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クエスト不動産ブログ / Quest Blog. [ BLOG WRITTER : 石光良次 ]

弊社ブログ、社員ブログを更新公開しております

不動産投資では修繕費がかかります

2019/06/26

不動産投資では、絶対に修繕費がかかります。

モノは絶対に壊れるからです。

それぞれには、大体の耐用年数があるのです。

これを無視して、不動産経営はできません。


しかし、このような当たり前のことを考えずに、不動産投資をしてしまう方もいます。

悪質な業者もこのような費用を説明せずに、表面利回りだけで収益物件を売買していました。

普通の生活をしていれば、水回りは10年位から壊れだしてきます。

15年位は持つ場合もありますが、いつ壊れても分からない状態です。

それでも、20年経過していても、壊れるまで交換をしないオーナーさんも多いのが現状です。



不動産管理会社は、モノを壊れないようにすることはできません。

設備は、経年劣化で、どうしても壊れてしまうのです。

しかし、八つ当たりかもしれませんが、管理会社に文句を言うオーナーさんもいるのです。

確かに急な出費により、気分が悪くなるのも分からないこともありませんが、管理担当者も人間です。

八つ当たりをされると、管理担当者も気持ち良く仕事をできなくなります。



築20年を経過した建物は、何も対応をしていなければドンドン壊れやすくなります。

修繕費などの運営費を考えていないオーナーさんは、この費用を出すことができないのです。

そのため、築20年を超えた建物が、市場に出てきやすくなります。

しかし、そのような建物のオーナーさんは、やらなければならない修繕もしていない可能性もあります。

つまり、しっかりとした賃貸経営をせず、ただ金儲けのために建物を所有している場合があるのです。

そのようなオーナーさんの物件は、良くない材質でつくってあったり、良くない設備を入れていて、壊れやすくなっている場合もあります。


壊れやすい物件をそのまま放置すると、雨漏れなど様々なことが起こってきます。

防水が切れていれば、建物に水が溜まり、さらに劣化が進むのです。

トータルコストで考えれば、ある程度早めに直しておけば、費用を抑えられるのに、ギリギリまで放置すると費用が跳ね上がってしまうのです。

この辺りのバランスは難しい所があるのかもしれません。


ただし、賃貸物件の場合、入居者がいるのです。

あまりに酷ければ、入居者がドンドン退去をしてしまう原因となります。

すると空室が増えて、余計に改装費が増えることもあります。

さらに、賃貸収入も減ってしまい、悪い回転となる場合もあります。

その時に費用だけを見るのではなく、全体を見ながら賃貸経営をする必要があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


今後サラリーマン大家さんに厳しい時代となります

2019/06/25

不動産投資は、昔から行われてきています。

不動産投資をするのは、元々土地を所有している地主さんが多かったのです。

それが、ここ最近、急激にサラリーマン大家さんが増加しました。

でも、サラリーマン大家さんについては、全体からすると少数派となるのです。


不動産については、売ればお金が入るので、動くことの無い資産とされています。

しかし、これについては、良い面と悪い面があります。

不動産は、なかなか売りづらいのです。

だから、資産として残っている側面もあります。


少数派と多数派があったとして、少数派だからダメという訳ではありません。

しかし、前提条件が違えば、打てる手が違ってきてしまいます。

それも、質と量の両面で・・・。


金融機関の融資がガバガバだったので、スルガ銀行などの不正融資が盛んとなりました。

『オバーローン』や『フルローン』が当たり前のように紹介されていました。

しかし、スマートディズの『かぼしゃの馬車』の事件が起きて、逆回転をしているのです。

順調に進捗していると思っていたら、市場の潮目が一気に変わったのです。


銀行であっても、収入を誤魔化しも常態化してしまいましたが、それは不正や改竄です。

そんなことが、未来永劫続くはずがありません。


不動産投資をする場合、しっかりとした年収がなければ、融資が通りません。

しかし、金融機関の融資を通すには、色々な方法があります。

親からの資産を相続している場合など、しっかりとした年収が無くても不動産投資をすることもできます。

つまり、今、現金をいくら持っているのか?

年収はいくらか?

積算評価はどれくらい出ているか?

そして、融資を受けてから、完済するまでの期間内のキャッシュフローが大丈夫か?

色々な角度から、金融機関は融資の審査をしています。

そのため、融資が通れば、「金融機関がこの事業は成功する」と思い込んでしまう方も多いのです。


しかし、現実は異なります。

金融機関は貸出しをしなければ、お金がダブついているのです。

多少の危険な融資であっても、不動産であれば、土地と建物が残ります。

すなわち、ゼロになる可能性は極めて低いのです。


金融機関は、不動産投資の専門家ではありません。

ここを間違えてしまうと、泥沼にハマってしまうことになるのです。

最悪、物件の担保評価は回収できると踏んでいるのです。


サラリーマン大家さんは、このことを知っていなければ、全てを金融機関に奪われてしまうことにもなりかねないのです。

何故なら、金融機関の積算評価がまずい場合もあり、不動産を売却しても残債が残る場合も多いからです。

賃貸経営の根幹となるお金が枯渇してしまうと、一発でアウトになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


年収300万円での不動産投資は厳しい 

2019/06/24

以前は、本屋でも「年収300万円でも不動産投資が出来る」と煽っている本もいっぱいありました。

しかし、ほとんどの方については、年収300万円で不動産投資をすることは危険です。

何故なら、年収300万円では、収入から生活費を引いたら、お金がいくらも残りません。


年収300万円では、金融機関から融資を受けられるかも微妙です。

そんな中で、収益物件を購入したとすると、家賃収入が思っていた金額入らなければ、「追い金」が準備できません。


そもそも、賃貸経営では何が起きるかわかりません。

空室もあれば、修繕費用もかかります。

明らかな税金ですら計算をしていなければ、どのようになるでしょうか?


賃貸経営で、お金が準備できなければ、自己破産は免れません。

どうにかして、お金が回るようにしなければならないのです。


そのような中で、気軽な気持ちで、『フルローン』や『オーバーローン』をするとどうなってしまうでしょうか?

最初だけ儲かった気分になるかもしれませんが、すぐに毎月の返済が滞るようになるでしょう。

そのような理由で、普通の金融機関からは、融資は受けられないのです。

でも、つい2年位前まで、おかしな不正融資が通っていました。

本当に怖いことですね。


もし、不動産投資をしたいのであれば、無借金で物件を購入するために、お金を貯めましょう。

不動産投資では、中古区分でも、ボロ戸建てでも始められます。

まずは、現金を貯めて、投資ができるレベルか、年収を700万円位まで上げるように、収入増加を目指すのが順番となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資で騙されない為に

2019/06/23

不動産投資では、表面利回り10%などのように物件紹介を受けます。

1億円の物件であれば、1年間で1,000万円の儲けであると錯覚させます。


しかし、この数字は実際の手残りとは全然違う数字となります。

空室などを想定していない『机上の空論』の数字なのです。



そもそも、キャッシュ(現金)で収益物件を購入できる人は稀です。

金融機関からローンをしなければならないでしょう。

そうなると、毎月ローン返済で賃貸経営は圧迫されるのです。



5万2千円の部屋が16室あれば、毎月83万2千円家賃収入となります。

1年で考えると、家賃収入は年間9,984,000円となり1億円の約10%となります。

1億円を金利3.5%で30年借りると毎月返済は、449,044円です。

年間返済総額のADSは、5,388,528円です。

ローン定数のK%は、5.38%となります。

30年支払合計は、161,655,840円となり、金融機関に金利で6千万円も支払うことになるのです。



返済比率で考えると53.97%になります。

この数字に、空室損、管理費、固定資産税、都市計画税、修繕費、広告料などの支出が発生するのです。


さらに、1,000万円近くかかる大規模修繕の事を考えれば、危険性も理解できるかもしれません。

減価償却がなければ、まったくキャッシュフローが出ないことになります。

不動産投資では、真実の数字を伝えない人が多いです。

売り逃げだけを考えている不動産コンサルタントも多いからです。

騙されないように、気を付けましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大手には大手になっただけの理由が…。

2019/06/22

世の中には、大手が好きな方も多数おられます。

ただし、大手には大手になっただけの理由があります。


何故か、大手ならば安心と思っている方も多いです。

でも、気を付けなければならないことがあります。

大手は、大量のスタッフを雇い、色々な取引を多くしようとします。

そうなると、固定費が高くなり、利益が得られなければ、企業を存続させることができなくなります。

会社の規模を大きくする原資は、顧客からのお金になります。

つまり、大手仲介業者は「顧客からガッポリと手数料を取って」ここまで来ているのです。


知らない方もおられますので、説明をします。

『両手取引』や『囲い込み』と言って、「1つの物件で2度美味しい」ことを考えて行動をするのです。

それも、他業者にを隠したりして・・・。

実は、この『囲い込み』を財閥系の大手仲介会社が率先して行っているのです。


大手では、ウソをついてまで、自社の利益優先で仕事をしています。

それは、現場が数字でのみしか評価されないからです。

そうなれば、最前線の現場では、情報を隠したり、売上が上がる仕事しかしないようになるのです。


また、利益にならない細かいことについては、ほったらかしになる場合が多いです。

さらに、担当者が辞めたり、転勤したりして、最後まで面倒を見ようとしない場合もあります。

約束だけして、完全にブッチをしてしまうのです。

それも、前の担当者がしたこととして・・・。

利益優先となれば、どのようなサービスが疎かになるか考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


良くない収益物件を購入した場合

2019/06/21

この数年、サラリーマン不動産投資家が急激に増えました。

個人の年金や副業として、不動産投資を始めた人が多かったのです。


しかし、悪質な不動産業者に騙されて、良くない収益物件を購入してしまう場合も多くありました。

セミナーや相談会にワザワザ足を運んで、良くない収益物件をその場の雰囲気で購入してしまうのです。

そして、全然知らない土地の物件やインターネットを見て、ヘンな物件を掴まされてしまうのです。

どうしても、儲かると思うと気分が大きくなってしまうモノです。

胡散臭い業者でも、儲けさせてくれると思い込んでしまうのです。


でも、そのような悪質な不動産業者は、売り逃げをするためにその様な商売をしていたのです。

カモネギを見つけて、クズ物件を売りつけて儲けを得る。

それだけを考えて商売をしている連中も現実にいたのです。


結果として、利益シミュレーションとは全くかけ離れた状態に陥ります。

そもそも、その利益シミュレーション自体が捏造の数字だったのです。

つまり、あり得ない数字の羅列だったのです。


そうなると、毎月少しずつ赤字が積み重なって行くことになります。

仕事をしていて、なんとか収入があれば、赤字分を補填することができます。

しかし、それでは、真綿で首を絞められているように苦しくなるのです。


そこで、大量の空室が出たり大規模修繕の時期が来ると打つ手が無くなってしまうのです。

『フルローン』や『オーバーローン』をしてしまった場合、売却をしても残債が残ってしまう場合が多いのです。

任意整理や自己破産などが待っていることもあります。


賃貸管理のことを知らないとしっかりとした賃貸経営はできません。

数字の管理のみではなく、ソフト面やハード面など様々なことに対応しなければなりません。

まずは、現状把握をする必要もあります。

無茶な不動産投資をしていないか、ちゃんと数字でチェックをする必要があります。

自己流で、やって行くことも可能ですが、大きな失敗をすることもあります。

ちゃんとした不動産の専門家に相談をして、対応をしなければ、手遅れになる場合もありますので注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


美味しいことを言う人に注意をしましょう

2019/06/20

世の中には色々な方がいます。

本当に人のいい方も一部にはいます。

しかし、建築や不動産業界で、そのような人を見つけることは難しいかもしれません。


建築・不動産業界では、昨今報道されるようなブラックな面もあります。

三為業者を筆頭に、クズ物件を売り逃げする会社もあります。

そして、レオパレスのような不法建築やインチキサブリースなどの問題もあります。

金融機関であっても、スルガ銀行を使ったスルガスキームも有名になりました。


アパートなどのようなモノを訪問販売している会社の利益構造を考えましょう。

普通にマンパワーを使って収益物件を建てさせるには、相当なコストがかかります。

人件費だけで、とんでもない費用になります。


テレビCMで知っている会社だからと言っても、レオパレスのようなことも多いのです。

本当に良いモノならば、あれほど多くのテレビCMなどをする必要はありません。

テレビCMなどの広告費用は、莫大な額になるのです。


営業マンを雇えば、それだけコストがかかります。

さらに多額の広告費用をかけると、儲けの構造はどのようになっているでしょう?

赤字では、会社を維持することはできないのです。


逆に言えば、物凄く安いモノをボッタくりの値段で売っていると言ってもいいのかもしれません。

テレビCMをしているから安心と思っていれば、簡単に騙されてしまうでしょう。


どのような構造になっているか考えることも必要です。

そして、そのようなことについてのリテラシーが必要となるのです。

リテラシーがなければ、情報弱者として、いいようにされてしまう場合も多いです。


しっかりと根拠を確認する必要があります。

信用できない人は、データをいじくるようなことをします。

ひどい場合は、情報を隠蔽や改竄をしてしまうのです。

つまり、自分に都合の悪いデータを出さないようにするのです。


美味しいことばかり言う人は、裏がある場合も多いです。

気を付けなければ、全財産を丸ごと持って行ってしまうようなことも起きます。

言っている人だけが儲かることを平気でする場合もあるからです。


ひとつひとつのことをしっかりと確認しましょう。

何でも『自己責任』で片付けられてしまうのですから。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産バブル崩壊 その後の予想

2019/06/19

・大量に売れ残っている郊外の新築や大規模なマンションで大幅値引き販売が急増

・全国どのエリアでも空室率の急上昇

・地方の中古収益マンションの流通が止まり、可視的に値下がり

・悪質な三為業者の倒産が相次ぎます

・経済合理性を欠いた水準まで値上がりした湾岸エリアのタワーマンションの流通価格が暴落

・リート(不動産投資信託)の資産内容悪化から、価格が急落(利回りは多少上昇)

・リーマンショック時にも生き残った独立系専業のマンションデベロッパー数社が倒産

・都心エリアでは、局地バブルで値上がり傾向を続けた中古収益マンションも可視的に値下がり

・不動産投資ブームで資産を拡大させた個人投資家(サラリーマン大家など)の大量破産

・リーマンショック時のような利回りとなり、お得な物件がゴロゴロと出てきます



このような現象が予想されます。

ここ5年の局地バブルで起こったことの揺り戻しであると言えます。

ただし、その他の予測不能なことも沢山あります。


今回、日本経済が不況に陥るとリーマンショックの時よりも深刻化する可能性が高いです。

10年前は、中国やアメリカには金融政策の選択肢が多かったのですが、今はありません。

日本に至っては、もはや撃てる弾は全部撃ち尽くした “弾切れ” 状態と言っていいでしょう。
 
本来なら弾を補給するための金融引締め(利上げ)を2017年頃から始めておけばよかったのですが、もはや【時すでに遅し】と言えるでしょう。

暗い未来はあまり予想したくありませんが、明るい材料が少ないです。

すべては、自分が選択をしたことであり、『自己責任』となります。

予想が外れても、周りの人に当たり散らさないようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ワンルームマンション投資の落とし穴

2019/06/18

不動産のリテラシーに乏しい層を狙った不動産投資話が溢れています。

昨今、一般のサラリーマンが副業的にできる風潮もありました。

そのため、ワンルームマンションへの投資もブームになっていたのです。

しかし、このワンルームマンション投資に関しては、かなり問題があります。


投資用のワンルームマンションは、表面利回り4~7月%前後のものが主流となります。

しかし、これを一般のサラリーマンが購入する場合、多くは融資を受けて購入することになるはずです。

この場合、表面利回りの利回りに、諸経費やローンの金利支払いがあります。

表面利回り4~7%であっても、諸経費がかかるので、実質利回りは1~4%ということになります。

そのため、表面利回りが4~7%だと、毎月の収支が良くてプラス・マイナス・ゼロ、悪ければマイナスになります。

満室であっても、この状態です。

更に、空室になると目も当てられません。


それでも、不動産屋のセールストークでは、このマイナスの分は税金が戻ってくるから節税になるというウソの説明をしているのです。

そして、「30年のローンを支払い終われば、後はお金がドンドン入ってきます」と夢を見させるのです。


実際に、何も分からず、ウソの理屈で買っている人も大半だったりするのです。

しかし、これは『投資』ではなく『投機』です。

空室のリスクや高額な改装費用や広告料、そして固定資産税について考えられていない上に、大規模修繕まであるのです。

特に、新築ワンルームマンション投資に溢れかえっているので注意しましょう。


一定の融資を使って買うのであれば、最低でも10%以上の表面利回りの物件に投資をしましょう。

そうでないと、今の低金利水準であっても、毎月の安定的な収支にはつながりません。


一方で、このような現状を理解しないままに、不動産屋の口車に乗せられて、ワンルームマンションに投資してしまう人もたくさんいます。

どういう人がひっかかりやすいかというと、不動産屋にとっては「世間知らず」の代表格である地方の公務員や医者となります。

もしくは、強く押されると断れない人です。


そのような人達が、電話の営業だけで、物件も見ないまま買ってしまうことが、往々にしてあるのです。

そのような買い方をしたワンルームマンションの場合、5年後か10年後には、取得時の6割位まで価値が下落してしまいます。

さらに、不動産業界が恐ろしいのは、こうやって物件を買った世間知らずな人達の「名簿」が売買されていることです。

悪質な不動産業者が、その名簿に載っている投資家に「いま売らないと大損ですよ!」と脅しの電話をします。

すると、5年前に高値で買わされた投資家は、またも素直に安値で手放してしまいます。

そうなると、二重に損をさせられてしまうのです。

そういう世界が世の中にはあるのです。


このように、悪質な投資話を見分けることもできない人が、おいそれと不動産投資の世界に足を踏み入れたら、大きな火傷をすることになりかねません。

最悪、自己破産をしてしまう場合もあるのです。

やはり、最低限の不動産についてのリテラシーを身につけておく必要がありますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


リテラシーのないまま不動産投資をしないようにしましょう

2019/06/17

不動産投資をするのに、リテラシーがなければ、『鴨が葱を背負って来る』状態です。

早速カモにされて、身ぐるみを剥がされて、スッテンテンにされてしまうでしょう。

なんせ、自分自身がカモであると分かっていないのですから。


悪質な不動産業者ならば、そんな相手を見逃しません。

上手に相手に取り入って、自分では買わないようなクズ物件を売り込むのです。

それが、悪質な不動産業者の営業の仕事です。

結果は、どうなるかわかりますね。

最終的に、悪質なコンサルタントや不動産業者は、【自己責任】と言って逃げてしまうのです。

要するに、「売り逃げ」をしてしまうのです。


昨今の不動産業界では、このような事例が多数出ていました。

しかし、なかなかそのような情報は表に出てこず、いかがわしい裏技が流行していたのです。


『オーバーローン』や『フルローン』が最たるものです。

本来は頭金が必要なのに、書類を改竄してまで、融資をしていたのです。

危ないから注意をしましょうと注意喚起をしていたのですが、サラリーマン不動産投資家にはこのような声は聞こえないようでした。


シェアハウスの建築でボラレタ上に、会社が破綻してしまい、にっちもさっちも行かなくなる。

金融商品でもないのに、30年保証はあり得ないことがわかっていないのです。

まして、企業は自分自身が損をするようなことはしません。

サブリースは、その存在自体が怪しいのです。


一括借り上げのサブリースは、一見オーナーさんが損をしないように見えます。

しかし、契約書をよく読むと、実際に賃料が入ってくるのは最初の数年だけです。

それ以降は、空室に応じて保証賃料を大幅に下げることも可能になっています。


つまり、30年保証は、30年間借り上げることもできるが、収入は保証しない内容なのです。

そのため、アパートを建てたものの誰も入居せず、家賃保証も途絶え、結局は建築費用として借りた高額の借金だけが残されるパターンとなるのです。


こうした消費者トラブルにおいては、標的にされた高齢者が「営業マンがいい人だと思った」というだけの理由で契約してしまっている例が少なくないのです。

あり得ないような詐欺にあっていることに気付けないのです。

サブリース契約を信用してしまった理由として、「銀行が提携しているのだから安心できると思った」ようです。

「銀行がお墨付きを与えている」という事実は、たしかに頼もしいイメージだけは醸し出されています。

しかし、気を付けなければならないのは、銀行はその融資した額が返ってくるかしか見ていないのです。

つまり、その事業が成功するか、どうかなどはわからないのです。


ちなみに、スマートデイズの「利回り8%」が現実にはありえない数字であるということは、インターネットで不動産の賃料相場を調べればものの5分でわかったはずです。



「賃料30年保証」にしても、契約書をよく読めば「30年間同じ賃料が続く」とは一言も書かれていないのです。

逆に、「2年ごとに見直す」と書かれていたのに気づいたはずです。

「見直す」というのは、普通は賃料が下がるという意味なのです。


悪質な事件の被害者に対して、若干酷な言い方になるかもしれませんが、その程度の手間を惜しんで契約してしまったなら、やはり「情報弱者」と言われても仕方がありません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資で騙されていませんか

2019/06/16

不動産投資は、基本的に「ミドルリスク・ミドルリターン」です。

そのため、賃料がある日いきなり2倍になることはありません。

逆に、月10万の賃料が、一気に4万まで下るということもありません。

ある程度、良い物件と悪い物件を見分け、胡散臭い話は回避するリテラシーを身に着けることができれば、安定収入を得ることはそれほど難しいことではありません。


ところが、このリテラシーを身につけるには、それなりの勉強をする必要があります。

サッカーならば、ボールを止める・蹴るの技術が必要になります。

プロのサッカー選手になる必要はありませんが、走ることは最低限として必要であり、攻めたり、守ったりしなければなりません。

ここで、自分自身のできるプレーと、できないプレーを知ることが大切です。

出来もしないスーパープレーを参考にしても、素人がそんなプレーを出来るはずもありません。

無茶なことをすると大ケガをしてしまうかもしれません。


また、たまたまシュートをしたらゴールに入る場合もあります。

それは、ただ運が良かったのかもしれません。

ゴール前にいたら、ボールが転がってくることもあるのです。

逆に、何度もやってみてゴールすることができなければ、再現性ないと言われるのです。



あの『かぼちゃの馬車』のスマートディズは、投資家たちを勧誘するにあたり、「利回り8%、賃料30年保証」という非現実的な好条件を提示していました。

さらに、1億円単位の投資資金は、スマートデイズがスルガ銀行と提携するフルローンやオーバーローンでまかなえたのです。

つまり、頭金ゼロで気軽に不動産投資ができると思い込まされたのです。

このようにして、700人の投資家が契約したにもかかわらず、スマートデイズは破綻してしまったのでした。

このスルガ銀行の融資が、書類の改竄などの不正であり、とんでもないことをしていたのでした。



不動産の一部には元々「情報弱者ビジネス」的な側面があり、不動産リテラシーを欠く人たちが、常に悪質業者の標的として狙われているのです。


もっとも不動産投資の場合、「情報弱者」は大きく分けて2つのタイプにわかれます。

本来ならアパート経営など成り立たない立地条件の土地を持つ高齢の地主さんです。

このような地主さんに甘い言葉を囁き、割高な建築費でアパートを建てさせる悪質建築・不動産業者の存在が問題になっています。


もう一方は、それなりの企業に勤めるビジネスマンや公務員や弁護士や医師などです。

こうした人達の場合、多くは高学歴で、それぞれの専門分野では相応のリテラシーだって有していたと思われます。

また、人生においてそれほど大きな失敗をすることもなかったでしょうから、自分の選択には日頃から自信を持っていたのかもしれません。

しかし、その自分自身の常識が、不動産投資でも通じると思うと落とし穴が待っていたのでした。


結果として、スルガ銀行のスルガスキームに嵌められているケースも多いです。

新築のワンルームマンション投資をしてしまった人もいます。

あり得ない数字を簡単に信じ込んでしまい、身動きの取れないところまで追い込まれた人が続出してしまったのです。

不動産投資では、リテラシーが重要となります。

投資不動産のバブルが崩壊しようとしているので、どうすれば被害を受けないか考えなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資で後悔しないために

2019/06/15

最近は、不動産投資で失敗する人が続出しております。

悪質な業者の言いなりになって、不動産投資の失敗してしまうのです。

特に悪質な業者の言いなりになると、金額も大きいので目も当てられなくなります。


新築1Rマンション投資も悲惨なことになっています。

楽待の動画でも衝撃的な内容を流していました。

普通の会社員に強引に新築ワンルームマンションを買わせるのです。

そもそも新築ワンルームは割高で、購入しても儲かることがありません。

将来への漠然とした不安があるけれど、特に準備をしていない人に売りつけるのです。

資産形成には興味がありますが、不動産投資の知識はなく、無知ゆえに営業マンのセールストークを真に受けてしまうのです。


そのような人に対してのアプローチとしては、「年金として」「生命保険代わり」「節税になる」というフレーズがよく使われます。

「月に数万円を支払えばマンションを持つことができる。ローンが終われば、月々の家賃が年金代わりとして受け取れる」……そんな話です。

また、ローンを組んで新築マンションを購入するときに団体信用生命保険(団信)にも加入しますから、万が一のとき、遺族にはローンのないマンションが残ります。

これは、団体信用生命保険に入っているから、「生命保険代わり」になるのです。

節税効果を謳われるのですが注意しましょう。

実際のところは、「長期ローンを払い終わった後にそのマンションの資産価値はあるのか」「赤字で節税するのは意味があるのか」といった疑問があります。

そもそも、ワンルームの入居率はゼロか100しかありません。

これが1棟であれば、いきなり家賃収入がゼロになることは考えにくいのです。

しかし、1戸のワンルームマンションで入居者が退去してしまったら、家賃はゼロになります。

新築物件は周辺の中古物件よりも高い家賃を取れます。

しかし、時間が経てば、それこそ数年で家賃が下落します。

それにもかかわらず、新築区分マンションの収支シミュレーションは、家賃下落をまったく考慮に入れていないケースが多いのです。


家賃は時間とともに下がります。

でも、ローンの返済額が自然に下がることはあり得ません。

変動金利であれば、むしろ上がる可能性もあるくらいです。



また、狙われる投資家が不勉強であることも、失敗する一因となっています。

無知は罪とも言いますが、書籍を買って自発的に勉強をするような姿勢があれば、それだけで不動産投資で失敗する確率をぐっと下げることができるのです。


地方の不動産投資も現地を理解していなければ、厳しい現実が待っています。

エリアが悪ければ、競争力が弱く先行き不安になります。

駅からの距離が遠ければ、なかなか部屋付けできないかもしれません。

また、付近に同じような物件がたくさん建っていて、供給過剰になっている場合もあります。


そして、レントロールの利回りが未来永劫続くことはあり得ません。

特に供給過剰エリアでは経年によって、家賃が数万円も下落することも珍しくありません。

すぐにキャッシュフローが出なくなってしまうことも多いのです。


こうして、「おいしい話」に飛びついた不動産投資家の行く末を考えると、家賃の下落や空室リスクや大規模修繕による破綻が予想されます。

最近では、新築や築浅物件であっても入居が付かないという問題が発生しているようです。

まだ、そこまで大きな問題にはなっていませんが、いずれ「こんなはずではなかった!」と後悔する投資家が続出するのではないでしょうか。

しっかりと不動産投資の指標のわかる業者と取引をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


GPIとNOI

2019/06/14

GPIは、総潜在収入のことです。

つまり、表面利回りの総収入と考えるとわかりやすいです。

満室時に入金される家賃総額なのです。


そこから、家賃減額や空室と未回収分を差引きます。

これが、純賃料収入となります。


そこに自動販売機などの雑収入を入れると実効総収入(EGI)になります。


賃貸経営をしていると運営費であるランニングコストがかかります。

EGIからランニングコストを引くと賃貸事業の利益であるNOI(営業純利益)となります。


物件そのものの力を見るにはこのNOIが重要となります。

不人気エリアでは、なかなか入居が決まらない場合もあります。

場所や管理会社によっては、運営費が高くなる場合もあります。

GPIである表面利回りを見ていては、見るべき指標が違っていて、誤った選択をしてしまうことになります。




クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


NOI(営業純利益)

2019/06/13

総潜在収入(GPI) ⇦ < 家賃総額+(駐車場代) >
- リース損     ⇦ < 家賃減額 >
- 空室と未回収損  ⇦ < 空室・滞納での損失賃料 >
――――――――――――――――――――――
=純賃料収入
+ 雑収入      ⇦ < 賃料以外の収入 >
+ 経費払い戻し
――――――――――――――――――――――
=実効総収入(EGI)
- 運営費      ⇦ < ランニングコスト >
――――――――――――――――――――――

=営業純利益(NOI) ⇦ < 賃貸事業の利益 >



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ローン定数で確認

2019/06/12

賃貸住宅のローンの、借り換えや返済期間延長の効果を知りましょう。

どのローンが有利か知るには、ローン定数の指標が欠かせません。

イールドギャップを計算するには、NOI利回り(ネット利回り)とローン定数の差額となります。



【 ローン定数の計算式 】

K%=ADS÷ローンの額×100

ADS(年間返済総額)のローン残高に対する割合



借入額1億円で、K%の確認をして行きましょう。

金利3.0%で、返済期間20年ならば、毎月返済額は55万4,597円となります。

年間返済額は、だいたい665万5,171円です。

 K%=6.66



金利2.0%で、返済期間20年ならば、毎月返済額は50万5,883円です。

年間返済額は、だいたい607万600円です。

 K%=6.07



金利1.0%で、返済期間が20年ならば、毎月返済額は45万9,894円です。

年間返済額は、だいたい551万8,731円です。

 K%=5.52



金利3.0%で、返済期間25年ならば、毎月返済額は47万4,211円です。

年間返済額は、だいたい569万535円です。

 K%=5.69



金利3.0%で、返済期間30年ならば、毎月返済額は42万1,604円です。

年間返済額は、だいたい505万9,248円です。

 K%=5.06



金利を2.0%で、返済期間を25年ならば、毎月返済額は42万3,854円です。

年間返済額は、だいたい508万6,252円です。

 K%=5.09



金利を1.0%で、返済期間を30年ならば、毎月返済額は32万1,639円です。

年間返済額は、だいたい385万9,674円です。

 K%=3.86



K%が低くなるのは、金利が低くて、長期間借りれるローンです。

K%を知れば、ローンを比較することが可能となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


借り換えと返済期間延長で得られる効果

2019/06/11

賃貸住宅のローンでは、借り換えや返済期間延長をすると大きな効果が得られます。


借り換えならば、別の銀行で、新規にアパートローンを組むことです。

そのため、現在の新規貸出時の金利が適用されます。


一度借りてしまった金利を下げたり、返済期間を延長する交渉は、かなり難しいことです。

そもそも、金利交渉ならば、金融の利益にならないので、断られる場合も多くあります。

返済期間の延長のリスケジュールならば、金融機関も交渉に乗ってくれる場合もありますが、非常時の対応となります。



住宅ローンやアパートローンの金利を見ると、2008年のリーマンショック以降下がり続けています。

2015年頃に過去最低水準を付けて、その後は一進一退的に動きが続いています。

2、3か月上がったかと思うと1、2か月下がり、また多少上がってといった動きを繰り返しているのです。


その結果、史上最低水準よりは若干高いかもしれませんが、依然として史上最低水準に近いレベルにとどまっています。


5年、10年といった長い目で見ると、金利上昇はあるかもしれません。

しかし、当面はこの最低水準の金利を活用できるチャンスの時が続くと思われます。


実際に、ここ数年に借り換えた人は、金利の大幅な低下を実現しています。

借り換え前の金利より1%以上低くなったという人も少なくありません。


また、借り換え時には、返済期間を延長することも可能です。

残りの返済期間が20年になっているのを、30年に延ばすといったことができるケースもあります。

もちろん、耐用年数などによって、難しい場合もあります。

しかし、最近は住宅の耐久性が高くなっていることもあって、返済期間延長に対する金融機関の対応もかなり柔軟になっています。

そこで、金利の引き下げや期間の延長が、実際にどれくらいの効果につながるのか、具体的な数値を確認しましょう。

それを知れば、ローンの金利の引き下げや期間延長などの重要性を確認できるはずです。



借入額1億円の、金利別・返済期間別の毎月返済額、年間返済額を確認しましょう。


金利3.0%で、返済期間20年ならば、毎月返済額は55万4,597円となります。

年間返済額は、だいたい665万5,171円です。


これを、ローン残高1億円、返済期間20年のまま、金利を2.0%に下げることができれば、どうなるのでしょうか。

金利2.0%で、返済期間20年ならば、毎月返済額は50万5,883円です。

年間返済額は、だいたい607万600円に減少します。


毎月にして5万円近く、年間では58万円以上の削減につながります。



金利1.0%で返済期間が20年ならば、毎月返済額は45万9,894円です。

年間返済額は、だいたい551万8,731円です。


3.0%に比べると、毎月9万円以上、年間では113万円以上の減額です。

これだけ減らすことができれば、かなりゆとりが出てくるはずです。


これだけ負担が違ってくるのですから、高い金利のローンを放置していると馬鹿らしくなってきます。

1%以上のローンを抱えている人は、すぐにも金融機関との交渉に入るべきでしょう。



仮に、実際の借入額が5,000万円であれば、先程の金額の半分です。

また、借入額が2億円なら、先程の金額に2倍したモノが、毎月返済額や年間の返済額になります。

もちろん、10億円なら10倍すればいい計算となります。


注意をしなければならないのは、返済期間を延長すれば「毎月の返済額」は減らせるが、トータルの返済金額が増えることです。

条件によっては難しい場合もありますが、金利引き下げと同時に、返済期間を延長することができれば、返済負担をさらに軽くすることができます。


返済期間が長くなるほど、毎月の返済額が少なくなります。

借入金を1億円とします。

金利3.0%で、返済期間25年ならば、毎月返済額は47万4,211円です。

年間返済額は、だいたい569万535円です。


金利3.0%で、返済期間30年ならば、毎月返済額は42万1,604円です。

年間返済額は、だいたい505万9,248円です。


年間なら665万円台の返済額が、20年から30年に伸びると505万円台まで減少できるのです。



これを先の金利引き下げと組み合わせることができれば、効果はさらに大きくなります。

金利を2.0%で、返済期間を25年に延長できれば、毎月返済額は42万3,854円です。

年間返済額は、だいたい508万6,252円です。


当初の年間返済額665万円台が、508万円台に減少するのです。

それまでの返済額の76%ほどに減らすことができます。


金利を1.0%で、返済期間を30年に延長できれば、毎月返済額は32万1,639円です。

年間返済額は、だいたい385万9,674円です。


それまでの年間返済額665万円台が、385万円台まで下がります。

当初の返済額の58%ほどに減額できる計算となるのです。

半分とまではいきませんが、6割以下に減少するのですから、かなりの余裕につながります。


ただし、この返済期間の延長は、『諸刃の剣』という面もあるので気をつけましょう。

たしかに、期間の延長によって、当面の返済額は減るのことになります。

しかし、利息がかかる期間が長くなることによって、完済までの総返済額は増加します。


金利引き下げは、ストレートにその恩恵を満喫できますが、返済期間延長は喜んでばかりはいられないのです。


残りの返済期間が長くなったとしても、その間賃貸住宅の賃料を確保し続けられるのかどうか、十分な検討が求められます。

そのあたりの見通しもなく延長すると、老朽化などで賃料低下や空室などの問題が発生したときの対応が難しくなります。

最悪の場合、賃料収入が半減しているのに、それまで通りのローンの返済が続くといった悲惨な状態に陥りかねません。

そのため、金利引き下げや返済期間の延長で資金に余裕ができた分は、リフォームなどの再投資に回して、より確実に賃料を確保できるようにする必要があります。

あるいは、予備費などとして蓄えを増やし、空室などの万一の事態に備えるようにしなければなりません。

くれぐれも「これで安心」とばかりにレジャーや遊興費などに回してしまうことがないようにしてください。

今後の事業展開予定などにもかかわってきますが、当面予定がない資金が手元に発生した場合には、ローンの一部繰上返済を行うことも有効です。

その分残りの返済期間が短縮されて、長い目で見た経営の安定につながります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


表面利回りの大問題

2019/06/10

必要経費を考慮しない「表面利回り」は、参考にしないでください。

「表面利回り」だけで考えると、全く予想通りにキャッシュフローが回りません。


コストにも気にしなければなりませんが、注意しておきたいのは、この「利回り」の問題です。

利回りは、投資資金に対する収益の割合です。

そして、投資した物件から、どれだけの利益を得られるのかを予測する指標として用いられています。


アパートやマンションを購入する時には、「このアパートは年間7%の利回りで回ります」などと言うように、業者の側から利回りが示されます。

このように、良くない業者から示される利回りは「表面利回り」と呼ばれるモノです。


表面利回り=年間の賃料収入の総額÷物件価格×100


このように、年間の賃料収入の総額を、物件価格で割り出した計算式で求められているはずです。


例えば、2億円の物件で、1年間に1,400万円の賃料収入が得られる場合には、「1,400万円÷2億円=0.7」から表面利回りは、7%になります。

この表面利回りの数字を見ると、「7%もあるのか、結構いいなぁ」と間違って思うかもしれません。

しかし、このような賃料収入だけを分子とした利回りの計算方法には、かなりの「落とし穴」があります。

それは、賃貸経営に必要となる経費が、一切考慮されていないことです。


アパートやマンションは建てたときのイニシャルコストだけではなく、運用している間のランニングコスト(維持費等)も必要となります。

具体的には、固定資産税・都市計画税、保険、修繕費等の費用があげられます。


また、広告料(AD)の費用やエアコン、インターネット設備等のコストも含まれることになります。
(さらに、最終的には建物を解体することになるで、その解体費用も考慮に入れておくことが必要となります)


利回りを求める場合には、本来、それらの諸費用も含めなければならないはずなのです。

つまり、利回りを正しく求めようとするのなら、年間の賃料収入から維持費等を引いた額を物件価格で割り出すべきです。


利回り=(年間の賃料収入の総額-年間の維持費等)÷物件価格×100


例えば、上記のアパートの例で維持費等が年間で400万円かかるのであれば、「(1,400万円-400万円)÷2億円=0.5」から利回りは、5%になります。

このように、経費を入れて利回りを考えると、思ったほど利回りが良くないことに気づきます。


本来、投資ならば、土地代も含めた利回り計算が基本となります。

しかし、ほとんどの悪徳業者は「土地の価格も含めた利回り」となっていません。

このような悪徳業者は、「建物の建築代金に対する利回り」となっています。


例えば、所有する時価1億円の土地に1億円の建築代金でアパートを建てたとします。

この物件を賃貸に出し、月で80万円の賃料収入、1年間では960万円の収益を得られる場合、「表面利回りは、年利で9.6%になります」と言うのです。


960万円÷1億円=0.096


この計算式で分母(割る数)が1億円となっているのは、アパートの建築代金が1億円だからです。

しかし、本来は分母を2億円にしなければならないはずです。


仮に、この物件を売却することになれば、建物だけでなく土地も含めて売ることになるからです。

その際、買う側も、当然として利回りを計算することになります。

その場合、どれだけの利回りを得られるかは、2億円の購入代金を基準に考えるはずです。


960万円÷2億円=0.048


買う側から見た場合、表面利回りは4.8%になるわけです。


このように、土地代も含めて利回りを考えると、業者から提示される数字よりも大きく下がることになります。

投資として考えるのであれば、土地代も含めて利回りを計算するのは、基本中の基本と言えます。

しかし、悪徳な業者の側が、建物の建築代金だけで利回りを求めるのは、「利回りを少しでも大きく見せて買わせたい」という思惑があるからなのです。

表面利回りは、理想の利回りであり、確定の利回りではありません。


もはや、コントとしか言えないモノかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


民事再生などの法的整理

2019/06/09

『法的整理』では、法的に有効な債権を一部チャラにすることができます。

『民事再生』と『自己破産』をまとめて『法的整理』と言います。

『法的整理』は、有無を言わせず債権を大幅カットする強硬手段であり、鎌倉時代などの「徳政令」のようなモノです。

要するに、裁判所という国家権力を使って、借りたものは、約束通り、きっちり返すという契約原則を捻じ曲げます。

『民事再生』は、債権の一部カット(一部チャラ)です。

『自己破産』は、全額カット(全額チャラ)です。


「特定調停」でも裁判所を舞台にします。

しかし、「特別調停」では、あくまで仲介役であり「契約に基づき、法的に有効に存在する債権をぶっ飛ばす」ような、強権的な手段は使えません。

あくまで、「債権をカットしたらいかがでしょう」という提案です。

その意味で、特定調停は「任意整理のプレミアム版」という位置づけとなります。


『民事再生』には、色々な特殊パターンが存在します。

例えば、5,000万円以下の無担保の債権がある場合、原則3年間で返済する「再生計画案」を作成して許可されたら、借金がなくなります。

「3,000万円のうち2,000万円をカットするので、年間330万円を3年間返済して、残りはチャラ」というイメージです。


また『民事再生』で、マイホームを残したいという場合、「マイホームの清算価格分だけ支払い、残りはチャラに」という柔軟な交渉も可能です。

例えば、5,000万円のマンションのローン残額が1,200万円だったとしましょう。

この場合「1,200万円についてはきっちり返すので、家だけは手元に残して、その他のローンは、チャラにしてください」という要望が通る可能性がある、というわけです。

したがって、マイホームなどのように、どうしても残したい生活基盤を別枠にして、借金チャラの交渉をしたいときや、「破産」だけはどうしても避けたい時に『民事再生』を検討すべきです。


逆に言えば、「家は賃貸でいいし、車も必要ない。今の生活家財だけで十分」、そして「全額チャラにしてもらって、すっきり再スタートを切りたい」ということであれば、むしろ【破産】を選ぶのも一つの手段です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


任意整理と特定調停

2019/06/08

『任意整理』と『特定調停』の違いについて説明いたします。

『任意整理』では、お互い立場を譲らず、話をぶつけ合うだけで、上手くまとまらない場合もあります。

実際、『任意整理』では、何でもありだからです。

そのようになってしまった場合は、仲介役がいたり、それなりの舞台装置でやった方が上手く運ぶ可能性も高くなります。

そのような時に役に立つのが、『特定調停』なのです。


『特定調停』の役割を簡単に言うと「仲介役と場所」の提供です。

『特定調停』は、簡易裁判所で、裁判官と民間のお世話役である調停委員を交えて行います。
(実際、裁判官は滅多に調停の場に出てきません)


『任意整理』であれば、損をしたくないので、銀行側も強硬な姿勢で、無理な提案ばかりしてきてます。

簡易裁判所の『特定調停』になると、裁判の場では無茶を言わない場合もあります。


また、特定調停中であっても、債権者は取り立てや差し押さえを行えます。

もし、それを避けたいのなら、特定調停の中で「執行停止の申し立て」をしなければなりません。


仮に、裁判所を仲介役として真摯に話し合う過程で、差し押さえのような強硬手段を金融機関が行えば、裁判所から睨まれかねません。

つまり、執行停止の申し立てをしなくても、差し押さえリスクの低減が期待されます。



ただし、『特定調停』を使った『任意整理』の場合は、弁護士の存在が不可欠となります。

非弁行為について、弁護士などの専門家が出て、直接対応することが難しいからです。

つまり、個人で対応をするのであれば、『特定調停』も利用可能ですが、弁護士などの法律家でなければ、その場に同席することもできなくなるのです。


債務の減免を伴う『任意整理』段階に至ると、経済的に健全な債務者による正常な取引プロセスではなくなります。

約束どおり行動していては経済的に破綻しかねない、破綻者ないし破綻者予備軍の約束を捻じ曲げての例外処理と判断されます。

このようになった場合、破綻処理ないし破綻者予備軍のための解決において、絶対的なルールとして、頭をもたげてくる原則があります。

「債権者平等の原則」と言われるもので、「同じ立場の債権者の間において不平等の扱いはご法度」というルールです。

このような債権者平等の原則があるため、債務者が勝手な判断で「両親の借金は優先して全額返すが、後の債権者は5割カット」といったことをしないよう、窓口を一本化して条件を平等にする必要があります。

このため、弁護士が窓口を管理して、全体を制御することが必要となってしまうのです。


この点でいえば、『特定調停』でも最終的な話し合いの決着について、守るべき絶対的なルールが明確に存在する訳ではありません。

しかし、『特定調停』を使ってリスケを行う場合、債権者に減免をお願いするような任意整理の趣旨を含めた処理が必要なケースもあります。

その際には、「債権者平等の原則」を守るため、やはり弁護士や法律のプロが介入します。

そして、ある特定の債権者にだけ返済する行為にならないよう、注意をしながら進める必要があります。



リスケならば、あくまで経済的に健全な債務者による正常な取引プロセスにおける交渉です。

誰とどのような条件で、どのような取引をするのかも、当事者間の自由と考えられます。

その結果、多重債務者がリスケを行う場合、金融機関ごとに返済条件が異なることになります。

そのため、不平等感が出る可能性もあります。


『任意整理』では、経済的に健全な債務者による正常な取引プロセスとなり、法的に問題は生じにくいのです。

最終的に「すべて債務が返済できる」という期待があり、不平等感があったとしても、「約束どおり返済されたのだから文句ないでしょと」言うことになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


任意売却と競売

2019/06/07

『任意売却』と『競売』になると、いよいよローンが返済不能となり、物件を手放さざるをえない段階にきた時に行われます。


『任意売却』は、不動産所有者(債務者)の意思で、不動産を売却することです。

その際には、抵当権者(債権者・金融機関)の承諾が必要となります。


これに対して、『競売』では、抵当権者主導となり、不動産所有者は全く蚊帳の外です。

この強制的な換金処理手続きを実際に行うのは、裁判所となります。


『競売』では、抵当権者や債権者が担保不動産(債務者や連帯保証人が所有する不動産も含む)のオークションを裁判所へ申し立てます。

それが正当と立証された場合に、裁判所が主導してオークションを実施し、強制的に売却・換金されます。

その際は、『競売』では入札方式となります。

一番高い金額で落札されることになりますが、実際には時価の4~7割程度での売却となるケースが多いです。


一般的には、収益不動産の場合、売却をしてもローンが残ってしまうことが大半です。

例えば、物件の売却価格は1億2,000万円で、残ったローンが2億円であれば、マイナス8,000万円です。

これだけの債務が残ってしまうのです。


このように、「不動産の時価」よりも「残ったローンの額」が大きいこと、不動産を売却してもローン全額が返済できずに、ローンが残ってしまう状態を、「オーバーローン」とも呼びます。

債務者が、自分で任意売却をしてくれる不動産業者を探してきて、銀行員と交渉するケースもあるかもしれません。

それでも、前のケースで考えると、なんとか不動産を売っても8,000万円の残債が残ることになります。

たまたま不動産価格が大きく上がり、2億5千万円で売れたということであればいいのですが、あまり現実的ではありません。


この場合、残債はどうなるのでしょうか。

正確に言えば、その金融機関によって異なります。

多くの場合は、これまで通り支払っていくのではなく、金融機関と相談をして無理のない範囲で払っていくことなります。

場合によっては、任意売却時に残債を減額してもらえる可能性もあります。



『競売』には、様々なルールがある一方で、「任意売却」にはルールも何もありません。

『任意売却』は、いわば何でもありの世界です。

例えば、Aさんがお金に余裕のある知り合いの買い手Bさんを見つけてきて、Aさん主導で話をまとめてもいいのです。

これに対して、銀行から「競売のほうが高く売れるかもしれない」と言われるかもしれません。

ただ、銀行の本音としては、なるべく多くの債権が返済されて、しかも時間や手間をかけないことが理想的です。

ですので、Aさん側に説明能力と交渉力があれば、債務者主導で話をまとめ、その過程で銀行に恩を売り、いい条件を引き出すことも不可能ではありません。


『任意売却』に関する書籍の中には、「任意売却とはこうあるべきだ」と書かれているモノもありますが、そのように単純ではありません。

『任意売却』とは、債権者と債務者の思惑を正しく見極め、複雑怪奇な課題に対して、自己に有利に最適化して、状況を改善していくという「高度で知的なゲーム」ともいえます。

相手方の属性や状況によって、また主導する相談相手の経験やスキルによっても、正解は無限に存在します。

場合によっては、正解が存在しない状況にも陥ってしまうような、極めて複雑なものなのです。


そのため、一定の知識と情報と経験、ゲーム環境を解釈し、自己にとって有利に環境を利用できるスキルのある専門家に相談をしなければ、結果が大きく変わってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


抵当権と質権の違い

2019/06/06

「抵当権」と「質権」は異なるモノです。


知っていただきたいことなのですが、「抵当権」と「質権」には違いがあります。


例えば、売却価格が8,000万円の物件に対して銀行が1億5,000万円貸している場合、たいてい1億5,000万円分の抵当権が付いています。

ここで、現状認識が異なる人も出てきます。

「銀行は債務者に対して1億5,000万円の債権を有しており、債務者の不動産については2億円の抵当権を持っている」

「債務者にとっても不動産にとっても神の如く、独裁的な生殺与奪権を持っている」

「不動産については、債務者のことなど意に介さず思うがままにできる」

債務者の中には、このように考えている人もいるかもしれませんが、これは大きな間違いです。



銀行が持っているのは、あくまで「抵当権」です。

銀行は、ただお金を貸しているだけです。

そのため、銀行は債務者の返済不可能になった場合に、競売をする権利はあります。

しかし、不動産が、すぐに銀行の所有物になるわけではありません。


ただし、「質権」については、これとは異なります。

例えば、質屋さんに行って、お金を借りる際は「質草」を預けさせられます。

すなわち、質屋である質権者は、質草を自分の支配下に置きます。

質権者は、質草を支配下に置いているので、返済が不可能になったら、質流れとして処分換金ができます。


ところが、抵当権の場合は、いきなり債権者に無断で質流れの処理はできないのです。

抵当権の場合に、換金をして換金分を返済に充てるには、債務者にお伺いを立てて協力してもらわなければなりません。

そして、協力を抜きにして進めるなら、逐一、面倒な競売の手続きをしなければならないのです。


簡単に考えると、抵当権とは、「質入れしても質草は預からず、そのまま持って帰って使ってもいい」という緩い権利です。

そのため、「なんとものんびりした質屋」のような担保のとり方と考えればわかりやすいでしょう。


いずれにせよ、債権者であり抵当権者である金融機関といっても、債務者を無視して強権的にできる手続きは競売だけであり、勝手に不動産を処分できないのです。


このように「抵当権」と「質権」では大きな違いがあるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


任意整理について

2019/06/05

アパートローンで窮地になった場合、『任意整理』も一つの手です。


『任意整理』は、ローンの軽減や免除を狙ったり、担保不動産の売却の際に取られる手段となります。

『任意整理』の種類は、元本が減る、利息が減るなど様々です。

リスケだけでは追いつかないという場合や、返済額や担保を売却しないと解決できない場合に『任意整理』が検討されます。


金融機関の立場からすれば、『任意整理』については、自分たちが持っている債権を放棄することになるから大変なのです。

つまり、『任意整理』にすると言うことは、「会社の大事な商品を、自己判断で廃棄する」ことと同じになってしまうのです。


結果として、『任意整理』は借金自体を「まけて」もらうことです。

『任意整理』は、任意整理法という法律があるわけではなく「和解」の手段の一つです。

法律上の和解とは、お互い条件を譲歩して合意をするということです。

月々のローン返済が厳しくなり、最初に契約したとおりの約定金利を払えなくなると、遅延損害金が発生します。

稀なケースではありますが、親が借金の一部を支払うから、残債免除ということもあります。

つまり、「返済できなくなったのなら仕方がない」という前提のもとに、今できる範囲で最良の着地点を見出すことが『任意整理』なのです。

多くの場合、『任意整理』は債務者側の弁護士などの専門家から、金融機関へ打診します。


「民事再生や破産などになってしまうと、そちらの取り分がなくなりますので、お互い痛み分けでいかがでしょうか」などの交渉です。

ただ、金融機関は、なかなか『任意整理』に応じてくれません。

なぜなら「返済する金がない!」と言われても、それが本当なのか確認する方法がないからです。

そのため、特定調停や再生、破産などの手続きによらずに強引に応じるだけの複雑な事情がなければ、やすやすと『任意整理』をしてくれないのです。



『任意整理』については、法律で厳格に定められているわけではないので、いわば何でもありの世界です。

一定の知識と情報と経験があり、自己にとって有利に事を進めるスキルのある専門家などに依頼できるかどうかで、結果が大きく変わってくるのです。


『任意整理』をしようとしても、銀行はリスケならまだしも、債務を減らすような一部免除などはなかなか応じてくれません。

銀行の立場からすると、さしたる理由がないにもかかわらず、自主的に債権を放棄することはできないのです。

店舗事業で例えると「売り物の商品を、勝手に廃棄する」のと同様の会社にとって背信的な行為であり、株主を裏切る行為であるからです。



ただし、債権者の属性によっては、「ネゴシエーションあり」の可能性が出てきます。

すなわち、銀行ではなく、銀行から債権を買ったサービサー(委託ではなく買い取ったもの)の場合は、例外的に債権免除の可能性が出てくるのです。

サービサーとは、ローンの管理や回収を行う債権管理専門業者です。

例えば、会社と個人連帯保証人付きのバブル期の不良債権(10億円)があったとします。

それを中小企業の経営者が返せなくなった場合、ただ金融機関のバランスシートに乗っていると、いつまでたっても自己資本比率が改善しないので、経営の足を引っ張ることになります。

その時、10億円の債権をサービサーが買うのです。

名実共に、債権の本来の所有先もサービサーに変えるということです。

このとき債権を買い取る金額は、元が10億円であっても、50万円や100万円の世界です。

このような債権は、「ポンカス債権(ポンコツで、カスの債権)」などとも呼ばれています。

もともと値段がつかないので、1円でもいいわけです。

そして、銀行としては放置しておくと毎期資産勘定になってしまい、会計士の手間とコストがかかるので、安くてもいいので片付いてほしいワケです。

サービサーのアプローチは、債権譲渡通知を送付されます。

「今後は銀行ではなく、当社(サービサー)が債権者なので、当社に返済してください」という督促状などが送られるのです。

ここで、お金がないから督促されても払えず放置して5年経過すれば、事業用の債権のため5年の時効が完成してチャラになります。

サービサーに「こんな額、払うのは難しいです」と対抗すれば、サービサーから「いくらなら払えますか?」という譲歩の交渉をされる可能性もあります。

そこで「10億円のうち1,000万円なら」などと返答すると、債権を100万円で購入したサービサーからすると900万円の儲けになります。

単純に、これは良い交渉ではありませんね。

そういうときは「本当にお金がありません。いくらなら、いいですか?」などと言って相手からの条件を聞きましょう。

明確な着地点が決まっていない交渉では、先に条件を言った方が損する場合が多くなります。

サービサーとの交渉が上手に成立すれば、あなたの債権は驚くほど少額になる可能性もあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


リスケジュールについて

2019/06/04

アパートローンの返済が困難となった時、どのような対策を取ったらよいのでしょうか。

最終手段を自己破産として、そこに至るまでに、打つ手はいくつかあります。


まずは、「リスケジュール」について解説します。

リスケジュール(リスケ)は、「借金の返済のタイミングや返済計画そのものの見直し」です。

本来、金融機関と債務者は、金銭消費貸借契約を結んで、融資条件を細かく取り決めています。

しかし、リスケの場合は、いったんその条件は置いておき、新たに条件を決め直すのです。

なぜ、こんなことができるのでしょうか?

その理由は、単純明快です。

破産されるくらいだったら、無理のない計画に変更して返済してもらった方が、金融機関のダメージは軽く済むからです。


リスケについて、金融機関から提案することもあり得ますが、返済が苦しいのならば、早めに金融機関へ交渉をしましょう。

もしかすると、ローン期間を伸ばしてもらえる場合もあるのです。


リスケは、末期のがんの治療と同じで延命措置です。

そのため、リスケをしても、それだけで「治る」わけではありません。

リスケは延命措置であり、支払い時期を延ばすことだけなのです。

つまり、根本原因を完全に取り除くことはできていないのです。

リスケでは、その分の金利も取れるため、金融機関にとって、決して悪い話ではないはずです。


リスケの際は、「いかに無理なく毎月のローンを返済できるようになるか」がポイントです。

正確にいえば、月々の家賃から修繕費や管理費といったランニングコストを引いて残った分で、ちゃんと返済ができるかが重要となるのです。

キャッシュフローがほとんど残らないケースでは、給与からも補填することになります。

しかし、そのような厳しい生活が、長期に渡って維持可能なのかどうかも大切なのです。


例えば、50万円の給与をもらっている人のローン返済額が45万円であれば、普通に生活していくことができません。

リスケについては、本人から持ち掛けるケース、金融機関から提案されるケース、それに弁護士が指導して行うケースもあります。

ちなみに、金融機関からリスケ提案をされた場合、意に添わぬ内容であれば断ることができます。

金融機関ソフトランディングを前提とする限り、譲歩を考えるほかありません。

いずれにせよ、リスケは交渉ですから、下手な立ち回りをすると不利益を被ることになります。


不動産投資では、予想できる収入もありますが、空室損や大規模修繕などで予想以上のマイナスが出てしまうことがあるのです。

しっかりと事前の予想をして、「次の手」を上手に打てるようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


たとえ借金返済地獄に陥っても

2019/06/03

昨今の不動産投資では、惨憺たる現状が露呈しています。

スルガ銀行のスルガスキームやレオパレスなどの問題が出ています。

しかし、これらは不動産業界において、公表されていなかった氷山の一角に過ぎません。

実は、これと同じような構造になっているのですが、海面に出ておらず、気付いていないだけかもしれません。


不動産投資で、月々の返済が苦しくなる場合もあります。

赤字が続くようになったあげく、月々のローン返済が困難になった時に、やってはいけないことは何でしょうか。

新築シェアハウス「かぼちゃの馬車」のケースでは、毎月安定収入が入るといわれてサブリース契約を結んでいました。

それにも関わらず、運営会社のスマートデイズ社の破綻によって、家賃収入がゼロになりました。

不動産投資をした全員が、あっさりと騙されていたのです。

そして、月々のローン返済は、数十万円に及び、それをサラリーマン大家さんが給与から補填するという事態となったのです。


家賃収入がいきなり無くなるというケースは、本当に稀です。

しかし、空室の増加やリフォーム費用の発生などで、所有するアパート・マンションの収支が合わない状態に陥ることは珍しくありません。

「借りたものは必ず返さなければならない。」

「それが、最低限のモラルである。」

このような固定観念を持つ人も多いです。

そして、基本的には正しい認識と言えます。

しかし、生活を顧みずに無理をして、別のところから借金を重ね、家族や知人に迷惑をかけてまでローン返済をしているのであれば、それは危険な状態だと言えるのです。

何故なら、人は追い込まれると、正常な判断ができなくなるからです。

多額の借金に追われ、返済に行き詰ってくると、ほぼ全員といっていいほど認知能力が下がり、正しい思考ができなくなります。

不安やストレス、焦り、緊張、パニックは、人を愚かにすることは、理解しやすいのではないでしょうか。

危機感を抱いた時点で、大半の人がするのは、ネットなどにおける情報収集です。

ここで陥るのが、弁護士などの法律家や不動産の専門家が、何を言っているかわからないことです。

大学などで高等教育を受けた人であっても、弁護士などが「何を言っているのかさっぱりわからない」という状況に陥るです。

なぜなら、弁護士などの中には、会話の水準を下げたり、話の目線を下げたりすることが不得意であり、話の受け手への配慮が不足がちになるからです。

また、間違った説明を書いたり、言ったりしてしまうことを避けようとする場合も多いです。

そのため、記事の内容は、正しいかもしれないが、不親切でわかりにくい専門用語が多くなってしまうのです。

法律は、日本語のようで日本語ではなく、相当に噛み砕かないと、素人には全く理解できないのが普通なのです。

その結果、精神的に追い込まれている人間にとっては、理解が難しいことになります。


言葉もわからない、話も見えない、いったい何を言いたいのか、意図も【不明な呪文】や【お経】、または【暗号文】のような代物になってしまうのです。

弁護士などは、相当に「伝える努力」をしてないと、一般の人からすれば、内容がさっぱり理解できない【お経のようなもの】になってしまいます。


このように【お経のようなもの】になっていることが、返済でしくじりそうになって、ヤバい状況に陥ったサラリーマン大家さんに多くみられるケースです。

「わからないこと」そのものがリスクであり、わからないことをわからないまま放置して、無自覚に前に進むのは、地獄に飛び込むのと同じことなのです。


今のところ、毎月のローンは、貯金や給与やボーナスのやりくりで何とか返済できていても、このまま続けば、新たな借金をして対応しなければならない。

そうなると、金銭的な負担が重くのしかかり、地獄に落ちそう…。

そんな状況であれば、まずは「無理をして返そうとすること」をやめてみましょう。

多くの人は、子供の頃から「借りたものは必ず返さなければならない。それが最低限のモラル」という教育を受けてきています。

しかし、返済地獄から上手に抜け出すためには、その『モラル』や『常識』さえ疑うことから始めなければなりません。

借金は、生活を極限まで切り詰めたり、消費者金融からお金を借りたり、家族や友人に頼るなど、無理をしてまで支払うものではないのです。


まして、「死んで責任を取ろう」などと、考えることは完全に大間違いです。

実は、無理をすること自体が間違っている場合もあるのです。

お金を借りる時に「返済できる」と判断しても、実際に払える状況になければ、お金はもう返せないのです。

返せる可能性がほぼないのに金策に走り、家族や友人まで「必ず返すから!」とお金を無心するのは、家族や友人までを騙すことになります。

そうなると、家族との関係も崩れてしまいますし、友人までを失うことになりかねません。

実に多くの方が、そこまでして、借金を返すために頑張りすぎてしまいます。


「到底返せない借金であっても、無理をして周囲に迷惑をかけてまで返さなければならないのは誤った固定観念であり、捨て去るべき偏見」と言う常識を持っている人もいます。


普通に生活をして、周囲に無理や迷惑をかけずに返済できるのなら、借りたものはきっちり返すべきです。

しかし、そうしたモラルや常識にこだわるよりも、「返せなかったら無理をしない。対応すべきだと考えない」という諦めの思考を持つこともまた大切です。


素直に「もう返済できない」と認めるのは、なかなか難しいかもしれません。

しかし、それもまた大切な判断だと言えるのです。

寝る間を惜しんでアルバイトをしたり、家族を働かせたり、別の借金を作ったり、友人を巻き込んだりしているのであれば、それはすぐに止めるべきです。

一度立ち止まって「もっと別の打開策を探すべきではないか」という風に考えてみることも大切です。

ローンについては、リスケジュールなどの方法も可能だからです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の損切り

2019/06/02

自分がおこなった不動産投資が明らかな失敗であれば、撤退する勇気も必要です。

もしかすると、これが一番大切なのかもしれません。

どうしても、自分の選択したコトを正当化しようとするからです。

失敗を見ないようにしたり、失敗を隠したりもしてしまいます。

さらに、自分にとって不都合な事については、事実を捻じ曲げることも・・・。


キャッシュフローが回らなければ、赤字の垂れ流しとなります。

明らかな赤字が続けば、誰もが対策を考えるものです。

また、現状大きな被害が出ていなければ、「自分は大丈夫」と思いがちです。

しかし、その判断が命取りになる場合もあるのです。


不動産投資で気を付けなければならないのは、将来的なリスクが潜んでいることです。

今は、大した金額ではないけれど、毎月大きな出費が何かしらある時は、危険信号が灯ります。

そして、見過ごされがちなのが、「入居が付きづらくなってきた時」です。

以前は、1月~3月の繁忙期には必ず埋まっていたので、多少空室が出てもそこまで待てば満室にできた。

しかし、なぜか最近は埋まらなくなってしまった。

このような場合は、近所にライバル物件がいくつも建ち、需給バランスが崩れてきたといった理由も考えられます。

決まらない理由を上げれば、それこそキリがありません。

ほかにも、物件の近くにあった工場や大学が移転する予定があり、今後賃貸需要が減ることが見込まれるときは、直接的な失敗ではありませんが、将来的に破綻するリスクがあります。


そして、クレーマーや家賃滞納者など問題入居者がいるケースも注意が必要です。

これは、表向きには黒字であっても、オーナーさんにとって精神的なダメージが大きいと思います。

全てのリスクを洗い出し、無理だと思えば、売却も視野に入れるようにしましょう。

つまり、自分自身の収益物件で「失敗につながりそうなリスク」をすべて洗い出すのです。

そして、それが解決できる問題なのか、解決するためにはどうすべきなのか、それとも解決できないのかを明確にしましょう。


例えば、明らかにマナーが悪い入居者がいる場合、注意喚起するだけで解消できるのかどうかを分析するのです。

同じように、細かい修繕についても、一度少しお金をかけてみて全部直せるかどうか判断するのも一手です。

もし、手に負えないくらいコストがかかりそうならば、売却を検討するのです。

ここでのポイントは、無理だと思ったら、すぐに損切りする勇気を持つということです。


クレーマーの入居者の対応一つとっても、ストレスで夜に寝れなくなってしまうこともあります。

最悪の場合、事件に発展すれば事故物件になってしまう可能性があります。

そうなってしまうと、もう手遅れです。

家賃はかなり下がりますし、他の部屋にも影響を与えます。

事件としてニュース報道されるような事態になれば、一斉に退去されることもあります。

こうなると残された道は、破産しかなくなってしまいます。

それは、絶対に食い止めなければなりません。



失敗物件に関していえば、木造に比べてRC造物件のほうが対処が難しくなります。

RC造で最も恐ろしいのは、大規模修繕です。

特にエレベーターの改修などで、場合によっては1,000万円以上のコストがかかり、本当に破産する可能性があります。

大規模修繕がなくても、RC造はランニングコストが高額で常に血を流している状態なので、どんどん体力が失われていきます。

少しでも空室がある状況が続くと、ボディブローのように赤字が蓄積します。

そして、予想外の出費があった時、一発でノックアウトになる可能性があるのです。


また、税金が払えなくて破産するケースもあります。

キャッシュフローが回ってなければ、固定資産税まで支払えなくなることもあります。

高積算の物件になるほど、毎年の固定資産税の負担が大きいものです。

カードローンでキャッシングしたり、学資保険を解約したりしたものの、ついに税金を払えなくなって破産した人もいます。


しっかりとリカバリー方法を検討し、早めに売却することを決断すべき場合もあります。

どんなケースでも、資金繰りが悪化して、お金が回らなくなればアウトです。

万が一、「自分の投資は失敗してしまった」と気づいたら、まずはリカバリー方法を検討してください。

●空室率が高い・・・入居率を上げる努力をする

●修繕費がかかる・・・経費削減できるか検討する

●ローンが負担になる・・・金利交渉、借換え


空室が増えているのであれば、どこまで家賃を下げれば入居が付くのか。

もしくは、広告料を増額したほうがよいのか。

空室対策のために人気設備を導入するなら、どんなものをどれくらいのコストで入れられるのか。

また、多額の修繕費がかかるようであれば、修繕計画を立てます。

お金が足りなければ追加の融資を受けられないか考えます。

ローン返済が負担であれば、金融機関に金利交渉の相談に行きます。

金利交渉する際には、他行からの借換えの話があれば有利に進みます。


そうやって問題を解決できないか検討した上で、それでも赤字が解消できないようであれば、すぐ売却しましょう。

何より「すぐに売る決断力」が大切です。

収益を生まない物件をいつまで持っていたとしても、赤字がどんどん膨らんで行くばかりです。


そして、リカバリーができないようであれば、なるべく早く次の決断をする必要があります。

売却をして、一旦この不動産投資を終わりにするのです。

状況によっては、購入したときより低い価格でしか売れないケースも多いです。


「売却したあとに残債が残ってしまう」「売却のための諸費用が持ち出しになる」というようなマイナスの売却については、誰もが消極的になるものです。

株式投資の世界でも、ほとんどの投資家が利益は喜んで確定しますが、損はなかなか確定することができず、ずるずると持ち続けてしまいます。

すなわち、塩漬けにします。

しかし、損切りができない人は、「取り返しのつかない損失額」を負うリスクが高まるのです。

赤字が続けばいずれ破綻し、取り返しのつかないことになってしまうからです。



もしも、その間にキャッシュアウトが続いて現金が残らないのであれば、血を流してでも売却すべきです。

家賃収入が思ったよりも少なく、月々の支払いがまかなえず自身のサラリーから補填しているような状況であれば、なおさらです。

そして、赤字が続けば、いずれ破綻を迎えます。

破産すると不動産投資家として云々というよりも、人生が取り返しのつかないことになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


規模拡大に熱中すると危険

2019/06/01

有名な大家さんなどの「借金自慢」に騙されてはいけません。

考えてみてほしいのですが、「50億円の借金をすること」を不動産投資の【目的】にする人はいないと思います。

誰もが「借金すること」ではなく「お金を稼ぐこと」を【目的】にしているはずです。

しかし、多くの投資家にありがちなのですが、規模を拡大することに夢中になって、いつのまにか【目的】が「借金を増やすこと」に変わってきてしまうのです。

つまり、【目的】と『手段』を取り違えるようになってくるのです。


皆さんにお伝えしたいのは、「お金を借りて不動産を買うなら、本当に慎重に決断をしなければならない」ということです。

そんなの当たり前だと思った人も多いでしょうが、実はこの当たり前が分からなくなった投資初心者はかなり多いのです。


やはり、不動産投資では、自己資金をしっかりと持ち、余裕のある物件購入・運営をしないと厳しいです。

資産何十億(実際には借金何十億)円の有名な大家さんに憧れて、「ああ、こんなに借金をすれば、本業をリタイヤして優雅な生活を送れるんだな」と致命的な勘違いをしてしまっているサラリーマン不動産投資家の方もいます。

結論を言えば、「できるだけ借金をしないで効率良くキャッシュフローを得ている」人のほうを私は評価します。

儲けが増えてくれば、『税金』との戦いになりますが、基本的にはある程度の自己資金を持って、余裕があるなかで物件を購入して運営していくのが良いでしょう。

これは、当たり前のことなのですが、銀行が好む年収1,000万円以上のエリートサラリーマンなどは高属性であっても、現金を持たない人は脆弱です。

むしろ、日頃からお金を浪費する傾向にあり、貯金をほとんど持っていない人も少なくありません。

年収300万円であっても、しっかり現金を持っている人のほうが、失敗率は低いものです。

高属性は有利ではありますが、コンサルティングをおこなう有名な大家さんや物件を売る不動産会社、お金を貸す金融機関から見て「顧客として有利」なだけであり、「不動産投資で有利」というワケではありません。

むしろ、カモになってしまうことが多く、罠にハマって苦しんでいる人が圧倒的に多いので、そのようなことで間違えないで欲しいと思います。


本やセミナーで、間違った知識を刷り込まれて失敗をしている人もいます。

知識を得ることで、高確率で失敗について避けられると思います。

確かにセミナーに参加したり、書籍で勉強したりすることで得られる不動産投資についての知識も多いでしょう。

しかし、そもそも「不動産投資は本当に自分に必要なのか?」「不動産投資は自分に向いているのか?」と掘り下げて考えてみてください。

そして、不動産投資を始めるのであれば、「不動産投資で何を得たいのか」を明確にしてください。

年間に、いくらのキャッシュフローが欲しいのか。

そして、自分の属性で借りられる融資はどれくらいなのか。

貯金のうちどれくらいまで、頭金として使えるのか。

1カ月のうち、不動産投資に費やせる時間はどれくらいあるのか。

保証人や管理会社との連絡などに関して、配偶者の協力は受けられるのか。

その辺の内容から、おこなえる投資手法や購入すべき物件の規模、どのエリアで購入するのかなどが定まってくると思います。


まったく知識がない中で、たまたま読んだ書籍やたまたま出向いたセミナーで間違った刷り込みをされ、失敗投資の道へ進むサラリーマン不動産投資家が急増しています。


ここで≪警告≫をいたします。

買える物件=「自分にふさわしい物件」ではありません。

つまり、買える物件が、あなたにとってふさわしい物件とは限らないのです。


それらの収益物件は、有名な大家さんにとっては、「紹介料がもらえる収益物件」なのです。

不動産会社からすれば、「簡単に融資がついて、簡単に儲かる物件」である可能性が高いのです。

金融機関からすれば、「融資審査が通りやすい物件と、融資審査の通りやすい顧客の組合せ」としか見られていません。

このような有名な大家さんや不動産会社の担当者の言うままに投資をおこなって、成功する方が難しいと思いませんか?

