%下落していたら実は全然儲かっていなかったどころか、実質的には損をしているという事になります。

物件を最後に売却(出口)した後に利益が出て初めても儲かったと言えるのです。

物件の価格が50%は悲観的すぎても10年で20%の下落というのは、普通に考えられます。

20%の物件価格の下落であった場合では、実質の利回りは年2%です。

この利回りは借金をしてリスクをおって迄取るべき利回りとは思えません。


建物については基本的に毎年価値は下落していくものですし、土地についても少子高齢化のこの日本では、この先よほどの都会以外の郊外の土地の値段は下がっていくと考えられています。


資産の分散という意味では、日本で不動産投資をするとその割合が高くなり過ぎてしまいます。

現物不動産を幾らかは持つことは、合理的だと思いますが、他の資産の状況などを考慮しましょう。

そして、不動産の資産を数%保有する事は、リスクヘッジになると思いますが、バランスが大切となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


事業的規模について

2019/09/18

不動産投資の目安である事業的規模の「5棟10室基準」って、どんな基準なのか解説いたします。


今の世の中、不動産投資をされている方も少なくないです。

年金制度の将来像への不安(長寿高齢化や少子化が進展)から私的年金代わりに、との考えもあるでしょう。

そして「働き方改革」などでサラリーマンが、以前よりも副業しやすくなっている状況が後押ししているようにも思えます。

その投資対象は、ワンルームマンション1室から、戸建1棟、ビル・マンション・アパート丸ごと1棟、はたまた駐車場まで、規模も形態も様々です。



これらの不動産を貸し付けて得た収入は不動産所得となりますが、所有する不動産のボリュームが基準を超えると、「事業的規模」であるとされます。

所得税基本通達では「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべき」と実態に基づくとしながらも、形式基準として次を示しています。


(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。


(1)はアパートやマンション、(2)は戸建ですが、その数から「5棟10室基準」と言われています。ちなみに、複合形態の場合は、次のとおり換算します。

 ・戸建1棟は、アパート・マンション2室
 ・駐車場は、5区画でアパート・マンション1室
 ・共有の場合は、持分換算せずに全体で判断



なお、不動産所得が多額(1室の賃料が高額)だったり、主に不動産収入で生活しているなどの実態がある時には、「5棟10室」以下でも「事業的」と認定される場合もあるようです。


では、事業的規模になると、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

事業的規模になったことそれ自体が形式要件となって、例えば所得税(国税)の税率が高くなるといったわけではありませんが、次のようなメリット・デメリットがあります。


【メリット】
●青色特別申告控除
・・・一定の要件を満たせば、最高で65万円の特別控除が得られる
●事業専従者給与、事業専従者控除
・・・青色申告の青色事業専従者給与または、白色申告の専従者控除の適用を受けられる。
●取壊し、除却などの資産損失
・・・損失の全額が必要経費に算入でき、その時の所得から引ききれない場合には3年の繰越しが可能


【デメリット】
●所得税、住民税
・・・所得が増えた場合、税額が増える
●個人事業税
・・・事業規模が増えて所得が多くなった場合、青色申告特別控除前の所得から290万円を差引いた金額に対して5%が課税されることもある。



「サラリーマン大家さん」が投資額を大きく増やして、数十の室数、数億円を超える規模の不動産を所有している、というような話を耳にすることもあります。

こうした事例は、もちろん「事業的規模」として営まれていると思われ、本業(会社員)を超える所得を得ているものと推察されます。


そうなると、副業のつもりでいた不動産投資でも、【どこまでが副業で、どこからが本業なのか】といったことが気になるところです。

これに関して、気になる新聞報道を目にいたしました。

・〇〇市の職員が懲戒処分を受けた。
・処分理由は、平成20年に無許可で〇〇市内にアパート3棟を購入して、年間600~700万円の家賃収入を得たこと。
 ・さらに平成28年3月には母親を代表とするアパート経営のための法人を設立し、職員が実質的に経営していた。

人事院規則では、国家公務員が営利企業の役員になったり、自ら営利企業を営む(自営)ことを原則禁止し、一定の条件を満たして上司(任命権者)が許可した場合は例外的に認めるという建付けにしています。

地方公務員でもこの規定が準用されるケースが多いでしょう。

不動産事業について見ると、「5棟10室基準」のほかに「駐車場は10台以上または機械設備設置」「年額収入500万円以上」などが、「自営」に該当します。

該当する場合には、自ら経営に関与(法人設立など)しないことや、賃貸管理会社に委託(アウトソーシング)するなどの措置を取らないと、許可されないことになっているのが現状のようです。



「働き方改革」、そして70歳まで働ける社会を目指す流れなどによって、会社員の副業のイメージが以前よりもポジティブになり、副業をしやすくなっているのは確かだと思います。

しかしながら、公務員ではこのような制約が未だに存在し、民間の会社員でも会社の就業規則などで、類似の制約があるケースも想定されます。

不動産投資では、事業規模を拡大・伸長していく際の“マイルストーン”のひとつに「5棟10室」が位置付けられる場合もあるようです。


それを達成することによるメリットとデメリットは、あらかじめ入念に比較して、吟味しておくべきでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資業界で起きている問題点

2019/09/17

不動産投資業界で起きている問題点を整理します。


(1)マイナス政策によって金融機関の個人向け融資枠が緩んだ

(2)個人向け不動産販売事業者が増えた

(3)不動産取引量が増え、不動産金額が高くなった

(4)業者から購入したオーナーたちに問題が発生し始めた

(5)金融機関が(1)のころまで個人融資枠を引き締めた

(6)業者が淘汰され、不動産価格が落ち着き始めた



2011年~2017年は、本来は金融機関が融資をしないようなリスクの高い物件が多く流通しました。

本来は融資を受けられないような人が、「融資を受けて物件を購入した」という異常な状態でした。


これからの時代は、正常な状態で、融資審査は行われています。

返済比率や自己資金額の規定強化されます。

融資審査では、融資希望者の属性や不動産の立地・収益性を厳しく見られるようになっているのです。

また、一棟物件については、賃貸経営に対する明確なビジョンをプレゼンする力が求められるようになりました。

融資に関しては、金融機関、もしくは、現在も正常に営業している業者へ相談してみましょう。

そして、物件の購入から賃貸まで、なんでも聞けるパートナー(管理会社等)を見つけましょう。

これが、不動産投資でもっとも成功しやすい流れとなるので、実践してみてください。



問題点を踏まえた上で、不動産投資で成功するためのポイントです。


(1)なぜ不動産投資に取り組むのか「目的」を明確にする

不動産投資で「失敗した」という方は、実は物件購入者の7割に上ります。

しかし、こういった方々のほとんどは、業者の提示するメリットだけに惹かれて不動産投資を始めているのです。

不動産投資は少ない自己資金からスタートできる投資商品というメリットの反面、融資で高額な借入れを行うので、思いもよらないデメリットが発生することがあります。

借金リスクだけではなく、空室になるリスク、金利上昇リスクなど、様々なリスクが伴うのです。


メリットだけでリスクを認識せずに不動産投資をすると、失敗するリスクが大きくなります。

したがって、なぜ不動産投資をするのかという目的は、必ず明確に決めておきましょう。

明確した目的に合わせて達成できる投資プランを作るので、失敗するリスクは抑えられるはずです。


なお、金融機関とのやり取りを自身で行われる方は、必ず金融機関から「投資目的」を聞かれると認識しておいてください。

しっかりとした理由を示すことは、金融機関にとっても安心して融資を出す判断材料になります。


(2)自分の融資枠を明確に把握する

自宅や区分マンション投資では、融資枠に対して「年収の〇倍まで」という規定のある金融機関がほとんどです。

購入できる不動産の規模感を把握することは、投資プランを作成する際の重要なポイントになります。

融資枠の配分を明確にできれば、その後の買増しの計画も立てやすくなります。


(3)物件購入すると同時に賃貸管理会社も決める

「自分の思うとおりの不動産を購入できた!でも、賃貸管理がうまくいかない」というオーナーが大勢いるのが、今起きている問題です。

不動産投資では、「何を買うのか」と「どう管理するのか」は同じくらい大切な課題です。

「管理は自分でやる!」という方でも、何か困ったときに相談できる相手を見つけておくことは重要です。

無理して不動産投資をしないことは何よりも大切投資用不動産は、人生において必要なものではありません。

人生を設計する上で保険の代わりになるなど、資産形成の有効な手段のひとつではあります。

不動産を担保に借入れを行い、レバレッジを最大限に利かせられるのは、他のどんな投資商品よりも優れています。

しかし、自己資金がまったくない状態で、不動産投資をスタートさせることは、最も避けるべきことだと知りましょう。

不動産投資の失敗は、大きすぎて取り返すことができない致命傷になる恐れがあるからです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自己資金の目安

2019/09/16

【自己資金の目安金額】


●区分マンション投資の場合 :

 30万円位~/1部屋あたり



●一棟投資物件の場合 :

 500万円~/一棟あたり



物件タイプによって異なりますが、自己資金の目安金額です。

万が一、予想外の出費が発生した場合でも、対応しなければなりません。

不動産を購入すると、不動産取得税が後から追いかけて来ます。

税金のことまで考えなければ、お金が足りず大変な目にあってしまいます。



不動産投資は、いつの時代でも有効な投資手法であることは間違いありません。

自身で、不動産投資をする目的をしっかりと考え、様々な問題に左右されることなく身の丈に合った方法を見つけてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資業界で起きている問題点

2019/09/15

不動産投資業界で起きている問題を整理すると、下記のような流れになります。


(1)マイナス政策によって金融機関の個人向け融資枠が緩んだ

(2)個人向け不動産販売事業者が増えた

(3)不動産取引量が増え、不動産金額が高くなった

(4)業者から購入したオーナーたちに問題が発生し始めた

(5)金融機関が(1)のころまで個人融資枠を引き締めた

(6)業者が淘汰され、不動産価格が落ち着き始めた


2011年~2017年は、本来は金融機関が融資をしないようなリスクの高い物件が多く流通し、本来は融資を受けられないような人が融資を受けて物件を購入した、という異常な状態でした。


これからの時代、かなり正常な状態で融資審査は行われるでしょう。

返済比率や自己資金額の規定強化により、融資審査では、融資希望者の属性や不動産の立地・収益性を厳しく見られるようになっています。

また、一棟物件については、賃貸経営に対する明確なビジョンをプレゼンする力が求められています。

融資に関しては、金融機関、もしくは現在も正常に営業している業者へ相談してみましょう。

そして物件の購入から賃貸まで、なんでも聞けるパートナー(管理会社等)を見つけましょう。

これが、不動産投資でもっとも成功しやすい流れとなるので、実践してみてください。


問題点を踏まえた上で、不動産投資で成功するためのポイントを紹介します。

(1)なぜ不動産投資に取り組むのか「目的」を明確にする

不動産投資で「失敗した」という方は、実は物件購入者の7割に上ります。しかし、こういった方々のほとんどは、業者の提示するメリットだけに惹かれて不動産投資を始めているのです。

不動産投資は少ない自己資金からスタートできる投資商品というメリットの反面、融資で高額な借入れを行うので、思いもよらないデメリットが発生することがあります。

借金リスクだけではなく、空室になるリスク、金利上昇リスクなど、様々なリスクが伴うのです。

メリットだけでリスクを認識せずに不動産投資をすると、失敗するリスクが大きくなります。

したがって、なぜ不動産投資をするのかという目的は、必ず明確に決めておきましょう。

明確した目的に合わせて達成できる投資プランを作るので、失敗するリスクは抑えられるはずです。

なお、金融機関とのやり取りを自身で行われる方は、必ず金融機関から「投資目的」を聞かれると認識しておいてください。

しっかりとした理由を示すことは、金融機関にとっても安心して融資を出す判断材料になります。

(2)自分の融資枠を明確に把握する

自宅や区分マンション投資では、融資枠に対して「年収の〇倍まで」という規定のある金融機関がほとんどです。

購入できる不動産の規模感を把握することは、投資プランを作成する際の重要なポイントになります。融資枠の配分を明確にできれば、その後の買増しの計画も立てやすくなります。

(3)物件購入すると同時に賃貸管理会社も決める

「自分の思うとおりの不動産を購入できた!でも、賃貸管理がうまくいかない」というオーナーが大勢いるのが、今起きている問題です。

不動産投資では、「何を買うのか」と「どう管理するのか」は同じくらい大切な課題です。

「管理は自分でやる!」という方でも、何か困ったときに相談できる相手を見つけておくことは重要です。

無理して不動産投資をしないことは何よりも大切投資用不動産は、人生において必要なものではありません。

人生を設計する上で保険の代わりになるなど、資産形成の有効な手段のひとつではあります。

不動産を担保に借入れを行い、レバレッジを最大限に利かせられるのは、他のどんな投資商品よりも優れています。

しかし、自己資金がまったくない状態で、不動産投資をスタートさせることは、最も避けるべきことだと知りましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の問題点

2019/09/14

昨今の不動産投資業界は、二重契約、金融機関の融資問題など、多くの不祥事が発覚しています。

その結果、不動産投資そのものに、様々な問題が生じていると感じた方も多いのではないでしょうか。

しかし、問題が起きたことにより、業界にとっても投資家にとってもプラスに働いた部分があるのです。



(1)倒産する会社が相次ぐ

昨年の金融機関の不祥事により、金融機関に見捨てられた不動産会社が次々と倒産したり、業態変更を迫られたりしました。

そのような業者の顧客だったオーナーたちは、誰に相談すべきなのかわからず、路頭に迷うという問題が発生しています。

そこにビジネスチャンスをみつけた、コンサルティング業者や士業が台頭してきたという時代になってきています。


(2)賃貸管理問題

業者を通して物件を購入した人たちのなかには、決済後しばらくして業者と連絡がとれなくなり、賃貸経営問題を抱えている方が増えました。

「カボチャの馬車問題」のように業者からの入金が一切なくなった事例のほか、返済に響くほど収入が減ったり、修繕費用が高額になったりしたため、本業の給料から支払いを行う方が実は多くいます。

物件購入の際、「物件のよしあし」や「物件をどうやって買うか」の説明は詳しく受けても、「買った後どうするのか」という物件管理の説明はあまりなかったのでしょう。

その結果、賃貸管理でつまずき、予想外の大きな出費に対応できないオーナーがたくさん出てしまいました。


(3)融資問題

一棟物件に関しては、金融機関の融資が受けにくくなりました。

金融機関としてもアパートローン事業に目を付けたときは、マイナス金利のこの時代に余ったお金をどう貸し出すかが重要だったため、顧客にはたくさんのお金を貸し付けました。

しかし「買った後どうするのか」が欠けている不動産投資では、なかなかうまくいきません。

したがって、金融機関としては明確な購入理由と経営能力を持った顧客にのみ資金を貸し付けるという、本来の融資姿勢に方向転換し直しています。

ここ数年は問題なく受けられたはずの属性に対しても、どんどん融資が厳しくなりました。


以上のことから、ベンチャー的な不動産販売業者、顧客管理の行き届いていない業者、金融機関に対して不誠実・危険要素のある業者(メディア管理も含め)、物件選定が甘い業者は、ほぼ淘汰されつつあります。


こうした事態にも、元々自分自身で金融機関とやり取りしているような個人投資家や、近年の不動産バブル以前から業務を行ってきた企業などは、ほとんど動揺していません。


今起きている問題に対し、個人投資家や一部の企業はある程度予測していた事態であり、むしろ市場が荒らされなくなりよかったとさえ思っているでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産問題の複雑化

2019/09/13

「老後資金は約2000万円必要」とする金融庁の報告書も、話題となったこともありました。

このような年金問題だけでなく、人工知能(AI)などの進化による働き方の変化についても、なんとなく不安があります。

これは、経済環境や資産価格の変動リスクの不透明感など、将来に対する不確実性が増していることも無関係ではありません。

不動産の保有や運用についても、これまで以上に、慎重に判断しようとする人も多くなっています。


しかし、相談する消費者側と受ける企業側とで、話がかみ合わないケースも散見されるようになっています。


これまでは、買う・売る・借りる・貸す・建てることについて、方針がある程度固まっていることが多かったです。

それぞれの方針について、具体的にどのように進めていくべきかの相談を不動産会社に持ち込むのが一般的でした。


例えば、住まいを売るのであれば、売買を仲介する不動産会社に相談に行き、いくらで売れそうか、どうやって売ればよいかなどを相談していました。

空き家や空室を貸したいならば、賃貸を仲介する不動産会社に相談すればよかったですし、遊休地に賃貸アパートを建てたいならば、建築会社に相談すればよかったワケです。


ところが、最近では、住まいであれば、買うか、借りるか、現状にとどまるべきかといった方針そのものについて、「どうしたらよいか」という相談も増えているのです。

空き家や賃貸物件だったら、売るべきか、貸すべきか、あるいはこのままにしておくかといった相談です。


仮に売ったとして、そのお金は何で運用すべきなのか、別の何かに投資するとしても現状と比べて期待リータンとリスクはどう異なるのかも議論になります。

自分の子供や孫が、承継する時期までの時間軸で考えたとき、何を選択すべきなのかといったところまで、議論が深まることもあります。


賃貸マンションの建築であれば、賃料の下落や減価償却、借入金の返済などを踏まえた最終の手取りから見た時、借入額はどの程度ならば許容範囲なのでしょうか。

賃貸マンション建築のリスクとリターンと他の投資との比較で、賃貸マンションの建築に妥当性はあるのかどうか、借り入れは相続対策との関係で、どの程度効果的なのかといった相談も多くなっています。


こうした中、「どこに相談しても納得できる回答がなかなか得られなかった」という声もあります。

相談に行っても、各社が得意とするサービスへと誘導されるのが、その理由です。

例えば、遊休地を売るか、そこに賃貸アパートを建てるかで悩んでいるとすれば、売買仲介会社は売却を勧め、建築会社はアパート建築を勧めるのが一般的です。

結局、どちらが良いか判断がつかなくなります。


自らが販売する商品やサービスについては、各社とも当然ながら自信をもって推奨します。

そのメリットについては、十二分に語ることもできるでしょう。

しかし、自社商品やサービスのデメリットや、自社が不得意な商品やサービスと比較しながら、消費者側の事情と背景を踏まえたとき、何がベストかということをともに考えていくのは得手ではないのかもしれません。



こうなると、中立的なアドバイザーがいない場合、各社には自社商品やサービスを売りたいというバイアスがかかっていることを踏まえましょう。

複数社から提案を受けた上で、自ら選ぶ方針を決めるしか方法はなさそうです。

しかし、どの会社も自社商品やサービスを選んでもらうようベストを尽くします。


どうやって判断すべきかは、経済合理性以外の判断軸を、自分なりに整理した上で、相談をすることが大事だと考えます。


投資理論や税法などを駆使して、数字で合理性を検証し、方針を決めることは不可能ではありません。

しかし、人は経済合理性だけで、方針を決められるものではありません。

自分の求める生き方や暮らし方という軸、例えば、自分と家族や親族、子供たちの幸せとは何で、どうやって実現したいのか。

賃貸物件オーナーならば、借りる人や地域の人々の幸せをどう実現したいかといったことが、不思議と最後の決め手になるものです。


こうした判断軸を持つと、自信を持って決断できますし、将来、その決断について後悔することは、極めて少なくなると考えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産経営の支出

2019/09/12

お主な不動産経営の支出10項目を「1室の1ヶ月」で算出しています。

参考になれば幸いです。

空室が多い場合は「12ヶ月→10ヶ月」で算出するのも良いと思います。

消費税は10%で計算しています。



①原価償却費(改築費)

建築費÷法定耐用年数÷12ヶ月÷建物の戸数


②固定資産税÷12ヶ月÷建物の戸数


③10年毎の大規模修繕費 

1戸の面積×10,000円/1㎡÷10年÷12ヶ月×1.1


④解体費用 

1戸の面積×12,000円÷法定耐用年数÷12ヶ月×1.1


⑤退室時の家主負担修繕費 

120円/1㎡×1戸の面積×3年×12ヶ月


⑥町内会費等の定期支出 

年額÷12ヶ月÷戸数


⑦賃料等の5%位の毎月の管理料 

賃料等×0.05×1.1


⑧毎月の清掃費用 

25円/1㎡×1戸の面積×1.1


⑨保険料 

保険金額÷12ヶ月÷戸数


⑩光熱費等の予備費 

予備費×1.1


不動産経営を行う人で この支出の心構えができている人は、まず心配はありませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資でカモられないようにする方法

2019/09/11

スルガ銀行のデタラメな所業をきっかけに、業者が預金通帳や給与明細を偽造し、賃貸契約書まで捏造して客をダマしまくる実態が続々と明らかになりました。

スルガ銀は不正を続けられなくなり、一部業務停止処分を受けて1千億円規模の損失を計上しました。

同行を「地銀の優等生」とベタ褒めした金融庁は「反省」の弁を述べ、過熱する不動産投資向け融資に他の金融機関の視線も厳しくなったのです。

 
だが、私文書や公文書を偽造しまくる実行役で、不正融資を元手にボロ儲けする不動産業者にはほとんど何の沙汰もありませんでした。

 
スルガ銀の不正に関与した業者は、東京都内だけで軽く100社を超えるます。

その多くは国土交通省や東京都から宅地建物取引業の免許を与えられるが、業務改善命令が出たのは今春までに2社だけ。

多くは社名を変えるなどして、次の獲物を虎視眈々と狙っているのです。

国交省が悪徳業者を野放しにしている以上、当面は不動産市場の取引の公正さは望みようがありません。

素人は手をつけないほうがいい、というのが大前提となります。

それでもなお不動産投資への意欲が尽きないという方のために、悪徳業者の手口から学ぶ、最低限の「カモとならないための4カ条」を紹介いたします。

 

第一に、投資物件の価値は必ず自分の目と足で見極めましょう。


業者の言うことはあてにてはいけません。

「家賃保証」はその最たるものです。

契約書を交わそうが、破られて逃げられることはザラなのです。

空室となって家賃が入らなくなるリスクが不動産投資にあるように、業者の家賃保証には業者がバックレて家賃を払わなくなるリスクがつきものだと覚えておきましょう。

家賃保証があるのは、そうでもしないと売れないようなシロモノだからなのです。

原資は、顧客から得る利益の一部で、なければ価格はもっと安く済むはずです。

実際に「住みたい」という需要が見込め、家賃保証に頼らずとも空室になりにくく収益性も見込める物件であることを、自分の目と足で確かめることが何より大事となります。

価格の妥当性は、周囲で同じグレードの物件を複数見つけて比較しましょう。

家賃が、どれだけ得られるかの相場感覚も同様につかめるようになります。



第二に、コストとリスクをぜんぶ洗い出しましょう。


物件の購入や維持にともなうお金(=コスト)がどれだけあるか。

見込まれる家賃収入が減ったり、あとで出費が増えたりする可能性(=リスク)がどれだけあるか。

そうした収益の行方を厳しめに見積りましょう。


借金は額が多いほど、融資時の手数料や何年にも及ぶ利息などのコストも膨らむことになります。

金利上昇でもコストは増えるリスクもあります。

「自己資金ゼロ」で不動産を買うことは、コストとリスクを最大化させるようなものなのです。

中古マンションなら、中長期の修繕計画や管理組合の議事録などから、将来の維持費が膨らむ可能性を点検できます。

不動産情報サイトに掲載される周囲の空き物件数や募集賃料からも、空室リスクの大きさをある程度はうかがい知ることもできます。



第三に、迷ったら必ず引き返しましょう。


業者と顧客の間には、大きな「情報の非対称性」があります。

業者は、豊富な専門知識と情報を握り、知識の乏しい客を食いモノにします。

顧客には不利な情報を隠したまま、投資判断を迫られることも多いのです。

不審点を自分であぶり出すためにも、最低限の知識と嗅覚は備えておきましょう。

人当たりがよく、誠実そうに見える業者の中にも、平気でウソをつくワルが潜んでいます。

私でも見極めるのは難しい場合もあります。

提供される情報の真偽も一つずつ自分で見極めながら、物件の良し悪しを推し量りましょう。

 
前のめりにはならず、いつでも引き返せる余裕を持つことも大事です。

曖昧な説明には決して妥協せず、不安や疑問がすべて解消されるまでとことん突き詰めましょう。

雰囲気に流されてハンコをつくことだけは絶対に避けるようにしましょう。

 

第四に、身の丈に合った投資にとどめるましょう。

 
投資にはリスクがつきものです。

そう頭ではわかっていても、不動産投資の世界に踏み込むと、あまりに多くの人が大きすぎるリスク(=過大な借金)を背負い込んでいます。

業者が家賃を払わなくなる、多額の修繕費が発生する、思いどおりに空室が埋まらない……など、不動産の世界ではよくある事態が起きた途端、首が回らなくなってしまう人がここ数年のブームであまりに多く生み出されました。


多額の借金で過大なリスクを背負うのは、まるで自分の人生を家族の生活とともに賭けをするようなものです。

手にできるかどうかもわからない「富」に賭けるほど、価値の低い人生などあるはずがありません。

投資の目的が「老後の安定に向けた資産形成」にあるのなら、失敗しても自身の貯蓄がいくらか目減りし、泣いてやり過ごせる範囲をリスクの上限としましょう。

返し切れないほど、多額の借金は決してすべきではないのです。

 
最後に、将来の資産形成に向けて新たなリスクを背負うときには、親子や夫婦、信頼できる仲間とのコミュニケーションを密にすることも大事となります。

意見の不一致はあるとしても、投資の前提となる「データ」は、多くの目にさらすことでウソやごまかしを見破れる可能性が高まります。

 
投資を決める前に「手間」や「面倒」を惜しまずに努力することが、失敗して後悔するリスクを減らすための最大の武器となることも覚えておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資でダマされて借金地獄も

2019/09/10

暴利をむさぼる不動産業者による不正が、全国で「猛威」をふるっていました。

相続税などの節税、年金だけでは老後資金が2千万円不足するなどの「不安」にもつけ込み、甘いウソだらけのセールストークで借金地獄へと突き落としていました。



日本銀行の大規模緩和で、銀行の貸し出しがユルユルになり、貯蓄や収入が乏しい人でも、預金通帳や源泉徴収票を改竄して融資を引き出す不正が大流行してしまいました。

投資対象は当初のワンルームから、金額の大きい1棟アパートや中古マンションへ広がり、現役世代に浸透する将来不安にもつけ込む形で、不動産業者が多くのカモを「借金地獄」に突き落としてきた。

 
無数の不正が発覚したシェアハウス投資問題も、ブームの一角を占めていました。

スルガ銀行(静岡県沼津市)が融資した分だけで、1,200人超の会社員らが計2千億円超の借金をし、1千棟超の木造シェアハウスを建てまくっていました。

割に合わない高額家賃を約束した業者は破綻し、まともに貸しても収入は激減します。

不正に加担したスルガ銀から借金返済を迫られ、破産の崖っぷちに立たされる会社員が続出しています。



シェアハウス2棟を建てる契約を結び、2億円の借金を背負った場合は悲惨です。

年8%の高利回りと謳われていたが、賃料を受け取れないことが着工前に判明します。

更地を売ろうにも相場より数千万円も高く買わされていて、身動きが取れないまま月100万円の借金返済が始まるなんて話もありました。


弁護士とともに、業者やスルガ銀を相手取り、不当な利益の返還や借金の減額を求めて争っているが、『自己責任』で終わってしまうだろう。


 
2015年の相続税強化を背景に、不動産投資に走った富裕層の間でも、「負債」は着実に膨らんでいます。

親から譲り受けた休耕田に2階建て8戸位のアパートを建てる人も多いです。

でも、電柱やガス管の設置費用がドンドンかさみ、総工費が1億円もかかることもあります。

9千万円近くを地元銀行で借りれても、毎月約30万円の返済が、100歳を超えるまで続く・・。

まるでホラー映画です。


大手ハウスメーカーに「相続税を減らせる」と誘われることも多いです。

借金が増えれば資産額が減り、農地に賃貸住宅を建てれば税率も下がるため、亡くなるときの相続税が減る見込みは確かにある。

だが、賃料は新築時で1室6万円前後が相場だったらどうでしょうか。

ハウスメーカーの割高な建築費や銀行への利息払いを取り返すのはいかにも難しくなりそうです。

 
日銀の金融緩和にも背を押され、新築アパート(貸家)の着工戸数は激増し、16~17年に41万戸台に達した。

地方でも異様な過熱ぶりだったが、需要を大幅に上回り、空室率の上昇につながっている。


安定した家賃収入が得られるとうたう大手ハウスメーカーは、アパートを借り上げて賃料を払う「サブリース契約」を交わし、無知な顧客を安心させる。

ところが、契約の中身をよく見れば、賃料は10年以内に見直されるものが多い。

 
アパート乱立による空室率の上昇は、家賃相場を押し下げ、10年後の賃料水準の引き下げにもつながる。

今回の投資ブームから10年後の20年代半ばには、期待した収入を得られず、収支も合わなくなる事例が続出するおそれもある。

だが、破綻でツケを払わされるのは投資した本人にほかならないのです。


不動産投資は勉強してから、まともな業者と一緒にやりましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次
 

 


不動産投資の被害回復の対処法

2019/09/09

不動産投資では、不動産投資会社などから、詐欺的な勧誘や過剰な勧誘によって契約させられ、多額の損害を被っている初心者不動産投資家が後を絶ちません。

その被害を回復する為に、裁判を起こそうにも、不動産取引特有の難しさがあります。


不動産詐欺の事案で、裁判をして勝てるケースと勝てないケースを知りましょう。

また、勝てないケースで、他に救済策がないのか知っておきましょう。



不動産投資詐欺を裁判に持ち込んでも、勝てるケースと勝てないケースがあります。

それには、遭遇した詐欺の種類が関係していると言えます。


不動産投資詐欺に遭うとひと口に言っても、大きく分けて2つの類型があります。

・「本物の詐欺」に遭うケース

・「詐欺まがい」の商法に引っかかるケース



「本物の詐欺」の場合は、裁判に勝っても無駄に終わることが多いです。

裁判をしたくても、できないケースも多いのが実情です。

本物の詐欺師は、故意に犯罪行為を仕掛けてくるわけですから、ターゲットからお金を得た後は、捕まらないように逃げてしまうことが大半だからです。


●本物の詐欺と考えられる事例

・優良物件だから、すぐに手付金だけでも払っておいた方がいいと言われて手付金を支払ったが、後日、本契約のために連絡を取ろうとしても電話がつながらなくなっていた。

・不動産を購入して契約も済ませ、登記をしようと思ったら、先に別の人に所有権移転登記がされており、自分が支払った売買代金は、売主に持ち逃げされた。

・婚活パーティで出会った異性から投資用マンションを勧められて購入したが、その後、関係が疎遠になり、やがて音信不通になった。

このようなケースはすべて「本物の詐欺」であると考えられます。

本物の詐欺に遭ったケースでも、相手を調べれば、相手の居所が判明する場合はあります。

そして、本物の詐欺であれば、裁判をすれば勝つことは難しくありません。

しかし、本物の詐欺師はしっかりとした経営基盤のある企業ではなく個人の場合が多いです。

その為、裁判に勝ったとしても、売買代金の返金や損害賠償金を回収するのは困難なのです。

結局、本物の詐欺に遭った際には、裁判をしても無駄な場合が多いのが現状なのです。



「詐欺まがい」の商法の場合、裁判の検討価値があります。

本物の詐欺ではなく、「詐欺まがい」の商法に引っかかったケースであれば、相手が逃げも隠れもしない企業であることも多いので、裁判を検討する価値はあります。

本物の詐欺よりも、こちらの方がはるかに件数が多いでしょう。


●詐欺まがいの商法と考えられる事例


・東京オリンピックの影響で、必ず値上がりすると言われて土地を購入したが、よく調べてみると、ほぼ無価値の土地を高値で買わされていた。

・営業マンが作成したシミュレーションでは、毎月数万円が手元に残るということでマンションを購入したが、そのシミュレーションは、経費や空室リスクを度外視したものであり、実際には毎月赤字になっている。

・家賃保証(サブリース)を付ければ空室が出ても損はしないという説明を信じてマンションを購入したが、2年後には賃料が改定されて赤字に転じた。


これらのケースで、詐欺を訴えるために裁判を起こした場合には、購入者側で法律上の詐欺の要件を1つ1つ証明しなければなりません。

証明するためには証拠が必要です。

しかし、不動産業者であれば、顧客を勧誘する際に、適切な説明をしたという証拠書類を巧妙に確保しているものです。

このような裁判で、勝つことも、それほど容易なことでもないのです。



不動産投資詐欺の被害を回復する現実的な方法があります。

簡単には裁判に勝てないからといって、諦める必要はないのです。

弁護士に相談して、裁判に勝てる見込みがどの程度あるのかを判断しながら、裁判するかどうかを検討するのも大切なことです。

どうしても裁判に勝てそうになければ、最終的には泣き寝入りして「授業料を払った」と思って損切りするしかありません。

しかし、少しでもお金を取り戻すためならいくつかの対処法はあります。


『和解を目指す』

売買契約を取り消して、売買代金を全額取り戻すのは無理でも、何割かを返金してもらう和解なら成立する可能性があります。

裁判外で和解しない業者でも、裁判をしたうえでなら、和解するケースも少なくありません。


『 警察に被害届を出す』

警察に被害届を出したからといって、お金を取り戻すために動いてもらえるわけではありませんが、被害届は無料で提出できるので、何もしないよりはマシです。

ときに、犯人が捕まって示談金を払ってくれるケースもあります。


『 宅建保証協会に相談する』

宅地建物保証協会に、所属する業者から詐欺被害に遭った場合には、保証協会より弁済金として1000万円を上限として補償される制度があります。

補償を受けるためには、満たすべき要件が色々ありますが、検討してみて損はありません。


不動産投資をはじめる前に損をしない体制を作りましょう。

不動産投資詐欺に遭った場合、悪いのは騙した方ですが、騙された方に過失はないとも言い切れません。

言葉巧みに執拗に勧誘されたとは言っても、大金を動かす決断をした背景には、欲に目がくらんだという側面もあるでしょう。

不動産投資で損をする原因は、ほとんどの場合、本人の知識不足です。

失敗すると金銭的なリスクが高いのが不動産投資です。


・しっかり勉強する
・できるだけ小さな投資から始めて経験を積む
・投資仲間を作って不安なときには助言をもらう


不動産投資をする場合は、しっかりとした体制を作りましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


事故物件に注意

2019/09/08

マンションでは、自殺なんかも起こります…。

実は、業者の「告知義務」には抜け道もあります。


日本の年間自殺者数は約3万人と言われています。

首吊り自殺が多く、飛び降り自殺は、2番目か3番目に多いそうです。


鉄道各社が飛び込みによる人身事故対策に頭を悩ませているように、マンションも飛び降り自殺にとても困っています。

1人目の飛び降り自殺があると、新聞などのメディアに報道されることになります。


マンション名などが詳しく報道されることはありません。

しかし、何々市とか、何々区とか、何とか通りとか、何々駅とかの情報や、あるいは画像から何となく場所が特定されてしまうものです。

その特定されたマンション名が、インターネットなどでも、詳細に知れ渡ってしまう時代になってしまいました。

『大島テル』のサイトは有名です。


マンションの入居者はもちろん、事務所などのテナントを構えている人は大迷惑で、商売に影響してしまいます。

マンションの価値も下がってしまいますので、「こんなことをするヤツは殺してやりたい」と思ったとしても、相手はもう死んでいるので、やりきれない思いとなります。

そして同じマンションで2人目の自殺者が出てしまうと、世間では「自殺の名所」などと呼ばれるようになるのです。

マンションの構造なのか、立地なのか、そこから見える景色がそうさせるのか?

そんな事を考えてしまう人もいます。


しかし、何より先に飛び降りた人がいるという事実は、自殺願望者には道がついているように感じるのかもしれません。

インターネット等のデータによりますと、駅から近く、オートロックがないなどセキュリティが甘くて乗り越えやすい塀や階段があるマンション、そしてある程度の高さのあるマンションが狙われやすいとのことですが、2~3階では死にきれないと思うのでしょうか。


飛び降り自殺でタチが悪いのは、飛び降りるのは外部の人間で、そのマンションとはまったく関係のない人だということです。

通行人をまき込んで死亡させてしまうことも有るのです。



さて、マンションからの飛び降り自殺で不動産屋が抱える問題は、不動産取引での告知義務です。

自殺や殺人等のあった事故物件は、買主や借主に告知する義務があるというもので、重要事項説明として説明しなければなりません。


しかし、マンションの共用部分の場合は、不動産取引の告知義務には該当しません。

共用部分とは、エントランスや外廊下、階段、エレベーターなども共用部分にあたります。


また、ホテルなどの宿泊施設は、部屋で自殺や殺人事件があっても告知は必要ありません。


それに、人の噂も75日といいますが、何かほかの事件があれば、瞬く間に忘れてしまいます。


不動産では、いつ事故物件になってしまうか、わからないリスクもあります。

まずは、あらゆるリスクを知った上で、不動産投資をするようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スラムマンションに注意

2019/09/07

マンションの中には、スラムマンションもあるので、注意をしましょう。


分譲マンションでも、管理費・修繕積立金のない「スラムマンション」も存在しているのです。

「マンションは管理を買う」といわれるように、管理の行き届いたマンションは築年数のわりに新しく見えるうえに、共用部分もとても綺麗になっています。

ビル全体の水漏れなどのトラブルもなく快適で、区分所有として売り出されても、すぐに買いが入る人気物件になるというモノです。


この「管理の行き届いたマンション」は、管理組合主導のもと、区分所有者全員から毎月管理費・修繕積立金を徴収しています。

毎日の掃除から、何年かごとの内外壁塗装工事や屋上の防水工事を実施しています。


では、管理費・修繕積立金がないとはどういうことなのでしょうか? 

一棟丸ごと所有しているマンションなら、必要に応じて所有者が内外壁塗装工事や防水工事を実施するでしょうが、区分所有のマンションなら清掃の費用や共用部分の電球や蛍光灯の交換は誰がするのでしょうか?


マンションの広告などをよく見ると、ときどき「管理組合なし、管理費・修繕積立金なし」というものがあります。

「自主管理」などと記載されている場合もあります。

「うるさい管理組合や管理人もないし、管理費・修繕積立金もなくていいじゃないですか」と言う人もいます。

しかし、このような人は、自分が区分で買ったマンションの部屋で民泊をやっていて、人の出入りの問題や騒音などで管理組合から再三クレームや指導が入り、民泊をやりづらくなったうえに高い管理費を払いたくないような人もいます。

管理組合のないマンションの現場はどのようになっているでしょうか?

玄関入口のオートロックが故障していて、ドアが開けっ放しの場合もあります。

オートロックのパネル部分がほこりだらけになっていたり、掃除をされてない印象もあります。

入口エントランスの廊下にはゴミが散らばり、隅には大きなわたぼこりもあります。

共用部分の階段や廊下の蛍光灯は点滅してチカチカし、電球が黒く変色しているものもあります。

築年数が新しいわりに、古めかしい雰囲気で、廊下や階段部分もきれいな状態ではありません。


「管理人がいなくていいけれど、これじゃあな~」と言った第一印象となります。

このように、管理会社もなく管理費や修繕積立金もないマンションは、スラム化しやすいのです。


スラム化すると何が起こるかというと、無法地帯となって違法エステやオレオレ詐欺の事務所、高利金融会社の事務所、さらには暴力団の事務所などとしても使われてしまいます。


風俗や暴力団の事務所には200m規制もあり、大家さんもなかなか貸してくれないことも多いので、こうした管理人のいないマンションに誰かの名前を借りて入居して、いつの間にか暴力団の事務所にしてしまうのです。

共用部分の電気料を払わないと、貯水タンクに水を汲み上げて使うタイプの水道の場合は、電気が断たれるとポンプが働かず、水もストップしてしまいます。


また、建築基準法の鉄筋コンクリートの耐久基準は60年、国土交通省が目安とする大規模補修工事の実施周期は12年に1度です。

10~15年ごとに大規模修繕が行われていないと、外壁や屋上の防水機能が弱くなり、漏水が起こります。


鉄筋コンクリートは、鉄とコンクリートの相性が良く、強度を保っていますが、コンクリートの中に水が入れば鉄筋が錆びます。

鉄筋が錆びると2~3倍に膨張し、コンクリートを破壊していきます。そこから雨水がまわり、雨漏りマンションになってしまうのです。


エレベーターなどの設備も定期点検や部品交換をしないと事故につながり、人命にかかわってきます。

管理組合・管理人や管理会社の入っていないマンションは、やはり問題が多いです。

新しいうちはよくても、20年後、30年後には建物の老朽化とともに、問題満載のマンションになって行くのです。


これでは、資産価値は大きく目減りしてしまいます。

こうした管理組合や管理人のいないマンションでは、自主管理といって住民による「管理組合もどき」があり、最低限の掃除代や共用部の蛍光灯の交換代を集金して、何とか支払いをしているというのが現状です。

しかし、住民による管理組合もどきでは信用性がないので、支払ってくれる住民もあまりいないのです。


また、1年ごとに持ち回りで管理人を決めたりもしますが、皆さんなかなか忙しいわけですし、ヒマな人は高齢者だったり年金暮らしの方ですので、管理費等の集金ができるわけはありません。


では、「スラムマンション」回避の方法はあるでしょうか?

マンションを投資目的で買う場合には、とくに確認してほしいことがあります。

それは、マンション管理組合の修繕積立金の貯蓄残高と、何年前に大規模修繕工事をしたかを調べ、積立金のバランスを見ることです。

築年数の経過とともに修繕積立金の額は上がっていくため毎月の負担額が増えるうえに、修繕工事を控え工事代金が不足すると各区分所有者に追加の費用が請求されることになります。


また、修繕積立金の貯蓄が少ないどころか管理費の滞納額が多く管理費が赤字となっていて修繕積立金を食いつぶしている場合もあります。

マンションの経理上赤字が続くと、管理会社は逃げ出していきます。

そうなれば、無管理マンションとなり、スラム化していくというわけです。


管理費は「定期給付債権」といって5年という短期間で時効になります。

そのため、のんびりした管理会社では、いつのまにか5年がたって管理費を徴収できなくなり、スラムマンションになってしまうのです。


管理費や修繕積立金の滞納者に対する早急な対応ができない管理会社なら、管理会社を変更するべきかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資前に知るべき不動産業界の闇

2019/09/06

レオパレスの問題、フラット35の不正融資、スルガスキーム、かぼちゃの馬車事件、アパマンショップのスプレー爆発事故等、「不動産業界」の【闇】の問題は後を絶ちません。

果たして本当に、知識のない初心者や忙しいサラリーマンが手を出していい分野なのでしょうか?

私は、初心者が手を出すべきでは無いと考えています。

何故なら、悪質な不動産業者にカモられるからです。

不動産投資をするのならば、しっかりと勉強した上で、『自己責任』の【覚悟】を持って投資をしましょう。



不動産業者の中にも、マンションの転売を繰り返すような、マンションに特化した業者があります。

営業マンを何人も抱え、マンションを買い上げて内装のリフォームをして再販します。

資金も銀行などではなく、ノンバンクなどの「早い金」で早く買い付け、1~3カ月の間に売り飛ばします。

銀行の融資は、決定までに物件資料を提出して審査をする時間が必要です。

しかし、ノンバンクの場合は、当日または翌日に用立ててくれることから「早い金」と言われています。

利息は、マイナス金利なので信用金庫で年利0.8~2.3%ぐらいですが、ノンバンクは年利10~15%ぐらいになります。

マンション価格の相場が、いつ崩れるかもしれませんし、在庫を何カ月も抱えているわけにはいきません。

ましてや、長期保有の場合は、借りた金額の金利が大変です。

早く売ってしまわないと、マンションの仕入れ代や内装のリフォーム代の回収すらできなくなってしまいます。

さらに、買い上げたマンションを現金化しないと、次の仕入れに影響します。

買取再販業者は、自転車操業のように、クルクルとお金を回さなければならない運命です。


買い上げたマンションが売れずに何戸もかかえてしまうと、不良債権とみなされ、次の融資が下りません。

その上、内容によっては貸し剝がしと言って、まだ返済期限が来ていないのにすぐに返済するようにノンバンクから求められてしまいます。


特に、悪い情報は早く回りますので、当然、他のノンバンクからの融資も凍結されてしまいます…。

となれば、マンションを安く買う方法として調べることは次の2点です。


(1)その物件は、仲介物件なのか、代理なのか、売主なのかということ


(2)売主なら、いつ買い上げたのか(所有権移転時期)、いくら借りたのか(抵当権の金額)、そしてどこから借りているか(銀行系かノンバンクか)


調べることは簡単で、マンションが登記されている法務局へ行って、謄本を見れば全部わかってしまいます。

当然、不動産業者や弁護士ではない普通の人でも簡単に謄本を見ることができます。

今なら、登記情報提供サービスで、会社や自宅のパソコンからも謄本が上げられます。



さらに、売主の会社のホームページなどから会社の決算月を調べれば完璧です。

物件を紹介する図面には、下の帯と呼ばれる不動産業者の会社名が記載されている部分の片隅に必ず媒介(仲介)・代理・売主等と記載があります。

媒介(仲介)とは、売主と買主の間に立って契約を成立させる物件で、売主の意向に沿って交渉するだけです。

媒介(仲介)には3種類あり、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介です。

また代理も売主の代理で契約する物件で、媒介よりも多少、交渉の幅が広いことと仲介手数料が必要ない場合もあるということがメリットです。


狙い目は「売主」と表示のある物件です。

不動産屋が買い上げて、現状、またはリフォームをして再販している物件なのです。

できれば、フルリフォーム済の物件が望ましいです。

内装のほかに排気ダクト、換気扇、浴室、キッチンが交換してあるものがいいでしょう。

マンションは年数と共に、老朽化していきます。

ただし、その前にダクトや浴室の配管、給湯器、台所の排水管などの交換時期がやってきます。

途中で、パーツごとの工事をすることは、大変な工事になってしまいます。

また、年数によっては交換の部品がなくなって、すべて交換せざるをえなくなったりします。


賃貸に出していて、入居者がいる状態なら、さらに大変なことになってしまいます。

マンション購入は、フルリフォームしてあるほうが多少高くつきますが、そのほうが10~20年、設備・備品は問題なく使えます。


有利なことは、売主物件は、仲介手数料が必要ないということです。

それと、不動産業者が売主の場合は、瑕疵担保責任免責が許されないということです。

ほとんどの場合、売主が一般の会社だったり個人だったりする場合は、契約書の特約に瑕疵担保責任免責とあります。

売ってしまってから「雨漏りがするから直してくれ」とか、「内装の内側にカビが生えていたので内装工事代金を払え」といった請求がきたら、売ってからも心配でおちおち寝てもいられません。

その為、大概は瑕疵担保免責が付いています。


瑕疵担保責任とは、物件に隠れた瑕疵(外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことが宅建業法で決められています。

売主が買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復をしたり損害が発生した場合に損害金を支払うことなので、一般の売主は免責条件とします。


ただし、宅建業法では、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、買主が瑕疵の事実を知ったときから1年以内に通告すれば責任を追及できるとあります。

この内容だと10年後に瑕疵を発見した場合でも補償しなければいけなくなってしまいますので、特別に買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「引渡しの日から2年間」とすることが例外として認められています。

売主が不動産業者の場合は、2年以内に隠れた瑕疵を発見すれば、補償してもらえるという特権もあるのです。


内装工事も、一般の人が業者に依頼してフルリノベーションをすれば、2DKぐらいでも400万~800万円ほどの見積もりがきます。

ところが不動産業者が売主の場合は、工事をする業者を知っているうえに手数料やリベートもなく、下請け、孫請けなどを通しませんので安く、200万~400万円ほどで工事を完了させてしまうのです。


その物件の不動産屋が売主で、謄本から買い上げた時期を見て3カ月ほどたっていたりフルリノベーション、またはフルリフォームが施してあれば、指値を入れて買い付けを出しましょう。

ただし、業者も2~3カ月ほどで再販を考えています。

その為、時間がたっていれば買い付けをするときに停止条件(ローン条項)付きだと断られるか、自動的に2番手になってしまう可能性があるので気をつけましょう。


3カ月以上たっている物件でなかなか売れないような物件であれば、大きく指値を入れて現金で買い叩くのは常套手段ですし、決算月ならなおさらOKです。


不動産投資の裏技については、後でバレると大変なことになる事が表に出てきました。

下手な不動産業者につかまって、人生を失敗しないようにしなければなりません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資に待ち受ける修繕と解体

2019/09/05

大規模に整備された日本のインフラも、老朽化により崩壊する危機に直面しています。

「物理的な寿命=耐用年数」について十分に議論されてこなかったため、思うように修繕が進んでいない面も見られます。


不動産投資も、同じようなリスクを抱えています。

不動産投資では、物件の【修繕】、さらに【解体】まで想定することが重要なのです。


初心者の不動産投資では、「初期コスト」に意識が行きがちです。

しかし、不動産投資では、建物の【修繕】などで、収益に大きな差異が生じるのです。


メンテナンスの重要性と、収益計算に織り込まれにくいものの確実に発生する解体のコストについて知りましょう。



不動産投資のトータルコスト(=ライフサイクルコスト)について知っていますか。

「不動産投資を検討してみよう」と考えたとき、収益計算は下記のようになります。


 出費-収入=収益 


このトータルコストの計算をする際には、どのようなことを具体的に想定しているでしょうか?
 
多くの方は、「中古or新築」「一棟or区分所有」などの投資対象の大枠の設定から始まり、立地条件・管理委託の範囲(サブリース・仲介のみなど)、そして税金(節税含む)についてなど、実に幅広い項目についての検討をされるかもしれません。

収益計算とは、極めてシンプルな計算ですが、本来、「投資期間」という時間軸の設定が重要となるのです。


不動産に関しては、短期よりも中長期スパンでの組み立てが基本となります。

しかし、投資期間の長短に関わらず、新築~解体までのライフサイクル全体を知り、自身の設定する投資期間を切り出すことで、正しい出費を把握することに繋がるのです。



収益計算の「出費」にあたる投資には「初期投資(=不動産を購入する際に必要となる費用)」「継続投資(=購入した不動産を継続的に運用するのに必要な費用、修繕費など)」「解体投資(=購入した不動産を解体するために必要な費用)」の3つが存在します。

解体投資は、投資期間が短い場合には絡みませんが、次のオーナーへの売却関連費用と置き換えることができます。



初期投資に関しては、新築・中古問わず大きな出費を伴うことから、最大の関心事項となっています。

立地・構造・築年数など、様々な要素を加味して、金額の妥当性を図ることができますし、初期投資に関連した記事や出版物は世の中に溢れています。


もちろん、一時金として大きな出費が必要なタイミングなので、検討には細心の注意を払うことは必須です。

しかしメンテナンスなど、それ以降の出費=継続投資については、一般的なモデルケースを適用し、月単位や年単位の費用見積で済ませてしまう、というケースがほとんどではないでしょうか。


メンテナンス費用の見積とは、多くの要素が積み重なることによって、発生タイミングと金額が非常に大きな幅を持って発生し、トータルコストも大きく変動します。

メンテナンスコストの見積は、モデルケースでの算出は不可能な場合も多いです。

つまり、個別の実情に合わせたオーダーメイドの算出が必須となります。

大きく変動する可能性のある継続投資、また今後説明をする解体投資についての想定をしっかりすることは、収益計算において不可欠な要素ではないでしょうか。

特に、中古物件の購入からスタートする場合は、その見極めが将来の出費を大きく左右する要素となります。



不確定費用を精度よく織り込み、出費をきめ細かく算出しましょう。


 出費 (=初期投資+継続投資+解体投資) -収入 (=賃料+節税効果)=収益


実際に必要な計算では、出費や収入の項目を分解して検討することが重要となります。

そして、収益計算を分解してみると、比較的精度よく金額が把握できるようになります。

そして、初期投資と節税効果しかないことにも気が付かされます。


収入をある程度固定させる手法として『サブリース』なども存在しますが、継続投資と解体投資の金額は不確定要素の割合が高く、「不動産投資におけるリスク」として理解してましょう。

サブリース問題も根が深いです。


収益を想定する際には、金額の大きな初期投資だけにとらわれず、物件ごとに算出が必要な不確定費用(メンテナンス費用や解体費用、賃料など)を計画的に織り込むことが重要です。

そうすることで、投資決定時の想定収益率の精度は高まり、冷静な投資判断に繋げることができるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産業界に蔓延していた「フラット35」投資悪用の手口

2019/09/04

住宅ローン「フラット35」で不動産投資をする不正が、まだまだ発覚しています。

もっと厳しく調査すれば、数百件位ではなく、桁が2つ位違う規模になる可能性もあります。


「オーナーチェンジ」物件で、この不正が多数行われていたのだ。

家賃収入を得る投資目的だったが、居住目的にしか認められない住宅ローン「フラット35」で、購入資金を借り入れる。

きっかけは、都内で開かれた怪しげな不動産投資セミナー。

不動産収入で、悠々自適な生活を送っているという講師が、「住宅ローンで不動産投資ができる」と解説するのだ。

不動産業者からも、「できます」と教わり、トントン拍子で話は進む。

 
フラット35は、住宅金融支援機構が取次金融機関と連携して提供する住宅ローンです。

不動産投資向けローンに比べて金利は低くなります。

投資目的での借り入れは、契約違反で、発覚すれば一括返済を迫られるのだが、そんな事を隠して契約させるのだ。


不動産業者に「絶対買い」と推された物件は耐震性などに優れ、金利が一定期間下がる「フラット35S」が適用されることもある。

利息減収分は、国の補助金でまかなわれるため、不正利用で国のお金をだまし取っているも同然だったのだ。


契約前、フラット35の取次金融機関である住宅ローン専門会社の担当者に「居住用ですね?」「引っ越し日は?」と確認される。

悪質な不動産業者に、「居住用です」「1カ月以内に引っ越す」と応じるようにアドバイスされるのだ。

全ては、同席した不動産業者のシナリオ通り。


契約後は、物件所在地の区役所に転入届を出し、住民票を受け取って住宅ローン専門会社に郵送する。

翌日には、同じ区役所で転出届を出し、もとの住所に住民票を戻す。
 
あとの手続きは不動産業者任せ。

ローン返済は、月十数万円で、少し上回る額が業者から毎月振り込まれる。

諸経費も引くと収支は赤字になるが、将来は資産が手に入る。

「フラット35不正」は魅力的に映るのだ。



「最初は『やっていいんだ!』と素直に思ってたんです。居住用とウソをつくときも、業者に『みんなそうしている』と教わって納得した。補助金が使われているとも知らず、とんでもないことをしたなと今は思います。」

フラット35を不正利用した、不動産投資家が取材で、そのように話していました。


5月初め、フラット35を不動産投資に使う不正が多数発覚したことを報じた。

昨秋に、情報提供を受けた住宅金融支援機構は、不正が疑われる113件を調査していました。

試算では、補助金900万円が、3月までに不正支出された可能性がある。

機構はさらに、フラット35の全債権から疑わしい案件のあぶり出しにも乗り出した。

 
機構が把握する113件は、年収300万円前後の20~30代が中心です。

数十万円のキャッシュバック、消費者金融の借金の一時的な返済などが目当てで、ローン返済が苦しい人も多い。


だが、不正利用者の中には、低金利で効率よく投資しようともくろんだ高年収層も含まれる。



不正融資をしていた投資家が、取材で話していた内容です。

「ネット上には『セカンドハウスを買うと言えば、フラット35でローンを組んで家賃収入を得られる』って情報があふれてましたよ。私は事情があって収支トントンくらいで手を引いたけど、すこし前は、皆やってたんじゃないかな。」

 
不動産業界では「なんちゃって」とも呼ばれる住宅ローン不正。

不動産業界の闇も深い。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


最近のメディアの報道

2019/09/03

最近のテレビなどのメディアは、つまらなくなっています。

事実を報道をしない自由でもあるのでしょうか。

忖度(そんたく)番組が、目白押しとなっています。


テレビのニュース番組でも、ワイドショーかと思うような内容となっています。

もはや、芸能ニュースのオンパレード。

何も結果を残しておらず、大臣にもなっていない人物を将来の総理候補だの、その嫁をファーストレディーだの、洗脳報道が酷すぎ、いい加減にして欲しいです。

そして、肝心の内容については、スッカスカ。


テレビを見ても、新聞を読んでも、全くその意図がわからないようにできています。

ワザと、そのようにして【悪意】があるとしか思えません。

実際は、縦と横が相互に繋がっていたりするのに、ワザと難しい言葉で誤魔化したりもしているのです。

よくよく見たり聞いたりしていると、強引なねじ曲げにも気付いていまいます。

数字も何もかも、全部疑って見なければならなくなってしまいました。

非常に残念なことです。



韓国の事を叩いて喜んでいる人もいます。

確かに、韓国にも悪い部分はあります。

でも、テレビ番組で朝から晩まで叩くべきことなのでしょうか?


そして、韓国を叩いたところで、それが国益に繋がるのでしょうか?

ちょっと考えればわかることです。


それは、ただのミスリード。

知られたくない部分や、誤魔化したいモノが多いから、目をそちらに向けさせようとする行為なのです。


国民の本当に知らなければならないニュースをワザと報道しません。

公共放送と呼ばれるところでも、上層部の命令で、そのようなニュースは忖度(そんたく)で排除されてしまうからです。

一日も早く、このような状態が正常化することを願います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


特高時代の代物の復活

2019/09/02

インチキ大臣が、忖度(そんたく)をして、メディアを使って、憲法や法律などをねじ曲げようとしています。


強者(アメリカなど)には、ペコペコするのに、弱い者イジメはできるのですね。

「表現の自由」と「選挙妨害活動」を比較することは、ゾウと蟻を同列に比較するのと同じようなことです。


さらに、警察官までが、忖度(そんたく)をして、強制排除を実行しているのです。

民主主義の国としては、最悪の事態ですね。

この国は、中国や北朝鮮と変わらないことを明らかにしてしまいました。



警察官の職務執行は、具体的な【法的】な【根拠】が必要となります。

例えば、警察官職務執行法による職務質問、道路交通法による車両の停止などです。


しかし、警察は「警察法2条」(警察の責務)を【根拠】に、様々な情報を収集している。

「警察は、個人の生命、身体及び財産の保護に任じ、犯罪の予防、鎮圧及び捜査、被疑者の逮捕、交通の取締そのた公共の安全と秩序の維持に当てることをもつてその責務とする」

実際には、『事実行為』と称して、様々な活動を行っているのだ。


しかし、そうなると警察は、『治安維持』のためなら具体的な【法的】な【根拠】もなく何でもできることになる。

しかも、警察法は、警察の組織を定めた法律であり、警察官の権限を定めたモノではありません。

こんなモノを【根拠】にして、好き勝手な強制力を行使することは、憲法と法律の違反です。


肉声でのヤジが、公職選挙法違反に当たるというのは無理がある。

「トラブル防止」の名目で、警察官が何でもできるわけではないのです。

逮捕することも難しいのに、強引に移動させる強制排除までしたのです。

まともな国のすることではないのです。



どうも、北海道での現場を指揮していたのは、『警備部門』のようなのです。

通常の事件・事故の防止活動は、『地域部門』が担当します。

この『警備部門』は、『公安部門』ともいわれ、かつての『特高』(特別高等警察)の流れを汲むのです。


現場には、演説妨害を阻止する「制圧班」。
録音・録画の「採証班」。
政府批判を繰り返す人物に対する「監視班」。
それらを統括する「指揮班」が配備されている可能性が高いようです。


「通常の活動」とか「現場の警察官の判断で動いている」という説明も、こうした大規模な体制を組んでいたことを隠すためだと言われています。

明らかに、組織的にやった行為なのに、批判を浴びると現場の責任に転嫁する意図がミエミエなのです。

「責任は下に下に」

本当に腐っていますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


トウモロコシ250万トン購入

2019/09/01

国を売る行為を【売国行為】と呼びます。


北海道などは、農産物で暮らしている方も多いです。

もともと食料自給率も高くはありません。

農業を捨てる行為をすれば、それ相応の報いを受けなければならないでしょう。



米国から約250万トンのトウモロコシを購入することが、日米両国で合意されました。

その理由が、国内で蛾の幼虫がトウモロコシを食い散らかす『害虫の被害の拡大』です。


「はい、事実と違う説明をしていますね。」

「農林水産省は、現時点では通常の営農活動に支障がないと言っています。」

「足りてるのに大量に買うので、『政府は農家に補助金を出して買ってもらうのでは?』なんて噂まで出ています。」



トランプ大統領は、「中国が約束を果たさずに余っていたトウモロコシを日本が買ってくれることになった。」と言っています。

「エッ、これっていらないモノを押しつけられたダケじゃないの?」

「牛肉の輸入関税も38.5% ⇒ 9%にする日米貿易交渉も覆う枠で合意になっています。」

「不要な戦闘機も購入していましたね。」

「これのどこが外交上手なの?」

「断れない状態なら、これからもバンバン余計なモノを押しつけられるんじゃないの?」



どうも事実確認をすると、日本人の嫌がっている『遺伝子組み換えのトウモロコシ』のようです。

『遺伝子組み換え』の作物は、人体に悪影響を及ぼす恐れがある研究データもあります。

中国は、危険な農産物を忌避した可能性があることまで報道されています。


飼料用と誤魔化していますが、見た目が一緒なので、いくらでも誤魔化が可能です。

実際に、原材料の一部に混ぜられる危険性も高いのです。

コーンスープなんかに混ぜても、見た目も味もわからないですよね。


『日本の国民の健康を売った』と言われても、あながち間違いではないですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


演説中のヤジについて

2019/08/31

権力側やネトウヨなども、応援中のヤジについての論点をズラすことに一生懸命です。


「表現の自由」と「選挙妨害活動」をごっちゃにしているからです。


弁護士でもある柴山大臣は会見で、「表現の自由は最大限保障されなければならないことは当然だが、選挙活動の円滑・自由というのも非常に重要な権利」「通りがかりでヤジを発するということはともかく、大声を出したりというのは権利として保障されているとは言えないのではないか」と言いました。


この表現は、上手く相手を騙す発言なのです。

この表現だと「表現の自由の権利」と「選挙活動の円滑・自由の権利」は同等のように考えてしまいます。

しかし、これらは同等ではないのです。


「表現の自由」は広く国民の基本的人権として、最高法規である憲法で保護されているものです。

「選挙活動の円滑・自由」は、候補者・応援演説者の自由であり、憲法よりもだいぶ下位の数ある法律の一つでしかない公職選挙法で規定されているものです。


『憲法』と『法律』

「すべての国民に認められる権利」と「特定の人物だけ認められる権利(特権)」

どちらが、より尊重されるべきかは明白です。


弁護士の資格を持っている人が、平気で人を騙してはいけません。

法をねじ曲げて解釈することは、法治国家ではないことを示しています。



「聞く権利がー!」とか「公職選挙法違反だー!」とか言っている人もいますが、しっかりと内容を把握しましょう。

いつから、最高裁判所の判断で認められている肉声でのヤジが、公職選挙法違反になったのでしょうか?

