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クエスト不動産ブログ / Quest Blog. [ BLOG WRITTER : 石光良次 ]

弊社ブログ、社員ブログを更新公開しております

相続支援コンサルタント研修会 アンケート①

2018/12/10



失敗事例でしたが、何が失敗だったのかをよく検討されていると感じました







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相続の現場では、失敗の連続です。

なかなか成功事例は、出てきません。

もしくは、「成功した」と思い込んでいる場合が多いです。

なぜなら、後から見直すと「ああやっておけば良かった」と思うことが多いからです。

事前に準備をしておかなければ、なかなか良い結果にはなりませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


第一回相続支援コンサルタント研修会のアンケートについて

2018/12/09

日本賃貸住宅管理協会の相続支援コンサルタントの研修会が、平成28年7月19日にありました。

その中で、講師としてクエスト不動産経営管理(株)の代表である私、石光良次(イシミツ リョウジ)が発表をしておりました。

参加者は、不動産会社・建築会社・税理士・司法書士・弁護士など、様々な人が来られていました。

その中で、相続対策の失敗事例を発表しております。

事例の感想や、自分ならどう対策したのかなど、アンケートを取っていただいておりました。

アンケート結果と私の感想を発表させていただきます。

クエスト不動産経営管理(株)の石光良次が、どのように評価されていたか確認いただければと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


年末年始休業のお知らせです。

2018/12/08

クエスト不動産経営管理(株)石光良次のブログをご覧いただき、誠にありがとうございます。

年末年始については、お休みをいただきます。


2018年12月27日(木)~2019年1月5日(土)


年末年始休業中につきましては、連絡が取れない場合もあります。

尚、休業期間中のお問合せにつきましては、1月6日以降の対応となります。

休業中の臨時対応につきましては、別途費用を請求する場合もあるので、注意をしてください。

ブログは休業中も更新する予定となっております。

今後ともクエスト不動産経営管理(株)石光良次のブログをよろしくお願い申し上げます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


時間はお金です

2018/12/07

アルバイトを雇っても、時給で900円位します。

それは、滋賀県であっても同じです。

時給で計算すると単純化され、誰にでもわかりやすいですよね。

つまり、時給0円はボランティア活動でなければ、あり得ないことです。


中には、色々な論理で、自分勝手な主張をする方もおられます。

たとえば、「今すぐ来い」と呼び出された場合は、どうでしょうか?

ついでの用事がある場合ならば、訪問することも可能ですが、そうでない場合はどうでしょう?

予定外の訪問をする時間は、本来別の仕事をする時間だったのです。

その予定してる仕事を後回しにすることを知ってください。


アルバイトであっても時給900円かかるものが、不動産業者だとタダと考えるのは、正しいことでしょうか?

ましてや、訪問をするとなれば、交通費やガソリン代がかかるのです。

もちろん、人件費もかかります。

たまに、「宅配ピザか何か」と勘違いをしている人もいます。

残念ながら、宅配ピザ業者ではありませんので、いきなり呼ばれても対応できないこともあります。


火災や断水や停電や大規模な水漏れなど、ライフラインに関することならば、すぐに対応をしなければなりません。

もしくは、メンテナンス会社へアウトソーシングの依頼をする場合もあります。

では、入居者が鍵を無くしたり、忘れたりすることはどうでしょうか?

この場合、管理会社の責任ではありません。

入居者本人のミスならば、もちろん出張費が必要となります。

当社の保険に加入しれいれば、緊急訪問サービスがありますので、そちらに電話をしてください。


 住まいの応急サービス  0120-087-873


部屋の鍵の開錠ならば、短時間なら無料で対応をしてくれます。

もし、鍵を紛失している場合、カギの交換費用が発生します。

注意をしましょう。


また、オーナーさんであっても、「何でもすぐ来い」と呼びつけるのは良くありません。

だいたい、月に1回位の割合で、訪問予定を組んでいる場合もあります。

もしくは、メールや郵送でやり取りをしている場合もあります。

しかし、月に何度も訪問をして説明をしなければならないのならば、訪問をする移動時間が問題となります。

その場合は、当社へ来店していただき、お話をさせていただこうと思います。

こちらからお話をしたい件があれば、近隣ならば訪問できますが、そうではない場合もあるのです。


また、不動産の賃貸管理業務と不動産のコンサルティング業務は、まったく別業種となります。

コンサルティング業務となれば、もちろん、別途費用が発生します。

コンサルティングでは、頭を使って色々な角度から比較検討をするのです。

その分、オーナーさんについては、時間の短縮や費用の削減などができるのです。

つまり、これのコンサルティングで時間を使うようであれば、コンサルティング・フィーをいただかなければならないのです。


時間は、無限にあるものではありません。

その為、時間は大変貴重となっております。

その貴重な時間を使うのならば、それ相応の費用が必要となるのです。

自分の時間も相手の時間も大切に使うようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人を雇うには?

2018/12/06

現在、アルバイトやパート、派遣や正社員や嘱託社員など、雇用については、ドンドン多様化しています。

アルバイトならば、時給900円位だと思います。

パートや派遣ならば、時給や日給の場合もあります。


では、正社員の場合はどうでしょうか?

年収が300万円では、少なく感じる方も多いですね。

しかし、この年収の300万円を毎月でわけると25万円です。

すなわち、人件費だけでも毎月25万円が必要となるのです。

ここで重要なのは、社会保険の費用です。

正社員となると厚生年金に加入することや、社会保険への加入をしなければなりません。

すると結構、見た目以上に大きな出費となるのです。

細かくなるので、この辺りについては、省略いたします。


結論を言えば、賃貸管理会社では、超大型の物件以外についてになりますが、管理担当者は、複数の物件を担当しなければなりません。

最低、採用するにしても、人件費分がなければ、どう考えても採算が取れませんね。

月給が25万円の給与でも、毎月5万円管理料の管理物件を、5棟は管理担当をしていなければなりません。

実際の計算の場合は、もっともっと管理担当の管理棟数を増やさなければならないのです。


また、オーナーさんの希望を全て叶えようとすると、担当者を一人べったり現場へ張り付けなければならない場合もあります。

そのようなことを希望するならば、5%の管理料では到底回収をすることが不可能となるのです。

何故なら、正社員を一日4~6時間位、張り付けておくと単純計算で、1万円位の負担がかかるからです。

理解していただきたいのは、不動産業者は、オーナーさんの奴隷ではないのです。

不動産業者は、オーナーさんのパートナーなのです。

かかった費用については、支払いをしていただかなければなりません。

でも、毎月25万円もの管理料を支払うことができるのは、100部屋以上ある超大型物件となるのです。

なかなか、そのような超大型の物件を所有されているオーナーさんは限られていますね。


賃貸管理では、手間がかかるので、すぐに人を採用しなければならない場合もあります。

しかし、収益構造をしっかりと作っておかなければ、人を雇うことは難しいのです。


そして、人を雇う場合、「運営費の増大」と「管理の質の低下」を招くことにも繋がるのです。

しっかりと社員教育をしなけれならないし、一人前になるまで時間がかかるのです。

ちょっとした電話にすら、応対させるには、危険が伴うのです。

秘書のテレフォンサービスを雇っている方が安い場合も考えられます。


今後、しっかりとスキルと経験値を積まなければ、若い人の雇用はさらに酷くなると考えられます。

社会の変化があり、会社も色々な対応していかなければなりませんが、社員についても、より高度な対応を求められています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


安かろう悪かろうが好きですか?

2018/12/05

世の中には、どうしても安いモノが好きな方もおられます。

賃貸管理の世界でも、良く見受けられます。


この「安かろう、悪かろう」は、どうしても起こります。

通常のサービスを提供するには、それなりの費用が発生します。

何をするにしても、人件費やガソリン代や通信費がかかるからです。

机の上だけでは、賃貸管理の業務すら、完了させることが出来ないのです。


賃貸管理では、現地にどうしても行かなければならないことが発生します。

アウトソーシングをしているからと言っても、イレギュラー対応で、手が届かない場合が多いのです。

安い管理料では、現地訪問ような普通の事まで、出来なくなってしまうのです。

1円でも安くと考えてしまうのもですが、しっかりと考えましょう。


サービスには、目に見えないモノも含まれるのです。

つまり、独自のノウハウや技術と最後まで面倒をみる気概です。

保険と同じで、何かあってからでなければ、商品の差が分からない場合も多いのです。

ずっと満室でトラブルなど、何もない時を基準にしていると、賃貸管理は何もしていないと感じてしまうのかもしれません。

何もしていないのに、高い管理料を払っていると思い込んでしまう方もおられます。

そうなると、少しでも安い管理料の会社が良く思えてしまうのかもしれません。

しかし、退去がドンドン進んだり、大きな改装費用が必要になったり、空室が決まらなかったり、入居者とのトラブルがあったりすると、途端に賃貸管理の会社の必要性が分かるのです。


大きなトラブルなどがあってから、どうしようと悩んでいては遅いのです。

なかなか部屋の決まらない原因を見つかなければならないのです。

その原因を見つけて、解決案と解決策を施さなければなりません。

しかし、それらの難しい問題の場合は、経験値の低い担当では、何もできないのです。

いっぱいある業務で疲弊をしていると、難しい業務は後回しになります。

さらに、緊急で重要なことが起こり過ぎて、すぐに感覚が麻痺してしまうのです。

その為、色々な業務をすることを忘れて、あちこちでトラブルを発生させてしまうのです。

しかし、その現場になって、後から後悔をしてしまうことになるのです。


ボランティアではありませんので、無料での対応は限界があるのです。

つまり、見た目が安い管理料の会社については、裏があるのです。

それは、正規料金以外で、法外な費用を支払わなければ成り立たないからです。

つまり、大手などでは、見た目は安いが、改装費などの別の部分で、利益をガッポリ確保しているのです。


当社は、「安かろう、悪かろう」の会社にはならない事を決めております。

適正な利潤をいただかなければ、他のお客様に迷惑をかけてしまうことになります。

その代わり、良いサービスを適正価格で提供するようにいたします。

「安かろう、悪かろう」を望まれているのならば、他の賃貸管理会社をご利用ください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


滋賀県大津市・草津市で賃貸経営ならこのサービス

2018/12/04

賃貸経営をされている方向けのサービスは賃貸管理だけではありません。


クエスト不動産経営管理(株)の商品メニューです。



【ROA診断】

『不動産の見える化』をすることで、現状把握がしやくすなります。



【不動産顧問契約サービス】

月1回のコンサルティングや賃貸経営の役に立つコンサルティング資料を郵送いたします。



【相続対策トータルサポート】

相続対策をトータルにサポートさせていただくサービスもあります。



【不動産経営管理(プロパティマネジメント)】

ただの賃貸管理だけではなく、オーナーさんの収益最大化を目指します。



【財産診断】

色々な士業の方とタッグを組んで、財産の把握や診断をいたします。



【遺言書作成サポート(公正証書)】

公正証書での遺言作成もサポートさせていただきます。



【遺言執行者(執行報酬)】

遺言者の死後、遺言執行者として手続きを代行いたします。



【相続登記サポート】

司法書士と連携して、相続登記のサポートをいたします。



【相続手続き総合サポート】

司法書士と連携して、相続手続きの総合的なサポートをいたします。



【不動産コンサル業務】

不動産のコンサルティング業務を行います。内容によって料金が異なります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


滋賀県大津市・草津市で賃貸管理でわからないことがあればこちらまで

2018/12/03

賃貸管理では、様々な業務があります。

自主管理をされているオーナーさんも多いですが、なかなかちゃんとした管理をされている方も少ないです。

まず、契約書の内容を理解していなければなりません。

法律行為についての理解が無ければ、賃貸管理の仕事や賃貸経営はできないのです。

たまに、法律違反のことをしている会社もありますので、何とも言えない場合もあります。

社長ルールや社内ルールが酷いことになっているからです。

また、契約書に書かれているが、実際の現場では役に立たない内容もあるのです。

すなわち、契約書に書かれていることを、そのまますると犯罪行為をしてしまうことになる場合があるのです。

「ゲッ」と思われた方、本当に怖いですね。

新人さんや若い人は、全然わからずに、そのまま対応をすると痛い目に遭います。

法律行為と現場や実践では、公式のように〇✖がハッキリしていない場合もあるのです。

やってはいけないことや抜け道などがあります。

細かいことがギッシリと賃貸管理の業務ですらあるのです。

でも、賃貸管理だけでは、もうすぐ、やっていく事はできなくなるのです。

プロパティマネジメント(不動産経営管理)とコンサルティングをしていかなければならない世の中になります。

御用聞きの賃貸管理では、利益が出ずに、いずれ擦り切れてしまうのです。

賃貸管理を学びたいのであれば、賃貸不動産経営管理士の資格が有効です。

また、コンサルティングについて学びたいのであれば、公認 不動産コンサルティングマスターの資格があります。

日本でしっかりとプロパティマネジメントについて学びたいのであれば、CPM®(米国不動産経営管理士)の資格を取るべきでしょう。

私、クエスト不動産経営管理(株)の石光良次は、これらの資格を有し、日々これらの知識を活用し続けています。

しっかりと利益を出すことのできるプロパティマネジメントとコンサルティングをして行きます。

滋賀県大津市・草津市で、賃貸管理のことがわかないのであれば、私宛てに電話やメールやFAXをいただければと思います。


 電話 : 077-547-1300

 FAX : 077-547-1301

 メール : info@quest-pm.com


ご応募お待ちしております。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


滋賀県大津市・草津市で賃貸経営をされているオーナーさんへ

2018/12/02

賃貸経営では、色々なことが起こります。

当初の予定から、全然違った結果になってしまうこともあります。

今、お付き合いをされている賃貸管理会社は、どんな会社でしょうか?

大きな会社で管理をしてもらっている。

サブリースで借上げをしてもらっている。

地元の不動産業者に任せている。

色々な賃貸管理会社があると思います。


しっかりとオーナーさんに寄り添って、対応をしてくれればいいのですが、なかなかそう上手くいかないかもしれません。


何故なら、賃貸管理の仕事の単価が安すぎるからです。

5万円の家賃として、20部屋ある建物でも、5%の管理料では月5万円位の管理料です。

一部屋当たりでは、毎月2,500円なのです。

では、月5万円の管理料を30日で割ると一日1,666円位となります。

一日1,666円では、どれ位の仕事ができるでしょうか?

ちょっとした豪華なお昼ごはんを食べると、すぐにこれくらいの値段がしますね。


毎月の5万円では、大きな金額と感じますが、家賃管理や空室募集や解約処理など、様々な仕事が可能でしょうか?

現地へ行くにも、当然ガソリン代や人件費などがかかるのです。

「家賃や共益費を払っている」と上から言ってくる勘違いなクレーマー入居者の対応もしなければならないのです。

家賃は普通に支払わなければならないものであり、共益費についても全て管理料としてもらっているわけではないので、勘違いをした入居者を注意するだけでも、こちらが疲れてしまいます。

大手ならば、社員の給与を支払わなければならず、無茶苦茶な量の仕事を取ってくることになるのです。


担当制になっていれば、担当の質で、賃貸管理業務は全然変わってしまうのです。

新卒のサラリーマンならば、1人当たり額面で20万円以上は支払うことになります。

すると、必然的に、色々なギャップができてしまいます。


無茶苦茶な量の仕事になれば、社員は激務に耐えられません。

簡単な仕事でも、後回しにして忘れてしまうことなんて数え切れない位発生します。

1ヶ月位、頼まれた事がほったらかしになっていることもザラにあります。

さらに、トラブルやクレームはドンドン入って来てしまいます。

必然的に、離職してしまい、質の低いアルバイトのような若い社員が担当することになるのです。


賃貸管理は、生産性の悪い仕事なのですが、ちょとしたことでも管理料だけで、賃貸管理会社をコキ使うと反動が来るのです。

すなわち、賃貸管理の仕事の質が、ドンドンと悪くなるのです。


一般の賃貸管理会社では、馬車馬のように昼夜働いても、一向に仕事が終わらず、その割には一般サラリーマンより低い給与なのです。

私も、そのような悪い環境の下で、賃貸管理業務をしていたことがあります。

負のスパイラルに陥っている会社も、実際に多いです。



その為、、当社ではある程度の基準を設けております。

当社では、全てのオーナーさんの物件を管理することができません。

ある程度のエリアを限定させていただくことやオーナーさんと物件を総合的に判断させていただいてから賃貸経営のお手伝いをさせていただきます。

あまりにも理不尽なことを強制されるならば、パートナーとして対応することができなくなります。


しっかりと対応をするので、その分費用が高かったり、別途で費用をいただいたりする場合があります。

絶対に結果を残そうとして仕事をしており、問題解決のお手伝いをいたします。


そのような会社で良ければ、滋賀県大津市・草津市と京都市山科区などの対象エリアでは、賃貸管理業務を受付けることも可能です。

しっかりと数字で状況分析をして、結果を残したいのであれば、当社がお役に立てることがあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


成功をした人は非常識なことを言えない

2018/12/01

世の中には、色々な人がいます。

一般常識や成功法則などと言われるモノがありますが、気を付けなければならない場合もあります。

成功をした人は、非常識なヤバいことを言うと叩かれてしまいます。

すると、本当のコアな部分や泥臭いことを隠してしまう場合があるのです。

もちろん感謝することなどは大切です。

でも、なんでもかんでも無料でサービスを提供していれば、絶対に WIN - WIN にはなれません。

これは、考えれば当たり前ですね。

それでは、奴隷のように無料でこき使われて、終わってしまうからです。


たとえガメツイと言われたとしても、しっかりとサービスをした分の費用を回収しなければなりません。

そして、不当な要求をされれば、断ることも大切なのです。


自分自身を神様だと勘違いをしているような相手ならば、まったく相手にしてはならないのです。


成功をした人は、足を引っ張られるのが嫌なので、自分自身を逆洗脳して、一般常識や成功法則のみを話す場合があるのです。

嫉妬から、ありえないような誹謗中傷なんかは、ザラにあるからです。

自分自身の常識や自分自身の地位を脅かされたくないのです。

人の嫉妬は、それ程恐ろしいモノなのです。


社会貢献として、ボランティア活動をしたい人は、もちろん大勢います。

趣味の問題もあるので、リタイヤ生活の人など、ボランティアをやりたい人はやればイイと思います。

でも、会社法人では、利益を確保するが仕事となるのです。


お客様は、神様ではありません。

顧客は顧客であり、それ以上でも、それ以下でも無いのです。

勘違いをしている顧客を増長させると、対応している社員などが疲弊して、辞めてしまうことになるのです。


成功をした人は、泥臭いことや自分が恥ずかしくなる過去をワザワザ話そうとはしないのです。

すなわち、意図的に荒削りな素の部分をカットしてしまうのです。

そうなると、自分自身に都合の良い部分をピックアップして、見栄えがするように話すこともあるのです。


でも、実は、一般常識と言われているモノや成功法則などの中には、真実から離れているような場合もあるのです。

そして、例え真実であっても、相手に誤解や反発を招くようなことを言えば、自分自身に何の得にもならないことを成功している人は知っているのです。

そのことを分かった上で、色々と判断をしなければ、凄く遠回りをしてしまうことになる場合もあるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


あなたはウソをついたことが無いですか?

2018/11/30

ウソにも色々なモノがあります。

「今までに、1回もウソをついたことが無い」なんて人はいないと思います。

もちろん、私も何らかのウソをついたことがあります。

どうでもいいことなら、思ってもいないことを適当に返事したり、適当な相槌をしたりします。

勘違いをしている相手には、説明をするのが面倒なので、何も訂正しないこともあります。

邪魔くさいことなら、早く帰るために、適当なことを言ったりします。

こう言ったことも、厳密に分類すれば、ウソになってしまいます。

でも、こう言ったウソは、「噓も方便」の部類に入るのかもしれません。

わざわざ問題になることやケンカになるような事を言っても、お互いに傷つけるだけで、意味が無いからです。

本音のやり取りも大切ですが、すべてが馬鹿正直では、生きにくい世の中なのです。

正直者が足を引っ張られて、馬鹿を見ることも多いからです。

ウソは、程度の問題なのかもしれません。


芸能人の話では、明らかに盛っている場合がすぐにわかります。

わざとらしく、大ごとのように言ったりして、笑いを誘うのです。

ひとつの話芸となっていますね。


気を付けなければならないのは、ウソをつく人には、色々な思惑があることです。

自分が優位に立つ為や、自分が利益を得る為や、相手を陥れようとするものまで様々あります。

また、その立場によって、言うことが変わることもあるのです。

聖人君主のような人ばかりの世の中ではないのです。

物事の裏側も考えることができなければ、下手なウソにも、まんまと引っかかることになるのです。

人は誰しもウソをつきますので、致命傷になるような失敗だけは避けて通れるようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


再現性があるかどうか

2018/11/29

再現性があるかどうかは、結構重要です。

何故なら、なぜか偶然、上手く行くこともあるからです。

タイミングが良かったなんてこともあるのです。

要は、『運がいい場合』が実際にあるのです。

どのようなタイミングであっても、同じ結果が出ることが再現性です。


たとえ悪条件であっても、同じような結果がでなければ、再現性があるとは言えません。

再現性が無ければ、たまたまだったのかもしれません。

たまたまのケースを大々的に取り上げても、実際はできないことが多いのです。

ほとんど有り得ないレアケースを取り上げるのは自由ですが、一般の人には再現不可能であったり、重要なことが隠されていたりするものです。


結局、形だけを真似ても、再現できないことも多いです。

ただの真似ただけでは、もっとも重要な部分が欠けていたりもします。

「仏を作って魂入れず」になることもあるので、注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自分の頭で考えましょう

2018/11/28

自分で考えることができなくなるとすぐに騙されます。

しっかり自分で考えるクセをつけましょう。

イメージなんかで、自分勝手に判断をしていませんか?

または、誤った情報に踊らされていませんか?

誰かに言われたままに行動しても、その人は責任を取ってくれるでしょうか?


他人は無責任なことを平気で言いますが、責任なんて取りません。

結局、責任を取るのは判断をした本人となります。

その為、すべて自己責任で片付けられるのです。


頭も使わないと優秀な頭脳でもドンドン錆びついてしまいます。

しっかり、頭に汗をかく位に頭を使いましょう。

真剣に頭を使って考えることも重要なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


B層を知っていますか?

2018/11/27

右の図は、2005年の郵政選挙の時に、小泉自民党が採用した広告会社の企画書「郵政民営化・合意形成コミュニケーション戦略」で分類されていました。

有権者をA層からD層に分類して「構造改革に肯定的でかつ比較的IQが低い層」「具体的なことはよくわからないが、小泉純一郎のキャラクタ−を支持する層」をB層としました。

厳密にはD層と書かれておらず、最初からターゲットの有権者として相手にされていないのではないでしょうか。



A層 : 「小泉構造改革」を基本的に支持するIQが高い層

財界勝ち組企業、大学教授、マスメディア(TV)、都市部ホワイトカラー


B層 : 小泉総理のキャラクターを支持する小泉内閣支持のIQが低い層
   
主婦層、若者、シルバー層


C層 : 小泉構造改革に抵抗するIQが高い守旧派


D層 : 小泉構造改革に恐怖を覚えている失業者などIQが低い層



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


しっかりと情報をアップデートしましょう!

2018/11/26

情報は、ドンドン古くなってしまいます。

新鮮な情報は、鮮度が重要です。

魚と同じですね。

放っておけば、すぐに腐ってしまいます。

情報を上手に活用して、上手に調理をしましょう!

昔のままでイイと思っていても、ドンドン世間は進んでいます。


インターネットで、世界が変わってしまったのです。

頭の中の記憶だけでは、勝負にならなくなってしまいました。

辞書なんか覚えていても、まったく意味が無い時代です。

つまり、教科書を丸暗記できても、使えなければ意味はないのです。

その為、すでに学歴なんかも、関係なくなってきています。

あれ程難しいと言われている弁護士の資格を取っても、仕事が無くて大変なことになっている時代です。

現場では、実力があるか、無いかで決まってしまうのです。

すなわち、知識や知恵をアウトプットができるかどうかになっているのです。


優れた情報が、ブログなどの情報でも、ドンドン表に出てきているのです。

いかに情報と情報を組み合わせて、上手に活用するのかが重要となっています。

教科書に書かれていることが、全て正しいと思っていると、時代の変化には対応できないでしょう。

新聞やテレビの情報ですら、もう遅いのです。

情報については、それほど日進月歩で進化しているのです。

色んな考え方や勉強法や情報収集の方法もあります。


間違った情報にずっと踊らされていると、後から振り返った時、自分自身が悲しくなりますよ。

昔の情報も優れたモノもありますが、新しくて使える情報を選択して、ドンドンとアップデートしましょう!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自分の常識だけでは間違える

2018/11/25

自分自身の常識が正しいと考える人も多いです。

しかし、自分の常識が、常に正しいワケではないのです。

一度、インターネットで色々と検索をしてみましょう。

もしくは、そのことについて、詳しい人に聞いてみましょう。


当然と思っていることが、時間と共にドンドン変更されてもいるのです。

結構自分の言っていることが、すでに世間と違っていて、ヤバイことだったりもします。

セクハラやパワハラなんかは、ついこの間まで日常茶飯事だったのに、世間ではえらいことになっていますからね。

また、世の中の流れもありますので、常識が絶対に正しいワケでもないことを理解しましょう。

おかしなことについても、平気で変更になっていることもあります。


不動産や賃貸管理の世界では、世間の常識と乖離していることも多いです。

しかし、法律やガイドラインなど、守らなければならないモノもあります。

それを平気で破るようなことがあれば、どうなるでしょうか?

突っ走った結果も考える必要があります。

やはり、柔軟な頭が必要となります。

そして、しっかりと自分自身で、全体のバランスを考えなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新聞やテレビからの情報だけでは遅い!

2018/11/24

新聞やテレビから情報を得る方は多いです。

しかし、残念ながら、新聞やテレビから情報を得ているだけの方は、情報が遅いのです。

何故なら、「原因があるから結果がある」からです。

新聞やテレビの情報は、結果の報道の場合が多いです。

つまり、過去の原因の結果が、取材や色々な内容の検証や会社の判断があってから、やっと表に出て来るのです。

すなわち、原因は過去にあった出来事が、時間が経過して表面化したことなのです。


ここで気を付けなければならないのは、過去の原因がわかっていても、すぐに報道されないこともあることです。

例えば、芸能関係でも良くこのようなことが起こりますね。

また、報道関係でも、本来ならばしっかり伝えられるべきモノが、ちゃんと伝えられてないこともあります。


そして、悪徳な不動産がスルガスキームを使用しておりましたが、ちゃんとした不動産会社では、これらのスルガスキームの裏側を理解していました。

私も2017年12月の全国賃貸住宅新聞の記事で、スルガスキームのことを書いています。

実際には、2017年10月頃に原稿を書き上げておりました。

この場合、スルガ銀行とわかっていても某金融機関とボヤかしています。

報道機関の場合は、自主規制をしたり、内容をボヤかしたりもするのです。

スマートデイズのかぼちゃの馬車の騒動が2018年の1月にあって、スルガ銀行を使ったスルガスキームが表のメディアに出るようになりました。

逆に言えば、表のメディアに出るまで、色々なリスクがあって、伝えることができない場合もあるのです。

そして、やっぱり相当なタイムラグがあるのです。

その為、したり顔で、新聞やテレビの情報を、そのまま話していても本質は掴めません。

報道機関のスタンスや自主規制や情報を操作している場合もあるのです。

つまり、本当の情報は、なかなか表に出てこなかったり、相当な時間が経過してからでなければ出てこない場合も多いのです。


実際には、どのような不正や偽装や改竄や捏造などがされているか、すぐにはわかりません。

そのことを理解しておかなければ、遅い情報や誤った情報に、簡単に踊らされることになるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産の根本治療について

2018/11/23

不動産では、小手先の対処療法で治そうとする場合が多く見られます。

しかし、対処療法では限界があり、すぐに行き止まりにぶつかります。

何故なら、本来ならば、簡単に治る問題を放っておいて、問題が大きくなり過ぎている場合があるからです。


根本治療は、根元から治すことです。


つまり、不動産をいつでも売却できる状態にしたり、整理・整頓をしたりすることです。

日常生活でも同じですが、健康的な生活をするには、生活習慣を見直さなければならないことがあります。

でも、普通の人は、今までやってきたから、生活習慣を変えたくないと思ってしまいます。

または、ちょっと位いいかと思って、ズルズル特例を作ってしまうのです。

はじめはチョットだけの特例ですが、ドンドンと特例が増えて行くのです。

すると、健康には悪いと言われる暴飲・暴食や睡眠不足、過労や飲酒・喫煙をドンドンとしてしまうのです。

しかし、このようなことを注意すると、鬱陶しがられて、避けられてしまうのです。


根本的に治さなければ、上手にいかないのですが、小手先のテクニックで何とかしようとしてしまう人が多いのです。

コロコロと専門家などを変えても、努力する場所がまったく違う場合があります。

結果は見えているのですが、自分の判断は間違っていないと言い張るので、先に進めないのです。

やはり、タイミングを見て、上手に伝えなくては、行動には繋がりません。

こちらが焦ったところで、聞く耳を持っていない人に、何を言っても無駄になってしまうからです。

根本治療が一番必要なのもわかるのですが、相手が理解をして、相手が行動をしなければ、効果は出ないのです。

根本治療の説明をするのも、根本治療を受けてもらうのも、相当の覚悟が必要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産の対処療法について

2018/11/22

熱が出たら、風邪薬を飲んで、ゆっくり寝る。

病気などの対処療法は、こんな感じです。

不動産でも対処療法は、色々あります。

どのような症状だから、こうした方がイイと言うことも多いです。

別に深く考えなくても、時間が経つと、何となく上手く行っていることも中にはあります。


でも、悪徳なハウスメーカーなどに無理矢理煽られて、必要もない相続税対策をしてしまうことも多いです。

専門家は、色々な人がいて、色々な分野から、色々な説明やアドバイスをします。

実は、そのアドバイスは、効果のある場合もあれば、逆効果になる場合もあるのです。

何故なら、専門家が儲ける為に、本来やってはいけないことを優先的にアドバイスをすることがあるからです。

または、専門家のアドバイスは、その分野にしか使えず、他の分野ではマイナスに作用することがあるからです。


確かにアパートを建てると相続評価が下がって、相続税は安くなるけど、分割やキャッシュフローに問題があったり、建築費用が高すぎて借金漬けになる場合もあります。

自分の直観で、勝手に判断をするとトンデモナイ失敗をすることになります。

しかし、残念ながら、何が原因でこのようになっているか、分かっていない方も多いです。

薬は、使い勝手によっては、毒にもなるのです。


不動産については、扱う金額が大き過ぎるので、及ぼす効果がとても強く注意が必要なのです。

つまり、間違った薬を使えば、劇薬となったり、酷い毒となったりするのです。

もしも毒を使っていた場合、結果は見えていますね。

少量ならば薬でも、使用量を間違ったり、誤った使い方をすると大変なことになります。


まずは、しっかりと状況を確認しなければなりません。

風邪なのか、疲労なのか、過労なのか、老化なのか、色々なパターンがあります。

風邪ならば、ほっといても自然治癒力で治りますが、病気ならば薬を服用しなければ治らないこともあります。

そして、薬でも対応できなければ、手術が必要な場合もあります。

しかし、タイミングが遅くて、手術でも治せない場合もあるのです。


不動産では、対処療法では治せないことも多いです。

まずは、状況確認の不動産の診断から始めましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


何のために?

2018/11/21

もしかすると『何のために?』が、一番重要なのかもしれません。

本来ならば、しっかりとした【目標】や【目的】があるはずです。

しかし、忙しい日常を送っていると、この『何のために?』がドンドン抜けてきてしまうのです。


【目標】や【目的】を失い、何故こんなことをしているか分からなくなることもあります。

これでは、まるで迷子になった子供と同じようなモノです。

不動産投資でも、投資で儲けることよりも、ドンドンと買い進めることが【目的】に変わってしまう人が多いです。

手段と【目的】が入れ替わったりしてしまい、自分自身を見失うのです。


皆さんが、しっかりと自問自答をすることができるのならば、不動産投資についての専門家は、まったく必要ではないのかもしれません。

しかし、悪徳な不動産投資の専門家にコロッと騙される人が後を絶ちません。

不動産で儲けようとして、しっかりと勉強もせずに、中途半端なままで、悪徳な不動産業者の言うまま収益物件を購入してしまうのです。

そこでやめておけばいいのに、戦略も練らずに、さらにドンドンと買い進めてしまう人もいます。

チヤホヤされるのも嬉しかったし、収益物件を購入できることによって、何か自分自身が凄い人間であると勘違いをしてしまうのです。

周りの人にも自慢できるし、自分自身も凄く優越感を感じて、有頂天になってしまう人も多かったのです。

どうしても、自分自身のことを客観的に見ることは難しいモノです。


その為に、不動産投資の専門家があなたの代わりにいるのです。

あなたは、何のために、その【目標】や【目的】を達成させようと思ったのですか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


直観は間違える

2018/11/20

客観的に正しいデータがあっても、自分自身が、直観で正しいと思ったモノをどうしても信じてしまいます。

客観的には、いくら正しくても、自分自身が判断を間違えるなんて、微塵も思っていないのです。

本当に厄介ですね。

【まさか】と思った人は、気付けて良かったですね。

「自分だけは大丈夫」と思っている人ほど危険なのです。


たとえば、手品を例にしてみます。

マジシャンは、しっかりとトリックを仕込んで、魔法や超能力を使ったように手品を見せます。

初めて見た場合は、なかなかトリックが分からないものです。

実際に、魔法や超能力者と信じてしまう人もいる位です。

簡単な手品の種明かしをされて、こんなことも分からなかったのかと思う時もあります。

トリックが分かった状態で、二度目をみると、なるほどと感心してしまうこともありますね。

実は、直観でも同じようなことが起こってしまうのです。


それは、『認知のバイアス』が分かっていないからです。

バイアスとは、「偏向、偏見、先入観、偏り、歪み」のことです。

すなわち、自分自身の認識に、歪みがあることなのです。

歪んだレンズのメガネをかけていると、世界は歪んで見えるのです。

そして、全体を見ずに、意味の無い細かい部分にこだわってしまう人もいます。

小さなことにこだわり過ぎて、根本的な問題解決を避けてしまう場合もあります。

その上、自分自身の直観的に正しいと思う方を選ばないと、不安になり、不快になり、気分が悪くなるのです。

つまり、こうなると正確さや正しさなんかよりも、自分の直観で感じる感情を優先してしまう愚か者になってしまうのです。

その為、何を言ったかではなく、誰が言ったかが重要とされてしまうのです。


正しいことではなく、自分が権威を感じる人の言葉でなければ、聞く耳を持たなくなるのです。

これがさらに悪化すると、「自分の中の常識」が勝手に「世の中の常識」だと思ったりもしてしまうのです。


でも、不動産投資では、すぐに正確な結果が出てきてしまうのです。

不動産投資を直観でしてしまった場合、大概は大負けしてしまうのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


運が悪い人

2018/11/19

【運の悪い人】もいます。

【運の悪い人】は、何をやっても上手いこと行きません。

皆さんもパッと誰かの顔が浮かんだかもしれません。


運については、色々なモノが作用しますので、どれが影響しているかわからないので難しいですね。


(生まれ)(性格)(家族)(友達)(時代)(お祓い)(風水?)


もちろん運がいい人も一定割合います。

それは、『運も実力の内』という言葉でわかります。

運と実力があるから、成果を出したと思われています。

しかし、成果を出している人は、才能や実力で上がったのではなく、運が良くて上がった可能性もあるのです。

逆に言えば、才能はあるのに成果が出ないのは、ただ運が悪くて成果が出ていないのかもしれません。

エッと思ってしまった人は、注意をしなければならないでしょう。


運が無いことを言い訳にする人が多いので、運が無いことも実力が無いと言われてしまう場合も多いのです。

でも、自分の常識が、常に正しいとは限らないのです。

実は、「運のいい人」は、『登りのエスカレーター』に乗っているのです。

その為、ちょっとの努力でドンドン上に上って行く。

すなわち、時流に乗っている場合があるのです。

逆に言えば、【運の悪い人】は『下りのエスカレーター』に乗っている場合があります。

衰退産業に従事していれば、どんなに優秀な人であっても、成果を出すことは難しいです。

何をしても、下り坂だからです。

これは、明らかですね。


【運が悪い人】は、下り坂なのに『下りのエスカレーター』に固執してしまう場合が多いのです。

そうすると、ドンドン悪い方へ進んでしまいますね。

どうすれば『上りのエスカレーター』に乗れるか考えない。

このことが、余計に成果を出せない原因かもしれないのです。

つまり、下にしか進まないのに、誰も注意してくれない。

「周りにいる人が注意をしてくれないから悪いのか?」

それとも、「自分自身が頑固で、周りの人の言うことを聞かないのか?」

「周りの人も一緒に下り坂を下っているからなのか?」

色々な理由が出てきます。

「『運がイイ人』は、素直だ」と良く言われます。

間違えてはならないのが、同じように下りのエスカレーターに乗っている人言うことを聞いていると益々運が悪くなるのです。


自分がどちらのエスカレーターに乗っているか、しっかりと自分自身で考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


やっぱりタイミングが大切

2018/11/18

相談をするにも、タイミングが大切です。

これには、運や人間性も関係してきます。

何故なら、まともに聞く耳を持っていない人が多いからです。


自分のことには関心があるのに、【損】などの痛みがわからないと反応をしないからです。

もはや、何もかも鈍感になっていると言ってもいいのかもしれません。

残念な人も多いですね。

その為、悪徳なサブリース業者などに、いいようにされてしまっています。


「何でこんなことをしたの?」と聞いても、「たまたまタイミングが・・」と言う答えが返ってきます。

そんなに儲からない話しでも、タイミングが良ければ購入される。

「熱心だったから」「物腰が柔らかそうだったから」「可哀そうだったから」など有り得ない理由で購入を決めているのです。


初めから【損】が確定するインチキ商品でも、時間が経過してしまい、長い年月までバレなければしまいだと思われるのです。

こんなことだから、悪徳なサブリース会社などは、人海戦術でローラー訪問や高級そうなインチキセミナーをするのです。


テレビCMや莫大な広告の費用、そして、人海戦術で使われている人件費や無料のインチキセミナーの費用を考えると、まともな値段ではペイすることはできません。

つまり、もともと詐欺的な商品であり、ボッタくりをするからこそ成り立つやり方なのです。

詐欺の仕組もわからないのに、知恵や知識や情報には、お金を払わない残念な人ばかりなのです。

だから簡単に、悪徳なサブリース会社などに騙されるのですけれどネ。


必要な知識も無いのに、情報にお金を使おうとしないので、本当のことがわからずにボラれる。

地主やオーナーの常識は、世間の非常識なのです。

人をタダで使うことに慣れていたり、理不尽なことを言ってもペコペコしてくれる人を好むからです。

後でボッタくりをする為なのであり、自分が偉いからペコペコしてくると完全に勘違いしているのです。

このことの痛さがわからない限り、インチキサブリースなどの被害は終わらないでしょう。


でも、やっと表側のメディアでも、レオパレスやかぼちゃの馬車でインチキなサブリースの情報が出るようになってきました。

このタイミングで、しっかりと何が自分にとって【得】になるのか、【損】になるのか気付かなければならないでしょう。

自分自身の判断が常に正しいと思っていれば、誰が何と言おうとも響かないし、刺さりません。

何とか【損】の痛みないようにするため事前に伝えたいのですが、痛みに遭ってからでないと話を聞こうとしないのです。

本人が傷みに気付いた時でしか、これらの本当の内容は届かないのです。


今後は、このブログの内容が、グサッと刺さる人がドンドン増えてきます。

残念な話ですが、自分の痛みなどに、気付く方が大量に出てくるからです。

やっぱり、このような傷みが起きる前に、事前の対策が重要となりますので、専門家にしっかりと相談をしてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


タイミングが大切

2018/11/17

不動産投資では、タイミングが大切となります。

「いかに相場よりも安くで、不動産を手に入れることができるか?」だからです。


地主さんに相続が発生した時、収益物件を売却しなければならない情報が、すぐに入るようになっていますか?

相続案件となると10ヶ月以内に収益物件を現金化しなければならないので、相当安くで収益物件を買えるのです。

寿命がありますので、地主さんが亡くなることは確実ですが、このタイミングはなかなか当てることはできません。

出来るのは、情報が入るように不動産業者と懇意にするしかないでしょう。

不動産業者から嫌われている人や普通の人には、そのような川上の情報は流れてきません。


又は、いかに相場が安くなった時に、安くで買えるのかです。

つまり、この市場の相場の流れを把握することが、大変に重要となります。

この判断を間違うと、リカバリーすることは、非常に難しくなるのです。

しかし、市場の相場については、大きな流れがあり、実は誰でも判断が可能なのです。


それは、金融機関の貸出が多ければ、不動産価格が上がって行くからです。

金融機関の融資が広がっていれば、本来ならば貸していないところにまで融資をします。

すると、今までは不動産を買うことができなかった人も不動産投資をすることができるようになるのです。

融資が過剰になった時、不動産相場は山を迎えて、やがて谷へ向かって進むのです。

なかなか不動産相場をチェックできないと言う方もおられます。


ザックリと言えば、日経平均が上がっていけば、少しタイムラグがありますが、不動産相場は上がって行きます。

逆に、日経平均がドンドン下がっていれば、多少のタイムラグがありますが、不動産相場は下がって行くのです。

つまり、日経平均が下がった時に仕込んで、日経平均がMAX近くまで上がった時に売却をすればいいのです。

はい、簡単な話でしたね。


現在、金融機関の不動産への新規融資については、かなり厳しくなってしまいました。

つまり、2018年11月現在では、山のてっぺんから後退局面に進んでしまっているのです。

次に来るのが、谷底です。

しかし、いつ谷底まで来るかは、予想することはできません。

景気循環から判断をするのか、山勘なのか?