また、自分と同じ年代で、同じような職種に就いていた元サラリーマンの有名な大家さんに親近感を持って憧れるかもしれません。

しかし、実は、実家が地主で金融機関と太いつながりがあったり足りない自己資金を両親が出していたり、などの裏話があって、本などには書かれていない場合も多いです。

同じようなスペックの物件でも、今年買った物件と3年前に買った物件とでは値段が変わります。

また、同じようなスペックに見えて、微妙な立地の違い、入居者の違いでその後の賃貸ニーズや入居者に関わる問題も変わっていきます。

そして、たいていの賃貸物件には一つや二つ問題があるものです。

その問題がどれくらいのものなのか。

同じ家賃滞納でも、保証会社に加入した上での滞納と、連絡のつかない連帯保証人の付いた家賃滞納ではまったく意味が違います。


しっかりと本質を考えることが必要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


住宅ローン破綻が増えています

2019/05/31

住宅ローンが支払えずに破綻する人が増えています。

そもそも、ローンの大きさが適正ではなかったかもしれません。

また、給与が減った、会社を辞めた、離婚したなど様々な可能性があります。

ただし、住宅ローンについて詳しい人に相談をしなければ、誤った対応の方法をしてしまうかもしれません。


住宅ローンの支払いに行き詰まったら、誰に相談すればいいのか迷って、失敗してしまう人もいます。

一般的に思いつくのは、融資元の金融機関や弁護士や司法書士など法律の専門家かもしれません。

また、不動産に詳しい不動産業者や任意売却の会社に相談をするかもしれません。

実は、それぞれの思惑や得意・不得意、信頼性などに違いがあるのです。



返済に困った場合は、融資元の金融機関への相談が一番重要となります。

融資元の金融機関に相談すると、返済計画の見直しを提案してくれることもあります。

ボーナスが減額されて苦しい場合には、ボーナス返済を無くしてくれたりもします。

また、短期的に収入が減っている場合には、1年間だけ利息分のみの支払いでいいと返済額を減額してくれたりすることもあります。

ただし、金融機関の提案は全体的に、債務者にとって問題の根本的な解決には足りないケースが多くなります。

何故なら、ボーナス返済をなくせば、他の月の返済分が増えることになります。

また、1年間利息分のみの支払いをすると、その分、その後の支払額が増えます。

債務者の収入が一時的に落ち込んでいるだけならば、意味のある提案かもしれません。

ただ、落ち込みがいつ終わるのかわからない状況なら、問題を先送りにしているだけなのです。


金融機関側も、小手先の対応では、一時しのぎに過ぎないことは、よく理解しています。

しかしながら、元本と利息を全額回収するのが、彼らの原理原則なので、先送りになる提案しかできないのです。

でも、住宅ローンの返済に行き詰まったとき、金融機関に相談することには非常に大きな意味があります。

「債務者として延滞を非常に重大なことと認識しています」という意思表明になり、金融機関の側は誠意を示してくれたと受け取るからです。


任意売却や債務整理を進めることになれば、後々金融機関と交渉する機会が多々あります。

先に誠意を示しておくことで、交渉が円滑にまとまりやすくなります。

そのため、住宅ローンの返済を延滞したら、自分から連絡を入れて、なるべく早めに金融機関を訪れるのがおすすめです。



金融機関から法律用語が多数並んだ督促状や催告書が届いたら、ほとんどの人が真っ先に思いつく相談先は、弁護士や司法書士など法律の専門家でしょう。

しかし、弁護士や司法書士は、自己破産を推奨することが多いので注意しましょう。


住宅ローンの返済に行き詰まった人がやってくると、弁護士や司法書士は、ほぼ自動的に自己破産するようアドバイスします。

任意売却により債務を最小限にし、自己破産しなくていいケースでも、解決策として一律に自己破産をすすめるのです。

弁護士や司法書士は、あくまで法的手続きを専業としており、不動産の売買に関するエキスパートではありません。

まして、任意売却という特殊な取引について詳細に理解しており、実務も任せられる弁護士や司法書士はほとんどいないのが現状です。

たまに任意売却を提案する法律家もいますが、その販売活動は知り合いの不動産業者に声をかけてみるという程度のものです。


任意売却には、「住み続けるための購入者選び」や「購入者との交渉による生活準備金の支給」など独特の活動・交渉まで含まれます。

手がける専門家の知識と経験、技量により、債務者の生活再建をどれだけ強く支えられるかという点において、大きな違いが現れるモノなのです。

また、債務者ごとに「どのように生活を再建していきたいか」というニーズは異なるのです。

不動産売却のネットワークを持たない法律家が、多様なニーズに応えることは難しく、任意売却の成功率も著しく低いものになってしまいます。


法律家には、「依頼人が自己破産してくれないとお金にならない」という経済的な損得に基づく判断もあるのです。

自己破産であれば、数十万円単位の手数料を取ることができます。

そのため、どんな案件でも「自己破産ありき」のアドバイスをしたがるのです。

「自己破産せずに住宅ローン問題を解決したい」という相談には、一切耳を貸してくれないと考えておくべきです。


弁護士や司法書士は、士業として国から資格を得ている専門家であり、社会的に高い信頼を勝ち得ている人達ですが、万能ではありません。


かつて弁護士は、資格を持っているだけで高収入が保証される職業でした。

ところが、司法改革により、大量の弁護士が誕生してしまいました。

そのため、近年では収入がどんどん減少しており、なりふり構わず収益をあげようとする人も増えています。

住宅ローンの返済に行き詰まった人から相談を受けた弁護士は、ほとんどの場合、自己破産をすすめます。

債務者のニーズをくみとって、自己破産しないで解決できるという選択肢もあることを教えてくれる弁護士は、残念ながら稀少なのです。

自己破産をすすめる中でも、弁護士が特にやりたがるのが「管財事件」です。

自己破産には、「管財事件」と「同時廃止事件」がありますが、弁護士にとっては「管財物件」の方がはるかに高い手数料を受け取ることができるためです。

「管財事件」にするためには、自己破産する時点で、自宅という大きな財産を持っていなければなりません。

自己破産前に任意売却をしたほうが、ほとんどの債務者にとってお得となります。

しかし、そうすると「同時廃止事件」となり、弁護士にとっては、うま味がなくなってしまいます。

「任意売却は面倒が大きく、利益にならないのでやりたくない」というのが、多くの弁護士の本音なのです。

任意売却にすると、弁護士は裁判所から「適正な価格での売却だったか」を問われます。

売却価格の妥当性を証明するためには、不動産の査定書や固定資産税評価額を示す書類などを作成して提出する必要があり、手間がかかります。

要望に合う解決策を掲示してくれるか、見極めが重要に加えて、「任意売却にトライして失敗したら、裁判所からの評価が下がる」というプレッシャーも弁護士にかかってきます。

裁判所は、仕事の成績により弁護士を独自に格付けしています。

そのため、格付けの高い弁護士には企業の「管財事件」など、大きな報酬が見込める案件を回します。

個人の任意売却で失敗し、格付けが下がることは収入に大きな悪影響となるので、「リスクを冒してでも債務者のために」と頑張る弁護士はいないのです。

「どうせ自己破産するなら同じ」という考えで、競売にしてしまうのが、ほとんどの弁護士のやり方です。

「管財事件」→「競売」という流れしか知らない弁護士も多くなります。

適切な任意売却にすれば、債務者がどれだけ助かるかという発想は、そもそも弁護士の頭にないのです。

特に、古くから開業している年配の弁護士に多く見受けられます。

固定客をあまり持っていない若い弁護士の中には、「よい口コミを広めて、顧客を集めたい」という考えから、面倒な手続きを厭わず頑張る人もいます。

弁護士に相談する際には「熱意を感じられるか」「自己破産ありきだけでなく、要望に合う解決策を提示してくれるか」ということに着目して信頼性を計ることも大切です。



不動産の売却を専門としているため、不動産会社や任意売却の会社も相談できます。

つまり、金融機関との交渉や債務者のニーズに合う提案を得意とします。

特に債務者のニーズは「住み続けたい」「引っ越し費用がほしい」「引っ越しまでの猶予期間がほしい」「生活準備金がいる」など多様となります。

販売ネットワークを確立しているため、任意売却の成功率が高いのも大きな特徴です。


ただし、弁護士や司法書士とは反対に、不動産会社や任意売却の会社の提案は、すべて任意売却ありきです。

法的手続きを手がけることができないため、債務整理により住まいを手放さなくてもいいケースでも、任意売却をすすめることがあります。


また、一昔前まで「整理屋」と呼ばれた業種でもあり、弁護士や司法書士に比べると社会的な信用性が低いことは否めません。

実際、不動産会社や任意売却の会社の中にも、強引すぎて疑問符がつくケースも見受けられます。


しっかりと相談すべき相手を見極めましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


重くのしかかる空室の増加とリフォーム費

2019/05/30

収益物件を購入すると後悔する場合もあります。

特に水戸大家さんのような、有名な大家さん推奨の「地方の2~3億円のRC造物件」を購入した場合は、特に厳しい状況に陥っています。


賃貸経営では、重くのしかかる「空室の増加」「リフォーム費」で、にっちもさっちも行かなくなる場合もあるのです。

そうなると、収支がゼンゼン立ち行かなくなり、大幅に値下げした揚げ句、「叩き売り」をしている人も急増しています。


地方の高利回りのRC造マンションを購入してしまった場合も多いです。

1棟で2~3億円ではなく、2~3棟でバラバラに購入されているのです。


2,000万円の物件も2億円の物件も購入の手間は同じと、似非の不動産コンサルタントに言われて簡単に信じてしまったのです。

同じ手間で、儲けも一桁増えることに、魅力を感じてしまうのです。


属性が良ければ、フルローンやオーバーローンの融資も受けることができて、舞い上がってしまったのでした。


しかし、購入後1年経った頃から、空室が徐々に増えて、結果的に赤字となってしまうのです。

キャッシュフローが何とかあれば、そのまま持ち続けることもできます。

でも、空室が決まらなければ、収入は目に見えて減って行くのです。

さらに、修繕がドンドン発生し、リフォーム工事の費用が足を引っ張るのです。


これ以上持ち続けられないと判断して、売却を希望したとします。

でも、まったくもって売れないのです。

その理由は、買った値段でも売れないからです。

この1~2年で、市場がガラリと変わってしまったのです。

つまり、市場の希望利回りが、リスクを反映して、高利回りでなければ売れないようになったのです。


さらに、退去が続いた際に入居が付かなかったため、募集の家賃を下げざるを得なくなります。

そこまでしても、まだまだ空室はあります。

こうなると、実質の利回りが下がってしまい、売れなくなるのです。


部屋が大きくなると、当然としてリフォーム費も高額になります。

手持ち資金が枯渇してしまうと、原状回復もままならない状況になり、入居者募集を行うことができない部屋も出てきてしまいます。


例えば、3棟あって、うち2棟が満室であれば、残りの1棟の中で空室が続いて赤字になったとしても、他の2棟のキャッシュフローを経費として使うことができます。

そうして、多少家賃が下がったとしても、なんとか満室にして黒字経営に戻すこともできる場合もあります。

でも、苦しみは空室だけではありません。

定期的にかかる建物のメンテナンス費用や固定資産税も高額であり、収益を圧迫して行くのです。

もしも、購入した物件が、2,000万円程度の小ぶりな木造アパートであれば、運営費などの固定費はずっと安く済んでいます。

2,000万円の物件と2億円の物件では、所有時にかかる経費がまったく違います。

そして、規模が大きいということは、リスクもそれだけ大きいのです。


木造のアパートが、もし全室が空室になってしまったら、更地にして宅地として売却することもできます。

しかし、RC造マンションを解体するには、巨額の費用がかかるので、オーナーチェンジで売るしか方法がなくなってしまいます。

また、フルローンやオーバーローンで、長期融資をすると、数年の売却では残債がほとんど減っらないのです。

売却できたとしても、完全に持ち出しになってしまうのです。

これが、レバレッジの怖さといえます。


有名な大家さんの大半は、「レバレッジをかけてこそ不動産投資」という価値観を持っています。

「レバレッジをかければ成功!」という過度な考え方をする〝レバレッジ信者〟もいるのです。


確かに、融資によるレバレッジは、不動産投資の強みの一つです。

そこは、私も否定できません。

しかし、ハイレバレッジによるリスクを忘れてはいけません。

そして実際、そのリスクに耐えかねて、脱落する人がいるということも知りましょう。


今後、売却のハンデになるのは、銀行融資の難しさです。

特にスルガ銀行でスルガスキームにハマっている場合、厳しい現実が突き付けられることになるのです。


投資が上手くいかなくなった理由は、入居率の低さと大規模修繕などのメンテナンス費用です。

しかし、売却のハンデになるのは、それだけでなく、銀行融資が難しいこともあるのです。

そのため、かなり金額を下げなければ、買ってもらうことができないのです。

スルガ銀行の場合は、別の投資家が購入したいと思って、同じスルガ銀行に融資を打診しても、お金を借りられないのです。

しかし、購入した物件はスルガ銀行でしか評価が出ないのです。

すると、スルガ銀行での融資が難しければ、事実上どこの銀行にも引き受けてもらえない可能性も高くなってしまうワケです。

売却したくても、次の買主が融資を受けられないわけですから、その先の道が閉ざされてしまうのです。


不動産投資への融資に積極的な銀行しか評価しできない物件を、個人の属性を使って購入すると、金利が高いだけでなく、その後の出口が狭められてしまいます。

特に、高属性向けのスルガ銀行のアパートローンの場合は、物件の評価が低いケースも多いのです。

このような特徴があるため、個人の属性を使ったハイレバレッジ投資をおこなう場合は、出口を考えて購入しなくてはならないのです。


「出口=売却益で儲ける」ではなくて、「出口=最低限、損を出さずに売れるか」で充分なのです。

そこに気付かなければ、買った段階で、すでに失敗することが確実になってしまいます。



赤字を給料から補填できるなら、まだマシな状況なのかもしれません。

高金利でも、高利回りで購入して、順調に高稼働しているのであれば、そもそも売る必要はないでしょう。

ただし、家賃が下落したり、空室が続いたりして、赤字の低利回り物件になってしまったら、良いかたちでの出口は迎えられません。


スルガスキームは、ニュースや雑誌などでも話題になりました。

エリートサラリーマンや医師など高属性の投資家が高金利&低利回りの物件を複数棟購入した揚げ句、物件をすべて売り払っても残債を返しきれない時代となったのです。

つまり、借金が残ってしまい、最終的には、売却しても自己破産するということが相次いだのです。


不動産会社からすれば、高額で融資をつけやすい物件をドンドン売っていけば、簡単に儲かるわけです。

そのため、有名な大家さんは、「地方物件がどれだけ良いか」を宣伝していました。

その結果、買ったものの空室が増えたり、想定外のコストがかかって赤字となったりするのです。

たとえ、赤字になっても給与から、なんとか補填できるなら、まだ何とかなるかもしれません。

しかし、会社を辞めてしまったりしていると、途端にアウトになるのです。

経費のコストが高くなって行けば、すぐにローンの返済が滞ります。

こうなってしまえば、破滅の道へ進むしか無いのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


今から収益物件の売却益は難しいです

2019/05/29

不動産投資では、手遅れになる前に、「次の一手」を考えることが大切です。

実際には、利益どころか、損を出して売るほうが多いのです。

税金までしっかりと考えると、何のために不動産投資をしているかわからない場合もあります。


有名な大家さんは、よく「出口を考えて物件を買いましょう」と口にします。

しかし、皆さんが考えている以上に、不動産投資の出口がシビアであることを昨日のブログでお伝えしました。


出口の基本的な考え方として、小さな木造アパートや軽量鉄骨であれば更地にして売ることもできます。

土地であれば、マイホームを建てたいという実需層に売ることもできるでしょう。

一方、重量鉄骨やRC造には更地にするという考え方はほぼなく、オーナーチェンジ物件として売るケースが大半です。


有名な大家さんは、よくキャピタルゲインの話をします。

しかし、木造や軽量鉄骨ならまだしも、オーナーチェンジしか選択肢がない重量鉄骨やRC造は、市況の影響も受けますが、なにより融資情勢の影響を大きく受けます。

融資というのは、金融庁の動きに影響されます。

そういったことは、投資家が変えられるものではありません。

そもそも融資が付きにくい物件を買ってしまえば、それは物件選びの失敗です。


失敗物件を買った結果、月々のローンもまかなえず、生活を圧迫し精神的ストレスが溜まって、うつ病になる人もいるくらいです。

こうなれば、やはり売るしかありません。


いつ上がるか分からない市況を待つより、「損切り」をすることも大切です。

これは、不動産投資だけでなく、株や為替でも同様のセオリーです。

いつ上がるか分からない市況を待つなら、マイナスが少ないうちに損切りすべきです。

損切りをしっかりできる人だけが投資で勝ち残れます。

「もうダメだ」と思ってから損切りを覚悟するのでは遅過ぎます。

普通の人の思う損切りラインは、我々プロから見れば、「手遅れ」「破産レベル」ということが珍しくありません。


そもそも、キャピタルゲインを自慢している有名大家は「今」買ったのではなく「数年前」に買ったということを忘れてはいけないのです。

これから買おうとしている人は、キャピタルゲインが出ないものと考えましょう。


一度失敗しても、大家としての経験値は積んでいるため、次に同じような失敗をする確率は格段に減ります。

一度の失敗で「自分はダメだった」と思ってほしくはありません。

むしろ、失敗した大家さんというのは、「失敗を認めない」「被害を最小限に抑えない」大家のことでしょう。


そして、これから購入する人はキャピタルゲインではなく、しっかりインカムゲインを得ることができ、堅実に経営できる物件を狙ってください。


そして、アドバイスを求めるなら「責任感ある業者」にしましょう。

ここまで、有名な大家さんが、いかに都合の良いことばかりを言っているかについてお伝えしました。

そこで、「誰を信じるべきか」ということについてお伝えします。

有名な大家さんや不動産コンサルタントの多くは、「一緒に責任をとる」という覚悟を持ち合わせていません。

「聞こえのいいことを言っておしまい」というのが、大半なのです。

したがって、もし誰かにアドバイスを求めるなら、責任感がある人を選ぶべきです。


例えば、宅地建物取引業の免許を持っている業者です。

宅建業は、法が認めた許認可業であり、責任の重さがまったく違います。

いい加減なことをすれば行政処分もされます。

宅地建物取引士の資格を持っていても、国土交通省か都道府県に認可されなければなりません。


もちろん、不動産業者も玉石混交で、知識がまったくないところや金儲けしか考えていないところもあります。

ただ、きちんと許認可を得て法律に則って経営している不動産会社であれば、本名も名乗らずセミナーや投資塾を主宰する有名大家に比べて信頼できるといえるでしょう。


メールや電話だけでなく、一度面談して話をしてみるのも一つの方法です。

そうした業者の選び方は、売却する際の不動産業者の選び方と共通です。

不動産投資に対して知識が深く、融資アレンジを得意とする会社がいいでしょう。

加えていえば、メールや電話だけのやりとりでなく、一度面談して話をしてみることをお勧めします。

不動産は大きな買い物なので、アドバイスをもらうなら、信頼に値する人物であるべきです。

不動産会社に担当者がついたのであれば、顔を合わせて、投資基準だけでなく投資をおこなって目指すものはなんなのか、いろいろ話してみてください。

そうしてフィーリングが合う不動産会社の担当者を見つけることが成功の一歩だと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の出口戦略

2019/05/28

今回は、不動産投資の『出口戦略』がテーマです。

出口戦略については、2018年の9月と10月にブログに何記事もアップしています。

以前のブログも参考になりますので、確認いただければと思います。


2015年頃から、有名な大家さんを中心に、「今が売り時」と盛んに言われるようになりました。

しかし、それまで不動産の出口戦略としての売却は、有名な大家さんにとって選択肢にありませんでした。

本来、サラリーマン不動産投資家の行う不動産投資は、月々の家賃収入からキャッシュフローを得る投資(インカムゲイン狙い)でした。

そのため、売却して利益を得る投資(キャピタルゲイン狙い)ではなかったのです。


また、融資が付きにくい市況が続いて、中古の収益物件が売りにくい時期もあったのです。

しかし、金融緩和でサラリーマンでも融資が受けやすくなり、不動産投資ブームが加速することで、プレイヤーである不動産投資家の人口も増えてきました。

すると、安値で買っていた有名な大家さん達は、所有物件を高値で売れるようになります。


「今が売り時」と言える人は、数年前に物件を購入済みだったのです。

したがって、これから不動産投資を始めるような人達は、「数年前に買った物件が今年2倍で売れました」「出口まで考えてやれば、私みたいに成功できますよ」などのトークを信じてはいけないのです。

すでに物件を所有している人達の話を鵜呑みにして、「出口がある」と考えるのは危険なことなのです。

多額の売却益を得ることができているのは、2009年のリーマンショック後に購入した人が当てはまります。

もしくは、2011年の東日本大地震後から、その後の異次元の融資緩和の開始の前後位までに購入した人なのです。

すなわち、収益物件の価格が、上がり出す前か、上がり出した頃に購入したのです。

これが現実なのです。


リーマンショックは、100年に1度の金融危機と言われたように、そうそう頻繁に起こるものでは無いとされています。

実際には、リーマンショックのような想定外の事が起きる場合もあります。

また、地震などの震災については、また起こり得る可能性もあります。

震災~政権交代~金融緩和という流れもありますから、同じような展開などの再現性は期待できないでしょう。

つまり、経験値を根拠にした彼らの言う出口戦略はノウハウではなくて、ただの自慢話であると認識しましょう。



不動産投資は「持ち続ける」「売却する」の二択なのですが、出口というのは、最終的にその不動産を売却することです。


●持ち続ける場合

・原状回復工事
・リノベーション
・大規模修繕
・建替え

●売却する場合

・オーナーチェンジ
・更地にする


持ち続ける場合、物件は老朽化してきますから、メンテナンスを施す必要があります。

外回りでいえば、外壁塗装・屋上防水といったものが、代表的な工事です。

そのほか、エアコンや換気扇、インターホンといった電気設備は、15年程度で交換が必要になります。

また、共有部で使用されている給水ポンプやエレベーターなども交換費用は高く付きます。

キッチン・バスルーム・洗面所といった水回りは、耐用年数を超えて10年以上持ちます。

しかし、水回りは何十年も経てば、壊れないにしても機能が古くなり、物件としての競争力が落ちてしまいます。

給水・給湯の配管については、その材質によって耐用年数が変わりますが、金属系であれば20~30年程度で、管の内部にかなりのサビが見られるようになります。


建替えについて言えば、大規模修繕やリノベーションに比べ、多くの手間と多額の費用がかかります。

老朽化が進んで、人が住める状態でないとしても、そこに入居者がいれば、簡単に退去してもらうことはできません。


実は、大家より入居者の権利が強い「借地借家法」が厄介なのです。

なぜならば、入居者と結ぶ「普通賃貸借契約」は、よっぽどの事情がなければ契約を解除することができないからです。

「普通賃貸借契約」は、建物を賃貸して住居とするために「借主(入居者)」と「貸主(大家さん)」で取り交わす契約のことです。

この契約は「借地借家法」に基づいているのですが、この法律が制定された背景には土地や建物の賃貸借契約における借主の保護があります。

簡単にいえば、大家さんよりも入居者のほうが圧倒的に権利が強く、守られているのです。

この法律が制定されたのは大正時代なのです。

当時は地主の力が強く、家を借りる人の立場は非常に弱いものでした。

そのため借地や借家を借りる人の権利を守るために生まれた法律なのです。

つまり、「普通賃貸借契約」は、普通ではないのです。


現在、少子高齢化が進んで、空き家が溢れかえっており、深刻な社会問題にまでなっています。

現実問題として、賃貸物件も余っているのです。

収益不動産の情報サイト『LIFULL HOME’S 不動産投資』のデータによれば、収益物件の最も空室率が高いエリアとして、福井県が30.1%、2番目には山梨県の28.2%、そして長野県27.7%、岐阜県25.8%と続きます。

ちなみに、滋賀県は17.7%でした。

最も空室率が低い沖縄県ですら11.7%と1割以上が空室なのです。

日本で最も人口が多い東京都でも14.5%ですから、本当に部屋が余っていることが分かります。

そういった厳しい現実について、有名大家さんは語りません。


そんな中で、「普通賃貸借契約」によって入居者の権利が守られ過ぎているのが、地主・投資家問わず円滑な賃貸経営のネックになっているのです。

騒音を出したり、部屋をゴミ屋敷にしたりするような極端にマナーの悪い問題入居者であっても、借地借家法により、簡単には退去させることができません。

だからこそ、いくら建物が老朽化して建て直しをしたくても、簡単に入居者を退去させることはできないのです。

基本的に、「古い建物が危険である」ということは、法律で定められた「正当な事由」に該当します。

「正当事由」とは、大家側から入居者に対して賃貸借契約を終わらせようとする場合に要求されるものです。

もちろん、家賃滞納といった契約違反があれば、法に則った手続きを踏むことで、契約を解除できます。


ここで言う「正当事由」は、入居者に契約違反がないにもかかわらず、「契約を終了させても仕方がない」という理由です。

解約したいということは、それなりに理由があるわけですが、その理由が「正当でなくてはならない」と法で定められています。

そして「正当事由」には以下のようなものがあります。

・貸している建物を貸主が自分で使う必要がある

・老朽化による建替え

事例としては、借家を持っていて、ほかに住むところがなくて、どうしても貸している建物に住まなければならない場合です。

もしくは、どうしても事業で使いたいというような場合もあります。

老朽化による建替えは、「正当事由」に該当し、契約解除が可能な条件を満たします。

しかし、そもそも古い物件に住み続けるのは、他に行先のない高齢者が多く、転居先を見つけるのも困難なのが実情です。

加えて、転居に伴う引っ越し費用を負担するなど、金銭的な負担もしなくてはいけない場合もあります。

なお、入居者に立ち退いてもらって、建物を取り壊し更地にして売却したいという理由では、「正当事由」として認められる可能性が低いです。

更地にするのであれば、「どうしても更地として売らなければ困る」という理由が必要です。

単に、大家側の事情や都合だけでは、「正当事由」は認められません。

そして、ようやく空き家になったところで、解体して更地にしてから新たに建築をするのですが、更地にするのにも費用がかかります。

これが木造であれば数百万円で済みますが、RC造ともなれば何千万円もかかるケースがあります。(規模にもよります)

こうしてみれば、地方にある築年数の古いRC造マンションが特に買われにくいということがお分かりいただけると思います。


不動産投資の最大の落とし穴は、「売りにくい」ことなのです。

そもそも、不動産投資の特徴はFXや株、ファンドのようなペーパーアセットとは違い、リアルアセットということです。

つまり、消えてなくなるようなことがなく、価格も一瞬にして半額にはならない代わりに、ある日突然、何倍になることもありません。

経年劣化によって徐々に価値が下がっていく可能性が高いのですが、市況によっては値上りも期待できるようなメリットを持ちます。

そして、最大のデメリットをいえば、管理にコストがかかり、流動性が悪いことなのです。

なぜか有名な大家さんは、この不都合な真実を忘れているのか、あえて触れていないのか、著作や講演ではあまり述べません。

それどころか、「キャピタルゲインで儲かった」とむしろ正反対のことを言って煽っているのです。

これは、罪つくりなことだと思います。


なぜ、売却が難しいのでしょうか?

それは、基本的に融資を使って買う人が多いからです。

「お金を借りなければ買えない」と言うことは、買える人が限られると言うことなのです。

また、金融機関から評価の出る物件でなければなりません。

つまり、極端に古い物件や、積算価値(土地や建物の価値)がない物件、収益性が悪い物件は売れません。


そもそも建物は、経年と共に価値が下がっていくモノなのです。

オーナーチェンジであれば、入居者がいる状態で売却できますが、いくらで売れるのかがポイントになります。

普通に考えれば、買ったときと同じ値段で売れても成功といえます。

仮に、購入して7年後に売却するのであれば、7年間という期間を経て物件が古くなったにもかかわらず、値段が下がっていないのですから、喜ぶべきことです。

7年間に得られるキャッシュフローに加えて、融資期間にもよりますが残債が減っている分だけキャッシュも残ります。

そもそも、建物は経年と共に徐々に価値が下がっていくモノであり、家賃もまた築年数が進むにつれて下がっていくモノです。

そんな中で、物件価格をキープできるのであれば、充分成功したと言えるでしょう。

これが、プロから見た正当な判断です。

「キャピタルゲインを得る」という発想自体がイレギュラーであり、投資の素人であるサラリーマン不動産大家が目指すようなものではありません。

なお、売却に際して更地にするという考え方は、木造であればまだしも、RC造では現実的ではありません。

それは、先にも述べたとおり多額のコストがかかるからです。


不動産投資の出口戦略は、物件によって変わってきますので、ちゃんとした専門家に相談しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営では多岐にわたる業務管理が必要です

2019/05/27

賃貸経営では、様々な事が起こります。

賃貸経営は、未然に防ぐことができる場合もあれば、未然に防ぎようがない場合もあります。

しっかりと計画的に賃貸管理をしていれば、当然に防げることもあります。

本だけを読んでいてもわからない部分も多いのです。


実際に、変な入居者は、どうしても入居してしまう場合もあります。

それは、申込書の確認や家賃保証会社の審査でも通ってしまうからです。

ペーパー審査では、本人の事が全てわかるワケではありません。

面接などを合わせたガチガチの審査にしてしまうと、入居できる人がほとんどいなくなってしまいます。


どうしても問題のある人ばかり入居してしまうと、大変な目に遭います。

家賃滞納については、日常茶飯事なのです。

騒音などのトラブルも多いです。

生活保護を受けている人の場合、生活においてトラブルを起こす場合も多いです。

高齢の方を入居させると、室内で老衰で亡くなってしまう場合もあります。

連帯保証人をつけていないと、夜逃げや亡くなるとどうすることもできない場合もあります。

入居者が逮捕されて、刑務所に入れられてしまうこともあります。

当然、滞納分の家賃は、未回収となります。

ゴミ集積場が汚いと近所の住民からクレームがあったりします。

物件のベランダがハトのフンだらけになって、悩まされたりもします。

このように、トラブルについは、枚挙にいとまがありません。


不動産投資には、このような細かいトラブルが、数多く潜んでいるものです。

なんとか未然に防ぎたくても、複数の人が住むアパート・マンションなどの集合住宅では対策が取りにくいものです。

賃貸経営では、多岐にわたる業務管理が必要になるのです。

物件を購入するまでは、数字上のマネーゲーム的な側面の不動産の投資です。

しかし、購入してからは、むしろ地味で煩わしいことばかりです。

つまり、賃貸管理が必要となります。

そこまでのトラブルが発生しなくても、退去の連絡があれば、それだけで嫌な気分になります。

ましてや、物件で騒音クレームや孤独死などの大なり小なりのトラブルがあれば、もっともっと気が重くなるでしょう。


こうしたことを「まったく気にしない人」は希有な存在です。

今まで、自主管理をしていたのならば、慣れているので出来るかもしれません。

しかし、普通のサラリーマンが、そのようなことを片手間で出来るでしょうか。

現代は、精神的ストレスに弱い人が増えていますから、問題がたくさん発生して、うつ病になったりするケースも少なくありません。

自主管理の場合、オーナーさんであっても、このような入居者に対応することになります。

また、賃貸管理会社でも、オーナーさんと入居者の間に挟まれて、うつ病になる社員もいるのです。

そのため、対処法も様々で、どれが正解とは言いにくい場合もあるのです。

実際、夫婦間などでも意見の相違が出て、揉めるケースはよくある話なのです。

それが赤の他人ならば、どうなるでしょうか?

なかには問題がこじれて、裁判に進んでいるケースもあります。


加えて、賃貸経営では、ほとんどすべて外注できるものの、多岐にわたる業務を管理する必要があるのです。

具体的には、管理会社からのレポートや入金の確認、修繕費や税金などの各種支払いなどです。

自主管理ならば、さらに入居者対応からメンテナンス会社の手配や契約管理を自分自身でしなければならないのです。

物件が増えれば、外注業者も増えるので、ある程度のコミュニケーション能力がなければ、正直言ってうまくやっていけません。

もちろん、こういったことは、「いざ始めてみないと分からない」部分です。


管理会社やリフォーム業者から嫌われる不動産投資家もいるのです。

嫌な行動を取ってしまう理由は、「空室が続くと大変だ!」「リフォーム費用が高いと赤字になる!」という投資家の切実な悩みからきているのです。

その行動があまり意味を成さず、むしろ管理会社から迷惑だと思われても、「一生懸命動いてなんとかしたい」という努力からくる行動の場合もあります。

全員がそうだとは言いませんが、無茶に値切ったり、タダ働きをさせようとするから、業者にも嫌われるのです。

「自分が自分が」では、誰にも相手されなくなります。


有名な大家さんは、「ポジティブな面」ばかり強調しますが、注意も必要です。

先程のように嫌われている不動産投資家が多いという現実もあります。

しかし、これから不動産投資をスタートさせる人、1棟目を購入して不動産投資をスタートさせたばかりの人は、ポジティブな面ばかりに目を向けてしまいます。

そして、ネガティブな面を見ないふりをしているように感じます。

有名大家さんの本を読むと多少の苦労話は入っています。

結局は、成功の布石として使われているので、読者としては「最終的にはなんとかなるのか」と甘く考えがちです。

「さまざまな苦難が待ち受けていても、それらをすべて円満に解決して、最後は大団円を迎える。」

こんなことこそ、創作された話でしかありません。

実際には、苦労だけして、成功していない不動産投資家も山ほどいるワケです。

賃貸経営の業務管理には、何が必要かしっかりと見つめましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


崩壊する投資用不動産市場

2019/05/26

去年頃から、不動産市場のバブル崩壊を取り上げるメディアの報道記事を多く見かけるようになりました。

あれだけ、不動産投資について、よいしょする記事が多かったのに、激変してしまっています。

それは、仕方のないことかもしれません。

金融緩和によって、不動産投資バブルが、大きく膨らんでしまっていたのです。

マイナス金利の影響で、どこにも貸し出すことのできない銀行が、しっかりと審査をせずに融資をしてしまったのです。


実際のところ、すでに崩れているカテゴリーもあります。

それは、個人の不動産投資家向けの「利回りモノ」です。

数千万円から数億円で1棟のアパートやマンション、ビルなどを売買するのが、この利回りモノの市場です。

ここの主要プレーヤーは、ほとんどが個人の不動産投資家の人達でした。

彼らは、基本的に銀行の融資を受けて、そう言った物件を我先にと購入しました。

やってはいけない裏技を使って、酷い競争をしていたのです。

すなわち、二重契約や書類改竄やオーバーローンやフルローンをしていたのです。

さらに出口銀行であるスルガ銀行のスルガスキームで・・・。


得られた賃料で、融資の返済を行う不動産投資をしていたのです。

ここで、手元に残るお金は、CF(キャッシュフロー)と呼ばれています。

実際に、CFを厚くするには、何棟もの物件を購入する必要があります。

そのため、与信がパンパンになるまで、買い増しをしていたのでした。


彼らは、何年か投資物件を賃貸で運用した後、高く売れそうになったら迷わず売却します。

これは、【出口戦略】と呼ばれます。


2~3年前に、この利回りモノの市場が、ビックリする位に盛り上がりました。

5~6年ほど前に購入した1棟マンションを倍近い値段で売却する例も出ていました。

実際に、『出口戦略も成功』などというケースもよく見られたものでした。

しかし、この市場は、一昨年頃から急にしぼみだしたのです。

一番の原因の発端は、かぼちゃの馬車とスルガ銀行の事件でした。

さらに、TATERUのようにIOTを売りにしていた会社による融資関係書類の改ざん事件が追い打ちをかけたのです。

更に、レオパレスのインチキサブリースや不法建築の問題がまたまた浮上したのです。

スルガ銀行以外でも、杜撰な不正融資が多発していたのです。

これでは、市場のマインドは冷えるばかりとなります。


現実の投資環境も、この1~2年で激変したのでした。

銀行の審査基準が、以前とは比べようもなく厳しくなったのです。

融資のための書類の改竄は、「書き上げ」と呼ばれる手法で、不動産業者の間では、さほど珍しくはなかったのです。

しかし、今では、すべての書類は厳格に審査されるのです。

預金残高は、複数の行員が、PC画面でチェックするといいます。

さらに、物件の購入価格に対する融資の割合も、6掛けや7掛けが当たり前になったのです。

これでは、手元資金がよほど潤沢な投資家でないと、新たな物件が購入できなくなりました。


一方、そういった利回りモノの売り物件が急増しているのです。

もちろん、価格も下落して行くことになります。

それが証拠に、投資利回りが徐々に上がっているのです。

だが、手元資金に余裕があるか、銀行が喜んで貸したがる高属性の投資家以外は、簡単には手を出せないのが現状となりました。

結果、利回りモノの市場には、ハッキリと先安観が漂っているのです。


ところが、居住用のマンション価格はまだ可視的に下落していない。

販売は決して好調とは言えず、完成在庫も目立ってきた。

水面下では盛んに値引きを行っている様子がうかがえる。

中古マンションでは、売り物件の量が徐々に膨らんできているが、取引が活発に行われている様子はありません。

価格に妥協的な物件から成約しています。

これら実需向けの住宅市場の本格的な価格下落が始まるのは、もう少し先になりそうです。

しかし、「この先も値上がりが続く」という見方は、ほぼなくなったと言っていいです。

後は、いつ、どのタイミングで、どれくらい下がるかが問題となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


書籍で本当の事は語られないです

2019/05/25

書籍については、ピンからキリまで、様々なモノがあります。

CPM(米国不動産経営管理士)の資格を持っている人の書いている書籍ならば、基本がしっかりしており、ピカイチですのでオススメします。

教科書的な本もあれば、税理士や弁護士や司法書士が書いている不動産の本もあります。


残念ながら危ない業者や毛色の違う不動産投資家も本を出していることもあります。

良くあることですが、成功体験などの自慢話については、喜んで話しをするのですが、失敗については口を閉ざします。

さらに、人によっては尾ヒレがついていたりもします。

1年位前までの書店では、どの書籍を見ても「どれだけ儲かった」「どれだけ自分はすごいのか」を連呼していたのです。

さらに、不動産投資に潜む根源的なリスクについては、極力触れないようにしています。

そして、実際には、失敗している人が多く存在する事実を述べないのです。

スマートディズの本などのように、明らかな【噓】を書く本もありました。

あり得ないことが、さも当然と書かれていて、見た瞬間に倒れそうになったのを覚えています。

三為業者などのように、売らんかなのクズ本が多かったです。

しっかりとしたデータではなく、中途半端なままに書かれていることもあります。

あえて本当のことを書いていない場合や、誤解を招くような表現も多かったのです。


そして、出版社が本を売るために過激なタイトルなどになっている場合もあります。

このような本は、賃貸経営の本質を書かないようにしていることも多いのです。


ある書籍では、「買うだけで簡単」と、あたかも初心者投資家がすぐにチャレンジできるような感じのタイトルもありました。

しかし、よく読めば著者が地主さんであって、そもそも普通にいる一般の不動産投資家では無いこともあるのです。

もちろん、地主さんにも苦労はありますし、地主さんだからといって必ず投資に成功できるわけではありません。

その著者は、引き継いだアパートを上手に活用して富を築いていて、本当に素晴らしいと思います。

しかし、その投資手法がどれだけ秀逸だとしても、何の財産も持たないサラリーマン大家の不動産投資家が再現するのは難しいでしょう。

羨ましくなるような武勇伝は、あくまでも「エピソード」だったのです。

そもそも、たとえ最近に発売された書籍であっても、著者である有名大家の成功体験は数年前のものです。

下手をすれば、10年以上も前の話となってしまうのです。

そもそも、前提の条件がまったく違うのです。

さらに、その頃の市況についても違うので、投資手法として再現性がないと言えるのです。

そこを、無理矢理なんとか辻褄を合わせて、耳触りの良い表現や期待を持たせる言い方をするのです。

そして、読者に対して「これならできそうだ」「この著者のように成功したい」と思わせるのです。

「おいしい話」を真に受けて、失敗物件を購入して後悔している人は本当に多く、私はもどかしく感じていました。


書籍のすべてが役に立たないかといえば、そんなことはありません。

また、色々なセミナーも鵜呑みにするのはよくありませんが、実際に参考になる部分はあります。

やはり、結局は自分の頭で、しっかり考えるしかないのです。

必ず、「それは自分にも該当するのか」「それは自分に必要なのか」と振り返る必要があります。


そして、聞いていて羨ましくなるような武勇伝は、あくまでエピソードだと思ってください。

「マネすれば誰もが実現できる成功談」と思ってしまえば危険ですが、「人を楽しませる話」と認識することで、客観的に見ることができるようになります。

自分の頭で考えて行動に移し、自分自身の目的を見失わないようにしましょう。

これまで、様々な不動産投資家を見てきましたが、本当に成功する大家には共通点があります。

それは、有名大家など誰かの言葉を鵜呑みにせず、自分の頭で考えて実行に移せる人です。

また、本当に自分に合ったパートナーを見つけることができる人、そして必要な時は損切りなど血を流す決断を迅速にできる人です。

また、「目的を見失わない」ことも大切なのです。

もともと「儲けたい」「将来のため」といった理由で不動産投資を始めるわけですが、常にその目的を見失わずに投資できている人こそ、真の成功大家になれるのです。

そして、「勝ち続けること」ではなく「負けないこと」が重要なのです。

なかには、その過程で間違った物件を購入してしまうこともあるでしょう。

しかし、成功する人はそこで「いかに被害を最小限に抑えるか」をしっかりと考えられます。

持ち続けても利益にならないと判断したら、すぐに売る決断をすることができるのです。

「1棟目の物件選びを失敗した人」と思っている人は、本当に多いです。

成功した不動産投資家に聞けば、「自分が購入した1棟目の物件は、今であれば買わなかっただろう」という人が、ほとんどだからです。


そして、失敗に気づいたときには損切り(売却)をして、リスタートを切ることも重要となります。

勘違いしている人も多いかもしれませんが、投資での成功は「勝ち続けること」ではなくて、「負けないこと」です。

大儲けできればいいですが、そもそも賃貸経営での利幅は薄く、その薄い利益をコツコツと積み上げるような商売なのです。

しかし、巨額の利益を上げるのは難しいですが、多少でも黒字を出すことは可能です。

つまり、賃貸経営では、実績をつくりやすいのです。

そのようにして、実績を重ねながら、属性ではなく事業として金融機関と付き合うことができれば、物件の選び方も変わってきて、新しいステージへと移行できるかもしれません。

その頃には、誰かの受け売りではない、自分自身の投資ノウハウが育っていることでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


転売目的で不動産を購入するのは宅建業法違反

2019/05/24

最近、不動産投資手法の一つとして「再生投資」が流行しています。

再生投資とは、長年メンテナンスされておらず、建物がボロボロで空室だらけの物件を格安で購入して、再生して高く売却するという投資手法です。

言ってみれば、プロの不動産業者のやり方を個人の不動産投資家がマネをしているだけなのです。

そのため、特に目新しいノウハウではありません。

それが、あたかも「すごいテクニック」のように言われています。


物件が高騰していた2~3年前でも、利回り10%以上や、場合によっては20%といった驚異的な高利回りで購入しております。

さらに、それを利回り7%~8%で売却するのです。

そもそも、不動産を転売目的で購入するのは、宅建業法違反です。

複数の不動産を不特定多数に反復継続して売買するとアウトなのです。

【業】と判断をされると、宅地建物取引業の免許が必要となります。

宅地建物取引士の資格を持っていても、都道府県もしくは、国土交通省の宅地建物取引業の免許がなければダメなのです。

あまりにも酷い場合は、当然としてペナルティを受けることになるでしょう。

ちなみに、宅建業法違反を取り締まるのは警察です。


周到な有名大家であれば、 宅建免許を取得して合法で売買しているケースもあります。

この場合、コンプライアンスは、しっかりクリアしています。

しかし、宅建業として物件売買を手掛けていれば、それは不動産投資家ではなくて不動産業者です。

つまり、プロの不動産業者にもかかわらず、不動産投資家の肩書で商売をしているのです。

これは、会社を閉じた水戸大家さんが代表例です。


特に元サラリーマン大家さんが、リタイヤしてから業者に転身するケースも後を絶ちません。

きちんと「プロの業者」であることを開示しているのであれば全然問題ありません。

しかし、「あなたと同じ一投資家です。仲間ですよ」というふうに自分の立場を偽って、物件を自分が有利になるように売買する場合もあるのです。

このような悪質な手口を使う有名大家もいることを知ってください。

くれぐれも、あなた自身が有名大家の出口になってはいけません。

ひどい投資家になると、高額塾や有料コンサルティングでお金を取りながら、自身の物件を高く売りつけることすらあります。

これでは二重に儲けさせているようなものです。

知ってか、知らずか、わからない場合も散見されますので注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地方の中古RC1棟マンション投資の留意点について

2019/05/23

2~3年前は、中古RCマンションへの金融機関の評価は、すごく高くなっていました。

実勢価格と積算評価に、かなり乖離がある場合もありました。

特にスルガ銀行については、収益還元法を中心に評価をしており、他の金融機関とは異なります。

しかし、スルガショックが起こると逆回転が始まっているのです。



地方の築20年~30年ぐらいの中古RC(鉄筋コンクリート)マンションを対象とする投資法について説明します。

広い土地があり、建物の耐用年数もまだ20年近く残っているため、金融機関の評価も高く出やすくなります。

さらに、融資期間も残りの耐用年数で借りることが可能です。

そのため、キャッシュフローが残りやすくなるのです。

ただし、これには色々な問題が出てくるのです。


金融機関が計算する土地・建物の金額が売買価格を超えているため、債務超過にならず、理論上として不動産を継続して購入して行くことができてしまいます。

不動産投資において、「出口」または「出口戦略」といわれるのは、一般的に保有する投資用不動産を売却する際のことをいいます。

不動産投資には、始まりがあれば終わりがあります。

自分の収益不動産をどのように売却するかで、不動産投資の成否が変わってきます。

不動産投資をする際には、必ずこの【出口】を考えておかなければなりません。


地方の中古RCマンションについて、金融機関の評価は高いのですが、出口で考えるといくつかの懸念もあります。



積算評価1億円の築25年の中古RCマンションをフルローンの1億円で購入したとします。

契約書での土地と建物の割合を 建物 7:土地 3 とします。

延べ床面積は534㎡。

建物の再調達価格を20万円。

融資は1億円を4.5%の35年で借り入れるとします。



中古RCマンション投資は、購入時は積算評価額の1億円でした。

それが、5年後には、建物の評価が5,000万円から約3,900万円に下がっています。


534㎡×20万×(47-30)÷47=3,862万円


したがって、5年後にこの物件を売却しようとする際のことを単純計算をして考えます。

建物は3,900万円と土地は5,000万円の合計8,900万円と想定します。


また、5年後の会計上の資産額は、土地3,000万円と建物5,600万円の合計8,600万円とします。


積算での投資法で購入を考えている人に売却しようとすると、積算評価の8,900万円で売らなければならなくなります。

また、売却額が下がるのと連動して、残債の返済も一緒に考えなければなりません。

初めて収益物件を購入する場合、購入後のキャッシュフローを最大化するために、長期間の借入をして購入することが多いと思います。

万が一のことを考えて、キャッシュフローを最大化させるのは投資初期には、とても大事なことです。


1億円の4.5%35年のローン返済については、月額473,256円です。

1年間の返済額は、5,679,072円となります。

 K%=5.68


しかし、その結果、融資期間を長くしているので、5年目の返済については、元金部分が1,440,612円、金利部分が4,238,468円となります。

5年目の返済は、1億円の物件の月々の返済額の約47万円のうち、約35万円は利息を払っている状況になります。

すると、5年後に売却しようとした時の残債は、約9,300万も残っております。

しかし、先ほどの積算評価での売却可能額の8,900万円よりも多くなります。

差額分である400万円を自己資金で返済しなければならなくなる可能性もあるのです。



そして、しっかりと売却を見据えて「土地・建物の割合」は慎重に検討しましょう。

購入時における土地・建物の割合を決める際には、それぞれの固定資産税の割合で按分する方法や、いずれかの固定資産税評価額をもとに、売買金額からその評価額を差し引いた金額をもう一方の価額とする方法等があります。

これらの計算方法によっては、建物の割合を増やし、減価償却できる金額を増やすことがあります。

税金を少なくしようとして、費用を増やすことで、利益を圧縮することがよく行われます。

この考え方に関しても、マイナス面があります。

税務上は、売却益の出た際は、税金を支払わなければならないです。

利益は「(売却価格-取得費-譲渡費用)- 会計上の資産額(建物+土地)」となります。

詳しいことについては、税理士さんに確認をしてください。


「会計上の資産額」は、建物を毎年、減価償却(建物の価格を分割して費用に計上していくこと)して行き、残っている金額のことです。

この建物の評価額について、購入時の建物割合を増やしたことにより、物件保有時に大幅に減価償却され、売却時の評価額が下がってしまうのです。

その結果、不動産の売却益が多く残り、税金を払わなければならなくなります。


税務処理では、売却価格が決算上の資産額よりも多いため、利益が発生することになります。

(この例では、取得費や譲渡費用などの売買に関する費用は考慮していません)

利益に対する譲渡所得税が20%かかります。

この例では、単純計算をして、売却価格8,900万-会計上の資産8,600万=300万の20%で 60万円になります。



1億円の投資をして残るキャッシュフローが最近の傾向である2%と仮定すると、ザックリと年間200万円のキャッシュフローになります。

単純計算では、5年間で1,000万円が手元に残ります。

本来の計算式では、NOIや運営費を出して、税引前のキャッシュフローを出します。


ただし、どうしても税金もかかってしまいます。

そこから、先ほどの返済負担額と税金分の約460万円を差し引くと、約540万円になります。

これを5年で割ると、1年あたり約110万円となってしまいます。

1億円の投資をして、年間に稼いだのは約110万円ということになれば、投資効率としては良くないのです。


これまでの単純計算では、大規模修繕工事は考えられていません。

もちろん、仲介手数料や不動産取得税などの初期費用については、計算していません。

さらに、もし売却の際に高く売れなくなると、どうなってしまうのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


築古アパートの不動産投資の危険性

2019/05/22

築古アパートや築古マンションの不動産投資の弱点は、売却を検討した時に、買い手を見つけることが難しことです。

つまり、出口が無い場合もあるのです。


建てられてから十五年以上経過しているような築古のアパートやマンションは、価格がかなり抑えられているため、利回りも高くなりやすいと思います。

つまり、毎月のインカムゲインを狙うことができます。


しかし、購入時にすでに法定耐用年数(木造アパートは22年)がギリギリか、超えているケースが多いのです。

いざ売却しようとした時に、その物件を買おうとする方へ融資できる金融機関は限られてしまいます。


そのため、融資に関しては「アパートローン」を行っている金融機関の評価に依存する形になります。

「アパートローン」は、投資目的で賃貸用の収益物件を購入する際に利用する金利や融資期間があらかじめ決まっているローンです。

最近話題のフラット35は、住宅用専用であり、住宅用のローンは事業用の賃貸アパートには使うことができません。

しかも、融資期間は、各金融機関で建物構造ごとに定めている年数(基準年数)となります。


例えば、築年数が25年の築古アパートを購入したとします。

10年保持して売却しようとすると、基準年数が50年の場合、50年-35年=15年となり、その物件を購入しようとする人への最大融資期間が15年とかなり短くなります。

すると月々の返済金額が多くなって、月々のキャッシュフローも少なくなってしまいます。


安く物件を購入できても、売却の時に次の買主が利用する金融機関の融資期間によって、出口である売却金額が左右されてしまうことを知っておきましょう。

土地として売る方法もありますが、立ち退き費用や解体費用、立ち退いてもらうまでの期間の収入減に耐えられるか考える必要もあります。


築古アパートで長期・高金利の融資を受けるデメリットも知りましょう。

法定耐用年数を超えた物件を買う方の大半が、高金利の金融機関を利用するケースが多いと思います。

通常の金融機関は、耐用年数を限度に融資期間を設定しているため、中古アパートでは短期間での借入となり、物件の収支が合わなくなります。

そのような中、一部の金融機関は、サラリーマンの給与収入を踏まえた属性の評価で融資をしています。

そうした金融機関は、耐用年数が短かったり、あるいは超えてたりする築古アパートに対しても、金利もかなり高くなりますが長期間の融資を提供しています。

長期間の借入ができることにより、金利が高くても月々の返済金額が低く抑えられるため、キャッシュフローが残るのです。

しかし、このキャッシュフローは、返済期間を延ばすことによって実現されている見せかけのキャッシュフローなのです。



実際に計算してみましょう。

金利3%で1億円を期間30年の融資を受けた場合、月々の返済額は421,604円です。

1年目は合計5,059,248円の返済になります。

 K%=5.06


1年目の返済金額のうち、返済金額の41%の2,087,800円が元金で、2,971,448円の59%が利息になっています。

このような金融機関で高金利・長期間の借入を行いますと、10年間返済しても元金は借入額の24%しか返せていない状況になります。


築古アパートの場合、修繕費用が築浅や新築よりもかかる可能性が非常に高くなります。

入居者が入ったまま購入した場合、部屋の中の状況を確認することができません。

現在の賃貸のニーズと合っていない設備の場合、賃貸人が退去するたびに、古い設備を交換するなどのリフォームをする必要が出てきます。


また、築古アパートの場合、同様の競合アパートがあると、賃料を下げるか、広告費の上積みなどをして、仲介会社に自分のアパートを紹介してもらわなければならなくなります。

そうしたことを想定した資金を準備できればよいのですが、なかなかそこまで考えが回りません。

これから不動産投資をしようと考えている場合は、購入にあたっての自己資金の投入や諸費用分の支払いだけでなく、賃貸経営を始めた後で発生する経費について、しっかりと想定しておくことが必要になります。

利回りが高いには、理由があるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地主さんであっても破綻寸前の場合も

2019/05/21

不動産投資をすると、地主さんであっても、とんでもない事態に陥る場合もあります。

結構な割合で、破綻寸前になって、ひっそりとマンションやアパートを売却されてしまう場合もあります。


地主さんの場合、そこに持っている土地があるから、建物を建てることが多いです。

土地の取得費用もかなり安い場合が多いのですが、何故そんなことになるのでしょうか。


地主さんの相続対策では、土地の有効活用、つまり「不動産投資」が推奨されています。

しかし、ハウスメーカーや建築会社の作成する事業計画書を鵜呑みにした結果、大損してしまうケースも多いです。


賃貸マンションやアパートの建築費用を「相見積り」しても、品質に大差が無い場合も多いです。

高い資産価値を維持できると不必要に豪華にしても、収支が合わなければ意味がないのです。

デッド・クロスを超えて維持することができない賃貸マンションやアパートが山のようにあります。


地主さんにとっての相続税対策の基本は、土地の有効活用である不動産投資です。

預金や上場株式など金融資産の場合は、その額面や取引価額の100%が相続税評価となります。

しかし、不動産の場合は、その相続税評価を取引価額よりも低く抑えることができます。

相続財産の評価を引き下げることができるため、相続税負担を軽減させることができます。



土地を評価する方法は、何個もありますが、代表的なものに「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」があります。

「公示価格」は、法人税や所得税法の時価となります。

「路線価」は、相続税法の時価(相続税評価額)となります。(公示価格の8割が目安)

「固定資産税評価額」は、固定資産税等の評価額となります。(公示価格の7割が目安)

土地の相続税対策を考える場合は、その路線価に基づく相続税評価額を引き下げることが基本となります。



地積規模の大きな宅地、不整形地や無道路地などの特殊な状態にある土地は、画地補正や不動産鑑定評価を行うことによって、評価を引下げることも可能です。

これは、特別な相続税対策というよりも、土地評価の方法を知っているかどうかによって決まります。

また、土地の所有者と建物の所有者および使用者との関係に応じて、自用地、貸宅地、貸家建付地、借地権の4つに区分することができます。

それぞれの所有形態と使用状況で、土地の評価が違ってくるのです。



路線価による土地の評価額 1億円

借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合100%

評価の計算をする場合、路線価方式(または倍率方式)で自用地の評価を行い、次に利用状況による修正を行います。

自用地とは、被相続人が所有、本人居住、事業を営む、子供に無償貸与していたような土地で、自由に利用することができる土地のことをいいます。

他人が利用する権利が発生していないため、100%で評価することになります。

一方、貸家の敷地に供されている土地を貸家建付地と言います。

この場合、土地は貸していませんが、自ら所有する建物を貸している状態です。

しかし、貸家には入居者がいるため、その土地を自由に処分することができません。

この場合は、入居者の権利を差し引くことになります。


自用地評価 ×(1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)


したがって、自用地の評価額が 1億円の土地に賃貸アパートを建てると、その評価額は、


1億円×(1-70%×30%×100%)= 7,900万円


▲21%となり、評価が入居者に帰属する権利として減額されるのです。


借地権割合は地域によって異なりますが、60%~70%となっているところが多いようです。

また、借家権割合は、ほぼ全国一律で30%となっています。

その結果、賃貸アパートやマンションが建ててある貸家建付地の評価は、自用地の評価の80%程度となります。

賃貸アパートを建てるだけで、2割下がるのです。

これに加えて、「小規模宅地の特例」を適用できると、200㎡の限度面積まで、さらに▲50%評価が下がりました。

結果として、2割引の半額で、4割まで評価が引下げられたのです。



しかし、不動産投資は、価値が低下するリスクを伴います。

価値の低下とは、家賃収入の減少による収益性の低下です。

人口減少が深刻化する現在、賃貸アパートの家賃収入は、相当条件の良い立地でなければ維持することは困難です。

将来的に安定した収益を期待することは、言われるほど容易ではないのです。


地主さんは、先祖伝来の土地を次世代に引き継がせることばかりに関心が向かい、賃貸経営から収益を得るという基本的な論点には関心が無い場合もあります。

ハウスメーカーや建築会社からの提案された「事業計画書(収支計画・損益計画)」を信じていれば、収益性など計算する必要はないと思っていたかもしれません。

しかし、ハウスメーカーが作成する事業計画書のほとんどは、夢のようなバラ色の将来予測に基づいているのです。

実際には、ほとんどが実現不可能な事業計画なのです。


「家賃額」が将来も同額を維持することができる将来の予測、「空室率」がそれほど上昇しないとする将来の予測は、ほとんどが実現することは不可能です。

実際、将来の家賃は下げざるを得ませんし、空室率も上昇するはずです。

また、修繕費も当初の想定以上に大きな金額となることが一般的です。

また、建築費用についても、ハウスメーカーや建築会社によって数億円や倍などの差が出ます。


大手ハウスメーカーや建築会社は、「うちの建てるマンションは、圧倒的に高品質で、他社のものよりも資産価値が高いのです」と言ってきます。

もちろん、30年~50年間といった長期であれば、高品質の建物のほうが、耐震性に優れていたり、修繕費が節約されたりするかもしれません。


しかし、賃貸経営を考える場合、建築費用の高いマンションの家賃が、建築費用の安いマンションの家賃よりもすごく高いということはありません。

家賃を多少は高く設定できるかもしれませんが、本当にわずかな差にしかなりません。


残念ながら、賃貸マンションの入居者は、その建物の品質や性能を理解した上で、それに見合うような高い家賃を支払おうとはしないのです。

同じ地域、同じ間取り、同じ床面積、同じ築年数であれば、少しでも家賃の安い物件を借りたいと思うのです。

結果として、高品質の建物であろうと、低品質の建物であろうと、同じ条件の賃貸物件の家賃は、ほとんど同じ金額となります。


実際のところ、大手ハウスメーカーであっても、中堅ハウスメーカーであっても、外注している下請け業者(工事現場の大工さん)は同じケースがあります。

見えないところに使っている材料もほとんど同じです。

結局のところ、大手ハウスメーカーは、建築費用を高くできた分だけ、利益を獲得しているのです。

このことから、建築費用が高いマンションを建てるということは、それだけ賃貸経営の収益性を下げることになります。


アパートやマンションを立てれば、放っておいても賃貸経営が成り立つと安易に考えるのは大きな間違いです。

アパートやマンションを建てる際の建築費用、借入金利息や家賃収入といった賃貸経営そのものを、慎重に検討しなければいけません。

この賃貸経営に失敗してしまうと、取り返しがつきません。

賃貸経営を止めて、その不動産を現金化しようと思っても、買主が見つからず困ることになるのです。


これでキャッシュ・フローが赤字になれば、手元現金が流出する最悪の事態となります。

返済比率が高すぎる場合、ローンを払えなくなり、すぐにキャッシュアウトをしてしまうことにもなるのです。

そもそも、土地の有効活用は、相続税対策である一方で、建物という固定資産への「投資」です。

そのため、収益性の観点から、賃貸マンション・アパートの建築という投資を実行すべきものです。


建物を建てたことによって、どれだけの収益を生み出すことができるか、その投資回収計算を行わなければならないのです。

投資の収益性は、【 利益 ÷ 投資額 】です。

収益性の最大化を図ることが、賃貸経営なのです。

利益が小さすぎてもダメで、投資額が大きすぎてもダメなのです。

 不動産投資の収益性 = 利益/投資額

しかし、従来の相続税対策では、とにかく売りたいハウスメーカーからの提案、とにかく貸したい金融機関からの提案に従って、収益性を無視して必要以上に豪華なマンションを建築するケースが多いです。

結果として賃貸経営の収益性が低下し、最悪の場合、財産を失ってしまう悲惨なケースも出ています。

安易な相続税対策により、取り返しがつかない失敗をもたらすことになるのです。


地主さんが土地の有効活用を行う際には、不動産投資の収益性や安全性を慎重に計算しなければいけません。

絶対にハウスメーカーの事業計画書を信用してはいけないのです。

相続税対策を行うのであれば、それが不動産投資であることを認識し、正しい収益性を計算しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


節税のための不動産投資に赤信号

2019/05/20

2019年4月17日、日銀が公表した金融システムリポートで、銀行の不動産業向け貸し出しが過熱状態にあると警鐘を鳴らしています。

金融機関が、不動産業向け融資に慎重になると、色々な所で不都合が起きてしまいます。

多額の借り入れをして賃貸アパートや賃貸マンションを建設したり購入したりする相続税の節税対策にもモロに影響が出てきます。


スルガ銀行や西京銀行や西武信用金庫なども不正な融資に関わっていました。

金融機関だけでなく、税制改正やハウスメーカーの不適切な工事などもありました。

TATERUやスマートディズの「かぼちゃの馬車」の問題もありました。

フラット35でも、住宅用以外への転用は、一括返済を求めるようになりました。

そのため、アパート経営を使った節税対策には、赤信号が灯ったと言っても、もはや間違いではありません。

今後、株価が下がり、高値圏にある地価や賃料収入が下落に転じれば、誰が見ても完全なる赤信号に変わります。



不動産については、現金に比べて大幅に評価減になるため、賃貸物件は相続税の節税に役立つとされています。

まず、建物は固定資産税評価額から借家権割合(全国のほとんどの地域で30%)を差し引けます。

土地も貸家を建てることで、大幅に減額されるのです。

小規模宅地の特例(200平方メートル以下)が使えると、土地の評価額は半減し、現預金に比べて相続税評価額を約36%に抑えられる場合もあります。

親から相続した土地で、賃貸業を営んでいる地主ならば、建築資金の大半を銀行からの借り入れで調達することも多いです。

そのため、建物評価額を上回る借入金は、他の相続財産から控除できるので、さらに節税になるようなモノだったのです。


そのため、2018年の初めごろまで、銀行は賃貸用の不動産への融資に積極的でした。

しかし昨年、スルガ銀行の投資用不動産に対する不正融資が発覚しました。

エビデンスの改竄や二重契約などのやりたい放題をしていたのです。

金融庁が監視を強めたことで、銀行も賃貸用の不動産への融資に慎重になっているのです。


条件が良くない物件の融資では、今までより多くの担保を求められるようになりました。

物件価格の2割から3割の頭金が必要とされるようになったのです。

つまり、フルローンやオーバーローンは、通らなくなってしまったのです。

また、新規融資を受けるには、安定収入が得られる物件が必要となりました。

ギャンブルみたいな不動産投資を避ける為です。


相続時にメリットが大きかった『小規模宅地の特例』についても改正がありました。

昨春、相続開始前3年以内に新たに賃貸業を始めた場合、特例が使えなくなるのです。

さらに、税務調査も厳しくなったのです。

大家の多くは、自分や家族が役員を務める不動産管理会社をつくり、そこに賃貸物件を移しました。

このこと自体は、特に問題はありません。

しかし、管理会社に支払う管理料や家族の役員報酬が、相場よりも高いと、執拗に修正申告を求められるケースも出てきました。

税務署は、大きな歪みがあれば、そこをついてきます。

今までは良くても、みんながそのような節税をすると蓋を閉めてくるのです。


そして、レオパレスや大和ハウスによる不適切工事が表面化したことも向かい風となっています。

両社とも、節税対策の賃貸物件の建設では知られた大手の会社だからです。

ハウスメーカーでさえも、しっかりと対応ができていなければ、どこならばしっかりと対応をしているのでしょうか?


地価や賃料収入は、都市部を中心に今のところ高値圏にあります。

しかし、2020年後半までには、本格的な下げに転じると見る向きは多いです。

すでに、節税を目的とした賃貸物件は、地域によっては空室率が目立つ状態となっています。

賃料収入が細れば、借入金の返済資金が滞る可能性が出てくるのです。

そうなれば、節税メリットは完全に吹き飛んでしまうでしょう。

タイミング的に、不動産投資のリスクが大きくなる時期となりました。

現金を持っていなければ、不動産投資ができないように、元に戻ってしまったのです。


節税のための不動産投資に、赤信号が灯ったと言っていいでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


終身雇用制度が完全に崩壊すると

2019/05/19

・雇用の安定が無くなります。

・リストラの嵐が吹きます。

・45歳定年制が定着します。

・サラリーマンの信用が落ちます。

・社員の育成が廃れます。

・しっかりとしたキャリアを積みにくくなります。

・残業代はカットされます。

・ボーナスが無くなります。

・定期昇給も無くなります。

・福利厚生が薄くなります。

・退職金も支払わなくなります。

・単純労働はなくなります。

・副業が盛んになります。

・使えない社員は容赦なくクビになります。

・社員は単なる歯車とされます。

・使い捨ての労働者が増えます。

・脱サラが盛んになります。

・新規の正規雇用がなくなり、非正規の契約社員や派遣社員やパート・バイトになります。

・まともな給与を支払わず、安い労働者ばかりが求められるようになります。

・バイトの掛け持ちが当たり前となります。

・移民などの海外の労働者が増えます。

・移民と同じような給与水準になります。

・失業者が溢れます。

・給与格差が拡大します。

・自己破産が増えます。

・過当競争が増えます。

・ブラックな職場が増えます。

・さらなるコンプライアンスとモラルの崩壊につながります。

・研究開発にお金を使わなくなります。

・短期の利益を追求するようになります。

・給料が増えず、正社員であても同一賃金制度で、派遣社員と同等に激減されます。

・生活水準を落とすことになります。

・住宅ローン破綻が増えます。

・教育費破綻が増えます。

・確定申告をしない人が増えて、税金が不足します。

・年金の支払がさらに先送りされます。

・健康保険が払えない人が続出します。

・起業の内部留保が増えます。

・外部へのアウトソーシングが増えます。

・組織のノウハウが蓄積されなくなります。

・愛社精神が希薄になります。

・職場の人間関係がギスギスします。

・結婚適齢期の年代が結婚できなくなります。

・結婚できても子供を持てなくなります。

・役員報酬のみドンドン増えて行きます。

・不動産を買える人が減ります。

・人材派遣会社が儲かります。

・終身雇用制度についてのミスリードが増えます。

・マスコミが「終身雇用制度は悪」と噓の情報をドンドン流します。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


2-6-2の法則

2019/05/18

『2-6-2の法則』とは、人間が集団を構成すると、「優秀な人…2割、普通の人…6割、あまり働かない人…2割」という構成になる法則です。

「あの人がなかなか成長しない」「あの人は、どうしたらヤル気を出してくれるんだろう」などと思ったことありませんか?

それは、まさにあまり働かない人に対して抱く悩みです。

ただ、残念ながら、この悩みは解消されません。

なぜなら、自然の法則なので、どうにもできないことなのです。


集団で何らかの活動をしていると、2割の人が率先してリーダーシップを発揮し、6割の人がそのリーダーシップに引っ張られて働き、2割の人があまり働かないという傾向があります。

次に、2割のあまり働かない人たちを除いて、残りのメンバーだけで同様の活動をすると、やはりメンバーの2割の人が、新たにあまり働かなくなり始めるのです。

逆に、あまり働かない人ばかりを集めてグループを作り、活動をさせると、その中の2割の人がリーダーシップを発揮し始め、6割の人は、それに引っ張られて働き始めます。


これは、優秀な人ばかりを集めてグループを作った場合も同様で、6割は普通に働き、2割はあまり働かなくなります。

人間は、働かない人ばかりの集団だと逆にリーダシップを発揮して働く気になる人もいますし、働く人ばかりの組織に入るとむしろ控えめになり働かなくなることもあります。

強い組織、弱い組織に関わらず、この法則は存在します。



この『2-6-2の法則』を知っていると、行き過ぎた成果主義や能力主義が破綻するがわかります。

経営者が、下位2割のお荷物社員は、組織から排除したほうが良いと考えたとします。

人材のリストラが進むと、組織の自律神経が働きやすくなり、より筋肉質な組織ができるとの考えは、実はとても危険なことなのです。
 
もし、従業員が機械であれば、想定どおりに底上げができるでしょう。

しかし、実際には、上手くいくことはありません。

それは、人材の持っている力を発揮する能力は、固定していないのです。

つまり、環境や状態によって、ドンドン変わります。

そのうえで、人間は【感情】を持っているからです。

特に、横とのつながりを重要視する日本の文化の中では、デメリットが生じやすいでしょう。


気を付けなければならないのは、そもそもの評価の仕方も間違っているかもしれません。

また、たまたま【運】が悪かっただけかもしれません。

モチベーションの湧かないような、適材適所でない仕事をさせられている場合もあるのです。

つまり、上位の2割のみを優遇し、下位の2割のクビを切ったとしても、問題は解決しないのです。

6割の普通の人の一部が、下位の2割になってしまい、いくら下位の人をクビにしても、ドンドン負の連鎖が起こるのです。


スティーブ・ジョブズのような天才は、100万人に1人です。

どうしても天才型の人材が欲しいと思ってしまうかもしれませんが、なかなか天才型の人材はいないのです。

圧倒的に、普通である凡人が多いのです。


そのような場合、ドンドン凡人をクビにすると、ただ就業環境がギスギスするだけであり、愛社精神のかけらもなく、イノベーションも起きないでしょう。

リストラがあると、従業員の士気が下がり、業績も下がってしまう理由は、自身の存在価値を死守しようとするからです。

すなわち、ノウハウがブラックボックス化して、情報や【感情】が共有されなくなるのです。

さらに、評価のされない育成については、まったく前に進みません。

そうなると、従業員の信頼関係は崩れ、社長の顔色を必要以上に気にするようになります。

社長は組織の実態が見えなくなり、組織全体が環境変化に適応できなくなるのです。


余裕のない仕事では、そもそものサービスの低下にもつながるかもしれません。

仕事では、すぐにお金には繋がらないが、やらなければならないモノもあるのです。


逆に、天才型の真似をしても、なかなかそんなに上手く行かないのです。

天才型の仕事の仕方は、天才でなければできず、仕組化することはできないのです。

そして、緊張ばかりの職場では、従業員は疲弊してしまいます。

従業員の実力と仕事がマッチしていなければどうなるでしょうか?

メンタルを病んでしまう可能性も高くなります。

コロコロと担当者が辞めてしまって、引継ぎもなければ、トラブルばかりが起こります。

そのような職場になって、業績が上がるでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


終身雇用制度とは

2019/05/17

終身雇用制度とは、企業が従業員を生涯にわたって雇用する制度を指している言葉です。

ただし、「制度」という語がついてはいますが、法律などで明確にルールとして定義されたモノではありません。

そのため、個々の企業が、自社の努力目標のような形で取り入れられてきました。


日本で、終身雇用制度の導入が始まったのは、1950年頃であると言われています。

当時は、景気も良く、右肩上がりの経済成長を続けていたため、企業は優秀な人材を長く自社に確保したいと考えたのです。

そこで、良い従業員を確保するために、「終身雇用」を打ち出したのです。

「ウチに入ってくれれば、定年までちゃんと面倒をみます」と伝えることで、『安心感』を提示したのです。

終身雇用制度がきちんと機能していれば、定年までは安定した収入を得られるという「保証」が得られたのです。

この終身雇用と言う「保証」があったので、多少給与が低くても、無茶な業務であっても、従業員は言うことを聞いていたのです。


昨今では、この終身雇用制度が見直されて、若者たちも終身雇用制度を望む傾向が高まりつつあります。

何故なら、日常的にリストラを行うような企業は、若者たちの目から見ても魅力的に映らないからです。

行き過ぎた能力主義や成果主義によって、ボロボロにされた上の世代を知ってしまったのもあります。

終身雇用制度だと、社員は働かなくなると言っていたのは、マスコミなどの詭弁でした。

確かに、窓際社員などがいたかもしれません。

しかし、現在では、窓際社員などは存在せず、厳しく競争をさせられているのです。

結果として、能力主義や成果主義で厳しく評価をされると、従業員の大半がマイナス評価となってしまうのです。



しかし、この終身雇用制度は、現実問題として、崩壊をしていました。

企業の業績が悪くなり、雇用を継続することができなくなって来たのです。

就業規則で、定年を60歳とうたっていても、早期退職や希望退職を募るケースは年々増えてきておりました。

実際、現在の日本市場は縮小傾向にあり、戦後の経済成長と同じような成長を見込める企業は決して多いとは言えないのです。


もともと、建築業界や不動産業界などのブラックな業種では、終身雇用はありませんでした。

退職金を支払う予定もしていなかったのです。

その割には、パワハラやセクハラなども横行して、普通の神経をしていると身体や精神が参ってしまいます。

離職率は、跳ね上がり、ドンドン社員の入れ替わりがあるようになるのです。

そんな状態では、愛社精神は育むことはできませんよね。


さらに、追い打ちをかけるように、日本で最大の会社であるトヨタ自動車までも終身雇用制度を維持できないと言ったのです。

雇用主側からすれば、賃金(人件費)の調節がしやすくなり、すぐに解雇することもできます。

また、高齢化して、年俸が上がっていれば、若年層に入れ替えて、安い賃金で働かせることもできるのです。


グローバル化が進み、欧米のような雇用制度が流入するようになるのです。

つまり、雇用についても守れないようになって来たのです。

カルロス・ゴーンのように、会社の業績が悪ければ、リストラを平気ですようになるのです。

役員報酬は、ビックリするぐらいに要求しておいて・・・。


実は、終身雇用制度の場合、経営者と社員の給与をに莫大な差は無かったのです。

しかし、欧米のような雇用制度になると、天文学的に給与の差が出るようになります。

それでは、いったい何を目指すのでしょうか・・・?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


終身雇用制度が崩壊

2019/05/16

あのトヨタでさえも、「終身雇用制度が守れない」と発表されてしまいました。

2019年5月13日に、トヨタ自動車の豊田章男社長が発言をしたのです。

トヨタ自動車は、売上30兆円で、利益が2兆円の超巨大企業です。

小さな国よりも遥かに大きい経済規模の会社なのです。


経団連の会長も、「終身雇用なんてもう守れないと思っている」と発言していました。

これは、危機的な状況であると言えます。


解雇もしやすくなり、リストラが加速するでしょう。

結果として、45歳定年説まで出ることになります。


社会全体の雇用が流動的になって、辞めてもしっかりとした受け皿があればいいですが・・・。

しがみつく従業員は、トコトン会社にしがみつきます。

しかし、そこを切るのは、今の法律のままでは厳しいはずです。

つまり、法律まで変えて、雇用慣行を変える宣言なのです。


今は、大企業で45歳以上の早期退職を促しているところです。

これが、全企業で45歳以上の生産性の悪い人材を完全に辞めさせるように進んでいるのです。

つまり、ピラミッド型の組織から真ん中が、ゴッソリと抜け落ちることになってしまいます。



「正社員をなるべく減らして、派遣社員などの非正規やアルバイトで賄います。」

「え? 顧客サービスの低下?」

「そんなの関係ないし、現場でなんとかしろ!」と言ったところです。


組織の中では、厳しいリストラなどで、いつ首を切られるかわからず、疑心暗鬼になってギスギスした形となってしまいます。

また、今まで2人でやっていた仕事を1人でやるようにな無茶な労働をさせられるのです。

生産性は上がり、経営陣には利益が出やすくなり、役員報酬がドンドン上がることになります。

しかし、一般の社員の愛社精神は、どん底に落ちてしまうことになるでしょう。

何故なら、売上については以前よりも上げることを求められながら、人員を削減され、働き方改革で定時で帰るようにされるのです。

一生面倒見てくれない会社で、真面目に働いても会社が守ってくれないなら、意欲や全体の指揮が下がりますね。


これで、移民の受け入れまですると、ますますブラックな会社が増えそうな感じもします。

また、会社は名前ばかりで、すべて外部にアウトソーシングする会社も増えそうです。

やはり、どこかで歪みが出るに決まっていますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


道徳経済合一説について

2019/05/15

「日本資本主義の父」とうたわれた渋沢栄一さん(1840-1931)は、『論語』の精神に基づいた経営哲学を説いていました。

グローバル資本主義の行き過ぎを懸念する声が強まる中、「公益」追求の経営を重視したその理念が、改めて注目を集めています。


「道徳と経済は両立させることができる」という『道徳経済合一説』です。

この考え方の根拠を、彼は自らの信奉する儒学、とりわけ『論語』に求めたのです。

渋沢栄一さんは、道徳を「論語」、経済を「算盤(そろばん)」と言い換えて「論語と算盤を一致させることが重要だ」と説いたのでした。



●経済にとって道徳は不可欠。

●道徳にとって経済は不可欠。

道徳と経済は表裏一体であり、不可欠であるとの考え方が『道徳経済合一説』です。



『道徳経済合一説』は、2008年のリーマンショック前後でも、日本で見直されるとともに、海外でも注目を集めています。

その背景には、私的利益の追求に過度に走りがちなグローバル資本主義・市場経済に対する人々の不信感や危機感があるように思われます。


経済活動が円滑に行われ、永続的な利益を得るのに不可欠と渋沢栄一さんの考えた消極的道徳は、「不誠実に振る舞うべからず」「自己の利益を第一には図るべからず」の2つに集約されます。

「自己の利益を第一には図るべからず」という道徳を経済活動に適用することには、違和感を感じる人が多いかも知れません。

「ルールを守る限り、自己利益の追求にいそしんでかまわない」と言うのが、市場経済の【常識】だからです。

しかし、渋沢栄一さんは、もしも皆が自己利益第一で商売をしたら、互いに利を奪いあって結局は共倒れになり、経済どころではなくなると考えました。

互いに他者の利益を第一に図ってこそ、円滑な経済活動が可能になると主張したのでした。

「他者の利益を第一としてこそ、やがて自分も永続的な利益を得られる」と考えです。

この道徳は、経済活動において自己中心的であることを戒めるものあって、自己利益の追求それ自体を戒めるものでは決してありません。


渋沢栄一さんは、「消極的道徳」も重視しましたが、「人々の生活を経済的に心配のないものにし、さらには豊かにすべし」という「積極的道徳」を最重要視しました。

「これからは民間の我々が経済活動を通じて、この役割の中心的な担い手にならなければいけない」と考えたのです。

「国家の隆盛を望むならば、国を富まさねばならない。国を富ますには、科学を進めて商工業の活動によらねばならない」と言うのが、渋沢栄一さんの基本的なスタンスです。


渋沢栄一さんは、「公益」の追求を目指したこうした経済活動が活発に行われるためには、それに携わる企業や個人が十分な利益(「私利」)を期待できることもまた不可欠だと考えていました。

他の人々が豊かになるだけで、自分には大した得もないのでは、人はその仕事に懸命に取り組む気になりません。

人は「事業を通じて自分自身の利益も得られる」という期待があってこそ、公益を増進するという究極の道徳にも熱心に辛抱強く取り組むことができるのです。

その意味でも、「経済(私利)なくして道徳(公益)なし」と言うことなのです。


我々は、ともすると「貧乏するのが道徳」と思いがちですが、渋沢栄一さんはむしろ「一人ひとりが豊かになっていくことが、道徳の基本」と言っているのです。



企業やその経営者が、より多くの利益を得るために不正を犯し、その結果、かえってその企業の破綻を招き、場合によっては経済全体にまで深刻な打撃を与えてしまう。

こういった事態を、世界はこのようなことを何度も目撃してきました。

改めて「誠実であることで必ず利益は得られ、しかもそうして得られた利益こそ永続的なものである」という渋沢栄一さんの教えに耳を傾ける必要があるのではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新一万円札について

2019/05/14

2024年度上期をめどに刷新される新一万円札についてです。

新一万円札は、日本の資本主義の礎を築いた渋沢栄一さん、裏面の図柄は東京駅丸の内駅舎になる予定です。


最新の偽造防止対策を取り入れるほか、ユニバーサルデザインを採用されるのも特徴です。

偽造防止策として、現行のすかしに加え、さらに高精細なすかしの模様を導入されます。

肖像の3D画像が回転する最先端のホログラムで、紙幣への採用は世界初になる予定です。

1万円札と5000円札にはストライプタイプのホログラムが付加されます。

お札の番号は、現行の最大9桁を10桁に変更されます。


紙幣は、偽造を防ぐなどの理由から、ほぼ20年ごとに全面刷新されており、現行の紙幣は2004年に登場しています。

誰でも利用しやすいユニバーサルデザインを取り入れ、お札の種類の識別性を向上させるようです。

指の感触で識別できるマークの形状変更、お札の種類ごとの配置変更、額面数字の大型化、ホログラムとすかしの位置をお札の種類ごとに変更などを予定しているようです。

サイズは、現行券と変更がなく、新一万円券が76×160mmになる予定です。



お札の肖像は、日本国民が世界に誇れる人物で、教科書に載っているなど、一般によく知られていること。

そして、偽造防止の目的から、なるべく精密な人物像の写真や絵画を入手できる人物であることの2点が選定条件となっています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新一万円札の渋沢栄一さん

2019/05/13

渋沢栄一さんについては、急激に知名度が上がりました。

実は、渋沢栄一さんについては、『論語と算盤』で、以前からこのブログで何度も紹介をしておりました。


この渋沢栄一さんは、「日本資本主義の父」と言われ、500近い会社の設立に尽力されました。

第一国立銀行(現:みずほフィナンシャルグループ)、東京株式取引所(現:日本取引所グループの東京証券取引所)、東京ガス、東京海上火災(現:東京海上日動火災保険)、帝国ホテル、開拓使麦酒醸造所(現:サッポロビール)など、今も歴史を積み上げている大企業も多いです。

あまりにも関わった事業が多すぎるために、どのような功績を挙げた人物かすぐに説明できないので、知名度の低さにつながっているのかもしれません。


当時は、まだまだ小国で、下手をすれば欧米列強国に植民地化されかねなかった日本の国力を高める必要がありました。

ただし、一人の出資者が、会社の持ち主として支配することを避けました。

多くが出資者として企業の設立に参加して、事業から生じる利益を分け合うことをしました。

そして、民間企業である以上、利潤の追求は当然ですが、私益のみを追求するのではなく、社会の発展を実現するために必要な人材と資本を合わせて、事業を推進されたのです。

民間の散らばった個々の状態では微力なのですが、力を合わせて新しい価値を創造への原動力にすると共に、同時に社会的価値も追求されたのです。



先日、新一万円の紙幣に、渋沢栄一さんが登場することになりました。

2024年上半期をめどに、千円、5千円、1万円の紙幣(日本銀行券)が一新されるのです。

1万円札は、1984年に聖徳太子から福沢諭吉になって以来、40年ぶりの人物の刷新となります。



行きすぎた資本主義は、お金儲けだけが目的となり、格差社会の溝を深めるばかりです。

メディアの取り上げる報道は、お金と男女のゴシップなど内容の無いモノばかりで、マスゴミと言われる始末です。

このタイミングで、一万円札に採用されたと言うことは、改めて「日本資本主義の父」が熱望した『道徳経済合一説』を見直す機会が到来したと捉えるべきではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


レオパレスの社長辞任

2019/05/12

あれだけ不正な建築をしていたレオパレスの社長が退任しました。

業績悪化での引責辞任のようです。

泥船から逃げる行為でしょうか?