公道での演説の方が、歩いている人の邪魔をしたりもしています。

また、拍手や応援などの声援であれば、問題ないとするので、完全に【ダブルスタンダード】となっているのです。

民主主義であれば、肉声のヤジは意見の一つとされるのです。



明確な法律違反ではないとみなされるモノを予防的に拘束・排除することは権力の暴走です。

警察が動くには、【法的根拠】が必要です。

警察と政治が一体的に動くことは、完全に権力の乱用となります。

警察のこの予防的処置は、憲法違反なのです。


ひとつひとつ気付かなければ、無茶苦茶な論理を出してきます。

そして、そのウソの論理で、事実をねじ曲げようとするのです。

まさに、煽り運転で煽ってくる運転手と同じようなものなのです。


政権などに異を唱える発言をすれば、トラブル防止を名目に警察に排除されるのです。

批判や異論に耳を傾けようとしない不寛容な体質であり、知らなかったで片付けられません。


国が壊れていく音がしています。

もはや何でも有りになっていませんか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アフラックと郵政民営化の問題

2019/08/30

郵政民営化は、アメリカ政府とアメリカの保険会社による圧力と言われています。

これは、陰謀論ではありません。

しっかりと、事実を検証してみましょう。


「陰謀論だー!」「陰謀論だー!」と言っている人が、その手先の場合もあります。

田崎スシローが、その代表人物です。

こんな人物を出すメディアも完全に腐っていますからね・・。


また、陰謀論と聞くと思考停止になってしまう人もいます。

自分の頭で考えるクセが無いからです。

教科書通りに考えていると、すぐに騙されます。

人の言いなりになるのではなく、全てを疑い、自分の頭でしっかりと考えましょう。



小泉政権時代の自民党が、民営化を決定しました。

当時は、抵抗勢力に負けないと息巻いていましたが、アメリカからの要望だったのです。


その理由は、郵政が持っている巨額資金を自由に使う為です。

つまり、郵政民営化は、外国の金融機関などの勢力が、ゆうちょやかんぽの預金に手をつけられるよう計らう為なのです。

すっかり騙されてしまいましたね。



内側から扉を開ける人・・・。

小泉・ケケ中は、そういった人物なのです。

今、気付けたのならば、ラッキーですね。



全国2万を超える局維持の義務まで課せられた、郵便局民営化だったのです。

郵便局の維持の為に稼ぐしかありません。

郵便事業単体ならば、確実に赤字になってしまうビジネスモデルなのです。

田舎など全国隅々まで同一料金なんて、ビジネスとしては有り得ないからです。

郵貯・簡保のドル箱優良事業を手放した代替手段として、アフラックはじめ民間保険やかんぽ生命保険・投資信託の高付加手数料で稼がざるを得ない仕組みを押し付けられたのが現状です。

つまり、手足を縛られてしまったと同じことなのです。

国内では儲からないので、海外に投資することにも繋がります。


郵政民営化を強硬に進めた理由が、世界一の保険会社である簡保(かんぽ)をアメリカの子会社にするためでもありました。

民営化後も、かんぽ生命には、がん保険の発売を認めず、アメリカの保険会社であるアフラックの代理店にしてしまったのです。

この罪は大きいですね。


今回のアフラックの事件が発覚しました。

アフラックは、ここまで来ると詐欺集団なのかもしれません。


郵政のM&A失敗による巨額赤字損失、アフラック(外資)のがん保険勧誘、今回の事案と流れは、全て過去の郵政民営化の延長にあるのです。

これは、小泉・ケケ中の郵政民営化が間違いだったとの証でもあります。

そもそも、このケケ中に関しては、1月1日には税金逃れの為に、日本に居住していないことまでしていますしね。


株の持ち合いで、ガッチリとスクラムを組んでいた日本式の会社経営。

これを【時価会計制度】で、株の持ち合いを解消させて、日本式の会社経営をボロボロにまでしたこともあるのです。

日本を狙い撃ちにしているので、国際的なルール変更って怖いですね。


経営する側も外資の言いなりだから、今のままで行くと、いつの日か郵便貯金とかんぽ保険のすべて奪われるようなことになる可能性が高いのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


日本郵政のアフラックへの2,700億円の出資

2019/08/29

日本郵政は、保険大手のアフラック・インコーポレーテッドに2,700億円の出資することを発表しています。

失敗をするので、早々に止めていただきたいです。


何故なら、オーストラリアの物流会社への投資で、すでに4,000億円の損失を出しています。

今回も同じようなことになることが目に見えています。

ハッキリ言って、投資をする才能がありません。



2019年5月にゆうちょ銀行と業務提携を解除したのが、スルガ銀行だったのです。

そもそも、数ある金融機関の中で、問題のあるスルガ銀行と業務提携することが有り得ない判断なのです。

スルガ銀行は、消費者金融会社と間違われる位のブラックなことを平気でやっていました。

新聞やテレビでさえ報道をされていたので、ご存知だと思います。

このブログでも、散々お伝えしております。

つまり、そのような土壌と同じ思想に、日本郵政が陥っていたのです。


スルガ銀行もアフラックも同じようなカネの亡者となっていたのです。

このような所とばかり提携をしていれば、「朱に交われば赤くなる」の通りとなります。


ノルマに追われて、老人を騙した不正販売をしているのです。

ヘンな所を買収や提携をしてはならないです。

だから、モラルハザードとなり、このような不祥事を起こしてしまうのです。



今回の件は、アフラックから改善要求を何年も放置していたとされています。

改善要求が受け取った時点からの取締役は、全員解雇相当とされても、普通におかしくありません。

知っていて改善しなかっても当然だし、改善要求を知らなかったら役員として能力不足となるからです。

以前のトップが完全に腐っていたので、内部からの浄化作用を期待できません。



日本郵政は、かんぽ生命への気兼ねから、どこまで本腰を入れてアフラックの商品を販売するかは未知数と言われています。

日本郵政がアフラックのがん保険を販売する見返りに、再保険を引き受けることを求めるような事態も想定されていたのです。


いずれにせよ、日本郵政やかんぽ保険は、アフラックに関わらないようにしなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アフラックとガン保険の問題点

2019/08/28

アフラックは、ガン利権で最も儲けています。


アフラックは、本国であるアメリカでは儲けを出せず、ほとんど日本のマーケットだけで稼いでいます。

それも、収益至上主義的な商売の仕方をしています。

新規契約の獲得には躍起になっているが、保険金支払いの体制にカネをかけることをしないのです。

つまり、ドル箱である日本市場でなりふり構わず、ぼろ儲けをしようとしているのです。

そのぼろ儲けは、保険金の支払いには使われないのです。

アフラックの売上の7割以上が、日本によるモノで、日本支店の税引き後利益の約70%~100%を米国本社に送金しているのです。

そんな会社ならば、お引き取り願いたいですね。



ガン保険を含む第三保険の販売事業は、ほぼ外資系保険会社のみに許可されていました。

2001年にアメリカの同意を得て、日本国内の生命保険会社・損害保険会社の第三分野保険への参入が自由化されました。

このことから、アメリカの圧力によって、ガン保険などが牛耳られていることが理解できます。



ガン利権にも、大きな問題があります。

ガンになるかも知れないという不安を増長させて、不安心理で儲ける手口です。

まさに、脅して所場代を請求するヤクザの手口と同じようなモノなのです。


しかも、このアフラックの親玉は、石油王で有名な□ックフェラー一族となっています。

だから、日本でぼろ儲けをして、米国に利益を還流させているシステムになっています。


さらに怖いこともあるのです。

農薬まみれ野菜や添加物まみれののジャンクフードで、人々をガンにさせておき、ガンが治りそうな研究や開発をことどごく潰します。

モンサントのラウンドアップ除草剤は、発がん性などで問題となっています。

食品添加物には、発がん性のあるモノもあります。

人工甘味料でさえ、肝臓への負担と発がん性の疑いまであるのです。

STAP細胞を躍起になって叩きました。


ガンになった人には、全然効かない抗ガン剤を打ちまくります。

抗ガン剤自体が物凄く高額となっています。

抗ガン剤には、副作用が強すぎることも多く、結果として抗ガン剤のせいで本人が弱ってしまう場合も多いです。


このような一連の循環によって、□ックフェラー財団の関連会社は、ドンドンと肥え太るばかりとなります。



先進国の中で、日本だけガンの死亡者数が増加しています。

欧米では、ガンの死亡者数は減少しているのです。

この事実は、なかなか報道されません。

メディアは、広告主である保険会社の悪口を言うことができないからです。



そして、ガンになった人からお金を搾り取るだけでは足らず、ガンになっていない人からも「ガンになるよ」と不安を煽って、お金をせびり取ります。

この詐欺商法が、ガン保険なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アフラックのトラブル

2019/08/27

アフラックは、もともとアメリカンファミリー生命保険の呼称で営業しておりました。

つまり、外資系の保険会社です。


がん保険を含む第三分野保険の販売事業は、事実上外資系保険のみに独占されており、その恩恵の下でビジネスを展開しました。

その結果、がん保険分野における寡占企業となったのです。



がん保険で業界ナンバーワンのアフラックに対し、2011年に金融庁検査が行われ、保険金支払い体制の杜撰さ、過度な営業姿勢、不透明な保険料の運用などが指摘されています。


データを見れば、クレームがダントツとなっています。

そして、一番問題なのが、保険金不払いが多いことです。

支払うべき保険金を支払わなかったり、事務処理ミスで支払いが漏れたりする事案が多数発覚しているのです。



保険金支給をしないことが、保険会社の最大の利益になります。

難癖をつけて、なるべく支払わないようにして、純利益を増やして、株主に高額な配当金を支払うビジネスモデルとなっている会社です。


この保険が、皆さんの役に立たず、いかに酷いか理解できたでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


日本郵政・かんぽ保険でのアフラックの不正

2019/08/26

日本郵政とかんぽ保険で、アフラックの保険での不正が行われていました。


日本郵便が販売したアフラックのがん保険で、約10万4千件の不利益販売が判明していました。

さらに、かんぽ生命でも2600件 アフラックを不利益販売していたのです。


かんぽ生命保険が、アフラック生命保険の委託を受けて販売するがん保険で、2019年5月までの1年間に一時的な無保険や二重払いが約2,600件あったことが8月23日に発覚しました。


日本郵便の不利益販売は、システム対応の不備を放置していたことが原因だとされています。

同じ日本郵政グループのかんぽ生命でもアフラック商品の不利益販売が発覚したことで、契約者の不信感が一段と高まっています。



果たして、日本郵政とかんぽ保険だけが悪かったのでしょうか?

条件付解約を日本郵便で取り入れなかったのは、アフラックからの話ではないでしょうか。

民間生保や損保が行っている補償優先の新商品を売るために、今も民間保険会社もやっている手口です。


掛け捨て保険、二重払いさせれば、儲かるのは日本郵便ではなくアフラックです。

アフラックは被害者、日本郵便が加害者という構図になっていませんか?


上手いこと日本郵便を利用しておいて、叩かれたら先手を打って、アフラックが日本郵便に条件付解約を申し入れしてたと言い出していませんか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


モラルハザード

2019/08/25

モラル(moral)は、道徳・倫理のこと、ハザード(hazard)とは危険・障害物のことです。


「モラル・ハザード」は、もともと保険業界で使われていた用語でした。


被保険者や保険契約者が保険に安心して、不注意や故意により事故を起こす危険という意味で使われていました。

保険が準備されている結果、リスクを回避しようとする意識が薄れ、リスクを一層促進させてしまう行動を指したのでした。

「保険によって事故が補償される」という考えが醸成されると、被保険者のリスク回避や注意義務を阻害するという現象が起きる場合があります。

危険回避のための手段や仕組みを整備することにより、かえって人々の注意が散漫になり、危険や事故の発生確率が高まって規律が失われることです。

つまり、保険をかけることによって、リスク回避のインセンティブが低まり、かえってリスクが高くなることを意味しています。


この場合の例としては、以下が挙げられます。

・自動車保険において、保険によって交通事故の損害が補償されることにより、「軽度の事故なら保険金が支払われる」という考えが醸成され、加入者の注意義務が散漫になり、かえって事故の発生確率が高まる場合

・金融において、金融機関の倒産に伴う連鎖倒産を防ぐため、あるいは預金保護のために行う政府の資金注入を予見し、金融機関の経営者、株主や預金者らが、経営や資産運用等における自己規律を失う場合

・医療保険において、診察料の半分以上が保険で支払われるために、加入者が健康維持の注意を怠って、かえって病気にかかりやすくなる場合



次は、倫理性の欠如です。

倫理観や道徳的節度がなくなり、社会的な責任を果たさないことです。(「バレなければよい」という考えが醸成されるなど)

つまり、「問題が生じても誰かが助けてくれるだろう」という意識がモラルハザードなのです。


金融機関や預金者が、道徳的節度を失って行動する場合もあるのです。

金融機関が、過当競争から預金保険制度を過度に充実した結果、大口預金者が多くの利子を稼ごうとして経営があやぶまれている銀行にも預金したり、また、高い利子を支払って資金集めをした金融機関がリスクの高い貸付先に高金利で融資し、経営悪化を招いたりするケースなどもあります。


政府の規制を整備する際に、それに伴って発生した行政機関と対象企業との癒着や仲介役の政治家の利権行動などにおいて、モラルの欠如した行動が発生することが少なくありません。 


モラルハザードに陥ると、社会のいろいろな面で弊害が生じます。

まず、銀行は「資金難になれば国が資本援助してくれるだろう」と考えます。

企業は「つぶれかけたら銀行が債権放棄してくれるだろう」と考えます。

一般市民も「銀行がつぶれても預金は戻ってくるだろう」と考えます。

企業や預金者が利益追求に走るあまり、本来踏むべき手続きを無視したり、自己責任原則を欠くなどの状態を言います。


金融経済の場面では、国が金融危機や破綻に陥った金融機関に対して公的資金(税金)を使って損失を補填することが頻繁になると、預金者が金融機関を厳しい目で見なくなったり、銀行も融資のための厳格な審査を怠ってしまいます。

そんな状態が普通になると、経営者すらも自己の責任を回避しがちになってしまします。


また、金融においては、セーフティネットの存在により、金融機関の経営者、株主や預金者等が、経営や資産運用等における自己規律を失うことを示します。


会社倒産や業績不振にもかかわらず、経営陣がその責任を明確にせず辞任しなかったり、高額な退職金を受け取ったりする場合などでも使われます。

モラルハザードを防止するには、健全な行動を促すためのルールと、それを遵守する倫理観の醸成が重要なのです。



また、プリンシパル=エージェント関係もあります。

経済学のプリンシパル=エージェント関係(「使用者と被用者の関係」など)において、情報の非対称性によりエージェントの行動についてプリンシパルが知りえない情報や専門知識がある(片方の側のみ情報と専門知識を有する)ことから、エージェントの行動に歪みが生じ効率的な資源配分が妨げられる現象のことです。

「隠された行動」によって起きます。


情報の非対称性のために、プリンシパル(依頼人)がエージェント(代理人)の行動を観察できず、起こり得る結果の全てについて責任を負わせることができなくなり、エージェントが機会主義的行動を通じてプリンシパルに損害を与えることなどです。

具体例として、自動車保険市場を挙げることができます。

被保険者(エージェント)は自動車を運転する時の自動車事故の危険を分散化するために、保険会社(プリンシパル)に保険料を支払い、自動車保険を購入します。

この結果、事故が起こった際の賠償責任を保険会社に転嫁できるために、意図的あるいは非意図的を問わず、注意が散漫になり、事故率が上昇してしまいます。

なぜならば、保険会社は情報の非対称性のために、事故が偶然のために起こったのか、被保険者の不注意のために起こったのかを完全に識別することはできないからです。

契約理論の見地から見ると、モラルハザードは、全ての起こり得る事柄に対して条項を結ぶことの取引費用が大きかったり、保険契約の違反行為を完全に観察することの費用が大きかったりするために発生するのです。



3つのモラルハザードの意味がありますが、昨今は不正や改竄や捏造など何でもありになっているので、倫理観や道徳的節度がなくなり、社会的な責任を果たされていないことが顕著です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


K小室の母もヤバい

2019/08/24

K小室の母親は、保険金殺人もしていた?


ネットも発達しているので、自分自身で検索をしてみましょう。



・K小室の父親は、自殺をしているが、保険金殺人だったのではないかという疑惑がある。

・K小室の父方の祖父と祖母も、短期間のうちに自殺している。

・小室の母親は、金銭トラブルや金銭への異常な執着が見られる。



さらに、K小室と小室の母親には、朝鮮系の血筋の疑惑もあるのです。

在日朝鮮人なども多い裏社会である反社会的勢力には、保険金などで儲けようとする保険金詐欺師もいます。

最近、煽り運転で逮捕された人は、当たり屋でありますが、保険金詐欺師でもあります。

このことで、保険金詐欺師のヤバさがわかると思います。



このような輩が、皇室と縁を持つなど論外です。

皇室が攻撃されていることを、しっかりと報じないマスメディアはゴミですね。

ましてや、結婚へ進めるように誘導しようとするゴミ・メディアは消滅して欲しいモノです。

宮内庁は、一日も早く、正式に破断発表をするべきですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ガラケー女

2019/08/23

茨城県の常盤自動車道での『煽り運転』で、ガラケー女も注目されています。

ガラケー女は、煽り運転の車に同乗しており、停車した後、煽られていた車や運転手などをガラケーで撮影していたことで有名になりました。

カメラで相手を撮影することは、威圧をする行為であり、手慣れていて、普通の人ではないことがわかります。

挙句に、危険運転や暴行をはたらいた容疑者を匿ったとして、逮捕されています。



2019年8月18日に逮捕されたのですが、その言動や服装もヤバすぎてどうしようもありません。


この31.4度の酷暑の中、パーカーにマフラー、リュックを背負って帽子にサングラスとマスクの違和感。

そして、高飛び用のキャリーバッグも完備。

少なくとも、逃げも隠れもしない格好ではないですね。

海外逃亡でも考えていたのでしょうか?

完全に危険人物です。

すぐには釈放されない事を祈ります。



50代ガラケー女いわく、先に煽ってきたのは殴られた被害者の方。

言ったり、やったりすることが無茶苦茶です。

ドライブレコーダーの証拠があるのに、完全にヤバい人ですね。



逮捕の一部始終です。

ガラケー女「何でそんな乱暴するの!乱暴しないで!」

「自分から出頭するって言いましたよ!」

「自分から出頭するって言ってるのに、なんで押さえつけるの?」

「ひどすぎるーーー!ひどすぎるよっ!!!」



ふたりは身柄確保時、必死になって生野署に出頭し、警察官に対し抵抗していたようです。

罪を少しでも軽くしたかったのかもしれませんが、逮捕されている最中に、そんな要求が通るはずもありません。



自分達は、見ず知らずの人に対して迷惑かけたり、暴行して逃走したので、指名手配されていました。

警察に捕まったら、警察には自分から出頭するとか、出頭するって言ってるのに無理矢理なんて酷すぎるとか、乱暴しないでとか、あまりに身勝手すぎです。

この連中、自分たちがやった事を理解してないことがよくわかります。



自分が正義だから、他人が悪い。

そういった考え方や理不尽なことを要求する人、職場なんかにも結構いますよね・・。

困ったもんですね。



相手に何の落ち度も無いのに進路妨害をしたり、緊急停車をしたりしていました。

乗っていた車は、ディーラーの代車なので、壊しても保険でカバーされます。

急ブレーキを踏んで追突させて、相手の保険会社から休業補償をタップリとせしめる算段だったのでしょうか?


殴った方の男性容疑者は、会社の代表取締役でしたが、たびたびおかしな言動を繰り返していたようです。

それは、億単位の金が手に入ると言ったり、誰かに追われていると言ったりと支離滅裂だったようで…、周囲も精神状態を危ぶんでいたとのこと。


やっぱり薬物中毒で、保険金詐欺師の可能性が高いのではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


煽り運転の回避

2019/08/22

「煽り運転」をしない・遭わないためには、心にゆとりを持ち、相手を思いやる運転を心がけましょう。


悪質で危険なドライバーに遭遇したときは、やり返さずに人のいる安全な場所へ避難し、すべての窓とカギを閉め、車から降りないようにしましょう。

110番へ通報し、ドライブレコーダーや携帯電話等を使い、細心の注意を払って一部始終を記録しましょう。




煽り運転は、「路上のモンスター・クレーマー」のような存在だと考えればわかりやすいです。

些細なことを取り上げて激高する様子が、そのままモンスター・クレーマーを思わせます。

些細と書いた通り、被害者に大きな落ち度はないことでも共通しています。

モンスター・クレーマーを知らない人は、容疑者の犯行映像を見て、このような特殊な言動と行動をする人がいることも知りましょう。


こういうケースに「話し合いで何でも解決できる」と自信を見せる人が時々いますが、モンスター・クレーマー相手に、まともな話し合いなど通用しません。

それを多くの人に知らしめたのが、2018年6月、神奈川県の東名高速道路であおり運転により夫婦が死亡した事件です。



警察では、ドライブレコーダーをあおり運転摘発の証拠として採用し始めており、有効な装備として位置付けられつつあります。

実際に半年ぐらい前から、ドライブレコーダーの売れ行きは急激に伸びているのです。


電子情報技術産業協会(JEITA)とドライブレコーダー協議会がまとめた2017年度ドライブレコーダー統計出荷実績(コンシューマー用と業務用の合計)によると、第1四半期(4〜6月)が約41万台、第2四半期(7〜9月)が約43万台だったのに対し、第3四半期(10~12月)は約85万台とほぼ倍増しました。

最近は、前方のみならず後方、さらには360度記録可能な製品も登場しています。

ドライブレコーダーの購入を考える人の多くは、こうした多機能型に注目しているというデータもあります。




「煽り運転」をしない、遭わないためには、すぐにカッとならないように注意し、自分自身が心にゆとりを持って、相手を思いやる運転を心がけることが大切です。


もしも、危険な運転をされても、やり返さないようにしましょう。


他車から無理な割り込みや急ブレーキをかけられたら、「ヒヤッ」とします。

それと同時に、「ムッ」と腹を立てて、車間距離を詰めて「やり返したい」気持ちにかられるかもしれません。

しかし、相手は「後方をよく確認していない」「何か危険が迫っていた」「トイレに行きたかった」など、意図せずに急な車線変更やブレーキをしているだけかもしれません。

やり返さずに、冷静な運転を心がけましょう。

平常心が一番大切なことになります。



煽り運転にあったら、その場から離れて、安全な場所へ避難しましょう。


一般道路を走行している時は、警察署や交番、ショッピングセンターやコンビニなどの人がいる場所へ避難しましょう。

高速道路を走行している時は、いったん走行車線に移り、近くのサービスエリアや料金所へ避難しましょう。

高速道路の場合は、路肩に駐停車するのは、危険なので避けましょう。

車線上や路側帯に停車すると、後続車を交通事故に巻き込む危険もあるからです。



煽り運転で停車した場合、車のすべての窓とカギを閉め、車から降りないようにしましょう。


信号や路肩に停車した時や、避難した場所まで追いかけてきて、相手が車を降り暴言を発したり車を叩くなどの攻撃をしてきたりしても、応じないようにしましょう。

脅しや挑発を受けても、ちゃんと車のすべての窓とカギを閉めて、不用意に車外へ出てはいけません。

警察官が到着するまで、車内に待機し、身の安全を確保しましょう。



そして、すぐに警察【110番】に通報しましょう。


同乗者がいれば、走行中でも携帯電話などから通報を頼むことができます。

暴言を発したり、車を叩くなど攻撃を仕掛けてくる行為は犯罪です。

安全な場所で車を停止したら、迷わず110番に通報しましょう。

居る場所がわからなくても、携帯電話のGPS機能が有効になっていれば、警察が場所を特定できる可能性があります。



そして、その一部始終を記録しましょう。


相手のナンバープレートを控えることも有効です。

もし車を傷つけられた場合は、損害賠償請求が可能なため、ナンバープレートを控えておきます。


携帯電話で相手を撮影するのも有効となります。

相手への抑止力につながりますので、車内から相手の顔を撮影するのも有効です。


ドライブレコーダーを装着している場合は、録画しましょう。


また、車を停止した後に、携帯電話やスマートフォンで一部始終を録音や撮影すると、警察官への状況説明がしやすくなります。

ただし、相手に向けて録音や撮影すると、さらに逆上させてしまう危険性があるので、カップフォルダーなどに立ててマイクやレンズを向けるなど、相手を刺激しないよう細心の注意を払いましょう。


ドライブレコーダーやスマホでカメラを撮っておけば、相手が現場から逃げても、記録した映像や画像が捜査に役立つことがあります。




クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


車の運転

2019/08/21

車の運転には注意しましょう。

ひとつ間違えば、大事故になりますので、安全運転が大切になります。

心にゆとりを持ち、相手を思いやる運転を心がけましょう。



車は急発進させず、ゆっくりと加速して、停止する時は、徐々に減速して止まりましょう。

ゆっくり発進すると、前後の車も落ち着いて発進できます。

急停止をしてしまうと、後ろからの追突事故の原因となります。

徐々に減速する停止は、後続車に「追突しそうだ」という嫌な思いを与えません。


そして、運転中は十分な車間距離を取りましょう。

前の車に対しては安心を与えることができ、急な割込みがあったときは安全に対処することができます。

割込み防止のために、ギチギチの車間距離の車もありますが、玉突き事故の原因となります。

車線変更については、進行先の車との距離を十分にとり、ゆっくりとスライドするように移動しましょう。


十分な距離とゆっくりとした移動は、進行先の車が車線変更してくる自車を認識し、十分な安全行動をとることができます。


最後に、道を譲りましょう。

道路は自分だけのものではありません。

後続車が急いでいるように感じたら、路肩に寄って「お先にどうぞ」と道を譲りましょう。

追い越し車線を走行している場合は走行車線に移動しましょう。



【よくある迷惑行為】

●信号無視
●指示器無の右左折
●指示器無の車線変更
●ウインカーを出すのが遅い
●無茶な割り込み
●無茶な追い越し
●意味のないクラクション
●センターラインのはみだし
●スマホや携帯を使用しながらの運転
●無茶な二車線右折
●ゆっくり過ぎる運転
●飲酒運転
●迷惑な駐停車
●非常に早い速度での運転
●逆走
●通行区分違反
●窓からのポイ捨て
●窓から唾を吐く
●暗くなってもライトをつけずに運転

●煽り運転
・異常接近して追い越す
・しつこい追い回し
・クラクションで威嚇
・幅寄せ
・ハイビームで威嚇



後方から猛追するような煽り運転は、道交法の車間距離不保持の違反になります。

罰則は、一般道の違反で5万円以下の罰金のみ。

高速道路ではやや重いが、それでも罰金のほかに、3月以下の懲役が規定されているだけです。


警察庁によると、昨年の摘発件数は7625件。

今年上半期は3057件で、ペースとしては減少しているようです。

 
一方で、日本自動車連盟(JAF)が約6万4600人の運転者を対象に昨年6月に行った調査では、車にあおられたことが「よくある」が7・9%、「時々ある」が46・6%に上り、回答者の実に半数以上が道路上の悪意にさらされた経験があることが分かった。


ロード・レイジは、重大事故や暴行・傷害といった刑事事件に発展する可能性がある点で、現行の罰則ではとらえきれない危険性があるともいえます。

悪質なケースでは、自動車運転処罰法違反の危険運転致死傷罪に問えますが、同罪は運転による妨害行為を対象としており、車を停車させた上で起きた東名の事故では適用できませんでした。


「あおり運転はほとんどが罰金刑で処理され、重大な危険行為とは見なされてこなかった」と罰則強化も今後の検討課題になると指摘されています。

「まずは、学校教育や教習所で危険性を改めて周知することが第一歩だ」とも言われています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


煽り運転

2019/08/20

茨城県の常盤自動車道での『煽り運転』が話題となっています。


「煽り運転は、危険ですので止めましょう!」


車間距離を全くとらず、前の車両にピッタリと付きまとうベンツの場合もあります。

横を走る車に執拗に幅寄せを続け、衝突寸前の大型トラックの場合もあります。

猛スピードでいきなり割り込んできたと思ったら、急停車するプリウスも…。


YouTubeで「危険運転」「煽り運転」と検索すると、先程のようなドライブレコーダーの映像をアップロードされた動画が大量にヒットします。

目を疑うような乱暴な運転の数々がアップロードされているのです。

中には、100万再生を超える動画も珍しくありません。



いわゆる「煽り運転」とは、前方を走るクルマに対して進路を譲るように威嚇したり、追い回したり、嫌がらせをするなどの悪質かつ危険な行為を指します。

ただし、法律による明確な規定はありません。


①車間距離を異常に詰める
②ハイビームやパッシングを繰り返す
③執拗にクラクションを鳴らす
④車体を接近させて幅寄せをする
⑤相手車両の前に出て左右に進路を変更して車体を振る
⑥不必要な急ブレーキをかける

など多くの行為が該当します。


これらの行為は、それぞれが道路交通法違反に該当しますが、他のクルマに接触したり追突するなど、第三者を巻き込んだ交通事故にも繋がりかねません。

場合によっては死亡事故などの重大事故に発展するおそれがあり、大変に危険です。


煽り運転などによって「免許を受けた者が自動車等を運転することが著しく道路における交通の危険を生じさせるおそれがあるとき」には、道路交通法第103条第1項第8号の「危険性帯有者」の規定により、点数制度による処分に至らなくても、運転免許の停止などの行政処分が適用されることがあります。


さらに、「危険運転致死傷罪」や刑法の「暴行罪」などが成立する場合があり、刑事処分を受けることも考えられます。

警察では、あおり運転などに対してあらゆる法令を駆使し、積極的な交通指導取り締まりを推進しているようです。



車の運転中は、匿名性・ストレスで攻撃的になるとも言われています。


車を運転すると感情を乱すのは何故でしょうか。

「ロード・レイジ」と呼ばれる場合もあります。

この「ロード・レイジ」は、だれもが被害者になる可能性があるのと同時に、加害者になりかねないところに、その怖さがあるのです。


運転中は互いのドライバーの顔が見えない分、周囲への配慮を欠き、攻撃的になりやすいのです。

つまり、運転の「匿名性」があるのです。

会話によるコミュニケーションができない点も、攻撃性に拍車をかけてしまいます。

急な車線変更で割り込まれた場合、悪意ある行為かどうか判断できず、ストレスを覚えます。

相手の真意を聞くことができないというモヤモヤが、やがて怒りに変わってしまう場合もあります。




今回は、当たり屋であることがインスタグラムから判明しており、どうも保険金詐欺などが目当てのようです。

ガラケー女の対応も異常であり、示談金などを請求する裏ビジネスをしているのでしょうか?

麻薬中毒者のようにも見え、保険金で悪さをしているのではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


郵政民営化の結果は?

2019/08/19

郵政民営化が叫ばれた時期もありました。

支持をした結果は、どうなったでしょうか?

しっかりと、振り返らなければならないでしょう。



小泉劇場として、【郵政民営化】が『行政改革の本丸』として声高に叫ばれていたのです。


日本郵政公社は、日本郵便、郵便局、ゆうちょ銀行、かんぽ生命の4社に民営化されました。


結果からお伝えすると、民営化しなくても良かったのではないでしょうか。

とてもじゃないですが、民営化したことによってのメリットが今だにありません。



郵便配達も人件費の高騰によって、土曜日に配達をしないようにしようとしています。


郵便料金については、徐々に値段が上がっています。


ゆうちょ銀行は、市場の銀行との仲が良くなく、互換性について難があります。



悲惨なのが、かんぽ生命が日本郵便を通して販売した『保険』と、ゆうちょ銀行が販売した『投資信託』で、多くの不適切販売が確認されていることです。


日本郵政グループは民営化以降、より収益性が求められるようになりました。

一方、超低金利の中で、収益環境は悪化しています。

生命保険や投資信託の新契約による手数料収入に注力した結果、過重なノルマ主義に陥ってしまったのです。


「えッ、身近な郵便局が、不正までしてしまうようなノルマ主義になってしまったの!」

「そんなこと、誰も望んでいませんでしたよね。」



かんぽ生命では、主に、旧契約を解約し新契約を結ぶ『乗り換え』取引において、18万件を超える不適切販売が発生しました。

かんぽ生命では、旧契約を解約してから3カ月以内に新契約をした場合や、新契約を結んでから6か月以内に旧契約を解約した場合を、『乗り換え』取引と定義し、純粋な新契約よりも営業成績上の評価を減ずる仕組みとしていました。


そのため、営業担当者は『乗り換え』取引に該当しないよう、旧契約を解約後3カ月超えてからの新契約の締結(旧契約と新契約の間が「無保険」状態)や、新契約後6カ月を超えるタイミングでの旧契約の解約(旧契約と新契約の「二重払い」)を推進しました。

他にも様々な問題のある取引も指摘されていますが、これらの取引の多くが、【高齢者】を契約者とするものであったことが問題視されています。



ゆうちょ銀行では、直営店での【高齢者】への投資信託の販売について、契約件数の約4割で社内ルール違反が見つかりました。

【高齢者】には、勧誘時と販売時に健康状態と金融商品の理解度などを確認するルールになっていましたが、それが遵守されていないケースが多々あったのです。


「まさか、ゆうちょ銀行でも、【高齢者】をカモにしていたの?」



金融商品の販売において、『乗り換え』と【高齢者】は要注意の二大キーワードで、どの金融機関においても厳しいルールが制定されています。


親族の同席、上司の同席、複数回の面談、損益状況や手数料の詳細な説明などがあります。


株式や投資信託の場合は、市場動向の変化などにより顧客の運用方針が変わり、結果的に『乗り換え』取引に繋がることはあります。

しかし、長期保有を前提とする保険では、大きなライフステージ上の変化がない限り、『乗り換え』取引が発生することは滅多にありません。


さらに、この超低金利の中、同種の保険において、旧契約より新契約の方が好条件となることも考えにくいです。

むしろ過去の利回りの高い保険は「お宝保険」と呼ばれ、本来、重宝されるべきものです。

保険の『乗り換え』取引の多くは、合理性が乏しいと言えるのです。

つまり、保険の『乗り換え』は、詐欺に近い行為なのです。



本来は保険に加入できない持病のある人に「告知の必要はない」と虚偽の説明をし、契約を結んでいた例もあります。

かんぽ生命は「告知義務違反」を理由に保険金の支払いを拒否したのです。



確かに、営業現場では「数字が人格である」と言われ、営業成績は、昇進・配置などの人事や、給与にも大きく影響します。

営業を経験した人間なら、程度の差こそあれ、一度は「ノルマ達成と顧客本位の狭間」で揺れた瞬間があるのではないでしょうか。



銀行は、集めた預金を貸し出しに回し、預金金利と貸出金利の利ざやで収益を上げてきました。

ところが、銀行が販売する金融商品に対する苦情件数が増大し、旧態依然とした販売姿勢が社会問題化したのです。


その流れの中で、りそな銀行・三菱UFJ銀行・三井住友銀行が、個人営業における販売額のノルマ撤廃を発表するなど、少なくともメガバンクにおいては、現在、顧客本位を徹底するとともに、ノルマ至上主義的な営業体制から脱却する流れにあります。



一連の報道後、かんぽ生命でも、2019年度の営業目標や販売員のノルマの廃止が発表されました。


メガバンクからも、周回遅れと言わざるを得ない、日本郵政グループの体制が明らかになりました。



保険は、多くの人にとって必要な商品です。

しかし、金融商品は複雑で難しいのも事実です。

十分な説明を聞き、納得の上で契約することが重要です。

家族や信頼のおける方に相談するようにしなければならないでしょう。


日本人は、たとえ家族であってもお金の話をタブー視する傾向があります。

日本人の持つ「お金は汚い」「お金儲けは悪いこと」というイメージは、日本人の美徳でもありますが、そのことが金融リテラシーの低下につながっているのかもしれません。


お金の話を家族で共有し、お金について家族で学ぶ機会を作り、不適切販売から身を守っていただきたいと思います。(もちろん、本来は不適切販売などあってはならないものです)



このままでは、郵政民営化は失敗のレッテルを貼られてもおかしくありません。

日本郵政グループが体制を立て直し、顧客本位に舵を切り、信頼回復に努められんことを切に希望します。

関係ない海外の会社を買収している場合ではありません。


失敗の場合は、息子の結婚で誤魔化さず、ちゃんと責任を取ってもらわなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


想定外の浅間山噴火に気象庁も戸惑い

2019/08/18

突然の噴火に、気象庁も戸惑いを隠せませんでした。


8月7日の午後10時8分、群馬と長野の県境にある浅間山での小規模な噴火の件です。


この噴火について、気象庁の火山活動評価解析官は、「これまで我々が仮定していたプロセスとは違う形で起こった可能性がある」と会見で発言をしました。

解析官の言葉を借りれば、「浅間山は“非常に優等生な火山”であり、噴火の前には広い範囲で地殻変動が見られたり火山ガスの噴出量が高まったりと、そろそろ噴火することを知らせてくれる火山のはずだったのです。」


浅間山は、2004年、2008年、2009年、そして4年前の2015年の噴火の際にも、明らかな地殻変動や火口から二酸化硫黄の放出量が増えるなど噴火の前兆を示してきました。

しかし、今回の噴火の前には火山ガスの噴出量が高まったり、GPSで監視している地殻変動に変化は現れず、火山性地震も目立った増加は全く確認できませんでした。


気象庁は会見で、これまでとは異なったプロセスで起きた、いわば想定外の噴火だったと明らかにしました。


“想定外”の噴火が、また起きたのです。

これは、自然の脅威という言葉では済まされません。

優等生に裏切られる形になった気象庁は、今後、浅間山を監視している大学など関係機関の持つデータとすり合わせて、火山の中で何が起きていたのか詳しく調査するとしています。



本当に自然だったの・・。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


浅間山の噴火

2019/08/17

8月7日に、浅間山が噴火しました。


やはり、火山の噴火について、予知することはできませんでした。



浅間山(長野・群馬県)の噴火から、10日間経過しました。

気象庁によると、火口縁上から1800メートル以上の噴煙が上がり、大きな噴石が火口から約200メートル先に到達したようです。

噴火は、約20分続いたようです。


気象庁は、浅間山の噴火警戒レベルをレベル1(活火山であることに留意)から、レベル3(入山規制、登山禁止)に引き上げました。

そして、火口から約4キロの範囲に噴石や火砕流の警戒を出しました。


今回は、小規模でいまのところ大きな被害は出ていません。


ただし、これまでと違って前兆が観測されず、火山防災に難題を突きつけた形となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


三権分立の国ではありません

2019/08/16

残念ながら、日本は三権分立の国ではなくなりました。

大阪地方検察庁特捜部が、森友学園の問題を不起訴にしたからです。



公文書の改竄まで、OKなの?

こんなことは、法廷で明らかにする問題ですよね。

何を考えているのでしょうか?

この国は、忖度(そんたく)によって、三権分立の国ではないことを証明してしまいました。

自ら先進国ではなく、発展途上国を笑えないようなことをしているからです。


司法まで、完全に介入されていることが明白となりました。



国有地が格安で売られてしまった。

決裁文書の改竄をした。

面会の記録を破棄されてしまった。

首相夫人から働きかけをされたのに、うやむやにした。



こうなれば、佐川以下不起訴の10人と首相夫人を国会に呼んで、説明責任を果たすべきですね。

首相夫人が、名誉校長になっていたにもかかわらず、「私や妻が関係していたということになれば首相も国会議員も辞める」と言った人は責任逃れでしょうか。

官僚の人事権を握った政権側と官僚の関係の在り方を確認しなければなりません。

国会で野党が国政調査権を使って、関係資料の開示を求めても「存在が確認できない」と言う官僚は、何処を向いて仕事をしているのでしょうか。

関係のあった政治家自らが説明責任を果たさなければ、とても納得できるようなことにはなりません。


こんなことで、森友学園の問題が解決したと思えることが異常です。

やましいことがあったから、違法な公文書まで改竄をしたのではないですか。

忖度(そんたく)せざるを得ないところから指示があったのでしょうか。


残念ながら、国会でも本丸の日本会議のことについて、追及をされていません。

メディアからも正確な情報が流されていませんね。


どのような繋がりがあって、ねじ曲げられたか、明らかにしなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大阪地検がヤバい

2019/08/15

地検とは、地方検察庁の略称です。

この地検は、地方裁判所及び家庭裁判所に対応して設置される検察庁です。


警察と検察には、違いがあります。

警察は、被疑者(犯人、容疑者)を逮捕したり、証拠を収集したり、取り調べを行います。

検察は、警察から送致された事件について、検察官が自ら被疑者・参考人の取調べを行ったり、証拠不十分な点について警察を指揮して補充捜査を行わせたり、自ら捜査を行い、収集された証拠の内容を十分に決定した上で、最終的に被疑者について裁判所に公訴を提起するかしないかの処分を決定します。


つまり、被疑者を起訴するか否かを決定するのは、公訴の主宰者である検察官の権限なのです。



皆さんは、検察審査会という言葉を聞いたことがありますか?

検察審査会も、地方裁判所と主な地方裁判所支部の所在地に設けられています。

検察官は、刑事事件についての捜査を行い、裁判所に公訴を提起して、法の正当な適用を請求し、さらに裁判の失効を監督する権限を持つ国家機関です。

この検察官が独占する起訴の権限(公訴権)の行使に民意を反映させ、また不当な不起訴処分を抑制するために、検察審査会が設置されるようになりました。

この検察審査会は、無作為に選出された、公職選挙法上における有権者11人によって構成される機関です。



この検察審査会で、「不起訴不当」の決議を受けていて、再捜査されていた事案がありました。


何がどうヤバいのかと言うと、大阪地検特捜部が、佐川宣寿 元国税庁長官や税務省幹部ら計10人について、再び不起訴になりました。

あの「森友学園」の国有地売却に関する決裁文書改竄・破棄をして、有印公文書変造の容疑があったのにです。


「マジですか!」

「公文書を改竄・破棄させてもお咎めナシですか!」

「これが、犯罪で無ければ、検察の信用は地に落ちてしまいましたね。」

「籠池さんだけ、ブタ箱に入れておいて・・・。」


これは、完全にヤラセですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


5頭のクジラ

2019/08/14

「クジラ」とは、豊富な資金量を有する公的な機関投資家の例えです。


 ・日本銀行

 ・GPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)

 ・共済

 ・ゆうちょ銀行

 ・かんぽ生命保険


この5つを合わせて、『5頭のクジラ』と呼ばれているのです。

この豊富な資金量が、株式市場の高騰の下支えとして機能していました。



日銀は、公的年金を上回り、2020年末にも日本最大の株主となる見通しとなっています。

年金もバンバン株式市場に突っ込まれていたのです。

官製相場の出来上がりです。

でも、もうすぐその資金も底をつくかもしれません。



よく考えましょう。

株式市場には、色々なプレーヤーがいます。

もちろん、国内のプレーヤーもいれば、海外のプレーヤーもいるのです。

つまり、『5頭のクジラ』が一気に購入している時に、一緒に買ってしまえば、誰でも儲けることができますね。

でも、天井が見えて、高止まりになれば、海外のプレーヤーは売却してしまいます。

するとどうなのでしょうか?

この『5頭のクジラ』は、大きく売ろうとすると、市場を壊してしまうことになります。

大暴落のキッカケとなってしまうので、売ろうと思っても売れないのです。

つまり、出口のない購入の仕方をしてしまっているのです。


高止まりしている時に、売れば大儲けできますが、下り坂になった時に売れない弱点があるのです。

すなわち、チキンゲームをしてしまうことになります。

株価も下げないようにしなければならないし、売ることもできないし・・。



じゃぁ、絶対に勝てないよね・・・。

リスク回避ができないなら、手足を縛って戦っているようなモノだからね。

右肩上がりが続かないなら、最終的には年金を吹っ飛ばす結果が見えています。

さらに、日銀まで間に入っているので、円の価値自体を傷つけることにもなります。


つまり、日経平均が、大幅に下がると大変なことになってしまうのです。

エッ、これで年金て本当にもらえるの?

リーマンショック級の大恐慌が来ればどうなるの?

もともとネズミ講だから、いっきに爆発させるの?

一億総スッテンテンの社会の到来?


年金ももらえないし、70歳まで働かせるの?

年金があっても老後の生活は2,000万円足りないのに?

それとも、皆を死ぬまで働かせつもり?


他人のカネで了承も無く博打をやり、一億総スッテンテン社会が到来した場合、この責任は誰にどう取らせましょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


御用メディア

2019/08/13

マスメディアのほとんどが、御用メディアとなってしまっています。

これでは、本当にゴミであり、マスゴミと呼ばれても当然です。



産経新聞、読売新聞、全国紙、フジテレビ、日本テレビ、NHK、文春、新潮、アゴラ、正論、etc


完全に情報操作をされており、大本営発表をして、メディアの信用をドンドン落して行っています。

「権力迎合」「御用」「偏向」を平気でするからです。

地方紙と比べると、その差がわかってしまいます。



官邸による食事会などで、報道機関の経営者・経営陣・幹部・評論家・コメンテーターが次々に買収されています。

そして、「政治に物申す」キャスターが次々に降板や更迭されています。

ほとんどのメディアが世論操作の下請け報道機関となり、官邸に不都合なことは一切記事にしません。

記者クラブの制度が、これに拍車をかけています。

そして、官邸から発せられる広報を事実確認もせずに、垂れ流しをします。



「桜を見る会」も、芸能人をドンドン呼んで、メディア幹部だけでなく、情報番組司会者、コメンテーターなど影響力のある人に手を伸ばしています。


メディアが権力者のお友達になってしまっているのです。

そりゃぁ、悪いことは言えなくなりますね。



日本のメディアは、完全に腐っていますね。

そんなことで、国民の知る権利を無視していいの?



(リテラによる御用ジャーナリストより)

 櫻井よしこ
 百田尚樹
 山口敬之
 田崎史郎
 松本人志
 三浦瑠麗
 八代英輝
 岩田明子
 小川榮太郎
 長谷川幸洋
 阿比留璃比
 有本香
 須田慎一郎
 高橋洋一
 岸博幸
 八幡和郎
 恵俊彰
 有働由美子
 野村修也
 北村晴男
 立川志らく
 小松靖
 青山和弘
 辛坊治郎
 後藤謙次




クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ネトウヨについて

2019/08/12

日教組・朝日新聞・毎日新聞・東京新聞・共産党・民主党・立憲民主党・韓国・中国・北朝鮮を叩いていれば、国益につながると考える人は、情報弱者のネトウヨです。


まったく国益につながらないばかりか、自分自身が恥ずかしいことをしたり、言っていたりすることについて気付けないのです。


ちょっとした怪しげなブログに騙されたり、日本会議や青年会議所などが声高に叫んでいることを鵜吞みにしてしまいます。

自分自身が、水戸黄門か何かと勘違いをしているところが、更に痛いところです。

それも、無職であったり、しっかりと考えることができなかったり、情報操作に簡単に引っ掛かっているのです。


「クラウドワークス」や「ランサーズ」で募集している、一行いくらでヤラセを書くバイトをしている人もいます。

「クラウドワークス」や「ランサーズ」のネットサポーターの方は、掲示板やSNSなどのアップのアルバイトご苦労様です。

でも、意味不明な文章が多く、頭の中は大丈夫なのか、心配してしまう方も多いです。

実際は、部屋から出てられない、引きこもりなのでしょうか。



誰が売国行為をしているのか、しっかりと確認をしてみましょう。

それくらいの確認は、ネットがあれば、数分で可能です。

そのようなこともできないのに、愛国心に溺れることは、ナルシストと同じような気持ち悪さがあります。

新自由主義は、どのようなモノでしょうか。

また移民政策については、どうなのでしょうか。

水道事業を外国企業に売り渡すのは、どうなのでしょうか。

拉致問題も一切解決していません。

北方四島については、交渉が後退して、まともに話もできない状態にまでしてしまいました。


グローバリストや財界や政商や圧力団体やカルト勢力に、乗っ取られていることが理解できないでいます。



間違って弁護士へ懲戒請求をしたことで、ネトウヨの正体がバレてしまいました。

懲戒請求をしたネトウヨは、一番若い人で40歳でした。

一番上の人で70代の年寄りです。

けっこういい歳をしているのに、しっかりと確認もせずに、とんでもない請求をしてしまいましたね。

自民党ネットサポーターズクラブと同じようなことを言っているので、その一員なのでしょうか。



「国家と一体化して自分を『強者化』する」主体は、古くから権威主義的パーソナリティとして知られています。

私達は、多かれ少なかれ排他性によってアイデンティティーを確認しているのですが、「自明性=当たり前と思われていること」を支えている土台が崩れると、「自明性」を脅かす「犯人=悪魔探し」に傾倒しやすくなります。


ネトウヨは、自分自身のアイデンティティーに自信が無く、強いモノの威光を笠にします。

国の政策に真っ向から反対したり、疑ったりする人を攻撃するのが、ネトウヨの正体なのです。

全然、自分の頭で考えていない人なのです。


そもそも、何が右巻きで、何が左巻きか理解できていない残念な人なのです。

ネトウヨの場合、気に入らないものを、すぐに「反日的」や「国賊」や「売国奴」などと、好き勝手言っています。


頭が弱いから、どのような軸で判断するのかわからないのです。


本来、世界の流れでは、グローバル VS 反グローバル(民族主義)が対立軸となります。


政府に反対しているから左翼と言って非難するのは、頭の弱い人と証明をしてしまっています。

コメントを読むと知性を感じませんので、残念な人かどうか、すぐにわかってしまいます。

「愛国」と「売国」の違いがわからないと【情報弱者】と言わても当然ですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


緊急事態条項の危険性

2019/08/11

【緊急事態条項】は、大変危険です。


この【緊急事態条項】の危険性は、歴史が証明しています。

何も知らずに騙されたら、後でもの凄く後悔をすることになるでしょう。


以前から、この【緊急事態条項】について、隠れた危険性について、何回かお伝えしております。

演説中のヤジだけで、公道から強制排除させられる国なのですから、注意が必要なのです。

すでに、メディアは噓八百のプロパガンダの情報を垂れ流しています。


憲法改正をされてしまえば、もはや何でも有りになってしまいます。

何故なら、【悪意】を持って憲法改正をしようとしているからです。



あのヒトラーが、この【緊急事態条項】を使って、ワイマール憲法を無効化させたのです。

普通ならば、憲法を変えることは、なかなかできません。

どの国でも、手続きが大変となっています。


でも、緊急時で、権力が集中している時に、『全権委任法』を作り、憲法に相反しても有効といった性質のあるモノで憲法の代用にしたのです。

つまり、ナチスでは、緊急時のどさくさに紛れて、好き勝手なことをしてしまったのです。



【緊急事態条項】については、建て前として、災害時や緊急時などに、内閣に権力を集中させようとするモノです。

「大地震そのたの異常かつ大規模な災害により、国会による法律の制定を待ついとまがないと認める特別の事情があるときは、内閣は、法律で定めるところにより、国民の生命、身体及び財産を保護するため、政令を制定することができる」


しかし、災害時には、別に今の憲法や法律で十分に対応することが可能です。

災害の専門家もワザワザ憲法を変える必要は無いとの見解です。



目的としては、憲法に定める『基本的人権の尊重』を削除することにあるのでしょう。

自民党の憲法改正草案では、国民主権まで削除しようとしているではありませんか。

(自然)災害があっても、ナチスの『全権委任法』と同じようなことが、使用可能となっています。

「法の下の平等」や「思想・信条・表現・言論の自由」などといった権利を制限できてしまうのです。


そして、国会議員の任期延長を可能とし、選挙すらしなくてもよくなるのです。

もう『国民主権』や『基本的人権の尊重』や『平和主義』なんて、どっかに飛んで行ってしまいます。


もし信じられないのならば、自分自身の目で確かめてみましょう。



2016年2月16日の予算委員会で、麻生太郎副総理が、「ナチスの手口(プロパガンダ)を学べ」と言っていました。

やりたいことが、そのまんまですね。


1933年のドイツでは、基本的人権が停止され、合計5,000人以上も令状なしで逮捕・拘禁されました。

これだと、演説中のヤジでの強制排除が、可愛く見えてしまいますね。

「全権委任法」が成立して、ワイマール憲法が機能停止するまで、1ヵ月もかかりませんでした。



この国では、日本国憲法と天皇陛下などの皇族によって、そうやすやすと好きにできないようになっています。

だから、最近は色々と攻撃をされているのですね。



三権分立の基礎的なことも理解しておらず、「行政府の長」と「立法府の長」を勘違いしている。

北方四島の返還もされず、トンチンカンな事ばかりして、海外の要人から無能扱いをされている。

息を吐くように嘘をつく。

不正・隠蔽・捏造・改竄・破棄を平気でする。

「早く質問しろよ!」と国会でヤジを飛ばす。

「日教組!日教組!」とヤジを飛ばす。

反社会的勢力と繋がっていて、選挙に協力してもらったが、報酬を”ケチって火炎瓶”を投げ込まれる。



憲法を知らない人に、憲法をさわらせることはいけません。

薬物中毒者に、麻薬を扱わせるようなモノです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ヤジ強制排除の問題点

2019/08/10

先月の参議院選挙で、街頭演説にヤジを飛ばして、警察官に強制排除されたことについての問題点をお伝えします。


聴衆者によるヤジ等については、拡声器での妨害や暴力の行使や集団での妨害などで、演説が中断される程度のものである場合は、公職選挙法違反の可能性が認められ、強制力の行使が許されます。

公職選挙法違反のヤジの範囲は、最高裁判所の判例によります。


今回の北海道での演説場合は、動画を見る限り公職選挙法違反に該当しません。

完全に肉声でのヤジであり、集団ではなく個人で、暴力行為もありません。

「増税反対!」と言っただけで、警察官に囲まれているのです。


他の法違反に【根拠】を持たない場合は、警察は強制力の行使をすることはできないのです。

あくまでも、任意措置となります。

つまり、移動してもらうように説得することになります。

どこでもアップされているので、この場面などの写真や動画を確認してください。

これって、説得行為なの・・?


腕を掴む行為、数人の警察官が周囲を囲み自由を制限する行為は、強制力の行使にあたります。

したがって、現場の警察官の職務執行は、違法な措置と認められるのです。


推測ではありますが、本件については北海道警察幹部の指示による可能性が濃厚であり、北海道議会では[告発中の事案]との理由で回答をしていません。

警察を管理する北海道公安委員会は、事案の重大性を認識しましょう。

「中立性に疑念が抱かれたことは残念」ではなく、「中立性に疑念を抱かれる行為をして残念」とちゃんと言いましょう。

北海道公安委員会もグルだと言っているようなモノですよ。


この事案の全容解明と関係職員の厳重なる処分により、北海道警察の信頼を回復していただきたいです。



法治国家ならば、警察官の職務(行為)は「法」に基づくものでなければなりません。

今回の問題は、警察官が取った行為が「法」に基づくものではありません。

今回のヤジは、明らかに演説を妨害したとまでは言い切れません。


問題は、公務員が国家権力使って特定の政党に肩入れしたことなのです。

10人の警察官に取り囲まれたってことは、明らかに上からの指示です。

警察の政治介入と思われてもしかたないことなのです。


この警察官の行為が危険なのは、野党へのヤジなどの問題レベルではありません。

「法」ではなく、「警察官の判断」が優先され、国民の行動を規制できる事なのです。

自分は関係ないと思いがちですが、自分では問題がないと思う行為でも、警察官が問題と判断すれば、今回と同様の行為を受ける事になります。

ヤジという行為のみを問題視していては、危険な本質を見失います。



この場合の本質は、ヤジが飛ばせない世の中は終わってるという事なのです。

確かに、ヤジはいいことではありません。

しかし、ヤジのない世の中ほど恐ろしいものはないのです。


誰かを賛美したり批判したり出来る世の中でなくなれば、戦前の時代に邁進するだけです。

中国や北朝鮮をバカにしていますが、それと変わらないことをしてしまっているのです。

政府批判禁止、敵国語禁止、隣組でお互いを監視をするのでしょうか?

【緊急事態条項】を憲法に盛り込んで、『基本的人権の尊重』を無効化させて、治安維持法を復活させようとしていると疑われても、あながち間違いではないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


強制排除された人たち

2019/08/09

先月の参議院選挙で、街頭演説にヤジを飛ばし警察官に取り押さえられ排除された人たちの情報です。



札幌の大学に通う女子大学生は、北海道警察に排除されました。

アルバイトで学費をまかなう苦しい生活です。


「人がいっぱいこの辺にいて、この辺で『増税反対!』と言った。」(女子大学生)

声をあげて、すぐに10人以上の警察官に囲まれ、身動きがとれなくなったと言います。

「(道警が)どこかに連れていこうとするが、連れていかれたときに何が起こるかわからないし。すごい怖かった」(女子大学生)


彼女は、とっさにスマートフォンでやりとりを録画。

「どうしろっていうの?私に」(女子大学生)

「さっき約束してって言ったじゃん」(道警)

「何を?」(女子大学生)

「声あげないでくれよ~って」(道警)

総理が札幌駅をあとにしても、なお警察官は彼女をいつまでも取り囲みます。

「ウィンウィンの関係になりたい。ウィンウィンの関係に」「何か飲む?買うよ。お金あるから。何か飲まない?ジュース買ってあげる」(道警)

「何も信用できない、あなたたちのこと」(女子大学生)

「うちらも信用できないからさ。一緒についていくしかないの。大声出さないでほしいなっていうだけなんだよ?」(道警)



札幌に住む男性31歳。

「(北海道警察に)他の人に迷惑がかかるからとか、演説を聞きたい人もいるからとか、そういう話をされた」

この男性は、生活困窮者の自立支援の活動をしています。

「立場の弱い人たちに、もっと国が寄り添ってほしい。」

そんな思いを訴えようと声をあげた瞬間…10人以上の警察官に取り押さえられました。

「何の法律に違反しているかは全く説明がなかった。(道警は)『言論の自由はあるけれども、ここは通せない』と、わけのわからないやり取りをずっとやっていて」



ただヤジを飛ばしただけで排除された人がいる一方、総理を支持するプラカードを掲げた人たちは、排除されることはありませんでした。



これらの強制排除された人はプロ市民ではなく、ただの一般市民です。

ネトウヨの言っているプロ市民なんて、でっち上げの存在です。

そもそも、ネトウヨの大多数が、金で雇われているサポターズクラブの一員だったりします。

秋葉原の演説の際、総理のプラカードを持っている人の方が、団体で送迎バスでやってきて、金で雇われていることが暴露されています。



今の日本は、法治国家と言うことはできません。

自分の意志を突き通す為に、有るものを無いと言い、ウソや出まかせ、捏造や改竄、破棄、逮捕礼状を握り潰すなどを平気でしています。

違法と思われるものを含めて、悪事のやりたい放題となっていませんか。

極めつけは、誰も責任を取らない。

一日も早くまっとうな国に戻ることを切に願います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


北海道公安委員会は何を言っているの?

2019/08/08

2019年8月6日に、北海道警察を監督する立場の北海道公安委員会の委員長が、北海道議会の総務委員会に出席し、「警察の職務執行の中立性に疑念が抱かれたことは残念」と述べました。

動画で、証拠の映像がバッチリ残っているのに、何を言っているのでしょうか?

疑念ではなく、中立性に疑念を持たざるを得ない行為を警察が行ったのです。

監督する立場の人も職務怠慢ですか?


「増税反対」や「やめろ」と言っただけで、公道から引きずり出すことが、警察の仕事なの?