たまたま、谷底付近で買われた不動産投資家の方が、本を書いていたりします。

しかし、再現性と言う意味では、同じタイミングはなかなか来ないのです。


回復局面では有効かもしれませんが、後退局面は経験をされていない不動産投資家の方も多いです。

前回のリーマンショックの時には、地主系のオーナーでも、大量のドロップアウトを出してしまいました。

攻め一辺倒では、難しくなる局面に入ってきてしまったのです。

こんな時に、水戸大家などの三為業者に騙された人が、何もしなければどうなるかわかるでしょうか?

本を出しているからと言っても、内容は不動産投資の途中の場面の方がほとんどです。

はっきり言えば、不動産投資を煽る大半の本は、有害としかなりません。

後退局面が想定されていなかったり、しっかりとした出口戦略が無いからです。


しっかりと出口戦略まで書いている本は、アセットビルドの猪俣社長 CPM®/CCIM やCPM®ホルダーや福田先生や浦田さんなど、しっかりとしたプロの不動産の専門家が書いている本くらいでしょうか。

やはり、不動産投資や不動産管理の専門家であるCPM®(米国不動産経営管理士)や公認 不動産コンサルティングマスターの資格を持っている人に相談をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


偽物を掴まされた場合

2018/11/16

最近のバッタモノ(ニセモノ)は、見た目がそっくりなので、見分けが難しいですね。

ニセモノでもバッグや時計ならば、昔はよくバッタモノの話を聞きました。

この場合、海外などの変なところで買ったからと言われても仕方ないですね。


では、不動産の場合はどうでしょうか?

不動産の場合は、二つとして同じ土地はありません。

しかし、分譲マンションの1室のように、同じ様な間取などはあります。


最近では、あの積水ハウスが、地面師に騙されたと報道がありました。

完全に違法なスキームを使われて、超大手のハウスメーカーまで嵌められてしまっています。

不動産投資では、ここまでの例は相当珍しいですが、インチキ商品や粗悪品なんかは溢れています。

金融商品ではないのに、間違った利回りなどを表示して、オーナーに勘違いさせているインチキサブリースもあります。

大手のハウスメーカーと呼ばれるところでも、レオパレスのように新聞を賑わせている会社もあります。


昔は、原野商法が流行ったようですが、最近は三為業者が使ったスルガスキームなどが有名になっています。

時計やカバンなどのバッタモノ(ニセモノ)ならば、我慢して使うか、タンスにしまうか、人にあげるか、交換するか、捨てるか、売却するしか方法はありません。

不動産投資の場合では、金額が1千万円を軽く超えて、1億円や2億円なんてことも全然あります。

人にあげることは無いと思いますが、維持管理をしてずっと賃貸経営をするか、売却をするかの二択となります。


販売業者や建築会社が、インチキ商品を賃貸管理をしているのならば、どれ程の文句を言ってもイイと思います。

しかし、全く違うところから購入して、別の管理会社に賃貸管理を任せているのならば、賃貸管理会社には文句を言われる理由がありませんね。

賃貸管理会社は、管理させてもらっている物件を何とかしようと努力をしています。

しかし、需要と供給のバランスが崩れている市場では、なかなか努力が成果に結びつかないこともあります。

すぐに満室にしたいと行動をしているのですが、タイミングや運なども関係します。

そもそも、賃貸経営では、絶対に空室は無くならないモノです。

理想と現実は、どうしてもギャップがあったり、違ったりするものです。

その部分については、理解をしましょう。


賃貸経営では、想定外の出来事も多く起こります。

現実世界は、生ぬるくなく、とても厳しいのです。

最終的には、自分自身で責任を持って、判断をするしか無いのです。

損切りをしてしまい、赤字でもサッサと売却をすることも一つの方法です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


小手先のテクニック!?

2018/11/15

初心者の場合、どうしても小手先のテクニックに傾いてしまいます。

新入社員などを見ていると、どうしてもそのように感じてしまいますね。


「魔法の〇〇」

「奇跡の〇〇」

「門外不出の〇〇」

「〇〇するだけで✕✕になる」


そのようなモノを信じるのは構いませんが、結局そのようなテクニックは、初心者には上手に使えないでしょう。

テクニックも必要なのですが、もっと重要なモノがあるのです。

でも、これらの方には、なかなか言っても伝わらないと思います。


不動産投資の世界でも、同じようなモノです。

「オーバーローン」「フルローン」「他法人スキーム」「インチキなサブリース」などが出てきました。

「初心者でも出来る」や「自己資本が無くても出来る」などを全面に出しているところは、ほとんどがインチキと言っても過言では無いのです。

ババ抜きのババを掴ませようとしているのか、ボッタくりのような商品を売りつけるか、やる事が知れています。

考え方によれば、魔法のようなインチキなテクニックで、初心者を惑わすことはできていますね。

初心者の人は、痛い目に遭わなければ、わからない人が多いのです。

騙されている商品を購入しているのに、未だにずっと気付かないお天気な人もいるのが現実です。

ボロボロになってから、「騙された」とわかっても、何年も経ってからでは遅いのです。

それも周回遅れで、何年経っても何周も回っても気付いておらず、まったく反応が遅すぎる人も大勢いるのです。


悪い営業マンは、心理学の実践的なテクニックを使って、初心者を幻惑の中に誘い、チヤホヤして舞い上がらせて(勘違いをさせて)、悪質な商品を売りつけているのです。

それも、相手に感謝されながらです。

完全にマインド・コントロールをされているので、蓋を開いてみて、確認をするとこちら側が怖くなるようなことをしているのです。

この場合、人間心理を悪用しているので、本当に注意をしましょう。


初心者の場合は、小手先のテクニックだけでは、上手に前へは進めません。

小手先のテクニックのままでは、必ずどこかで行き止まりにぶつかり、先に進めないのです。

その為、小手先のテクニックを信用して使用してしまうと、かえって遠回りをすることにもなるのです。

でも、いくらダメと言ったところで、安易な方に進みたがる人も多いのが現実です。

成長する為の失敗ならば、「伸びしろ」で済むこともあります。

良い勉強になったと思い、次に活かすことも大切です。


でも、応急処置で何とかなる場合もありますが、「運が悪かったですね」か「自己責任」としか言えない場合もあります。

対応不能にならないように、しっかりと注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


魔法使いを望んでいませんか?

2018/11/14

原因があるから、結果があります。

何でもすぐに解決できる魔法使いを探しても、残念ながら魔法使いはいません。

確かに、専門分野には、それぞれ専門家がいます。

しかし、専門家は、魔法使いや超能力者ではありません。


テレパシーで、何でも相手のことがわかることなんてありません。

呪文で、壊れたものが治ることはありません。

念力で、モノが勝手に移動したりしません。

テレポートで、一瞬で違う場所へ移動することはできません。

何もしないで、入居者がすぐに決まって、常に満室になっていることもありません。

そして、お金を使わずに、サービスを受け続けることはできません。

自分自身で、すべてが完璧に出来るのならば、専門家にお金を払って対応をしてもらう必要はありません。

でも、専門家に頼ると、魔法を使うように、素晴らしい成果を出すこともあります。

しかし、それは専門の知識や経験の上で、しっかり計算されつくして成果を出しているのです。

相応の費用を払わずに、高度なサービスを受けられるワケがないのです。

そして、自分では出来ないのに、色々と無理難題を言っていませんか?

それでは、ただの残念な人になってしまいますね。


注意が必要なのは、専門家は専門分野には詳しいですが、総合的にバランス良く対応することはできません。

自分の知っている分野でしか、上手な対応ができないのです。

その為、個々の分野でしか有効ではない対応をして、トンデモナイ失敗までしてしまいます。


そして、最も重要なことは、原因がわからないと、どうしようも無いのです。

お医者さんであっても、原因がわからなければ、病気を治すことはできないのです。

ある程度の経験からのパターンで、風邪などの病気ならば対応できることもありますが、特殊な病気などでは対応できない場合もあるのです。

奇跡を望んでも、そんなことは1%も起きないのです。

実際に、運が良くて成果を出している人も中にはいます。

しかし、たまたまタイミングが良かったのと、再現性がある仕組では、天と地ほど差があるのです。


つまり、そもそも根本である「原因は何か?」を知ることが大切なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


入居者が決まらない理由

2018/11/13

・立地が悪い

・家賃が高い

・狭い

・間取りが悪い

・設備が古い

・建物が魅力的ではない

・第一印象が悪い

・周りが暗くて怖い

・ダサイ

・汚い

・クサイ

・使い勝手が悪そう

・陽当りが悪い

・湿気ている

・不潔っぽい

・ゴキブリなどが死んでいる

・入居条件が厳しい

・タイミングが悪い

・初期費用が高い

・更新費用が高い

・サービスが悪い

・普通のリフォームすらされていない

・コンセプトがちぐはぐ

・質の悪い入居者が住んでいる

・ターゲットに合っていない

・エリアの供給過多

・広告料が低い

・募集活動がされていない

・仲介業者に空室と認知されていない

・仲介業者が案内しにくい

・管理会社が非協力的

・オーナーが嫌わている

・物件力が全体的に低い

・時代錯誤の建物

・営業力で決めろと無茶を言われている

・大規模修繕がされていない

・手入れがされていない

・築年数が古い

・近隣ライバル物件との比較で負けている

・当て物件にすらなっていない

・そもそも商品になっていない



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


入居者が決まる理由

2018/11/12

・立地

・家賃

・広さ

・間取り

・設備

・建物

・第一印象

・清潔感

・入居条件

・タイミング

・初期費用

・サービス

・ペット可

・フリーレント

・フルリフォーム

・リノベーション

・プレゼント

・コンセプト

・知り合いが住んでいる

・高額の広告料

・募集活動

・仲介業者の認知度

・仲介会社の案内のしやすさ

・ときめく仕掛け

・物件力

・営業力

・大規模修繕などしっかりとした手入れ

・新築など築年数が新しい

・近隣ライバル物件との比較



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大手であってもハシゴを外します

2018/11/11

「大手だから安心」と思っていても、実は簡単にハシゴを外されます。

「まさか?そんなことは、無いだろう」と思っている人は、ハッキリ言って危険です。

何故なら、大手のハウスメーカーなどであっても、詐欺的な商売をしているからです。

欠陥住宅、建築基準法違反、耐震偽装、ボッタくりな建築費、インチキなサブリース、もう何でも有りの世の中です。


新築物件だからと言っても、たとえ一部上場企業であっても、インチキな詐欺的スキームを使用していることも多いからです。

裏側から、大手のハウスメーカーなどをやっていることを客観的に見ると、本当に怖くなる位だからです。

こんなことをしたら、大手のハウスメーカーだけ儲けて、オーナーさんの家族が借金漬けで首が回らなくなる。

相続時の分割について、まったく考えられていない。

需要の無く供給過剰になっているのに、無理矢理新築を建築するなど、酷い例のオンパレードです。


結局は、相当な時間が経って、ハシゴを外されてから、気付く人が多いのです。

最近やっと、表の情報でポツポツ出てくるようになりました。


新築する際や、収益物件を購入する際は、あれだけチヤホヤされていたのに・・・。

気付いたら、全然音沙汰が無くなり、一年経つごとに、訪問や連絡が減ってきた。

そして、気付けば担当者がコロコロ変わり、変わる事に小粒になった。

聞いていた家賃が、ドンドン下げられて、全然利益が出なくなった。

改装費用や広告料が増えてきて、もうアップアップになった。

その上、築10年~20年になってくれば、大手ハウスメーカーなどは、大規模修繕などをしなければ、サブリースを継続しないと脅してくるのです。

大手のハウスメーカーなどでは、高い建築費で、建築した瞬間に十分な利益を回収しているのです。

考えればわかるのですが、そのような大手ハウスメーカーなどが、利益にならないことをするはずがありません。

あれだけ多くのテレビCMや新聞広告などをしているのです。

通常のやり方では、あれだけの多くの広告を打てる費用は捻出できないでしょう。

サブリースについても、空室が多数あるならば、ドンドン想定賃料を下げるのです。

最悪の場合、家賃の大幅な減額や大規模修繕など色々な無理難題を出して、オーナーさんを脅して、サブリースを打ち切るのです。

昨今、ハシゴを外されたオーナーさんが増えてきています。


「大手だから安心」は通用しない時代だと理解していないと、大変な目に遭ってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資は短期売買では儲けにくい

2018/11/10

不動産投資とその他の投資を比べると、特徴がハッキリしています。

実際に、不動産投資は、短期売買には向きません。

個人で売買をされる場合、短期譲渡所得として儲けがあっても、5年以内ならガッポリと税金で取られてしまいます。

また、諸費用が株式投資などと比べても圧倒的に高いです。


仲介手数料は3%プラス6万円と消費税となっています。

そして、登記費用や火災保険料や金融機関への事務手数料がかかります。

合計すると物件価格の7~8%位の諸費用がかかるのです。

特に忘れてはいけないのが税金です。

・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
・固定資産税
・都市計画税

税金は後から追いかけてくるので、計算に入れておかないと、税金が支払えずにとんでもないことになります。


同じ値段で買って、同じ値段で売ると減価償却分は使えますが、また仲介手数料3%プラス6万円と消費税を支払うことにもなると、諸費用分が回収できないことになるのです。

その為、物件相場が極端に上昇をしている以外の短期売買は、儲かりにくいのです。

さらに、不動産は売却をしようとしても、すぐに売れない場合が多いので、注意が必要なのです。

ちなみに、金融商品の場合は、諸費用が安く、短期売買もやりやすいことが多いです。

(現在、金融商品でも詐欺のような商品【投資信託】が、ほとんどとなっているので注意をしましょう)


では、何故、不動産投資や土地活用が無くならないのかと言えば、相続についてが関わってきます。

現金で持っているのと、不動産で資産を持っているのとでは、相続評価に物凄い差が出るからです。

つまり、相続を考えているのならば、現金や金融商品を不動産に交換すると有利になるのです。

そうすると相続税評価は圧縮されて、相続税の支払いが少なくなるのです。


インカムゲインであるキャッシュフローは、表面利回りよりも、圧倒的に低くなります。

空室損やランニングコスト、ローン返済、そして大規模修繕まで考えておかなければ危険だからです。

また、利回りと言っても、現金で不動産投資をできる方は限らており、上手にレバレッジをかけられていれば良いのですが、見せかけの数字に騙される方も多いです。

それなのに、勝手に『不労所得』と勘違いをすると大変な目に遭います。


返済比率が50%を超えているのならば、常に危機感を持っておかないと、デッドクロスや大規模修繕などに対応ができなくなる場合があるのです。

そう考えると普通のサラリーマンならば、何のために不動産投資をしているか、わからなくなる場合がありますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


勉強しないと騙される

2018/11/09

不動産投資の世界では、勉強をしないと、すぐに騙されてしまいます。

悪質な不動産業者などが、まだまだ山のようにあるからです。


不動産投資や土地活用は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われていますが、悪質な不動産業者や建築会社に関わると「ハイリスク・ローリターン」となってしまうからです。

高いリスクだけを取らされて、まったくリターンが無いどころか、借金漬けにされてしまうからです。

本当に怖いですね。

でも、つい先日まで、不動産投資を魔法のように勘違いさせた「スルガスキーム」によって、不動産相場は賭博場のように賑わっていたのです。

素人な会社の素人の社員が、素人を騙していた。

簡単に書くと本当に滑稽に思われますが、我先にと初心者の不動産投資家が賭博場に入ってきていたのです。

相場が上がり始める前や、専門の知識が有れば、順当に勝ち上がることもできたでしょう。

しかし、初心者の不動産投資家は、相場が上がり切ったタイミングで、収益物件を購入しているのです。

それも、出口戦略を取ることが難しい「スルガスキーム」で、ガッチリ嵌められた物件を購入しているケースが多いのです。


スルガ銀行については、他の金融機関では貸出しをしないような案件に、ドンドン融資をしていた先進的な金融機関でもありました。

しかし、第三者委員会の報告からわかるように、パワハラ体質で、何が何でも契約をするような金融機関となっていました。

そして、三為業者のような悪質な不動産業者とタッグを組んでしまっていたのです。

かぼちゃの馬車などのような、悪徳な建築会社や悪徳な不動産業者は、計画倒産も平気でします。

サブリースと言っても計画倒産を考えているような建築会社ならば、完全に詐欺商品だと言えますね。


実は、一部上場のハウスメーカーなどの会社でも、構造的には似ているのです。

ずっと同額で借上げすることができないから、途中で難癖をつけて支払う家賃をガッと下げさせるのです。

新築時に建築費でガッポリ儲けて、古くなってくればポイ捨てを平気でするのです。

わかりやすく言えば、構造的に、騙す目的の詐欺商品となっているのです。


「金融機関が融資をしてくれたから安心だ」と考えている人は、物事の本質がまったくわかっていませんでした。

「まさか、銀行などの金融機関がこれほど腐っていたと思わなかった」と言われても、その当時から注意をしている人の話なんか、聞こうともしていませんでしたよね。

人は、自分に都合が悪い時は、まったく聞く耳を持とうともしていない場合が多いです。

こう言った例が多いので、色々な意味で残念ですね。


でも、最終的には自分でギャンブルをした人は、【自己責任】で片付けられてしまうのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


実際に失敗する不動産投資家

2018/11/08

『資産運用』と言われて新築ワンルームマンションを購入して騙されるお医者さんなどもいます。

この場合、すぐに損切りをするしか方法はありません。

キャッシュフローが出ないので、持っていても赤字となります。

減価償却はできるかもしれませんが、年数が経つと建物そのものの評価も下がるのです。

すると、売却しても残債しか残らない状態になります。

デート商法を使って、そんなクズ物件を無理矢理売りつけられることもあるので注意しましょう。


また、明らかに高値掴みした物件を『スルガスキーム』で嵌められていると失敗する確率が高いです。

スルガ銀行は、不動産投資家が出口にする時に使われていた銀行です。

売却する際に、スルガ銀行を使うことで、融資がつくMAXの値段で、売買取引がされるからです。

つまり、本来は買ってはいけないMAX評価の価格で、収益物件を購入をしているのです。


失敗する人の多くは、自分自身が失敗していることに気付いていないのです。

キャッシュフローが足りないとなってから気付けば、もうその時にはどうしようないことになります。

まずは、満室にして、借換えか金利交渉をしなければならないでしょう。

そして、キャッシュが無くなれば即アウトなので、区分マンションなど売れるモノを持っているならば売却しておくことでしょう。

タイミングも重要ですが、現状は融資全体がしまってきているので、高値で売れるかはわかりません。


失敗をしてしまったら、損切り覚悟で、手仕舞いをすることも重要となります。

値段を下げて売ってしまうので、実際に【損】をしてしまうのですが、下落傾向となってしまっていれば、【損】を確定させることも撤退戦略としては有効です。

何故なら、そのままずっと持っていても、ズルズルと建物の評価と値段が下がってしまうことも十分にあり得るからです。

実際に、モノは壊れるので、大規模修繕も必要となってくるのです。


専門の不動産コンサルタントに相談をして、しっかりとシミュレーションをしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人任せでは不動産投資に失敗する

2018/11/07

不動産投資の現場では、すべてを人任せにしてしまう人は、ほとんど失敗をします。

何故なら、自分自身が【無知】なことを知らないからです。

その為に、悪徳な業者から、簡単に騙されてしまうのです。


これは、インチキなサブリースやスルガスキームに騙された人も当てはまります。

「担当者が熱心だったから」「物腰が柔らかかった」などの購入理由を聞くと、こちらが倒れそうになります。

また、年収が600万や800万円以上ならば、普通のサラリーマンの中では勝ち組なのに、あっさりと騙されて、嵌められてしまっています。

何故なら、自分から本当の情報を手に入れようと動かずに、いきなり楽をしようとしてしまうからです。


また、自分自身にちゃんとした不動産についての経験値もないので、何が正しくて、何が正解であるかわかっていません。

それなのに、不動産の資格を持った専門家の話よりも、ちょっとした経験者などの話を優先して聞いてしまうからです。

それらの経験者も、本当は何が正しくて、何をしてはいけないか分かっていない場合が多かったのです。

グレーゾーンと言いながら、実際には完全にブラックなことをしているので、蓋を開けてみれば大変なことになるのです。


実は、ここ最近は、ちょっとした経験者の方が、危険な場合が多かったのです。

利回りなどの簡単な数字は分かるのですが、肝心のトリック部分に、まったく気付かずに墓穴を掘っている方もいるからです。

さらに、前向きな性格の人の場合は、最悪の結果となります。

何故なら、悪徳な不動産投資の会社にとっては、勧めた物件をホイホイと買ってくれるので、『鴨が葱を背負って来る』状態となっているからです。

適当にヘンな収益不動産を売りつけられて、ガンジガラメにされてしまうのです。

スマートデイズのかぼちゃの馬車のようなクソみたいな物件でも、悪徳な不動産業者は平気で売りつけてしまうのです。

少しでも、「本当に儲かるのかな?」「セカンドオピニオンに聞いてみよう」と疑ってかっていれば、悪徳な不動産会社の【嘘】に騙されることはなかったのです。

インターネットを使って家賃相場を調べれば、5分でオカシイとわかってしまう場合も多いのです。


そもそも、「節税目的で不動産投資をしましょう!」なんて場合は、ハナからやってはいけないシロモノです。

「キャッシュフローは出ないけど、積立貯金のつもりでやりましょう!」も同じです。

だって、それは毎月のキャッシュフローも出ない、インチキ詐欺商品なのですから。

『資産運用』と言葉を言い換えられても、何をどうやっても儲かるワケがないのです。

結局、不動産の資格を持っていない悪徳コンサルタントは、ヘンな物件を売りつけて、売り逃げをしてしまいます。


昨今、メディアを賑わしているように、ドンドン悪徳不動産業者などの化けの皮が剝がれてきています。

どうしても忙しい人の場合は、そもそも不動産投資をしないか、不動産専門資格を持っている不動産コンサルタントに頼みましょう。

最低必要な不動産の資格は、国家資格の宅地建物取引士です。

宅地建物取引士の資格は、高校を卒業していなくても受験が可能です。

国家資格なので、宅地建物取引士の合格率は15%位ですが、ハッキリと言えば、やる気があれば誰でも取れる資格です。

また、管理担当者ならば、もうすぐ国家資格になりそうな賃貸不動産経営管理士の資格は必須です。

この2つさえ持っていないのならば、もはや業者の管理担当者の話をまともに聞いてはいけません。

正直、その辺の学生のアルバイトと変わらない位と言ってもいいでしょう。

この2つの資格を取っていないことは、不動産の管理業務をなめていると言っても過言ではないからです。

素人の管理担当者が責任も持たずに、好き勝手をしてしまう可能性があります。

すぐにでも、担当者を変えてもらいましょう。

その部署で全員持っていないのならば、絶対にその不動産会社は避けるべきヤバイ会社です。

選ぶのは【自己責任】と言えますので、これ以上は差し控えさせていただきます。


また、不動産コンサルタントならば、公認 不動産コンサルティングマスターを持っているべきだと考えます。

公認 不動産コンサルティングマスターは、宅地建物取引士で5年間宅建業に従事した者か、不動産鑑定士か、建築士しかなれないのです。

そして、賃貸管理のエキスパートは、CPM®(米国不動産経営管理士)です。

まだ、日本にCPM®は600名位しかいませんが、不動産を経営して管理することを学んだ専門的な資格です。

さらに、CCIMも持っていれば、不動産投資に精通しておりますので、アセットの部分を任せられますね。


不動産の世界では、学ばなければならない分野が、非常に多いです。

その為、自分自身で全てをマスターするのは、不動産業者でなければ不可能とも言えます。

大事なことは、すべてを人任せにするのではなく、本物の不動産の専門家に相談しながら、不動産経営のパートナーとして、しっかりとした付き合い方することではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


バブル崩壊後を参考にしましょう

2018/11/06

2008年の「リーマンマンショック」と1980年代後半の「バブル崩壊」は、まだ最近の出来事です。

バブルが膨らんでいた時、「山手線の内側の土地で、アメリカ全土が買える」と言われていました。

しかし、それは幻であって、そのような幻想は、バブル崩壊ですぐに吹き飛ばされてしまいました。

「リーマンショック」も、信用力の低い低所得者向けの「サブプライムローン」が破裂したからです。

これらの2つに言えることは、金融の大幅な緩和から始まっています。


今回も、同じように大幅な緩和(日銀の異次元の緩和)がありましたね。

「リーマンマンショック」や「バブル崩壊」が起きた後、金融機関による貸し剝がしや貸し渋りが起きました。

2018年11月現在、各金融機関は、スルガ銀行の事件が発覚して、完全に不動産融資への貸出しを渋っています。

また、スルガ銀行以外でも、不正融資の問題が発覚しております。

たぶん、まだまだ色々な金融機関から同じような報告が出てくるでしょう。

では、オリンピックバブルが崩壊するのは、いつなのか?

もはや株式相場は、日銀が胴元になっているような形となっています。

不動産については、上昇局面が続いていたのですが、今後は元の相場に戻る下落が予想されます。

為替相場は、国際情勢にも左右されるので、いつ円高に向かうのか、わかりません。

アメリカのことを予想するのは、とても難しいですね。

ヨーロッパは、ドンドン衰退しているので、もうすぐ陥落しそうです。

そして、サウジアラビアは、今攻撃されている最中です。

残るは、日本とイスラエルくらいでしょうか?

今までの常識では、考えられないことが起きるかもしれません。


しかし、最近起こった「リーマンショック」と「バブル崩壊」は、参考事例となりますので、しっかりと研究するのが有益かもしれません。

今後、一物件一法人をしている不動産投資家などで、貸し剝がしが増えるかもしれませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


上がり続ける相場は無い

2018/11/05

「不動産の土地神話」でも、土地の値段は上がり続けるとされていましたが、結局そのようなことはありませんでした。

つまり、株やFXや仮想通貨などにおいても、その価値が上がり続けることはありません。

たまたま、タイミングが良く上昇することもありますが、どんなに上がっても、いずれは下落してしまうのが相場と言うモノです。


過去に、いくつものバブルがありましたが、どこかの時点で成長が止まり、下落へと進んでいます。

やはり、歴史に学ぶ必要があります。

「チューリップバブル」をご存知でしょうか?

そう、あのチューリップも、過去のオランダで投資の対象となっていたのです。


当時のオランダでは、富裕層を中心とした植物愛好家と値上がりを期待していた投資家や職人や農民までもがチューリップに投資をしたのです。

貴重な球根ならば、家が1軒買えるような狂乱状況となってしまい、行き過ぎた価格高騰が限度を超えてしまいました。

今から見れば、チューリップの球根で家を買えるなんてことは、有り得ないことがわかります。

しかし、1637年頃のオランダでは、そのような事を言えば、逆に頭のおかしい人扱いをされてしまうのです。


思い込みやブームは、それほど強いモノなのです。

しっかりと情報を精査し、情報についてのリテラシーを上げなければ、何度も同じように騙されてしまいます。


最近では、テレビや新聞も当てにならない時代となりました。

明らかに、思惑のある情報のみを報道し、本当に知らなければならない情報を報道しないからです。

不倫などのゴミのような情報ばかりを垂れ流すので、マスゴミとまで揶揄される位です。

また、いたるところで、不正や捏造や改竄や隠蔽が多くなっています。

データや数字も扱う人によっては、簡単に捻じ曲げることが可能です。


実際に、不動産投資のシミュレーションもいい加減なモノばかりです。

そして、金融機関の不正融資でも、色々な問題が出てきました。


他にも、まさかここまでと思われるような様々なことが、不正や改竄などをされている可能性が高いでしょう。

自分自身が騙されていないか、または思い込みで勘違いをしていないか、しっかりと確認をする必要があります。

相場については、無理に介入をして、相場を上昇させようとしても、根本的なイノベーションがなければ、いずれ下落に向かうのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


2017年11月27日号の賃貸住宅新聞に書いた私の記事

2018/11/04

2017年11月27日号の賃貸住宅新聞に私の書いた記事が掲載されております。

CPM®がもたらす高い職業倫理とプロフェッショナルスキル -第32回-

『オーナーから信頼されるパートナーとなるために』

家主の目的をくみとり要望をかなえる

賃貸管理の現場では、【客付け】【入居者対応】【テナントリテンション】【建物保守】など、さまざまなスキルが必要となります。そのなかでも、賃貸管理会社にとって、もっとも必要なのは、オーナーさんを保持する力と獲得する力です。穴のあいているバケツでは、いくら水を入れても、水は増えません。水を入れることも大切ですが、水を増やすにはバケツの穴をふさぐ必要があります。
せっかくPM(不動産経営管理)の技術を駆使して、満室にしていたのに、オーナーチェンジで物件を売却されてしまうことも、往々にして起こります。それも、何の相談もナシに…。いきなり連絡が入った場合、寝込みそうになるくらいのショックを受けてしまいます。
管理解約やクレームなどをゼロにすることは、難しいかもしれませんが、管理を増やすことや管理を減らさない努力をすることはできます。
それは、実は簡単なことなのです。しっかりとオーナーさんとコミュニケーションを取り、オーナーさんの要望を把握して、要望をかなえることをするだけです。
逆に言えば、管理が外れてしまう原因は、オーナーさんの要望を捉えきれていないことです。何故、相談をされなかったのか、しっかり振り返る必要があります。きちんと傾聴できていなかった。いろいろな兆候を見逃していた。業務怠慢であった。単に、告知不足で、売買ができない業者と思われていた。そもそも、ただなんとなく管理をしていただけで、『信用』も『信頼』もされていなかった。
つまり、会社としてオーナーさんを保持するための対策をしていないことや、管理担当者の知識や経験の不足、そもそもの原因が『信頼』されていなかったのかもしれないのです。
CPM(米国不動産経営管理士)ならば、オーナーさんの要望に沿って考えることを徹底します。そして、いかに収益を最大化することが焦点となります。価値を測るための手法や指標、そして考え方など、今までの自分の視点や考え方とは違った角度から、PMについて、細かいところまで体系的に学んでいるのです。
今までの、自分の会社だけの論理では、通用しない世の中になっています。つまり、ただ満室にして、家賃滞納を無くすだけではダメなのです。
現実問題として、今までの賃貸管理だけでは難しくなり、PMや相続をからめたAM(アセットマネジメント)まで、コンサルティングができなくてはならなくなってきているのです。

高金利で借り入れる不動産投資家への対策

不動産のオーナーさんには、地主さんや投資家さんなど、さまざまな方がおられます。
昨今、目にするのが、某金融機関で、法定耐用年数を超えた多々ものを30年4.5%の金利で借りておられる方たちです。
例えば、1億円を借りていた場合、毎月約50万6685円の返済となります。1年で、608万223円の返済。30年間では、1億8240万6711円。すなわち、8千万円以上が金利なのです。複利で4.5%の金利だと、恐ろしいほどの金利を支払うことになり、結果として損をしてしまうのです。
初心者の不動産投資家では、この金利計算を知らない方もいます。

ローン定数(K%)の計算式
K%=ADS÷ローンの額×100
ADS(年間返済総額)のローン残高に対する割合です。金利比較をするには、ローン定数(K%)が役に立ちます。

このローン定数の計算式を参考にした場合、K%=6.48となります。
また、オーバーローンや1物件1法人や同時決済など、やってはならない裏技を使って中間省略や仲介手数料で荒稼ぎをしている業者もあります。
不動産投資家のオーナーさんの中では、このようなスキームをつかう業者にだまされて、物件を購入されている場合も多いです。
たとえ、表面金利が10%を超えていても、空室があれば、家賃は入りませんし、運営維持費などもかかります。また、モノは壊れるので大規模修繕も必要となるのです。これに、4.5%の金利が加わればどうなるか想像できると思います。
このK%を基準にすることで、どのローンが有利であるかわかるようになります。金融機関に金利交渉や借り換えの交渉をしましょう。
たとえ金利が低くなっても、返済年数が短くなってキャッシュフローが赤字になってしまうと持ち出しになってしまうのでアウトです。
しっかり説明をして、現状把握と改善提案のコンサルをしなければならないでしょう。

高齢の地主に対して説得力をつける必要

地主さんの場合は、満室にすることを重点的に考えています。この場合、家賃の再査定をして決まる条件で募集をすれば、満室にできることが多いです。
でも、注意をしなければならないが、オーナーさんは、自分自身の問題について、気付いていないか、もしくは気付こうとしていない場合があるのです。
「うちの家族は仲がいいから」「土地・建物くらいしかないから」と平気で言っていたオーナーさんの家庭でも、相続争いが起きてしまっています。
相続については、税理士・司法書士・行政書士・弁護士が対応するものと思い込んでいると、争族(ソウゾク)を起こしてしまうことになります。
実際に、相続について自分たちの担当外だと思い込んでいると、物件売却や管理変更、裁判所で争ったり、一次相続で全部共有になったりするのです。
やはり、不動産オーナーさんのアドバイザーやパートナーとして、対応していかなければならないでしょう。そのためには、専門知識を身に付ける必要があります。
しかし、横文字やカタカナで難しいことを伝えても、お年寄りには理解することができません。そこで、難しい内容を簡単にかみ砕いて説明する力が必要となります。
また、説得力をつけるには、経験やカンだけではなく、数字で示せるようにすることが良いでしょう。

CPMセミナーで世界標準を知る

賃貸管理の現場では、いろいろなことが起こりますが、オーナーさんの代理として、不動産を経営して管理できるようにしていかなければならないと考えます。そのためには、管理担当者の営業マンも学ぶ意識や姿勢が必要であると思います。
まず、賃貸不動産経営管理士ならば、オーナーさんから信頼されるパートナーとなるように行動しなければならないでしょう。
CPMのセミナーでは、不動産経営管理の本当の世界標準というものを知りました。
また、学びに来ている講師の方やサポートに来られている方々の学ぶことについての意識が高く、すばらしい出会いの場でもありました。
そのような」すばらしい出会いもあり、自分自身の意識を高めることができたので、自分自身で会社を2015年12月に滋賀県大津市で設立することができました。
CPMで学んだことは、私の大切な財産となっています。

執筆者
クエスト不動産経営管理
代表取締役 石光良次(41)

【略歴】
琵琶湖のある滋賀県で、最初のCPM®ホルダー
プロパティマネジメント(不動産経営管理)と『不動産』と『相続』のコンサルティングをする会社を設立。

CPM®(米国不動産経営管理士)
公認 不動産コンサルティングマスター
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
上級相続支援コンサルタント
NPO法人 相続アドバイザー協議会 認定会員


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


安物買いの銭失い

2018/11/03

『安物買いの銭失い』という言葉を聞いたことがあると思います。

『安物買いの銭失い』とは、安いものは品質が落ちるので、買ったときは得をしたように感じるが、すぐに壊れて使い物にならなくなるので、結局は高い買い物をすることになるということです。


情報弱者(情弱)の人の買い物は、『安物買いの銭失い』であることも多く、安いからと飛びついても、結局【損】をしてしまう人も多いです。

例えば、100円均一で、必要もないモノをドカ買いをしてしまうことも良くありますね。

100均では、品質も良いので、使い勝手も良い商品も沢山あります。

しかし、何故かその時は欲しくなって購入をしたが、家に帰って使いようがなかったり、思っていたのと違っていたりして、結局使わないことも多いです。

100円ならばダメージも低いのですが、桁が違うと受けるダメージも大きくなります。


呉服店から、「無料で旅行に連れて行きますよ」と言われるとホイホイ付いて行き、必要もない呉服まで買ってしまうことも、この例に当てはまるかもしれません。

『無料』と言う言葉につられて、必要でもないモノを購入してしまうケースは多いです。

つまり、『無料』の餌をまかれておびき寄せられ、別の高額なモノを売りつけられているのです。

また、値段を下げて、お得だと思えるモノを購入できると、その事実だけで「上手に買い物ができた」「節約できた」と思いがちです。

確かに、バーゲンセールなどの場合は、同じ商品でも値段はグッと下がります。

スーパーや百貨店などでは、ほとんど同じ商品なので、値段が下がると嬉しくなります。

しかし、全ての商品やサービスはこのようにはなっていないのです。

その時の満足感だけを優先して、売り手が採算割れになるまで値下げ要求をしてしまうと、サービス低下を招く原因をつくってしまいます。

購入した商品やサービスが粗悪品となれば、まったく上手に買い物ができたとは言えないですね。

建築などの手抜き工事は、赤字の為に、材料を減らしたり、工程を減らしたり、必要な社員を減らして起こっております。

このような交渉や購入の仕方をする時点で、実際の現場を理解できていないとも言えるでしょう。

つまり、未来までを考えての言動や行動ができていないとも言えるのです。

情報強者の人は、安い商品でも高品質なものを見つけ出して、上手に買い物をしています。

つまり、安い商品を買うことが悪いのではなく、安い商品の中から良い商品を見つけ出すことができないことが問題とも言えるです。

逆に言えば、情弱の人は商品の選び方そのものについても下手だと言えるのです。

インターネットで、5分も検索すれば答えが出てくるのです。


オーバーローンやフルローンで収益物件を購入した方は、「もし、全額分のキャッシュ(現金)を持っていたら、その収益物件を購入しましたか?」と聞かれたらどうでしょうか?

やってはいけないことを見極められずに、【損】をしてしまうのが、情弱の人の買い物の特徴だとも言えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資不動産の情弱ビジネスの内側

2018/11/02

不動産投資の情報弱者ビジネスは、巧妙につくられていました。

昨今、よく見かけるエビデンス(根拠)の偽装です。

「かぼちゃの馬車」の事件では、スマートデイズなどの担当者が、初心者不動産投資家の預金残高などを水増ししていました。

そして、その数字をスルガ銀行に報告することで、不正な融資を引き出していました。

スルガ銀行側もエビデンス(根拠)の確認をしっかりとしておらず、グルだったと言ってもおかしくありません。


また、不動産投資家に、返済能力以上のカネを借りさせる(オーバーローンの)ことを、”フカす”と表現します。

この”フカす”ことは、中小の悪徳な不動産販売業者なら平気でやっています。

預貯金の書き換え(改竄)や銀行側との調整や二重契約書(覚書を含む)も、悪徳な不動産販売業者なら平気でやっていたのです。

投資としての不確かさだけでなく、文書改竄や詐欺行為も平気なのです。


困ったことに、わずか数年前まで、スルガ銀行は業績が伸びているとして、金融庁からも“素晴らしい”とお墨付きをもらっていました。

つまり、スルガ銀行は、地銀の中でも超・優良地銀という評価だったのです。

これは、グレーなことをやっても、業績を伸ばせば認められ、その行為は“善”だったと評価されてしまっている裏返しです。

でも、やっていることは”文書偽装や詐欺行為”だと不動産コンサルタントなどの専門家なら、誰もが当然のようにわかっていたはずです。

最終的な結果はアメリカのサブプライムローンを見れば明らかです。

その他にも、大手の地方銀行でも、怪しいような投資事案への融資基準を緩くしたりもしていました。

また、地元の不動産業者、建設業者と手を組み、返済能力に疑問の残るような若い家族にも、新築の住宅建設目的の融資を増やしていました。


「サブリース」で言えば、高齢者向けに、儲かりもせず、下手をすると借金漬けにしてしまう投資用アパートの建設を勧めるハウスメーカーなどの大手業者の例があります。

これらの危ない融資先がドンドンとパンクをすると社会問題化することは、割と多くの人が気が付いていました。

しかし、大手の金融機関であっても、短期的な業績アップと言う、目の前にぶら下がったニンジンを前に、誰もまともな判断ができなくなっていたように思います。


常に弱いものから、順に身ぐるみ剥がされていくのが、弱者ビジネスの基本です。

これまでも、先物投資や原野商法、マルチまがいなど、情報弱者を狙ったビジネスが盛んに行われてきました。


この場合の弱者とは、情報弱者のことです。

本来は、弱者ではなかったはずの人も、情報に疎かったために、簡単に転げ落ちることがあるので、気をつけましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スマートデイズ等の投資不動産「情弱ビジネス」

2018/11/01

スマートデイズの不動産投資の事業は、情報弱者狙いのビジネスでした。

シェアハウスの「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートデイズと、その不動産オーナーへの融資を積極的に行ってきたスルガ銀行による、初心者不動産投資家に返済困難な負債を負わせるビジネスは、特殊な事例ではありません。


まともな不動産投資家ならば、あんなペラペラで狭苦しい物件で、年利6~8%程度の利回りなら絶対に購入しません。

本物の不動産コンサルタントならば、絶対に購入を止めさせるようなシロモノだったからです。

でも、高属性で、スルガ銀行から融資が引けるサラリーマンや高齢者などでも情報弱者がターゲットになったのです。

実際のところ、そのシミュレーション通りに、利益が得られれば大成功ですが、すべて『机上の空論』です。


スマートデイズなどを購入した初心者投資家は、利益どころかマイナスをどう補填するかに追われるようになりました。

やはり、被害者の多くは、預貯金の少ない高属性のサラリーマンや、高齢者です。

いずれも日々の生活、老後の生活人不安があるという人々だったのです。

彼らは、多少カネを持っているも“不安な人々”だから、【不安】に付け入ることができて、狙い目だったのです。

なぜ、不動産について慣れていない初心者の人たちが、不動産オーナーになる決断をできたのでしょうか?