ただし、代表権のない取締役に退くようです。


2019年3月期連結決算で、補修費用の計上などで、純損益が686億円の大幅赤字に陥ったようです。

まだ、期末の総資産が2,917億円あります。

そして、純資産で813億円あります。

まだまだ、予想通りしぶといですね。


先日、週刊誌で新たな建築基準法違反の疑いがあることもわかっています。

ガス管が下から上までの貫通部で、大きな穴が開けられたまま、放置されているようです。

これまた、火災が起きた時に燃えやすい構造となっています。

天井の界壁も無く、調べればドンドンボロが出てきますね。


まだまだ、レオパレスでは、他にも不正が隠蔽されていると考えられます。

有名な建築会社では、一番ヤバイ会社だったからです。

利益をあげるために、あえて建築違反の建物を建築するのです。

計画的に、まともな建物を建築していない会社ですから、ここまで来れば何でもありだったのです。


テレビCMをガンガン流していた会社ですが、この責任はどのように取られるのでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大津市の園児死傷事故について

2019/05/11

2019年5月8日の滋賀県大津市大萱6丁目の丁字路で乗用車が歩道に突っ込みました。

結果として、二人の保育園児が亡くなってしまい、ご冥福をお祈り申し上げます。


この現場は、当社の近くの琵琶湖の湖岸沿いであり、当日もヘリコプターが飛んでいたのでビックリしました。

まさか、このような事故が起こるとは思えないような、見通しの良い交差点です。


保育園の記者会見があったのですが、報道陣から管理体制について問われる場面もありました。

明らかに、保育園に落ち度があったかのように、誘導しようとしていたのです。

ハッキリ言って、被害者である保育園に責任を問い詰めるのは間違いであり、報道のあり方について疑問に思いました。

まったく悪くない被害者に、よってかかってリンチをしているようなモノです。

現在のマスコミは、マスゴミと呼ばれるように「強きを助け、弱きを挫く」見本のようです。


子供を持つ親の立場から言えば、一日中室内で遊ばせることなどできません。

そして、外に出て遊ばせることも教育上として必要です。


今回は、保育園から出てすぐの交差点から、琵琶湖の湖岸の緑地で遊ばせようとしていたのです。

横断歩道を渡らずに、目の前の道路を横切ろうとして、事故をしたならば問題となります。

しかし、歩道の端を歩き、保育士がしっかりとガードした状態であったのならば、どうしようもありません。

プロレスラーかラグビー選手ならば、自動車を跳ね返すこともできるかもしれませんが、現実的ではないでしょう。

また、園児を背負って、ヒラリと自動車をかわすのは、漫画やアニメの世界です。



今回の事故では、右折車がしっかりと前方確認をしていないために起こりました。

直進車も、いきなり右折車が飛び出してきて、ハンドルをきってしまったようです。

反射的に自動車を避けようとして、歩道に乗り上げてしまった可能性が高いです。

しかし、直進車もブレーキをしていない点と、園児がいることを把握した運転ができていないので、過失がゼロにはならないでしょう。


ガードレールが無かったからと言う人もいるようですが、今回のケースはガードレールがあったとしても、横断歩道側からすり抜けていた可能性もあります。

また、付近はイオンモール草津や国道1号線の合流地点や近江大橋や瀬田の唐橋も近く、大渋滞が起きるスポットの近くです。

他に改修工事をすべきポイントが、あり過ぎるエリアなのです。

ハッキリと言えば、車が物凄く多いスポットなので、事故をゼロにすることはできないでしょう。

安全対策と言って、この場所のみを減速させようとすると、更に大渋滞ができてしまい、イライラ運転によって、事故も増えてしまうかもしれません。


滋賀県の南部地域は、京都の隣であり、人口も年々増えているのです。

また、滋賀県については自動車での移動が当たり前であり、完全なクルマ社会なのです。


結局、運転者ひとりひとりが、細心の注意をして、自動車の運転をすることしかありません。

このような事故を起こさないように、自分自身の運転を顧みましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸仲介営業の現実③

2019/05/10

不動産賃貸仲介の営業マンは、色々と制限された存在です。

会社からは、ノルマを設定されて、ノルマを目標とされます。

また、厳しい会社方針も決まっている会社もあり、言動や行動も制限されています。

店長や上司や教育係もいて、実績が無い人は、好き勝手できないようになっています。

不動産賃貸仲介業では、ブラックな会社も多いのです。

パワハラやセクハラは、いまだに日常茶飯事の業界なのです。


一般の賃貸仲介営業マンは、ビックリするほど安月給です。

休みなしで働いても、年収300万円を切っている賃貸仲介営業マンも多いのです。

昇給するには、役職を上げて行く必要があります。

部長や店長や主任など、会社によって様々役職があります。

名刺を見ればすぐにわかるのですが、宅地建物取引士の資格すら持っていない人も多いのです。

宅地建物取引士の資格を持っていても、資格手当で5千円~3万円/月となっているのです。

ベテラン社員であっても、公道を無免許で走っているのと変わらない場合もあります。


実際の仲介現場の状況を想像してみます。

3人に1人の申込みならば、決定率は33.33%となり、ダメな仲介営業マンとなります。

月に10件の契約が必要ならば、30組の集客がなければなりません。

実質的に、再来などを合わせると40組位の対応となります。

休みのことを考えると営業1日あたり、2組の対応となり、忙しくてバタバタしているでしょう。


実際、対応にも時間がかかります。

案内へ行くまでの物件紹介までに、時間もかかります。

新規応対の接客は、普通は10分位で終わりません。

案内も歩いて行ける距離ならいいですが、営業車で3件の案内だと1時間や2時間以上かかることもあります。

口頭での契約はトラブルになってしまいますので、重要事項説明書の説明と契約書の署名・捺印が必要となります。

宅地建物取引士でなければ、重要事項説明書の説明をすることはできません。

宅地建物取引士の資格を持っていない営業マンが「なんちゃって」で説明をしている場合もありますが、それは完全に違法です。

サラッとそんなことをしている会社や仲介店舗もありますので、注意をしましょう。

この契約書作成や処理業務も地味ですが、結構手間を取られてしまうのです。


ブラックな体質の会社も多く、まともな常識が通用しないこともあるのです。

売上さえ上がっていれば、すぐに出世する場合もあります。

また、ブラックすぎて、社員や店長まで、コロコロ辞めてしまう仲介店舗もあるのです。

大手フランチャイズであっても、店内にガスを充満させると、どうなるか分からない店長もいますが・・・。

それだけ、まともな人材がいない会社もあるのです。

更に、売上をあげて、出世しなければ、なかなか生活することができないようにもなっているのです。


部長になれる人は、1人だけです。

大手の会社ならば、部署がいっぱいあるかもしれませんが、中小企業では限られた存在です。

店長についても、多店舗あれば別ですが、通常は一つの店舗に一人です。

そのため、生存競争が激しくなるのです。


出世も営業成績も上がらないベテラン社員はどうなるでしょうか?

カツカツの生活はイヤなので、個人バックを要求するようにもなります。

そのため、契約が決まりそうになれば、バックマージンを請求するのです。

そうすることで、安月給のために、少しマシな生活をするために、どうしても悪さをするようになります。


なかなか、実際のことは言いにくいのですが、この業界ではクビや懲戒解雇になる営業マンも多いです。

どうしても悪さをして、転職をしていく賃貸仲介営業マンも多くなるのです。

そのため、A不動産に勤めていた甲さんが、B不動産に勤めていることも多くなります。


個人バックは、空室対策として有効ではあります。

しかし、不動産会社によっては、NGとなる場合もあります。

見つかった場合は、退職させられたり、謹慎させられたり、降格させられたりもするのです。

もちろん、その店舗の店長がOKを出していれば、問題ないこともあります。

会社の特徴によって、危険なモノになる場合もありますので、個人バックについては気を付けましょう。

気がつくと、得意先の仲介営業マンを辞めさせている原因をつくっている場合もあるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸仲介営業の現実②

2019/05/09

不動産仲介の営業店舗の売上は、年々厳しくなっています。

それは、不動産の仲介手数料が減っているからです。

仲介手数料を無料や半月を謳って、集客をしているライバル賃貸仲介会社も多いからです。


仲介手数料が減ってくるとオーナーさんからの広告料アップの要望も増えてきます。

しかし、広告料アップにも限界があります。

そこで、仲介不動産会社はどうするかと言えば、1件当たりの単価を上げることを考えるのです。

なかなか家賃を上げることは難しいので、付帯商品という形で単価アップを図るのです。


最近有名になった、北海道のアパマンショップのフランチャイズのガス爆発事故をご存知でしょうか?

消臭抗菌のスプレー缶を店舗内で、ガス抜きをして、充満したガスで爆発してしまいました。


そもそも、消臭や抗菌のサービスは有料です。

しかし、賃貸仲介の営業マンはノルマが設定されています。

この消臭・抗菌を取らなければ、ノルマ設定を達成できないのです。

任意であるはずのサービスが、絶対にくっついている商品として、入居者に販売をするのです。

そして、消火グッズやワインなども販売しています。

本当に、色々な付帯商品があり、全てを書き上げることは難しいです。

そこには、入居者から仲介手数料が減っている替わりの商品類だからです。


確かに、消臭・抗菌の商品だけの卸値は、1,000円位しかしません。

でも、入居者には1万円や2万円で販売をするのです。

確かに、ボッタくりと言われる場合もあります。

それは、未施工なのに、ちゃんと返金せずに、お金を取っているのならば、詐欺やボッタくりと言えます。

ただし、営業マンが室内確認をして、消臭・抗菌の施工をする場合は、ガソリン代や人件費などがかかってくるのです。

この部分につきましては、サービスは無料ではありませんので、仲介店舗のある程度の言い分もわかります。

仲介の営業マンに対しても、ちょっとしたおこずかいも必要だからです。


大手の不動産仲介の会社では、さも当たり前のように、この消臭・抗菌をセット契約されているのです。

大手の不動産仲介業者と安心していても、不必要なサービスがセットされているので注意しましょう。


当社では、この消臭・抗菌のサービスはグレーゾーンなので提供しておりません。

もし、消臭・抗菌サービスを設定されて当社のアパート・マンションに入居された場合、不動産仲介の会社で消臭・抗菌サービスをされています。

でも、間違えて入居者が当社に文句を言ってくる場合もあります。

何かトバッチリを食っていることもありますので、賃貸管理会社にとっては、とても迷惑です。

不動産仲介の会社の方は、賃貸管理会社に迷惑をかけないように消臭・抗菌をしてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸仲介営業の現実①

2019/05/08

賃貸仲介の営業マンには、会社にもよりますが、月100万円位の売上ノルマがあります。

賃貸仲介での契約で売上を達成するには、1件当たりの契約単価が10万円として、10件位の契約は必要です。


10件の申込みを得るには、来客100%の申込みであっても、新規で月10人の来店が必要です。

以前は、95%以上の決定率が一流とされていましたが、昨今はそんな状態ではないようです。

冷やかしのような人も来店してしまいます。

どうしても、引越しする予定がなくなったり、他の物件も気になったりして、キャンセルも出てきてしまいます。

インターネットで調べれば、自分が申込んだ物件よりも、いい物件が載っていたりするのです。


3人に2人の申込みができたとすると、決定率は66.66%です。

そうなると、月に新規15人の来客が必要となります。

営業マン1人当たり15人の来客をさせるとなると、仲介の営業マンが多くなるほど、集客が必要となります。

実際、まったく集客できず、来客がなければ、その仲介店舗は統合や閉鎖などしてしまい、終わってしまうのです。



現場のデジタル化も徐々に進んできています。

グーグルマップのストリート・ビューがあり、来店をしなくても、現地のザッとした雰囲気がわかるようになりました。

しかし、基本的には、物件の紹介をして、案内をして、申込みをしてもらいます。

物件紹介をして、スッと案内まで行けばいいですが、そうならない場合もあります。


物件案内を3件するとしても、車で回るならば、1時間位かかってしまいます。

しかし、3件案内をしても決まらない場合もあります。

さらに案内をすることになれば、時間がドンドンかかってしまいます。

遠距離の物件を案内する場合、片道で1時間以上かかってしまう場合もあるのです。

渋滞に引っかかってしまうと、更に時間もかかります。

困ったことに、賃貸仲介の営業では、契約をもらえなければ、1円の売上げにもならないのです。

物件案内で、お客さんを送迎すれば、当然ガソリン代も人件費もかかります。

実際には、1円にもならないばかりか、明らかにマイナスの仕事となってしまうのです。

つまり、いくら一生懸命に仕事をしても、結果が伴わないと会社からも叱られます。


更に、賃貸不動産の会社でも、部屋付け優先物件があります。

仲介の優先順位につきましては、以前のブログに掲載しています。

その優先順位を守らず、決めやすい物件で決めてしまうと怒られてしまいます。

できるだけ、部屋付け優先順位の高い物件を口八丁で契約させることを命令されるのです。

明らかに、条件に合致しないのならば、問題ないのですが、ゴリゴリに詰まらてしまうのです。

たとえ人気の無い1階部分であっても、強引に部屋付けをするように命じられるのです。


賃貸仲介営業マンは、色々なバランスを取ながら仕事をしているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


フラット35を悪用した不動産投資

2019/05/07

ゴールデンウィーク中に、フラット35を悪用した不動産投資が報道されました。

フラット35は、住宅用に民間金機関と住宅金融支援機構が提携して最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。


この件については、スルガ銀行以上に裾根が広くヤバイ問題です。

悪用された件数が多すぎて、件数の想定ができません。

投資目的でフラット35を使った場合、全額返済を求められるそうです。



1%程度の固定金利とアパートローンの金利の差額は大きいです。

地主さんでなければ、1%程度の金利で地銀などはお金を貸しません。

現在の低金利であっても、変動で2%~3%の金利が当たり前となっています。

スルガ銀行では、3.5%~4.5%の金利で貸出しをしていました。



悪質な不動産コンサルタントは、このスキームをシタリ顔でススメていました。

セミナーなどで、無責任に「大丈夫です」「みんなやっています」と言っていたのです。

裏技と言っても、やっていることは、ただの不正なのですが・・・。


今回の記事では、不正な融資の顧客は20代~30代前半の若者を中心に100名超えとなっています。

しかし、やっているのは、悪質な不動産会社のこの元社員だけではありません。

不動産投資セミナーで、このようなことをやっていた業者が如何に多かったか・・・。

年収300万円台以下で、借金を抱える人をターゲットにしていたとしていますが、実際には、高所得者であっても、このスキームを使っている人も多いのです。


「住民票を1度移動させれば大丈夫」

「表札に名前が出ていれば大丈夫」

「返済さえ滞ってなければ大丈夫」

裏技を使わせて、何かの先生になったつもりか、いい加減なことを言っていたのでした。

「今までは、一括返済をされたことがない」

確かに、今まではこのようなケースが表に出ることはありませんでした。

しかし、悪質なケースが増えすぎており、発覚するのは時間の問題だったのです。


厳しく精査をすると、故意ではなくても引っかかってしまう人が、大量に発生してしまいます。

何故なら、分譲マンションや戸建てを賃貸に用途を変更するだけでダメなのですから。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


営業力のある賃貸仲介営業マンは減ってきています

2019/05/06

以前は、完全歩合制の給与体系の不動産賃貸仲介の会社も数多くありました。

しかし、仲介手数料半額や無料が当たり前となってきてしまい、1件当たりの仲介の単価も下がってきてしまいました。

広告料が、2ヵ月分や3ヵ月分が出てきたのも、この頃です。

仲介手数料の不足分をオーナーさんに費用負担させているのです。

ただし、賃料相場の下落が進み、歩合給を出すほど売上げを上げられない環境になってきています。

何故なら、仕事をしても成功報酬であり、いくら頑張って案内をしても契約が取れなければ1円にもならないのです。

そして、不動産業界特有なのですが、契約後に手間のかかることを無料でなんでもさせようとする人が出てくるのです。

大手の賃貸仲介不動産会社では、新卒採用を当たり前として、歩合給を廃止するようになってきました。


賃貸仲介については、営業マンによって売上が全然違うことも往々にして起きます。

新人の営業マンとベテランの営業マンでは、売上の数字が全く違います。

新人ならば、教育をしなければ、なかなか売上げ数字を出すことができません。

しかし、ネット社会となり、情報が氾濫するようになると空室の情報も外部に出るようになったのです。

囲い込みによって、仲介売上を稼いでいた業者も厳しくなってきてしまいました。


競合他社との競争になると給与を下げざるを得ないようになってしまいました。

すると優秀な営業マンは、他社へ移ってしまったり、独立をしてしまったりしてしまいました。


デジタルが当たり前となっているので、賃貸不動産の営業は、物売りと同じになってしまいました。

つまり、同じような商品しかないので、敷金・礼金ナシや家賃を下げることでの勝負となってしまったのです。


こうなってしまうと、ベテランの賃貸営業マンの営業力によって部屋付けするよりも、新人の営業マンでも決まるようにすることが重要になります。

すると、ベテラン営業マンの給与を上げなかったり、賞与を無くしたりして、会社は人件費を下げようとするのです。

結果として、新人の営業力の無い営業マンばかりとなります。

しかも、会社としては不祥事を起こしてしまうようなベテランよりも、従順な新人の方が良いと考えているのです。

そのため、アクの強い営業マンはドンドン減っているのが現状なのです。

本物の営業マンならば、魔法をかけたように部屋を決めてしまうことをしていました。

しかし、そのような営業マンは出世をして現場を離れていたり、もっと給与の良い会社に転職をしていたり、独立をして経営者になったりします。

賃貸不動産仲介会社は飽和してきており、客単価も下がり、売上も減少しているのです。

また、一人で年間3,000万円を売上げるような人は、賃貸仲介業ではいなくなっているのです。

そのため、現在ではあまり魔法使いのような不動産賃貸の営業マンを期待しない方がいいのではないかと考えています。

不動産のオーナーさんならば、コツコツと物件を磨くことを考えた方が有利ではないかと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産仲介の営業マンも仕事が多くなっています

2019/05/05

2000年より前は、パソコンでの仕事もインターネット環境も整っていませんでした。

当時は、手書きの物件資料が当たり前となっていました。

そのため、物件資料を隠したりする営業マンもいました。

とっておきの決め物として、自分自身の売上の為にキープしているのでした。


同じ店の同僚が、ライバルとなっていたのです。

営業店舗でも専任募集が多くなっており、管理をしていないので、オーナーと仲の良い人だけ募集をしていたなんてこともあります。


しかし、時代は変化しました。

専任物件もドンドンなくなり、インターネットによってどのような部屋が募集されているかPCや携帯電話で確認することができるようになりました。

スマホがメジャーになってくると、部屋を探す人はパソコンで見る必要もなくなりました。


結果として、以前ならばアナログだけの仕事をしていれば良かったのが、スーモやホームズなどのサイト登録をしなければならなくなっているのです。

また、自社のホームページにも掲載しなければなりません。

女性の事務社員がサイトの登録をしている場合もありますが、写真撮影については営業マンが行います。

外観だけではなく、室内写真や動画までアップをしている場合もあるのです。


また、昔は電話での問合せだったものが、メールでの問合せが一般的となっています。

メール返信は、タイミングや内容が大切です。

何社もメールをしている入居希望者もいるので、選ばれるように工夫をしなければなりません。


月に10件の契約を取るには、単純計算で3日に1件は申込みをもらわなければなりません。

しかし、中にはキャンセルや休みの日もあります。

つまり、3日に1件の契約では足りず、出社している2日に1契約はしなければならないのです。


ノルマを達成するには、不動産仲介業者も増えており、年々厳しくなっています。

やはり、大手の看板のあるとこに人が集まってしまうからです。

通常のアナログでの営業以外にも、デジタルの仕事がドンドン増えておりますので、厳しい労働環境になっています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸仲介の営業マンでも月100万円のノルマ

2019/05/04

賃貸仲介の不動産会社の営業マンも、1人当たり、月に100万円を売り上げなければなりません。

営業マンの給与を諸々で30万円とします。

社会保険料や年金、そして交通費などもかかってくるからです。

実際の手取りは、税金などを引かれるので20万円位と僅かなモノです。


会社の損益分岐点としては、給与の3倍の売上が必要となります。

すると月に90万円の売上は必要となります。

ボーナス支払いがあるのならば、やはり毎月100万円の売上となりますね。

そのため、賃貸仲介の営業マンでも月100万円のノルマになります。


家賃が平均5万円として、仲介手数料と広告料を合わせて、1件当たりの単価が10万円とします。

すると毎月10件の契約が必要となります。

繁忙期の1~3月ならば余裕で、この数字をクリアできます。

しかし、閑散期になると来客が少なくなり、数字がクリアできない場合もあるのです。

仲介手数料は1ヶ月分までと決まっていますが、入居者とオーナー双方からの合計金額となっています。

現在では、不動産会社によって入居者からの仲介手数料を半額としたり、無料としたりしているところもあります。

つまり、入居者からの仲介手数料が取れなくなってきているのです。

そのため、不動産仲介の営業マンは広告料の増額を要望してくるのです。


不動産賃貸仲介の営業マンでも、不動産会社に勤務しています。

もちろん、世間に言えないようなブラックな会社も多いです。

ノルマが達成できなければ、会社によって、それ相当のペナルティが発生します。

営業成績が毎月ノルマ達成しないような営業マンならば、ゴリゴリに詰められてしまいます。

そのため、転勤も多いのですが、会社を辞めてしまう賃貸仲介不動産の営業マンも多くなります。

「1年で店舗の社員が全員いなくなっている」なんてこともあるのです。

大手だから安心と思っていても、「引継ぎもしていない」なんてことも多いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


飛び込み営業

2019/05/03

「飛び込み営業」とは、アポイントメントを取らずに、企業や個人宅を訪問し、自社のサービスや商品を売り込む営業スタイルです。


「飛び込み営業」は、基本断られます。

用も無いのに、いきなりずかずか入って来られて、さらにドンドン売り込まれたら誰でもイヤと言います。

結論を言えば、かなり効率の悪い営業方法なのです。


アパート建築営業の「飛び込み営業」の場合は、徒歩で地主さんのいるエリアを各戸訪問します。

何名かの営業マンと一緒に車で目的の場所に向かって行き、力尽くの営業をするのです。


初訪問(飛び込み訪問) 35件

再訪問 7件

夜訪問 5件

など毎日のノルマが決まっている会社もあります。



アパートの建築営業では、毎月1件の契約が必要となります。

半年から1年で契約を取れなければ、営業マンは会社に残ることができないのです。

月に1件の契約を取るには、現地調査が月3件程度を取らなければ、次のステップに進めることができない場合もあります。

見込み客がいなければ、毎日「終日飛び込み営業」をさせられるようになります。

月に1~2度、見込み客が確保できなければ、上司から怒鳴りつけられるのです。

そのため、見込み顧客を何名確保しているかや、テンプラ契約などについても重要になってしまうのです。

無茶な営業をしているので、イメージを良くするためにテレビCMをしていたりもします。

ただし、現場では完全にブラックな会社が多くなっています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


かきあげ

2019/05/02

「かきあげ」と言っても「天ぷら」ではありません。

ここでの「かきあげ」は、不動産用語です。


不動産取引における「かきあげ」とは、売買契約書を2種類作って、銀行融資額をかさ上げすることです。

もしくは、契約金額を改竄や修正してローンを通すことです。

「書き上げ」と表記されている場合もありますが、真偽のほどはわかりません。


たとえば、売価1億円の土地・建物があるとします。

売主と買主の間で取引価格1億円の売買契約を締結し、その写しを銀行に提出するというのが、普通のやり方です。

ところが、「かきあげ」の場合は、本物とは別に、1億2千万の契約書をもう一本作成して、銀行提出用に使うという手法です。

売買金額の9割まで融資するというように、掛け目を入れて来る銀行だと、1億2千万の90%ですから1億800万の融資が得られ、『オーバーローン』を実現できるという訳です。

ストレートに言うと銀行を騙すワケです。

窓口の銀行員も薄々気づいているとも言われており、ブラックに近いグレーゾーンと言われておりました。

契約書を2種類作成する際、売り主が捺印しないと成立しません。

そういう意味で、誰もが「共犯」になってしまうわけです。

この「かきあげ」が不正であり、ドンドン世の中にバレてしまい、厳しく取り締まられるようになったのです。

万が一、銀行(の本部)にバレたら最悪の場合、貸付金の即時一括返済を求められる場合も出てきました。

「期限の利益の喪失」となります。

貸出金利を8%にされる場合もあるようです。

不正な「かきあげ」は、バレてしまう場合もありますので、やめましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


テンプラをあげる

2019/05/01

営業の世界では、「テンプラをあげる」という言葉もあります。

この「テンプラ」は、普通の天ぷらとは違います。


この「テンプラ」は、ズバリ架空の契約のことです。

「テンプラ」には、偽物の意味もあります。

つまり、「テンプラ契約」とは、架空の契約や、解約・取り消し・無効を前提とした契約を指します。

天ぷらは、衣が立派でも中身が見えません。

そのため、外側は立派でも、実際は中身が小さかったり、中身が無い場合もあったりするなどの共通点が語源であると推測できます。

また、『契約をでっち上げる=揚げる=テンプラ』という説もあります。


不動産や建築業界では、契約を取らなければならない厳しいノルマがある会社がほとんどです。

しっかりと契約が取れていれば問題ありません。

しかし、契約が取れていない場合、契約でっち上げフェイクで、自分自身が怒られるのを防ぐのです。

支店ぐるみで「テンプラ」をあげている場合もあるのです。

本社や本部からの追及を防ぐために、部署単位でも「テンプラ」をあげている場合もあるのです。

数字であっても、触ろうとすると色々といじくれます。

大きな「テンプラ」から小さな「テンプラ」まで様々あるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


建築会社はパワハラで自殺に追い込むこともあります

2019/04/30

建築会社では、パワハラで自殺にまで追い込むことがあります。

なかなか報道されないのですが、一部上場企業でも劣悪な労働環境によって体を蝕まれることがあります。

裁判所で提訴されていることもありますが、なかなか大きく報道されません。

裁判でも、上司らの不当な要求が原因で抗鬱状態に陥ったとされています。

毎日15時間超えの労働をさせられていたようです。

また、歩合給の割合が大きく、業績に応じて給与は乱高下してしまいます。

そして、自分のミスなどの穴埋めで、実質的な給与がゼロになってしまう場合もあるようです。


建築営業は、過酷な現場で、大抵一年以内に辞めてしまう場合も多いです。

そして、三年もいればベテランと呼ばれるような職場なのです。

そんな職場となれば、ベテランになるほど精神的な負荷がかかることになるのかもしれません。


契約が取れない社員には容赦なく成績不良のレッテルを貼ります。

レッテルを貼られた社員は「研修」という名前の特別教育に駆り出されます。

実際には、研修とは名ばかりの嫌がらせとなっています。


営業職は、数字が人格とまで言われる職種です。

結果として、地主に建築をさせなければ、ボロ雑巾のようにこき使われてしまうのです。

『取り組んだら放すな、殺されても放すな、目的完遂までは』の文言は有名です。

力ずくで業績を伸ばそうと社員を鞭打つのです。

そして、自殺した社員の労災認定についてノーコメントを貫くのです。


ストレスと過労で病気になった人や家庭が崩壊した人、そして自殺をした人もいるのです。

また、ノルマに追いつめられた結果、書類の偽造や受注金や契約金の立替えなどの不正をやってクビになる人もいます。


そんな中で、役員報酬は、桁違いの額を支払っているのです。

この業界の闇は深いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


建築営業マンも出来るだけ大きな建物を建てさせたいだけ

2019/04/29

建築会社の営業マンも、ニンジンをぶら下げられている状態で、営業の仕事をしています。

こちらも、歩合給であり、成果を上げれば、営業マン自身の給料に直結します。

そのため、適正な大きさの建物ではなく、一番費用が高くて、一番大きな建物を建築させようとします。

ハウスメーカーの場合は、棟数での評価判断になるので、わざと2棟などに分けるケースもあります。


建築のプロであっても、収益を最大化させるワケではありません。

自分自身の懐の最大化を目指す場合が多いです。

そのため、必要も無い空き地にアパートやマンションを建築させようとします。

確かに、固定資産税や土地の評価は下がります。

しかし、建物を建ててしまうと売れにくくなり、流動資産が無くなって、後で困ってしまう恐れもあるのです。


建築営業マンは、建物を建てさせることだけを考えているので、後々のことは全くと言っていいほど考えていないのです。

別会社や別部門の管理担当者に、建物を建てると丸投げをしてしまいます。

だから、建築営業マンは、20年後の実際の現場を知らないことが多いのです。

20年間建築営業をしていれば分かりますが、建築営業マンも建物が売れなければ、半年から1年でコロコロと入れ替えになってしまうのです。

建物がどれだけ傷んだり、空室で大変なことになったり、家賃がドンドン下がったり、大規模修繕があったり、クレームやトラブルがどれだけあるか知らないのです。

会社から言われている良い部分のみを地主に説明をして、後の事について、営業マンは知らんぷりなのです。

逆に言えば、本当のことを伝えると地主に建物を建てさせることができなくなるのです。

そのため、ブランドやいいイメージのみを伝えて、ドンドン建物を建てさせようとするのです。

結果として、同じようなメーカーの似たような建物が乱立して、20年後には値下げ合戦になってしまうのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


欠陥建築や施工不良について

2019/04/28

大手ハウスメーカーであっても、欠陥建築や施工不良が多いです。

逆に言えば、欠陥建築や施工不良が、まったく無い方を探すのが難しい位です。


レオパレスを見てもらえば分かるように、新築時から設計通りに施工していない場合もあります。

経費削減の為に、柱を抜いたり、天井の壁を造っていなかったり、耐火用の材質を使っていなかったりもしました。

レオパレスの場合は、業界常識よりも酷すぎます。

ただし、他の建築会社でも、酷い会社もあります。

業界常識であっても、当たり前のことが当たり前にできていないこともあるのです。

基礎がしっりとしていなかったり、ブロック塀に鉄筋が入っていなかったり、雨漏りなんかは、新築でもよくあることなのです。


実際に、現場の仕事については、ハウスメーカーが直接施工をしているワケではありません。

指定の業者に施工をさせているのですが、昨今の建築費や人件費の高騰によって、下請けや孫請けやひ孫請けまで出ている状態です。

そうなると、チェック体制ができなくなってしまうのです。

そんな中で、無理な工期で予定を組むとどうなるでしょうか?

さらに、無茶な値下げ圧力がかかるとどうなるでしょうか?

ダンピングにダンピングを重ねると結果として、欠陥建築や施工不良になってしまうのです。


大手のハウスメーカーだから値段は高くて当たり前と思っていても、欠陥建築や施工不良の場合もあるのです。

値段の高い理由は、テレビCMなどの広告費用が高いからです。

通常相場の2割から3割高くても、欠陥建築や施工不良があれば、どうなるでしょうか。

信頼料として支払っているのに、ただピンハネをされているだけかもしれません。


更に、地震が起きると、その建物が倒壊してしまう恐れもあります。

欠陥建築や施工不良ならば、建物が資産とならない恐れもあります。

相続対策といって、何も知らない地主を騙している場合もあるのです。


これだけ問題となっているにも関わらず、国土交通省はなかなか重い腰を上げません。

担当をしていた建築士が、どのような処分になったのかもわかりません。

そして、メディアやマスコミも、なかなか事の本質まで報道をしようとしません。

コンビニ業界と同じで、フランチャイズ元のみが、儲かるシステムになっているようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大和ハウスの施工不良について

2019/04/27

2019年4月12日に発表された、大和ハウスの施工不良についてです。

発表では、大和ハウス工業が建築した2千棟を超える建物で、建築基準の不適合が明らかになりました。



大和ハウスの手がけた30都府県の賃貸アパートと戸建て住宅2078棟で、事前に国から認定を受けた部材や方法を使わず、建築基準法などに違反する恐れがありました。

このうち関東6都県で、2001年1月~2010年6月に建築したアパート200棟では、外廊下を支える柱に不適合の部材が使用され、うち188棟で必要な建築確認が行われていませんでした。

また、2000年10月~2013年2月に29都府県で販売した戸建て住宅、アパート計1878棟の基礎工事で不適合の工法を採用していました。



大和ハウスは、ハウスメーカーですが、戸建や賃貸アパートだけではなく、商業施設や店舗、そしてショッピングモールなども造っており、その大きさはレオパレスの比ではありません。

そのような超大手のハウスメーカーであっても、このような不祥事が起きてしまいます。

大和ハウスの社内からの内部通報で発覚されたようですが、2年経ってからの発表となっております。



大和ハウスの執行役員は、2019年4月12日の会見で「現場の設計と商品開発担当の情報共有不足がこういう事態を招いた」と述べています。

問題のあった2078棟のうち、アパートの73棟について改修の必要があるものの、残りは退去の必要はないようです。


ドンドン建築業界や住宅業界の闇が出てきております。

実際には、他の大手のハウスメーカーでも似たようなことが起こっています。

次は、どのハウスメーカーや大手建築会社の発表になるでしょうか。

テレビCMなどをバンバン流している会社ほど、なかなか表に出てこないですね。

情報では、レオパレスほど酷くはありませんが、似たり寄ったりの会社もあるはずなのですが・・・。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


営業マンはどうやって与信枠を全て使わせるか考えています

2019/04/26

収益不動産を販売する営業マンは、ニンジンをぶら下げられている状態で、営業の仕事をしています。

それは、歩合給であり、成果を上げれば、営業マン自身の給料に直結するからです。


そのため、たちの悪い営業マンが、良いターゲットを見つけたら、次は「いかに与信枠の全てを使わせるか」を考えます。

このような収益不動産を販売する会社の営業マンは、1件目を購入させた後、すぐ翌月に2件目を薦めます。


本来であれば、1件目が軌道に乗る前に、2件目を購入することは、とても危険なことです。

何故なら、与信枠を使い果たしてしまえば、それ以上の融資を引き出すことが出来なくなります。

不動産投資で利益が出始めて、ちゃんと申告をしていれば、与信枠が回復して行きます。

つまり、与信枠が回復しなければ、投資用物件どころか、自宅用の住宅ローンも組めなくなってしまいます。


しかし、買主の側も、1件目を買う前には、慎重に検討をしていたとしても、1件所有したことで妙に自信を持ってしまい、勢いで2件目の購入を決めてしまう場合もあるのです。

まずは、1件目を1年間運用してから、次を考えるようにしましょう。


悪質な営業マンは甘いささやきで、ターゲットを誘います。

「とても良い物件がでたので、お得意様のあなたに真っ先にお知らせしました」

「物件を増やせば、それだけ利益も大きくなりますよ」

しかし、営業マンはあなたのことを真剣に考えてはいません。

彼らの頭にあるのは、目先のインセンティブやノルマだけなのです。

そのため、ターゲットの事情などまったくお構いなしで、売りやすい相手に2件目、3件目とドンドン営業をして行くことになるのです。

今のターゲットが、与信枠を使い果たしてしまったら、途端に連絡をしなくなり、次のターゲットを探すのです。

「金の切れ目が縁の切れ目」を実践するのが、営業マンです。


以前の話ですが、悪質な営業マンは、2件同時に収益物件の購入を勧めることまでしました。

通常ならば、各金融機関の間で、与信情報が共有されているため、与信枠以上の金額でローン申請をしても通りません。

しかし、ノンバンク系の金融機関などでは、与信情報が共有されるまでに、若干のタイムラグがある時もありました。

そこで、2件のローン申請を1件ずつ別々の金融機関に申請すると、与信情報が共有される前に審査が通ってしまい、与信枠以上の融資が引き出されることもありました。

こちらも、悪質な不動産コンサルタントの指南で、無茶苦茶なことがされていました。

現在は、このような悪質なことをする不動産コンサルタントのせいで、『スルガスキーム』も発覚してしまいました。

コンプライアンスも厳しくなり、2件同時の融資のローンはおりないことになりました。


目の前に「素晴らしい物件」を見せられると、気持ちが盛り上がり、ついつい欲が出てしまう気持ちもわかります。

「こんなにいい物件には、二度と巡りあえないかもしれない。何もしないで、月〇〇万円ほど手に入ることになる。逆に、ここで買わなかったら、将来入ってくる額は●万円。それじゃあ、生活は成り立たない。やっぱり今購入してしまおう!」

このように考えてしまう人もいるでしょう。


不動産に対する知識は豊富でも、実際に体験をしてみると予想外のことが起きるものです。

「いったん空室が出ると、なかなか埋まらない」

「修理やクレームの連絡が多い」

「思っていたよりも修繕費がかかる」

どうしても、このようなことが起こってしまいます。

色々なトラブルを乗り越えて、毎月ローンをしっりと返し、利益を出せると確信をしてから、2件目の購入を考えるべきでしょう。

収益不動産を販売をしている悪質な営業マンには気を付けましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益不動産販売の営業マンが狙う人

2019/04/25

収益不動産を販売する営業マンは、高いインセンティブが設定されています。

営業マンによっては、インセンティブだけで1ヵ月100万円を超える場合もあります。

収益物件を売れば売るだけ、営業マンの懐に入って行くのです。

そのため、ローンが通りやすい人ほど、狙われることになるのです。


では、どのような人がローン審査に通りやすいでしょうか?

これは、『属性』がポイントになります。

つまり、その人の職種や社会的立場や資産状況になります。


不動産投資は、銀行からの融資を受けて経営をすることが一般的です。

そのローン審査で重要になるのが『属性』なのです。

以前ならば、『属性』さえ良ければ比較的簡単にローンは通りました。

現在は、不動産投資をしたことの無いサラリーマンには、融資を出さない金融機関もあります。


ローンが通らなければ、そもそも不動産投資をすることができません。

キャッシュ(現金)で不動産投資をしている人は、本当に少数になります。

不動産投資では、1億円を超えるような金額の場合もあるので、金額の桁が変わってきてしまいます。


ローンには、与信枠(借りられる最大額)があり、『属性』によって決まっています。

年収600万円の公務員であれば、与信枠が年収の約8~10倍であると言われています。

すると、約6,000万円位が与信枠となります。

もちろん、金融機関によっても与信枠が異なります。

スルガ銀行では、収益還元法に重点を置いていたので、与信枠が他の金融機関とだいぶん異なっていたようです。

与信枠が大きいほど、高額な物件や複数の物件を買えることになります。

そのため、高属性の人ほど、収益不動産販売会社の営業マンのターゲットになるのです。


具体的に言えば、医者や看護師、弁護士、税理士、公務員、大手企業の正社員が狙われることになるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


無理をした不動産投資で致命傷

2019/04/24

昨年、テレビや新聞などのマスコミでは、スルガ銀行が融資をした「新築シェアハウス投資」の問題もクローズアップされていました。

しかし、取り返しのつかない致命傷となった不動産投資は、それだけではありません。


そもそも「スルガ銀行だから失敗」したのではなく、「返済能力を超えた融資を受けてしまったから失敗」したのです。

特に、問題となっているのは、利益の少ない物件を個人の評価で、融資限度額いっぱいまで買ってしまったサラリーマン大家の方です。

融資を受ける先も、スルガ銀行のように、組織ぐるみで不正をしていたのならば問題です。

でも、銀行が関与していないところで、悪質な不動産業者による不正の場合もあります。

結果として、不動産投資で失敗をしまっているケースも数多くあります。

つまり、「買ってはみたものの、想定していた儲けが出ない」というサラリーマン大家の方々が後を絶たないのです。


「地方の高利回りの不動産投資」については、少し不動産投資の勉強をしたことがあれば耳にしたことがあるかと思います。

地方や郊外にある中古のアパートやマンションは、安価で高利回りということもあり、人気を集めていましたが、買ってから後悔しているサラリーマン大家も多いのが特徴です。

実際、地方で利回り15%の中古アパートを買ったものの、不良入居者に家賃滞納されてしまい、高利回りどころかローン返済に影響する失敗例もあります。

いくら高利回りでも、家賃が入らなければ意味がありません。

これは、多くの空室での空部屋も同じようなモノです。


また、長期の入居者のなかには、賃貸借契約書がないような人もいます。

そして、家賃滞納のあげくに入居者が夜逃げされたり、ゴミ集積所が荒れ果てたりするなど、解決の難しいトラブルが購入時点で発生していることもあります。

そもそも、家賃が3万円を切るような低家賃であれば、原状回復工事費(入居前の状態に戻すためのリフォーム費)ですら赤字になります。

まともなリフォーム工事をすることもできない場合も出てきます。

目の前の利回りだけにつられて、収益物件を購入するのは、とても危険です。

普通に考えて、高利回りで売られているということは、その物件に何らかのリスクがある可能性が高いわけです。

順調に運営できていれば、所有者はワザワザ売る必要はないからです。


そもそも、築古のアパートやマンションは、融資付けが難しいものです。

この3~4年前であれば、政府系金融機関の日本政策金融公庫で15年融資を出していましたが、最近は10年出ればいいでしょう。

もちろん、こうした物件に融資を付けるノンバンクなどもありますが、一般の銀行に比べて高金利ですから収益を圧迫する可能性が高いのです。

そんな中で、「フルローン」や「オーバーローン」が流行ったのです。

そのため、普通のサラリーマンでも、自己資金を使うことなく、簡単に数億円の物件を買うことができたのです。

今は、目茶苦茶に融資が厳しくなりました。

しかし、3~4年前までは、地方の大型物件が買いやすい市況でした。

収益不動産を融資で購入するのであれば、頭金を最低でも1割、時期によっては2割、3割と出して融資を受けるケースが普通なのです。


見せかけの高利回りに騙されて、実際には自転車操業状態になっているサラリーマン大家も珍しくないのが現実です。

さらに、融資が付きにくくなってしまったので、高値では売れなくなります。

つまり、「出口」の確保も難しいということです。


実際のところ、地方のRC造マンションでは、『スルガスキーム』が横行していました。

そのため、流通しているのが「良い物件」ではなくて、「銀行から評価が出る物件」という基準となっていました。

具体的に言えば、地方にある築20年程度、利回り8%以上の物件です。

空室だらけの部屋にカーテンをつけることで、入居率が高いように見せかける「カーテンスキーム」も使われていました。

さらに、レントロールをいじくって、大規模マンションを空室が多い状態で買うわけです。

家賃も相場家賃よりも高めに設定され、融資を目一杯引くようなやり方をします。

そのため、パッと見で「建物の状態も良い、入居率も良い、利回りもソコソコ良い物件」に見えます。

実際には、入居率も低く、家賃を下げなければ、入居付けできない時限爆弾のような物件であることが多いのです。

加えて、大型物件は戸数が多く、修繕費やメンテナンスが非常に高くつきます。

特に、地方のエレベーターありの築古物件は、運営費が高コストになりがちです。

これでは、表面利回りが10%あっても、実質利回りで見れば、7%程度になります。

こんな物件をスルガ銀行の4.5%の金利で借りてしまえば、単純計算でもキャッシュフローがほぼ残りません。

さらに、急な修繕や退去が重なるなど、何かしら想定外の事態が起これば、手持ち資金が尽きて、月々の収支がマイナスになってしまうのも当然でしょう。


そもそも、収益不動産は高額商品です。

法定耐用年数が過ぎた、安いボロ戸建てや、旧耐震基準の区分マンションのような物件であっても数百万円はします。

一棟物件ともなれば、数千万円や1億円を超える物件も珍しくありません。

もちろん、高額の物件が購入できるのは、それだけ個人属性が高いのかもしれませんが、サラリーマンはサラリーマンです。

不正融資を受けているようなサラリーマン大家ならば、年収だけは高くても、現金はほとんど持っていないような方ばかりといいます。


本来の不動産投資は、先祖代々の土地を引き継いでいる地主や、事業で成功を収めた資産家など、選ばれた人たちが行っていました。

融資を受ける場合であっても、その銀行とは先代からの付き合いがあり、多くの資金を預けていたり、または事業での取引実績があることが前提です。

そうした中では、サラリーマン大家は少数派なのです。


市況の変化で家賃が下落しても、空室が続いても、修繕費がかかったとしても、資金繰りが行き詰まる可能性を低くしなければなりません。

大きな成功はなくても、取り返しのつかない失敗をしないことが大切です。

これは、ビジネスの基本でもあります。

大きな儲けが出なくても、収支がプラスであれば、そのビジネスは継続します。

その継続が、金融機関に対しての信頼となり、次の融資、そして、その次の成功に結びついていくのです。

つまり、お金が尽きなければ、ビジネスは継続するのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガスキームはギャンブルです

2019/04/23

不動産投資の基本は「レバレッジ」ですが、「レバレッジ」をかけすぎて、【ギャンブル】のようになっている場合があります。

『スルガスキーム』は、一言でいうと【ギャンブル】です。

何故なら、値上がりであるキャピタルゲイン狙いで、自己資金0円などで「レバレッジ」をギリギリまでかけているからです。

不動産投資のリスクをしっかりと知りましょう。

前回までの記事で、不動産投資のリスクを徹底的に書いておりますので、参考にしていただければと思います。

スルガ銀行の新規融資が再開しておりますが、どのようになるでしょうか?


実際、スルガ銀行に助けられた不動産オーナーもたくさんいました。

普通の銀行では、融資が付かなかったのが、金利は高いけれども融資が付いて不動産投資が出来たという場合もあります。

リーマンショック後から、今から6年前までは、高利回りの物件がたくさんあり、金利4.5%であってもCF(キャッシュフロー)がちゃんと出る時代もありました。

しかし、スルガ銀行は、出口用の銀行だったのです。


2017年の夏頃までは、スルガ銀行などでも融資が良く出ていて、収益物件を高く売却することができました。

このような不動産オーナーの出口として受け皿になったのが、サラリーマン不動産投資家の皆さんです。

「『レバレッジ』をかけて投資をしたい」と地方中古1棟マンション投資を選んだかもしれませんが、野球で言えば【一発狙いの大振り】をしてしまったのです。

当たればホームランになるかもしれませんが、失敗するリスクの高いハイリスクな投資をしてしまっていたのです。


『スルガスキーム』では、スルガ銀行の基準を満たす地方のRC(鉄筋コンクリート造)などの物件を購入して行きます。

スルガ銀行は、審査スピードが圧倒的に早く、買付が殺到するような時には、いち早く融資をつけることができます。

そのため、スルガ銀行で借りて、その後に借り換えるようなやり方をする不動産投資家もいました。

その場合、スルガ銀行の基準であると同時に、他の銀行の評価基準を満たす物件を選定しなくてはいけません。

その後、市況が過熱してくると不動産業者が融資アレンジ付きという形で、はじめからスルガ銀行の融資付きの物件を売るようになってきました。

こうした形で、自己資金を使うことなくスルガ銀行で購入する「フルローン」や「オーバーローン」の手口が、いわゆる『スルガスキーム』です。


『スルガスキーム』では、「かきあげ」二重契約書をつくったり、「エビデンスの改竄」20万円の預金を2,000万円に改竄などで資産を多く見せる不正をしたり、「レントロール改竄」相場より高い家賃で客付して利回りを上げる不正などをして、無理矢理融資をつけてしまいました。

このような危険な裏技を使ったやり方は、悪質なコンサルタントの不動産会社の存在なくしては絶対にできないことです。

そうした悪質なコンサルタントの不動産会社に対して、無知で騙されてしまっているケースやリスクがどれだけあるのか良く理解していなかったケースもあるかもしれません。

しかし、確信犯でむしろ自己資金0円で物件を購入したいと、あえて『スルガスキーム』を利用するケースもあったのです。


結果として、順調に賃貸経営ができていればいいのですが、強引な『スルガスキーム』で物件を購入して、上手く運営できずに苦しんでいる人が後を絶ちません。

困ったことに、収益物件の価格が、スルガ銀行の査定価格とイコールとなってしまったからです。

逆に言えば、スルガ銀行の査定の出るギリギリまでが物件価格となって、市場に大きな歪みが出てきてしまいました。

しかも、【スルガショック】が起きてしまい、出口銀行であるスルガ銀行が新規貸出停止でストップになると、収益物件の売買がピタリと止まってしまっているのです。

どの金融機関も新規融資に厳しくなり、自己資金を1~2割入れるように言ってくるようになったのです。

市況が過熱してたタイミングで、低利回りの収益物件を購入して、高金利でハイレバレッジな投資をしていれば、失敗率が高まるのは当然でしょう。

また、購入時には見えていなかったことが、物件を買ってから冷静になれば、色々な所が徐々に見えてきます。

自己責任と言われても、【ギャンブル】と同じようなことをしたのならば、仕方がありません。


スルガスキームで地方物件を買って失敗した人は、不動産投資のリスクが大きすぎたことを今更感じているのかもしれません。

1億5千万円の借金があって、CF(キャッシュフロー)が年額で360万円程度ならば、赤字ではありません。

しかし、退去が続いたり、大規模修繕でお金がかかると、年間360万円程度の利益は、あっという間に吹き飛んでしまいます。

そうした危機感を覚えて、はじめて『人の出口物件』を買ったことに気付くのです。


その為、失敗したと思ったら「損切りして手仕舞い」という選択肢も必要になります。

実際のところ、失敗する人は、自分が失敗している事に気付いていないことも多いのです。

キャピタルゲインやインカムゲインを取ることが出来なければ、不動産投資は失敗ともいえますが、高い勉強代として諦めることも大切です。

もちろん、次の山が来るまで、ずっと持ち続けることもできます。

現実を冷静に見つめて、どうしたら前に進むことができるのかを考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(流動性のリスク)

2019/04/22

不動産の流動性とは、所有している収益物件を換金して売却することです。

何かしらの理由によって、所有している収益物件を売却しなければいけない時に、すぐに売ることができずに、時間もかかってしまうことが『流動性のリスク』になります。


流動性とは、簡単に言えば、取引の成立しやすさのことです。

その取引に参加している人が、多ければ多いほど、流動性が高くなります。

逆に、取引に参加している人が、少なければ少ないほど、流動性が低くなります。

流動性が高ければ高いほど、保有資産を売却しやすく、低ければ低いほど、売却したいときに売却できないリスクがあります。


株式投資やFXなどは、取引に参加している人が多いため、比較的に流動性の高い資産運用と言えます。

しかし、不動産投資は、物件の価格が高く株式などよりも頻繁に売買されるものではありません。

収益不動産は、現物資産なので、ハッキリと言えば、かなり流動性が低いです。

流動性が低いということは、現金化をしたくても、すぐに現金化できないということを意味しています。

不動産投資を行う場合には、現金が必要になっても、すぐに現金化できないリスクがあることを把握しておきましょう。


株であれば、金額さえ合えば、ネット証券を介して一瞬で売却できます。

そのため、株式を売却して現金化するまでの期間は、数日程度です。

一方、不動産投資の場合は、たとえ金額が合っていても、他にも色々と手続きが煩雑です。

収益不動産を売却する際には、換金までの期間は、短い場合でも1ヶ月程度はかかります。

3カ月で売却できれば早い方であり、半年以上かかるケースも少なくありません。


株式の場合、株価という売値がはっきりしているのに対して、収益不動産はどれ一つとっても価格も同一なワケではなく、査定金額も不動産会社によって異なります。

売却価格が決まったとしても、買主との交渉によっても価格が変動し、時間もかかります。

つまり、価格が一定でないことなどを原因として、売却までにトータルで時間がかかるのです。

少しでも流動性を高めるために、「出口戦略」を意識した物件選びをしましょう。

以前に、「出口戦略」についての記事もアップしております。

不動産は、なかなか売りにくいから、資産として残る側面もあります。



収益物件を換金するからには、それなりの理由があります。

別の収益物件に、お金を回したい時や他で資金が必要になるなど理由は様々です。

でも、少しでも早く換金したいということは、どれでも同じです。


少しでも早く換金するためには、投資する段階から、立地面や設備環境などにこだわって、確実な投資をすることです。

そして、融資を受けて購入した場合は、繰り上げ返済などを行って、しっかりと残債を減らしておきましょう。

残債があり過ぎると収支でマイナスが出て、売却がしにくくなる場合もあります。

また、売却する時は、欲張って相場よりも大幅に高く値段設定をしないことも重要になります。


また、相続などがかかわると、10ヶ月以内に不動産を現金化しなければなりません。

すると、不動産は流動性が低いので、ビックリするほど安く買いたたかれてしまう場合も多いです。

つまり、収益物件は売り急げば急ぐほど、相手から足元を見られて、安く買いたたかれてしまいますので注意しましょう。

不動産投資の『流動性のリスク』を知った上で、不動産投資をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(資産価値下落のリスク)

2019/04/21

不動産投資には、様々な要因により、不動産価格である『資産価値が下落するリスク』もあります。

不動産の価格が下落する要因は、『経済状況や需要』『築年数の経過』『入居率の変動』『事件や瑕疵』です。


『経済状況や需要』

経済状況が悪化している場合や不動産投資に対する需要が低下している場合には、不動産購入を検討する人も少なくなってしまうため、不動産価格が下落してしまいます。

企業や大学が移転してしまっても、大きなダメージを受けてしまいます。


『築年数の経過』

築年数が経過すると物件の修繕箇所が増えるなど、ランニングコストが発生しやすくなるため、不動産価格が下落してしまいます。


『入居率の変動』

投資用不動産の場合は、物件の入居状況によって、不動産価格に大幅な変動が生じる可能性があります。

入居率が低い場合には、不動産価格が下落してしまいます。


『事件や瑕疵』

瑕疵物件は、雨漏りや構造上の欠陥など、建物自体の欠陥が生じている物件のことです。

欠陥があると、その物件自体の価値が下がってしまいます。

心理的瑕疵の部屋は、入居者募集ができなかったり、相場の家賃から半額近くの家賃になってしまったりします。

その為、事件にまきこまれて心理的瑕疵物件になってしまうと、イメージも悪くなり、入居者離れも進み、通常の価格では売れなくなってしまいます。


このように不動産価格は、様々な要因によって下落するため、不動産価値下落リスクを考慮しながら戦略を立てる事が重要と言えるでしょう。



収益物件購入時の価格よりも、5年後・10年後には、価格が大幅に下落してしまう収益不動産もあります。

また、家賃収入で収益が上がっていたとしても、収益不動産を売却する段階で【損】をしてしまえば、せっかく積み重ねたインカムゲインも無駄になってしまうかもしれません。


収益不動産購入時の費用を家賃収入で補い、さらに毎月の固定収入としてインカムゲインを狙う不動産投資では、購入時点で「売却までにいくらの家賃収入を得ることができ、何年後にいくらで売却する予定か」事前にシミュレーションをしておくことがポイントです。

もちろん、収益不動産を売却せず、遺産として後世に残す方や、「売却する予定はない」という方もいます。

しかし、いつキャッシュが必要になるかわかりませんし、投資先を変更したくなる可能性もあります。

その為、基本的には、売却予定価格を購入前に想定し、その売却価格も含めて「どれだけのインカムゲインが得られるか」をシミュレートします。

ただ、収益不動産の価格は多数の要因によって左右されるため、実際に想定通りの価格で売却できるかどうかはわかりません。


不動産投資をする場合は、出口であるキャピタルゲインを考えすぎても、絵に描いた餅となってしまうこともあります。

資産価値は上下するので、細かいことで、一喜一憂しないようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(欠陥、瑕疵物件のリスク)

2019/04/20

投資不動産を購入する時には、『欠陥物件』や『瑕疵物件』を購入してしまうリスクがあります。


『瑕疵物件』は、雨漏りや構造上の欠陥など、建物自体の欠陥が生じている物件のことです。

話題になっているレオパレスの建物も「欠陥物件」や「瑕疵物件」にあたります。

また、横浜の大型マンションが傾いたという欠陥住宅不祥事なども、まだまだ記憶に新しいです。

「瑕疵」については、簡単に言うと「欠陥があること」です。


欠陥があると、その物件自体の価値が下がってしまい、さらに入居率も下がるなどして、十分な家賃収入が得られない可能性があります。


欠陥物件のリスクには、大きく分けて『物理的瑕疵』『物理的瑕疵』『環境瑕疵』の3種類があります。


『物理的瑕疵』は、雨漏り・シロアリ・耐震強度が不足しているなどの状態のことを言います。


物理的瑕疵物件を買わないようにする方法は、「物件状況確認書」を確認してみましょう。

不動産を購入の際、契約書の付属書類として「物件状況確認書」があります。

現状について、記載されていますので、物理瑕疵かを確認しましょう。

•雨漏り
•シロアリ被害
•建物の瑕疵(傾き・腐食・不具合など)
•石綿使用調査結果の記録
•給排水施設の故障・漏水
•新築時の建築確認通知書・設計図書
•住宅性能評価
•耐震診断
•増改築・修繕・リフォームの履歴



『心理的瑕疵』は、自殺や殺人事件などで、心理的な面において、住み心地の良さを欠く場合のことを言います。

心理的瑕疵物件は、「事故物件」と呼ばれています。

•建物内での自殺や他殺
•建物の火災による焼死
•建物内での不審死
•その他、建物内での事故死など


心理的瑕疵物件を買わないようにする方法は、事故物件専門サイトを確認しましょう。

自殺や不審死など事故が起きたことがある物件に関しては、物件の販売図面に告知事項として記載する義務があります。

「告知事項に記載がなくても心配」という方は、【大島てる】の事故物件の専門サイトを確認するといいです。



『環境瑕疵』は、物件自体に問題はないものの、物件の周辺環境に問題がある状態のことを言います。

「環境瑕疵」は、近くに暴力団事務所があって、安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合などです。

•近隣からの騒音
•近隣からの振動
•異臭
•日照障害や
•近くに暴力団が住んでいる


環境瑕疵物件を買わないようにする方法は、現地に行ってちゃんと確認をすることです。

現実問題として、全てを確認するのは難しいです。

購入前に現地へ行ったり、周辺環境を確認したり、管理会社に入居者から騒音・振動・異臭などのクレームがあったかどうか、確認をすることは可能です。


『欠陥物件』や『瑕疵物件』は、安く買うこともできますが、権利があれば義務が発生します。

ちゃんと入居者の住む権利を理解して、しっかり対応をしなければ、後で痛い目に遭う場合もあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(不動産購入費用のリスク)

2019/04/19

不動産を購入する際は、物件価格の他にも、様々な諸経費がかかります。

投資用不動産を購入する際に、何にいくらかかるのか知っていますか?


•不動産の仲介会社に支払う「仲介手数料」

•国に納める「税金」

•司法書士に支払う「報酬」

•融資の際に銀行へ支払う「手数料」

•火災保険、地震保険、団体信用生命保険などの「保険料」


これら全部の費用を合せると、物件本体価格の7%〜10%となります。

1億円の収益物件ならば、700万円から1,000万円も余分にかかってしまいます。

そう考えると、けっこう高額な費用ですね。

頻繫に収益物件を売り買いすると、それだけ費用がかかってしまい、『購入費用のリスク』とも言えるかもしれません。



『仲介手数料』

不動産の仲介会社に依頼をして、収益物件を購入した場合、不動産の仲介会社に対して「仲介手数料」を支払う必要があります。

仲介手数料は、成功報酬です。

取引が成立した場合のみ支払われる費用です。

仲介手数料は、法律により上限の金額が決められています。

つまり、仲介手数料は、【物件価格の3%+6万円】より低い金額とすることに問題はありませんが、高い金額とすることはできません。



『税金』

購入時には、不動産取得税・印紙税・消費税・登録免許税がかかります。

「不動産投資のリスク(税金のリスク)」の記事も参考にしてください。



司法書士に支払う報酬

所有権などの不動産の権利を登記する手続きを司法書士に依頼する場合は、手数料が発生します。

物件の大きさや司法書士によって費用は異なりますが、10万円~20万円位になります。



『銀行に支払う手数料』

融資の事務手数料は、金融機関によって異なりますが、3万円~10万円位になります。

ローン保証料は、返済不可能になった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に依頼するための費用です。

このローン保証料は、借入れ金1,000万円にあたり約20万円 (35年返済の場合)位です。
(借入れ金額、借入れ年数、保証会社によって費用が異なります)


『保険料』

台風や火災や地震は、不動産投資ならではのリスクです。

このリスクを回避方法は、保険に加入することですが、保険に加入することによって、保険料がかかってしまいます。

不動産購入後、火災や自然災害などの危険に見舞われた時に補償してくれるのが「火災保険」です。

地震・噴火・津波などでの火災を原因などの損害を補償してくれるのが「地震保険」です。

団体信用生命保険(通称「団信」)は、ローンの被保険者に万が一のことが発生した場合に、生命保険会社がローン残高に相当する保険金を銀行に支払うことでローンを返済する制度です。

団体信用生命保険料は、融資の金利に上乗せされるケースが多いです。
(その場合、別途保険料を支払う必要はありません)



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(大学や企業の移転のリスク)

2019/04/18

不動産投資では、大学や企業の移転のリスクを知っておかなければなりません。


少子化が進む中、大学にとって学生の確保は、死活問題となります。

熾烈な学生の獲得競争を勝ち抜くには、キャンパスの立地や利便性が不可欠となります。

そこで、私立大学などでは、立地の良い場所へ移転してしまう場合もあります。


そして、大企業であっても、競争が激化しております。

今までは、大きな工場などがあっても、競争力が無くなって閉鎖してしまったり、移転をしてしまう場合もあるのです。

三洋やシャープなどが、どのようになったのかは、皆さんご存知のはずです。


大学や企業をあてにした賃貸不動産の場合、ターゲットが移転してしまうと、とんでもない事が起きてしまいます。

滋賀県草津市では、立命館大学の経営学部の移転によって、大きなショックが起こりました。

最近は、やっと落ち着いてきていますが、2~3年は揺れ幅が酷かったです。

家賃相場が5千円下がってしまったり、今まで満室で人気のあった建物であっても、空室がチラホラと出たりするようになりました。

また、少し立命館大学から距離の離れている学生用の大型マンションでは、半分近く空室になっているという事態も起きていました。

そして、広告料がドンドン跳ね上がってしまったりと、今までは考えられないことも起きていました。


また、学生が多いマンションでは、卒業のある3月下旬のギリギリまで入居者が退去しないことがあります。

そうなると改装が終わって、ちゃんと内覧可能になるのが4月からとなります。

上手に、年度の切り替わりのタイミングで客付けできなければ、1年近く空室になるという事態も発生してしまう場合もあります。

しかも、新入生がいなければ、学生専用で考えていたマンションについては、受け皿が無く、長期の空室になってしまう恐れもあるのです。


受け皿が無いことについては、企業の移転でも同じです。

どこかの企業の城下町のようになっていても、企業が移転してしまえば、まったく需要が無くなってしまいます。

供給が多くて、需要が少なければ、どのようになるかは火を見るよりも明らかです。


怖いのは、大学や企業の移転があれば、そのエリアで、新たに賃貸不動産を欲しいという人も少なくなります。

その場合、購入時の価格では、とても売却することができなくなるのです。

あまり、一つのターゲットにしぼり過ぎると、ターゲットの移転の際に、出口が無くなってしまいます。

できるだけ多くのターゲットが見込めるエリアで不動産投資をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(事件に巻き込まれるリスク)

2019/04/17

古い建物や入居者の層が悪い建物では、殺人や自殺、老衰などによる孤独死などが多いです。

入居者に、そのような方がおられた場合、次の入居募集に差障りが出ます。


心理的瑕疵物件は、物件で自殺や事故よって死人が発生した場合など、心理的に不快を感じる物件を指します。

不動産取引で取り扱う物件が、瑕疵物件である場合には、宅地建物取引業法に重要事項説明での告知義務が定められているため、借主または買主に説明しなければなりません。

不動産には、自分の所有している物件が突然、事件に巻き込まれて心理的瑕疵物件に該当してしまうリスクがあります。

心理的瑕疵物件になってしまうと、入居者離れが顕著になってしまい、物件を転売することも困難になる可能性があります。

事件があると、お払いをしたり、特殊な清掃をしたり、室内の備品の処分・撤去をしたりと、原状回復工事でも、かなりの費用がかかります。

また、心理的瑕疵の部屋は、入居者募集ができなかったり、相場の家賃から半額近くの家賃になってしまったりするなどのデメリットもあります。


告知義務に該当しているかどうかは、法律での明確な規定が存在しておりません。

判例と照らし合わせて、告知義務があるかどうか判断されることが多くなっています。



心理的瑕疵物件の告知義務の有無

室内での自殺   原則告知

室内での自然死   どちらでもよい

建物内で殺人事件   原則告知

屋上からの飛び降り自殺   どちらでもよい



契約者および購入者が、不快に感じるような事項に関しては、原則告知が求められます。

しかし、契約する部屋以外など関連性が低いと判断された場合には、借主に告知義務がないと判断される場合もあります。

そして、老衰や病気等で、室内で人が亡くなって、死後7日以内の期間であれば、借主に告知義務はないと判断される場合が多いです。

※夏場などで、極度に腐敗をしていた場合を除きます。

また、室内内装リフォーム工事を実施し、その後に2年以上入居した事があり、かつ5年以上の時間が経過した場合も、借主に告知義務が無いと判断される場合もあります。

※不動産売買の場合は、自殺や殺人などの事件から20年が経過していなければ、買主に告知義務があると考えてください。

このように、所有している物件が事故物件になってしまった場合には、入居者離れが深刻化するだけでなく、告知義務が生じてしまうため、転売も簡単にできなくなってしまうというリスクがあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(税金のリスク)

2019/04/16

不動産投資を行う場合には、様々な税金が発生します。

税金の場合は、『税金のリスク』と言うよりも、決められている【ルール】として覚えてください。

物件の購入から売却までの各場面において発生する税金の種類と税率については、あらかじめ理解しておきましょう。

税金は、支払わなければ大変なことになりますので、しっかりと支払いましょう。

ちょっと支払いが遅れたとしても、ペナルティが非常に大きいです。

追徴課税や差押えや競売など、消費者金融も顔負けの場合もあります。


また、物件を相続した場合には相続税、贈与した場合には贈与税も発生します。

不動産投資を行う場合には、発生した家賃収入を自由に使うのではなく、税金のリスクに備えるためにも、しっかりと準備しておくようにしましょう。



収益不動産には、購入時・所有時・売却時など、それぞれのタイミングで税金がかかります。

購入時には、不動産取得税・印紙税・消費税・登録免許税がかかります。

所有時には、固定資産税・都市計画税・所得税・住民税がかかります。

そして、売却の際には、譲渡所得税などが課税されるのです。


株式投資の場合は、保有中には配当金に対して、売却時に売却益に対して、それぞれ20%が課税されるシンプルな体系です。

不動産投資の場合は、各段階において、それぞれ税金が課税されてきます。

不動産投資を始める前に、税金面まで含めたシミュレーションを組んでおきましょう。

事前に想定しなかった税負担で、不動産経営が成り立たなくなる恐れがあります。


また、税金は後から追いかけてくるので、利益が出たと思って散財してしまうと、請求が来た時に支払えなくなるので注意が必要です。



(1)不動産取得税

不動産取得税は、家屋や土地を購入や家屋を建築するなどして、不動産を取得したときにかかる税金です。

不動産購入の6ヶ月から1年後に、納税書が郵送で送られてきます。

忘れた頃に請求がやってくるので、注意しましょう。

不動産取得税は、取得の際の「1回のみ」納める税金です。

(2)印紙税

不動産を購入する際に、売買契約書の記載金額に対して、印紙税が課せられます。

印紙税は、売買契約書に記載された金額によって金額が変わります。

(3)登録免許税

不動産の購入決済と同時に、自分が所有していることを証明するために、法務局で購入した不動産の権利を登録する必要があります。

登録することによって、「登録免許税」という税金を納めなければなりません。

(4)消費税

消費税は、建物にのみかかり、土地にはかかりません。

(5)固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、その固定資産の価格をもとに算定された税額を毎年1月1日現在、不動産を所有している人が、その不動産の所在する市町村に納める税金です。

毎年6月頃に届く納税通知書を利用して、税金を納めましょう。

(6)所得税

所得税は、土地や建物などの不動産を貸付けることによって生じる所得(家賃・地代・権利金)に対してかかる税金のことです。

不動産所得は、他の所得と合計された上で、その合計された所得に対して課税されます。

(7)住民税

住民税は、確定申告の結果をもとにして納税額が確定します。

6月~翌年5月までを1年として、分割して支払います。

住民税は、国税ではなく地方税です。(都道府県税と市町村税)

また、住民税は「所得割」と「均等割」の2種類を合算したものです。

(8)譲渡所得税

不動産の売却によって売却益が出た場合、譲渡所得税を納付する必要があります。

短期保有か長期保有、個人か法人によっても税率が変わってきます。

(9)相続税
相続税は、亡くなられた人の遺産を対象にして、その遺産を取得した相続人などに課税される税金です。

原則として、相続開始の翌日から10ヶ月以内に申告し納税します。

(10)贈与税
贈与税は、贈与を受けたときに課税される税金です。



【ルール】を知らなければ、負ける戦いに挑むようなモノです。

しっかりと【ルール】を学びましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(レバレッジのリスク)

2019/04/15

不動産投資をするならば、レバレッジについて、しっかりと知っておかなければなりません。

ローンを組むということは、「レバレッジの効果」もあります。

一方で、ローン返済が毎月必ず発生するということにも繋がります。


レバレッジについては、正しく利益が出るようになっていればいいのですが、そうではない場合もあります。

負のレバレッジになれば、逆の効果も出てしまいます。

負債が、負債を呼んでしまうことになるのです。

つまり、悪い借金なのです。


K%を知らなければ、そもそもローンをしない方がいいかもしれません。

表面利回りだけを見て、不動産投資をしないようにしましょう。

ネット利回りやFCRを知らなければ大変なことにもなります。

K%が、FCRやCCRを超えていれば、逆ザヤになっています。

逆ザヤには、注意しましょう。



【表面利回り】 > 【ネット利回り(NOI率)】 > 【FCR】



表面利回りは、満室想定となっており、空室のことをいっさい考えていません。

つまり、表面利回りは理想の利回りですが、現実には有り得ない数字なのです。

ネット利回りは、賃貸経営にかかる経費(固定資産税・共益費等)を差し引いて計算した利回りです。

経費を考慮に入れているため表面利回り(グロス利回り)に比べ、より実態に近い利回りとなります。

FCRは、抵当がない場合の収益率です。



K% < FCR < CCR



NOI ÷ Value × 100 = FCR

BTCF ÷ 現在の持ち分 × 100 = CCR

ADS ÷ ローンの額 × 100 = K%


税引き前のキャッシュフロー(BTCF) 

年間返済総額(ADS)

営業純利益(NOI)