危害を加えるようなこともしていないのに、強制排除をしているので、そもそも中立性を守ってませんが・・・。

肉声でのヤジは、選挙違反にはなりません。

ここは、北朝鮮や中国なのでしょうか?

それとも、国会ではなく、閣議決定で治安維持法が成立しているのでしょうか?


「警察が中立性に疑念を抱かれるような行為を執行して残念」ならば、まだわかります。

こんなことを言っていれば、警察の信用も地に落ちてしまいますよ。


「事実関係をしっかり確認すること、道民にわかりやすい説明をすること、不偏不党公平中立を旨として職務遂行することを指導した」と答弁しています。



北海道警察が忖度(そんたく)したのでは?と話題になっていますが、上からの命令でなければ、そのようなことをしないでしょう。

下部警察官は、上層部からの指示が無ければ、動くことはありませんよね。

動画で確認できますが、躊躇なく私服警官を合わせて6人位が、一個人を強制排除しているのです。

その強制排除の数日前に、右翼御用達フェイクニュース満載新聞のニュースで選挙妨害の記事が出ていました。


北海道警察発表が、選挙妨害の恐れがあるから、調査中にトーンダウンしておりました。

動画をみれば、普通の人ならば、一発でアウトであることが理解できます。

中立性が求められているのに、危険性がない一般人に実力行使をしたのです。



北海道警察本部長は、「トラブル防止の観点から措置を講じた」と、また正当化しています。

謝ることができない病気なのでしょうか?

上層部は、「本件に関する告発状が札幌地検に提出されており、これ以上の答弁は差し控える」と逃げて、お目こぼしをしてもらえるのでしょう。

根拠が無いから説明できないのか、説明できないからしないのか、どうなのでしょうか?

答えたくないのか、答えられないのか、答えないように指示をされているのか、さてどれでしょう?

北海道警察の現場が忖度(そんたく)して、そんなことをしでかしたと、責任の擦り付けをするのでしょうか。

お茶を濁して、下っ端の公務員の首が飛ぶことになるでしょうか。


この問題をめぐっては、東京都の男性が7月19日付で札幌地検に告発状を提出しています。

告発状では「氏名不詳の警察官少なくとも十数人」の行為が、特別公務員職権濫用罪などに該当すると訴えています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


御用学者の大量発生

2019/08/07

昨日、御用学者についての説明をしました。


「科学」は時に、水戸黄門の「葵の御紋」の印籠に似ています。

「科学的」と言われた瞬間、何かひれ伏さなければならないかのように扱われます。

時代劇では、庶民の味方である副将軍の黄門様が印籠を用います。

しかし、それを悪代官が使ったとしたらどうでしょうか。

現実に、科学者がそのように振る舞っている場合があるのです。

メディアを使って、権威の印籠を見せて、世の中をたぶらかすのです。


それが、庶民のためになれば問題ありませんが、そうではない場合もあるのです。

利権が絡んで、強引に捻じ曲げてしまうからです。

一度、そのような利権を手にしてしまうと、なかなか手放すことはできにくいです。


それは、地位や名誉やお金を持ってしまった人は落ちぶれることを恐れます。

自分自身が落ちぶれる事については、受け入れようとせず、捻じ曲げてしまうのです。



この困った御用学者が、大量発生しています。

それは、家族を守る為にやっていたり、多額のお金を貰うためにやっていたります。

なぜ御用学者になってしまうかは、人それぞれに理由があります。

弱みを握られてしまっていたり、色々な圧力をかけたりもするからです。


大人になることは、良い面もあれば、悪い面もあります。

つまり、光と影とも言えるのかもしれません。


人は、自分の見たいものしか見えません。

気を付けて見ないと、「表と裏」と「光と影」は見えないモノなのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


御用学者

2019/08/06

『御用学者』(ごようがくしゃ)という言葉は、原発事故が発生してから盛んに使われるようになりました。


「原発は安全だー!」「安全だー!」と叫んでいたことが、『神話であった』とわかったからです。

それ程、安全であれば、福島の事故など起きることはありません。

その為、言っていた事についての整合性がなかったので、信頼はガタ落ちでした。

科学の分野では、成果がなかったり、誤っていれば、訂正されることが普通です。


つまり、『御用学者』は、時の政府・権力者などに迎合して、それに都合のよい説や利益となる説を唱える学者のことを指すのです。



本来、『御用学者』は、江戸などの元幕府に雇われて、歴史の編纂など学術研究をおこなっていた人のことです。

江戸時代の学者でも、素晴らしい研究をされた方もおられます。

学問や研究などには、多額の費用がかかりますので、自費で全てを賄うことは難しいのです。

どうしても、研究費用を出してもらうために、依頼されたコトを研究しなければならないのは、間違いのない事実です。



現実の社会の中では、有力な学者が政府の公共事業などの施策に対して、権力へのおもねりと自己の真の主張を両天秤にかけながら、駆け引きをする場合があるのです。

自己の信念に基づく考え方や思想を審議会などの場で反映させる為などに、通りやすいように意見するようになる場合もあるのです。

また、そうした機関に呼ばれる立場を確保するべく、ある種の手練手管として、事実をねじ曲げてしまう場合すらあります。



原子力発電の分野では、研究に多額の費用がかかることから、権力におもねり「安全神話」のお墨付きを与えることで、電力会社等の支援を受ける例がありました。

このもたれあいの関係を「原子力村」と評されるのです。


原子力発電では、電力会社からの支援はもちろんですが、国策でもあったので、国からも補助金という名前のお金がバンバン出ていました。


科学者が、お金や権力で買収されてしまえば、ただの残念な人ですね。

でも、実際にはこのような『御用学者』はいたるところにいるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


南海トラフ地震の予知は困難 「100回中99回で予知失敗」と集計結果

2019/08/05

関西大学の林能成教授が行った地震学者に対するアンケート調査によると、地震学者の多くは南海トラフ巨大地震の予知は、非常に困難だと回答していました。
(共同通信、信濃毎日新聞、京都新聞)2019年5月19日


南海トラフ地震を予知し、発生前に情報を発表できると回答している確率は5.8%なのです。

このことから、地震学者が、地震予知を極めて難しいと考えていることが、関西大の林能成教授(地震学)のアンケートからもわかりました。



この調査では、日本地震学会の理事と代議員90人が回答していたものです。

①そもそも地震前に異常現象があるか
②その異常を観測できるか
③地震の恐れが高まったと短時間で判定できるか
④判定後すぐ発表できるかについて

経験や直感から、確率を聞いたアンケートです。


その結果、①~④に成功して地震発生の恐れを事前に発表できると学者が考えている確率は5.8%だったのです。

その予知が当たって、実際に地震が起きる確率は19.7%。

結局、地震を予知し、実際に起こる確率は1.14%という認識だったのです。


つまり、「100回の巨大地震で予知を試みたとして、前兆現象があり、観測でき、危険性を判定し公表するという各段階をクリアして情報を出せるのは平均5、6回。うち当たるのは1回程度」と予測されているのです。


林さんは「学者は予知が難しいと考えている。予知の成否にかかわらず、日頃から対策をしておくことが大切だ」と指摘しています。

「予知の難しさが市民や行政担当者に正しく伝わっていない。」

「突然の地震でも被害を少なくする防災を進めるのが先。予知を防災の前提としてきた過ちを繰り返さないようにすべきだ」としています。



昨今では、「地震予知は当てにならない」「地震予知は不可能」という意見も強くなっており、地震予知に頼らない対策が必要との声が出ているのが現状です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地震・火山「予知ムラ」 年間250億~350億円の税金の無駄遣い

2019/08/04

地震予知なんて、できません。

つまり、未来予知なんて、簡単にできないと何回もお伝えしています。


それなのに、地震・火山「予知ムラ」には、年間で250億~350億円の税金が投入されています。

凄い金額ですね。

こんな予算を貰って、ご丁寧に、さも地震予知ができるように世間を煽っております。

だから、学会で発表もしていないのに、南海トラフ地震や富士山噴火の書籍などを出して、バンバン煽ることをしているのですね。


そして、「予知できない派」のロバート・ゲラー東京大学名誉教授を蚊帳の外に置いておいて・・。

このゲラーさんは、国から年間平均で約100億円の予算を「地震予知ムラ」が獲得していると言っています。

これだと成果が無ければ、ただの詐欺師集団ですね。



2015年6月1日に気象庁が発表した気象白書『気象業務はいま2015』には、次の記述があります。


〈予知された地震の場所、時期、規模のどれか一つでも曖昧に扱われることがあれば、予知は一見当たったように見えてしまいます。これらは科学的な地震予知とは言えません〉


〈地震予知手法の確立には数多くの観測事例の蓄積に基づく科学的な検証が必要なのです〉



地震や火山の「予知ムラ」がやってきた【成果】を見れば、危機を深刻に受け止めている国民をバカにしていることがハッキリわかってしまいます。


気象庁は、2015年5月21日、気象庁記者クラブで白書についてレクチャーしました。

個別取材に、「特定の地域を挙げて地震が起きるとする雑誌記事に『噂は本当か』と問い合わせがあり、疑問を解消したいと考えた」と答えているのです。


それを受けて新聞各紙は「気象庁は雑誌の記事などに、科学的な根拠がないと苦言を呈した」(日本経済新聞2015年5月28日付夕刊)などと報じたのです。


予測や予知が難しいのに、科学的根拠のない似非科学に毒されているのです。

「予知ムラ」の家来に成り下がった、記者クラブは政府に言われるまま、検証もせず記事を垂れ流す弊害もあります。



火山の噴火予知も同様です。

気象庁が主導する噴火予知が成功した例は、2000年の有珠山噴火に先立って1万人が避難したケースのほか数例のみなのです。


2014年9月27日に起きた御嶽山の噴火では、57人が犠牲になりました。

9月10日昼頃から火山性地震が増加し、9月11日には85回発生していたにもかかわらず、噴火が起こるまで御嶽山の警戒レベルは最も低い「1」でした。


そのことに批判が上がると、火山噴火予知連絡会(気象庁の諮問機関)の会長はこのように言いました。


「予知に失敗したと言うかもしれないが、ある意味では仕方のない状態。われわれの火山噴火予知に関するレベルというのは、まだそんなもの」


まぁ、予知連が自費で研究をしているのなら、その言い草でも許されるかもしれませんね。

しかし、残念ながら、彼らの研究には、莫大な血税が投入されているのです。


 
地震と火山を合わせた研究関連予算は、2014年度でも253億円、この20年間で総額4,300億円に上ります。

この数年でも、さらに予算がつぎ込まれています。

まったく成果も無いのに・・・。



それでも「予知できない」というなら、彼らの存在意義など無いに等しいのです。

「予知できない言い訳」しかできないなら、さっさと解散して欲しいです。

何故なら、税金の無駄遣いが減らせるからです。



予知ムラを増長させたのは、政治の責任が大きいのです。

大金を出してまで、地震などの予知をしようとするからです。


御嶽山の噴火後、菅義偉・官房長官は「気象庁を中心に予知が可能になるよう様々な予算措置をしていく」と予算増額を指示し、2015年2月に成立した2014年度補正予算では約65億円の火山対策費が計上されました。


2015年夏までに、全国48の活火山に熱や噴煙を検知する監視カメラや地震計などを置くとしていました。

これは、予知に失敗すればするほど「カネが足りないからダメなんだ」と焼け太る構図は、国民の命を人質に税金をむしり取る「予知マフィア」というほかありません。

政治家の方は、このマフィアたちにカネを渡すことで、“我々もやるべきことはやっている”と見えるように責任を逃れをしながら、地震・火山「予知ムラ」とグルになっているのです。



大手マスゴミの対応も予知ムラをのさばらせる一因です。

テレビ番組は、地震や噴火が起きなくても、地震予知学のシミュレーションをした南海トラフ地震などの映像を見せられるのです。

「一般に、日時と場所と規模を特定した地震を予知する情報はデマです」とさえ国土交通省は言っています。

それでは、なぜ南海トラフ地震が起こると予測して、大手新聞の一面を飾ることもあります。

デマなのに・・・。


最近では、地震が起きれば、アナウンサーにヘルメットを着用させて煽ること煽ること・・。

それ程、大きな地震ではない場合でも、緊急地震速報としてテレビ番組が変更になることもあります。



「自分たちはカネをもらって役に立っていない」と反省するなら、一刻も早く地震・火山「予知ムラ」を解散して、今までウソをついていたことを謝罪すべき事案ですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「南海地震は神話」ゲラー東大名誉教授が地震予知批判 

2019/08/03

「日本政府の言う『30年以内に南海トラフ(海溝)で巨大地震が発生する確率が80%』などというのは【神話】です。」



2019年2月13日に東京・丸の内の日本外国特派員協会で行なわれたロバート・ゲラーさんの会見の冒頭の言葉です。


地震学者のロバート・ゲラーさんは、東京大学の名誉教授です。

地球の内部構造の解析が専門なのですが、20年以上前から「地震は予知できない」という論文を発表しています。

1978年に、「大震法」(大規模地震対策特別措置法)を制定した日本政府の地震政策に対して「現実的ではなく科学的でもない」とする批判的な言動を繰り返してきたのです。


いわゆる「予知派」の学者だけでなく、政府の掛け声の下、東海地震や南海地震への警戒を呼びかけるマスゴミからは、快く思われていないです。


近著の『ゲラーさん、ニッポンに物申す』(東京堂出版)でも、〈「地震予知」という幻想〉〈止まらない研究不正〉〈知られざるアメリカの正体〉など、歯に衣着せぬ痛烈な批判を展開しています。


ゲラーさんは、予知と予測の違いを説明した上で「短期的予知は不可能だし、長期的予測も不可能」と指摘します。

「周期説は成り立たず、統計的な優位性はないのです。日本政府は過去40年間も“予知”ができるかのように偽り続け、それを国内メディア、特にNHKが誇張してきた」とし、2002年の「東南海、南海地震(略)特別措置法」成立の際に政府が発表した南海地震の危険性を示すマップを紹介しました。


「赤色が危険で黄色が安全。太平洋側の東海地方を中心に広い地域が赤色になっていますが、その後起きたのは、皆さんご存知のように2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震、2018年の北海道胆振東部地震で、いずれも『安全』であるはずの黄色の地域です。赤色の地域では何も起きていません。このマップと現実はあまりに違う。これは科学者でなくてもわかる、明らかな事実」と説明したのです。


ゲラーさんはまた、「2万人近くの死者・行方不明者を出した東日本大震災ですが、東京電力が津波の危険性をわかっていれば原発事故は防げたのではないか。南海地震を危険視しすぎたことによる弊害とも言える」と指摘しました。



ゲラーさんは、結論として「こうしたハザードマップを使ってはいけません。メディアもこれで警戒心を煽るのはやめた方がいい。何十年に一度、100年に一度起きるとかの周期説も間違っているので廃棄しなければなりません。仮説が検証できなければ、廃棄するのが科学。日本は間違いなく地震大国ですから〈いつでも、どこでも起こりうる〉というのが真実です。ある地域が他の地域に比べて地震発生の確率が高いと言うことはできない。どの地域でもリスクがあると認識すべき」と強調したのです。


なぜ他の地震学者は、その説を受け入れないのかとのメディアからの質問に対し、ゲラーさんは「利権が絡む」とし「研究資金の恩恵も受けられず、政府の審議会にも呼ばれない」と即答したのです。


※やっぱり、政府などから、煽るための金が出ているのですね。


話題がNHKに及ぶと、「私が最後に呼ばれたのは1994年8月の『クローズアップ現代』。2012年10月にはNHKラジオの1時間の番組から声がかかったが、前日になって突然『形式を変える』と言われ、予知派の学者も出演することになったと。私がそれはないでしょうと断ると、結局、予知派の学者1人の出演となった」と明かしたのです。


※25年近くNHKのテレビ番組から無視をされているので、ガチガチの本物ですね。(政府に都合の悪いことを平気で言うので、出演不可のブラックリストに登録されていますね)


「今日(の会見に)はNHKの記者はきていますか?」と問いかけ、会見場から何も反応がないのを見ると、「さすがNHK!」と笑わせた。


ゲラーさんは最後に「『3・11』の時期に合わせ、南海トラフの報道が出てくると思う。しかし、日本ではいつでもどこでも地震が起こりうるという真実を、皆さんにきちんと伝えてほしい」と訴えた。


なお、この会見から8日後の2019年2月21日には、2018年9月に続き「安全」なはずの北海道胆振地方で震度6弱の地震が発生したのです。



最近、ゲラーさんは、「政府と御用地震学者の罪は大」とも言っておられます。

「2005年頃以後、御用地震学者は、『南海トラフ巨大地震』の危険を煽ったが、起きたのは東日本大震災、熊本、北海道・・・だ。誰でも、御用地震学者の予言は外れると分かる筈だ。」

「これまでの10年で、東日本大震災、熊本地震、大阪地震、北海道地震、新潟ー山形地震の全てを『想定外』として片付けようとする連中は、平気でテレビに出て曖昧な予言で国民の恐怖感を煽る。」

「何故、テレビ局は合理的な意見を紹介せずに、政府の一方的宣伝を垂れ流すのか?」



ロバート・ゲラーさんは、1999年から東京大学大学院理学系研究科教授でした。

2017年3月に定年退職されて、現在、東京大学名誉教授です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地震予知はできません

2019/08/02

昨日、地震の予知ができないことをお伝えしました。

【時期】【場所】【規模】を正確に当てることができないからです。



新聞やニュースで言っている事と違うと言う人もいます。

それらの人は、新聞やニュースが万能と思っているのでしょうか。

しかし、気象庁でも、地震予知ができないと言っているのです。


じゃあ、どこなら出来るか考えてみましょう。

文科省で、このようなことを予知できると思いますか。

正直言って、難しいし、誤ったデータを流しているのではないでしょうか。

防衛省ならば、予知ができると思いますか。

地震の予知は、防衛省の範囲外ではないでしょうか。

やっぱり、予知や予報をするのは、国土交通省の気象庁の管轄となるでしょう。


でも、この気象庁であっても難しいことがあります。

こんなに色々と情報が収集出来るのに、天気予報ですら確実に当たるとは限らないのです。

週間予報だって、よくハズレるし、台風だって予想とは違い、あさっての方向に進みます。

つまり、予報だって、予知だって、こんなモノなのです。



超能力者が予想をピッタリと当てるのは、漫画や映画の世界なのです。

空想の世界と現実世界を一緒にしてはいけないのです。

だから、正確に予知だったり、予測することはできないのです。



100年から150年間隔で、地震が起きるとします。

もしかして、30年後にあるかもしれないし、80年後かもしれません。

おや、80年後になれば、誰も生きているかわかりませんね。

そもそも、今すぐじゃぁないかもしれない・・・。

エッ? それじゃあ、それって今考えるべきことなの?

確かに地震大国だから、いつ地震がきてもおかしくはありません。

でも、よく考えれば、そんなことは起きてみなければわからないことです。



それじゃあ、そもそも、何で南海トラフ地震のことなんてウダウダ言われないといけないの?

大阪の地下街が浸水するだの、名古屋が壊滅するだのとシミュレーションを見せられなきゃいけないの?

何で、新聞やニュースで、そんなに煽られなきゃいけないの?

何かの親切のつもりですか?

ハッキリ言って、余計なお世話ですね。



新聞やニュースを信じて、鵜呑みにしている人もいます。

南海トラフ地震や富士山噴火を望んでいるの?

南海トラフ地震や富士山噴火を望んでいるのならば、バカなんじゃないですか?

教科書をそのまま信じるような、馬鹿正直はすぐに騙されます。

新聞やニュースは、平気で嘘やデマやフェイクニュースを流すのです。


自分の頭で考えなけば、簡単にマスゴミの洗脳に引っかかります。

しっかりと、科学的であるか考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


南海トラフ地震は予測できない似非科学

2019/08/01

南海トラフ地震については、色々と意見があるようです。


国土交通省の管轄する『気象庁』では、どのような発表がされているでしょうか。



『気象庁』 地震予知  検索


南海トラフ地震は、おおむね100~150年間隔で繰り返し発生していることが分かっていますが、その間隔にはばらつきがあり、震源域の広がり方には多様性があることが知られています。

また、地震の発生時期や場所・規模を角度高く予測することは困難であると考えられています。


~省略~



地震を予知することは、地震の起こる時、場所、大きさの三つの要素を精度よく限定して予測することです。

例えば「(時)一年以内に、(場所)日本の内陸部で、(大きさ)マグニチュード5の地震が起こる」というようなあいまいな予測や、毎日起きているマグニチュード4程度以下の小さな地震を予測するような場合はたいてい当たりますが、それに情報としての価値はあまりないと考えます。少なくとも「(時)一週間以内に、(場所)東京直下で、(大きさ)マグニチュード6~7の地震が発生する」というように限定されている必要がありますが、現在の科学的知見からは、そのような角度の高い地震の予測は難しいと考えられています。

以上により、一般に、日時と場所を特定した地震を予知する情報はデマと考えられます。

お聞きになった情報で心配される必要はありませんが、日本は地震国であり、地震が起こらない場所はないと言っても過言ではありません。

日ごろから地震に対する備えをお願いいたします。


以下省略



はい、『気象庁』も地震予測は、できないとしています。



もしかすると、地震予測や地震予知は、占いと同じかもしれません。

現在の科学技術では、地中の10㎞や100㎞のことなんかわかりませんし、そもそも、海の中ですら、不明なことが多いのです。

科学技術で、わからないから無いとすることはできますが、これを有ると断言することはできないでしょう。

科学的とは、論理的、実証的で、系統立っていることです。


占い師が曖昧な表現を使って、ぼやかすのと同じなのでしょうか。

何となく近いところで、当たったと言うのがオチなのでしょうか。



地震調査研究推進本部(文部科学省の特別機関)は、色々な予測を出していますが、そもそもちゃんと地震を予測できるの?

ちなみに、東日本大震災の時は、予測できていませんでした。


もしかして、ウソのデータを基に、メディアは報道をしているとどうでしょうか。

それにしても、色々な画像などで、いっぱい不安を煽っていましたね。

100年~150年周期なので、間もなく起きるかのように不安を煽るのは、不適切な行為です。

プロ野球やJリーグの順位予想や競馬の1位を予想しているのと同じなのです。

新聞やテレビがウソをつかないと思っている人は、リテラシーを上げる必要があります。



未来予知なんて、そうそうできるワケありませんね。

最後は、占い師のように、知らぬ存ぜぬで通すのでしょうか。

人を不安にさせて、何が楽しいのでしょうか。

どこかから、お金を貰っているのでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


メディアの火消し記事

2019/07/31

メディアでは、明らかに火消し記事を書く場合があります。

何とかして、消火活動をしようと努力している場合も見受けられます。

よくリーク記事と呼ばれるようなモノです。

この場合、余程、都合が悪かったのでしょうか?

目を逸らさせることが、その目的のようです。


それとも、『陰謀論』と言えば、みんな思考停止してくれると思っているのでしょうか。

ヘンな記事を書けば書くほど、そのメディアへの信用度が下がってしまいますね。



『京都アニメーション放火事件』では、多くの犠牲者を出し、ご冥福をお祈りします。

さて、この『京都アニメーション放火事件』の火消し記事を色々と目にしました。

色々な情報が入っていますが、何だか釈然としない情報もあります。

何か色々と無理矢理辻褄を合わせようとしている印象もあります。

犯人が小説を書いて『京都アニメーション』に原稿を送っていたなんてどうでもいいことです。

ワザと別方向へ誘導しようとしているモノも見受けられます。

つまり、ミスリードをしているのです。

まさか、色々な所からお金が出ているのでしょうか。



「トレンドブログ」によって、拡散したと書いてあるモノもありますが、もしかして、自分の仕事の手口をバラしてしまったのでしょうか。

ページビュー数を稼ぐためにも、話題のキーワードを入れて探すのですね。

ネットニュースで、広告収入を稼ぐ記事を書くのも大変ですね。ご苦労様です。

色々と上手に、情報操作をしたいのかもしれません。



この『京都アニメーション放火事件』のことは、Twitterやブログなどでも、迷惑行為という形で、ほとんど削除されているようにみられます。

掲示板などでも、『陰謀論だ』と必死に書きなぐっている人も散見されます。

これらの『陰謀論だ』と叫ぶ人は、どこかで雇われた方なのでしょうか。



実際にあったことを確認をしてみなければ、事実かどうかわかりません。

辻褄が合わないことについては、どうでも良いのでしょうか。

逆に、高圧的になればなるほど、「深読みをするなよ」と圧力をかけられているようにも映ります。


SNSでは、色々な情報が瞬時に手に入るようになりました。

実際の動画や写真も証拠として残っています。

この写真の行為は、何なんだったのでしょうか?

この方は、警察の方だったのでしょうか?



・NHKは当日取材予定であったことをなぜ隠したのか

・犯人逮捕を撮影したのがNHKディレクターであることを隠したのか

・NHKの取材記事からNHKディレクターの名前を削除したのか

・NHKの報道で、警察より早く犯人の証拠品のある場所を知っていたのか



もしかして、あったことを無かったことにしようとしているのでしょうか。

それとも、すべて都合の悪いモノは、改竄や捏造をするつもりなのでしょうか。



NHKは、7月30日に次のように報道しています。

「事件及び容疑者とは何の関わりもなく、これらの書き込みは、いずれも事実無根です。」

「NHKの取材と今回の事件を関連づけるような書き込みも、明らかに事実と異なる誤った情報であり、こうした情報の発信は極めて遺憾です。」



偏向を助長するとしていますが、深読みされるとマズイことが多いのでしょうか。

都合が悪く無ければ、何もウソをついたり、改竄する必要もありません。


真実は、このまま闇に葬られるのでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


京都アニメーション放火事件

2019/07/30

2019年7月18日、京都市伏見区の「京都アニメーション」第一スタジオを放火されるといった事件がありました。

亡くなられた35名につきましては、ご冥福をお祈り申し上げます。

また、33名の方も怪我をされているようなので、早く回復できればと思います。


「京都アニメーション」は、「けいおん!」や「涼宮ハルヒの憂鬱」などの人気アニメ作品を数多く制作しています。



・犯人は刑務所、ちょっと前まで更生保護施設に入っていた
・犯人は関東から京都へ向かった
・数日前から京都に滞在
・前日に京都アニメーションの下見をした
・当日の放火30分前位にガソリンを40ℓ購入した
・犯行日はNHKの取材日のため、京都アニメーションの主要な人が集まっていた
・取材の日の為、来客用のセキュリティシステムを解除されていた
・NHKスタッフの被害はナシ
・NHKは犯人確保を撮影した


・たまたま犯人が関東から遠出をして京都に滞在していた日だった
・たまたま京都アニメーションの要人が集結していた
・たまたまセキュリティがかかっていなかった
・たまたまNHKのスタッフの到着直前に犯行が行われていた
・たまたまNHKのスタッフが逮捕現場の撮影をしていただけ



※7月25日の読売新聞の記事より、第一スタジオの玄関は自動ドアで、昼間の業務時間は無施錠であったと京都アニメーションの弁護士が明らかにしています。


(事件当初は、京都アニメーションの社長から「来客予定で玄関に施錠せず」という声明があり、複数のメディアでも報じられていました。)

(NHKのみ「朝の時間帯、通勤なので、出入り多く玄関は施錠せず」と報道。)

(なぜ、「来客のため」を「通勤のため」と書き換える必要があったのでしょうか。)


NHKが、京都アニメーション社長の声明と食い違う報道をしたことが切っ掛けで、様々な疑惑がNHKに向けられました。



事件当日の7月18日、NHKは午後11時から京都アニメーションへの取材を予定していました。

パラリンピックを題材にしたアニメ『アニ×パラ』を共同で製作しており、関連した取材だったようです。

ただし、事件が発生していたのは午前10時半頃であり、NHKのディレクターが到着した時にはすでに火災が発生していました。

NHKのディレクターは、タクシーから容疑者逮捕の様子を撮影していました。(動画も残っています)



NHKが現場取材を通じて、スタジオ付近の公園で犯人の目撃情報があったことや、ガソリン携行缶の段ボールや着火剤の袋が捨てられていたことを報道していました。

凄いことに、犯人が寝泊まりしていた公園まで見つけているのです。

疑問ですが、何でNHKが警察よりも先に、そのような段ボールや袋などの証拠品を発見しているのでしょうか。

コナン君もビックリですね。



さらに、最近まで当日のNHK取材班の取材予定を隠蔽していました。

NHKは、発表している部分で、「NHKディレクターが確保の様子を撮影」の部分を編集して、さらにディレクター名も削除しています。

つまり、記事まで改変されています。


インターネット上では、更生施設をNHKが取材していて、「ディレクターが容疑者と面識があったのでは?」との書き込みがありますが、NHKによれば、「(面識は)一切ない」と否定しています。



犯人は、「小説が盗まれたから」と話しているようですが、そのような理由で、大量殺人やハードディスクなどの記録媒体まで燃やす必要があったのでしょうか?

問題は、逆恨みなどによる精神疾患や精神障害で片付けられるのでしょうか。

無職でカネも無いはずなのに、京都までの交通費や道具の費用をどう工面したのでしょう。

コンビニ強盗で捕まるような、ドン臭い犯人の犯行にしては、計画的にできていませんか?

そもそも、京都府宇治市の京都アニメーションの本社ではなく、なぜ制作現場である第一スタジオを狙ったのでしょうか。



SNSでは、「京都アニメーション」が、自衛隊の入隊を促すプロパガンダアニメの作成を断っていたと暴露されています。

さらに、「反戦護憲のアニメを作成していたのではないか?」ともウワサされています。


京都アニメーションは、取材ならびに実名報道も控えてほしいと声明を出しています。

そんな発表があった中、公共放送と呼ばれているNHKは、亡くなられた社員の写真や実名を報道しました。



公安が出てきたから、もう大丈夫・・?

犯人も火傷をしているようですが、アップされた写真では、重症にまでなってないように見えます。

それなのに、大阪の病院まで、ヘリで輸送した・・・?


NHKは、何か隠していませんか?

NHKから国民を守る党が、「NHKをぶっ潰す」と息巻いており、これについても何かマッチポンプ的なモノを感じませんか?


さて、何が本当かな?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ジム・ロジャーズ 2050年の日本の予想

2019/07/29

「もし私がいま10歳の日本人ならば・・。」

「自動小銃(AK-47)を購入するか、もしくは、この国(日本)を去ることを選ぶだろう。」

「何故なら、いま10歳の日本人である彼、彼女たちは、これからの人生で大惨事に見舞われるだろうからだ。」


このようなことをジム・ロジャーズが言っています。



30年後には、日本は犯罪大国になり、社会問題が深刻になると予想しています。

自分の身を守るために、あるいは革命を率いるための方法が必要であると言いたかったようです。


30年後の日本に吹いているのは、追い風ではなく、逆風だからです。




「いま日本株が上昇しているのは、黒田東彦総裁が率いる日本銀行が、ジャブジャブに紙幣を刷ったうえ、日本株や日本国債をたくさん買っているからにほかなりません。」

「紙幣が刷られると株価が上がるというのは、市場の歴史が証明していることであり、ほぼあらゆる投資家たちが、そのルールに忠実に行動しているまでです。」

「それに、日本株は1989年末につけた3万8915円より、まだ4割以上も低い。」

「アメリカやヨーロッパの株式市場が、史上最高値に達しているのと比べて、まだ上昇余地があるとして、多くのマネーが日本株に流れ込んでいる。」

「このような状況は、日本の株を持っている私のような投資家には、非常に好都合です。」

「儲けが得られますからね。」

「だから、私自身は日本銀行に感謝しているし、日本の株を持っている世界中の投資家たちも日本銀行に感謝していることでしょう。」

「しかし、日本人にとっては、まったくいい状況とは言えない。」



「この日本株の活況は、あくまでも日本政府が、人工的に株価を上げているに過ぎないという点が重要です。」

「日本の景気にしても、異次元の金融緩和で円という通貨の価値を切り下げたことで、一部の大手企業がその恩恵を得ているだけ。」

「そもそも円安になり、株価が上がったことで、日本人の生活や暮らしはよくなりましたか。」

「答えは『NO』でしょう。」

「アベノミクスといわれる経済政策は、短期的に投資家や大企業を潤すだけ。」

「アベノミクスが非常に危険なのは、それが人工的に低金利の状況を作って、借金をしやすくしていることです。」



「ご存じの通り、日本はいまGDPの240%、じつに1,000兆円を超す巨額赤字を抱えています。」

「そのうえ、猛烈なペースで進む人口減少社会に突入してきたため、とてもじゃないが、この借金を返済することはできない状況になってきました。」



「いま50歳前後の中年の日本人であれば、30年後は80歳ですから、誰かがケアしてくれるかもしれません。」

「日本の国庫には、老齢人口を支えるおカネは、まだ残っているでしょう。」

「しかし、30年後に40歳になる日本人には、老後を支えてくれる人もカネも無い。」

「このまま行けば、いま日本人の10歳の子どもが40歳になる頃には、日本は大変なトラブルを抱えていることでしょう。」

「小さな子どもの日本人にとって、未来はすでに『短い』ワケです。」



「今すぐに、日本政府が手段を講じない限り、日本は将来的に『破産』することになります。」

「それは、計算すれば誰でも簡単にわかることです。」

「私は、なにもクレイジーなことを言っているわけではなく、事実を言っているのです。」

「借金は毎年膨張し、人口は毎年減少し続けているのだから、必ずそのツケが回ってきます。」

「もちろん、それは6ヵ月後とか20週間後に起きるわけではありません。」

「しかし、20年後、30年後には、日本が大惨事に襲われている可能性は十分にあるということです。」

「20年後に振り返った時には、安倍晋三首相は日本経済を破壊させた張本人として、歴史に名を刻んでいるでしょうね。」



「財政支出を大幅に削減し、さらに減税をする。」

「この2つを断行するだけで、状況は劇的に改善します。」

「簡単なことなのです。」

「しかし、いま安倍首相がやっているのは、真逆のことでしょう。」

「ただでさえ、莫大な借金をさらに膨らませたうえで、無駄な橋や高速道路を作ろうとしている様は狂気の沙汰としか思えません。」

「消費税を増税すると言っていますが、これも新たな橋や道路にカネがつぎ込まれるのがオチです。」

「安倍首相と彼の側近たちは、財政支出をカットしたら選挙にマイナスとなると考えている。」

「つまり、彼らは日本の未来より選挙に勝つことを重視しているわけです。」

「借金をこんなに増やして平気な顔でいられるのも、返済をするのはあくまで後世の人間で、自分が死んだ後のことだと考えているからでしょう。」

「そうした負担をすべて押し付けられるのが、日本の若い世代なのです。」



「人口動態を大きく変えるには、日本人に子どもを沢山作ってもらうか、日本が移民を受け入れるかの2つしか方法はありません。」

「結局、いま10歳の日本人が人生を通して経験していくのは、次のような『惨事』になるのでしょう。」

「これからの日本では生まれてくる子どもの数がますます少なくなり、人口減少のスピードが急加速していく。」

「借金はさらに膨張し、その返済のために増税が度々断行される。」

「それでも、借金は返済しきれないので、次には年金などの社会保障が取り崩されていく。」

「日本人の生活水準は、そうして徐々に悪化し、生活苦にあえぐ日本人が増え、いよいよ打つ手がなくなる。」

「最終的には見たくもない破産劇が待っている。と」




「日本人が、資産を銀行に預けているのはむしろ賢明な判断です。」

「なぜなら、いま世界を見渡してみると、ほかの国々の通貨は円より危険だからです。」

「世界の投資家たちは、欧州通貨のユーロなどへの懸念を高めていて、円は持っておくのに『より悪くない通貨』と化しています。」

「実際、円はいま1ドル=110円近辺でとても安定し、これからもしばらくこの安定状態が続くでしょう。」

「だから、いまは資産を円建てで持つことを心配する必要はありません。」

「しかし、あなたがいま10歳の日本人であるならば、円を持っていることは懸念すべきことだと言わざるを得ない。」

「国家破産が起きれば、通貨は暴落します。」



「いま金は価格が高いので買っていませんが、また安くなった時には買い増す予定です。」

「自国の資産価値が落ちる時には、実物資産である金を所有するのは正しい選択なのです。」

「最近では、金投資に変わるものとしてビットコイン投資も流行していますが、私はビットコインを売買したことはありません。」

「仮想通貨はさらに普及していくでしょうが、ビットコインが仮想通貨の中心になるかは懐疑的だからです。」



「中国株への投資も魅力的です。」

「というのも、日本と同様、アメリカもまた巨額の債務を抱え、その額はリーマン・ショック時よりも大きくなっています。」

「欧州も似たようなもので、中国も莫大な借金を抱えているのですが、中国は他と比べてまだマシ。」

「そういう意味では、中国株への投資はまだ魅力的といえます。」

「私も子供に中国語を習わせています。とはいえ……」

「日本人にとって一番の解決方法は、将来にツケを回すような政府を退陣させることなのでしょう。」

「日本国民がイニシアティブを取り戻して、国の借金を減らし、人口を増やす構造改革に着手する。」

「そうするだけで、状況はいまよりずっと改善すると思います。」

「日本人は早く動き出すべきです。」

「日本の破産は、もうすでに始まっているのですから。」



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ジム・ロジャーズの言葉

2019/07/28

ジム・ロジャーズをご存知ですか?

ジョージ・ソロスと共にクォンタム・ファンドを共同設立し、「投資の神様」として市場に君臨しています。


または、ウォーレン・バフェット、ジョージ・ソロスと並んで、「世界3大投資家」とも言われています。

冒険家の顔もあり、バイクで世界を横断し、ギネス記録(65,065マイル)を持っています。


実際に、世界中を旅して、現地の人々と触れ合い、生の経済を肌で感じながら、投資をしてきました。


シンガポールに移住しても、その一挙手一投足に世界中の投資家が注目しています。



そんなジム・ロジャーズが、何を言っていたか知っていますか?


日本は素晴らしい国だが、投資はできない。

すでに日本株は、全部売ってしまった。

そして、日本経済の将来の見通しについて尋ねられると、顔を曇らせて、「全否定」をし始めるのです。

ロジャーズは、「私達のような投資家にとっては良いかもしれないが、長期的に見れば、このような政策は破綻を招く」と言って譲りません。



「無限に紙幣を刷り続けて成功をした例は世界中で一つもない」ということです。

「50年後か100年後には消えてしまう」と日本は断言されています。

「借金と少子化」この2つが理由です。



「日本の長期債務残高はここ10年弱で、増加の一途をたどっている。」

「この10年で近隣のアジア諸国がどれだけ力をつけたか鑑みると、両者間の落差はめまいがする思いだ。」

「アジア全体は、莫大な資産を持っているのに、いつかのアジアの国、特に日本は借金を抱え込んでしまった。」


「もし、私が10歳の日本人だったとしたら、日本を離れて他国に移住することを考えるだろう。」

「30年後、自分が40歳になった頃には、日本の借金は今以上に膨れ上がって、目も当てられない状況になっている。」

「いったい誰が返すのか・・。」

「国民以外、尻拭いをする者はいない。」



「人と異なる考え方をすれば、他の人には見えないモノが見えてくる。」

「それが成功への第一歩だ。」

「もし、周りから自分の考えをバカにされたり、笑われたりしたら、大チャンスだと考えればいい。」

「人と同じことをして成功した人は、いままでいないのだから。」



「そして、最も重要なのは、韻を踏みながら変化を続ける時代の流れに合わせ、自分も変化できるようにしておくことである。」

「時代がどう変遷しているかを肌で感じ、それに順応することだ。」



「人は歳を重ねるごとに、変化に順応するのが難しくなる。」

「しかし、あなたがたとえ40代ですでに仕事上の地位を確立していたとしても、変化を拒んでいればいずれ職を失うことになるだろう。」



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


吉本と税金

2019/07/27

「闇営業」について、話題になっているようです。

でも、吉本には、もっと怖い問題もあります。


「反社会的勢力との関わりを持つことのないように」と言っている側が、反社会的勢力とも付き合っていたのです。

はい、振り込め詐欺集団のフロント企業であるエステサロン経営会社から、吉本は利益を得ていました。

コンプライアンスって、何でしょうか?

反社会的勢力と同資本の会社が、スポンサー企業となっていたりするのですから。

そもそも、吉本や芸能界が・・・。

もはや、公然の秘密ですね。



さらに怖いのは、吉本は行政と癒着していることです。

吉本が関わる事業に、政府の出資する官製ファンド「クールジャパン機構」から、22億円が投入されています。

さらに、吉本とNTTが組んだ教育コンテンツ等の事業に、最大100億円の助成金(税金)が使われます。

今年の10月から新規事業「Laugh & Peace_Mother」はスタートします。


パワハラ体質のブラック企業が、「教育事業」とは笑わせてくれます。


政権と吉本との癒着関係も凄いモノがあります。

吉本新喜劇に首相が出ていたり、松本人志の番組にも出演していました。

もはや、ズブズブの関係と見てもおかしくないでしょう。



ケチって火炎瓶を反社会的勢力から投げ込まれた人もいますね。



アレレ・・、全部繋がっているのー?


こんなところにも、税金が使われているんだね。(名探偵コナン風)



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


映画『新聞記者』

2019/07/26

2019年6月28日に全国公開された、映画『新聞記者』をご覧になられましたか?


この映画には、賛否両論の評価があります。

映画監督の山田洋二さんは、「今、観なければいけない映画」とコメントされています。

その他、様々なコメントをされている方々もおられます。


ただし、どうも映画を見ていないと思われる人からの罵詈雑言も見受けられます。

そのような人は、なぜ映画を見たこともないのに、イメージで全体を語るのでしょうか。

その人達は、見ていないモノを勝手に判断して好き勝手に言えると、自分自身を勘違いをしているのでしょうか。



テレビ番組では、まったくPRさせてもらえませんでした。

『新聞記者』は扱わないことが、忖度(そんたく)されていたのです。

主演は、人気俳優の松坂桃李なのにです。


そのような理不尽なことがあったのですが、公開1ヵ月で興行収入4億円を突破する異例のヒットをしています。

33万人を動員しているので、話題作となっています。


批判が悪いワケではないのですが、何も見ずに好き勝手言うことは違うと思います。

どのように感じるかは、個人次第となっています。

まだ映画『新聞記者』を見ていないのであれば、一度見てみてはいかがでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


道化師

2019/07/25

2017年9月に希望の党を結成した、小池百合子東京都知事がいます。

いまだに、東京都知事選の地位にいますが、最近では、ほとんど報道もされません。

「緑のたぬき」と揶揄されて、覚えている方も多いかもしれません。

東京オリンピックも近いのですが、ちゃんと仕事をしているのでしょうか。


希望の党自体も、自らの「全員を受け入れるつもりはない」『排除します』と断言し、まともな議員の公認も拒否しました。

公認するにはお金を要求し、民進党の議員でも、安保と改憲を進める人のみを良しとしたのでした。



案の定、その後に『排除』された議員を中心に立憲民主党が結党されました。

そして、希望の党を上回る議席を獲得し、野党第一党となりました。

立憲民主党は、民進党の排除された議員の集まりなので、昔の民主党とは明らかに違いますね。


結果として、都民ファーストも下火となり、希望の党と民進党がくっついて国民民主党となっているのです。

都民ファーストや希望の党の立ち上げの際のマスコミの取り上げ方を再度見てください。

当時は、政権交代が起きるかのような持ち上げ方をしていたのです。

今回、ボロ負けだったのは、希望の党の流れを組む国民民主党だったのです。

名前まで立憲民主党にソックリとして、足を引っ張ろうとしたのにです。



道化師とは、滑稽な格好で言動や行動などをして、他人を楽しませる者の総称です。

サーカスなどに登場するコメディアンはピエロと呼ばれることも多いです。



最近、このような道化師が、また出て来ていないですか?

派手なパフォーマンスをして、出来もしないことを平気で言っているところは無かったですか。

旋風などと持ち上げられて、裏でどのようなことが起きていたでしょうか。



参議院選挙では、立候補すると供託金が、1人300万円かかることになります。

NHKから国民を守る党は、全国に泡沫候補を擁立していたのですが、どこにそんなお金があったのでしょうか?

野党共闘をしているところに、ワザワザ立候補して、野党への得票を減らそうとしているのでしょうか。

以前のYouTubeの動画では、日本の深い部分について、語っている場面もありました。

しかし、急に政権側の肩を持つような内容に変化してくるようになりました。

その為、NHKについての内容以外は、政権側に白紙委任をするのではないでしょうか。



れいわ新選組は、ど派手なパフォーマンスをしました。

でも、言っている内容については、マッチポンプ的な部分もあります。

出来もしないことについても、平気で言っていたりもするからです。

ちょっとパフォーマンスが過ぎるようです。

経済格差についての主張は、わかる部分もあるのですが、これらは計画的に演出されたモノです。

これらは、野党全体と立憲民主党の票を奪おうと画策されていたのではないでしょうか。


残念ながら、れいわ新選組の山本太郎代表は、放射能怖い怖い病としても有名になっていました。

でも、もし本当にメルトダウンが起こっていれば、福島県どころか、東北地方や日本全体で人が住めなくなってしまいます。

そして、最近まで、未来の党を潰した、小沢一郎議員とも行動を一緒にしていました。

未来の党についても、一般庶民の人気はありましたが、ほとんど討ち死にしてしまう惨敗のような結果とされました。

そして、綺麗さっぱりと完全に消されてしまい、跡形もなくなってしまいました。

小沢一郎議員と関係のある国民民主党から出馬すればいいのに、どうも不可思議な行動も多いです。

そのようなこともあった為、何か別の指令を受けて、行動をしているのではないかと勘繰られてもおかしくないです。


世の中の不満が溜まらないように、ガス抜き効果の為に、ワザと目立つようにしているのでしょうか。

マスコミの報道を見ていると、野党第一党の立憲民主党ことを放送させないために、仕組まれていたと感じませんか?

まともな政党があると、どうしても困ってしまう人もいるようです。


簡単にゴキブリホイホイにつられてしまうと、残念な人になってしまいますね。

過去の教訓も、しっかりと調べておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


報道の印象操作

2019/07/24

選挙があった次の日に、何故か報道番組のトップが吉本の話題・・・。

いったいどうなっているのでしょうか?

余程、知られたくないモノが多すぎたのでしょうか。



野党第一党の立憲民主党は、2年前に結党し17議席となり、8議席増やしております。

話題となった、れいわ新選組は、2議席。

NHKから国民を守る党は、1議席。


報道では、何故か、れいわとN国ばかり伝えられます。

もともと政党要件を満たさない諸派であり、黙殺状態だったと言われています。

結果は、大勢にまったく影響を与えない、2議席や1議席です。

旋風などと、えらくヨイショされていることがわかりますか?



立憲の方は、負けたような印象をつけられて、放送時間も僅かなモノでした。

野党第一党なのに、ほとんどの部分がスルーされています。

国民民主党とは、別の政党なのに、一括りにされそうになったりもしていました。

これは、マスゴミの意図が露骨でしたね。


報道の印象操作の目安は、事実をしっかりと伝えることができているかどうかです。

すなわち、れいわ旋風だの、熱狂は失われたなど、波乱含みなど、と報道するのは印象操作です。

事実よりもメディア側の感情部分を報道しており、マスゴミと呼ばれて当然のことをしています。

本当に恥ずかしいですね。


事実を事実の通り伝えることが出来ないのであれば、マスゴミは退場しなければなりません。

ネットで、すぐに情報を仕入れることができるのです。

情報操作は、必要なことや肝心なことを伝えない場合にも当てはまるのです。


印象操作ばかりをしている新聞は、読者も嫌気がさして購読数が激減し、全国紙であっても経営が厳しくなっています。


それでも、明らかな印象操作を続けますか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ヨイショとゴマすり

2019/07/23

たまに、聞いているこちらが恥ずかしくなる位、平気でヨイショをしている人もいます。

人の目を気にしないで、堂々とゴマをするので、ビックリする場合もあります。

太鼓持ちと言われるような人ならば、平気でポイント稼ぎをしてきます。

会社や組織あるあるですね。



例えれば、ドラえもんのスネ夫のような人です。

いやらしい感じに見えてしまいますね。



まともな人ならば、そのような下心のある人は、すぐに見抜けてしまいます。

「あまり接したくない」と感じてしまうからです。

なんとなく、平気で人を陥れ、何か嫌な感じもあるからです。



女性同士だと、八方美人は嫌われるようですね。

自分の意見がなく、皆に良い顔をするからでしょうか。

同調行動もあるのですが、すぐに見破られてしまうようです。

こちらについては、男性側から見ると、よくわかりません。



上司の機嫌を気にして、褒めちぎって上司に取り入り、出世を狙う人もいます。

気に入られるのであれば、どのような事でもする場合もあります。

上司もゴマすりされて、すぐに有頂天になる場合も見受けられます。

悲惨な場合、イエスマンに囲まれて、裸の王様になっていることも・・・。


多数派に従う人も多いです。

承認欲求が強い場合は、自分自身が多数派にいることで、自分が有能であると勘違いをする人も出てきます。

会社組織に入っていると、どうしてもヨイショやゴマすりをする人の方が出世する傾向も強いです。

ゴマすりは、単純に世渡り上手なのでしょうか。

それとも器用なのでしょうか。


ゴマすりが、コミュニケーションであると言う人もいます。

生きるための防御本能であって、円滑に生活する為の手段なのでしょうか。


なかなか、私にはヨイショやゴマすりを露骨にできるだけの器量と恥ずかしいと思うタチなのできませんね。

「清濁併せ吞む」ことも必要と思うのですが、なかなか上手くいきません。


私が嫌いなのは、「ロクな仕事もせずに、口だけで、ゴマすりばかりしている人が評価されること」だからです。

やっぱり、人間関係については難しいですね。


まぁ、忖度(そんたく)とは、究極のゴマすりですが…。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投票に行きましたか?

2019/07/22

参議院選挙の投票率が48.8%と総務省から発表されました。

有権者の半数が、投票に行っていないことになります。

20時ピッタリにテレビ局各社が、大々的に当落発表をするのも原因かもしれません。


何か選挙前になっても、全然選挙の報道をしていなかったことについて、変だと思いませんでしたか。



最近、やたらと白紙投票や棄権を促す人がいました。

世の中には、色々な人もいます。

でも、白票や棄権をすると、誰が得をするでしょうか?



「いい人がいない」「難しくてよく分からない」「興味が無い」などと言って行動をしなければ、相手の思うつぼとなります。

選挙権が有るのならば、ちゃんと選挙に行きましょう。


昔、某総理大臣が「興味がない人は寝ていてくれればいい」と言って、大ヒンシュクを買っていました。

これが、相手の本音なのでしょう。

投票にすら行かないのは、「増税でも何でも、好きにしていいですよ」と言っているのと同じです。

つまり、白紙の委任状を渡したようなモノだからです。

「消費税増税をドンドンしてね」と本気で思っているのであればいいですが、一般庶民は増税されると家計が厳しくなるはずです。

今後、増税などのように、どのような事が起きても、文句を言う資格も無いかもしれません。


50%の投票率で、50%の得票率では、全体の25%が投票されたことになります。

この25%が投票されたトコロが、何でも好きに決めることができるようになるのです。

10%や20%の投票率が変われば、だいぶん結果は変わります。



想像してください。

自分が選んでもいないのに定食屋で、冷めていてベチャベチャで美味しくない料理を出されました。

注文もしていないのに、勝手に出してきて、一度出されたら、次回まで変更できません。

料金は、後ほど自動(強制)徴収されてしまいます。

でも、表では、さも美味しい料理店のように宣伝し、大人気だと吹聴しています。

水が1杯1,000円となっていて、全体的にボッタくりのような料理でした。

さらに、安っぽい素材で、化学調味料がバンバンに入っていて、口にも合いません。

支払いたくないと文句を言おうにも、皆満足していると答えられて、相手にしてもらえません。

ちょっと厳しめに文句を言ったら、クレーマー扱いをされてしまいます。

その定食屋は、指定されていて、そうそう変更もできません。

こんな定食屋に、二度と行きたいと思いますか?



投票は、権利です。

その権利を粗末にしていると、結果として自分に跳ね返ってきます。


自分の給与明細を見ていますか?

保険料だの、税金だの、いっぱい引かれていますね。

それも、給与天引きで・・。


実際、着実に色々な権利すら、剝奪されようとしています。

年金もこのままでは、あてになりません。

そして、45歳になったら定年退職をさせられて、派遣社員になるかもしれません。


20時ピッタリに、まだ開票もしていないのに、ドンドン結果が発表されてしまいます。

出口調査が、それほど優秀だとされていますが、何かおかしくないですか?

最近では、公文書の改竄や統計の不正をするようなこともありました。


どうやっても誤魔化しができない位、圧倒的に得票をしなければなりません。

選挙には行きましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ヤジ強制排除 滋賀

2019/07/21

「この国の民主主義は形だけでいいんだ」と映画『新聞記者』のワンシーンがありました。

残念ながら、もはや民主主義にも見えないような国になってしまいました。


滋賀県大津市のJR大津京駅前でも、7月18日にあった参議院選挙の首相の応援演説の際、ヤジを飛ばす男性を警察官らが囲んで動けなくする場面がありました。

レインコートを着た警察官らが、駅の高架下のフェンスに押しつけて取り囲み、身動きできないようにしています。


7月15日の北海道の札幌市でも、同様に強制排除があり、とても問題となりました。


これは、過剰警備で済みません。

「やめろ」や「増税反対」と言っただけで、一般個人の強制排除です。

北海道では、注意の声掛けもせず、いきなり排除しようと行動した証拠動画が残っているのです。

拡声器を使ったり、暴力をふるったり、集団で迷惑行為をしたワケでもないのです。

北海道警察は、公職選挙法違反の恐れがあると発表したが、まずい対応だと理解したのか、その内容を変更して、事実確認中とお茶を濁しております。


これらの証拠動画は、誰でも見ることができます。

北海道の札幌で問題となったばかりなのに、ここ滋賀県大津市でも、このように続いて起こると、中央からの指示と判断できます。


中国やロシアや北朝鮮を笑えない行為なのです。


何故なら、【言論の自由】が無ければ、もはや民主主義とは言えません。

憲法21条で、【言論の自由】【表現の自由】が保障されています。

しかし、一般道路で、この憲法違反を平気でしているからです。

「言論弾圧」や「言論統制」となれば、【言論の自由】を認められない国になったことになるからです。


公共の場で演説をするのならば、ヤジが起こることが当然なのです。

そんなに怖いのならば、どこかの会場を借り切って、応援団の前だけで演説をすればいいのです。

他の候補者などは、そう言ったヤジを上手に切り抜けています。



一般人の通る歩道で、「やめろ」や「増税反対」で強制排除の権力行使をされるのであれば、独裁国家と言われても仕方のないことです。

現に、7月5日にニューヨーク・タイムズからも、「日本は独裁政権のよう」と書かれています。


怖いことに、ニュースなどのメディアで、強制排除の事件がほとんど報道されていないのです。

テレビの報道について、メディアとして機能していないことが明白となり、マスゴミだと再発見されました。



警察も政権の言いなりです。

特別高等警察(特高)や憲兵まがいのことをしているのです。

法的根拠が無く、一般市民を取り囲んだり、強制排除することはまずいです。

勝手に治安維持法が復活したのでしょうか?