それは、「物件の運営や管理はスマートデイズや下請けの業者が行い、万一入居者がいなくても家賃保証まで行うから決して損はしない」というシステムを説明されたからです。


この「サブリース方式」は、情報弱者を欺く定番の魔法です。

「物件を購入さえすれば、あとは半ば自動的に利益が転がり込んでくる」という夢を見せられているのです。

しかし、その夢は、すぐに覚めてしまいます。

完璧なシステムに見えたのかもしれませんが、「家賃支払いが停止される」と一方的に告げられ、無理やウソが一気に顕在化するのです。


情報弱者は、ありえないことでも平気で信じてしまうものです。

でも、「嘘は何度言ったところで嘘」なのを理解しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


三為業者のような悪徳不動産会社は、初心者投資家を情弱だと思っている

2018/10/31

三為業者のような悪徳の不動産投資業者は、初心者不動産投資家をはじめから情弱(情報弱者)だと思って対応しています。

会社や自分達が儲ければ良いのであって、平気で売り逃げや計画倒産覚悟の営業をするのです。

その為、平気で非現実的な利回りを提示したり、融資資料の改竄を勧めたりします。

オーナー側も、投資知識もコンプライアンスにも詳しくないから、”そんなものか”と話に乗ってしまいます。

逆に、これらの悪徳業者の営業マンは、裏側の専門知識について詳しいから、信用できるとまで思っていたりします。

そして、本来はオーバーローンやフルローンができないのに、収益物件を購入できて喜んでいたりもします。

でも、結局やっていることは、文書改竄や詐欺行為なんですけどね・・・。

まだまだ、自分自身の現実について、気付いていない初心者不動産投資家も多いです。


不動産投資は魑魅魍魎が跋扈する世界です。

初心者投資家が『鴨が葱を背負って来る』と身ぐるみを剥がされてしまいます。

さらに、身ぐるみを剥がされるだけではなく、借金まで背負わせて、行き場を無くさせてしまうこともあります。


今後、さらに似たような不正融資や改竄の問題が、色々な会社や金融機関からドンドン噴出することになるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


情報弱者とは

2018/10/30

情報弱者とは、インターネットに触れる機会が少なく、情報の入手において、不利な環境にいる人のことです。

また、情報の価値や真偽の判断に慣れていない人であり、高度情報化社会のなかで、インターネットになじめない人のことでもあります。

 略して:情弱(じょうじゃく)

情弱は、インターネットに満足にアクセスできない人(高齢者)や、情報を充分に活用できない人(ITリテラシーが低い人)を指す俗称ともされています。

インターネットでも、自分を優位にする為や誤った情報に誘導する為に、マウンティング目的で使用している人もいますので、便所の落書きのような誹謗中傷をする匿名投稿などには注意も必要です。


インターネットが発達・普及している現在の高度情報化社会では、得られる情報の量や質の差が、社会的、経済的な格差を生みやすいです。

この格差は、情報格差などとも呼ばれます。

現在の情報化社会のなかでは、大きな不利益をこうむる可能性があります。


すなわち、この格差において不利な側に位置する人が、情弱などと呼ばれているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


買いたい病にかかってしまったら

2018/10/29

最近まで、不動産投資で、『買いたい病』にかかる人が多かったです。


「何か儲かりそうだから」

「融資がつくから」

「業者が、熱心に勧めてきたから」

「経験者が、いいと言っているから」

「本を書いている人が、いい物件だと言ったから」


『買いたい病』の悪いところは、物件が欲しくて欲しくてたまらない状態となり、何でもいいから融資がつく物件を買ってしまうことです。

つまり、買った瞬間に、債務超過となるダメ物件を購入してしまったりすることです。


『買いたい病』が、すべて悪いワケではないのですが、出口戦略をたてることができず、損切りのみしかできないような物件ならば、絶対に購入してはいけませんね。

こんな場合、明らかに大損をしてしまうことになりますので、しっかりと自分自身の基準を持ってください。

投資の基準を持っていないなら、不動産投資をしなくても良いと断言できる位です。

何故なら、計画倒産覚悟で、悪い収益物件を売りつけようとする『三為業者』なんかがいるからです。

自分の投資基準さえ持てていれば、どのような業者から、どんなに勧められても断ることができます。

また、どんなに融資がついても、買うべき物件と、買ってはいけない物件の見極めが可能になります。

しっかりと自分自身の投資基準をもって、物件を正確にシミュレーションしましょう。


『買いたい病』で1番問題なのは、【論理】ではなく、【感情】が優先してしまうことです。

【感情】が優先になってしまうと、簡単に【論理】が吹っ飛んでしまい、その時の気分でありえない行動をします。


『買いたい病』は、【感情】の問題です。


下手に、こちらから本当のことを言っても、人間は【感情】の生き物で、愛着があったり、自己正当化をするので、問題解決にはなりません。

熱が冷めることもありますので、時間が解決することもあります。

しかし、気付いた時には、どうしようも出来ないこともあるのです。

正確なシミュレーションを理解するには、自分で勉強をしなければなりません。

もし、自分で計算ができないのであれば、専門家に正確なシミュレーションをしてもらいましょう。

自分で気付いて、失敗から学ぶことができなければ、何度も同じようなことをしてしまうでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


買いたい病

2018/10/28

『買いたい病』と『欲しい・欲しい病』は、ほとんど同じ症状です。

『欲しい・欲しい病』は、小さい子供が、オモチャやお菓子を欲しがる時に良く見ますね。

この前に買ったオモチャがあるのに、あれ買って、これ買ってと言ってきます。

スーパーなどでも、お菓子売場に近寄るとすぐに、このようなことになってしまうこともありますね。


大人になったらなくなるかと思ったら、これも違い、なかにはフェラーリなどの高級車が欲しくなったり、高級なカバンなどを欲しがる方もおられます。

また、必要もない大人買いについても、この一つかもしれません。

不動産投資でも、このような傾向になる方が多いので、特に注意しましょう。

確かに、不動産は同じものがありませんので、希少性はあるかもしれません。

本当に自分の目的に合う不動産ならば、まったく問題ないのですが、何故か目的と全然違うモノを買ってしまう方もおられます。

「この物件を今買わないと、誰かに買われてしまう」という思い込みに支配されてしまうことがあるからです。


この『買いたい病』に陥ってしまい、物件購入のタイミングで誤った判断をして、結果として変な物件を購入してしまう方が、非常に多いです。

後から冷静な目で見ると、何でこんな物件を買ったのかわからいことも多いのです。

自分が「買いたい病」にかかってしまっていなかったか、しっかりチェックをしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不正融資の問題

2018/10/27

・二重契約書(覚書も含む)

・預金残高の改竄

・通帳の偽装

・エビデンス(根拠)の改竄

・一時的な見せ金を積む行為

・物件価格の捏造

・レントロール(賃借条件一覧表)の改竄

・甘いシミュレーション

・様々な評価の改竄

・ありえない満室保証

・ありえない入居率

・不正なオーバーローン、フルローン

・スルガスキーム

・高い金利4.5%や3.5%

・返済比率60%超の危険性の認識不足

・税金についての知識不足

・デッドクロスの考慮ナシ

・修繕費の考慮ナシ

・広告料などの運営費の増額の考慮ナシ

・家賃下落の考慮ナシ

・間違った節税の認識と対策

・コンプライアンス違反

・法律違反

・情報弱者の存在



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


三為業者の【わひこ】の倒産

2018/10/26

『わひこ』が、倒産しました。

「え?『わひこ?』そんな会社知らない」と言う人も多いと思います。

2018年10月8日に営業を停止した、この『わひこ』は、三為業者と言われる悪徳な不動産投資の会社です。

東京商工リサーチでは、2016年2月期で、12億3490万円の売上高となっています。

2018年2月期で、売上げが100億円近くあったようです。

それなのに、2018年10月に10億円の負債(!?)を抱えていたようです。

別のサイトの自己申告では、2016年2月期の売上高150億円と経常利益10億円となっていますね・・・。

上場まで目指してしたようですが、従業員は30名程度のようです・・・。

さて、何が正解だったでしょうか?


この『わひこ』は、「9割の不動産営業マンは”お勧め物件”を自分では買わない」などの本を出していました。

しかし、書いている本の内容は、スカスカでいい加減なことばかり書かれていました。

いくら入門編でも、これは酷いなという感じです。

また、当社へも引っ切り無しに、電話やFAXなどで売り物件が無いか、資料などを請求してきており、正直に言って鬱陶しかったです。

忙しい最中に、収益物件買取りの電話がかかってくると、本気で切れそうになりました。
(別の何十社や何百社もある色々な三為業者からも、一日に何度も同じような内容の電話やFAXがあった為)


この『わひこ』は、自社でセミナーをして、不動産初心者の投資家へ新中間省略で、高い金額で売りつけをしていたのです。

その為の物件仕入れで、地方の不動産業者へ電話などの連絡をしていたのです。

かぼちゃの馬車に不正融資をしたスルガ銀行の問題発覚と共に、スルガ銀行の融資がストップしました。

物件を購入できる人が激減したので、不動産投資業界は官製バブルから、一気に氷河期へと移行しています。

しかし、三為業者の大半が、スルガスキームを前提としており、その他のやり方を知らないので、スルガスキームが使えなくなると淘汰されるのも事実です。

でも、計画倒産と考えて良いほど、儲けに走って逃げてしまう悪質な業者も存在します。

これらの元経営者は、それなりの資産を貯め込んでいますので、悠々自適の生活をしているでしょう。

税務署の方も、これらの元経営者をしっかりとチェックした方が、いいのではないでしょうか?


これからは、そのような悪質な業者に騙されたり、嵌められたりした人が、被害者として表の世界へ、ニュースとなってドンドン出てくる時代となりそうです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


TATERUとシノケンの不正融資問題

2018/10/25

『TATERU』は、元々「インベスターズ」で、前の社名は「インベスターズクラウド」であり、名前をコロコロ変更しております。

IOTなどアプリで始めるアパート経営がメイン事業とされていますが、実際はアパートの建築・施工や管理をする会社です。

2006年に創業された若い会社ですが、東証一部にも上場しており、有名サッカー選手を広告塔にして、資本金72億72百万円と急成長を続けている会社です。


『シノケン』グループは、JASDAQに上場しており、資本金10億9,483万円で、多くの子会社があります。

「土地が無くても、自己資金が少なくても、アパート経営はできる!」とうたっている会社です。

テレビCMでも、有名俳優を起用して、硬い堅実なイメージを出しています。

創業わずか28年で売上高1千億円を突破し、急成長を続けています。


『TATERU』は、昔はスルガ銀行で、最近の融資は西京銀行を使って行っており、預金残高データを改竄して提出し、融資審査を通りやすくしていました。

このことについて、『TATERU』側は、あっさりと日経新聞の記事を事実と認めました。

実際に、預金残高23万円だった人が、残高623万円に水増しされていたのです。

預金23万円の人が、不動産投資をしてはいけないです。

まずは、自己資金をしっかりと貯めましょう。

そして、1億円を超えるマンションやアパートを購入すると、すごい税金がかかります。

不動産取得税が数百万円と凄い額の固定資産税が請求されます。

所持金が23万円で、支払えますか?


『シノケン』でも『TATERU』に次いで、不正融資の疑いが持たれています。

【”かぼちゃの馬車”みたいな「シノケン」”二重契約”書類】

週刊新潮に掲載されていたのですが、会社側はこれを否定しています。


建築がメインの不動産会社が、二重契約をする理由としては、自己資金の無い人や自己資金を出したくない人に買ってもらう為です。

本来であれば買えない人が、「購入できてラッキー」と思っているかもしれませんが、運営が厳しくなると通常の不動産投資よりも、もちろんリスクは高くなります。

本来、買うこと出来ない人でも、自己資金無しでも購入できる。

もともと、営業マンは、営業成績を上げて歩合給が欲しい。

銀行マンは、融資実績を作って成績を上げたい。

この不動産投資の会社ぐるみのマッチングは、スルガスキームと同様であり、急成長の原動力となっています。


上場企業ですら、このようなことを平気でしている状態です。

でも、蓋を開けてみれば、すぐに答えは出てきます。

明らかに、文書偽装や詐欺行為です。

しっかりと、自分から本当の情報を仕入れ、自分自身で勉強しなければならないことを、気付かなければならないでしょう。



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レオパレスの違法建築問題

2018/10/24

レオパレスの建物ですが、かねてから「ペラペラで音漏れが酷い」など、あまり良い評判を耳にすることはありませんでした。

若い人向けのタレントを使ったテレビCMもして、全国的に有名な、あのサブリースの会社のことです。

10年固定すると言っていたのに、一方的に契約内容を破棄するインチキなサブリースなどで、集団訴訟が行われることとなり、レオパレスは話題となっています。

このレオパレスは、建築基準法違反という重大問題も抱えています。


問題となっているのは、界壁(かいへき)という音漏れや火災時の延焼を防ぐ壁が、屋根裏に設置されていなかったというものです。

本来1階から2階を通して天井裏にまで達していなければいけない界壁が、1階と2階で途切れていたり、界壁両面に防火材を施さなければいけないところ片面だけだったりという事も報告されています。

驚くべきことに、レオパレスが施行した「ゴールドネイル」と「ニューゴールドネイル」シリーズについて、184棟中168棟に界壁が無いことが確認されています。

その割合、実に90%以上です。

両シリーズの棟数は全国に1,000棟ほどあると言われており、もし9割の建物に界壁が無かったのだとしたら、900棟以上が建築基準法違反の建物という事になります。

また、上記2シリーズ以外の建物についても調査があり、大量に何らかの不備や界壁無しの確認されているのです。

もはや、意図的に建築法違反をしていると言えるのではないでしょうか。

建築士の処分だけで収拾できる問題とは、とても思えませんね。

レオパレスの営業停止や建設業許可取消しなどの行政処分も行われるかもしれません。


やっと「ベニヤ板より薄い」とも言われていた理由がわかりました。

そりゃぁ、天井部分に壁がなければ、音はまる聞こえになるに決まっていますね。

東証一部上場のレオパレスでも、この状態です。

それでも、まだハウスメーカーや建築会社を信用しますか?


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


『大東建託の内幕』

2018/10/23

大東建託の内幕
- ”アパート経営商法”の闇を追う -

著者  三宅勝久
発行所 株式会社同時代社

2018年6月15日発行



この本の内容は、サブリースをしている業者などに多く当てはまります。

現場の生の声が聞こえます。

地主さんや建築・不動産に関わる方は読むべき本でしょう。



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20年経過した中古車と新車が同じ値段で売っていたら中古車を買いたいですか?

2018/10/22

最近、15年~20年を経過した賃貸マンションをお持ちの方にする説明の例をお伝えします。

「あたなは、20年経過をした中古車と新車が同じ値段ならどちらを買いますか?」

このように質問をすると「新車」と言う答えがすぐに返ってきます。

それは、そうですね。

同じ値段なら、普通は新車を選びますね。


これと同じようなことが、賃貸マンションやアパートでも起こるのです。

築年数が5年位しか経過していない場合は、それほど差はないかもしれませんが、15年や20年を経過すると状況が一気に変わってきてしまいます。

でも、賃貸マンションのオーナーさんは、15年や20年を経過した物件で、空室期間が長くなったり、家賃が下がったり、広告料が上がったり、改装費用が上がることを、賃貸管理会社に文句を言う場合があります。

残念ながら、自分が所有しているモノに対しては愛着があり、正確に評価することが難しいのかもしれません。

過去の栄光に浸っている場合もありますので、色々と伝え方には注意をしましょう。


実は、ハウスメーカーや建築会社などが持ってきた当初のシミュレーション自体が間違っていて、物凄く収支計画が甘いことがほとんどなのです。

まともに、正確な収支計画書を出すと、建築や購入してもらえない恐れがありますから、ほとんどの会社が数字を大幅に誤魔化していますからね。

この場合、賃貸管理会社が空室のお部屋の募集をするのですが、当初のシミュレーションをしていませんので、文句を言う相手を確実に間違えていますね。

また、新車と同じようなものである新築マンションやアパートが、ハウスメーカーや建築会社が相続対策と称してドンドン建てています。

そうなると昔と同じ位の値段では、勝負ができなくなりますよね。

同等の新築よりも家賃は安くなりますし、敷金や礼金も取りづらくなります。

周りに敷金・礼金ゼロゼロ物件が増えると、それに対しても対応しなければ、お部屋は決まりません。

また、供給が多くなっていて広告料相場が上がっていれば、お部屋を決めるには、広告料は必然的に跳ね上がってきます。

高い家賃で募集することも、敷金・礼金を取って募集することも、広告料無しで募集することもできますが、入居者がその部屋を選ばなければ「絵に描いた餅」となります。


賃貸管理会社は、色々と判断をして、決まる条件で募集をするようにしています。

また、賃貸管理会社は魔法使いではありません。

車を持っていれば、タイヤを交換したり、エンジンオイルを交換したり、ライトを交換したり、車検に出したりしてチェックをしなければなりません。

これと一緒で、賃貸マンションやアパートも修理や修繕をしなければならないのです。

水漏れなどを修理しないまま貸出をすると、クレームや退去の原因となることもあるのです。

そして、注意しなければならないのは、20年位前の常識と、今の常識が異なっていることが多いのです。

昔は、和室が当たり前でしたが、今は洋室が当たり前となっているのです。

自分は20年前の車のようなモノでも良いと考えていても、入居者であるお客さんが、そのままでは嫌だと判断する場合があるのです。

そのようなバランスを取りながら、家賃等の募集条件や改装費用が決まっているのです。


50年や100年を超すレトロな車は不便だったり、すぐに壊れたりして、ほとんど公道を走っていませんよね。

賃貸マンションやアパートも車と同じようなものと考えると答えを出しやすくなります。



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賃貸経営は会社経営の観点が必要です

2018/10/21

不動産投資という名前から、不動産投資をただの投資であると考えている方も多いです。

しかし、残念ながら不動産投資は、会社経営と同じようなモノなのです。

そもそも何もしないで、「通帳だけ見ていればいい」と言われて、自分の責任を放棄してしまっている方の多いこと…。

サブリースを進めるハウスメーカーなどでは、このようにオーナー自身が、何も考えないようにするスキームが完成されており、コロッと騙されるのです。

数字もいい加減ですし、ボッタくりの建築費を最初に請求して、利益の回収しているので、いつでもサブリースや賃貸管理をやめれるようになっているのです。


三為業者による不動産投資の売買も同じです。

最初に、コンサル料や仲介手数料や中間省略で、ボロ儲けしているのです。

三為業者の管理だと、片手間で賃貸管理をしていたり、囲い込みの為に賃貸管理をしていたりします。

でも、後になれば家賃送金が遅れたり、家賃送金をしないなど、まともな賃貸管理をしないところもあるのです。


賃貸経営は、不動産賃貸業であり、会社と同じで、経営センスが問われます。

現在、2代目や3代目のボンボン社長の会社では、どのようなことが起こっているでしょうか?

そんな社長の場合は、会社へ行かかず、ゴルフや接待ばかりで、まともに仕事をしない例もあります。


大きな資産があれば何とかなりますが、本業が赤字を垂れ流しになっていることも多いです。

なかなか現状に気付かない場合もありますし、聞く耳を持っていないこともあります。

また、嫌なことから目をそらす習性をもっている方もおられます。

そうなるとバケツに穴が開いていて、水が駄々洩れになっている場合もあります。

でも、しっかりと聞く耳を持っていなければ、誰が何を言っても同じことになります。

皆さんは、ちゃんとバケツの穴を塞いでいますか?



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その不動産投資の本の内容は大丈夫ですか?

2018/10/20

不動産投資本は、書店へ行けば様々な本が売っています。

特に、最近急激に増加した不動産投資の本は危険がいっぱいです。

まるで、不動産投資が株やFXのような手軽な商品であると誤解を与えるモノが多くなったからです。


どんな人でも不動産投資さえすれば、利益が出るような甘い世界ではありません。

また、そもそも不動産投資の基本すら分かっていないモノ(本)が世に出てしまっています。

本を書いている人も素人ならば、それを購入している人も素人なのかもしれません。

そして、明らかに素人を騙そうとしている本も多く、本当に悲しい現状です。

三為業者の「水戸大家さん」といった悪質な不動産業者は、自分があくどいことをしているのを知っているので、サッサと廃業してしまっています。

責任追及されても構わないように、すでに廃業して逃げてしまっているのです。

カリスマ大家だと安心させて、やっていることは、ただの不動産業者ですからね・・・。


現在は、『カボチャの馬車』などの件で、スルガスキームが問題となっています。

でも、新聞やテレビに出てきているのは、まだまだ問題のほんの一部です。

今後、無数の残骸が社会問題となるでしょう。

安易な不動産投資の失敗からは、身を守る術を身につけないと大変なことになります。



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不動産のアービトラージ

2018/10/19

●業界の仕組みや慣習によるもの
 (情報格差)
 (時間差)
 (開発行為)

●制度によるもの
 (税制)
 (法律)
 (政策)

●活用法によるもの
 (最有効活用)
 (鑑定手法)
 (小口化)



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アービトラージとは

2018/10/18

【アービトラージ】とは、裁定取引のことです。

主に金融機関で使われている投資手法の一つです。

歪んだ価格のついた資産を発見し、そこから利益を得ます。

同じ財が異なる価格で取引されていることを利用して、利益を得る手法です。

要するに、『サヤ取り』のことです。

ヘッジファンドなどが、有力な投資手法として使用しています。



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収益不動産のリスク

2018/10/17

①瑕疵が見えにくい
 (雨漏り、地盤沈下、シロアリ、建築の瑕疵)

②テナントの家賃滞納や夜逃げ

③売却しようとしてもすぐに売れない
 (換金まで時間がかかる)

④競合増加による空室リスクの増大や家賃下落

⑤心理的瑕疵によるイメージダウン
 (自殺、殺人事件等)

⑥想定外の自然災害

⑦暴力団の占有

⑧想定以上の修繕費

⑨少子化による需要減少

⑩隣地境界問題

⑪相続争い
 (相続で分割しにくい)

⑫その他etc



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収益物件の価格の上げ下げ

2018/10/16

①市場の需給バランス

②金融機関の貸出態度

③国債の金利




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不動産は、もはや金融商品です

2018/10/15

不動産市場に流れる資金は、まず金機関からの貸出しという形で、不動産会社に流れます。

その資金で、不動産会社は土地を買い、そこにマンションやオフィスビルや倉庫などを建てます。

また、すでに建築されているマンションなど中古の収益物件を購入することもあるでしょう。

このように、金融機関が不動産会社へ沢山資金を貸し出すと、市場で不動産を買う動きが活発になり、結果として不動産の価格が上昇します。

逆に言えば、金融機関が不動産会社へ貸し出していた資金を引きあげると、不動産会社は返済の為に不動産を換金しなくてはなりません。

すると、不動産の売りが増えることによって、不動産の価格が下落するのです。


このことが、『不動産は、もはや金融商品である』ことの証明です。



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FXや仮想通貨をしている方は見ないでください

2018/10/14

FXや仮想通貨は、完全に投機です。

ギャンブルなので、1万人に1人位の割合で、勝つことができるでしょう。

競馬や競輪、そして宝くじでも、当たる方はいつの世にもいます。

ロマンを持ってやっている人に、「今すぐやめろ」とは言えません。

結局は、確率の問題や趣味の問題となります。


仮想通貨の場合、胴元は確実に儲かります。

胴元の場合、利益を確定させて、海外などへ飛んでしまうようなこともあります。

また、先行者利益で、人気になる前なら、儲かる可能性も高かったかもしれません。

でも、CMをやっていた仮想通貨の会社はどうなったでしょうか?

一時期に人気となった【ライブドア】のことも思い出しましょう。

ムードや話題に乗ってしまうと大変なことになってしまいます。

そして、FXについても、レバレッジをかけすぎると大変なことになります。


10年前のリーマンショックの際の為替変動は、あまりにも大儲けしている一部の方を除き、皆負けてしまっているのです。

会社や役場での社員の横領事件では、このFXによって多額の借金をしている犯人が多かったように思います。

また、この辺りは、JR線が通っており、多くの人身事故も発生しました。

インサイダー情報で、為替の動く方向が分かっていれば、勝つことができるかもしれません。


最近では、ギャンブル性が高すぎる為に、レバレッジの比率が抑えられるようになりました。

しかし、何の戦略も無しに、素人が手を出すと火傷をしてしまうでしょう。

「楽して儲けたい」と考えているだけでは、上手くいきません。

でも、このような投機的なことを考えている人も、不動産投資に一部流入してしまいました。

不動産投資は、本来ミドルリスク・ミドルリターンです。

普通にやれば勝てる不動産投資でも、ロケットのような投機的スキームを使うと、どうなるでしょう?

勝つことができればいいですが…。

投機は、投資とは異なりますので注意してください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


上がったものは必ず下がる

2018/10/13

何事にも、導入期・成長期・成熟期・衰退期があります。

成長期はグッと伸びるのですが、サイクルが早ければ、すぐに成熟期と衰退期が来てしまいます。

ラーメン屋さんなどの飲食店は、このサイクルが早いですね。

人気店になって行列ができていたと思えば、あっという間にガラガラとなって、閑古鳥が鳴いている店になってしまうこともあります。

同じことをしていて、何も新しいことをしていなければ、すぐに衰退期となってしまい、成果が下がってしまうのです。

つまり、イノベーションなどがなければ、衰退期が訪れて、成果などが落ちてしまうのです。

成熟期や衰退期に、第二創業などの変革がなければ、企業でも右肩上がりに成長させることができないのです。


経済でも、景気循環のサイクルがあります。

約50年の周期循環の「コンドラチェフの波」や約20年の周期循環の「クズネッツの波」など色々なサイクルがあります。


結論としては、何事にも上がったものは、必ず下がると言うことです。

上昇の度合いが大きければ大きいほど、下落の速度や深さも大きくなってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


半値・八掛け・二割引

2018/10/12

相場の格言に、【半値・八掛け・二割引】があります。

天井を付けた後、下落局面に入った時に、底の水準を判断する目安とされます。

つまり、高値×0.5×0.8×0.8=0.32で、1/3程度まで下げるというものです。


江戸時代、大阪の薬問屋や繊維問屋で、品物が売れない時の値引きの目安にされていたと言われております。

【半値・八掛け・二割引】にすれば、残らず売り切れると言われていました。


ただし、特に根拠はありません。

その語呂の良さなどから、相場でも使われ始めたとされています。

逆張りをする際は、底値の見極めが重要になります。

値下がりの途中で手を出すと、そこからさらに下がって損失を出すことがあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ブームやバブルの終焉

2018/10/11

ブームやバブルには、必ず終焉があります。

ブームやバブルの当初には、凄く人気が出ていると皆が思います。

流行などは、どの時代でもありますので、それについては仕方がありません。

でも、裏側にはブームやバブルなどを仕掛けている人もいるのです。

アイドルなんかでは、握手会と称して、1人のファンに何枚ものCDを売りつける方法もありますので…。

それでも、明らかに欲しいと言う欲求が、過剰になってくることもあります。


そのような最中には、「高すぎる」や「おかしい」など、誰が何を言っても、全然聞いてもらえないものです。

欲しいと思う感情から、正しいことを言っている人の言うことなんか、まったく聞こうともしません。

このような『欲しい欲しい病』にかかってしまう人もいます。

しかし、全ては『需要と供給』のバランスで決まります。


実態のない需要や人気は、いつか破裂します。

また、商品が大量供給されると、すぐに手に入るようになり、そのブームは去ってしまいます。

『歴史は繰り返す』と言われますが、すぐにこのようなことに巻き込まれてしまいます。

しっかりと「自分は騙されていないか?」と注意をしなければなりません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


昔のブーム

2018/10/10

・ティラミス

・タピオカ

・ナタデココ

・ルービックキューブ

・ゲームウォッチ

・ファミコン

・ゲームボーイ

・スーパーファミコン

・たまごっち

・テレフォンカード

・ポケベル

・PHS

・MDプレーヤー



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世界のバブルの歴史

2018/10/09

・オランダのチューリップバブル

・英国の南海泡沫事件

・フランスのミシシッピ計画

・英国の運河バブル

・英国の鉄道バブル

・日本のウサギバブル

・日本の大正バブル

・世界恐慌

・日本の列島改造ブーム

・ブラックマンデー

・日本のバブル崩壊

・ITバブル

・日本のライブドアショック

・米国のサブプライムバブル

・米国のリーマンショック

・新興国バブル

・日本の金融緩和バブル



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築古アパートの出口戦略

2018/10/08

築古アパートは、宅地としての需要が高いエリアに建っていれば、問題無いと言えます。

築古アパートの場合、本来はローンの組みにくさから、収益アパートとして売却しにくい面もあります。

しかし、解体して更地にして売却するのであれば、まったく話は変わってきます。

普通の住宅地として土地を売却すれば、簡単に売れてしまうことが多いからです。


築古アパートとして購入した場合は、土地だけの価格に近い状態で買っているケースが多く、周辺の土地価格に大きな変動がなければ、購入した価格で売却できる可能性が高いです。

特に、周辺に新築住宅が立ち並ぶエリアなど、戸建て用住宅地として人気のある立地であれば、アパート用地としてだけではなく、戸建て用の需要も考えられるため、出口がみつかりやすくなります。

もちろん、再建築不可でなければ、その場所で新築のアパートへ建て替えるという方法もあります。


築古アパートは築40年程度で、売却した費用をもとに、新たな物件に投資し、物件の入れ替えなどを行うことも考えてみましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


築古区分マンションの出口戦略

2018/10/07

築古区分マンションと言っても、築年数や立地条件や商品価値には、だいぶん幅があります。

狙い目と言えるのは、築20年程度の価格が安定してきた主要駅から近い中古区分マンションでしょう。

築20年の場合、10年程度保有しても築30年のため、買い主は20年程度のローンを組んで購入することができます。

また、立地条件が良く、適切に維持管理が行われている区分マンションであれば、購入とほぼ変わらない価格で売却できるケースもあります。

区分マンションについては、実際に購入して住みたいと思う人(実需)があることがチェックポイントとも言えます。


絶対に避けるべきなのは、旧耐震といわれる1981年6月以前に建築された物件です。

耐震診断によって現行の耐震基準を満たしていることが確認されている物件や耐震補強工事を行った物件を除くと、耐震性の問題から資産価値を維持しにくいからです。

さらに、融資が通りにくいため、出口戦略もかなり難しくなります。


ただし、築古マンションでも、ヴィンテージマンションといわれるマンションのように、維持管理状態がよく、分譲価格以上で売買されている物件も無いことはありません。

共用部分の維持管理状態が良好であれば、専有部分に手を入れて、長く運用していくことも視野に入れることが可能です。

築浅区分マンションの場合、立地条件などに多少問題があったとしても、大幅に販売価格を下げるなど、条件を譲歩すればたいていの場合は、売却が可能です。

しかし、築古区分マンションは空室期間が長引いて、売却を進めようとしても、価格を下げてもなかなか売れないケースがあります。


管理状態が悪く、老朽化が進んでいる物件や修繕積立金が不足している物件なども売りにくいです。

あるいは、修繕積立金が不足を補うため、大幅に修繕積立金を増額して売れにくいなどのケースもあります。

また、バブル期に建てられたど田舎のリゾートマンションは、温泉施設が設けられていることが多く、維持費がかかるため、運営費や管理費が高いことが多く、多くの人に敬遠されています。

ど田舎の築古リゾートマンション物件の中には、10万円や50万円といった、激安価格で販売されている物件も実際にあります。

しかし、このような築古リゾートマンションでも、売却ができるまでの期間、入居者がいてもいなくても、毎月2万円や3万円以上の管理費や修繕積立金を支払い続けることになります。

温泉施設などが付いている場合は、毎月合計7万円支払うことになるリゾートマンションもあります。

もちろん、固定資産税も年額で、15万円近く支払わなければならない場合もあるようです。

その為、合計すると年額で100万円位負担しており、苦労されている方が多数おられます。


結論を言えば、出口戦略のあまりない築古リゾートマンションに手を出すのは、リスクが高いと言えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略に失敗するケース

2018/10/06

出口戦略に失敗するケースの多くは、出口戦略を考えずに投資物件を購入し、出口を考えないまま運用していたケースです。

周りに流されて大型の収益物件を購入してしまっても、誰も助けてくれず、最終的には『自己責任』と言われてしまいます。

また、運用中の物件の市場価格を把握せず、家賃を下げて収益が悪化した状態でも運用し続けた結果、売却価格が大幅に予想を下回り、出口に失敗してしまうケースもみられます。


収益物件については、収益還元法で物件価格が決まりますので、家賃を下げ過ぎて入居付けをしてしまうと売却価格に跳ね返ってくるのです。

しかし、早い段階で損切りをして売却をすれば、運用状況がよかった頃のプラス分で、収益が上回ることもあるので、しっかりと内容を確認しましょう。

不動産投資で成功するためには、どういったタイミングで売却をするか、しっかり出口戦略を考えられる物件を選ぶことが大切です。

つまり、他の多くの不動産投資家の人達が、こぞって欲しがるような物件を買いましょう。

築年数が古く、人気の無いエリアや、人気の無い間取りなどの場合については、その収益物件を買いたい人が本当にいるか確認をしてみましょう。


誰も買いたくないような収益物件ならば、ババ抜きのババを掴んだ状態とも言えるのです。

また、投資物件の運用状況に応じて、物件を所有し続けて賃料による収益を上げることと、売却をして利益を確定することを比較し、しっかりと出口戦略を見直していくことも必要になります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略⑩(デッドクロス)

2018/10/05

賃貸経営では、『デッドクロス』と言われる経費と税負担がクロスする地点があります。

この『デッドクロス』は、中古物件では5年~12年位の間にやって来てしまいます。


『デッドクロス』は、出口戦略の目安の一つとなります。

ローンの残債が減って行くにつれて、返済額に占める利息の割合が減っていくため、必要経費に計上できる費用も減少して行きます。

この『デッドクロス』の怖いのは、使える経費は減少しているのに、税負担については次第にアップし、『デッドクロス』の到来後では、税負担の方がより増えて行くことです。

つまり、賃貸経営の前半部分では経費としていっぱい使えますが、後半になれば経費にできる減価償却が減ってしまうのです。


やがて、空室が増えて、改装代や広告料などの運営費が跳ね上がると、家賃収入は減りますが、実際の利益は出ていないのに、帳簿上で利益が出てきてしまい、税金負担部分のみ増えてしまいます。

すると、実際のキャッシュフローについてはついて、税金の分だけさらに赤字となります。

ここで、全ての赤字部分について、給料や別の事業所得などで、手出しで持ちこたえられれば問題ありませんが、借金返済ができなくなると大問題となります。


そのため、『デッドクロス』が来る前に、売却するかどうかなどの対応策を全て検討していく必要があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


出口戦略⑨(法定耐用年数)

2018/10/04

出口戦略を考える上では、法定耐用年数で買い主が買いやすい状況で売却することも、不動産投資を成功させる条件の一つです。

法定耐用年数は、木造22年、軽量鉄骨造19年か27年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年となっています。

マンションの場合は、一般的にRC造の法定耐用年数を超える期間のローンを組むことは難しいと言われています。


たとえば、築20年物件の場合、27年程度までのローンを組むことができます。

一方、木造アパートの場合は、法定耐用年数は22年ですが、新築で30年程度のローンを組めることが一般的です。

しかし、築5年の木造の物件の場合は、25年程度のローンが組めても、築10年になると10~15年程度の借入期間になることが多いです。

ローンの借入期間を20年以上とれない場合は、月々のローン返済の負担が重くなるため、購入できる層が限定されます。


出口が狭められると、売主に有利な条件で売却しにくくなりますので、買い主のローンの借りやすさも出口戦略で重視するべきでしょう。

できれば、ローンを20年以上の借入期間が取れるタイミングで、出口を検討しておきましょう。

ただし、金融機関によって融資基準に違いがあり、物件の収益性や買い主の属性によっても異なります。


また、法定耐用年数は、買い主だけに影響するのではなく、物件オーナーにとっても法定耐用年数が減価償却期間に関係してきてしまいます。

新築で購入した場合には、「法定耐用年数=減価償却期間」ですので、法定耐用年数を超えると減価償却費の計上が終わる点にも留意するべき点だと言えます。

課税所得が大幅に増えて税負担がアップすると、収益の圧迫要因となります。

そのため、法定耐用年数を超える前に、出口戦略を考えておく方が賢明と言えます。



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出口戦略⑧(ローン金利)

2018/10/03

賃貸経営とローンは、切っても切り離せない関係です。

何故なら、ほとんどの方が金融機関からのローンで賃貸経営をしているからです。

ローン金利によって、手残りであるキャッシュフローはまったく異なります。

そのため、ローン金利を比較することによって、売却を検討するのも一つの出口戦略です。

ちなみに、金利には、元利均等返済と元金均等返済がありますが、ほとんどの方が元利均等返済でローンを借りておられます。


不動産投資で利用するローンでは、変動金利や3~5年程度の短期固定金利を選ぶのが一般的です。

ローン金利は、固定期間が長いほど、金利が高くなります。

不動産投資では、長期間の保有をしない可能性もあるため、長期固定金利を選択するのは不利になる場合もあります。

当初の固定期間が終了して金利が切り替わると、金利の上昇によって収益が悪化する場合には、売却することも検討するべきタイミングとも言えます。

特に、この超低金利やマイナス金利の時代に、高い金利を支払っていると賃貸経営では儲かりません。

しっかりと、自分の借りているローン金利などについて確認をしましょう。


特にスルガ銀行などで、4.5%や3.5%で借りていて、ローンの金利交渉や借換えができないようならば、さっさと売却をするのも一つの方法となります。

もしも、ローンの金利交渉や借換えができるようならば、長期保有して行くことも可能となります。



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出口戦略⑦(短期譲渡所得)

2018/10/02

所有期間が5年を超えるかどうかで、納める税金が倍近く変わるため、個人名義で大幅な売却益が見込める場合は、短期譲渡所得が出口のタイミングを決める判断材料の一つになります。

売却益は、売却をした年の1月1日に、所有期間5年以下は短期譲渡、5年を超えると長期譲渡所得になります。

投資用不動産は非居住不動産に該当するため、復興特別所得税を含めた所得税と住民税を合わせた税率は、短期譲渡所得は39.63%、長期譲渡所得は20.315%です。


たとえば、1億円で購入した収益物件が、1億2千万円で売れたとします。

すると2千万円の譲渡所得が出てきます。

 短期譲渡所得の場合、7,926,000円

 長期譲渡所得の場合、4,063,000円

はい、所有期間を5年経過すると386万3千円安い税金となります。

これだと納める税金の額が全然変わってきますね。


売却益が出る場合、個人で売却をするならば、所有期間は5年を待ってから売却する方が絶対にお得ですね。



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出口戦略⑥(エリア需要)

2018/10/01

エリア需要の変化への対応についても、出口戦略の一つと言えます。

立地するエリアの賃貸の需要が低下してしまうと、退去した部屋があっても、入居者が決まりにくくなります。

しかも、入居者の獲得競争によって、家賃が下落したり、広告料が跳ね上がったりするため、直接的に収益の悪化へつながります。

その為、ドンドン状況が悪くなっていく前に、収益物件を売却することが望ましいケースも多くみられます。

賃貸需要が急速に低下する要因で多いのは、大学や工場などの移転による周辺エリアの大幅な人口の減少があったりします。


滋賀県草津市でも、立命館大学の経営学部移転があり、需要と供給のバランスがいっきに崩れました。

人気エリアのJR南草津駅近辺でも、需要と供給のバランスが元に戻るまで、数年間の時間を要しました。

ただし、駅前の商業が発展しているエリアなどでは、特定の賃貸需要がなくなっても、さほど影響出ないこともありました。

つまり、人口の減少などの要因が、賃貸需要に影響するのかどうか、慎重に検討を重ねることも必要と言えます。

また、再開発などによって、隣接エリアの人気が上昇したときにも、賃貸需要が落ち込むケースもあります。


賃貸需要について、酷く落ち込みが感じられる時は、物件や部屋が悪いのか、エリアが悪いのかしっかりとリサーチしましょう。

もし、エリアが悪い場合は、時間が経過するにつれて、さらに状況が悪化する恐れがありますので、出口に向けた早めの行動を取りましょう。



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出口戦略⑤(空室問題)

2018/09/30

空室期間が長引いてきたときも、売却を考えるべきタイミングの一つです。

物件を取得した当初は、賃貸経営が順調であっても、築年数の経過による老朽化や周辺に競合物件が増えるといった周辺環境の変化によって、空室期間が次第に長引いていくことがあります。


入居者が退去してから、次の入居者が決まるまでの期間が長くなっている状況は、物件そのものの競争力が低下していることを示しています。

この場合、リノベーションなど、室内の改装が必要なのかも確認しましょう。

室内の設備が古くなっていると、決まるお部屋も決まりませんので、壊れる前に設備の交換をしなければならないでしょう。

この場合、リノベーションにいくらでもお金をつぎ込めるわけではありませんので、リノベーション費用についても注意をしましょう。


また、室内の改装については、オーナーさんの主観で決めるのではなく、賃貸管理会社や仲介会社の営業マンの意見も聞いてみましょう。

この空室問題については、賃貸経営をしていては、絶対に切りはずすことの出来ない問題です。

何故なら、満室状態をずっとキープし続けることはできません。

卒業や転勤や転職や結婚などを無くすことは、物理的に不可能なことだからです。

でも、家賃を物凄く下げなければ入居者がつかなくなるようになってから売却するのでは、売却価格を下げざるを得なくなりがちです。

かろうじて入居者がついている状況のうちに、収益物件の売却を進めたほうが、有利な条件で取引をしやすくなる場合もあります。


その為、リノベーションやフルリフォームや募集条件の変更など色々な対応策も含めて、しっかりと判断をして行きましょう。



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出口戦略④(大規模修繕)

2018/09/29

大規模な改修が必要になる前に、出口戦略を考えるのも一つです。

建物の老朽化を防いで資産価値を維持していくためには、適切な時期に、適切な修繕を行う必要があります。

外壁の塗装やタイルを使用している場合、補修・屋上の防水工事といった共用部分の大規模改修が、12~15年程度で実施するのが一般的とされています。

しかし、大規模な改修には大きなコストがかかるため、やはり出口を考えるタイミングの一つと言えるのです。


一棟モノのアパートやマンションへの投資の場合、大規模な改修が必要なタイミングに合わせて、しっかりと賃料収入などから費用を積み立てておおきましょう。

修繕費用を貯めることができていた場合は、大規模な改修の実施によって、賃料の維持ができることや入居率が改善することが多いため、保有し続けることも考えられます。

もしくは、最低限の修繕だけを行うことも選択肢のひとつです。

どうしても修繕費用のために多額の借入を行わなければならないのであれば、空室の時のリスクもあるため、収支状況にもよりますが、売却まで検討する必要があります。


分譲マンションなどの区分所有マンションへの投資では、修繕積立金が潤沢に積み立てられ、これまでも適切に修繕が実施されている場合は、保有し続けることに問題はありません。

大規模修繕の実施によって、賃料水準を維持しやすくなり、家賃をアップできるケースもあります。

一方で、管理組合に修繕積立金の積立額が不足している場合には、大規模修繕が必要になる前に売却したほうが望ましいです。

管理組合の修繕積立金が不足していると、大規模修繕を行うために修繕積立金が大幅に値上げされて、収益が悪化するケースもあります。

また、分譲マンションであっても、大規模修繕が適切に行われず、老朽化が進んでしまうと、資産価値が著しく低下するケースも考えられますので注意してください。



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出口戦略③(IRR)

2018/09/28

「投資物件を売却するタイミングは間違えていないか?」についても、非常に難しい問題です。

「いつ売却をすれば良かったか?」を正確に出すには、未来から過去を見なければならないからです。

たとえば、相続が起きる前と、相続が起きた後では、その状況がまったく異なります。

人には寿命がありますので、いつまで長生きできるかわかりません。

また、”ストレス”や”感情”や相続争いの”人間関係”など様々な問題も出てきます。

答えが分かっていれば、正しい解答を出すことができますが、未来を正確に当てることは不可能なことだとも言えます。

何故なら、未来を正確に当てることができれば、競馬や競輪などのギャンブルで、賭けをしている全員が大金持ちになっています。


相場には、どうしても波があるので、高くなったり、低くなったりもします。

また、いきなり【リーマンショック】のような想定外の事も起こったりもします。

だからと言って、不動産投資について、まったく何もしないのは正解とは言えません。

やはり不動産投資の利益や利回りなどについて数字化し、ある程度『見える化』して判断をしなければならないでしょう。


IRR(内部収益率)は、複数年度の利回り計算をするのに使います。

不動産投資の場合、キャッシュフローである【インカムゲイン】と売却益である【キャピタルゲイン】がありますが、IRR(内部収益)を使って比較をすることができるようになります。


IRRも一つの出口戦略の方法となります。



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出口戦略②(ROA)

2018/09/27

「本当に、その投資物件を売却するべきなのか?」の判断は難しい問題です。

まずは、自分自身の資産をしっかり把握しておかなければならないでしょう。

ROA(リターン・オン・アセット)(総資本利益率)で確認することもできます。


このROA分析によって、個別の土地建物の収益性と資産全体の収益性(総資産利益率)を算出することができます。

個別の土地・建物のキャッシュフローや借入金比率なども知ることができます。


わかりやすく言えば、企業が作成する貸借対照表と損益計算書を簡便にして、一覧にまとめたものと考えて良いでしょう。

どの建物や資産が、足を引っ張っているかある程度分かるようになります。

どの建物が足を引っ張っているのが数字で分かれば、処分をしやすくなります。

また、優良な資産を何も考えずに売却するのはもったいないですね。


ROA診断も一つの出口戦略の方法となります。



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出口戦略①(キャピタルゲイン)

2018/09/26

「今、投資物件を売却して、残債と諸経費が賄えるのか?」は、簡単な売却についての目安となります。

本来であれば、【キャピタルゲイン】で、いくら得られるかも判断基準となるのですが、”スルガショック”が起きてしまったので、【キャピタルゲイン】を狙うことは非常に難しくなってきていると言えます。


不動産業者などプロの不動産投資家は、不動産相場が最高になる前(スマートデイズなどの事件が発覚する前)に、【キャピタルゲイン】を確定するために売り抜けをしております。

リーマンショックの後に、安値で収益物件を購入している場合が多く、相場が上昇している最中に売却をしているので、相当な額の【キャピタルゲイン】が得られているはずですね。

しかし、初心者不動産投資家などは、このタイミングが悪く、不動産相場が高い時に高値掴みをしているケースがほとんどです。

それも、人気の無さそうなエリアで、耐用年数が残りわずかな場合も多いです。

その為、キャッシュフローが悪い収益物件について、所有することによって、収支がドンドン悪化していく場合は、【キャピタルゲイン】はマイナスになっても損切りをすることも、出口戦略のひとつと言えます。


キャッシュフローである【インカムゲイン】がまだなんとかなる収益物件については、【キャピタルゲイン】が、どの位のマイナスならば、損切りでも対応可能かも考えておきましょう。



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リスク回避のための出口戦略を考えましょう!