K%<FCR<CCRであることが、レバレッジが効いているということです。



レバレッジの肝は、DCR(債務回収比率)とのバランスです。

NOI ÷ ADS = DCR

レバレッジは、CCRだけを見ればよいのではなく、DCR(安全性)も見ながら、しっかりとコントロールすることが大切です。

レバレッジの効きすぎは、投資の安全性を下げてしまいます。

レバレッジの効率的な面にばかりとらわれて、ローンの借入額を増やし続けていると大変なことになります。

ちょっとした環境の変化にも対応できず、非常に危険な状態での運営となります。



銀行がお金を貸してくれるから、安心なんてことはありません。

実際の返済可能額と借入額は、イコールでは無いのです。

有り得ない額の融資を金融機関は、バンバン融資していたのです。

それは、2年前位の話ですが、オーバーローンやフルローンを奨めていた不動産業者がとても多かったです。

でも、オーバーローンやフルローンでは、レバレッジが効きすぎることになります。

不動産相場が上昇して、キャピタルゲインが狙えるのならば有効であったかもしれません。

しかし、現在では【スルガショック】が起きて、収益不動産の流通が止まってきています。

これから、収益物件の大幅な下落が待っていると思われます。


そもそも、このような正確な指標を使えない不動産会社の多いこと・・・。

三為業者は、この指標を使えずに、何でもかんでも売りつけることをしていました。

サッサと売り抜けていたり、計画倒産をしている会社も見られます。

しっかりとレバレッジの指標を知っている不動産会社を利用しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(金利上昇のリスク)

2019/04/14

金利の変動により、ローンの返済額が、当初の想定よりも増えてしまう『金利上昇のリスク』もあります。

物件購入時に、ある程度の金利上昇は、織り込む方も多いです。

しかし、それ以上にローン金利が変動した時は、当初想定した運用が出来ません。


ただ、この金利変動に関しては、正確に予測することは難しいです。

超低金利の時代が続いているので、もしかすると、ずっと金利の上昇が無いかもしれません。

または、逆に、急激に金利の上昇もあるかもしれません。

市場の動向や国の金融政策など、個人で知りうる金利変動の情報を掴んでおくことも必要です。

金利上昇に耐えうる備えや定期的な繰上げ返済をすることも重要です。

そして、日ごろから不動産投資などについて、相談の出来るパートナーがいることも重要になります。


日本では、借金を嫌う傾向もあります。

「借金をする」ことについて、嫌なイメージを持つ方も多いでしょう。

しかし、不動産を購入するにあたっては、多くの場合は借金をします。

何故なら、キャッシュ(現金)で収益物件を買える人は限られているからです。

不動産を買うために十分な貯金がなくとも、借金をすることで不動産を購入できるのです。

その意味では、借金をするメリットがあると言えるでしょう。


借金をする場合は、毎月の安定した家賃収入で、ローンの返済をしていくやり方が一般的です。

変動金利型を選択した場合は、返済期間中に金利が上がって返済金額が増える可能性もあります。

不動産投資ローンの場合は、一般的に変動金利型となっています。

ただし、返済期間中に金利が上昇して、返済金額が増えるリスクは避けたいところでしょう。


不動産投資ローンと住宅ローンには大きな違いがあります。

・不動産投資ローンは事業性を重視するに対して、住宅ローンは返済能力が重視されます。

・住宅ローンと比較して不動産投資ローンの方の審査が厳しいです。

・住宅ローンと比較して不動産投資ローンの金利は高く設定されています。


しかし、現在は、金融緩和により、不動産投資ローンの融資額・融資条件・金利などについて、有利な条件で融資を受けられるようになっています。


金利上昇リスクがあるのは、「(1)変動金利型ローン」です。

(1)変動金利型ローン

変動金利型ローンは、名前の通りに金利が変動します。

金利は、半年に1回見直しされ、返済額は5年に1回見直しがあります。

金利の上昇によって返済額が増える場合、増額できる幅は、これまでの返済額の1.25倍までと定められています。


(2)固定金利型ローン

固定金利型は、返済期間全期間ずっと同一金利となるローンです。

なお、変動金利型ローンと固定金利型ローンの中間的な制度として、固定金利特約型ローンというものがあります。

固定金利特約型ローンとは、指定した一定期間の金利が固定するローンとのことです。

固定金利期間終了後は変動金利型ローンと固定金利型ローンのいずれかを選択することが可能です。

金利が固定する期間は大体、3年、5年、10年などが多いようです。

ただし、固定期間が長いほど、金利が高くなる傾向があります。

一般的に、短期の固定金利特約ローンは、変動金利型ローンに比べ金利が低いので、その点が変動金利型ローンに比較してメリットとなります。

一方、金利の低下局面でも、固定金利特約期間中は、金利変更ができません。

その為、借入れした金利より低下した場合は、変動金利型ローンより金利が高くなってしまいます。


金利上昇の主な原因は、「景気」と言われています。

景気が良くなると、物価も上がってきます。

そうすると同様に金利も上昇します。

変動金利型の金利上昇リスクを下げるためのもっとも効果的な方法として、繰り上げ返済が挙げられます。

今では、金融機関にお金を預けても増えません。

余裕な資金があれば、金利が上昇し始めた段階でどんどん繰り上げ返済をしていくと金利上昇リスクを下げることができると言えるでしょう。

なお、金利は「経費」として計上することができます。

その為、金利が上がっても、その分節税効果が高くなります。


ローンを組む際は、次の点を認識しておきましょう。

・借入可能額=返済可能額ではありません。

・金利上昇リスクもあります。

銀行の借入審査は、借入者の年齢・年収・勤続年数・会社規模・過去の延滞歴・物件の担保評価など、あらゆる要素で審査します。

しかし、銀行の審査に通ったからといって、借入金額が自分にとって適正とは限りません。

大事なのは、空室・家賃下落の状態でも安定的に返済できるかどうかという点です。


しっかりした不動産会社などに相談して、将来的に収支計算をしてから、借入額は決めた方が良いでしょう。

また、変動金利を組むと金利が上昇して、返済額が上がるリスクがあります。

そのため、多少金利が上がっても問題ない金額に押さえるべきです。


『金利上昇のリスク』については、知っておかなければ、対応することができません。

金利について、数字を使って、しっかりとシミュレーションをしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(業者関連のリスク)

2019/04/13

不動産投資では、いくつかの重要な業者さんとお付き合いすることになります。

まず、物件を購入する際は、収益不動産の販売会社があります。

そして、オーナーになってからは、入居者の募集やトラブル対応などの管理を行う賃貸管理会社と建物を管理維持する建物管理会社です。

自主管理の場合は、建築会社やメンテナンスを任しているメンテナンス会社となります。


業者関連リスクとは、販売会社の担当者が転勤や退職して相談する相手がいなくなったり、販売会社も含めて賃貸管理会社・建物管理会社やメンテナンス会社自体が倒産してしまうリスクのことです。

大手だから安心と思っていても、姫路でアパマンショップのフランチャイズだった不動産会社も倒産しています。

建築会社ならば、大手であってもボコボコと倒産や廃業をしています。

新築を建築している最中に倒産するなんてこともあるのです。

メンテナンス会社ならば、施工をしていない部分で請求をあげてきたり、約束を守らなかったり、値段が相場と合っていない場合もあるのです。


また、大手の賃貸管理会社ならば、管理担当者の異動や転職が、しょっちゅう起きてしまいます。

名前だけや値段だけで選ぶと、後でとんでもないことが起こる場合もあるのです。

不安なく良い業者と長く付き合えるかという点は、不動産投資を行う上では重要なポイントです。

業者関連リスクを回避するには、アフターフォロー態勢が整っている会社を選ぶことも重要です。

もちろん、販売から全ての管理をワンストップで行ってくれる業者もありますが、最近は三為業者があくどいことをしていましたので注意しましょう。

出来もしないことをオーバーに言ったり、事実誤認をさせるようなことを言ったり、平気でウソをつく業者も多いので注意してください。

しっかりとパートナーを選ぶ目利きが重要です。


不動産管理会社の業務は、入居者の募集や借主との間における賃貸契約の締結、家賃の徴収など多岐に渡ります。

ただし管理会社が倒産すると、入居者の家賃を回収できなくなってしまう可能性もあります。

国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」や、日本で一番賃貸管理会社の集まっている団体「日本賃貸住宅管理協会」に加入していれば、そのような心配が抑えられます。

何故なら、まともな賃貸管理会社ならば、「賃貸住宅管理業者登録制度」や「日本賃貸住宅管理協会」に加入しているからです。

管理会社の倒産リスクが気になる方は、「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録しているかなど確認するようにしましょう。


シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していた、不動産投資会社「スマートデイズ」が破綻したニュースをご存じの方も多いでしょう。

簡単に言うと、シェアハウスのオーナーからスマートデイズが物件を一括借り上げし、管理運営していました。

しかし、空室率が高くなり、オーナーに家賃の支払いができず、そのまま資金繰り悪化で倒産してしまったという内容です。

つまり、【逆ザヤ】を起こってしまっていたのです。

サブリースについては、どのような大手の会社でも基本的に、この【逆ザヤ】の危機がついてまわります。

その為、レオパレスのように、建築コストを安くするために、違法建築をしている場合もあります。

また、ガラガラで空室が続くようならば、この【逆ザヤ】を解消するために、家賃値下げ要求をしてくるのです。

さらに、修繕やメンテナンスで、ボッタくりやバカ高い請求をするような大手会社も多いのです。


このように、不動産投資会社に「一括借り上げ(サブリース)」を依頼して、管理・運営まで完全に任せる場合は、倒産によって収益を受け取れないリスクがあります。

そのため、一括借り上げの賃貸方法を選択する場合は、特に不動産投資会社の経営状況のチェックは入念に行いましょう。


サブリースにつきましては、私はあまり良い評価をしておりません。

不動産のオーナーが、自分で責任を取らずに、自分自身のリスクを業者に持たせているだけだからです。

自分自身の空室のリスクを軽減させるために、サブリースをするのですが、このサブリースが欠陥だらなのです。

このようなことをしていると、業者もオーナー共に、ドミノ倒しで倒産や破産してしまうことになります。

サブリースについても注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(災害のリスク)

2019/04/12

不動産投資には、災害などによって、物件が損害を受けてしまったり、倒壊してしまったりなど賃貸業務を継続できなくなるリスクがあります。

部分的な損害であれば、損害箇所の修復を行うことで、賃貸業務を継続できる可能性もあります。

しかし、火災保険に加入していない場合には、大きな支出が生じてしまうことも考えられます。

災害リスクは、保険など以外には、自分でコントロールしがたいリスクです。


地震、台風、洪水などの自然災害、そして、火災などその他の災害など、様々な災害のリスクがあります。

特にマンションやアパートの場合は、地震や台風や火災のリスクが対象になります。

これらの災害は、発生を制御することはできません。

よって、災害が発生しても、その補修をカバーできる状態にしておくことが重要となります。

地震保険、火災保険の加入、そして、これらの災害が起きたときに迅速に対応してくれる、フォロー体制の整ったパートナーの存在が重要になります。


全ての災害から、建物を守れるような強度にすることは、現実的ではありません。

未然の防止策には、限りがあるのです。

しかも、日本では、そのような災害が、特に多く発生する場所でもあります。

そういった場所で、不動産投資を行うことへの理解は、確実に必要です。


しかし、東日本大震災をはじめとした「地震」に対してのリスクに関しては、購入前であれば強い関心を持っておく方がよいでしょう。

どんなに新しい建物でも、災害のリスクがあることも知っておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(立退き料の負担のリスク)

2019/04/11

正当事由がない場合、入居者に居住権があり、素直に出て行かず、『立退き料』を請求する方もいます。


『立退き料』とは、賃貸人の要請に応じて賃借人が賃借物件を明け渡す場合に、その代償として支払われる費用のことです。

また『立退き料』という言葉は、法律的用語ではありません。

『立退き料』提供の申し出も正当理由が不十分である場合に、それを補う正当理由の一つとなる場合もあります。

新しい住居を探す為の費用(保証金・敷金・礼金・仲介手数料・・・etc)や 移転先に引越をする為の引越費用等(家賃の5ヶ月~6ヶ月)を支払う場合もあります。

※法律で決まっておりませんので、経過・状況・地域・事案によって大きく異なります。



たとえば、老朽化で建て替えをしなければならなくなったマンションだとしましょう。

しかし、賃借人は老朽化の不都合をあまり感じていませんでした。

そんなときに「建て替えたいので立ち退いてください」と言われたら、拒否したくもなりますよね。

しかし、それで賃借人に居座られてしまっても老朽化は進む一方で、倒壊の危険性が高まっていきます。

賃貸人としては、早く明け渡して欲しいはずです。

そこで賃貸人は、『立退き料』を支払うことを賃借人に打診します。

「それなら引っ越します」と言ってくれることを期待してのことなのです。



「古くなってきたから」と家賃を相場よりもかなり安い値段で貸した場合、このようなことがよく起きます。

何故なら、住み替えようとしても、同じような家賃では、同じような部屋に住めないからです。

または、属性が悪すぎて、部屋を貸してもらえないようなこともあるのです。


賃貸人の都合で立ち退いてもらう場合に、『立退き料』が支払われることもあるのです。

しかし、賃貸人が必ず支払わなければならないものでは有りませんし、金額も決まっているわけではありません。

やり方によっては、入居者側の神経を逆撫でして、 問題をこじらせる場合もあるので、対応については慎重に行いましょう。

費用はかかりますが、専門の会社などに依頼する場合も多いです。

ボロボロの古い建物では、『立退き料』のリスクがあることも知っておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(運営費の増加のリスク)

2019/04/10

建物が古くなれば、自然に壊れる箇所が多くなるので、リフォームが多くなります。

そして、仲介業者も入居者から仲介手数料を取れにくくなっているので、広告料で家主様の負担が増えて行きます。

結果として、賃貸経営では、ランニングコストである運営費がドンドン増えてしまいます。


不動産投資で費用がかかるのは、購入時だけではありません。

賃貸管理会社に物件の賃貸管理を委託する場合、賃貸管理費用がかかります。

賃貸管理費用は、自分の物件の賃貸を管理してくれた場合に、賃貸管理会社に支払う管理費用となります。

•賃貸募集
•入居者のクレーム対応
•家賃集金
•家賃滞納の回収
•更新の対応
•退去の対応

などがあります。


管理会社によって変わりますが、一般的には「家賃の5〜6%」になることが多いです。

例えば、家賃収入が月100万円の場合、賃貸管理費用は「50,000円〜60,000円/月」になります。


現物不動産投資の場合、その投資対象となる不動産は保有しているだけで、土地や建物に対して固定資産税・都市計画税がかかります。

その他にも、建物維持費用、建物の火災保険料などのコストがかかります。


他の投資商品(株式、債券、投資信託等)と比べると不動産は割高と言えます。

しかし、不動産の場合は、公共性が高く、事業性が強く投資家の裁量の範囲が広いことからすると致し方ない部分もあるのかもしれません。

ただ、投資に際しては、この運営費などの保有コストを意識することは重要です。


建物の修繕は、不動産投資において、いずれは必要に迫られる可能性があり、臨時の出費につながる頭の痛い項目です。

この修繕リスクを把握して、コントロールすることが、利益の最大化を目指す上で非常に重要になってきます。

物件の購入を検討する段階では、修繕履歴を確認し、今後必要になる可能性のある工事について、ある程度の工事見積等をして把握しましょう。

今後に備えて、一定の投資計画とその費用を確保しておく必要があります。

購入後は、修繕が必要になった際に、全て新調したり、大規模な工事をしてコストをかけすぎると、実質投資利回りを下がることにつながりかねません。

どこをどの程度修繕するかの度合いと、タイミングを的確に判断し、コストコントロールすることが修繕リスクの軽減に繋がるかと思われます。


修繕については、大きく分けると「室内の原状回復」と「外壁等の共用部分の修繕」2つの要素があります。

「室内の原状回復」については、入居者が退去した後、次の入居者が入る前に、室内の補修・清掃等を行うものです。

ここでポイントとなるのが、費用の負担者についてです。

入居時に、初期費用の一部として、入居者に支払ってもらう場合もあります。

また、退去時に一定の支払金額を定めておく方法や家賃にプラスして分割してもらうなどの場合もあります。

入退去時の条件設定を上手く行うことで、オーナー自身が出費する費用割合を大幅に抑えることもできるのです。


管理については、管理費用の金額に目が行きがちです。

しかし、管理会社が、入退去時条件設定やオーナー目線で対応してくれるかどうかなどで、大きく変わっってきます。

物件選びだけでなく、管理会社の選定も修繕リスクを回避する為の重要なポイントになります。


「外壁等の共用部分の修繕」は、将来的にどうしても塗装の塗り替えなどが必要になります。

塗装の費用そのモノの費用も高いのですが、足場代などで、さらに高くなる可能性もあります。

その為、そもそもメンテナンスがかかりにくい材料を使っているどうかを確認することも大切です。

また、家賃収入の一部をしっかりと積立るなどの対策を考えるのも1つです。


そして、近隣の広告料相場も調べなければなりません。

今時、東京であっても、広告料が家賃の2ヶ月分になっている場合もあるのです。

仲介手数料無料で募集をしている仲介業者も存在します。

どうしても決まりにくい場合には、広告料のコストが増える場合もありえます。


また、出口戦略によっても考え方・準備が異なります。

購入したアパートをずっと所有し続けるのか?

10年後、15年後に売却するのか?

売却するなら、わざわざ修繕費用をかけるのはもったいないですよね。

ちなみに、中古物件を購入した場合は、前所有者の管理状況次第ですが、購入してから早い段階で、修繕が発生する可能性もあります。

中古物件購入の際には、修繕履歴を確認することをお勧めします。

運営費については、年々増加して行く場合が多いですので、しっかりと計画をたてて対応をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(老朽化のリスク)

2019/04/09

『老朽化のリスク』は、投資した物件が年数とともに、想定以上に老朽化して、思っていたよりも修繕費用がかかるリスクです。

物件を購入する段階で、修繕費用のシミュレーションをしていても甘い場合が多いです。

正確な数値を出すと、怖くて誰も買い手がいなくなってしまうからです。

一説によれば、修繕などの費用は、購入価格の倍かかるとも言われています。

でも、しっかりとした修繕をしなければ、建物はどうしても錆びたり、腐ったりして、土に帰ってしまいます。


建物をほったらかしにしていたり、管理不備だったりした場合は、想定以上に老朽化してしまう場合があります。

手を加えずに、思っていたより劣化が進んでしまった場合は、当然コストとして跳ね返って来ます。

これについては、物件を購入する際に、正確な長期修繕計画案をたてることです。

そして、建物の修繕について詳しい不動産管理会社に管理を委託することが重要になります。


新築で購入したとしても、早くて数年後には、色々な修繕費用が掛かってきます。

中古の場合だと、購入後すぐに修繕箇所が見つかるケースもあります。

その際に、費用負担をするのは、当然あなたです。

特に、投資目的で他人に貸している場合は、自分で済む時より住宅が痛むスピードが速くなってしまうものです。

自分の持ち物でない部屋なので、適当に使われてしまう場合もあります。


また、綺麗に使用していても、普通に修繕が発生してきます。

•屋根・外壁の修繕(戸建・アパート)
•給湯器の交換
•水回りの交換
•配水管の交換

建物が建った時からだと、10年目経つと、大きな修繕費用が掛かると思っていてください。

何にでも、耐用年数が決まっています。

ほったらかしだと、どうしてもすぐに壊れてきてしまいます。

費用については、たくさん項目があり、結構な色々な費用が掛かると思っていてください。

その費用は、家賃の収益で少しずつ積み立てていくのが通常の方法です。

しかし、大規模な修繕の場合は、その積立だけで足りない想定をしておくのも重要です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(家賃滞納、トラブルなど入居者のリスク)

2019/04/08

家賃滞納のリスクとは、入居者が入っていても、家賃を支払ってくれないことです。

振込ミスや勘違いならいいですが、本当にお金が無かったり、ワザと家賃を払わない場合もあります。

不動産管理の場では、よくこのような人物に遭遇します。

しかし、自主管理の場合、何故かお金を請求していない家主さんもいる位です。


また、入居者同士のトラブルというのもリスクとしてあります。

騒音トラブルや異臭、ゴミ問題や無断駐車などです。

そして、入居者が共同住宅に馴染めない、ワガママな人もいます。

これら入居者のトラブルによって、他の入居者が退去し、新たな入居者が集まらないというリスクもあります。

自主管理の場合、ナァナァになって、しっかりとケジメがつけられていない場合もあります。


賃貸管理会社に管理を任せている場合は、このような入居者の滞納・トラブルなどのリスクについて、オーナー自身で解決する必要はありません。

オーナーと入居者の間に、賃貸管理会社が入るため、賃貸管理会社が家賃の催促やトラブル解消をしてくれます。

ただし、賃貸管理会社に管理をお願いする場合は、当然として費用がかかります。


問題が発生してしまった場合、悪いウワサが立ち、入居者が集まらない事があったります。

また、滞納する方は、定期的に滞納することがあるのも事実です。

入居者リスクを回避するためにも、入居者を判別する力のある賃貸管理会社にお願いすることが重要になります。



入居者が、部屋に入居していることは良いことです。

しかし、「入居者が家賃を滞納する」というリスクもあるのです。

家賃滞納があると、想定した利回りを下回ることとなります。

結果として損してしまう可能性が高くなります。

日本国内では、住居者よりの法律である為、家賃滞納があっても、なかなか追い出せないです。

また、家賃滞納額が高額になってしまうと夜逃げのリスクも考えておかないといけません。

実際に、裁判を使って(強制執行で)、追い出しをしている場合も多いです。


投資不動産を所有すると、融資の返済をしなければなりません。

きちんと毎月家賃収入があれば、家賃から融資の返済や税金などを支払うことができます。

しかし、家賃が滞納されてしまうと、月次の収支がマイナスになってしまう場合が出てきます。

家賃滞納で、月々の収支が赤字になるのは避けたいところでしょう。


家賃滞納やトラブルなどを回避する方法としては、入居審査を厳しくして、きちんと家賃を毎月支払えそうな善良な入居者にのみ、物件を貸すことです。

連帯保証人と家賃保証会社を付けていれば、万が一入居者が家賃の支払いを滞納しても、連帯保証人もしくは保証会社に支払ってもらうことが可能です。

ただし、入居審査を厳しくすると、入居者が決まりしにくくなってしまうために空室になりやすくなります。

入居審査を厳しくする場合には、バランスを取るのが重要になります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(家賃値下がりのリスク)

2019/04/07

空室が長期化すると、家賃を下げて入居者を見つけようとするため、当初想定していた利回りを実現できなくなることになります。

新築から築5年の建物については、値下がり幅は少ないですが、築年数が経過するほど下落率が高くなっています。

このような空室になるリスクを最小限に抑えることが重要となります。

すると、物件を選ぶ際には、入居希望者がたくさん集まりやすい場所で、設備などの整った物件を選ぶことが重要となってきます。

また、入居者を見つけてくれる力強い賃貸管理会社にお願いすることも重要です。


不動産投資は、毎月に安定した家賃収入が、大きな魅力だと感じられる方が多いでしょう。

しかし、建築年数が古くなったなど、状況に応じて家賃が下がってしまう可能性も高いです。

実際問題として、家賃収入は年1%ずつ下落して行くと考えてください。

家賃収入は、10年で10%の下落、20年で20%位の下落をしてしまうモノなのです。


そもそも、家賃はどのように決まるか知っていますか?

具体的には、次のような要因が挙げられます。

 ・立地
 ・最寄り交通機関
 ・広さ
 ・間取り
 ・築年数
 ・階数
 ・設備内容
 ・建物構造
 ・日当り
 ・収納力
 ・周辺環境

などがあります。

また、近隣物件との比較によって決まる場合も多いです。


では、家賃が下がってしまう原因はどうでしょうか。

(1)立地、利便性がよくない
立地、利便性の良くない物件は、家賃下落しやすい傾向があります。
•駅から遠い(10分以上かかる)
•ターミナル駅へのアクセスが悪い(ターミナル駅に出るのに時間がかかる)
•近くにスーパーなどがなくて、生活雑貨を揃えにくい

(2)需要の低下
少し離れた地域に大型商業施設ができて発展すると、その大型商業施設ができた地域周辺の物件の需要が増すのと比較して需要が低下し、家賃が下落することがあります。

(3)建物の経年劣化
新築物件も時間が経過するにつれて劣化していくので、それに応じて家賃も下がっていきます。平均的に1年で1%ずつ家賃が下落していくと言われています。


家賃については、大きく段階に応じて下がって行きます。

①第一段階(築3〜10年)
新築プレミアムが切れる時期となります。
新築物件との競合による影響を最も受けるタイミングとなり、家賃下落の幅も大きくなります。

②第二段階(築11〜20年)
築浅の物件との競合になります。
物件によっては家賃下落の幅が広くなり、競合物件との兼ね合いで、物件力が低ければ、大幅な下落につながる場合もあります。

③第三段階(築20~30年)
第二段階よりも下落の幅が少なくなります。
競合物件との兼ね合いで、ビックリするような低い家賃になってしまう場合もあります。
また、物件力が低ければ、厳しい下落となり、目も当てられない状況になることもあります。

④第四段階(築40年位)
もはや、家賃下落については止まっています。逆に言えば、家賃を下げても決まらない場合もあります。


家賃が下落しにくい物件を見分けるポイントもあります。

家賃下落を止めることはできませんが、需要が高ければ、賃料は下がりにくいと言われています。

【立地・利便性がいい】
一人暮らしする方が賃貸物件を選ぶ際に、「通勤・通学の利便性」が最も重視すべきポイントとして上がっています。

•駅から徒歩10分以内
•ターミナル駅へのアクセス
•近くに商業施設があるなど生活環境が整っている

【人気のある間取り】
建築年数によって大きく「築古」と「築浅」と2つに分かれ、間取りも変わってきます。
現状では、築浅の物件は設備が充実しておりますので、賃貸需要がより高いと言われています。
賃貸物件を選ぶ際には、「通勤・通学の利便性」と同様に「物件の設備」も重視されるので、入居者にとって魅力的感じられる間取りの物件を選びましょう。

•トイレ・お風呂別(セパレート)
•クローゼットなどの収納力がある
•フローリング床
•オートロック付
•宅配ロッカー

などが挙げられます。

気に入った物件があったら、まず近隣の家賃相場を調べるようにしましょう。
そして、家賃は上がるモノではなく、下がるモノとして考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク(空室のリスク)

2019/04/06

不動産投資において、最大のリスクは、『空室のリスク』です。

入居者が見つからず、空室期間が長く続くと、もちろん家賃収入が減ります。

空気に部屋を貸していても、1円にもなりません。

不動産投資では、どうしても、「この『空室のリスク』との戦い」となります。


物件をローンで購入した場合は、当然その返済が大変厳しくなります。

空室になってしまうと、家賃収入がない月でも、ローンの返済をしなければならなくなるからです。

実際、購入されたオーナー様の中で、一番不安に思っていることは『空室』です。

特に、オーナーになった後には、常にその不安が付きまといます。


不動産投資は、安定した家賃収入が、魅力の一つとして挙げられています。

しかし、物件の【立地】が悪いなどの理由から、空室になるリスクも考えられます。


空室になりやすい物件についても知っておきましょう。

一般的には、次のような物件が空室になりやすいと言われています。

 •最寄り駅から遠いなど「立地が悪い」

 •定期的に手入れされておらず「建物が古臭い」

 •築年数が古いために「部屋の間取りがニーズと合わない」

 •近くにスーパーやコンビニがなく「生活環境が良くない」

などが挙げられます。


実際、決まらない理由を挙げるとドンドン出てきてしまいます。

建物は年々古くなりますし、周りには年々設備の整った新築マンションが建って行きます。

人口減少社会も到来しますので、『需要と供給』のバランスが崩れてきます。


当たり前なのですが、10年間もずっと住んでいる入居者は限られています。

どんなことをしても、結婚や卒業や転勤などで、入居者は必ず退去をしてしまうのです。

年々、部屋付けが厳しくなっていますので、「部屋が決まって当たり前」と思っていると大きなしっぺ返しを食らうことになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のリスク

2019/04/05

・空室のリスク

・家賃値下がりのリスク

・家賃滞納、トラブルなど入居者のリスク

・老朽化のリスク

・運営費の増加のリスク

・立退き料の負担のリスク

・災害のリスク

・業者関連のリスク

・金利上昇のリスク

・レバレッジのリスク

・税金のリスク

・事件に巻き込まれるリスク

・大学や企業の移転のリスク

・不動産購入費用のリスク

・欠陥、瑕疵物件のリスク

・資産価値下落のリスク

・流動性のリスク



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


失敗する不動産投資家の共通点(計画性がないお金の使い方)

2019/04/04

計画性がないお金の使い方の問題については、不動産投資に限りません。

当たり前のことですが、失敗をする不動産投資家には、計画性のないお金の使い方をする人が多いようです。

つまり、その場の【感情】で、後先を考えずに、お金をドンドン使ってしまうのです。


「不動産の収益は『不労所得』だから」と勘違いをして、散財してしまう方もいます。

でも、不測の事態に備えて蓄えることをしない不動産投資家は、ほぼ間違いなく失敗します。


そして、散財とは言えないまでも、『管理』もしっかりできないと、成功の可能性は確実に下がってしまいます。

たとえば、物件の購入後、定期的なメンテナンスもしない不動産投資家の方もおられます。

その場合、予期しないタイミングで、一気に大規模修繕として費用が回ってくる場合もあります。


また、補修や修繕する際などの出費を強いられる時に、相場を知らずに、メンテナンス業者を決めてしまうといったようなことも考えられます。

一件ごとの改装や修繕では、大したコスト増ではないのかもしれません。

しかし、これがドンドンと積み重なると多額になってしまいます。

また、そういう緊張感のない姿勢は、大きなロスやミスにつながりかねません。


よくある失敗例は、メンテナンス状態を確認せずに、地方の高利回りの築古物件を購入してしまい、後に想定外の修繕費が必要になるパターンです。

表面利回りしかわからず、ボロボロでメンテナンスのされていない、一般的に言われる【出口物件】を購入してしまうのです。

本人は、安い買い物をしたつもりですが、結局は高くつく結果となるのです。

いわゆる『安物買いの銭失い』です。

安い物件、掘り出し物の物件には、必ずそれなりの理由があるのです。

メンテナンスができておらず、大規模修繕が回ってくるのがイヤで、売りに出ているケースが多いです。

何か問題がなければ、収益物件については、市場に出てくることも少ないのです。

もちろん、売り手の事情次第ですので、不動産会社がフェアに判断しても「安い!」という物件の場合も無くはありません。

しかし、そのような超優良物件は、一般の不動産投資家のテーブルに乗る前に売れてしまいます。

その為、何故テーブルに乗って、売りに出ているか、しっかりと見極める必要があります。


他のケースとしては、空室リスクを回避する為、入居率を上げるという業者の口車に乗って、無計画に高額なリノベーションをしてしまうこともあります。

こうしたケースでは、コストパフォーマンス、投資対効果を無視した、高額で自己満足的なリノベーションになりがちとなります。

入居者ニーズを考慮せずに、リノベーション工事をしても、費やした資金を回収するだけの家賃収入を得るのは難しいのです。

それでは、適正な費用対効果は期待できず、工事費用の持ち出しが多くなるだけなのです。

結果として、収益を圧迫し、キャッシュフローが大幅にマイナスとなるです。


また、安易に「フルローン」や「オーバーローン」を利用すると、金融機関への『返済比率』が高くなって、負のスパイラルに陥りやすいです。

『返済率』とは、家賃収入に占める返済額の割合のことです。

この数値が高いと、その分だけ管理費などのランニングコストを差し引いたキャッシュフローが少なくなります。

融資を受ける際は、キャッシュフローを維持できる最低レベルの基準を数値で把握しておく必要があります。

これは、収益物件によって異なるので一概には言えませんが、管理費などのランニングコストは家賃収入の20%程度が目安となり、残りの80%から返済すると言われています。

しかし、この計算も入居率100%が前提となっています。

ここには、周辺物件や競合物件や過去の退去履歴の経験などから、空室率を考慮して計算に入れておく必要まであるのです。

空室ゼロが、永遠に続くことは絶対にありません。

返済率が60%を超えるとキャッシュフローが20%を割り込み、空室や突発的な修繕費などが発生すると持ち出しになる可能性が出てくるので危険ゾーンとも言えます。

返済率は、40%程度が理想的なのですが、重要なのは不測の事態に備えた計画性です。


不動産に限りませんが、投資をするには、絶え間ない勉強(情報収集)、経営意識、コスト意識、計画性が必要となります。

『投資』は、【投機】や【バクチ】とは違います。

当たり前に思えることをしっかりと押さえて徹底した人ほど、成功に近づけると考えるのは間違っていないのではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


失敗する不動産投資家の共通点(人脈を広げようとしない)

2019/04/03

不動産投資で成功するための要素として、「広い人脈を持っていること」もあります。

どうしても、自分の小さな世界で完結させてしまう不動産投資家もいます。

その場合、自分自身の常識の檻から出ることができないこともあります。

実際、自分自身の常識と世間の常識がズレていることもあるのです。

世の中では、ギブ・アンド・テイクが基本ですが、ギブばかりを言っていれば、確実に相手から嫌われます。

荒唐無稽なことや手間がかかることを平気で言っていれば、まともな人からは、ドンドン相手にされなくなってしまいます。

さらに、人使いが荒かったり、タダ働きをさせるとどうなるでしょうか?


不動産業者の人脈も大切です。

賃貸管理会社に任せているのであれば、管理担当者としっかりとコミュニケーションを取りましょう。

あまりにも管理担当者を見下したりすると、オーナー自身にしっぺ返しが来ることにもなります。

管理担当者が仕事をしてくれなくなったり、無茶ぶりのストレスで会社を辞めてしまうこともあるのです。

大手であっても、管理担当者も異動になったり、辞めたりするので、注意が必要です。

管理担当者が変更になれば、一から説明をしなければならなかったり、前の担当者からレベルがドンドン低くなることが往々にして起こります。

ダンピングをした安い料金で仕事をさせると、アルバイトのような新人が対応するようなことにもなります。

また、会社の方針が変更するとサービス内容が変更になることもあります。

大手になると分社化したり、部門制になったりして、サービス内容が低下することも多いです。

しっかりと対応をしてもらえるように、言うべきことを言い、つかず離れずで、ベタベタしないように対応しましょう。

そして、管理担当者にも、タダ働きばかりをさせず、しっかり稼いでもらえるようにしましょう。


自主管理の場合は、仲介不動産業者の営業マンと仲良くなっていなければなりません。

物件所在エリアの仲介業者に、自分自身と物件の両方を売り込まなければならないでしょう。

しっかりと物件とオーナー自身を知ってもらわなければ、仲介業者の営業担当は、なかなか部屋付けしてくれません。

広告料など、仲介の営業マンを稼がせてあげるようにしなければ、案内すらしてくれない場合もあります。


そして、自主管理の場合は、メンテナンス会社も知っていなければなりません。

建物は、どうしても壊れてしまうので、DIYで対応することが出来ない部分も数多く出てきます。

自分自身で、水道業者や電気業者などに分離発注することができるのならばいいのですが、なかなか、そのように上手くいきません。

一見さんだと、どうしても後回しになったり、高めの料金設定になる場合もあります。

現場を知らないのに、あまりにも無茶ばかりを言われると工事をしてもらえないこともありますので注意しましょう。


また、不動産投資家の人脈も成功のカギを握っています。

書籍やセミナーも役に立つのですが、体験者の生の意見は参考になります。

ただし、セミナーの中には、物件を売ることがビジネスになっている場合もあります。

どうしても「売らんかな」になってしまう会社もありますので注意してください。


不動産投資家は、とかく孤独になりがちです。

事業経営と同じ要素がありますが、投資に関するあらゆる行動は一人で行うものです。

これは、色々なことを一人で決めて、責任をもって進められる反面、どうしても客観性やモチベーションを保つことが難しくなる時もあります。

そうした時に、広い人脈を持っていれば、たとえ判断に迷った時でも、適切なアドバイスを受けられる場合もあります。

人脈を持っていない人は、周囲に相談せずに、自分で判断することが多いです。

そして、物件を購入した後に、すべて業者任せにしてしまう傾向もあります。

経験豊富で、自分なりの投資スタイルを確立している人なら、特に問題になることはありません。

しかし、初心者が一人で判断すれば、誤った選択をする可能性が高くなります。


ただし、多くの不動産投資家を知っていれば良いというワケではありません。

異業種交流会に出て、名刺を集めることが目的になっているサラリーマンもいます。

あくまでも、情報交換や信頼できる知人を持つことが大事となります。

その為には、相手にとっても、いい情報や良い刺激を与えられる人物であることが求められます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


失敗する不動産投資家の共通点(事業経営と気づいていない)

2019/04/02

株式やFXなどの投資や投機と不動産投資の大きな違いの一つは、不動産投資には事業経営の要素があることです。

株式投資やFXは、事業や経営ではなく、投資や投機やギャンブルに近いモノです。

そして、賃貸経営は、不労所得ではなく、コツコツと毎月の家賃収入を得ることです。


賃貸経営では、家賃収入を見るだけではなく、修繕費やトラブルなど様々なことに対応しなければなりません。

また、税制面でのメリットもあるので、不動産投資のために、法人をつくることは珍しくありません。

このことからも、不動産投資と事業経営との類似点や共通点があることも分かるでしょう。


今の不動産投資は、家賃収入で収益を得るインカムゲインの経営がポイントになっています。

この点をしっかり理解していないと、負け組の仲間入りをすることになります。

何故なら、高く売り抜けてキャピタルゲインを得ようとすることは、投機に近いからです。

もしかしたら、時流に乗れば高く売れるかもしれません。

しかし、現在、異次元緩和のバブルは、すでにしぼんでしまっています。

そして、出口銀行であるスルガ銀行も不祥事を起こして、新規融資がストップしております。

すると、今までのような強気で、高値での取引ができなくなっていると言っていいでしょう。

不動産投資の状況は、刻一刻と変化するのです。


安定した家賃収入を確保するには、入居者に住みたいと思う快適な住環境を整える努力や工夫が欠かせません。

日々の業務は、どうしても専門の賃貸管理会社に任せることになります。

しかし、入居者目線で仕事のクオリティを検証し、必要に応じて改善するこのについては、経営者の役割です。

何から何まで、従業員任せの社長では、会社が上手くいくとは思えませんよね。


入居者目線で創意工夫をすることも大事ですが、一方でコストパフォーマンスを考慮することも経営者の仕事と言えるのです。

何でもかんでも高額な費用を負担していると収支が合わなくなります。

ここで収支のバランスを取る経営センスが必要になります。


負け組になる不動産投資家の共通点は、この経営センスを磨くための努力や勉強をしないことであると言えるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


失敗する不動産投資家の共通点(しっかり勉強しない)

2019/04/01

不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われるように、本来失敗するリスクが比較的高くはない投資と言えます。

それにも関わらず、不動産投資で失敗して、後悔する人も後を絶たない状況です。

もちろん、それぞれに諸事情はありますが、不動産投資に失敗する人は、幾つかの共通点があります。


不動産投資に失敗する人の多くは、しっかりと勉強をしていないことです。

不動産投資の対象は、安いワンルームでも何百万円、RCなどの1棟物ならば1億円を超える物件もあります。

それだけ高額な投資をするにも関わらず、ロクに勉強もしないで、見切り発車でスタートすれば、失敗する確率が高くなるのは当たり前です。

周囲に成功している投資家がいればなおさらで、「自分も成功するのではないか」と根拠のない自信を持ってしまうことも、失敗への第一歩と言えます。


「不労所得」という言葉から、簡単に楽をして収入が得られると思っていたら、それは間違いなのです。

しっかりと勉強せず、安易に他人の言うことを信用して、業者任せにしていても、成功するはずがありません。

基本的な知識がなければ、人の言いなりになって、必要最低限の確認や検証をせずに、悪い物件を購入してしまうことになります。

これは、営業担当者の立場で考えれば分かりますが、収益が見込める優良物件は、取引実績のある優良顧客に紹介します。

逆に、問題があって知識や経験のある顧客には、売り難い物件があったとすると、それをどうしても売らなければいけなかったらどうしますか? 

自分の知っている優良顧客に売るでしょうか? 

勉強熱心な投資家なら、簡単に物件のマイナス面も見抜くかもしれません。

こう考えると、あまり勉強していない初心者に悪い収益物件を勧める営業マンがいてもおかしくないことが分かるでしょう。


勉強しないで投資する人の中で意外と多いのが、比較的若い年代や、給与収入の高い人達です。

お医者さんなどは、仕事に関しての専門分野の知識は豊富ですが、世間知らずの傾向もあります。

さらに、本業が忙しいので、投資について勉強をせず人任せになりがちなのです。


結果として、勉強をしない人は、悪意のある不動産業者のターゲットになりやすいのです。

初心者が、悪意のある業者任せにして、不良物件を掴まされたのでは、まず収益を得るのは不可能です。

勉強しないで投資をすれば、そういうリスクを自ら背負うと言うことです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


失敗する不動産投資家の共通点

2019/03/31

・しっかり勉強しない

・不動産投資が事業経営であることを理解していない

・人脈を広げようとしない

・計画性がないお金の使い方をする



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資もギャンブル?

2019/03/30

株式投資についても、ギャンブルと認識される場合もあります。

また、家賃収入目的の収益不動産の購入は、投資という考え方の人も一定数います。

株式投資は、ギャンブルだと思っているかもしれませんが、実際リスクが高いのは、株式投資ではなく、不動産投資なのかもしれません。

株式投資で財産を失った人と不動産投資で財産を失った人は、どちらが多いかの正式な統計はありません。

しかし、株式投資で全財産を失った人は少ないですが、不動産投資で財産を失った人は結構多いです。

ド田舎で、豪華で、バカでかいマンションを建てても、需要が無くて供給が多ければ、どうなるかすぐわかると思います。


短期的な相場の変動で、上がったり下がったりを狙って購入する投機的な株式の売買は、投機なのでギャンブルに近いでしょう。

また、信用取引などして株を売り買いすれば、借金をして株式で投機をしているのと同じです。

信用取引で、自己資金以上の取引をしているのであれば、最悪借金を背負うという可能性もあるかもしれません。

しかし、現物取引しか行わないのであれば、借金を背負う可能性はゼロとなります。

現物取引であれば、最悪として投資先が倒産しても、株券が紙切れとなり、投資資金がゼロになるだけで、借金を背負うわけではありません。

そして、銘柄を分散して購入すれば、全部がゼロになることなど有り得ないのです。

短期的に売買するのではなく、長期に配当金目的や経済成長に合わせて株価が少しずつ上昇していく目的で保有することは、株式投資で勝つ確率が高くなります。

また、長期で株を買うという事は、その銘柄や市場が現実に行っているビジネスから出る利益、果実を手にするという事になり、投資となるのです。


不動産投資の利益は、家賃収入のインカムゲインと売却益のキャピタルゲインの2つです。

将来の売却時の金額などをピタリと予想する事は困難ですが、家賃収入の予測はある程度できます。

そういう意味では、ギャンブルではなく投資と言えます。

全額自己資金で投資をするのであれば、最悪でも失うのは、そこに投資した金額だけです。

しかし、多くの人は大きな借金をして不動産投資をします。

高額な投資となるので、現金で不動産投資ができる人は限られているのです。


レバレッジ(てこの原理)が不動産投資のメリットでもあり、高いリスクでもあるのです。

つまり、不動産投資はレバレッジを効かせることによって、大きな収益を得られるかわりに、借金という大きなリスクを背負うことになります。

まさに、『諸刃の剣』なのです。


例えば、投資金額が1億円で、家賃が年間1千万円あれば、10年で元が取れる(利回り10%)のような考え方で投資をしてしまいます。

しかし、10%の利回りについては、あくまで表面利回りなのです。

実際に、管理費、修繕費、広告料、その他の経費がかかります。

経費などの運営費が5%かかれば、実質利回りは5%です。

そこから、さらに固定資産税や所得税や住民税などの税金がかかります。

もちろん、借入金があれば、返済も必要です。

その為、手元に残る資金は、ほとんど無いような場合も多いのです。


不動産投資については、時が経つごとに、年々物件が古くなり、家賃の減額や空室増加のために、収入は減って行くのです。

しかし、経費は修繕費などが増加するため、ドンドン増えていくのです。

最初のとても甘い見積りが、何年先も続くわけがないのです。

しかし、甘いシミュレーションで、業者の言いなりになって、収益物件を購入して、失敗をするカモな人が大勢いるのです。

さらに、大きな借金をして投資をしているのであれば、借入金も返済する必要があり、ますます資金繰りが厳しくなります。

つまり、何も考えずに、オーバーローンなどで物件を購入している場合などは、任意売却や自己破産に向かってまっしぐらなのです。


不動産投資で失敗する多くの場合は、インカムゲインの事しか考えていません。

しかし、不動産投資は、最後に売却してから、利益が確定するのです。


1億円投資して、10年間で税引後の家賃収益で4千万円あったとしても、物件が半値の5千万円でしか売却できなかったら、結局1千万円の損失です。

10年間で半値にはならないとしても、地域によっては、20%や30%も下落することは十分に考えられます。

土地については、基本的に大きく値段が下がるものではないです。

しかし、少子高齢化のこの時代では、よほどの都会以外では、少しずつ下がって行くでしょう。

建物については、毎年価値は下がって行くのです。


不動産投資は、特にカモにされやすいのです。

それは、一般消費者と不動産業者が持っている情報の差が、非常に大きいからと言えます。

つまり、「不動産業界は情報の非対称性が大きい」のです。

不動産の相場は、あってないような場合もあります。

その為、適切な相場が8,000万円の物件だとしても、素人の不動産投資家に1億円で売りつける事もあります。

逆に、適切な相場が1億円の物件だとしても、素人の不動産投資家が売りに出していて、なかなか売却できずに、資金繰りで苦しんでいる時には、8,000万円まで買い叩くという事まであります。

悪徳でない不動産業者も多くいるでしょうが、実際に三為業者のような悪徳な業者も数多くいるのです。

不動産投資の素人は、余程の勉強しないとカモにされてしまう可能性が高いのです。


株式投資もカモにされる可能性はありますが、不動産投資に比べれば、可能性は比較的低いと言えます。

値段は、市場で決まっていますので、1億円のモノは、必ず1億円で購入する事ができます。

銀行の窓口で投資信託などのボッタクリ商品を購入したり、信用取引で借金をして取引しない限り、大損する事はないでしょう。


株式投資でも、不動産投資でも、最も大切な共通点は【損】をしない事です。

必ず儲かるモノというのは世の中にありませんが、必ず【損】をするというものは日常にあふれています。

そのようなものに手を出さないよう、しっかりとマネー・リテラシーを高めましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


多法人スキームやスルガスキームによる破綻予備軍

2019/03/29

この数年で、『多法人スキーム』や『スルガスキーム』などを利用して、急拡大した不動産投資家が増えました。

資産規模が数十億円で、『メガ大家』や『ギガ大家』と声高にアピールしている場合もありました。

不動産投資の手法も多数ありますが、『多法人スキーム』や『スルガスキーム』を利用していた場合は、大きなしっぺ返しを食らうことになりそうです。

それは、スピード重視になり過ぎて、それ以外は思考停止になっていたからです。


一言でいうと、安易に【劇薬】を使ってしまったのです。

【劇薬】なので、使用方法を間違うと、とんでもないことになってしまうのです。

しかし、誰もこの【劇薬】の本当の姿を教えてくれませんでした。


このようなスキームを使う不動産投資家は、「こういう物件だったら、この金融機関が融資をしてくれる」という情報を仕入れて、収益物件をドンドン購入しました。

金融機関に合わせた物件を選び、日本全国で物件を買い漁ってしまっていたのです。

選んだ収益物件が、良い物件であればいいのですが、「金融機関評価の良い物件」が必ずしも良い収益物件とは限りません。

結論を言うと、物件を買わせたいと考える不動産業者のカモになっていた場合が多いです。

悪質な不動産業者は、どんな酷い収益物件であっても、売れば自分の収入になります。

たとえ、購入者がしばらくして、空室で困ろうが、大規模修繕で困ろうが、破綻しようが、どうとも思っていません。


『多法人スキーム』や『スルガスキーム』は、属性が良くなければ実践できないスタイルでした。

例えば、年収1,000万円を超えるエリートサラリーマンであれば、その人の与信で、何億円もの融資が引けるのです。

だからこそ、三為業者のような悪質な不動産業者が、エリートサラリーマンやお医者さんなどを狙って、このような危険なスキームを吹聴したのでした。


『多法人スキーム』の場合、法人を金融機関ごとに設立します。

金融機関からすると債務が見えないので、それを同時に他の金融機関で同じことを行ない、お金を借りていきます。

また、法人の決算もすべてバラバラです。

東京の不動産投資家が、東京に法人をつくります。

その後、大阪や京都などに法人をつくり、それぞれのエリアの金融機関から融資を引くのです。


『スルガスキーム』の場合は、すでにスルガ銀行で大事となり、新規貸出がストップしております。

また、二重契約などの不正融資がバレてきております。


このようなスキームを使う人は、拡大ばかりに目が行きすぎて、ダメな物件を掴まされている人も多いです。

ただ表面利回りが、高ければ高いほど良いと思っているのです。

運営費などを引いた、実質利回りのことを知らない場合まであるのです。

拡大をすることはリスクの分散になるのですが、一発で信用棄損になってしまう場合もあるのです。

この場合、まったく不動産経営と言った感覚が無いのです。

こうした人は、完全に「破綻予備軍」と懸念されています。


一見、上手くいっている人も、将来的にどうなるかはわかりません。

何故なら、大規模修繕をしっかりと考えていなかったり、空室や改装費や広告料のことを考えていなかったりするからです。

机上の空論で、1億円以上もする収益物件を購入している場合もあります。

キャッシュフローが出なければ、すぐにでもキャッシュアウトしてしまうかもしれません。

また、不動産の相場がガタ落ちした場合、どうなるでしょうか?

高値掴みをしてしまった収益物件は、売ろうとしても残債が残ってしまうのです。

『多法人スキーム』も金融機関が睨みを利かせ、一括返済や金利を6%にするような動きとなってきております。

しっかりと出口戦略まで考えておく必要があるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


多法人スキームになぜ銀行が厳しくなったのか

2019/03/28

2018年のスルガ銀行の不正融資を皮切りに、レオパレスの違法建築問題やTATERUの問題など、次々とニュースが出て、不動産業界の闇が暴かれるようになりました。

多法人スキームでも、資産虚偽や二重契約などを行っていたとすると問題になります。


スルガ銀行の不正融資で、かぼちゃの馬車のシェアハウス問題によって金融機関全体の信用に関わるまできてしまいました。

そして、同じく一棟収益物件に対する杜撰な融資の実態も暴かれてきているのです。

このことを対岸の火事と思わずに、自らの銀行の融資態勢の健全さの早急な確認が求められているのです。


背景には、金融機関自体の収支が厳しいこともあります。

そして、金融庁も不正融資など、これらの問題について、目を光らせているのです。


収支が悪化して、デフォルト(債務不履行)になった債務者の財務状況を確認し、詳細を把握している中で、隠していた資産管理法人が出てきている場合もあるのです。

銀行側の融資営業がドンドン貸出をしていて、多法人スキームを使っていた債務者がデフォルトしているのです。

多法人スキームのひとつの法人が原因で、資金繰りに困っているケースが出てきており、銀行側の与信管理上で必要に迫られているということもあります。


多法人スキームを使っていることを把握せず、債務不履行になってしまった場合、融資をしてしまった銀行側にも責任が発生してしまいます。

さらに、マスコミからリークされて、大事になってしまえば、スルガ銀行の二の舞となってしまいます。

融資内容のガバナンスを強めることは、どの銀行にとっても緊急の重要課題となってしまい厳しくなっているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


多法人スキームの発覚の可能性

2019/03/27

・金融機関の名寄せによる調査

・法人の登記情報の名寄せからの発覚

・法人のマイナンバーから発覚

・個人の信用情報からの発覚

・金融機関のヒアリング調査

・税理士のミス

・確定申告書から発覚

・金融機関の統廃合

・金融機関同士の情報共有



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


多法人スキームのデメリットのまとめ

2019/03/26

①銀行を騙すなどリスクが高い

②業者の言うままに高値掴みをしている場合がある

③税理士費用が高くなる

④赤字でも法人税の均等割を払う必要がある

⑤個人の所得を増やせない

⑥繰り上げ返済ができない

⑦レバレッジが効きすぎる

⑧法人の維持・管理が煩雑

⑨法人間のお金のやり取りができない

⑩1つの法人がキャッシュアウトすると連鎖する

⑪短期間で購入している場合は残債が減っていない

⑫高値掴みの場合は売ろうとしても債務超過となる

⑬出口をどうするのか?という問題



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


多法人スキームは危険

2019/03/25

多法人スキームが注目を集めるようになったのは2015年位です。

いわゆる『メガ大家』『ギガ大家』と呼ばれるような不動産投資家が現れた時期でもあります。

そして、彼らに憧れる新規参入者が増えた結果、多法人スキームが広まったという印象です。


当時は、アーリーリタイヤや経済的独立を過剰に意識させる不動産投資会社も数多くありました。

そのような悪質な不動産投資会社が、裏技として多法人スキームの指南をしていたのです。

それと同時期に、資産管理法人への融資に積極的な金融機関が増えたのも、多法人スキームが増えた一因とも言えます。


「多法人スキームは、一括返済を銀行は求めないから。」

「他の法人について聞かれなかったから答えてないだけ。」

不動産投資家が、楽待のインタビューなどで、色々な戯言を言っていました。

しかし、これらは金融機関を欺く行為だったのです。

気づいていないかもしれませんが、スルガ銀行の不正融資と同じような問題だったのです。


1法人・1物件・1金融機関のケースは、負債を隠して金融機関を欺く意図があったと判断される可能性が、今やいたるところで指摘されています。

すでに、りそな銀行が知るところとなれば、金利6%以上などの厳しいペナルティが出てきました。

「期限の利益喪失」にあたるという指摘もあります。


水戸大家などの三為業者やインチキ不動産コンサルタントが、この多法人スキームを推奨していたのです。

すでに、水戸大家やわひこなどは、自分達の利益を確保して会社を精算し、とんずらしています。

不動産業界を悪い意味で、本当に引っ掻き回してしまいました。


2017年頃が物件価格がピークだったので、この時期に一気に買い進めた方は、高値掴みをしている場合が多いです。

2018年にかぼちゃの馬車やレオパレスの違法建築問題が出てきて、金融機関の融資が一気に引き締まってしまいました。

2017年頃に収益物件を買いまくった方は、すでに残債以下でしか売れなくなっているケースが多いです。

そんな中で、金融機関から一括返済を求められたらどうなってしまうでしょうか?

また、金利が6%になっても収支の合う収益物件がどれ程あるでしょうか?

すでに、出口戦略が取りづらい状況になっているのです。

答えは、火を見るよりも明らかです。


多法人スキームで、ハイリスク・ノーリターンになってませんか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


多法人スキームは利益が薄くデメリットが多いです

2019/03/24

結論を言えば、多法人スキームは、高コストの運営体質になり、利益が出にくくなります。

実際に、メリットは皆無と言えるのかもしれません。


もちろん、売却を視野に入れているので法人化していたり、将来家族へ分けるために別々の法人にしているなどの理由があれば、まったく問題ありません。

しかし、別法人の方がお金を借りやすいなどと言った、安直な場合は非常に危険です。


たとえば、物件価格が1億円で、年間家賃が1,000万円の物件を5棟、5つの法人で保有しているとします。

税理士への月額報酬と決算料が、年間20万円として、それが5社分かかることになるので、年間で100万円かかることになります。

これだけかかると、税理士への費用も馬鹿にできませんね。

結果として、税理士だけが儲かるのかもしれません。

たとえ、上手く利益を調整して売上をゼロにできたとしても、均等割で最低7万円の法人税がかかってしまいます。

そして、法人口座の維持管理手数料や法人クレジットカードの年会費なども、積み重なるとこちらも軽視できない費用となります。


結局、5つの法人に分散すれば、1つの法人の場合と比べて、5倍の法人維持コストがかかることになります。

これは、たかだか1社の年間売上1,000万円に対する経費として考えると割高感は否めません。

もともと運営費等がかかって薄い利益を、さらに薄める結果に繋がってしまうのです。


また、初期費用としても、法人設立時の登記費用や印鑑代など会社設立のためのコストが、1社あたり25万円~30万円ほどかかることにもなります。


さらに、多法人スキームが金融機関にバレてしまっても、一括返済の可能性まであるのです。

最近は、高額の6%のペナルティ金利に変更される例も出てきました。


また、ひとつひとつ別法人となっているので、お金のやり取りをすることができないのです。

つまり、法人間でのお金の融通が利かないのです。

大規模修繕工事が必要になったり、大量に空室が出てきた時に、どこかの法人がアウトになってしまう可能性も高くなってしまいます。

ひとつがアウトになれば、連鎖してキャッシュアウトを引き起こしてしまう場合もあります。

結果として、購入している収益物件のひとつが、しっかりと収益を生まなければ・・・。


爆発的に物件保有数を伸ばすことができたかもしれませんが、最終的な結果は見えています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


多法人スキームの結末

2019/03/23

新聞などの表メディアに取り上げられるようになってきました。

これで、多法人スキームの結末がわかると思います。



~~ 記事一部抜粋 ~~

会社員が不動産ローン20億円、突然の「融資中止」通告


不動産投資で過剰な借り入れに走る個人投資家に対し、金融機関が牽制(けんせい)する動きを強めている。

他からの借り入れを隠して複数の金融機関で多額の融資を引き出した投資家に返済を求めるケースも出てきた。

スルガ銀行の融資不正などで金融庁も不動産融資の拡大に警戒を強めている。

金融機関の姿勢の厳格化が広がれば不動産市況にも影響を与えそうだ。


大手銀行などが問題視しているのは、「1法人1物件スキーム」と呼ばれている手法だ。

多くの物件に投資する際、個人では借り入れに限度があるが、投資のたびに別会社を設立し、多額の融資を引き出す。

実態は個人なのに多数社への別々の融資に見せかける。

(2019年3月4日 朝日新聞 記事)

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さらに、りそな銀行では、多法人スキームの悪質な場合は、一括返済を求めるケースも出ているというのです。

楽待が、かなり切り込んだ記事を書いています。



~~ 記事一部抜粋 ~~

りそな銀行が「1法人1物件スキーム」に鉄槌か


投資用不動産の購入にあたり、物件ごとに新設法人を作って別々の金融機関から融資を引く「1法人1物件スキーム」。

短期間に規模を拡大できる手法として注目を集めていたが、昨年後半ごろから、金融機関側がスキームの利用者に対する対応を強化しているという情報が聞かれるようになった。


その中でも、特に強硬姿勢を示している金融機関として名前が挙がっているのが「りそな銀行」。

一部のスキーム利用者に対して一括返済や金利の大幅引き上げを求めているという声があるが、果たしてこの噂は真実なのか、スキームの利用者に鉄槌が下される可能性はあるのか。

実態を調査した。


「私の知人は昨年末ごろにりそな銀行から呼び出され、一括返済するか金利を6%に引き上げるか求められたそうです」


(2019年2月22日 楽待新聞 記事)

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悪質な不動産コンサルタントや三為業者が多法人スキームなどをススメていました。

当時は、本当に歯がゆい思いをしました。

でも、このようなことを薦めた三為業者や裏技を使う不動産コンサルタントなどが逃げ切っている状況は、許すことができないかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


多法人スキームとは

2019/03/22

多法人スキーム(1物件1法人スキームなど別名称多数あり)は、危険な手法です。

真似をしないように注意してください。

2017年10月9日に書いた、私のブログを確認してください。

「1物件1法人のスキームについて」に記載された通りの動きとなっています。



個人の信用情報は、個人信用情報機関に登録され、借り入れ状況は記載されてしまいます。

しかし、法人の場合は、そのような仕組みがありませんでした。

『多法人スキーム』は、他の資産管理法人で融資を受けているのを隠して、新設の資産管理法人を立ち上げ、融資を受けて収益物件をドンドン買い進めて行く行為です。


簡単に言えば、サラリーマン不動産投資家が、融資枠の限界を突破して、オーバーローンの融資を受けて、次々と高額な物件を購入していき、短期間で一気に規模を拡大させるスキームなのです。

悪質な不動産コンサルタントなどに、裏技としてもてはやされて、2015年ごろから急激に広まりました。

この手法で、10棟も20棟も買い進めてしまったサラリーマン大家や医師などもいるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


法人スキーム

2019/03/21

・多法人スキーム

・複数法人スキーム

・1物件1法人スキーム

・1法人1物件スキーム

・1棟法人スキーム

・1法人1金融機関スキーム

・1法人1銀行スキーム

・1物件1法人1金融機関スキーム

・法人スキーム

・新設法人スキーム

・法人を隠すスキーム

・多法人隠しスキーム



これらは、全て同じ内容です。

まだ他の別名もあるかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資は保険ではありません

2019/03/20

不動産投資が、保険の替わりになると言って誘うおかしな業者も存在します。

特に新築ワンルームマンションで、そのような詭弁で購入させる場合もあるようです。

そして、不動産投資は節税になるとも言います。

しかし、それはただ単に収益が出ずに、儲からない建物なだけかもしれません。

不動産投資は、年金や保険の代りにもならないのです。

不動産投資は、ただの投資ではなく、不動産経営なのです。

何もしなくても儲かるような不労所得ではありません。


なぜか、そんな簡単な言葉も、意味も分からずに収益物件の不動産投資をしているような方もいるのです。

お医者さんなどの高学歴の方でも、騙されて購入している場合もあるのです。

そのような不動産業者の詭弁に騙されても、最終的には自己責任で片付けられてしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資をギャンブルのようにしてしまった人の末路

2019/03/19

不動産投資をギャンブルのようにしてしまった人の末路は、だいたいが儚いモノです。

バブル真っ盛りの時には、バブリーな不動産投資家が山のようにいました。

「土地の値段は下がらない」と言う『不動産神話』を皆が信じていました。

「山手線の内側の土地で、アメリカ全土が買える」とまで言われていたのです。

ありもしないことを本当に信じ込んで、ドンドン不動産にお金をつぎ込む人が続出してしまった時代なのです。


バブルが崩壊してしまうと、過剰な投資を後押ししてた金融機関の貸し剝がしが横行するようになったのです。

多くの人が、表側の世界から退場を余儀なくされることになりました。

そのまま、行方不明になっている人も多いでしょう。



でも、中には、しっかりと生き延びている人もいます。

芸能界の借金大王としては、千昌夫さんが有名でした。

バブル崩壊の影響で、不動産会社を倒産させてしまいました。

借金の最高額は、3,000億円だったようです。

千昌夫さんの個人債務は、その後負債の圧縮などをして1,000億円に棒引きされました。

そして、民事再生で、「6年間で1億6,000万円を返す」という再生計画書の条件を債権者がのみ1億6,000万円まで棒引きされたのでした。

結局のところ、巨額の借金は、ほとんどチャラになり、無事返済を終えたのでした。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


保険の活用

2019/03/18

保険には色々な活用方法があります。


生命保険を使って、相続税対策をする場合もあります。

遺産相続が発生した場合、財産状況によっては、多額の相続税を納めなければいけません。

突然、多額の相続税を10ヶ月以内に、現金で納付しなければならないのです。

しかし、遺産のほとんどは不動産で、現預金は少ないといったケースが多いです。

そのような場合における相続税の納付財源をどう調達するか、比較的簡単な手続きで有効な対策が生命保険への加入です。

人が死亡した場合に突然襲ってくるのが相続税の負担なら、人が死亡したことにより突然現金が入ってくるのが生命保険なのです。

生命保険に加入しておけば、亡くなられたと同時に現金(死亡保険金)を受け取る権利が発生します。

後は、受け取りの手続きさえ済ませれば、その現金を納税資金に充てることができるのです。


また、生命保険の非課税枠として、「500万円×相続する人数分の金額」を相続税額から控除することができます。

ちなみに、生命保険に加入するときには、誰を「契約者」「被保険者」「受取人」にするかで課税される税金が異なってきます。



火災保険では、契約した補償内容にもよりますが、火災以外でも保険金が出ます。

火災保険は、もらい火、放火も補償されます。

そして、落雷と爆発も含まれています。

また、風・雪・ひょうによる風災リスクも含まれています。

水災・水漏れも補償される場合があります。

落下・飛来・衝突などの自然災害以外でも、家の外部からの衝撃で損害を受ける場合もあります。

最近では、基本補償項目の付帯の有無を個別に選べるカスタマイズ性がある保険商品が増えています。


お持ちのマンションで何か起こっても、火災保険で対応できる場合がありますので、しっかりと確認しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


保険の仕組

2019/03/17

長い人生を歩む上で、どうしてもつきまとうトラブルの数々。

それらに備えるために、「生命保険」や「損害保険」があります。

保険は、少ない負担で、大きな「ほしょう」が得られるのです。


私たちの暮らしには、とてもたくさんのリスクがあります。

独身者も既婚者も、病気・けがによる入院や死亡など、健康や生命に関わるリスクは常に存在します。

住まいを購入すれば、建物や家財道具が火災や台風・竜巻・地震などの自然災害で被害を受けるリスクがあります。

賃貸住まいでも、家財道具が被災するリスク、大家に対する損害賠償のリスクも考えられます。

車を持てば、事故で他人や同乗者を死傷させるリスクがあります。

こういったリスクに、あらかじめ備えられるのが保険です。


場合によっては、とても高額なお金が保険金として支払われるものですが、一体どのような仕組みで成り立っているのでしょうか。


例えば、1,000人のグループのうち、10人に何らかのリスクによる金銭的損失が100万円ずつ発生したとします。

このケースの損失額は、合計1,000万円です。

1,000人の人が1人1万円ずつ支払えば、損失を「ほしょう(生命保険は保障、損害保険は補償)」できることになります。

いつ・誰が・どんなリスクでいくら損失を受けるかはわかりませんが、1人1万円の負担(保険料)で100万円の「ほしょう」を受けられるわけです。


このように、少ない負担で大きな「ほしょう」が得られるのが、保険の基本的な仕組みです。

この仕組みの根本的な考え方は、誰かが困ったときのために、みんなで助け合おうという相互扶助です。

この仕組みでは、人は「自分のためにも、他人のためにもお金を出して備えている」ということになります。


いつ・誰がリスクを被るかはわかりませんが、確率論の基本法則である「大数の法則」を使えば、発生する確率を計算できます。

例えば、サイコロを振り続ければ振り続けるほど、1~6の目が出る確率は、それぞれ6分の1に近づいていきます。

保険会社は、これと同様に、過去のデータからリスクを発生する確率を計算しています。

そして、確率を元に1人ひとりの保険料を決めます。

その際、保険に入る人が公平であるよう、リスクに見合った保険料を設定します。

例えば、若い人と年配の人では、死亡率は年配の人の方が高いので、同じ保険料で加入できては不公平です。

そこで、年配の人の保険料を高くすることで公平を保ちます。


住まいも木造と鉄筋・鉄骨造では火災や自然災害で受ける損失が異なりますし、自動車保険も若い人と中高年では事故率が異なります。

ですから、人・モノそれぞれのリスクに見合う保険料を設定することで、加入者どうしの公平性を担保しているわけです。

リスクに見合った保険料を設定することで公平性を担保しているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


保険の歴史

2019/03/16

保険の起源は、諸説あります。

保険の歴史は古く、古代オリエント時代に起源があると言われています。

この時代は、さまざまな交易が行われており、人々の文化も華やぎました。

しかし、その交易には自然の猛威や盗賊・海賊などによって大きな危険(リスク)を伴っていました。

これらのリスクに備えて損失補填のため資金借入が行われていました。

このことが、保険の起源だと言われています。


紀元前2250年頃のバビロン王ハムラビの時代に隊商(キャラバン)の間に、保険と似たような取り決めがあったようなのです。

その内容は、「資金を借りて出発した対商が災害に遭ったり盗賊に襲われて荷を失った場合、損害は資金を貸した者が負う」というものでした。

これが、保険の考え方の始まりだと言われます。

ただ、金利が10%、担保が人質だったためバビロニアの通商自体が衰退していったということです。


また、紀元前1800年頃のハムラビ法典では、「冒険貸借」の原型や、災害時の相互扶助としての社会保険的な制度が見られます。


その後、紀元前300年頃に登場したのが、「冒険貸借」です。

地中海の貿易で活躍する商人たちにより展開しました。

これは、船や積み荷の持ち主が、それを担保に金融業者からお金を借り入れし、もし船や積み荷にトラブルがなく交易を終えることができたなら、利息を付けて返済するという制度です。

一方で、船や積み荷が無事でなければ、返済は免除されるという条件が付いていました。

現在の保険により近いものであり、「海上保険」の原型であったとされています。


このように保険制度は発展していきますが、ローマ帝国の滅亡と地中海貿易の衰退が保険制度も衰退させていきます。

さらに1230年、教皇グレゴリー9世が利息を取って儲けることは、キリスト教の教えに反するとして「利息禁止令」を出しました。

これによって「冒険貸借」の制度は終わります。


15世紀半ばから17世紀半ばの大航海時代に入り、航海が失敗したときは金融業者が積荷の代金を支払い、航海が成功したときには金融業者に手数料を支払うという仕組みが生み出されました。

個人間で行われていた保険が、組織的に行われるようになって、海上貿易とともに損害保険も発展して行くようになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


保険とは

2019/03/15

様々なお金にまつわるリスクに対して、前もって備えておく方法として『保険』があります。

『保険』とは、火災・死亡など偶然に発生する事故によって生じる経済的不安に備えて、多数の者が掛け金を出し合い、それを資金として事故に遭遇した者に一定金額を給付する制度です。

保険の目的によって、生命保険・損害保険などに分かれます。


「一人の災難を大勢が分かち、わずかの金を捨てて大難を逃れる制度」(福沢諭吉)


特定の人について、保険事故が発生するかどうかや、いつ保険事故が発生するかなどは、予測することができません。

しかし、多数の人について統計をとり、過去の経験や資料なども加味すれば、一定期間にある保険事故がほぼ確実に発生する確率は算出することができると言う考え方(大数の法則)をしています。


また、失敗したときの保証となるものを比喩的に言う場合もあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投機と投資の違い

2019/03/14

『投資』と【投機】は、本質的に異なるものです。

【投機】的な取引、いわゆる短期売買を繰り返して資産を形成していくことは、困難なものです。

だからこそ、一般の投資家に求められるのは、長期の視野に立った、着実な資産形成と言えます。

しかし、「資産形成をしていきたいけれど、何に注目したらいいかわからない。まず何をしたらいいかわからない」という人も多いはずです。


【投機】とは、「機会に乗じて、短期間で利益(利ざや)を得ようとする行為」です。

わかりやすく言えば、「安いときに買い、高いときに売る」取引です。

ただ、一見に簡単と見える短期売買で「勝ち続ける」のは難しく、専門家であってもかなり困難です。

ましてや、一般の投資家が、仕事や家庭を犠牲にしてまで行うべき取引かどうかは疑問となります。


一方『投資』とは、「長期的な視野で資金をビジネス(事業)に投じる行為」を言います。

長期間の保有で、『複利の力』でゆっくり増やすことです。

そのため、価格変動に振り回されず、リスクを一定水準にコントロールします。


例を挙げると、企業が発行する「有価証券」の一種である「株式」に資金を投じて、企業価値の増加を期待する行為が『投資』です。

企業価値の増加とは、企業が事業を続けた結果として生み出される利益や配当の増加、株価(株式の取引時価)の値上がりなどを総称します。



『投資』と【投機】の違いは、漢字に注目すると見えてきます。

『投資』は、「資」に「投」=資本に投じる。

【投機】は、「機」に「投」=機会に投じる。


株式のように、「資本」に財を投じ、その資本から生まれる事業から得られた収益や配当などを手にすることが『投資』となります。

デイトレードやFXなどのように、機会である短期的な価格変動をチャンスととらえて財を投じることが【投機】となります。



投資の名著として知られる『ウォール街のランダム・ウォーカー』では、【投機】と『投資』の違いが次のように表現されています。

“『投資』と【投機】を区別する基準は、どのような期間で投資リターンを考えるかがはっきり意識されているかどうかと、リターンが合理的に予測できるかどうか、の二点にある。投機家は二、三日あるいは二、三週間の間に大儲けすることを狙って株式を取得する。これに対して、投資家は、何年、あるいは何十年先まで安定的に配当をもたらし、あるいは持続的な値上がりが期待できるような株式を保有する。”



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投機について

2019/03/13

【投機】は、短期間での値上がり利益を期待して、株式などの資産を購入・売却することを意味します。

株式であれば、企業業績のような基礎的な価値に注目するのではなく、市場の価格変動に注目して、値上がりを狙います。

価格上昇の根拠がはっきりしないような場合に、それに追随して値上がり利益を狙う場合などは、【投機】とされています。


【投機】の場合は、時期やタイミングでお金を投じて、短期的な値上がり益を狙うことを意味します。(空売りの場合は値下がりによる利益を狙います)

つまり、株式であれば売上高や利益などの業績全般、債券であれば財務の健全性といった経済的な基礎要素に注目するのではなく、市場の価格変動の要素に注目して、値上がり利益を狙うことを意味します。


【投機】の場合は、市場の価格変動に注目して、売買を行うため、保有期間が短くなる傾向があります。

保有期間が長くなると、経済的な基礎となる要素(ファンダメンタル要因)が価格変動に影響し、長期間の保有の場合は投資になります。


【投機】の場合は、市場の価格変動に注目して売買を行うため、価格変動を示したチャートや売買動向など過去のデータを基にした、テクニカル分析によって売買を行うこともあります。

また、全く何の根拠や証拠に基づかず、勘で売買をすることさえあります。


【投機】の場合は、短期的な売買となるため、短い保有期間の間に、売買対象の経済的な価値が増加しません。

誰かが勝って(利益を得て)、誰かが負ける(損失を出す)ことになりがちです。

参加者の利益を全て足した総和が、ゼロとなるゼロサムゲームとなりやすい傾向があります。


【投機】の場合は、経済的な基礎要因に基づいて投資をするわけではありません。

価格変動に注目して、市場の流れに乗った売買を行うため、売買の根拠や証拠に乏しくなり、一か八かの【運】次第の売買となってしまうことがあります。


【投機】の場合は、市場の価格変動に注目して売買を行い利益を行いますが、価格変動が乏しければ利益を得にくくなります。

その為、価格変動が乏しい資産は、【投機】の売買対象に向いていません。

株式やFX、先物などが、【投機】に利用されます。


【投機】の場合は、価格変動による利益を狙うため、必然的に価格変動が大きな資産を売買することが多くなります。

【投機】については、リスク(価格変動)が大きくなります。

そのため、短期間で大きな利益を得られる可能性がある一方、大きな損失を出す恐れがあります。


【投機】の場合、短期的な価格変動によって得られる値上がり益を増やすために、『レバレッジ』を掛けることがよくあります。

必ずしも「レバレッジ=投機」ではありませんので、違いを知りましょう。


【投機】のメリットは、短期間で利益が得られる可能性があることです。

【投機】は、ハイリスクハイリターンの売買となることが多く、短期間で大きな利益を得られる可能性があります。

一方で、短期間で大きな損失を出してしまう可能性があります。

結果が出るまでの時間が短いという点は考え方次第では、【投機】が投資よりも優れている部分となります。


【投機】の場合は、価格変動のみを分析すれば、売買が可能になります。

市場の価格変動にはある種の癖があるため、市場の価格変動を分析して傾向を掴み、適切なタイミングで売買を行うことができれば、利益を上げられる可能性があります。


【投機】のデメリットは、大きな損失を出す可能性があることです。

【投機】の場合は、ハイリスク・ハイリターンの売買をすることが多く、結果的に大きな損失を出してしまうことがあります。

投資でも大きな損失を出すことはありますが、投機はその性質から価格変動リスクが大きい資産を扱うことが多いため、大きく利益を得る人がいる一方、大きく損をしてしまう人がいることも事実です。


【投機】の場合は、根拠や証拠に基づかない【運】次第の売買となってしまうことがあります。

そのため、投資とは違って一か八かの売買となり、【運】試しのようになってしまう場合があります。

利益が得られたとしても、たまたまであって再現性がなく、市場で勝ち続けることが難しい場合があります。


【投機】の場合は、資産を短期間の保有が多く、ゼロサムゲームとなりがちです。

そのため、誰かから富を奪ってきて損失を出させることで、自分が利益を得ることになる場合があります。

そして、【投機】は投資とは違って利益の奪い合いになることから、参加者のレベルが高く、利益を得るのが難しい側面もあります。


【投機】的な売買が行われると、市場での売買が活発になり、市場の流動性も高まります。

【投機】を行う市場参加者がいるからこそ、売買に厚みが出て、取引が成立しやすくもなります。

【投機】による裁定行為が活発に行われることで、資産価格が妥当な価格に収まりやすくなることもあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投機とは

2019/03/12

・投機とは、短期的な価格変動の目論見から、利益を得ようとする行為です。

・将来の価格変動を予想して、価格差から生じる利益を目的に行う売買取引の場合もあります。

・偶然の利益をねらって行う行為の場合もあります。

・もともとは、禅の仏教用語であり、師弟の心機が投合することを言います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ギャンブルをするとお金が減るだけ!