北海道でも、「刑法の特別公務員職権濫用罪」にあたるのではないかと言われています。

警察の中立性が疑われるを超えて、政権にベッタリであることが証明されてしまいました。


滋賀県警察は、(大津京での事案は)聞いていないとして(嘘?をついて)います。

これで、忖度(そんたく)と言う便利な言葉を使って、現場が切り捨てられることが決定しました。



内閣人事局が、人事権を好き放題するので、無茶苦茶なことになっています。

人事の首根っこを掴んで、無理矢理言うことを聞かせているのです。


詩織さんの件でも、逮捕状が出ていたのに、逮捕がストップさせられました。

司法についても、問題があります。

レイプがあっても、警察審査会で、無理矢理おかしな方向に持って行かれました。

現在、民事で争っているところです。


このようになっていれば、三権分立も怪しくなっているように感じます。



この国には、天皇陛下がおられます。

これらの皇室以外については、象徴として崇めたてられることはないはずです。

天皇陛下などの皇室以外で、独裁的になっているのであれば、何か変なことになっていませんか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


印象操作の危険性

2019/07/20

『印象操作』は、情報操作の一部です。

『印象操作』は、相手に与える情報を取捨選択したり、恣意的な伝え方をしたりして、相手が受け取る印象を制御しようとすることです。

マスメディアが、都合のいい部分だけ断片的に報道して、世論を誘導しようとすることは、目的としては印象操作、手段としては偏向報道と呼ばれます。


記者クラブを通じて、情報操作をしているとの主張もあります。

記者クラブに加盟しているメディアしか参加できず、発表側に批判的な報道を控えるようになり、御用メディアとなり下がります。

完全に御用メディアとなると、権力のイイナリとなり、仲間外れにされないために、事実をねじ曲げるようになります。



情報操作を仕掛ける側にとって、”無知”こそが良い国民の条件なのです。

ただし、情報操作には、急所があります。


・独自に調査されること

・プロパガンダを仕掛ける者が、影響力を持つ媒体を知られること

・プロパガンダと知った者に結託されること

・事実を言われること

・バレて信じてもらえなくなること



国境なき記者団の発表する世界報道自由度ランキングで、日本は67位となっています。

これは、主要7ヶ国(G7)の中で最下位となっています。

日本のメディアは、政権の言いなりになっていると見られているからでしょうか。

5段階評価で、「問題あり」と烙印を押されています。


完全に政権側の太鼓持ちとなっているようにも見えます。

新聞が売れないのも、「御用新聞」に成り下がっていると言われても仕方のないことなのかもしれません。

ニューヨーク・タイムズまでも、日本は独裁政権のようだと述べています。



マスゴミは、必死で世論操作までします。

あったことを無かったかのようにも偽装します。


基幹統計であっても改竄や捏造をします。

GDP速報値では、いい数字を出しておいて、確定値で下方修正したりもします。

都合の悪い数字を誤魔化しまくっています。

そのような状態に忖度(そんたく)をしていたら、何でもありですね。


勝手に、選挙結果を報道して、次の人事まで検討しようとします。

まだ、投票も終わっていないのに・・・。



最近は、明らかに情報操作や印象操作をしているメディアなどを見かけます。

プロパガンダに加担をしているようです。

相手のイメージを損ねるレッテル貼りは良くされています。

そして、自分に都合の悪いことは、徹底的に隠滅されてしまいます。


2016年2月16日の予算委員会で、どこぞの偉い副総理さんが、「ナチスの手口(プロパガンダ)を学べ」と言っていました。

どうも、その流れの通りになっているようです。

さらに、『緊急事態条項』の導入については、非常に危険ですので注意が必要ですね。

実際、1933年のドイツでは、基本的人権が停止され、合計5,000人以上も令状なしで逮捕・拘禁されました。

さらに、「全権委任法」が成立して、全権委任法の成立までに1ヵ月もかかりませんでした。

後は、歴史の通りです。


『印象操作だー!』『印象操作だー!』と言っている方が、必死になって印象操作をしている場合をよく見かけます。

誰かが、嘘をついていることがあります。

ちゃんと投票に行きましょう。

そして、自分自身で、どのようになっているのか、しっかりとチェックをしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


情報操作について

2019/07/19

『情報操作』は、ある意図、または目的をもって、情報(証言・記事・写真・映像)に手を加えることです。

また、そのことによって、人または大衆をある方向に導こうとする行為です。

広い意味では、ブランディングやコマーシャル、比較広告などの商業活動も含まれています。



情報をありのままに提供するのでなく、内容や公表の方法などに手を加え、世論形成をある方面に有利になるよう操作している場合も多いのです。

報道機関の取材・編集・報道の一連の活動に介入して、その内容や社会への提示の仕方に影響を及ぼします。

そして、究極的には、世論形成に操作を加えようとする場合もあるのです。


情報源(ニュース・ソース)が、色々と工夫を凝らして行うことも多いです。

また、その意図を受けて広告会社、PR会社が「仕掛け」を考案、実行することもあります。

そして、報道企業の内部で、これに呼応する者が出る場合もあります。


本来、取材記者や編集者は、これらの情報操作にのせられないようにしなければなりません。

情報源側の広報サービス、リーク(秘密の打明け話)、あらかじめ試してみる為の情報の提供、オフ・レコ、イベント演出など、もろもろの操作手段に、注意をしなければならないのです。


しかしならがら、古典的な操作方法も実行されています。

圧力・暴力・物品の贈与・金銭などの利用についても、依然として軽視できないのです。

コロッと調略されてしまう場合もあるからです。


でも、情報操作のすべてが、悪徳行為だとは言い切れません。

それは、宣伝や広告、広報活動にも当てはまるからです。

ありのままで出して、悪い部分が目立てば、その企業の商品を購入してくれる顧客は減ります。

企業などであっても、支持を勝ち取って、維持し続ける為に、情報を操作することは重要な部分でもあります。

企業経営をしていると、マーケティングで宣伝や広告について学ぶので、情報操作やプロパガンダについても詳しくなってしまうのです。


報道活動の現場では、常に【虚】と【実】の駆け引きがあると考えなければなりません。



情報受信者の判断が、自分の意図するものになるように、情報に手を加えている場合もあります。

そして、そこでは、 あらゆる手段が用いられているのです。

国家権力などによる、情報の強権的抹殺や情報の強制的捏造も、広義の『情報操作』となります。

ここでは、主にマスコミなどで行われるものを説明します。


① 消息筋
「消息筋によれば・・・」、「関係先によれば・・・」と書いて取材源を伏せた形で、権威があるように装い、自分の意見を述べる。

② 怖れがある
「・・・の怖れがある」と書いて、不特定多数の意見のように装って、自分の意見を潜ませる。

③ 誘導質問
自分の意図する回答が得られるように、誘導的に質問する。

④ コピー&ペースト
長い文章の中から、自分の意図に合うような一部分を切り出し、それを繋ぎ合わせて、意図通りの文章にする。

⑤ やらせ
人に依頼して、意図に沿った行動をしてもらい、それを目撃事項として報道する。

⑥ コメント
事件に対する説明を付け加える中で、自分の意図する解釈を述べる。

⑦ 言い換え
否定的な単語を肯定的な単語に置き換える。テロリズムをレジスタンスと言い換え、争乱を抗議デモと言い換えるたぐい。

⑧ 因果関係
都合のよい原因・結果関係を示す。そんな悪い子だったのなら、そんな悪事もするだろうと思わせる。

⑨ 注意転換
センセーショナルな事件によって、人々の関心を他へそらす。

⑩ 劇場型
誰かを悪者に仕立てて、共通の敵を作り、人々の憎しみをそちらに集め、自らを正義の味方にする。

⑪ 偏向報道
紛争中の一方の当事者の意見のみを取り上げ、他方の意見を書かない。




米国の宣伝分析研究所は、 第二次大戦中に 「効果的な情報操作の研究」を発表しており、世論誘導・情報操作には7つの手法(プロパガンダ技術)があるようです。

① 攻撃相手にネガティブなレッテルを貼る (ネームコーリング)

② メリットを最大限に強調、デメリットは矮小化する (カードスタッキング) 

③ これが世の中の趨勢であるように言い立てる (バンドワゴン)

④ 権威者やカリスマ的な人に語ってもらう (証言利用)
 
⑤ 自分たちが味方であると一体感を強調する (平凡化)
 
⑥ さまざまな権威や威光を持ち込んで正当性を強調する (転移)
 
⑦ 普遍的道徳的なものと自分を結びつける (普遍化)



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


情勢調査を報道することが、そもそも問題

2019/07/18

情勢調査を報道する報道機関が多いです。

しかし、これは競馬新聞と同じようなことをしています。


つまり、外れる可能性もあります。

この前のアメリカの大統領選挙でも、トランプさんは負けると報道されていました。

結果は、事前の予想を覆して、トランプ大統領が勝ちました。

このことで、アメリカのメディアの信用が地に落ちました。



選挙では、投票率が100%になることはありません。

どうしても用事などで、棄権してしまうもったいない人もいます。


50%の投票率で、50%の得票をしたとすると、全体で25%の得票となります。

全体の25%の得票で、大部分を占拠できてしまうのです。

つまり、残りの50%位の投票があれば、どのように転がってもおかしくない代物です。

投票率が10~20%上昇するだけで、今までとまったくことなる結果になりえるのです。



それなのに、新聞や雑誌などが、好き勝手に予想をして報道をします。

このことを知っていると、報道やメディアについて悪意を感じることになります。

まだ何も開票もしていないのに、過半数だのと書いたりしているのです。

投票が終わるまで、何が優勢などの報道は禁止にしなければ、公平性が保たれません。



通常、増税をすれば、庶民の怒りを買って、なかなか勝つことが難しいはずです。

消費税が10%に上がるのに、本当に大勢が望んでいるのでしょうか。

【年金】問題もあるのに、一般庶民は余裕な状態なのでしょうか。

それとも、上級国民の真似をして、答えているのでしょうか。

または、メディアが明らかな忖度(そんたく)したデータを公表しているのでしょうか。


そのような予想結果をみれば、自分が投票したとしても、何も変わらないと諦めてしまう人が増えます。

たった一票では、流れを変えることができないと思い込んでしまいます。

そのような棄権票を増やすことが、狙いなのでしょうか。

こんな状況で、上級国民などに、「自分達の好きなようにするために、色々と操っていることを邪推するな」と言われても当然に無理があります。


そして、泡沫政党や泡沫候補の特集をして、ガス抜きをしています。

ついでに、泡沫なので勝つこともできず、まともな議員候補まで道連れにすることになるでしょう。

ワザと負けて、人々の政治への関心を削ぐ計画もあるのかもしれません。



気を付けなければならないのは、公文書であっても、平気で改竄や隠蔽をするのです。

さらに、議事録すら廃棄してしまいます。

他にどのようなことをしていても、驚くことはないかもしれません。

選挙であっても、不正なことをしている恐れもあります。

実際に、滋賀県でも、白票数が合わなかったりして、問題となっていました。

期日前の投票箱についても、怪しいと疑っている人もいます。

また、怪しい会社の集計機械を使っているので、バーコードの付替えなどについても怪しく感じる人もいるようです。



そして、「やめろ」「帰れ」「増税反対」と演説中にヤジを言っただけで、警察が強制排除をするようです。

警察官が声掛けしたと説明されていますが、動画では「やめろ」「帰れ」と言っていた個人が、いきなり取り押さえられて、後方へ連れていかれました。

そして、「増税反対」と言っていた女性も、動画を見る限り、複数の警察官に押さえられ、排除されました。

また、動画では、歩行している最中に年金問題のプラカードを掲げようとした人も、警察に取り囲まれて、歩道の端に移動させられました。

もはや、北のことを笑えないですね。

そもそも、拡声器を使ったり、暴力をふるったり、集団で迷惑行為をしたワケでもないのに、強制排除できる権限が警察にあったのでしょうか。

7月15日、北海道のJR札幌駅前の一般人が通る歩道でした。

「刑法の特別公務員職権濫用罪」にあたるのではないかと言われています。

警察まで、中立性を疑われます。



野党が悪いとか、だらしないと言う人もいますが、しっかりと事実を検証しましょう。

【昔がどうだった】かではなく【今がどうなのか】が重要です。

「昔の〇〇政権が酷かった」と、何年前の話をしているのでしょうか。


そもそも、何が右巻きで、何が左巻きか理解できていますか。

気に入らないものを、すぐに反日的などと、好き勝手言っている場合も見受けられますが、どのような軸で判断しているのでしょうか。


本来、世界の流れでは、グローバル VS 反グローバル(民族主義)が対立軸となります。

この軸から考察すると、何処がどのようにブレているかわかります。

ブレブレの人を一発でわかるようになりましょう。


「フェイクニュースだ!」「フェイクニュースだ!」と言っている側が、実はフェイクニュースの場合もあります。

自分自身の目で、状況などをしっかりと確認してみましょう。

「騙されていました。」「テヘペロ」では、恥ずかしいですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


評価や査定

2019/07/17

仕事をしていると、どうしても評価や査定をしたり、されたりします。

望まれていることをやって、当たり前の評価となります。

良い評価となるには、望まれている以上のことをしなければなりません。

仕事は、右から左にするようなモノではないのです。

右から左では、アルバイトと同じのただの作業です。



ちょっと嫌なことを言われて、すぐにキレていては、仕事になりません。

仕事は、嫌なことでも、完了させなければならないからです。

人が話をしている最中に、邪魔をするのはルール違反です。

他人にやられて嫌なことをするのは、愚かな人のすることです。

自分自身の言動や行動を振り返る必要があります。

立場が上になるほど、色々な人が見ているからです。



小学校や中学校や高校などでも、通知表があります。

この場合、3段階評価や5段階評価となっています。

では、この評価が甘いと、どうなるでしょうか。


30点位の点数で、A評価や5の評価がついていると、どう思いますか。

Aや5の評価ならば、最低でも80~90点以上は欲しいと考えるのが普通です。

30点位しかないのならば、Cの評価や1か2の評価が普通だと思われます。

こんなことをするのが、学校の先生だったら、絶対に嫌ですね。

生徒などから、「贔屓をするな」とか、色々言われて当然です。


この基準のズレがあると、とんでもないことになります。

チェック機能が働かないからです。

この場合、不正や改竄や隠蔽の温床となります。



「真摯に対応する」「丁寧に説明する」と口だけで、中身が無ければどうでしょうか?

会社組織では、事後報告を一切聞いていない場合、評価不能となります。

説明責任を果たしたかどうかは、結果でわかります。

〇〇したつもりでは、一切評価の対象にもなりません。


アメリカでは、メキシコの移民によって、不法労働や麻薬などで治安が悪化しています。

ドイツやイタリアなどでも、移民は大問題となっています。

そんな中で、国内に移民を促進しようとしている場合は、どう評価すればいいでしょうか。


頼んでもいない水道民営化を進めて、外資にまで売却しようとしています。

このことについては、国土関係になり、とても重要なことなのですが、しっかりと議論しなくてもいいものでしょうか。

国を売る行為をしていれば、普通に売国行為なのですが…。



100年安心と言っていた【年金】が、生涯2,000万円不足して安心できなければ、どうやってその分を貯めればいいのでしょうか。

消費税を8%から10%に引き上げると、庶民の生活は、どうなるでしょうか。


肝心の統計なども数字がデタラメであったり、信用できない代物になっています。

公文書でさえも、隠蔽や改竄しています。

後で追及されないために、証拠を残さず、すべての記録は消去します。

何でも閣議決定で、強行採決をします。


国会議員の定数を減らすと言っていたのに、逆に国会議員を増やしています。


外交関係の問題も、一切進展していません。

60兆円を海外にバラまいて、何をしているのでしょうか。

国益を損なっているだけではなく、「世界のATM」と冷笑される位です。

自分自身の財布に戻ってくるキックバックにも勤しんでいるのでしょうか。



職務放棄をしているマスメディアを見ると悲しくなります。

何でもかんでもヨイショ記事を書いているのを見たり聞いたりすると気持ち悪いですね。

お金を貰っているか、弱みを何か握られているのでしょうか。

アルバイトなどのネットサポーターがうるさい場合もあります。

御用メディアばかりとなってしまっていることがバレバレです。


残念ながら、マスメディアには、これらの正確な評価をすることは、難しいところまできています。

ポンコツな評価を連発していたり、重要な問題などについても無かったことにするからです。


偏向報道だと言い放っている会社が、フェイクニュースをバンバン流していたりもします。

『でっち上げ』や『マッチポンプ』を平気でしているのです。

忖度(そんたく)という馬鹿げた言葉を平気で使って…。

後から、すべてひっくり返して全部調べると、信用を失うようなことを平気でしています。


時代が変わってきていることに気付けなければ、マスゴミと呼ばれても当然です。

SNSなどの動画によって、現場が押さえられているのです。

さらに、ネットで全世界に配信されてしまっているのです。

妄想などで、色々なことを喋ったり、書き殴ったりしても、すぐにバレてしまいます。


反抗的なキャスターを降板させたり、俳優をこきおろしたり、醜いことを平気でします。

個人攻撃をしたり、レッテル貼りばかりなのです。


力でねじ曲げていると、反動で大変なことになるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


60兆円あったら何ができるかな?

2019/07/16

60兆円というお金を数えるのは大変です。

1万円札でも、何日かかるでしょうか。

2018年度の税収は、60兆3564億円でした。

桁が違いすぎて、なかなか実感することのできない数字ですね。



ちなみに、2019年10月に消費税率が8%から10%に引き上げられます。

この2%の消費税率引き上げで見込まれる税収増は、約5兆6,000億円です。

この分から、子育て世帯の負担軽減や食料品などでも軽減税率が導入されるようです。


このような中で、赤字国債を30兆円前後発行して、財源不足を補っています。

別の言い方をすれば、将来世代に負担を先送りしています。



100年安心のはずの【年金】が、ボロボロになっているようです。

普通に考えても、色々と矛盾が出ています。

残念な事に、しっかりと対応しなければ、この【年金】も当てにできなくなるでしょう。


さらに、庶民については、老後生活するには、この【年金】以外に2,000万円必要のようです。

実際には、まともな生活をしようと思えば、軽く3,000万円を超えるという説もあります。

そして、支払われる社会保障は、削られるばかりですが…。



その様な中での消費税増税です。

皆さん貯蓄を沢山されているのですね。

現金で、夫婦で6,000万円以上の貯蓄があるのでしょうか?

そんな裕福なご家族(上級国民)は、少ないと感じているのですが…。



そして、この1年間の税収の60兆円と同じ額位の出費があります。

何故か、この6年半で、60兆円を海外にバラまいています。

国内の復興などについては、微々たる額しか出さないのにです。

60兆円あれば、消費税を増税する必要はないのでは…?


さらに凄いのは、60兆円を出しても、まったく外交で成果を上げられていないことです。

北方四島の問題についても、二島返還の交渉が後退し、「北方領土は日本固有の領土」の主張まで取り下げさせられました。

拉致問題もまったく進展していません。

75回以上外遊し、延べ150ヵ国以上を巡っているのですが…。

一体何をしているのでしょうか?


このことは、国会の同意を得ずに、閣議決定で決められているようです。

もはや、国会はお飾りのようになっています。


でも、この前あったG20は、形式的な挨拶が終わった後は、完全に無視されて、ハブられていましたね。

それでも、外交が得意とか、人気があることにされています。

実際はどうであったのか、自分自身で、ちゃんと調べてみましょう。


よく考えたら、国会議員の人数を減らすと聞いていましたが、何故か増えてますよね。

何がどうすれば、そのようなことができるのでしょうか?


色々なことが、完全にスルーされていますね。

まともな事実や成果を報道しているところが、少ないように感じませんか?

本当に摩訶不思議ですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


火事場泥棒に気を付けましょう

2019/07/15

『火事場泥棒』には、大きく2つの意味があります。


●火事場のどさくさに紛れて盗みを働く者。火事どろ。


●混乱やゴタゴタにつけこんで、不正な利益を得ること。



今回説明をするのは、火事や火災などの現場での泥棒のことではありません。


混乱やゴタゴタに付け込んで、不正な利益を得ようとする人達がいることです。

気を付けなければならないのは、表面上は味方のフリをして、騙そうとする人達のことです。

自分自身が『マッチポンプ』で問題を起こしておきながら、火事場泥棒のようなことをする輩がいます。


『マッチポンプ』からの影響を受けないようにするためには、情報の背景を考えることが重要になります。

テレビや新聞などの情報であっても、注意が必要です。

もちろん、ブログやSNSなどのソーシャルメディアも同様です。

意図的に、情報や本質をねじ曲げている場合が多いからです。


特定の情報が流れていたとしたら、「なぜこの情報が流れているのだろう」、「この情報は誰の得になるのだろう」と考えることで、冷静さを保つことができます。

ニセの情報を流す不届きな輩も多いです。

アウトソーシングのサイトの「クラウドワークス」では、特定のネトウヨのような内容の記事を書けば、一件につき50円の報酬が出される案件もありました。

1,800文字以上の書き込みで864円など、SNSなどに投稿するアルバイトをしているヘンな人間もいます。

また、同じように「ランサーズ」でも、ネトウヨ丸出しの記事を募集する類似案件が発掘されました。

日本青年会議所(JC)の宇予くんの件でも、ネトウヨ丸出しで、不適切発言があったとして中断と謝罪がされています。

これ以外にも、プロパガンダに加担している会社や、率先してチャート図をマスコミにリークして印象操作をする部隊もあります。


2014年の4月から、5%の消費税は8%に上がりました。

その際、上がった分の消費税は、全額社会保障に回すと言っていました。

しかし、それは真っ赤なウソでした。

今回も、社会保障に回すと言っていますが、そのまま信用できるでしょうか?


「陰謀論だー!」「陰謀論だー!」と叫んでいる人が、実は真実に蓋をしようとしている場合もあります。

スマホやネットがあれば、数分で正確な情報を手に入れることもできます。


著名人であっても、接待漬けにされて、本当の事が言えなくされている場合もあります。

カルトのようなヘンな宗教法人が絡んでいる場合もあります。

しっかりと情報の【裏】を取るようにしましょう。

イメージで判断をしていると、残念な人になってしまいます。

怪しげなブログを読んで、弁護士への不当な懲戒請求をしたネトウヨは、40代後半から50代が多かったのです。

ネトウヨは、20代の若者と思っていることさえ、簡単に操られているのかもしれません。



著名人が商品の紹介をしているときも、なぜその人間が、その商品を紹介しているか考えることで、『マッチポンプ』を見抜くことができます。

仮に、商品を紹介している著名人の普段の発言や行動と、紹介されている商品がマッチしているならば、純粋に良いものだと思って宣伝している可能性が高いです。


『マッチポンプ』を見抜けるようになれば、【自作自演】に惑わされることもなくなります。

色々な意図を持って【自作自演】をしている場合もあるのです。

または、何の成果も無いのに、さも素晴らしい成果があったかのように吹聴されていることも見分けられるようになります。

事実をひとつひとつ確認するだけでいいのです。


2003年当時のアメリカ政府は、「イラクに大量破壊兵器がある」と言って、イラクに攻め込みました。

しかし、イラクには、大量破壊兵器はありませんでした。


溢れる情報に流されないで、自分で判断できるようになりましょう。

不正に何か盗まれていませんか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


マッチポンプとは

2019/07/14

『マッチポンプ』とは、意図的に自分で問題を起こし、自分でもみ消すことです。

自分で起こした問題を「私がなんとかしてあげましょう」ともちかけて、不当に利益を得る図式のことを指します。


カタカナ語『マッチポンプ』は、マッチ(match)とポンプ(pomp)を組み合わせて生まれた和製英語です。


イメージとしては、自らマッチで火をつけて(火事を起こし)、自らがポンプで消火をすることです。

「自ら騒動を起こしたり、些細なことを大騒ぎをしたりして、結果として何らかの利益を得ること」といったネガティブな意味があります。

また『マッチポンプ』は、ほとんどのケースにおいて、【自作自演】に言い換えることが可能です。



ボケ~としている人は、『マッチポンプ』について、気付こうともしませんし、気付けません。

そんな怖いことをする人達がいることも知らないからです。

何も考えず、右から左のように、ポカーンとしていると嵌められます。

性善説も必要ですが、人を疑うことを知らなければ、簡単に騙されます。



『マッチポンプ』を理解するには、色々な例を見てみるとわかります。


例えば、昔のマンガで見かけたことのあるような、わざとらしく女性を助けるようなケースもあります。

男性が、好意を寄せる女性と付き合いたいと考えます。

男性の知人などが、チンピラ役を演じて、帰宅途中の彼女に絡み嫌がらせをします。

そこに颯爽と現れた男性が、彼女を助け、彼女に感謝をされ、交際がはじまっていく…。

「実際には、そんな都合のよい展開あるはずがない」というツッコミは置いておいて、このようなケースが、典型的な「マッチポンプ」の例だと言えます。



「ステルスマーケティング」も、『マッチポンプ』の一例になるでしょう。

「ステルスマーケティング」とは、企業が芸能人などに金銭を渡し、宣伝であることを隠した上で、主にブログなどで商品の紹介をしてもらうことです。

話題になっていない商品を、影響力のある芸能人がブログなどで「話題になっている」と紹介することは、「マッチポンプ」的であると言えます。



ビジネスにおいては、「炎上商法」という手法も存在しています。

「炎上商法」とは、あえて批判やクレームなどが殺到する内容や商品にすることで、知名度や認知度を上げる手法を指す言葉だと読み取れます。

「炎上商法」もまた、『マッチポンプ』と言える部分のある商法の1つだと言えるでしょう。



『マッチポンプ』の例には、大手メディアによる報道手法も挙げられます。

新聞社やテレビ局の中には、瑣末(さまつ)なことを問題視し、繰り返し報道するなど大げさに騒ぎ立てる報道手法をとる場合があります。

大手メディアによる、このような瑣末(さまつ)なことを問題視し、繰り返し報道する手法は酷いです。

それによって、相手を萎縮させたり、自分達の主張を正当化させようと本質をねじ曲げます。

自分が火を付けて「火事だ!火事だ!」といって騒いで回る様子は、やはり「『マッチポンプ』的である」として、ネガティブな評価をされてしまいます。



また、『マッチポンプ』の同義語・類義語には、どのような言葉があるでしょうか?

『マッチポンプ』に似た言葉には、「自作自演」以外にも、「やらせ」、「捏造」、「演出」、「インチキ」、「偽装」、「陰謀」、「謀略」などといった言葉があります。

いずれの言葉も、ネガティブなイメージを持つ言葉です。

これらの言葉は、あまり良い意味合いで使われることは少なく、【嘘】の意味が含まれています。

また、『マッチポンプ』の類語のほとんどは、「自作自演」をしたうえで、利益を得るという意味も含まれています。


昨今は、様々な分野で『マッチポンプ』が行われています。

『マッチポンプ』に気を付けましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不正や隠蔽や改竄

2019/07/13

新聞やニュースでもわかるように、建築・不動産業界では、不正や隠蔽や改竄などが頻繫に起こっていました。


レオパレスのCMを覚えているでしょうか?

人気女優を使って、テレビで大々的にCMをしていましたね。

2000年前後でも、こんなのに騙されるのかなと思っていたら、その後もレオパレスの建物がバンバン新築されていました。


住んでいたら、隣の音がまる聞こえになるので、ベニヤ板の壁ではないかとウワサされていました。

実際は、天井が筒抜けになっていたり、しっかりとした施工をしていなかったことが分かっています。

本当の事がわかると、誰も住まなくなりますね。



スルガ銀行の改竄も凄かったです。

一般のイメージでは、「銀行はしっかりしており、騙すはずがない」とされていました。

見事にイメージを裏切ってくれましたね。

融資を通すために、通帳を偽装したり、年収を偽装したり、レントロールまで改竄しているモノを共謀して使用していました。

新規融資の業務停止が解除されましたが、まるで消費者金融と同じと気付かれて、ダメージが大きすぎますね。



不正や隠蔽や改竄は、これらの業界に留まりません。

「老後年金が2,000万円足りない」とされる問題がありました。

しかし、金融庁のこの報告も、書類を受け取らなければ、この問題が無くなるようです。

もの凄い力技(チカラワザ)やマジックですね。


「そもそも、少子高齢化社会なので、将来は少人数で大勢の老人を支える仕組みとなっている(ネズミ講)」

「ついこの前まで『年金は100年安心』と言ってたよね」

「今の30代や40代は、自分の支払った分の年金ですら、受給年齢の引き上げなどで、ちゃんともらえるかもわらからない」

「GPIFが、株につっこんでいるので、株価が急激に下がれば、年金は吹っ飛ぶ」

私が【年金】のことを語ると長くなります。



地主さんならば、飛び込み営業で、アパート建築の営業が来ても、なかなか相手をしないと思います。

でも、知り合いからの紹介や金融機関からの紹介となると、無下に断れないと思います。

そんな中で、自分が得をするような提案があれば、少しは検討することになります。

残念ながら、そのデータは色々とねじ曲げられたモノなのですが・・・。



一旦、【感情】が動かされてしまうと、自分自身が【損】をしていることに気付けなくなります。

なかなか、自分自身のことについては、客観的に判断をすることができないからです。

自分自身は、間違った判断をしていないと『思い込む』からです。


色々なタイプの人がいるのですが、知り合いから言われると、判断をコロコロと変更してしまう場合もあります。

知り合いが、ちゃんとした人であればいいのですが、そうではない場合も多いです。

意外と、データや数字を使わずに、適当に言っていることもあります。


出来もしないことを、さも出来るかのように勘違いさせて、契約を取る営業マンなどもいるのです。

契約をしてからは、まともに対応をしなくなり、ほったらかしにする大手企業なども多いです。

大手や【年金】だからと言っても、約束を守らないことなどもあるのです。


どの企業であっても、費用対効果が上がらない場合、そのサービスを継続することは難しいのです。

適正な価格を支払わない場合、できるサービスは限られています。

何でもかんでも、サービスは無料だと思って無茶なことを言っていると、サービスを提供している企業側なども大変なことになります。


不正や隠蔽や改竄をしているとすると、最終的にどうなってしまうでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


事実は小説より奇なり

2019/07/12

世の中の実際の出来事は、虚構である小説よりもかえって不思議である。

『事実は小説よりも奇(き)なり』

英国の詩人のバイロンの言葉です。


現実の世界で実際に起こる出来事には、空想によって書かれた小説よりも、かえって不思議で変わったことがあります。



テレビドラマや映画や小説なども面白い作品はあります。

しかし、実際に起こっている出来事の方がリアルであり、さらに面白い場合も多いです。

スルガ銀行で起こっていた、第三者委員会の報告書を見れば、パワハラについてドラマよりもわかりやすいです。

上司命令で、無理矢理契約を取ってくることを強要され、銀行が不正や改竄などにかかわったのです。


推理小説なども色々な分野がありますが、しょうもないトリックや表現などで溢れています。

小説の映画化についても、駄作の場合も多く、全然深みの無い描写になってしまう場合も多いです。


レオパレスの建築違反やサブリース詐欺の実態も怖ろしいモノがあります。

一部上場企業が、完全に詐欺をしているからです。

それも、テレビや新聞で大々的に宣伝をして…。



『Wag the Dog』(ワグ・ザ・ドッグ/ウワサの真相)という映画を見たことはありますか?

1997年のアメリカのコメディ映画ですが、人気俳優のロバート・デニーロとダスティン・ホフマンが主演しています。

映画の内容は、尻尾を振らない犬を掴んで振り回してみせて、真実をすり替える錯乱作戦です。

この映画では、でっち上げの方法について、詳しく描かれています。



国際NGO「国境なき記者団」の「2019年報道の自由度ランキング」で、日本は180ヵ国の中で67位でした。

(2018年も67位で、2010年は11位でした。)


最近では、有名な新聞記者を題材にした映画も公開されていますが、ほとんどのメディアで報道もされていないようです。

有名な俳優も出演しているようですが、全然宣伝もされていないようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


パターン化

2019/07/11

人は千差万別です。


天才ならば、何でも臨機応変に対応できるかもしれません。

瞬間的に、最適解を出せる場合もあるかもしれません。

十人分の仕事を一人で出来るかもしれません。


しかし、そのような天才は一握りであり、普通は凡人しかいません。

凡人が天才と同じような時間で、同じようなことをすると結果はどうでしょうか。

とてもかなうワケが無いですね。

しかし、凡人でも天才と互角に戦う方法もあります。

それは、凡人ならば、データを取り、パターン化などをして対応すればいいのです。


たとえば、マクドナルドなんかは、世界中で上手にアルバイトなどの運営をしています。

このような所に、ハンバーガーなどの販売を同じような戦略で、一人の天才が戦えばどうなるでしょうか。

もしかすると、漫画のように奇跡の一発逆転をするかもしれません。

でも、同じような戦略や戦術で、普通にやれば結果は見えています。


職人技として、技術を上げる必要もありますが、同じようなサービスを同じように提供できることも重要です。

それも、どのようなアルバイトであっても…。

つまり、アルバイトでもできるように、業務などをマニュアル化しなければならないのです。


パターン化とは、マニュアル化のことなのです。

レギュラー対応については、パターン化が有効に作用します。

考える時間を省き、最短で作業することができるからです。


しかし、パターン化にも、残念ながら弱点があります。

それは、イレギュラー対応です。

マニュアルに無い、余計な事があれば、途端に動きが鈍くなります。

更に、矛盾が起きると、精神的にもやられます。



賃貸管理では、レギュラーパターンについては、マニュアル化すれば対応可能です。

しかし、イレギュラーパターンが多すぎます。

教科書に書かれていることを、そのまま対応するとドツボにハマります。

相手の言っていることを、全てホイホイと聞いていると、タダ働きや犯罪行為をしてしまうことにもなります。

相手は設備のようなモノだけではなく、人間が相手になる場合も多いからです。

何でもかんでも人のせいで、賃貸管理会社が悪いように言ってくる人までいるのです。

更に、自分自身が神様だと勘違いをしている人までいるのです。

その様な人を、まともに対応すると、精神がやられてしまうでしょう。

残念ながら、理不尽なことや不条理なことが多いのです。


賃貸管理会社で働くのならば、メンタルである精神を鍛えなければならないでしょう。

会社によっては、そのような不良顧客に振り回されている場合も多いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


あなたは天才?

2019/07/10

世の中には、素晴らしい才能をもった人もいます。

サッカーでは、レアルマドリードへ移籍した久保建英選手。

野球では、大谷翔平選手のような規格外の天才もいます。

もはや漫画の世界のレベルです。


このような特殊能力を持っていればいいのですが、普通の人はこのような特殊能力はありません。

引退したイチローさんのように、すごい天才でも毎日練習をして、努力の天才でもあるのです。

これらの特殊分野については、いくら努力をしても、本人の限界がすぐに見えてしまいます。

それを突き抜けることは、非常に難しいことです。



ただし、適材適所という言葉もあります。

この分野では優秀でも、他の分野で優秀とは限りません。

野球は得意でも、サッカーが得意とは限らないのです。

その逆もしかりです。

この分野は良くなくても、別の分野ならばスペシャルな場合もあるのです。


自分自身が活躍できる場所を探し、しっかりと根を張ることが大切です。

どうしても得意・不得意があります。

長所と短所と言ってもいいかもしれません。


天才と同じ分野で、天才と同じようなことをしていても敵いません。

だからといっても、不正やルール違反をしましょうとは言いません。

また、足を引っ張ることもテクニックではありますが、精神衛生上あまりオススメできません。

人を陥れたり、でっち上げをするようなクズな人間は、吐いて捨てるようにいます。

何とか人の粗探しをして、マウンティングをしようとします。

でも、僻みから誹謗中傷をしても意味がないのです。


自分自身の活きる分野で、自分のやりやすいように行動をすることです。

上手にできない分野で、いくら頑張った所で、それ以上に伸びないこともあります。

まずは、ひとつのことでいいので、それを極めるようにしましょう。

そして、自分自身をしっかりと把握し、自分自身を磨きましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


矛盾

2019/07/09

「どんな盾でも突き通す矛」と「どんな矛も防ぐ盾」を売っていて、「その矛でその盾を突いたらどうなるのか」と問われ返答できなかったという話があります。

これは、中国の『韓非子』の「難一」の故事に出ています。


もし、矛が盾を突き通すならば、「どんな矛も防ぐ盾」は誤りとなります。

また、矛が突き通せなければ「どんな盾も突き通す矛」は誤りとなります。

したがって、どちらを肯定しても、昔の中国の「楚の男」の説明は、辻褄が合わないことになります。



『矛盾』とは、あることを一方では肯定し、同時に他方では否定するなど、辻褄が合わなくなることです。

ことの道理や筋道が合わないことを表します。



矛と盾については、試してみて【結果】を確認すれば、すぐにわかります。

つまり、実際に矛で盾をついてみれば、【結果】が出ます。

【結果】が出れば、「どんな盾でも突き通す矛」と「どんな矛も防ぐ盾」のどちらかが間違っていることがわかります。

【結果】が出た後は、辻褄が合っていない『矛盾』というよりも、片方が間違っていたと言うべき場面になります。



日常では、このような『矛盾』は良く起こります。

特に、仕事の現場では、「無理が通れば道理引っ込む」ことも多いです。

おかしな上司命令などは、社会人ならば日常茶飯事ですね。

世の中では、『矛盾』が溢れかえっているのです。


たとえば、数字などは視覚化しやすく、わかりやすいです。

数字化やグラフ化をすれば、比較検討しやすくなります。

しかし、本来は、関係のある数字であっても、捏造などをすれば、おかしな変化をします。


最近は、おかしな有り得ないデータが色々と出てきます。

または、誰もがちょっと見ただけで、相互に矛盾をしている部分に気付いたりするほどです。

それも、新聞やニュース番組の数字などの部分で・・・。

ニューヨーク・タイムズ紙でも、今の日本は「報道の自由が制限されている」と述べている位です。

近年流行った、「忖度(そんたく)」と言う魔法のような言葉もあります。


ネットを見ても『玉石混合』です。

おかしなインフルエンサーが、お金を貰って、事実をねじ曲げようとしている場合にも遭遇します。

テレビのおかしなコメンテーターやゴミ新聞の社説ようなモノです。

どうも、「ランサーズ」や「クラウドワークス」などを使って、アルバイトなどを雇い、お金でSNSや掲示板などに色々な書き込みなどをされていることも見受けれます。

いくらタコ部屋で、SNSなどで、ヘンな書き込みをしていても、顔も名前を出していない匿名ばかりです。

そのようなヘンな人が、コピペの貼り付けを大量にしたり、何個ものアカウントを不正で使用していたりすると、普通の人はどう思うでしょうか。

言っていることが中学生のような、イメージ先行で、裏も取っていないようなモノも見受けれられます。

誤字脱字が多く、句読点も打てず、改行もしないので、とても読みづらく、ちょっと精神的に病んでいるような方も頻繁に見かけます。

何か一定の分野に、何かの信者のように、粘着しているような場面も…。


小さなウソも上塗りをして行くと、ドンドン大きくなり、最後にはバレてしまいます。

最後まで、バレずにウソを突き通すつもりなのでしょうか?

すでに、マスゴミとまで言われている現状です。

ちなみに、新聞の発行部数は、購読者の不評を買い、年々減少しています。

お金を貰って、紙面などを書き換えているなどがバレたら、更なる低下になりますね。

メディアの信頼性を上げなければ、とんでもない所まで行きそうです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ねじ曲げ

2019/07/08

社会に出ると、よく力技(チカラワザ)で、色々とねじ曲げるられる光景に出くわします。


「無理も通れば道理になる」のようなモノです。

つまり、理屈に合わないことでも強引に押し通してしまえば、それが正しいことのように通用してしまうということです。



似たようなことわざに、「無理が通れば道理引っ込む」もあります。

「無理が通れば道理引っ込む」の場合は、道理に反することがまかり通る世の中なら、道理にかなった正義は行われなくなると言う意味です。

また、いくら道理(正しい筋道)を主張しても聞き入られない場合は、引っ込んでいる方が身の安全であるという部分もあります。

さらに言えば、正しい事を主張できなくなるという意味まであるようです。



無理 = 筋の通らないこと。理屈に合わず正しくないと思われること


道理 = 誰が考えても正しいと思われる理由や筋道


通る = 正しいと認められ、行われる。世の中に認められる


引っ込む = 表面に現れず、奥の方にある。引き下がる



会社では、サイコパスな人の方が出世します。

他人の手柄を横取りしたり、有能な部下の蹴落としたりを平気でやるからです。

さらに、部下に無理強いを強いたり、数字をいじくったりするので、表面上は高い評価となってしまうのです。

ヤバいやつ程、出世してしまう場合も多いのが、現実社会なのです。

つまり、「勝てば官軍負ければ賊軍」のようなモノであることを想像してください。


最近は、自己中心的な人も増えています。

「俺がルールブックだ」と勘違いをしている人のことです。

訳の分からない、自己中心的な発言や行動ばかりしていれば、どのようになるでしょうか。

この『ねじ曲げ』ばかりをしていると、行き着く先は・・・。

嘘や不正や捏造や改竄ばかりになれば、辻褄が合わなくなるはずです。


ねじ曲げには、地位や権威、権力やお金などが関係してきます。

さて、それらの地位やお金などは、どこから出ているのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


知り合いから言われると

2019/07/07

世の中には、知り合いから言われると断れない人もいます。

明らかに怪しいことでも、ホイホイと引っ掛かるような人もいるのです。

影響力のある人から言われたりすると、自分自身の判断力が低下するのです。


昨今では、「ネットワーク詐欺」や「振り込め詐欺」などでも、簡単に引っ掛かります。

実際に、とんでもない額の詐欺被害となっています。


情報には色々な側面があります。

「話す人」や「聞く人」のレベルによって、様々なことが起きてしまいます。

心理学などの人間心理を利用して、ぼろ儲けをしようと考えている人間もいるのです。

お金を貰って、色々と酷いことしている人がいることも知りましょう。


どうしても、人が良くて、騙されたことの無い人の場合、危機察知ができない場合もあります。

ホイホイと流されていると、後で痛いしっぺ返しを喰らうことになります。

入口の部分で、おかしな部分があるのです。

調べれば、「スマホ」や「ネット」で、5分で違うことが分かることでも、勝手に信じてしまうのです。


実際、言っていることと、やっていることが違う人も多いです。

『言行一致』している人は、少ないことを知りましょう。

しっかりと物事の【裏】を取るようにしましょう。


世の中には、完璧な人などいません。

イメージによって判断をしている人は、簡単に情報で騙されます。

情報をねじ曲げて伝える人の存在について、わからないからないし、知らないのです。

学校の授業や勉強とは全然違うのです。

社会に出ると、情報をねじ曲げたり、マウンティングをしてくる残念な人の存在を知ります。

不正や改竄など間違ったことでも、現場では何でもアリとなってしまっていることもあります。


すべてをイメージで判断しないように注意しましょう。

自分でしっかりと考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


インフルエンサーについて

2019/07/06

『インフルエンサー』は、世間に与える影響力が大きい行動を行う人のことです。

『インフルエンサー』の中には、著名人もいれば一般人の方もいます。


ネット上では、SNSなどを通じて、他の消費者の購買行動に大きな影響力を持つキーパーソンのことを指します。

わかりやすい例としては、影響力や好感度の高いタレントや著名人、各分野の専門家、著名なブロガーやSNS投稿者がインフルエンサーとして認識されています。


インターネットが普及した今、誰でもソーシャルメディアを始められる環境となりました。

一般人であっても優れた記事を提供することが可能となったからです。

情報について、囲い込みができなくなり、専門的な内容がドンドン表に出てきているのです。



インフルエンサーについては、ステマ問題と切り離すことができません。

『ステルスマーケティング』のステルスは、「隠蔽」や「こっそり行う」の意味です。

芸能人が自身のSNSやブログで、企業から依頼されたことを隠して、商品などの紹介をしたりします。

裏で多額のお金を貰って、自分の思ってもいないことを平気で言うのです。

言動をチェックしていると、おかしな部分や言わされている感の満載の場合もあります。


メディアに登場している人物でも、明らかにお金を貰って、ヨイショやヨイショ記事を書いている場合も多いです。

『ヤラセ』や『ステルスマーケティング』には注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ステルスマーケティングについて

2019/07/05

『ステルスマーケティング』と呼ばれる言葉があります。

この『ステルスマーケティング』(ステマ)は、消費者に【宣伝】と気づかれないように、宣伝行為をすることです。


意外とバレバレの場合もあり、完全に逆効果になってしまっているモノも見受けられます。

酷い場合は、【炎上】してしまうのです。



マーケティングについては、顧客のニーズを解明し、顧客価値を生み出す為の戦略や仕組みやプロセスのことです。

マーケティングでは、商品のブランディングから市場調査や集客・営業など広範囲となります。



『ステルスマーケティング』では、広告代理店などの宣伝業務に特化しているチームが作戦を練って、組織だって大量の人員が動員されていることもあります。

この『ステルスマーケティング』は、SNSなどのように個人の発信するモノから、テレビや雑誌などのようなメディアで発信するモノまで様々にあります。


『ステマ』(ステルスマーケティング)では、中立的な立場での批評を装ったり、商品と直接利害関係のファンの感想と装ったりして行われています。

商品の特徴や紹介や、評価システム上の評価をつり上げるなどの行為により、多くのユーザーの目に触れさせ、ユーザーの商品に対する印象を上げることが主な目的とされています。


インターネット上では、ショッピングサイトのユーザー評価の投稿欄や、ブログ上の体験記、口コミ情報サイトなどがステマに利用されやすいです。

有名人などがブログでお気に入りの商品を紹介する記事の中にも、ステマに該当するような例もあります。


テレビなどでは、芸能事務所が歌手や俳優を登場させる際にも使われます。

本来、全然人気が無く、人が集まらないにもかかわらず、派遣会社などを利用して、お金で人を雇い、あたかも熱狂的なファンであるように演技をさせます。

そして、そのような作為的な映像をマスメディアに流すようにして、実際以上に人気があるような偽のイメージを人々に持たせることもあります。

実力や人気も無いので、不快な気持ちにさせるゴリ押しなどは、良く見受けられますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


確率の問題

2019/07/04

不動産投資でも確率の問題が出てきます。

投資では、100%の確率で成功する訳ではありません。



確率と言えば、理系の考え方なので、苦手の方もおられるかもしれません。

簡単な考え方をお伝えします。


サイコロでは、1~6までの目があります。

1が出る確率は、6回に1回、つまり1/6で、16.66%の確率となります。

1が2回続けて出る確率は、36回に1回、2.77%あります。

1が3回続けて出る確率は、216回に1回、0.4629%となります。

1が4回続けて出る確率は、1,296回に1回、0.0771%となります。

1が5回続けて出る確率は、7,776回に1回、0.0128%となります。

1が6回続けて出る確率は、46,656回に1回、0.0021%となります。


この結果、6回続けて1が出る場合もあることもわかります。

ただし、46,656回サイコロを振ればということです。


世の中には、一発で6回続けて1を出すような【運】の良い方もおられます。

はたして、同じようなことをして、6回続けて1を出すことはできるでしょうか?

ほとんどの場合、無理でしょう。


サイコロを100回や1,000回も振れば、1が出るのは、1/6に近づきます。

もしも、100回も振って、99回や100回も1が出れば、サイコロに細工がされていることになります。

不正やイカサマならば、そのようなことも可能になります。


6回続けて1を出すことができた人も、再度振れば同じことが出来るでしょう?

このことが、『再現性』と言われる部分です。

100%は難しいかもしれませんが、法則性があれば、ほとんど同じような結果になるはずです。

水素(H)に酸素(O)が、くっつくと水(H2O)になります。


このような法則性と確率を混同してしまうと、残念な結果になります。

普通のサイコロを振っていれば、6回続けて1を出すことは難しいのです。

さも簡単に、6回続けて1を出せると言っている人は、参考にしてはいけないのです。

精神論や宗教チックになってしまう場合もあります。

自分自身が、しっかりと理解できないような投資はしないようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資は正攻法でやりましょう

2019/07/03

不動産投資は正攻法ですれば、成功しやすいです。

株や金融商品のように、なかなか勝てないような投資ではありません。

何も考えていなければ、株や金融商品は、ギャンブルのような【投機】に近いとも言えます。


不動産投資のいいところを考えてみましょう。

まず、現物にある土地や建物への投資となるので、ちゃんとしていればゼロにはなりません。

しかし、株券ならば、会社が倒産すれば紙切れとなります。

そして、普通の見る目があれば、変な不動産には投資をしないはずです。

つまり、ちゃんと説明を聞いて、注意書きを読んでいれば、無茶苦茶な結果にはならないはずなのです。



そもそも、不動産投資をするのにお金が無いのであれば、不動産投資をすべきではありません。

不動産投資では、空室リスクや原状回復などの費用が発生するのです。

まったくお金が無い状態で、中程度のリスクを負うことは危険なのです。

『オーバーローン』をして、初期費用ゼロで収益不動産を購入しても、後から税金(不動産取得税)が追いかけてきます。

お金が尽きてしまえば、いきなりゲームオーバーとなってしまいます。



ある程度の余裕が無ければ、どのような投資でも言えるのですが、まずはお金を貯めることから始めなければなりません。

そして、目指す場所を決めて、情報を収集しましょう。

情報を収集するだけでは、不動産投資はできません。

RPG(ロールプレイングゲーム)のように、レベル上げや装備品を購入するためのお金を用意しなければならないのです。


怪しいコンサルタントが、耳障りのいい怪しい言葉をかける場合もあります。

しっかりと誰が仲間であるか、しっかりと考えるようにしましょう。

初期費用がかからないからとか、誰でも簡単にできるからと言った間違った言葉を鵜吞みにしてはならないのです。

不正やズルをしても、後々困ることになってしまいます。


すべては、【自己責任】として、片付けられてしまうのですから。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資での歪みはすぐに無くなる

2019/07/02

不動産投資での『フルローン』や『オーバーローン』は、市場の歪みから起きていました。

実際問題として、これらは「量的緩和政策」と「金融機関のモラルハザード」によって起きていたのです。


そもそも、ゼロ金利のような政策については、歴史的に見ても珍しいことです。

通常は、そのような金利水準にしていると預金者からの文句が出てきて、そのような金利を維持することができません。

「日本の借金が多すぎて、金利を上げることができない」ことが理由とも言われています…。


また、金融機関のモラルハザードは、本来起きない類のモノでした。

つまり、金融機関は、まともに普通の仕事をしていれば、ちゃんと儲かるような体制になっているモノなのです。

安くお金を借りて、高くお金を貸すからです。


そもそも、金融機関については、お金を循環させる機能があるので、世の中から大切にされていました。

特に、資本主義の世の中では、資本についてはとても大切になります。

大切にされている例として、昭和の銀行の『護送船団方式』が有名でした。


これが、封建社会であれば、宗教や王政によって、商人の地位を低くされることもありました。

江戸時代では、士農工商の制度があり、商人は武士や農民よりも地位が低くなっていました。


平成の時代は、予想外のことが多数起こりました。

バブル崩壊によって、不動産はピンからキリまで、評価がわかれるようになったのです。

バブルのように、土地を持っていれば、右肩上がりになる時代ではなくなりました。


リーマンショックのようなことがあって、収益物件が世の中の市場に溢れるようになっていました。

そのような中で、ガバガバの「量的緩和」が行われたのです。

すると、人気の無かった収益物件にまで、新たなプレーヤーが進入してきたのです。

タイミングが抜群に良かった人は、ひと財産をつくることができました。

しかし、これは谷の部分や、谷から上昇する時に購入をされた方なのです。


どうしても、一般的な人については、情報の入手が遅くなります。

やっとこさ、値段の上昇があってから、不動産投資をする検討を始めるのです。

そして、収益不動産を購入する時には、もうすぐピークとなる時や、それに近い時に買ってしまうのです。



『フルローン』や『オーバーローン』が表に出てきたことついては、この歪みが最大化した結果です。

このような裏技ばかりをしているプレーヤーがいれば、揺れ戻しが来るのです。

危ない裏技は、表に出るようになれば、すぐにアウトになるのです。

本当に儲かるのならば、普通の人は自分自身でやって、誰にも教えることはしません。

それを、怪しげなコンサルタントが、したり顔で「やってはいけない裏技」を教えて、自分自身の儲けにしていたのです。


自分だけ凄い裏技をしていると思っていると、しっぺ返しを喰らうのです。

不正や改竄などをしていれば、それを維持することについては、最終的には不可能なのです。

いずれ、大きな流れとして跳ね返ってきたり、不正がバレたりして、おかしな歪みは無くなってしまうのです。

つまり、皆が簡単に儲かり、持続するような市場をつくることは、非常に難しいのです。

特に、資本主義の世の中であれば、誰かが儲ければ、誰かが損をするようなトレードオフの関係になっている場合が多いのです。


タイミングは一瞬かもしれませんが、不動産投資のようなリスクが大きいモノで失敗すると取り返しのつかないことになります。


不動産コンサルティングマスターやCPM(米国不動産経営管理士)のような、まともな不動産の専門家に確認をしなければ、良い食い物にされてしまうでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


チートについて

2019/07/01

皆さんは、「チート」という言葉を聞いたことはありますか?


「チート」は、英語の「cheat」が語源です。

英語の「cheat」には、「不正を働く」「いかさまをする」「インチキをする」「詐欺をする」「騙す」「ズルをする」という意味があります。

カタカナ語の場合の「チート」は、さらに分野が限られ「不正ツールを使ってプログラムの改造をすること」という狭い意味となります。


つまり、カタカナ語の「チート」は、コンピュータゲームなどにおいて、ズルやインチキを行う行為です。

ゲームバランスを崩す程の「バグ技」や「裏技」を使用する行為も、チートに該当する場合もあります。


また、カタカナ語の「チート」は、強すぎるプレイヤーの意味もあります。

背景には、「チート(不正を)しなければ、ここまで強くなれない」という見方があり、まさに皮肉と称賛とが混ざり合った表現となっています。


このような「チート」(不正)をすると無双状態になり、ゲームなどで勝負をすると圧勝します。

その時は、気分がいいかもしれませんが、色々と問題があります。


「チート」(不正)をするとゲームバランスやコミュニティの崩壊を招きます。

また、他のプレイヤーに不快感を与えるどころか、結果として業務支障や経済的損害を引き起こしてしまいます。



不動産投資でも、このような不正(チート)行為が多数起こりました。

このようなことは、結果として、その場にいないプレイヤーにも多大な迷惑をかけました。

裏技を勧める悪質な不動産業者やコンサルタントが多数存在したのです。


本来は、プレーヤーとして成立しない人まで参戦してしまったのです。

チート(不正・イカサマ)で得たアイテムなどで、俺TUEEE(おれつえええ)は笑えますね。

このような不正・改竄・チートがバレると、周りからどのように見られるか考えましょう。

「中二病」という言葉も調べてみましょう。


チート(裏技・不正・イカサマ・ズル)をしていると、最終的に辻褄を合わせることが難しくなります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行は晴れの日に傘を貸す

2019/06/30

【銀行の本質】は、『晴れの日に傘を貸し、雨の日に傘を引きあげます』


この事を知っていれば、今後の対策ができるかもしれません。

景気が良ければ、借りたくも無い人に、金融機関はイヤイヤでも、お金を貸そうとします。

特に、不動産を持っている人については、色々なところから融資の申し出が来ます。


この景気が続けばいいのですが、景気には循環があります。

絶対に、ずっと右肩上がりに成長することはありません。

色々な経済サイクルがあるのですが、山が来れば、いずれ谷が来ます。


バブル崩壊やリーマン・ショックがあった時、金融機関はどのような行動をしたでしょうか。

みんな右肩上がりを想定していたのが、いきなり右肩下がりになるのです。

すると評価基準も変わり、そうなれば担保不足も出てくるのです。

このようなことが起きると、『貸し剝がし』と言われるように、貸した金の回収に入るのです。



相続対策の為に建てた建物が、ローンも払えずに差押えになってしまった。

借りたくも無いのに、お金を貸し付けるために、建物を建てさせて、最後には担保割れで不動産ごと回収する。

このようなマンガのような事が起きたのです。



銀行が貸出をしたのだから、安心などと思っていると足元をすくわれます。

そのローンには、信用保証協会がくっついている場合も多いのです。

滞納があれば、信用保証協会が代わりに代弁するのです。

つまり、銀行は損をしないようになっているのです。


CMなどを流している大手のアパート建築会社は、景気が良くなると地主さんに強烈にアタックします。

レオパレスのような悪質な会社では、土地があればバンバン連絡を入れることも多いのです。

結果は、建築法違反に借上げ賃料の減額など、悲惨な現実が叩き付けられます。


つい2~3年前まで、三為業者のような悪質な不動産業者が、素人のサラリーマン不動産投資家を騙すような詐欺トーク満載の営業をしていました。

スルガ銀行のような銀行でも、不正を知っていて融資をするようなことがありました。

このことは、銀行の信用問題に関わります。


あまりにも調子に乗った三為業者などの影響によって、金融庁も怒り心頭になりました。

金融庁から厳しい通達の来た銀行は、無茶苦茶な融資については、ストップするようになったのです。

ドラマの『半沢直樹』を見ていれば、理解できるかもしれません。

新規の融資については、審査基準もかなり厳しくなりました。

そして、住宅金融支援機構の提携しているフラット35でも、不正融資を取り締まるようになりました。


では、次はどのようになるでしょうか。

考えられるのは、銀行で不正な融資をした人への『貸し剝がし』が横行するようになるのです。


不正な融資を受けて、不動産投資を始めた人は、特に気を付けましょう。

できるだけ自分自身にとって不利にならないようにしなければならないでしょう。

そのためには、しっかりとした不動産についての専門家に相談をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相手がいきなり弁護士を連れてきたらどう感じますか?

2019/06/29

世の中には、色々な方がおられます。

いい人もいれば、普通の人もいれば、自己中心的方もおられます。

それこそ千差万別となっていて、パターンとしては、伝えにくい場合もあります。


しかし、ひとつ言えることがあります。

もし、交渉事で、相手がいきなり弁護士を連れてくれば、どうなるでしょうか?

普通に話をすればいいことが、弁護士が介在することで、攻められるような感覚になる場合もあります。

すなわち、ゴリゴリのケンカ腰の威嚇姿勢を示しているのです。

こんなことをされたら、相手は身構えるか、こちらも弁護士を連れて争わなけばならないことになります。

しっかりと後先を考えなければ、上手くいくモノも、上手くいかないでしょう。


相続などの場合でも、このような失敗例が多発してしまいます。

つまり、話の順番が全くわかっていない、まともな常識の通用しない『世間知らず』と言えるからです。

いきなり、自分の言い分を最大化させようとすることは、バランス感覚のある人ならば、絶対にしません。

それも、「ケンカを始めますよ」と言うような人を連れてくると・・・。

弁護士を連れてくることで、ケンカのゴングが「カンッ」と鳴るのです

ハッキリ言えは、こんなことをする人は、問題解決能力が欠けていて、まともでは無いと言えるのです。

(※どうしてもお互いの言い分が違い過ぎる場合は必要です)



弁護士を相手するには、弁護士などの法律家に限るのです。

そのため、不動産業者や不動産コンサルタントが間に入って、上手に対応することはできなくなります。

さらに、金融機関であっても、弁護士が出てくると、普通の行員は相手しなくなります。

そんなややこしい相手に対応しても、何されるかわからないからです。

(※揚げ足取りをしてくる相手は好きですか?)



弁護士を使う場合は、もう身動きが取れない、どうしようもない時です。

もはや、法律で対応するしか無い場合に有効なのです。

しかし、結果は最善のモノになるとは限りません。

現場では、法律以外のことで決まる場合も多いからです。


問題解決をすることを考えるには、杓子定規に『法律』を振りかざしていては、難しくなります。

人間には【感情】があるからです。

最悪の場合、すべての”絆”をズタズタに引き裂くことになります。

そうなると、後で修復することができなくなるので、大人のやることではありません。

ガラガラポンをするには、いいかもしれませんが、大人ならば最善の方法を考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


なぜフルローンやオーバーローンをしてしまったか考えましょう

2019/06/28

物事には、『原因』があるから『結果』があります。

普通に考えれば、その『結果』になったからには、『原因』を追及しなければならないでしょう。


何も問題が無ければ、別に振り返る必要もありません。

「余計なお世話だ」と思えばいいだけの話です。

何も思わずに、聞き流せばいいのです。


この3~5年位で、不動産投資では、『フルローン』や『オーバーローン』をしてしまう人が、いっぱい出てきてしまいました。

不動産賃貸管理会社から見れば、本当に危険極まりない行為です。

でも、結果として『フルローン』や『オーバーローン』をしてしまっているのです。



このような人達は、自分の都合のいい部分しか聞くことができない人なのかもしれません。

まともに考えれば、デメリットもあるはずなのですが、そのことに気付けないのです。

または、そのようなデメリットを言う人を遠ざけたりするのです。

自分の意見が正しいとして、異端の意見については、排除しようとするのです。

自然と『裸の王様』となっている場合もあります。

つまり、『残念な人』なのかもしれません。


このことが、どれだけ危険極まりない行為なのか、『結果』でしかわかりません。

実際、どのような選択肢を選択するのも本人の自由なのです。

不正な融資に手を染めることについて、罪悪感も無いのかもしれません。

また、そのような事を平気で勧める罪悪感の無い人と、同じような考え方になっているのかもしれません。

いくら悪手としても、その選択をしてしまえば、すぐに変えることはできません。

将棋と一緒で、その一手が命取りになる場合もあるのです。


定石通りに打っていれば問題ないモノでも、流行っているからと言って、それに載ってしまうのも【自己責任】と言われます。

その選択をしたせいで、『空回り』をしてしまうこともあるのです。


「良薬は口に苦し」とも言われます。

良い薬は口にすると苦いのです。

甘い薬では、全然効かない場合も多いのです。

つまり、甘い言葉だけを聞いていると、とんでもないことになります。

自分に都合の悪い本当のことに目を向けなければ、解決策は出て来ないでしょう。

または、気付くのが遅くなってしまうかもしれません。


別に、遠回りをしても構いませんが、不動産投資で失敗をするとダメージが大き過ぎます。

自分自身の短所をつかれると、発狂して訳の分からない言動や行動をする方もおられます。

しかし大きな買い物をする場合には、冷静に判断をしなければならない場合もあるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不正な融資を受けていた場合

2019/06/27

つい2年位前まで、不正な融資が横行していました。

東京にあるような悪質な不動産業者が、スルガ銀行などと共謀をして、預金の改竄やレントロールの改竄や収入の改竄までしていたのです。

銀行まで巻き込んでの事例ですので、皆さんびっくりされたと思います。

信用力のあるとされる銀行が、不動産業者のように、「嘘でもOK」の融資が出せれば、何でもありの営業をしていたからです。


ただし、考えなければならないことは、スルガ銀行や悪質な不動産業者だけで、不正な融資をすることは不可能なのです。

つまり、借り手である収益物件を購入されるオーナーさんも加担しているのです。

通常であれば、融資が通らなければ、収益物件を購入することができないのに購入できたと喜んでいたのです。


でも、身の丈に合わない投資をしてしまうとどうなるでしょうか?

そのような人の周りには、「売り逃げ」などをして自分が儲けることしか考えないプレーヤーばかりとなります。

おかしな常識を持っている人ばかりの所にいれば、それが常識であると勘違いをすることにもなります。


スルガ銀行の問題がメディアで取り上げられるようになり、収益物件の売買については、ほとんどストップされるようになりました。

さらに、スルガ銀行は、出口物件の売買をするのに使う出口銀行だったのです。

つまり、出口が塞がれたので、市場にダイレクトに影響を及ぼしたのです。



融資については、融資物件の収益性や積算評価、勤務先や預金残高など様々な面から確認をされています。

しかし、不正な融資では、その前提を覆すことをしていたのです。

そうなれば、他の金融機関では、借り換えを拒否されてしまう場合も多いのです。

このような問題が表にでなければ、色々な抜け道もありましたが、抜け道はドンドン閉じられてきています。

自分自身の現状把握をしなければ、どのように行動をするべきか分からないことになります。

下手をすれば、もがけばもがく程、良くない対応をしてしまう恐れがあります。

すべては【自己責任】で片付けられてしまいます。

手遅れにならないように、注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資では修繕費がかかります

2019/06/26

不動産投資では、絶対に修繕費がかかります。

モノは絶対に壊れるからです。

それぞれには、大体の耐用年数があるのです。

これを無視して、不動産経営はできません。


しかし、このような当たり前のことを考えずに、不動産投資をしてしまう方もいます。

悪質な業者もこのような費用を説明せずに、表面利回りだけで収益物件を売買していました。

普通の生活をしていれば、水回りは10年位から壊れだしてきます。

15年位は持つ場合もありますが、いつ壊れても分からない状態です。

それでも、20年経過していても、壊れるまで交換をしないオーナーさんも多いのが現状です。



不動産管理会社は、モノを壊れないようにすることはできません。

設備は、経年劣化で、どうしても壊れてしまうのです。

しかし、八つ当たりかもしれませんが、管理会社に文句を言うオーナーさんもいるのです。

確かに急な出費により、気分が悪くなるのも分からないこともありませんが、管理担当者も人間です。

八つ当たりをされると、管理担当者も気持ち良く仕事をできなくなります。



築20年を経過した建物は、何も対応をしていなければドンドン壊れやすくなります。

修繕費などの運営費を考えていないオーナーさんは、この費用を出すことができないのです。

そのため、築20年を超えた建物が、市場に出てきやすくなります。

しかし、そのような建物のオーナーさんは、やらなければならない修繕もしていない可能性もあります。

つまり、しっかりとした賃貸経営をせず、ただ金儲けのために建物を所有している場合があるのです。

そのようなオーナーさんの物件は、良くない材質でつくってあったり、良くない設備を入れていて、壊れやすくなっている場合もあります。


壊れやすい物件をそのまま放置すると、雨漏れなど様々なことが起こってきます。

防水が切れていれば、建物に水が溜まり、さらに劣化が進むのです。

トータルコストで考えれば、ある程度早めに直しておけば、費用を抑えられるのに、ギリギリまで放置すると費用が跳ね上がってしまうのです。

この辺りのバランスは難しい所があるのかもしれません。


ただし、賃貸物件の場合、入居者がいるのです。

あまりに酷ければ、入居者がドンドン退去をしてしまう原因となります。

すると空室が増えて、余計に改装費が増えることもあります。

さらに、賃貸収入も減ってしまい、悪い回転となる場合もあります。

その時に費用だけを見るのではなく、全体を見ながら賃貸経営をする必要があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


今後サラリーマン大家さんに厳しい時代となります

2019/06/25

不動産投資は、昔から行われてきています。

不動産投資をするのは、元々土地を所有している地主さんが多かったのです。

それが、ここ最近、急激にサラリーマン大家さんが増加しました。

でも、サラリーマン大家さんについては、全体からすると少数派となるのです。


不動産については、売ればお金が入るので、動くことの無い資産とされています。

しかし、これについては、良い面と悪い面があります。

不動産は、なかなか売りづらいのです。

だから、資産として残っている側面もあります。


少数派と多数派があったとして、少数派だからダメという訳ではありません。

しかし、前提条件が違えば、打てる手が違ってきてしまいます。

それも、質と量の両面で・・・。


金融機関の融資がガバガバだったので、スルガ銀行などの不正融資が盛んとなりました。

『オバーローン』や『フルローン』が当たり前のように紹介されていました。

しかし、スマートディズの『かぼしゃの馬車』の事件が起きて、逆回転をしているのです。

順調に進捗していると思っていたら、市場の潮目が一気に変わったのです。


銀行であっても、収入を誤魔化しも常態化してしまいましたが、それは不正や改竄です。

そんなことが、未来永劫続くはずがありません。


不動産投資をする場合、しっかりとした年収がなければ、融資が通りません。

しかし、金融機関の融資を通すには、色々な方法があります。

親からの資産を相続している場合など、しっかりとした年収が無くても不動産投資をすることもできます。

つまり、今、現金をいくら持っているのか?