2018/09/25

不動産投資の利益には、購入時よりも高い価格で売却した値上がり益【キャピタルゲイン】と、家賃収入による【インカムゲイン】があります。

現在の不動産投資は、【インカムゲイン】を狙った投資手法が主流であり、「インカムゲインを得るだけなら、出口戦略はいらないのでは?」と思うかもしれません。

また、「高利回りで満室経営ができているから出口戦略は不要」と考える人もいるでしょう。

しかし、不動産投資には、老朽化や競合物件の増加などによる空室や家賃下落のリスク、大規模修繕などの修繕費用による収支悪化リスクなど様々なリスクがあります。

そのため、今は入居者が退去して、次の入居者がすぐに決まる状況であったとしても、築年数の経過や周辺環境の変化などによって、空室期間が長引いてしまい、収益が悪化することも考えられます。


たとえ数年間、順調に賃貸経営していても、悪いタイミングで損切のために、意にそぐわない価格で売却することになると、トータルではマイナスになってしまうことさえ起こり得るのです。

たとえば、築年数の浅い新しいマンションで、駅に近い物件であれば、競争力を維持しやすいため、満室に近い稼働であれば、改装代や広告料などが安くなり維持管理のコストも抑えられるため、長期の保有も考えられます。

一方で、古くて駅から遠いアパートの場合、改装代や広告料などの運営費の維持管理コストも多くかかり、長期間の安定的な収益を見込むことが難しいことから、早急に出口を考えることも必要です。

また、不動産市場が高騰していた局面では、早めに売却することで、【キャピタルゲイン】としての利益を確定する方向に戦略を切り替えるのも、有効な手だったいえます。


不動産投資では、今後起こり得るリスクを想定するとともに、あらゆる選択肢を想定しておくことが大切です。

その場の状況に応じて、軌道修正を図りながら、出口戦略を考えていくことが、不動産投資で成功するためには不可欠といえるでしょう。



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収益物件の出口戦略

2018/09/24

出口戦略とは、収益物件を「いつ、どのように売却するか」と言う計画です。

収益物件を所有している間は、「所有する」「建て替える」以外に、「売却する」「組み替える」選択肢も出てきます。

売却をして物件を手放すことで、所有することで起きる様々なリスクを回避し、利益を確定することができます。

また、所有リスクが高くなった物件を手放すことで、築年数の浅く駅近のリスクの低い物件へと買い替えることも可能です。

不動産投資では、「どういったタイミングで売却するか?」や「どの程度の価格で売却できれば利益を残せるか?」と言った、出口戦略を考えておくことが必要です。

売却をしようとしたときに、売却価格がローン残債を下回るようなケースでは、収益性が低い投資と言えます。


気を付けなければならないのは、不動産会社の中には、収益物件でキャッシュフローに赤字が出ている場合に、さらに買い増しを勧めるケースもあります。

しかし、そのまま赤字物件を所有していても、収支がさらに悪化していくケースが多く、運用状況によっては損切りをすることも出口戦略のひとつです。


投資物件を検討する際には、出口を見据えて検討を行い、出口戦略が考えられない物件は購入しないことも大切と言えます。



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投資物件を売却する前に

2018/09/23

投資物件を売却しようか考えた場合、チェックポイントが何点もあります。


①今、投資物件を売却して、残債と諸経費が賄えるのか?

②本当に、その投資物件を売却するべきなのか?

③投資物件を売却するタイミングは間違えていないか?

④大規模修繕の時期は?

⑤空室期間の長期化している?

⑥立地するエリアの賃貸需要が落ち込んできた?

⑦譲渡所得税の短期と長期の税率の変わり目は?

⑧ローンの金利変更をした?

⑨法定耐用年数から逆算した?

⑩デッドクロスの到来は、いつか計算した?



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収益物件を高く売る方法⑨(税金を理解する)

2018/09/22

収益物件を高く売る方法の最終回(番外編?)です。

「収益物件を高く売れるかどうか?」には直接関係はありませんが、税引後のキャッシュ(手残り)を確認しなければ、損をしてしまう場合もあります。


収益物件の売却では、「売却代金で残債が消えるか?」どうかもポイントとなりますが、『残債が消せることプラス税金などの支払いのこと』を考えて検討することが重要です。

もちろん、売却時の譲渡所得が赤字になるのならば、税金については、あまり関係はありません。

たとえば、個人で5年以下の所有ならば、短期譲渡となり、利益が出る場合は、譲渡所得の税金が跳ね上がります。

つまり、税引き前のキャッシュでは楽勝で黒字であっても、税引後のキャッシュは赤字であることもあるのです。

普通の方は、収益物件が売れて、現金が入ってくると、税引き前なのに儲かったと勘違いをして、キャッシュを使ってしまう(散財する)方が多いです。

結構、【税金】の事を忘れてしまう方が多く、後から追いかけれて、大変な目にあってしまいますから注意しましょう。

何か、現役引退をした元プロ野球選手が、手元にあるだけお金を使ってしまい、【税金】で失敗する件を思い出してしまいますね。

個人であれば、長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率が大きく異なる為、5年を超えてから収益物件を売却することも検討の余地があります。

※物件の保有期間は、【1月1日】を基準に考えられますので、実際の保有期間とは若干異なります。


法人の場合は、譲渡税ではなく、法人税となります。

また、(消費税などの)税金のことを考えて、始めから、法人を使って買い進める方法も有効となります。



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収益物件を高く売る方法⑧(パートナーとなる不動産業者を選ぶ)

2018/09/21

収益物件を高く売るには、パートナーとなる不動産業者が大切となります。

不動産業者と言っても、ピンからキリまであります。

大手の上場会社から、マンションの一室で営業している小さな会社まで色々あります。


ただし、建売住宅をメインとしている会社や、街の不動産屋などでは、収益物件の査定の仕方がわからない場合もあります。

そして、もちろん宅建業の免許を持っていなければ、不動産の売買をすることはできません。

また、上場している大手不動産会社がいいかと言えば、少し疑問が出ることがあります。


実は、財閥系の超有名な不動産会社でも、両手取引狙いで、他業者に情報を流さないことが頻繫に起こっています。

(両手取引とは、売主と買主の双方の代理をして、仲介手数料を2倍にする取引です)

同じ不動産を扱っていても、自社で両方を決める為に、無理矢理値段を下げて募集をする業者が多いのです。

はじめは上手いこと言って専属専任媒介契約を結びますが、時間が経てば、自分達の都合のいい条件へ誘導して、売主を欺いて自社で契約をする場合も多くあります。

ただし、5億円を超えるような高額な一棟ものの物件ならば、高属性優先となるので、大手不動産会社の方が決まりやすい場合もあります。

しかし、1億円前後位の収益物件ならば、信販系のノンバンクなどでも融資が出るので、大手不動産会社に頼まなくても、高く売却できることが多いです。

何故なら、属性がそれ程高くないと言われる初心者不動産投資にも、収益物件を販売することが可能だからです。

そして、運営費などの細かいところまでしっかり押さえている賃貸管理を任せている不動産管理会社でも、収益物件を高く売ることも可能です。


プロパティマネジメントの管理会社で賃貸管理を頼んでおけば、入居率も良く、不良入居者の心配なども軽減されるので、物件の価値を高めることができ、結果として高く売ることが可能となります。

そして、プロパティマネジメントの会社では、両手取引にこだわらず、良い条件で早く売却することを念頭に置いて営業活動をしてくれます。


自分自身に合った、パートナーとなる最適な不動産業者を選びましょう!



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収益物件を高く売る方法⑦(節税目的の一般法人に売却する)

2018/09/20

収益物件の購入について、【節税目的】の一般法人ならば、高く買ってもらえることもあります。

通常ならば、その物件の収益性を考えて、収益物件を購入するのですが、『節税対策』として購入したい一般法人もあるのです。


一般法人の場合、比較的利益が出ているようならば、高い税金がかかってきます。

そこで、現金を資産に組み替えることによって、一般法人がその経費を狙っている場合もあるのです。

この場合、キャッシュフローベースでの取引ではないので、条件さえそろえば個人投資家では出せない金額でも購入される可能性もあります。


ただし、あまり郊外の資産価値の低い不動産では、相手にされません。

不動産の立地条件が限定的となるので注意しましょう。



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収益物件を高く売る方法⑥(不動産投資の初心者に売却する)

2018/09/19

プロである不動産業者やベテラン投資家は、収益物件を安く買いたたいて、転売して売り逃げをする『利益を出す』ことを【目的】としています。

すなわち、プロの業者やベテラン投資家に対しては、収益物件を高く売ることはできないのです。

逆に言えば、プロの業者やベテラン投資家でない人ならば、高く売ることが可能となります。

そう、投資経験が少なく、右も左もわからない『初心者不動産投資家』と言われる人達の存在です。

この初心者の不動産投資家は、その価格が相場よりも割高と気付かずに、簡単に収益物件を購入してしまいます。


実際に、三為業者などの悪徳な営業マンにそそのかされて、多くの初心者不動産投資家が、割高な収益物件を躊躇なく購入してしてしまっています。

自分では気付いていないかもしてませんが、三為業者のような営業マンからすれば、『鴨が葱を背負って来る』と思われているのです。


不動産投資は、情報戦でもあるので、購入する際は、しっかりとした判断基準をもつ必要がありますが、営業マンに言われるままに買わされているのです。

そうなれば、さらに割高で質の悪い収益物件などが、ドンドン回ってくることも当然と言えます。


”スルガショック”の前までは、ガンガン三為業者などに食い散らかされていました。

このような三為業者などの営業マンにあっさりと簡単に騙されるならば、いくら高収入の人であっても、残念ながら「賃貸経営者としてどうなのか?」と疑問を持たれるのも当然ですね。

弱肉強食の投資の世界なので、正しい情報を確認せず、その物件の良し悪しがわからないで購入することは、【自己責任】の部分も多いと言えます。


初心者不動産投資家は、間違いなくベテラン不動産投資家よりも高く収益物件を買ってくれます。



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収益物件を高く売る方法⑤(収益物件が買いやすい時が売るタイミング)

2018/09/18

商売の基本は「安く買って高く売る」ことです。

収益物件をできるだけ安く買って、値段が高騰した時に高く売ることができれば、差額であるキャピタルゲインを得られることになります。

では、物件価格が上昇したり、収益物件を買いやすくなる時は、どのような時でしょうか?

これには、『需要と供給のバランス』が関係しますね。


収益物件を欲しい人が多く、供給が少ないと、収益物件の価格が上がります。

収益物件を欲しい人が少なく、供給が多いと、収益物件の価格が下がります。


次に、どうなれば収益物件を欲しくなるかと言えば、金融機関から融資が出るかどうかです。

マイナス金利が導入されるような経済市況となっており、金融機関は貸出先がなかなか見つけられない状態となっていました。

でも、ジャブジャブとお金が市中に供給されてしまい、その一部のお金が投資用不動産につぎ込まれることになったのです。

利回りの良い収益物件が、市場に多数あり、金融機関から融資が出れば、儲かるので皆が買いたくなります。

今までならば、購入することが出来なかった層の初心者不動産投資家が参入しても、金融機関が融資を出して収益物件が買えるようになりました。

するとドンドン購入したい人が増えることになり、それだけ競争になって、値段が跳ね上がってしまったのです。


初心者投資家が、市場にドンドン登場してくると、その投資相場は頂点付近となります。

その時には、収益物件がとても買いやすい時期となります。

逆に言えば、その時こそ、収益物件を売り抜ける絶好のチャンスだったのです。

頂点で売ることができれば最高ですが、未来から見なければ、どこが頂点だったのかわからないことが多いです。


今回は、”スルガショック”が起こり、スルガ銀行の新規融資がストップしてしまいました。

ジャブジャブと融資をしていた金融機関がストップすると、右へ倣えで、他の金融機関も様子見をしてしまいます。

金融機関から融資が出なければ、オーバーローンやフルローンは出来なくなります。

現在、すでに多くの金融機関では、1~2割の自己資金を入れるようになってきております。


金融機関から不動産への融資がストップしてしまった場合、キャッシュ(現金)で購入するしかなくなります。

実は、10年位前の”リーマンショック”でも、不動産への融資がストップになることが起きていました。

金融機関が融資を全然出さない場合、キャッシュ(現金)で収益物件を購入できる方は限られいます。

すると、収益物件は余ってくるので、値段は下がってくるのです。


スルガ銀行をあてにしたスタイルで投資をしていた初心者不動産投資家はハシゴを外された形となっています。

次の波が来るのを消耗戦覚悟でジッと待つのか、敗戦覚悟で損切りをするのか、厳しい判断を迫られていると言っていいでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益物件を高く売る方法④(すぐに売却をしようと焦らない)

2018/09/17

「慌てる乞食は貰いが少ない」と言うことわざがあります。

慌てて急ぎすぎると、結果的に失敗したり、かえって損をすることの例えです。

収益物件の売却においても、同じことが言えます。

相続が起こってしまえば、10ヶ月以内に収益物件を売却しなければ、税金の支払ができないとします。

そうなると、どうしても足元を見られて、その収益物件は安値で売却をすることになります。

つまり、追い込まれて売ろうとすればするほど、安く買いたたかれるのです。

収益物件を有利な条件で売却するには、収益力がなければなりません。

また、買い手がいて、初めて売買ができるのです。


収益物件は、収益還元法で査定されるので、空室の部屋がある場合、査定が厳しくなります。

まず室内の改装をして、空室を埋め、基本的な修繕などをして、建物がキッチリと管理されている状態にしましょう。

1日でも早く売却したいと焦り、取引相手がプロになるほど、指値で安く買いたたかれしまうので、選択肢を増やすためにも時間が必要となるのです。

時間があれば、売却する相手も選ぶことができ、高く売却することができる可能性が高まるのです。



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収益物件を高く売る方法③(銀行融資確認)

2018/09/16

収益物件である不動産をキャッシュ(現金)で買える人は少ないです。

逆に言えば、ほとんどの方が、金融機関から融資を受けて収益物件を購入しています。

その為、収益物件を高く売るには、金融機関の融資状況を確認しなければなりません。

自分の所有する収益物件がMAXいくらで売れるかを知るには、金融機関が買主にどの程度の融資を出してくれるかでわかるのです。


スルガ銀行は、今年の『かぼちゃの馬車の事件』まで、高収入の医師や外資系サラリーマンなどにバンバン融資を出していました。

その為、ここ数年では、収益還元法で計算して、法定耐用を超えて融資をするスルガ銀行が、鉄筋コンクリートなどの比較的大きな建物で、圧倒的に一番融資額が伸びる金融機関でした。

しかし、”スルガショック”が起きて、すでに今年度の新規融資はストップしてしまいました。

そうなると、一部の融資に積極的な金融機関を除いて、基本的な金融機関では、法定耐用年数での積算評価となります。


木造・軽量鉄骨造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など様々なタイプがありますが、金融機関でも好き嫌いがあるのです。

融資が出やすい金融機関で、どのタイプが融資がつきやすいか確認をしてみましょう。

将来、出口である売却を考える場合、金融機関からの融資がつきやすいのか確認することが重要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益物件を高く売る方法②(魅力的な物件にする)

2018/09/15

収益物件を高く売るには、魅力的な物件にしましょう。

この収益物件を購入したいと思わせるようにしなければなりません。

逆に言えば、最低限度の掃除ができていなかったり、外壁が汚れていたり、鉄部が錆びていれば、それだけで買いたたかれてしまいます。

何故なら、収益物件では、現地を確認した際に汚れていたり、壊れていたり、錆びていたりする分の修繕費用を請求されるからです。

室内については、満室にしておけば中の状態を確認することができません。

その為、現地で確認できる部分は外壁や外構や共有部分などになるのです。


古い建物で、建物が傾いていたり、ボロボロのマンションなどならば、大規模修繕工事の費用を差し引いた金額となることもあるのです。

これらの部分が、パッと見で気に入らない場合、査定そのものが下がってしまうことになってしまいます。

現地まで収益物件を見に来るということは、少しでも買いたいと思っているということの裏返しです。

魅力的な物件まで出来なくても、買いたたかれないように見た目をキレイにしておきましょう。



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収益物件を高く売る方法①(満室にする)

2018/09/14

収益物件を高く売るには、満室にしなければ話になりません。

たまに満室想定で売り出されていることもありますが、空室の部屋があれば買いたたかれてしまいます。

何故なら、収益物件での売買価格は、路線価ではなく、【投資利回り】で計算されるからです。

実際、収益物件をキャッシュ(現金)で購入することができる人は限られており、通常は銀行ローンを使用して収益物件を購入します。

銀行ローンの場合は、空室が物凄くマイナス要因となり、融資額が低くなってしまう場合がほとんどだからです。


ただし、注意していただきたいのは、家賃を下げて無理矢理満室にした場合、満室の時の利回りが予想より悪くなり、査定そのものが下がってしまうことになってしまいます。

売却を考えている場合、適正な家賃で満室にするようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


収益物件を高く売る方法

2018/09/13

①満室にする

②共有部分をキレイに保って、魅力的な物件にする

③物件への銀行融資で、高値で取引できるか確認する

④すぐに売却をしようと焦らない

⑤収益物件の売却のタイミングは収益物件が買いやすい時

⑥不動産投資の初心者に売却する

⑦節税目的の一般法人に売却する

⑧パートナーとなる不動産業者を選ぶ

⑨税金を理解する



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


2018年9月11日IREM JAPAN西日本支部セミナーの司会

2018/09/12

2018年9月11日のIREM JAPAN西日本支部セミナーの司会をさせていただきました。

賃貸管理業界のレジェンドと言えるCFネッツの倉橋社長のセミナーでした。

セミナー講師の依頼から何から、裏方をほとんど一人でやっておりました。

まぁ、何事も場数が大切のようです。

実際にやったことがあることだけ、正確に対応ができるのです。

知っていても行動することができなければ、まったくの無駄となります。

ただの知識があるだけで満足していれば、その技術は使うことができません。


その知識を自分の知恵として、現場で使えるようにしなければならないでしょう。

ひとつひとつ精進して、勘違いをした人間にならないように注意します。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


リノベーション工事を比較した結果

2018/09/11

(6万-4万)×12ヶ月
――――――――――×100=8%
 300万円


今回、リノベーション工事をした場合の投資利回りは8%です。

12%の利回りを超えるには、200万円の改装代でリノベーション工事を施工しなければならないでしょう。

空室が多数有り、なかなか埋まらない場合は、リノベーション工事を進めても良いかもしれません。

しかし、何事もオーナーの判断による部分が多いですので、オーナーの目的と目標に合わせて提案をする必要があります。


ローンの返済が終わっているようならば、無理やり安い家賃で募集をして、内容の悪い入居者を入れる必要もありません。

計算上は、原状回復工事とリノベーション工事に手取り収入の差はありませんでした。

しかし、売却をする際は、収益物件は収益還元法で金額が決まります。

家賃が高いほど、物件の評価が上がるので、高い金額で売れる可能があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


リノベーション・家賃保証パック工事の注意点

2018/09/10

今回、リノベーション工事とリノベーション・家賃保証パック工事で比較をしたところ、10年間で1,366,720円も低い手取りとなります。

それでも、家賃保証があるから安心ですか?

実際は、家賃保証があるからと安心してはいけません。


三為業者のサブリースでも、家賃未送金などの問題を抱えているところが多数あります。

リノベーション・家賃保証パックの家賃保証は、どこがどのように保証しているのでしょうか?(スキームは?)

まず、根拠に怪しい部分があると言えるでしょう。

そして、賃貸住宅管理業者でなければ、家賃の支払が無くても罰則はありませんので注意しましょう。


オーナー提出書類を見ると、広告料と管理料と空室損を強調しておりました。

10年間で100万円近く支払ったり、損をするのがもったいない。

良くない管理会社にボッタくられている地主系のオーナーが反応しそうなトリックでした。


実際は、リノベーション・家賃保証パック工事の業者が、メンテナンス代で100万円以上ボッタくっている見積りでした。

また、本来のリノベーション工事での家賃上昇分の200万円(想定分)もボッタくっていました。

はい。その工事1件当たり300万円ボラれてますよ。

3件あれば、1000万円近くボラれてますよ。

考えればわかると思いますが、会社はボランティアで仕事はしません。


儲からないと数字がわかった上で、どうしてもやりたいなら仕方がありません。

でも、数字を理解できないならば、賃貸経営はやめておいた方が無難です。

ましてや、賃貸管理会社を信用できないのならば、誰も面倒を見てくれなくなります。

注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


リノベーション・家賃保証パック工事のキャッシュフロー表

2018/09/09

最後に、リノベーション・家賃保証パック工事のキャッシュフロー表です。

右の図になります。

特徴としては、空室期間をゼロとしているところです。

また、広告料もゼロとしています。

管理料は、基本無料ですが、2年毎に維持費41,800円がかかります。


収入である家賃はプラス。

支出であるリフォーム代、管理料はマイナス。

初年度にリノベーション工事費用を載せます。

そして、1年目~10年目までの枠を作り、合計と年平均の枠も作ります。


初回のリノベーション工事が300万円です。


1年目と2年目の家賃は、 4、4万 × 95% × 12ヶ月 = 501,600円

3~10年目の家賃は、 4.4万 × 85% × 95% × 12ヶ月 = 426,360円


こちらも、エクセルで自動計算の数式を入れておくと一発で数字が出てきます。


すると手取り収入の10年合計が1,246,880円でした。

あれ・・・手残りの収入が他と比べて少ないですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


リノベーション工事のキャッシュフロー表

2018/09/08

次は、リノベーション工事のキャッシュフロー表です。

右の図をクリックしてください。

収入である家賃はプラスです。

支出であるリフォーム代、管理料、広告料はマイナスです。

初年度にリノベーション工事費用を載せます。

そして、1年目~10年目までの枠を作り、合計と年平均の枠も作ります。


初回のリフォーム工事が300万円です。


1年目と5年目と9年目の家賃は、 6万 × 9ヶ月 = 54万円

2~4年目と6~8年目と10年目の家賃は、 6万円 × 12ヶ月 = 72万円


5年目と9年目に改装代の30万円記載。

管理料は家賃の4%で計算するとします。

1年目と5年目と9年目に広告料6万円を記載します。


こちらも、エクセルで自動計算の数式を入れておくと一発で数字が出てきます。


すると手取り収入の10年合計が2,613,600円でした。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


原状回復工事のみのキャッシュフロー表

2018/09/07

まずは、原状回復工事のみでのキャッシュフロー表です。

右の図になります。

収入である家賃はプラスです。

支出であるリフォーム代、管理料、広告料はマイナスです。

初年度にリフォーム工事費用を載せます。

そして、1年目~10年目までの枠を作り、合計と年平均の枠も作ります。


初回のリフォーム工事が30万円です。


1年目と5年目と9年目の家賃は、 4万 × 4ヶ月 = 16万円

2~4年目と6~8年目と10年目の家賃は、 4万円 × 12ヶ月 = 48万円


5年目と9年目に改装代の30万円記載。

管理料は家賃の4%で計算するとします。

1年目と5年目と9年目に広告料8万円を記載します。


エクセルで自動計算の数式を入れておくと一発で数字が出てきます。


すると手取り収入の10年合計が2,536,800円でした。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


リノベーション工事の比較

2018/09/06

原状回復工事とリノベーション工事はどうやって比較をすれば良いと思いますか?

なかなか比較が難しいのですが、キャッシュフローを見てみれば判断をしやすいです。

まずは、前提条件を設定します。

・初期の工事費用
・募集家賃
・礼金
・更新料
・広告料
・退去時原状回復工事費
・平均空室期間
・平均居住年数
・管理料率

これを原状回復工事とリノベーション工事で分けてキャッシュフロー表を作成しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


リノベーション工事の注意事項

2018/09/05

リノベーション工事をすることは、NOIを上げることになり、資産価値も上げることになります。

しかし、いくらお金をかけても良いわけではありませんので、投資効率を考えてリノベーション工事をしなけれならないでしょう。


(投資後予想賃料 - 投資前賃料 ) × 12ヶ月
―――――――――――――――――――――――― × 100 = 〇%
 投資額


・設備、間取の変更であれば、投資に対する利回り12%ならOK
 (約8年で回収)

・表層材の変更は、20%以上ならOK
 (約5年で回収)


リノベーション工事と家賃保証をパックにしている工事業者も中にはいます。

・キャッシュフローを表にして、リノベーション工事をして本当に儲かるのか?

・キャッシュフロー表などで、正確な説明をわかりやすくしているか?

・投資利回り計算式を使って利回りを計算しているか?

・リノベーション工事が本業か?

・家賃保証をする工事主体の会社は、宅地建物取引業者であり、賃貸住宅管理業者か?

・家賃がしっかりと保証される根拠は何か?

・サブリースならば家賃低減もあるが、下がる額もしっかり決まっているか?

・物件所在地から近くの会社か?

・管理体制はしっかりとしているか?

・賃貸管理についての専門家がいるか?

・工事会社だけが儲かるようになっていないか?

・追い炊きやエアコンが設置されないような、中途半端なことになっていないか?

・工事費用でボッタくっていないか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


三為業者のサブリース会社の家賃送金遅れ

2018/09/04

三為業者(さんためぎょうしゃ)のサブリースの、家賃未送金や遅延が多発しています。

注意してください。

三為業者は、【新】中間省略登記を使って、転売することで暴利をむさぼる、初心者の不動産投資家にとって非常に危険な不動産転売業者です。

この三為業者、地方の物件の賃貸管理まで、手掛けたりしています。

ハッキリ言えば、東京の業者が、地方の都市の賃貸管理まで出来るわけがないのです。


家賃管理やコールセンターをするだけなら、全国どこでも構いませんが、退去立会いやクレーム対応や入居者募集など、現場へ誰か行かなければならないことも多いのです。

提携業者があるからと言っても、何かあれば絶対に、現場へ行かなければならないこともあるのです。

でも、東京からだと、賃貸管理料だけでは、往復の新幹線代にもならないことも多いです。

それだと、完全に赤字となってしまいますね。


三為業者のズルいところは、売却をした際、自分の会社をコッソリと管理会社にしているのです。

それも、サブリースと言って、何も知らないオーナーを騙しているのです。

これは、次の売却まで狙って、囲い込みをしているのです。

サブリース契約では、借地借家法が適用されてしまいます。

これは、サブリースで借りている三為業者が、オーナーよりも保護されてしまうという、おかしなことがまかり通ってしまうのです。

サブリースについては、宅地建物取引業者であっても、家賃未送金などでは宅地建物取引業法では裁くことができないのです。


そんな中、”スルガショック”により、地方の高利回りの物件などの売買が極端に無くなってしまいました。

転売目的で購入したものの、転売先が見つからず、違約金を支払ったなど、三為業者は色々なトラブルを起こしています。

ついに、お金に困って、サブリースをしているのに、家賃を支払わないようなことまでしているのです。

なんせ国土交通省の登録する賃貸住宅管理業者になっていなければ、罰則がないのですから…。

三為業者で有名な〇戸大家もサッサと廃業して、逃げてしまっている状態ですしね。

あれだけ金持ち自慢をしておいて、自分の財産を切り崩すのが嫌で、今までやった事の全ての責任を放棄してしまっているのです。

本当に、やりたい放題となっています。


サブリースを任せるならば、絶対に賃貸住宅管理業者の認定を受けている業者にしてください。

右のマークが賃貸住宅管理業者のしるしです。

賃貸管理を任せるのも、賃貸住宅管理業者は一つの目安になります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


甘い言葉に注意!

2018/09/03

・自己資金ゼロからの不動産投資!

・誰でもできる不動産投資!

・〇〇〇万円が家賃収入になる!

・高家賃でも空室ゼロ!

・たった〇年で〇億円の収入を達成!

・みるみるうちにお金が増える!

・不労所得でお金持ちになれる!

・不動産投資をすれば自由になれる!

・不動産投資で嫌な仕事を辞められる!

・不動産投資で満員電車での通勤がなくなる!

・不動産投資で上司や部下とのやり取りの煩わしさから解放される!

・不動産投資でセミリタイアできる!

・不動産投資で一生働かなくていい!

・年収〇〇万円の僕が資産〇〇億円を築いた方法!

・生命保険の代わりになる!

・35年後は資産になる!

・一括借上げ(サブリース)で家賃保証がある!

・節税になりますよ!

・毎月1~2万円のキャッシュフローがでますよ!

・人材派遣会社と協力しているので客付けには困りませんよ!

・客付けは困らないし、心配ありません!

・手出しナシで不動産投資ができますよ!

・みんな(不動産投資を)やってますよ!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


バブル崩壊とリーマンショック

2018/09/02

1980年代後半~1990年にかけて、「バブル景気」と呼ばれる未曽有の好景気がありました。

”不動産神話”が叫ばれて、「不動産の価格が天井知らずで高騰する」と言う発想です。

しかし、バブルが崩壊すると”不動産神話”は、あくまでも”神話”であったことが証明されてしまいました。


2008年の「リーマン・ショック」は、まだ新しく、皆さんの記憶にあるかもしれません。

この原因となったのは、サブプライムローンの破綻が原因となりました。

サブプライムローンとは、高金利の住宅担保付のローンでした。

不動産に対する投資が、あまりにも加熱してしまうことは、危険とも言えるでしょう。


一般の人が何も考えずに、不動産投資に参入すると、個々が借金を抱えてしまうだけではなく、社会的にも大きな影響を及ぼす可能性もあるのです。

しっかりと正しい知識をつけて、堅実な不動産投資をするようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


キャピタルゲインを増やす方法

2018/09/01

不動産投資のキャピタルゲインは、資産である不動産の売却時に得られる利益(売却益)のことです。

つまり、安い時に不動産を買って、高い時に売れば、差益が利益となります。


かつてのバブル時代では、不動産投資はキャピタルゲインを得るために行うことが主流となっていました。

そのバブル時代に、最も人気のある不動産は「更地」でした。

土地価格が、毎年のようにグングン上昇するため、土地さえ持っておけば、数年後キャピタルゲインが得られるという時代だったからです。


現在、多く行われている不動産投資は、建物を建てて、家賃収入を得るというインカムゲインをメインとしたスタイルです。

インカムゲインは、建物を建てた方が多く得られます。

しかしながら、この建物が存在するがゆえに、現在の不動産投資はキャピタルゲインを得るのが難しくなってきています。


建物付きの不動産で、キャピタルゲインを得るためには、建物の価格が下落する以上に、土地の価格が上昇しなければなりません。

ここ数年は、土地価格が上昇していましたが、バブル時代のような勢いではないため、確実にキャピタルゲインが得られるとは言い難い状況です。

そして、”スルガショック”と呼ばれる不動産投資バブルが弾けてしまったので、不動産投資について審査の厳格化が始まってしまいました。

そうなると、今までとは違い、不動産投資をできる人は、属性などが限られた人となるので、不動産投資をできる人が減ってしまいます。

収益不動産が売れなくなれば、当然に安くなって行き、不動産投資の相場は下がって行くことになります。

この数年で、表面10%の利回りの収益物件が、ゴロゴロと市場に出ていましたが、ほとんど売れて無くなってしまいました。

そのため、最近では表面利回りが6%~8%位の物件が多くなっていました。

しかし、今後は表面利回りが10%を超えなければ、「収益物件が売れない時代」が、もう近くまで来ているかもしれません。


現在の不動産投資は、建物で家賃を稼ぐインカムゲインを優先したことによって、キャピタルゲインを得る力を失ってしまいました。

不動産投資でキャピタルゲインを得るには、賃料が上がるか、利回りが下がるかといった別の理由が必要になります。

すなわち、キャピタルゲインを増やすには、売却をするタイミングが重要になっており、個人的な能力によって上げることが難しくなっていると言えます。

近隣に駅ができた、大きな会社がやってきた、大きな道路が通った、土地の相場が上がったなど、街としての魅力なども関係してくるので、他力的な部分に左右をされます。


つまり、キャピタルゲインを狙うには、相場が安い時に不動産を購入して、仕込んでおく必要があるのです。

そして、売却をする場合は、高く売れる時に売却をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


インカムゲインを増やす方法

2018/08/31

不動産投資のインカムゲインは、資産である不動産を保有することによって、安定的・継続的に得られる収入です。

簡単に言いますと、インカムゲインは、毎年の家賃収入である税引後のキャッシュフローの総和です。

そうなると、税引後のキャッシュフローを向上させることが、イコールとしてインカムゲインを増やすことになります。

空室損を減らし、運営費を減らし、銀行返済を減らすことをすれば税引後のキャッシュフローを増やすことができます。

でも、いくら頑張っても、総潜在収入を増やすことはできません。

そうなると、もう一棟マンションやアパートを購入したり、建築したりすることも有効な方法と言えます。

ただし、インカムゲインが得られる収益物件でも、キャピタルゲインを得られるとは限りませんので注意しましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


キャッシュフローの改善

2018/08/30

不動産投資では、キャッシュフローが生命線となります。

お金の流れが止まれば、即アウトとなってしまうからです。

物件のNOI利回りも重要になりますが、キャッシュフローの改善は総合戦となります。


・空室対策

・家賃滞納を無くす

・別の収入源の確保

・土地活用(建築工事)

・不動産投資(資産の組換え)

・経費ランニングコストの見直し(メンテナンス、工事会社)

・経営改善の資金繰りシミュレーション(借り換え、金利引き下げ)


NOIについては、通常の管理会社でも対応することができますが、キャッシュフローの改善となると様々な専門家の力が必要となり、専門知識によっての対応となります。

その為、賃貸管理料だけでは足らないので、コンサルタント・フィーなどをいただいて対応することが多くなります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


NOIを考えよう

2018/08/29

NOI(エヌ・オー・アイ)は、不動産投資をする際の重要な指標になります。


満室想定賃料

- 空室損・未収損

+ 雑収入
  (駐車場・自販機・基地局などの収入)

- 運営費
  (固定資産税・都市計画税・賃貸管理費・清掃代・消防点検・火災保険・広告料・原状回復工事費用 など)

= NOI


つまり、適正家賃を調べ、リース損をなくすこと。

空室対策・滞納督促の徹底する。

別の収入の確保する。

ランニングコストの見直しをする。

上記の対策をすることによって、NOIを上昇させることができるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


DCRがわかりにくい場合は返済割合で考えましょう

2018/08/28

DCR = NOI ÷ ADS

NOI(年間営業純利益)のADS(ローンの年間負債支払額)に対する割合です。

なかなかイメージしにくいと言われることも多いです。


そこで、返済割合でイメージするのが、一般の人にはわかりやすいのではないかと考えました。

右の図がイメージ図です。

満室想定賃料で100とします。

空室損10、ランニングコスト20は固定とします。

青色は利益、銀行返済(ADS)は灰色です。

NOIは、青色の利益と灰色の銀行返済をプラスしたものです。

 DCR 1.16 = 70 ÷ 60

 DCR 1.4  = 70 ÷ 50

 DCR 1.75 = 70 ÷ 40

 DCR 1   = 70 ÷ 70 


満室想定賃料で、銀行への返済が70%位になっていれば、自然とDCRが1に近づきます。

オーバーローンやフルローンをするとROIは高くなりますが、DCRは極端に悪い数値となります。

キャッシュフローを確保できなくなると、会社の給与から補填をする手出しとなってしまいます。

確かに満室にして、上手に稼働をさせれば、NOIは上昇します。

しかし、空室損やランニングコストのことを説明せずに、収益物件を売買する悪徳不動産投資会社が多いこと…。

表面利回りは、参考程度にしかならないことを伝えないのです。

酷いところでは、空室損やメンテナンスがあるのは、管理会社の責任と責任転嫁をされることもあります。


最近は、スルガ銀行のスルガスキームが流行して、サラリーマン大家も増加しております。

しかし、賃貸経営は、会社などの事業経営と同じです。

決して、楽して儲かるような不労所得などでは無いのです。

最後は、自己責任で片付けられてしまいますので、しっかりとした知識をつけましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


DCR(債務回収比率)でチェック

2018/08/27

DCR = NOI ÷ ADS

NOI(年間営業純利益)のADS(ローンの年間負債支払額)に対する割合です。


物件価格1億円、諸経費8%、総投資額1億800万円としましょう。

表面利回りが10.00%、空室損10%、経費率20%とすると、以下のようになります。

 満室時想定年収:1,000万円
 実質年収:900万円(空室損10%)
 経費:180万円(経費率20%)
 実質収入(営業利益):720万円【NOI】
 総投資額:1億800万円
 実質利回り:6.66%(営業利益÷総投資額)


自己資金800万円、借入額1億円、金利4.5%、期間30年のフルローン借りた場合のADS とDCRを計算すると以下のようになります。

ADS = 年間支払額(608万円)

DCR = NOI(720万円) ÷ ADS(608万円)
   = 1.18


自己資金800万円、借入額1億円、金利3.5%、期間30年のフルローン借りた場合のADS とDCRを計算すると以下のようになります。

ADS = 年間支払額(538万円)

DCR = NOI(720万円) ÷ ADS(538万円)
   = 1.33


自己資金800万円、借入額1億円、金利2%、期間30年のフルローン借りた場合のADSとDCRを計算すると以下のようになります。

ADS = 年間支払額(443万円)