2019/03/11

今、ギャンブルを行っている方へ。

ギャンブルは、やめた方が身のためです。

確かに、一時的に勝つことはできますが、最終的に店側が儲かるように仕組まれたステージで踊らされているだけです。

これからの将来を考えた時に、その時間を別のことに使ったほうが、絶対に有意義です。


ストレス発散や時間潰しとして、お金を失う前提で行っているのであれば、娯楽として楽しめるかもしれません。

しかし、儲けるためにギャンブルをやるのであれば、やめたほうがいいです。

勝率を上げるために、より専門的に行わなければいけなくなり、人生のどん底へと突き進むことになります。


ギャンブルはやめた方が良いですし、もし続ける場合でも、仕事で稼いだお金のうちの自由に使える範囲で行うようにしてください。

ギャンブルをするとお金が減るだけです!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ギャンブルで儲け続けることはできません

2019/03/10

ギャンブルでは、儲け続けることはできません。


確率的に、負けるのが必然の仕組みです。

以前お伝えしたように、宝くじの場合では、購入金額のおよそ40%が返ってくるよう確率的にできています。

それに比べて競馬は約70%、パチンコは約80%と良心的に見えてしまいます。


しかし、回数を重ねるたびに、ドンドン減っていくことに変わりはありません。

勝ったり負けたりを繰り返しながら、徐々に減っていくのです。


結論を言えば、ギャンブルは運営側が儲かるようにできているです。

当然ながら、ギャンブルは店側が利益を出さなければ、店舗運営を継続できません。

ということは、運営側に利益が出て客が負けるように仕組まれているということです。


「攻略法があれば、勝ち続けることはできる」と言う方もおられます。

ギャンブルに共通してあるのが攻略法で、一定の法則性に従えば勝つ確立を上げることができるとされるものです。

しかし、その攻略法も企業によって対策されて、すぐに使えなくなったり、攻略法を真面目に続けることが案外難しかったりします。

ギャンブルに【運】はつきものです。

どんな完璧な攻略法でも、勝率を100%にすることはできません。

そのため攻略法を駆使しても負けることも多くあります。

「この攻略法は自分には合ってないのではないか」
「新しい攻略法を探さなくては」
「このあいだ試した方法が当たったな」

こうして、すぐに他に目移りして脱線してしまいます。

特にプロになって生活がかかっていると、将来の不安から精神的に不安定になり、冷静な判断ができなくなります。


では、なぜ人はギャンブルにハマってしまうのでしょうか?

ギャンブルをやっていると金銭感覚が狂い、千円札がただの紙切れのように感じられる方もいます。

そして、お金を失うのを何でもないことと思ってしまうのです。

ギャンブルをやっている時、特に大当たりをした時には、大量のβエンドルフィンやドーパミンといった快楽物質が分泌されます。

これは麻薬をやっている時と同じ脳内物質です。

麻薬をやっている人が、自分ではやめられなくて治療を受けるのと同じように、ギャンブルの快楽から抜け出すのも本当に難しいものです。


良く陥ってしまうのは、負けてもすぐに取り返せると思ってしまう場合があります。

一度大きな勝ちを経験すると、人間の脳はその記憶を強く覚えています。

負けて悲しい感情は、一晩寝ると忘れてしまいますが、勝った時の喜びはなかなか消えることはありません。


喜怒哀楽によって、脳の海馬が受ける刺激が多ければ多いほど、長期の記憶に残ります。

金銭感覚が狂って、お金を失うことへの恐怖心が薄れてしまった状態では、勝った時の強烈な喜びの感情を超えることができません。

その為、勝つことばかりを考えてしまうようになるのです。


また、普段から幸せを感じていない人は、ギャンブルにハマりやすい傾向もあります。

精神の状態が不安定だと、快楽に依存しやすくなってしまうのです。

たとえば、お酒や性行為、リストカットでも快楽物質が分泌されます。

依存症になると借金してまで続けたり、家族への迷惑を考えないなど、自分を抑えることができずに衝動的に行動してしまいます。


現在、パチンコやパチスロでは、店舗にホールコンピュータが導入されており、店舗の売り上げをコンピュータが管理しています。

コンピューターで集計したデータをもとに、月末までに目標達成するための売上計画を客への還元率を考慮して台の設定をします。

玉を出しすぎて、1日の利益目標が未達の場合には、翌日以降で下方修正して利益回収するようにもできているのです。


ギャンブルの射幸性が問題となり、法律が年々改正されており、ギャンブルの業態が縮小しています。

射幸性とは、利用者の「幸運を得たい」という心をあおぐ性質のことで、ギャンブル依存症という病気に追い込んでしまう悪い面があります。


これを規制するため、ギャンブルはローリスク・ローリターンの方向性に年々修正されています。

このため、今は稼ぐことができても、将来的に稼ぎ続けることは難しいでしょう。


パチンコ・パチスロでは、昔のハイリターンが良かった人は手を引いており、ギャンブル人口はどんどん減少しています。

稼働率が下がれば、店舗は利益を回収するために、客への還元率を下げようとします。

さらにギャンブル人口は減り、業態全体までも縮小して行っているのです。

ギャンブルでは、儲け続けることはできないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ギャンブルで生活?

2019/03/09

仕事を辞めて、ギャンブルで生活しようと考える人も少なくありません。

遊んで暮らせると思うからですかね・・・。

でも、現実はそう簡単ではないようです。

プロのギャンブラーになると、どんなメリット・デメリットがあるでしょうか。


【メリット】

・自由な時間が手に入る
・色々な店舗などに行ける
・連続したデータの収集ができる
・大きく勝つこともある
・遊びながらお金が手に入る


【デメリット】

・時給がマイナスになることもある
・大きく負けることもある
・タバコなどで健康を損ねる
・将来の不安に押しつぶされそうになる
・再就職する際に履歴書に書けない
・社会的信用がない
・かなり忙しい
・一生稼ぐためのスキルが身につかない


専門的にやると、それなりにメリットもあります。

自由に行動できるため、データ収集や色々なイベントにも顔を出すこともできます。


しかし、デメリットはかなり重いです。

アルバイトの場合は、働いた分だけお金が手に入りますが、ギャンブルの場合は時間をかけてもマイナス収益になることも多いです。

勝ったとしても、あまり喜ぶことはできず、次の投資資金になるといったドライな感情でギャンブルをすることになります。

何故なら、負ける時は、大負けしてしまうかもしれません。

その為、遊んでいるように見えて、全然楽しくなくなるかもしれません。


寝る時間や食べる時間、時にはトイレに行く時間も惜しんで、ギャンブルに没頭する時もあるかもしれません。

そして、ギャンブルをする人には、タバコを吸う人が多いため、副流煙を吸って健康を害することもあります。


また、いつ稼げなくなるかわからない重圧に押し潰さそうになるかもしれません。

実際、法規制によって、年々稼げなくなってきています。

今日は勝っても、明日はお金が無くなるかもしれません。

このままの生活で一生暮らしていけるのか、不安で仕方なくなるかもしれません。

特に、ギャンブルでは、仕事で役に立つスキルが身に付くわけではありません。

そして、再就職の際に、履歴書に書く職歴もありません。

その為、将来的に考えて、壁にぶつかった場合にどうしようもなくなります。


そして、仕事を何もしていないことで、周りの目もかなり厳しくなります。

「納税していないのに社会福祉を利用するのか」という厳しい人もいます。

社会的な信用はなく、クレジットカードは作れないですし、両親の説得ができないので結婚もできないでしょう。


そんな状態でも、かなり忙しい生活を送ることになります。

パチンコ・パチスロの場合、朝から開店を待ったり、順番争いをしたり、夜も遅くまでギャンブルをしているかもしれません。

あちこちのイベントに行って、当たる確率を上げるために必死になる場合もあります。

家にいても、情報を集めたり攻略法を練ったりと、生活のために必死に活動することになります。


これでは、ギャンブルで生活をしようとしても、決してラクで楽しいものではありませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ギャンブルはなぜ儲からない?

2019/03/08

ギャンブルとは、【投機】の事です。

ギャンブルは、実際には『確率論』となります。


結論を言えば、「還元率」が関係しており、「還元率」が低いと儲からないシステムになっているのです。

「還元率」とは、賭けた人の掛け金の合計金額から、運営側が運営費を差し引いて還元するその還元金の割合です。

この「還元率」が低く設定されている場合が多くあるので、そもそも儲からない仕組となっているのです。


ギャンブルの種類   「還元率」

・宝くじ        45.7%
・競艇         74.8%
・競輪         75.0%
・オートレース     74.8%
・競馬         74.1%
・サッカーくじ(toto)  49.6%
・パチンコ       85%前後


つまり、宝くじの場合は、300円で購入しても、実際に戻ってくるのは、45.7%の137円となります。

これでは、儲かる人も非常に少ないというのは、当たり前ですね。

還元率の1番高いパチンコでも、85%です。

還元率が低ければ、ギャンブルをすればするほど、負けてしまうのです。


ただし、『確率論』の為に、大勝ちしてしまう人も、何人かは出てきてしまうのです。

どちらにフォーカスするかで、印象がガラッと変わってしまいますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資をするなら本を読みましょう

2019/03/07

不動産投資をするなら、まずは10冊ほど、不動産投資の本を読んでみましょう。

理想としては、100冊以上の不動産投資の本を読むのが良いでしょう。


大きな本屋に行けば、不動産投資の本は山ほどあります。

不動産投資の本でも、内容についてはピンからキリまで様々あります。

とりあえずは、10冊読んでみることをお勧めします。

一冊2,000円位で、詳しい情報を手に入れることができるので、本は非常に投資効率がいいのです。

「何十冊も読めない」「何から読んでいいのかわからない」という人は、そもそも不動産投資をすべきではないのかもしれません。


こうした本が優れているのは、不動産投資の基本的な知識を得られることがあります。

そして、多くの場合、著者自身の体験談も書かれています。

その為、何冊か読んでいるうちに、自然と自分自身の進む方向が定まってくる場合もあります。


一口に不動産投資といっても、内実は千差万別で、パターンは無数にあります。

新築物件が好きな人もいれば、中古ワンルームマンションを複数買って積み上げている人や、ボロ物件ばかりを好んで投資している人もいます。

そういった物件を都心に買い求めるか、地方で買うかで、価格も利回りも変わってきます。

そんなバラエティ豊かな物件のうち、何が自分に向いているのか、本をたくさん読むことでだんだんわかってくるのです。


大体の不動産投資の本では、サブリース契約の落とし穴や怪しげな節税対策物件に注意すべきことが書かれている場合が多いです。

しっかりとした本ならば、おさえるべき項目は全ておさえてあるはずです。

リテラシーが上がれば、どの本がどのように優れているか分かるようになってきます。


このような本を読むといった簡単なことができない人は、インチキサブリースやスルガスキームなどで騙されてしまう場合があるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


勉強しなければ騙される

2019/03/06

投資商品で騙されるのは、勉強をしていないからです。

何が怪しいかどうか、ちょっと知っているだけで、そのような詐欺商品には騙されることはありません。

もしくは、詳しい人が近くにいるかどうかで、そのような危険を避けることができるのです。


何が正しくて、何が正しくないのか?

あの人が言うから、これがイイなど、まったく論理的でない場合が多いです。

イメージで考える人は要注意です。

物腰の柔らかい人や熱心に勧めてくる人に、コロッと騙されてしまうからです。

つい、その場の感情に流されてしまい、後から自分自身で正当性をつくり出す場合もあるのです。

自分が騙されていることについては、その場では、まったく気付かない人が多いのです。

さらに、「自分自身の選択が間違えているはずがない」と思い込んでしまうのです。

つまり、感情が先で、論理は後付けなのです。


まずは、不動産取引や投資についての基本的なことを知りましょう。

あるいは、業者などとのやり取りの仕方について、一通りのことが理解できるようになっておく必要があります。

その為、「勉強してください」と言うしかないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資商品の評価

2019/03/05

投資商品は、大きく『換金性(流動性)』『収益性』『元本の安全性』の3つで評価することができます。

投資話を評価するときは、この三つの観点でそれぞれを分析しましょう。

たとえば、「収益性は高く、元本安全性も高いですよ!」と言われて、いい商品かなと思ったとします。

しかし、実は、10年間は解約できない商品だったというようなケースもあります。


この『換金性(流動性)』『収益性』『元本の安全性』の3つ条件が、すべて良いという投資商品はありません。

必ず、トレードオフ(二律背反)の関係にあります。

何かを得たければ、何かが犠牲になるのです。

そうしたセオリーを無視したような商品というのは、基本的に投資詐欺を疑ってみるべきなのです。

日本株の期待利回りは、年平均で5%くらいだと言われています。

現在の状況で、その何倍ものリターンが期待できるというような投資は、どこかに大きなリスクがなければ存在しません。

投資をするのならば、騙されないように、しっかり勉強をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


フリーランチについて

2019/03/04

【there’s no such thing as a free lunch】

そのまま、「この世にただのものはない」という意味です。

ハインラインの『月は無慈悲な夜の女王』という小説のなかで引用されていますが、彼が作った言葉ではありません。

つまり、フリーランチ(タダ飯)は存在しません。


この言葉は、経済学ではフリードマンも良く使いました。

経済学の用語では、フリーライダーを表す場合もあります。

ちなみにフリーライダーは、「ただ乗りする人」という意味であり、活動に必要なコストを負担せず利益だけを受ける人、または、不労所得者を意味します。


フリーライダーやフリーランチを希望しすぎると、どうなるでしょうか?

実際、何でも【無料】ばかりを追う人もいます。

しっかりとした情報やサービスには、お金がかかることが分かっていない場合も多いのです。

でも、しっかりとした情報やサービスにも、物凄く価値があるのです。

それらを活用して、時間を短縮させたり、費用を軽減させたり、費用対効果を上げたりすることができるのです。


このような有益な知識や情報やサービスを受けないから、簡単に詐欺商品に騙されてケースも多いのです。

実際、「かぼちゃの馬車」のスマートデイズやレオパレスのような所に、騙されるとリカバリーの方法がありません。

カリスマ性のある詐欺師の投資話などにも、簡単に騙されてしまいます。

すなわち、情報弱者であるとジ・エンドとなってしまうのです。


何故か、このような重要なことについては、まったく気にされずにいる人も多いので残念です。

何の根拠も無く、自分が正しく、自分は騙されないと信じているのです。

悩みや問題の解決の仕方が、そもそも間違っている場合もあります。

『お互い様』の意味が分からずに、相手から奪うことだけを考えている人も多いで、気を付けましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資詐欺に遭わない為に

2019/03/03

聞きなれないモノ、理解できないモノへの投資は避けましょう。


その投資話の説明を聞いて、ちゃんと意味が理解できましたか?

もしも、わからないというのであれば、その投資は避けましょう。

投資詐欺に多い事案は、「よくわからないモノに投資をする」か「スキームがよくわからない投資」です。


この投資は、実際にはどんなモノで、どのような形でお金になり、なぜ高い利回りが生まれるのか?

これを完全に理解するのは、実際にかなり難しいことです。

また、日本の国内でも情報が手に入りにくい場合、業者の説明くらいしか判断材料がありません。

近年の仮想通貨・暗号通貨がらみについても、ブロックチェーン技術などについて、正確に理解している人は、ごく少数のはずです。

そんな中で、仮想通貨などで儲けるという話自体を信用することは、とても危険なことですね。

「わからないモノに投資はしない」というのは、投資の鉄則の一つなのです。


また、大切なことは「投資は一人で判断しないようにしましょう」ということです。

こうした投資詐欺は、「自分は騙されないぞ」と思っている人でも騙されるものです。

まずは、業者名や投資話、儲け話の内容について、ヤフーやグーグルなどで検索して、情報を集めることが必要です。

検索するときは、「会社名(投資商品名) 詐欺」などのネガティブワードで一緒に検索してみることも良いかもしれません。

ただし、インターネット上にはお金をもらって、会社に都合のいい内容の記事を書いたりする業者もあります。

マスメディアでも、良く提灯記事が書かれています。

そのような業者やサービスやステルスマーケティングもありますので、そういった投資話を肯定するような話も鵜呑みにはしないことが大切です。

他にも、友人や知人、家族などにも相談してみることも重要です。

不動産や金融の専門家に相談してみるというのも一つの手です。

不動産や金融や投資について相談できる不動産コンサルタントやFPのような方と日ごろから付き合うようにしておくと、このような話が来た時に相談できますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


架空の情報、価値のない情報を販売(投資詐欺)

2019/03/02

架空の情報、価値のない情報を販売することについては、色々なモノが当てはまります。

株価を予想させる有料メルマガなどや投資塾のようなものも含まれるかもしれません。

また投資塾などの入会金で、100万円以上を請求されるようなこともあります。

そして、シルバーやゴールドやプラチナなどのランクを付けて、毎月10万円近く情報料を請求される場合もあります。

これらは、一概にすべてが詐欺とは言えませんが、ほとんど価値が無い情報であれば、投資詐欺の一種とも言えそうです。


「秒速で〇億円を儲ける」などと言った、元ネオヒルズ族の情報商材詐欺なんかも当てはまるかもしれません。

自己啓発のセミナーでも、これに近いことをしている場合も見られます。

何が価値のある情報であるか、しっかり考えて、上手に選択をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


架空やリスクとリターンに虚偽のある儲け話に出資(投資詐欺)

2019/03/01

「架空やリスクとリターンに虚偽のある儲け話に出資」は投資詐欺として、よく聞く典型例です。

〇〇埋蔵金ビジネスとか、M資金とか、CO2排出権投資とか、MARS投資とか、色々と怪しげな投資話はあります。

中には、本当の投資で、ただ失敗しただけの案件もあるかもしれませんが、最初から詐欺を目的としたケースもあります。


実際には、後から実際に配当がされないなどの理由で、詐欺と判明することが多くなります。

その為、投資前の段階で見つけるには、詐欺を疑えるだけの投資のリテラシーが必要になるのです。

「リスクとリターンの説明」「業者の規模」「投資先商品の性質」の3つの視点から、投資詐欺かどうか確認をしてみましましょう。


リスクが曖昧や、リターンに対して低すぎる場合もあります。

まず、リスクが無い投資で、高いリターン(儲け)が得られるという話は無いと気付きましょう。

もし、ノーリスク(わずかなリスク)で、これだけ稼げますといった勧誘を受けたなら、その話は迷わず断りましょう。

そのようなケースでは、見えないリスクがあるか、その投資話自体が偽物ということが考えられます。


“安心、確実、高収入(高利回り)の3点セット”は投資詐欺で使われるキーワードなのです。

そんな投資商品は、あるわけがありません。

そもそも「必ず儲かる」とか「〇〇円は確実」といったような勧誘は、投資の世界において「断定的判断」と呼ばれ禁止されています。

こういう勧誘の仕方をしてくる時点で、もう悪質といえます。

他にも投資にもかかわらず元本保証といった言葉を使うところもNGです。

リターンが高いなら、それに見合ったリスクがあるはずです。

円建ての投資なら、国債の利回りよりも高いリターンで回るというのであれば、何らかのリスクが必ずあります。

リスクが無いと言うのであれば、その話は信用に足らない話なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


よくわからない海外の投資案件(投資詐欺)

2019/02/28

海外通貨や海外不動産投資など、外国の投資案件を勧誘されることも多いかもしれません。

人口が増えて、物価もインフレをするのならば、確かに投資の対象となります。

実際、海外の投資案件は利回りも高く、「これから伸びる」というような勢いも感じさせます。


逆に言えば、詐欺師からしても、売りやすい商材となります。

もちろん、東南アジアなどでも、しっかりと海外不動産投資を展開している会社もあります。

しかし、海外の投資案件は、何かちょっとしたことでもトラブルに発展しやすくなります。

また、万が一トラブルになった場合に、対処するのが難しいというデメリットがあります。


海外投資案件だと、実際にその商材の現物を確認するのも難しいです。

そして、逃げられた時の身元もつかみにくいのが大問題となります。

海外の投資案件すべてが詐欺ではありませんが、トラブルに発展した場合、トラブルの対処が難しいので、リスクとリターンが見合わないこともあります。

つまり、言語の問題や文化の問題、距離の問題が出てきますので、慎重に判断をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


権利モノ、未公開株、流行りモノ(投資詐欺)

2019/02/27

投資詐欺商品の典型例としては、3つのキーワードがあります。

•権利モノ
•未公開株
•流行りモノ


これら、いずれかの商品の勧誘を受けた場合、その案件への投資は慎重に考えるべきです。


「権利モノ」とは、水資源の権利とか、土地の権利だとか、著作権などのことです。

原野商法も、この「権利モノ」に入ります。


「未公開株」とは、現時点では上場していない株式の売買を勧められる投資詐欺です。

近いうちに上場(未公開株が公開株になる)する予定で、上場すれば高値になるから儲かると勧誘されます。

しかし、実際は、その会社は倒産寸前のボロ株であることがほとんどです。

また、一度購入した未公開株は簡単に手放すことができない(買い手が見つからない)ため、購入金額が全損となってしまうことも少なくありません。


「流行りモノ」とは、最近話題の金融商品が、詐欺商材として使われることが多いという意味です。

例えば、FX、ビットコイン、仮想通貨などです。

「先進的でよくわからないけど凄そうなもの」ほど「まやかし」に利用しやすいため、こうした商品の投資詐欺は非常に多いです。


最近は「未公開の仮想通貨を購入する権利が得られるICO」の勧誘が流行っているようです。

しかし、ICOのほとんどが詐欺商品となっています。

ICOの勧誘は、「権利もの・未公開・流行りもの」の3つの条件がすべて揃っていることを忘れてはなりません。


投資詐欺には、色々なモノがありますので、注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


有り得ない数字のサブリース賃貸(投資詐欺)

2019/02/26

やっと有り得ない数字のサブリース賃貸の問題が、メディアで表面化されました。

具体例としては、かぼちゃの馬車のスマートデイズやレオパレス21などがあります。


耳障りの良い事をいって、至る所で新築物件を建てさせます。

それも、30年間の定額の賃料支払いが保証されている内容の場合もあります。

しかし、賃貸物件は、空室もあれば、経年劣化によっても家賃は減額されて行きます。

そして、15年~30年位で、大規模修繕をしなければなりません。

安普請の建物なので、建てた瞬間に大きな利益が出るので、悪い会社の場合、倒産覚悟で売り逃げをします。

そもそも、家賃保証をするのは、どこがするのか知りましょう。

実際、30年間経営を維持継続されている会社は、ほんの一握りとなります。

会社が倒産した時、しっかり家賃保証がされるか知りましょう。

サブリースは、金融商品ではありません。

これを知っていれば、保証内容が詐欺なことに気付きます。


サブリースを巡るトラブルは数多く起こっており、その被害者も増え続けています。

そのため、消費者庁は、近時、同庁のホームページ上で、消費者の相談窓口である「消費者ホットライン」にサブリースや家賃保証に関して以下のような相談が寄せられていることを明らかにして注意を呼びかけています。

【勧誘に関する相談】
●母に対してアパートの建て替えと一括借り上げをするのでアパートを経営しないかと断ってもしつこく勧誘される。対処法は。
●不動産会社が高齢の父に相続税対策としてアパートを建てるようしつこく勧誘してくる。断りたい。

【費用負担等の契約内容に関する相談】
●10年前建設業者に勧誘されてアパートを建てたことに始まり、一括借り上げ、特約システム等次々に契約や費用負担を強いられる。
●電話勧誘を受け、首都圏にシェアハウス一棟の建築契約とサブリース契約を締結したが、契約時の約束と異なることがあり不安になっている。

【家賃の減額に関する相談】
●自宅の一部を賃貸するサブリース契約を締結したが、十分な説明がないまま家賃保証額を下げられ不満だ。サブリース契約をやめたい。
●15年前に両親が建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っている。ローンの返済も困難になり納得がいかない。
●14年前に賃貸アパートのサブリース契約をした。2年ごとに契約を更新するが、条件が悪くなる一方だ。納得いかない。

【事業者の対応に関する相談】
●投資目的でアパート一棟を建てないかと誘われ土地購入と建物建築契約を締結、ローンも実行されたが事業者と連絡が取れなくなった。


このように、賃料保証の約束不履行の他にも、「しつこい勧誘」「想定外の費用負担」「事業者のずさんな対応」など様々な被害が現れています。

今や、サブリーストラブルは、かつての原野商法並の投資詐欺として、社会問題化しているといっても過言ではないでしょう。


一部には、約束を守る優良な業者もありますが、割合は・・・。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


原野商法(投資詐欺)

2019/02/25

原野商法は、二束三文の土地(何もないような原っぱ)を将来は、ここに〇〇ができるから値上がりするといった内容でセールスするような話です。


虚偽のリゾート開発や計画段階の新幹線や高速道路建設の計画とリンクさせ、土地の値上がり確実であるとの虚偽の説明を行います。

勧誘する地域とは遙かに離れた土地が、投機目的の理由で斡旋されることも多いです。

現地を訪問して土地を検証することが困難である場合もあります。

そして、訪問したとしても売りつける土地とは違う他人の土地に案内するなど、追及をかわすさまざまな手口が用意されていることもあります。


また、元々は一筆である土地の区割りを自由に分筆登記できる制度を悪用します。

一坪数円程度の評価額しかない広大な原野の中に、あたかも区画整理が行われたかのような整然とした街区や道路の絵図を描くように、細切れの分筆登記を行います。

この架空の街区や道路の区画を一区画数百万円という高値で、多数の被害者に売り捌く場合もあります。


または、虚偽のリゾート開発や公共事業の計画イメージが描かれたパンフレットと、街区状に分筆登記された公図に騙される形で、価値の無い土地を購入してしまう場合もあります。

こうした販売に先立ち、原野商法業者は芸能人や政治家などの著名人やプロスポーツ選手等に無償で一部の街区を譲渡し、「〇〇氏も所有するリゾート計画地!」等といった騙し宣伝を行う布石を打つ場合もあります。


原野商法の舞台となる土地は、余りにも急峻で人里からも離れ過ぎているために、物理的に居住も耕作も不可能な場所である事が殆どです。

現地を訪問しようとしても、購入した区割りを特定することすら困難である場合も多いです。

当然ながら、こうした人跡未踏の地は、市街化区域としての範疇にすら入らない場所が多いです。

その為、宅地造成を始めとする開発行為を申請して、許可を得ることもほぼ不可能に近いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


価値が無いものを高い価値に見せかけて販売(投資詐欺)

2019/02/24

例えば、未公開株詐欺などは、価値が無いものを高い価値に見せかけて販売される詐欺に分類されるでしょう。

株式上場していない会社の株を、「株式上場の予定がある。上場すると株価が倍になるのは確実」などといって買わせます。

しかし、実際には上場の予定がないどころか、会社自体が架空であるケースもあります。


「未公開株を持っているのは関係者」なのですが、あまり関係なさそうな相手からの売り込みは相手にしてはいけません。

「夢のある言葉に納得させられてしまった」と言う事も、ありがちな話となります。

投資をかじったことのある人は、具体的な話には警戒心を抱くのに、抽象的な盛り上げには乗っかりやすいので注意しましょう。


ちなみに、未公開株の販売等ができるのは、未公開株の発行会社や登録を受けた証券会社のみとなります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自分のものではない商品を販売(投資詐欺)

2019/02/23

たとえば、他人の土地を本人(所有者)に成りすまして、売ろうとする『地面師』などが、この典型例です。

時には、不動産のプロでさえ、『地面師』に騙されてしまうこともあります。

なんと、あのハウスメーカーの積水ハウスですら、『地面師』に騙されているのですから。


土地の所有者ではないのに、所有者になりすます詐欺集団もいるのです。

この場合、性善説では、簡単に騙されてしまうかもしれませんね。

土地の登記をはじめとした関係書類をでっちあげ、それを転売してボロ儲けをするのです。

近年、再び被害が増加傾向になっています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


有り得ない元本保証(投資詐欺)

2019/02/22

投資詐欺の説明の中で、『元本保証』が謳われるケースも多いです。

しかし、世の中には、「元本保証の投資商品」は基本的に存在しません。

投資の経験が浅い人ほど『元本保証』という言葉に安心してしまうようです。

しかし、実は「リスクがない・元本保証」という言葉こそ、投資詐欺の勧誘でよく使われるキーワードなのです。

・元本保証の「保証」は誰が行うのか?

・その会社が倒産した場合はどうなるのか?

この2点を考えれば、元本保証の商品など存在しないことがわかるはずです。


そもそも、『元本保証』を約束して、出資を取り付けること自体が違法です。

これは、「出資法」という法律により規定されています。

「出資法」によると、銀行などの一部金融機関を除いて、「元本の返還が約されている」ものを禁止しています。

『元本保証』という言葉が出たら、それは99%詐欺なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ポンジースキーム(投資詐欺)

2019/02/21

ポンジースキームとは、詐欺の一種です。

アメリカで天才詐欺師といわれた、チャールズ・ポンジーがその名前の由来です。

具体的には、「出資をしてもらえば、それを運用して出た利益を配当金として支払う」と言って資金を集め、実際は運用などしないで、新しい出資者からの出資金を配当金として支払いながら、破綻することを前提に、お金を騙し取るという手法です。


しばらくの期間は、出資者の人数がある割合で増え続けて、配当金も支払われることもあります。

でも、システム全体では、どこも利益を生んでおらず、どうなっても負債が増え続ける仕組みになっています。

あっちこっちからお金を引っぱってくる『自転車操業』と呼ぶような状態に陥ります。

最後には、必ず配当金が工面できなくなって破綻をします。


より後から参加した出資者は、損害が大きくなる傾向があります。

最後の頃の(出資者全体として見ると割合が多い)出資者にとっては、出資金はほとんど還ってこなくなります。

また、最後の出資者は「配当金」と呼ばれるものも一回も受け取れず、出資金がまるまる消えて戻ってこなくなる損害となってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ねずみ講(投資詐欺)

2019/02/20

ねずみ講は、完全に犯罪(違法)です。

ねずみ講は、後順位の加入者が支出した金銭等を先順位の加入者が受け取るという配当組織です。

加入者が、無限に増加することが前提となっています。

1人が2人づつ勧誘するだけでも、27代目には、日本の人口を越えてしまうことになります。

結局、一部の先輩加入者を除いて、大方の加入者は損をすることになってしまいます。


ねずみ講で問題になった会社例

・天下一家の会
・国利民福の会
・クインアッシュ
・年金たまご


「ねずみ講」というのは俗称のことで、正式には「無限連鎖講(むげんれんさこう)」と呼びます。

※「無限連鎖講」とは、下記のように定義されています。

組織の会員になるには、(紹介者への)金品の支払いが必要となります。

自分が会員になると次は、一人会員を増やすごとに、紹介料として「一部の金品」を得ることができます。

そうやって、親会員から子会員へ、子から孫へと無制限に増殖していき、一番上の親が最も儲かるシステムのことです。


具体的な例を出します。

Aが創始者となって、2人のメンバー(B、C)を勧誘します。

BとCには、入会金をそれぞれ2万円ずつ支払わせ、さらにそれぞれに「会員」を勧誘するように指示します。

そして、BとCは同じように、勧誘した人に対して入会金の2万円を請求し、新たな「会員」を勧誘するよう指示していきます。

このように上から下へ、どんどん「会員」を増やしていきます。

入会金として徴収したお金は、半分は紹介者へ渡します。

もう半分は、「創始者や初期のメンバー」で山分けするといった分配方式をとってます。

※分配方式は、組織によって色々なパターンがあります。

ただ、ピラミッドの一番上が儲かり、下にいけばいくほど儲からないことは共通しています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


利回りが異常に高い(投資詐欺)

2019/02/19

投資詐欺の典型は、利回りが異常に高い投資案件であることです。

もし怪しい投資の勧誘を受けたら、「利回りは(年率で)何パーセントなのか?」と聞く習慣を心掛けてください。

合わせて、金融商品の標準的な利回りが、どれくらいか知っておく必要があります。

・年率利回り1~3%程度 (普通)
・年率利回り7%程度 (高め)
・年率利回り10%以上 (かなり高い)


ちなみに、著名投資家であり世界一のお金持ちとして知られるウォーレン・バフェット氏は、利回り約20%を37年間継続して大成功しています。

これは、逆に言うと、利回り20%以上が本当に続くのであれば、いずれウォーレン・バフェット氏を超えて世界一の大金持ちになってしまうということです。

しかし、ウォーレン・バフェット氏を超えて世界一の大富豪になれることは、普通では考えられませんね。

よって、「年率利回り20%以上の案件」という時点で、【投資詐欺】か、利回り20%は一時的で、近い将来利回りが下がるのどちらかであることがほぼ確定します。

いずれにしても、かなり疑ってかかる投資案件であることは、間違いありません。


「利回りは(年率で)何パーセントなのか?」という質問に対して、年利ではなく『月利』で利回りを提示してくれば、ほぼ【投資詐欺】が確定します。

このような超低金利の時代に、『月利』で投資でまわせるわけがありません。

配当が正常に支払われるかどうかの前に、高すぎるたり、おかしすぎたりする利回りは、疑ってかかり、近寄らないようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資詐欺について

2019/02/18

・利回りが異常に高い

・ねずみ講

・ポンジースキーム

・有り得ない元本保証

・自分のものではない商品を販売

・価値が無いものを高い価値に見せかけて販売

・原野商法

・有り得ない数字のサブリース賃貸

・権利モノ、未公開株、流行りモノ

・よくわからない海外の投資案件

・架空やリスクとリターンに虚偽のある儲け話に出資

・架空の情報、価値のない情報を販売



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相場を知ること

2019/02/17

投資をするのならば、相場を知りましょう。

モノには値段がついているので、大体の相場があります。

この相場を知っていれば、投資で勝つ確率も上がりますし、面白くなることもあります。

また、経済についての関心度が上がり、潮流の変化を感じることができるかもしれません。


投資をしている人は、なぜ相場が変動しているかを考えることもあります。

昔は、1ドルが360円で固定されている時代もありました。

そして、1985年のプラザ合意によって、急激に円高になることもありました。

どうしても、1ドル100円を切るような円高になったり、1ドル110円のような円安になったりすることも起こります。

その為、ドルが世界の基軸通貨となっていますので、アメリカのニュースにも注目するかもしれません。

そして、各種の統計数値についても、気になってくるかもしれません。


投資をしていなくても、ガソリンを入れる際、リッター当たりの値段の動きが気になる人も多いかもしれません。

ガソリンの価格については、原油価格と為替と税金などで決まっていますが、最近のように急激に値上がりすることもあります。


また、貴金属を持っていれば、需給に影響を与える情報が、自然に目に留まるようになるかもしれません。

そして、各国の資源獲得戦略や需要の動きを知りたくなるようになるかもしれません。

自分自身で情報を集め、自分なりに理解しようとするかもしれません。


不動産でも同じようなモノです。

自分自身で相場を調べなければ、スマートデイズの『かぼちゃの馬車』やレオパレスで建物を建てて、簡単に騙されるかもしれません。

または、悪徳な不動産業者に、割高な収益物件をスルガ銀行を使った、スルガスキームで買わされてしまっているかもしれません。


相場を知らなければ、何が割高なのか全然わかりません。

有り得ない数字も簡単に信じてしまうかもしれません。

危険水域まで価格が暴騰しているのに、まだまだ上がると勘違いをしてしまうかもしれません。

欲に目がくらむと、まともな判断ができなくなってしまうことも多くなります。


つまり、相場を通じて経済とつながることで、時代の流れに対する洞察を高めてくれるのではないかと感じています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


それでも投資をしたいですか?

2019/02/16

私は、投資をしないという生き方があっても、それは当然だと考えています。

投資で勝つことができるならは、投資をしてもいいかもしれません。

また、投資が面白くて仕方のない人は、投資を続ければいいと思います。

しかし、投資をしたからといっても、必ず儲かるとは限りません。

結構、投資をしなければ良かったと言う場合も多いのです。


つまり、投資をして増やす人が偉くて、何もせず銀行の口座に預けておくことが愚かであるなんてことは、まったくないのです。

そもそも、余分な株式や外貨や不動産は、別に生活必需品ではありません。

あえて危険なリスクを取ってまで、お金に働いてもらわなくても、自分が働いて稼いで貯蓄して備えるという方法の方が、十分に現実的かもしれません。


そうやって、投資という選択肢を無くせば、覚悟して本業に集中することができます。

本業で結果を出して、生活を安定化させようとしますから、余計な迷いもありません。

自分で働くには限界があるから、老後の蓄えにするには不十分であるという意見も中にはあります。

しかしそれは、「定年退職したら引退して、二度と働かない」という昔の生き方を前提としているのかもしれません。

そもそも、働いて稼ぐというのは、価値を提供し、感謝を受け取る尊い行為です。

その為、自分が働けるまで働き続けるという選択肢だってあるはずです。

実際、70歳を超えても、元気に仕事をしているおじいちゃんやおばあちゃんも沢山います。

逆に、彼らのほうがエネルギーにあふれていて、健康的でもあります。


「色々やってみたけど、やっぱり自分は投資には向いていないかも」という人は、世の中の風潮に流される必要はありません。

自分自身が面白いと感じないことをやっても意味がありません。

投資によって、大きな損をしてしまうなら尚更です。

堂々と「私は投資なんてしない」と宣言してみるのも良いでしょう。

そんな宣言をしてみれば、余計な雑音も聞こえなくなるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資を押しつけられても

2019/02/15

「貯蓄から投資へ」、「お金は銀行に預けるな」という言葉が声高に叫ばれて、もう何年も経ちました。

「資産運用をしない人は愚かなことだ」と言わんばかりに、世の中の知識人や経済評論家たちの煽る発言もありました。

しかし、【投資】って、そんなに大事なことなのでしょうか?

そうした風潮に、違和感を覚える人もいると思います。


「何だか、投資をした方がいいかも?」と思ってしまうかもしれませんが、実際には投資をして負けている人も多いのです。

投資をしたら、全員が儲けているわけではありません。

リスクを取ったら通常はリターンがあるはずですが、リスクだけ取ってリターンが無いことも多いのです。

その為、自分自身でコントロールのできないものに資金を出して、目減りをするリスクをかかえてしまうかもしれません。

また、相場の変動について、一喜一憂することに、意味を見いだせない人も多いでしょう。

投資のために、情報や銘柄を調べたり、貴重な時間を使ったりするのは、なんだかバカバカしいと感じてしまう人もいるでしょう。


リスク資産への投資が、アメリカ人などと比べると低く、ファイナンシャル・リテラシーが低いという指摘もあります。

しかし、資産運用で増やす能力とファイナンシャル・リテラシーとは、イコールではありません。

資産運用は、ファイナンシャル・リテラシーを構成するひとつの要素に過ぎません。


自分で稼いで、貯めて上手に使うことのできる人であれば、ファイナンシャル・リテラシーは高いと言えるはずです。

それについては、必ずしもアメリカ人の真似をする必要はないでしょう。

逆に、アメリカ人であっても、以前の経済ショックで、物凄いダメージを受けたかも周知の事実でしょう。

リーマン・ショックを見ればわかると思います。

つまり、AAA(トリプル・エー)の評価であっても、会社は倒産してしまうこともあるのです。


投資は、【自己責任】です。

誰が、どんなに投資を煽っても、最終的に責任を取らなければならいのは、判断をした個人となります。

薦めてくる人の背景を知らなければ、相手の思惑にホイホイと乗ってしまうことになります。

いくら知り合いが投資を薦めてきても、悪い結果となったら、誰も責任を取らないので気を付けましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資をしない生き方もあります

2019/02/14

金融商品や不動産への投資は、必須ではありません。


投資や資産運用については、やろうと思えば、誰でもできます。

しかし、『投資をしない生き方』もあります。


金融商品への投資は、証券会社に口座開設して、お金を振り込み、適当に株や債券や投資信託を買えばできます。

また、不動産への投資も、不動産業者へ行って、オススメされた不動産を購入すれば、すぐにできます。

しかし、投資や資産運用は、そういうことではありません。

投資をすることが【目的】なのではなく、【増やす】ことが重要です。

つまり、投資とは、資産形成のはずなのです。


でも、投資で利益を出すには、相応の知識が必要となります。

マーケットの風向きを読む力、決断力、欲に打ち勝つ力など、ビジネスでも要求されるスキルが必要なのです。

その為、思っているほどや言うほど簡単ではありません。


情報が氾濫すると、何だか簡単に儲けられるような気がしてくるものです。

勘違いをして、大切なお金を無くしてしまう方も大量にいます。

スマートデイズの『かぼちゃの馬車』やレオパレスの建物に投資をした人がいい例です。

まさに、鴨が葱を背負って来るような人もいるのです。

にもかかわらず、運用技術の啓蒙も無しに、いきなり勝負の世界に飛び込んで来る人も多いのです。

どうなるかは、すぐに想像できるでしょう。


もちろん、ある時期のある局面では、本の著者や先に投資をしている人のロジックが当てはまることがあるかもしれません。

しかし、同じ局面が繰り返しやってくることは、そうそうありません。

そして、時代や環境が変われば、まったく使えないということもよくあります。


では、そういう違う局面にも柔軟に対応できる眼力や技術を持てというのも、現実度としては乏しいでしょう。

皆、そんなにスーパーマンでは無いですし、そんなに時間をとれる人も多くないです。

「ただリスクを取なさい」というふうにも聞こえてしまい、なんだか無責任な印象を受ける人もいるでしょうか。


私は、誰でも投資をやるべきだとは思っていません。

ギャンブルである【投機】と『投資』の違いがわからないのならば、やめておいた方がいいとさえ考えています。

なぜなら、投資には、向き・不向きがあるからです。

それは能力の問題だけではなく、価値観やライフスタイルでの意味もあります。

人には言えないけれど、身を削るほどの我慢が必要な時もありるのです。

また、勝てない戦いに、武器も持たずに挑んでいくのは、いかがなものかとも思います。

だから、「あなたは投資をしないほうがいい」というアドバイスも、本当は必要なはずです。


でも、これを言ってしまえば、大手の会社に勤めている不動産や金融のコンサルタントならば、即失格の烙印を押されてしまうかもしれません。

しかし、私は「投資には手を出さない」という判断やライフスタイルがあってもいいと思っています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


何に投資するか?

2019/02/13

投資は、けっこう難しいモノです。

上手く行けば倍になったり、下手をすると半分以下になったりもします。

株がイイとか、債券がイイとか、為替がイイとか、投資信託がイイとか、貴金属がイイとか、不動産がイイとか、色々な手法があります。


自分の価値観やライフスタイル、そして経済情勢に照らして、「いったい何に資産を分配するのが賢いのか?」を考えてみましょう。

色々な人が、色々な立場から、無責任に色々なことを言います。

今の資産の形態よりも、もっと価値を生む形態や、もっと満足度の高い形態とは何かをしっかりと自分自身で考えることです。

投資については、人によって大きく異なるのです。

現金よりも、株のほうがより大きな価値を生み出してくれると考える人は、株にシフトさせるでしょう。

株よりも不動産のほうが、安定して富を生み出してくれると考える人は、株を売ってその資金を不動産にシフトさせます。

老後は、海外でロングステイを楽しみたいという人は、その国の債券や定期預金にします。

また、夫婦で旅行三昧の生活をしたいという人は、旅行積立に資金を回すでしょう。


自分の性格を知ることも重要です。

神経質なのか、おおらかなのか、悲観的なのか、楽観的なのか、スリルを好むのか、安定を望むのかによって、投資すべきスタイルが異なります。

性格によって、ビジネススタイルや投資対象までも異なるからです。

「ただ儲けたい」ではなく、自分のお金の効用を最も高く享受できるのは、どの方法なのかしっかりと考えましょう。

それは、時代や環境、自分の生活設計と密接に関係しています。

ライフプランの作成と同じで、いつまでにいくら欲しいかが重要です。

やはり、投資を考えるには、自分がどういう生き方をしたいかが、出発点となります。


そして、経済・金融サイクルに合わせ、資産分配を変えるのが大切です。

自分自身の性格やスタイルを考えた上で、余裕資金をどう動かすか考えましょう。

景気は良くなったり悪くなったり、金利も上がったり下がったりします。

どうしても、経済環境はインフレになったり、デフレになったりと様々に変化します。

その為、最も効果の高い方法は、ひとつの対象でじっと運用するのではありません。

定期預金に預けていても、今の世の中では、全然増えないのです。


つまり、その時代や環境ごとに資産配分を見直し、「お金をどういう資産の状態にしておくのが、最も効率的か?」を考えることです。

不動産が、上がると思えば不動産に、資源が高騰すると思えばコモディティに移動させます。

まだまだ、デフレが続くと思う人は、現金のままにしておくでしょう。

そうなると、最新の情報を収集し、動く方向がある程度ザックリとわかっていれば、大負けすることはないのです。

自分ではわからないのならば、しっかりと意識を持ってアンテナを張っておくと、生活の中で情報が自然に集まるようにもなります。


気を付けなければならないのは、利回りそのものを比較しても、意味がないことを知りましょう。

利回りは、投資判断の重要な指標ですが、利回りのみで判断してはいけないのです。

投資詐欺に遭うのも、この利回りの高さだけしか見ていないからです。

スマートデイズの『かぼちゃの馬車』やレオパレスの建物がいい例ですね。


不動産投資の利回りは、都心部よりも郊外や古い物件のほうが、表面利回りが高くなっています。

しかし、都心から離れるほど、一般的には空室リスクが高くなりますし、古くなれば修繕費がかさみます。

そういうリスクがあるからこそ、高い表面利回りで売り出されているのです。

都心で高利回りであれば、多くの人が飛びつきますが、地方で低ければ、誰も買いません。

つまり、「郊外はリスクが高いから、その分利回りは高くないと買っていられない」という意味なのです。


つまり、利回りが高いということは、リスクが高いということと同義なのです。

ですから、利回りが高いほうが良いという人は、高いリスクもセットで受け入れる覚悟が必要となります。


また、利回りは、銀行などによって保証されていない限りは、現時点のスナップショットに過ぎません。

ほとんどの金融商品は、時間の経過や環境変化によって、利回りも変動します。

株なら、無配当や評価減、そして最悪の場合、会社が潰れて紙切れになるかもしれません。

不動産なら、空室が発生するかもしれませんし、大規模修繕が発生するかもしれません。


そもそも、不動産投資の想定利回りや表面利回りなどと言われるモノは、有り得ない数字の羅列なのです。

金融商品ならば、元本保証されていれば、元本の保証がありますが、他の商品では元本の保証はされていないのです。

つまり、『理想の世界』と『現実の世界』があるのです。

空想の数字に惑わされていれば、詐欺会社の営業に、簡単に引っ掛かりますね。

その為、情報弱者が酷い商品を山ほど売りつけられているのです。


結論は、目先の利回りに飛びつくのではなく、「その利回りが、いったい何年位維持できそうなのか、その根拠は何か?」を考えて、賢く投資をすることが大切です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


レオパレスは倒産するのか?

2019/02/12

結論から申し上げますと、なかなかレオパレスは倒産しません。

残念ながら、結構しぶといのです。


企業が倒産するのは、お金がなくなった時です。

つまり、資金繰りで、金融機関から借入ができれば、なんと会社は存続してしまうのです。


まずは、金融機関から見放されるような状態にならなければ、短期的には全然問題ないのです。

レオパレスについては、なんと現預金が連結で892億円あります。

困ったことに、自己資本が連結で1,069億円もあるのです。


今回の界壁不正工事、施工不備の対策として、特別損失を430億円を計上するようです。

入居者の引越しコストなどをあわせて、今期最終利益を380~400億円の赤字に変更しています。

レオパレスは、多額の現預金(すぐに売却できると想定される有価証券含む)を保有しており、この金額は借入金(リース債務含む)を遥かに上回ってしまうのです。


では、どうなればレオパレスは倒産するのでしょうか?

・マスコミによる更なるネガティブキャンペーン。

・テレビCMなどの広告取り止め。

・さらに新たな施工不良の建物が見つかる。

・新規の建築請負と新規入居者募集が困難な状況になる。

・既存入居者も、耐火性などの件でドンドン退去をする。

・建築基準法違反で、長期間の業務停止になる。

・上場廃止になる。

・アパート家賃減額の集団訴訟に負ける。

・大手の提携法人からも入居ストップがかかる。

・入居率が50%を切る。

・サブリースの解約や管理の解約が増える。

・過去の増資引受した投資家から、損害賠償請求をされて賠償金を支払う。

※想定では、サブリースについても将来的に減少し、建てた建物の耐用年数が経過して、徐々に会社は縮小する可能性が高いです。


リーマンショックの時も、レオパレスは赤字に転落してボロボロになり、株価が100円を切っても、生き残りました。

しかし、その際に無茶苦茶なことをして、企業を存続させてしまう方法を取ってしまいました。

20~30年も前から、無茶苦茶なことをする会社であると不動産業界では知られていました。

となれば、業務停止など、国から厳しい命令がなければ、ズルズルと存続してしまいます。

レオパレスは、1年位の短期では倒産しませんが、中・長期的には倒産することになるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


レオパレスのビジネスモデル

2019/02/11

結論から言いますと、レオパレスは、地主相手の【詐欺商品】を売りつける【詐欺会社】です。


安普請の建物をバカ高い建築費で、地主に建てさせて大儲けをします。

壁も足りないような違法建築で、材料費や建築コストをドンドン下げて、レオパレスの儲けを増やします。

2012年の裁判で、レオパレスの施工不良の問題を知っているのに放置をします。

さらに、無知な地主の多いエリアで、同じような建物を建てさせます。

インチキなサブリースと相続(税)対策を武器に、後先考えずに売りまくります。


テレビCMをバンバン流し、地主や入居者へイメージアップをします。

宣伝広告費をいっぱい出して、メディアに悪い情報が出ないようにします。

空室が多いので、法人なのどの短期間の出張用に、割安で貸出しをします。

入居審査が甘く、トラブルを起こしそうな属性の悪い入居者をドンドン入居させます。


そして、同じような建物が増えすぎて、どんなことをしても空室が埋まらなくなります。

10年間は家賃を変えないと約束をしていたのに、サブリースの場合、借主の立場になるので家賃減額交渉をして家賃を下げます。

空室が多ければ、家賃保証の金額をドンドン減額させて行きます。

さらに、10年を超えた地主は、サブリースを解除して放り出されてしまうのです。

建てさせるだけで、充分に元が取れるほど儲けが出ているので、後は責任逃れをして、酷いものです。

まさに、情報弱者を食い物にする悲惨なビジネスモデルだったのです。


そして、違法建築を知っているのに、情報を隠して公募増資をして、金を集めています。

完全に情報を隠蔽する企業体質の会社です。

何か似たようなことをしている会社なども多いですね・・・。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


レオパレスの手抜き工事

2019/02/10

レオパレスの施工したアパートで、建築基準法違反の施工不良が多数見つかっています。

そもそも、建築基準法が求める、防火や防音効果を備えた住戸を隔てる壁がないなどと言うことは、大問題です。

・外壁などの部材が建築基準法で認められない発泡ウレタンを使用して、申請されていた耐火性のあるグラスウールを使用していなかった。

・天井では、二重に張るべき材料が一重だった。

・天井の界壁が設置されていなかった。

火災が起こった場合は、人命がかかっているのです。

やはり、建築基準法に違反した建物は、存在してはいけないはずです。


レオパレスの手がけるアパートの安普請さは、業界では有名でした。

声が漏れたり、隣の音がうるさいなど、色々なトラブルがあるという話をよく聞くのです。

これは、設計図通りにチャンとつくっていないこともあります。

そして、値段を下げるために、必要な壁までケチっているのです。

すなわち、見えないところは、何でもありで、どうなっていても知らないと言うことなのです。


それにしても、施工不良の数が多すぎです。

他のハウスメーカーでも、施工不良は多発していますが、ココまで桁違いにはなっていません。

何も知らない地主相手のボロイ商売だと思って、いい加減なことをしています。

ここまで酷い場合は、会社ぐるみの確信犯です。

これは、【詐欺商品】と言っても過言ではありません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


レオパレス施工不良 1324棟 1万4千人転居

2019/02/09

レオパレスの物件の壁や天井に施工不良が見つかった問題で、天井の耐火性能が不足する641棟の入居者7782人に3月までの転居要請を始めました。

テレビや新聞でも、盛んに報道されています。

他の施工不良が確認された入居者と合わせると、転居要請の対象は、33都府県の1324棟、1万4千人に上る異例の事態に発展しました。


昨年5月に、テレビ東京の『ガイアの夜明け』で、レオパレスの特集があり、建築基準法違反が明るみに出ていました。

さらに、今年の2月5日放送の『ガイアの夜明け』で、追跡取材の模様を放送され、界壁補強調査がほとんど終わっていないのに、98%以上が完了されていると公表されていたのでした。


もはや、何も言うことはありませんね。

このレオパレスは、東証の一部上場会社です。

報道が出てから、逃げ切れないと判断したようですね。


実際、2012年にあった裁判で、施工不良がある事を承知の上で、このようなことをしていますね。

さすがにココまで来てしまうと、極悪のブラック企業と株主も気付くでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


生き残れる銀行

2019/02/08

メガバンクや地方の大銀行であっても、今後の展開次第では、衰退をしてしまうこともあります。

また、「金融イノベーション」に対応できれば、更に成長するのかもしれません。

結論から申し上げますと、顧客に必要とされれば生き残ります。

しかし、金融庁や上の方しか見ていなければ、市場のニーズを捉えることはできず、そのような銀行では生き残れないでしょう。


実は、IT化やAIの世界でも、限界があるのです。

全てがコンピュータに取って代わられるわけではありません。

つまり、IT化やAIの分野の苦手な部分を伸ばして、痒い所に手が届くようにすればいいのです。


護送船団方式のように、横に倣えの画一的な考え方では、厳しい世の中になってしまいました。

アナログからデジタルに、殿様商売からサービス業に、平日営業から土日祝営業に、15時までの営業時間を24時間営業に、異業種ならば既にドンドン変化しています。

まずは、今までの考え方を変えなければ、厳しいのかもしれません。

今までの銀行が行っていた分野について、ドンドン異業種から参入してきて、市場のパイが縮小しているのです。


融資審査の分野で言えば、中小企業の中で、サンプル数が多い零細事業者や小規模事業者でも、従来の「金融イノベーション」でかなり進化してきました。

サンプル数の多い消費者金融の審査でも、機械学習を活用した金融行動予測が実用化されつつあります。

しかし、サンプル数が少ない中堅企業の審査は、人間の経験知が必要な領域であり、まさに人間とコンピュータが融合すべき領域とも言えます。


一方、地方経済では、今のところデフレ経済の環境で、中小企業の資金需要も乏しいです。

信用金庫、信用組合、地方銀行などの地域の金融サービスは、地域経済を担っていますが、信用保証協会をつけないプロパーのローンが必要となってくるでしょう。


地域の金融機関では、業務効率化に資する金融イノベーション(信用スコアリングなど)については徐々に浸透しています。

しかし、まだフィンテック企業が勢いを持って勃興しているわけでもありませんので、緊急性が低く、データ解析やAI技術などを活用した革新的な取り組みは少ないようです。

また、顧客からのクレーム処理や融資後の債権管理については、人間の臨機応変な高度な判断力を要し、パターン化するのが難しい領域でもあります。

このような部分については、当面AIによるサポートを得ながら、人間がやっていくべき仕事となります。


機械に任せられるところは機械に任せて、人間にしかできない分野に資源を集中しましょう。

顧客に必要とされる銀行になればいいのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行の衰退と淘汰

2019/02/07

今の形の銀行のスタイルを継続すると必ず衰退します。

それは、たとえ銀行であったとしても、淘汰されてしまいます。

理由は、簡単です。

今の銀行のサービスは、【手段】を提供しているに過ぎないからです。

キツイことを言えば、顧客にとって、銀行でなければいけない理由が、どこにも無いのです。


銀行が提供する主なサービスは、以下の5つとなります。
 ・預金 
 ・送金 
 ・決済  
 ・為替 
 ・融資

これらは全て、何らかの目的を達成するための【手段】でしかないのです。

逆に言えば、銀行よりも便利で安くこれらができるのであれば、別に銀行を利用する理由はなくなるのです。


コンビニや郵便局やイオンなどのスーパーでも、彼らが消費者に提供している価値を基盤に、実店舗やインフラを活かしてATMを設置することで、銀行業界への参入に成功しています。

また、モバイル決済(iPhoneなどのスマホに器具を取り付けるだけでクレジットカード決済ができるSquare〈スクエア〉)や、クラウド家計簿(クレジットカードのネット明細や電子マネーの利用履歴などをまとめて、自動で家計簿をつけてくれるシステム)などのフィンテック企業も出現しています。

実際に、預金の管理や送金くらいなら、手数料の安いネット銀行でも、充分対応が可能なのです。

そうなると、都会の一等地に馬鹿でかい建物で、銀行員も大多数を抱え込んでいれば、経費を賄いきれないのは、誰が考えてもわかることです。

銀行の権威を示す為には、ある程度は必要かもしれませんが、既に過剰な状態となっています。

更に言えば、銀行自体の数が多すぎると言っても過言ではありません。


もはや、銀行の窓口に来る顧客が1/10になってしまい、ATMの技術が発達したので、無人店舗でも良くなってきているのです。

現金についても、ICOCAなどにチャージして、使用をしても構わないのです。

クレジットカードやデビットカードやおサイフケータイなどで、キャッシュレス化も進んでいるのです。

つまり、スムーズかつ確実に決済できれば、それでいいので、格式ばった銀行でなくても何でもいいのが答えなのです。


融資についても、時間と手間をかけて、高い利率で銀行から借りなくても、今はクラウドファンディングやICOで、資金まで調達できてしまいます。

他業界の企業は、自社サービスが提供する価値を発展させる形で、金融の役割も担うことができてしまうのです。


しかし、銀行は価値そのものを提供せず、護送船団方式の旧式な考え方で、殿様商売になっていれば、他事業に手を広げることは難しいでしょう。

やがて、保険や投資信託などでボッタくりに近い手数料を取っていることがバレて、収益は悪化してしまいます。

そして、預金をしてもらえないので、お金が無く、保証協会を付けなければ融資をすることもできなくなってしまいます。

そんな地域経済にも貢献しない銀行になってしまえば、もはやそこに存在意義も無くなってしまうのかもしれません。


今までの銀行はただ衰退して、代わりに、銀行機能を提供する別の金融機関が台頭してくることになるのかもしれません。

既存の商業銀行ビジネスモデルは、顧客目線から生み出された革新的な金融サービスに取って代わられてしまうのです。

何かが終わると同時に、また新しいものが生まれます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地方銀行の外債運用での含み損

2019/02/06

日本国内で、めぼしい運用対象が見つけられない地方銀行が増えています。

そこで、日本の金融機関は、海外投資にかなりの資金を動かしていたのです。

特に、利回りを求めるものは、米国債中心の外債運用の比率を増やしていました。


現在の円安状況というのは、為替の面から言えば問題はありません。

しかし、債券での運用の場合は、金利上昇には弱いのです。

市場金利が上昇し、以前より高い利率の債券が買えるのだから、日本の金融機関が以前買った低い利率の債券の価格は下落してしまいます。

少々のドル高による為替差益など吹き飛ばすほどの、債券価格の下落に直面しているのです。


日本経済新聞の一面でも、金融庁の地方銀行の特別検査の記事が出ているのです。

そこでも、国内に利回りのある運用対象がないので、外債運用に大幅に舵を切ってしまったと書かれております。

その上、米国の金利の上昇を受けて、保有している外国債券に大幅な含み損が発生しているのです。


銀行の監督官庁である金融庁が、銀行の有価証券運用に対する監視体制を強化していますので、地方銀行はどのようになってしまうでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ガラパゴスのようになっている銀行業界

2019/02/05

銀行業界は、ガラパゴスのようになっています。

1996年から、【金融ビッグバン】が叫ばれたのですが、国内の銀行は変化したでしょうか?

確かに、色々な銀行が合併して、メガバンクとなるような出来事がありました。

しかし、技術は日進月歩で進化しているのですが、果たして銀行業界はその進化についていけているでしょうか?

携帯電話では、スマートフォンが主流となり、以前の携帯はガラケー(ガラパゴス携帯)と言われてしまっている世の中なのです。


1997年の金融危機以降、2000年代初頭までは、不良債権の処理と同時に貸し渋り批判が巻き起こっていました。

「不良債権をつくってしまっては、金融庁から睨まれる。 かと言って、貸し渋れば世間の批判を受ける」

このような板挟みの中で、日本の銀行は世界的にも類を見ない奇妙な行動に走ってしまったのです。


銀行は、取引先の事業者が返済困難になった場合は、信用保証協会に代位弁済をさせることを前提に、保証付き融資に走ったのです。

つまり、本来の趣旨とは異なる目的で、「姥捨山」のように、保証協会を悪用しています。

 
その保証協会は、経営支援を本業の柱の一つに据え、事業者と向き合い、各地で見るべき成果を出し始めています。

しかし、一方で、多くの銀行は、企業の仕入れや給与など本来、短期融資で対応しなければならない運転資金さえも、担保や保証を取っての長期融資に一斉に借り換えさせてしまいました。

このことは、与信の管理も事業の推移を把握しながら取引することも放棄しているところが少なくないのです。

つまり、リスクテイクという金融の本質も忘れ去り、地域のリスクを負わず、目先の利益を追う存在に変質してしまったのです。

 
こうして不良債権を生み出しにくく、貸し渋りをしない、それでいて地域と顧客に寄り添わない「異様なガラパゴス銀行」が続々と誕生してしまいました。

 
その結果として、人々の方が銀行に足を向けなくなっているのです。

そもそも、平日の午後3時までに銀行へ行かなければならないことは、サービスとして成り立っているでしょうか?

自分の預けているお金を引き出すのに、時間外手数料が必要となるのは、どうなのでしょうか?

他の業界で、そのような殿様商売をしている会社は無いはずです。

さらに、顧客が必要ともしない「売れ筋」の金融商品を売りつけようとセールストークを磨いているような銀行は、本当に世の中に必要なのでしょうか?


この異様さに気づき、ドンドン銀行に愛想を尽かし始めたのです。

銀行は、そもそもの存在意義を問われているのかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


山一證券の破綻について

2019/02/04

1997年11月、日本の証券業界で四大証券会社の一つとされていた『山一證券』が破綻しました。

当時は、「銀行と証券会社は潰れない!」と言われていた時代だったため、『山一證券』が破綻したことは、世間に強い衝撃を与えました。

『山一證券』が破綻したことによって、日本の経済に与えた影響はとても大きく、連日テレビや新聞で報道されました。


また、涙ながらに「社員は悪くありません!」と頭を下げる社長の姿はとても有名となり、覚えておられる方も多いかもしれません。

その『山一證券』が破綻して、もう20年以上経過しているのです。

成人していない人は、この『山一證券』の破綻をまったく知らないことになっているのですね。

時代の流れは早いですね(汗)


ではなぜ、絶対に潰れないとまで言われていた『山一證券』が破綻したのでしょうか。

『山一證券』が破綻する原因となったのは、売り上げを伸ばすために、無理をしていたことが大きな理由と言われています。

それは、契約を取るために、他社よりも有利な利回りを保証したのですが、『バブル崩壊』によって大きな含み損に変わってしまったのです。


この問題を先送りにするために使用したトリックが、通称「飛ばし」と呼ばれるものです。

「飛ばし」とは、含み損が生じた資産を市場価格より高値で第三者に転売することで、損失を隠すことです。

つまり、決算期が近づいた企業の営業特金の含み損を表面化させないために、「飛ばし」をして、一時的に別の会社に売却し、決算期が過ぎたら買い戻すことをしていたのです。


『山一證券』は、「飛ばし」だけで終わらずに、海外にペーパーカンパニーを作って、そこに損失を移し、帳簿上では損失を隠してしました。

この損失隠しにより、『山一證券』は完全な【粉飾決算】をしてしまうことなったのです。

しかし、ついに損失が表面化して、『山一證券』は破綻してしまいました。


「飛ばし」と【粉飾決算】は、今後よく聞かれると思いますので、しっかりと覚えておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


リーマン・ブラザーズの破綻について

2019/02/03

2008年のリーマンショックによって有名になったリーマン・ブラザーズ。

元々、アメリカのニューヨークに本社を置いていた大手の証券会社です。

リーマン・ブラザーズは、倒産するまで格付け機関から、信用格付けでAAA(トリプル・エー)を受けており、世界経済においても重要な存在でした。

そして、米国第四位の規模を持つ巨大証券会社・名門投資銀行の一つともされていました。


しかし、ご存知の通り2008年9月15日にリーマン・ブラザーズが経営破綻し、世界中が大パニックに陥ってしまいました。

証券化商品などのデリバティブ(金融派生商品)の急増によってバブル化されていた「サブプライムローン」が弾けてしまったのです。


「大きすぎて潰せない」という言葉もよく聞きますが、政府や中央銀行などが救済をすれば破綻をすることもありません。

しかし、政府や中央銀行などが全てを救済するわけではありません。


自分自身の常識を信じることは構いませんが、AAA(トリプル・エー)の格付けでも破綻することを知っておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


海外にもある潰れそうな銀行(ドイツ銀行)

2019/02/02

ドイツ銀行が危ないと言われて久しくなります。

2~3年位前から、テレビや新聞のニュースでも、散々言われていました。

ドイツ銀行は、ドイツの中央銀行ではありませんが、ドイツのメガバンクと言っても過言ではありません。

つまり、ドイツの世界クラスの巨大銀行なのです。


このドイツ銀行の負債総額は、260兆円に達するとも言われています。

2008年に破綻したリーマン・ブラザーズの4倍に近い額となります。

もし、ドイツ銀行が破綻することになれば、リーマンショックの再来ではすまない規模のショックが世界経済を襲うとも噂されているのです。

2年よりも前のことだから、もう処理が終わっているのかと思えば、何も変わっていなかったのです。


ドイツ第二位のコメツル銀行と合併する可能性もありますが、コメツル銀行も低金利による利ザヤ縮小に喘いでいます。

ドイツのコメツル銀行では、対応することができないのではないかとも言われています。


なぜなら、ドイツ銀行が抱えているデリバティブ債はドイツのGDPの25倍もあるのです。

さらに、サブプライムローン問題に絡む取引で米国司法省から8500億円の罰金を科せられてもいます。

株式取引部門をドンドン縮小して行っているのです。

株価も十分の一になってしまっているので、大きすぎてドイツ銀行は潰せない状態になっています。

しかし、このままでは、大きすぎて救えない可能性まで出て来ているのが現状です。


海外の状況も確認しておかなければ、足をすくわれることもありますので注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガ銀行第三者委員会の報告書

2019/02/01

個人向け不動産投資をめぐる数々の不正融資が明るみに出たスルガ銀行に、金融庁は6か月間の一部業務停止命令と業務改善命令を出していました。

調査した第三者委員会の報告書によると、「不正がまったくないケースは全体の1%あったかどうか」のデタラメぶりでした。

なかでも、営業部門から上がってきたシェアハウスなどの不動産融資では、99%が審査の機能不全の状態だったのです。

貸出金3兆1500億円のうち、1兆円が不適切な手続きで実行されたものだというから開いた口がふさがりません。

その営業推進体制も、まさにパワハラの極みでした。


しかし、1年前まで金融庁は不正を見抜くことができませんでした。

そして、5年連続で過去最高益を更新していたことから、『地銀の優等生』と評価までしていたのです。


第三者委員会の報告書によると、こうした不正融資が一気に増えたのは5年ほど前からとされています。

スルガ銀行で、計1546件の不正が行われていてことが明らかになりました。

営業部門の幹部は増収増益を維持するために、「ストレッチ目標」と呼ばれた非現実的な融資目標額のノルマを現場に課していました。

そして、ノルマ達成のために上司による激しいパワハラが横行していたのです。


営業本部長以下は、いい数字を作って会長、社長、副社長に持って行って褒めてもらおうとします。

そして、絶対に悪い情報は持っていかないようにします。

その為、経営層は現場から『報告を受けていない』『知らない』『わからない』という構図になってしまいました。

よくあるダメ組織の典型例ですね。


長引く超低金利政策で、金融機関全体が苦境に立たされています。

メガバンクは海外部門での収益に力を入れるなどガードを固めているが、地方銀行は全国106行のうち54行が融資などの本業で赤字になっているのです。

そうした中で、金融庁の検査もつい甘くなってしまったのかもしれません。

しかし、他の銀行や企業を含め、類似のことが起きていないか、識別を急ぐべきなのかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガ銀行の不正融資の内幕

2019/01/31

不動産投資家であれば、ご存知のスルガ銀行。

テレビや新聞でも、悪い意味で有名になってしまいました。


このスルガ銀行は、独自の融資基準で、アグレッシブに融資をしていたので、 通常ではなかなか融資付の難しい築古の収益物件の売買には、重宝する存在と言われていました。

つまり、素人のサラリーマン不動産投資家に売りつける出口のための銀行でした。

スルガ銀行の融資基準は、色々あるかもしれませんが、特徴的なのは、RC構造など一部の基準を超えていれば「物件価格=物件価値」とみなすことでした。

本当に言ったかどうかはわかりませんが、「市場でその物件が、その価格で売買されているということは、その物件の価値は価格と同じ」という考え方に基づいていたようです。

この考え方は、不正を働く業者にとっては、非常に都合の良い基準だったのです。


なぜなら、本当の価値は4,000万円しかない「かぼちゃの馬車」のようなアパートでも、8,000万円と値付けをし、実際に8,000万円で購入してくれる高属性のサラリーマンがいれば、売買が成立しています。

そして、そのアパートには、8,000万円の価値とスルガ銀行にみなされて、融資がつくのです。

そのため、悪徳な不動産業者は、いくらでも値段を釣り上げることができてしまいました。


スルガ銀行の融資は、基本的に物件価格の9割までという基準でしたので、本来1億円の物件は9,000万円までしか融資が出ません。

そこで登場したのが二重契約書です。

1億2,000万円の売買契約書を作り、スルガ銀行からその9割、すなわち、1億800万円を借り入れてしまうのです。

1億円の物件価格を支払い、さらに、諸費用の800万円までもカバーしてしまうのです。

これが、悪質なオーバーローンと言う手口です。


1億円の物件を購入する場合、自己資金の800万円も用意できない時点で、その人が購入してはいけない資産規模であるというシンプルな理屈がぶっ壊されています。


銀行が、自己資金を求めるのは、色々な理由があります。

もちろん、銀行が焦げ付きや破産をしないための基準なのですが、その基準は融資した人が破たんしないためのものでもあります。

スルガ銀行にとって、そのための唯一の基準が、物件価格の9割までしか融資しないというものだったのです。


それを悪徳な不動産業者と一部の銀行員が、ないがしろにしていたのです。

そして、スルガ銀行もノルマ主義になって、銀行員に対してパワハラをしながら、無茶苦茶な融資を乱発していたのです。

悪質な業者とスルガ銀行の不正行為の概要はこんな感じです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ずさん融資で高収益から暗転したスルガ銀行

2019/01/30

地方銀行のビジネスモデルは、危機に瀕しています。

スルガ銀行は、いち早く個人分野に特化して、独自の収益構造を確立しましたが、全く暗転してしまいました。


1年半前までは、株式マーケットでは抜群の人気を誇り、金融庁からも地銀のあり方の一つとして評価を得ていたのです。

そして、東京商工リサーチの2018年3月期の平均年収の調査によると、国内銀行91行の中で、平均給与が2番目に高くなっていました。

その収益力を支えていたのが、利ザヤの厚さであり、マイナス金利にあえぐ他行を尻目にバンバン貸出しをしていたのです。

成長が鈍化している住宅ローンに代わって、その原動力となったのが、さらに高い利回りが稼げるシェアハウス融資などを含むアパマンローンでした。


しかし、その目利き力は、ザルだったのです。

スルガ銀行の事業モデルの眼目は、個人分野というハイリスク領域に特化しながら、独自開発した与信管理システムなどを活用して、リスク管理をした点です。

この与信評価の目利き力は、融資金額が大きく、返済能力が物件の事業収益にも左右されるアパマンローンでも有効だと信じられてきました。

ところが、我々のような不動産の関係者からは、「物件の事業性や価値の、スルガ銀行の評価は甘い」という見方がほとんどでした。

スルガ銀行と取引経験のあった投資家は、「見ているのは融資するサラリーマンの属性で、不動産投資がうまくいかなくても、給料から返せるかどうか。返してくれさえすればよいと思っている」と話していました。


スルガ銀行は、金融庁から昨年10月に、6か月間の一部業務停止命令と業務改善命令を出されています。

シェアハウス関連融資などに関連して、貸倒引当金1,074億円を追加で計上したことが響き、2018年4~9月期の純損失が986億円になったと発表されています。

今期(2019年3月期)の純損益も、従来の250億円の黒字から、975億円の赤字に転落するとの見通しを明らかになっています。

昨年4~9月だけでも、6700億円を超す預金が流出する中、スルガ銀行はどうなるのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ビジネスモデルの変革から生まれた不正まみれのスルガ銀行

2019/01/29

超低金利となって、多くの地方銀行は業績が低迷しており、地方銀行はビジネスモデルの変革を迫られていました。

そうした中、スルガ銀行は個人ローンに特化したビジネスモデルで成長を続け、地銀の中では別格とされてきました。

当時、金融庁はスルガ銀行を低金利環境でも収益を上げ続ける『地銀の優等生』と持ち上げていました。

ただ、実態は【嘘】で塗り固められた砂上の楼閣だったのです。


スルガ銀行は、他の地銀とは違い、個人向け融資へシフトを進めました。

同時に、ネットのサービスを拡大し、コストをかけずに全国展開を行いました。

ここに、アパートローンの強化することによって、収益性を引き上げたのです。


スルガのアパートローンは、金利が3.5%~4.5%と他行と比べてかなり高かったです。

現状では、メガバンクで金利が1%を切るようなこともあるご時世です。

さらに、建物の耐用年数など融資条件について、かなり緩かったのです。

また、審査のスピードが速く、すぐに融資の可否が分かるのも同行の特徴でした。

しかし、ここに不正の温床があったのです。


スルガ銀行は、悪徳なサブリース業者や三為業者などとタッグを組んで、不正融資をしていたのです。

当初は、革新的なビジネスモデルでしたが、厳しいノルマによって内容が変わっていったのです。

書類の偽装は、債務者関係、物件関係、売買関連と多岐にわたります。

不正行為が疑われる資料の数は、第三者委員会が調査したもので約800件、会社が調査したもので1000件を超しています。

スルガ銀行の多くの行員が、不正に手を染めていました。

それを黙認した背景にあったのが、過大な営業目標と過度なプレッシャーだったのです。


第三者委員会の調査報告書には、凄いことが書かれています。

「実行残高額、前年比利益等だけをみて数字を設定してしまっていたことに問題がある。」

「何を基にノルマの数字が決められているのかが分からない。問題は、単に数字だけ押しつけられるところ。例えれば、釣り堀に魚が10匹いないのに、10匹とってこいと言われる状況。」

「不正がまったくないケースは全体の1%あったかどうか」


スルガ銀行は、地方銀行のビジネスモデルを変化させるモデルケースとされていましたが、やっていることが銀行員ではなく、末期には不動産業者のようになってしまいました。

このことによって、地方銀行は、ますます袋小路に入ってしまうことになってしまいました。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


リストラされた銀行員は上手に転職できるか?