年収はいくらか?

積算評価はどれくらい出ているか?

そして、融資を受けてから、完済するまでの期間内のキャッシュフローが大丈夫か?

色々な角度から、金融機関は融資の審査をしています。

そのため、融資が通れば、「金融機関がこの事業は成功する」と思い込んでしまう方も多いのです。


しかし、現実は異なります。

金融機関は貸出しをしなければ、お金がダブついているのです。

多少の危険な融資であっても、不動産であれば、土地と建物が残ります。

すなわち、ゼロになる可能性は極めて低いのです。


金融機関は、不動産投資の専門家ではありません。

ここを間違えてしまうと、泥沼にハマってしまうことになるのです。

最悪、物件の担保評価は回収できると踏んでいるのです。


サラリーマン大家さんは、このことを知っていなければ、全てを金融機関に奪われてしまうことにもなりかねないのです。

何故なら、金融機関の積算評価がまずい場合もあり、不動産を売却しても残債が残る場合も多いからです。

賃貸経営の根幹となるお金が枯渇してしまうと、一発でアウトになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


年収300万円での不動産投資は厳しい 

2019/06/24

以前は、本屋でも「年収300万円でも不動産投資が出来る」と煽っている本もいっぱいありました。

しかし、ほとんどの方については、年収300万円で不動産投資をすることは危険です。

何故なら、年収300万円では、収入から生活費を引いたら、お金がいくらも残りません。


年収300万円では、金融機関から融資を受けられるかも微妙です。

そんな中で、収益物件を購入したとすると、家賃収入が思っていた金額入らなければ、「追い金」が準備できません。


そもそも、賃貸経営では何が起きるかわかりません。

空室もあれば、修繕費用もかかります。

明らかな税金ですら計算をしていなければ、どのようになるでしょうか?


賃貸経営で、お金が準備できなければ、自己破産は免れません。

どうにかして、お金が回るようにしなければならないのです。


そのような中で、気軽な気持ちで、『フルローン』や『オーバーローン』をするとどうなってしまうでしょうか?

最初だけ儲かった気分になるかもしれませんが、すぐに毎月の返済が滞るようになるでしょう。

そのような理由で、普通の金融機関からは、融資は受けられないのです。

でも、つい2年位前まで、おかしな不正融資が通っていました。

本当に怖いことですね。


もし、不動産投資をしたいのであれば、無借金で物件を購入するために、お金を貯めましょう。

不動産投資では、中古区分でも、ボロ戸建てでも始められます。

まずは、現金を貯めて、投資ができるレベルか、年収を700万円位まで上げるように、収入増加を目指すのが順番となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資で騙されない為に

2019/06/23

不動産投資では、表面利回り10%などのように物件紹介を受けます。

1億円の物件であれば、1年間で1,000万円の儲けであると錯覚させます。


しかし、この数字は実際の手残りとは全然違う数字となります。

空室などを想定していない『机上の空論』の数字なのです。



そもそも、キャッシュ(現金)で収益物件を購入できる人は稀です。

金融機関からローンをしなければならないでしょう。

そうなると、毎月ローン返済で賃貸経営は圧迫されるのです。



5万2千円の部屋が16室あれば、毎月83万2千円家賃収入となります。

1年で考えると、家賃収入は年間9,984,000円となり1億円の約10%となります。

1億円を金利3.5%で30年借りると毎月返済は、449,044円です。

年間返済総額のADSは、5,388,528円です。

ローン定数のK%は、5.38%となります。

30年支払合計は、161,655,840円となり、金融機関に金利で6千万円も支払うことになるのです。



返済比率で考えると53.97%になります。

この数字に、空室損、管理費、固定資産税、都市計画税、修繕費、広告料などの支出が発生するのです。


さらに、1,000万円近くかかる大規模修繕の事を考えれば、危険性も理解できるかもしれません。

減価償却がなければ、まったくキャッシュフローが出ないことになります。

不動産投資では、真実の数字を伝えない人が多いです。

売り逃げだけを考えている不動産コンサルタントも多いからです。

騙されないように、気を付けましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大手には大手になっただけの理由が…。

2019/06/22

世の中には、大手が好きな方も多数おられます。

ただし、大手には大手になっただけの理由があります。


何故か、大手ならば安心と思っている方も多いです。

でも、気を付けなければならないことがあります。

大手は、大量のスタッフを雇い、色々な取引を多くしようとします。

そうなると、固定費が高くなり、利益が得られなければ、企業を存続させることができなくなります。

会社の規模を大きくする原資は、顧客からのお金になります。

つまり、大手仲介業者は「顧客からガッポリと手数料を取って」ここまで来ているのです。


知らない方もおられますので、説明をします。

『両手取引』や『囲い込み』と言って、「1つの物件で2度美味しい」ことを考えて行動をするのです。

それも、他業者にを隠したりして・・・。

実は、この『囲い込み』を財閥系の大手仲介会社が率先して行っているのです。


大手では、ウソをついてまで、自社の利益優先で仕事をしています。

それは、現場が数字でのみしか評価されないからです。

そうなれば、最前線の現場では、情報を隠したり、売上が上がる仕事しかしないようになるのです。


また、利益にならない細かいことについては、ほったらかしになる場合が多いです。

さらに、担当者が辞めたり、転勤したりして、最後まで面倒を見ようとしない場合もあります。

約束だけして、完全にブッチをしてしまうのです。

それも、前の担当者がしたこととして・・・。

利益優先となれば、どのようなサービスが疎かになるか考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


良くない収益物件を購入した場合

2019/06/21

この数年、サラリーマン不動産投資家が急激に増えました。

個人の年金や副業として、不動産投資を始めた人が多かったのです。


しかし、悪質な不動産業者に騙されて、良くない収益物件を購入してしまう場合も多くありました。

セミナーや相談会にワザワザ足を運んで、良くない収益物件をその場の雰囲気で購入してしまうのです。

そして、全然知らない土地の物件やインターネットを見て、ヘンな物件を掴まされてしまうのです。

どうしても、儲かると思うと気分が大きくなってしまうモノです。

胡散臭い業者でも、儲けさせてくれると思い込んでしまうのです。


でも、そのような悪質な不動産業者は、売り逃げをするためにその様な商売をしていたのです。

カモネギを見つけて、クズ物件を売りつけて儲けを得る。

それだけを考えて商売をしている連中も現実にいたのです。


結果として、利益シミュレーションとは全くかけ離れた状態に陥ります。

そもそも、その利益シミュレーション自体が捏造の数字だったのです。

つまり、あり得ない数字の羅列だったのです。


そうなると、毎月少しずつ赤字が積み重なって行くことになります。

仕事をしていて、なんとか収入があれば、赤字分を補填することができます。

しかし、それでは、真綿で首を絞められているように苦しくなるのです。


そこで、大量の空室が出たり大規模修繕の時期が来ると打つ手が無くなってしまうのです。

『フルローン』や『オーバーローン』をしてしまった場合、売却をしても残債が残ってしまう場合が多いのです。

任意整理や自己破産などが待っていることもあります。


賃貸管理のことを知らないとしっかりとした賃貸経営はできません。

数字の管理のみではなく、ソフト面やハード面など様々なことに対応しなければなりません。

まずは、現状把握をする必要もあります。

無茶な不動産投資をしていないか、ちゃんと数字でチェックをする必要があります。

自己流で、やって行くことも可能ですが、大きな失敗をすることもあります。

ちゃんとした不動産の専門家に相談をして、対応をしなければ、手遅れになる場合もありますので注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


美味しいことを言う人に注意をしましょう

2019/06/20

世の中には色々な方がいます。

本当に人のいい方も一部にはいます。

しかし、建築や不動産業界で、そのような人を見つけることは難しいかもしれません。


建築・不動産業界では、昨今報道されるようなブラックな面もあります。

三為業者を筆頭に、クズ物件を売り逃げする会社もあります。

そして、レオパレスのような不法建築やインチキサブリースなどの問題もあります。

金融機関であっても、スルガ銀行を使ったスルガスキームも有名になりました。


アパートなどのようなモノを訪問販売している会社の利益構造を考えましょう。

普通にマンパワーを使って収益物件を建てさせるには、相当なコストがかかります。

人件費だけで、とんでもない費用になります。


テレビCMで知っている会社だからと言っても、レオパレスのようなことも多いのです。

本当に良いモノならば、あれほど多くのテレビCMなどをする必要はありません。

テレビCMなどの広告費用は、莫大な額になるのです。


営業マンを雇えば、それだけコストがかかります。

さらに多額の広告費用をかけると、儲けの構造はどのようになっているでしょう?

赤字では、会社を維持することはできないのです。


逆に言えば、物凄く安いモノをボッタくりの値段で売っていると言ってもいいのかもしれません。

テレビCMをしているから安心と思っていれば、簡単に騙されてしまうでしょう。


どのような構造になっているか考えることも必要です。

そして、そのようなことについてのリテラシーが必要となるのです。

リテラシーがなければ、情報弱者として、いいようにされてしまう場合も多いです。


しっかりと根拠を確認する必要があります。

信用できない人は、データをいじくるようなことをします。

ひどい場合は、情報を隠蔽や改竄をしてしまうのです。

つまり、自分に都合の悪いデータを出さないようにするのです。


美味しいことばかり言う人は、裏がある場合も多いです。

気を付けなければ、全財産を丸ごと持って行ってしまうようなことも起きます。

言っている人だけが儲かることを平気でする場合もあるからです。


ひとつひとつのことをしっかりと確認しましょう。

何でも『自己責任』で片付けられてしまうのですから。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産バブル崩壊 その後の予想

2019/06/19

・大量に売れ残っている郊外の新築や大規模なマンションで大幅値引き販売が急増

・全国どのエリアでも空室率の急上昇

・地方の中古収益マンションの流通が止まり、可視的に値下がり

・悪質な三為業者の倒産が相次ぎます

・経済合理性を欠いた水準まで値上がりした湾岸エリアのタワーマンションの流通価格が暴落

・リート(不動産投資信託)の資産内容悪化から、価格が急落(利回りは多少上昇)

・リーマンショック時にも生き残った独立系専業のマンションデベロッパー数社が倒産

・都心エリアでは、局地バブルで値上がり傾向を続けた中古収益マンションも可視的に値下がり

・不動産投資ブームで資産を拡大させた個人投資家(サラリーマン大家など)の大量破産

・リーマンショック時のような利回りとなり、お得な物件がゴロゴロと出てきます



このような現象が予想されます。

ここ5年の局地バブルで起こったことの揺り戻しであると言えます。

ただし、その他の予測不能なことも沢山あります。


今回、日本経済が不況に陥るとリーマンショックの時よりも深刻化する可能性が高いです。

10年前は、中国やアメリカには金融政策の選択肢が多かったのですが、今はありません。

日本に至っては、もはや撃てる弾は全部撃ち尽くした “弾切れ” 状態と言っていいでしょう。
 
本来なら弾を補給するための金融引締め(利上げ)を2017年頃から始めておけばよかったのですが、もはや【時すでに遅し】と言えるでしょう。

暗い未来はあまり予想したくありませんが、明るい材料が少ないです。

すべては、自分が選択をしたことであり、『自己責任』となります。

予想が外れても、周りの人に当たり散らさないようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ワンルームマンション投資の落とし穴

2019/06/18

不動産のリテラシーに乏しい層を狙った不動産投資話が溢れています。

昨今、一般のサラリーマンが副業的にできる風潮もありました。

そのため、ワンルームマンションへの投資もブームになっていたのです。

しかし、このワンルームマンション投資に関しては、かなり問題があります。


投資用のワンルームマンションは、表面利回り4~7月%前後のものが主流となります。

しかし、これを一般のサラリーマンが購入する場合、多くは融資を受けて購入することになるはずです。

この場合、表面利回りの利回りに、諸経費やローンの金利支払いがあります。

表面利回り4~7%であっても、諸経費がかかるので、実質利回りは1~4%ということになります。

そのため、表面利回りが4~7%だと、毎月の収支が良くてプラス・マイナス・ゼロ、悪ければマイナスになります。

満室であっても、この状態です。

更に、空室になると目も当てられません。


それでも、不動産屋のセールストークでは、このマイナスの分は税金が戻ってくるから節税になるというウソの説明をしているのです。

そして、「30年のローンを支払い終われば、後はお金がドンドン入ってきます」と夢を見させるのです。


実際に、何も分からず、ウソの理屈で買っている人も大半だったりするのです。

しかし、これは『投資』ではなく『投機』です。

空室のリスクや高額な改装費用や広告料、そして固定資産税について考えられていない上に、大規模修繕まであるのです。

特に、新築ワンルームマンション投資に溢れかえっているので注意しましょう。


一定の融資を使って買うのであれば、最低でも10%以上の表面利回りの物件に投資をしましょう。

そうでないと、今の低金利水準であっても、毎月の安定的な収支にはつながりません。


一方で、このような現状を理解しないままに、不動産屋の口車に乗せられて、ワンルームマンションに投資してしまう人もたくさんいます。

どういう人がひっかかりやすいかというと、不動産屋にとっては「世間知らず」の代表格である地方の公務員や医者となります。

もしくは、強く押されると断れない人です。


そのような人達が、電話の営業だけで、物件も見ないまま買ってしまうことが、往々にしてあるのです。

そのような買い方をしたワンルームマンションの場合、5年後か10年後には、取得時の6割位まで価値が下落してしまいます。

さらに、不動産業界が恐ろしいのは、こうやって物件を買った世間知らずな人達の「名簿」が売買されていることです。

悪質な不動産業者が、その名簿に載っている投資家に「いま売らないと大損ですよ!」と脅しの電話をします。

すると、5年前に高値で買わされた投資家は、またも素直に安値で手放してしまいます。

そうなると、二重に損をさせられてしまうのです。

そういう世界が世の中にはあるのです。


このように、悪質な投資話を見分けることもできない人が、おいそれと不動産投資の世界に足を踏み入れたら、大きな火傷をすることになりかねません。

最悪、自己破産をしてしまう場合もあるのです。

やはり、最低限の不動産についてのリテラシーを身につけておく必要がありますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


リテラシーのないまま不動産投資をしないようにしましょう

2019/06/17

不動産投資をするのに、リテラシーがなければ、『鴨が葱を背負って来る』状態です。

早速カモにされて、身ぐるみを剥がされて、スッテンテンにされてしまうでしょう。

なんせ、自分自身がカモであると分かっていないのですから。


悪質な不動産業者ならば、そんな相手を見逃しません。

上手に相手に取り入って、自分では買わないようなクズ物件を売り込むのです。

それが、悪質な不動産業者の営業の仕事です。

結果は、どうなるかわかりますね。

最終的に、悪質なコンサルタントや不動産業者は、【自己責任】と言って逃げてしまうのです。

要するに、「売り逃げ」をしてしまうのです。


昨今の不動産業界では、このような事例が多数出ていました。

しかし、なかなかそのような情報は表に出てこず、いかがわしい裏技が流行していたのです。


『オーバーローン』や『フルローン』が最たるものです。

本来は頭金が必要なのに、書類を改竄してまで、融資をしていたのです。

危ないから注意をしましょうと注意喚起をしていたのですが、サラリーマン不動産投資家にはこのような声は聞こえないようでした。


シェアハウスの建築でボラレタ上に、会社が破綻してしまい、にっちもさっちも行かなくなる。

金融商品でもないのに、30年保証はあり得ないことがわかっていないのです。

まして、企業は自分自身が損をするようなことはしません。

サブリースは、その存在自体が怪しいのです。


一括借り上げのサブリースは、一見オーナーさんが損をしないように見えます。

しかし、契約書をよく読むと、実際に賃料が入ってくるのは最初の数年だけです。

それ以降は、空室に応じて保証賃料を大幅に下げることも可能になっています。


つまり、30年保証は、30年間借り上げることもできるが、収入は保証しない内容なのです。

そのため、アパートを建てたものの誰も入居せず、家賃保証も途絶え、結局は建築費用として借りた高額の借金だけが残されるパターンとなるのです。


こうした消費者トラブルにおいては、標的にされた高齢者が「営業マンがいい人だと思った」というだけの理由で契約してしまっている例が少なくないのです。

あり得ないような詐欺にあっていることに気付けないのです。

サブリース契約を信用してしまった理由として、「銀行が提携しているのだから安心できると思った」ようです。

「銀行がお墨付きを与えている」という事実は、たしかに頼もしいイメージだけは醸し出されています。

しかし、気を付けなければならないのは、銀行はその融資した額が返ってくるかしか見ていないのです。

つまり、その事業が成功するか、どうかなどはわからないのです。


ちなみに、スマートデイズの「利回り8%」が現実にはありえない数字であるということは、インターネットで不動産の賃料相場を調べればものの5分でわかったはずです。



「賃料30年保証」にしても、契約書をよく読めば「30年間同じ賃料が続く」とは一言も書かれていないのです。

逆に、「2年ごとに見直す」と書かれていたのに気づいたはずです。

「見直す」というのは、普通は賃料が下がるという意味なのです。


悪質な事件の被害者に対して、若干酷な言い方になるかもしれませんが、その程度の手間を惜しんで契約してしまったなら、やはり「情報弱者」と言われても仕方がありません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資で騙されていませんか

2019/06/16

不動産投資は、基本的に「ミドルリスク・ミドルリターン」です。

そのため、賃料がある日いきなり2倍になることはありません。

逆に、月10万の賃料が、一気に4万まで下るということもありません。

ある程度、良い物件と悪い物件を見分け、胡散臭い話は回避するリテラシーを身に着けることができれば、安定収入を得ることはそれほど難しいことではありません。


ところが、このリテラシーを身につけるには、それなりの勉強をする必要があります。

サッカーならば、ボールを止める・蹴るの技術が必要になります。

プロのサッカー選手になる必要はありませんが、走ることは最低限として必要であり、攻めたり、守ったりしなければなりません。

ここで、自分自身のできるプレーと、できないプレーを知ることが大切です。

出来もしないスーパープレーを参考にしても、素人がそんなプレーを出来るはずもありません。

無茶なことをすると大ケガをしてしまうかもしれません。


また、たまたまシュートをしたらゴールに入る場合もあります。

それは、ただ運が良かったのかもしれません。

ゴール前にいたら、ボールが転がってくることもあるのです。

逆に、何度もやってみてゴールすることができなければ、再現性ないと言われるのです。



あの『かぼちゃの馬車』のスマートディズは、投資家たちを勧誘するにあたり、「利回り8%、賃料30年保証」という非現実的な好条件を提示していました。

さらに、1億円単位の投資資金は、スマートデイズがスルガ銀行と提携するフルローンやオーバーローンでまかなえたのです。

つまり、頭金ゼロで気軽に不動産投資ができると思い込まされたのです。

このようにして、700人の投資家が契約したにもかかわらず、スマートデイズは破綻してしまったのでした。

このスルガ銀行の融資が、書類の改竄などの不正であり、とんでもないことをしていたのでした。



不動産の一部には元々「情報弱者ビジネス」的な側面があり、不動産リテラシーを欠く人たちが、常に悪質業者の標的として狙われているのです。


もっとも不動産投資の場合、「情報弱者」は大きく分けて2つのタイプにわかれます。

本来ならアパート経営など成り立たない立地条件の土地を持つ高齢の地主さんです。

このような地主さんに甘い言葉を囁き、割高な建築費でアパートを建てさせる悪質建築・不動産業者の存在が問題になっています。


もう一方は、それなりの企業に勤めるビジネスマンや公務員や弁護士や医師などです。

こうした人達の場合、多くは高学歴で、それぞれの専門分野では相応のリテラシーだって有していたと思われます。

また、人生においてそれほど大きな失敗をすることもなかったでしょうから、自分の選択には日頃から自信を持っていたのかもしれません。

しかし、その自分自身の常識が、不動産投資でも通じると思うと落とし穴が待っていたのでした。


結果として、スルガ銀行のスルガスキームに嵌められているケースも多いです。

新築のワンルームマンション投資をしてしまった人もいます。

あり得ない数字を簡単に信じ込んでしまい、身動きの取れないところまで追い込まれた人が続出してしまったのです。

不動産投資では、リテラシーが重要となります。

投資不動産のバブルが崩壊しようとしているので、どうすれば被害を受けないか考えなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資で後悔しないために

2019/06/15

最近は、不動産投資で失敗する人が続出しております。

悪質な業者の言いなりになって、不動産投資の失敗してしまうのです。

特に悪質な業者の言いなりになると、金額も大きいので目も当てられなくなります。


新築1Rマンション投資も悲惨なことになっています。

楽待の動画でも衝撃的な内容を流していました。

普通の会社員に強引に新築ワンルームマンションを買わせるのです。

そもそも新築ワンルームは割高で、購入しても儲かることがありません。

将来への漠然とした不安があるけれど、特に準備をしていない人に売りつけるのです。

資産形成には興味がありますが、不動産投資の知識はなく、無知ゆえに営業マンのセールストークを真に受けてしまうのです。


そのような人に対してのアプローチとしては、「年金として」「生命保険代わり」「節税になる」というフレーズがよく使われます。

「月に数万円を支払えばマンションを持つことができる。ローンが終われば、月々の家賃が年金代わりとして受け取れる」……そんな話です。

また、ローンを組んで新築マンションを購入するときに団体信用生命保険(団信)にも加入しますから、万が一のとき、遺族にはローンのないマンションが残ります。

これは、団体信用生命保険に入っているから、「生命保険代わり」になるのです。

節税効果を謳われるのですが注意しましょう。

実際のところは、「長期ローンを払い終わった後にそのマンションの資産価値はあるのか」「赤字で節税するのは意味があるのか」といった疑問があります。

そもそも、ワンルームの入居率はゼロか100しかありません。

これが1棟であれば、いきなり家賃収入がゼロになることは考えにくいのです。

しかし、1戸のワンルームマンションで入居者が退去してしまったら、家賃はゼロになります。

新築物件は周辺の中古物件よりも高い家賃を取れます。

しかし、時間が経てば、それこそ数年で家賃が下落します。

それにもかかわらず、新築区分マンションの収支シミュレーションは、家賃下落をまったく考慮に入れていないケースが多いのです。


家賃は時間とともに下がります。

でも、ローンの返済額が自然に下がることはあり得ません。

変動金利であれば、むしろ上がる可能性もあるくらいです。



また、狙われる投資家が不勉強であることも、失敗する一因となっています。

無知は罪とも言いますが、書籍を買って自発的に勉強をするような姿勢があれば、それだけで不動産投資で失敗する確率をぐっと下げることができるのです。


地方の不動産投資も現地を理解していなければ、厳しい現実が待っています。

エリアが悪ければ、競争力が弱く先行き不安になります。

駅からの距離が遠ければ、なかなか部屋付けできないかもしれません。

また、付近に同じような物件がたくさん建っていて、供給過剰になっている場合もあります。


そして、レントロールの利回りが未来永劫続くことはあり得ません。

特に供給過剰エリアでは経年によって、家賃が数万円も下落することも珍しくありません。

すぐにキャッシュフローが出なくなってしまうことも多いのです。


こうして、「おいしい話」に飛びついた不動産投資家の行く末を考えると、家賃の下落や空室リスクや大規模修繕による破綻が予想されます。

最近では、新築や築浅物件であっても入居が付かないという問題が発生しているようです。

まだ、そこまで大きな問題にはなっていませんが、いずれ「こんなはずではなかった!」と後悔する投資家が続出するのではないでしょうか。

しっかりと不動産投資の指標のわかる業者と取引をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


GPIとNOI

2019/06/14

GPIは、総潜在収入のことです。

つまり、表面利回りの総収入と考えるとわかりやすいです。

満室時に入金される家賃総額なのです。


そこから、家賃減額や空室と未回収分を差引きます。

これが、純賃料収入となります。


そこに自動販売機などの雑収入を入れると実効総収入(EGI)になります。


賃貸経営をしていると運営費であるランニングコストがかかります。

EGIからランニングコストを引くと賃貸事業の利益であるNOI(営業純利益)となります。


物件そのものの力を見るにはこのNOIが重要となります。

不人気エリアでは、なかなか入居が決まらない場合もあります。

場所や管理会社によっては、運営費が高くなる場合もあります。

GPIである表面利回りを見ていては、見るべき指標が違っていて、誤った選択をしてしまうことになります。




クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


NOI(営業純利益)

2019/06/13

総潜在収入(GPI) ⇦ < 家賃総額+(駐車場代) >
- リース損     ⇦ < 家賃減額 >
- 空室と未回収損  ⇦ < 空室・滞納での損失賃料 >
――――――――――――――――――――――
=純賃料収入
+ 雑収入      ⇦ < 賃料以外の収入 >
+ 経費払い戻し
――――――――――――――――――――――
=実効総収入(EGI)
- 運営費      ⇦ < ランニングコスト >
――――――――――――――――――――――

=営業純利益(NOI) ⇦ < 賃貸事業の利益 >



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ローン定数で確認

2019/06/12

賃貸住宅のローンの、借り換えや返済期間延長の効果を知りましょう。

どのローンが有利か知るには、ローン定数の指標が欠かせません。

イールドギャップを計算するには、NOI利回り(ネット利回り)とローン定数の差額となります。



【 ローン定数の計算式 】

K%=ADS÷ローンの額×100

ADS(年間返済総額)のローン残高に対する割合



借入額1億円で、K%の確認をして行きましょう。

金利3.0%で、返済期間20年ならば、毎月返済額は55万4,597円となります。

年間返済額は、だいたい665万5,171円です。

 K%=6.66



金利2.0%で、返済期間20年ならば、毎月返済額は50万5,883円です。

年間返済額は、だいたい607万600円です。

 K%=6.07



金利1.0%で、返済期間が20年ならば、毎月返済額は45万9,894円です。

年間返済額は、だいたい551万8,731円です。

 K%=5.52



金利3.0%で、返済期間25年ならば、毎月返済額は47万4,211円です。

年間返済額は、だいたい569万535円です。

 K%=5.69



金利3.0%で、返済期間30年ならば、毎月返済額は42万1,604円です。

年間返済額は、だいたい505万9,248円です。

 K%=5.06



金利を2.0%で、返済期間を25年ならば、毎月返済額は42万3,854円です。

年間返済額は、だいたい508万6,252円です。

 K%=5.09



金利を1.0%で、返済期間を30年ならば、毎月返済額は32万1,639円です。

年間返済額は、だいたい385万9,674円です。

 K%=3.86



K%が低くなるのは、金利が低くて、長期間借りれるローンです。

K%を知れば、ローンを比較することが可能となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


借り換えと返済期間延長で得られる効果

2019/06/11

賃貸住宅のローンでは、借り換えや返済期間延長をすると大きな効果が得られます。


借り換えならば、別の銀行で、新規にアパートローンを組むことです。

そのため、現在の新規貸出時の金利が適用されます。


一度借りてしまった金利を下げたり、返済期間を延長する交渉は、かなり難しいことです。

そもそも、金利交渉ならば、金融の利益にならないので、断られる場合も多くあります。

返済期間の延長のリスケジュールならば、金融機関も交渉に乗ってくれる場合もありますが、非常時の対応となります。



住宅ローンやアパートローンの金利を見ると、2008年のリーマンショック以降下がり続けています。

2015年頃に過去最低水準を付けて、その後は一進一退的に動きが続いています。

2、3か月上がったかと思うと1、2か月下がり、また多少上がってといった動きを繰り返しているのです。


その結果、史上最低水準よりは若干高いかもしれませんが、依然として史上最低水準に近いレベルにとどまっています。


5年、10年といった長い目で見ると、金利上昇はあるかもしれません。

しかし、当面はこの最低水準の金利を活用できるチャンスの時が続くと思われます。


実際に、ここ数年に借り換えた人は、金利の大幅な低下を実現しています。

借り換え前の金利より1%以上低くなったという人も少なくありません。


また、借り換え時には、返済期間を延長することも可能です。

残りの返済期間が20年になっているのを、30年に延ばすといったことができるケースもあります。

もちろん、耐用年数などによって、難しい場合もあります。

しかし、最近は住宅の耐久性が高くなっていることもあって、返済期間延長に対する金融機関の対応もかなり柔軟になっています。

そこで、金利の引き下げや期間の延長が、実際にどれくらいの効果につながるのか、具体的な数値を確認しましょう。

それを知れば、ローンの金利の引き下げや期間延長などの重要性を確認できるはずです。



借入額1億円の、金利別・返済期間別の毎月返済額、年間返済額を確認しましょう。


金利3.0%で、返済期間20年ならば、毎月返済額は55万4,597円となります。

年間返済額は、だいたい665万5,171円です。


これを、ローン残高1億円、返済期間20年のまま、金利を2.0%に下げることができれば、どうなるのでしょうか。

金利2.0%で、返済期間20年ならば、毎月返済額は50万5,883円です。

年間返済額は、だいたい607万600円に減少します。


毎月にして5万円近く、年間では58万円以上の削減につながります。



金利1.0%で返済期間が20年ならば、毎月返済額は45万9,894円です。

年間返済額は、だいたい551万8,731円です。


3.0%に比べると、毎月9万円以上、年間では113万円以上の減額です。

これだけ減らすことができれば、かなりゆとりが出てくるはずです。


これだけ負担が違ってくるのですから、高い金利のローンを放置していると馬鹿らしくなってきます。

1%以上のローンを抱えている人は、すぐにも金融機関との交渉に入るべきでしょう。



仮に、実際の借入額が5,000万円であれば、先程の金額の半分です。

また、借入額が2億円なら、先程の金額に2倍したモノが、毎月返済額や年間の返済額になります。

もちろん、10億円なら10倍すればいい計算となります。


注意をしなければならないのは、返済期間を延長すれば「毎月の返済額」は減らせるが、トータルの返済金額が増えることです。

条件によっては難しい場合もありますが、金利引き下げと同時に、返済期間を延長することができれば、返済負担をさらに軽くすることができます。


返済期間が長くなるほど、毎月の返済額が少なくなります。

借入金を1億円とします。

金利3.0%で、返済期間25年ならば、毎月返済額は47万4,211円です。

年間返済額は、だいたい569万535円です。


金利3.0%で、返済期間30年ならば、毎月返済額は42万1,604円です。

年間返済額は、だいたい505万9,248円です。


年間なら665万円台の返済額が、20年から30年に伸びると505万円台まで減少できるのです。



これを先の金利引き下げと組み合わせることができれば、効果はさらに大きくなります。

金利を2.0%で、返済期間を25年に延長できれば、毎月返済額は42万3,854円です。

年間返済額は、だいたい508万6,252円です。


当初の年間返済額665万円台が、508万円台に減少するのです。

それまでの返済額の76%ほどに減らすことができます。


金利を1.0%で、返済期間を30年に延長できれば、毎月返済額は32万1,639円です。

年間返済額は、だいたい385万9,674円です。


それまでの年間返済額665万円台が、385万円台まで下がります。

当初の返済額の58%ほどに減額できる計算となるのです。

半分とまではいきませんが、6割以下に減少するのですから、かなりの余裕につながります。


ただし、この返済期間の延長は、『諸刃の剣』という面もあるので気をつけましょう。

たしかに、期間の延長によって、当面の返済額は減るのことになります。

しかし、利息がかかる期間が長くなることによって、完済までの総返済額は増加します。


金利引き下げは、ストレートにその恩恵を満喫できますが、返済期間延長は喜んでばかりはいられないのです。


残りの返済期間が長くなったとしても、その間賃貸住宅の賃料を確保し続けられるのかどうか、十分な検討が求められます。

そのあたりの見通しもなく延長すると、老朽化などで賃料低下や空室などの問題が発生したときの対応が難しくなります。

最悪の場合、賃料収入が半減しているのに、それまで通りのローンの返済が続くといった悲惨な状態に陥りかねません。

そのため、金利引き下げや返済期間の延長で資金に余裕ができた分は、リフォームなどの再投資に回して、より確実に賃料を確保できるようにする必要があります。

あるいは、予備費などとして蓄えを増やし、空室などの万一の事態に備えるようにしなければなりません。

くれぐれも「これで安心」とばかりにレジャーや遊興費などに回してしまうことがないようにしてください。

今後の事業展開予定などにもかかわってきますが、当面予定がない資金が手元に発生した場合には、ローンの一部繰上返済を行うことも有効です。

その分残りの返済期間が短縮されて、長い目で見た経営の安定につながります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


表面利回りの大問題

2019/06/10

必要経費を考慮しない「表面利回り」は、参考にしないでください。

「表面利回り」だけで考えると、全く予想通りにキャッシュフローが回りません。


コストにも気にしなければなりませんが、注意しておきたいのは、この「利回り」の問題です。

利回りは、投資資金に対する収益の割合です。

そして、投資した物件から、どれだけの利益を得られるのかを予測する指標として用いられています。


アパートやマンションを購入する時には、「このアパートは年間7%の利回りで回ります」などと言うように、業者の側から利回りが示されます。

このように、良くない業者から示される利回りは「表面利回り」と呼ばれるモノです。


表面利回り=年間の賃料収入の総額÷物件価格×100


このように、年間の賃料収入の総額を、物件価格で割り出した計算式で求められているはずです。


例えば、2億円の物件で、1年間に1,400万円の賃料収入が得られる場合には、「1,400万円÷2億円=0.7」から表面利回りは、7%になります。

この表面利回りの数字を見ると、「7%もあるのか、結構いいなぁ」と間違って思うかもしれません。

しかし、このような賃料収入だけを分子とした利回りの計算方法には、かなりの「落とし穴」があります。

それは、賃貸経営に必要となる経費が、一切考慮されていないことです。


アパートやマンションは建てたときのイニシャルコストだけではなく、運用している間のランニングコスト(維持費等)も必要となります。

具体的には、固定資産税・都市計画税、保険、修繕費等の費用があげられます。


また、広告料(AD)の費用やエアコン、インターネット設備等のコストも含まれることになります。
(さらに、最終的には建物を解体することになるで、その解体費用も考慮に入れておくことが必要となります)


利回りを求める場合には、本来、それらの諸費用も含めなければならないはずなのです。

つまり、利回りを正しく求めようとするのなら、年間の賃料収入から維持費等を引いた額を物件価格で割り出すべきです。


利回り=(年間の賃料収入の総額-年間の維持費等)÷物件価格×100


例えば、上記のアパートの例で維持費等が年間で400万円かかるのであれば、「(1,400万円-400万円)÷2億円=0.5」から利回りは、5%になります。

このように、経費を入れて利回りを考えると、思ったほど利回りが良くないことに気づきます。


本来、投資ならば、土地代も含めた利回り計算が基本となります。

しかし、ほとんどの悪徳業者は「土地の価格も含めた利回り」となっていません。

このような悪徳業者は、「建物の建築代金に対する利回り」となっています。


例えば、所有する時価1億円の土地に1億円の建築代金でアパートを建てたとします。

この物件を賃貸に出し、月で80万円の賃料収入、1年間では960万円の収益を得られる場合、「表面利回りは、年利で9.6%になります」と言うのです。


960万円÷1億円=0.096


この計算式で分母(割る数)が1億円となっているのは、アパートの建築代金が1億円だからです。

しかし、本来は分母を2億円にしなければならないはずです。


仮に、この物件を売却することになれば、建物だけでなく土地も含めて売ることになるからです。

その際、買う側も、当然として利回りを計算することになります。

その場合、どれだけの利回りを得られるかは、2億円の購入代金を基準に考えるはずです。


960万円÷2億円=0.048


買う側から見た場合、表面利回りは4.8%になるわけです。


このように、土地代も含めて利回りを考えると、業者から提示される数字よりも大きく下がることになります。

投資として考えるのであれば、土地代も含めて利回りを計算するのは、基本中の基本と言えます。

しかし、悪徳な業者の側が、建物の建築代金だけで利回りを求めるのは、「利回りを少しでも大きく見せて買わせたい」という思惑があるからなのです。

表面利回りは、理想の利回りであり、確定の利回りではありません。


もはや、コントとしか言えないモノかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


民事再生などの法的整理

2019/06/09

『法的整理』では、法的に有効な債権を一部チャラにすることができます。

『民事再生』と『自己破産』をまとめて『法的整理』と言います。

『法的整理』は、有無を言わせず債権を大幅カットする強硬手段であり、鎌倉時代などの「徳政令」のようなモノです。

要するに、裁判所という国家権力を使って、借りたものは、約束通り、きっちり返すという契約原則を捻じ曲げます。

『民事再生』は、債権の一部カット(一部チャラ)です。

『自己破産』は、全額カット(全額チャラ)です。


「特定調停」でも裁判所を舞台にします。

しかし、「特別調停」では、あくまで仲介役であり「契約に基づき、法的に有効に存在する債権をぶっ飛ばす」ような、強権的な手段は使えません。

あくまで、「債権をカットしたらいかがでしょう」という提案です。

その意味で、特定調停は「任意整理のプレミアム版」という位置づけとなります。


『民事再生』には、色々な特殊パターンが存在します。

例えば、5,000万円以下の無担保の債権がある場合、原則3年間で返済する「再生計画案」を作成して許可されたら、借金がなくなります。

「3,000万円のうち2,000万円をカットするので、年間330万円を3年間返済して、残りはチャラ」というイメージです。


また『民事再生』で、マイホームを残したいという場合、「マイホームの清算価格分だけ支払い、残りはチャラに」という柔軟な交渉も可能です。

例えば、5,000万円のマンションのローン残額が1,200万円だったとしましょう。

この場合「1,200万円についてはきっちり返すので、家だけは手元に残して、その他のローンは、チャラにしてください」という要望が通る可能性がある、というわけです。

したがって、マイホームなどのように、どうしても残したい生活基盤を別枠にして、借金チャラの交渉をしたいときや、「破産」だけはどうしても避けたい時に『民事再生』を検討すべきです。


逆に言えば、「家は賃貸でいいし、車も必要ない。今の生活家財だけで十分」、そして「全額チャラにしてもらって、すっきり再スタートを切りたい」ということであれば、むしろ【破産】を選ぶのも一つの手段です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


任意整理と特定調停

2019/06/08

『任意整理』と『特定調停』の違いについて説明いたします。

『任意整理』では、お互い立場を譲らず、話をぶつけ合うだけで、上手くまとまらない場合もあります。

実際、『任意整理』では、何でもありだからです。

そのようになってしまった場合は、仲介役がいたり、それなりの舞台装置でやった方が上手く運ぶ可能性も高くなります。

そのような時に役に立つのが、『特定調停』なのです。


『特定調停』の役割を簡単に言うと「仲介役と場所」の提供です。

『特定調停』は、簡易裁判所で、裁判官と民間のお世話役である調停委員を交えて行います。
(実際、裁判官は滅多に調停の場に出てきません)


『任意整理』であれば、損をしたくないので、銀行側も強硬な姿勢で、無理な提案ばかりしてきてます。

簡易裁判所の『特定調停』になると、裁判の場では無茶を言わない場合もあります。


また、特定調停中であっても、債権者は取り立てや差し押さえを行えます。

もし、それを避けたいのなら、特定調停の中で「執行停止の申し立て」をしなければなりません。


仮に、裁判所を仲介役として真摯に話し合う過程で、差し押さえのような強硬手段を金融機関が行えば、裁判所から睨まれかねません。

つまり、執行停止の申し立てをしなくても、差し押さえリスクの低減が期待されます。



ただし、『特定調停』を使った『任意整理』の場合は、弁護士の存在が不可欠となります。

非弁行為について、弁護士などの専門家が出て、直接対応することが難しいからです。

つまり、個人で対応をするのであれば、『特定調停』も利用可能ですが、弁護士などの法律家でなければ、その場に同席することもできなくなるのです。


債務の減免を伴う『任意整理』段階に至ると、経済的に健全な債務者による正常な取引プロセスではなくなります。

約束どおり行動していては経済的に破綻しかねない、破綻者ないし破綻者予備軍の約束を捻じ曲げての例外処理と判断されます。

このようになった場合、破綻処理ないし破綻者予備軍のための解決において、絶対的なルールとして、頭をもたげてくる原則があります。

「債権者平等の原則」と言われるもので、「同じ立場の債権者の間において不平等の扱いはご法度」というルールです。

このような債権者平等の原則があるため、債務者が勝手な判断で「両親の借金は優先して全額返すが、後の債権者は5割カット」といったことをしないよう、窓口を一本化して条件を平等にする必要があります。

このため、弁護士が窓口を管理して、全体を制御することが必要となってしまうのです。


この点でいえば、『特定調停』でも最終的な話し合いの決着について、守るべき絶対的なルールが明確に存在する訳ではありません。

しかし、『特定調停』を使ってリスケを行う場合、債権者に減免をお願いするような任意整理の趣旨を含めた処理が必要なケースもあります。

その際には、「債権者平等の原則」を守るため、やはり弁護士や法律のプロが介入します。

そして、ある特定の債権者にだけ返済する行為にならないよう、注意をしながら進める必要があります。



リスケならば、あくまで経済的に健全な債務者による正常な取引プロセスにおける交渉です。

誰とどのような条件で、どのような取引をするのかも、当事者間の自由と考えられます。

その結果、多重債務者がリスケを行う場合、金融機関ごとに返済条件が異なることになります。

そのため、不平等感が出る可能性もあります。


『任意整理』では、経済的に健全な債務者による正常な取引プロセスとなり、法的に問題は生じにくいのです。

最終的に「すべて債務が返済できる」という期待があり、不平等感があったとしても、「約束どおり返済されたのだから文句ないでしょと」言うことになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


任意売却と競売

2019/06/07

『任意売却』と『競売』になると、いよいよローンが返済不能となり、物件を手放さざるをえない段階にきた時に行われます。


『任意売却』は、不動産所有者(債務者)の意思で、不動産を売却することです。

その際には、抵当権者(債権者・金融機関)の承諾が必要となります。


これに対して、『競売』では、抵当権者主導となり、不動産所有者は全く蚊帳の外です。

この強制的な換金処理手続きを実際に行うのは、裁判所となります。


『競売』では、抵当権者や債権者が担保不動産(債務者や連帯保証人が所有する不動産も含む)のオークションを裁判所へ申し立てます。

それが正当と立証された場合に、裁判所が主導してオークションを実施し、強制的に売却・換金されます。

その際は、『競売』では入札方式となります。

一番高い金額で落札されることになりますが、実際には時価の4~7割程度での売却となるケースが多いです。


一般的には、収益不動産の場合、売却をしてもローンが残ってしまうことが大半です。

例えば、物件の売却価格は1億2,000万円で、残ったローンが2億円であれば、マイナス8,000万円です。

これだけの債務が残ってしまうのです。


このように、「不動産の時価」よりも「残ったローンの額」が大きいこと、不動産を売却してもローン全額が返済できずに、ローンが残ってしまう状態を、「オーバーローン」とも呼びます。

債務者が、自分で任意売却をしてくれる不動産業者を探してきて、銀行員と交渉するケースもあるかもしれません。

それでも、前のケースで考えると、なんとか不動産を売っても8,000万円の残債が残ることになります。

たまたま不動産価格が大きく上がり、2億5千万円で売れたということであればいいのですが、あまり現実的ではありません。


この場合、残債はどうなるのでしょうか。

正確に言えば、その金融機関によって異なります。

多くの場合は、これまで通り支払っていくのではなく、金融機関と相談をして無理のない範囲で払っていくことなります。

場合によっては、任意売却時に残債を減額してもらえる可能性もあります。



『競売』には、様々なルールがある一方で、「任意売却」にはルールも何もありません。

『任意売却』は、いわば何でもありの世界です。

例えば、Aさんがお金に余裕のある知り合いの買い手Bさんを見つけてきて、Aさん主導で話をまとめてもいいのです。

これに対して、銀行から「競売のほうが高く売れるかもしれない」と言われるかもしれません。

ただ、銀行の本音としては、なるべく多くの債権が返済されて、しかも時間や手間をかけないことが理想的です。

ですので、Aさん側に説明能力と交渉力があれば、債務者主導で話をまとめ、その過程で銀行に恩を売り、いい条件を引き出すことも不可能ではありません。


『任意売却』に関する書籍の中には、「任意売却とはこうあるべきだ」と書かれているモノもありますが、そのように単純ではありません。

『任意売却』とは、債権者と債務者の思惑を正しく見極め、複雑怪奇な課題に対して、自己に有利に最適化して、状況を改善していくという「高度で知的なゲーム」ともいえます。

相手方の属性や状況によって、また主導する相談相手の経験やスキルによっても、正解は無限に存在します。

場合によっては、正解が存在しない状況にも陥ってしまうような、極めて複雑なものなのです。


そのため、一定の知識と情報と経験、ゲーム環境を解釈し、自己にとって有利に環境を利用できるスキルのある専門家に相談をしなければ、結果が大きく変わってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


抵当権と質権の違い

2019/06/06

「抵当権」と「質権」は異なるモノです。


知っていただきたいことなのですが、「抵当権」と「質権」には違いがあります。


例えば、売却価格が8,000万円の物件に対して銀行が1億5,000万円貸している場合、たいてい1億5,000万円分の抵当権が付いています。

ここで、現状認識が異なる人も出てきます。

「銀行は債務者に対して1億5,000万円の債権を有しており、債務者の不動産については2億円の抵当権を持っている」

「債務者にとっても不動産にとっても神の如く、独裁的な生殺与奪権を持っている」

「不動産については、債務者のことなど意に介さず思うがままにできる」

債務者の中には、このように考えている人もいるかもしれませんが、これは大きな間違いです。



銀行が持っているのは、あくまで「抵当権」です。

銀行は、ただお金を貸しているだけです。

そのため、銀行は債務者の返済不可能になった場合に、競売をする権利はあります。

しかし、不動産が、すぐに銀行の所有物になるわけではありません。


ただし、「質権」については、これとは異なります。

例えば、質屋さんに行って、お金を借りる際は「質草」を預けさせられます。

すなわち、質屋である質権者は、質草を自分の支配下に置きます。

質権者は、質草を支配下に置いているので、返済が不可能になったら、質流れとして処分換金ができます。


ところが、抵当権の場合は、いきなり債権者に無断で質流れの処理はできないのです。

抵当権の場合に、換金をして換金分を返済に充てるには、債務者にお伺いを立てて協力してもらわなければなりません。

そして、協力を抜きにして進めるなら、逐一、面倒な競売の手続きをしなければならないのです。


簡単に考えると、抵当権とは、「質入れしても質草は預からず、そのまま持って帰って使ってもいい」という緩い権利です。

そのため、「なんとものんびりした質屋」のような担保のとり方と考えればわかりやすいでしょう。


いずれにせよ、債権者であり抵当権者である金融機関といっても、債務者を無視して強権的にできる手続きは競売だけであり、勝手に不動産を処分できないのです。


このように「抵当権」と「質権」では大きな違いがあるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


任意整理について

2019/06/05

アパートローンで窮地になった場合、『任意整理』も一つの手です。


『任意整理』は、ローンの軽減や免除を狙ったり、担保不動産の売却の際に取られる手段となります。

『任意整理』の種類は、元本が減る、利息が減るなど様々です。

リスケだけでは追いつかないという場合や、返済額や担保を売却しないと解決できない場合に『任意整理』が検討されます。


金融機関の立場からすれば、『任意整理』については、自分たちが持っている債権を放棄することになるから大変なのです。

つまり、『任意整理』にすると言うことは、「会社の大事な商品を、自己判断で廃棄する」ことと同じになってしまうのです。


結果として、『任意整理』は借金自体を「まけて」もらうことです。

『任意整理』は、任意整理法という法律があるわけではなく「和解」の手段の一つです。

法律上の和解とは、お互い条件を譲歩して合意をするということです。

月々のローン返済が厳しくなり、最初に契約したとおりの約定金利を払えなくなると、遅延損害金が発生します。

稀なケースではありますが、親が借金の一部を支払うから、残債免除ということもあります。

つまり、「返済できなくなったのなら仕方がない」という前提のもとに、今できる範囲で最良の着地点を見出すことが『任意整理』なのです。

多くの場合、『任意整理』は債務者側の弁護士などの専門家から、金融機関へ打診します。


「民事再生や破産などになってしまうと、そちらの取り分がなくなりますので、お互い痛み分けでいかがでしょうか」などの交渉です。

ただ、金融機関は、なかなか『任意整理』に応じてくれません。

なぜなら「返済する金がない!」と言われても、それが本当なのか確認する方法がないからです。

そのため、特定調停や再生、破産などの手続きによらずに強引に応じるだけの複雑な事情がなければ、やすやすと『任意整理』をしてくれないのです。



『任意整理』については、法律で厳格に定められているわけではないので、いわば何でもありの世界です。

一定の知識と情報と経験があり、自己にとって有利に事を進めるスキルのある専門家などに依頼できるかどうかで、結果が大きく変わってくるのです。


『任意整理』をしようとしても、銀行はリスケならまだしも、債務を減らすような一部免除などはなかなか応じてくれません。

銀行の立場からすると、さしたる理由がないにもかかわらず、自主的に債権を放棄することはできないのです。

店舗事業で例えると「売り物の商品を、勝手に廃棄する」のと同様の会社にとって背信的な行為であり、株主を裏切る行為であるからです。



ただし、債権者の属性によっては、「ネゴシエーションあり」の可能性が出てきます。

すなわち、銀行ではなく、銀行から債権を買ったサービサー(委託ではなく買い取ったもの)の場合は、例外的に債権免除の可能性が出てくるのです。

サービサーとは、ローンの管理や回収を行う債権管理専門業者です。

例えば、会社と個人連帯保証人付きのバブル期の不良債権(10億円)があったとします。

それを中小企業の経営者が返せなくなった場合、ただ金融機関のバランスシートに乗っていると、いつまでたっても自己資本比率が改善しないので、経営の足を引っ張ることになります。

その時、10億円の債権をサービサーが買うのです。

名実共に、債権の本来の所有先もサービサーに変えるということです。

このとき債権を買い取る金額は、元が10億円であっても、50万円や100万円の世界です。

このような債権は、「ポンカス債権(ポンコツで、カスの債権)」などとも呼ばれています。

もともと値段がつかないので、1円でもいいわけです。

そして、銀行としては放置しておくと毎期資産勘定になってしまい、会計士の手間とコストがかかるので、安くてもいいので片付いてほしいワケです。

サービサーのアプローチは、債権譲渡通知を送付されます。

「今後は銀行ではなく、当社(サービサー)が債権者なので、当社に返済してください」という督促状などが送られるのです。

ここで、お金がないから督促されても払えず放置して5年経過すれば、事業用の債権のため5年の時効が完成してチャラになります。

サービサーに「こんな額、払うのは難しいです」と対抗すれば、サービサーから「いくらなら払えますか?」という譲歩の交渉をされる可能性もあります。

そこで「10億円のうち1,000万円なら」などと返答すると、債権を100万円で購入したサービサーからすると900万円の儲けになります。

単純に、これは良い交渉ではありませんね。

そういうときは「本当にお金がありません。いくらなら、いいですか?」などと言って相手からの条件を聞きましょう。

明確な着地点が決まっていない交渉では、先に条件を言った方が損する場合が多くなります。

サービサーとの交渉が上手に成立すれば、あなたの債権は驚くほど少額になる可能性もあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


リスケジュールについて

2019/06/04

アパートローンの返済が困難となった時、どのような対策を取ったらよいのでしょうか。

最終手段を自己破産として、そこに至るまでに、打つ手はいくつかあります。


まずは、「リスケジュール」について解説します。

リスケジュール(リスケ)は、「借金の返済のタイミングや返済計画そのものの見直し」です。

本来、金融機関と債務者は、金銭消費貸借契約を結んで、融資条件を細かく取り決めています。

しかし、リスケの場合は、いったんその条件は置いておき、新たに条件を決め直すのです。

なぜ、こんなことができるのでしょうか?

その理由は、単純明快です。

破産されるくらいだったら、無理のない計画に変更して返済してもらった方が、金融機関のダメージは軽く済むからです。


リスケについて、金融機関から提案することもあり得ますが、返済が苦しいのならば、早めに金融機関へ交渉をしましょう。

もしかすると、ローン期間を伸ばしてもらえる場合もあるのです。


リスケは、末期のがんの治療と同じで延命措置です。

そのため、リスケをしても、それだけで「治る」わけではありません。

リスケは延命措置であり、支払い時期を延ばすことだけなのです。

つまり、根本原因を完全に取り除くことはできていないのです。

リスケでは、その分の金利も取れるため、金融機関にとって、決して悪い話ではないはずです。


リスケの際は、「いかに無理なく毎月のローンを返済できるようになるか」がポイントです。

正確にいえば、月々の家賃から修繕費や管理費といったランニングコストを引いて残った分で、ちゃんと返済ができるかが重要となるのです。

キャッシュフローがほとんど残らないケースでは、給与からも補填することになります。

しかし、そのような厳しい生活が、長期に渡って維持可能なのかどうかも大切なのです。


例えば、50万円の給与をもらっている人のローン返済額が45万円であれば、普通に生活していくことができません。

リスケについては、本人から持ち掛けるケース、金融機関から提案されるケース、それに弁護士が指導して行うケースもあります。

ちなみに、金融機関からリスケ提案をされた場合、意に添わぬ内容であれば断ることができます。

金融機関ソフトランディングを前提とする限り、譲歩を考えるほかありません。

いずれにせよ、リスケは交渉ですから、下手な立ち回りをすると不利益を被ることになります。


不動産投資では、予想できる収入もありますが、空室損や大規模修繕などで予想以上のマイナスが出てしまうことがあるのです。

しっかりと事前の予想をして、「次の手」を上手に打てるようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


たとえ借金返済地獄に陥っても

2019/06/03

昨今の不動産投資では、惨憺たる現状が露呈しています。

スルガ銀行のスルガスキームやレオパレスなどの問題が出ています。

しかし、これらは不動産業界において、公表されていなかった氷山の一角に過ぎません。

実は、これと同じような構造になっているのですが、海面に出ておらず、気付いていないだけかもしれません。


不動産投資で、月々の返済が苦しくなる場合もあります。

赤字が続くようになったあげく、月々のローン返済が困難になった時に、やってはいけないことは何でしょうか。

新築シェアハウス「かぼちゃの馬車」のケースでは、毎月安定収入が入るといわれてサブリース契約を結んでいました。

それにも関わらず、運営会社のスマートデイズ社の破綻によって、家賃収入がゼロになりました。

不動産投資をした全員が、あっさりと騙されていたのです。

そして、月々のローン返済は、数十万円に及び、それをサラリーマン大家さんが給与から補填するという事態となったのです。


家賃収入がいきなり無くなるというケースは、本当に稀です。

しかし、空室の増加やリフォーム費用の発生などで、所有するアパート・マンションの収支が合わない状態に陥ることは珍しくありません。

「借りたものは必ず返さなければならない。」

「それが、最低限のモラルである。」

このような固定観念を持つ人も多いです。

そして、基本的には正しい認識と言えます。

しかし、生活を顧みずに無理をして、別のところから借金を重ね、家族や知人に迷惑をかけてまでローン返済をしているのであれば、それは危険な状態だと言えるのです。

何故なら、人は追い込まれると、正常な判断ができなくなるからです。

多額の借金に追われ、返済に行き詰ってくると、ほぼ全員といっていいほど認知能力が下がり、正しい思考ができなくなります。

不安やストレス、焦り、緊張、パニックは、人を愚かにすることは、理解しやすいのではないでしょうか。

危機感を抱いた時点で、大半の人がするのは、ネットなどにおける情報収集です。

ここで陥るのが、弁護士などの法律家や不動産の専門家が、何を言っているかわからないことです。

大学などで高等教育を受けた人であっても、弁護士などが「何を言っているのかさっぱりわからない」という状況に陥るです。

なぜなら、弁護士などの中には、会話の水準を下げたり、話の目線を下げたりすることが不得意であり、話の受け手への配慮が不足がちになるからです。

また、間違った説明を書いたり、言ったりしてしまうことを避けようとする場合も多いです。

そのため、記事の内容は、正しいかもしれないが、不親切でわかりにくい専門用語が多くなってしまうのです。

法律は、日本語のようで日本語ではなく、相当に噛み砕かないと、素人には全く理解できないのが普通なのです。

その結果、精神的に追い込まれている人間にとっては、理解が難しいことになります。


言葉もわからない、話も見えない、いったい何を言いたいのか、意図も【不明な呪文】や【お経】、または【暗号文】のような代物になってしまうのです。

弁護士などは、相当に「伝える努力」をしてないと、一般の人からすれば、内容がさっぱり理解できない【お経のようなもの】になってしまいます。


このように【お経のようなもの】になっていることが、返済でしくじりそうになって、ヤバい状況に陥ったサラリーマン大家さんに多くみられるケースです。

「わからないこと」そのものがリスクであり、わからないことをわからないまま放置して、無自覚に前に進むのは、地獄に飛び込むのと同じことなのです。


今のところ、毎月のローンは、貯金や給与やボーナスのやりくりで何とか返済できていても、このまま続けば、新たな借金をして対応しなければならない。

そうなると、金銭的な負担が重くのしかかり、地獄に落ちそう…。

そんな状況であれば、まずは「無理をして返そうとすること」をやめてみましょう。

多くの人は、子供の頃から「借りたものは必ず返さなければならない。それが最低限のモラル」という教育を受けてきています。

しかし、返済地獄から上手に抜け出すためには、その『モラル』や『常識』さえ疑うことから始めなければなりません。

借金は、生活を極限まで切り詰めたり、消費者金融からお金を借りたり、家族や友人に頼るなど、無理をしてまで支払うものではないのです。


まして、「死んで責任を取ろう」などと、考えることは完全に大間違いです。

実は、無理をすること自体が間違っている場合もあるのです。

お金を借りる時に「返済できる」と判断しても、実際に払える状況になければ、お金はもう返せないのです。

返せる可能性がほぼないのに金策に走り、家族や友人まで「必ず返すから!」とお金を無心するのは、家族や友人までを騙すことになります。

そうなると、家族との関係も崩れてしまいますし、友人までを失うことになりかねません。

実に多くの方が、そこまでして、借金を返すために頑張りすぎてしまいます。


「到底返せない借金であっても、無理をして周囲に迷惑をかけてまで返さなければならないのは誤った固定観念であり、捨て去るべき偏見」と言う常識を持っている人もいます。


普通に生活をして、周囲に無理や迷惑をかけずに返済できるのなら、借りたものはきっちり返すべきです。

しかし、そうしたモラルや常識にこだわるよりも、「返せなかったら無理をしない。対応すべきだと考えない」という諦めの思考を持つこともまた大切です。


素直に「もう返済できない」と認めるのは、なかなか難しいかもしれません。

しかし、それもまた大切な判断だと言えるのです。

寝る間を惜しんでアルバイトをしたり、家族を働かせたり、別の借金を作ったり、友人を巻き込んだりしているのであれば、それはすぐに止めるべきです。

一度立ち止まって「もっと別の打開策を探すべきではないか」という風に考えてみることも大切です。

ローンについては、リスケジュールなどの方法も可能だからです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の損切り

2019/06/02

自分がおこなった不動産投資が明らかな失敗であれば、撤退する勇気も必要です。

もしかすると、これが一番大切なのかもしれません。

どうしても、自分の選択したコトを正当化しようとするからです。

失敗を見ないようにしたり、失敗を隠したりもしてしまいます。

さらに、自分にとって不都合な事については、事実を捻じ曲げることも・・・。


キャッシュフローが回らなければ、赤字の垂れ流しとなります。

明らかな赤字が続けば、誰もが対策を考えるものです。

また、現状大きな被害が出ていなければ、「自分は大丈夫」と思いがちです。

しかし、その判断が命取りになる場合もあるのです。


不動産投資で気を付けなければならないのは、将来的なリスクが潜んでいることです。

今は、大した金額ではないけれど、毎月大きな出費が何かしらある時は、危険信号が灯ります。

そして、見過ごされがちなのが、「入居が付きづらくなってきた時」です。

以前は、1月~3月の繁忙期には必ず埋まっていたので、多少空室が出てもそこまで待てば満室にできた。

しかし、なぜか最近は埋まらなくなってしまった。

このような場合は、近所にライバル物件がいくつも建ち、需給バランスが崩れてきたといった理由も考えられます。

決まらない理由を上げれば、それこそキリがありません。

ほかにも、物件の近くにあった工場や大学が移転する予定があり、今後賃貸需要が減ることが見込まれるときは、直接的な失敗ではありませんが、将来的に破綻するリスクがあります。


そして、クレーマーや家賃滞納者など問題入居者がいるケースも注意が必要です。

これは、表向きには黒字であっても、オーナーさんにとって精神的なダメージが大きいと思います。

全てのリスクを洗い出し、無理だと思えば、売却も視野に入れるようにしましょう。

つまり、自分自身の収益物件で「失敗につながりそうなリスク」をすべて洗い出すのです。

そして、それが解決できる問題なのか、解決するためにはどうすべきなのか、それとも解決できないのかを明確にしましょう。


例えば、明らかにマナーが悪い入居者がいる場合、注意喚起するだけで解消できるのかどうかを分析するのです。

同じように、細かい修繕についても、一度少しお金をかけてみて全部直せるかどうか判断するのも一手です。

もし、手に負えないくらいコストがかかりそうならば、売却を検討するのです。

ここでのポイントは、無理だと思ったら、すぐに損切りする勇気を持つということです。


クレーマーの入居者の対応一つとっても、ストレスで夜に寝れなくなってしまうこともあります。

最悪の場合、事件に発展すれば事故物件になってしまう可能性があります。

そうなってしまうと、もう手遅れです。

家賃はかなり下がりますし、他の部屋にも影響を与えます。

事件としてニュース報道されるような事態になれば、一斉に退去されることもあります。

こうなると残された道は、破産しかなくなってしまいます。

それは、絶対に食い止めなければなりません。



失敗物件に関していえば、木造に比べてRC造物件のほうが対処が難しくなります。

RC造で最も恐ろしいのは、大規模修繕です。

特にエレベーターの改修などで、場合によっては1,000万円以上のコストがかかり、本当に破産する可能性があります。

大規模修繕がなくても、RC造はランニングコストが高額で常に血を流している状態なので、どんどん体力が失われていきます。

少しでも空室がある状況が続くと、ボディブローのように赤字が蓄積します。

そして、予想外の出費があった時、一発でノックアウトになる可能性があるのです。


また、税金が払えなくて破産するケースもあります。

キャッシュフローが回ってなければ、固定資産税まで支払えなくなることもあります。

高積算の物件になるほど、毎年の固定資産税の負担が大きいものです。

カードローンでキャッシングしたり、学資保険を解約したりしたものの、ついに税金を払えなくなって破産した人もいます。


しっかりとリカバリー方法を検討し、早めに売却することを決断すべき場合もあります。

どんなケースでも、資金繰りが悪化して、お金が回らなくなればアウトです。

万が一、「自分の投資は失敗してしまった」と気づいたら、まずはリカバリー方法を検討してください。

●空室率が高い・・・入居率を上げる努力をする

●修繕費がかかる・・・経費削減できるか検討する

●ローンが負担になる・・・金利交渉、借換え


空室が増えているのであれば、どこまで家賃を下げれば入居が付くのか。

もしくは、広告料を増額したほうがよいのか。

空室対策のために人気設備を導入するなら、どんなものをどれくらいのコストで入れられるのか。

また、多額の修繕費がかかるようであれば、修繕計画を立てます。

お金が足りなければ追加の融資を受けられないか考えます。

ローン返済が負担であれば、金融機関に金利交渉の相談に行きます。

金利交渉する際には、他行からの借換えの話があれば有利に進みます。


そうやって問題を解決できないか検討した上で、それでも赤字が解消できないようであれば、すぐ売却しましょう。

何より「すぐに売る決断力」が大切です。

収益を生まない物件をいつまで持っていたとしても、赤字がどんどん膨らんで行くばかりです。


そして、リカバリーができないようであれば、なるべく早く次の決断をする必要があります。

売却をして、一旦この不動産投資を終わりにするのです。

状況によっては、購入したときより低い価格でしか売れないケースも多いです。


「売却したあとに残債が残ってしまう」「売却のための諸費用が持ち出しになる」というようなマイナスの売却については、誰もが消極的になるものです。

株式投資の世界でも、ほとんどの投資家が利益は喜んで確定しますが、損はなかなか確定することができず、ずるずると持ち続けてしまいます。

すなわち、塩漬けにします。

しかし、損切りができない人は、「取り返しのつかない損失額」を負うリスクが高まるのです。

赤字が続けばいずれ破綻し、取り返しのつかないことになってしまうからです。



もしも、その間にキャッシュアウトが続いて現金が残らないのであれば、血を流してでも売却すべきです。

家賃収入が思ったよりも少なく、月々の支払いがまかなえず自身のサラリーから補填しているような状況であれば、なおさらです。

そして、赤字が続けば、いずれ破綻を迎えます。

破産すると不動産投資家として云々というよりも、人生が取り返しのつかないことになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


規模拡大に熱中すると危険

2019/06/01

有名な大家さんなどの「借金自慢」に騙されてはいけません。

考えてみてほしいのですが、「50億円の借金をすること」を不動産投資の【目的】にする人はいないと思います。

誰もが「借金すること」ではなく「お金を稼ぐこと」を【目的】にしているはずです。

しかし、多くの投資家にありがちなのですが、規模を拡大することに夢中になって、いつのまにか【目的】が「借金を増やすこと」に変わってきてしまうのです。

つまり、【目的】と『手段』を取り違えるようになってくるのです。


皆さんにお伝えしたいのは、「お金を借りて不動産を買うなら、本当に慎重に決断をしなければならない」ということです。

そんなの当たり前だと思った人も多いでしょうが、実はこの当たり前が分からなくなった投資初心者はかなり多いのです。


やはり、不動産投資では、自己資金をしっかりと持ち、余裕のある物件購入・運営をしないと厳しいです。

資産何十億(実際には借金何十億)円の有名な大家さんに憧れて、「ああ、こんなに借金をすれば、本業をリタイヤして優雅な生活を送れるんだな」と致命的な勘違いをしてしまっているサラリーマン不動産投資家の方もいます。

結論を言えば、「できるだけ借金をしないで効率良くキャッシュフローを得ている」人のほうを私は評価します。

儲けが増えてくれば、『税金』との戦いになりますが、基本的にはある程度の自己資金を持って、余裕があるなかで物件を購入して運営していくのが良いでしょう。

これは、当たり前のことなのですが、銀行が好む年収1,000万円以上のエリートサラリーマンなどは高属性であっても、現金を持たない人は脆弱です。

むしろ、日頃からお金を浪費する傾向にあり、貯金をほとんど持っていない人も少なくありません。

年収300万円であっても、しっかり現金を持っている人のほうが、失敗率は低いものです。

高属性は有利ではありますが、コンサルティングをおこなう有名な大家さんや物件を売る不動産会社、お金を貸す金融機関から見て「顧客として有利」なだけであり、「不動産投資で有利」というワケではありません。

むしろ、カモになってしまうことが多く、罠にハマって苦しんでいる人が圧倒的に多いので、そのようなことで間違えないで欲しいと思います。


本やセミナーで、間違った知識を刷り込まれて失敗をしている人もいます。

知識を得ることで、高確率で失敗について避けられると思います。

確かにセミナーに参加したり、書籍で勉強したりすることで得られる不動産投資についての知識も多いでしょう。

しかし、そもそも「不動産投資は本当に自分に必要なのか?」「不動産投資は自分に向いているのか?」と掘り下げて考えてみてください。

そして、不動産投資を始めるのであれば、「不動産投資で何を得たいのか」を明確にしてください。

年間に、いくらのキャッシュフローが欲しいのか。

そして、自分の属性で借りられる融資はどれくらいなのか。

貯金のうちどれくらいまで、頭金として使えるのか。

1カ月のうち、不動産投資に費やせる時間はどれくらいあるのか。

保証人や管理会社との連絡などに関して、配偶者の協力は受けられるのか。

その辺の内容から、おこなえる投資手法や購入すべき物件の規模、どのエリアで購入するのかなどが定まってくると思います。


まったく知識がない中で、たまたま読んだ書籍やたまたま出向いたセミナーで間違った刷り込みをされ、失敗投資の道へ進むサラリーマン不動産投資家が急増しています。


ここで≪警告≫をいたします。

買える物件=「自分にふさわしい物件」ではありません。

つまり、買える物件が、あなたにとってふさわしい物件とは限らないのです。


それらの収益物件は、有名な大家さんにとっては、「紹介料がもらえる収益物件」なのです。

不動産会社からすれば、「簡単に融資がついて、簡単に儲かる物件」である可能性が高いのです。

金融機関からすれば、「融資審査が通りやすい物件と、融資審査の通りやすい顧客の組合せ」としか見られていません。

このような有名な大家さんや不動産会社の担当者の言うままに投資をおこなって、成功する方が難しいと思いませんか?