DCR = NOI(720万円) ÷ ADS(443万円)
   = 1.62


自己資金800万円、借入額1億円、金利1.5%、期間30年のフルローン借りた場合のADSとDCR を計算すると以下のようになります。

ADS = 年間支払額(414万円)

DCR = NOI(720万円) ÷ ADS(414万円)
   = 1.73


自己資金800万円、借入額1億円、金利2%、期間20年のフルローン借りた場合のADSとDCRを計算すると以下のようになります。

ADS = 年間支払額(607万円)

DCR = NOI(720万円) ÷ ADS(607万円)
   = 1.18


自己資金800万円、借入額1億円、金利1.5%、期間15年のフルローン借りた場合のADSとDCR を計算すると以下のようになります。

ADS = 年間支払額(620万円)

DCR = NOI(720万円) ÷ ADS(620万円)
   = 1.16



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


DCR(債務回収比率)について

2018/08/26

DCRとは、債務回収比率のことです。

DSCR(Debt Service Coverage Ratio)とも呼ばれています。

NOI(年間営業純利益)のADS(ローンの年間負債支払額)に対する割合です。

実質の収入が、返済額の何倍あるかを見る指標で、そのローンが安全か確認をすることができます。


NOI ÷ ADS = DCR


NOIは、収入から運営費を引いたものです。

ADSは、ローンの元金と金利が含まれています。

通常NOIはADSより大きくなければならず、この比率は1以上になります。

ADSがNOIより大きければ、その物件では赤字の垂れ流しの状態となっています。

つまり、このDCRが高いほど、借りているローンなどが安全と言えます。

その為、数字が1に近いほど、リスクは高いと言えます。

一般的には、1.3以上を目安と考えます。

でも、1.5以上が安全と言えるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


K%の注意点

2018/08/25

【ローン定数(K%)の計算式】

K% = ADS ÷ ローンの額 × 100


ローン定数は、すごく分かりやすい指標です。

でも、気をつけて欲しいことがあります。

金融機関から1億円のローンをするとします。

4.5%で30年で借りられた場合の計算です。

K%は6.08%です。

毎月506,685円の返済。

年間6,080,223円の返済。

30年間で1億8240万6711円の返済合計となります。

つまり、複利だと金利だけで、1億円の返済分とは別に8,240万円を支払うことになるのです。


また、建物には法定耐用年数があります。

30年を経過すると建物の評価がゼロになってしまうこともあります。

土地・建物で1億円で買ったとしても、土地だけの評価になると価値が半分(5千万円)になってしまうこともあるのです。

期間30年のK%が良くても、投資物件自体の価値が下がってしまうことにも注意しましょう。


建物では、どうしても経年劣化が起こり、大規模修繕が必要となります。

毎年しっかりと修繕をしておけば良いのですが、全く修繕をしていないと築20年を超えてくるといっきに修繕箇所が増えてしまいます。

一説によると、トータルで建物建築価格の2~3倍の修繕費用が必要のようです。

30年で借りるなら、大規模修繕もしっかり検討しましょう。


新築へ建替えの場合、余分な費用がかかります。

立退料など、わけのわからない費用が発生する場合があります。

RC47年、鉄骨34年、木造22年、軽量鉄骨19年しか法定耐用が無いので、法定耐用を超える年数でローンを借りた場合、建替えの検討もしましょう。


減価償却が低くなるデットクロスに注意しましょう。

日本の税制上、賃貸経営では、必ずデットクロスが到来します。

デットクロスの予測をして、対応方法や対応策も考えましょう。


※ローンの期間を長くすれば、K%は下がりますが、期間が長いと元金が減りにくいので、出口戦略をどう取るのかしっかり考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


イールドギャップを上手に使うには

2018/08/24

イールドギャップ = NOI利回り(FCR) - K%


イールドギャップを上手に使うには、利回りの良い物件を条件の良いK%の金利で借りることができたら良いです。


物件価格1億円、諸経費8%、総投資額1億800万円としましょう。

表面利回りが10.00%、空室損10%、経費率20%とすると、以下のようになります。

 満室時想定年収:1,000万円
 実質年収:900万円(空室損10%)
 経費:180万円(経費率20%)
 実質収入(営業利益):720万円
 総投資額:1億800万円
 実質利回り:6.66%(営業利益÷総投資額)


自己資金800万円、借入額1億円、金利4.5%、期間30年のフルローン借りた場合のK% を計算すると以下のようになります。

K% =年間支払額(608万円)÷1億万円×100 =6.08%

イールドギャップ= 実質利回り(6.66%)-K%(6.08%)
        = 0.58%


自己資金800万円、借入額1億円、金利2%、期間30年のフルローン借りた場合のK% を計算すると以下のようになります。

K% =年間支払額(443万5千円)÷1億万円×100 =4.43%

イールドギャップ= 実質利回り(6.66%)-K%(4.43%)
        = 2.23%


自己資金800万円、借入額1億円、金利1.5%、期間30年のフルローン借りた場合のK% を計算すると以下のようになります。

K% =年間支払額(414万1千円)÷1億万円×100 =4.14%

イールドギャップ= 実質利回り(6.66%)-K%(4.14%)
        = 2.52%


同じ物件を購入したとしても、K%が違うとイールドギャップに差が出て、大きく利益が異なります。

でも、1億円の借金をして物件を上手に購入しても、インカムゲインでは年間に2百万円位しか儲からないのが賃貸経営です。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次 

 


イールドギャップとは

2018/08/23

イールドギャップ = NOI利回り(FCR) - K% 


NOI利回りは、実質利回り(FCR)のことです。

実質利回り(FCR)=(家賃収入-運営経費)÷総投資額

K%は、年間返済総額÷ローンの額×100です。


※イールドギャップは、表面利回りと借入金利の差ではありません。

不動産投資の本やインターネットでも、間違っているが大半です。

表面利回りでの説明を聞いたり見たりすると、ズッコケてしまいます。



例えば、物件価格1億円。
諸経費8%。
総投資額1億800万円としましょう。

この物件の表面利回りが10.00%。
空室損10%。
経費率20%とすると、以下のようになります。

 満室時想定年収:1,000万円
 実質年収:900万円(空室損10%)
 経費:180万円(経費率20%)
 実質収入(営業利益):720万円
 総投資額:1億800万円
 実質利回り:6.66%(営業利益÷総投資額)

実質利回りは、表面利回りと比べかなり低くなります。


これを自己資金800万円。
借入額1億円。
金利4.5%、期間25年のフルローン借りた場合のK% を計算すると以下のようになります。

K%  = 年間支払額(666万9千円)÷1億万円×100 = 6.66%


イールドギャップ= 実質利回り(6.66%)-K%(6.66%)
        = ±0.00%

驚くことに、イールドギャップは±0です。

つまり、この物件はこの条件で借り入れをして投資をすると、徳も損もせず、投資不適格と考えていいのです。

(※インカムゲインでの判断)

不動産投資は鞘取りなので、差額が大きいほど利益や損失が大きくなります。

表面利回り10%-借入金利4.5%=5.5%なので、儲かると思っていると大間違いですね。 



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K%の使用方法(イールドギャップ)

2018/08/22

K%は金利の比較をする以外にも役に立ちます。

K%を使用する理由は、イールドギャップを見る為です。


NOI利回り(FCR) - K% = イールドギャップ 


NOI利回りは、実質利回り(FCR)のことです。

K%は、年間返済総額÷ローンの額×100です。


※イールドギャップを表面利回りと借入金利の差で見ては、絶対にいけません。

そんなこと言ったりやったりしている不動産業者や不動産投資家などは、完全に素人です。

危険ですので、そのような人達を相手にしないよう、注意してください。

ホイホイと信じてついて行けば、身ぐるみを全て剥がされてしまいます。


NOI利回りからK%を引いて、マイナスになるのならば、投資不適格です。

なぜならば、持てば持つほど損をするからです。

つまり、インカムゲインで、マイナスとなってしまいます。


K%が高いのならば、それ以上に高い投資利回りの収益物件を買わなければなりません。



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NOIを使いましょう

2018/08/21

NOIとは、Net Operating Income (ネット・オペレーティング・インカム)営業純利益のことです。

NOI(エヌ・オー・アイ)を把握することは、物件の価値を把握することができるのです。



総潜在収入(GPI)   
- リース損       
- 空室と未回収損     
――――――――――――――――――――――
= 純賃料収入
+ 雑収入        
+ 経費払い戻し
――――――――――――――――――――――
= 実効総収入(EGI)
- 運営費          
――――――――――――――――――――――
= 営業純利益(NOI)     

- 年間負債支払い額(ADS)
- カスタマイズ項目
――――――――――――――――――――――
= 税引き前のキャッシュフロー(BTCF) 

- 税金(所得税・法人税)         
――――――――――――――――――――――
= 税引き後のキャッシュフロー(ATCF)  



NOI利回りは、NOI(営業純利益)を物件価格で割った利回りです。



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K%(ローン定数)の比べ方

2018/08/20

1億円を金利4.5%で30年で借りた場合を考えます。

金利4.5%で30年の場合、年間6,080,223円の返済  K%=6.08%


次は、1億万円を金利3.5%で30年、金利3.5%で20年借りた場合を考えます。

金利3.5%で30年の場合、年間5,388,536円の返済  
K%=5.38%

金利3.5%で20年の場合、年間6,959,516円の返済  
K%=6.95%


では、1億万円を金利2%で30年、金利1.5%で30年借りた場合を考えます。

金利2%で30年の場合、年間4,435,433円の返済  
K%=4.43%

金利1.5%で30年の場合、年間4,141,442円の返済  
K%=4.14%


最後に、1億万円を金利2%で15年、金利2%で10年借りた場合を考えます。

金利2%で15年の場合、年間7,722,104円の返済  
K%=7.72%

金利2%で10年の場合、年間11,041,614円の返済  
K%=11.04%


K%が低いほど、有利な融資を引き出せていることがわかります。



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K%を知らないならフルローンやオーバーローンはやめましょう

2018/08/19

【ローン定数(K%)の計算式】

K% = ADS ÷ ローンの額 × 100


ADS(年間返済総額)のローン残高に対する割合です。

金利を比較するには、ローン定数(K%)を使いましょう。

借入金額に関係なく、金利と期間のみによって決まってくる指標です。


K%と実質利回りを比較をすることによって、レバレッジ効果が働いているかどうかの判断ができます。

借入金額に対して年間いくらの返済が発生するかわかるので、資金調達のために年間どれくらいのコストが必要か、つまり調達コスト(%)を測ることができます。

ローン定数(K%)は金利が上がると高くなり、下がると低くなります。


いくらROI(リターン・オン・インベストメント)が高いからと言っても、この超低金利やマイナス金利の時代に、借りている金利が4.5%や3.5%と高すぎれば、よほど高利回りの物件でなければ、賃貸経営で儲かることはありません。

そして、借入額が多いとキャッシュフローに余裕がなくなるので、急な修繕や退去・空室などがあった時に対処することができません。

「年金の代わりになる」「儲かるなど」ともっともらしいことを言って、不動産投資をさせる詐欺まがいの会社も多いです。

「2~3年したら、ローンの金利を下げれるよ」と根拠や再現性のないアドバイスするケースも見受けられます。

そして、そんないい加減なことを言った人は、誰も責任を取ろうとしません。


不動産投資の旨みだけを過剰に伝え、リスクについてや、一般的に知らなければならないことを全く伝えていなかったりもします。

注意しましょう。



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オーバーローンのメリット

2018/08/18

オーバーローンを組むメリットは「投資利益率(ROI)」を高められることです。

投資利益率とは、投資した資金に対し得られる利益の割合のことを言います。

自己資金だけで物件を購入するより、オーバーローンを組み、自己資金比率を少なくした方がROIは高くなり、レバレッジを効かせた効率的な投資が出来るようになってしまいます。

フルローンであれば、物件の購入にかかる費用分は融資で賄えるものの、その他の諸経費は全て自己資金からの持ち出しになります。

諸費用として使用した経費は数年単位で回収するのが一般的ですが、オーバーローンでは諸費用を全て融資で賄えるため、自己資金が無くても始められるというメリットがあります。

諸費用として用意していた資金を現金として手元に残しておくことができるので、予期せぬ出費などにも対応しやすくなります。

また、残した資金を次の物件購入時の頭金に回すことができるというメリットもあります。

オーバーローン自体が危険なものではなく「収益性のない物件を購入することが問題」という本質的な部分を理解しておきましょう。

収益性のある物件を購入するのであれば、違法な方法でなければオーバーローンやフルローン自体は問題ありません。


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オーバーローンは違法で危険?

2018/08/17

世の中のオーバーローンの約9割は、違法性のあるオーバーローンです。

もちろん、合法的な事業性融資のオーバーローン(プロパーローン)や住宅ローンのオーバーローンもあります。

違法性のあるオーバーローンは、不動産業者が物件の価格を水増しして、銀行から多く借りる方法です。

銀行用の契約書と実際の契約書を二通作成し、銀行に提出する契約書には実際に契約価格より高い金額を記載して提出し多くの融資を引き出す手法です。

もしくは、覚書を作成して、金額の変更を騙して融資を引いています。

また、融資を多く借り入れるために、源泉徴収や給与明細などを修正して業者が銀行へ提出する場合もあります。

これらのことは、文書偽造の罪に問われ、当然ながら違法となります。

実際に危険なのは、オーバーローンを組むことも危険ですが、そもそも「収益性の低い物件を高額で購入している」ことが一番の原因です。


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ROI(リターン・オン・インベストメント)

2018/08/16

ROI(リターン・オン・インベストメント)は、投資利益率のことです。

ROI= 年間回収金額 ÷ 投資金額 × 100


ROIとは、年間回収金額である税引き前収入を、自己資金での投資金額で割ったものです。

つまり、少ない自己資金で、どれだけの利益を生みだすことが出来ているかを判断する指標です。

ROIは、その値が大きければ大きいほど、投資効率が良いと一般的に言われています。

ROIを大きくするためには、自己資金を少なくして、借入金を多くすればいいので、ローンの比率が高ければ高いほどROIは高くなることになります。

しかし、注意をしなければならないのは、ROIの高くなる投資が全て良い投資と言えないことです。

なぜならば、中古の収益物件は、新築より減価償却期間が短く、デッドクロス(「勘定合って銭足らず」の状態になる)のリスクを十分に考慮する必要があるからです。

物件の築年数やオーナーのライフプランによっては、ROIが高いだけでは良いとは限らないのです。

その為、ROIの値だけを見て、投資の判断をしないように気をつけましょう。



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契約~物件の引渡し

2018/08/15

・重要事項説明書の読み合わせ

・重要事項説明書の質疑応答

・契約書の読み合わせ

・契約書の質疑応答

・契約書を取り交わす

・手付金の支払い

・付帯設備の状況説明

・ローンの本申込み

・ローンの受諾

・火災保険の申込み

・境界の確認

・金銭消費貸借契約

・残代金決済と物件引渡し

・関係書類の引渡し

・諸費用の精算

・登記の手続き



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契約の準備をする

2018/08/14

・重要事項説明書の取り寄せ

・重要事項説明書の内容の徹底チェック

・売買契約書(案)の取り寄せ

・売買契約書(案)の内容の徹底チェック

・契約までの準備・確認作業

・管理方針の決定

・賃貸契約の切替え準備

・リフォームの見積依頼

・リフォームの段取り

・ローンの仮申込み

・ローンの内諾



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買付申込みをする

2018/08/13

・不動産会社に買付申込書を提出する

・条件交渉

・条件の一致

・売渡の承諾(売主)

・ローンの打診


※金融機関の融資(ローン)を利用する場合は、買付申込書で必ずローン特約を希望しましょう。



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事業収支シミュレーションを行う

2018/08/12

・実際に投資計画を立て、投資にふさわしい物件か吟味する


①家賃の設定は妥当か?

②修繕維持費や管理費は妥当か?

③空室損は見ているか?

④家賃の上昇が見込まれていないか?

⑤敷金・礼金・更新料は見込まれていないか?

⑥必要経費はすべて織込み済か?

⑦借入金の額と返済方法によるデッドクロスの時期を予測できているか?

⑧借入期間と固定金利、変動金利の選択は適切か?

⑨建物の減価償却方法は適切か?

⑩税引き前の収入(キャッシュフロー)が一目でわかるか?

⑪金利6%、入居率80%に設定して、税引き前収入はプラスになるか?

⑫物件価格に占める建物割合はどうか?

⑬建物にかかる消費税の還付はどうか?



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物件を調査する

2018/08/11

・土地、建物等に関する法規制を調査する

・土地相場を調べ、収益性をみる

・実際に現地調査を行う


物件調査には、【机上調査】【現地調査】【建物調査】に分けられます。

【机上調査】
・販売図面
・住宅地図
・登記簿謄本
・土地、建物の図面
・固定資産税評価証明書
・レントロール(直近2、3カ月)

【現地調査】
・駅からのアクセス
・街の様子の確認
・近隣不動産業者へのヒアリング
・近隣住民へのヒアリング
・物件の管理状態の確認
・方角と周りの空き地の確認
・接道状況、私道負担、敷地境界の確認
・セットバックの場合の建ぺい率と容積率の確認
・道路幅員による容積率の違いの確認
・用途地域と斜線制限の確認

【建物調査】
・外壁
・階段
・共用部
・玄関ドア
・基礎部分
・屋根
・外灯
・室内



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物件を検索する

2018/08/10

・多彩なルートにより物件情報を収集する

・集めた物件情報を吟味し、大まかに絞り込む


『楽待』『健美家』『YAHOO不動産』『ホームズ』などの不動産ポータル活用する。

【キーワード検索】:「不動産投資」「マンション経営」などで検索をする。

狙いのエリアの地域で営業をしている不動産業者に直接コンタクトをとって情報提供を依頼する。


※1,000件の物件情報を集め、100件現地調査を行い、10件買付申込、最終的に1件が購入できるイメージです。



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取得方針を策定する

2018/08/09

・規模、場所、構造等、取得したい物件の目安を立てる


【収益力】
得られる収益に対して、適正な金額を投資する

【立地力】
投資した後に、安定した収益が確保できる立地である

【運用力】
購入した後、いかに収益性を高められるか


≪構造≫
・RC(鉄筋コンクリート)造
・SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造
・S(鉄骨)造
・木造

≪種類≫
・アパート、マンション
・テナントビル
・ロードサイド店舗
・立体駐車場など

≪タイプ≫
・ワンルーム
・単身者用
・ディンクス
・ファミリー

≪区分・一棟≫
・区分所有
・一棟もの

≪エリア≫
・東京
・都市
・地方


どの程度の価格の物件を狙うか、購入予算を決める。
・全額自己資金
・全額ローン(フルローン)
・自己資金+ローン


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ライフプランを立てる

2018/08/08

・どのような将来を実現したい?

・どのような生活設計と経済的な予定を立てる?

・どのような不動産投資の計画を立てる?


①毎月どの位のお金があれば、そのライフプランが実現するのか?

②いつまでに、そのキャッシュフローを作りだすか?

③どのキャッシュフローを得る為に、どの位の資産形成が必要なのか?

④その資産を形成する手段に、どのようなものがあるか?



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収益不動産を購入するまでの段取り

2018/08/07

①ライフプランを立てる

②取得方針を策定する

③物件を検索する

④物件を調査する

⑤事業収支シミュレーションを行う

⑥買付申込をする

⑦契約の準備をする

⑧契約~物件の引渡し



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不動産投資のエリア分析方法

2018/08/06

投資エリアの分析方法も、インターネットで調べる方法とオフラインで調べる方法があります。


【インターネットでの調査方法】

・市町村の市役所・役場のホームページで、基本データを調べる

・不動産ポータルサイトを利用する

・市町村の人口推計データを調べる

・市町村別の世帯数・持家比率を調査する

・1世帯あたりの人口を調査する


【オフラインでの調査方法】

・近隣の不動産業者へヒアリングしてみる

・近隣の大家さんにヒアリングをしてみる

・近隣の入居者にヒアリングをしてみる

・直接自治体にヒアリングをしてみる

・『都市データパック』を利用する



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レントロールと家賃相場の差

2018/08/05

レントロール(家賃報告書)を手に入れたら、現在の家賃相場と比べてみましょう。

すると、家賃に大きな差があることに気付きます。

新しい建物では、それほど差はありませんが、古くなるほど大きく差が開いてきます。

それは、古くから住んでいる入居者は、現在の家賃相場から比べると高い家賃で住んでいるからです。

逆に言えば、新しい入居者は築年数が経過してから入居しているので、古い建物なら相場通りの安い家賃で入居しているからです。

その為、レントロール(家賃報告書)の収支を鵜吞みにして、物件購入や賃貸経営の収支計画をたてると、とんでもないことが起こります。

すなわち、古くから住んでいる入居者が退去してしまった場合、一気に家賃下落が進んでしまうのです。


そして、気を付けなければならないことは、絶対に満室状態がずっと継続されることはありえないことを理解しましょう。

何をどのようにしようとも、必ず退去される方が出てきます。

また、賃貸物件を購入したら、「ごそっと入居者が退去してしまった」と笑えない話もよくあります。


賃貸経営は、経営であり事業です。

けっして投機なのどギャンブルをしてはならいものです。


しっかりと、冷静になり、どのようなことが起こるのか予想して、事業を続けられるようにしましょう。



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家賃相場の調べ方

2018/08/04

家賃には、だいたいの相場があります。

調べる方法としては、大きく2つあります。


【インターネットのポータルサイトを見て、『家賃相場』を調べる】


「スーモ」や「ホームズ」や「アットホーム」などの不動産ポータルサイトで比較検討できます。

また、地元の大手不動産業者のホームページなどでも、家賃相場の情報が入手することができます。

地域別や路線別に、同じような物件がどれくらいの賃料で貸出しされていることが調査できます。

注意点としては、インターネットに掲載されている物件の家賃は、『成約家賃』ではなく『希望家賃』です。

高い家賃で募集されているからと言っても、その『希望家賃』で決まらないことも多いです。

たまに、家賃が高すぎるなど、明らかに条件がおかしいものも掲載されています。

家賃相場が下がっているのに、昔の条件で平気で募集をしているオーナーもいるので、注意してください。


【地元の不動産業者に聞く】


実際に、現地の不動産業者を訪問してヒアリングしてみるのも、ひとつの方法です。

遠方などの場合は、地域の不動産業者へ電話して聞いてみることもできます。

成約家賃については、地元の不動産業者の方が、あきらかに相場観があります。

実際に、駅からの距離、築年数、設備、1階や最上階、角部屋かどうかなどの諸条件で、家賃設定は変化しているのです。

検討している物件などが、どれくらいの家賃で貸出しされているか、直接聞くと教えてくれます。



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賃貸契約書・家賃明細を入手する

2018/08/03

賃貸中の物件では、基本的に前オーナーからの賃貸契約条件を引き継ぐことになります。

その為、賃借人および保証人の情報、敷金の引継ぎの有無、礼金、更新料等をチェックしましょう。

また家賃明細(レントロール)を入手すると同時に、滞納等の有無、問題のある入居者がいるかどうかも確認をしておきましょう。

家賃明細(レントロール)は、賃借条件一覧表であり、賃借人の質も賃貸契約の内容から把握できることがあるので、必ず入手しましょう。


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物件チラシをチェックする

2018/08/02

物件を購入したい場合、物件チラシ(マイソク)を入手して、下記の点をチェックしましょう。

①物件名

②価格
 税込・税別の明示
(建物には消費税がかかります。土地は非課税)

③物件所在地
 「地番」「家屋番号」

④交通アクセス
 最寄駅からの距離

⑤土地の概要
 面積、権利形態、用途地域、接道、間口

⑥建物の概要
 構造、間取、戸数、築年数

⑦賃貸条件
 空室、賃料、敷金

⑧取引形態
 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介、代理、売主

※不明な点は、不動産業者にしっかりと確認をしましょう。


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固定資産評価証明書を入手する

2018/08/01

固定資産評価証明書は、地方自治体の固定資産税課で入手することができます。

本人もしくは、委任を受け、委任状を持った代理人しか取得できません。

固定資産評価証明は、物件取得時点での保存登記料(登録免許税)、不動産取得税の計算および、事業収支シミュレーション上の固定資産税計算に必要な情報です。


「路線価」を使って、推測値を計算することもできます。

土地固定資産税評価額(推測値)= 路線価 × 土地面積 ÷ 80% × 70%



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路線価の入手方法

2018/07/31

・最寄りの税務署で調べる

・インターネットで調べる


国税庁のホームページから、全国各地の路線価を調査することができます。

【路線価】で、検索すると国税庁のホームページへすぐに飛びます。

その中で使い方も説明されているので、じっくりと確認をしてください。


路線価は、土地の相続税評価額を表しています。

毎年7月に、最新の路線価が発表されます。

この路線価は、公示地価の約80%で設定されています。


不動産の担保評価や不動産の相場は、この『路線価』を基準にしているケースが多いので、不動産取引には必要不可欠な情報です。


該当する土地が右の図で、前面道路が「240」とします。

「240」は、㎡あたりの単価を千円で表しています。

したがって、この場合の路線価は、1㎡あたり24万円ということになります。



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都市計画図を入手する

2018/07/30

不動産投資で重要なのは、その不動産の将来性を考えることです。

ここで重要となるのは、各自治体の「まちづくり計画」を確認することです。

まちづくりの計画は、「都市計画図」に記され、土地の利用に関する様々な用途制限が決められています。


都市計画図は、各自治体の都市計画課や購買部で購入することができるので、一度確認をしてください。

この都市計画図には、建ぺい率、容積率、高度制限、日陰規制等が定められており、建築にかんする様々な制限を確認することができます。

どうしても見逃しがちになるのが、各自治体が個別に定める【条例】です。

都会では、大規模ワンルームマンションを規制するため、建物の高さを規制したり、負担金を課すケースもあります。

これらも各自治体の建築指導要綱等で、確認することもできます。


現行の法律で確認すると既存物件が違法となり、将来に同等の建物の建て替えができないケースもありますので、必ず確認をしておいてください。



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建物図面の入手方法

2018/07/29

法務局に登記申請をされている場合、建物図面が、法務局で入手できる場合があります。

なかには、登記申請をされていない場合などもあるので、建物図面が無い場合もあるので注意しましょう。

その場合、売主などから建築図面をコピーさせてもらうのも一つの方法です。

ただし、実際には建築図面と異なり、違法建築で建てられている場合もありますので、注意が必要です。


昔のモノほど、いい加減な場合が多いようです。



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測量図の入手方法

2018/07/28

土地の実測、隣接地との境界関係を示す測量図は、売主もしくは、不動産業者から入手することが基本となります。

過去に分筆登記などをしている場合、地積測量図によって、法務局で入手できます。

しかし、過去に一度も測量をしたことがなければ、測量図は存在せず、入手することはできません。

この場合、現地調査を行って、敷地の境界を調査することになります。


ちなみに、境界画定がされていない場合、なかなか売却や購入ができないことがありますので注意しましょう。

測量図のない場合、実際問題として公簿面積(登記面積)によって売買されることもあります。


実測面積で売買する場合は、あらためて実測測量を行う必要がある為、その負担の調整も必要となります。

また、面積増減によって売買代金の精算を行うことにもなります。

いずれにしても、実測売買の場合は時間と費用がかかる点に注意してください。



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インターネット登記情報サービスを利用する

2018/07/27

最近は、インターネットを使って登記情報を取得することも可能です。

ただし、このサービスを利用する場合は、利用登録をする必要があります。

登録完了までには、一週間以上かかりますので注意してください。


このインターネット登記情報サービスでは、「地番」や「家屋番号」を調べる機能がついているものもあります。

もちろん、「地番」や「家屋番号」がわかっている場合、一発でインターネットから登記情報を入手することが可能です。


※登記情報を取得するには費用がかかります。

 法務局で申請するよりも安い場合が多いです。



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登記簿謄本の入手方法

2018/07/26

土地・建物の権利関係は、所轄の法務局に登記されています。

土地と建物は、それぞれ別々に登記されているので注意しましょう。

土地の権利関係を調べる時には、「地番」が必要となります。

建物の権利関係を調べる時には、「家屋番号」が必要となります。


「地番」や「家屋番号」が不明な場合は、法務局の職員に相談したり、法務局の備え付けの情報端末で調べることも可能です。

「地番」と「家屋番号」がわかっていれば、最寄の法務局で、すべての登記情報の取得が可能です。


※登記情報の取得には費用がかかります。


なお、その土地・建物について、何らかの登記申請がされている場合、登記が完了するまで登記簿謄本(登記事項全部証明書)は取得することができません。



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公図の入手方法

2018/07/25

不動産では、「住居表示」と「地番」が異なることがあります。

ややこしい話かもしれませんが、現実問題として異なることが多いです。

公図を入手するには、「地番」の方を知らなければなりません。

そして、土地の登記簿謄本を請求するにも、この「地番」が必要になります。

ブルーマップ(地番が表示されている住宅地図)には、この「地番」がのっています。


不動産業者であっても、このブルーマップを所持していない会社が多いです。

ちなみに、管轄の法務局では、備え付けのブルーマップがちゃんと設置されています。

まず、ブルーマップから、該当の公図番号を調べます。

公図は、土地の権利関係の住所となる「地番」が表示されており、対象地周辺の「地番」もわかります。

公図と住宅地図等を照らし合わせて、対象となる「地番」を調べましょう。

法務局の閲覧申請書に必要事項を記入し、印紙を貼って申請すると対象の公図を閲覧することができます。

コピー機で、公図をコピーすれば完了です。



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住宅地図の入手方法

2018/07/24

・グーグルマップ
大まかなな地図情報

・グーグルマップのストリートビュー
道路からの眺望写真を見ることができる

・その他のサイトの地図

・書店でゼンリンの住宅地図を購入する
(1冊5千円位するので高額)

・住宅地図を借りてコピーをする
法務局に設置されている地図をコピーや不動産業者にコピーしてもらう


※住宅地図は、「住居表示」「所有者名」「店舗名」「建物名」が表示されている地図のことです。



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銀行から融資を受けるために

2018/07/23

銀行から融資を受けるためには、様々な書類が必要になります。

それも、金融機関ごとに異なりますので注意してください。

融資を受けるための申し込みは、投資物件を確保してからになりますが、必要書類の中には取得に時間がかかるものもあります。

会社員として働きながら不動産投資を進める場合は、役所が空いている平日に動きにくいことがあります。

郵送で対応してもらえるものありますが、時間がかかることなどを頭に入れておき、準備はできるだけ早めに動くようにしましょう。

書類の取得が、スムーズにいかないケースも多くあるので注意が必要です。


『人物評価』は、「借り手の属性評価」のことを言います。

会社員の方であれば、「現在の年収や過去3年の年収の推移、どんな会社に勤め、勤続どれくらいなのか?」などを見られ評価されます。


『物件評価』は、銀行ごとの関数電卓を用いて返済金額を計算して、収入と比較して導きだす「収益評価」と、土地と建物を分けて評価判断する「積算評価」の2つがあります。

『事業評価』は、「貸借対照表」と「損益計算書」を見て収益が回っているかどうか、債務超過になっていないか、事業の将来性などから評価されます。


それぞれ、補完をし合うことが可能なので、不動産投資を始めた当初は、『人物評価』と『物件評価』で、融資が受けられるように進めていくのが一般的です。

実績が出来ていくにつれて、『事業評価』で融資が受けられるようになっていきます。



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物件評価に関する書類

2018/07/22

・販売図面

・住宅地図

・登記簿謄本

・土地、建物の図面

・固定資産税評価証明書

・検査済証や確認済証(ある場合)

・レントロール(直近2、3カ月)

・売買契約書(売買契約が終わっていれば)、重要事項説明書



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個人評価に関する書類

2018/07/21

・過去3年分の収入証明
(源泉徴収票、確定申告書など)

・本人確認ができるもの
(免許証、住民票、保険証のコピーなど)

・自己資金と持っている資産のエビデンス
(通帳のコピーなど)

・職務経歴書

・所有物件の情報
(登記簿謄本、借入先情報、返済予定表など)



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銀行の評価基準

2018/07/20

銀行からの融資を受ける場合には、3つの評価基準があります。


「人物評価」

「物件評価」

「事業評価」



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特殊価格(不動産鑑定評価基準)

2018/07/19

不動産鑑定評価基準の『特殊価格』は、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格です。

・文化財



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特定価格(不動産鑑定評価基準)

2018/07/18

不動産鑑定評価基準の『特定価格』は、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格です。

・会社更生

・民事再生

・資産の流動化に関する法律に基づく評価



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限定価格(不動産鑑定評価基準)

2018/07/17

不動産鑑定評価基準の『限定価格』は、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合、または不動産の一部を取得する際の分割等に基づき同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定せれる場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格です。

・借地権者の底地併合

・隣接不動産の取得




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正常価格(不動産鑑定評価基準)

2018/07/16

不動産鑑定評価基準の『正常価格』は、市場性を有する不動産について【合理的な自由市場】があったならば、その市場で成立するであろう適正な価格です。




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不動産鑑定評価基準について

2018/07/15

①正常価格

②限定価格

③特定価格

④特殊価格




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収益還元法

2018/07/14

『収益還元法』で試算した価格は、【収益価格】と呼ばれます。

『収益還元法』は、対象不動産が将来生み出すことが期待される純収益の現在価値の総和を算出することにより、対象不動産の試算価格を求める方法です。

『収益還元法』には、不動産から得られる特定期間の純収益を一定率で割り戻すことにより、その価値を求める直接還元法と、不動産の保有期間中に得られる純収益と期間満了後の売却によって得られる予定の価格を現在価値に割り戻して合算するDCF法の2種類があります。

収益物件を扱う不動産投資会社などで、『収益還元法』は、よく使われる評価方法です。


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取引事例比較法

2018/07/13

『取引事例比較法』で試算した価格は、【比準価格】と呼ばれます。

『取引事例比較法』は、収集した多数の取引事例の中から適切な事例を選択し、その取引価格に必要に応じて補正・修正を加えたうえで、対象不動産との関係で地域的・個別的な要因を比較して求められた価格を比較考慮して、対象不動産の試算価格を求める方法です。

不動産会社などで、『取引事例比較法』は、よく使われる評価方法です。


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原価法

2018/07/12

『原価法』で試算した価格は、【積算価格】と呼ばれます。

『原価法』は、不動産の価格を評価する時点で、評価対象となる不動産を再び一から作りなおすとすれば、どれだけのコストがかかるのかを求め、その価格から、対象不動産の建築後から減じあに至るまでの間に目減りした価格を差引いて現時点の資産価格を求める方法です。

銀行などの金融機関で、『原価法』は、よく使われる評価方法です。


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不動産鑑定評価について

2018/07/11

①原価法

②取引事例比較法

③収益還元法




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節税対策としての不動産経営は儲かりません

2018/07/10

節税対策として、新築区分のワンルームマンションを不動産投資される残念な方もおられます。

新築ワンルームの区分マンションの販売する業者が、お医者さんなどに電話でアプローチをします。


不動産経営で、赤字を計上し、それを本業の所得と損益通算をすることで、税金の合計額を削減しようとするスキームです。

確かに、本業である給与収入との損益通算で、税金が還付されます。

しかし、そもそものキャッシュフローで赤字であれば、悲惨な目にあってしまいます。

さらに、売却をしようとしても半値に下落してしまって、売るに売れない状態にまでなっていることも多いのです。


インカムゲインもダメで、キャピタルゲインもダメ。

節税の対策にはなっていますが、儲からなければ、そもそもの投資としては失敗です。

お医者さんなどは、このような営業にも気をつけてください。



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自主管理で経済的自由?

2018/07/09

投資家系の不動産オーナーさんの中には、『自主管理』で【経済的な自由】を目指している方もおられます。

個人の趣味の話にもなるので、あまりとやかく言いたくはないのですが、勘違いをされている人もいるので、しっかりと検証をしてみます。


「そもそも、『自主管理』をしている方は、賃貸管理や賃貸経営が好きですか?」

「それも、賃貸管理や賃貸経営を今まで、ずっとやってきていましたか?」


一日中暇な方が、暇つぶしでやるには、いいのかもしれません。

でも、実際のオーナーさんは、まだまだ働いていることが多いです。

サラリーマンの場合は、休みもあまりなく、朝から晩までまで、しっかり働いています。

それなのに、せっかくの休みも、賃貸管理や賃貸経営で、自分自身の貴重な時間を使ってしまうのです。

そのため、家族サービスもできないので、家族から不満が出てくることもあります。

DIYも流行っており、自分で何でもしてみたい方なら、自主管理もいいのかもしれません。

でも、せっかくDIYをしてみても、センスがなく、なかなか部屋が決まらないことになったり、上手に改装をすることができなかったりすることもあります。

素直に、プロの改装業者に依頼を出していた方が、自分の貴重な時間も、余分な手間もかからなかったかもしれません。

確かに、10~20室位ならば、少し社会経験がある人ならば、片手間でも対応することができるかもしれません。

でも、それ以上の部屋数を対応しょうとすると、どこかに無理が出てきます。

ただでさえ、忙しいのに、ちょっとした費用をケチるので、余計に寝ないで働くようなことになってしまうのです。


経済的な自由や自立や独立は、自分が好きでもない賃貸管理などの仕事をコツコツすることでしょうか?

管理戸数が増えれば増えるほど、遠くの旅行に行けなくなってしまう位、細々とした対応をしなければならなくなるのです。


武勇伝のようなことを誇る自主管理のオーナーの方もおられますが、果たして、将来的にそのようなことを、配偶者や子供たちがやりたいと思うでしょうか?

しっかりと考えてみましょう。



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賃貸住宅は供給過剰の状態

2018/07/08

・バブル期の賃貸住宅の建設

・相続税課税強化に伴う賃貸物件の建築

・ハウスメーカーなどが見境なく新築の建設

・平成25年でも賃貸住宅の空室率18.9%

・総人口の減少

・年少人口の激減

・生産年齢人口の激減

・東京オリンピックバブルの終焉の問題

・生産緑地の2022年問題



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ハウスメーカーなどの営業用の記事

2018/07/07

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賃貸経営は土地・建物の評価を下げることができ、将来の安定した収入も見込めます。

賃貸アパート・マンション経営は相続税の節税にも大きな力を発揮します。

アパート・マンションの敷地は、借地権分を評価額から控除(貸家建付地評価)できたり、小規模宅地等の特例を活用して評価をさらに軽減したりすることも可能となります。

空室リスクに気を付ける等の注意点はありますが、土地を持っている人にとって賃貸アパート・マンション経営は強力な相続対策になるでしょう。

更地の場合、固定資産税の軽減特例が使えませんが、賃貸アパート・マンションを建てることによって軽減措置が適用されることで税負担が軽減されます。

また、定期的に家賃が入ってくることで、老後の年金収入を補うことができ、ライフプランの実現にもつながります。

相続税対策でアパート経営やマンション経営を行う目的は、財産を最大限に残すことです。

しかし、自分の不注意や知識不足によって問題が生じてしまったら、本末転倒です。

それを防ぐためにも、信頼できる「パートナー」の存在が欠かせません。

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確かに、メリットの部分で、土地活用の良いことが書かれていますので、皆さんコロリと騙されてしまいますね。



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不動産の評価を誤らない

2018/07/06

相続税対策では、不動産の評価の問題が、重要なカギとなります。

すなわち、不動産の評価を誤ってしまえば、賃貸経営は失敗してしまいます。

相続税の対策として、収益物件の建築や購入をする場合、プロジェクトとして利益が出せることが大前提となります。

しかし、愛着がある土地だからとか、営業マンが熱心だからとか、知り合いが建てたからなど、不動産の価値を適切に把握せずに、正しい数字ではない誤った数字や【感情】で選んでいる場合が多く散見されます。


地主さんの場合は、もともと持っている土地の有効活用を考えてしまいます。

ハウスメーカーや建築会社などは、ハイエナのように、無頓着で騙しやすそうな勉強不足の地主さんなどを狙っています。

でも、銀行から多額のお金を借りてアパートやマンションを建築や購入したものの、空室や収支悪化に悩まされるような事態になるのです。

これらは、自分の土地の価値を正しく把握していなかったことが、最大の要因と言えるのです。


地主さんや不動産投資家などは、賃貸経営者として、自分の持っている不動産の価値に対して関心を持ち、しっかりと価値の把握をしなければならないでしょう。



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不動産業とは?

2018/07/05

・宅地建物取引業
  (賃貸仲介)
  (売買仲介)
  (販売)
  (交換)

・賃貸業

・賃貸管理業

・サブリース

・不動産コンサルティング

・デベロップメント

・権利調整

・不動産証券化



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それでもサブリースがあるから安心ですか?

2018/07/04

・もらえる賃料はだんだん少なくなります。

・毎月、家賃の1割程度の管理料を取られます。

・固定資産税、都市計画税は一切変わりません。

・家賃を下げないためには、高額のリフォームが必要です。

・色々な免責事項があります。

・サブリース会社が倒産すれば、契約は失効します。



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一括借上げシステムは家賃保証システムではありません

2018/07/03

そもそも論になるのですが、一括借上げシステム(サブリース)は、家賃保証システムではありません。

大手ハウスメーカーなどは、CMで大々的に広告をしており、まさか詐欺商法をしないだろうと思い込まされています。

でも、実際は事実誤認や、明らかに詐欺まがいのモノまであるのです。


例えば、家賃10万円で、10部屋建築をして借上げられたとします。

この場合、毎月100万円の家賃が入ることになります。(管理料や運営費等は省きます)

ずっと毎月100万円が入ってくると勘違いをすると、とんでもないことになるのです。

10年後には、家賃が9万円に減額されることもあります。

大手であっても、簡単に家賃減額の請求をしてくるのです。

すると、毎月90万円の家賃となります。

でも、15年後には、家賃を8万円に減額を請求されるのです。

こうなると、毎月80万円の家賃となります。

さらに、20年後には、家賃を7万円に減額されてしまうのです。

もはや、毎月の家賃70万円となるのです。

20年も経過すると大規模修繕や、室内設備を交換する時期となります。

こんな状態では、当初のシミュレーションと異なり、結果として大赤字を出してしまうことも往々にしてあるのです。

本当に、家賃が30年一定に保証されるのであれば、何も文句もありません。


昨今、にぎわしているシェアハウスのサブリースのように、投資利回りのみを強調した詐欺商品もあるのです。

でも、家賃については金融商品とは違い、元本保証などは無いのです。

あくまでも、借上げることを保証することであって、家賃を保証するワケではないことを理解してください。



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節税のためにアパート・マンション経営?