2019/01/28

リストラされた銀行員は、上手に転職できるか考えてみます。

銀行員だったから優秀なのかというと、個人差が大きいというのが現実でしょう。

とても優秀な人もいれば、残念な人もいるでしょう。


一般に銀行員は、ハイスペックな人材とされています。

有名大学を卒業しているから、そのように認識されています。

その為、リストラされた銀行員は、他業種での活躍が期待されています。

しかし、一方では、業務の特殊性や企業カルチャーの問題などから、ツブしがきかないとも言われます。


実は、銀行員は、世間が思うほど、財務や経営に詳しくない場合が多いようです。

以前なら、得意先の企業に深く入り込み、経営者と懇意になって経営のアドバイザー的な役割を果たす銀行員も多かったかもしれません。

しかし、最近では、本店主導で一括した審査を実施するのが主流となってしまいました。

つまり、各支店での裁量権はかなり小さくなっています。

こうした環境では、銀行員は経営センスを磨きづらいでしょう。


また、自ら高い意識を持って、コンサルタント的な仕事ができるようスキルアップを心掛けた人なら、上手に転職できるかもしれません。

しかし、漫然と銀行員を続けた人の場合、経営幹部として、即戦力になれるのかは、微妙なところであるとも言えます。

一般的な企業と比較して、銀行の立場は強いです。

多くの銀行員は、低い立場でモノやサービスを売り込む経験をしていないことも問題なのです。

預金の獲得や金融商品の販売において、高い営業成績を上げた行員であれば、どのような商品でもうまく売り込めるかもしれません。

しかし、こうした立場の違いを肌感覚でわかっている銀行員は、それほど多くないはずです。


一番の問題は、高学歴のプライドが邪魔をすることがあるのです。

高学歴であることや銀行員であることに、過剰なプライドを持っていた人は要注意です。

良いところに再就職ができれば、年収はそれ程変わらないかもしれませんが、中小企業では高額な給与を支払うことはできないのです。

そして、リストラされて実社会に出れば、学歴などは全く役に立たないところに放り出されるのです。

自分自身で会社を経営するのならば問題ありませんが、転職先では中小企業のカルチャーに溶け込めないといけないのです。

今までは、銀行の看板があったから仕事ができていたのかもしれません。

メンタルな部分での意識改革ができなければ、かなり厳しいかもしれませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行員の年収の実態

2019/01/27

2015年3月期の101の国内銀行統計から、銀行員の年収の実態を記載します。


2015年の銀行員の年収の平均は、612万円でした。
(東京商工リサーチのアンケート調査調べ)

・大手都市銀行の平均年収が747.7万円

・地方銀行59行の平均年収が632.5万円

・第2地方銀行35行の平均年収が560.7万円


また職種別だと、一般事務職が約400万円、営業職だと750万円でした。

平均年収推移は、400万円~750万円となっています。

お給料(初任給):約20万円

ボーナスについては、夏・冬合わせて、1年で4ヶ月分位となっています。


銀行員の平均生涯年収を調べたところ、大手銀行(メガバンク)か地方銀行かで、差は大きく出ますが、平均は2.7億円でした。

都市銀行だと、平均生涯年収は、3億円を超えるようです。


銀行員の支店長の年収:880万円

平均年齢:40歳前後
※都銀と呼ばれる都市銀行と、地銀と呼ばれる地方銀行と第2地方銀行とでは少し異なります。


三井住友銀行や三菱UFJ銀行の支店長の年収が1200~1500万円。

地方銀行の支店長の年収は800~900万円で、第2地方銀行では650~750万円と銀行員の平均年収と同様にかなりの差があります。

銀行員は30代の半ばまでくらいは、年功序列で昇格しますが、それまでに大きなミスや失敗をすると支店長への道は閉ざされるようです。



銀行員は、年収が高いイメージがありますが、銀行によっても全然違います。

また、いくら年齢を重ねても昇格をしなければ、給料はほとんど上がりません。

メガバンクは平均年収が800万円近くになりますが、地方銀行や信用金庫の平均年収は500万円を切る場合もあります。

ただし、銀行員の年収は、他の業種に比べると平均以上であることは確かです。


また、2017年の有価証券報告書を記載します。

みずほフィナンシャルグループ:744.5万円(平均37.7歳)

三井住友フィナンシャルグループ:814.8万円(平均36.3歳)

三菱UFJフィナンシャルグループ:773.8万円(平均37.9歳)


どのメガバンクも、一般的な大卒40歳の平均年収の602.7万円と比べると高いため、魅力的な業界であったと言えますね。

この数年で、どこまで他業種と同等になるのでしょうか・・・?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


今後、銀行の店舗はどうなるのか?

2019/01/26

インターネットバンキングの普及で、パソコンやスマートフォンで振込などの対応ができるようになり、銀行の窓口を訪れる人は、年々減少しています。

ATMなどの設備が導入される前から比べると、銀行窓口に来る人は、1/10位に減っているとも言われています。

スーパーやコンビニや駅にもATMがあるので、わざわざお金の引出しだけの為に、銀行の窓口へ行くことも無くなりました。

また、電子マネーやクレジットカードなどの普及で、キャッシュレス化も進んでいます。

そして、ソニー銀行やイオン銀行のように、異業種から預金・送金・貸出業務への参入が相次いでいます。

その為、従来の銀行の伝統的なビジネスモデルが脅かされているのです。


これまで、銀行の店舗では、融資や投資の書類チェック、印鑑の真偽確認などは手作業でしたが、IT技術の進化で不要になってきました。

こうした面でも、ITやAIなどで効率化を後押しされています。

さらに、地方銀行の全106行のうち半分が2期連続の赤字という事実があります。

今後は、不採算店舗については、店舗の撤退や窓口業務の停止が予想されます。

金融ビッグバンの時のように、大幅な合併などが起きるかもしれません。

今のままの殿様商売では、続かないでしょう。


では、銀行の店舗はどう変わるでしょうか。

3大メガバンクでは、老後資金の運用や遺産相続などを指南する「コンサルティング型店舗」を拡充する予定です。

その上で、地価の高い駅前から、需要の見込める住宅街に支店を移すなどして、コスト削減を進める計画のようです。

そして、店舗面積を大幅に縮小する動きも進みそうです。

現在、各支店のフロアの7割を占めるのは、銀行員のバックオフィス(事務所)で、顧客対応のスペースは3割位にとどまります。

「バックオフィスを効率化できれば、他社に貸して賃料収入を得られる」といったこともあります。

銀行は、一等地にある場合も多いので、上手く行けばすごい賃料収入になります。

今後は、小規模店舗や無人店舗が増えるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行員のセカンドキャリアについて

2019/01/25

【銀行員】についても、リストラされる時代となったので、銀行員のセカンドキャリアも問題となります。

大手メガバンクだけで、3.2万人超の人員が削減されるのです。

その他の金融機関を合わせると、どうなってしまうでしょうか?


日本では原則として解雇ができないので、余った人材については、何とか自主的に次の職場に移ってもらう必要があります。

昔のように余力があれば、窓際社員も可能だったかもしれませんが、今は窓際社員を抱えることが出来なくなってしまったのです。

1,000万円の年収がある人ならば、年収300万円の若い人材を3人雇える形となるからです。

年収200万円の派遣社員ならば、5人雇える形となります。

その為、大手の企業では、追出し部屋などと言われる仕組みをつくっている場合もあるのです。


そこで重視されるのが、銀行員のセカンドキャリアについてです。

銀行は、一般企業に融資する業務であることから、独占禁止法における優越的地位の濫用について、厳しい制限が課せられています。

しかし、銀行が人材紹介業務を実施できるとなれば、銀行はその地位を利用して、自行の職員を取引先に斡旋することが理論上として可能となります。

もちろん銀行側は、表立って社員の引き取りを要請することはしないでしょう。

でも、銀行融資への依存度が高い取引先の場合、銀行の状況を忖度せざるを得ないところが出てくるかもしれません。

今までは、出戻り可能な出向扱いだったモノが、片道切符に変わり、それが増えるだけです・・・。


その為、余った人材を取引先などに、押しつける結果につながりかねないと懸念する声も聞かれます。

現実には、人材の押し付け合いが激化することになるでしょう。

現場では、人材のミスマッチが起こっているのです。

従来の業務をする社員は、有り余っている状態となってしまいました。


仮に社内にとどまるにしても、グループ内の移籍などを通じて、大幅に年収をダウンさせるといった措置が講じられる可能性は高いです。

つまり、転籍を受け入れないなら辞めろ的な方法を取る可能性が高いのです。

人員のボリュームの大きい世代に属している人は、要注意であると言えます。


その為、自分自身の仕事の価値を把握していなければ、会社の看板だけの人材となってしまいます。

看板だけの仕事しかできないのであれば、どこの会社も見向きをしてくれない場合もありますね。

ましてや、一般の中小企業となると、ボーナスが支給されないことも多いのです。

銀行員であっても、しっかりと自分自身を磨いていなければ、苦労をすることになりますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行員の大リストラ時代

2019/01/24

かつては、誰もが羨む安定した職業だった【銀行員】。

以前は、大学生の就職希望のランキングでも【銀行員】は、上位を独占していました。

超一流の大学を卒業して、大手銀行に就職した者は、「勝ち組エリート」と羨望の眼差しで見られていました。

やはり、平均年収も高く、倒産する恐れが少ないと判断されていたので、結婚をすることについても有利でした。


そんな、メガバンクの銀行員でも、人生の岐路に立たされています。

なんと、勝ち組とされていた銀行員が、大リストラの危機に直面中なのです。

それもそのはずで、地方銀行の半分が2期連続で赤字なのですから・・・。


実際、各メガバンクは、リストラの動きを加速させています。

みずほ 1万9,000人、三菱UFJ 9,500人、三井住友 4,000人分の業務削減と合わせて、店舗の統廃合を検討しています。


バブル崩壊後の不良債権問題を経て、都市銀行が3メガバンクに統合された後も、リストラをかいくぐった人たちは、一生安泰と思ったことでしょう。

しかし、金融を取り巻く環境の激変で、メガバンクの行員であっても立場が危うくなってきたのです。


そもそも、銀行員の存在価値とは何なのでしょうか?

日々のおカネの出し入れや、預けていれば多少の金利もついて、住宅などの大きな買い物の際にはおカネも貸してくれる。

事業の経営者にとっては、融資をしてくれるばかりか、経営の相談にも乗ってくれました。

しかし、銀行では、人が要らない時代になるのです。


窓口業務や融資が、IT(情報技術)やAI(人工知能)に取って代わられるだけではありません。

アナリストやトレーダー、ディーラーと言ったこれまで銀行業の花形とされてきた行員さえも削減の対象になっているのです。

投資や運用では、すでにAIのほうが、人間より優れているのです。

人間は、心理的な影響で投資判断が鈍ることがありますが、機械にはそれがありません。

また、AIは参照するデータも膨大です。

アナリストなどの給与は、一般行員に比べてさらに高いですから、これから人員整理の対象になってくることもあります。


金融庁長官は、金融業界も『事業の将来性を見抜く目利き力を活かせ』と号令をかけています。

でも、メガバンクで融資の審査をしているのは、『目利き力』があるとは思えない人も多いです。

法人の財務データをパソコンに打ち込めば、自動的に貸し出せる限度額が出てきますから、それに従って融資をしているだけかもしれません。

そのような銀行員は、IT化やAI時代になって、真っ先に淘汰されてしまいます。


フィンテック(金融とテクノロジーを融合させたモノ)が出てきて、これまでの銀行員の仕事は、ますます必要性が薄れていきています。

金融庁も低金利を踏まえて、金融機関は専門のコンサルティング技能を磨いて手数料を稼ぐべきだと尻を叩いていますが、日本では情報にお金を払う習慣が無いので、はたして上手く行くでしょうか?


『銀行の仕事に将来はない』と見切りをつけて、辞める人も続出しています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


金融機関の種類

2019/01/23

・政府系金融機関

・都市銀行

・地方銀行

・外資系銀行

・その他の銀行

・信用金庫、信用組合

・ゆうちょ銀行

・証券会社

・保険会社

・JAバンク

・ノンバンク



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行の3つの過剰

2019/01/22

現在の銀行は、【人員】、【資産(店舗・システム)】、【預金】という三つの過剰を抱えています。


銀行を取り巻くビジネス環境の激変に危機感を抱くメガバンクは、人員削減計画を相次いで発表しています。

みずほフィナンシャルグループは、7.9万人の行員のうち1.9万人を2026年度末までに削減、約500店ある店舗も24年度末までに約100店舗減らすと言っています。

三菱UFJフィナンシャル・グループと三井住友フィナンシャルグループも、これに追随し、3メガバンク合計で、3.2万人超の人員が削減されることになったようです。


現在の銀行のビジネスモデルは、二つの方向から挟み撃ちにされています。

一つは、『間接金融』という仕組みそのものの限界です。

これは銀行だけではなく、これと表裏一体である「個人」や「企業のあり方」とも関わる問題です。

バブル崩壊以降に顕著になった、リスクを回避して銀行に全資産を預金したがる個人のあり方や、技術力などを持ちながら成長への意気込みを欠いた企業のあり方とも密接に絡み合っています。

もう一つは、金融業務のデジタル化による革新、すなわちフィンテックやAIなどがもたらす影響です。

仮想通貨を生み出したブロックチェーンなどの新たな技術などが、銀行のビジネスの核となる信用のあり方を根本から作り変えようとしています。

『間接金融の限界』と『技術革新の波』という二つの要因によって、銀行の将来が見えなくなっています。


そして、巨額の預金が、ほとんどリターンもないまま銀行に眠っています。

預金を集めて融資する負債の連鎖を断ち切り、預金を投資商品にシフトさせ、企業に株式などの形でリスクマネーを供給する投資の仕組みに切り替えないと未来はありません。

資本市場の厚みがないことが、日本の成長を鈍化させてもいます。

メガバンクや地銀といった従来型の商業銀行のビジネスモデルも、陳腐化してきていると言っても過言ではありません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行は「安定性」を演出しています

2019/01/21

預金者から資金を集め、企業に融資する銀行融資は、「お金を借りる人(企業)」と「お金を貸す人(預金者)」の間に第三者(銀行)が存在するという意味で、『間接金融』と呼ばれています。

この『間接金融』は、高度成長期には上手く機能し、銀行と企業は「長期に安定的な関係」を築くことができました。

しかし、一見【安定的】に見えるこの『間接金融』も、実は決してリスクの低いビジネスとは言えないのです。


自己資金の何倍ものお金を企業に貸し出す以上、企業からの返済が滞れば、とたんに屋台骨が揺らいでしまいます。

また、預金者全員が預金を全額引き出そうとすると、現金を置いていないので、『取り付け騒ぎ』が起こります。


貸出債権の価値も、企業の返済余力に左右されますので、外側からは見えにくいです。

だからこそ、銀行は『安定性がある』『信用がある』と顧客や市場や世間に思いこませる必要があります。

 
事実として、メガバンクならば、巨額の貸し出し資産、数万の行員を擁し、大手町や丸の内の一等地に巨大な本部ビルを構えています。

そして、多くの銀行員は、高学歴で、しっかりとしたスーツを着込んでいます。

これらは、いわば銀行の『安定性』と『信頼性』を演出する舞台装置とも言えます。


だからと言って、銀行の経営が実際に安定しているとは限らないのです。

最近でも、日本のバブル崩壊後の不良債権問題や米リーマンショックなどで、金融は危機にさらされました。


ただ、こうした金融危機に際しても、多くの銀行は、『経済を安定化させる』という大義名分の下で投入される『公的資金』によって救済されました。

「だから、銀行が潰れることは有り得ない。最後は、政府や日銀が公的資金で救ってくれる。」

おそらく、こんな見方も「銀行は潰れない」という【神話】の根拠になっているのだろうと思われます。

しかし、これからの世の中の変化に対応することができないようであれば、今後も通用するとは限らないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地方銀行の全106行のうち半分が2期連続の赤字

2019/01/20

2018年9月の金融庁の発表で、地方銀行の全106行のうち半分が、2期以上連続で本業利益が赤字になっているとの集計結果が出ています。

これは、単年度のみではなく、2期連続で赤字なのです。

しかも、そのような赤字の地方銀行が半分あるということなので、地方銀行はかなり厳しい状況ですね。


そして、地方銀行の全106行のうち、約4割の40行が、本業で3期以上連続赤字であることがわかっています。


さらに驚くべきこととして、23行も5期以上連続で赤字となっていることまでわかりました。

通常の会社では、5期以上の赤字であれば、会社は存続していないでしょう。


現実問題として、長期にわたって、赤字から抜け出せない地銀が毎年増えているようです。

データで確認すると、状況がわかりやすいですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行は儲からない業種になった?

2019/01/19

銀行は、本業でも運用でも収益を上げることが難しくなりました。

では、そんな銀行が、どのようにして、収益を上げるのでしょうか?

なんと、会計上のテクニックで、無理やり黒字にしていることも多くなっているようです。

具体的に問題視されているのが、『貸倒引当金』の取り崩しです。


『貸倒引当金』とは、融資先が突然倒産して、大きな損失が銀行へ発生しないように、融資金の一部を費用化して積み立てておくものです。

正常な融資であれば、融資金額の5%〜10%の『貸倒引当金』を計上するのが一般的とされています。

また、リスクが高い融資先に対しては、融資金額の50%もの『貸倒引当金』を計上しなければなりません。

『貸倒引当金』は、融資に対して積み立てを行うものですので、融資金が返ってきたら、『貸倒引当金』は取り崩すことができます。

リスクの高い融資先に、1,000万円の融資を行っていた場合には、500万円の『貸倒引当金』を計上することがあります。

この1,000万円が返済された場合には、500万円の『貸倒引当金』が返ってきますので、500万円は収益になります。

このため、経営が苦しい銀行は、収益を得るために、無理矢理リスクの高い融資先へ貸し剥がしを行います。

このことによって『貸倒引当金』と取り崩し益によって、収益を得るという事例が最近は珍しくないようなのです。


「【絶対に潰れない】と言われてきた銀行という存在」も今や昔となりました。

現在の銀行は、融資、運用、手数料などの収益源が、ことごとく断たれつつあり、冬の時代を迎えています。

その為、銀行は『儲かる業種』から『儲からない業種』となっています。

これまで、ずっと首位を守ってきた就活生の人気業種ランキングも、2018年は4位にまで転落してしまいました。

内定辞退者の数も、急増していると言われています。

銀行は、これまで、銀行だけの収益を考えて、企業を育て地域経済を活性化させるという公共的使命を忘れてきたのかもしれません。

今後、地域経済を活性化させることができない銀行は生き残れません。

また、金融庁もそのような方針で、銀行を指導しています。


今後、「生き残る銀行」と「生き残れない銀行」の2つに別れます。

お金を借りるのであれば、将来的に長く取引ができる生き残れる銀行を選択できる方がいいですね。

自分がお金を借りようとしている銀行の決算状況を確認することも、重要となってくるのではないでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


マイナス金利の影響

2019/01/18

今回は、マイナス金利について書きます。

銀行が、融資を行う努力をせずに、預金を日銀に置いておくことで、収益を上げていることがありました。

リスクを取らず、何もしなくても、勝手に収益が上がってしまう構造だったからです。


そこで、現状を問題視した国は、2016年から日銀当座預金の一部にマイナス金利を導入しました。

これによって、今までは、日銀に預けておくだけで利息収入があった銀行は、逆にお金を預けておくと、利息を日銀に払わなければならない事態になってしまいました。

つまり、銀行は通常の運用によって儲けることについて、難しくなったのです。

これによって、銀行が本業に本気になり、融資先の開拓や企業の育成を行うことを期待されました。

しかし、なかなか上手に運用できる先を見つけることができず、結果として、アパートやマンション投資に資金が回ることにもなりました。

その為、不正融資の問題にまで、発展するようになってしまいました。

不正融資をしたスルガ銀行については、新規融資をストップしてしまう事態となりました。


現実として、融資によっても、運用によっても、収益源を断たれてしまった銀行は、非常に苦しいタイミングに差し掛かっていると言えるでしょう。


銀行は、安全な国債を購入して、利息収入を得ることで収益得るという方法でも儲けていました。

実際に、2011年の銀行全体の国債保有額は、150兆円近くにのぼっており、2兆円弱を国債の利回りで稼いだとも言われていました。

日銀の異次元の金融緩和の影響によって、国債の約4割を日銀が保有するようになったことから、国債運用による銀行の収益も尻窄みとなっているのが現実です。


マイナス金利の影響については、今後もっと凄いことが起きる可能性もあります。

「有史以来、マイナス金利になった歴史が無い」とも言われています。

しっかりと注意をしてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資信託の罠

2019/01/17

金融庁の資料から、投資信託についての事実が色々と出てきました。

「預金から投資へ」と叫ばれることもありますが、しっかりと現実を見ましょう。

そして、自分自身が行う投資については、どこを優先させるか考えなければならないでしょう。

今回は、【投資信託の罠】について、お伝えいたします。



”投資信託の罠” 【手数料】

投資信託を選ぶ際、どのような点に注目してしているでしょうか?

よく耳にするのは、「手数料」に注目するという意見です。

実際、人気投資信託ランキングなどを見てみても、「ノーロード」型の投信が人気を博しているのが伺えます。

(ノーロードとは、購入の際にかかる一度だけかかる手数料(買付手数料)がゼロの商品を指します)


投資信託にはこの買付手数料の他に、「信託報酬」と呼ばれる、商品を保有している間、継続的に発生する手数料も存在します。

しかし、この「手数料に注目する」という考え方は、投資信託を選定するにあたっては、本質から外れた考え方です。

これは、普通に考えれば、すぐに分かることです。

「買付手数料が無料、信託報酬が毎年額面の1%で、商品自体の運用利回りが2%の商品」

「買付手数料が元本の3%、信託報酬が毎年額面の5%かかり、運用利回りが10%の商品」

どちらの商品が優れているかと言えば、後者の商品が優れていることは明白です。


これから、数年間保有しようと思った際には、この2つの商品の間では、天と地ほど利回りに差が出るでしょう。


結論を言えば、投資家にとって最も大切なのは、「結局自分の手元に返って来る実質的な利回りがいくらなのか」という点であり、本来その他の「買付手数料」や「信託報酬」は一切関係ないはずです。

しかし、そうではなく、多くの人は買付手数料や信託報酬に目がいってしまいます。


何故このようになってしまうのかと言うと、恐らく知識の無い投資家にとっては、「手数料」くらいしか判断出来る要素がないからでしょうか。

投資の理念や戦略をどんなにアピールされても、知識の無いお客さんは、その本質的な価値を認識することができませんね。

その為、目先の手数料の安さに惹かれて、誤った判断をしてしまうことが多いのです。



”投資信託の罠” 【パフォーマンス】

金融商品という視点で考えた場合に、実は「手数料」と「パフォーマンス」というのは、本来的には強い関係性があります。

「手数料の低いものはパフォーマンスが低くなる可能性が高い」とも考えられます。

これは投資信託という商品の成り立ちを考えてみると理解することができます。

「投資信託でお金を集めて運用していく」ビジネスの上で、商品の提供側(投資信託を作る人と投資信託を売る人)の収益は、【買付手数料】と【信託報酬】 と2つのみです。

これらの収益によって、投信を作っている会社(アセットマネジメント会社等)の人件費と、これらを販売している会社(証券会社等)の運営費が賄われているます。

ここで、ノーロード型や低い信託報酬が流行ると何が起こるでしょうか。

提供側の会社の収益が下がると、最終的に商品提供側の人件費の削減に繋がっていきます。

つまり、「手数料の安い投資信託は、安い人件費で作られたものになる」ということです。


高給取りの優秀なトレーダーを商品の運営に起用することが出来ないため、能力の低い(人件費の安い)トレーダーを責任者としてファンドマネージャーに起用することになります。

また、その商品の管理に時間を使うことも出来ないので、一度適当に銘柄を選んだらあとは放置、ということにもなりかねません。


結果的に、現状世の中に出回っている投資信託が、このような『安かろう悪かろうな商品』になっているのです。

パフォーマンス(利益)が出ている商品も、出ていない商品もありますが、どれをとってみても【運】としか言いようがなく、「適当に選んだ銘柄が当たったかどうか?」、というような世界でしかないと言えます。



”投資信託の罠” 【信託報酬という形態、商品提供側の考え】

そもそも、『信託報酬』という考え方にも問題があります。

信託報酬は投資家の目線で見ると、預け入れている額面に対して「一定の割合で」毎年引かれていく手数料のことです。

しかし、この手数料は、投資信託のパフォーマンスと何ら関係なく発生します。

その商品が年間で+15%を達成しようが、年間で-10%だろうが、投資信託を提供している側の収益は、何一つ変わらないのです。

これは、よくよく考えてみると、不思議ではありませんか?

銘柄を選んだり、それを管理したりしている会社は、結果に対するインセンティブが何も無いのです。

この「買付手数料+信託報酬」という収益源に依存する以上、商品を提供する側として大切なのは「どれだけ多くのお金を集められるかどうか?」となるのです。

お金を集めてしまえば、後はどのようなパフォーマンスになっても、全然平気となります。


その為、商品を作る際に最も重用視されるのは、「どれだけ多くの人が興味を持つか」という点となるのです。

つまり、投資信託は、それを「作る」段階において既に「儲かるかどうか?」ではなく「どれだけ多くの人に買わせることが出来るか?」という観点が含まれているということになります。

逆に言えば、買う側の「知識の無い人達によって構成されるマーケット」から逆算して、その商品が組成されます。


このようないい加減な商品を金融のプロが買うことは無いでしょう。

きっと、証券会社の販売員や銀行マンも「まあ、上がるか?どうか?何て、知らないけどね」と思いながら、商品を販売しているはずですね。


投資をすることについては、【自己責任】です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


金融庁の公開した投資信託のデータ

2019/01/16

金融庁が公開した、銀行で販売している投資信託についての内容の資料が話題となっています。

この資料は、もともと銀行が販売する投資信託について、顧客が分かりやすい成果指標を作るための参考として公開されたモノでした。


前回、『運用損益別顧客比率』をブログに掲載しました。


今日は、『投資信託のコスト・リターン』についてです。

結論から言えば、「コストが高いから、儲かるとは限りません。」


投資信託の場合、販売手数料や信託報酬などのコストは、元本に対する比率によって表されます。

同じ「リターン(儲け)」が出ても、コストが高ければ、自分自身の儲けは少なくなります。

そのため、高いコストを要求する投資信託は、それに見合った良いリターンをもたらすことが期待されています。


しかし、グラフをみると、横軸のコストが右よりにある“高い”投資信託でも、縦軸のリターンが上にある(儲かっている)とは限りませんね。


金融庁では「コスト・リターンを検証したところ、両者に明瞭な関係が認められず、コストに見合ったリターンは必ずしも実現していない」と結論しています。


金融庁の資料で分かったことは、次の2点です。

•投資信託が必ず儲かるとは限らない

•高い投資信託の成績が良いとは限らない


これらは、以前から【投資の心得】として言われてきたことです。

しかし、金融庁が実際の数字を基にしたグラフを公開し、今後はそれを公開することを金融機関に呼びかけたという点が大きなポイントでしょうか。

シニア層には、「銀行」に対して、強い信頼感を持っている人を見かけます。

しかし、「銀行で売っている」からと言っても、「必ず儲かる」とか「元本割れしない」ということはありません。

自分自身で、その金融商品の特性を確認して、その上で投資をするよう心掛けましょう。


逆に言えば、銀行や証券会社は高い手数料をお客様に払わせることで、売上や利益を伸ばすことができることを覚えておきましょう。

また、別にあった記事では、大手銀行が投資のことなど何も知らない高齢者を騙し、約3,000万円もの投資信託を買わせたことも書かれています。

高齢者にとって「銀行」は「信用に足る存在」として信じられていますが、私達にとっては「お客様のことをまったく考えない、自己中心的な存在」かもしれないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行で投資信託を買った人の46%が損をしています

2019/01/15

金融庁が公開した資料で、衝撃的な結果を表しているモノがあります。

『運用損益別顧客比率』(2018年)です。


これは簡単に言うと、銀行で投資信託を購入したお客さんの何%が儲けており、何%に損失が出ているかという棒グラフです。

左から見ていくと、投資した金額から「-50%未満」、つまり投資したお金が半分以下になってしまった人が、何と「0.9%」もいます。

これは、恐ろしいですね。

1,000人いれば、9人の投資家について、投資した額が半分以下になってしまっています。


右に見ていくと、一番多いのは「-10%以上0%未満」で35%もいます。

そして、投資の結果、損失が出ている人の合計の割合は、『46%』でした。

逆に言えば、投資によって利益が出ている人は「54%」でした。

つまり、銀行で投資信託を購入した人の半分近くは、元本割れしていることになります。


証券会社や投資信託会社や銀行などを合わした『運用損益別顧客比率』では、40.1%が元本割れとなっていますので、銀行だけだと更に悪い成績となっていますね。


儲けている人の方が、少し多いとはいえ、大雑把に言うと、儲かるか儲からないかは半々で、どうなるのか全くわからないモノなのです。

このことから分かるのは、銀行で投資信託を買えば、普通に儲かるのではなく、約半分の人が損をすることです。

たとえ銀行で勧められた商品であっても、投資信託は必ず儲かるものではありません。

半分近くの人は、元本割れしてしまうことが分かってしまいました。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


融資金利と預金金利の金利差

2019/01/14

昨今の銀行の普通預金の金利は、0.02%程度と、ほぼタダ同然です。

100万円を銀行に1年間預けても、200円の利息にしかなりません。

たとえ、1億円を預けても、預金者には2万円の利益にしかならないのです。

その為、最近では、預金者もほとんど利息収入をあてにしている人はいません。


融資については、預金金利に、さらに金利を上乗せして、融資の金利が決定されます。

預金金利が0%の現在では、融資の金利も、おのずと低くなっています。


現在、住宅ローンの金利ならば、1%を切ることも当たり前のようになっています。

バブル期に住宅ローンを組んだ人からは、「嘘のように金利が低い」などとよく聞きます。

30年前は、住宅ローンの金利は、8%程度というのが一般的でした。

実は、その当時は、預金の金利が5%程度もありました。

つまり、当時の銀行は、3%の利鞘を得ることができていたのです。

しかし、現在は、1%程度の利鞘しか稼げないことになります。


つまり、本業の収入である融資による利息収入は、ドンドン下がっている状況です。

逆に、本業の融資では利益が出にくくなっているので、サラ金会社を買収したり、カードローンを推し進めたりしています。

収益力の高い(金利のバカ高い)カードローンの融資を銀行は活発化させており、今や消費者金融よりも多くの金額を融資するようになりました。

結果として、過剰なカードローン融資が社会問題化したため、金融庁は銀行のカードローン融資に規制をかけています。


借りる側にとってはよくても、銀行の儲けは、どんどん少なくなっていることが、金利1つとっても分かるのではないでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


解説 銀行の儲け方

2019/01/13

①信用創造によってマネーサプライ(通貨供給量)を増やす

銀行が預金や貸出しを繰り返すことによって、銀行全体の預金残高を膨らませます。

例えば、銀行が預金者から100万円の預金を受け入れたとします。

すると銀行は、支払準備率を考えて、その8割を貸出しに回します。

この行為を続けると、100万円の数倍の預金をつくり出すことができ、利益の源を生み出すことができるのです。



②貸出しからの金利収入で儲ける

銀行の伝統的な収益源は、貸出しからの金利収入です。

銀行は、資金が余っている人から、安い金利で、預金という形でお金を集め、資金を必要としている人に高い金利で融資しています。

安い金利でお金を集めて、高い金利で貸し出すので、その金利差が利鞘となります。

最近では、カードローンなんかでも派手にやっていますね。



③国債保有で利益を得る

銀行は、多くの人から預金という名前で、安い金利で巨額のお金を集めて、その一部を国債に投資したりして、金利差で儲けを出しています。

メガバンクならば、普通預金で0.02%程度の【タダ同然】の金利で、100兆円規模のお金を集めています。

その2~4割を投じて国債を買い集めています。

銀行業界全体では、国債保有は150兆円以上に及んでいるようです。



④投資で儲ける

銀行が一つの部門として、投資銀行業務を行っています。

銀行の収益としては、保有する株式の配当金も多いです。

また、為替や債券・投資信託などで自ら稼ぎ出す場合もあります。



⑤手数料・信託報酬 + 役務取引等利益で儲ける

ATMを利用する場合がありますが、時間外の手数料などで儲けます。

また、休日の際も手数料がかかります。

投資信託や外貨預金を買うと販売手数料で購入額の3%近くかかり、手数料で儲けます。

投資信託の運用業務や管理業務の対価として、信託報酬を受け取り、儲けます。

為替手数料や運用商品販売手数料など銀行がサービス提供の対価として受け取った収入から、銀行がサービスの対価として支払った費用を差引いて利益出します。

この利益は、役務取引等利益と言います。



色々な方法を使って、銀行は営業活動をしています。

その為、普通にやっていれば、メチャクチャ儲けを出すことが出来るはずですが・・・。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行はどうやって儲けているのか?

2019/01/12

①信用創造機能によってお金を生み出す

②貸し出しからの金利収入

③国債保有

④投資

⑤手数料・信託報酬 + 役務取引等利益



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


銀行の仕組

2019/01/11

銀行を利用している人は、多いと思います。

預金口座やクレジットカード関連、そして支払い関係でも、けっこう使われています。

むしろ、社会人になれば、給料の振込みや生活もあり、これらは必須となっていることでしょう。

では、皆さんは銀行について、しっかりと理解しているでしょうか?


銀行にお金を預けることを『預金』と言います。

(郵便局にお金を預けることは、『貯金』と言います。)

また、銀行からお金を借りること(融資)もできます。

家を買う場合は、キャッシュ(現金)で買える人は、ほとんどいないので、どこかの金融機関で融資を受けます。


つまり、銀行はお金を貸してくれる人からお金を借り、そのお金に利息をつけて返します。

一方で、借りたお金を他の人や会社に貸して、その利息をもらいます。

低い金利で借りて、高い金利で貸出します。

基本的に銀行は、差引の利鞘で儲けを出しています。


大学で経済学を学んだことがある人などは、知っているかもしれませんが、『信用創造』と言われるものがあります。

この『信用創造』は、何もないところから生み出されるお金のことです。

銀行に現金の預金(本源的預金)があれば、これから預金準備金を差し引いた金額は貸出しにあてることができます。

銀行が預金を顧客に貸し付け、その一部が再び銀行に預金されるという繰り返しにより、もとの預金の何倍かの預金通貨が生じることになります。

シュンペーターやハイエクなどの経済学者が『信用創造』などについて、色々なことを言っており、色々な計算式があります。


詳しく書くとキリが有りませんので、本日はココまでといたします。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


感謝とビジネス

2019/01/10

仕事は、愛と感謝の気持ちが無ければ、やって行くことできません。

情熱などのワクワク・ドキドキが原動力となります。

また、仕事は、自分一人で解決するものではなく、相手がいてはじめて解決することができます。

そのために、感謝の気持ちが必要となります。


しかし、『愛と感謝』だけでは、ビジネスとしては成り立ちません。

どうしても、会社として『お金』がかかわってきます。


ビジネスにおいて、『愛と感謝』を無くしてしまうと、泥沼に入ってしまいます。

お金だけが重要で、どんなに稼いでも、心が枯渇してしまう場合もあります。

憎悪・怒り・心配・不安・恐怖・無関心など負のオーラを発してしまう場合もあります。

結果として、健康を損ない、孤独になり、お金も失ってしまう結果をもたらします。


注意をしなければならないのは、『愛と感謝』だけだと、ただのボランティアになってしまいます。

ビジネスという視点が無ければ、【ただのイイ人】で終わってしまいます。

『清貧』が、「清く正しいものだ」と思い込んでいると大変なことになります。

お金が残らなければ、会社を維持することができないのです。


その為、『愛と感謝とビジネス』について、バランス良く取り合わせなければなりません。

やはり、渋沢栄一さんの『論語とそろばん』が必要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


小さなことに一喜一憂しない

2019/01/09

世の中では、色々なことが起こります。

嬉しいことも多いし、悲しいことも多いです。

まるで、ジェットコースターに乗っているようです。

そんな中で、ちょっとしたことでも一喜一憂していれば、命がいくつあっても足りませんね。

それほど、今の世の中は、喜怒哀楽の強弱の波が激しくなっています。


いいことはずっと続かないし、悪いこともずっと続きません。

じっくりと腰を据えて、自分のやるべきことをやりましょう。




『平家物語』
祇園精舎の鐘の声、諸行無常の響きあり。
沙羅双樹の花の色、盛者必衰の理をあらはす。
奢れる人も久からず、ただ春の夜の夢のごとし。
猛き者も遂にはほろびぬ、偏へに風の前の塵におなじ。




いくら理想を唱えても、現実世界では、出来ることや出来ないこともあります。

イイことでも喜びすぎると墓穴を掘る場合もあります。

そして、調子に乗り過ぎるとしっぺ返しを食らいます。


失敗をしない人はいません。

その失敗をいかにリカバリーするかが重要となります。


言いたい人には、言わせておけばいいです。

自分自身が、カッと怒ったところで、何も変わらないのです。

むしろ、状況を悪化させてしまう場合も多いです。

問題解決には、何が必要か考えましょう。


いくら難しいことを考えても、前に進むことはできませんので、自分にできることをコツコツとやりましょう。

いくら背伸びをしても、実際の身長は伸びません。

どんな状況の中でも楽しめる自分自身をつくりましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アメリカがクシャミをすれば

2019/01/08

「アメリカがクシャミをすれば、日本は風邪をひく」と聞いたことはありませんか?

日米の政治・経済が、強い相互関係にあるが故に、アメリカが不況や株価暴落などに見舞われると、日本はそれ以上の影響を受ける事を揶揄する言葉ですね。

もしくは、「アメリカが風邪を引くと、日本は肺炎になる」とも言われる事もあります。


実際、アメリカの株価が上がれば、日本の株価も上がることもあります。

また、アメリカの株価が下がれば、日本の株価も下がることもあります。


つまり、アメリカがクシャミをした時(アメリカの株価が下がった時)に、日本が風邪を引く(日本の株価が大きく下がる)といった傾向があったとすれば、それを利用した投資戦略も有効かもしれませんね。


昨今、世界中の経済が、グローバルな形で相互に関連しています。

アメリカだけではなく、中国とも密接な関係となっています。

その為、経済の結びつきによって、その影響の伝わり方が変わると考えると良いでしょう。


では、「アメリカが肺炎になると、日本はどうなるのでしょうか・・・?!」

国内だけを見ていると、わからないことも多いです。

色々な角度から、全体的に見てみることも必要ですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


正しい情報を入手する

2019/01/07

そもそも、正しい情報とは、何でしょうか?

人には、色々な立場があり、色々な情報が流れています。

その中には、善意の情報の場合もあれば、悪意の情報の場合もあります。


この場合、どうしても、自分にとって都合の良い情報を信じてしまう場合が多いです。

人は見たいものを見て、聞きたいものを聞くのかもしれません。


では、テレビや新聞で報道されていることが、すべて正しい情報と思いますか?

どうしても、テレビや新聞には権威があり、それしか信用しない人も大勢います。

無知な若者や、ご高齢の方ほど、そのようなことになっているかもしれません。


昨今のテレビや新聞で報道されている情報は、不倫や捏造された数字など、どうでもいい内容の情報が垂れ流されています。

数字は、客観性を出せるのですが、色々と都合良くいじくることが可能となっています。

または、公共放送でも、報道側にとって、都合のいいモノの場合もあります。


テレビや新聞で、情報を入手するのは、方法の一つです。

方法の一つではありますが、捏造や偏向されている場合や、本当に必要な情報を報道していないこともあります。

勝手にレッテル貼りをして、印象操作をしている場合も見受けられます。

または、ひとつひとつの事象がわからないように、小難しくされて、煙に巻かれていることもあります。

その為、テレビや新聞で報道がされているからと言っても、その情報が真実であるわけでは無いのです。

最近では、アメリカのCNNなどの報道機関もフェイクニュースと言われていますね。

どちらが、どのようにフェイクニュースか、自分自身の判断力が問われています。


実際、テレビを見ると気分が悪くなる情報も多いです。

特にニュースなどでは、事件や事故などが中心となるので、残忍なものや悲惨なものが増えてしまいます。

テレビドラマや映画などでは、善悪がハッキリしていたり、美化されすぎていたりするケースがほとんどです。

または、情報量が多すぎて、知らなければならない情報まで、たどり着けない場合もあります。


インターネットでは、色々な方面から、瞬時に情報を入手することはできますが、その情報は玉石混合となってしまいます。

どの情報が、正しいのか、しっかりと判断できなければならないです。

結局、正しい情報を入手するには、読解力などのリテラシーが必要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相場は乱高下するモノ

2019/01/06

相場は、一定ではありません。

一定に見えて、ジグザグと波打っているのです。

相場は、乱高下するモノと思って、間違いありません。

決して、右肩上がりが続くことは無いのです。


ガソリンスタンドで、ガソリンを給油する時を思い出してください。

ガソリンの価格は、毎月コロコロと変わります。

本当に、一気に値段が跳ね上がったりして、値段については開きがあります。

例えば、5年前や10年前と今とは、全然違う値段となっているのです。


その為、日経平均や為替などの相場を予想することは、大変難しいのです。

誰でも相場の予想をピタリと当てることができるのならば、皆が億万長者になっています。

現実は、そんなことにはなっていませんよね。


たまたまヤマカンが当たる場合もあります。

つまり、ビギナーズラックで、たまたま勝ってしまう場合もあるのです。

しかし、山があれば、谷がやってくるのです。

インサイダー情報を知っていれば、確実に勝つことができますが、そんな情報は入ってこないものです。


再現性が無いのならば、あまり参考にしない方がいい場合もあります。

下手をすると、簡単に偽情報に騙されてしまう場合もありますので、注意しましょう。


もしかすると、大体の方向性がわかる場合もあります。

しかし、どのタイミングで、どのように動くかまではわからないのです。

リーマンショックがあった時、私はこれほどまで大暴落をするとは、全然想定をすることができていませんでした。

逆に、リーマンショックが起こってしまった後は、ある程度、元に戻ることがわかっていました。

それは、『振り子の法則』と言っても良いのです。

『作用と反作用』を理解していると、ある程度までは、想定することも可能なのです。


気を付けなければならないのは、想定を超えたイノベーションなどが起きた時です。

携帯電話が出てくると、ポケベルは無くなってしまいました。

自動車が大量生産されると、人力車や馬車が無くなってしまいました。

そして、インターネットやSNSが発達してきたので、TVや新聞も役割が終わりに近づいています。

東洋が栄えた後には、西洋が栄えました。

ずっと栄えている国は、歴史上ありませんので、想定外のことがあっても動揺しないように準備をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


2019年大発会の日経平均株価

2019/01/05

年明け最初の取引となる大発会を迎えた2019年1月4日の東京株式市場の日経平均は、大幅に下落して始まり、2万円の大台を割り込みました。

終値は、前年末比452円81銭安の1万9561円96銭となりました。

大発会としての下げ幅は、2016年以来、3年ぶりの大きさでした。


2018年の大納会の12月28日の日経平均は、ギリギリ2万円割れを回避していました。

実は、この12月28日に、日銀は715億円の株式を買い取りをしました。

2018年の年間の日銀によるETF(上場投資信託)などの投信を通じた株式の買い上げは、6兆5000億円と過去最高を更新しています。


つまり、日本銀行やGPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)、ゆうちょ銀行、かんぽ生命、共済などが、物凄い額の介入をしているのです。

これなら官製相場と言われても、間違いはないですね。

ここまで来ても、「戦後最長の好景気」と言い張っているメディアもあります。

本来であれば、ご祝儀相場となって、日経平均は上がるはずですが・・・。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


早速、FXで大変なことが起きているようです

2019/01/04

2019年1月3日、急激な円高によって、FXで追証などを出した人が多いようです。

機関投資家の仕掛けで、やられてしまった投資家が、大量発生しているようですね。

つまり、強制的に、損切りをさせられているのです。


実際、FXなどの【ギャンブル】で利益が得られるのは、インサイダー取引をしている人か、よっぽど運の良い人です。

強制ロスカットをされて、怒っている人も多いかもしれません。

また、値飛びがあり、何が起きたか理解できない人もいるかもしれません。

FXなど危険な投資【ギャンブル】では、素人を平気で食い物にするのです。


でも、知ったかぶりをして、為替レートなどの解説をしている人でも、大金をスッているようですね。

2018年10月14日のブログで掲載している通りです。

FXや仮想通貨は、やはり危険なギャンブルです。


『バブル後を参考にしましょう』という記事も書いております。

2018年11月6日の記事ですが、「いつ円高になるかわからない」と伝えておりました。


信用取引をされている人は、レバレッジをかけているので、ちょっとヤバイかもしれません。

株や為替でも、ちょっとした揺れでも大惨事となります。

やはり、ブームやバブルの崩壊については、歴史を勉強しなければ、何度でも同じような罠に引っ掛かりますね。


今後、さらに今までの常識では、通用しない世の中になってしまいます。

色々なことを想定していなければ、対応することができませんので、注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


言うだけならば誰でもできる

2019/01/03

「やります。やります」と言うことは、誰でも言えます。

実際、小学生でも、口だけで、好き勝手言うことも可能です。

もちろん、目標や目的は、言うだけならば、何でもかまわないのです。


しかし、「実際に行動をして、結果を出せるか」は、全然違います。

明らかに、出来もしないのに、噓をついている場合もあります。

昨年は、不動産において、そのような事件がいっぱい起きました。


大手のハウスメーカーでさえ、明らかに出来もしないことを平気で謳っています。

30年間を同額賃料では、借上げはできません。

明らかに、事実誤認をさせるような営業方法で、営業をしています。

そして、本来ならば安普請の建物を高額な費用で売りつけています。

不動産投資では、悪意のある場合も本当にいっぱいあるのです。


「こんなもんだろう」と勝手に想像して、儲かってもいないのに、勝手に不動産投資が儲かるイメージをする人もいます。

でも、実際にはオーナーさんは、大赤字となって全然儲かっていないのです。

それなのに、一番確認するべき箇所で、確認を怠っているのです。

非常に中途半端な状態で、わかっているつもりになっている人も多いのです。


チヤホヤされると、すぐに有頂天になってしまわれる方もおられます。

自分自身が偉い人になったと、勝手に勘違いをしてしまうこともあります。

何が必要で、何が不必要か、判断力が不足している場合もあります。

細かいところが気になって、全体が見えていないケースがあるからです。

すぐに感情的になってしまう人ほど、注意が必要です。


結果として、しっかりと判断ができず、失敗をするケースが増えています。

言うだけならば、何とでも言えることを理解した上で、ちゃんとメリットとデメリットを考えましょう。

実際の成果や結果が出ていなければ、何を言われても仕方のないことです。

変なイメージだけで考えると、後から大きなしっぺ返しを食らうことになるのです。

何が現実であるか、しっかりと自分自身で考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


裸の王様になっていませんか?

2019/01/02

「あなたは、裸の王様になっていませんか?」

こう聞かれると、誰しも「そんなことは無い」と否定されると思います。

しかし、自分よりも立場が弱い人などに、無理難題や理不尽なことを言っていないでしょうか?

常に理不尽なことばかりを言っているようならば、【裸の王様】同然になっているかもしれません。


ただ、自分自身が有利になるためだけに、何でもかんでも命令をしていれば、表面的には服従してくれるかもしれませんが、内面ではどうでしょうか?

そんなことをしていると、いつ反抗されるかは、誰にもわかりません。

お互いが妥協できる範囲で、対応するしかない場合もあります。


お互いの【正義】をぶつけ合っても最終的には、ロクな事になりません。

行きつく先は、戦争のようなことになってしまいます。

そのあたりを見落としたり、勘違いしていると、大きな誤算をしてしまうことになります。




クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地盤を固める年

2019/01/01

明けましておめでとうございます。

本年も、よろしくお願いします。


今年は、クエスト不動産経営管理 株式会社の地盤を固める年です。

創業から、3年を無事経過することができました。

すべて、皆様のおかげです。

ありがとうございました。


クエスト不動産経営管理 株式会社は、会社をあげて管理戸数増加とコンサル件数の増加とスキルアップをいたします。

オーナー様に迷惑を掛けない為に、しっかりとした利益構造をつくります。

4年・5年と、着実に成長することのできる会社にならなければなりません。

ボランティア団体のようなことをしていれば、継続して営業をすることはできません。

WIN-WINになるために、しっかりとした収益を得られるように少しずつ改善して行きます。


滋賀県初の相続と不動産コンサルの会社です。

既存の業界のスタイルを変更できるように行動いたします。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


時間について

2018/12/31

もう大晦日となってしまいました。

一年が過ぎるのは、本当に早いですね。

あっという間に、時間が過ぎてしまいます。

何も考えていなくても、何もしていなくても、時間だけは過ぎてしまいます。

同じように時間が過ぎるのならば、有意義に時間が経過する方がいいですね。


世の中では、なるようにしかならない時もあります。

あわてず騒がず、しっかりと考えて、言動と行動をするようにしましょう。

何でもかんでも相手の言いなりになると、大切な時間を大量に使ってしまうことにもなります。

本当に必要なことをしっかりと考えましょう。


すでに成功されている方ならば、ボランティア活動に精を出すことも良いかもしれません。

しかし、これから成功をするために行動をするのならば、しっかりと利益をえられる行動をしなければなりません。


バタバタ忙しいだけで満足をしていれば、肉体的にも、精神的にも、余裕が無くなってしまうからです。

しっかりと相手を理解する必要がありますね。

あまりにも理不尽なことばかりを言われるのならば、相手にしないようにすることも一つの方法となります。

時間は無限ではありませんので、時間を大切にすることは、命を大切にすることになります。

時間と命を大切にしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人間力を高めること

2018/12/30

不動産や相続のコンサルタントには、不動産や相続についての知識や経験が必要となります。

しかし、人間力が無ければ、それらの知識は使えません。

つまり、人との話し合いを通じて、依頼者との信頼関係を築くことが大切となります。

思い込みで、自分勝手なことを平気で言う方もおられます。

そんな方に、機械的な尋ね方や、一方的に質問を繰り返すだけでは、依頼者は心を開いてくれませんね。


人生で培った人間的な力が必要となります。

逆に言えば、話し合いを進める時には、人間としての魅力が、知識や経験よりも重要なのです。

人間力を高めることをしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資ブームの終焉

2018/12/29

2018年12月29日現在、不動産投資ブームは終焉を迎えました。

東京オリンピックまで、不動産投資ブームが持続するかもしれないと言われておりましたが、すでにピークからフェイドアウトしています。

スルガ銀行を始めとした、金融機関の不正融資などで、投資に回る資金がストップしてきたからです。

去年までは、フルローンが通ったのに、今では自己資金を1割~2割程入れなければ、お金を貸してくれなくなったのです。

オーバーローンやフルローンなどのギャンブル性のある投資【投機】は、だいぶん減りました。

それは、三為業者が廃業をすることからも確認できるでしょう。

悪質な三為業者は、転売目的でドンドンと買い進めましたが、出口である売却が出来なくなって、潰れてしまったのです。

日経平均の株価が上がると同時に、不動産投資のブームが起きてきましたが、日経平均が下がってしまうと不動産投資のブームも終わってしまうのです。

また、民泊などの事業についても、円高に転向してしまうと、海外からの旅行者は減ってしまいます。

せっかく投資をしたのに、計画とは大幅に異なる結果になる恐れもあります。

ブームは、いつ起きるかわかりません。

次のブームが起きるまで、じっと待つのも戦略の一つです。

色々な投資方法がありますので、別の投資に切り替えることも可能です。

出口戦略を考えるのならば、以前に色々と記事にしておりますので、参考にしていただければと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


第一回相続支援コンサルタント研修会のアンケートの感想

2018/12/28

①~⑱まで、第一回相続支援コンサルタント研修会のアンケートと感想を掲載いたしました。

相続支援コンサルタントが集まる研修会でした。

大多数が、『参考になった』と書いていただき、本当にありがたいです。


【次の研修会で希望すること】で、

「失敗事例が参考になった。成功事例をおりまぜてもっと聞きたいと思った。」

と記入いただいているモノもありました。


成功事例では、仕組化が大事ですので、ひとつひとつのスッテプアップについても研究します。

やはり、再現性があるかどうかが重要です。

段階に応じて、対応すべきポイントが異なってきます。

いっぱい成功事例をつくって、また発表できるように行動をします。



また、

「生前から相談をうけ、対策をすべきであり、その視点が欠けていたのではと思う。」

と指摘をいただいているモノもありました。


相続は難しい問題であり、全員が協力して対応しなければ、前に進めないことも多いです。

「どのようにすれば、同じような失敗をしないで済むのか」を考える必要があります。

また、時間制限もありますが、なかなかタイミングが合わないことも多いです。

やはり、いつでも対応できるように、しっかりと準備をしておく必要があります。


研修会の発表では、共有の問題、争って裁判まで行った問題、ちゃんとした対策をしていなかった問題など、相続対策の【よくあるあるの失敗例】を取り上げました。

また、賃貸管理会社としては、「どのようにしなけれならないか?」と言うことを発表しております。


賃貸管理会社のただの管理担当者では、できる範囲が限られています。

オーナーさんから信頼されて、資産管理会社として理解してもらわなければなりません。

その様になってから、はじめて生前に色々な相談をしてもらえるようになります。

つまり、右から左に作業をしているだけでは、決してオーナーさんから相談すらしてもらえないのです。

自分自身がレベルアップして、もっと高い所からの視点で、もっと視野を広げる必要があります。


私、石光良次(イシミツリョウジ)は、上級相続支援コンサルタントであり、NPO法人相続アドバイザー協議会の認定会員でもあります。

もっともっと、不動産や相続について、広く深く掘り進めて、自分の持っている知識を知恵として、実践できる会社となるようにいたします。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑱

2018/12/27



生前から相談をうけ、対策をすべきであり、その視点が欠けているのではと思う。








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賃貸管理会社のただの管理担当者では、できる範囲が限られています。

オーナーさんから信頼されて、『資産管理会社』として理解してもらわなければなりません。

その様になってから、はじめて生前に色々な相談をしてもらえるようになります。

つまり、右から左に作業をしているだけでは、決してオーナーさんから相談すらしてもらえないのです。

自分自身がレベルアップして、もっと高い所からの視点で、もっと視野を広げる必要があります。

そして、焦らずにじっくりとタイミングを待つことが大切です。

聞く耳を持っていない相手に、いくら伝えても、あなたの言葉は伝わらないし響きません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑰

2018/12/26



被相続人の想いを実現するには、ケースによっては、遺留分の争いは避けられない場合もあるのではないかと思います。

管理会社の立場でどう関われれば、失敗しなかったのかもっとゆっくり聞きたいと感じました。








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管理会社の立場では、なかなか先に進むことも難しいのが現状です。

なぜなら、ただの不動産屋と思われて、何でもタダ同然の『使いッ走り』と勘違いをされている可能性があるからです。

または、千三つやと言われ、千個のうち三つしか本当のことを言わない、【噓つき】と思われていることもあります。

その為、はじめから、しっかりと話を聞いていない場合もあります。

すなわち、『信用』と『信頼』が大切となります。

もしかすると、結果は変えることができないかもしれません。

でも、『家族の幸せを守る』と思って、行動をすることはできます。

スキルとメンタルをアップグレードさせて、賃貸管理会社ではなく、資産管理会社と理解をされなければ先に進まないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑯

2018/12/25



各事例での関わり方がわかりにくかったです。








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色々な人がいるので、どうやったら伝わるか、しっかりと考えます。

だいぶん嚙み砕いて話をしたのですが、現場にいない人には、わかりずらかったのかもしれません。

賃貸管理会社の管理担当者は、オーナーさんとの窓口です。

何かあれば、細かなお金のこと以外は、オーナー担当者が電話などで話をします。

管理担当者は、一ヶ月に1回くらいは、訪問したりして、オーナーさんとじっくりと話をしています。

この方は、分業制の会社の方だったのかもしれません。

もしくは、賃貸管理会社の方では、なかったのかもしれません。

色々なことを想定して、誰でもわかるように話を作り込むようにします。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑮

2018/12/24



税理士・弁護士・司法書士の中でも相続に詳しい方とそうでない方がおられるのは周知の事実ですが、その中でイニシアチブをいかにとれるかでしょうか。








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遠慮のし過ぎには、注意をしなければなりません。

士業だからと思っていても、失敗をしてしまえば、誰でも同じです。

士業の方でもトンデモナイ失敗をするのです。

しっかりと自分自身に専門性を身に付けて、オーナーさんの為にイニシアティブを取らなければなりません。

それには、まずは、信用してもらえなければ話になりません。

そして、しっかりと信頼されて頼られることも必要となります。

もっともっと、家族と同じように、入り込まなければなりませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑭

2018/12/23



失敗した後どうなったか気になります。








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いまだに、継続中の案件も多いです。

さらに、大きな失敗をしてしまう事例を出してしまいました。

なかなか上手くいかないものです。

やはり、理想と現実には差があります。

でも、原因があるから結果があります。

自分自身の人間性と論理性をレベルアップさせて、諦めずに対応します。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑬

2018/12/22



失敗事例を失敗したと思える事がいかに大切か…

知識を使える知恵にする術が重要だと再認識しました。







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知識として、知っているだけでは、意味がありません。

それでは、ただのオタクと同じです。

知っている知識を知恵に変えて、実際の現場で使用しなければなりません。

まずは、現状分析をして、理想とのギャップを確認しましょう。

そして、どのように上達するかは、色々な方法があります。

『家族の幸せ』を考えながら、相続対策をして、理想に近づければと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑫

2018/12/21



当社でも同じような失敗があるが、もっと意識を持って動きたいと思います。







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わかっていても、なかなか進まないのが、相続対策の難しいところです。

なぜなら、タイミングがあるからです。

どうしても、タイミングが悪ければ、前に進めることができません。

それは、誰がやっても一緒です。

ひたすらタイミングを待たなければならないのですが、残念ながら人間には寿命があります。

時間切れもあり得ますので、上手いタイミングで信頼を得て、一緒に行動をする必要があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑪

2018/12/20



たいへんわかりやすい内容でした。

お考えがよくわかりました。







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一番大切な『家族の幸せ』を抜かして、相続対策をすると必ず失敗します。

それは、魂が入っていないからです。

見た目だけ良くても意味はありません。

また、争ってしまえば、もう最悪となります。

その原因となるのは、コミュニケーション不足の場合が多いです。

しっかりと事前の話し合いをしておけば、防げた事例が多いのです。

でも、この部分が、人間ですので一番難しいのかもしれません。

なぜなら、身近な人間ほど、細かく言わなくても通じると勘違いをしている場合が多いからです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑩

2018/12/19



士業の先生(あまり面識のない)任せは、うまくいかないケースが多い。

自社 + 自社の不動産に強い先生たちと、何より、オーナー様家族の幸せを念頭に、対策を講じる必要があると感じた。





【次の研修会で希望すること、その他何かございましたらご記入ください】



失敗事例が参考になった。成功事例をおりまぜてもっと聞きたいと思った。







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ありがとうございます。

相続アドバイザー協議会の教えである、『一番重要なのは、家族の幸せ』を伝えさせていただきました。

士業の方であっても、レベルの差があることも多いです。

また、自分勝手に進めてしまう方もおられます。

この「家族の幸せ」が無ければ、「仏を作って魂入れず」の状態になってしまいます。

小手先のテクニックではなく、本質を見極めなければダメなのです。

やはり、相続に詳しい方は、よくわかっておられます。

仕組化が大事ですので、ひとつひとつのスッテプアップについても研究します。

段階に応じて、対応すべきポイントが異なってきます。

いっぱい成功事例をつくって、また発表できるようにします。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑨

2018/12/18



貴重な失敗事例を聞けて勉強になりました。







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失敗するポイントは、決まっています。

「何をしなければ失敗をする」と言うものがあるのです。

実際は、そのままにしていると、たいがいが失敗になってしまいます。

十中八九は、失敗です。

ただ、皆さんは恥ずかしいから、本当の事を言わないだけなのです。

まともに、管理ができている地主さんは、ほとんどいないのです。

逆に言えば、失敗にすら気付けていないのです。

この部分を理解しておかなければ、先に進めないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑧

2018/12/17



敢えて失敗事例を発表いただき、やはり相続発生時または急いで対策を検討する際にオーナー様の立場に立ったヒアリングや






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ハッキリと言えば、相続が起こってから、相続対策をしても遅いのです。

ほとんどの有効な対策ができません。

つまり、手足を縛られた状態なのです。

しっかりフリーハンドで、相続対策をしなければなりません。

相手へのヒアリングが必要なのですが、しっかりと『信用』と『信頼』をしてもらわなければ、先に進めないのです。

成功事例を聞いても、この一番重要なマインド・セットの部分はわかりません。

まず、自分自身で気付くことから始めなければなりません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑦

2018/12/16



とても身近な失敗例だと思います







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相続について、扱っていれば、誰にでも経験のあるような内容を説明しておりました。

「やっちまったなぁー」と思っても、その時には、すでにリカバリーは難しいです。

料理人の調理方法がまずければ、出来上がった料理を変更するのは、その場ではもう不可能なのです。

下準備程度ならば、まだ間に合うかもしれませんが、皿の上にのって出てきてビックリすることになるのです。

料理ができない人達が調理をするとトンデモナイ料理になるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑥

2018/12/15



税理士・司法書士等にまかせ過ぎるといけないことがわかりました。







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どうしても、士業の方が関わると、税理士さんや司法書士さんなどに遠慮してしまう場合があります。

もしくは、オーナーさんが、相続の専門家と勝手に勘違いをして、士業の方を中心に進めてしまう場合もあります。

でも、蓋を開けてみるとトンデモナイ失敗をしていることも多いのです。

実際、相続を良く扱っている士業の方は少ないのが現状です。

あるいは、私の知っている士業の先生に集中しているのが現実です。

すなわち、任せすぎても、結果が伴わなければ意味が無いのです。

何のために、そのようにするのか、しっかりと考える必要があります。

そして、全体的に、相続についてを判断しなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート⑤

2018/12/14


失敗例というか、誰もがオーナー様と対応していておこりうることだと思いました。









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そうですね。

どうしても、『基本が大切』と言いたいところですが、なかなかそれでは伝わりません。

その為、【失敗例】と言う形で、このようなことが起きますので、トータル的な相続対策が必要ですよと伝えました。

3つの例題の中に、だいぶん問題事例をブッ込みました。

どこの家庭でも起こりえる内容を伝えたつもりです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート④

2018/12/13


あえて失敗事例をあげて頂きありがとうございました。







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成功事例は、凄く立派に見えます。

成功事例で、参考になる場合もあります。

しかし、再現性において難しい場合が多く、「凄いね~」で終わることが多いです。

そして、本当のドロドロとした部分を見せないようにしてしまいます。

または、ボロを見せないように、綺麗にまとめようとしてしまいます。

各個人には、色々な思惑があり、トンデモナイことをする人もいます。

「現実が大切だ」と思って発表をしました。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート③

2018/12/12


失敗事例はなかなかきかせていただく機会がありませんので、貴重なお話、ありがとうございました。







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どうしても、発表者は自分の良かった部分を見せたくなりますね。

成功事例についても、参考になる部分が多いですが、再現性についてがありません。

どうしても、相続については、個々の家族で状況がバラバラです。

また、正確についても十人十色です。

財産状況が同じような方はいないのです。

貴重な話と思っていただけたら幸いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート②

2018/12/11


失敗事例、参考になりました






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実は、成功には再現性が難しいですが、失敗には再現性があります。

その為、どうしても同じような失敗をしてしまうことになります。

先回りをして、どのようなことで失敗するか発表をさせていただいていました。

参考になったのであれば、嬉しいです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続支援コンサルタント研修会 アンケート①

2018/12/10



失敗事例でしたが、何が失敗だったのかをよく検討されていると感じました







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相続の現場では、失敗の連続です。

なかなか成功事例は、出てきません。

もしくは、「成功した」と思い込んでいる場合が多いです。

なぜなら、後から見直すと「ああやっておけば良かった」と思うことが多いからです。

事前に準備をしておかなければ、なかなか良い結果にはなりませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


第一回相続支援コンサルタント研修会のアンケートについて

2018/12/09

日本賃貸住宅管理協会の相続支援コンサルタントの研修会が、平成28年7月19日にありました。

その中で、講師としてクエスト不動産経営管理(株)の代表である私、石光良次(イシミツ リョウジ)が発表をしておりました。

参加者は、不動産会社・建築会社・税理士・司法書士・弁護士など、様々な人が来られていました。

その中で、相続対策の失敗事例を発表しております。

事例の感想や、自分ならどう対策したのかなど、アンケートを取っていただいておりました。

アンケート結果と私の感想を発表させていただきます。

クエスト不動産経営管理(株)の石光良次が、どのように評価されていたか確認いただければと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


年末年始休業のお知らせです。

2018/12/08

クエスト不動産経営管理(株)石光良次のブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。

年末年始については、お休みをいただきます。


2018年12月27日(木)~2019年1月5日(土)


年末年始休業中につきましては、連絡が取れない場合もあります。

尚、休業期間中のお問合せにつきましては、1月6日以降の対応となります。

休業中の臨時対応につきましては、別途費用を請求する場合もあるので、注意をしてください。

ブログは休業中も更新する予定となっております。

今後ともクエスト不動産経営管理(株)石光良次のブログをよろしくお願い申し上げます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


時間はお金です

2018/12/07

アルバイトを雇っても、時給で900円位します。

それは、滋賀県であっても同じです。

時給で計算すると単純化され、誰にでもわかりやすいですよね。

つまり、時給0円はボランティア活動でなければ、あり得ないことです。


中には、色々な論理で、自分勝手な主張をする方もおられます。

たとえば、「今すぐ来い」と呼び出された場合は、どうでしょうか?

ついでの用事がある場合ならば、訪問することも可能ですが、そうでない場合はどうでしょう?

予定外の訪問をする時間は、本来別の仕事をする時間だったのです。

その予定してる仕事を後回しにすることを知ってください。


アルバイトであっても時給900円かかるものが、不動産業者だとタダと考えるのは、正しいことでしょうか?

ましてや、訪問をするとなれば、交通費やガソリン代がかかるのです。

もちろん、人件費もかかります。

たまに、「宅配ピザか何か」と勘違いをしている人もいます。

残念ながら、宅配ピザ業者ではありませんので、いきなり呼ばれても対応できないこともあります。


火災や断水や停電や大規模な水漏れなど、ライフラインに関することならば、すぐに対応をしなければなりません。

もしくは、メンテナンス会社へアウトソーシングの依頼をする場合もあります。

では、入居者が鍵を無くしたり、忘れたりすることはどうでしょうか?

この場合、管理会社の責任ではありません。

入居者本人のミスならば、もちろん出張費が必要となります。

当社の保険に加入しれいれば、緊急訪問サービスがありますので、そちらに電話をしてください。


 住まいの応急サービス  0120-087-873


部屋の鍵の開錠ならば、短時間なら無料で対応をしてくれます。

もし、鍵を紛失している場合、カギの交換費用が発生します。

注意をしましょう。


また、オーナーさんであっても、「何でもすぐ来い」と呼びつけるのは良くありません。

だいたい、月に1回位の割合で、訪問予定を組んでいる場合もあります。

もしくは、メールや郵送でやり取りをしている場合もあります。

しかし、月に何度も訪問をして説明をしなければならないのならば、訪問をする移動時間が問題となります。

その場合は、当社へ来店していただき、お話をさせていただこうと思います。

こちらからお話をしたい件があれば、近隣ならば訪問できますが、そうではない場合もあるのです。


また、不動産の賃貸管理業務と不動産のコンサルティング業務は、まったく別業種となります。

コンサルティング業務となれば、もちろん、別途費用が発生します。

コンサルティングでは、頭を使って色々な角度から比較検討をするのです。

その分、オーナーさんについては、時間の短縮や費用の削減などができるのです。

つまり、これのコンサルティングで時間を使うようであれば、コンサルティング・フィーをいただかなければならないのです。


時間は、無限にあるものではありません。

その為、時間は大変貴重となっております。

その貴重な時間を使うのならば、それ相応の費用が必要となるのです。

自分の時間も相手の時間も大切に使うようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人を雇うには?

2018/12/06

現在、アルバイトやパート、派遣や正社員や嘱託社員など、雇用については、ドンドン多様化しています。

アルバイトならば、だいたい時給900円位だと思います。

パートや派遣ならば、時給や日給の場合もあります。


では、正社員の場合はどうでしょうか?

年収が300万円では、少なく感じる方も多いですね。

しかし、この年収の300万円を毎月でわけると月25万円です。

すなわち、人件費だけでも毎月25万円が必要となるのです。

ここで重要なのは、社会保険の費用です。

正社員となると厚生年金に加入することや、社会保険への加入をしなければなりません。

すると結構、見た目以上に大きな出費となるのです。

細かくなるので、この辺りについては、省略いたします。


結論を言えば、賃貸管理会社では、超大型の物件以外についてになりますが、管理担当者は、複数の物件を担当しなければなりません。

最低、採用するにしても、人件費分がなければ、どう考えても採算が取れませんね。

月給が25万円の給与でも、毎月5万円管理料の管理物件を、5棟は管理担当をしていなければなりません。

実際の計算の場合は、もっともっと管理担当の管理棟数を増やさなければならないのです。

会社の場合、粗利益で計算をしますので、全然違う数字となるのです。


また、オーナーさんの希望を全て叶えようとすると、担当者を一人べったり現場へ張り付けなければならない場合もあります。

そのようなことを希望するならば、5%の管理料では、到底回収をすることが不可能となるのです。

何故なら、正社員を一日4~6時間位、張り付けておくと単純計算で、1万円位の負担がかかるからです。

理解していただきたいのは、不動産業者は、オーナーさんの奴隷ではないのです。

不動産業者は、オーナーさんのパートナーなのです。

かかった費用については、支払いをしていただかなければなりません。

でも、毎月25万円もの管理料を支払うことができるのは、100部屋以上ある超大型物件となるのです。

なかなか、そのような超大型の物件を所有されているオーナーさんは限られていますね。


賃貸管理では、手間がかかるので、すぐに人を採用しなければならない場合もあります。

しかし、収益構造をしっかりと作っておかなければ、人を雇うことは難しいのです。


そして、人を雇う場合、「運営費の増大」と「管理の質の低下」を招くことにも繋がるのです。

しっかりと社員教育をしなけれならないし、一人前になるまで時間がかかるのです。

ちょっとした電話にすら、応対させるには、危険が伴うのです。

秘書のテレフォンサービスを雇っている方が安い場合も考えられます。


今後、しっかりとスキルと経験値を積まなければ、若い人の雇用はさらに酷くなると考えられます。

社会の変化があり、会社も色々な対応していかなければなりませんが、社員についても、より高度な対応を求められています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


安かろう悪かろうが好きですか?

2018/12/05

世の中には、どうしても安いモノが好きな方もおられます。

賃貸管理の世界でも、良く見受けられます。


この「安かろう、悪かろう」は、どうしても起こります。

通常のサービスを提供するには、それなりの費用が発生します。

何をするにしても、人件費やガソリン代や通信費がかかるからです。

机の上だけでは、賃貸管理の業務すら、完了させることが出来ないのです。


賃貸管理では、現地にどうしても行かなければならないことが発生します。

アウトソーシングをしているからと言っても、イレギュラー対応で、手が届かない場合が多いのです。

安い管理料では、現地訪問ような普通の事まで、出来なくなってしまうのです。

1円でも安くと考えてしまうのもですが、しっかりと考えましょう。


サービスには、目に見えないモノも含まれるのです。

つまり、独自のノウハウや技術と最後まで面倒をみる気概です。

保険と同じで、何かあってからでなければ、商品の差が分からない場合も多いのです。

ずっと満室でトラブルなど、何もない時を基準にしていると、賃貸管理は何もしていないと感じてしまうのかもしれません。

何もしていないのに、高い管理料を払っていると思い込んでしまう方もおられます。

そうなると、少しでも安い管理料の会社が良く思えてしまうのかもしれません。

しかし、退去がドンドン進んだり、大きな改装費用が必要になったり、空室が決まらなかったり、入居者とのトラブルがあったりすると、途端に賃貸管理の会社の必要性が分かるのです。


大きなトラブルなどがあってから、どうしようと悩んでいては遅いのです。

なかなか部屋の決まらない原因を見つかなければならないのです。

その原因を見つけて、解決案と解決策を施さなければなりません。

しかし、それらの難しい問題の場合は、経験値の低い担当では、何もできないのです。

いっぱいある業務で疲弊をしていると、難しい業務は後回しになります。

さらに、緊急で重要なことが起こり過ぎて、すぐに感覚が麻痺してしまうのです。

その為、色々な業務をすることを忘れて、あちこちでトラブルを発生させてしまうのです。

しかし、その現場になって、後から後悔をしてしまうことになるのです。


ボランティアではありませんので、無料での対応は限界があるのです。

つまり、見た目が安い管理料の会社については、裏があるのです。

それは、正規料金以外で、法外な費用を支払わなければ成り立たないからです。

つまり、大手などでは、見た目は安いが、改装費などの別の部分で、利益をガッポリ確保しているのです。


当社は、「安かろう、悪かろう」の会社にはならない事を決めております。

適正な利潤をいただかなければ、他のお客様に迷惑をかけてしまうことになります。

その代わり、良いサービスを適正価格で提供するようにいたします。

「安かろう、悪かろう」を望まれているのならば、他の賃貸管理会社をご利用ください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


滋賀県大津市・草津市で賃貸経営ならこのサービス

2018/12/04

賃貸経営をされている方向けのサービスは賃貸管理だけではありません。


クエスト不動産経営管理(株)の商品メニューです。



【ROA診断】

『不動産の見える化』をすることで、現状把握がしやくすなります。



【不動産顧問契約サービス】

月1回のコンサルティングや賃貸経営の役に立つコンサルティング資料を郵送いたします。



【相続対策トータルサポート】

相続対策をトータルにサポートさせていただくサービスもあります。



【不動産経営管理(プロパティマネジメント)】

ただの賃貸管理だけではなく、オーナーさんの収益最大化を目指します。



【財産診断】

色々な士業の方とタッグを組んで、財産の把握や診断をいたします。



【遺言書作成サポート(公正証書)】

公正証書での遺言作成もサポートさせていただきます。



【遺言執行者(執行報酬)】

遺言者の死後、遺言執行者として手続きを代行いたします。



【相続登記サポート】

司法書士と連携して、相続登記のサポートをいたします。



【相続手続き総合サポート】

司法書士と連携して、相続手続きの総合的なサポートをいたします。



【不動産コンサル業務】

不動産のコンサルティング業務を行います。内容によって料金が異なります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


滋賀県大津市・草津市で賃貸管理でわからないことがあればこちらまで

2018/12/03

賃貸管理では、様々な業務があります。

自主管理をされているオーナーさんも多いですが、なかなかちゃんとした管理をされている方も少ないです。

まず、契約書の内容を理解していなければなりません。

法律行為についての理解が無ければ、賃貸管理の仕事や賃貸経営はできないのです。

たまに、法律違反のことをしている会社もありますので、何とも言えない場合もあります。

社長ルールや社内ルールが酷いことになっているからです。

また、契約書に書かれているが、実際の現場では役に立たない内容もあるのです。

すなわち、契約書に書かれていることを、そのまますると犯罪行為をしてしまうことになる場合があるのです。

「ゲッ」と思われた方、本当に怖いですね。

新人さんや若い人は、全然わからずに、そのまま対応をすると痛い目に遭います。

法律行為と現場や実践では、公式のように〇✖がハッキリしていない場合もあるのです。

やってはいけないことや抜け道などがあります。

細かいことがギッシリと賃貸管理の業務ですらあるのです。

でも、賃貸管理だけでは、もうすぐ、やっていく事はできなくなるのです。

プロパティマネジメント(不動産経営管理)とコンサルティングをしていかなければならない世の中になります。

御用聞きの賃貸管理では、利益が出ずに、いずれ擦り切れてしまうのです。

賃貸管理を学びたいのであれば、賃貸不動産経営管理士の資格が有効です。

また、コンサルティングについて学びたいのであれば、公認 不動産コンサルティングマスターの資格があります。

日本でしっかりとプロパティマネジメントについて学びたいのであれば、CPM®(米国不動産経営管理士)の資格を取るべきでしょう。

私、クエスト不動産経営管理(株)の石光良次は、これらの資格を有し、日々これらの知識を活用し続けています。

しっかりと利益を出すことのできるプロパティマネジメントとコンサルティングをして行きます。

滋賀県大津市・草津市で、賃貸管理のことがわかないのであれば、私宛てに電話やメールやFAXをいただければと思います。


 電話 : 077-547-1300

 FAX : 077-547-1301

 メール : info@quest-pm.com


ご応募お待ちしております。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


滋賀県大津市・草津市で賃貸経営をされているオーナーさんへ

2018/12/02

賃貸経営では、色々なことが起こります。

当初の予定から、全然違った結果になってしまうこともあります。

今、お付き合いをされている賃貸管理会社は、どんな会社でしょうか?