また、自分と同じ年代で、同じような職種に就いていた元サラリーマンの有名な大家さんに親近感を持って憧れるかもしれません。

しかし、実は、実家が地主で金融機関と太いつながりがあったり足りない自己資金を両親が出していたり、などの裏話があって、本などには書かれていない場合も多いです。

同じようなスペックの物件でも、今年買った物件と3年前に買った物件とでは値段が変わります。

また、同じようなスペックに見えて、微妙な立地の違い、入居者の違いでその後の賃貸ニーズや入居者に関わる問題も変わっていきます。

そして、たいていの賃貸物件には一つや二つ問題があるものです。

その問題がどれくらいのものなのか。

同じ家賃滞納でも、保証会社に加入した上での滞納と、連絡のつかない連帯保証人の付いた家賃滞納ではまったく意味が違います。


しっかりと本質を考えることが必要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


住宅ローン破綻が増えています

2019/05/31

住宅ローンが支払えずに破綻する人が増えています。

そもそも、ローンの大きさが適正ではなかったかもしれません。

また、給与が減った、会社を辞めた、離婚したなど様々な可能性があります。

ただし、住宅ローンについて詳しい人に相談をしなければ、誤った対応の方法をしてしまうかもしれません。


住宅ローンの支払いに行き詰まったら、誰に相談すればいいのか迷って、失敗してしまう人もいます。

一般的に思いつくのは、融資元の金融機関や弁護士や司法書士など法律の専門家かもしれません。

また、不動産に詳しい不動産業者や任意売却の会社に相談をするかもしれません。

実は、それぞれの思惑や得意・不得意、信頼性などに違いがあるのです。



返済に困った場合は、融資元の金融機関への相談が一番重要となります。

融資元の金融機関に相談すると、返済計画の見直しを提案してくれることもあります。

ボーナスが減額されて苦しい場合には、ボーナス返済を無くしてくれたりもします。

また、短期的に収入が減っている場合には、1年間だけ利息分のみの支払いでいいと返済額を減額してくれたりすることもあります。

ただし、金融機関の提案は全体的に、債務者にとって問題の根本的な解決には足りないケースが多くなります。

何故なら、ボーナス返済をなくせば、他の月の返済分が増えることになります。

また、1年間利息分のみの支払いをすると、その分、その後の支払額が増えます。

債務者の収入が一時的に落ち込んでいるだけならば、意味のある提案かもしれません。

ただ、落ち込みがいつ終わるのかわからない状況なら、問題を先送りにしているだけなのです。


金融機関側も、小手先の対応では、一時しのぎに過ぎないことは、よく理解しています。

しかしながら、元本と利息を全額回収するのが、彼らの原理原則なので、先送りになる提案しかできないのです。

でも、住宅ローンの返済に行き詰まったとき、金融機関に相談することには非常に大きな意味があります。

「債務者として延滞を非常に重大なことと認識しています」という意思表明になり、金融機関の側は誠意を示してくれたと受け取るからです。


任意売却や債務整理を進めることになれば、後々金融機関と交渉する機会が多々あります。

先に誠意を示しておくことで、交渉が円滑にまとまりやすくなります。

そのため、住宅ローンの返済を延滞したら、自分から連絡を入れて、なるべく早めに金融機関を訪れるのがおすすめです。



金融機関から法律用語が多数並んだ督促状や催告書が届いたら、ほとんどの人が真っ先に思いつく相談先は、弁護士や司法書士など法律の専門家でしょう。

しかし、弁護士や司法書士は、自己破産を推奨することが多いので注意しましょう。


住宅ローンの返済に行き詰まった人がやってくると、弁護士や司法書士は、ほぼ自動的に自己破産するようアドバイスします。

任意売却により債務を最小限にし、自己破産しなくていいケースでも、解決策として一律に自己破産をすすめるのです。

弁護士や司法書士は、あくまで法的手続きを専業としており、不動産の売買に関するエキスパートではありません。

まして、任意売却という特殊な取引について詳細に理解しており、実務も任せられる弁護士や司法書士はほとんどいないのが現状です。

たまに任意売却を提案する法律家もいますが、その販売活動は知り合いの不動産業者に声をかけてみるという程度のものです。


任意売却には、「住み続けるための購入者選び」や「購入者との交渉による生活準備金の支給」など独特の活動・交渉まで含まれます。

手がける専門家の知識と経験、技量により、債務者の生活再建をどれだけ強く支えられるかという点において、大きな違いが現れるモノなのです。

また、債務者ごとに「どのように生活を再建していきたいか」というニーズは異なるのです。

不動産売却のネットワークを持たない法律家が、多様なニーズに応えることは難しく、任意売却の成功率も著しく低いものになってしまいます。


法律家には、「依頼人が自己破産してくれないとお金にならない」という経済的な損得に基づく判断もあるのです。

自己破産であれば、数十万円単位の手数料を取ることができます。

そのため、どんな案件でも「自己破産ありき」のアドバイスをしたがるのです。

「自己破産せずに住宅ローン問題を解決したい」という相談には、一切耳を貸してくれないと考えておくべきです。


弁護士や司法書士は、士業として国から資格を得ている専門家であり、社会的に高い信頼を勝ち得ている人達ですが、万能ではありません。


かつて弁護士は、資格を持っているだけで高収入が保証される職業でした。

ところが、司法改革により、大量の弁護士が誕生してしまいました。

そのため、近年では収入がどんどん減少しており、なりふり構わず収益をあげようとする人も増えています。

住宅ローンの返済に行き詰まった人から相談を受けた弁護士は、ほとんどの場合、自己破産をすすめます。

債務者のニーズをくみとって、自己破産しないで解決できるという選択肢もあることを教えてくれる弁護士は、残念ながら稀少なのです。

自己破産をすすめる中でも、弁護士が特にやりたがるのが「管財事件」です。

自己破産には、「管財事件」と「同時廃止事件」がありますが、弁護士にとっては「管財物件」の方がはるかに高い手数料を受け取ることができるためです。

「管財事件」にするためには、自己破産する時点で、自宅という大きな財産を持っていなければなりません。

自己破産前に任意売却をしたほうが、ほとんどの債務者にとってお得となります。

しかし、そうすると「同時廃止事件」となり、弁護士にとっては、うま味がなくなってしまいます。

「任意売却は面倒が大きく、利益にならないのでやりたくない」というのが、多くの弁護士の本音なのです。

任意売却にすると、弁護士は裁判所から「適正な価格での売却だったか」を問われます。

売却価格の妥当性を証明するためには、不動産の査定書や固定資産税評価額を示す書類などを作成して提出する必要があり、手間がかかります。

要望に合う解決策を掲示してくれるか、見極めが重要に加えて、「任意売却にトライして失敗したら、裁判所からの評価が下がる」というプレッシャーも弁護士にかかってきます。

裁判所は、仕事の成績により弁護士を独自に格付けしています。

そのため、格付けの高い弁護士には企業の「管財事件」など、大きな報酬が見込める案件を回します。

個人の任意売却で失敗し、格付けが下がることは収入に大きな悪影響となるので、「リスクを冒してでも債務者のために」と頑張る弁護士はいないのです。

「どうせ自己破産するなら同じ」という考えで、競売にしてしまうのが、ほとんどの弁護士のやり方です。

「管財事件」→「競売」という流れしか知らない弁護士も多くなります。

適切な任意売却にすれば、債務者がどれだけ助かるかという発想は、そもそも弁護士の頭にないのです。

特に、古くから開業している年配の弁護士に多く見受けられます。

固定客をあまり持っていない若い弁護士の中には、「よい口コミを広めて、顧客を集めたい」という考えから、面倒な手続きを厭わず頑張る人もいます。

弁護士に相談する際には「熱意を感じられるか」「自己破産ありきだけでなく、要望に合う解決策を提示してくれるか」ということに着目して信頼性を計ることも大切です。



不動産の売却を専門としているため、不動産会社や任意売却の会社も相談できます。

つまり、金融機関との交渉や債務者のニーズに合う提案を得意とします。

特に債務者のニーズは「住み続けたい」「引っ越し費用がほしい」「引っ越しまでの猶予期間がほしい」「生活準備金がいる」など多様となります。

販売ネットワークを確立しているため、任意売却の成功率が高いのも大きな特徴です。


ただし、弁護士や司法書士とは反対に、不動産会社や任意売却の会社の提案は、すべて任意売却ありきです。

法的手続きを手がけることができないため、債務整理により住まいを手放さなくてもいいケースでも、任意売却をすすめることがあります。


また、一昔前まで「整理屋」と呼ばれた業種でもあり、弁護士や司法書士に比べると社会的な信用性が低いことは否めません。

実際、不動産会社や任意売却の会社の中にも、強引すぎて疑問符がつくケースも見受けられます。


しっかりと相談すべき相手を見極めましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


重くのしかかる空室の増加とリフォーム費

2019/05/30

収益物件を購入すると後悔する場合もあります。

特に水戸大家さんのような、有名な大家さん推奨の「地方の2~3億円のRC造物件」を購入した場合は、特に厳しい状況に陥っています。


賃貸経営では、重くのしかかる「空室の増加」「リフォーム費」で、にっちもさっちも行かなくなる場合もあるのです。

そうなると、収支がゼンゼン立ち行かなくなり、大幅に値下げした揚げ句、「叩き売り」をしている人も急増しています。


地方の高利回りのRC造マンションを購入してしまった場合も多いです。

1棟で2~3億円ではなく、2~3棟でバラバラに購入されているのです。


2,000万円の物件も2億円の物件も購入の手間は同じと、似非の不動産コンサルタントに言われて簡単に信じてしまったのです。

同じ手間で、儲けも一桁増えることに、魅力を感じてしまうのです。


属性が良ければ、フルローンやオーバーローンの融資も受けることができて、舞い上がってしまったのでした。


しかし、購入後1年経った頃から、空室が徐々に増えて、結果的に赤字となってしまうのです。

キャッシュフローが何とかあれば、そのまま持ち続けることもできます。

でも、空室が決まらなければ、収入は目に見えて減って行くのです。

さらに、修繕がドンドン発生し、リフォーム工事の費用が足を引っ張るのです。


これ以上持ち続けられないと判断して、売却を希望したとします。

でも、まったくもって売れないのです。

その理由は、買った値段でも売れないからです。

この1~2年で、市場がガラリと変わってしまったのです。

つまり、市場の希望利回りが、リスクを反映して、高利回りでなければ売れないようになったのです。


さらに、退去が続いた際に入居が付かなかったため、募集の家賃を下げざるを得なくなります。

そこまでしても、まだまだ空室はあります。

こうなると、実質の利回りが下がってしまい、売れなくなるのです。


部屋が大きくなると、当然としてリフォーム費も高額になります。

手持ち資金が枯渇してしまうと、原状回復もままならない状況になり、入居者募集を行うことができない部屋も出てきてしまいます。


例えば、3棟あって、うち2棟が満室であれば、残りの1棟の中で空室が続いて赤字になったとしても、他の2棟のキャッシュフローを経費として使うことができます。

そうして、多少家賃が下がったとしても、なんとか満室にして黒字経営に戻すこともできる場合もあります。

でも、苦しみは空室だけではありません。

定期的にかかる建物のメンテナンス費用や固定資産税も高額であり、収益を圧迫して行くのです。

もしも、購入した物件が、2,000万円程度の小ぶりな木造アパートであれば、運営費などの固定費はずっと安く済んでいます。

2,000万円の物件と2億円の物件では、所有時にかかる経費がまったく違います。

そして、規模が大きいということは、リスクもそれだけ大きいのです。


木造のアパートが、もし全室が空室になってしまったら、更地にして宅地として売却することもできます。

しかし、RC造マンションを解体するには、巨額の費用がかかるので、オーナーチェンジで売るしか方法がなくなってしまいます。

また、フルローンやオーバーローンで、長期融資をすると、数年の売却では残債がほとんど減っらないのです。

売却できたとしても、完全に持ち出しになってしまうのです。

これが、レバレッジの怖さといえます。


有名な大家さんの大半は、「レバレッジをかけてこそ不動産投資」という価値観を持っています。

「レバレッジをかければ成功!」という過度な考え方をする〝レバレッジ信者〟もいるのです。


確かに、融資によるレバレッジは、不動産投資の強みの一つです。

そこは、私も否定できません。

しかし、ハイレバレッジによるリスクを忘れてはいけません。

そして実際、そのリスクに耐えかねて、脱落する人がいるということも知りましょう。


今後、売却のハンデになるのは、銀行融資の難しさです。

特にスルガ銀行でスルガスキームにハマっている場合、厳しい現実が突き付けられることになるのです。


投資が上手くいかなくなった理由は、入居率の低さと大規模修繕などのメンテナンス費用です。

しかし、売却のハンデになるのは、それだけでなく、銀行融資が難しいこともあるのです。

そのため、かなり金額を下げなければ、買ってもらうことができないのです。

スルガ銀行の場合は、別の投資家が購入したいと思って、同じスルガ銀行に融資を打診しても、お金を借りられないのです。

しかし、購入した物件はスルガ銀行でしか評価が出ないのです。

すると、スルガ銀行での融資が難しければ、事実上どこの銀行にも引き受けてもらえない可能性も高くなってしまうワケです。

売却したくても、次の買主が融資を受けられないわけですから、その先の道が閉ざされてしまうのです。


不動産投資への融資に積極的な銀行しか評価しできない物件を、個人の属性を使って購入すると、金利が高いだけでなく、その後の出口が狭められてしまいます。

特に、高属性向けのスルガ銀行のアパートローンの場合は、物件の評価が低いケースも多いのです。

このような特徴があるため、個人の属性を使ったハイレバレッジ投資をおこなう場合は、出口を考えて購入しなくてはならないのです。


「出口=売却益で儲ける」ではなくて、「出口=最低限、損を出さずに売れるか」で充分なのです。

そこに気付かなければ、買った段階で、すでに失敗することが確実になってしまいます。



赤字を給料から補填できるなら、まだマシな状況なのかもしれません。

高金利でも、高利回りで購入して、順調に高稼働しているのであれば、そもそも売る必要はないでしょう。

ただし、家賃が下落したり、空室が続いたりして、赤字の低利回り物件になってしまったら、良いかたちでの出口は迎えられません。


スルガスキームは、ニュースや雑誌などでも話題になりました。

エリートサラリーマンや医師など高属性の投資家が高金利&低利回りの物件を複数棟購入した揚げ句、物件をすべて売り払っても残債を返しきれない時代となったのです。

つまり、借金が残ってしまい、最終的には、売却しても自己破産するということが相次いだのです。


不動産会社からすれば、高額で融資をつけやすい物件をドンドン売っていけば、簡単に儲かるわけです。

そのため、有名な大家さんは、「地方物件がどれだけ良いか」を宣伝していました。

その結果、買ったものの空室が増えたり、想定外のコストがかかって赤字となったりするのです。

たとえ、赤字になっても給与から、なんとか補填できるなら、まだ何とかなるかもしれません。

しかし、会社を辞めてしまったりしていると、途端にアウトになるのです。

経費のコストが高くなって行けば、すぐにローンの返済が滞ります。

こうなってしまえば、破滅の道へ進むしか無いのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


今から収益物件の売却益は難しいです

2019/05/29

不動産投資では、手遅れになる前に、「次の一手」を考えることが大切です。

実際には、利益どころか、損を出して売るほうが多いのです。

税金までしっかりと考えると、何のために不動産投資をしているかわからない場合もあります。


有名な大家さんは、よく「出口を考えて物件を買いましょう」と口にします。

しかし、皆さんが考えている以上に、不動産投資の出口がシビアであることを昨日のブログでお伝えしました。


出口の基本的な考え方として、小さな木造アパートや軽量鉄骨であれば更地にして売ることもできます。

土地であれば、マイホームを建てたいという実需層に売ることもできるでしょう。

一方、重量鉄骨やRC造には更地にするという考え方はほぼなく、オーナーチェンジ物件として売るケースが大半です。


有名な大家さんは、よくキャピタルゲインの話をします。

しかし、木造や軽量鉄骨ならまだしも、オーナーチェンジしか選択肢がない重量鉄骨やRC造は、市況の影響も受けますが、なにより融資情勢の影響を大きく受けます。

融資というのは、金融庁の動きに影響されます。

そういったことは、投資家が変えられるものではありません。

そもそも融資が付きにくい物件を買ってしまえば、それは物件選びの失敗です。


失敗物件を買った結果、月々のローンもまかなえず、生活を圧迫し精神的ストレスが溜まって、うつ病になる人もいるくらいです。

こうなれば、やはり売るしかありません。


いつ上がるか分からない市況を待つより、「損切り」をすることも大切です。

これは、不動産投資だけでなく、株や為替でも同様のセオリーです。

いつ上がるか分からない市況を待つなら、マイナスが少ないうちに損切りすべきです。

損切りをしっかりできる人だけが投資で勝ち残れます。

「もうダメだ」と思ってから損切りを覚悟するのでは遅過ぎます。

普通の人の思う損切りラインは、我々プロから見れば、「手遅れ」「破産レベル」ということが珍しくありません。


そもそも、キャピタルゲインを自慢している有名大家は「今」買ったのではなく「数年前」に買ったということを忘れてはいけないのです。

これから買おうとしている人は、キャピタルゲインが出ないものと考えましょう。


一度失敗しても、大家としての経験値は積んでいるため、次に同じような失敗をする確率は格段に減ります。

一度の失敗で「自分はダメだった」と思ってほしくはありません。

むしろ、失敗した大家さんというのは、「失敗を認めない」「被害を最小限に抑えない」大家のことでしょう。


そして、これから購入する人はキャピタルゲインではなく、しっかりインカムゲインを得ることができ、堅実に経営できる物件を狙ってください。


そして、アドバイスを求めるなら「責任感ある業者」にしましょう。

ここまで、有名な大家さんが、いかに都合の良いことばかりを言っているかについてお伝えしました。

そこで、「誰を信じるべきか」ということについてお伝えします。

有名な大家さんや不動産コンサルタントの多くは、「一緒に責任をとる」という覚悟を持ち合わせていません。

「聞こえのいいことを言っておしまい」というのが、大半なのです。

したがって、もし誰かにアドバイスを求めるなら、責任感がある人を選ぶべきです。


例えば、宅地建物取引業の免許を持っている業者です。

宅建業は、法が認めた許認可業であり、責任の重さがまったく違います。

いい加減なことをすれば行政処分もされます。

宅地建物取引士の資格を持っていても、国土交通省か都道府県に認可されなければなりません。


もちろん、不動産業者も玉石混交で、知識がまったくないところや金儲けしか考えていないところもあります。

ただ、きちんと許認可を得て法律に則って経営している不動産会社であれば、本名も名乗らずセミナーや投資塾を主宰する有名大家に比べて信頼できるといえるでしょう。


メールや電話だけでなく、一度面談して話をしてみるのも一つの方法です。

そうした業者の選び方は、売却する際の不動産業者の選び方と共通です。

不動産投資に対して知識が深く、融資アレンジを得意とする会社がいいでしょう。

加えていえば、メールや電話だけのやりとりでなく、一度面談して話をしてみることをお勧めします。

不動産は大きな買い物なので、アドバイスをもらうなら、信頼に値する人物であるべきです。

不動産会社に担当者がついたのであれば、顔を合わせて、投資基準だけでなく投資をおこなって目指すものはなんなのか、いろいろ話してみてください。

そうしてフィーリングが合う不動産会社の担当者を見つけることが成功の一歩だと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の出口戦略

2019/05/28

今回は、不動産投資の『出口戦略』がテーマです。

出口戦略については、2018年の9月と10月にブログに何記事もアップしています。

以前のブログも参考になりますので、確認いただければと思います。


2015年頃から、有名な大家さんを中心に、「今が売り時」と盛んに言われるようになりました。

しかし、それまで不動産の出口戦略としての売却は、有名な大家さんにとって選択肢にありませんでした。

本来、サラリーマン不動産投資家の行う不動産投資は、月々の家賃収入からキャッシュフローを得る投資(インカムゲイン狙い)でした。

そのため、売却して利益を得る投資(キャピタルゲイン狙い)ではなかったのです。


また、融資が付きにくい市況が続いて、中古の収益物件が売りにくい時期もあったのです。

しかし、金融緩和でサラリーマンでも融資が受けやすくなり、不動産投資ブームが加速することで、プレイヤーである不動産投資家の人口も増えてきました。

すると、安値で買っていた有名な大家さん達は、所有物件を高値で売れるようになります。


「今が売り時」と言える人は、数年前に物件を購入済みだったのです。

したがって、これから不動産投資を始めるような人達は、「数年前に買った物件が今年2倍で売れました」「出口まで考えてやれば、私みたいに成功できますよ」などのトークを信じてはいけないのです。

すでに物件を所有している人達の話を鵜呑みにして、「出口がある」と考えるのは危険なことなのです。

多額の売却益を得ることができているのは、2009年のリーマンショック後に購入した人が当てはまります。

もしくは、2011年の東日本大地震後から、その後の異次元の融資緩和の開始の前後位までに購入した人なのです。

すなわち、収益物件の価格が、上がり出す前か、上がり出した頃に購入したのです。

これが現実なのです。


リーマンショックは、100年に1度の金融危機と言われたように、そうそう頻繁に起こるものでは無いとされています。

実際には、リーマンショックのような想定外の事が起きる場合もあります。

また、地震などの震災については、また起こり得る可能性もあります。

震災~政権交代~金融緩和という流れもありますから、同じような展開などの再現性は期待できないでしょう。

つまり、経験値を根拠にした彼らの言う出口戦略はノウハウではなくて、ただの自慢話であると認識しましょう。



不動産投資は「持ち続ける」「売却する」の二択なのですが、出口というのは、最終的にその不動産を売却することです。


●持ち続ける場合

・原状回復工事
・リノベーション
・大規模修繕
・建替え

●売却する場合

・オーナーチェンジ
・更地にする


持ち続ける場合、物件は老朽化してきますから、メンテナンスを施す必要があります。

外回りでいえば、外壁塗装・屋上防水といったものが、代表的な工事です。

そのほか、エアコンや換気扇、インターホンといった電気設備は、15年程度で交換が必要になります。

また、共有部で使用されている給水ポンプやエレベーターなども交換費用は高く付きます。

キッチン・バスルーム・洗面所といった水回りは、耐用年数を超えて10年以上持ちます。

しかし、水回りは何十年も経てば、壊れないにしても機能が古くなり、物件としての競争力が落ちてしまいます。

給水・給湯の配管については、その材質によって耐用年数が変わりますが、金属系であれば20~30年程度で、管の内部にかなりのサビが見られるようになります。


建替えについて言えば、大規模修繕やリノベーションに比べ、多くの手間と多額の費用がかかります。

老朽化が進んで、人が住める状態でないとしても、そこに入居者がいれば、簡単に退去してもらうことはできません。


実は、大家より入居者の権利が強い「借地借家法」が厄介なのです。

なぜならば、入居者と結ぶ「普通賃貸借契約」は、よっぽどの事情がなければ契約を解除することができないからです。

「普通賃貸借契約」は、建物を賃貸して住居とするために「借主(入居者)」と「貸主(大家さん)」で取り交わす契約のことです。

この契約は「借地借家法」に基づいているのですが、この法律が制定された背景には土地や建物の賃貸借契約における借主の保護があります。

簡単にいえば、大家さんよりも入居者のほうが圧倒的に権利が強く、守られているのです。

この法律が制定されたのは大正時代なのです。

当時は地主の力が強く、家を借りる人の立場は非常に弱いものでした。

そのため借地や借家を借りる人の権利を守るために生まれた法律なのです。

つまり、「普通賃貸借契約」は、普通ではないのです。


現在、少子高齢化が進んで、空き家が溢れかえっており、深刻な社会問題にまでなっています。

現実問題として、賃貸物件も余っているのです。

収益不動産の情報サイト『LIFULL HOME’S 不動産投資』のデータによれば、収益物件の最も空室率が高いエリアとして、福井県が30.1%、2番目には山梨県の28.2%、そして長野県27.7%、岐阜県25.8%と続きます。

ちなみに、滋賀県は17.7%でした。

最も空室率が低い沖縄県ですら11.7%と1割以上が空室なのです。

日本で最も人口が多い東京都でも14.5%ですから、本当に部屋が余っていることが分かります。

そういった厳しい現実について、有名大家さんは語りません。


そんな中で、「普通賃貸借契約」によって入居者の権利が守られ過ぎているのが、地主・投資家問わず円滑な賃貸経営のネックになっているのです。

騒音を出したり、部屋をゴミ屋敷にしたりするような極端にマナーの悪い問題入居者であっても、借地借家法により、簡単には退去させることができません。

だからこそ、いくら建物が老朽化して建て直しをしたくても、簡単に入居者を退去させることはできないのです。

基本的に、「古い建物が危険である」ということは、法律で定められた「正当な事由」に該当します。

「正当事由」とは、大家側から入居者に対して賃貸借契約を終わらせようとする場合に要求されるものです。

もちろん、家賃滞納といった契約違反があれば、法に則った手続きを踏むことで、契約を解除できます。


ここで言う「正当事由」は、入居者に契約違反がないにもかかわらず、「契約を終了させても仕方がない」という理由です。

解約したいということは、それなりに理由があるわけですが、その理由が「正当でなくてはならない」と法で定められています。

そして「正当事由」には以下のようなものがあります。

・貸している建物を貸主が自分で使う必要がある

・老朽化による建替え

事例としては、借家を持っていて、ほかに住むところがなくて、どうしても貸している建物に住まなければならない場合です。

もしくは、どうしても事業で使いたいというような場合もあります。

老朽化による建替えは、「正当事由」に該当し、契約解除が可能な条件を満たします。

しかし、そもそも古い物件に住み続けるのは、他に行先のない高齢者が多く、転居先を見つけるのも困難なのが実情です。

加えて、転居に伴う引っ越し費用を負担するなど、金銭的な負担もしなくてはいけない場合もあります。

なお、入居者に立ち退いてもらって、建物を取り壊し更地にして売却したいという理由では、「正当事由」として認められる可能性が低いです。

更地にするのであれば、「どうしても更地として売らなければ困る」という理由が必要です。

単に、大家側の事情や都合だけでは、「正当事由」は認められません。

そして、ようやく空き家になったところで、解体して更地にしてから新たに建築をするのですが、更地にするのにも費用がかかります。

これが木造であれば数百万円で済みますが、RC造ともなれば何千万円もかかるケースがあります。(規模にもよります)

こうしてみれば、地方にある築年数の古いRC造マンションが特に買われにくいということがお分かりいただけると思います。


不動産投資の最大の落とし穴は、「売りにくい」ことなのです。

そもそも、不動産投資の特徴はFXや株、ファンドのようなペーパーアセットとは違い、リアルアセットということです。

つまり、消えてなくなるようなことがなく、価格も一瞬にして半額にはならない代わりに、ある日突然、何倍になることもありません。

経年劣化によって徐々に価値が下がっていく可能性が高いのですが、市況によっては値上りも期待できるようなメリットを持ちます。

そして、最大のデメリットをいえば、管理にコストがかかり、流動性が悪いことなのです。

なぜか有名な大家さんは、この不都合な真実を忘れているのか、あえて触れていないのか、著作や講演ではあまり述べません。

それどころか、「キャピタルゲインで儲かった」とむしろ正反対のことを言って煽っているのです。

これは、罪つくりなことだと思います。


なぜ、売却が難しいのでしょうか?

それは、基本的に融資を使って買う人が多いからです。

「お金を借りなければ買えない」と言うことは、買える人が限られると言うことなのです。

また、金融機関から評価の出る物件でなければなりません。

つまり、極端に古い物件や、積算価値(土地や建物の価値)がない物件、収益性が悪い物件は売れません。


そもそも建物は、経年と共に価値が下がっていくモノなのです。

オーナーチェンジであれば、入居者がいる状態で売却できますが、いくらで売れるのかがポイントになります。

普通に考えれば、買ったときと同じ値段で売れても成功といえます。

仮に、購入して7年後に売却するのであれば、7年間という期間を経て物件が古くなったにもかかわらず、値段が下がっていないのですから、喜ぶべきことです。

7年間に得られるキャッシュフローに加えて、融資期間にもよりますが残債が減っている分だけキャッシュも残ります。

そもそも、建物は経年と共に徐々に価値が下がっていくモノであり、家賃もまた築年数が進むにつれて下がっていくモノです。

そんな中で、物件価格をキープできるのであれば、充分成功したと言えるでしょう。

これが、プロから見た正当な判断です。

「キャピタルゲインを得る」という発想自体がイレギュラーであり、投資の素人であるサラリーマン不動産大家が目指すようなものではありません。

なお、売却に際して更地にするという考え方は、木造であればまだしも、RC造では現実的ではありません。

それは、先にも述べたとおり多額のコストがかかるからです。


不動産投資の出口戦略は、物件によって変わってきますので、ちゃんとした専門家に相談しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営では多岐にわたる業務管理が必要です

2019/05/27

賃貸経営では、様々な事が起こります。

賃貸経営は、未然に防ぐことができる場合もあれば、未然に防ぎようがない場合もあります。

しっかりと計画的に賃貸管理をしていれば、当然に防げることもあります。

本だけを読んでいてもわからない部分も多いのです。


実際に、変な入居者は、どうしても入居してしまう場合もあります。

それは、申込書の確認や家賃保証会社の審査でも通ってしまうからです。

ペーパー審査では、本人の事が全てわかるワケではありません。

面接などを合わせたガチガチの審査にしてしまうと、入居できる人がほとんどいなくなってしまいます。


どうしても問題のある人ばかり入居してしまうと、大変な目に遭います。

家賃滞納については、日常茶飯事なのです。

騒音などのトラブルも多いです。

生活保護を受けている人の場合、生活においてトラブルを起こす場合も多いです。

高齢の方を入居させると、室内で老衰で亡くなってしまう場合もあります。

連帯保証人をつけていないと、夜逃げや亡くなるとどうすることもできない場合もあります。

入居者が逮捕されて、刑務所に入れられてしまうこともあります。

当然、滞納分の家賃は、未回収となります。

ゴミ集積場が汚いと近所の住民からクレームがあったりします。

物件のベランダがハトのフンだらけになって、悩まされたりもします。

このように、トラブルについは、枚挙にいとまがありません。


不動産投資には、このような細かいトラブルが、数多く潜んでいるものです。

なんとか未然に防ぎたくても、複数の人が住むアパート・マンションなどの集合住宅では対策が取りにくいものです。

賃貸経営では、多岐にわたる業務管理が必要になるのです。

物件を購入するまでは、数字上のマネーゲーム的な側面の不動産の投資です。

しかし、購入してからは、むしろ地味で煩わしいことばかりです。

つまり、賃貸管理が必要となります。

そこまでのトラブルが発生しなくても、退去の連絡があれば、それだけで嫌な気分になります。

ましてや、物件で騒音クレームや孤独死などの大なり小なりのトラブルがあれば、もっともっと気が重くなるでしょう。


こうしたことを「まったく気にしない人」は希有な存在です。

今まで、自主管理をしていたのならば、慣れているので出来るかもしれません。

しかし、普通のサラリーマンが、そのようなことを片手間で出来るでしょうか。

現代は、精神的ストレスに弱い人が増えていますから、問題がたくさん発生して、うつ病になったりするケースも少なくありません。

自主管理の場合、オーナーさんであっても、このような入居者に対応することになります。

また、賃貸管理会社でも、オーナーさんと入居者の間に挟まれて、うつ病になる社員もいるのです。

そのため、対処法も様々で、どれが正解とは言いにくい場合もあるのです。

実際、夫婦間などでも意見の相違が出て、揉めるケースはよくある話なのです。

それが赤の他人ならば、どうなるでしょうか?

なかには問題がこじれて、裁判に進んでいるケースもあります。


加えて、賃貸経営では、ほとんどすべて外注できるものの、多岐にわたる業務を管理する必要があるのです。

具体的には、管理会社からのレポートや入金の確認、修繕費や税金などの各種支払いなどです。

自主管理ならば、さらに入居者対応からメンテナンス会社の手配や契約管理を自分自身でしなければならないのです。

物件が増えれば、外注業者も増えるので、ある程度のコミュニケーション能力がなければ、正直言ってうまくやっていけません。

もちろん、こういったことは、「いざ始めてみないと分からない」部分です。


管理会社やリフォーム業者から嫌われる不動産投資家もいるのです。

嫌な行動を取ってしまう理由は、「空室が続くと大変だ!」「リフォーム費用が高いと赤字になる!」という投資家の切実な悩みからきているのです。

その行動があまり意味を成さず、むしろ管理会社から迷惑だと思われても、「一生懸命動いてなんとかしたい」という努力からくる行動の場合もあります。

全員がそうだとは言いませんが、無茶に値切ったり、タダ働きをさせようとするから、業者にも嫌われるのです。

「自分が自分が」では、誰にも相手されなくなります。


有名な大家さんは、「ポジティブな面」ばかり強調しますが、注意も必要です。

先程のように嫌われている不動産投資家が多いという現実もあります。

しかし、これから不動産投資をスタートさせる人、1棟目を購入して不動産投資をスタートさせたばかりの人は、ポジティブな面ばかりに目を向けてしまいます。

そして、ネガティブな面を見ないふりをしているように感じます。

有名大家さんの本を読むと多少の苦労話は入っています。

結局は、成功の布石として使われているので、読者としては「最終的にはなんとかなるのか」と甘く考えがちです。

「さまざまな苦難が待ち受けていても、それらをすべて円満に解決して、最後は大団円を迎える。」

こんなことこそ、創作された話でしかありません。

実際には、苦労だけして、成功していない不動産投資家も山ほどいるワケです。

賃貸経営の業務管理には、何が必要かしっかりと見つめましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


崩壊する投資用不動産市場

2019/05/26

去年頃から、不動産市場のバブル崩壊を取り上げるメディアの報道記事を多く見かけるようになりました。

あれだけ、不動産投資について、よいしょする記事が多かったのに、激変してしまっています。

それは、仕方のないことかもしれません。

金融緩和によって、不動産投資バブルが、大きく膨らんでしまっていたのです。

マイナス金利の影響で、どこにも貸し出すことのできない銀行が、しっかりと審査をせずに融資をしてしまったのです。


実際のところ、すでに崩れているカテゴリーもあります。

それは、個人の不動産投資家向けの「利回りモノ」です。

数千万円から数億円で1棟のアパートやマンション、ビルなどを売買するのが、この利回りモノの市場です。

ここの主要プレーヤーは、ほとんどが個人の不動産投資家の人達でした。

彼らは、基本的に銀行の融資を受けて、そう言った物件を我先にと購入しました。

やってはいけない裏技を使って、酷い競争をしていたのです。

すなわち、二重契約や書類改竄やオーバーローンやフルローンをしていたのです。

さらに出口銀行であるスルガ銀行のスルガスキームで・・・。


得られた賃料で、融資の返済を行う不動産投資をしていたのです。

ここで、手元に残るお金は、CF(キャッシュフロー)と呼ばれています。

実際に、CFを厚くするには、何棟もの物件を購入する必要があります。

そのため、与信がパンパンになるまで、買い増しをしていたのでした。


彼らは、何年か投資物件を賃貸で運用した後、高く売れそうになったら迷わず売却します。

これは、【出口戦略】と呼ばれます。


2~3年前に、この利回りモノの市場が、ビックリする位に盛り上がりました。

5~6年ほど前に購入した1棟マンションを倍近い値段で売却する例も出ていました。

実際に、『出口戦略も成功』などというケースもよく見られたものでした。

しかし、この市場は、一昨年頃から急にしぼみだしたのです。

一番の原因の発端は、かぼちゃの馬車とスルガ銀行の事件でした。

さらに、TATERUのようにIOTを売りにしていた会社による融資関係書類の改ざん事件が追い打ちをかけたのです。

更に、レオパレスのインチキサブリースや不法建築の問題がまたまた浮上したのです。

スルガ銀行以外でも、杜撰な不正融資が多発していたのです。

これでは、市場のマインドは冷えるばかりとなります。


現実の投資環境も、この1~2年で激変したのでした。

銀行の審査基準が、以前とは比べようもなく厳しくなったのです。

融資のための書類の改竄は、「書き上げ」と呼ばれる手法で、不動産業者の間では、さほど珍しくはなかったのです。

しかし、今では、すべての書類は厳格に審査されるのです。

預金残高は、複数の行員が、PC画面でチェックするといいます。

さらに、物件の購入価格に対する融資の割合も、6掛けや7掛けが当たり前になったのです。

これでは、手元資金がよほど潤沢な投資家でないと、新たな物件が購入できなくなりました。


一方、そういった利回りモノの売り物件が急増しているのです。

もちろん、価格も下落して行くことになります。

それが証拠に、投資利回りが徐々に上がっているのです。

だが、手元資金に余裕があるか、銀行が喜んで貸したがる高属性の投資家以外は、簡単には手を出せないのが現状となりました。

結果、利回りモノの市場には、ハッキリと先安観が漂っているのです。


ところが、居住用のマンション価格はまだ可視的に下落していない。

販売は決して好調とは言えず、完成在庫も目立ってきた。

水面下では盛んに値引きを行っている様子がうかがえる。

中古マンションでは、売り物件の量が徐々に膨らんできているが、取引が活発に行われている様子はありません。

価格に妥協的な物件から成約しています。

これら実需向けの住宅市場の本格的な価格下落が始まるのは、もう少し先になりそうです。

しかし、「この先も値上がりが続く」という見方は、ほぼなくなったと言っていいです。

後は、いつ、どのタイミングで、どれくらい下がるかが問題となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


書籍で本当の事は語られないです

2019/05/25

書籍については、ピンからキリまで、様々なモノがあります。

CPM(米国不動産経営管理士)の資格を持っている人の書いている書籍ならば、基本がしっかりしており、ピカイチですのでオススメします。

教科書的な本もあれば、税理士や弁護士や司法書士が書いている不動産の本もあります。


残念ながら危ない業者や毛色の違う不動産投資家も本を出していることもあります。

良くあることですが、成功体験などの自慢話については、喜んで話しをするのですが、失敗については口を閉ざします。

さらに、人によっては尾ヒレがついていたりもします。

1年位前までの書店では、どの書籍を見ても「どれだけ儲かった」「どれだけ自分はすごいのか」を連呼していたのです。

さらに、不動産投資に潜む根源的なリスクについては、極力触れないようにしています。

そして、実際には、失敗している人が多く存在する事実を述べないのです。

スマートディズの本などのように、明らかな【噓】を書く本もありました。

あり得ないことが、さも当然と書かれていて、見た瞬間に倒れそうになったのを覚えています。

三為業者などのように、売らんかなのクズ本が多かったです。

しっかりとしたデータではなく、中途半端なままに書かれていることもあります。

あえて本当のことを書いていない場合や、誤解を招くような表現も多かったのです。


そして、出版社が本を売るために過激なタイトルなどになっている場合もあります。

このような本は、賃貸経営の本質を書かないようにしていることも多いのです。


ある書籍では、「買うだけで簡単」と、あたかも初心者投資家がすぐにチャレンジできるような感じのタイトルもありました。

しかし、よく読めば著者が地主さんであって、そもそも普通にいる一般の不動産投資家では無いこともあるのです。

もちろん、地主さんにも苦労はありますし、地主さんだからといって必ず投資に成功できるわけではありません。

その著者は、引き継いだアパートを上手に活用して富を築いていて、本当に素晴らしいと思います。

しかし、その投資手法がどれだけ秀逸だとしても、何の財産も持たないサラリーマン大家の不動産投資家が再現するのは難しいでしょう。

羨ましくなるような武勇伝は、あくまでも「エピソード」だったのです。

そもそも、たとえ最近に発売された書籍であっても、著者である有名大家の成功体験は数年前のものです。

下手をすれば、10年以上も前の話となってしまうのです。

そもそも、前提の条件がまったく違うのです。

さらに、その頃の市況についても違うので、投資手法として再現性がないと言えるのです。

そこを、無理矢理なんとか辻褄を合わせて、耳触りの良い表現や期待を持たせる言い方をするのです。

そして、読者に対して「これならできそうだ」「この著者のように成功したい」と思わせるのです。

「おいしい話」を真に受けて、失敗物件を購入して後悔している人は本当に多く、私はもどかしく感じていました。


書籍のすべてが役に立たないかといえば、そんなことはありません。

また、色々なセミナーも鵜呑みにするのはよくありませんが、実際に参考になる部分はあります。

やはり、結局は自分の頭で、しっかり考えるしかないのです。

必ず、「それは自分にも該当するのか」「それは自分に必要なのか」と振り返る必要があります。


そして、聞いていて羨ましくなるような武勇伝は、あくまでエピソードだと思ってください。

「マネすれば誰もが実現できる成功談」と思ってしまえば危険ですが、「人を楽しませる話」と認識することで、客観的に見ることができるようになります。

自分の頭で考えて行動に移し、自分自身の目的を見失わないようにしましょう。

これまで、様々な不動産投資家を見てきましたが、本当に成功する大家には共通点があります。

それは、有名大家など誰かの言葉を鵜呑みにせず、自分の頭で考えて実行に移せる人です。

また、本当に自分に合ったパートナーを見つけることができる人、そして必要な時は損切りなど血を流す決断を迅速にできる人です。

また、「目的を見失わない」ことも大切なのです。

もともと「儲けたい」「将来のため」といった理由で不動産投資を始めるわけですが、常にその目的を見失わずに投資できている人こそ、真の成功大家になれるのです。

そして、「勝ち続けること」ではなく「負けないこと」が重要なのです。

なかには、その過程で間違った物件を購入してしまうこともあるでしょう。

しかし、成功する人はそこで「いかに被害を最小限に抑えるか」をしっかりと考えられます。

持ち続けても利益にならないと判断したら、すぐに売る決断をすることができるのです。

「1棟目の物件選びを失敗した人」と思っている人は、本当に多いです。

成功した不動産投資家に聞けば、「自分が購入した1棟目の物件は、今であれば買わなかっただろう」という人が、ほとんどだからです。


そして、失敗に気づいたときには損切り(売却)をして、リスタートを切ることも重要となります。

勘違いしている人も多いかもしれませんが、投資での成功は「勝ち続けること」ではなくて、「負けないこと」です。

大儲けできればいいですが、そもそも賃貸経営での利幅は薄く、その薄い利益をコツコツと積み上げるような商売なのです。

しかし、巨額の利益を上げるのは難しいですが、多少でも黒字を出すことは可能です。

つまり、賃貸経営では、実績をつくりやすいのです。

そのようにして、実績を重ねながら、属性ではなく事業として金融機関と付き合うことができれば、物件の選び方も変わってきて、新しいステージへと移行できるかもしれません。

その頃には、誰かの受け売りではない、自分自身の投資ノウハウが育っていることでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


転売目的で不動産を購入するのは宅建業法違反

2019/05/24

最近、不動産投資手法の一つとして「再生投資」が流行しています。

再生投資とは、長年メンテナンスされておらず、建物がボロボロで空室だらけの物件を格安で購入して、再生して高く売却するという投資手法です。

言ってみれば、プロの不動産業者のやり方を個人の不動産投資家がマネをしているだけなのです。

そのため、特に目新しいノウハウではありません。

それが、あたかも「すごいテクニック」のように言われています。


物件が高騰していた2~3年前でも、利回り10%以上や、場合によっては20%といった驚異的な高利回りで購入しております。

さらに、それを利回り7%~8%で売却するのです。

そもそも、不動産を転売目的で購入するのは、宅建業法違反です。

複数の不動産を不特定多数に反復継続して売買するとアウトなのです。

【業】と判断をされると、宅地建物取引業の免許が必要となります。

宅地建物取引士の資格を持っていても、都道府県もしくは、国土交通省の宅地建物取引業の免許がなければダメなのです。

あまりにも酷い場合は、当然としてペナルティを受けることになるでしょう。

ちなみに、宅建業法違反を取り締まるのは警察です。


周到な有名大家であれば、 宅建免許を取得して合法で売買しているケースもあります。

この場合、コンプライアンスは、しっかりクリアしています。

しかし、宅建業として物件売買を手掛けていれば、それは不動産投資家ではなくて不動産業者です。

つまり、プロの不動産業者にもかかわらず、不動産投資家の肩書で商売をしているのです。

これは、会社を閉じた水戸大家さんが代表例です。


特に元サラリーマン大家さんが、リタイヤしてから業者に転身するケースも後を絶ちません。

きちんと「プロの業者」であることを開示しているのであれば全然問題ありません。

しかし、「あなたと同じ一投資家です。仲間ですよ」というふうに自分の立場を偽って、物件を自分が有利になるように売買する場合もあるのです。

このような悪質な手口を使う有名大家もいることを知ってください。

くれぐれも、あなた自身が有名大家の出口になってはいけません。

ひどい投資家になると、高額塾や有料コンサルティングでお金を取りながら、自身の物件を高く売りつけることすらあります。

これでは二重に儲けさせているようなものです。

知ってか、知らずか、わからない場合も散見されますので注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地方の中古RC1棟マンション投資の留意点について

2019/05/23

2~3年前は、中古RCマンションへの金融機関の評価は、すごく高くなっていました。

実勢価格と積算評価に、かなり乖離がある場合もありました。

特にスルガ銀行については、収益還元法を中心に評価をしており、他の金融機関とは異なります。

しかし、スルガショックが起こると逆回転が始まっているのです。



地方の築20年~30年ぐらいの中古RC(鉄筋コンクリート)マンションを対象とする投資法について説明します。

広い土地があり、建物の耐用年数もまだ20年近く残っているため、金融機関の評価も高く出やすくなります。

さらに、融資期間も残りの耐用年数で借りることが可能です。

そのため、キャッシュフローが残りやすくなるのです。

ただし、これには色々な問題が出てくるのです。


金融機関が計算する土地・建物の金額が売買価格を超えているため、債務超過にならず、理論上として不動産を継続して購入して行くことができてしまいます。

不動産投資において、「出口」または「出口戦略」といわれるのは、一般的に保有する投資用不動産を売却する際のことをいいます。

不動産投資には、始まりがあれば終わりがあります。

自分の収益不動産をどのように売却するかで、不動産投資の成否が変わってきます。

不動産投資をする際には、必ずこの【出口】を考えておかなければなりません。


地方の中古RCマンションについて、金融機関の評価は高いのですが、出口で考えるといくつかの懸念もあります。



積算評価1億円の築25年の中古RCマンションをフルローンの1億円で購入したとします。

契約書での土地と建物の割合を 建物 7:土地 3 とします。

延べ床面積は534㎡。

建物の再調達価格を20万円。

融資は1億円を4.5%の35年で借り入れるとします。



中古RCマンション投資は、購入時は積算評価額の1億円でした。

それが、5年後には、建物の評価が5,000万円から約3,900万円に下がっています。


534㎡×20万×(47-30)÷47=3,862万円


したがって、5年後にこの物件を売却しようとする際のことを単純計算をして考えます。

建物は3,900万円と土地は5,000万円の合計8,900万円と想定します。


また、5年後の会計上の資産額は、土地3,000万円と建物5,600万円の合計8,600万円とします。


積算での投資法で購入を考えている人に売却しようとすると、積算評価の8,900万円で売らなければならなくなります。

また、売却額が下がるのと連動して、残債の返済も一緒に考えなければなりません。

初めて収益物件を購入する場合、購入後のキャッシュフローを最大化するために、長期間の借入をして購入することが多いと思います。

万が一のことを考えて、キャッシュフローを最大化させるのは投資初期には、とても大事なことです。


1億円の4.5%35年のローン返済については、月額473,256円です。

1年間の返済額は、5,679,072円となります。

 K%=5.68


しかし、その結果、融資期間を長くしているので、5年目の返済については、元金部分が1,440,612円、金利部分が4,238,468円となります。

5年目の返済は、1億円の物件の月々の返済額の約47万円のうち、約35万円は利息を払っている状況になります。

すると、5年後に売却しようとした時の残債は、約9,300万も残っております。

しかし、先ほどの積算評価での売却可能額の8,900万円よりも多くなります。

差額分である400万円を自己資金で返済しなければならなくなる可能性もあるのです。



そして、しっかりと売却を見据えて「土地・建物の割合」は慎重に検討しましょう。

購入時における土地・建物の割合を決める際には、それぞれの固定資産税の割合で按分する方法や、いずれかの固定資産税評価額をもとに、売買金額からその評価額を差し引いた金額をもう一方の価額とする方法等があります。

これらの計算方法によっては、建物の割合を増やし、減価償却できる金額を増やすことがあります。

税金を少なくしようとして、費用を増やすことで、利益を圧縮することがよく行われます。

この考え方に関しても、マイナス面があります。

税務上は、売却益の出た際は、税金を支払わなければならないです。

利益は「(売却価格-取得費-譲渡費用)- 会計上の資産額(建物+土地)」となります。

詳しいことについては、税理士さんに確認をしてください。


「会計上の資産額」は、建物を毎年、減価償却(建物の価格を分割して費用に計上していくこと)して行き、残っている金額のことです。

この建物の評価額について、購入時の建物割合を増やしたことにより、物件保有時に大幅に減価償却され、売却時の評価額が下がってしまうのです。

その結果、不動産の売却益が多く残り、税金を払わなければならなくなります。


税務処理では、売却価格が決算上の資産額よりも多いため、利益が発生することになります。

(この例では、取得費や譲渡費用などの売買に関する費用は考慮していません)

利益に対する譲渡所得税が20%かかります。

この例では、単純計算をして、売却価格8,900万-会計上の資産8,600万=300万の20%で 60万円になります。



1億円の投資をして残るキャッシュフローが最近の傾向である2%と仮定すると、ザックリと年間200万円のキャッシュフローになります。

単純計算では、5年間で1,000万円が手元に残ります。

本来の計算式では、NOIや運営費を出して、税引前のキャッシュフローを出します。


ただし、どうしても税金もかかってしまいます。

そこから、先ほどの返済負担額と税金分の約460万円を差し引くと、約540万円になります。

これを5年で割ると、1年あたり約110万円となってしまいます。

1億円の投資をして、年間に稼いだのは約110万円ということになれば、投資効率としては良くないのです。


これまでの単純計算では、大規模修繕工事は考えられていません。

もちろん、仲介手数料や不動産取得税などの初期費用については、計算していません。

さらに、もし売却の際に高く売れなくなると、どうなってしまうのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


築古アパートの不動産投資の危険性

2019/05/22

築古アパートや築古マンションの不動産投資の弱点は、売却を検討した時に、買い手を見つけることが難しことです。

つまり、出口が無い場合もあるのです。


建てられてから十五年以上経過しているような築古のアパートやマンションは、価格がかなり抑えられているため、利回りも高くなりやすいと思います。

つまり、毎月のインカムゲインを狙うことができます。


しかし、購入時にすでに法定耐用年数(木造アパートは22年)がギリギリか、超えているケースが多いのです。

いざ売却しようとした時に、その物件を買おうとする方へ融資できる金融機関は限られてしまいます。


そのため、融資に関しては「アパートローン」を行っている金融機関の評価に依存する形になります。

「アパートローン」は、投資目的で賃貸用の収益物件を購入する際に利用する金利や融資期間があらかじめ決まっているローンです。

最近話題のフラット35は、住宅用専用であり、住宅用のローンは事業用の賃貸アパートには使うことができません。

しかも、融資期間は、各金融機関で建物構造ごとに定めている年数(基準年数)となります。


例えば、築年数が25年の築古アパートを購入したとします。

10年保持して売却しようとすると、基準年数が50年の場合、50年-35年=15年となり、その物件を購入しようとする人への最大融資期間が15年とかなり短くなります。

すると月々の返済金額が多くなって、月々のキャッシュフローも少なくなってしまいます。


安く物件を購入できても、売却の時に次の買主が利用する金融機関の融資期間によって、出口である売却金額が左右されてしまうことを知っておきましょう。

土地として売る方法もありますが、立ち退き費用や解体費用、立ち退いてもらうまでの期間の収入減に耐えられるか考える必要もあります。


築古アパートで長期・高金利の融資を受けるデメリットも知りましょう。

法定耐用年数を超えた物件を買う方の大半が、高金利の金融機関を利用するケースが多いと思います。

通常の金融機関は、耐用年数を限度に融資期間を設定しているため、中古アパートでは短期間での借入となり、物件の収支が合わなくなります。

そのような中、一部の金融機関は、サラリーマンの給与収入を踏まえた属性の評価で融資をしています。

そうした金融機関は、耐用年数が短かったり、あるいは超えてたりする築古アパートに対しても、金利もかなり高くなりますが長期間の融資を提供しています。

長期間の借入ができることにより、金利が高くても月々の返済金額が低く抑えられるため、キャッシュフローが残るのです。

しかし、このキャッシュフローは、返済期間を延ばすことによって実現されている見せかけのキャッシュフローなのです。



実際に計算してみましょう。

金利3%で1億円を期間30年の融資を受けた場合、月々の返済額は421,604円です。

1年目は合計5,059,248円の返済になります。

 K%=5.06


1年目の返済金額のうち、返済金額の41%の2,087,800円が元金で、2,971,448円の59%が利息になっています。

このような金融機関で高金利・長期間の借入を行いますと、10年間返済しても元金は借入額の24%しか返せていない状況になります。


築古アパートの場合、修繕費用が築浅や新築よりもかかる可能性が非常に高くなります。

入居者が入ったまま購入した場合、部屋の中の状況を確認することができません。

現在の賃貸のニーズと合っていない設備の場合、賃貸人が退去するたびに、古い設備を交換するなどのリフォームをする必要が出てきます。


また、築古アパートの場合、同様の競合アパートがあると、賃料を下げるか、広告費の上積みなどをして、仲介会社に自分のアパートを紹介してもらわなければならなくなります。