2018/07/02

地主さんの場合、大きな土地を所有しているので、高額な固定資産税や都市計画税が課税されます。

その為、ハウスメーカーや建築会社から、「節税のためにアパートやマンションを建てましょう!相続の時も有利ですよ!」と営業されて、建築されている方も多いのが現状です。

確かに、土地にかかる固定資産税は更地よりも住宅地のほうが安くなりますし、相続する時にも評価が下がり、相続税も下がります。

しかしながら、それだけの理由で賃貸物件を建てるのは、ちょっと短絡的ではないかと危惧しています。

そこには、『賃貸経営者の視点』が欠けているからです。


まったく当事者の意識が欠如していたり、建築会社のサブリースにおんぶにだっこで、他人任せになっていたり、相続の際に分割できないこともあるのです。

実際に、「建てたはいいけれど空室が埋まらない」「資金繰りが苦しくなった」「結局はローンが返せずに土地ごと手放すことになってしまった」という方も多いのです。

そして、ハウスメーカーのサブリースでも、家賃保証額が減額されて、収支計画が崩壊して、アップアップしているケースも散見されます。


不動産が【負・動産】になってしまっている例もあるのです。

当たり前のことですが、アパートやマンション経営は、入居者がいないと成り立たない商売です。

賃貸経営に向いていない土地に賃貸物件をを建築したり購入したりすると、痛い目に遭います。


そのため、その土地に入居者のニーズがあるか、賃貸のニーズを把握することが大切となります。



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都市計画税について

2018/07/01

土地や建物を所有していると【都市計画税】も課税されます。

この【都市計画税】も【固定資産税】と同様に、毎年1月1日の土地や建物の所有者にかかる市区町村の税金です。

【都市計画税】は、都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用に充当することを目的としています。

土地の場合は、公示地価の7割相当を基本とする固定資産評価額を出して0.3%を超えない範囲の税率を乗じて算定します。


住宅用地には、評価額よりも課税標準額を下げる特例があります。

1戸あたり200平方メートルまでは評価額の3分の1、それを超えた分は3分の2に下がり、税金が安くなります。



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固定資産税について

2018/06/30

土地や建物を所有していると【固定資産税】が課税されます。

この【固定資産税】は、毎年1月1日の土地や建物の所有者にかかる市区町村の税金です。

土地の場合は、公示地価の7割相当を基本とする固定資産評価額を出して1・4%の税率をかけて算出されます。

住宅用地には、評価額よりも課税標準額を下げる特例があります。

1戸あたり200平方メートルまでは評価額の6分の1、それを超えた分は3分の1に下がり、税金が安くなります。



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相続評価と実勢価格の乖離

2018/06/29

相続税評価 > 実勢価格   

 相続時に不利 … ✕



相続税評価 < 実勢価格   

 相続時に有利 … 〇



相続税評価 = 実勢価格   

 相続時に不利でも有利でもない



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不動産評価額と実勢価格の関係

2018/06/28

一般的によく【実勢価格】と言われますが、その概念はやや”曖昧”です。

不動産は、通常の物販などの商品と違って、合理的な取引市場(流通機構)の形成が不完全となっているからです。

そのため、売買当事者の特殊な事情などが、その取引価格に影響を与えることも多くなるのです。


例えば、売り急ぎや買い進み、特別の利害関係や縁故関係などもあります。

そこで成立した価格は、必ずしも、その不動産の適正な価格を反映するものとはなっていない場合もあるのです。

世間一般的に言われる【実勢価格】には、特殊な事情の下に成立した価格(高過ぎる価格、あるいは低過ぎる価格)の場合もあります。

または、単に売り主の希望価格や、不動産業者の広告に掲載された売却希望物件などの価格を指す場合が含まれることも少なくありません。

したがって、【実勢価格】の概念は、とても幅があって、かつ”曖昧”であることが多いのです。


『不動産鑑定士』によって求められる不動産鑑定評価額の場合は、売手にも買手にも偏らない客観的な交換価値を表す『正常価格』であるとされています。

多くの取引事例によって実証され、不動産の経済的価値の効用、収益性等も検証された不動産の客観的な価格であるとされています。


確実な不動産評価額が必要な場合は、鑑定費用が発生しますが『不動産鑑定士』に依頼することも一つの方法です。



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積算評価法の具体例

2018/06/27

具体的な積算評価の方法を説明します。

土地
500㎡

路線価
20万円/㎡

用途地域
第一種住居地域

構造
RC

築年数
20年

延床面積
1,000㎡

上記の物件があったとして、計算します。


土地 500㎡ × 20万円 = 1億円

建物 1,000㎡ × 19万円 × (47年-20年) ÷ 47年 = 1億914万円


積算価格は、土地と建物を合計した金額となるため、2億914万円になります。

この金額が、物件の売却価格より高いと「資産性が高い物件」として評価されます。

ただ、そのような「資産性の高い物件」は、市場に出ている物件の1割もないと思われます。

特に、利回りが低い都心部や地方の有力都市の場合、積算評価の出る物件は、非常に少ないです。


銀行のもうひとつの評価指標である「収益還元評価」は、物件利回りから割り戻す評価です。

詳しくは、以前の収益還元法についてのブログの記事で説明をしています。



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積算評価法では建物の構造により評価方法が異なる

2018/06/26

建物の積算評価の建物部分の計算式です。

【建物の価格】
= 再調達価格 × 延べ床面積 × 残存年数 / 法定耐用年数

再調達価格は、建物を建てた時の㎡単価であり、下記の通りです。


木造・軽量鉄骨
15万円(12~15万円)

重量鉄骨
18万円(15万円~18万円)

RC・SRC
19万円(18万円~20万円)

※カッコ内の数値は、銀行による多少の違いを示したモノとなります。


この再調達価格の金額に延床面積を掛け、経過年数を加味したものが建物の積算価格になります。

経過年数は、法定耐用年数を上限として計算します。


木造・軽量鉄骨
22年

重量鉄骨
34年

RC・SRC
47年


※銀行によっては、RCの耐用年数を40年で見ることもあり、評価方法は各行で分かれます。



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積算評価法の土地の評価計算には掛目を入れる

2018/06/25

掛目① 【用途地域による価格調整】


『商業地域』   掛目 +10%

『第一種住居地域』   掛目 ±0

『第二種住居地域』   掛目 ±0

『準住居地』   掛目 ±0

『第一種中高層住居専用地域』   掛目 -10%

『第二種中高層住居専用地域』   掛目 -10%

『第一種低層住居専用地域』   掛目 -20%

『第二種低層住居専用地域』   掛目 -20%

『準工業地域』   掛目 -30%

『工業地域』   掛目 -30%

『工業専用地域』 アパート・マンションは建てられない


上記の通り、商業地が土地活用の制限が一番少なく、利用価値が高い土地となります。

色々な建物が建てられるからです。

一方で、第一種低層住居専用地域などは、単独で店舗すら建築できないなど、制約が大きく価値が低くなります。

工業系は、住環境を悪化させる恐れのある工場の建築が可能なため、かなりのマイナス評価となります。



掛目② 【土地の形状による価格調整】


土地の形状は、基本的に接道面が広い方が好まれます。

一番評価が高いのが、正方形であり、接道面が2面以上取れる土地です。

旗竿地(引き込み道路)や、長方形の短い方の辺しか接道していない土地は、評価がぐっと下がります。


また、住居用物件では南向きが好まれるため、日照の関係で南接道の方が北接道より良いとされています。

個々の土地の形状により評価は異なりますが、+30%~マイナス50%(もしくは融資不可)まで掛目は異なります。



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銀行の積算評価法による投資物件の評価について

2018/06/24

銀行などの金融機関が、物件を評価する際に使う指標は、不動産投資家が気にする利回りやキャッシュフローではありません。

銀行と不動産投資家では、物件を見る視点が異なるので注意しましょう。


良い物件を融資を引いて購入するには、投資家の視点と銀行の視点の両方を十分に満たすものを探すことが必要となります。

銀行が投資物件を評価する際は、『積算評価』と『収益還元評価』があります。


基本的に銀行は、『積算評価法』を使い物件の資産価値を測ります。

実は、銀行の不動産に対する計算方法は各行により異なっており、同じ評価方法ではありませんので注意してください。

でも、耐用年数や掛目の入れ方が異なりますが、大きな考え方の方向性は同じとなります。

土地と建物の評価をそれぞれ出して合計したものを『積算評価』と言います。

多くの地方銀行が、この評価方法を採用しているので、評価方法をマスターしておいた方がいいでしょう。


都市銀行の場合は、『積算評価』と『収益還元評価』の両方を使って、評価を出しているケースも多いです。

積算評価の算式は、土地と建物に分けて計算することが特徴です。


自分が良い投資物件と思っても、金融機関の『積算評価』で評価されなければ、その金融機関からは融資が引けないことになるのです。



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実勢価格について

2018/06/23

不動産投資家や、実需(自分が住む家として買う)目的の人は、実勢価格を鑑みて売買を行います。


実勢価格とは、つまり【時価】のことです。


【時価】は、計算方法がしっかり確立されているわけではないので、近隣の成約事例とその物件の特性(プラス要因・マイナス要因)を加味して妥当性が判断されます。


「不動産は2つと同じものがない」と言われていますが、こういうことを言う人は、都合のいい言葉として、この文句を使う場合が多いのです。

2つと同じものがなくても、同じように似た条件の物件はあります。

これらの物件の売買を通じて、不動産市場にも実勢価格・市場価格というものが形成されています。

不動産は相対取引であり、株式や為替のように株式市場や為替市場があるわけではありません。

しかし、価格決定プロセスは基本的に一緒で、その時の色々な売買を通じて、大体の実勢価格というものが作られています。


路線価や固定資産税評価額が、いくら高くても、その地域や物件に魅力がないと感じる人が多ければ、路線価などと比べて、実勢価格が割安となる場合もあるのです。

例を挙げると、

・隣に川が流れていて、湿気がすごく上がってくる
・暴力団などが住んでいる
・過去に殺人事件などが発生した

このような物件を、路線価や固定資産税評価額を参考にして買う人は、実際に皆無となります。


「一物四価」という言葉が、あたかも価格が4つあるかのような印象を与えています。

実勢価格以外の3つ(公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額)は、税金や机上での評価額を算出するための金額であり、それ以上でもそれ以下でもありません。

実は、価格が4つあるわけではありません。

価格は1つのみであり、実勢価格だけが、市場の形成した価格となります。

しかし、何故か物件や土地を売却する際は、この実勢価格の目線が忘れられがちとなります。

自分が慣れ親しんだ家や土地を売る際などの場合、それが更に顕著となります。


売却希望者から良く聞くのが、

「路線価はこの30万円/㎡だから、30坪(100㎡)の土地は3,000万円ぐらいで売れるはず」

「固定資産税評価額と同水準であれば売れるのではないか」

という意見です。


急な坂道の途中にある土地や、接道が悪い土地、日陰になってしまう土地は、路線価がいくら高かろうと、やはり人気が落ちてしまいます。

そんなことは、購入者の視点に立てば、当たり前のことです。

しかし、売却希望者にとっては、利便性が悪い場所だろうと、そこは慣れ親しんでいる場所です。

良い点ばかりに目が行ってしまうのは、しょうがない部分もあります。


また、そもそも近隣の実勢価格に関する知識ないので、それらのマイナス点を割り引いた値段を設定しようとしても、妥当な金額がわからないという事情もあります。

結局、設定した金額では売れないので、その時点で気づくことになってしまうのですが、事情はもう少し複雑です。

ここに不動産会社が、いいように絡んでくるからです。


『一物四価』を利用して、安い価格で売買させる不動産会社も実際にあります。

例えば実勢価格が2,000万円の物件があったとします。

この物件を路線価通りの3,000万円で売りたいという相談を仲介会社にした場合、

「確かに路線価からしても3000万円が妥当ですね」

と同調し、ひとまず一社で媒介するための専任媒介契約を売主からもらうことを優先します。

でも、結局3,000万円では売れないので、売主は不安になります。

そこで、仲介会社は、

「近隣の成約事例からすると、実勢価格は1,700万円ぐらいなので、この金額まで下げましょう!」

と言葉巧みに誘導するのです。

その結果、当初からすると信じられないぐらいの値引きでも、応じてしまう人がいるのです。

仲介会社からすると、最初は売却希望者の意のまま3,000万円で売却することを条件に、一社にしか依頼できない「専任媒介契約」をまず取ることを優先しているのです。

そして、予想通り3,000万円では決まらないので、不安がる売却希望者を煽って値段を下げさせ、最終的には【両手で売りやすい価格】で、さっさと売り抜けさせることを行います。

そうすれば、2,000万円の売り出し価格で一般媒介の一社として入るよりも、格段に成約率は上がり、さらに【両手(売主と買主の両方)の仲介手数料】も得られるのです。

しかし、売主としては、2,000万円で売れるはずの土地が、結局1,700万円でしか売れなかったことになります。

後から気付くかどうかはわかりませんが、適切な価格で売却することには、失敗したことになります。


不動産売買を行うときの適切な価格を算出するには、【時価】である実勢価格を参考にするしか方法はありません。

不動産売買に絡む営業マンなどから、実勢価格以外の価格を、妥当性の根拠として言われた場合は、「それは、おかしいのではないか」と考えるようにもしないと、騙されてるしまうこともあります。



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一物四価とは

2018/06/22

不動産には4つの価格があると言われています。

これを『一物四価』(いちぶつよんか)と一般的に呼ばれています。

『一物四価』という用語を知っていると思っている人の中には、一つの不動産に四つの価格があるような、間違った認識でいる人も居るかもしれません。

不動産を売買する際に、その中かから都合のいい価格を使い、適切な価格の認識が出来ていないことが多々あります。

また、仲介を行う不動産会社が、意図的に低い見積もりを出すのに、これらの価格が利用されることもあります。

まず『四価』についてですが、以下の価格のことを指します。


【実勢価格】

実際に売買されている価格


【公示価格】

地価公示法に基づいて、国交省が発表している価格(土地のみ)


【相続税評価額】

国税庁が毎年発表し、主に市街地において道路(路線)に付けられた価格。路線価


【固定資産税評価額】

固定資産税、都市計画税を賦課するための基準となる評価額。土地の固定資産税評価額は、公示価格の7割が目安


各価格の説明は上記の通りですが、分類をすると実勢価格以外の公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額は、税金の計算や不動産鑑定で用いられる指標となります。


銀行などの金融機関が融資をする際に、机上計算する際の項目としても利用されています。



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土地・建物の評価

2018/06/21

実勢価格は、実際に売買される価格です。

・取引事例比較法

・収益還元法

・公示価格や路線価による類推



積算評価(せきさんひょうか)は、土地価格と建物価格を合計して、積算価格を算出する方法です。

不動産投資業界においては、主に銀行の担保評価額を測る目安(めやす)として用いられています。


〇土地の積算評価額の計算方法

土地の積算評価額は、路線価に敷地面積を掛けて算出します。
路線価は千円単位のため、数値を1,000倍する必要があります。

土地積算評価額(円) = 路線価(千円) × 1,000(円) × 敷地面積(m²)


〇建物の積算評価額の計算方法

建物の積算評価額は、まず建物を新たに建築する場合に要する費用である「再調達価格」を求め、そこから築年数に応じて生じる劣化を減価修正して求めます。


建物積算評価額(円) = 再調達価格(円/m²) × 建物延床面積(m²) × (法定耐用年数(年) – 築年数(年)) ÷  法定耐用年数(年)



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不動産取引のフロー

2018/06/20

【購入意思】
 ・物件情報の取り寄せ、吟味
 ・不動産業者への問合せ


【物件調査】


【購入申込】
 ・買付申込書の提出
 ・条件交渉、条件の一致
 ・売渡の承諾(売主)
 ・ローンの打診


【契約準備】
 ・重要事項説明書の取り寄せ、徹底チェック
 ・売買契約書(案)の取り寄せ、徹底チェック
 ・リフォーム見積依頼
 ・賃貸契約の切替準備
 ・ローンの内諾


【重要事項説明書の説明】
 ・重要事項説明書の読み合わせ、疑義質問


【売買契約書への記名・押印】
 ・契約書の読み合わせ、疑義質問
 ・手付金の支払い
 ・付帯設備の状況説明
 ・ローンの申込み
 ・ローンの受諾
 ・火災保険の申込み
 ・境界の確認
 ・金銭消費貸借契約


【決済・引渡し】
 ・残金の授受
 ・物件の引渡し
 ・関係書類の引渡し
 ・諸費用の精算
 ・登記の手続き



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不動産の価格

2018/06/19

『土地担保評価』
 
 = 路線価 × 土地面積 × 80%



『土地実勢価格(推測値)』 

 = 路線価 × 土地面積 ÷ 80%



『土地固定資産税評価額(推測値)』 

 = 土地実勢価格(推測値) × 70%



『建物実勢価格(推測値)』 

 = 物件売買価格 - 土地実勢価格(推測値)



『土地・建物担保評価額』 

 = 土地担保評価額 + 建物固定資産税評価額



『担保不足額(自己資金必要額)』 

 = 物件売買価格 - 土地建物担保評価額 
 



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土地の評価

2018/06/18

『公示地価』

 割合100% 
 一般取引価格の指標
 基準日  毎年1月1日  公表3月末
 管轄期間 国土交通省  
 閲覧場所 市町村役場、インターネット


『基準地価』

 割合100% 
 一般取引価格の指標(公示地価の捕捉)
 基準日  標準7月1日  公表9月末
 管轄期間 都道府県  
 閲覧場所 市町村役場、インターネット 


『路線価(相続税評価額)』

 割合80% 
 相続税・贈与税の課税標準
 基準日  毎年1月1日  公表7月初
 管轄機関 国税庁  
 閲覧場所 所轄の税務署、インターネット


『固定資産税評価額』

 割合70% 
 固定資産税、登録免許税、不動産取得税等の課税標準
 基準日  3年ごと1月1日  公表3~4月
 管轄機関 市町村  
 閲覧場所 市町村、東京23区は所轄の都税事務所
 


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建売業者について

2018/06/17

建売業者は、仕入れた土地に、新築住宅を建築し、付加価値をつけて、一般消費者であるユーザーに販売をします。

一般的には、分譲マンションや戸建ての販売などをしていることが多いです。

単純に仕入れた土地を横流しにするのではなく、マンションや一戸建など付加価値をつけて転売をするビジネスモデルです。

したがって、単純な「土地ころがし」と違って、会社としての体力や、建物を建てる知恵も必要となります。


また、開発申請をすることも多く、時間がかかってしまい、すぐには販売して換金することもできないこともあるので、それなりの懐の余裕が必要となります。

不動産の場合、仕入れから製品化まで、マンションでは短いもので1年、大型開発などでは3年程度かかってしまいます。

戸建住宅でも、1・2軒なら別ですが、通常はある程度まとめて分譲しますので、用地の整理から販売まで最低でも1年近くかかります。


地価が上がり、分譲・賃貸相場とも上昇している時は、この手法が最も利益が取れる方法です。

逆に、景気が悪くなり、地価が下がると、とたんに採算が合わなくなります。

高い値段で仕入れているのに、販売までに時間がかかって経費が高いのに、販売価格が高いと売れないからです。


景気の変動をもろに受けやすいのが「建売業者」です。



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土地ころがしについて

2018/06/16

「土地ころがし」は、手ごろな土地を見つけては、安い値段で押さえて、その土地をどうしても欲しいエンドユーザーや他の業者に、より高い価格で転売をしていく人達です。

大きな開発を行う大手デベロッパーや商業施設、ホテル業者などにとっては、重宝する存在でもあります。


たとえば、土地としては広くて日当たりも良いのですが、道路付けが悪い土地もあります。

そこで、道路に接していて隣接する小さい土地を買い付けて来て、隣の土地と合わせて、デベロッパーに卸すことをしているのです。

逆に、そのような土地をわざと押さえておいて、隣地を買った業者に意地悪をして高く売りつけるなんてこともやったりします。


「土地ころがし」は、土地を買うにあたって、比較的大きな資金が必要となります。

でも、半年から一年の短期で回転させることによって成り立っているのです。

それは、金融機関から借金をし、レバレッジをかけて、鞘取りで儲けを出しています。

その為、不動産価格がいったん下落をはじめてしまえば、借入金を返済できないレベルにまで陥ってしまうことが往々にして起こります。

不動産を買った価格でも売れなければ、どうしようもないですからね。

ファイナンスで資金をつないでいるので、逃げ遅れた時に借金が残り、ゲームが終了するのです。


「土地ころがし」では、この終わりを見極めることができる人達だけ、生き残れる世界です。

「伝統工芸にも近い世界」なので、確信犯でない限り、やらない方が健全でしょう。



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不動産投機はギャンブルです

2018/06/15

『投資』と『投機』は違います。


『投機』とは、【ギャンブル】のことです。


バブル経済の時は、「土地ころがし」が全盛だったので、”度胸”と”根性”で金融機関からお金を借りて、多少立地が悪くても「買って、買って、買いまくれ!」の時代でした。

「買って、売って、もう一度買って、でも最後は売ってしまった」という人達は、大金持ちになっています。

でも、「買って、買って」の人達は、その後どうなっているのかわからない方も多いのです。


「安値で買って、高値で売る」


このことができれば、不動産で大儲けすることができます。

でも、一般のサラリーマンが、鞘取りをしようとして、上手く行くでしょうか?

そもそも、本来のあるべき実勢価格や積算価格などの相場もわかっていない場合も多いです。

それでも、悪徳業者は、サラリーマンの弱みなどに付け込み、射幸心を煽るのです。


昨今、不動産投資を煽っている業者は、不労所得によって『アーリーリタイア』や『自分年金』として不動産投機を煽っていることが多いです。

高利回りを謳うシェアハウスのインチキなサブリースの問題がありました。

スルガスキームが、新聞やテレビでも解説されることになってしまいました。

有りもしない高利回りを謳っても、不動産投資は金融商品ではありませんので、元本の保証はしていません。


不動産を購入したり建築したりするだけで、あたかも儲かったつもりになってしまう方々もおられます。

でも、しっかりと出口を把握しておかなければ、入った途端に、出口の無い迷路に迷い込むことになってしまいます。


【ギャンブル】の場合は、100人に1人位勝てるかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


土地は磨けば光るものです

2018/06/14

無道路地や崖地や市街化調整区域など、価値が低い土地もあります。

でも、滋賀県ではJR南草津駅のように、田んぼしかなかった場所でも、JRの駅ができただけで、価値がとんでもなく跳ね上がった場所も存在します。

30年ほど前の南草津には、駅も無ければ、商業施設も何もありませんでした。

それが、今では新快速電車も停まるようになり、滋賀県でも一・二を争う乗降客の駅となり、商業施設もできて、若者が溢れるような魅力的な街へと変貌しています。


土地の場合は、知恵と工夫によって価値を化けさせることができるのです。

再建築不可の無道路地のようなところでも、隣地を購入して一体の土地としてしまえば、価値を飛躍的に向上させることもできるのです。

そこには、ちょっとしたアイデアで、土地の価値を引き出すことができるのです。


つまり、土地は磨けば光る大切な資産です。



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土地信仰

2018/06/13

バブル崩壊までは、本当に「不動産は、右肩上がりに値上がりする」と信じられていました。

日本は島国であり、山も多く使用できる国土が限られているので、不動産好きの国民性でもあります。

日本人は、基本的に農耕民族であり、土地に対する畏怖の念があるようです。

確かに、山の神・海の神など、土地にまつわる言い伝えが、昔からあります。


科学が発達した現代であっても、土地にまつわるスピリチュアルなエピソードは枚挙にいとまがありません。

お祓いをされることも多く、幽霊が出るとまことしやかに語られることもあります。


土地の霊を信じ、これを敬ったり、大切にしたりすることにより、土地に対して過剰なプライドを持つ場合が多いようです。

土地の持つ価値が、「金銭的な価値=貨幣価値」という【物差し】で測ろうとしないので、いびつな状況を生み出していることも往々にしてあります。



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不動産屋は胡散臭い?

2018/06/12

金貸し ⇒ 高利貸  ⇒ 金融機関

株   ⇒ 株屋   ⇒ 証券会社

保険  ⇒ 保険屋  ⇒ 保険会社

不動産 ⇒ 不動産屋 ⇒ ・・・?



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不動産業と宅建業はイコールではありません

2018/06/11

【宅建業】(宅地建物取引業)は、土地や建物(不動産)を仕入れて、加工(土地の造成・建物の建築)して、販売したり、土地や建物の売買・賃貸の仲介(媒介)を行ったりする仕事です。

【宅建業】を営むには、都道府県知事、または国土交通省の『免許』が必要となります。


実は、不動産業には、「宅建業」に「賃貸業」と「管理業」も加わるのです。

アパートやマンションのオーナーさんや、三菱地所なども「賃貸業者」であるのです。

賃貸管理をしている不動産業者もあるのですが、賃貸管理をしているだけならば【宅建業】の免許は必要ありません。

サブリースだけを行なう業者も、宅建業の免許は不要となります。


つまり、【宅建業者】ならば不動産業者なのですが、不動産業者だから【宅建業】の資格があるとは限らないのです。

そのため、取引をしている不動産業者が、宅建業者か確認をしてみましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産について

2018/06/10

・土地及び土地に定着しているもの

・住宅、商業施設、ホテル、リゾート、オフィス、工場

・実物資産

・磨けば光る存在

・運用益を利用できる存在

・金融商品のひとつ

・スピリチュアルな存在!?

・投機の対象



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目的意識が高いと頭を下げられる

2018/06/09

「何のため・・」


【目的意識】が低い人は、このことをしっかりと考えましょう。

しょうもないケンカをしたり、言い争いをするのは、この【目的意識】が低いからです。


「つい、自分の中の『正義』や『小さなメンツ』を気にしてしまう・・」、そんな人が多いのです。

でも、本当に自分のやりたいことに『フォーカス』すれば、どんな人にでも頭を下げることができるようになります。

「自分は間違っていないけど・・」、そんな小さなことはどうでもいいのです。

『正義の争い』をして勝っても、実際の利益がなければ、ただ正しいだけです。


ただ、正しいだけでは、人は動いてくれません。


人間を動かしているのは【感情】であって、【理屈】ではないのです。


たとえ、高圧的な論理で、相手を理屈で追い詰めたとしても、「百害あって一利なし」となります。

相手からは、「屁理屈で、恥をかかされた」と恨まれるだけなのですから。


つまり、重要なのは【理屈】で相手を動かすのではなく、相手の【感情】を動かすことなのです。


痛い目にあって、遠回りをしたとしても、自分が反省して、【目的意識】をしっかり持つようになれば、自然と頭を下げることができるようになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


メンツより実利を取りましょう

2018/06/08

争いが起きる原因の多くが、「メンツを潰された」ことから発生しています。

中学生や高校生でも、そんな「小さなメンツ」を気にしているのです。

年を取って大人になれば、そんな「小さなメンツ」にこだわらないと思いきや、小さなことにこだわっている方が大半なのです。

「人間が小っちゃいなぁー」と思われる人も多いですね。


実際は、メンツが潰されたとしても、自分が思っているほど周りは気にしていないものです。

そもそも、自分のことで関心が一杯なのに、他人のメンツのことなんて、周りも正確に覚えていません。

でも、相手から信用や実績まで潰されてしまうなど、実際の実利に影響する場合は問題となります。

実利に影響を与えない場合は、そんなに気にすることも無いのです。


例えば、メンツを潰されたことにより、こちらが感情的になって、怒りそうになったとしましょう。

そんな時は、怒ってしまった場合の『メリット』と『デメリット』を考えてください。

「何のために、怒るのか!?」

結果は、自分がちょっとスッキリするだけで、デメリットの方が多いのではないでしょうか。

自分の「小さなメンツ」の為に、無駄な争いをしてしまうと、実利に影響を及ぼしてしまう可能性が高いのです。


立派な社会人となっているのならば、そんな「小さなメンツ」を気にしないで、実利を取る行動をした方が有効だと気付きますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


攻撃的な人から自分の身を守るワザ

2018/06/07

・挨拶だけは自分からする

・しっかり観察をする

・相手にとって害のない人物であることを知ってもらう

・相手の顔色をうかがわない

・客観的に相手をみる

・相手の訴えを真正面から受け止めない

・相手の言いなりにならない

・原因を具体的に考える

・「分かってくれる」と思わない

・ひとつひとつ明確にする

・何を言われても聞き流す

・反応をしない

・適度に距離をとる

・なるべく関わらないようにする

・無視する

・自分が一歩引いて大人になってみる

・スキルアップ、勉強のためと割り切る

・「かわいそうな人だ」と上から目線で思う

・多少の反抗を見せる

・相手の性格を直そうとしない

・相手の劣等感を知る

・自分なりの回復方法を知っておく



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他人へ攻撃しやすい人の特徴

2018/06/06

・自分の思い通りに相手を動かしたい

・自己中心的

・いじめたいと思っている

・攻撃しやすい人を狙う

・自己愛が強くプライドが高い

・怒りっぽい

・神経質

・ほめてもらいたい

・気分にムラがある

・かまってほしい

・攻撃して自分を高めようとしている

・イライラやストレスを発散したい

・思い込みが激しく、決めつけ体質

・自分のポジションを守りたい

・自分が1番でないと気がすまない

・自分の悪いところを認めたくない

・甘やかされて育った

・自分は被害者だと思っている

・本当は自信がない

・情緒不安定

・現状を変えたくない

・弱みをにぎって、それを利用する

・罪悪感を与えてワガママを通そうとする

・被害者を装って相手を攻撃する

・価値観の違いを受け入れられない

・人の幸せが我慢できない



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七つの視点で状況の見直し

2018/06/05

①自分目線
なぜ自分は怒ったか、何が気に入らないのか、何を傷つけられたのか?

②相手目線
相手は何故そんなことを言ったのか、そんなことをしたのか?

③第三者目線
周囲の人にはどう見えたか?

④時間目線
この問題は、過去、現在、未来とどう関わっているか?

⑤神様目線
神様や仏様から見たら、どう見えるか?

⑥感謝目線
今回の出来事に感謝できるところはないか?

⑦ユーモア目線
ユーモアで表現できるところはないか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


逆ギレする人が増加していませんか?

2018/06/04

最近は、若い人でも、「逆ギレ」する人が増えているように思います。

そして、若い人には、特に『新型のうつ病』の人も多いです。

気になるのは、「ほめて育てる」と言った教育方法のフレーズを耳にすることが多いことです。

そして、「厳しく叱ってしつける」ことが、とても悪いかのような世論にもなっています。

確かに、『パワハラ』などで自殺する若い方も出ています。

休みなく働かせたり、殴ったり、いじめたりすることは、もちろんいけません。

でも、本当にちょっとしたことでも、自分の権利意識が高く、自分勝手でひ弱な若者が増えているのが現状です。

「ほめて良いところを伸ばす」ために、いつも親や上司がほめるべき点を探して、ほめて良い気分にさせることが良いことでしょうか?

そのような教育の結果、どのような人間がつくられて行くのかについて、しっかり考えてみる必要があると思います。

何にもできないのに、上から目線でいってくる新入社員がいたらどうでしょうか。


権利を主張するには、義務を果たさなければなりません。

でも、義務を果たさなくても、まったく叱られない環境で育つとどうでしょう?

甘やかされて育った子供は、社会人になって初めて、その厳しさを思い知ることになります。

結果は、火を見るよりも明らかですね。


残念ながら、社会に出て「逆ギレ」しても、誰も相手にしてくれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


逆ギレされたときのNGワード

2018/06/03

・悪いのは、あなたでしょう?

・痛いところを突かれて、ムキになっていませんか?

・「逆ギレ」ですか?

・(理由もなく)「すみません」

・なんで、あなたが怒っているんですか?


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逆ギレされたときの対処法

2018/06/02

・ひとまず、その人への指摘を止める

・本当に「逆ギレ」なのかを再確認する

・謝罪はせず、反論もせず、応戦もしない

・落ち着くまでは相手にしないで、時間が経つのを待つ

・とりあえず話を聞いているフリをする

・相手の感情が落ち着くまで待ってみる

・相手にしない、そして諦める

・「逆ギレ」癖がある人とは距離をおく



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


逆ギレする人のパターン

2018/06/01

・ウソつきや見栄っ張りの人

・プライドが高く、周りの言うことを聞きたがらない人

・ミスを責められることが嫌いで、素直に謝れない人

・自己責任の考えが欠如している人

・人の話をきいていない人

・回りが見えていない人

・思い込みが激しい人

・「無理が通れば道理がひっこむ」を地で行く人

・怒りの沸点が低い人

・話のすり替えが上手い人

・強いコンプレックスを抱いている人

・ストレスを溜めやすい人

・自信のない人

・甘やかされて育った人

・我が強い人

・他人の気持ち、立場に立った考え方ができない人

・許してくれない人を敵視する人

・感情を抑えることができない人

・今が良ければよく、長い目で物事を捉えられない人

・ただ単に幼稚なだけの人

・訂正することを恥だと思っている人

・自分の立場を守りたい保身に走る人

・サイコパスな人



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


逆ギレについて

2018/05/31

「逆ギレする人」って、いますよね。

「逆ギレ」とは、注意を受けた人が、指摘した人に怒ることです。

つまり、注意を受けたり、怒られたりしている人が、まるで返す刀で、「注意をしている人に対して怒り出す」ということです。

賃貸管理の現場では、そんな困った人が多いです。

・滞納

・夜逃げ

・迷惑ゴミ出し

・騒音

・無断駐車

・迷惑行為


自分で間違えたのに、自分がルール違反をしたのに、そのように、管理会社の社員全員が思うのですが・・・。

「逆ギレする人」は、最初から自分が悪いのに、怒っている人もいます。

もはや、どうなっているのか道理が通りませんね。


また、最初は反省の態度を示していたのに、なかなか許してもらえないと、いきなり「逆ギレ」する人もいます。

賃貸管理では、そんな困った人達を相手しますので、大変ストレスがかかります。

「逆ギレ」をされると、担当社員や管理会社にも、迷惑をかける行為になってしまう場合もあります。

「逆ギレ」は、やめてください。

業務に支障を出してしまった時は、場合によっては、迷惑料を請求しなければなりません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


常識の違う人

2018/05/30

最近は、『常識』の違う人が増えております。

問題は、ただ『常識』が違うだけならばいいのですが、この場合、自分の価値感や『常識』を押しつけてしまう人がいることです。

このような人は、自分の当たり前や『常識』が正しいのであって、他人の考え方を認めることができません。


厄介なことに、自分の正しい価値観や考え方を教えることで、相手のためになるとまで思っています。

つまり、「自分の考えが一番正しい」と、あっけらかんと平気で思っているのです。

色々な意見があって当然なのですが、自分の中では他人の考えを理解することができないのです。

そして、考え方が違う人に対して、明らかに自分自身が間違っている場合にもかかわらず、自分とは違った考えを正してあげたいと思っているのです。

そして、困ったことに、わけのわからない親切心から、自分の間違った価値感を押し付けようとまでするのです。


相手にとっては、ありがた迷惑なのですが、本人は相手のためを思ってやっているので、価値観を押し付けることに対して、何の悪気も持っていません。

管理会社としては、家賃を払っていなかったり、ルールを破ったりしている入居者なのに、自分が正義と思っている場合があるので、余計にタチが悪いこともあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


非常識な人

2018/05/29

・挨拶をしない

・コミュニケーションがとれない

・謝らない

・順番を守らない

・マナーが悪い

・相手の都合を考えない

・店員に対する態度が悪い

・店内の態度が悪い

・自分の利益しか考えない

・近所への迷惑行為

・車の運転が荒い



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


常識は人によって違います

2018/05/28

「そんなの常識でしょ!」と言っている人は多いです。


でも、『常識』というのは、世の中で「当然」と思われていること・・

と、「自分が思い込んでいること」だったりします。

言い方を変えれば、人それぞれに、日々の暮らしを重ねていくための”術”でもあり、”習慣”だったりするのです。

つまり、人によって『常識』は違いますが、人はその本人の『常識』に従って動くのです。


だいたい、「そんなことは信じられない」っていうセリフを吐いた場合、それは本人の『常識』とはかけ離れて、まったく違うものを見聞きした時です。

この「信じられない」とか「まさか」をしょっちゅう言ってる人は、自分の『常識』の方が少数派だと思った方がいいかもしれません。

勘違いしないでいただきたいのは、ただ「正しい」とか「間違い」とかの問題ではないということです。


たとえば、行列に並ぶのが「常識の国」では、割り込む人は非常識です。

でも、行列をつくって並ぶことが「非常識な文化」の国の人の場合もあるわけです。

この「常識」「非常識」を意識する機会というのは、自分自身の「対他人洞察力」を測れる機会かもしれません。

「そういう考え方も有りか?」、「この人はここまで考えてるのか」、「ここまでしか考えられないのか」、「他人は自分とは違う」ということを認識し、対処する準備ができているかどうかなのです。

つまり、「想像力があるかどうか?」の問題となるのです。

人は、自分の『常識』から外れた他人を非難することが、往々にしてあります。

または、他人の『常識』から外れていて、非難されることもあります。

どちらにしろ、自らの”キャパシティ”の狭さを公表してるようなものなのです。

「どうして、そんなことするの?」と「どうして、そこまでしなくちゃいけないの?」の根っこは同じだからです。


自分の中の『常識』と、他人が持つ『常識』が違ってる。

だからこそ、その『常識』の違いを、ルールやマニュアルで縛っておく必要があるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


荒唐無稽なことを言う人もいる

2018/05/27

世の中には、自分ではできないのに、荒唐無稽なことを言う人もいます。

賃貸管理の世界では、そのような方がゴロゴロいるのです。

とても残念なことですね。


普通に考えれば、できるはずがないことでも、平気で命令口調で言ってくるのです。

誰かに聞いたのか、それとも自分の頭で考えたのか分かりませんが、本当に一方的に言ってきます。

そんなことをやれば、トラブルになってしまったり、犯罪になってしまったり、ケンカになってしまったりと、結論が見えていることもあるのです。


例えば、安否確認を依頼されても、いきなり入居者の部屋の扉を開けることはできません。

まずは、入居者の携帯に電話をしてみましょう。

携帯で出なければ、連帯保証人や親族に電話をして、入居者の携帯に電話をしてもらいましょう。

どうしてもの場合は、警察を呼んで、同行をしてもらわなければ、入居者のいる部屋を開けることはできないのです。


不条理なことなどをそのまま聞いて、犯罪などの行為をしてしまうと、まったく仕事をしていても割が合わず、元が取れないのです。

また、「今すぐ」とせかされても、タイミングが合わない時もあり、時間がかかることが多いのです。

空室を全部埋めることも、タイミングが合わないと難しいことです。


魔法使いではありませんので、瞬間移動もできませんし、経年劣化を無くすことはできないし、材料ナシで修繕を完了させることもできませんし、一瞬で問題を解決させることはできないのです。

そのような不条理をすべて受け止めていれば、会社や社員が擦り減ってしまい、結果として会社を辞めてしまったり、鬱病などになってしまう人もいるのです。

賃貸管理の会社では、色々な業務に優先順位をつけて、効率的に考えて行動をしております。

優先順位の低いことを無理強いると、会社の業務全般に影響を与えてしまいます。

追加料金を支払ってもらえるのならば、優先順位を変更することも可能なのです。

でも、追加料金を支払わずに、好き勝手言う人もいるのです。

しっかりと説明をして、現状をわかってもらえるようにしなければなりません。


口うるさい顧客を優先して対応をしていると、ルールを守る優良顧客をないがしろにしてしまうことになります。


会社としては、ルールを守る優良顧客を優先的に満足してもらうようにしなければならないでしょう。

不条理や理不尽なことを言う人については、『残念な人』だと思って、相応の対応をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガスキームについて

2018/05/26

スマートデイズなどの悪質なシェアハウスのサブリースの問題によって、スルガスキームが新聞などのメディアでも取り上げられるようになりました。

スルガスキームとは、スルガ銀行を使って行う、怖ろしい融資の仕組のことです。

このスルガスキームは、銀行員、業者、そして(時には)投資家が結託をして、通常ではできないフルローンやオーバーローンの融資をさせる仕組みなのです。

なぜなら、金融機関が融資をする場合、本来であれば、自己資金として事業資金の1割~2割が必要となります。

でも、このスルガスキームでは色々な使ってはいけない方法を使って融資を引き出すのです。


 ①通帳の偽造・改竄

 ②源泉徴収票の改竄

 ③二重契約(覚書含む)

 ④一時的な見せ金を積む

 ⑤レントロールの改竄

 ⑥ありえない満室保証


裏技を使う悪徳なコンサルタントは、このような方法を平気で使用します。

顧客も本来は、買うことができないのに、収益物件を購入できてしまうので、融資の際は喜んでいます。

でも、すぐにメッキは剥がれます。


 ・空室が大量に出てきた

 ・キャッシュフローが赤字になった

 ・デッドクロスがやってきた

 ・大規模修繕が迫っている

 ・サブリース会社が倒産した


このようなことが起きてから、収支計画の甘さに気付くのです。

スマートデイズのようにサブリース会社が倒産してしまえば、すぐにわかります。

でも、キャッシュフローが赤字になるまで、10年近くわからないこともあります。

10年後には、担当者が全ていなくなっていて、誰も責任を取ろうとはしないのです。

残りの20年近くは、どうやってヤリクリをするのでしょうか?