大きな会社で管理をしてもらっている。

サブリースで借上げをしてもらっている。

地元の不動産業者に任せている。

色々な賃貸管理会社があると思います。


しっかりとオーナーさんに寄り添って、対応をしてくれればいいのですが、なかなかそう上手くいかないかもしれません。


何故なら、賃貸管理の仕事の単価が安すぎるからです。

5万円の家賃として、20部屋ある建物でも、5%の管理料では月5万円位の管理料です。

一部屋当たりでは、毎月2,500円なのです。

では、月5万円の管理料を30日で割ると一日1,666円位となります。

一日1,666円では、どれ位の仕事ができるでしょうか?

ちょっとした豪華なお昼ごはんを食べると、すぐにこれくらいの値段がしますね。


毎月の5万円では、大きな金額と感じますが、家賃管理や空室募集や解約処理など、様々な仕事が可能でしょうか?

現地へ行くにも、当然ガソリン代や人件費などがかかるのです。

「家賃や共益費を払っている」と上から言ってくる勘違いなクレーマー入居者の対応もしなければならないのです。

家賃は普通に支払わなければならないものであり、共益費についても全て管理料としてもらっているわけではないので、勘違いをした入居者を注意するだけでも、こちらが疲れてしまいます。

大手ならば、社員の給与を支払わなければならず、無茶苦茶な量の仕事を取ってくることになるのです。


担当制になっていれば、担当の質で、賃貸管理業務は全然変わってしまうのです。

新卒のサラリーマンならば、1人当たり額面で20万円以上は支払うことになります。

すると、必然的に、色々なギャップができてしまいます。


無茶苦茶な量の仕事になれば、社員は激務に耐えられません。

簡単な仕事でも、後回しにして忘れてしまうことなんて数え切れない位発生します。

1ヶ月位、頼まれた事がほったらかしになっていることもザラにあります。

さらに、トラブルやクレームはドンドン入って来てしまいます。

必然的に、離職してしまい、質の低いアルバイトのような若い社員が担当することになるのです。


賃貸管理は、生産性の悪い仕事なのですが、ちょとしたことでも管理料だけで、賃貸管理会社をコキ使うと反動が来るのです。

すなわち、賃貸管理の仕事の質が、ドンドンと悪くなるのです。


一般の賃貸管理会社では、馬車馬のように昼夜働いても、一向に仕事が終わらず、その割には一般サラリーマンより低い給与なのです。

私も、そのような悪い環境の下で、賃貸管理業務をしていたことがあります。

負のスパイラルに陥っている会社も、実際に多いです。



その為、、当社ではある程度の基準を設けております。

当社では、全てのオーナーさんの物件を管理することができません。

ある程度のエリアを限定させていただくことやオーナーさんと物件を総合的に判断させていただいてから賃貸経営のお手伝いをさせていただきます。

あまりにも理不尽なことを強制されるならば、パートナーとして対応することができなくなります。


しっかりと対応をするので、その分費用が高かったり、別途で費用をいただいたりする場合があります。

絶対に結果を残そうとして仕事をしており、問題解決のお手伝いをいたします。


そのような会社で良ければ、滋賀県大津市・草津市と京都市山科区などの対象エリアでは、賃貸管理業務を受付けることも可能です。

しっかりと数字で状況分析をして、結果を残したいのであれば、当社がお役に立てることがあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


成功をした人は非常識なことを言えない

2018/12/01

世の中には、色々な人がいます。

一般常識や成功法則などと言われるモノがありますが、気を付けなければならない場合もあります。

成功をした人は、非常識なヤバいことを言うと叩かれてしまいます。

すると、本当のコアな部分や泥臭いことを隠してしまう場合があるのです。

もちろん感謝することなどは大切です。

でも、なんでもかんでも無料でサービスを提供していれば、絶対に WIN - WIN にはなれません。

これは、考えれば当たり前ですね。

それでは、奴隷のように無料でこき使われて、終わってしまうからです。


たとえガメツイと言われたとしても、しっかりとサービスをした分の費用を回収しなければなりません。

そして、不当な要求をされれば、断ることも大切なのです。


自分自身を神様だと勘違いをしているような相手ならば、まったく相手にしてはならないのです。


成功をした人は、足を引っ張られるのが嫌なので、自分自身を逆洗脳して、一般常識や成功法則のみを話す場合があるのです。

嫉妬から、ありえないような誹謗中傷なんかは、ザラにあるからです。

自分自身の常識や自分自身の地位を脅かされたくないのです。

人の嫉妬は、それ程恐ろしいモノなのです。


社会貢献として、ボランティア活動をしたい人は、もちろん大勢います。

趣味の問題もあるので、リタイヤ生活の人など、ボランティアをやりたい人はやればイイと思います。

でも、会社法人では、利益を確保するが仕事となるのです。


お客様は、神様ではありません。

顧客は顧客であり、それ以上でも、それ以下でも無いのです。

勘違いをしている顧客を増長させると、対応している社員などが疲弊して、辞めてしまうことになるのです。


成功をした人は、泥臭いことや自分が恥ずかしくなる過去をワザワザ話そうとはしないのです。

すなわち、意図的に荒削りな素の部分をカットしてしまうのです。

そうなると、自分自身に都合の良い部分をピックアップして、見栄えがするように話すこともあるのです。


でも、実は、一般常識と言われているモノや成功法則などの中には、真実から離れているような場合もあるのです。

そして、例え真実であっても、相手に誤解や反発を招くようなことを言えば、自分自身に何の得にもならないことを成功している人は知っているのです。

そのことを分かった上で、色々と判断をしなければ、凄く遠回りをしてしまうことになる場合もあるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


あなたはウソをついたことが無いですか?

2018/11/30

ウソにも色々なモノがあります。

「今までに、1回もウソをついたことが無い」なんて人はいないと思います。

もちろん、私も何らかのウソをついたことがあります。

どうでもいいことなら、思ってもいないことを適当に返事したり、適当な相槌をしたりします。

勘違いをしている相手には、説明をするのが面倒なので、何も訂正しないこともあります。

邪魔くさいことなら、早く帰るために、適当なことを言ったりします。

こう言ったことも、厳密に分類すれば、ウソになってしまいます。

でも、こう言ったウソは、「噓も方便」の部類に入るのかもしれません。

わざわざ問題になることやケンカになるような事を言っても、お互いに傷つけるだけで、意味が無いからです。

本音のやり取りも大切ですが、すべてが馬鹿正直では、生きにくい世の中なのです。

正直者が足を引っ張られて、馬鹿を見ることも多いからです。

ウソは、程度の問題なのかもしれません。


芸能人の話では、明らかに盛っている場合がすぐにわかります。

わざとらしく、大ごとのように言ったりして、笑いを誘うのです。

ひとつの話芸となっていますね。


気を付けなければならないのは、ウソをつく人には、色々な思惑があることです。

自分が優位に立つ為や、自分が利益を得る為や、相手を陥れようとするものまで様々あります。

また、その立場によって、言うことが変わることもあるのです。

聖人君主のような人ばかりの世の中ではないのです。

物事の裏側も考えることができなければ、下手なウソにも、まんまと引っかかることになるのです。

人は誰しもウソをつきますので、致命傷になるような失敗だけは避けて通れるようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


再現性があるかどうか

2018/11/29

再現性があるかどうかは、結構重要です。

何故なら、なぜか偶然、上手く行くこともあるからです。

タイミングが良かったなんてこともあるのです。

要は、『運がいい場合』が実際にあるのです。

どのようなタイミングであっても、同じ結果が出ることが再現性です。


たとえ悪条件であっても、同じような結果がでなければ、再現性があるとは言えません。

再現性が無ければ、たまたまだったのかもしれません。

たまたまのケースを大々的に取り上げても、実際はできないことが多いのです。

ほとんど有り得ないレアケースを取り上げるのは自由ですが、一般の人には再現不可能であったり、重要なことが隠されていたりするものです。


結局、形だけを真似ても、再現できないことも多いです。

ただの真似ただけでは、もっとも重要な部分が欠けていたりもします。

「仏を作って魂入れず」になることもあるので、注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自分の頭で考えましょう

2018/11/28

自分で考えることができなくなるとすぐに騙されます。

しっかり自分で考えるクセをつけましょう。

イメージなんかで、自分勝手に判断をしていませんか?

または、誤った情報に踊らされていませんか?

誰かに言われたままに行動しても、その人は責任を取ってくれるでしょうか?


他人は無責任なことを平気で言いますが、責任なんて取りません。

結局、責任を取るのは判断をした本人となります。

その為、すべて自己責任で片付けられるのです。


頭も使わないと優秀な頭脳でもドンドン錆びついてしまいます。

しっかり、頭に汗をかく位に頭を使いましょう。

真剣に頭を使って考えることも重要なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


B層を知っていますか?

2018/11/27

右の図は、2005年の郵政選挙の時に、小泉自民党が採用した広告会社の企画書「郵政民営化・合意形成コミュニケーション戦略」で分類されていました。

有権者をA層からD層に分類して「構造改革に肯定的でかつ比較的IQが低い層」「具体的なことはよくわからないが、小泉純一郎のキャラクタ−を支持する層」をB層としました。

厳密にはD層と書かれておらず、最初からターゲットの有権者として相手にされていないのではないでしょうか。



A層 : 「小泉構造改革」を基本的に支持するIQが高い層

財界勝ち組企業、大学教授、マスメディア(TV)、都市部ホワイトカラー


B層 : 小泉総理のキャラクターを支持する小泉内閣支持のIQが低い層
   
主婦層、若者、シルバー層


C層 : 小泉構造改革に抵抗するIQが高い守旧派


D層 : 小泉構造改革に恐怖を覚えている失業者などIQが低い層



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


しっかりと情報をアップデートしましょう!

2018/11/26

情報は、ドンドン古くなってしまいます。

新鮮な情報は、鮮度が重要です。

魚と同じですね。

放っておけば、すぐに腐ってしまいます。

情報を上手に活用して、上手に調理をしましょう!

昔のままでイイと思っていても、ドンドン世間は進んでいます。


インターネットで、世界が変わってしまったのです。

頭の中の記憶だけでは、勝負にならなくなってしまいました。

辞書なんか覚えていても、まったく意味が無い時代です。

つまり、教科書を丸暗記できても、使えなければ意味はないのです。

その為、すでに学歴なんかも、関係なくなってきています。

あれ程難しいと言われている弁護士の資格を取っても、仕事が無くて大変なことになっている時代です。

現場では、実力があるか、無いかで決まってしまうのです。

すなわち、知識や知恵をアウトプットができるかどうかになっているのです。


優れた情報が、ブログなどの情報でも、ドンドン表に出てきているのです。

いかに情報と情報を組み合わせて、上手に活用するのかが重要となっています。

教科書に書かれていることが、全て正しいと思っていると、時代の変化には対応できないでしょう。

新聞やテレビの情報ですら、もう遅いのです。

情報については、それほど日進月歩で進化しているのです。

色んな考え方や勉強法や情報収集の方法もあります。


間違った情報にずっと踊らされていると、後から振り返った時、自分自身が悲しくなりますよ。

昔の情報も優れたモノもありますが、新しくて使える情報を選択して、ドンドンとアップデートしましょう!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自分の常識だけでは間違える

2018/11/25

自分自身の常識が正しいと考える人も多いです。

しかし、自分の常識が、常に正しいワケではないのです。

一度、インターネットで色々と検索をしてみましょう。

もしくは、そのことについて、詳しい人に聞いてみましょう。


当然と思っていることが、時間と共にドンドン変更されてもいるのです。

結構自分の言っていることが、すでに世間と違っていて、ヤバイことだったりもします。

セクハラやパワハラなんかは、ついこの間まで日常茶飯事だったのに、世間ではえらいことになっていますからね。

また、世の中の流れもありますので、常識が絶対に正しいワケでもないことを理解しましょう。

おかしなことについても、平気で変更になっていることもあります。


不動産や賃貸管理の世界では、世間の常識と乖離していることも多いです。

しかし、法律やガイドラインなど、守らなければならないモノもあります。

それを平気で破るようなことがあれば、どうなるでしょうか?

突っ走った結果も考える必要があります。

やはり、柔軟な頭が必要となります。

そして、しっかりと自分自身で、全体のバランスを考えなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新聞やテレビからの情報だけでは遅い!

2018/11/24

新聞やテレビから情報を得る方は多いです。

しかし、残念ながら、新聞やテレビから情報を得ているだけの方は、情報が遅いのです。

何故なら、「原因があるから結果がある」からです。

新聞やテレビの情報は、結果の報道の場合が多いです。

つまり、過去の原因の結果が、取材や色々な内容の検証や会社の判断があってから、やっと表に出て来るのです。

すなわち、原因は過去にあった出来事が、時間が経過して表面化したことなのです。


ここで気を付けなければならないのは、過去の原因がわかっていても、すぐに報道されないこともあることです。

例えば、芸能関係でも良くこのようなことが起こりますね。

また、報道関係でも、本来ならばしっかり伝えられるべきモノが、ちゃんと伝えられてないこともあります。


そして、悪徳な不動産がスルガスキームを使用しておりましたが、ちゃんとした不動産会社では、これらのスルガスキームの裏側を理解していました。

私も2017年12月の全国賃貸住宅新聞の記事で、スルガスキームのことを書いています。

実際には、2017年10月頃に原稿を書き上げておりました。

この場合、スルガ銀行とわかっていても某金融機関とボヤかしています。

報道機関の場合は、自主規制をしたり、内容をボヤかしたりもするのです。

スマートデイズのかぼちゃの馬車の騒動が2018年の1月にあって、スルガ銀行を使ったスルガスキームが表のメディアに出るようになりました。

逆に言えば、表のメディアに出るまで、色々なリスクがあって、伝えることができない場合もあるのです。

そして、やっぱり相当なタイムラグがあるのです。

その為、したり顔で、新聞やテレビの情報を、そのまま話していても本質は掴めません。

報道機関のスタンスや自主規制や情報を操作している場合もあるのです。

つまり、本当の情報は、なかなか表に出てこなかったり、相当な時間が経過してからでなければ出てこない場合も多いのです。


実際には、どのような不正や偽装や改竄や捏造などがされているか、すぐにはわかりません。

そのことを理解しておかなければ、遅い情報や誤った情報に、簡単に踊らされることになるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産の根本治療について

2018/11/23

不動産では、小手先の対処療法で治そうとする場合が多く見られます。

しかし、対処療法では限界があり、すぐに行き止まりにぶつかります。

何故なら、本来ならば、簡単に治る問題を放っておいて、問題が大きくなり過ぎている場合があるからです。


根本治療は、根元から治すことです。


つまり、不動産をいつでも売却できる状態にしたり、整理・整頓をしたりすることです。

日常生活でも同じですが、健康的な生活をするには、生活習慣を見直さなければならないことがあります。

でも、普通の人は、今までやってきたから、生活習慣を変えたくないと思ってしまいます。

または、ちょっと位いいかと思って、ズルズル特例を作ってしまうのです。

はじめはチョットだけの特例ですが、ドンドンと特例が増えて行くのです。

すると、健康には悪いと言われる暴飲・暴食や睡眠不足、過労や飲酒・喫煙をドンドンとしてしまうのです。

しかし、このようなことを注意すると、鬱陶しがられて、避けられてしまうのです。


根本的に治さなければ、上手にいかないのですが、小手先のテクニックで何とかしようとしてしまう人が多いのです。

コロコロと専門家などを変えても、努力する場所がまったく違う場合があります。

結果は見えているのですが、自分の判断は間違っていないと言い張るので、先に進めないのです。

やはり、タイミングを見て、上手に伝えなくては、行動には繋がりません。

こちらが焦ったところで、聞く耳を持っていない人に、何を言っても無駄になってしまうからです。

根本治療が一番必要なのもわかるのですが、相手が理解をして、相手が行動をしなければ、効果は出ないのです。

根本治療の説明をするのも、根本治療を受けてもらうのも、相当の覚悟が必要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産の対処療法について

2018/11/22

熱が出たら、風邪薬を飲んで、ゆっくり寝る。

病気などの対処療法は、こんな感じです。

不動産でも対処療法は、色々あります。

どのような症状だから、こうした方がイイと言うことも多いです。

別に深く考えなくても、時間が経つと、何となく上手く行っていることも中にはあります。


でも、悪徳なハウスメーカーなどに無理矢理煽られて、必要もない相続税対策をしてしまうことも多いです。

専門家は、色々な人がいて、色々な分野から、色々な説明やアドバイスをします。

実は、そのアドバイスは、効果のある場合もあれば、逆効果になる場合もあるのです。

何故なら、専門家が儲ける為に、本来やってはいけないことを優先的にアドバイスをすることがあるからです。

または、専門家のアドバイスは、その分野にしか使えず、他の分野ではマイナスに作用することがあるからです。


確かにアパートを建てると相続評価が下がって、相続税は安くなるけど、分割やキャッシュフローに問題があったり、建築費用が高すぎて借金漬けになる場合もあります。

自分の直観で、勝手に判断をするとトンデモナイ失敗をすることになります。

しかし、残念ながら、何が原因でこのようになっているか、分かっていない方も多いです。

薬は、使い勝手によっては、毒にもなるのです。


不動産については、扱う金額が大き過ぎるので、及ぼす効果がとても強く注意が必要なのです。

つまり、間違った薬を使えば、劇薬となったり、酷い毒となったりするのです。

もしも毒を使っていた場合、結果は見えていますね。

少量ならば薬でも、使用量を間違ったり、誤った使い方をすると大変なことになります。


まずは、しっかりと状況を確認しなければなりません。

風邪なのか、疲労なのか、過労なのか、老化なのか、色々なパターンがあります。

風邪ならば、ほっといても自然治癒力で治りますが、病気ならば薬を服用しなければ治らないこともあります。

そして、薬でも対応できなければ、手術が必要な場合もあります。

しかし、タイミングが遅くて、手術でも治せない場合もあるのです。


不動産では、対処療法では治せないことも多いです。

まずは、状況確認の不動産の診断から始めましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


何のために?

2018/11/21

もしかすると『何のために?』が、一番重要なのかもしれません。

本来ならば、しっかりとした【目標】や【目的】があるはずです。

しかし、忙しい日常を送っていると、この『何のために?』がドンドン抜けてきてしまうのです。


【目標】や【目的】を失い、何故こんなことをしているか分からなくなることもあります。

これでは、まるで迷子になった子供と同じようなモノです。

不動産投資でも、投資で儲けることよりも、ドンドンと買い進めることが【目的】に変わってしまう人が多いです。

手段と【目的】が入れ替わったりしてしまい、自分自身を見失うのです。


皆さんが、しっかりと自問自答をすることができるのならば、不動産投資についての専門家は、まったく必要ではないのかもしれません。

しかし、悪徳な不動産投資の専門家にコロッと騙される人が後を絶ちません。

不動産で儲けようとして、しっかりと勉強もせずに、中途半端なままで、悪徳な不動産業者の言うまま収益物件を購入してしまうのです。

そこでやめておけばいいのに、戦略も練らずに、さらにドンドンと買い進めてしまう人もいます。

チヤホヤされるのも嬉しかったし、収益物件を購入できることによって、何か自分自身が凄い人間であると勘違いをしてしまうのです。

周りの人にも自慢できるし、自分自身も凄く優越感を感じて、有頂天になってしまう人も多かったのです。

どうしても、自分自身のことを客観的に見ることは難しいモノです。


その為に、不動産投資の専門家があなたの代わりにいるのです。

あなたは、何のために、その【目標】や【目的】を達成させようと思ったのですか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


直観は間違える

2018/11/20

客観的に正しいデータがあっても、自分自身が、直観で正しいと思ったモノをどうしても信じてしまいます。

客観的には、いくら正しくても、自分自身が判断を間違えるなんて、微塵も思っていないのです。

本当に厄介ですね。

【まさか】と思った人は、気付けて良かったですね。

「自分だけは大丈夫」と思っている人ほど危険なのです。


たとえば、手品を例にしてみます。

マジシャンは、しっかりとトリックを仕込んで、魔法や超能力を使ったように手品を見せます。

初めて見た場合は、なかなかトリックが分からないものです。

実際に、魔法や超能力者と信じてしまう人もいる位です。

簡単な手品の種明かしをされて、こんなことも分からなかったのかと思う時もあります。

トリックが分かった状態で、二度目をみると、なるほどと感心してしまうこともありますね。

実は、直観でも同じようなことが起こってしまうのです。


それは、『認知のバイアス』が分かっていないからです。

バイアスとは、「偏向、偏見、先入観、偏り、歪み」のことです。

すなわち、自分自身の認識に、歪みがあることなのです。

歪んだレンズのメガネをかけていると、世界は歪んで見えるのです。

そして、全体を見ずに、意味の無い細かい部分にこだわってしまう人もいます。

小さなことにこだわり過ぎて、根本的な問題解決を避けてしまう場合もあります。

その上、自分自身の直観的に正しいと思う方を選ばないと、不安になり、不快になり、気分が悪くなるのです。

つまり、こうなると正確さや正しさなんかよりも、自分の直観で感じる感情を優先してしまう愚か者になってしまうのです。

その為、何を言ったかではなく、誰が言ったかが重要とされてしまうのです。


正しいことではなく、自分が権威を感じる人の言葉でなければ、聞く耳を持たなくなるのです。

これがさらに悪化すると、「自分の中の常識」が勝手に「世の中の常識」だと思ったりもしてしまうのです。


でも、不動産投資では、すぐに正確な結果が出てきてしまうのです。

不動産投資を直観でしてしまった場合、大概は大負けしてしまうのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


運が悪い人

2018/11/19

【運の悪い人】もいます。

【運の悪い人】は、何をやっても上手いこと行きません。

皆さんもパッと誰かの顔が浮かんだかもしれません。


運については、色々なモノが作用しますので、どれが影響しているかわからないので難しいですね。


(生まれ)(性格)(家族)(友達)(時代)(お祓い)(風水?)


もちろん運がいい人も一定割合います。

それは、『運も実力の内』という言葉でわかります。

運と実力があるから、成果を出したと思われています。

しかし、成果を出している人は、才能や実力で上がったのではなく、運が良くて上がった可能性もあるのです。

逆に言えば、才能はあるのに成果が出ないのは、ただ運が悪くて成果が出ていないのかもしれません。

エッと思ってしまった人は、注意をしなければならないでしょう。


運が無いことを言い訳にする人が多いので、運が無いことも実力が無いと言われてしまう場合も多いのです。

でも、自分の常識が、常に正しいとは限らないのです。

実は、「運のいい人」は、『登りのエスカレーター』に乗っているのです。

その為、ちょっとの努力でドンドン上に上って行く。

すなわち、時流に乗っている場合があるのです。

逆に言えば、【運の悪い人】は『下りのエスカレーター』に乗っている場合があります。

衰退産業に従事していれば、どんなに優秀な人であっても、成果を出すことは難しいです。

何をしても、下り坂だからです。

これは、明らかですね。


【運が悪い人】は、下り坂なのに『下りのエスカレーター』に固執してしまう場合が多いのです。

そうすると、ドンドン悪い方へ進んでしまいますね。

どうすれば『上りのエスカレーター』に乗れるか考えない。

このことが、余計に成果を出せない原因かもしれないのです。

つまり、下にしか進まないのに、誰も注意してくれない。

「周りにいる人が注意をしてくれないから悪いのか?」

それとも、「自分自身が頑固で、周りの人の言うことを聞かないのか?」

「周りの人も一緒に下り坂を下っているからなのか?」

色々な理由が出てきます。

「『運がイイ人』は、素直だ」と良く言われます。

間違えてはならないのが、同じように下りのエスカレーターに乗っている人言うことを聞いていると益々運が悪くなるのです。


自分がどちらのエスカレーターに乗っているか、しっかりと自分自身で考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


やっぱりタイミングが大切

2018/11/18

相談をするにも、タイミングが大切です。

これには、運や人間性も関係してきます。

何故なら、まともに聞く耳を持っていない人が多いからです。


自分のことには関心があるのに、【損】などの痛みがわからないと反応をしないからです。

もはや、何もかも鈍感になっていると言ってもいいのかもしれません。

残念な人も多いですね。

その為、悪徳なサブリース業者などに、いいようにされてしまっています。


「何でこんなことをしたの?」と聞いても、「たまたまタイミングが・・」と言う答えが返ってきます。

そんなに儲からない話しでも、タイミングが良ければ購入される。

「熱心だったから」「物腰が柔らかそうだったから」「可哀そうだったから」など有り得ない理由で購入を決めているのです。


初めから【損】が確定するインチキ商品でも、時間が経過してしまい、長い年月までバレなければしまいだと思われるのです。

こんなことだから、悪徳なサブリース会社などは、人海戦術でローラー訪問や高級そうなインチキセミナーをするのです。


テレビCMや莫大な広告の費用、そして、人海戦術で使われている人件費や無料のインチキセミナーの費用を考えると、まともな値段ではペイすることはできません。

つまり、もともと詐欺的な商品であり、ボッタくりをするからこそ成り立つやり方なのです。

詐欺の仕組もわからないのに、知恵や知識や情報には、お金を払わない残念な人ばかりなのです。

だから簡単に、悪徳なサブリース会社などに騙されるのですけれどネ。


必要な知識も無いのに、情報にお金を使おうとしないので、本当のことがわからずにボラれる。

地主やオーナーの常識は、世間の非常識なのです。

人をタダで使うことに慣れていたり、理不尽なことを言ってもペコペコしてくれる人を好むからです。

後でボッタくりをする為なのであり、自分が偉いからペコペコしてくると完全に勘違いしているのです。

このことの痛さがわからない限り、インチキサブリースなどの被害は終わらないでしょう。


でも、やっと表側のメディアでも、レオパレスやかぼちゃの馬車でインチキなサブリースの情報が出るようになってきました。

このタイミングで、しっかりと何が自分にとって【得】になるのか、【損】になるのか気付かなければならないでしょう。

自分自身の判断が常に正しいと思っていれば、誰が何と言おうとも響かないし、刺さりません。

何とか【損】の痛みないようにするため事前に伝えたいのですが、痛みに遭ってからでないと話を聞こうとしないのです。

本人が傷みに気付いた時でしか、これらの本当の内容は届かないのです。


今後は、このブログの内容が、グサッと刺さる人がドンドン増えてきます。

残念な話ですが、自分の痛みなどに、気付く方が大量に出てくるからです。

やっぱり、このような傷みが起きる前に、事前の対策が重要となりますので、専門家にしっかりと相談をしてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


タイミングが大切

2018/11/17

不動産投資では、タイミングが大切となります。

「いかに相場よりも安くで、不動産を手に入れることができるか?」だからです。


地主さんに相続が発生した時、収益物件を売却しなければならない情報が、すぐに入るようになっていますか?

相続案件となると10ヶ月以内に収益物件を現金化しなければならないので、相当安くで収益物件を買えるのです。

寿命がありますので、地主さんが亡くなることは確実ですが、このタイミングはなかなか当てることはできません。

出来るのは、情報が入るように不動産業者と懇意にするしかないでしょう。

不動産業者から嫌われている人や普通の人には、そのような川上の情報は流れてきません。


又は、いかに相場が安くなった時に、安くで買えるのかです。

つまり、この市場の相場の流れを把握することが、大変に重要となります。

この判断を間違うと、リカバリーすることは、非常に難しくなるのです。

しかし、市場の相場については、大きな流れがあり、実は誰でも判断が可能なのです。


それは、金融機関の貸出が多ければ、不動産価格が上がって行くからです。

金融機関の融資が広がっていれば、本来ならば貸していないところにまで融資をします。

すると、今までは不動産を買うことができなかった人も不動産投資をすることができるようになるのです。

融資が過剰になった時、不動産相場は山を迎えて、やがて谷へ向かって進むのです。

なかなか不動産相場をチェックできないと言う方もおられます。


ザックリと言えば、日経平均が上がっていけば、少しタイムラグがありますが、不動産相場は上がって行きます。

逆に、日経平均がドンドン下がっていれば、多少のタイムラグがありますが、不動産相場は下がって行くのです。

つまり、日経平均が下がった時に仕込んで、日経平均がMAX近くまで上がった時に売却をすればいいのです。

はい、簡単な話でしたね。


現在、金融機関の不動産への新規融資については、かなり厳しくなってしまいました。

つまり、2018年11月現在では、山のてっぺんから後退局面に進んでしまっているのです。

次に来るのが、谷底です。

しかし、いつ谷底まで来るかは、予想することはできません。

景気循環から判断をするのか、山勘なのか?

たまたま、谷底付近で買われた不動産投資家の方が、本を書いていたりします。

しかし、再現性と言う意味では、同じタイミングはなかなか来ないのです。


回復局面では有効かもしれませんが、後退局面は経験をされていない不動産投資家の方も多いです。

前回のリーマンショックの時には、地主系のオーナーでも、大量のドロップアウトを出してしまいました。

攻め一辺倒では、難しくなる局面に入ってきてしまったのです。

こんな時に、水戸大家などの三為業者に騙された人が、何もしなければどうなるかわかるでしょうか?

本を出しているからと言っても、内容は不動産投資の途中の場面の方がほとんどです。

はっきり言えば、不動産投資を煽る大半の本は、有害としかなりません。

後退局面が想定されていなかったり、しっかりとした出口戦略が無いからです。


しっかりと出口戦略まで書いている本は、アセットビルドの猪俣社長 CPM®/CCIM やCPM®ホルダーや福田先生や浦田さんなど、しっかりとしたプロの不動産の専門家が書いている本くらいでしょうか。

やはり、不動産投資や不動産管理の専門家であるCPM®(米国不動産経営管理士)や公認 不動産コンサルティングマスターの資格を持っている人に相談をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


偽物を掴まされた場合

2018/11/16

最近のバッタモノ(ニセモノ)は、見た目がそっくりなので、見分けが難しいですね。

ニセモノでもバッグや時計ならば、昔はよくバッタモノの話を聞きました。

この場合、海外などの変なところで買ったからと言われても仕方ないですね。


では、不動産の場合はどうでしょうか?

不動産の場合は、二つとして同じ土地はありません。

しかし、分譲マンションの1室のように、同じ様な間取などはあります。


最近では、あの積水ハウスが、地面師に騙されたと報道がありました。

完全に違法なスキームを使われて、超大手のハウスメーカーまで嵌められてしまっています。

不動産投資では、ここまでの例は相当珍しいですが、インチキ商品や粗悪品なんかは溢れています。

金融商品ではないのに、間違った利回りなどを表示して、オーナーに勘違いさせているインチキサブリースもあります。

大手のハウスメーカーと呼ばれるところでも、レオパレスのように新聞を賑わせている会社もあります。


昔は、原野商法が流行ったようですが、最近は三為業者が使ったスルガスキームなどが有名になっています。

時計やカバンなどのバッタモノ(ニセモノ)ならば、我慢して使うか、タンスにしまうか、人にあげるか、交換するか、捨てるか、売却するしか方法はありません。

不動産投資の場合では、金額が1千万円を軽く超えて、1億円や2億円なんてことも全然あります。

人にあげることは無いと思いますが、維持管理をしてずっと賃貸経営をするか、売却をするかの二択となります。


販売業者や建築会社が、インチキ商品を賃貸管理をしているのならば、どれ程の文句を言ってもイイと思います。

しかし、全く違うところから購入して、別の管理会社に賃貸管理を任せているのならば、賃貸管理会社には文句を言われる理由がありませんね。

賃貸管理会社は、管理させてもらっている物件を何とかしようと努力をしています。

しかし、需要と供給のバランスが崩れている市場では、なかなか努力が成果に結びつかないこともあります。

すぐに満室にしたいと行動をしているのですが、タイミングや運なども関係します。

そもそも、賃貸経営では、絶対に空室は無くならないモノです。

理想と現実は、どうしてもギャップがあったり、違ったりするものです。

その部分については、理解をしましょう。


賃貸経営では、想定外の出来事も多く起こります。

現実世界は、生ぬるくなく、とても厳しいのです。

最終的には、自分自身で責任を持って、判断をするしか無いのです。

損切りをしてしまい、赤字でもサッサと売却をすることも一つの方法です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


小手先のテクニック!?

2018/11/15

初心者の場合、どうしても小手先のテクニックに傾いてしまいます。

新入社員などを見ていると、どうしてもそのように感じてしまいますね。


「魔法の〇〇」

「奇跡の〇〇」

「門外不出の〇〇」

「〇〇するだけで✕✕になる」


そのようなモノを信じるのは構いませんが、結局そのようなテクニックは、初心者には上手に使えないでしょう。

テクニックも必要なのですが、もっと重要なモノがあるのです。

でも、これらの方には、なかなか言っても伝わらないと思います。


不動産投資の世界でも、同じようなモノです。

「オーバーローン」「フルローン」「他法人スキーム」「インチキなサブリース」などが出てきました。

「初心者でも出来る」や「自己資本が無くても出来る」などを全面に出しているところは、ほとんどがインチキと言っても過言では無いのです。

ババ抜きのババを掴ませようとしているのか、ボッタくりのような商品を売りつけるか、やる事が知れています。

考え方によれば、魔法のようなインチキなテクニックで、初心者を惑わすことはできていますね。

初心者の人は、痛い目に遭わなければ、わからない人が多いのです。

騙されている商品を購入しているのに、未だにずっと気付かないお天気な人もいるのが現実です。

ボロボロになってから、「騙された」とわかっても、何年も経ってからでは遅いのです。

それも周回遅れで、何年経っても何周も回っても気付いておらず、まったく反応が遅すぎる人も大勢いるのです。


悪い営業マンは、心理学の実践的なテクニックを使って、初心者を幻惑の中に誘い、チヤホヤして舞い上がらせて(勘違いをさせて)、悪質な商品を売りつけているのです。

それも、相手に感謝されながらです。

完全にマインド・コントロールをされているので、蓋を開いてみて、確認をするとこちら側が怖くなるようなことをしているのです。

この場合、人間心理を悪用しているので、本当に注意をしましょう。


初心者の場合は、小手先のテクニックだけでは、上手に前へは進めません。

小手先のテクニックのままでは、必ずどこかで行き止まりにぶつかり、先に進めないのです。

その為、小手先のテクニックを信用して使用してしまうと、かえって遠回りをすることにもなるのです。

でも、いくらダメと言ったところで、安易な方に進みたがる人も多いのが現実です。

成長する為の失敗ならば、「伸びしろ」で済むこともあります。

良い勉強になったと思い、次に活かすことも大切です。


でも、応急処置で何とかなる場合もありますが、「運が悪かったですね」か「自己責任」としか言えない場合もあります。

対応不能にならないように、しっかりと注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


魔法使いを望んでいませんか?

2018/11/14

原因があるから、結果があります。

何でもすぐに解決できる魔法使いを探しても、残念ながら魔法使いはいません。

確かに、専門分野には、それぞれ専門家がいます。

しかし、専門家は、魔法使いや超能力者ではありません。


テレパシーで、何でも相手のことがわかることなんてありません。

呪文で、壊れたものが治ることはありません。

念力で、モノが勝手に移動したりしません。

テレポートで、一瞬で違う場所へ移動することはできません。

何もしないで、入居者がすぐに決まって、常に満室になっていることもありません。

そして、お金を使わずに、サービスを受け続けることはできません。

自分自身で、すべてが完璧に出来るのならば、専門家にお金を払って対応をしてもらう必要はありません。

でも、専門家に頼ると、魔法を使うように、素晴らしい成果を出すこともあります。

しかし、それは専門の知識や経験の上で、しっかり計算されつくして成果を出しているのです。

相応の費用を払わずに、高度なサービスを受けられるワケがないのです。

そして、自分では出来ないのに、色々と無理難題を言っていませんか?

それでは、ただの残念な人になってしまいますね。


注意が必要なのは、専門家は専門分野には詳しいですが、総合的にバランス良く対応することはできません。

自分の知っている分野でしか、上手な対応ができないのです。

その為、個々の分野でしか有効ではない対応をして、トンデモナイ失敗までしてしまいます。


そして、最も重要なことは、原因がわからないと、どうしようも無いのです。

お医者さんであっても、原因がわからなければ、病気を治すことはできないのです。

ある程度の経験からのパターンで、風邪などの病気ならば対応できることもありますが、特殊な病気などでは対応できない場合もあるのです。

奇跡を望んでも、そんなことは1%も起きないのです。

実際に、運が良くて成果を出している人も中にはいます。

しかし、たまたまタイミングが良かったのと、再現性がある仕組では、天と地ほど差があるのです。


つまり、そもそも根本である「原因は何か?」を知ることが大切なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


入居者が決まらない理由

2018/11/13

・立地が悪い

・家賃が高い

・狭い

・間取りが悪い

・設備が古い

・建物が魅力的ではない

・第一印象が悪い

・周りが暗くて怖い

・ダサイ

・汚い

・クサイ

・使い勝手が悪そう

・陽当りが悪い

・湿気ている

・不潔っぽい

・ゴキブリなどが死んでいる

・入居条件が厳しい

・タイミングが悪い

・初期費用が高い

・更新費用が高い

・サービスが悪い

・普通のリフォームすらされていない

・コンセプトがちぐはぐ

・質の悪い入居者が住んでいる

・ターゲットに合っていない

・エリアの供給過多

・広告料が低い

・募集活動がされていない

・仲介業者に空室と認知されていない

・仲介業者が案内しにくい

・管理会社が非協力的

・オーナーが嫌わている

・物件力が全体的に低い

・時代錯誤の建物

・営業力で決めろと無茶を言われている

・大規模修繕がされていない

・手入れがされていない

・築年数が古い

・近隣ライバル物件との比較で負けている

・当て物件にすらなっていない

・そもそも商品になっていない



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


入居者が決まる理由

2018/11/12

・立地

・家賃

・広さ

・間取り

・設備

・建物

・第一印象

・清潔感

・入居条件

・タイミング

・初期費用

・サービス

・ペット可

・フリーレント

・フルリフォーム

・リノベーション

・プレゼント

・コンセプト

・知り合いが住んでいる

・高額の広告料

・募集活動

・仲介業者の認知度

・仲介会社の案内のしやすさ

・ときめく仕掛け

・物件力

・営業力

・大規模修繕などしっかりとした手入れ

・新築など築年数が新しい

・近隣ライバル物件との比較



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大手であってもハシゴを外します

2018/11/11

「大手だから安心」と思っていても、実は簡単にハシゴを外されます。

「まさか?そんなことは、無いだろう」と思っている人は、ハッキリ言って危険です。

何故なら、大手のハウスメーカーなどであっても、詐欺的な商売をしているからです。

欠陥住宅、建築基準法違反、耐震偽装、ボッタくりな建築費、インチキなサブリース、もう何でも有りの世の中です。


新築物件だからと言っても、たとえ一部上場企業であっても、インチキな詐欺的スキームを使用していることも多いからです。

裏側から、大手のハウスメーカーなどをやっていることを客観的に見ると、本当に怖くなる位だからです。

こんなことをしたら、大手のハウスメーカーだけ儲けて、オーナーさんの家族が借金漬けで首が回らなくなる。

相続時の分割について、まったく考えられていない。

需要の無く供給過剰になっているのに、無理矢理新築を建築するなど、酷い例のオンパレードです。


結局は、相当な時間が経って、ハシゴを外されてから、気付く人が多いのです。

最近やっと、表の情報でポツポツ出てくるようになりました。


新築する際や、収益物件を購入する際は、あれだけチヤホヤされていたのに・・・。

気付いたら、全然音沙汰が無くなり、一年経つごとに、訪問や連絡が減ってきた。

そして、気付けば担当者がコロコロ変わり、変わる事に小粒になった。

聞いていた家賃が、ドンドン下げられて、全然利益が出なくなった。

改装費用や広告料が増えてきて、もうアップアップになった。

その上、築10年~20年になってくれば、大手ハウスメーカーなどは、大規模修繕などをしなければ、サブリースを継続しないと脅してくるのです。

大手のハウスメーカーなどでは、高い建築費で、建築した瞬間に十分な利益を回収しているのです。

考えればわかるのですが、そのような大手ハウスメーカーなどが、利益にならないことをするはずがありません。

あれだけ多くのテレビCMや新聞広告などをしているのです。

通常のやり方では、あれだけの多くの広告を打てる費用は捻出できないでしょう。

サブリースについても、空室が多数あるならば、ドンドン想定賃料を下げるのです。

最悪の場合、家賃の大幅な減額や大規模修繕など色々な無理難題を出して、オーナーさんを脅して、サブリースを打ち切るのです。

昨今、ハシゴを外されたオーナーさんが増えてきています。


「大手だから安心」は通用しない時代だと理解していないと、大変な目に遭ってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資は短期売買では儲けにくい

2018/11/10

不動産投資とその他の投資を比べると、特徴がハッキリしています。

実際に、不動産投資は、短期売買には向きません。

個人で売買をされる場合、短期譲渡所得として儲けがあっても、5年以内ならガッポリと税金で取られてしまいます。

また、諸費用が株式投資などと比べても圧倒的に高いです。


仲介手数料は3%プラス6万円と消費税となっています。

そして、登記費用や火災保険料や金融機関への事務手数料がかかります。

合計すると物件価格の7~8%位の諸費用がかかるのです。

特に忘れてはいけないのが税金です。

・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
・固定資産税
・都市計画税

税金は後から追いかけてくるので、計算に入れておかないと、税金が支払えずにとんでもないことになります。


同じ値段で買って、同じ値段で売ると減価償却分は使えますが、また仲介手数料3%プラス6万円と消費税を支払うことにもなると、諸費用分が回収できないことになるのです。

その為、物件相場が極端に上昇をしている以外の短期売買は、儲かりにくいのです。

さらに、不動産は売却をしようとしても、すぐに売れない場合が多いので、注意が必要なのです。

ちなみに、金融商品の場合は、諸費用が安く、短期売買もやりやすいことが多いです。

(現在、金融商品でも詐欺のような商品【投資信託】が、ほとんどとなっているので注意をしましょう)


では、何故、不動産投資や土地活用が無くならないのかと言えば、相続についてが関わってきます。

現金で持っているのと、不動産で資産を持っているのとでは、相続評価に物凄い差が出るからです。

つまり、相続を考えているのならば、現金や金融商品を不動産に交換すると有利になるのです。

そうすると相続税評価は圧縮されて、相続税の支払いが少なくなるのです。


インカムゲインであるキャッシュフローは、表面利回りよりも、圧倒的に低くなります。

空室損やランニングコスト、ローン返済、そして大規模修繕まで考えておかなければ危険だからです。

また、利回りと言っても、現金で不動産投資をできる方は限らており、上手にレバレッジをかけられていれば良いのですが、見せかけの数字に騙される方も多いです。

それなのに、勝手に『不労所得』と勘違いをすると大変な目に遭います。


返済比率が50%を超えているのならば、常に危機感を持っておかないと、デッドクロスや大規模修繕などに対応ができなくなる場合があるのです。

そう考えると普通のサラリーマンならば、何のために不動産投資をしているか、わからなくなる場合がありますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


勉強しないと騙される

2018/11/09

不動産投資の世界では、勉強をしないと、すぐに騙されてしまいます。

悪質な不動産業者などが、まだまだ山のようにあるからです。


不動産投資や土地活用は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われていますが、悪質な不動産業者や建築会社に関わると「ハイリスク・ローリターン」となってしまうからです。

高いリスクだけを取らされて、まったくリターンが無いどころか、借金漬けにされてしまうからです。

本当に怖いですね。

でも、つい先日まで、不動産投資を魔法のように勘違いさせた「スルガスキーム」によって、不動産相場は賭博場のように賑わっていたのです。

素人な会社の素人の社員が、素人を騙していた。

簡単に書くと本当に滑稽に思われますが、我先にと初心者の不動産投資家が賭博場に入ってきていたのです。

相場が上がり始める前や、専門の知識が有れば、順当に勝ち上がることもできたでしょう。

しかし、初心者の不動産投資家は、相場が上がり切ったタイミングで、収益物件を購入しているのです。

それも、出口戦略を取ることが難しい「スルガスキーム」で、ガッチリ嵌められた物件を購入しているケースが多いのです。


スルガ銀行については、他の金融機関では貸出しをしないような案件に、ドンドン融資をしていた先進的な金融機関でもありました。

しかし、第三者委員会の報告からわかるように、パワハラ体質で、何が何でも契約をするような金融機関となっていました。

そして、三為業者のような悪質な不動産業者とタッグを組んでしまっていたのです。

かぼちゃの馬車などのような、悪徳な建築会社や悪徳な不動産業者は、計画倒産も平気でします。

サブリースと言っても計画倒産を考えているような建築会社ならば、完全に詐欺商品だと言えますね。


実は、一部上場のハウスメーカーなどの会社でも、構造的には似ているのです。

ずっと同額で借上げすることができないから、途中で難癖をつけて支払う家賃をガッと下げさせるのです。

新築時に建築費でガッポリ儲けて、古くなってくればポイ捨てを平気でするのです。

わかりやすく言えば、構造的に、騙す目的の詐欺商品となっているのです。


「金融機関が融資をしてくれたから安心だ」と考えている人は、物事の本質がまったくわかっていませんでした。

「まさか、銀行などの金融機関がこれほど腐っていたと思わなかった」と言われても、その当時から注意をしている人の話なんか、聞こうともしていませんでしたよね。

人は、自分に都合が悪い時は、まったく聞く耳を持とうともしていない場合が多いです。

こう言った例が多いので、色々な意味で残念ですね。


でも、最終的には自分でギャンブルをした人は、【自己責任】で片付けられてしまうのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


実際に失敗する不動産投資家

2018/11/08

『資産運用』と言われて新築ワンルームマンションを購入して騙されるお医者さんなどもいます。

この場合、すぐに損切りをするしか方法はありません。

キャッシュフローが出ないので、持っていても赤字となります。

減価償却はできるかもしれませんが、年数が経つと建物そのものの評価も下がるのです。

すると、売却しても残債しか残らない状態になります。

デート商法を使って、そんなクズ物件を無理矢理売りつけられることもあるので注意しましょう。


また、明らかに高値掴みした物件を『スルガスキーム』で嵌められていると失敗する確率が高いです。

スルガ銀行は、不動産投資家が出口にする時に使われていた銀行です。

売却する際に、スルガ銀行を使うことで、融資がつくMAXの値段で、売買取引がされるからです。

つまり、本来は買ってはいけないMAX評価の価格で、収益物件を購入をしているのです。


失敗する人の多くは、自分自身が失敗していることに気付いていないのです。

キャッシュフローが足りないとなってから気付けば、もうその時にはどうしようないことになります。

まずは、満室にして、借換えか金利交渉をしなければならないでしょう。

そして、キャッシュが無くなれば即アウトなので、区分マンションなど売れるモノを持っているならば売却しておくことでしょう。

タイミングも重要ですが、現状は融資全体がしまってきているので、高値で売れるかはわかりません。


失敗をしてしまったら、損切り覚悟で、手仕舞いをすることも重要となります。

値段を下げて売ってしまうので、実際に【損】をしてしまうのですが、下落傾向となってしまっていれば、【損】を確定させることも撤退戦略としては有効です。

何故なら、そのままずっと持っていても、ズルズルと建物の評価と値段が下がってしまうことも十分にあり得るからです。

実際に、モノは壊れるので、大規模修繕も必要となってくるのです。


専門の不動産コンサルタントに相談をして、しっかりとシミュレーションをしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人任せでは不動産投資に失敗する

2018/11/07

不動産投資の現場では、すべてを人任せにしてしまう人は、ほとんど失敗をします。

何故なら、自分自身が【無知】なことを知らないからです。

その為に、悪徳な業者から、簡単に騙されてしまうのです。


これは、インチキなサブリースやスルガスキームに騙された人も当てはまります。

「担当者が熱心だったから」「物腰が柔らかかった」などの購入理由を聞くと、こちらが倒れそうになります。

また、年収が600万や800万円以上ならば、普通のサラリーマンの中では勝ち組なのに、あっさりと騙されて、嵌められてしまっています。

何故なら、自分から本当の情報を手に入れようと動かずに、いきなり楽をしようとしてしまうからです。


また、自分自身にちゃんとした不動産についての経験値もないので、何が正しくて、何が正解であるかわかっていません。

それなのに、不動産の資格を持った専門家の話よりも、ちょっとした経験者などの話を優先して聞いてしまうからです。

それらの経験者も、本当は何が正しくて、何をしてはいけないか分かっていない場合が多かったのです。

グレーゾーンと言いながら、実際には完全にブラックなことをしているので、蓋を開けてみれば大変なことになるのです。


実は、ここ最近は、ちょっとした経験者の方が、危険な場合が多かったのです。

利回りなどの簡単な数字は分かるのですが、肝心のトリック部分に、まったく気付かずに墓穴を掘っている方もいるからです。

さらに、前向きな性格の人の場合は、最悪の結果となります。

何故なら、悪徳な不動産投資の会社にとっては、勧めた物件をホイホイと買ってくれるので、『鴨が葱を背負って来る』状態となっているからです。

適当にヘンな収益不動産を売りつけられて、ガンジガラメにされてしまうのです。

スマートデイズのかぼちゃの馬車のようなクソみたいな物件でも、悪徳な不動産業者は平気で売りつけてしまうのです。

少しでも、「本当に儲かるのかな?」「セカンドオピニオンに聞いてみよう」と疑ってかっていれば、悪徳な不動産会社の【嘘】に騙されることはなかったのです。

インターネットを使って家賃相場を調べれば、5分でオカシイとわかってしまう場合も多いのです。


そもそも、「節税目的で不動産投資をしましょう!」なんて場合は、ハナからやってはいけないシロモノです。

「キャッシュフローは出ないけど、積立貯金のつもりでやりましょう!」も同じです。

だって、それは毎月のキャッシュフローも出ない、インチキ詐欺商品なのですから。

『資産運用』と言葉を言い換えられても、何をどうやっても儲かるワケがないのです。

結局、不動産の資格を持っていない悪徳コンサルタントは、ヘンな物件を売りつけて、売り逃げをしてしまいます。


昨今、メディアを賑わしているように、ドンドン悪徳不動産業者などの化けの皮が剝がれてきています。

どうしても忙しい人の場合は、そもそも不動産投資をしないか、不動産専門資格を持っている不動産コンサルタントに頼みましょう。

最低必要な不動産の資格は、国家資格の宅地建物取引士です。

宅地建物取引士の資格は、高校を卒業していなくても受験が可能です。

国家資格なので、宅地建物取引士の合格率は15%位ですが、ハッキリと言えば、やる気があれば誰でも取れる資格です。

また、管理担当者ならば、もうすぐ国家資格になりそうな賃貸不動産経営管理士の資格は必須です。

この2つさえ持っていないのならば、もはや業者の管理担当者の話をまともに聞いてはいけません。

正直、その辺の学生のアルバイトと変わらない位と言ってもいいでしょう。

この2つの資格を取っていないことは、不動産の管理業務をなめていると言っても過言ではないからです。

素人の管理担当者が責任も持たずに、好き勝手をしてしまう可能性があります。

すぐにでも、担当者を変えてもらいましょう。

その部署で全員持っていないのならば、絶対にその不動産会社は避けるべきヤバイ会社です。

選ぶのは【自己責任】と言えますので、これ以上は差し控えさせていただきます。


また、不動産コンサルタントならば、公認 不動産コンサルティングマスターを持っているべきだと考えます。

公認 不動産コンサルティングマスターは、宅地建物取引士で5年間宅建業に従事した者か、不動産鑑定士か、建築士しかなれないのです。

そして、賃貸管理のエキスパートは、CPM®(米国不動産経営管理士)です。

まだ、日本にCPM®は600名位しかいませんが、不動産を経営して管理することを学んだ専門的な資格です。

さらに、CCIMも持っていれば、不動産投資に精通しておりますので、アセットの部分を任せられますね。


不動産の世界では、学ばなければならない分野が、非常に多いです。

その為、自分自身で全てをマスターするのは、不動産業者でなければ不可能とも言えます。

大事なことは、すべてを人任せにするのではなく、本物の不動産の専門家に相談しながら、不動産経営のパートナーとして、しっかりとした付き合い方することではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


バブル崩壊後を参考にしましょう

2018/11/06

2008年の「リーマンマンショック」と1980年代後半の「バブル崩壊」は、まだ最近の出来事です。

バブルが膨らんでいた時、「山手線の内側の土地で、アメリカ全土が買える」と言われていました。

しかし、それは幻であって、そのような幻想は、バブル崩壊ですぐに吹き飛ばされてしまいました。

「リーマンショック」も、信用力の低い低所得者向けの「サブプライムローン」が破裂したからです。

これらの2つに言えることは、金融の大幅な緩和から始まっています。


今回も、同じように大幅な緩和(日銀の異次元の緩和)がありましたね。

「リーマンマンショック」や「バブル崩壊」が起きた後、金融機関による貸し剝がしや貸し渋りが起きました。

2018年11月現在、各金融機関は、スルガ銀行の事件が発覚して、完全に不動産融資への貸出しを渋っています。

また、スルガ銀行以外でも、不正融資の問題が発覚しております。

たぶん、まだまだ色々な金融機関から同じような報告が出てくるでしょう。

では、オリンピックバブルが崩壊するのは、いつなのか?

もはや株式相場は、日銀が胴元になっているような形となっています。

不動産については、上昇局面が続いていたのですが、今後は元の相場に戻る下落が予想されます。

為替相場は、国際情勢にも左右されるので、いつ円高に向かうのか、わかりません。

アメリカのことを予想するのは、とても難しいですね。

ヨーロッパは、ドンドン衰退しているので、もうすぐ陥落しそうです。

そして、サウジアラビアは、今攻撃されている最中です。

残るは、日本とイスラエルくらいでしょうか?

今までの常識では、考えられないことが起きるかもしれません。


しかし、最近起こった「リーマンショック」と「バブル崩壊」は、参考事例となりますので、しっかりと研究するのが有益かもしれません。

今後、一物件一法人をしている不動産投資家などで、貸し剝がしが増えるかもしれませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


上がり続ける相場は無い

2018/11/05

「不動産の土地神話」でも、土地の値段は上がり続けるとされていましたが、結局そのようなことはありませんでした。

つまり、株やFXや仮想通貨などにおいても、その価値が上がり続けることはありません。

たまたま、タイミングが良く上昇することもありますが、どんなに上がっても、いずれは下落してしまうのが相場と言うモノです。


過去に、いくつものバブルがありましたが、どこかの時点で成長が止まり、下落へと進んでいます。

やはり、歴史に学ぶ必要があります。

「チューリップバブル」をご存知でしょうか?

そう、あのチューリップも、過去のオランダで投資の対象となっていたのです。


当時のオランダでは、富裕層を中心とした植物愛好家と値上がりを期待していた投資家や職人や農民までもがチューリップに投資をしたのです。

貴重な球根ならば、家が1軒買えるような狂乱状況となってしまい、行き過ぎた価格高騰が限度を超えてしまいました。

今から見れば、チューリップの球根で家を買えるなんてことは、有り得ないことがわかります。

しかし、1637年頃のオランダでは、そのような事を言えば、逆に頭のおかしい人扱いをされてしまうのです。


思い込みやブームは、それほど強いモノなのです。

しっかりと情報を精査し、情報についてのリテラシーを上げなければ、何度も同じように騙されてしまいます。


最近では、テレビや新聞も当てにならない時代となりました。

明らかに、思惑のある情報のみを報道し、本当に知らなければならない情報を報道しないからです。

不倫などのゴミのような情報ばかりを垂れ流すので、マスゴミとまで揶揄される位です。

また、いたるところで、不正や捏造や改竄や隠蔽が多くなっています。

データや数字も扱う人によっては、簡単に捻じ曲げることが可能です。


実際に、不動産投資のシミュレーションもいい加減なモノばかりです。

そして、金融機関の不正融資でも、色々な問題が出てきました。


他にも、まさかここまでと思われるような様々なことが、不正や改竄などをされている可能性が高いでしょう。

自分自身が騙されていないか、または思い込みで勘違いをしていないか、しっかりと確認をする必要があります。

相場については、無理に介入をして、相場を上昇させようとしても、根本的なイノベーションがなければ、いずれ下落に向かうのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


2017年11月27日号の賃貸住宅新聞に書いた私の記事

2018/11/04

2017年11月27日号の賃貸住宅新聞に私の書いた記事が掲載されております。

CPM®がもたらす高い職業倫理とプロフェッショナルスキル -第32回-

『オーナーから信頼されるパートナーとなるために』

家主の目的をくみとり要望をかなえる

賃貸管理の現場では、【客付け】【入居者対応】【テナントリテンション】【建物保守】など、さまざまなスキルが必要となります。そのなかでも、賃貸管理会社にとって、もっとも必要なのは、オーナーさんを保持する力と獲得する力です。穴のあいているバケツでは、いくら水を入れても、水は増えません。水を入れることも大切ですが、水を増やすにはバケツの穴をふさぐ必要があります。
せっかくPM(不動産経営管理)の技術を駆使して、満室にしていたのに、オーナーチェンジで物件を売却されてしまうことも、往々にして起こります。それも、何の相談もナシに…。いきなり連絡が入った場合、寝込みそうになるくらいのショックを受けてしまいます。
管理解約やクレームなどをゼロにすることは、難しいかもしれませんが、管理を増やすことや管理を減らさない努力をすることはできます。
それは、実は簡単なことなのです。しっかりとオーナーさんとコミュニケーションを取り、オーナーさんの要望を把握して、要望をかなえることをするだけです。
逆に言えば、管理が外れてしまう原因は、オーナーさんの要望を捉えきれていないことです。何故、相談をされなかったのか、しっかり振り返る必要があります。きちんと傾聴できていなかった。いろいろな兆候を見逃していた。業務怠慢であった。単に、告知不足で、売買ができない業者と思われていた。そもそも、ただなんとなく管理をしていただけで、『信用』も『信頼』もされていなかった。
つまり、会社としてオーナーさんを保持するための対策をしていないことや、管理担当者の知識や経験の不足、そもそもの原因が『信頼』されていなかったのかもしれないのです。
CPM(米国不動産経営管理士)ならば、オーナーさんの要望に沿って考えることを徹底します。そして、いかに収益を最大化することが焦点となります。価値を測るための手法や指標、そして考え方など、今までの自分の視点や考え方とは違った角度から、PMについて、細かいところまで体系的に学んでいるのです。
今までの、自分の会社だけの論理では、通用しない世の中になっています。つまり、ただ満室にして、家賃滞納を無くすだけではダメなのです。
現実問題として、今までの賃貸管理だけでは難しくなり、PMや相続をからめたAM(アセットマネジメント)まで、コンサルティングができなくてはならなくなってきているのです。

高金利で借り入れる不動産投資家への対策

不動産のオーナーさんには、地主さんや投資家さんなど、さまざまな方がおられます。
昨今、目にするのが、某金融機関で、法定耐用年数を超えた多々ものを30年4.5%の金利で借りておられる方たちです。
例えば、1億円を借りていた場合、毎月約50万6685円の返済となります。1年で、608万223円の返済。30年間では、1億8240万6711円。すなわち、8千万円以上が金利なのです。複利で4.5%の金利だと、恐ろしいほどの金利を支払うことになり、結果として損をしてしまうのです。
初心者の不動産投資家では、この金利計算を知らない方もいます。

ローン定数(K%)の計算式
K%=ADS÷ローンの額×100
ADS(年間返済総額)のローン残高に対する割合です。金利比較をするには、ローン定数(K%)が役に立ちます。

このローン定数の計算式を参考にした場合、K%=6.48となります。
また、オーバーローンや1物件1法人や同時決済など、やってはならない裏技を使って中間省略や仲介手数料で荒稼ぎをしている業者もあります。
不動産投資家のオーナーさんの中では、このようなスキームをつかう業者にだまされて、物件を購入されている場合も多いです。
たとえ、表面金利が10%を超えていても、空室があれば、家賃は入りませんし、運営維持費などもかかります。また、モノは壊れるので大規模修繕も必要となるのです。これに、4.5%の金利が加わればどうなるか想像できると思います。
このK%を基準にすることで、どのローンが有利であるかわかるようになります。金融機関に金利交渉や借り換えの交渉をしましょう。
たとえ金利が低くなっても、返済年数が短くなってキャッシュフローが赤字になってしまうと持ち出しになってしまうのでアウトです。
しっかり説明をして、現状把握と改善提案のコンサルをしなければならないでしょう。

高齢の地主に対して説得力をつける必要

地主さんの場合は、満室にすることを重点的に考えています。この場合、家賃の再査定をして決まる条件で募集をすれば、満室にできることが多いです。
でも、注意をしなければならないが、オーナーさんは、自分自身の問題について、気付いていないか、もしくは気付こうとしていない場合があるのです。
「うちの家族は仲がいいから」「土地・建物くらいしかないから」と平気で言っていたオーナーさんの家庭でも、相続争いが起きてしまっています。
相続については、税理士・司法書士・行政書士・弁護士が対応するものと思い込んでいると、争族(ソウゾク)を起こしてしまうことになります。
実際に、相続について自分たちの担当外だと思い込んでいると、物件売却や管理変更、裁判所で争ったり、一次相続で全部共有になったりするのです。
やはり、不動産オーナーさんのアドバイザーやパートナーとして、対応していかなければならないでしょう。そのためには、専門知識を身に付ける必要があります。
しかし、横文字やカタカナで難しいことを伝えても、お年寄りには理解することができません。そこで、難しい内容を簡単にかみ砕いて説明する力が必要となります。
また、説得力をつけるには、経験やカンだけではなく、数字で示せるようにすることが良いでしょう。

CPMセミナーで世界標準を知る

賃貸管理の現場では、いろいろなことが起こりますが、オーナーさんの代理として、不動産を経営して管理できるようにしていかなければならないと考えます。そのためには、管理担当者の営業マンも学ぶ意識や姿勢が必要であると思います。
まず、賃貸不動産経営管理士ならば、オーナーさんから信頼されるパートナーとなるように行動しなければならないでしょう。
CPMのセミナーでは、不動産経営管理の本当の世界標準というものを知りました。
また、学びに来ている講師の方やサポートに来られている方々の学ぶことについての意識が高く、すばらしい出会いの場でもありました。
そのような」すばらしい出会いもあり、自分自身の意識を高めることができたので、自分自身で会社を2015年12月に滋賀県大津市で設立することができました。
CPMで学んだことは、私の大切な財産となっています。

執筆者
クエスト不動産経営管理
代表取締役 石光良次(41)

【略歴】
琵琶湖のある滋賀県で、最初のCPM®ホルダー
プロパティマネジメント(不動産経営管理)と『不動産』と『相続』のコンサルティングをする会社を設立。

CPM®(米国不動産経営管理士)
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
上級相続支援コンサルタント
NPO法人 相続アドバイザー協議会 認定会員


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


安物買いの銭失い

2018/11/03

『安物買いの銭失い』という言葉を聞いたことがあると思います。

『安物買いの銭失い』とは、安いものは品質が落ちるので、買ったときは得をしたように感じるが、すぐに壊れて使い物にならなくなるので、結局は高い買い物をすることになるということです。


情報弱者(情弱)の人の買い物は、『安物買いの銭失い』であることも多く、安いからと飛びついても、結局【損】をしてしまう人も多いです。

例えば、100円均一で、必要もないモノをドカ買いをしてしまうことも良くありますね。

100均では、品質も良いので、使い勝手も良い商品も沢山あります。

しかし、何故かその時は欲しくなって購入をしたが、家に帰って使いようがなかったり、思っていたのと違っていたりして、結局使わないことも多いです。

100円ならばダメージも低いのですが、桁が違うと受けるダメージも大きくなります。


呉服店から、「無料で旅行に連れて行きますよ」と言われるとホイホイ付いて行き、必要もない呉服まで買ってしまうことも、この例に当てはまるかもしれません。

『無料』と言う言葉につられて、必要でもないモノを購入してしまうケースは多いです。

つまり、『無料』の餌をまかれておびき寄せられ、別の高額なモノを売りつけられているのです。

また、値段を下げて、お得だと思えるモノを購入できると、その事実だけで「上手に買い物ができた」「節約できた」と思いがちです。

確かに、バーゲンセールなどの場合は、同じ商品でも値段はグッと下がります。

スーパーや百貨店などでは、ほとんど同じ商品なので、値段が下がると嬉しくなります。

しかし、全ての商品やサービスはこのようにはなっていないのです。

その時の満足感だけを優先して、売り手が採算割れになるまで値下げ要求をしてしまうと、サービス低下を招く原因をつくってしまいます。

購入した商品やサービスが粗悪品となれば、まったく上手に買い物ができたとは言えないですね。

建築などの手抜き工事は、赤字の為に、材料を減らしたり、工程を減らしたり、必要な社員を減らして起こっております。

このような交渉や購入の仕方をする時点で、実際の現場を理解できていないとも言えるでしょう。

つまり、未来までを考えての言動や行動ができていないとも言えるのです。

情報強者の人は、安い商品でも高品質なものを見つけ出して、上手に買い物をしています。

つまり、安い商品を買うことが悪いのではなく、安い商品の中から良い商品を見つけ出すことができないことが問題とも言えるです。

逆に言えば、情弱の人は商品の選び方そのものについても下手だと言えるのです。

インターネットで、5分も検索すれば答えが出てくるのです。


オーバーローンやフルローンで収益物件を購入した方は、「もし、全額分のキャッシュ(現金)を持っていたら、その収益物件を購入しましたか?」と聞かれたらどうでしょうか?

やってはいけないことを見極められずに、【損】をしてしまうのが、情弱の人の買い物の特徴だとも言えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資不動産の情弱ビジネスの内側

2018/11/02

不動産投資の情報弱者ビジネスは、巧妙につくられていました。

昨今、よく見かけるエビデンス(根拠)の偽装です。

「かぼちゃの馬車」の事件では、スマートデイズなどの担当者が、初心者不動産投資家の預金残高などを水増ししていました。

そして、その数字をスルガ銀行に報告することで、不正な融資を引き出していました。

スルガ銀行側もエビデンス(根拠)の確認をしっかりとしておらず、グルだったと言ってもおかしくありません。


また、不動産投資家に、返済能力以上のカネを借りさせる(オーバーローンの)ことを、”フカす”と表現します。

この”フカす”ことは、中小の悪徳な不動産販売業者なら平気でやっています。

預貯金の書き換え(改竄)や銀行側との調整や二重契約書(覚書を含む)も、悪徳な不動産販売業者なら平気でやっていたのです。

投資としての不確かさだけでなく、文書改竄や詐欺行為も平気なのです。


困ったことに、わずか数年前まで、スルガ銀行は業績が伸びているとして、金融庁からも“素晴らしい”とお墨付きをもらっていました。

つまり、スルガ銀行は、地銀の中でも超・優良地銀という評価だったのです。

これは、グレーなことをやっても、業績を伸ばせば認められ、その行為は“善”だったと評価されてしまっている裏返しです。

でも、やっていることは”文書偽装や詐欺行為”だと不動産コンサルタントなどの専門家なら、誰もが当然のようにわかっていたはずです。

最終的な結果はアメリカのサブプライムローンを見れば明らかです。

その他にも、大手の地方銀行でも、怪しいような投資事案への融資基準を緩くしたりもしていました。

また、地元の不動産業者、建設業者と手を組み、返済能力に疑問の残るような若い家族にも、新築の住宅建設目的の融資を増やしていました。


「サブリース」で言えば、高齢者向けに、儲かりもせず、下手をすると借金漬けにしてしまう投資用アパートの建設を勧めるハウスメーカーなどの大手業者の例があります。

これらの危ない融資先がドンドンとパンクをすると社会問題化することは、割と多くの人が気が付いていました。

しかし、大手の金融機関であっても、短期的な業績アップと言う、目の前にぶら下がったニンジンを前に、誰もまともな判断ができなくなっていたように思います。


常に弱いものから、順に身ぐるみ剥がされていくのが、弱者ビジネスの基本です。

これまでも、先物投資や原野商法、マルチまがいなど、情報弱者を狙ったビジネスが盛んに行われてきました。


この場合の弱者とは、情報弱者のことです。

本来は、弱者ではなかったはずの人も、情報に疎かったために、簡単に転げ落ちることがあるので、気をつけましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スマートデイズ等の投資不動産「情弱ビジネス」

2018/11/01

スマートデイズの不動産投資の事業は、情報弱者狙いのビジネスでした。

シェアハウスの「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートデイズと、その不動産オーナーへの融資を積極的に行ってきたスルガ銀行による、初心者不動産投資家に返済困難な負債を負わせるビジネスは、特殊な事例ではありません。


まともな不動産投資家ならば、あんなペラペラで狭苦しい物件で、年利6~8%程度の利回りなら絶対に購入しません。

本物の不動産コンサルタントならば、絶対に購入を止めさせるようなシロモノだったからです。

でも、高属性で、スルガ銀行から融資が引けるサラリーマンや高齢者などでも情報弱者がターゲットになったのです。

実際のところ、そのシミュレーション通りに、利益が得られれば大成功ですが、すべて『机上の空論』です。


スマートデイズなどを購入した初心者投資家は、利益どころかマイナスをどう補填するかに追われるようになりました。

やはり、被害者の多くは、預貯金の少ない高属性のサラリーマンや、高齢者です。

いずれも日々の生活、老後の生活人不安があるという人々だったのです。

彼らは、多少カネを持っているも“不安な人々”だから、【不安】に付け入ることができて、狙い目だったのです。

なぜ、不動産について慣れていない初心者の人たちが、不動産オーナーになる決断をできたのでしょうか?

それは、「物件の運営や管理はスマートデイズや下請けの業者が行い、万一入居者がいなくても家賃保証まで行うから決して損はしない」というシステムを説明されたからです。


この「サブリース方式」は、情報弱者を欺く定番の魔法です。

「物件を購入さえすれば、あとは半ば自動的に利益が転がり込んでくる」という夢を見せられているのです。

しかし、その夢は、すぐに覚めてしまいます。

完璧なシステムに見えたのかもしれませんが、「家賃支払いが停止される」と一方的に告げられ、無理やウソが一気に顕在化するのです。


情報弱者は、ありえないことでも平気で信じてしまうものです。

でも、「嘘は何度言ったところで嘘」なのを理解しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


三為業者のような悪徳不動産会社は、初心者投資家を情弱だと思っている

2018/10/31

三為業者のような悪徳の不動産投資業者は、初心者不動産投資家をはじめから情弱(情報弱者)だと思って対応しています。

会社や自分達が儲ければ良いのであって、平気で売り逃げや計画倒産覚悟の営業をするのです。

その為、平気で非現実的な利回りを提示したり、融資資料の改竄を勧めたりします。

オーナー側も、投資知識もコンプライアンスにも詳しくないから、”そんなものか”と話に乗ってしまいます。

逆に、これらの悪徳業者の営業マンは、裏側の専門知識について詳しいから、信用できるとまで思っていたりします。

そして、本来はオーバーローンやフルローンができないのに、収益物件を購入できて喜んでいたりもします。

でも、結局やっていることは、文書改竄や詐欺行為なんですけどね・・・。

まだまだ、自分自身の現実について、気付いていない初心者不動産投資家も多いです。


不動産投資は魑魅魍魎が跋扈する世界です。

初心者投資家が『鴨が葱を背負って来る』と身ぐるみを剥がされてしまいます。

さらに、身ぐるみを剥がされるだけではなく、借金まで背負わせて、行き場を無くさせてしまうこともあります。


今後、さらに似たような不正融資や改竄の問題が、色々な会社や金融機関からドンドン噴出することになるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


情報弱者とは

2018/10/30

情報弱者とは、インターネットに触れる機会が少なく、情報の入手において、不利な環境にいる人のことです。

また、情報の価値や真偽の判断に慣れていない人であり、高度情報化社会のなかで、インターネットになじめない人のことでもあります。

 略して:情弱(じょうじゃく)

情弱は、インターネットに満足にアクセスできない人(高齢者)や、情報を充分に活用できない人(ITリテラシーが低い人)を指す俗称ともされています。

インターネットでも、自分を優位にする為や誤った情報に誘導する為に、マウンティング目的で使用している人もいますので、便所の落書きのような誹謗中傷をする匿名投稿などには注意も必要です。


インターネットが発達・普及している現在の高度情報化社会では、得られる情報の量や質の差が、社会的、経済的な格差を生みやすいです。

この格差は、情報格差などとも呼ばれます。

現在の情報化社会のなかでは、大きな不利益をこうむる可能性があります。


すなわち、この格差において不利な側に位置する人が、情弱などと呼ばれているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


買いたい病にかかってしまったら

2018/10/29

最近まで、不動産投資で、『買いたい病』にかかる人が多かったです。


「何か儲かりそうだから」

「融資がつくから」

「業者が、熱心に勧めてきたから」

「経験者が、いいと言っているから」

「本を書いている人が、いい物件だと言ったから」


『買いたい病』の悪いところは、物件が欲しくて欲しくてたまらない状態となり、何でもいいから融資がつく物件を買ってしまうことです。

つまり、買った瞬間に、債務超過となるダメ物件を購入してしまったりすることです。


『買いたい病』が、すべて悪いワケではないのですが、出口戦略をたてることができず、損切りのみしかできないような物件ならば、絶対に購入してはいけませんね。

こんな場合、明らかに大損をしてしまうことになりますので、しっかりと自分自身の基準を持ってください。

投資の基準を持っていないなら、不動産投資をしなくても良いと断言できる位です。

何故なら、計画倒産覚悟で、悪い収益物件を売りつけようとする『三為業者』なんかがいるからです。

自分の投資基準さえ持てていれば、どのような業者から、どんなに勧められても断ることができます。

また、どんなに融資がついても、買うべき物件と、買ってはいけない物件の見極めが可能になります。

しっかりと自分自身の投資基準をもって、物件を正確にシミュレーションしましょう。


『買いたい病』で1番問題なのは、【論理】ではなく、【感情】が優先してしまうことです。

【感情】が優先になってしまうと、簡単に【論理】が吹っ飛んでしまい、その時の気分でありえない行動をします。


『買いたい病』は、【感情】の問題です。


下手に、こちらから本当のことを言っても、人間は【感情】の生き物で、愛着があったり、自己正当化をするので、問題解決にはなりません。

熱が冷めることもありますので、時間が解決することもあります。

しかし、気付いた時には、どうしようも出来ないこともあるのです。

正確なシミュレーションを理解するには、自分で勉強をしなければなりません。

もし、自分で計算ができないのであれば、専門家に正確なシミュレーションをしてもらいましょう。

自分で気付いて、失敗から学ぶことができなければ、何度も同じようなことをしてしまうでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


買いたい病

2018/10/28

『買いたい病』と『欲しい・欲しい病』は、ほとんど同じ症状です。

『欲しい・欲しい病』は、小さい子供が、オモチャやお菓子を欲しがる時に良く見ますね。

この前に買ったオモチャがあるのに、あれ買って、これ買ってと言ってきます。

スーパーなどでも、お菓子売場に近寄るとすぐに、このようなことになってしまうこともありますね。


大人になったらなくなるかと思ったら、これも違い、なかにはフェラーリなどの高級車が欲しくなったり、高級なカバンなどを欲しがる方もおられます。

また、必要もない大人買いについても、この一つかもしれません。

不動産投資でも、このような傾向になる方が多いので、特に注意しましょう。

確かに、不動産は同じものがありませんので、希少性はあるかもしれません。

本当に自分の目的に合う不動産ならば、まったく問題ないのですが、何故か目的と全然違うモノを買ってしまう方もおられます。

「この物件を今買わないと、誰かに買われてしまう」という思い込みに支配されてしまうことがあるからです。


この『買いたい病』に陥ってしまい、物件購入のタイミングで誤った判断をして、結果として変な物件を購入してしまう方が、非常に多いです。

後から冷静な目で見ると、何でこんな物件を買ったのかわからいことも多いのです。

自分が「買いたい病」にかかってしまっていなかったか、しっかりチェックをしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不正融資の問題

2018/10/27

・二重契約書(覚書も含む)

・預金残高の改竄

・通帳の偽装

・エビデンス(根拠)の改竄

・一時的な見せ金を積む行為

・物件価格の捏造

・レントロール(賃借条件一覧表)の改竄

・甘いシミュレーション

・様々な評価の改竄

・ありえない満室保証

・ありえない入居率

・不正なオーバーローン、フルローン

・スルガスキーム

・高い金利4.5%や3.5%

・返済比率60%超の危険性の認識不足

・税金についての知識不足

・デッドクロスの考慮ナシ

・修繕費の考慮ナシ

・広告料などの運営費の増額の考慮ナシ

・家賃下落の考慮ナシ

・間違った節税の認識と対策

・コンプライアンス違反

・法律違反

・情報弱者の存在



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


三為業者の【わひこ】の倒産

2018/10/26

『わひこ』が、倒産しました。

「え?『わひこ?』そんな会社知らない」と言う人も多いと思います。

2018年10月8日に営業を停止した、この『わひこ』は、三為業者と言われる悪徳な不動産投資の会社です。

東京商工リサーチでは、2016年2月期で、12億3490万円の売上高となっています。

2018年2月期で、売上げが100億円近くあったようです。

それなのに、2018年10月に10億円の負債(!?)を抱えていたようです。

別のサイトの自己申告では、2016年2月期の売上高150億円と経常利益10億円となっていますね・・・。

上場まで目指してしたようですが、従業員は30名程度のようです・・・。

さて、何が正解だったでしょうか?