そうしたことを想定した資金を準備できればよいのですが、なかなかそこまで考えが回りません。

これから不動産投資をしようと考えている場合は、購入にあたっての自己資金の投入や諸費用分の支払いだけでなく、賃貸経営を始めた後で発生する経費について、しっかりと想定しておくことが必要になります。

利回りが高いには、理由があるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地主さんであっても破綻寸前の場合も

2019/05/21

不動産投資をすると、地主さんであっても、とんでもない事態に陥る場合もあります。

結構な割合で、破綻寸前になって、ひっそりとマンションやアパートを売却されてしまう場合もあります。


地主さんの場合、そこに持っている土地があるから、建物を建てることが多いです。

土地の取得費用もかなり安い場合が多いのですが、何故そんなことになるのでしょうか。


地主さんの相続対策では、土地の有効活用、つまり「不動産投資」が推奨されています。

しかし、ハウスメーカーや建築会社の作成する事業計画書を鵜呑みにした結果、大損してしまうケースも多いです。


賃貸マンションやアパートの建築費用を「相見積り」しても、品質に大差が無い場合も多いです。

高い資産価値を維持できると不必要に豪華にしても、収支が合わなければ意味がないのです。

デッド・クロスを超えて維持することができない賃貸マンションやアパートが山のようにあります。


地主さんにとっての相続税対策の基本は、土地の有効活用である不動産投資です。

預金や上場株式など金融資産の場合は、その額面や取引価額の100%が相続税評価となります。

しかし、不動産の場合は、その相続税評価を取引価額よりも低く抑えることができます。

相続財産の評価を引き下げることができるため、相続税負担を軽減させることができます。



土地を評価する方法は、何個もありますが、代表的なものに「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」があります。

「公示価格」は、法人税や所得税法の時価となります。

「路線価」は、相続税法の時価(相続税評価額)となります。(公示価格の8割が目安)

「固定資産税評価額」は、固定資産税等の評価額となります。(公示価格の7割が目安)

土地の相続税対策を考える場合は、その路線価に基づく相続税評価額を引き下げることが基本となります。



地積規模の大きな宅地、不整形地や無道路地などの特殊な状態にある土地は、画地補正や不動産鑑定評価を行うことによって、評価を引下げることも可能です。

これは、特別な相続税対策というよりも、土地評価の方法を知っているかどうかによって決まります。

また、土地の所有者と建物の所有者および使用者との関係に応じて、自用地、貸宅地、貸家建付地、借地権の4つに区分することができます。

それぞれの所有形態と使用状況で、土地の評価が違ってくるのです。



路線価による土地の評価額 1億円

借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合100%

評価の計算をする場合、路線価方式(または倍率方式)で自用地の評価を行い、次に利用状況による修正を行います。

自用地とは、被相続人が所有、本人居住、事業を営む、子供に無償貸与していたような土地で、自由に利用することができる土地のことをいいます。

他人が利用する権利が発生していないため、100%で評価することになります。

一方、貸家の敷地に供されている土地を貸家建付地と言います。

この場合、土地は貸していませんが、自ら所有する建物を貸している状態です。

しかし、貸家には入居者がいるため、その土地を自由に処分することができません。

この場合は、入居者の権利を差し引くことになります。


自用地評価 ×(1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)


したがって、自用地の評価額が 1億円の土地に賃貸アパートを建てると、その評価額は、


1億円×(1-70%×30%×100%)= 7,900万円


▲21%となり、評価が入居者に帰属する権利として減額されるのです。


借地権割合は地域によって異なりますが、60%~70%となっているところが多いようです。

また、借家権割合は、ほぼ全国一律で30%となっています。

その結果、賃貸アパートやマンションが建ててある貸家建付地の評価は、自用地の評価の80%程度となります。

賃貸アパートを建てるだけで、2割下がるのです。

これに加えて、「小規模宅地の特例」を適用できると、200㎡の限度面積まで、さらに▲50%評価が下がりました。

結果として、2割引の半額で、4割まで評価が引下げられたのです。



しかし、不動産投資は、価値が低下するリスクを伴います。

価値の低下とは、家賃収入の減少による収益性の低下です。

人口減少が深刻化する現在、賃貸アパートの家賃収入は、相当条件の良い立地でなければ維持することは困難です。

将来的に安定した収益を期待することは、言われるほど容易ではないのです。


地主さんは、先祖伝来の土地を次世代に引き継がせることばかりに関心が向かい、賃貸経営から収益を得るという基本的な論点には関心が無い場合もあります。

ハウスメーカーや建築会社からの提案された「事業計画書(収支計画・損益計画)」を信じていれば、収益性など計算する必要はないと思っていたかもしれません。

しかし、ハウスメーカーが作成する事業計画書のほとんどは、夢のようなバラ色の将来予測に基づいているのです。

実際には、ほとんどが実現不可能な事業計画なのです。


「家賃額」が将来も同額を維持することができる将来の予測、「空室率」がそれほど上昇しないとする将来の予測は、ほとんどが実現することは不可能です。

実際、将来の家賃は下げざるを得ませんし、空室率も上昇するはずです。

また、修繕費も当初の想定以上に大きな金額となることが一般的です。

また、建築費用についても、ハウスメーカーや建築会社によって数億円や倍などの差が出ます。


大手ハウスメーカーや建築会社は、「うちの建てるマンションは、圧倒的に高品質で、他社のものよりも資産価値が高いのです」と言ってきます。

もちろん、30年~50年間といった長期であれば、高品質の建物のほうが、耐震性に優れていたり、修繕費が節約されたりするかもしれません。


しかし、賃貸経営を考える場合、建築費用の高いマンションの家賃が、建築費用の安いマンションの家賃よりもすごく高いということはありません。

家賃を多少は高く設定できるかもしれませんが、本当にわずかな差にしかなりません。


残念ながら、賃貸マンションの入居者は、その建物の品質や性能を理解した上で、それに見合うような高い家賃を支払おうとはしないのです。

同じ地域、同じ間取り、同じ床面積、同じ築年数であれば、少しでも家賃の安い物件を借りたいと思うのです。

結果として、高品質の建物であろうと、低品質の建物であろうと、同じ条件の賃貸物件の家賃は、ほとんど同じ金額となります。


実際のところ、大手ハウスメーカーであっても、中堅ハウスメーカーであっても、外注している下請け業者(工事現場の大工さん)は同じケースがあります。

見えないところに使っている材料もほとんど同じです。

結局のところ、大手ハウスメーカーは、建築費用を高くできた分だけ、利益を獲得しているのです。

このことから、建築費用が高いマンションを建てるということは、それだけ賃貸経営の収益性を下げることになります。


アパートやマンションを立てれば、放っておいても賃貸経営が成り立つと安易に考えるのは大きな間違いです。

アパートやマンションを建てる際の建築費用、借入金利息や家賃収入といった賃貸経営そのものを、慎重に検討しなければいけません。

この賃貸経営に失敗してしまうと、取り返しがつきません。

賃貸経営を止めて、その不動産を現金化しようと思っても、買主が見つからず困ることになるのです。


これでキャッシュ・フローが赤字になれば、手元現金が流出する最悪の事態となります。

返済比率が高すぎる場合、ローンを払えなくなり、すぐにキャッシュアウトをしてしまうことにもなるのです。

そもそも、土地の有効活用は、相続税対策である一方で、建物という固定資産への「投資」です。

そのため、収益性の観点から、賃貸マンション・アパートの建築という投資を実行すべきものです。


建物を建てたことによって、どれだけの収益を生み出すことができるか、その投資回収計算を行わなければならないのです。

投資の収益性は、【 利益 ÷ 投資額 】です。

収益性の最大化を図ることが、賃貸経営なのです。

利益が小さすぎてもダメで、投資額が大きすぎてもダメなのです。

 不動産投資の収益性 = 利益/投資額

しかし、従来の相続税対策では、とにかく売りたいハウスメーカーからの提案、とにかく貸したい金融機関からの提案に従って、収益性を無視して必要以上に豪華なマンションを建築するケースが多いです。

結果として賃貸経営の収益性が低下し、最悪の場合、財産を失ってしまう悲惨なケースも出ています。

安易な相続税対策により、取り返しがつかない失敗をもたらすことになるのです。


地主さんが土地の有効活用を行う際には、不動産投資の収益性や安全性を慎重に計算しなければいけません。

絶対にハウスメーカーの事業計画書を信用してはいけないのです。

相続税対策を行うのであれば、それが不動産投資であることを認識し、正しい収益性を計算しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


節税のための不動産投資に赤信号

2019/05/20

2019年4月17日、日銀が公表した金融システムリポートで、銀行の不動産業向け貸し出しが過熱状態にあると警鐘を鳴らしています。

金融機関が、不動産業向け融資に慎重になると、色々な所で不都合が起きてしまいます。

多額の借り入れをして賃貸アパートや賃貸マンションを建設したり購入したりする相続税の節税対策にもモロに影響が出てきます。


スルガ銀行や西京銀行や西武信用金庫なども不正な融資に関わっていました。

金融機関だけでなく、税制改正やハウスメーカーの不適切な工事などもありました。

TATERUやスマートディズの「かぼちゃの馬車」の問題もありました。

フラット35でも、住宅用以外への転用は、一括返済を求めるようになりました。

そのため、アパート経営を使った節税対策には、赤信号が灯ったと言っても、もはや間違いではありません。

今後、株価が下がり、高値圏にある地価や賃料収入が下落に転じれば、誰が見ても完全なる赤信号に変わります。



不動産については、現金に比べて大幅に評価減になるため、賃貸物件は相続税の節税に役立つとされています。

まず、建物は固定資産税評価額から借家権割合(全国のほとんどの地域で30%)を差し引けます。

土地も貸家を建てることで、大幅に減額されるのです。

小規模宅地の特例(200平方メートル以下)が使えると、土地の評価額は半減し、現預金に比べて相続税評価額を約36%に抑えられる場合もあります。

親から相続した土地で、賃貸業を営んでいる地主ならば、建築資金の大半を銀行からの借り入れで調達することも多いです。

そのため、建物評価額を上回る借入金は、他の相続財産から控除できるので、さらに節税になるようなモノだったのです。


そのため、2018年の初めごろまで、銀行は賃貸用の不動産への融資に積極的でした。

しかし昨年、スルガ銀行の投資用不動産に対する不正融資が発覚しました。

エビデンスの改竄や二重契約などのやりたい放題をしていたのです。

金融庁が監視を強めたことで、銀行も賃貸用の不動産への融資に慎重になっているのです。


条件が良くない物件の融資では、今までより多くの担保を求められるようになりました。

物件価格の2割から3割の頭金が必要とされるようになったのです。

つまり、フルローンやオーバーローンは、通らなくなってしまったのです。

また、新規融資を受けるには、安定収入が得られる物件が必要となりました。

ギャンブルみたいな不動産投資を避ける為です。


相続時にメリットが大きかった『小規模宅地の特例』についても改正がありました。

昨春、相続開始前3年以内に新たに賃貸業を始めた場合、特例が使えなくなるのです。

さらに、税務調査も厳しくなったのです。

大家の多くは、自分や家族が役員を務める不動産管理会社をつくり、そこに賃貸物件を移しました。

このこと自体は、特に問題はありません。

しかし、管理会社に支払う管理料や家族の役員報酬が、相場よりも高いと、執拗に修正申告を求められるケースも出てきました。

税務署は、大きな歪みがあれば、そこをついてきます。

今までは良くても、みんながそのような節税をすると蓋を閉めてくるのです。


そして、レオパレスや大和ハウスによる不適切工事が表面化したことも向かい風となっています。

両社とも、節税対策の賃貸物件の建設では知られた大手の会社だからです。

ハウスメーカーでさえも、しっかりと対応ができていなければ、どこならばしっかりと対応をしているのでしょうか?


地価や賃料収入は、都市部を中心に今のところ高値圏にあります。

しかし、2020年後半までには、本格的な下げに転じると見る向きは多いです。

すでに、節税を目的とした賃貸物件は、地域によっては空室率が目立つ状態となっています。

賃料収入が細れば、借入金の返済資金が滞る可能性が出てくるのです。

そうなれば、節税メリットは完全に吹き飛んでしまうでしょう。

タイミング的に、不動産投資のリスクが大きくなる時期となりました。

現金を持っていなければ、不動産投資ができないように、元に戻ってしまったのです。


節税のための不動産投資に、赤信号が灯ったと言っていいでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


終身雇用制度が完全に崩壊すると

2019/05/19

・雇用の安定が無くなります。

・リストラの嵐が吹きます。

・45歳定年制が定着します。

・サラリーマンの信用が落ちます。

・社員の育成が廃れます。

・しっかりとしたキャリアを積みにくくなります。

・残業代はカットされます。

・ボーナスが無くなります。

・定期昇給も無くなります。

・福利厚生が薄くなります。

・退職金も支払わなくなります。

・単純労働はなくなります。

・副業が盛んになります。

・使えない社員は容赦なくクビになります。

・社員は単なる歯車とされます。

・使い捨ての労働者が増えます。

・脱サラが盛んになります。

・新規の正規雇用がなくなり、非正規の契約社員や派遣社員やパート・バイトになります。

・まともな給与を支払わず、安い労働者ばかりが求められるようになります。

・バイトの掛け持ちが当たり前となります。

・移民などの海外の労働者が増えます。

・移民と同じような給与水準になります。

・失業者が溢れます。

・給与格差が拡大します。

・自己破産が増えます。

・過当競争が増えます。

・ブラックな職場が増えます。

・さらなるコンプライアンスとモラルの崩壊につながります。

・研究開発にお金を使わなくなります。

・短期の利益を追求するようになります。

・給料が増えず、正社員であても同一賃金制度で、派遣社員と同等に激減されます。

・生活水準を落とすことになります。

・住宅ローン破綻が増えます。

・教育費破綻が増えます。

・確定申告をしない人が増えて、税金が不足します。

・年金の支払がさらに先送りされます。

・健康保険が払えない人が続出します。

・起業の内部留保が増えます。

・外部へのアウトソーシングが増えます。

・組織のノウハウが蓄積されなくなります。

・愛社精神が希薄になります。

・職場の人間関係がギスギスします。

・結婚適齢期の年代が結婚できなくなります。

・結婚できても子供を持てなくなります。

・役員報酬のみドンドン増えて行きます。

・不動産を買える人が減ります。

・人材派遣会社が儲かります。

・終身雇用制度についてのミスリードが増えます。

・マスコミが「終身雇用制度は悪」と噓の情報をドンドン流します。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


2-6-2の法則

2019/05/18

『2-6-2の法則』とは、人間が集団を構成すると、「優秀な人…2割、普通の人…6割、あまり働かない人…2割」という構成になる法則です。

「あの人がなかなか成長しない」「あの人は、どうしたらヤル気を出してくれるんだろう」などと思ったことありませんか?

それは、まさにあまり働かない人に対して抱く悩みです。

ただ、残念ながら、この悩みは解消されません。

なぜなら、自然の法則なので、どうにもできないことなのです。


集団で何らかの活動をしていると、2割の人が率先してリーダーシップを発揮し、6割の人がそのリーダーシップに引っ張られて働き、2割の人があまり働かないという傾向があります。

次に、2割のあまり働かない人たちを除いて、残りのメンバーだけで同様の活動をすると、やはりメンバーの2割の人が、新たにあまり働かなくなり始めるのです。

逆に、あまり働かない人ばかりを集めてグループを作り、活動をさせると、その中の2割の人がリーダーシップを発揮し始め、6割の人は、それに引っ張られて働き始めます。


これは、優秀な人ばかりを集めてグループを作った場合も同様で、6割は普通に働き、2割はあまり働かなくなります。

人間は、働かない人ばかりの集団だと逆にリーダシップを発揮して働く気になる人もいますし、働く人ばかりの組織に入るとむしろ控えめになり働かなくなることもあります。

強い組織、弱い組織に関わらず、この法則は存在します。



この『2-6-2の法則』を知っていると、行き過ぎた成果主義や能力主義が破綻するがわかります。

経営者が、下位2割のお荷物社員は、組織から排除したほうが良いと考えたとします。

人材のリストラが進むと、組織の自律神経が働きやすくなり、より筋肉質な組織ができるとの考えは、実はとても危険なことなのです。
 
もし、従業員が機械であれば、想定どおりに底上げができるでしょう。

しかし、実際には、上手くいくことはありません。

それは、人材の持っている力を発揮する能力は、固定していないのです。

つまり、環境や状態によって、ドンドン変わります。

そのうえで、人間は【感情】を持っているからです。

特に、横とのつながりを重要視する日本の文化の中では、デメリットが生じやすいでしょう。


気を付けなければならないのは、そもそもの評価の仕方も間違っているかもしれません。

また、たまたま【運】が悪かっただけかもしれません。

モチベーションの湧かないような、適材適所でない仕事をさせられている場合もあるのです。

つまり、上位の2割のみを優遇し、下位の2割のクビを切ったとしても、問題は解決しないのです。

6割の普通の人の一部が、下位の2割になってしまい、いくら下位の人をクビにしても、ドンドン負の連鎖が起こるのです。


スティーブ・ジョブズのような天才は、100万人に1人です。

どうしても天才型の人材が欲しいと思ってしまうかもしれませんが、なかなか天才型の人材はいないのです。

圧倒的に、普通である凡人が多いのです。


そのような場合、ドンドン凡人をクビにすると、ただ就業環境がギスギスするだけであり、愛社精神のかけらもなく、イノベーションも起きないでしょう。

リストラがあると、従業員の士気が下がり、業績も下がってしまう理由は、自身の存在価値を死守しようとするからです。

すなわち、ノウハウがブラックボックス化して、情報や【感情】が共有されなくなるのです。

さらに、評価のされない育成については、まったく前に進みません。

そうなると、従業員の信頼関係は崩れ、社長の顔色を必要以上に気にするようになります。

社長は組織の実態が見えなくなり、組織全体が環境変化に適応できなくなるのです。


余裕のない仕事では、そもそものサービスの低下にもつながるかもしれません。

仕事では、すぐにお金には繋がらないが、やらなければならないモノもあるのです。


逆に、天才型の真似をしても、なかなかそんなに上手く行かないのです。

天才型の仕事の仕方は、天才でなければできず、仕組化することはできないのです。

そして、緊張ばかりの職場では、従業員は疲弊してしまいます。

従業員の実力と仕事がマッチしていなければどうなるでしょうか?

メンタルを病んでしまう可能性も高くなります。

コロコロと担当者が辞めてしまって、引継ぎもなければ、トラブルばかりが起こります。

そのような職場になって、業績が上がるでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


終身雇用制度とは

2019/05/17

終身雇用制度とは、企業が従業員を生涯にわたって雇用する制度を指している言葉です。

ただし、「制度」という語がついてはいますが、法律などで明確にルールとして定義されたモノではありません。

そのため、個々の企業が、自社の努力目標のような形で取り入れられてきました。


日本で、終身雇用制度の導入が始まったのは、1950年頃であると言われています。

当時は、景気も良く、右肩上がりの経済成長を続けていたため、企業は優秀な人材を長く自社に確保したいと考えたのです。

そこで、良い従業員を確保するために、「終身雇用」を打ち出したのです。

「ウチに入ってくれれば、定年までちゃんと面倒をみます」と伝えることで、『安心感』を提示したのです。

終身雇用制度がきちんと機能していれば、定年までは安定した収入を得られるという「保証」が得られたのです。

この終身雇用と言う「保証」があったので、多少給与が低くても、無茶な業務であっても、従業員は言うことを聞いていたのです。


昨今では、この終身雇用制度が見直されて、若者たちも終身雇用制度を望む傾向が高まりつつあります。

何故なら、日常的にリストラを行うような企業は、若者たちの目から見ても魅力的に映らないからです。

行き過ぎた能力主義や成果主義によって、ボロボロにされた上の世代を知ってしまったのもあります。

終身雇用制度だと、社員は働かなくなると言っていたのは、マスコミなどの詭弁でした。

確かに、窓際社員などがいたかもしれません。

しかし、現在では、窓際社員などは存在せず、厳しく競争をさせられているのです。

結果として、能力主義や成果主義で厳しく評価をされると、従業員の大半がマイナス評価となってしまうのです。



しかし、この終身雇用制度は、現実問題として、崩壊をしていました。

企業の業績が悪くなり、雇用を継続することができなくなって来たのです。

就業規則で、定年を60歳とうたっていても、早期退職や希望退職を募るケースは年々増えてきておりました。

実際、現在の日本市場は縮小傾向にあり、戦後の経済成長と同じような成長を見込める企業は決して多いとは言えないのです。


もともと、建築業界や不動産業界などのブラックな業種では、終身雇用はありませんでした。

退職金を支払う予定もしていなかったのです。

その割には、パワハラやセクハラなども横行して、普通の神経をしていると身体や精神が参ってしまいます。

離職率は、跳ね上がり、ドンドン社員の入れ替わりがあるようになるのです。

そんな状態では、愛社精神は育むことはできませんよね。


さらに、追い打ちをかけるように、日本で最大の会社であるトヨタ自動車までも終身雇用制度を維持できないと言ったのです。

雇用主側からすれば、賃金(人件費)の調節がしやすくなり、すぐに解雇することもできます。

また、高齢化して、年俸が上がっていれば、若年層に入れ替えて、安い賃金で働かせることもできるのです。


グローバル化が進み、欧米のような雇用制度が流入するようになるのです。

つまり、雇用についても守れないようになって来たのです。

カルロス・ゴーンのように、会社の業績が悪ければ、リストラを平気ですようになるのです。

役員報酬は、ビックリするぐらいに要求しておいて・・・。


実は、終身雇用制度の場合、経営者と社員の給与をに莫大な差は無かったのです。

しかし、欧米のような雇用制度になると、天文学的に給与の差が出るようになります。

それでは、いったい何を目指すのでしょうか・・・?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


終身雇用制度が崩壊

2019/05/16

あのトヨタでさえも、「終身雇用制度が守れない」と発表されてしまいました。

2019年5月13日に、トヨタ自動車の豊田章男社長が発言をしたのです。

トヨタ自動車は、売上30兆円で、利益が2兆円の超巨大企業です。

小さな国よりも遥かに大きい経済規模の会社なのです。


経団連の会長も、「終身雇用なんてもう守れないと思っている」と発言していました。

これは、危機的な状況であると言えます。


解雇もしやすくなり、リストラが加速するでしょう。

結果として、45歳定年説まで出ることになります。


社会全体の雇用が流動的になって、辞めてもしっかりとした受け皿があればいいですが・・・。

しがみつく従業員は、トコトン会社にしがみつきます。

しかし、そこを切るのは、今の法律のままでは厳しいはずです。

つまり、法律まで変えて、雇用慣行を変える宣言なのです。


今は、大企業で45歳以上の早期退職を促しているところです。

これが、全企業で45歳以上の生産性の悪い人材を完全に辞めさせるように進んでいるのです。

つまり、ピラミッド型の組織から真ん中が、ゴッソリと抜け落ちることになってしまいます。



「正社員をなるべく減らして、派遣社員などの非正規やアルバイトで賄います。」

「え? 顧客サービスの低下?」

「そんなの関係ないし、現場でなんとかしろ!」と言ったところです。


組織の中では、厳しいリストラなどで、いつ首を切られるかわからず、疑心暗鬼になってギスギスした形となってしまいます。

また、今まで2人でやっていた仕事を1人でやるようにな無茶な労働をさせられるのです。

生産性は上がり、経営陣には利益が出やすくなり、役員報酬がドンドン上がることになります。

しかし、一般の社員の愛社精神は、どん底に落ちてしまうことになるでしょう。

何故なら、売上については以前よりも上げることを求められながら、人員を削減され、働き方改革で定時で帰るようにされるのです。

一生面倒見てくれない会社で、真面目に働いても会社が守ってくれないなら、意欲や全体の指揮が下がりますね。


これで、移民の受け入れまですると、ますますブラックな会社が増えそうな感じもします。

また、会社は名前ばかりで、すべて外部にアウトソーシングする会社も増えそうです。

やはり、どこかで歪みが出るに決まっていますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


道徳経済合一説について

2019/05/15

「日本資本主義の父」とうたわれた渋沢栄一さん(1840-1931)は、『論語』の精神に基づいた経営哲学を説いていました。

グローバル資本主義の行き過ぎを懸念する声が強まる中、「公益」追求の経営を重視したその理念が、改めて注目を集めています。


「道徳と経済は両立させることができる」という『道徳経済合一説』です。

この考え方の根拠を、彼は自らの信奉する儒学、とりわけ『論語』に求めたのです。

渋沢栄一さんは、道徳を「論語」、経済を「算盤(そろばん)」と言い換えて「論語と算盤を一致させることが重要だ」と説いたのでした。



●経済にとって道徳は不可欠。

●道徳にとって経済は不可欠。

道徳と経済は表裏一体であり、不可欠であるとの考え方が『道徳経済合一説』です。



『道徳経済合一説』は、2008年のリーマンショック前後でも、日本で見直されるとともに、海外でも注目を集めています。

その背景には、私的利益の追求に過度に走りがちなグローバル資本主義・市場経済に対する人々の不信感や危機感があるように思われます。


経済活動が円滑に行われ、永続的な利益を得るのに不可欠と渋沢栄一さんの考えた消極的道徳は、「不誠実に振る舞うべからず」「自己の利益を第一には図るべからず」の2つに集約されます。

「自己の利益を第一には図るべからず」という道徳を経済活動に適用することには、違和感を感じる人が多いかも知れません。

「ルールを守る限り、自己利益の追求にいそしんでかまわない」と言うのが、市場経済の【常識】だからです。

しかし、渋沢栄一さんは、もしも皆が自己利益第一で商売をしたら、互いに利を奪いあって結局は共倒れになり、経済どころではなくなると考えました。

互いに他者の利益を第一に図ってこそ、円滑な経済活動が可能になると主張したのでした。

「他者の利益を第一としてこそ、やがて自分も永続的な利益を得られる」と考えです。

この道徳は、経済活動において自己中心的であることを戒めるものあって、自己利益の追求それ自体を戒めるものでは決してありません。


渋沢栄一さんは、「消極的道徳」も重視しましたが、「人々の生活を経済的に心配のないものにし、さらには豊かにすべし」という「積極的道徳」を最重要視しました。

「これからは民間の我々が経済活動を通じて、この役割の中心的な担い手にならなければいけない」と考えたのです。

「国家の隆盛を望むならば、国を富まさねばならない。国を富ますには、科学を進めて商工業の活動によらねばならない」と言うのが、渋沢栄一さんの基本的なスタンスです。


渋沢栄一さんは、「公益」の追求を目指したこうした経済活動が活発に行われるためには、それに携わる企業や個人が十分な利益(「私利」)を期待できることもまた不可欠だと考えていました。

他の人々が豊かになるだけで、自分には大した得もないのでは、人はその仕事に懸命に取り組む気になりません。

人は「事業を通じて自分自身の利益も得られる」という期待があってこそ、公益を増進するという究極の道徳にも熱心に辛抱強く取り組むことができるのです。

その意味でも、「経済(私利)なくして道徳(公益)なし」と言うことなのです。


我々は、ともすると「貧乏するのが道徳」と思いがちですが、渋沢栄一さんはむしろ「一人ひとりが豊かになっていくことが、道徳の基本」と言っているのです。



企業やその経営者が、より多くの利益を得るために不正を犯し、その結果、かえってその企業の破綻を招き、場合によっては経済全体にまで深刻な打撃を与えてしまう。

こういった事態を、世界はこのようなことを何度も目撃してきました。

改めて「誠実であることで必ず利益は得られ、しかもそうして得られた利益こそ永続的なものである」という渋沢栄一さんの教えに耳を傾ける必要があるのではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新一万円札について

2019/05/14

2024年度上期をめどに刷新される新一万円札についてです。

新一万円札は、日本の資本主義の礎を築いた渋沢栄一さん、裏面の図柄は東京駅丸の内駅舎になる予定です。


最新の偽造防止対策を取り入れるほか、ユニバーサルデザインを採用されるのも特徴です。

偽造防止策として、現行のすかしに加え、さらに高精細なすかしの模様を導入されます。

肖像の3D画像が回転する最先端のホログラムで、紙幣への採用は世界初になる予定です。

1万円札と5000円札にはストライプタイプのホログラムが付加されます。

お札の番号は、現行の最大9桁を10桁に変更されます。


紙幣は、偽造を防ぐなどの理由から、ほぼ20年ごとに全面刷新されており、現行の紙幣は2004年に登場しています。

誰でも利用しやすいユニバーサルデザインを取り入れ、お札の種類の識別性を向上させるようです。

指の感触で識別できるマークの形状変更、お札の種類ごとの配置変更、額面数字の大型化、ホログラムとすかしの位置をお札の種類ごとに変更などを予定しているようです。

サイズは、現行券と変更がなく、新一万円券が76×160mmになる予定です。



お札の肖像は、日本国民が世界に誇れる人物で、教科書に載っているなど、一般によく知られていること。

そして、偽造防止の目的から、なるべく精密な人物像の写真や絵画を入手できる人物であることの2点が選定条件となっています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新一万円札の渋沢栄一さん

2019/05/13

渋沢栄一さんについては、急激に知名度が上がりました。

実は、渋沢栄一さんについては、『論語と算盤』で、以前からこのブログで何度も紹介をしておりました。


この渋沢栄一さんは、「日本資本主義の父」と言われ、500近い会社の設立に尽力されました。

第一国立銀行(現:みずほフィナンシャルグループ)、東京株式取引所(現:日本取引所グループの東京証券取引所)、東京ガス、東京海上火災(現:東京海上日動火災保険)、帝国ホテル、開拓使麦酒醸造所(現:サッポロビール)など、今も歴史を積み上げている大企業も多いです。

あまりにも関わった事業が多すぎるために、どのような功績を挙げた人物かすぐに説明できないので、知名度の低さにつながっているのかもしれません。


当時は、まだまだ小国で、下手をすれば欧米列強国に植民地化されかねなかった日本の国力を高める必要がありました。

ただし、一人の出資者が、会社の持ち主として支配することを避けました。

多くが出資者として企業の設立に参加して、事業から生じる利益を分け合うことをしました。

そして、民間企業である以上、利潤の追求は当然ですが、私益のみを追求するのではなく、社会の発展を実現するために必要な人材と資本を合わせて、事業を推進されたのです。

民間の散らばった個々の状態では微力なのですが、力を合わせて新しい価値を創造への原動力にすると共に、同時に社会的価値も追求されたのです。



先日、新一万円の紙幣に、渋沢栄一さんが登場することになりました。

2024年上半期をめどに、千円、5千円、1万円の紙幣(日本銀行券)が一新されるのです。

1万円札は、1984年に聖徳太子から福沢諭吉になって以来、40年ぶりの人物の刷新となります。



行きすぎた資本主義は、お金儲けだけが目的となり、格差社会の溝を深めるばかりです。

メディアの取り上げる報道は、お金と男女のゴシップなど内容の無いモノばかりで、マスゴミと言われる始末です。

このタイミングで、一万円札に採用されたと言うことは、改めて「日本資本主義の父」が熱望した『道徳経済合一説』を見直す機会が到来したと捉えるべきではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


レオパレスの社長辞任

2019/05/12

あれだけ不正な建築をしていたレオパレスの社長が退任しました。

業績悪化での引責辞任のようです。

泥船から逃げる行為でしょうか?

ただし、代表権のない取締役に退くようです。


2019年3月期連結決算で、補修費用の計上などで、純損益が686億円の大幅赤字に陥ったようです。

まだ、期末の総資産が2,917億円あります。

そして、純資産で813億円あります。

まだまだ、予想通りしぶといですね。


先日、週刊誌で新たな建築基準法違反の疑いがあることもわかっています。

ガス管が下から上までの貫通部で、大きな穴が開けられたまま、放置されているようです。

これまた、火災が起きた時に燃えやすい構造となっています。

天井の界壁も無く、調べればドンドンボロが出てきますね。


まだまだ、レオパレスでは、他にも不正が隠蔽されていると考えられます。

有名な建築会社では、一番ヤバイ会社だったからです。

利益をあげるために、あえて建築違反の建物を建築するのです。

計画的に、まともな建物を建築していない会社ですから、ここまで来れば何でもありだったのです。


テレビCMをガンガン流していた会社ですが、この責任はどのように取られるのでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大津市の園児死傷事故について

2019/05/11

2019年5月8日の滋賀県大津市大萱6丁目の丁字路で乗用車が歩道に突っ込みました。

結果として、二人の保育園児が亡くなってしまい、ご冥福をお祈り申し上げます。


この現場は、当社の近くの琵琶湖の湖岸沿いであり、当日もヘリコプターが飛んでいたのでビックリしました。

まさか、このような事故が起こるとは思えないような、見通しの良い交差点です。


保育園の記者会見があったのですが、報道陣から管理体制について問われる場面もありました。

明らかに、保育園に落ち度があったかのように、誘導しようとしていたのです。

ハッキリ言って、被害者である保育園に責任を問い詰めるのは間違いであり、報道のあり方について疑問に思いました。

まったく悪くない被害者に、よってかかってリンチをしているようなモノです。

現在のマスコミは、マスゴミと呼ばれるように「強きを助け、弱きを挫く」見本のようです。


子供を持つ親の立場から言えば、一日中室内で遊ばせることなどできません。

そして、外に出て遊ばせることも教育上として必要です。


今回は、保育園から出てすぐの交差点から、琵琶湖の湖岸の緑地で遊ばせようとしていたのです。

横断歩道を渡らずに、目の前の道路を横切ろうとして、事故をしたならば問題となります。

しかし、歩道の端を歩き、保育士がしっかりとガードした状態であったのならば、どうしようもありません。

プロレスラーかラグビー選手ならば、自動車を跳ね返すこともできるかもしれませんが、現実的ではないでしょう。

また、園児を背負って、ヒラリと自動車をかわすのは、漫画やアニメの世界です。



今回の事故では、右折車がしっかりと前方確認をしていないために起こりました。

直進車も、いきなり右折車が飛び出してきて、ハンドルをきってしまったようです。

反射的に自動車を避けようとして、歩道に乗り上げてしまった可能性が高いです。

しかし、直進車もブレーキをしていない点と、園児がいることを把握した運転ができていないので、過失がゼロにはならないでしょう。


ガードレールが無かったからと言う人もいるようですが、今回のケースはガードレールがあったとしても、横断歩道側からすり抜けていた可能性もあります。

また、付近はイオンモール草津や国道1号線の合流地点や近江大橋や瀬田の唐橋も近く、大渋滞が起きるスポットの近くです。

他に改修工事をすべきポイントが、あり過ぎるエリアなのです。

ハッキリと言えば、車が物凄く多いスポットなので、事故をゼロにすることはできないでしょう。

安全対策と言って、この場所のみを減速させようとすると、更に大渋滞ができてしまい、イライラ運転によって、事故も増えてしまうかもしれません。


滋賀県の南部地域は、京都の隣であり、人口も年々増えているのです。

また、滋賀県については自動車での移動が当たり前であり、完全なクルマ社会なのです。


結局、運転者ひとりひとりが、細心の注意をして、自動車の運転をすることしかありません。

このような事故を起こさないように、自分自身の運転を顧みましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸仲介営業の現実③

2019/05/10

不動産賃貸仲介の営業マンは、色々と制限された存在です。

会社からは、ノルマを設定されて、ノルマを目標とされます。

また、厳しい会社方針も決まっている会社もあり、言動や行動も制限されています。

店長や上司や教育係もいて、実績が無い人は、好き勝手できないようになっています。

不動産賃貸仲介業では、ブラックな会社も多いのです。

パワハラやセクハラは、いまだに日常茶飯事の業界なのです。


一般の賃貸仲介営業マンは、ビックリするほど安月給です。

休みなしで働いても、年収300万円を切っている賃貸仲介営業マンも多いのです。

昇給するには、役職を上げて行く必要があります。

部長や店長や主任など、会社によって様々役職があります。

名刺を見ればすぐにわかるのですが、宅地建物取引士の資格すら持っていない人も多いのです。

宅地建物取引士の資格を持っていても、資格手当で5千円~3万円/月となっているのです。

ベテラン社員であっても、公道を無免許で走っているのと変わらない場合もあります。


実際の仲介現場の状況を想像してみます。

3人に1人の申込みならば、決定率は33.33%となり、ダメな仲介営業マンとなります。

月に10件の契約が必要ならば、30組の集客がなければなりません。

実質的に、再来などを合わせると40組位の対応となります。

休みのことを考えると営業1日あたり、2組の対応となり、忙しくてバタバタしているでしょう。


実際、対応にも時間がかかります。

案内へ行くまでの物件紹介までに、時間もかかります。

新規応対の接客は、普通は10分位で終わりません。

案内も歩いて行ける距離ならいいですが、営業車で3件の案内だと1時間や2時間以上かかることもあります。

口頭での契約はトラブルになってしまいますので、重要事項説明書の説明と契約書の署名・捺印が必要となります。

宅地建物取引士でなければ、重要事項説明書の説明をすることはできません。

宅地建物取引士の資格を持っていない営業マンが「なんちゃって」で説明をしている場合もありますが、それは完全に違法です。

サラッとそんなことをしている会社や仲介店舗もありますので、注意をしましょう。

この契約書作成や処理業務も地味ですが、結構手間を取られてしまうのです。


ブラックな体質の会社も多く、まともな常識が通用しないこともあるのです。

売上さえ上がっていれば、すぐに出世する場合もあります。

また、ブラックすぎて、社員や店長まで、コロコロ辞めてしまう仲介店舗もあるのです。

大手フランチャイズであっても、店内にガスを充満させると、どうなるか分からない店長もいますが・・・。

それだけ、まともな人材がいない会社もあるのです。

更に、売上をあげて、出世しなければ、なかなか生活することができないようにもなっているのです。


部長になれる人は、1人だけです。

大手の会社ならば、部署がいっぱいあるかもしれませんが、中小企業では限られた存在です。

店長についても、多店舗あれば別ですが、通常は一つの店舗に一人です。

そのため、生存競争が激しくなるのです。


出世も営業成績も上がらないベテラン社員はどうなるでしょうか?

カツカツの生活はイヤなので、個人バックを要求するようにもなります。

そのため、契約が決まりそうになれば、バックマージンを請求するのです。

そうすることで、安月給のために、少しマシな生活をするために、どうしても悪さをするようになります。


なかなか、実際のことは言いにくいのですが、この業界ではクビや懲戒解雇になる営業マンも多いです。

どうしても悪さをして、転職をしていく賃貸仲介営業マンも多くなるのです。

そのため、A不動産に勤めていた甲さんが、B不動産に勤めていることも多くなります。


個人バックは、空室対策として有効ではあります。

しかし、不動産会社によっては、NGとなる場合もあります。

見つかった場合は、退職させられたり、謹慎させられたり、降格させられたりもするのです。

もちろん、その店舗の店長がOKを出していれば、問題ないこともあります。

会社の特徴によって、危険なモノになる場合もありますので、個人バックについては気を付けましょう。

気がつくと、得意先の仲介営業マンを辞めさせている原因をつくっている場合もあるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸仲介営業の現実②

2019/05/09

不動産仲介の営業店舗の売上は、年々厳しくなっています。

それは、不動産の仲介手数料が減っているからです。

仲介手数料を無料や半月を謳って、集客をしているライバル賃貸仲介会社も多いからです。


仲介手数料が減ってくるとオーナーさんからの広告料アップの要望も増えてきます。

しかし、広告料アップにも限界があります。

そこで、仲介不動産会社はどうするかと言えば、1件当たりの単価を上げることを考えるのです。

なかなか家賃を上げることは難しいので、付帯商品という形で単価アップを図るのです。


最近有名になった、北海道のアパマンショップのフランチャイズのガス爆発事故をご存知でしょうか?

消臭抗菌のスプレー缶を店舗内で、ガス抜きをして、充満したガスで爆発してしまいました。


そもそも、消臭や抗菌のサービスは有料です。

しかし、賃貸仲介の営業マンはノルマが設定されています。

この消臭・抗菌を取らなければ、ノルマ設定を達成できないのです。

任意であるはずのサービスが、絶対にくっついている商品として、入居者に販売をするのです。

そして、消火グッズやワインなども販売しています。

本当に、色々な付帯商品があり、全てを書き上げることは難しいです。

そこには、入居者から仲介手数料が減っている替わりの商品類だからです。


確かに、消臭・抗菌の商品だけの卸値は、1,000円位しかしません。

でも、入居者には1万円や2万円で販売をするのです。

確かに、ボッタくりと言われる場合もあります。

それは、未施工なのに、ちゃんと返金せずに、お金を取っているのならば、詐欺やボッタくりと言えます。

ただし、営業マンが室内確認をして、消臭・抗菌の施工をする場合は、ガソリン代や人件費などがかかってくるのです。

この部分につきましては、サービスは無料ではありませんので、仲介店舗のある程度の言い分もわかります。

仲介の営業マンに対しても、ちょっとしたおこずかいも必要だからです。


大手の不動産仲介の会社では、さも当たり前のように、この消臭・抗菌をセット契約されているのです。

大手の不動産仲介業者と安心していても、不必要なサービスがセットされているので注意しましょう。


当社では、この消臭・抗菌のサービスはグレーゾーンなので提供しておりません。

もし、消臭・抗菌サービスを設定されて当社のアパート・マンションに入居された場合、不動産仲介の会社で消臭・抗菌サービスをされています。

でも、間違えて入居者が当社に文句を言ってくる場合もあります。

何かトバッチリを食っていることもありますので、賃貸管理会社にとっては、とても迷惑です。

不動産仲介の会社の方は、賃貸管理会社に迷惑をかけないように消臭・抗菌をしてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸仲介営業の現実①

2019/05/08

賃貸仲介の営業マンには、会社にもよりますが、月100万円位の売上ノルマがあります。

賃貸仲介での契約で売上を達成するには、1件当たりの契約単価が10万円として、10件位の契約は必要です。


10件の申込みを得るには、来客100%の申込みであっても、新規で月10人の来店が必要です。

以前は、95%以上の決定率が一流とされていましたが、昨今はそんな状態ではないようです。

冷やかしのような人も来店してしまいます。

どうしても、引越しする予定がなくなったり、他の物件も気になったりして、キャンセルも出てきてしまいます。

インターネットで調べれば、自分が申込んだ物件よりも、いい物件が載っていたりするのです。


3人に2人の申込みができたとすると、決定率は66.66%です。

そうなると、月に新規15人の来客が必要となります。

営業マン1人当たり15人の来客をさせるとなると、仲介の営業マンが多くなるほど、集客が必要となります。

実際、まったく集客できず、来客がなければ、その仲介店舗は統合や閉鎖などしてしまい、終わってしまうのです。



現場のデジタル化も徐々に進んできています。

グーグルマップのストリート・ビューがあり、来店をしなくても、現地のザッとした雰囲気がわかるようになりました。

しかし、基本的には、物件の紹介をして、案内をして、申込みをしてもらいます。

物件紹介をして、スッと案内まで行けばいいですが、そうならない場合もあります。


物件案内を3件するとしても、車で回るならば、1時間位かかってしまいます。

しかし、3件案内をしても決まらない場合もあります。

さらに案内をすることになれば、時間がドンドンかかってしまいます。

遠距離の物件を案内する場合、片道で1時間以上かかってしまう場合もあるのです。

渋滞に引っかかってしまうと、更に時間もかかります。

困ったことに、賃貸仲介の営業では、契約をもらえなければ、1円の売上げにもならないのです。

物件案内で、お客さんを送迎すれば、当然ガソリン代も人件費もかかります。

実際には、1円にもならないばかりか、明らかにマイナスの仕事となってしまうのです。

つまり、いくら一生懸命に仕事をしても、結果が伴わないと会社からも叱られます。


更に、賃貸不動産の会社でも、部屋付け優先物件があります。

仲介の優先順位につきましては、以前のブログに掲載しています。

その優先順位を守らず、決めやすい物件で決めてしまうと怒られてしまいます。

できるだけ、部屋付け優先順位の高い物件を口八丁で契約させることを命令されるのです。

明らかに、条件に合致しないのならば、問題ないのですが、ゴリゴリに詰まらてしまうのです。

たとえ人気の無い1階部分であっても、強引に部屋付けをするように命じられるのです。


賃貸仲介営業マンは、色々なバランスを取ながら仕事をしているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


フラット35を悪用した不動産投資

2019/05/07

ゴールデンウィーク中に、フラット35を悪用した不動産投資が報道されました。

フラット35は、住宅用に民間金機関と住宅金融支援機構が提携して最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。


この件については、スルガ銀行以上に裾根が広くヤバイ問題です。

悪用された件数が多すぎて、件数の想定ができません。

投資目的でフラット35を使った場合、全額返済を求められるそうです。



1%程度の固定金利とアパートローンの金利の差額は大きいです。

地主さんでなければ、1%程度の金利で地銀などはお金を貸しません。

現在の低金利であっても、変動で2%~3%の金利が当たり前となっています。

スルガ銀行では、3.5%~4.5%の金利で貸出しをしていました。



悪質な不動産コンサルタントは、このスキームをシタリ顔でススメていました。

セミナーなどで、無責任に「大丈夫です」「みんなやっています」と言っていたのです。

裏技と言っても、やっていることは、ただの不正なのですが・・・。


今回の記事では、不正な融資の顧客は20代~30代前半の若者を中心に100名超えとなっています。

しかし、やっているのは、悪質な不動産会社のこの元社員だけではありません。

不動産投資セミナーで、このようなことをやっていた業者が如何に多かったか・・・。

年収300万円台以下で、借金を抱える人をターゲットにしていたとしていますが、実際には、高所得者であっても、このスキームを使っている人も多いのです。


「住民票を1度移動させれば大丈夫」

「表札に名前が出ていれば大丈夫」

「返済さえ滞ってなければ大丈夫」

裏技を使わせて、何かの先生になったつもりか、いい加減なことを言っていたのでした。

「今までは、一括返済をされたことがない」

確かに、今まではこのようなケースが表に出ることはありませんでした。

しかし、悪質なケースが増えすぎており、発覚するのは時間の問題だったのです。


厳しく精査をすると、故意ではなくても引っかかってしまう人が、大量に発生してしまいます。

何故なら、分譲マンションや戸建てを賃貸に用途を変更するだけでダメなのですから。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


営業力のある賃貸仲介営業マンは減ってきています

2019/05/06

以前は、完全歩合制の給与体系の不動産賃貸仲介の会社も数多くありました。

しかし、仲介手数料半額や無料が当たり前となってきてしまい、1件当たりの仲介の単価も下がってきてしまいました。

広告料が、2ヵ月分や3ヵ月分が出てきたのも、この頃です。

仲介手数料の不足分をオーナーさんに費用負担させているのです。

ただし、賃料相場の下落が進み、歩合給を出すほど売上げを上げられない環境になってきています。

何故なら、仕事をしても成功報酬であり、いくら頑張って案内をしても契約が取れなければ1円にもならないのです。

そして、不動産業界特有なのですが、契約後に手間のかかることを無料でなんでもさせようとする人が出てくるのです。

大手の賃貸仲介不動産会社では、新卒採用を当たり前として、歩合給を廃止するようになってきました。


賃貸仲介については、営業マンによって売上が全然違うことも往々にして起きます。

新人の営業マンとベテランの営業マンでは、売上の数字が全く違います。

新人ならば、教育をしなければ、なかなか売上げ数字を出すことができません。

しかし、ネット社会となり、情報が氾濫するようになると空室の情報も外部に出るようになったのです。

囲い込みによって、仲介売上を稼いでいた業者も厳しくなってきてしまいました。


競合他社との競争になると給与を下げざるを得ないようになってしまいました。

すると優秀な営業マンは、他社へ移ってしまったり、独立をしてしまったりしてしまいました。


デジタルが当たり前となっているので、賃貸不動産の営業は、物売りと同じになってしまいました。

つまり、同じような商品しかないので、敷金・礼金ナシや家賃を下げることでの勝負となってしまったのです。


こうなってしまうと、ベテランの賃貸営業マンの営業力によって部屋付けするよりも、新人の営業マンでも決まるようにすることが重要になります。

すると、ベテラン営業マンの給与を上げなかったり、賞与を無くしたりして、会社は人件費を下げようとするのです。

結果として、新人の営業力の無い営業マンばかりとなります。

しかも、会社としては不祥事を起こしてしまうようなベテランよりも、従順な新人の方が良いと考えているのです。

そのため、アクの強い営業マンはドンドン減っているのが現状なのです。

本物の営業マンならば、魔法をかけたように部屋を決めてしまうことをしていました。

しかし、そのような営業マンは出世をして現場を離れていたり、もっと給与の良い会社に転職をしていたり、独立をして経営者になったりします。

賃貸不動産仲介会社は飽和してきており、客単価も下がり、売上も減少しているのです。

また、一人で年間3,000万円を売上げるような人は、賃貸仲介業ではいなくなっているのです。

そのため、現在ではあまり魔法使いのような不動産賃貸の営業マンを期待しない方がいいのではないかと考えています。

不動産のオーナーさんならば、コツコツと物件を磨くことを考えた方が有利ではないかと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産仲介の営業マンも仕事が多くなっています

2019/05/05

2000年より前は、パソコンでの仕事もインターネット環境も整っていませんでした。

当時は、手書きの物件資料が当たり前となっていました。

そのため、物件資料を隠したりする営業マンもいました。

とっておきの決め物として、自分自身の売上の為にキープしているのでした。


同じ店の同僚が、ライバルとなっていたのです。

営業店舗でも専任募集が多くなっており、管理をしていないので、オーナーと仲の良い人だけ募集をしていたなんてこともあります。


しかし、時代は変化しました。

専任物件もドンドンなくなり、インターネットによってどのような部屋が募集されているかPCや携帯電話で確認することができるようになりました。

スマホがメジャーになってくると、部屋を探す人はパソコンで見る必要もなくなりました。


結果として、以前ならばアナログだけの仕事をしていれば良かったのが、スーモやホームズなどのサイト登録をしなければならなくなっているのです。

また、自社のホームページにも掲載しなければなりません。

女性の事務社員がサイトの登録をしている場合もありますが、写真撮影については営業マンが行います。

外観だけではなく、室内写真や動画までアップをしている場合もあるのです。


また、昔は電話での問合せだったものが、メールでの問合せが一般的となっています。

メール返信は、タイミングや内容が大切です。

何社もメールをしている入居希望者もいるので、選ばれるように工夫をしなければなりません。


月に10件の契約を取るには、単純計算で3日に1件は申込みをもらわなければなりません。

しかし、中にはキャンセルや休みの日もあります。

つまり、3日に1件の契約では足りず、出社している2日に1契約はしなければならないのです。


ノルマを達成するには、不動産仲介業者も増えており、年々厳しくなっています。

やはり、大手の看板のあるとこに人が集まってしまうからです。

通常のアナログでの営業以外にも、デジタルの仕事がドンドン増えておりますので、厳しい労働環境になっています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸仲介の営業マンでも月100万円のノルマ

2019/05/04

賃貸仲介の不動産会社の営業マンも、1人当たり、月に100万円を売り上げなければなりません。

営業マンの給与を諸々で30万円とします。

社会保険料や年金、そして交通費などもかかってくるからです。

実際の手取りは、税金などを引かれるので20万円位と僅かなモノです。


会社の損益分岐点としては、給与の3倍の売上が必要となります。

すると月に90万円の売上は必要となります。

ボーナス支払いがあるのならば、やはり毎月100万円の売上となりますね。

そのため、賃貸仲介の営業マンでも月100万円のノルマになります。


家賃が平均5万円として、仲介手数料と広告料を合わせて、1件当たりの単価が10万円とします。

すると毎月10件の契約が必要となります。

繁忙期の1~3月ならば余裕で、この数字をクリアできます。

しかし、閑散期になると来客が少なくなり、数字がクリアできない場合もあるのです。

仲介手数料は1ヶ月分までと決まっていますが、入居者とオーナー双方からの合計金額となっています。

現在では、不動産会社によって入居者からの仲介手数料を半額としたり、無料としたりしているところもあります。

つまり、入居者からの仲介手数料が取れなくなってきているのです。

そのため、不動産仲介の営業マンは広告料の増額を要望してくるのです。


不動産賃貸仲介の営業マンでも、不動産会社に勤務しています。

もちろん、世間に言えないようなブラックな会社も多いです。

ノルマが達成できなければ、会社によって、それ相当のペナルティが発生します。

営業成績が毎月ノルマ達成しないような営業マンならば、ゴリゴリに詰められてしまいます。

そのため、転勤も多いのですが、会社を辞めてしまう賃貸仲介不動産の営業マンも多くなります。

「1年で店舗の社員が全員いなくなっている」なんてこともあるのです。

大手だから安心と思っていても、「引継ぎもしていない」なんてことも多いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


飛び込み営業

2019/05/03

「飛び込み営業」とは、アポイントメントを取らずに、企業や個人宅を訪問し、自社のサービスや商品を売り込む営業スタイルです。


「飛び込み営業」は、基本断られます。

用も無いのに、いきなりずかずか入って来られて、さらにドンドン売り込まれたら誰でもイヤと言います。

結論を言えば、かなり効率の悪い営業方法なのです。


アパート建築営業の「飛び込み営業」の場合は、徒歩で地主さんのいるエリアを各戸訪問します。

何名かの営業マンと一緒に車で目的の場所に向かって行き、力尽くの営業をするのです。


初訪問(飛び込み訪問) 35件

再訪問 7件

夜訪問 5件

など毎日のノルマが決まっている会社もあります。



アパートの建築営業では、毎月1件の契約が必要となります。

半年から1年で契約を取れなければ、営業マンは会社に残ることができないのです。

月に1件の契約を取るには、現地調査が月3件程度を取らなければ、次のステップに進めることができない場合もあります。

見込み客がいなければ、毎日「終日飛び込み営業」をさせられるようになります。

月に1~2度、見込み客が確保できなければ、上司から怒鳴りつけられるのです。

そのため、見込み顧客を何名確保しているかや、テンプラ契約などについても重要になってしまうのです。

無茶な営業をしているので、イメージを良くするためにテレビCMをしていたりもします。

ただし、現場では完全にブラックな会社が多くなっています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


かきあげ

2019/05/02

「かきあげ」と言っても「天ぷら」ではありません。

ここでの「かきあげ」は、不動産用語です。


不動産取引における「かきあげ」とは、売買契約書を2種類作って、銀行融資額をかさ上げすることです。

もしくは、契約金額を改竄や修正してローンを通すことです。

「書き上げ」と表記されている場合もありますが、真偽のほどはわかりません。


たとえば、売価1億円の土地・建物があるとします。

売主と買主の間で取引価格1億円の売買契約を締結し、その写しを銀行に提出するというのが、普通のやり方です。

ところが、「かきあげ」の場合は、本物とは別に、1億2千万の契約書をもう一本作成して、銀行提出用に使うという手法です。

売買金額の9割まで融資するというように、掛け目を入れて来る銀行だと、1億2千万の90%ですから1億800万の融資が得られ、『オーバーローン』を実現できるという訳です。

ストレートに言うと銀行を騙すワケです。

窓口の銀行員も薄々気づいているとも言われており、ブラックに近いグレーゾーンと言われておりました。

契約書を2種類作成する際、売り主が捺印しないと成立しません。

そういう意味で、誰もが「共犯」になってしまうわけです。

この「かきあげ」が不正であり、ドンドン世の中にバレてしまい、厳しく取り締まられるようになったのです。

万が一、銀行(の本部)にバレたら最悪の場合、貸付金の即時一括返済を求められる場合も出てきました。

「期限の利益の喪失」となります。

貸出金利を8%にされる場合もあるようです。

不正な「かきあげ」は、バレてしまう場合もありますので、やめましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


テンプラをあげる

2019/05/01

営業の世界では、「テンプラをあげる」という言葉もあります。

この「テンプラ」は、普通の天ぷらとは違います。


この「テンプラ」は、ズバリ架空の契約のことです。

「テンプラ」には、偽物の意味もあります。

つまり、「テンプラ契約」とは、架空の契約や、解約・取り消し・無効を前提とした契約を指します。

天ぷらは、衣が立派でも中身が見えません。

そのため、外側は立派でも、実際は中身が小さかったり、中身が無い場合もあったりするなどの共通点が語源であると推測できます。

また、『契約をでっち上げる=揚げる=テンプラ』という説もあります。


不動産や建築業界では、契約を取らなければならない厳しいノルマがある会社がほとんどです。

しっかりと契約が取れていれば問題ありません。

しかし、契約が取れていない場合、契約でっち上げフェイクで、自分自身が怒られるのを防ぐのです。

支店ぐるみで「テンプラ」をあげている場合もあるのです。

本社や本部からの追及を防ぐために、部署単位でも「テンプラ」をあげている場合もあるのです。

数字であっても、触ろうとすると色々といじくれます。

大きな「テンプラ」から小さな「テンプラ」まで様々あるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


建築会社はパワハラで自殺に追い込むこともあります

2019/04/30

建築会社では、パワハラで自殺にまで追い込むことがあります。

なかなか報道されないのですが、一部上場企業でも劣悪な労働環境によって体を蝕まれることがあります。

裁判所で提訴されていることもありますが、なかなか大きく報道されません。

裁判でも、上司らの不当な要求が原因で抗鬱状態に陥ったとされています。

毎日15時間超えの労働をさせられていたようです。

また、歩合給の割合が大きく、業績に応じて給与は乱高下してしまいます。

そして、自分のミスなどの穴埋めで、実質的な給与がゼロになってしまう場合もあるようです。


建築営業は、過酷な現場で、大抵一年以内に辞めてしまう場合も多いです。

そして、三年もいればベテランと呼ばれるような職場なのです。

そんな職場となれば、ベテランになるほど精神的な負荷がかかることになるのかもしれません。


契約が取れない社員には容赦なく成績不良のレッテルを貼ります。

レッテルを貼られた社員は「研修」という名前の特別教育に駆り出されます。

実際には、研修とは名ばかりの嫌がらせとなっています。


営業職は、数字が人格とまで言われる職種です。

結果として、地主に建築をさせなければ、ボロ雑巾のようにこき使われてしまうのです。

『取り組んだら放すな、殺されても放すな、目的完遂までは』の文言は有名です。

力ずくで業績を伸ばそうと社員を鞭打つのです。

そして、自殺した社員の労災認定についてノーコメントを貫くのです。


ストレスと過労で病気になった人や家庭が崩壊した人、そして自殺をした人もいるのです。

また、ノルマに追いつめられた結果、書類の偽造や受注金や契約金の立替えなどの不正をやってクビになる人もいます。


そんな中で、役員報酬は、桁違いの額を支払っているのです。

この業界の闇は深いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


建築営業マンも出来るだけ大きな建物を建てさせたいだけ

2019/04/29

建築会社の営業マンも、ニンジンをぶら下げられている状態で、営業の仕事をしています。

こちらも、歩合給であり、成果を上げれば、営業マン自身の給料に直結します。

そのため、適正な大きさの建物ではなく、一番費用が高くて、一番大きな建物を建築させようとします。

ハウスメーカーの場合は、棟数での評価判断になるので、わざと2棟などに分けるケースもあります。


建築のプロであっても、収益を最大化させるワケではありません。

自分自身の懐の最大化を目指す場合が多いです。

そのため、必要も無い空き地にアパートやマンションを建築させようとします。

確かに、固定資産税や土地の評価は下がります。

しかし、建物を建ててしまうと売れにくくなり、流動資産が無くなって、後で困ってしまう恐れもあるのです。


建築営業マンは、建物を建てさせることだけを考えているので、後々のことは全くと言っていいほど考えていないのです。

別会社や別部門の管理担当者に、建物を建てると丸投げをしてしまいます。

だから、建築営業マンは、20年後の実際の現場を知らないことが多いのです。

20年間建築営業をしていれば分かりますが、建築営業マンも建物が売れなければ、半年から1年でコロコロと入れ替えになってしまうのです。

建物がどれだけ傷んだり、空室で大変なことになったり、家賃がドンドン下がったり、大規模修繕があったり、クレームやトラブルがどれだけあるか知らないのです。

会社から言われている良い部分のみを地主に説明をして、後の事について、営業マンは知らんぷりなのです。

逆に言えば、本当のことを伝えると地主に建物を建てさせることができなくなるのです。

そのため、ブランドやいいイメージのみを伝えて、ドンドン建物を建てさせようとするのです。

結果として、同じようなメーカーの似たような建物が乱立して、20年後には値下げ合戦になってしまうのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


欠陥建築や施工不良について

2019/04/28

大手ハウスメーカーであっても、欠陥建築や施工不良が多いです。

逆に言えば、欠陥建築や施工不良が、まったく無い方を探すのが難しい位です。


レオパレスを見てもらえば分かるように、新築時から設計通りに施工していない場合もあります。

経費削減の為に、柱を抜いたり、天井の壁を造っていなかったり、耐火用の材質を使っていなかったりもしました。

レオパレスの場合は、業界常識よりも酷すぎます。

ただし、他の建築会社でも、酷い会社もあります。

業界常識であっても、当たり前のことが当たり前にできていないこともあるのです。

基礎がしっりとしていなかったり、ブロック塀に鉄筋が入っていなかったり、雨漏りなんかは、新築でもよくあることなのです。


実際に、現場の仕事については、ハウスメーカーが直接施工をしているワケではありません。

指定の業者に施工をさせているのですが、昨今の建築費や人件費の高騰によって、下請けや孫請けやひ孫請けまで出ている状態です。

そうなると、チェック体制ができなくなってしまうのです。

そんな中で、無理な工期で予定を組むとどうなるでしょうか?