ましてや、法定耐用年数を大幅に超えている場合も多く、他の金融機関では借換えができない場合もあります。

ご利用は計画的に。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相手にしてはいけないモンスタークレーマー

2018/05/25

・言い分を聞いても、まったく筋が通っていない

・道理の通らない自説をコンコンと述べているのに、「聞いてるの?」と言ってくる

・こたえる必要のないことを必死で聞いてくる

・明らかに間違っているのに、自分が常に正しいと思っている言動がある

・ただ感情に任せて、理不尽な物言いばかりする

・言葉尻などから、揚げ足を取ろうとする

・こちらにまったく落ち度がないのに、すぐに上司や責任者を出せと言う

・いきなり電話を録音していると言う

・自社や自社の社員に非がないのに、「謝れ!」「今すぐ回答しろ!」「誠意を見せろ!」「納得できない!」と言う

・「お客様は神様だ」と本気で勘違いをしている



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


クレームの種類

2018/05/24

①物的クレーム

 ・設備故障全般
 ・漏水
 ・老朽化
 ・火災
 ・事故

②人的クレーム

 ・家賃滞納
 ・夜逃げ
 ・ゴミ関係
 ・騒音関係
 ・孤独死
 ・自殺、事件
 ・常識が違って話が通じない人
 ・クレーマー
 ・恫喝する人

③生き物系クレーム
 
 ・ハチの巣
 ・鳥や動物系
 ・シロアリ
 ・ゴキブリ、クモ、毛虫
 ・カビ、ダニ
 ・雑草、植栽



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賃貸管理業務に関する流れ

2018/05/23

①現状分析と提案

 ・物件の市場調査
 ・建物チェック
 ・入居者内容チェック
 ・企画、改善提案
 ・大規模修繕

②入居者募集

 ・募集広告、図面作成
 ・レインズ登録
 ・リーシング業務
 ・業者訪問
 ・現地セットアップ
 ・モデルルーム作成
 ・入居審査
 ・賃貸借契約

③入居中対応

 ・家賃集金
 ・滞納督促
 ・クレーム対応
 ・苦情処理
 ・メンテナンス業務
 ・報告連絡業務
 ・送金明細書
 ・定期清掃
 ・更新業務

④解約業務

 ・退去立会い
 ・退去精算業務
 ・原状回復工事
 ・リフォーム工事
 ・バリューアップ工事
 ・リノベーション工事



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サービスは有料です

2018/05/22

「サービスは無料と勘違いをしていませんか?」

『サービスは有料です。』


賃貸住宅では、設備などのモノが壊れることもあります。

この場合、賃貸管理では、故障したものを修理や交換しなければなりません。

賃貸の管理会社は、このような対応業務を行っております。

しかし、モノが壊れたりするのは管理会社が悪いのではなく、経年劣化による部分が多いです。

入居者の中には、すべて管理会社のせいにして、勘違いをされている方もいます。

クレームの対応をするのですが、クレーム対応業務は利益を生まず、生産性の悪いものです。

また、家賃や共益費は、入居をしていれば支払わなければならないお金です。

つまり、支払いをして当然のお金です。

この当たり前である家賃を支払っているからと、上から目線で、命令口調で自分の意見を言う入居者の方もいます。

でも、残念ながら賃貸管理会社は、入居者専属のコンシェルジュではありません。

賃貸管理会社では、入居者の御用聞きのサービスはしておりません。

共益費を支払っていると言う人もいますが、共益費は建物の共用部分の蛍光灯代や清掃費などの費用に使われるものです。

共益費の全額を管理会社がもらっているわけではありません。

そして、賃貸物件の入居者は、分譲マンションなどの所有者でないことを理解しましょう。


賃貸管理会社は、オーナーさんの代わりに入居者の対応をしているのです。

営業時間外に、ライフラインの故障以外の件を電話されても、それだけ対応する費用が上乗せされます。

また、入居者のルール違反の注意をしているのに、逆ギレされるならば、賃貸管理会社は迷惑をかけられていることになります。


そして、貴重な時間を奪われるのであれば、それ相応の費用を請求しなければならないことになります。


昨今、ブラック会社が話題になっておりますが、このような時間外の無駄なサービスを無料で提供していることが原因となります。



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賃貸管理の業務について

2018/05/21

①賃貸管理業務 

 1 契約管理業務
  ・賃料等の徴収業務
  ・運営、調整業務
  ・契約更新業務
  ・契約終了業務

 2 清掃業務

 3 設備管理業務


②経営管理業務

 1 不動産活用、賃貸用建物の企画提案関連業務

 2 賃貸不動産経営に関する節税や相続の相談・提案への協力業務

 3 投資家への提案に関する業務



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賃貸管理の別途費用について

2018/05/20

賃貸管理では、実に様々なことをします。

でも、すべて不動産の賃貸管理料のみで対応することは、利益が出ないので難しいです。

現在、別途でいただいている費用や、別途費用となりそうなものを列挙してみます。


・室内の改装費用

・建物の修繕費用

・保守点検費用

・建物の清掃費用

・町内会費支払

・水道光熱費支払

・広告料

・訴訟費用(滞納者)

・振込手数料(送金時)

・更新事務手数料

・賃貸管理以外の業務

・賃貸管理以外のコンサル費用


下記の部分については、今後別途費用となる可能性があります。

・水道検針費用

・夜間対応費用

・簡易清掃費用

・定期巡回報告費用

・退去立会費用

・敷金精算費用

・領収書印紙代

・オーナー直入金分の家賃報告書作成費用



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缶コーヒーを買っても缶ビールはついてきません

2018/05/19

「缶コーヒーは、缶コーヒー」

「缶ビールは、缶ビール」

「缶コーヒーを買っても、缶ビールはついてきません」


「何を当たり前のことを言っているのか?」と思うかもしれません。

でも、中には勘違いをして、「缶コーヒーを買ったから、缶ビールを付けろ」と言うような方もいるのです。

つまり、サービスは”タダ”と思い込んでいるケースがあるのです。

「缶コーヒーで、缶ビールをつけろ」は、間違っていると理屈でわかるはずです。

缶ビールは、缶コーヒーよりも高いじゃないか!

そんなことは、当たり前・・・。

そんなことは、常識・・・。


でも、よくあるのが、「AにBをつけろ。それも、無料で」

「Aを買っているから、Bもヤレ」

こんな事を平気で言う人もいるのです。

Aには、Aの料金がかかります。

もちろん、BにもBの料金がかかります。

缶コーヒーや缶ビールならば理解できるのに、勝手にパック料金だと勘違いをして怒る人もいるのです。

コース料理を注文して、コース外の別メニューを追加すれば、別料金がかかるに決まっています。

でも、別メニューを注文しているのに、お金を払おうとしないのです。

自分で注文をしておいて、相手に文句まで言ってくることもあるのです。

つまり、常識が違っている人なのです。

残念な人も多いですね・・・。


『サービスは、無料ではありません。』

『サービスは、有料です。』



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会社はボランティア団体ではありません

2018/05/18

法人などの一般的な会社では、ボランティア活動をしておりません。

誰もが知っているような大企業ならば、社会貢献の為に、ボランティア活動を推奨しているかもしれません。

ゴミ拾いをしたり、利益を求めず社会貢献をしていることも、ゼロではないかもしれません。

それは、社会に対して、良いイメージを印象付ける為にやっているのです。

しかし、一般的な会社は儲ける為に、活動をしております。


あまり知られていないかもしれませんが、一般的な会社では、色々なものを維持や管理する費用などが、常に発生します。

例えば、アルバイトであっても、1時間の時給で900円位かかります。

ましてや、車を使用すれば、ガソリン代もかかってきます。

最近は、レギュラーガソリンで、1ℓが140円位します。

普通車ならば、1ℓあたり10km位走れます。

人が一人移動するだけで、人件費やガソリン代、そして駐車料金や電車賃などの費用が発生するのです。

また、それ以外にも、水道光熱費や通信費や税金や事務所費用などの固定費が毎月かかるのです。


会社を継続させるには、利益を出さなければならず、何であっても無償で提供することができない仕組みとなっています。

会社が儲けを出さなければ、維持や継続することができず、他の人達に迷惑をかけてしまうのです。

特にコンサルティングなど、目に見えないスキルについては、それ相応の知識を得る為に投資をしているのです。

ボッタくりな料金を吹っかけてくる悪徳な建築会社のならば、人海戦術をとっており、建築をしてくれそうなところに率先して来てくれるかもしれません。

1億円の建物を建てさせるだけで、3千万~4千万円利益が出せるのならば、当然ですね。

そのため、建築会社では年収1000万円を超える年収の社員がザラにいます。


ちなみに、弁護士や税理士や司法書士などの士業の人が、用事もないのに顧客の家まで来て、ワザワザ説明をしてくれるでしょうか?

それも、「今すぐ来い」と連絡をした場合、すぐに無料で駆けつける専門の士業などいないはずです。

そもそも、訪問活動をしていない士業の方もおられます。

つまり、余程、高い顧問契約などを結んでいなければ、相手にもしてもらえないはずです。


でも、地主さんなどは、すぐに勘違いをしてしまうものです。

今まで、建築会社や金融機関など、色んな人にチヤホヤされた影響で、『無料で』人を使うことを当たり前と思ってしまうことがあるのです。

残念ながら、現在の賃貸不動産会社の管理料の相場では、会社を運営するにしても、費用対効果が悪すぎると言っていいでしょう。

家賃5万円 × 20室 × 5% = 月額5万円の管理料

家賃5万円 × 20室 × 3% = 月額3万円の管理料

大手は、ダンピングにダンピングを重ねて、賃貸不動産の管理料だけ安く見えるようにしています。

でも、その他の費用で、ボッタくりに近いようなことをして、帳尻を合わせているのです。

それも、顧客に何も伝えないで、自分の会社が儲けるようにしてしまいます。


逆に、『無料で』何でもしてくれるところには、「ボッタくり」のような裏があると思ってください。

余程の悪徳な会社か、バカな会社のどちらかと言えるでしょう。



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怒ってしまったら刺激から離れる

2018/05/17

カッとなってから、1時間位経過すれば、冷静に物事を考えることができるようになります。

ただし、イライラの原因となる『刺激』に触れ続けると、そうはいきません。

その場合は、「とにかく刺激から離れること」です。


気に障る相手や、つまらない嫌味を言ってくる相手が、目の前にいる場合は、会話を切り上げるだけでなく、できるだけ相手を視界に入れないようにしましょう。

さりげなく部屋を移動することも有効かもしれません。

気に障る相手がいる空間や、嫌な出来事があった空間は、記憶の中で結び付いていることが多いので、その空間そのものが刺激となる場合もあります。

そのため、嫌なことがあった時は、その場所からも離れることが一番手っ取り早いです。


もし外出できる状況ならば、外出をしてみましょう。

外の空気を吸ったり、建物ごと変えたりできるのならば、怒ってしまった気分を転換しやすいです。



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怒ってしまった時の応急処置

2018/05/16

イライラして怒ってしまった時は、【応急処置】で対処しましょう。

思わずムッとしている自分に気づいたら、『続けない』『決めない』『進めない』ようにしましょう。


イライラして怒っている時は、たいてい誰かに無茶な要求をされた時です。

その相手と、そのまま会話を続ければ、必ずと言っていいほどケンカになります。

感情に任せて何か言おうものなら、冷静な時なら絶対に出てこないようなことを言ってしまうことも多いのです。

そんな時は、まず会話を上手に切り上げて、会話を『続けない』ようにしましょう。


そして、イライラして怒っている状態では、新しい何かを『決めない』ようにしましょう。

どうしても、近視眼的になってしまい、見落としが生じてしまいます。

手近な案に飛びつくと、必ずと言っていいほど後悔することになります。

焦って、最善策を考えたつもりが、穴だらけでかえってやることが増えてしまった・・・。

このような経験をしたことのある人も多いはずです。


また、イライラして怒っている時は、頭を使う仕事や、ミスをすると取り返しのつかなくなるような作業をしている場合は、仕事や作業の手を止めましょう。

やっていることを『進めない』ことも大切です。

最低1時間は、問題や仕事や作業を棚上げしてみましょう。


頭が冷静になり、「さっきは、どうしてあんな些細なことで、イライラしていたのだろう」と思えるようになっているはずです。



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自分の意見を押しつけても

2018/05/15

部下や同僚に向かって、「どうして、こんな単純な仕事ができないんだ!」や、子供に向かって「何故こんな簡単な問題がわからないんだ!」と言って怒る親など、怒っている人を見かけることはよくあるでしょう。

彼らのセリフは、一見すると相手をバカにしているように思えます。

でも、言っている本人からしてみると、そんなつもりは全く無く、むしろ「同じ人間だから、考えればわかるはずだ」「やれば、できるはずだ」と相手の能力を認めた上での発言なのです。

つまり、「期待をしているのに、どうして裏切るんだ!」というワケです。


人は、自分勝手に、なんでも自分の基準を適用できると思い込みがちです。

「自分にわかることは、わかって当然」「自分にできることは、できて当然」と考えてしまう傾向があります。


自分の基準を相手にも適用できるというのは、そもそも単なる思い込みであり、相手からすれば「そんな勝手なことを言われても・・・。できないものは、できないんだけど・・・。」ということになるのです。


このことが理解できないので、自分が対応できない状態となり、「怒り」の感情が出てしまうのです。



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相手が発した言葉を相手が発した意味通りに捉える

2018/05/14

相手の発言が、「依頼」なのか、「命令」なのか、「質問」なのか、「報告」なのか、「会話」を楽しみたいだけなのか、「独り言」なのか、聞き手のコンディションによっては、そうした判断が難しいことがあります。


例えば、『午後は雨が降るみたいですね』という発言があったとします。

言葉は、どんな文脈によって使われたかで意味が変わってしまいます。

⇒「だから傘を持ってこい」という【命令】

⇒「だから車で迎えに来てくれない?」という【依頼】

⇒「雨が降るって聞いたけど、本当かな?」という【質問】

⇒「雨が降るみたいだから、傘を持って行ったほうがいいよ」という【警告】

⇒「雨が降れば面倒な用事が流れるから、ラッキー!」という喜びの【報告】

⇒「雨なんで、面倒だなぁ」という【独り言】


捉え方の違いで、発信者と受け手の間にすれ違いが生まれ、そのすれ違いがトラブルの原因となることも多いのです。


「相手が発した言葉を、相手が発した意味通りに捉える」ことは、それほど簡単なことではないのです。



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怒っていることに気づく

2018/05/13

怒る人は、たいてい自分が正しいと思っています。

その場合、自分が感じているイライラが、怒りとは別のモノに思えることがあり、怒っているのに怒りとは認識することができなくなってしまいます。


悪いのは相手であり、正当性は自分にあると思う時、自分が感じている怒りは「義憤」となります。

「義憤」は、正義感や責任感に基づいているので、こうなると自分が感じているのは怒りとは異なる良いモノのように思ってしまうのです。

そのため、相手には相手の都合があるという”事実”を見失いがちになります。


怒りをコントロールするには、怒りを噴出させる前に、自分の怒りに気づくことが重要です。



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怒るとミスをする

2018/05/12

怒っている最中に物事を進めて、「しまった、失敗した」と後悔をした経験はないでしょうか?

例えば、イライラしながら報告書類をまとめると、ミスをして不備だらけだったり、イライラする内容のメールが届けば、よりキツイ言葉でメールの返信をしてしまったりします。

そして、勢いに任せて口喧嘩や絶交をしたり、ムシャクシャしてつまらないモノを衝動買いしてしまうこともあります。


怒った時には、焦って物事を決めたり、的外れな言葉をまくし立てたりして、事態をさらに悪化させたりすることもあります。

このようなミスは、頭に血が上ってしまうことにより、非効率な言動や行動によって起こるのです。


実は、似た例として、テストや発表会などで、あがってしまうことがあります。

「あがって、頭が真っ白になった」という経験は皆さんあると思います。

あがっている時は、普段なら簡単にできることができなかったり、簡単な解決方法が思いつけなかったり、体が固まって動かなくなってしまいます。


実は、私達が「怒っている時」も、あがっている時と、まったく同じ現象が起こっているのです。

そのため、「怒っている時」には、普段は簡単にできることができなくなったり、冷静な時ならすぐに気づけることに気づけなくなったりするのです。



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怒っても何ひとついいことはない

2018/05/11

つまらないことで、カッとなって怒鳴ったり、しなくてもいいことをしてしまう。

そのせいで、身近な人を傷つけてしまった。

あるいは、ビジネスの現場に混乱を招いてしまった。

このように、自分の怒りをコントロールすることができずに、大切なものを破壊してしまった経験は、誰にでもあるのではないでしょうか。


また、自分はあまり怒らないけど、身近に怒りっぽい人がいて困っている場合もあるでしょう。

反対意見にあうとすぐにキレたり、都合が悪くなると、黙り込んだりする人も多いです。

困るのは、感情的な相手と一緒にいると、こちらまでイライラしてしまうことです。

「怒り」には伝染性があるので、面倒くさい人と一緒にいると、自分まで面倒くさい人になってしまうのです。


そうした相手につられて、ひとたび怒りを噴出させた場合、下手をすれば何もかもがご破算になります。

怒りを発した人の気持ちは、誤解されて、期待とは裏腹の展開となってしまいます。

気がつけば、あなただけが、たった一人となり、家庭や職場、仲間から逃げられてしまうこともあるのです。


「怒り」の感情に囚われると、何ひとついいことがないのです。



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怒らないコツ

2018/05/10

「怒り」とは、自分が物事に上手く対処できないと不安になるから、脳が怒る現象です。


「上司が無茶ばかり言う」
  ↓
「自分は、上司の無茶な要求に対処できない」


「頑張っているのに、会社はちっとも評価してくれない」
  ↓
「自分は、会社の期待に応えることができない」


「忙しいのに、家族がつまらないことで自分を追い詰める」
  ↓
「自分は、家族の要求に応じることができない」


自分はできないと感じていたり、受け入れたくないと思っているから、イライラして怒ってしまうです。

そして、原因をすぐに「相手」や「世の中」など他者のせいにしてしまいます。

でも、主語を「自分」にして、怒りを感じているのが、自分であることを理解しましょう。

怒りの原因を持ち込むのは他人であっても、怒りをコントロール可能な自分の問題として捉えた場合、「自分が対処できない」ことに、自分の脳が不満や不安を感じているのです。


また、他人の怒りに感染しないように、自分の身を守りましょう。

自分は、もともと怒っていなくても、他人のイライラをもらってしまうこともあるのです。


【怒ってしまった時の応急処置】

・続けない!

・決めない!

・進めない!



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正義を争うのはやめましょう

2018/05/09

人には、それぞれ自分の『常識』であったり、『正義』であったり、『立場』があります。

これが、とても厄介なものです。


比較のしようのないものや、どうしても譲れないものも中にはあります。

そんな難しい問題を『常識』や『正義』や『立場』で好き勝手に言えば、すぐに争いになってしまいます。


AとBの答えがあったとしても、両方正解であり、また両方とも不正解でもあるのです。

自分の考えをクドクドと説明して、自分の考えの『正しさ』を証明しようとすることに、まったく意味はないのです。

自分にとっての『正義』を押しつけあうのではなく、『正義についての争い』については、サッサといち早く降りましょう。


何が有益で、何が建設的なのか考えることが重要です。

余計な勝負から降りることが、結果として”得”をする場合も多いのです。



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目標と目的を分けて考えましょう

2018/05/08

「目標」と【目的】は違うものです。

そのため、「目標」と【目的】を分けて考えることが重要です。

例えば、自分の体重を「10キロやせる」ことは、「目標」となります。

そして、なぜ「10キロやせたい」のか、【目的】を考えてみましょう。


・海やプールなどに行って、女性にモテたいのか?

・それとも、健康のためなのか?

・昔着ていた服を着るためか?


同じ「目標」であっても、【目的】はまったく異なるのです。

仮に、5キロしかやせることができなかったとしても、「10キロやせられなかったから失敗だ」と悩むことはありません。

5キロやせることができたのならば、以前と比べて間違いなく体型は良くなっています。

モテることが【目的】ならば、別にダイエットをしなくても、【目的】を達成することができるかもしれません。


次は、資格の勉強についての「目標」と【目的】を考えてみましょう。

もちろん、「目標」は資格取得です。

でも、たとえ資格の試験に落ちたとしても、ダラダラとでも続けていれば、知識は身につけることができます。

資格の勉強は、何が【目的】かと言えば、ビジネスに必要な素養を身につけることです。

その【目的】には、近づいていると言えるでしょう。


つまり、考えるべきことは、「その目標を達成することで、最終的に何を得たいのか?」と言う【目的】なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


それでも失敗が怖い場合

2018/05/07

実は、「失敗が怖い」という考え方は、「自分は失敗しない”特別”な人間だ」と考えていることの裏返しなのかもしれません。


自分を”特別”だと思いたいから、ちょっとしたことでも失敗をしたくない。

”特別”だと思い続けるためには、失敗ができないから、失敗しない言い訳のために「自信がない」と考えてしまうのかもしれません。

普通の人にとっては、失敗しないことはありえません。

でも、自分が”特別”と思いたいから、認知の眼鏡が歪み、失敗や挫折を受け入れることができない場合もあるのです。

自分を映画やゲームやマンガの主人公と勘違いをするのも構いませんが、普通でいることも、少しもおかしなことでも、恥ずかしいものでもないのです。


普通でもいいので、行動するために一歩踏み出してみましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


目標は段階的に

2018/05/06

目標を高くし過ぎると、自分にできるかどうか自信が持てず、そのために行動に移せなくなります。

大きな目標も大切ですが、必要なことは段階を踏むことです。


短期目標・中期目標・長期目標とわけてみましょう。

例えば、資格を取得するにも、1日数時間の勉強という目標を積み重ねて、合格という最終的な結果が残るのです。

今できることにベストを尽くしてみましょう。


達成しやすく、失敗してもダメージが、さほどないようにしてみることです。

小さなハードルを一つ一つクリアーするように行動しましょう。

ひとつクリアーするごとに、自信を持てるようになります。



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行動しなければ自信は得られません

2018/05/05

「行動に移せない」

「一歩踏み出すことができない」


多くの方は、思っていることを行動に移すことができません。


「自信がない」

「失敗するのが怖い」

「自分にできるワケがない・・」


そうやって、必死になって、できない理由を考えてしまうからです。

行動をしなければ、失敗することはありません。

何も行動をしなければ、失敗して傷つくことからは、逃げることができます。

でも、かわりに、成功することもありません。


「いつか自信がついたらやろう」と思っても、思っているだけでは、自信はつかないのです。

人に自信を持たせるのは、あくまでも行動です。

目標に向かって、何かやってみましょう。

その結果、成功をすれば自信がつきます。

もし、失敗したとしても、その経験を「次こそ頑張ろう」というエネルギーにしましょう。


どうすれば、次に成功できるか考えることは、自分にとっての良き【学び】となります。


「失敗するのが怖い」という人には、「まずやってみる」ことしか、解決策はないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


どうすれば楽しく過ごせるか考える

2018/05/04

日常生活では、気が長く無ければ、イライラするような場面が多いです。

短気な人ならば、待ち合わせの時間に相手が来なければ、イライラしてストレスが溜まったりします。


「あの人は、自分のことをバカにしているのでは?」

「もしかして、避けられているのかもしれない。」


こんなように考える人も出てきます。


被害者意識を抱えた場合、遅れた相手に対して、優しくすることもできません。

ついキツイことを言ってしまうと、すぐにケンカになってしまいます。

ですので、このような被害者意識などは、変えた方が有益です。


「どうすれば、待ち時間を楽しく過ごせるか?」


このように考えれば、イライラや怒りの感情についても、惑わされにくくなるでしょう。

そして、二次被害も出さないで済むようになり、結果として平穏でいやすくなるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


グチを言いたくなったら深呼吸をする

2018/05/03

ちょっとへこんだ時、つい出てくるのがグチです。

グチを言っても物事は解決しませんが、どうしてもすぐに出てきてしまいます。


さらに、感情が高ぶっていると、自分の予想以上にネガティブな言葉が口から溢れ出してきます。

でも、マイナスの言葉を発することは、結果的に自分自身のツキを落すことにもなります。

いつも、グチばかり言って、問題を周囲のせいにしている様子は、周囲からはあまりにも幼稚に見えます。

しょっちゅうグチばかり言っている人には、周囲からも「この人またグチを言っているよ」と呆れられているかもしれません。

やはり、グチはできるだけ言わない方がいいです。


グチを言いそうになったら、一度黙って口を閉じてみましょう。

そして、目を閉じて深呼吸をしてみましょう。

気持ちが静かに落ちついて、グチを言わなくても大丈夫になるかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自分のできる部分に目を向ける

2018/05/02

自分に自信が持てない人は、自分のできないことばかりを見て、「あれもできない」「これもできない」と自分を責めながらイライラ怒ったり、情けない気持ちで落ち込んだりします。

何でも完璧にできる人間は、この世に存在しません。


「最初から上手くできなくて当たり前」

「今はできないけど、できるまでコツコツと努力をすればいい」

「まずは、簡単なことからはじめて、次第に難しいものにチャレンジして行こう」


このように考えて、できそうな事から少しずつ積み上げて行きましょう。

誰にでも得意なこと、苦手なことはあります。

何かできないことがあった時は、それに囚われ過ぎないようにしましょう。

自分に自信を持ちたいならば、自分のことを好きになるのが重要であり、自分のできる部分に目を向けるようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


過剰に反応し過ぎない

2018/05/01

「頼まれたら、イヤと断れない」

「どんなことも求められたことは100%完璧にしなくてはと考えてしまう」

「周りの人から好かれるためなら何でもやる」


必要以上に、自分以外の周囲に合わせようとしてしまうと、自分自身のストレスになります。


「他人に嫌われたらどうしょうよう」

「他人に認められなければ、生きている価値がない」


そのような考えをして、不安で一杯になります。

他人のために、本当に自分の感じている気持ちや「こうなりたい」と望んでいることを無理に押さえつけて、周りの人が期待している役割を一生懸命に演じています。

しかし、度が過ぎれば、自分自身がもたなくなってしまいます。


その結果、うつ病になってしまう人もいれば、頭痛や円形脱毛症など、ストレスが体に出てしまう病気になってしまうケースもあるので注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


解決しなくていいことも沢山ある

2018/04/30

何か問題が生じた時、多くの人は「それを解決する答えがある」と信じて疑いません。

しかし、問題の答えは、ひとつだけとは限りません。

さらに言えば、「答えが無い」ことが、答えと言うこともあり得ます。

世の中には、考えてもどうしょうようもないことが、けっこうあるのです。


そんな時は、無理に考えるより、物事を淡々と受け止めた方が、平穏な気持ちでいられることがあります。

ありのままの事実を受け入れることは、「もういいや、どうにでもなれ」と言う投げやりな気持ちではありません。

そして、「考えるのはバカらしい」と言う無関心な態度とも違います。


あくまでも、冷静な気持ちで、淡々と目の前の事実を受け入れ、「こういう事もある」と納得することも必要なことなのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ポジティブで解決しない問題

2018/04/29

ポジティブに考えることは、悪いことではありません。

しかし、ポジティブに考えても、どうしても解決できない問題も存在します。


まずは、相手が存在する問題です。

ポジティブに考えて、何の対応をしなければ、自分は落ち込まなくて済みますが、相手の気持ちを思いやることはできません。

この場合、相手の問題を受け止めて、どうすればいい方向に向かうのか考えましょう。


次は、高すぎる目標の場合です。

いきなり高すぎる目標は、ポジティブに考えただけでは、達成することはできません。

そこで、頑張り過ぎた場合、上手く行かずに必要以上に落ち込むことになってしまうのです。


少しずつ段階的に目標を上げながら、前に進まなければなりません。

そして、努力する途中では、小さな成果でも自分を褒めて、心にプラスのエネルギーを増やすことが大切です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ポジティブ思考が向かない人

2018/04/28

人の考え方や心のあり方は複雑です。

悩みの種類も様々です。

それなのに、「ポジティブ思考」と言う型にはめようとすれば、どうしても無理が出てしまいます。


「何があってもポジティブに考えると決めたのに、それが出来ないなんて自分はなんてダメな人間だ」

「常に前向きな思考を持たなくては、絶対に幸せになれない」


ポジティブでいることがプレッシャーになってしまうと、逆に心にはドンドンマイナスのエネルギーが溜まってしまいます。


「ポジティブ思考」が向いていないのは、真面目で「こうしなければいけない」と言うようなルールに囚われる考え方をする人です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ポジティブシンキング

2018/04/27

ポジティブシンキングは、積極的、楽観的な考え方をすることとされています。

物事をポジティブに考えれば、人生が楽しくなると言う説があります。


「悲しいことなんてない」すべてはいい経験になるから。

「苦しいことなんてない」すべては自分の成長につながるから。


確かに、気持ちの切り替えが上手な人ならば、そのように発想を転換することで、心が折れることを防げることもあります。

でも、誰だって、年がら年中、ポジティブでいられるワケではありません。

人間なので、ムカッとする時もありますし、気分が落ち込む時もあります。


すなわち、自分の【感情】は、完璧にコントロールすることができるものではないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


いつも笑顔でいるために

2018/04/26

過去の自分が、どんなにつらい毎日を送っていたとしても、この先も同じ人生が続くとは限りません。

いつだって、誰でも自分次第で、人生を変えることができます。

心の傷も、体の傷と同じように、少しずつ直っていくものです。


今まで、何度も「いつも笑顔でいられる自分になりたい」「小さなことは、笑い飛ばせるような強い自分になりたい」とチャレンジしてきたのに、すぐに落ち込みやすい自分に戻ってしまった人は、タイミングが悪かったかもしれません。

もしくは、やり方が少し違っていたのかもしれません。

その時は、上手くいかなかったかもしれませんが、諦めなければ、ネガティブな自分を変えることもできるのです。


その証拠に、世の中には、もともとは細い枝のように心が折れやすかったのに、次第に心を鍛えて、今ではウソのように打たれ強くなった人達が、数えきれないほどいるからです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自己決定の放棄

2018/04/25

「あなたは〇〇だから」と他人から言われると、自分でも「そうなのかな」と思い、それを気にしすぎてしまうこともあります。

その言葉にとらわれて、自分の意志ではなく、そのように振舞っていしまう場合もあるのです。

他人の言葉で、自分の行動を決めてしまうのは、自分の生き方を他者に支配されているのと同じことです。


「自分軸」を持っていないと、他者に流されてしまうのです。

他人の言葉に左右されやすい人は、自分の人生から逃亡しているようなものかもしれません。

自分の人生に責任を持ちたくないから、そうなっている可能性もあります。


他者からの評価に自分を委ね、自分で決定することを避けることは、自己決定を放棄することになるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


他人に過度に期待しても

2018/04/24

他人と言うのは、そもそも勝手なものです。

思い込みや偏見で、評価を下してくることだってあります。


しかも、その言葉を真に受けた結果、あなたに良くないことが起こったとしても、決して責任をとってくれるわけではありません。

きっと、その人は「そんなつもりじゃなかった」と言うだけでしょう。


人生のハンドルを他人に預けても、他の人は責任を取ってくれないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


コンプレックスは打たれると弱い

2018/04/23

人は誰しも、完璧ではありません。

個人個人によって、性格も違えば、身長や体重、そして能力も違います。

何をどうしても、苦手なところや、弱いところがあります。


人から言われて、傷つきやすい部分はというのは、自分が自己嫌悪を感じている部分や、コンプレックスを感じている部分のことが多いです。

「もっと、こうだったらよかったのに・・」と思っているようなところを他人に突かれると、”心”にダメージを受けてしまうようです。

「自分はこう言われると傷つきやすい」と心当たりがある人は、その部分にコンプレックスを感じているかもしれません。

逆に、そのコンプレックスを無くしてしまえば、傷つくことが少なくなる場合もあります。


自分自身の”ポイント”はどこかを知りましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自己肯定感

2018/04/22

『自己肯定感』とは、「このままの自分で大丈夫」「自分自身が好きだ」と自分を評価する気持ちです。

わかりやすく言えば、「自分に生まれてきて良かった」と感じている人が、自己肯定感の強い人です。

自己肯定感が高いと、地味で目立たない性格の人でも、ささいなことで”心”が折れないのです。

この自己肯定感が低いと、どんなに頭が良くて学歴が高くても、優れた能力があっても、自分に自信が持てず、ささいなことでも傷つきがちです。


自分自身にコンプレックスが多い人は、「自己肯定感」が低い傾向にあります。

逆に、自己肯定感が高いと、精神的に穏やかで、すぐにカッと怒ったり、すぐにメソメソしたりしません。


「このままの自分で良い。特別な事をしなくても、自分は他人に愛されて、充実した人生を送ることができる」と、自分自身に満足して自然に思うことができるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


心が折れる原因

2018/04/21

人には、『自己顕示欲』と『承認欲求』があります。


「他人から自分はどう見られるのか?」良いも悪いも気になるものです。

多少、気になるくらいなら問題ないのですが、過剰に気になるとストレスになります。


自分を好きすぎるもの、自分を嫌いすぎるのも、結局は自意識過剰となり、最終的には自己顕示欲を強くするのです。

でも、自分自身で自己顕示欲を満たす行動ができないような人でも、他人からの承認をひっそりと期待します。

つまり、「自分のことを認めて欲しい」と思っているのに、現実はその反対であることが多いのです。

すると、みんな自分のことなど、誰も関心がないように見えてしまうのです。

こうなると、理想と現実の間にギャップが生まれて、苦しくなってしまうのです。

このことが、人が傷付いてしまう原因です。


さらに、「自分は必要とされていない」と感じると、傷はドンドン深くなり、心が折れやすなるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


心が折れやすい人

2018/04/20

心が折れやすい人は、マイナスの出来事を大きくとらえてしまうことが多いです。


例えば、取引先の意地悪な担当者に嫌味を言われた時、「相変わらず、気難しい人だなぁ。まぁ、いつものことだからいいけどね。」と前向きな人なら、笑い飛ばしてしまいます。

でも、心が折れやすい人は、「またバカにされた。きっと次に行ったら、もっとイヤなことを言われるだろう・・。」とマイナスのことを連想してしまいます。


そのため、心が折れやすい人は、一日の中で不安や心配に悩まされる時間が長くなります。


その考え方がエスカレートすると、初対面の人と話すことが怖くなったり、他人を信用できなくなったりする人もいるのです。



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どちらが人生を楽しむことができるか?

2018/04/19

「資料にミスが多い。気をつけるように」と、上司から怒られたとします。


Aさんは上司に謝り、少し反省した後、いつもの様子に戻りました。

Bさんも謝るのですが、その後、思いつめた様子になって、次の日に会社を休んでしまいました。


同じことを人から言われても、その人がどのように受け止めるかは、人によって全く違います。


Bさんの場合は、他人の何気ない一言や、ちょっとした態度によって、すぐに傷ついてしまいます。

Aさんの場合は、人から何を言われても、ほとんど影響を受けません。


何に対しても過剰に反応し過ぎると、窮屈で傷付きやすくなり、すぐにクヨクヨしてしまいます。

鈍感すぎる場合も問題がありますが、どちらかと言えば、他人の言葉にあまり気持ちを左右されない方が、人生を楽しめます。



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相手を変えるよりルールを変える

2018/04/18

私達は、無意識に自分の価値感が決めたルールに執着してしまいます。

国内で暮らしている人と、海外で暮らしている人では、生活習慣が全く違います。

ある人にとっては『常識』であることが、ある人にとっては『非常識』であることがあるのです。

でも、多くの人は、「自分の常識 イコール 世の中の常識」と勘違いしていることが、当たり前のようにあります。


例えば、キレイ好きな人は、部屋を汚す人を見れば、「あの人は非常識だ」と不愉快になります。

反対に、部屋を汚すのが平気な人から見れば、キレイ好きな人は、「神経質な人だ」と見えるのです。

自分の価値感と似ていれば問題はないのですが、残念ながら、そのような場合ばかりではないのが実情です。

多くの人は、他人のルールを押しつけられることが、好きではないのです。

他人のルールは、私やあなたが、簡単に変えられるものではありません。


目的を考えて、必要であれば自分のルールを変更することも、相手との距離を縮めたり、問題解決をするための解決策となります。


価値観の違う相手とストレスなく付き合うには、ただ相手を変えようとするのではなく、自分のルールを少し甘くしたり、変更したりする方が、早道となることもあります。



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個人がムリをすると影響するもの

2018/04/17

①身体

②人間関係

③行動

④こころ


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自分が平凡であることを受け入れる

2018/04/16

仕事も家庭も何でも完璧にやり遂げる。

このように考える人は、「自分は特別でありたい」という願望が強いのかもしれません。

自分は特別でありたいと思い、高すぎる理想を自分に課してしまいます。

逆に言えば、「低い理想じゃ意味がない」「普通なんてイヤだ」と考えているのです。

でも、その高すぎる理想や特別な自分が、現実にならないと落ち込んでしまう。

それでは、自分で自分を生きづらくしているのと同じです。


生きて行く上で、「特別」である必要があるのでしょうか?


自分が自分らしく、快適に生きて行けば、本来それで充分なのではないでしょうか。

勝手に世間の基準に合わせて、「○○でなければ」と思う必要はないですし、特別でなければならない理由もありません。


自分が、普通で、平凡であることを受け入れることができれば、人生はもっと楽なものになるのではないでしょうか。



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筋違いの非難は無視しましょう

2018/04/15

根拠の無い、筋違いな「非難」を否定しようとすると、その言葉も筋違いなモノになりがちです。

”カッ”として反論をすれば、相手を打ち負かすことが【目的】の、『権力闘争』になってしまいます。


不機嫌な態度をとるのではなく、質問をしてみましょう。

自分から相手を「非難」するのではなく、「意見」を交わし合うようにしましょう。


そして、相手の動機を探りましょう。

それでも、しつこく絡まれたら、無視をするのも選択肢の一つです。

自分にとって意義のない相手から、何か仕掛けられても、相手をしてあげないようにしましょう。



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意見・批判・非難の違い

2018/04/14

人の言葉でカッとなってしまいがちな人は、相手の言葉が「意見」なのか、「批判」なのか、「非難」なのか考えるクセをつけましょう。

相手の「意見」は、自分の考えと違っていても、寛容に受け入れる必要があります。

つまり、他者との違いを受け入れるということです。


「批判」は、基準や根拠がある上で、間違いを指摘することです。

すなわち、「批判」をされたのなら、その基準や根拠について、自分でも考えれば、新たな学びのチャンスとなります。

しかし、「非難」は、根拠ナシに人格を否定する行為です。


筋違いな「非難」は、無視するに限ります。



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自分の正しさを押し通さない

2018/04/13

仕事の場で重要なことは、『権力闘争』に勝つことではなく、仕事を成功させることです。


「自分が100%正しく、相手は間違っている」


このようなことを考えてしまいがちです。

でも、仕事を上手く進めるためには、相手の意見を受け入れることも大切です。

サラリーマンならば、上司やお客さんと言い争いをしても時間の無駄なのです。


自分の正しさを押し通さず、建設的な質問をしましょう。



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認知の眼鏡の歪み

2018/04/12

①【決めつけ】

事実ではなく、可能性でしかないのにレッテルを貼ってしまう


②【誇張】

ほんの1回。もしくは、数回のレアケースを、何倍にも増幅して認識してしまう


③【過度の一般化】

ある一部分の問題であるのに、全体の問題だと思い込む


④【単純化】

完璧もしくは、満点でなければ、まったく意味や価値がないと切り捨てる


⑤【見落とし】

物事のいち側面だけを見て、ほかの面に気づかない


⑥【誤った価値観】

非建設的な価値観で物事を捉える



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自信の回復

2018/04/11

筋力トレーニングで「休むことも練習」と言いますが、心が疲れている時も同じです。

トレーニングでも、疲れている時に追い込むとケガをしてしまいます。

筋力アップには、トレーニングで筋肉の繊維を破壊し、休養することによって「超回復」を起こすことであると言われています。

破壊をして、休養をとることで、筋力は戻りながら、さらに高まって行きます。

自信も同じなのかもしれません。

自信が破壊された時は休んで、「超回復」を目指しましょう。


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心が折れそうな時はリフレッシュしましょう

2018/04/10

心が折れそうな時や、心が「ポキッ」と折れてしまった時は、思い切ってリフレッシュをしましょう!

リフレッシュをするには、徹底的に仕事や責任を忘れることから始めましょう。

旅行へ行って、生活のリズムを変えてみることもいいのかもしれません。

パソコンやスマホを手放して、仕事や日常から離れてみましょう。

一度、頭の中を空っぽにしてみましょう。

心の疲れが取れれば、自信はある程度戻ってきます。


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心が折れやすくなっている時

2018/04/09

「最近、イヤなことばっかり・・・。」

「何をやっても、上手くいかない・・・。」

「どうして、いつも自分はダメなんだろう・・・。」

このような悩みを抱えて、苦しんだことはありませんか?

もしくは、今そんな状態になっている人もいるかもしれません。

人は、つらい出来事が重なったり、いっぱい悩みを抱えていたりする時は、心が折れやすくなっています。


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心の病気

2018/04/08

心が「ポキッ」と折れてしまうと、仕事でも、私生活でも、前向きに行動することができなくなります。

そうすると、ますます落ち込みが激しくなってしまいます。

さらに、心が折れてたまま、落ち込んだ状態を放置しておくと、鬱病や適応障害などの『心の病気』になってしまうことがあります。

心を折れたままの状態にしないことが大切です。


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心がポキッと折れた時

2018/04/07

人の心は、弱いモノのです。

以前、勤めていたブラックな会社では、「ポキッ」と社員たちの心の折れる音を、よく聞くことがありました。

「あっ、これは・・。もう、会社に出てこないな・・・。」

予想通り、それらの社員は、翌日から会社に出て来なくなりました。


心が「ポキッ」と折れることは、現代社会では、よくあることなのです。

実際に、私も心が「ポキッ」と折れたことがあります。

そんな時は、休みましょう!