この『わひこ』は、「9割の不動産営業マンは”お勧め物件”を自分では買わない」などの本を出していました。

しかし、書いている本の内容は、スカスカでいい加減なことばかり書かれていました。

いくら入門編でも、これは酷いなという感じです。

また、当社へも引っ切り無しに、電話やFAXなどで売り物件が無いか、資料などを請求してきており、正直に言って鬱陶しかったです。

忙しい最中に、収益物件買取りの電話がかかってくると、本気で切れそうになりました。
(別の何十社や何百社もある色々な三為業者からも、一日に何度も同じような内容の電話やFAXがあった為)


この『わひこ』は、自社でセミナーをして、不動産初心者の投資家へ新中間省略で、高い金額で売りつけをしていたのです。

その為の物件仕入れで、地方の不動産業者へ電話などの連絡をしていたのです。

かぼちゃの馬車に不正融資をしたスルガ銀行の問題発覚と共に、スルガ銀行の融資がストップしました。

物件を購入できる人が激減したので、不動産投資業界は官製バブルから、一気に氷河期へと移行しています。

しかし、三為業者の大半が、スルガスキームを前提としており、その他のやり方を知らないので、スルガスキームが使えなくなると淘汰されるのも事実です。

でも、計画倒産と考えて良いほど、儲けに走って逃げてしまう悪質な業者も存在します。

これらの元経営者は、それなりの資産を貯め込んでいますので、悠々自適の生活をしているでしょう。

税務署の方も、これらの元経営者をしっかりとチェックした方が、いいのではないでしょうか?


これからは、そのような悪質な業者に騙されたり、嵌められたりした人が、被害者として表の世界へ、ニュースとなってドンドン出てくる時代となりそうです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


TATERUとシノケンの不正融資問題

2018/10/25

『TATERU』は、元々「インベスターズ」で、前の社名は「インベスターズクラウド」であり、名前をコロコロ変更しております。

IOTなどアプリで始めるアパート経営がメイン事業とされていますが、実際はアパートの建築・施工や管理をする会社です。

2006年に創業された若い会社ですが、東証一部にも上場しており、有名サッカー選手を広告塔にして、資本金72億72百万円と急成長を続けている会社です。


『シノケン』グループは、JASDAQに上場しており、資本金10億9,483万円で、多くの子会社があります。

「土地が無くても、自己資金が少なくても、アパート経営はできる!」とうたっている会社です。

テレビCMでも、有名俳優を起用して、硬い堅実なイメージを出しています。

創業わずか28年で売上高1千億円を突破し、急成長を続けています。


『TATERU』は、昔はスルガ銀行で、最近の融資は西京銀行を使って行っており、預金残高データを改竄して提出し、融資審査を通りやすくしていました。

このことについて、『TATERU』側は、あっさりと日経新聞の記事を事実と認めました。

実際に、預金残高23万円だった人が、残高623万円に水増しされていたのです。

預金23万円の人が、不動産投資をしてはいけないです。

まずは、自己資金をしっかりと貯めましょう。

そして、1億円を超えるマンションやアパートを購入すると、すごい税金がかかります。

不動産取得税が数百万円と凄い額の固定資産税が請求されます。

所持金が23万円で、支払えますか?


『シノケン』でも『TATERU』に次いで、不正融資の疑いが持たれています。

【”かぼちゃの馬車”みたいな「シノケン」”二重契約”書類】

週刊新潮に掲載されていたのですが、会社側はこれを否定しています。


建築がメインの不動産会社が、二重契約をする理由としては、自己資金の無い人や自己資金を出したくない人に買ってもらう為です。

本来であれば買えない人が、「購入できてラッキー」と思っているかもしれませんが、運営が厳しくなると通常の不動産投資よりも、もちろんリスクは高くなります。

本来、買うこと出来ない人でも、自己資金無しでも購入できる。

もともと、営業マンは、営業成績を上げて歩合給が欲しい。

銀行マンは、融資実績を作って成績を上げたい。

この不動産投資の会社ぐるみのマッチングは、スルガスキームと同様であり、急成長の原動力となっています。


上場企業ですら、このようなことを平気でしている状態です。

でも、蓋を開けてみれば、すぐに答えは出てきます。

明らかに、文書偽装や詐欺行為です。

しっかりと、自分から本当の情報を仕入れ、自分自身で勉強しなければならないことを、気付かなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


レオパレスの違法建築問題

2018/10/24

レオパレスの建物ですが、かねてから「ペラペラで音漏れが酷い」など、あまり良い評判を耳にすることはありませんでした。

若い人向けのタレントを使ったテレビCMもして、全国的に有名な、あのサブリースの会社のことです。

10年固定すると言っていたのに、一方的に契約内容を破棄するインチキなサブリースなどで、集団訴訟が行われることとなり、レオパレスは話題となっています。

このレオパレスは、建築基準法違反という重大問題も抱えています。


問題となっているのは、界壁(かいへき)という音漏れや火災時の延焼を防ぐ壁が、屋根裏に設置されていなかったというものです。

本来1階から2階を通して天井裏にまで達していなければいけない界壁が、1階と2階で途切れていたり、界壁両面に防火材を施さなければいけないところ片面だけだったりという事も報告されています。

驚くべきことに、レオパレスが施行した「ゴールドネイル」と「ニューゴールドネイル」シリーズについて、184棟中168棟に界壁が無いことが確認されています。

その割合、実に90%以上です。

両シリーズの棟数は全国に1,000棟ほどあると言われており、もし9割の建物に界壁が無かったのだとしたら、900棟以上が建築基準法違反の建物という事になります。

また、上記2シリーズ以外の建物についても調査があり、大量に何らかの不備や界壁無しの確認されているのです。

もはや、意図的に建築法違反をしていると言えるのではないでしょうか。

建築士の処分だけで収拾できる問題とは、とても思えませんね。

レオパレスの営業停止や建設業許可取消しなどの行政処分も行われるかもしれません。


やっと「ベニヤ板より薄い」とも言われていた理由がわかりました。

そりゃぁ、天井部分に壁がなければ、音はまる聞こえになるに決まっていますね。

東証一部上場のレオパレスでも、この状態です。

それでも、まだハウスメーカーや建築会社を信用しますか?


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


『大東建託の内幕』

2018/10/23

大東建託の内幕
- ”アパート経営商法”の闇を追う -

著者  三宅勝久
発行所 株式会社同時代社

2018年6月15日発行



この本の内容は、サブリースをしている業者などに多く当てはまります。

現場の生の声が聞こえます。

地主さんや建築・不動産に関わる方は読むべき本でしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


20年経過した中古車と新車が同じ値段で売っていたら中古車を買いたいですか?

2018/10/22

最近、15年~20年を経過した賃貸マンションをお持ちの方にする説明の例をお伝えします。

「あたなは、20年経過をした中古車と新車が同じ値段ならどちらを買いますか?」

このように質問をすると「新車」と言う答えがすぐに返ってきます。

それは、そうですね。

同じ値段なら、普通は新車を選びますね。


これと同じようなことが、賃貸マンションやアパートでも起こるのです。

築年数が5年位しか経過していない場合は、それほど差はないかもしれませんが、15年や20年を経過すると状況が一気に変わってきてしまいます。

でも、賃貸マンションのオーナーさんは、15年や20年を経過した物件で、空室期間が長くなったり、家賃が下がったり、広告料が上がったり、改装費用が上がることを、賃貸管理会社に文句を言う場合があります。

残念ながら、自分が所有しているモノに対しては愛着があり、正確に評価することが難しいのかもしれません。

過去の栄光に浸っている場合もありますので、色々と伝え方には注意をしましょう。


実は、ハウスメーカーや建築会社などが持ってきた当初のシミュレーション自体が間違っていて、物凄く収支計画が甘いことがほとんどなのです。

まともに、正確な収支計画書を出すと、建築や購入してもらえない恐れがありますから、ほとんどの会社が数字を大幅に誤魔化していますからね。

この場合、賃貸管理会社が空室のお部屋の募集をするのですが、当初のシミュレーションをしていませんので、文句を言う相手を確実に間違えていますね。

また、新車と同じようなものである新築マンションやアパートが、ハウスメーカーや建築会社が相続対策と称してドンドン建てています。

そうなると昔と同じ位の値段では、勝負ができなくなりますよね。

同等の新築よりも家賃は安くなりますし、敷金や礼金も取りづらくなります。

周りに敷金・礼金ゼロゼロ物件が増えると、それに対しても対応しなければ、お部屋は決まりません。

また、供給が多くなっていて広告料相場が上がっていれば、お部屋を決めるには、広告料は必然的に跳ね上がってきます。

高い家賃で募集することも、敷金・礼金を取って募集することも、広告料無しで募集することもできますが、入居者がその部屋を選ばなければ「絵に描いた餅」となります。


賃貸管理会社は、色々と判断をして、決まる条件で募集をするようにしています。

また、賃貸管理会社は魔法使いではありません。

車を持っていれば、タイヤを交換したり、エンジンオイルを交換したり、ライトを交換したり、車検に出したりしてチェックをしなければなりません。

これと一緒で、賃貸マンションやアパートも修理や修繕をしなければならないのです。

水漏れなどを修理しないまま貸出をすると、クレームや退去の原因となることもあるのです。

そして、注意しなければならないのは、20年位前の常識と、今の常識が異なっていることが多いのです。

昔は、和室が当たり前でしたが、今は洋室が当たり前となっているのです。

自分は20年前の車のようなモノでも良いと考えていても、入居者であるお客さんが、そのままでは嫌だと判断する場合があるのです。

そのようなバランスを取りながら、家賃等の募集条件や改装費用が決まっているのです。


50年や100年を超すレトロな車は不便だったり、すぐに壊れたりして、ほとんど公道を走っていませんよね。

賃貸マンションやアパートも車と同じようなものと考えると答えを出しやすくなります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営は会社経営の観点が必要です

2018/10/21

不動産投資という名前から、不動産投資をただの投資であると考えている方も多いです。

しかし、残念ながら不動産投資は、会社経営と同じようなモノなのです。

そもそも何もしないで、「通帳だけ見ていればいい」と言われて、自分の責任を放棄してしまっている方の多いこと…。

サブリースを進めるハウスメーカーなどでは、このようにオーナー自身が、何も考えないようにするスキームが完成されており、コロッと騙されるのです。

数字もいい加減ですし、ボッタくりの建築費を最初に請求して、利益の回収しているので、いつでもサブリースや賃貸管理をやめれるようになっているのです。


三為業者による不動産投資の売買も同じです。

最初に、コンサル料や仲介手数料や中間省略で、ボロ儲けしているのです。

三為業者の管理だと、片手間で賃貸管理をしていたり、囲い込みの為に賃貸管理をしていたりします。

でも、後になれば家賃送金が遅れたり、家賃送金をしないなど、まともな賃貸管理をしないところもあるのです。


賃貸経営は、不動産賃貸業であり、会社と同じで、経営センスが問われます。

現在、2代目や3代目のボンボン社長の会社では、どのようなことが起こっているでしょうか?

そんな社長の場合は、会社へ行かかず、ゴルフや接待ばかりで、まともに仕事をしない例もあります。


大きな資産があれば何とかなりますが、本業が赤字を垂れ流しになっていることも多いです。

なかなか現状に気付かない場合もありますし、聞く耳を持っていないこともあります。

また、嫌なことから目をそらす習性をもっている方もおられます。

そうなるとバケツに穴が開いていて、水が駄々洩れになっている場合もあります。

でも、しっかりと聞く耳を持っていなければ、誰が何を言っても同じことになります。

皆さんは、ちゃんとバケツの穴を塞いでいますか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


その不動産投資の本の内容は大丈夫ですか?

2018/10/20

不動産投資本は、書店へ行けば様々な本が売っています。

特に、最近急激に増加した不動産投資の本は危険がいっぱいです。

まるで、不動産投資が株やFXのような手軽な商品であると誤解を与えるモノが多くなったからです。


どんな人でも不動産投資さえすれば、利益が出るような甘い世界ではありません。

また、そもそも不動産投資の基本すら分かっていないモノ(本)が世に出てしまっています。

本を書いている人も素人ならば、それを購入している人も素人なのかもしれません。

そして、明らかに素人を騙そうとしている本も多く、本当に悲しい現状です。

三為業者の「水戸大家さん」といった悪質な不動産業者は、自分があくどいことをしているのを知っているので、サッサと廃業してしまっています。

責任追及されても構わないように、すでに廃業して逃げてしまっているのです。

カリスマ大家だと安心させて、やっていることは、ただの不動産業者ですからね・・・。


現在は、『カボチャの馬車』などの件で、スルガスキームが問題となっています。

でも、新聞やテレビに出てきているのは、まだまだ問題のほんの一部です。

今後、無数の残骸が社会問題となるでしょう。

安易な不動産投資の失敗からは、身を守る術を身につけないと大変なことになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


不動産のアービトラージ

2018/10/19

●業界の仕組みや慣習によるもの
 (情報格差)
 (時間差)
 (開発行為)

●制度によるもの
 (税制)
 (法律)
 (政策)

●活用法によるもの
 (最有効活用)
 (鑑定手法)
 (小口化)



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


アービトラージとは

2018/10/18

【アービトラージ】とは、裁定取引のことです。

主に金融機関で使われている投資手法の一つです。

歪んだ価格のついた資産を発見し、そこから利益を得ます。

同じ財が異なる価格で取引されていることを利用して、利益を得る手法です。

要するに、『サヤ取り』のことです。

ヘッジファンドなどが、有力な投資手法として使用しています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益不動産のリスク

2018/10/17

①瑕疵が見えにくい
 (雨漏り、地盤沈下、シロアリ、建築の瑕疵)

②テナントの家賃滞納や夜逃げ

③売却しようとしてもすぐに売れない
 (換金まで時間がかかる)

④競合増加による空室リスクの増大や家賃下落

⑤心理的瑕疵によるイメージダウン
 (自殺、殺人事件等)

⑥想定外の自然災害

⑦暴力団の占有

⑧想定以上の修繕費

⑨少子化による需要減少

⑩隣地境界問題

⑪相続争い
 (相続で分割しにくい)

⑫その他etc



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益物件の価格の上げ下げ

2018/10/16

①市場の需給バランス

②金融機関の貸出態度

③国債の金利




クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産は、もはや金融商品です

2018/10/15

不動産市場に流れる資金は、まず金機関からの貸出しという形で、不動産会社に流れます。

その資金で、不動産会社は土地を買い、そこにマンションやオフィスビルや倉庫などを建てます。

また、すでに建築されているマンションなど中古の収益物件を購入することもあるでしょう。

このように、金融機関が不動産会社へ沢山資金を貸し出すと、市場で不動産を買う動きが活発になり、結果として不動産の価格が上昇します。

逆に言えば、金融機関が不動産会社へ貸し出していた資金を引きあげると、不動産会社は返済の為に不動産を換金しなくてはなりません。

すると、不動産の売りが増えることによって、不動産の価格が下落するのです。


このことが、『不動産は、もはや金融商品である』ことの証明です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


FXや仮想通貨をしている方は見ないでください

2018/10/14

FXや仮想通貨は、完全に投機です。

ギャンブルなので、1万人に1人位の割合で、勝つことができるでしょう。

競馬や競輪、そして宝くじでも、当たる方はいつの世にもいます。

ロマンを持ってやっている人に、「今すぐやめろ」とは言えません。

結局は、確率の問題や趣味の問題となります。


仮想通貨の場合、胴元は確実に儲かります。

胴元の場合、利益を確定させて、海外などへ飛んでしまうようなこともあります。

また、先行者利益で、人気になる前なら、儲かる可能性も高かったかもしれません。

でも、CMをやっていた仮想通貨の会社はどうなったでしょうか?

一時期に人気となった【ライブドア】のことも思い出しましょう。

ムードや話題に乗ってしまうと大変なことになってしまいます。

そして、FXについても、レバレッジをかけすぎると大変なことになります。


10年前のリーマンショックの際の為替変動は、あまりにも大儲けしている一部の方を除き、皆負けてしまっているのです。

会社や役場での社員の横領事件では、このFXによって多額の借金をしている犯人が多かったように思います。

また、この辺りは、JR線が通っており、多くの人身事故も発生しました。

インサイダー情報で、為替の動く方向が分かっていれば、勝つことができるかもしれません。


最近では、ギャンブル性が高すぎる為に、レバレッジの比率が抑えられるようになりました。

しかし、何の戦略も無しに、素人が手を出すと火傷をしてしまうでしょう。

「楽して儲けたい」と考えているだけでは、上手くいきません。

でも、このような投機的なことを考えている人も、不動産投資に一部流入してしまいました。

不動産投資は、本来ミドルリスク・ミドルリターンです。

普通にやれば勝てる不動産投資でも、ロケットのような投機的スキームを使うと、どうなるでしょう?

勝つことができればいいですが…。

投機は、投資とは異なりますので注意してください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


上がったものは必ず下がる

2018/10/13

何事にも、導入期・成長期・成熟期・衰退期があります。

成長期はグッと伸びるのですが、サイクルが早ければ、すぐに成熟期と衰退期が来てしまいます。

ラーメン屋さんなどの飲食店は、このサイクルが早いですね。

人気店になって行列ができていたと思えば、あっという間にガラガラとなって、閑古鳥が鳴いている店になってしまうこともあります。

同じことをしていて、何も新しいことをしていなければ、すぐに衰退期となってしまい、成果が下がってしまうのです。

つまり、イノベーションなどがなければ、衰退期が訪れて、成果などが落ちてしまうのです。

成熟期や衰退期に、第二創業などの変革がなければ、企業でも右肩上がりに成長させることができないのです。


経済でも、景気循環のサイクルがあります。

約50年の周期循環の「コンドラチェフの波」や約20年の周期循環の「クズネッツの波」など色々なサイクルがあります。


結論としては、何事にも上がったものは、必ず下がると言うことです。

上昇の度合いが大きければ大きいほど、下落の速度や深さも大きくなってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


半値・八掛け・二割引

2018/10/12

相場の格言に、【半値・八掛け・二割引】があります。

天井を付けた後、下落局面に入った時に、底の水準を判断する目安とされます。

つまり、高値×0.5×0.8×0.8=0.32で、1/3程度まで下げるというものです。


江戸時代、大阪の薬問屋や繊維問屋で、品物が売れない時の値引きの目安にされていたと言われております。

【半値・八掛け・二割引】にすれば、残らず売り切れると言われていました。


ただし、特に根拠はありません。

その語呂の良さなどから、相場でも使われ始めたとされています。

逆張りをする際は、底値の見極めが重要になります。

値下がりの途中で手を出すと、そこからさらに下がって損失を出すことがあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ブームやバブルの終焉

2018/10/11

ブームやバブルには、必ず終焉があります。

ブームやバブルの当初には、凄く人気が出ていると皆が思います。

流行などは、どの時代でもありますので、それについては仕方がありません。

でも、裏側にはブームやバブルなどを仕掛けている人もいるのです。

アイドルなんかでは、握手会と称して、1人のファンに何枚ものCDを売りつける方法もありますので…。

それでも、明らかに欲しいと言う欲求が、過剰になってくることもあります。


そのような最中には、「高すぎる」や「おかしい」など、誰が何を言っても、全然聞いてもらえないものです。

欲しいと思う感情から、正しいことを言っている人の言うことなんか、まったく聞こうともしません。

このような『欲しい欲しい病』にかかってしまう人もいます。

しかし、全ては『需要と供給』のバランスで決まります。


実態のない需要や人気は、いつか破裂します。

また、商品が大量供給されると、すぐに手に入るようになり、そのブームは去ってしまいます。

『歴史は繰り返す』と言われますが、すぐにこのようなことに巻き込まれてしまいます。

しっかりと「自分は騙されていないか?」と注意をしなければなりません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


昔のブーム

2018/10/10

・ティラミス

・タピオカ

・ナタデココ

・ルービックキューブ

・ゲームウォッチ

・ファミコン

・ゲームボーイ

・スーパーファミコン

・たまごっち

・テレフォンカード

・ポケベル

・PHS

・MDプレーヤー



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


世界のバブルの歴史

2018/10/09

・オランダのチューリップバブル

・英国の南海泡沫事件

・フランスのミシシッピ計画

・英国の運河バブル

・英国の鉄道バブル

・日本のウサギバブル

・日本の大正バブル

・世界恐慌

・日本の列島改造ブーム

・ブラックマンデー

・日本のバブル崩壊

・ITバブル

・日本のライブドアショック

・米国のサブプライムバブル

・米国のリーマンショック

・新興国バブル

・日本の金融緩和バブル



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


築古アパートの出口戦略

2018/10/08

築古アパートは、宅地としての需要が高いエリアに建っていれば、問題無いと言えます。

築古アパートの場合、本来はローンの組みにくさから、収益アパートとして売却しにくい面もあります。

しかし、解体して更地にして売却するのであれば、まったく話は変わってきます。

普通の住宅地として土地を売却すれば、簡単に売れてしまうことが多いからです。


築古アパートとして購入した場合は、土地だけの価格に近い状態で買っているケースが多く、周辺の土地価格に大きな変動がなければ、購入した価格で売却できる可能性が高いです。

特に、周辺に新築住宅が立ち並ぶエリアなど、戸建て用住宅地として人気のある立地であれば、アパート用地としてだけではなく、戸建て用の需要も考えられるため、出口がみつかりやすくなります。

もちろん、再建築不可でなければ、その場所で新築のアパートへ建て替えるという方法もあります。


築古アパートは築40年程度で、売却した費用をもとに、新たな物件に投資し、物件の入れ替えなどを行うことも考えてみましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


築古区分マンションの出口戦略

2018/10/07

築古区分マンションと言っても、築年数や立地条件や商品価値には、だいぶん幅があります。

狙い目と言えるのは、築20年程度の価格が安定してきた主要駅から近い中古区分マンションでしょう。

築20年の場合、10年程度保有しても築30年のため、買い主は20年程度のローンを組んで購入することができます。

また、立地条件が良く、適切に維持管理が行われている区分マンションであれば、購入とほぼ変わらない価格で売却できるケースもあります。

区分マンションについては、実際に購入して住みたいと思う人(実需)があることがチェックポイントとも言えます。


絶対に避けるべきなのは、旧耐震といわれる1981年6月以前に建築された物件です。

耐震診断によって現行の耐震基準を満たしていることが確認されている物件や耐震補強工事を行った物件を除くと、耐震性の問題から資産価値を維持しにくいからです。

さらに、融資が通りにくいため、出口戦略もかなり難しくなります。


ただし、築古マンションでも、ヴィンテージマンションといわれるマンションのように、維持管理状態がよく、分譲価格以上で売買されている物件も無いことはありません。

共用部分の維持管理状態が良好であれば、専有部分に手を入れて、長く運用していくことも視野に入れることが可能です。

築浅区分マンションの場合、立地条件などに多少問題があったとしても、大幅に販売価格を下げるなど、条件を譲歩すればたいていの場合は、売却が可能です。

しかし、築古区分マンションは空室期間が長引いて、売却を進めようとしても、価格を下げてもなかなか売れないケースがあります。


管理状態が悪く、老朽化が進んでいる物件や修繕積立金が不足している物件なども売りにくいです。

あるいは、修繕積立金が不足を補うため、大幅に修繕積立金を増額して売れにくいなどのケースもあります。

また、バブル期に建てられたど田舎のリゾートマンションは、温泉施設が設けられていることが多く、維持費がかかるため、運営費や管理費が高いことが多く、多くの人に敬遠されています。

ど田舎の築古リゾートマンション物件の中には、10万円や50万円といった、激安価格で販売されている物件も実際にあります。

しかし、このような築古リゾートマンションでも、売却ができるまでの期間、入居者がいてもいなくても、毎月2万円や3万円以上の管理費や修繕積立金を支払い続けることになります。

温泉施設などが付いている場合は、毎月合計7万円支払うことになるリゾートマンションもあります。

もちろん、固定資産税も年額で、15万円近く支払わなければならない場合もあるようです。

その為、合計すると年額で100万円位負担しており、苦労されている方が多数おられます。


結論を言えば、出口戦略のあまりない築古リゾートマンションに手を出すのは、リスクが高いと言えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略に失敗するケース

2018/10/06

出口戦略に失敗するケースの多くは、出口戦略を考えずに投資物件を購入し、出口を考えないまま運用していたケースです。

周りに流されて大型の収益物件を購入してしまっても、誰も助けてくれず、最終的には『自己責任』と言われてしまいます。

また、運用中の物件の市場価格を把握せず、家賃を下げて収益が悪化した状態でも運用し続けた結果、売却価格が大幅に予想を下回り、出口に失敗してしまうケースもみられます。


収益物件については、収益還元法で物件価格が決まりますので、家賃を下げ過ぎて入居付けをしてしまうと売却価格に跳ね返ってくるのです。

しかし、早い段階で損切りをして売却をすれば、運用状況がよかった頃のプラス分で、収益が上回ることもあるので、しっかりと内容を確認しましょう。

不動産投資で成功するためには、どういったタイミングで売却をするか、しっかり出口戦略を考えられる物件を選ぶことが大切です。

つまり、他の多くの不動産投資家の人達が、こぞって欲しがるような物件を買いましょう。

築年数が古く、人気の無いエリアや、人気の無い間取りなどの場合については、その収益物件を買いたい人が本当にいるか確認をしてみましょう。


誰も買いたくないような収益物件ならば、ババ抜きのババを掴んだ状態とも言えるのです。

また、投資物件の運用状況に応じて、物件を所有し続けて賃料による収益を上げることと、売却をして利益を確定することを比較し、しっかりと出口戦略を見直していくことも必要になります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略⑩(デッドクロス)

2018/10/05

賃貸経営では、『デッドクロス』と言われる経費と税負担がクロスする地点があります。

この『デッドクロス』は、中古物件では5年~12年位の間にやって来てしまいます。


『デッドクロス』は、出口戦略の目安の一つとなります。

ローンの残債が減って行くにつれて、返済額に占める利息の割合が減っていくため、必要経費に計上できる費用も減少して行きます。

この『デッドクロス』の怖いのは、使える経費は減少しているのに、税負担については次第にアップし、『デッドクロス』の到来後では、税負担の方がより増えて行くことです。

つまり、賃貸経営の前半部分では経費としていっぱい使えますが、後半になれば経費にできる減価償却が減ってしまうのです。


やがて、空室が増えて、改装代や広告料などの運営費が跳ね上がると、家賃収入は減りますが、実際の利益は出ていないのに、帳簿上で利益が出てきてしまい、税金負担部分のみ増えてしまいます。

すると、実際のキャッシュフローについてはついて、税金の分だけさらに赤字となります。

ここで、全ての赤字部分について、給料や別の事業所得などで、手出しで持ちこたえられれば問題ありませんが、借金返済ができなくなると大問題となります。


そのため、『デッドクロス』が来る前に、売却するかどうかなどの対応策を全て検討していく必要があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略⑨(法定耐用年数)

2018/10/04

出口戦略を考える上では、法定耐用年数で買い主が買いやすい状況で売却することも、不動産投資を成功させる条件の一つです。

法定耐用年数は、木造22年、軽量鉄骨造19年か27年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年となっています。

マンションの場合は、一般的にRC造の法定耐用年数を超える期間のローンを組むことは難しいと言われています。


たとえば、築20年物件の場合、27年程度までのローンを組むことができます。

一方、木造アパートの場合は、法定耐用年数は22年ですが、新築で30年程度のローンを組めることが一般的です。

しかし、築5年の木造の物件の場合は、25年程度のローンが組めても、築10年になると10~15年程度の借入期間になることが多いです。

ローンの借入期間を20年以上とれない場合は、月々のローン返済の負担が重くなるため、購入できる層が限定されます。


出口が狭められると、売主に有利な条件で売却しにくくなりますので、買い主のローンの借りやすさも出口戦略で重視するべきでしょう。

できれば、ローンを20年以上の借入期間が取れるタイミングで、出口を検討しておきましょう。

ただし、金融機関によって融資基準に違いがあり、物件の収益性や買い主の属性によっても異なります。


また、法定耐用年数は、買い主だけに影響するのではなく、物件オーナーにとっても法定耐用年数が減価償却期間に関係してきてしまいます。

新築で購入した場合には、「法定耐用年数=減価償却期間」ですので、法定耐用年数を超えると減価償却費の計上が終わる点にも留意するべき点だと言えます。

課税所得が大幅に増えて税負担がアップすると、収益の圧迫要因となります。

そのため、法定耐用年数を超える前に、出口戦略を考えておく方が賢明と言えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略⑧(ローン金利)

2018/10/03

賃貸経営とローンは、切っても切り離せない関係です。

何故なら、ほとんどの方が金融機関からのローンで賃貸経営をしているからです。

ローン金利によって、手残りであるキャッシュフローはまったく異なります。

そのため、ローン金利を比較することによって、売却を検討するのも一つの出口戦略です。

ちなみに、金利には、元利均等返済と元金均等返済がありますが、ほとんどの方が元利均等返済でローンを借りておられます。


不動産投資で利用するローンでは、変動金利や3~5年程度の短期固定金利を選ぶのが一般的です。

ローン金利は、固定期間が長いほど、金利が高くなります。

不動産投資では、長期間の保有をしない可能性もあるため、長期固定金利を選択するのは不利になる場合もあります。

当初の固定期間が終了して金利が切り替わると、金利の上昇によって収益が悪化する場合には、売却することも検討するべきタイミングとも言えます。

特に、この超低金利やマイナス金利の時代に、高い金利を支払っていると賃貸経営では儲かりません。

しっかりと、自分の借りているローン金利などについて確認をしましょう。


特にスルガ銀行などで、4.5%や3.5%で借りていて、ローンの金利交渉や借換えができないようならば、さっさと売却をするのも一つの方法となります。

もしも、ローンの金利交渉や借換えができるようならば、長期保有して行くことも可能となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略⑦(短期譲渡所得)

2018/10/02

所有期間が5年を超えるかどうかで、納める税金が倍近く変わるため、個人名義で大幅な売却益が見込める場合は、短期譲渡所得が出口のタイミングを決める判断材料の一つになります。

売却益は、売却をした年の1月1日に、所有期間5年以下は短期譲渡、5年を超えると長期譲渡所得になります。

投資用不動産は非居住不動産に該当するため、復興特別所得税を含めた所得税と住民税を合わせた税率は、短期譲渡所得は39.63%、長期譲渡所得は20.315%です。


たとえば、1億円で購入した収益物件が、1億2千万円で売れたとします。

すると2千万円の譲渡所得が出てきます。

 短期譲渡所得の場合、7,926,000円

 長期譲渡所得の場合、4,063,000円

はい、所有期間を5年経過すると386万3千円安い税金となります。

これだと納める税金の額が全然変わってきますね。


売却益が出る場合、個人で売却をするならば、所有期間は5年を待ってから売却する方が絶対にお得ですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略⑥(エリア需要)

2018/10/01

エリア需要の変化への対応についても、出口戦略の一つと言えます。

立地するエリアの賃貸の需要が低下してしまうと、退去した部屋があっても、入居者が決まりにくくなります。

しかも、入居者の獲得競争によって、家賃が下落したり、広告料が跳ね上がったりするため、直接的に収益の悪化へつながります。

その為、ドンドン状況が悪くなっていく前に、収益物件を売却することが望ましいケースも多くみられます。

賃貸需要が急速に低下する要因で多いのは、大学や工場などの移転による周辺エリアの大幅な人口の減少があったりします。


滋賀県草津市でも、立命館大学の経営学部移転があり、需要と供給のバランスがいっきに崩れました。

人気エリアのJR南草津駅近辺でも、需要と供給のバランスが元に戻るまで、数年間の時間を要しました。

ただし、駅前の商業が発展しているエリアなどでは、特定の賃貸需要がなくなっても、さほど影響出ないこともありました。

つまり、人口の減少などの要因が、賃貸需要に影響するのかどうか、慎重に検討を重ねることも必要と言えます。

また、再開発などによって、隣接エリアの人気が上昇したときにも、賃貸需要が落ち込むケースもあります。


賃貸需要について、酷く落ち込みが感じられる時は、物件や部屋が悪いのか、エリアが悪いのかしっかりとリサーチしましょう。

もし、エリアが悪い場合は、時間が経過するにつれて、さらに状況が悪化する恐れがありますので、出口に向けた早めの行動を取りましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略⑤(空室問題)

2018/09/30

空室期間が長引いてきたときも、売却を考えるべきタイミングの一つです。

物件を取得した当初は、賃貸経営が順調であっても、築年数の経過による老朽化や周辺に競合物件が増えるといった周辺環境の変化によって、空室期間が次第に長引いていくことがあります。


入居者が退去してから、次の入居者が決まるまでの期間が長くなっている状況は、物件そのものの競争力が低下していることを示しています。

この場合、リノベーションなど、室内の改装が必要なのかも確認しましょう。

室内の設備が古くなっていると、決まるお部屋も決まりませんので、壊れる前に設備の交換をしなければならないでしょう。

この場合、リノベーションにいくらでもお金をつぎ込めるわけではありませんので、リノベーション費用についても注意をしましょう。


また、室内の改装については、オーナーさんの主観で決めるのではなく、賃貸管理会社や仲介会社の営業マンの意見も聞いてみましょう。

この空室問題については、賃貸経営をしていては、絶対に切りはずすことの出来ない問題です。

何故なら、満室状態をずっとキープし続けることはできません。

卒業や転勤や転職や結婚などを無くすことは、物理的に不可能なことだからです。

でも、家賃を物凄く下げなければ入居者がつかなくなるようになってから売却するのでは、売却価格を下げざるを得なくなりがちです。

かろうじて入居者がついている状況のうちに、収益物件の売却を進めたほうが、有利な条件で取引をしやすくなる場合もあります。


その為、リノベーションやフルリフォームや募集条件の変更など色々な対応策も含めて、しっかりと判断をして行きましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略④(大規模修繕)

2018/09/29

大規模な改修が必要になる前に、出口戦略を考えるのも一つです。

建物の老朽化を防いで資産価値を維持していくためには、適切な時期に、適切な修繕を行う必要があります。

外壁の塗装やタイルを使用している場合、補修・屋上の防水工事といった共用部分の大規模改修が、12~15年程度で実施するのが一般的とされています。

しかし、大規模な改修には大きなコストがかかるため、やはり出口を考えるタイミングの一つと言えるのです。


一棟モノのアパートやマンションへの投資の場合、大規模な改修が必要なタイミングに合わせて、しっかりと賃料収入などから費用を積み立てておおきましょう。

修繕費用を貯めることができていた場合は、大規模な改修の実施によって、賃料の維持ができることや入居率が改善することが多いため、保有し続けることも考えられます。

もしくは、最低限の修繕だけを行うことも選択肢のひとつです。

どうしても修繕費用のために多額の借入を行わなければならないのであれば、空室の時のリスクもあるため、収支状況にもよりますが、売却まで検討する必要があります。


分譲マンションなどの区分所有マンションへの投資では、修繕積立金が潤沢に積み立てられ、これまでも適切に修繕が実施されている場合は、保有し続けることに問題はありません。

大規模修繕の実施によって、賃料水準を維持しやすくなり、家賃をアップできるケースもあります。

一方で、管理組合に修繕積立金の積立額が不足している場合には、大規模修繕が必要になる前に売却したほうが望ましいです。

管理組合の修繕積立金が不足していると、大規模修繕を行うために修繕積立金が大幅に値上げされて、収益が悪化するケースもあります。

また、分譲マンションであっても、大規模修繕が適切に行われず、老朽化が進んでしまうと、資産価値が著しく低下するケースも考えられますので注意してください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略③(IRR)

2018/09/28

「投資物件を売却するタイミングは間違えていないか?」についても、非常に難しい問題です。

「いつ売却をすれば良かったか?」を正確に出すには、未来から過去を見なければならないからです。

たとえば、相続が起きる前と、相続が起きた後では、その状況がまったく異なります。

人には寿命がありますので、いつまで長生きできるかわかりません。

また、”ストレス”や”感情”や相続争いの”人間関係”など様々な問題も出てきます。

答えが分かっていれば、正しい解答を出すことができますが、未来を正確に当てることは不可能なことだとも言えます。

何故なら、未来を正確に当てることができれば、競馬や競輪などのギャンブルで、賭けをしている全員が大金持ちになっています。


相場には、どうしても波があるので、高くなったり、低くなったりもします。

また、いきなり【リーマンショック】のような想定外の事も起こったりもします。

だからと言って、不動産投資について、まったく何もしないのは正解とは言えません。

やはり不動産投資の利益や利回りなどについて数字化し、ある程度『見える化』して判断をしなければならないでしょう。


IRR(内部収益率)は、複数年度の利回り計算をするのに使います。

不動産投資の場合、キャッシュフローである【インカムゲイン】と売却益である【キャピタルゲイン】がありますが、IRR(内部収益)を使って比較をすることができるようになります。


IRRも一つの出口戦略の方法となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略②(ROA)

2018/09/27

「本当に、その投資物件を売却するべきなのか?」の判断は難しい問題です。

まずは、自分自身の資産をしっかり把握しておかなければならないでしょう。

ROA(リターン・オン・アセット)(総資本利益率)で確認することもできます。


このROA分析によって、個別の土地建物の収益性と資産全体の収益性(総資産利益率)を算出することができます。

個別の土地・建物のキャッシュフローや借入金比率なども知ることができます。


わかりやすく言えば、企業が作成する貸借対照表と損益計算書を簡便にして、一覧にまとめたものと考えて良いでしょう。

どの建物や資産が、足を引っ張っているかある程度分かるようになります。

どの建物が足を引っ張っているのが数字で分かれば、処分をしやすくなります。

また、優良な資産を何も考えずに売却するのはもったいないですね。


ROA診断も一つの出口戦略の方法となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略①(キャピタルゲイン)

2018/09/26

「今、投資物件を売却して、残債と諸経費が賄えるのか?」は、簡単な売却についての目安となります。

本来であれば、【キャピタルゲイン】で、いくら得られるかも判断基準となるのですが、”スルガショック”が起きてしまったので、【キャピタルゲイン】を狙うことは非常に難しくなってきていると言えます。


不動産業者などプロの不動産投資家は、不動産相場が最高になる前(スマートデイズなどの事件が発覚する前)に、【キャピタルゲイン】を確定するために売り抜けをしております。

リーマンショックの後に、安値で収益物件を購入している場合が多く、相場が上昇している最中に売却をしているので、相当な額の【キャピタルゲイン】が得られているはずですね。

しかし、初心者不動産投資家などは、このタイミングが悪く、不動産相場が高い時に高値掴みをしているケースがほとんどです。

それも、人気の無さそうなエリアで、耐用年数が残りわずかな場合も多いです。

その為、キャッシュフローが悪い収益物件について、所有することによって、収支がドンドン悪化していく場合は、【キャピタルゲイン】はマイナスになっても損切りをすることも、出口戦略のひとつと言えます。


キャッシュフローである【インカムゲイン】がまだなんとかなる収益物件については、【キャピタルゲイン】が、どの位のマイナスならば、損切りでも対応可能かも考えておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


リスク回避のための出口戦略を考えましょう!

2018/09/25

不動産投資の利益には、購入時よりも高い価格で売却した値上がり益【キャピタルゲイン】と、家賃収入による【インカムゲイン】があります。

現在の不動産投資は、【インカムゲイン】を狙った投資手法が主流であり、「インカムゲインを得るだけなら、出口戦略はいらないのでは?」と思うかもしれません。

また、「高利回りで満室経営ができているから出口戦略は不要」と考える人もいるでしょう。

しかし、不動産投資には、老朽化や競合物件の増加などによる空室や家賃下落のリスク、大規模修繕などの修繕費用による収支悪化リスクなど様々なリスクがあります。

そのため、今は入居者が退去して、次の入居者がすぐに決まる状況であったとしても、築年数の経過や周辺環境の変化などによって、空室期間が長引いてしまい、収益が悪化することも考えられます。


たとえ数年間、順調に賃貸経営していても、悪いタイミングで損切のために、意にそぐわない価格で売却することになると、トータルではマイナスになってしまうことさえ起こり得るのです。

たとえば、築年数の浅い新しいマンションで、駅に近い物件であれば、競争力を維持しやすいため、満室に近い稼働であれば、改装代や広告料などが安くなり維持管理のコストも抑えられるため、長期の保有も考えられます。

一方で、古くて駅から遠いアパートの場合、改装代や広告料などの運営費の維持管理コストも多くかかり、長期間の安定的な収益を見込むことが難しいことから、早急に出口を考えることも必要です。

また、不動産市場が高騰していた局面では、早めに売却することで、【キャピタルゲイン】としての利益を確定する方向に戦略を切り替えるのも、有効な手だったいえます。


不動産投資では、今後起こり得るリスクを想定するとともに、あらゆる選択肢を想定しておくことが大切です。

その場の状況に応じて、軌道修正を図りながら、出口戦略を考えていくことが、不動産投資で成功するためには不可欠といえるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益物件の出口戦略

2018/09/24

出口戦略とは、収益物件を「いつ、どのように売却するか」と言う計画です。

収益物件を所有している間は、「所有する」「建て替える」以外に、「売却する」「組み替える」選択肢も出てきます。

売却をして物件を手放すことで、所有することで起きる様々なリスクを回避し、利益を確定することができます。

また、所有リスクが高くなった物件を手放すことで、築年数の浅く駅近のリスクの低い物件へと買い替えることも可能です。

不動産投資では、「どういったタイミングで売却するか?」や「どの程度の価格で売却できれば利益を残せるか?」と言った、出口戦略を考えておくことが必要です。

売却をしようとしたときに、売却価格がローン残債を下回るようなケースでは、収益性が低い投資と言えます。


気を付けなければならないのは、不動産会社の中には、収益物件でキャッシュフローに赤字が出ている場合に、さらに買い増しを勧めるケースもあります。

しかし、そのまま赤字物件を所有していても、収支がさらに悪化していくケースが多く、運用状況によっては損切りをすることも出口戦略のひとつです。


投資物件を検討する際には、出口を見据えて検討を行い、出口戦略が考えられない物件は購入しないことも大切と言えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資物件を売却する前に

2018/09/23

投資物件を売却しようか考えた場合、チェックポイントが何点もあります。


①今、投資物件を売却して、残債と諸経費が賄えるのか?

②本当に、その投資物件を売却するべきなのか?

③投資物件を売却するタイミングは間違えていないか?

④大規模修繕の時期は?

⑤空室期間の長期化している?

⑥立地するエリアの賃貸需要が落ち込んできた?

⑦譲渡所得税の短期と長期の税率の変わり目は?

⑧ローンの金利変更をした?

⑨法定耐用年数から逆算した?

⑩デッドクロスの到来は、いつか計算した?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益物件を高く売る方法⑨(税金を理解する)

2018/09/22

収益物件を高く売る方法の最終回(番外編?)です。

「収益物件を高く売れるかどうか?」には直接関係はありませんが、税引後のキャッシュ(手残り)を確認しなければ、損をしてしまう場合もあります。


収益物件の売却では、「売却代金で残債が消えるか?」どうかもポイントとなりますが、『残債が消せることプラス税金などの支払いのこと』を考えて検討することが重要です。

もちろん、売却時の譲渡所得が赤字になるのならば、税金については、あまり関係はありません。

たとえば、個人で5年以下の所有ならば、短期譲渡となり、利益が出る場合は、譲渡所得の税金が跳ね上がります。

つまり、税引き前のキャッシュでは楽勝で黒字であっても、税引後のキャッシュは赤字であることもあるのです。

普通の方は、収益物件が売れて、現金が入ってくると、税引き前なのに儲かったと勘違いをして、キャッシュを使ってしまう(散財する)方が多いです。

結構、【税金】の事を忘れてしまう方が多く、後から追いかけれて、大変な目にあってしまいますから注意しましょう。

何か、現役引退をした元プロ野球選手が、手元にあるだけお金を使ってしまい、【税金】で失敗する件を思い出してしまいますね。

個人であれば、長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率が大きく異なる為、5年を超えてから収益物件を売却することも検討の余地があります。

※物件の保有期間は、【1月1日】を基準に考えられますので、実際の保有期間とは若干異なります。


法人の場合は、譲渡税ではなく、法人税となります。

また、(消費税などの)税金のことを考えて、始めから、法人を使って買い進める方法も有効となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益物件を高く売る方法⑧(パートナーとなる不動産業者を選ぶ)

2018/09/21

収益物件を高く売るには、パートナーとなる不動産業者が大切となります。

不動産業者と言っても、ピンからキリまであります。

大手の上場会社から、マンションの一室で営業している小さな会社まで色々あります。


ただし、建売住宅をメインとしている会社や、街の不動産屋などでは、収益物件の査定の仕方がわからない場合もあります。

そして、もちろん宅建業の免許を持っていなければ、不動産の売買をすることはできません。

また、上場している大手不動産会社がいいかと言えば、少し疑問が出ることがあります。


実は、財閥系の超有名な不動産会社でも、両手取引狙いで、他業者に情報を流さないことが頻繫に起こっています。

(両手取引とは、売主と買主の双方の代理をして、仲介手数料を2倍にする取引です)

同じ不動産を扱っていても、自社で両方を決める為に、無理矢理値段を下げて募集をする業者が多いのです。

はじめは上手いこと言って専属専任媒介契約を結びますが、時間が経てば、自分達の都合のいい条件へ誘導して、売主を欺いて自社で契約をする場合も多くあります。

ただし、5億円を超えるような高額な一棟ものの物件ならば、高属性優先となるので、大手不動産会社の方が決まりやすい場合もあります。

しかし、1億円前後位の収益物件ならば、信販系のノンバンクなどでも融資が出るので、大手不動産会社に頼まなくても、高く売却できることが多いです。

何故なら、属性がそれ程高くないと言われる初心者不動産投資にも、収益物件を販売することが可能だからです。

そして、運営費などの細かいところまでしっかり押さえている賃貸管理を任せている不動産管理会社でも、収益物件を高く売ることも可能です。


プロパティマネジメントの管理会社で賃貸管理を頼んでおけば、入居率も良く、不良入居者の心配なども軽減されるので、物件の価値を高めることができ、結果として高く売ることが可能となります。

そして、プロパティマネジメントの会社では、両手取引にこだわらず、良い条件で早く売却することを念頭に置いて営業活動をしてくれます。


自分自身に合った、パートナーとなる最適な不動産業者を選びましょう!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益物件を高く売る方法⑦(節税目的の一般法人に売却する)

2018/09/20

収益物件の購入について、【節税目的】の一般法人ならば、高く買ってもらえることもあります。

通常ならば、その物件の収益性を考えて、収益物件を購入するのですが、『節税対策』として購入したい一般法人もあるのです。


一般法人の場合、比較的利益が出ているようならば、高い税金がかかってきます。

そこで、現金を資産に組み替えることによって、一般法人がその経費を狙っている場合もあるのです。

この場合、キャッシュフローベースでの取引ではないので、条件さえそろえば個人投資家では出せない金額でも購入される可能性もあります。


ただし、あまり郊外の資産価値の低い不動産では、相手にされません。

不動産の立地条件が限定的となるので注意しましょう。



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収益物件を高く売る方法⑥(不動産投資の初心者に売却する)

2018/09/19

プロである不動産業者やベテラン投資家は、収益物件を安く買いたたいて、転売して売り逃げをする『利益を出す』ことを【目的】としています。

すなわち、プロの業者やベテラン投資家に対しては、収益物件を高く売ることはできないのです。

逆に言えば、プロの業者やベテラン投資家でない人ならば、高く売ることが可能となります。

そう、投資経験が少なく、右も左もわからない『初心者不動産投資家』と言われる人達の存在です。

この初心者の不動産投資家は、その価格が相場よりも割高と気付かずに、簡単に収益物件を購入してしまいます。


実際に、三為業者などの悪徳な営業マンにそそのかされて、多くの初心者不動産投資家が、割高な収益物件を躊躇なく購入してしてしまっています。

自分では気付いていないかもしてませんが、三為業者のような営業マンからすれば、『鴨が葱を背負って来る』と思われているのです。


不動産投資は、情報戦でもあるので、購入する際は、しっかりとした判断基準をもつ必要がありますが、営業マンに言われるままに買わされているのです。

そうなれば、さらに割高で質の悪い収益物件などが、ドンドン回ってくることも当然と言えます。


”スルガショック”の前までは、ガンガン三為業者などに食い散らかされていました。

このような三為業者などの営業マンにあっさりと簡単に騙されるならば、いくら高収入の人であっても、残念ながら「賃貸経営者としてどうなのか?」と疑問を持たれるのも当然ですね。

弱肉強食の投資の世界なので、正しい情報を確認せず、その物件の良し悪しがわからないで購入することは、【自己責任】の部分も多いと言えます。


初心者不動産投資家は、間違いなくベテラン不動産投資家よりも高く収益物件を買ってくれます。



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収益物件を高く売る方法⑤(収益物件が買いやすい時が売るタイミング)

2018/09/18

商売の基本は「安く買って高く売る」ことです。

収益物件をできるだけ安く買って、値段が高騰した時に高く売ることができれば、差額であるキャピタルゲインを得られることになります。

では、物件価格が上昇したり、収益物件を買いやすくなる時は、どのような時でしょうか?

これには、『需要と供給のバランス』が関係しますね。


収益物件を欲しい人が多く、供給が少ないと、収益物件の価格が上がります。

収益物件を欲しい人が少なく、供給が多いと、収益物件の価格が下がります。


次に、どうなれば収益物件を欲しくなるかと言えば、金融機関から融資が出るかどうかです。

マイナス金利が導入されるような経済市況となっており、金融機関は貸出先がなかなか見つけられない状態となっていました。

でも、ジャブジャブとお金が市中に供給されてしまい、その一部のお金が投資用不動産につぎ込まれることになったのです。

利回りの良い収益物件が、市場に多数あり、金融機関から融資が出れば、儲かるので皆が買いたくなります。

今までならば、購入することが出来なかった層の初心者不動産投資家が参入しても、金融機関が融資を出して収益物件が買えるようになりました。

するとドンドン購入したい人が増えることになり、それだけ競争になって、値段が跳ね上がってしまったのです。


初心者投資家が、市場にドンドン登場してくると、その投資相場は頂点付近となります。

その時には、収益物件がとても買いやすい時期となります。

逆に言えば、その時こそ、収益物件を売り抜ける絶好のチャンスだったのです。

頂点で売ることができれば最高ですが、未来から見なければ、どこが頂点だったのかわからないことが多いです。


今回は、”スルガショック”が起こり、スルガ銀行の新規融資がストップしてしまいました。

ジャブジャブと融資をしていた金融機関がストップすると、右へ倣えで、他の金融機関も様子見をしてしまいます。

金融機関から融資が出なければ、オーバーローンやフルローンは出来なくなります。

現在、すでに多くの金融機関では、1~2割の自己資金を入れるようになってきております。


金融機関から不動産への融資がストップしてしまった場合、キャッシュ(現金)で購入するしかなくなります。

実は、10年位前の”リーマンショック”でも、不動産への融資がストップになることが起きていました。

金融機関が融資を全然出さない場合、キャッシュ(現金)で収益物件を購入できる方は限られいます。

すると、収益物件は余ってくるので、値段は下がってくるのです。


スルガ銀行をあてにしたスタイルで投資をしていた初心者不動産投資家はハシゴを外された形となっています。

次の波が来るのを消耗戦覚悟でジッと待つのか、敗戦覚悟で損切りをするのか、厳しい判断を迫られていると言っていいでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益物件を高く売る方法④(すぐに売却をしようと焦らない)

2018/09/17

「慌てる乞食は貰いが少ない」と言うことわざがあります。

慌てて急ぎすぎると、結果的に失敗したり、かえって損をすることの例えです。

収益物件の売却においても、同じことが言えます。

相続が起こってしまえば、10ヶ月以内に収益物件を売却しなければ、税金の支払ができないとします。

そうなると、どうしても足元を見られて、その収益物件は安値で売却をすることになります。

つまり、追い込まれて売ろうとすればするほど、安く買いたたかれるのです。

収益物件を有利な条件で売却するには、収益力がなければなりません。

また、買い手がいて、初めて売買ができるのです。


収益物件は、収益還元法で査定されるので、空室の部屋がある場合、査定が厳しくなります。

まず室内の改装をして、空室を埋め、基本的な修繕などをして、建物がキッチリと管理されている状態にしましょう。

1日でも早く売却したいと焦り、取引相手がプロになるほど、指値で安く買いたたかれしまうので、選択肢を増やすためにも時間が必要となるのです。

時間があれば、売却する相手も選ぶことができ、高く売却することができる可能性が高まるのです。



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収益物件を高く売る方法③(銀行融資確認)

2018/09/16

収益物件である不動産をキャッシュ(現金)で買える人は少ないです。

逆に言えば、ほとんどの方が、金融機関から融資を受けて収益物件を購入しています。

その為、収益物件を高く売るには、金融機関の融資状況を確認しなければなりません。

自分の所有する収益物件がMAXいくらで売れるかを知るには、金融機関が買主にどの程度の融資を出してくれるかでわかるのです。


スルガ銀行は、今年の『かぼちゃの馬車の事件』まで、高収入の医師や外資系サラリーマンなどにバンバン融資を出していました。

その為、ここ数年では、収益還元法で計算して、法定耐用を超えて融資をするスルガ銀行が、鉄筋コンクリートなどの比較的大きな建物で、圧倒的に一番融資額が伸びる金融機関でした。

しかし、”スルガショック”が起きて、すでに今年度の新規融資はストップしてしまいました。

そうなると、一部の融資に積極的な金融機関を除いて、基本的な金融機関では、法定耐用年数での積算評価となります。


木造・軽量鉄骨造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など様々なタイプがありますが、金融機関でも好き嫌いがあるのです。

融資が出やすい金融機関で、どのタイプが融資がつきやすいか確認をしてみましょう。

将来、出口である売却を考える場合、金融機関からの融資がつきやすいのか確認することが重要となります。



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収益物件を高く売る方法②(魅力的な物件にする)

2018/09/15

収益物件を高く売るには、魅力的な物件にしましょう。

この収益物件を購入したいと思わせるようにしなければなりません。

逆に言えば、最低限度の掃除ができていなかったり、外壁が汚れていたり、鉄部が錆びていれば、それだけで買いたたかれてしまいます。

何故なら、収益物件では、現地を確認した際に汚れていたり、壊れていたり、錆びていたりする分の修繕費用を請求されるからです。

室内については、満室にしておけば中の状態を確認することができません。

その為、現地で確認できる部分は外壁や外構や共有部分などになるのです。


古い建物で、建物が傾いていたり、ボロボロのマンションなどならば、大規模修繕工事の費用を差し引いた金額となることもあるのです。

これらの部分が、パッと見で気に入らない場合、査定そのものが下がってしまうことになってしまいます。

現地まで収益物件を見に来るということは、少しでも買いたいと思っているということの裏返しです。

魅力的な物件まで出来なくても、買いたたかれないように見た目をキレイにしておきましょう。



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収益物件を高く売る方法①(満室にする)

2018/09/14

収益物件を高く売るには、満室にしなければ話になりません。

たまに満室想定で売り出されていることもありますが、空室の部屋があれば買いたたかれてしまいます。

何故なら、収益物件での売買価格は、路線価ではなく、【投資利回り】で計算されるからです。

実際、収益物件をキャッシュ(現金)で購入することができる人は限られており、通常は銀行ローンを使用して収益物件を購入します。

銀行ローンの場合は、空室が物凄くマイナス要因となり、融資額が低くなってしまう場合がほとんどだからです。


ただし、注意していただきたいのは、家賃を下げて無理矢理満室にした場合、満室の時の利回りが予想より悪くなり、査定そのものが下がってしまうことになってしまいます。

売却を考えている場合、適正な家賃で満室にするようにしましょう。



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収益物件を高く売る方法

2018/09/13

①満室にする

②共有部分をキレイに保って、魅力的な物件にする

③物件への銀行融資で、高値で取引できるか確認する

④すぐに売却をしようと焦らない

⑤収益物件の売却のタイミングは収益物件が買いやすい時

⑥不動産投資の初心者に売却する

⑦節税目的の一般法人に売却する

⑧パートナーとなる不動産業者を選ぶ

⑨税金を理解する



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2018年9月11日IREM JAPAN西日本支部セミナーの司会

2018/09/12

2018年9月11日のIREM JAPAN西日本支部セミナーの司会をさせていただきました。

賃貸管理業界のレジェンドと言えるCFネッツの倉橋社長のセミナーでした。

セミナー講師の依頼から何から、裏方をほとんど一人でやっておりました。

まぁ、何事も場数が大切のようです。

実際にやったことがあることだけ、正確に対応ができるのです。

知っていても行動することができなければ、まったくの無駄となります。

ただの知識があるだけで満足していれば、その技術は使うことができません。


その知識を自分の知恵として、現場で使えるようにしなければならないでしょう。

ひとつひとつ精進して、勘違いをした人間にならないように注意します。



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リノベーション工事を比較した結果

2018/09/11

(6万-4万)×12ヶ月
――――――――――×100=8%
 300万円


今回、リノベーション工事をした場合の投資利回りは8%です。

12%の利回りを超えるには、200万円の改装代でリノベーション工事を施工しなければならないでしょう。

空室が多数有り、なかなか埋まらない場合は、リノベーション工事を進めても良いかもしれません。

しかし、何事もオーナーの判断による部分が多いですので、オーナーの目的と目標に合わせて提案をする必要があります。


ローンの返済が終わっているようならば、無理やり安い家賃で募集をして、内容の悪い入居者を入れる必要もありません。

計算上は、原状回復工事とリノベーション工事に手取り収入の差はありませんでした。

しかし、売却をする際は、収益物件は収益還元法で金額が決まります。

家賃が高いほど、物件の評価が上がるので、高い金額で売れる可能があります。



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リノベーション・家賃保証パック工事の注意点

2018/09/10

今回、リノベーション工事とリノベーション・家賃保証パック工事で比較をしたところ、10年間で1,366,720円も低い手取りとなります。

それでも、家賃保証があるから安心ですか?

実際は、家賃保証があるからと安心してはいけません。


三為業者のサブリースでも、家賃未送金などの問題を抱えているところが多数あります。

リノベーション・家賃保証パックの家賃保証は、どこがどのように保証しているのでしょうか?(スキームは?)

まず、根拠に怪しい部分があると言えるでしょう。

そして、賃貸住宅管理業者でなければ、家賃の支払が無くても罰則はありませんので注意しましょう。


オーナー提出書類を見ると、広告料と管理料と空室損を強調しておりました。

10年間で100万円近く支払ったり、損をするのがもったいない。

良くない管理会社にボッタくられている地主系のオーナーが反応しそうなトリックでした。


実際は、リノベーション・家賃保証パック工事の業者が、メンテナンス代で100万円以上ボッタくっている見積りでした。

また、本来のリノベーション工事での家賃上昇分の200万円(想定分)もボッタくっていました。

はい。その工事1件当たり300万円ボラれてますよ。

3件あれば、1000万円近くボラれてますよ。

考えればわかると思いますが、会社はボランティアで仕事はしません。


儲からないと数字がわかった上で、どうしてもやりたいなら仕方がありません。

でも、数字を理解できないならば、賃貸経営はやめておいた方が無難です。

ましてや、賃貸管理会社を信用できないのならば、誰も面倒を見てくれなくなります。

注意しましょう。



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リノベーション・家賃保証パック工事のキャッシュフロー表

2018/09/09

最後に、リノベーション・家賃保証パック工事のキャッシュフロー表です。

右の図になります。

特徴としては、空室期間をゼロとしているところです。

また、広告料もゼロとしています。

管理料は、基本無料ですが、2年毎に維持費41,800円がかかります。


収入である家賃はプラス。

支出であるリフォーム代、管理料はマイナス。

初年度にリノベーション工事費用を載せます。

そして、1年目~10年目までの枠を作り、合計と年平均の枠も作ります。


初回のリノベーション工事が300万円です。


1年目と2年目の家賃は、 4、4万 × 95% × 12ヶ月 = 501,600円

3~10年目の家賃は、 4.4万 × 85% × 95% × 12ヶ月 = 426,360円


こちらも、エクセルで自動計算の数式を入れておくと一発で数字が出てきます。


すると手取り収入の10年合計が1,246,880円でした。

あれ・・・手残りの収入が他と比べて少ないですね。



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リノベーション工事のキャッシュフロー表

2018/09/08

次は、リノベーション工事のキャッシュフロー表です。

右の図をクリックしてください。

収入である家賃はプラスです。

支出であるリフォーム代、管理料、広告料はマイナスです。

初年度にリノベーション工事費用を載せます。

そして、1年目~10年目までの枠を作り、合計と年平均の枠も作ります。


初回のリフォーム工事が300万円です。


1年目と5年目と9年目の家賃は、 6万 × 9ヶ月 = 54万円

2~4年目と6~8年目と10年目の家賃は、 6万円 × 12ヶ月 = 72万円


5年目と9年目に改装代の30万円記載。

管理料は家賃の4%で計算するとします。

1年目と5年目と9年目に広告料6万円を記載します。


こちらも、エクセルで自動計算の数式を入れておくと一発で数字が出てきます。


すると手取り収入の10年合計が2,613,600円でした。



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原状回復工事のみのキャッシュフロー表

2018/09/07

まずは、原状回復工事のみでのキャッシュフロー表です。

右の図になります。

収入である家賃はプラスです。

支出であるリフォーム代、管理料、広告料はマイナスです。

初年度にリフォーム工事費用を載せます。

そして、1年目~10年目までの枠を作り、合計と年平均の枠も作ります。


初回のリフォーム工事が30万円です。


1年目と5年目と9年目の家賃は、 4万 × 4ヶ月 = 16万円

2~4年目と6~8年目と10年目の家賃は、 4万円 × 12ヶ月 = 48万円


5年目と9年目に改装代の30万円記載。

管理料は家賃の4%で計算するとします。

1年目と5年目と9年目に広告料8万円を記載します。


エクセルで自動計算の数式を入れておくと一発で数字が出てきます。


すると手取り収入の10年合計が2,536,800円でした。



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リノベーション工事の比較

2018/09/06

原状回復工事とリノベーション工事はどうやって比較をすれば良いと思いますか?

なかなか比較が難しいのですが、キャッシュフローを見てみれば判断をしやすいです。

まずは、前提条件を設定します。

・初期の工事費用
・募集家賃
・礼金
・更新料
・広告料
・退去時原状回復工事費
・平均空室期間
・平均居住年数
・管理料率

これを原状回復工事とリノベーション工事で分けてキャッシュフロー表を作成しましょう。



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リノベーション工事の注意事項

2018/09/05

リノベーション工事をすることは、NOIを上げることになり、資産価値も上げることになります。

しかし、いくらお金をかけても良いわけではありませんので、投資効率を考えてリノベーション工事をしなけれならないでしょう。


(投資後予想賃料 - 投資前賃料 ) × 12ヶ月
―――――――――――――――――――――――― × 100 = 〇%
 投資額


・設備、間取の変更であれば、投資に対する利回り12%ならOK
 (約8年で回収)

・表層材の変更は、20%以上ならOK
 (約5年で回収)


リノベーション工事と家賃保証をパックにしている工事業者も中にはいます。

・キャッシュフローを表にして、リノベーション工事をして本当に儲かるのか?

・キャッシュフロー表などで、正確な説明をわかりやすくしているか?

・投資利回り計算式を使って利回りを計算しているか?

・リノベーション工事が本業か?

・家賃保証をする工事主体の会社は、宅地建物取引業者であり、賃貸住宅管理業者か?

・家賃がしっかりと保証される根拠は何か?

・サブリースならば家賃低減もあるが、下がる額もしっかり決まっているか?

・物件所在地から近くの会社か?

・管理体制はしっかりとしているか?

・賃貸管理についての専門家がいるか?

・工事会社だけが儲かるようになっていないか?

・追い炊きやエアコンが設置されないような、中途半端なことになっていないか?

・工事費用でボッタくっていないか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


三為業者のサブリース会社の家賃送金遅れ

2018/09/04

三為業者(さんためぎょうしゃ)のサブリースの、家賃未送金や遅延が多発しています。

注意してください。

三為業者は、【新】中間省略登記を使って、転売することで暴利をむさぼる、初心者の不動産投資家にとって非常に危険な不動産転売業者です。

この三為業者、地方の物件の賃貸管理まで、手掛けたりしています。

ハッキリ言えば、東京の業者が、地方の都市の賃貸管理まで出来るわけがないのです。


家賃管理やコールセンターをするだけなら、全国どこでも構いませんが、退去立会いやクレーム対応や入居者募集など、現場へ誰か行かなければならないことも多いのです。

提携業者があるからと言っても、何かあれば絶対に、現場へ行かなければならないこともあるのです。

でも、東京からだと、賃貸管理料だけでは、往復の新幹線代にもならないことも多いです。

それだと、完全に赤字となってしまいますね。


三為業者のズルいところは、売却をした際、自分の会社をコッソリと管理会社にしているのです。

それも、サブリースと言って、何も知らないオーナーを騙しているのです。

これは、次の売却まで狙って、囲い込みをしているのです。

サブリース契約では、借地借家法が適用されてしまいます。

これは、サブリースで借りている三為業者が、オーナーよりも保護されてしまうという、おかしなことがまかり通ってしまうのです。

サブリースについては、宅地建物取引業者であっても、家賃未送金などでは宅地建物取引業法では裁くことができないのです。


そんな中、”スルガショック”により、地方の高利回りの物件などの売買が極端に無くなってしまいました。

転売目的で購入したものの、転売先が見つからず、違約金を支払ったなど、三為業者は色々なトラブルを起こしています。

ついに、お金に困って、サブリースをしているのに、家賃を支払わないようなことまでしているのです。

なんせ国土交通省の登録する賃貸住宅管理業者になっていなければ、罰則がないのですから…。

三為業者で有名な〇戸大家もサッサと廃業して、逃げてしまっている状態ですしね。

あれだけ金持ち自慢をしておいて、自分の財産を切り崩すのが嫌で、今までやった事の全ての責任を放棄してしまっているのです。

本当に、やりたい放題となっています。


サブリースを任せるならば、絶対に賃貸住宅管理業者の認定を受けている業者にしてください。

右のマークが賃貸住宅管理業者のしるしです。

賃貸管理を任せるのも、賃貸住宅管理業者は一つの目安になります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


甘い言葉に注意!

2018/09/03

・自己資金ゼロからの不動産投資!

・誰でもできる不動産投資!

・〇〇〇万円が家賃収入になる!

・高家賃でも空室ゼロ!

・たった〇年で〇億円の収入を達成!

・みるみるうちにお金が増える!

・不労所得でお金持ちになれる!

・不動産投資をすれば自由になれる!

・不動産投資で嫌な仕事を辞められる!

・不動産投資で満員電車での通勤がなくなる!

・不動産投資で上司や部下とのやり取りの煩わしさから解放される!

・不動産投資でセミリタイアできる!

・不動産投資で一生働かなくていい!

・年収〇〇万円の僕が資産〇〇億円を築いた方法!

・生命保険の代わりになる!

・35年後は資産になる!

・一括借上げ(サブリース)で家賃保証がある!

・節税になりますよ!

・毎月1~2万円のキャッシュフローがでますよ!

・人材派遣会社と協力しているので客付けには困りませんよ!

・客付けは困らないし、心配ありません!

・手出しナシで不動産投資ができますよ!

・みんな(不動産投資を)やってますよ!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


バブル崩壊とリーマンショック

2018/09/02

1980年代後半~1990年にかけて、「バブル景気」と呼ばれる未曽有の好景気がありました。

”不動産神話”が叫ばれて、「不動産の価格が天井知らずで高騰する」と言う発想です。

しかし、バブルが崩壊すると”不動産神話”は、あくまでも”神話”であったことが証明されてしまいました。


2008年の「リーマン・ショック」は、まだ新しく、皆さんの記憶にあるかもしれません。

この原因となったのは、サブプライムローンの破綻が原因となりました。

サブプライムローンとは、高金利の住宅担保付のローンでした。

不動産に対する投資が、あまりにも加熱してしまうことは、危険とも言えるでしょう。


一般の人が何も考えずに、不動産投資に参入すると、個々が借金を抱えてしまうだけではなく、社会的にも大きな影響を及ぼす可能性もあるのです。

しっかりと正しい知識をつけて、堅実な不動産投資をするようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


キャピタルゲインを増やす方法

2018/09/01

不動産投資のキャピタルゲインは、資産である不動産の売却時に得られる利益(売却益)のことです。

つまり、安い時に不動産を買って、高い時に売れば、差益が利益となります。


かつてのバブル時代では、不動産投資はキャピタルゲインを得るために行うことが主流となっていました。

そのバブル時代に、最も人気のある不動産は「更地」でした。

土地価格が、毎年のようにグングン上昇するため、土地さえ持っておけば、数年後キャピタルゲインが得られるという時代だったからです。


現在、多く行われている不動産投資は、建物を建てて、家賃収入を得るというインカムゲインをメインとしたスタイルです。

インカムゲインは、建物を建てた方が多く得られます。

しかしながら、この建物が存在するがゆえに、現在の不動産投資はキャピタルゲインを得るのが難しくなってきています。


建物付きの不動産で、キャピタルゲインを得るためには、建物の価格が下落する以上に、土地の価格が上昇しなければなりません。

ここ数年は、土地価格が上昇していましたが、バブル時代のような勢いではないため、確実にキャピタルゲインが得られるとは言い難い状況です。

そして、”スルガショック”と呼ばれる不動産投資バブルが弾けてしまったので、不動産投資について審査の厳格化が始まってしまいました。

そうなると、今までとは違い、不動産投資をできる人は、属性などが限られた人となるので、不動産投資をできる人が減ってしまいます。

収益不動産が売れなくなれば、当然に安くなって行き、不動産投資の相場は下がって行くことになります。

この数年で、表面10%の利回りの収益物件が、ゴロゴロと市場に出ていましたが、ほとんど売れて無くなってしまいました。

そのため、最近では表面利回りが6%~8%位の物件が多くなっていました。

しかし、今後は表面利回りが10%を超えなければ、「収益物件が売れない時代」が、もう近くまで来ているかもしれません。


現在の不動産投資は、建物で家賃を稼ぐインカムゲインを優先したことによって、キャピタルゲインを得る力を失ってしまいました。

不動産投資でキャピタルゲインを得るには、賃料が上がるか、利回りが下がるかといった別の理由が必要になります。

すなわち、キャピタルゲインを増やすには、売却をするタイミングが重要になっており、個人的な能力によって上げることが難しくなっていると言えます。

近隣に駅ができた、大きな会社がやってきた、大きな道路が通った、土地の相場が上がったなど、街としての魅力なども関係してくるので、他力的な部分に左右をされます。


つまり、キャピタルゲインを狙うには、相場が安い時に不動産を購入して、仕込んでおく必要があるのです。

そして、売却をする場合は、高く売れる時に売却をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


インカムゲインを増やす方法

2018/08/31

不動産投資のインカムゲインは、資産である不動産を保有することによって、安定的・継続的に得られる収入です。

簡単に言いますと、インカムゲインは、毎年の家賃収入である税引後のキャッシュフローの総和です。

そうなると、税引後のキャッシュフローを向上させることが、イコールとしてインカムゲインを増やすことになります。

空室損を減らし、運営費を減らし、銀行返済を減らすことをすれば税引後のキャッシュフローを増やすことができます。

でも、いくら頑張っても、総潜在収入を増やすことはできません。

そうなると、もう一棟マンションやアパートを購入したり、建築したりすることも有効な方法と言えます。

ただし、インカムゲインが得られる収益物件でも、キャピタルゲインを得られるとは限りませんので注意しましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


キャッシュフローの改善

2018/08/30

不動産投資では、キャッシュフローが生命線となります。

お金の流れが止まれば、即アウトとなってしまうからです。

物件のNOI利回りも重要になりますが、キャッシュフローの改善は総合戦となります。


・空室対策

・家賃滞納を無くす

・別の収入源の確保

・土地活用(建築工事)

・不動産投資(資産の組換え)

・経費ランニングコストの見直し(メンテナンス、工事会社)

・経営改善の資金繰りシミュレーション(借り換え、金利引き下げ)


NOIについては、通常の管理会社でも対応することができますが、キャッシュフローの改善となると様々な専門家の力が必要となり、専門知識によっての対応となります。

その為、賃貸管理料だけでは足らないので、コンサルタント・フィーなどをいただいて対応することが多くなります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


NOIを考えよう

2018/08/29

NOI(エヌ・オー・アイ)は、不動産投資をする際の重要な指標になります。


満室想定賃料

- 空室損・未収損

+ 雑収入
  (駐車場・自販機・基地局などの収入)

- 運営費
  (固定資産税・都市計画税・賃貸管理費・清掃代・消防点検・火災保険・広告料・原状回復工事費用 など)

= NOI


つまり、適正家賃を調べ、リース損をなくすこと。

空室対策・滞納督促の徹底する。

別の収入の確保する。

ランニングコストの見直しをする。

上記の対策をすることによって、NOIを上昇させることができるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


DCRがわかりにくい場合は返済割合で考えましょう

2018/08/28

DCR = NOI ÷ ADS

NOI(年間営業純利益)のADS(ローンの年間負債支払額)に対する割合です。

なかなかイメージしにくいと言われることも多いです。


そこで、返済割合でイメージするのが、一般の人にはわかりやすいのではないかと考えました。