さらに、無茶な値下げ圧力がかかるとどうなるでしょうか?

ダンピングにダンピングを重ねると結果として、欠陥建築や施工不良になってしまうのです。


大手のハウスメーカーだから値段は高くて当たり前と思っていても、欠陥建築や施工不良の場合もあるのです。

値段の高い理由は、テレビCMなどの広告費用が高いからです。

通常相場の2割から3割高くても、欠陥建築や施工不良があれば、どうなるでしょうか。

信頼料として支払っているのに、ただピンハネをされているだけかもしれません。


更に、地震が起きると、その建物が倒壊してしまう恐れもあります。

欠陥建築や施工不良ならば、建物が資産とならない恐れもあります。

相続対策といって、何も知らない地主を騙している場合もあるのです。


これだけ問題となっているにも関わらず、国土交通省はなかなか重い腰を上げません。

担当をしていた建築士が、どのような処分になったのかもわかりません。

そして、メディアやマスコミも、なかなか事の本質まで報道をしようとしません。

コンビニ業界と同じで、フランチャイズ元のみが、儲かるシステムになっているようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大和ハウスの施工不良について

2019/04/27

2019年4月12日に発表された、大和ハウスの施工不良についてです。

発表では、大和ハウス工業が建築した2千棟を超える建物で、建築基準の不適合が明らかになりました。



大和ハウスの手がけた30都府県の賃貸アパートと戸建て住宅2078棟で、事前に国から認定を受けた部材や方法を使わず、建築基準法などに違反する恐れがありました。

このうち関東6都県で、2001年1月~2010年6月に建築したアパート200棟では、外廊下を支える柱に不適合の部材が使用され、うち188棟で必要な建築確認が行われていませんでした。

また、2000年10月~2013年2月に29都府県で販売した戸建て住宅、アパート計1878棟の基礎工事で不適合の工法を採用していました。



大和ハウスは、ハウスメーカーですが、戸建や賃貸アパートだけではなく、商業施設や店舗、そしてショッピングモールなども造っており、その大きさはレオパレスの比ではありません。

そのような超大手のハウスメーカーであっても、このような不祥事が起きてしまいます。

大和ハウスの社内からの内部通報で発覚されたようですが、2年経ってからの発表となっております。



大和ハウスの執行役員は、2019年4月12日の会見で「現場の設計と商品開発担当の情報共有不足がこういう事態を招いた」と述べています。

問題のあった2078棟のうち、アパートの73棟について改修の必要があるものの、残りは退去の必要はないようです。


ドンドン建築業界や住宅業界の闇が出てきております。

実際には、他の大手のハウスメーカーでも似たようなことが起こっています。

次は、どのハウスメーカーや大手建築会社の発表になるでしょうか。

テレビCMなどをバンバン流している会社ほど、なかなか表に出てこないですね。

情報では、レオパレスほど酷くはありませんが、似たり寄ったりの会社もあるはずなのですが・・・。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


営業マンはどうやって与信枠を全て使わせるか考えています

2019/04/26

収益不動産を販売する営業マンは、ニンジンをぶら下げられている状態で、営業の仕事をしています。

それは、歩合給であり、成果を上げれば、営業マン自身の給料に直結するからです。


そのため、たちの悪い営業マンが、良いターゲットを見つけたら、次は「いかに与信枠の全てを使わせるか」を考えます。

このような収益不動産を販売する会社の営業マンは、1件目を購入させた後、すぐ翌月に2件目を薦めます。


本来であれば、1件目が軌道に乗る前に、2件目を購入することは、とても危険なことです。

何故なら、与信枠を使い果たしてしまえば、それ以上の融資を引き出すことが出来なくなります。

不動産投資で利益が出始めて、ちゃんと申告をしていれば、与信枠が回復して行きます。

つまり、与信枠が回復しなければ、投資用物件どころか、自宅用の住宅ローンも組めなくなってしまいます。


しかし、買主の側も、1件目を買う前には、慎重に検討をしていたとしても、1件所有したことで妙に自信を持ってしまい、勢いで2件目の購入を決めてしまう場合もあるのです。

まずは、1件目を1年間運用してから、次を考えるようにしましょう。


悪質な営業マンは甘いささやきで、ターゲットを誘います。

「とても良い物件がでたので、お得意様のあなたに真っ先にお知らせしました」

「物件を増やせば、それだけ利益も大きくなりますよ」

しかし、営業マンはあなたのことを真剣に考えてはいません。

彼らの頭にあるのは、目先のインセンティブやノルマだけなのです。

そのため、ターゲットの事情などまったくお構いなしで、売りやすい相手に2件目、3件目とドンドン営業をして行くことになるのです。

今のターゲットが、与信枠を使い果たしてしまったら、途端に連絡をしなくなり、次のターゲットを探すのです。

「金の切れ目が縁の切れ目」を実践するのが、営業マンです。


以前の話ですが、悪質な営業マンは、2件同時に収益物件の購入を勧めることまでしました。

通常ならば、各金融機関の間で、与信情報が共有されているため、与信枠以上の金額でローン申請をしても通りません。

しかし、ノンバンク系の金融機関などでは、与信情報が共有されるまでに、若干のタイムラグがある時もありました。

そこで、2件のローン申請を1件ずつ別々の金融機関に申請すると、与信情報が共有される前に審査が通ってしまい、与信枠以上の融資が引き出されることもありました。

こちらも、悪質な不動産コンサルタントの指南で、無茶苦茶なことがされていました。

現在は、このような悪質なことをする不動産コンサルタントのせいで、『スルガスキーム』も発覚してしまいました。

コンプライアンスも厳しくなり、2件同時の融資のローンはおりないことになりました。


目の前に「素晴らしい物件」を見せられると、気持ちが盛り上がり、ついつい欲が出てしまう気持ちもわかります。

「こんなにいい物件には、二度と巡りあえないかもしれない。何もしないで、月〇〇万円ほど手に入ることになる。逆に、ここで買わなかったら、将来入ってくる額は●万円。それじゃあ、生活は成り立たない。やっぱり今購入してしまおう!」

このように考えてしまう人もいるでしょう。


不動産に対する知識は豊富でも、実際に体験をしてみると予想外のことが起きるものです。

「いったん空室が出ると、なかなか埋まらない」

「修理やクレームの連絡が多い」

「思っていたよりも修繕費がかかる」

どうしても、このようなことが起こってしまいます。

色々なトラブルを乗り越えて、毎月ローンをしっりと返し、利益を出せると確信をしてから、2件目の購入を考えるべきでしょう。

収益不動産を販売をしている悪質な営業マンには気を付けましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益不動産販売の営業マンが狙う人

2019/04/25

収益不動産を販売する営業マンは、高いインセンティブが設定されています。

営業マンによっては、インセンティブだけで1ヵ月100万円を超える場合もあります。

収益物件を売れば売るだけ、営業マンの懐に入って行くのです。

そのため、ローンが通りやすい人ほど、狙われることになるのです。


では、どのような人がローン審査に通りやすいでしょうか?

これは、『属性』がポイントになります。

つまり、その人の職種や社会的立場や資産状況になります。


不動産投資は、銀行からの融資を受けて経営をすることが一般的です。

そのローン審査で重要になるのが『属性』なのです。

以前ならば、『属性』さえ良ければ比較的簡単にローンは通りました。

現在は、不動産投資をしたことの無いサラリーマンには、融資を出さない金融機関もあります。


ローンが通らなければ、そもそも不動産投資をすることができません。

キャッシュ(現金)で不動産投資をしている人は、本当に少数になります。

不動産投資では、1億円を超えるような金額の場合もあるので、金額の桁が変わってきてしまいます。


ローンには、与信枠(借りられる最大額)があり、『属性』によって決まっています。

年収600万円の公務員であれば、与信枠が年収の約8~10倍であると言われています。

すると、約6,000万円位が与信枠となります。

もちろん、金融機関によっても与信枠が異なります。

スルガ銀行では、収益還元法に重点を置いていたので、与信枠が他の金融機関とだいぶん異なっていたようです。

与信枠が大きいほど、高額な物件や複数の物件を買えることになります。

そのため、高属性の人ほど、収益不動産販売会社の営業マンのターゲットになるのです。


具体的に言えば、医者や看護師、弁護士、税理士、公務員、大手企業の正社員が狙われることになるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


無理をした不動産投資で致命傷

2019/04/24

昨年、テレビや新聞などのマスコミでは、スルガ銀行が融資をした「新築シェアハウス投資」の問題もクローズアップされていました。

しかし、取り返しのつかない致命傷となった不動産投資は、それだけではありません。


そもそも「スルガ銀行だから失敗」したのではなく、「返済能力を超えた融資を受けてしまったから失敗」したのです。

特に、問題となっているのは、利益の少ない物件を個人の評価で、融資限度額いっぱいまで買ってしまったサラリーマン大家の方です。

融資を受ける先も、スルガ銀行のように、組織ぐるみで不正をしていたのならば問題です。

でも、銀行が関与していないところで、悪質な不動産業者による不正の場合もあります。

結果として、不動産投資で失敗をしまっているケースも数多くあります。

つまり、「買ってはみたものの、想定していた儲けが出ない」というサラリーマン大家の方々が後を絶たないのです。


「地方の高利回りの不動産投資」については、少し不動産投資の勉強をしたことがあれば耳にしたことがあるかと思います。

地方や郊外にある中古のアパートやマンションは、安価で高利回りということもあり、人気を集めていましたが、買ってから後悔しているサラリーマン大家も多いのが特徴です。

実際、地方で利回り15%の中古アパートを買ったものの、不良入居者に家賃滞納されてしまい、高利回りどころかローン返済に影響する失敗例もあります。

いくら高利回りでも、家賃が入らなければ意味がありません。

これは、多くの空室での空部屋も同じようなモノです。


また、長期の入居者のなかには、賃貸借契約書がないような人もいます。

そして、家賃滞納のあげくに入居者が夜逃げされたり、ゴミ集積所が荒れ果てたりするなど、解決の難しいトラブルが購入時点で発生していることもあります。

そもそも、家賃が3万円を切るような低家賃であれば、原状回復工事費(入居前の状態に戻すためのリフォーム費)ですら赤字になります。

まともなリフォーム工事をすることもできない場合も出てきます。

目の前の利回りだけにつられて、収益物件を購入するのは、とても危険です。

普通に考えて、高利回りで売られているということは、その物件に何らかのリスクがある可能性が高いわけです。

順調に運営できていれば、所有者はワザワザ売る必要はないからです。


そもそも、築古のアパートやマンションは、融資付けが難しいものです。

この3~4年前であれば、政府系金融機関の日本政策金融公庫で15年融資を出していましたが、最近は10年出ればいいでしょう。

もちろん、こうした物件に融資を付けるノンバンクなどもありますが、一般の銀行に比べて高金利ですから収益を圧迫する可能性が高いのです。

そんな中で、「フルローン」や「オーバーローン」が流行ったのです。

そのため、普通のサラリーマンでも、自己資金を使うことなく、簡単に数億円の物件を買うことができたのです。

今は、目茶苦茶に融資が厳しくなりました。

しかし、3~4年前までは、地方の大型物件が買いやすい市況でした。

収益不動産を融資で購入するのであれば、頭金を最低でも1割、時期によっては2割、3割と出して融資を受けるケースが普通なのです。


見せかけの高利回りに騙されて、実際には自転車操業状態になっているサラリーマン大家も珍しくないのが現実です。

さらに、融資が付きにくくなってしまったので、高値では売れなくなります。

つまり、「出口」の確保も難しいということです。


実際のところ、地方のRC造マンションでは、『スルガスキーム』が横行していました。

そのため、流通しているのが「良い物件」ではなくて、「銀行から評価が出る物件」という基準となっていました。

具体的に言えば、地方にある築20年程度、利回り8%以上の物件です。

空室だらけの部屋にカーテンをつけることで、入居率が高いように見せかける「カーテンスキーム」も使われていました。

さらに、レントロールをいじくって、大規模マンションを空室が多い状態で買うわけです。

家賃も相場家賃よりも高めに設定され、融資を目一杯引くようなやり方をします。

そのため、パッと見で「建物の状態も良い、入居率も良い、利回りもソコソコ良い物件」に見えます。

実際には、入居率も低く、家賃を下げなければ、入居付けできない時限爆弾のような物件であることが多いのです。

加えて、大型物件は戸数が多く、修繕費やメンテナンスが非常に高くつきます。

特に、地方のエレベーターありの築古物件は、運営費が高コストになりがちです。

これでは、表面利回りが10%あっても、実質利回りで見れば、7%程度になります。

こんな物件をスルガ銀行の4.5%の金利で借りてしまえば、単純計算でもキャッシュフローがほぼ残りません。

さらに、急な修繕や退去が重なるなど、何かしら想定外の事態が起これば、手持ち資金が尽きて、月々の収支がマイナスになってしまうのも当然でしょう。


そもそも、収益不動産は高額商品です。

法定耐用年数が過ぎた、安いボロ戸建てや、旧耐震基準の区分マンションのような物件であっても数百万円はします。

一棟物件ともなれば、数千万円や1億円を超える物件も珍しくありません。

もちろん、高額の物件が購入できるのは、それだけ個人属性が高いのかもしれませんが、サラリーマンはサラリーマンです。

不正融資を受けているようなサラリーマン大家ならば、年収だけは高くても、現金はほとんど持っていないような方ばかりといいます。


本来の不動産投資は、先祖代々の土地を引き継いでいる地主や、事業で成功を収めた資産家など、選ばれた人たちが行っていました。

融資を受ける場合であっても、その銀行とは先代からの付き合いがあり、多くの資金を預けていたり、または事業での取引実績があることが前提です。

そうした中では、サラリーマン大家は少数派なのです。


市況の変化で家賃が下落しても、空室が続いても、修繕費がかかったとしても、資金繰りが行き詰まる可能性を低くしなければなりません。

大きな成功はなくても、取り返しのつかない失敗をしないことが大切です。

これは、ビジネスの基本でもあります。

大きな儲けが出なくても、収支がプラスであれば、そのビジネスは継続します。

その継続が、金融機関に対しての信頼となり、次の融資、そして、その次の成功に結びついていくのです。

つまり、お金が尽きなければ、ビジネスは継続するのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガスキームはギャンブルです

2019/04/23

不動産投資の基本は「レバレッジ」ですが、「レバレッジ」をかけすぎて、【ギャンブル】のようになっている場合があります。

『スルガスキーム』は、一言でいうと【ギャンブル】です。

何故なら、値上がりであるキャピタルゲイン狙いで、自己資金0円などで「レバレッジ」をギリギリまでかけているからです。

不動産投資のリスクをしっかりと知りましょう。

前回までの記事で、不動産投資のリスクを徹底的に書いておりますので、参考にしていただければと思います。

スルガ銀行の新規融資が再開しておりますが、どのようになるでしょうか?


実際、スルガ銀行に助けられた不動産オーナーもたくさんいました。

普通の銀行では、融資が付かなかったのが、金利は高いけれども融資が付いて不動産投資が出来たという場合もあります。

リーマンショック後から、今から6年前までは、高利回りの物件がたくさんあり、金利4.5%であってもCF(キャッシュフロー)がちゃんと出る時代もありました。

しかし、スルガ銀行は、出口用の銀行だったのです。


2017年の夏頃までは、スルガ銀行などでも融資が良く出ていて、収益物件を高く売却することができました。

このような不動産オーナーの出口として受け皿になったのが、サラリーマン不動産投資家の皆さんです。

「『レバレッジ』をかけて投資をしたい」と地方中古1棟マンション投資を選んだかもしれませんが、野球で言えば【一発狙いの大振り】をしてしまったのです。

当たればホームランになるかもしれませんが、失敗するリスクの高いハイリスクな投資をしてしまっていたのです。


『スルガスキーム』では、スルガ銀行の基準を満たす地方のRC(鉄筋コンクリート造)などの物件を購入して行きます。

スルガ銀行は、審査スピードが圧倒的に早く、買付が殺到するような時には、いち早く融資をつけることができます。

そのため、スルガ銀行で借りて、その後に借り換えるようなやり方をする不動産投資家もいました。

その場合、スルガ銀行の基準であると同時に、他の銀行の評価基準を満たす物件を選定しなくてはいけません。

その後、市況が過熱してくると不動産業者が融資アレンジ付きという形で、はじめからスルガ銀行の融資付きの物件を売るようになってきました。

こうした形で、自己資金を使うことなくスルガ銀行で購入する「フルローン」や「オーバーローン」の手口が、いわゆる『スルガスキーム』です。


『スルガスキーム』では、「かきあげ」二重契約書をつくったり、「エビデンスの改竄」20万円の預金を2,000万円に改竄などで資産を多く見せる不正をしたり、「レントロール改竄」相場より高い家賃で客付して利回りを上げる不正などをして、無理矢理融資をつけてしまいました。

このような危険な裏技を使ったやり方は、悪質なコンサルタントの不動産会社の存在なくしては絶対にできないことです。

そうした悪質なコンサルタントの不動産会社に対して、無知で騙されてしまっているケースやリスクがどれだけあるのか良く理解していなかったケースもあるかもしれません。

しかし、確信犯でむしろ自己資金0円で物件を購入したいと、あえて『スルガスキーム』を利用するケースもあったのです。


結果として、順調に賃貸経営ができていればいいのですが、強引な『スルガスキーム』で物件を購入して、上手く運営できずに苦しんでいる人が後を絶ちません。

困ったことに、収益物件の価格が、スルガ銀行の査定価格とイコールとなってしまったからです。

逆に言えば、スルガ銀行の査定の出るギリギリまでが物件価格となって、市場に大きな歪みが出てきてしまいました。

しかも、【スルガショック】が起きてしまい、出口銀行であるスルガ銀行が新規貸出停止でストップになると、収益物件の売買がピタリと止まってしまっているのです。

どの金融機関も新規融資に厳しくなり、自己資金を1~2割入れるように言ってくるようになったのです。

市況が過熱してたタイミングで、低利回りの収益物件を購入して、高金利でハイレバレッジな投資をしていれば、失敗率が高まるのは当然でしょう。

また、購入時には見えていなかったことが、物件を買ってから冷静になれば、色々な所が徐々に見えてきます。

自己責任と言われても、【ギャンブル】と同じようなことをしたのならば、仕方がありません。


スルガスキームで地方物件を買って失敗した人は、不動産投資のリスクが大きすぎたことを今更感じているのかもしれません。

1億5千万円の借金があって、CF(キャッシュフロー)が年額で360万円程度ならば、赤字ではありません。

しかし、退去が続いたり、大規模修繕でお金がかかると、年間360万円程度の利益は、あっという間に吹き飛んでしまいます。

そうした危機感を覚えて、はじめて『人の出口物件』を買ったことに気付くのです。


その為、失敗したと思ったら「損切りして手仕舞い」という選択肢も必要になります。

実際のところ、失敗する人は、自分が失敗している事に気付いていないことも多いのです。

キャピタルゲインやインカムゲインを取ることが出来なければ、不動産投資は失敗ともいえますが、高い勉強代として諦めることも大切です。

もちろん、次の山が来るまで、ずっと持ち続けることもできます。

現実を冷静に見つめて、どうしたら前に進むことができるのかを考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(流動性のリスク)

2019/04/22

不動産の流動性とは、所有している収益物件を換金して売却することです。

何かしらの理由によって、所有している収益物件を売却しなければいけない時に、すぐに売ることができずに、時間もかかってしまうことが『流動性のリスク』になります。


流動性とは、簡単に言えば、取引の成立しやすさのことです。

その取引に参加している人が、多ければ多いほど、流動性が高くなります。

逆に、取引に参加している人が、少なければ少ないほど、流動性が低くなります。

流動性が高ければ高いほど、保有資産を売却しやすく、低ければ低いほど、売却したいときに売却できないリスクがあります。


株式投資やFXなどは、取引に参加している人が多いため、比較的に流動性の高い資産運用と言えます。

しかし、不動産投資は、物件の価格が高く株式などよりも頻繁に売買されるものではありません。

収益不動産は、現物資産なので、ハッキリと言えば、かなり流動性が低いです。

流動性が低いということは、現金化をしたくても、すぐに現金化できないということを意味しています。

不動産投資を行う場合には、現金が必要になっても、すぐに現金化できないリスクがあることを把握しておきましょう。


株であれば、金額さえ合えば、ネット証券を介して一瞬で売却できます。

そのため、株式を売却して現金化するまでの期間は、数日程度です。

一方、不動産投資の場合は、たとえ金額が合っていても、他にも色々と手続きが煩雑です。

収益不動産を売却する際には、換金までの期間は、短い場合でも1ヶ月程度はかかります。

3カ月で売却できれば早い方であり、半年以上かかるケースも少なくありません。


株式の場合、株価という売値がはっきりしているのに対して、収益不動産はどれ一つとっても価格も同一なワケではなく、査定金額も不動産会社によって異なります。

売却価格が決まったとしても、買主との交渉によっても価格が変動し、時間もかかります。

つまり、価格が一定でないことなどを原因として、売却までにトータルで時間がかかるのです。

少しでも流動性を高めるために、「出口戦略」を意識した物件選びをしましょう。

以前に、「出口戦略」についての記事もアップしております。

不動産は、なかなか売りにくいから、資産として残る側面もあります。



収益物件を換金するからには、それなりの理由があります。

別の収益物件に、お金を回したい時や他で資金が必要になるなど理由は様々です。

でも、少しでも早く換金したいということは、どれでも同じです。


少しでも早く換金するためには、投資する段階から、立地面や設備環境などにこだわって、確実な投資をすることです。

そして、融資を受けて購入した場合は、繰り上げ返済などを行って、しっかりと残債を減らしておきましょう。

残債があり過ぎると収支でマイナスが出て、売却がしにくくなる場合もあります。

また、売却する時は、欲張って相場よりも大幅に高く値段設定をしないことも重要になります。


また、相続などがかかわると、10ヶ月以内に不動産を現金化しなければなりません。

すると、不動産は流動性が低いので、ビックリするほど安く買いたたかれてしまう場合も多いです。

つまり、収益物件は売り急げば急ぐほど、相手から足元を見られて、安く買いたたかれてしまいますので注意しましょう。

不動産投資の『流動性のリスク』を知った上で、不動産投資をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(資産価値下落のリスク)

2019/04/21

不動産投資には、様々な要因により、不動産価格である『資産価値が下落するリスク』もあります。

不動産の価格が下落する要因は、『経済状況や需要』『築年数の経過』『入居率の変動』『事件や瑕疵』です。


『経済状況や需要』

経済状況が悪化している場合や不動産投資に対する需要が低下している場合には、不動産購入を検討する人も少なくなってしまうため、不動産価格が下落してしまいます。

企業や大学が移転してしまっても、大きなダメージを受けてしまいます。


『築年数の経過』

築年数が経過すると物件の修繕箇所が増えるなど、ランニングコストが発生しやすくなるため、不動産価格が下落してしまいます。


『入居率の変動』

投資用不動産の場合は、物件の入居状況によって、不動産価格に大幅な変動が生じる可能性があります。

入居率が低い場合には、不動産価格が下落してしまいます。


『事件や瑕疵』

瑕疵物件は、雨漏りや構造上の欠陥など、建物自体の欠陥が生じている物件のことです。

欠陥があると、その物件自体の価値が下がってしまいます。

心理的瑕疵の部屋は、入居者募集ができなかったり、相場の家賃から半額近くの家賃になってしまったりします。

その為、事件にまきこまれて心理的瑕疵物件になってしまうと、イメージも悪くなり、入居者離れも進み、通常の価格では売れなくなってしまいます。


このように不動産価格は、様々な要因によって下落するため、不動産価値下落リスクを考慮しながら戦略を立てる事が重要と言えるでしょう。



収益物件購入時の価格よりも、5年後・10年後には、価格が大幅に下落してしまう収益不動産もあります。

また、家賃収入で収益が上がっていたとしても、収益不動産を売却する段階で【損】をしてしまえば、せっかく積み重ねたインカムゲインも無駄になってしまうかもしれません。


収益不動産購入時の費用を家賃収入で補い、さらに毎月の固定収入としてインカムゲインを狙う不動産投資では、購入時点で「売却までにいくらの家賃収入を得ることができ、何年後にいくらで売却する予定か」事前にシミュレーションをしておくことがポイントです。

もちろん、収益不動産を売却せず、遺産として後世に残す方や、「売却する予定はない」という方もいます。

しかし、いつキャッシュが必要になるかわかりませんし、投資先を変更したくなる可能性もあります。

その為、基本的には、売却予定価格を購入前に想定し、その売却価格も含めて「どれだけのインカムゲインが得られるか」をシミュレートします。

ただ、収益不動産の価格は多数の要因によって左右されるため、実際に想定通りの価格で売却できるかどうかはわかりません。


不動産投資をする場合は、出口であるキャピタルゲインを考えすぎても、絵に描いた餅となってしまうこともあります。

資産価値は上下するので、細かいことで、一喜一憂しないようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(欠陥、瑕疵物件のリスク)

2019/04/20

投資不動産を購入する時には、『欠陥物件』や『瑕疵物件』を購入してしまうリスクがあります。


『瑕疵物件』は、雨漏りや構造上の欠陥など、建物自体の欠陥が生じている物件のことです。

話題になっているレオパレスの建物も「欠陥物件」や「瑕疵物件」にあたります。

また、横浜の大型マンションが傾いたという欠陥住宅不祥事なども、まだまだ記憶に新しいです。

「瑕疵」については、簡単に言うと「欠陥があること」です。


欠陥があると、その物件自体の価値が下がってしまい、さらに入居率も下がるなどして、十分な家賃収入が得られない可能性があります。


欠陥物件のリスクには、大きく分けて『物理的瑕疵』『物理的瑕疵』『環境瑕疵』の3種類があります。


『物理的瑕疵』は、雨漏り・シロアリ・耐震強度が不足しているなどの状態のことを言います。


物理的瑕疵物件を買わないようにする方法は、「物件状況確認書」を確認してみましょう。

不動産を購入の際、契約書の付属書類として「物件状況確認書」があります。

現状について、記載されていますので、物理瑕疵かを確認しましょう。

•雨漏り
•シロアリ被害
•建物の瑕疵(傾き・腐食・不具合など)
•石綿使用調査結果の記録
•給排水施設の故障・漏水
•新築時の建築確認通知書・設計図書
•住宅性能評価
•耐震診断
•増改築・修繕・リフォームの履歴



『心理的瑕疵』は、自殺や殺人事件などで、心理的な面において、住み心地の良さを欠く場合のことを言います。

心理的瑕疵物件は、「事故物件」と呼ばれています。

•建物内での自殺や他殺
•建物の火災による焼死
•建物内での不審死
•その他、建物内での事故死など


心理的瑕疵物件を買わないようにする方法は、事故物件専門サイトを確認しましょう。

自殺や不審死など事故が起きたことがある物件に関しては、物件の販売図面に告知事項として記載する義務があります。

「告知事項に記載がなくても心配」という方は、【大島てる】の事故物件の専門サイトを確認するといいです。



『環境瑕疵』は、物件自体に問題はないものの、物件の周辺環境に問題がある状態のことを言います。

「環境瑕疵」は、近くに暴力団事務所があって、安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合などです。

•近隣からの騒音
•近隣からの振動
•異臭
•日照障害や
•近くに暴力団が住んでいる


環境瑕疵物件を買わないようにする方法は、現地に行ってちゃんと確認をすることです。

現実問題として、全てを確認するのは難しいです。

購入前に現地へ行ったり、周辺環境を確認したり、管理会社に入居者から騒音・振動・異臭などのクレームがあったかどうか、確認をすることは可能です。


『欠陥物件』や『瑕疵物件』は、安く買うこともできますが、権利があれば義務が発生します。

ちゃんと入居者の住む権利を理解して、しっかり対応をしなければ、後で痛い目に遭う場合もあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(不動産購入費用のリスク)

2019/04/19

不動産を購入する際は、物件価格の他にも、様々な諸経費がかかります。

投資用不動産を購入する際に、何にいくらかかるのか知っていますか?


•不動産の仲介会社に支払う「仲介手数料」

•国に納める「税金」

•司法書士に支払う「報酬」

•融資の際に銀行へ支払う「手数料」

•火災保険、地震保険、団体信用生命保険などの「保険料」


これら全部の費用を合せると、物件本体価格の7%〜10%となります。

1億円の収益物件ならば、700万円から1,000万円も余分にかかってしまいます。

そう考えると、けっこう高額な費用ですね。

頻繫に収益物件を売り買いすると、それだけ費用がかかってしまい、『購入費用のリスク』とも言えるかもしれません。



『仲介手数料』

不動産の仲介会社に依頼をして、収益物件を購入した場合、不動産の仲介会社に対して「仲介手数料」を支払う必要があります。

仲介手数料は、成功報酬です。

取引が成立した場合のみ支払われる費用です。

仲介手数料は、法律により上限の金額が決められています。

つまり、仲介手数料は、【物件価格の3%+6万円】より低い金額とすることに問題はありませんが、高い金額とすることはできません。



『税金』

購入時には、不動産取得税・印紙税・消費税・登録免許税がかかります。

「不動産投資のリスク(税金のリスク)」の記事も参考にしてください。



司法書士に支払う報酬

所有権などの不動産の権利を登記する手続きを司法書士に依頼する場合は、手数料が発生します。

物件の大きさや司法書士によって費用は異なりますが、10万円~20万円位になります。



『銀行に支払う手数料』

融資の事務手数料は、金融機関によって異なりますが、3万円~10万円位になります。

ローン保証料は、返済不可能になった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に依頼するための費用です。

このローン保証料は、借入れ金1,000万円にあたり約20万円 (35年返済の場合)位です。
(借入れ金額、借入れ年数、保証会社によって費用が異なります)


『保険料』

台風や火災や地震は、不動産投資ならではのリスクです。

このリスクを回避方法は、保険に加入することですが、保険に加入することによって、保険料がかかってしまいます。

不動産購入後、火災や自然災害などの危険に見舞われた時に補償してくれるのが「火災保険」です。

地震・噴火・津波などでの火災を原因などの損害を補償してくれるのが「地震保険」です。

団体信用生命保険(通称「団信」)は、ローンの被保険者に万が一のことが発生した場合に、生命保険会社がローン残高に相当する保険金を銀行に支払うことでローンを返済する制度です。

団体信用生命保険料は、融資の金利に上乗せされるケースが多いです。
(その場合、別途保険料を支払う必要はありません)



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(大学や企業の移転のリスク)

2019/04/18

不動産投資では、大学や企業の移転のリスクを知っておかなければなりません。


少子化が進む中、大学にとって学生の確保は、死活問題となります。

熾烈な学生の獲得競争を勝ち抜くには、キャンパスの立地や利便性が不可欠となります。

そこで、私立大学などでは、立地の良い場所へ移転してしまう場合もあります。


そして、大企業であっても、競争が激化しております。

今までは、大きな工場などがあっても、競争力が無くなって閉鎖してしまったり、移転をしてしまう場合もあるのです。

三洋やシャープなどが、どのようになったのかは、皆さんご存知のはずです。


大学や企業をあてにした賃貸不動産の場合、ターゲットが移転してしまうと、とんでもない事が起きてしまいます。

滋賀県草津市では、立命館大学の経営学部の移転によって、大きなショックが起こりました。

最近は、やっと落ち着いてきていますが、2~3年は揺れ幅が酷かったです。

家賃相場が5千円下がってしまったり、今まで満室で人気のあった建物であっても、空室がチラホラと出たりするようになりました。

また、少し立命館大学から距離の離れている学生用の大型マンションでは、半分近く空室になっているという事態も起きていました。

そして、広告料がドンドン跳ね上がってしまったりと、今までは考えられないことも起きていました。


また、学生が多いマンションでは、卒業のある3月下旬のギリギリまで入居者が退去しないことがあります。

そうなると改装が終わって、ちゃんと内覧可能になるのが4月からとなります。

上手に、年度の切り替わりのタイミングで客付けできなければ、1年近く空室になるという事態も発生してしまう場合もあります。

しかも、新入生がいなければ、学生専用で考えていたマンションについては、受け皿が無く、長期の空室になってしまう恐れもあるのです。


受け皿が無いことについては、企業の移転でも同じです。

どこかの企業の城下町のようになっていても、企業が移転してしまえば、まったく需要が無くなってしまいます。

供給が多くて、需要が少なければ、どのようになるかは火を見るよりも明らかです。


怖いのは、大学や企業の移転があれば、そのエリアで、新たに賃貸不動産を欲しいという人も少なくなります。

その場合、購入時の価格では、とても売却することができなくなるのです。

あまり、一つのターゲットにしぼり過ぎると、ターゲットの移転の際に、出口が無くなってしまいます。

できるだけ多くのターゲットが見込めるエリアで不動産投資をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(事件に巻き込まれるリスク)

2019/04/17

古い建物や入居者の層が悪い建物では、殺人や自殺、老衰などによる孤独死などが多いです。

入居者に、そのような方がおられた場合、次の入居募集に差障りが出ます。


心理的瑕疵物件は、物件で自殺や事故よって死人が発生した場合など、心理的に不快を感じる物件を指します。

不動産取引で取り扱う物件が、瑕疵物件である場合には、宅地建物取引業法に重要事項説明での告知義務が定められているため、借主または買主に説明しなければなりません。

不動産には、自分の所有している物件が突然、事件に巻き込まれて心理的瑕疵物件に該当してしまうリスクがあります。

心理的瑕疵物件になってしまうと、入居者離れが顕著になってしまい、物件を転売することも困難になる可能性があります。

事件があると、お払いをしたり、特殊な清掃をしたり、室内の備品の処分・撤去をしたりと、原状回復工事でも、かなりの費用がかかります。

また、心理的瑕疵の部屋は、入居者募集ができなかったり、相場の家賃から半額近くの家賃になってしまったりするなどのデメリットもあります。


告知義務に該当しているかどうかは、法律での明確な規定が存在しておりません。

判例と照らし合わせて、告知義務があるかどうか判断されることが多くなっています。



心理的瑕疵物件の告知義務の有無

室内での自殺   原則告知

室内での自然死   どちらでもよい

建物内で殺人事件   原則告知

屋上からの飛び降り自殺   どちらでもよい



契約者および購入者が、不快に感じるような事項に関しては、原則告知が求められます。

しかし、契約する部屋以外など関連性が低いと判断された場合には、借主に告知義務がないと判断される場合もあります。

そして、老衰や病気等で、室内で人が亡くなって、死後7日以内の期間であれば、借主に告知義務はないと判断される場合が多いです。

※夏場などで、極度に腐敗をしていた場合を除きます。

また、室内内装リフォーム工事を実施し、その後に2年以上入居した事があり、かつ5年以上の時間が経過した場合も、借主に告知義務が無いと判断される場合もあります。

※不動産売買の場合は、自殺や殺人などの事件から20年が経過していなければ、買主に告知義務があると考えてください。

このように、所有している物件が事故物件になってしまった場合には、入居者離れが深刻化するだけでなく、告知義務が生じてしまうため、転売も簡単にできなくなってしまうというリスクがあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(税金のリスク)

2019/04/16

不動産投資を行う場合には、様々な税金が発生します。

税金の場合は、『税金のリスク』と言うよりも、決められている【ルール】として覚えてください。

物件の購入から売却までの各場面において発生する税金の種類と税率については、あらかじめ理解しておきましょう。

税金は、支払わなければ大変なことになりますので、しっかりと支払いましょう。

ちょっと支払いが遅れたとしても、ペナルティが非常に大きいです。

追徴課税や差押えや競売など、消費者金融も顔負けの場合もあります。


また、物件を相続した場合には相続税、贈与した場合には贈与税も発生します。

不動産投資を行う場合には、発生した家賃収入を自由に使うのではなく、税金のリスクに備えるためにも、しっかりと準備しておくようにしましょう。



収益不動産には、購入時・所有時・売却時など、それぞれのタイミングで税金がかかります。

購入時には、不動産取得税・印紙税・消費税・登録免許税がかかります。

所有時には、固定資産税・都市計画税・所得税・住民税がかかります。

そして、売却の際には、譲渡所得税などが課税されるのです。


株式投資の場合は、保有中には配当金に対して、売却時に売却益に対して、それぞれ20%が課税されるシンプルな体系です。

不動産投資の場合は、各段階において、それぞれ税金が課税されてきます。

不動産投資を始める前に、税金面まで含めたシミュレーションを組んでおきましょう。

事前に想定しなかった税負担で、不動産経営が成り立たなくなる恐れがあります。


また、税金は後から追いかけてくるので、利益が出たと思って散財してしまうと、請求が来た時に支払えなくなるので注意が必要です。



(1)不動産取得税

不動産取得税は、家屋や土地を購入や家屋を建築するなどして、不動産を取得したときにかかる税金です。

不動産購入の6ヶ月から1年後に、納税書が郵送で送られてきます。

忘れた頃に請求がやってくるので、注意しましょう。

不動産取得税は、取得の際の「1回のみ」納める税金です。

(2)印紙税

不動産を購入する際に、売買契約書の記載金額に対して、印紙税が課せられます。

印紙税は、売買契約書に記載された金額によって金額が変わります。

(3)登録免許税

不動産の購入決済と同時に、自分が所有していることを証明するために、法務局で購入した不動産の権利を登録する必要があります。

登録することによって、「登録免許税」という税金を納めなければなりません。

(4)消費税

消費税は、建物にのみかかり、土地にはかかりません。

(5)固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、その固定資産の価格をもとに算定された税額を毎年1月1日現在、不動産を所有している人が、その不動産の所在する市町村に納める税金です。

毎年6月頃に届く納税通知書を利用して、税金を納めましょう。

(6)所得税

所得税は、土地や建物などの不動産を貸付けることによって生じる所得(家賃・地代・権利金)に対してかかる税金のことです。

不動産所得は、他の所得と合計された上で、その合計された所得に対して課税されます。

(7)住民税

住民税は、確定申告の結果をもとにして納税額が確定します。

6月~翌年5月までを1年として、分割して支払います。

住民税は、国税ではなく地方税です。(都道府県税と市町村税)

また、住民税は「所得割」と「均等割」の2種類を合算したものです。

(8)譲渡所得税

不動産の売却によって売却益が出た場合、譲渡所得税を納付する必要があります。

短期保有か長期保有、個人か法人によっても税率が変わってきます。

(9)相続税
相続税は、亡くなられた人の遺産を対象にして、その遺産を取得した相続人などに課税される税金です。

原則として、相続開始の翌日から10ヶ月以内に申告し納税します。

(10)贈与税
贈与税は、贈与を受けたときに課税される税金です。



【ルール】を知らなければ、負ける戦いに挑むようなモノです。

しっかりと【ルール】を学びましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(レバレッジのリスク)

2019/04/15

不動産投資をするならば、レバレッジについて、しっかりと知っておかなければなりません。

ローンを組むということは、「レバレッジの効果」もあります。

一方で、ローン返済が毎月必ず発生するということにも繋がります。


レバレッジについては、正しく利益が出るようになっていればいいのですが、そうではない場合もあります。

負のレバレッジになれば、逆の効果も出てしまいます。

負債が、負債を呼んでしまうことになるのです。

つまり、悪い借金なのです。


K%を知らなければ、そもそもローンをしない方がいいかもしれません。

表面利回りだけを見て、不動産投資をしないようにしましょう。

ネット利回りやFCRを知らなければ大変なことにもなります。

K%が、FCRやCCRを超えていれば、逆ザヤになっています。

逆ザヤには、注意しましょう。



【表面利回り】 > 【ネット利回り(NOI率)】 > 【FCR】



表面利回りは、満室想定となっており、空室のことをいっさい考えていません。

つまり、表面利回りは理想の利回りですが、現実には有り得ない数字なのです。

ネット利回りは、賃貸経営にかかる経費(固定資産税・共益費等)を差し引いて計算した利回りです。

経費を考慮に入れているため表面利回り(グロス利回り)に比べ、より実態に近い利回りとなります。

FCRは、抵当がない場合の収益率です。



K% < FCR < CCR



NOI ÷ Value × 100 = FCR

BTCF ÷ 現在の持ち分 × 100 = CCR

ADS ÷ ローンの額 × 100 = K%


税引き前のキャッシュフロー(BTCF) 

年間返済総額(ADS)

営業純利益(NOI)


K%<FCR<CCRであることが、レバレッジが効いているということです。



レバレッジの肝は、DCR(債務回収比率)とのバランスです。

NOI ÷ ADS = DCR

レバレッジは、CCRだけを見ればよいのではなく、DCR(安全性)も見ながら、しっかりとコントロールすることが大切です。

レバレッジの効きすぎは、投資の安全性を下げてしまいます。

レバレッジの効率的な面にばかりとらわれて、ローンの借入額を増やし続けていると大変なことになります。

ちょっとした環境の変化にも対応できず、非常に危険な状態での運営となります。



銀行がお金を貸してくれるから、安心なんてことはありません。

実際の返済可能額と借入額は、イコールでは無いのです。

有り得ない額の融資を金融機関は、バンバン融資していたのです。

それは、2年前位の話ですが、オーバーローンやフルローンを奨めていた不動産業者がとても多かったです。

でも、オーバーローンやフルローンでは、レバレッジが効きすぎることになります。

不動産相場が上昇して、キャピタルゲインが狙えるのならば有効であったかもしれません。

しかし、現在では【スルガショック】が起きて、収益不動産の流通が止まってきています。

これから、収益物件の大幅な下落が待っていると思われます。


そもそも、このような正確な指標を使えない不動産会社の多いこと・・・。

三為業者は、この指標を使えずに、何でもかんでも売りつけることをしていました。

サッサと売り抜けていたり、計画倒産をしている会社も見られます。

しっかりとレバレッジの指標を知っている不動産会社を利用しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(金利上昇のリスク)

2019/04/14

金利の変動により、ローンの返済額が、当初の想定よりも増えてしまう『金利上昇のリスク』もあります。

物件購入時に、ある程度の金利上昇は、織り込む方も多いです。

しかし、それ以上にローン金利が変動した時は、当初想定した運用が出来ません。


ただ、この金利変動に関しては、正確に予測することは難しいです。

超低金利の時代が続いているので、もしかすると、ずっと金利の上昇が無いかもしれません。

または、逆に、急激に金利の上昇もあるかもしれません。

市場の動向や国の金融政策など、個人で知りうる金利変動の情報を掴んでおくことも必要です。

金利上昇に耐えうる備えや定期的な繰上げ返済をすることも重要です。

そして、日ごろから不動産投資などについて、相談の出来るパートナーがいることも重要になります。


日本では、借金を嫌う傾向もあります。

「借金をする」ことについて、嫌なイメージを持つ方も多いでしょう。

しかし、不動産を購入するにあたっては、多くの場合は借金をします。

何故なら、キャッシュ(現金)で収益物件を買える人は限られているからです。

不動産を買うために十分な貯金がなくとも、借金をすることで不動産を購入できるのです。

その意味では、借金をするメリットがあると言えるでしょう。


借金をする場合は、毎月の安定した家賃収入で、ローンの返済をしていくやり方が一般的です。

変動金利型を選択した場合は、返済期間中に金利が上がって返済金額が増える可能性もあります。

不動産投資ローンの場合は、一般的に変動金利型となっています。

ただし、返済期間中に金利が上昇して、返済金額が増えるリスクは避けたいところでしょう。


不動産投資ローンと住宅ローンには大きな違いがあります。

・不動産投資ローンは事業性を重視するに対して、住宅ローンは返済能力が重視されます。

・住宅ローンと比較して不動産投資ローンの方の審査が厳しいです。

・住宅ローンと比較して不動産投資ローンの金利は高く設定されています。


しかし、現在は、金融緩和により、不動産投資ローンの融資額・融資条件・金利などについて、有利な条件で融資を受けられるようになっています。


金利上昇リスクがあるのは、「(1)変動金利型ローン」です。

(1)変動金利型ローン

変動金利型ローンは、名前の通りに金利が変動します。

金利は、半年に1回見直しされ、返済額は5年に1回見直しがあります。

金利の上昇によって返済額が増える場合、増額できる幅は、これまでの返済額の1.25倍までと定められています。


(2)固定金利型ローン

固定金利型は、返済期間全期間ずっと同一金利となるローンです。

なお、変動金利型ローンと固定金利型ローンの中間的な制度として、固定金利特約型ローンというものがあります。

固定金利特約型ローンとは、指定した一定期間の金利が固定するローンとのことです。

固定金利期間終了後は変動金利型ローンと固定金利型ローンのいずれかを選択することが可能です。

金利が固定する期間は大体、3年、5年、10年などが多いようです。

ただし、固定期間が長いほど、金利が高くなる傾向があります。

一般的に、短期の固定金利特約ローンは、変動金利型ローンに比べ金利が低いので、その点が変動金利型ローンに比較してメリットとなります。

一方、金利の低下局面でも、固定金利特約期間中は、金利変更ができません。

その為、借入れした金利より低下した場合は、変動金利型ローンより金利が高くなってしまいます。


金利上昇の主な原因は、「景気」と言われています。

景気が良くなると、物価も上がってきます。

そうすると同様に金利も上昇します。

変動金利型の金利上昇リスクを下げるためのもっとも効果的な方法として、繰り上げ返済が挙げられます。

今では、金融機関にお金を預けても増えません。

余裕な資金があれば、金利が上昇し始めた段階でどんどん繰り上げ返済をしていくと金利上昇リスクを下げることができると言えるでしょう。

なお、金利は「経費」として計上することができます。

その為、金利が上がっても、その分節税効果が高くなります。


ローンを組む際は、次の点を認識しておきましょう。

・借入可能額=返済可能額ではありません。

・金利上昇リスクもあります。

銀行の借入審査は、借入者の年齢・年収・勤続年数・会社規模・過去の延滞歴・物件の担保評価など、あらゆる要素で審査します。

しかし、銀行の審査に通ったからといって、借入金額が自分にとって適正とは限りません。

大事なのは、空室・家賃下落の状態でも安定的に返済できるかどうかという点です。


しっかりした不動産会社などに相談して、将来的に収支計算をしてから、借入額は決めた方が良いでしょう。

また、変動金利を組むと金利が上昇して、返済額が上がるリスクがあります。

そのため、多少金利が上がっても問題ない金額に押さえるべきです。


『金利上昇のリスク』については、知っておかなければ、対応することができません。

金利について、数字を使って、しっかりとシミュレーションをしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(業者関連のリスク)

2019/04/13

不動産投資では、いくつかの重要な業者さんとお付き合いすることになります。

まず、物件を購入する際は、収益不動産の販売会社があります。

そして、オーナーになってからは、入居者の募集やトラブル対応などの管理を行う賃貸管理会社と建物を管理維持する建物管理会社です。

自主管理の場合は、建築会社やメンテナンスを任しているメンテナンス会社となります。


業者関連リスクとは、販売会社の担当者が転勤や退職して相談する相手がいなくなったり、販売会社も含めて賃貸管理会社・建物管理会社やメンテナンス会社自体が倒産してしまうリスクのことです。

大手だから安心と思っていても、姫路でアパマンショップのフランチャイズだった不動産会社も倒産しています。

建築会社ならば、大手であってもボコボコと倒産や廃業をしています。

新築を建築している最中に倒産するなんてこともあるのです。

メンテナンス会社ならば、施工をしていない部分で請求をあげてきたり、約束を守らなかったり、値段が相場と合っていない場合もあるのです。


また、大手の賃貸管理会社ならば、管理担当者の異動や転職が、しょっちゅう起きてしまいます。

名前だけや値段だけで選ぶと、後でとんでもないことが起こる場合もあるのです。

不安なく良い業者と長く付き合えるかという点は、不動産投資を行う上では重要なポイントです。

業者関連リスクを回避するには、アフターフォロー態勢が整っている会社を選ぶことも重要です。

もちろん、販売から全ての管理をワンストップで行ってくれる業者もありますが、最近は三為業者があくどいことをしていましたので注意しましょう。

出来もしないことをオーバーに言ったり、事実誤認をさせるようなことを言ったり、平気でウソをつく業者も多いので注意してください。

しっかりとパートナーを選ぶ目利きが重要です。


不動産管理会社の業務は、入居者の募集や借主との間における賃貸契約の締結、家賃の徴収など多岐に渡ります。

ただし管理会社が倒産すると、入居者の家賃を回収できなくなってしまう可能性もあります。

国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」や、日本で一番賃貸管理会社の集まっている団体「日本賃貸住宅管理協会」に加入していれば、そのような心配が抑えられます。

何故なら、まともな賃貸管理会社ならば、「賃貸住宅管理業者登録制度」や「日本賃貸住宅管理協会」に加入しているからです。

管理会社の倒産リスクが気になる方は、「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録しているかなど確認するようにしましょう。


シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していた、不動産投資会社「スマートデイズ」が破綻したニュースをご存じの方も多いでしょう。

簡単に言うと、シェアハウスのオーナーからスマートデイズが物件を一括借り上げし、管理運営していました。

しかし、空室率が高くなり、オーナーに家賃の支払いができず、そのまま資金繰り悪化で倒産してしまったという内容です。

つまり、【逆ザヤ】を起こってしまっていたのです。

サブリースについては、どのような大手の会社でも基本的に、この【逆ザヤ】の危機がついてまわります。

その為、レオパレスのように、建築コストを安くするために、違法建築をしている場合もあります。

また、ガラガラで空室が続くようならば、この【逆ザヤ】を解消するために、家賃値下げ要求をしてくるのです。

さらに、修繕やメンテナンスで、ボッタくりやバカ高い請求をするような大手会社も多いのです。


このように、不動産投資会社に「一括借り上げ(サブリース)」を依頼して、管理・運営まで完全に任せる場合は、倒産によって収益を受け取れないリスクがあります。

そのため、一括借り上げの賃貸方法を選択する場合は、特に不動産投資会社の経営状況のチェックは入念に行いましょう。


サブリースにつきましては、私はあまり良い評価をしておりません。

不動産のオーナーが、自分で責任を取らずに、自分自身のリスクを業者に持たせているだけだからです。

自分自身の空室のリスクを軽減させるために、サブリースをするのですが、このサブリースが欠陥だらなのです。

このようなことをしていると、業者もオーナー共に、ドミノ倒しで倒産や破産してしまうことになります。

サブリースについても注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(災害のリスク)

2019/04/12

不動産投資には、災害などによって、物件が損害を受けてしまったり、倒壊してしまったりなど賃貸業務を継続できなくなるリスクがあります。

部分的な損害であれば、損害箇所の修復を行うことで、賃貸業務を継続できる可能性もあります。

しかし、火災保険に加入していない場合には、大きな支出が生じてしまうことも考えられます。

災害リスクは、保険など以外には、自分でコントロールしがたいリスクです。


地震、台風、洪水などの自然災害、そして、火災などその他の災害など、様々な災害のリスクがあります。

特にマンションやアパートの場合は、地震や台風や火災のリスクが対象になります。

これらの災害は、発生を制御することはできません。

よって、災害が発生しても、その補修をカバーできる状態にしておくことが重要となります。

地震保険、火災保険の加入、そして、これらの災害が起きたときに迅速に対応してくれる、フォロー体制の整ったパートナーの存在が重要になります。


全ての災害から、建物を守れるような強度にすることは、現実的ではありません。

未然の防止策には、限りがあるのです。

しかも、日本では、そのような災害が、特に多く発生する場所でもあります。

そういった場所で、不動産投資を行うことへの理解は、確実に必要です。


しかし、東日本大震災をはじめとした「地震」に対してのリスクに関しては、購入前であれば強い関心を持っておく方がよいでしょう。

どんなに新しい建物でも、災害のリスクがあることも知っておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(立退き料の負担のリスク)

2019/04/11

正当事由がない場合、入居者に居住権があり、素直に出て行かず、『立退き料』を請求する方もいます。


『立退き料』とは、賃貸人の要請に応じて賃借人が賃借物件を明け渡す場合に、その代償として支払われる費用のことです。

また『立退き料』という言葉は、法律的用語ではありません。

『立退き料』提供の申し出も正当理由が不十分である場合に、それを補う正当理由の一つとなる場合もあります。

新しい住居を探す為の費用(保証金・敷金・礼金・仲介手数料・・・etc)や 移転先に引越をする為の引越費用等(家賃の5ヶ月~6ヶ月)を支払う場合もあります。

※法律で決まっておりませんので、経過・状況・地域・事案によって大きく異なります。



たとえば、老朽化で建て替えをしなければならなくなったマンションだとしましょう。

しかし、賃借人は老朽化の不都合をあまり感じていませんでした。

そんなときに「建て替えたいので立ち退いてください」と言われたら、拒否したくもなりますよね。

しかし、それで賃借人に居座られてしまっても老朽化は進む一方で、倒壊の危険性が高まっていきます。

賃貸人としては、早く明け渡して欲しいはずです。

そこで賃貸人は、『立退き料』を支払うことを賃借人に打診します。

「それなら引っ越します」と言ってくれることを期待してのことなのです。



「古くなってきたから」と家賃を相場よりもかなり安い値段で貸した場合、このようなことがよく起きます。

何故なら、住み替えようとしても、同じような家賃では、同じような部屋に住めないからです。

または、属性が悪すぎて、部屋を貸してもらえないようなこともあるのです。


賃貸人の都合で立ち退いてもらう場合に、『立退き料』が支払われることもあるのです。

しかし、賃貸人が必ず支払わなければならないものでは有りませんし、金額も決まっているわけではありません。

やり方によっては、入居者側の神経を逆撫でして、 問題をこじらせる場合もあるので、対応については慎重に行いましょう。

費用はかかりますが、専門の会社などに依頼する場合も多いです。

ボロボロの古い建物では、『立退き料』のリスクがあることも知っておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(運営費の増加のリスク)

2019/04/10

建物が古くなれば、自然に壊れる箇所が多くなるので、リフォームが多くなります。

そして、仲介業者も入居者から仲介手数料を取れにくくなっているので、広告料で家主様の負担が増えて行きます。

結果として、賃貸経営では、ランニングコストである運営費がドンドン増えてしまいます。


不動産投資で費用がかかるのは、購入時だけではありません。

賃貸管理会社に物件の賃貸管理を委託する場合、賃貸管理費用がかかります。

賃貸管理費用は、自分の物件の賃貸を管理してくれた場合に、賃貸管理会社に支払う管理費用となります。

•賃貸募集
•入居者のクレーム対応
•家賃集金
•家賃滞納の回収
•更新の対応
•退去の対応

などがあります。


管理会社によって変わりますが、一般的には「家賃の5〜6%」になることが多いです。

例えば、家賃収入が月100万円の場合、賃貸管理費用は「50,000円〜60,000円/月」になります。


現物不動産投資の場合、その投資対象となる不動産は保有しているだけで、土地や建物に対して固定資産税・都市計画税がかかります。

その他にも、建物維持費用、建物の火災保険料などのコストがかかります。


他の投資商品(株式、債券、投資信託等)と比べると不動産は割高と言えます。

しかし、不動産の場合は、公共性が高く、事業性が強く投資家の裁量の範囲が広いことからすると致し方ない部分もあるのかもしれません。

ただ、投資に際しては、この運営費などの保有コストを意識することは重要です。


建物の修繕は、不動産投資において、いずれは必要に迫られる可能性があり、臨時の出費につながる頭の痛い項目です。

この修繕リスクを把握して、コントロールすることが、利益の最大化を目指す上で非常に重要になってきます。

物件の購入を検討する段階では、修繕履歴を確認し、今後必要になる可能性のある工事について、ある程度の工事見積等をして把握しましょう。

今後に備えて、一定の投資計画とその費用を確保しておく必要があります。

購入後は、修繕が必要になった際に、全て新調したり、大規模な工事をしてコストをかけすぎると、実質投資利回りを下がることにつながりかねません。

どこをどの程度修繕するかの度合いと、タイミングを的確に判断し、コストコントロールすることが修繕リスクの軽減に繋がるかと思われます。


修繕については、大きく分けると「室内の原状回復」と「外壁等の共用部分の修繕」2つの要素があります。

「室内の原状回復」については、入居者が退去した後、次の入居者が入る前に、室内の補修・清掃等を行うものです。

ここでポイントとなるのが、費用の負担者についてです。

入居時に、初期費用の一部として、入居者に支払ってもらう場合もあります。

また、退去時に一定の支払金額を定めておく方法や家賃にプラスして分割してもらうなどの場合もあります。

入退去時の条件設定を上手く行うことで、オーナー自身が出費する費用割合を大幅に抑えることもできるのです。


管理については、管理費用の金額に目が行きがちです。

しかし、管理会社が、入退去時条件設定やオーナー目線で対応してくれるかどうかなどで、大きく変わっってきます。

物件選びだけでなく、管理会社の選定も修繕リスクを回避する為の重要なポイントになります。


「外壁等の共用部分の修繕」は、将来的にどうしても塗装の塗り替えなどが必要になります。

塗装の費用そのモノの費用も高いのですが、足場代などで、さらに高くなる可能性もあります。

その為、そもそもメンテナンスがかかりにくい材料を使っているどうかを確認することも大切です。

また、家賃収入の一部をしっかりと積立るなどの対策を考えるのも1つです。


そして、近隣の広告料相場も調べなければなりません。

今時、東京であっても、広告料が家賃の2ヶ月分になっている場合もあるのです。

仲介手数料無料で募集をしている仲介業者も存在します。

どうしても決まりにくい場合には、広告料のコストが増える場合もありえます。


また、出口戦略によっても考え方・準備が異なります。

購入したアパートをずっと所有し続けるのか?

10年後、15年後に売却するのか?

売却するなら、わざわざ修繕費用をかけるのはもったいないですよね。

ちなみに、中古物件を購入した場合は、前所有者の管理状況次第ですが、購入してから早い段階で、修繕が発生する可能性もあります。

中古物件購入の際には、修繕履歴を確認することをお勧めします。

運営費については、年々増加して行く場合が多いですので、しっかりと計画をたてて対応をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(老朽化のリスク)

2019/04/09

『老朽化のリスク』は、投資した物件が年数とともに、想定以上に老朽化して、思っていたよりも修繕費用がかかるリスクです。

物件を購入する段階で、修繕費用のシミュレーションをしていても甘い場合が多いです。

正確な数値を出すと、怖くて誰も買い手がいなくなってしまうからです。

一説によれば、修繕などの費用は、購入価格の倍かかるとも言われています。

でも、しっかりとした修繕をしなければ、建物はどうしても錆びたり、腐ったりして、土に帰ってしまいます。


建物をほったらかしにしていたり、管理不備だったりした場合は、想定以上に老朽化してしまう場合があります。

手を加えずに、思っていたより劣化が進んでしまった場合は、当然コストとして跳ね返って来ます。

これについては、物件を購入する際に、正確な長期修繕計画案をたてることです。

そして、建物の修繕について詳しい不動産管理会社に管理を委託することが重要になります。


新築で購入したとしても、早くて数年後には、色々な修繕費用が掛かってきます。

中古の場合だと、購入後すぐに修繕箇所が見つかるケースもあります。

その際に、費用負担をするのは、当然あなたです。

特に、投資目的で他人に貸している場合は、自分で済む時より住宅が痛むスピードが速くなってしまうものです。

自分の持ち物でない部屋なので、適当に使われてしまう場合もあります。


また、綺麗に使用していても、普通に修繕が発生してきます。

•屋根・外壁の修繕(戸建・アパート)
•給湯器の交換
•水回りの交換
•配水管の交換

建物が建った時からだと、10年目経つと、大きな修繕費用が掛かると思っていてください。

何にでも、耐用年数が決まっています。

ほったらかしだと、どうしてもすぐに壊れてきてしまいます。

費用については、たくさん項目があり、結構な色々な費用が掛かると思っていてください。

その費用は、家賃の収益で少しずつ積み立てていくのが通常の方法です。

しかし、大規模な修繕の場合は、その積立だけで足りない想定をしておくのも重要です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(家賃滞納、トラブルなど入居者のリスク)

2019/04/08

家賃滞納のリスクとは、入居者が入っていても、家賃を支払ってくれないことです。

振込ミスや勘違いならいいですが、本当にお金が無かったり、ワザと家賃を払わない場合もあります。

不動産管理の場では、よくこのような人物に遭遇します。

しかし、自主管理の場合、何故かお金を請求していない家主さんもいる位です。


また、入居者同士のトラブルというのもリスクとしてあります。

騒音トラブルや異臭、ゴミ問題や無断駐車などです。

そして、入居者が共同住宅に馴染めない、ワガママな人もいます。

これら入居者のトラブルによって、他の入居者が退去し、新たな入居者が集まらないというリスクもあります。

自主管理の場合、ナァナァになって、しっかりとケジメがつけられていない場合もあります。


賃貸管理会社に管理を任せている場合は、このような入居者の滞納・トラブルなどのリスクについて、オーナー自身で解決する必要はありません。

オーナーと入居者の間に、賃貸管理会社が入るため、賃貸管理会社が家賃の催促やトラブル解消をしてくれます。

ただし、賃貸管理会社に管理をお願いする場合は、当