心が折れると言うことは、骨折したのと同じようなものです。



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目標を目的としない

2018/04/06

『目標』と【目的】は違います。


『目標』を【目的】にしてはいけません。

なぜなら、『目標』は”手段”にすぎないからです。

『目標』とは、【目的】を達成するためのステップ。

あるいは、そのプロセスです。


あくまでも、【目的】を達成するために目指すべき行動や、その道筋を示したものが『目標』なのです。

かかる時間が長ければ長いほど、「何のためにやっているのか?」という【目的】を見失うことも多いのです。


むしろ、”手段”にすぎない『目標』に縛られ、『目標』の奴隷になってしまう危険性さえあります。



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継続を目的としない

2018/04/05

「石の上にも三年」


継続をして、やり続けることも必要です。

スキルや知識を身につけるには、ある程度の期間、継続をしなければなりません。

でも、「石にかじりついてでもやれ」と言うのを信じすぎてしまうと、間違った行動を引き起こすことがあります。

それは、継続して行動をし続けること自体が、目的になってしまうからです。


本当に目的にすべきことは、成果を上げることです。

継続することに注力し過ぎると、同じやり方に固執してしまうことになり、成果を無視してしまうことが往々にして起きてしまいます。


今やっている業務は、「目的に叶っているか?」を常に考えましょう!



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人のモチベーションをコントロールしようと思わない

2018/04/04

自分自身のモチベーションをコントロールすることも、大変難しいことです。

それが、他人となれば、なおさらです。

モチベーションは、【感情】であり、「好き」「嫌い」と同じようなものです。

つまり、命令をしたところで、簡単にモチベーションを上げられるわけではないのです。


”鬱”の人に、「もっと明るく!」「元気を出せ!」と言ったところで、変わらないのと同じです。

でも、体育会系の会社では、このようなことをしている光景をよく目にします。

人のモチベーションは、直接的には、ほとんどコントロール不可能なのです。

モチベーションに関係なく、やったか、やっていないか、に集中しましょう。


正しい行動を取ってもらえるような『仕組み』を作りましょう。

そして、正しい行動をすれば、ちゃんとした成果が得られることになり、結果としてモチベーションがアップします。


つまり、モチベーションは直接的に上げるものではなく、結果的に上がるものなのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


習慣の力

2018/04/03

無理に何かをしようとしても、長期的にはもちません。

普通の人ならば、無理なく、なんとなく続けられる方法を探しましょう。

すなわち、長期的にしたいのならば、意志の力だけに頼らずに、行動する仕組みを作ることです。


自制心があって、努力家の人間は、ごくわずかです。

私を含め、ほとんどの人は、怠惰で面倒くさがりで飽きっぽいです。

だから、勉強でもダイエットでも、面倒くさくて続かないのです。

けれど、習慣は変えることができるのです。


習慣や環境の力を利用して、無理なくなんとなく続けることです。

ゲーム感覚で、いいのかもしれません。

無意識のうちにやるべき事が習慣になれば、長期的に続けることができるようになります。



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そもそも人は意思が弱い

2018/04/02

意思の力が強い方も、ごく稀におられます。

でも、ほとんどの方が、意思が弱いのです。

たとえば、禁酒や禁煙を考えてみましょう。

2~3日は平気でも、1週間も経てば、もうお酒を飲んだり、タバコを吸ったりしている方も多いです。


ダイエットを例にしても、わかりやすいです。

間食をやめようとか、ジョギングや散歩を日課にしようとします。

でも、なかなか美味しいものを食べたり、飲んだりすることを止めることもできません。

一週間もダイエットできない方が大半で、短期間にダイエットをすれば、さらにリバウンドするのが普通です。

資格試験などでも、たとえ追い込まれても、勉強できない方もおられます。

世の中には、夢を叶えるために、意志の力を上手に使う方もおられます。

でも、その方達は、天才かもしれないのです。

または、血を流すような努力をずっと続ける「がんばりマゾヒスト」かもしれません。


普通の人が、そんなことをマネしても、苦しくて潰れてしまうのです。

天才や努力家がやることを、我々凡人がマネできるはずがありません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「やる気」が出ない時に「やる気」を出す方法

2018/04/01

・「やる気」が出ない時は、気分転換を図ってみる

・「やる気」が出ない時は、作業を小刻みに分けて行う

・「やる気」が出ない時は、目的意識を鮮明にする

・「やる気」が出ない時は、幸せなフリをしてみる

・「やる気」が出ない時は、自己評価を高くしすぎない

・「やる気」が出ない状態になったら、期待値やハードルを2割下げてみる

・「やる気」が出ない時は、ペースを変えて集中力を保つ

・「やる気」が出ない時ほど、一番身近で簡単な目標を達成する

・「やる気」が出ない状態を防ぐには、「やる気」を奪う人を遠ざける

・「やる気」が出ない状態を防ぐには、自信を失わないようにする

・「やる気」が出ない時は、欲しがらないものを決める

・「やる気」が出ない時は、「昔は良かったなぁ」と思わない

・「やる気」が出ない時は、「不満があるから満足がある」と思う

・「やる気」が出ない時は、思いきって手を抜く

・「やる気」が出ない時は、おいしいものを食べる

・「やる気」が出ない状態になったら、無理をせず、休む

・「やる気」が出ない状態になったら、生活習慣を規則的に保つ

・「やる気」が出ない状態になったら、バランスの取れた食事を心がける

・「やる気」が出ない時は、やらなければならないことをリストにしてみる

・「やる気」が出ない時は、今日達成したことをリストアップする

・「やる気」が出ない時は、一日に一度は、好きなことをする

・「やる気」が出ない時は、少しでもいいから、外に出て遊ぶ

・「やる気」が出ない時は、元気を引き出すファッションにする

・「やる気」が出ない時は、仕事場以外の友人と会う



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「やる気」の出し方

2018/03/31

1.外発的動機づけ

給与アップやボーナスなどの金銭的な褒美、昇進や花形部門への配置転換など、会社が決めるご褒美で「やる気」を出す方法


2.内発的動機づけ

「自分はこの会社に求められている人材だ」「この経験が次に活かせるはず」など、自分の決めた意味で「やる気」を出す方法


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「やる気」が出ない原因

2018/03/30

1. 目標が見えていない

「やる気」を出したくても、どこに向かっているかがわからなければ、「やる気」は出ません。


2. 目標が高すぎる

挑戦する前から、「こんなの無理だ」「絶対に達成できない」と感じると、諦めてしまいます。


3. 自己イメージが極端に低い

あまりに劣等感が大きい場合、最初から「やる気」が損なわれてしまっています。


4. 精神的に疲れている

職場のストレスは、精神的な疲れの原因になりがちです。


5. 肉体的に疲れている

日々の生活の中で、頑張りすぎて「過労」という状態になっているかもしれません。


6. やりたくないことを続けている

本来やりたくないことを、自分の意志を無視してやり続けている。



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活動記録

2018/03/29

・営業、マーケティングのための活動

・商品づくりのための活動

・業務を改善するための活動

・日銭を稼ぐための活動



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みんな凡人

2018/03/28

世の中には、「偉人」と呼ばれるような方もおられます。

教科書に載っていたり、テレビや雑誌で紹介されたりもします。

でも、ほとんどの方は、普通の「凡人」なのです。

確かに、計算能力が発達している人や、運動神経の良い人もいます。

本当に、「天才か!」「超人か!」と思うような人もいますが、私やあなたは、そんな人達ではないのです。


同時に沢山のことをできないし、ペラペラと気の利いたことが言えるわけでもありません。

集中力は、すぐに切れてしまいますし、すぐに疲れてしまいます。

精神力で、なんとかしようとしても、”やる気”や”根気”は、すぐに少なくなってしまうのです。

1日24時間をロボットのように、ずっと動き続けることなんて、できないのです。


できもしないことをやろうとするから、余計に疲れてしまうのです。

でも、『成功者』が、「偉人」や「天才」や「超人」とは限らないのです。

ほとんど、みんな「凡人」です。

そんな普通な「凡人」の人でも、結果を出しているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大きな目標と細かな階段

2018/03/27

大きな目標を持つことは良いことです。

でも、世の中は、そんなに甘くありません。

いきなり上手く行くことなんて、ほとんど無いのです。

はじめの一歩で、つまずく人もいます。

また、はじめの一歩を踏み出せない人もいます。


どうしても、はじめの階段の設定が、高い場合が多いのです。

その場合は、細かくて小さな階段に変えましょう。

はじめは、無理なく小さな階段でいいのです。



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安易に環境を変えてもやる気は変わらない

2018/03/26

「○○のせい病」のウイルスは、そこら中の職場に蔓延しています。

「○○のせい病」に感染すると、「やる気」もなく、未来への展望がわきません。

そこで、人生に行き詰った「○○のせい病」の感染者は、何故かすぐに環境を変えようしてしまいます。

でも、安易に環境を変えたからといって、感染力の強い「○○のせい病」のウイルスの脅威から逃れることはできません。

安易に職場を転々とするだけで、悪化の一途辿っている人も少なくありません。


責任転嫁による苦悩については、簡単に根治されないし、現状を深刻化させることもあります。

置かれている環境をどれだけ別の場所に変えたとしても、ふたたび同じような環境問題に悩まされることになるでしょう。

さらに、環境を変えて「自分探しの旅」に出かけたまま、ずっとさまよっている人もいます。

でも、そのような受け身の考えで、自分探しに奔走したところで、本当の自分が見つかることもないし、自分に都合のいい居場所もなかなか見つかりません。


「○○のせい病」にかかってしまったならば、一日も早く被害者役を演じることはやめましょう。

そして、その場所に腰を落ち着けて、その場所で生きる覚悟を決めましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「○○のせい病」

2018/03/25

目の前の課題を直視せず、その原因を、自分以外に押しつけている。

被害者意識の塊となり、いつも嘆いている。

そして、誰かを恨んでいるのか、何かに憤っている。

このような人は、「○○のせい病」を発病しています。


さらに、自覚症状が無い場合は重症です。

自分は悪くないと、責任転嫁をして、あきらめの境地をさまよっています。

景気・環境・会社・上司・部下・政治・天気・運・客・商品など、すべては自分以外のせい…。


ぶつけようのない苛立ちと、どうにもならない閉塞感がいっぱいの世界で、さらに「やる気」を失っていく。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「頑張っているつもり病」にならないために

2018/03/24

「頑張っているつもり病」は、非常に厄介です。

頑張ったプロセスだけで、満足をしてしまうことがあるからです。

でも、結果が伴わなければ、その努力は経験にはなりますが、まったく無駄なのです。


あなたの行動は、生産的ですか?

しっかりと何かを生み出し、少しでも社会や経済に貢献していると言えますか?

ただ単に時間を消費して、知力や体力も消費して、お金も浪費しているだけではないですか?

あなたの頑張りが、生産性の高い努力なのかどうか、胸に手をあてて、良く分析してみましょう。



同じことを繰り返しながら、
違う結果を望むこと、
それを狂気という。

- アインシュタイン -



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「頑張ってるつもり病」

2018/03/23

水泳の練習で、バットの素振りをする。

ビジネスの世界では、そんな滑稽な出来事が、日常茶飯事で起こっています。

それも、やっている本人やコーチは、真面目に取り組んでしまう…。

せっかく頑張っているのに、練習の方向が違っていることに気付かない…。

バットの素振りは、野球の練習であって、水泳には何も役にも立たないのです。

しかも、頑張れば頑張るほど、頑張ったつもりになってしまいます。


そして、結果にこだわらない生き方をしていると、いつまで経っても力がつかないから、成長もしません。

この先、ずっと同じステージを堂々巡りしてしまいます。

「頑張ってるつもり病」になると、自分勝手に思い込みをして、自己満足になってしまうのです。

成果への工夫がなければ、戦略や戦術のへったくれもありません。


自己陶酔をしてしまった頑張り屋になれば、昔ながらの古い慣習や、少ない成功体験に縛られてしまいます。

そして、成果につながらない頑張りは、どうしても長続きしません。

「やる気」は、時と場合によって、上がったり、下がったりします。

この「やる気」をコントロールすることは、非常に難しいのです。


しかも、「頑張ってるつもり病」が進行すると、【 錯覚 ⇒ マンネリ ⇒ 怠慢 ⇒ 挫折 】という悲惨な結末が待っているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「サボリ癖」

2018/03/22

傷を舐め合う居酒屋での交流 ・・・ 「会議」

ウインドウショッピング ・・・ 「マーケティング」

長時間の居眠り ・・・ 「健康管理」

ネットカフェなどでの漫画読書 ・・・ 「学習時間」

平日のゴルフ ・・・ 「接待」

スマホでのゲームやパチンコ ・・・ 「トレーニング」

二日酔いでの体調不良休暇 ・・・ 「充電」



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あなたの人生は誰が決めるのか?

2018/03/21

あなたは、何をしていますか?

経営者の方やセミリタイアなどをされているならば、自由なので、好きなようにしているでしょう。

サラリーマンや会社勤めをしているのなら、会社の命令などに従って動いていると思います。

確かに、お金などの人参をぶら下げられて、追いかけることも必要な時期があります。

個人の能力を引き上げるには、どうしても厳しい現場で、切磋琢磨しなければなりません。

部活動やクラブでも、ある程度の厳しい練習をしなければ、上達しないのと同じです。


まずは、最低でも社会人としてのベースとなる基礎を身につける必要があります。

この重要な部分をすっ飛ばしてしまおうとする残念な新社会人などもいます。

そのような人は、勝手に会社を辞めてしまって、フリーターやニートと呼ばれる人になってしまいます。

現場をまったく経験していなければ、ただの勘違いの人になってしまいますので、注意しましょう。


会社員をしていると、会社の考え方や理念などがあり、自分自身の行動について制限がされてしまいます。

では、あなたの会社や、会社の上司や、会社の社長が、あなたの人生に責任を持ってくれるでしょうか?

以前は、終身雇用制があり、会社は従業員を定年退職まで面倒みてくれていました。

しかし、もはや終身雇用は、一部上場の会社や公務員などでなければ、存在しないに等しい状態になっています。


大手の銀行ですら、AIなどの技術の発達によって、正社員の人員整理をしています。

一般的な会社では、社員の使い捨てが日常となり、社員の入れ替えばかりしている会社もあります。

そして、正社員が、派遣社員やアルバイトやパートに置き換わることも起きています。

もはや、誰もあなたに対しての責任を取ろうとしていないのです。


つまり、あなたの人生は、親や会社、上司などの他人に決められるものではないのです。

あなたの人生は、あなたによってデザインされるべきものなのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


現在の延長線上だけではダメ

2018/03/20

現在の仕事の延長線上に、未来の自分のやりたい仕事があるかわかりません。

目指す方向も、目的も、目標も決まっていない。

日々、思いついたまま行動している。

ただ、会社から言われた通りの仕事をこなしている。

このような状況のまま、時間が過ぎれば、どうなるでしょうか?


居酒屋に行けば、勝手に腐っているサラリーマンは、至る所で見ることができます。

残念ながら、1年はあっという間に過ぎてしまいます。

でも、社会に出ると、どうすればいいかなんて、誰も教えてくれません。

やはり、自分自身で考えるしかないのです。


まずは、自分の進みたい方向や目的や目標を設定する。

そして、目的や目標を達成するために、自分自身で考えて実行する。

自分自身で、目標を達成するためのスイッチを入れる必要があるのです。

今の自分では、考えることができないのならば、未来の自分から考えてみることです。


本気になれる目標を設定しましょう!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


本気になれる目標の分類

2018/03/19

●仕事、社会貢献

●お金、モノ

●時間

●人間関係

●心身の健康

●学び、趣味


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本気になれる目標設定方法

2018/03/18

・目標が実現したら、次はどんなことを実現してみたいか?

・その目標を実現することで、どんな価値を感じたいか?

・絶対に失敗しないとしたら、どうしたいか?

・絶対に成功するとしたら、どうしたいか?

・もし、今日が人生最後の日だとしたら、何を後悔する?本当はどうなっていればいいか?

・あなたの理想の人なら、どうしていると思うか?

・ぶっちゃけ、本当はどうしたい?


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


仕事の質とレベルを上げる

2018/03/17

作業は、いくら早くなっても、それはただ慣れただけです。

仕事も、ただのスピードアップや処理速度を上げるだけでは、次のステージへは行けません。


次のステージへステップアップするには、質的変化が必要になります。

すなわち、仕事の質とレベルを上げることです。

まずは、本気になれる目標設定をしましょう。

そして、「逆算思考」と「積み上げ思考」の両方からチェックをするのです。


ここで重要なのは、情熱の熱量です。

ワクワクやドキドキがなければ、絶対に本気になれません。

自分自身が、ワクワク・ドキドキすることを【目的】や【目標】とすることです。

まずは、自分自身でしっかりイメージをして、行動することです。

そして、すぐに結果がでなくても、諦めないことです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


仕事の年収

2018/03/16

会社や仕事によって、給与は違います。

1年目や2年目では、『本当の仕事』をやれている人は少ないです。

なぜなら、自分の力で、年収の3倍分の売上を稼いでいないからです。

つまり、この期間については、会社の投資となるのです。

でも、会社の投資で、給与をもらっていることが理解できない人も多いです。

隣りの芝生が、青く見えてしまうものです。


自分が経営者だとすれば、自分にどれだけの年収を支払っていいか考えましょう。

自分で稼ぐ力もないのに、自分の年収に文句を言っていれば、残念な人になってしまいますね。

そもそも、時給で考えるようならば、アルバイトの価値しかないかもしれません。

まず、営業マンならば、自分の売上数字を把握しましょう。

営業マン以外の仕事の人ならば、自分の仕事を数字化して、自分の価値を出してみましょう。

「自分は本当に仕事をしているか?」といった意識を持たなければ、いつまでたってもアルバイトやパートや派遣社員と同等になってしまいます。


今後、さらに二極化が進みます。

会社にぶら下がっているだけの人は、ドンドン下へ落っこちてしまうでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


仕事の種類

2018/03/15

●マイナスをゼロにする仕事 
     ⇩
 社会問題解決型の仕事


● 0 を 1 にする仕事  
     ⇩ 
 起業型の仕事


● 1 を 9 にする仕事  
     ⇩
 成長企業型の仕事


● 9 を 10 にする仕事 
     ⇩
 大企業型の仕事


●数字を下げないように維持する仕事 
     ⇩
 既得権益死守型の仕事




クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


要領が良くない人

2018/03/14

・期限内に終わらせるべきことができない

・同じ仕事をしても、他の人より遅い

・仕事が終わっていないのに、複数の依頼を受けてしまう

・時間の配分がおかしい

・全体を把握することが苦手

・常に慌てている

・仕事が覚えられない

・ちょっとしたした動作を怠る

・整理整頓が出来ない

・優先順位をつけられない

・仕事を表面的にとらえ、指示通りの作業しかできない

・すべて完全に仕上げようとするため、どうでもよいことに時間を使う

・必要以上に、バカ丁寧な仕事をしている

・細かいところに、何故かこだわる

・頼まれた行動ができない

・小さなミスを連発する

・空気が読めない

・何に対してもアピール下手

・言われたことに疑問を持たず、そのままやって、完成してから根本的な間違いに気づく

・何でも後回しにする

・自分一人で何かを抱え込みすぎて、困った時に、人に助けを求められない

・自分の能力を把握できていない


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


仕事の本質

2018/03/13

仕事とは、依頼者が、「ある課題」を「ある方法で解決する」ために、依頼するものです。

そのため、この本質を理解していないと、「せっかく仕事を終わらせたのに、再度やり直しになった」、「解決すべき課題を理解していなかったから的が外れていた」という事態になります。


そこで、仕事を受け取った時点で、「なにを解決したいのか」「なぜその解決方法を選んだのか」の二点を明確にすることで、仕事の質を上げ、無駄を省くことができます。

これを逆に説明すると、「言われたことを機械的にやっても、依頼者の期待を上回ることはできない」と言えます。

決められた正解のないことから結果を出すことが、「仕事」の本質だと思います。


「仕事の本質をとらえ、作業ではなくサービスをする」ことを徹底しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


仕事は何のためにあるのか?

2018/03/12

・お金のため、生活のため

・新しい価値を提供するため

・社会と接点を持ち、貢献するため

・夢を実現するため

・自己の成長のため

・人と出会うため


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


作業しかしていない人

2018/03/11

作業をしているのに、仕事をしていると勘違いしている社会人は多いです。


「資料を整理しただけで、仕事をしたつもりになっている」

「ただ同行をしているだけで、仕事をしたつもりになっている」

「ちょっとした打合せをしただけで、仕事をしたつもりになっている」


この勘違いは、恐ろしいものです。

その業務で、1円も稼いでいないのならば、実はこれらは「仕事」ではなく「作業」なのです。

業務を進めるには、どうしても「作業」も必要です。

でも、「作業」ならば、誰かに代わってもらえるのです。


本来の目的を忘れ、頼まれたことを、ただ終わらせることも「作業」でしかないのです。

「作業」ばかりをしていると、それで「仕事」をしたつもりになってしまうので、注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ちゃんと仕事をしているか問いかけましょう

2018/03/10

働いている時間を確認してみると、「仕事」をしている時間と、「作業」をしている時間に分かれます。

「仕事」と言うのは、簡単に言えば「お金を稼いでいる時間」のことです。

つまり、会社に対して、自分が「何か利益」を生み出している時間についてが、「仕事」をしている時間なのです。


社会人の中には、「とりあえず会社に行っていれば給料がもらえる」という意識で働いている人も多いです。

それも、実際に、その日に何の利益を出さなくても、すぐに会社をクビになることはありません。

サラリーマンなどの正社員は、今のところまだ色々と守られているのです。

それでも、過労死などが問題となり、ブラック会社などが話題となっています。

今までは、会社に余力があったので、新卒の一括採用や、能力の劣る社員を窓際族として置いておくことも可能でした。

でも、窓口業務などが、正社員から派遣社員に代わってきており、AIなどの技術革新も起こってきております。

変化は、いつ、どのように来るのか、誰にもわかりません。


今後は、フリーランスや個人商店のような雇用形態となってしまったら、どうでしょうか?

もし、変革の時代が来てしまえば、会社に「おんぶにだっこ」の状態であれば、どうなるか想像できますか?

今のうちから、「自分はちゃんと仕事をしているか?」という意識を持って働くことをオススメします。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


目標と戦略が決まれば自ずと決まる

2018/03/09

たとえば、目標を東京への旅行としましょう。

滋賀県から東京へ行くには、色々な方法があります。


 ①新幹線を使って行く

 ②自動車を運転して行く

 ③飛行機で行く

 ④高速バスで行く

 ⑤船で行く

 ⑥在来線を乗り継いで行く

 ⑦その他


普通に考えれば、①の新幹線を使って行く方法が時間も早いし正確です。

でも、なかには自分で車を運転して行く方もおられます。

値段重視で、高速バスを使う方もおられます。


①~⑦などの、どれを使って行くのかが戦略です。


新幹線を使って行く①の場合、のぞみを使うか、ひかりを使うか、京都駅から乗るか、米原駅から乗るか、何時の新幹線に乗るのかが戦術となります。

ここで、東京に到着するのが、4月1日の15時とすれば、自ずと候補になるものが見えてきます。

資金についてを確認できれば、どのようなルートで、何に乗っていくか決まります。


つまり、最終的に逆算をすれば、自ずと、どうしなければならないか決まるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


戦略の構築と目標達成に全力を尽くす

2018/03/08

不動産投資を始めようとする方で、よくある悩みがあります。

「どんな物件を買えば良いかわからない」

「最初の一歩が踏み出せない」

「もっと良い物件が出た時に悔しくて、決断できない」

それを解消するために、「こんな物件を買いましょう!」「こう言う判断をしましょう!」と言う本が多数出版されています。


CPM(米国不動産経営管理士)やCCIM(不動産投資顧問)や不動産コンサルティングマスターなどのような専門家の書いている本ならば安心できます。

でも、最近は、何をしているかよくわからない人までも、不動産投資の本を出版していることがあります。


主婦や派遣社員、アーリーリタイヤをしている人、サラリーマン大家なども不動産投資の本を出されていますが、内容については、ピンからキリまであります。

残念ながら、不動産投資で一発当てるような内容については、危険が伴います。

劇薬を使用すると、最初は良いかもしれませんが、劇薬は毒となります。

劇薬を使用した場合は、即効性があり、すぐに効果があるように思われますが、使い方を誤ると死に至る危険なモノです。

それを知っていて、使用をするのは構いませんが、知らずに劇薬を使用されている方も散見されます。


劇薬の使用を前提として物件を探すよりも、投資目標を達成するための戦略考えましょう。

そして、相場に対して無理がない投資戦略を構築し、その目標を達成するために全力を尽くすべきです!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


妙なプライドは持たない

2018/03/07

自分自身に舞い上がるようなことがあると、有頂天になってしまうことがあります。

有頂天となった上に、妙なプライドを身にまとってしまうと、自分自身が正確に見えなくなります。

それは、妙なプライドを通して、物事を見てしまうからです。


本来ならば、自分自身の等身大を知り、その上で目標を設定しなければなりません。

でも、ちょっとした成功体験があると、すぐに自分のプライドが邪魔をして、等身大にみることを邪魔してしまいます。

いい学校やいい会社に入ったり、何かの資格をとったり、たまたまいい成績を出せたり、いい肩書を手に入れると、勘違いをしやすくなります。

そして、お金があったり、成功したりすると、色々な意図をもった人が、持ち上げに来ます。

それを真に受けてしまい、自分自身を勘違いすることが多々あります。

つい調子に乗ってしまい、威張ったり、見下したりしてしまうのです。

でも、調子に乗ってしまうと、経過と目標を読み違える失敗を犯してしまうことになります。


最悪の場合、裸の王様になってしまうのです。

妙なプライドを持って、自分自身を見失わないように注意しましょう!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


無駄な戦いはしない

2018/03/06

イライラや怒りによって、無駄な戦いをしてしまうことが多いです。

揚げ足を取ってこられたり、いちゃもんをつけられたり、非協力的であったり、権力を振りかざして潰そうとされたり…。

このようなことが起こると、頭に血が上ったり、はらわたが煮えくり返ったりします。

しかし、自分にとってアップサイドにない人については、無駄に戦わないことです。

すなわち、相手にしてあげないようにしましょう。

相手をしても、こちらがイライラするだけで、お金も何も生み出さないのです。

逆に嫉妬社会では、このような人達に足を引っ張られて、潰されてしまう社会人も数多いのです。


このような人達に構って、カッとなって対応をした結果が、その瞬間はスカッとして、気分が晴れるだけでは、まったく釣り合いが取れません。

一度しかない貴重な時間を、そんなことに使っていては、もったいないのです。

そんなことで、ストレスを抱えて神経をすり減らすことをせず、もっと自分自身に関心を持ちましょう。


・自分は、本当に何がしたいのか?

・そのために、何が必要なのか?


あなたの目標に近づけるように行動しましょう!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サンクコストとは

2018/03/05

サンクコストとは、すでに支出され、どのような意思決定をしても、回収できない費用のことです。

簡単に言い換えると、「覆水盆に返らず」と言うことです。

「覆水盆に返らず」は、一度盆からこぼれた水は、ふたたび盆に返ることはないという意味です。

終わったことにこだわって、未来の貴重な時間を無駄にしてはいけません。

何をするにしても、自分の時間価値を考えましょう。

対人関係で苛立ったり、対人関係で悩んでいる時間があれば、その時間をビジネススキルの勉強や、家族と楽しく過ごす時間や、趣味やリフレッシュの時間にあてた方が、ずっと生産的です。


無理難題や自分の常識を押しつけてくる人物を相手にして、イライラしたり悩んだりしている時間が、どれだけ無駄なのか考えましょう。

逆に、自分の時間を上手に活用すれば、どれだけの価値が生み出せるか考えましょう。

そして、本当にすべきことに、全力を注ぎましょう!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


破壊的な詐欺師とは関わらない

2018/03/04

破壊的な詐欺師は、身の回りの、普通に見える人の中にもいます。

表面的には謙虚でも、本心では「自分は選ばれた、優秀な、非のうちどころのない人間だ」と思いこんでいる場合があります。


破壊的な詐欺師は、自己陶酔が強く、誇大妄想気味で、他者の意見を聞く耳を持ちません。

「自分は、すばらしい人格者で善人」という意識が強いのです。

批判されると過剰に反応し、理由を問わず、自分を傷つける者は、誰であっても加害者で極悪人とされます。

失敗があり、責められて当然の落ち度を指摘されても、即、逆ギレして、その矛先は常に、自分より弱いものや、支配下にあるものに向かいます。

だから、破壊的な詐欺師の支配下に長時間いると、破滅させられてしまいます。

破壊的な詐欺師は、言うことは大きいけれども、実力が伴いません。

辻褄を合わせるため、人の成果を横取りしたり、人をスケープゴートにして、責任転嫁する能力は異様に発達しています。

人の言うことを、勝手に捻じ曲げて、自分に都合よく解釈し、都合の悪いことはすべて「意味不明」で片付けます。

自分を守るためなら、人をどれだけ犠牲にしたり、酷い目に合わせても、全く平気です。

つまり、人の身になったり、痛みを想像したりすることができないのです。


また破壊的な詐欺師は、人が「いい思い」や「得」をしていること、【幸せ】であることが許せず、ありとあらゆる巧妙な妨害をします。

破壊的な詐欺師が親だと、子供が楽しそうにしていることも許せず、さまざまな圧力をかけてしまいます。

大切なのは、子供ではなく世間体で、いい親だと思われたい気持ちは人一倍あります。

破壊的な詐欺師は、思考自体が歪んでいるので、心理療法も効かないようです。

良心が無いから、良心に訴えても無駄になるようです。

つまり、つける薬がない状態です。

誰かを破壊的な詐欺師と思ったら、距離を置きましょう。

その人物に関わらないことも、重要なことです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


信用できない人を見分けるリスト

2018/03/03

□ 営業トーク風に、調子よく話す

□ イイことしか言わない

□ ホメ方がおおげさ

□ やたらとニコニコする

□ よくしゃべる

□ 自慢話が多い

□ 他社の悪口を言う

□ 損得に敏感

□ 履いている靴が汚れている

□ 企業トップや有力な人との親密な関係を強調する

□ 初対面にもかかわらずタメグチ

□ 名刺の肩書がやたらと大袈裟

□ 名刺の名前が、太字で行書体など、派手な感じ

□ すぐにトップに会わせるように要求する

□ 対人距離の取り方が、普通の人と違っている

□ 部屋への入り方が、ズカズカと無遠慮な感じ

□ 電話で早口で話す

□ 電話で話をするとき、決まり文句が多く、何か文章を読み上げている感じがある

□ 電話でも、対面でも、話に具体性が乏しい

□ 笑うとき、目が笑っていない

□ 人によって態度を変える
 (たとえば、同行した部下には偉そうな態度をとり、面談相手には卑屈な態度をとる)

□ 電話の最中に、周囲で、たくさんの人が電話をかけている声が聞こえる
 (セールスの電話が多い)


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ウソの分類

2018/03/02

①相手のためを思ってつくウソ
 
②その場から逃れたいからつくウソ

③ウソをついていることに、本人も気づいていないウソ

④はじめはウソをついてないつもりが、結果としてウソになってしまうウソ

⑤楽しさからくるウソ

⑥悪意のあるウソ

⑦その他のウソ


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スマートデイズの問題

2018/03/01

スマートデイズ『かぼちゃの馬車』の場合、そもそものサブリースからも、問題がそれています。

何故なら、一般的なサブリースならば、賃料減額や高額な改装代や修理代などが問題となっています。

でも、スマートデイズの問題は、そもそも需要がないシェアハウス事業を展開していることであり、完全に詐欺的な手法を用いていることが問題となります。

マーケティングをすれば、共同のトイレやお風呂で、7㎡しかない部屋で、ペラペラな建物に入居するのか、すぐにわかってしまいます。

入るはずの無い部屋を高い建築費でドンドン建築する。

土地の取得の値段も相場と比べて高額。

金融機関への融資で、預金などの偽装工作をする。

サブリースでの高利回りを謳って、無知なサラリーマン大家を勧誘する。

金融商品ではないのに、さも儲かるように偽装して、金融機関と一緒に、あっさり顧客を騙しているのです。

建築と不動産と金融などの業界の悪い面が、完全に出ている事件です。

この事件の問題解決は、厳しいものとなるでしょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サブリースの問題点を解決するには?

2018/02/28

サブリース問題について、色々なことを書いてきました。

業界の大手のレ〇パレスでも、期間内に家賃減額をしたことで提訴されています。

ここまでの話を踏まえ、これらのデメリット・問題点を解決するには、どうすればいいかという点についてお伝えいたします。

一言でいえば、契約をするときにしっかりチェックすることです。

具体的には、次の項目についてチェックしてください。


●免責期間:オーナーさんは、いつから賃料をもらえるのか。

●解約条項:どういう場合に、サブリース契約を解約できるのか。

●条件変更:賃料の減額請求の取り扱いは、どうなっているか。

●修繕・リフォームに関する条項:費用の負担割合、決定方法はどうなっているのか。

●メンテナンス方針:日常清掃、定期清掃、保守等メンテナンス業務の方針がどうなっているか。

●敷金の扱い:敷金はちゃんと別に保管されるのか。

●建築費用:他社との相見積りになった途端に、建築費用を一割引きすると営業マンが言っていないか。

●サブリース契約費用:サブリースをするのに、家賃の10~15%と高い管理費用を払うことになっていないか。

●契約解除:最近、サブリース会社が近隣エリアでサブリース物件の解約をしていないか。


これらの項目をチェックし、不明・不審な点があったら解決するまで話し合いをしましょう。

問題点・デメリットの解決には、何よりも効果的です。


サブリースが成功するか否かは、ちゃんとした会社を選び、適切な契約を結べるか否かにかかっています。

サブリース会社を決めるときは、サブリース会社のいうことをうのみにするのではなく、自分でもしっかりと情報収集し、考えることが大事です。

そもそも、サブリース契約でなければダメなのか?

本当に、その建物を建てなければならないのか?

しっかり考えた上で、第三者にも意見を聞きましょう!


相続税対策として、アパートやマンションを建てるというケースも増えてきています。

お金を不動産に変えることで、不動産評価額での相続税計算となり、課税対象額が減らせることが大きな要因です。

ただ、これについても、しっかりしたプランでないと、結局は損をすることになります。

「相続税対策で!」とグイグイくる建築営業マンなどには、特に注意が必要です。

「聞いてなかった」、「知らなかった」で、簡単に済むような話ではありません。 

動く金額も大きいです。

悪徳サブリース商法には、充分注意をしましょう!


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サブリースの落とし穴

2018/02/27

サブリースは、大家さんが損をするような仕組みです。
※一部には、健全なサブリースを行っている会社もあります。

「聞いてない」「聞いてない」と当初言われていたことと違っていて、かなりがっかりされる大家さんの多いこと。


「家賃保証」なんていう甘い言葉から、サブリースを決断する大家さんも多いですが、サブリースなんて美味しいところを全部持って行かれているのが現状です。

サブリースをするなら、アパート経営、賃貸経営なんてやらないほうが良いと思います。

きちんとした管理体制があれば、サブリースは必要ありません。


サブリース契約は、業者側が儲かるような仕組みになっていることがほとんどです。
「賃貸契約は大変だし、空室のリスクも取りたくない。それを保証してくれるサブリース契約ってすごく良いんじゃないか?」
こう思っている人が多いと思いますが、全く良くありません。
見えにくくなっていますが、リスクは全て大家さん側にあります。
サブリース契約をしても、リスクは回避されていないんです。

サブリースの多くは、「アパート建築」+「サブリース契約」という場合がほとんどです。
「アパート建築」の建設費に、空室リスクの費用が上乗せされている場合も多いです。
サブリース会社は、まず建設の部分で、ほとんどの利益を出します。

家賃保証についても、実際にはきちんと保証はしてくれません。
※大抵の会社は、一定期間を経過すれば、2~3年毎に家賃の見直しをします。

建設費用についてあまり詳しくない人は、必ず適切な建設費用なのか考えてみましょう。
※ほとんどの会社が、建設費用に営業マンのマージンや空室リスクの費用を上乗せしているのです。


「家賃保証で空室のリスク、月々の支払いの心配は要りません!」という広告を見かけますが、騙せれてはいけません。

30年間の家賃保証なんて、できるわけないです!
これを「できる!」なんて言うのは、ほとんどが詐欺だと思います。

何故かと申しますと、家賃保証については、当初の設定されていた賃料が、ずっとは続きません。
契約条項を見てもらえばわかりますが、必ず「賃料の見直し」という項目があります。
小さい文字で、「2年毎に見直しがあります」などと書いてあります。
ハウスメーカーなどの大手の契約書でも、そのような状態なのです。

また建設業者が出すプランは賃料の値下がり、今後の人口減少などは入っていません。
今後どんどん人口が減っていく中、賃料相場は確実に下がっていくと予想されています。

それから、募集開始の数ヶ月は保証免責(保証しない)というズルい条項を設けていたりします。

家賃保証については、契約内容を良く見てみましょう。
家賃保証だなんて言える内容では無いことが、わかると思います。


今の滋賀県の現状は、空き家は既に多いし、今後ますます増加していきます。

そして、これからは人口が、どんどん減少していく時代になるのです。
空室のリスクは、今よりもずっと高くなっていくことが簡単に予想できます。

ザックリとお伝えすると、後50~60年位たてば、日本の人口は半分になります。


また、サブリース契約の場合、ちょっとしたリフォーム、修繕などに関しても、大家さんで行うことが出来ません。
ここにもカラクリがあって、通常のリフォーム費用に「余計な費用を乗せられて」請求されます。

ここでも少しづつサブリース会社に吸い取られていきます。
契約書には、書いてある事項ではあるのですが、実際に認識している人は少ないです。


アパート建設業者の収益計算についてですが、賃料が相場よりも高く見積もられている場合がほとんどです。
新築のスタート時は、そのくらいの賃料を回収できることもありますが、ずっとは続きません。

「賃料相場の調査報告書」があるのですが、大抵のケースは、「相場から少し外れた賃料設定」で利回り計算をしています。
アパート建設業者は売るのが仕事ですから、高めに見積ものは当然です。
『高めに見積もっても違反にならない』という部分もあります。
これは大家さんが、一般消費者として見られないからです。

大家さんは「賃貸経営者」です。 
いち業者として、見られるのです。

商売として「アパート経営」をしていくのですから、賃料相場などに関してもそれなりの知識があるものが前提です。
といっても一般的な大家さんについては、「アパート経営」に必要な知識を持ち合わせている人は、ほとんどいません。
ここを巧みに利用してアパート建設業者は、営業をかけているのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サブリース問題

2018/02/26

サブリース(sublease)とは、又貸し、転貸のことであると一般的に考えられています。

特に不動産賃貸においては、転貸を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことを、サブリースと言われることが多いです。
※実際は、マスターリース契約と言われるものです。

この一般的にサブリースと呼ばれるモノには、デメリットや問題点もあります。


①家賃減額請求

サブリース契約では、基本的に借上家賃を設定しています。
これは、「この家賃までは保証します」という金額のことです。
基本的には、保証した金額の家賃が入ってきます。
しかし、サブリース契約によっては、契約書に次の文言が入っている場合もあるので注意しましょう。

「経済状況の変動等があった場合、家賃の増減を請求できる」という旨の文言です。
こういう記載があった場合は、サブリース会社が状況次第では家賃の減額請求をしてくる場合もあります。
『常に一定の家賃が入ってくるとは限らない』という点は肝に銘じておいて下さい。


②中途解約のリスク

サブリース会社の中には、長期保証を売りにしている会社も多いです。

契約する側も、長年関係が続いていくものと思って契約し、資金計画を立てます。
しかし、『それがいつまでも続きますよ』という保証もないのです。
家賃減額請求に応えられない場合や、経済情勢が変化して契約を続けることが困難になる可能性だってあるのです。
『そうなった場合、中途解約もやむを得ない』という結論になる場合もあります。
『契約したら安心というものでもない』ということは、心に置いておきましょう。

安定しているようで、実は安定していないというのが、サブリースのデメリット・問題点として指摘できるのです。


③会社の破綻

サブリース会社が破たんすると、オーナーと入居者が大きなリスクを背負うことになります。
極論すれば、『その後の人生設計が狂ってしまう』といっても過言ではないでしょう。

サブリース会社の経営状態次第で、受けるリスクは甚大になるのです。
このデメリットを回避するには、サブリース会社の与信状況について、しっかり情報を集めておくしかありません。
あまりに経営状態の悪いサブリース会社には、かかわらないほうが賢明です。

また、サブリース会社の中には、建設会社、不動産デベロッパーなどの子会社であるケースも数多いです。
サブリース会社自体の経営成績は悪くなくても、親会社の経営成績が悪い場合、連鎖的に破綻するという可能性もあるので気を付けましょう。


④契約終了後の扱い

サブリース契約が終わってしまった場合の扱いにも不安が残るところです。
まず、サブリースの場合、オーナーさんが、入居者とかかわることはありません。
そのため、入居者情報の伝達、賃貸契約の引継ぎで問題を抱える可能性があります。

新たな引継ぎ先となる管理会社の手腕に任せるしかありません。
また、サブリース会社がいい加減な仕事をしていた場合にも、問題は残ります。
『建物の維持管理の履歴が残ってない、そもそもメンテナンスがいい加減などの理由で、莫大な修繕費用がかかる』という話にまで発展することもあります。
そうなった場合、誰がそのコストを負担するか、というのも重大な問題となるでしょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


インターネットを上手に活用しましょう

2018/02/25

インターネットが世の中に広がることによって、世界は変わりました。

インターネットを始めとした情報入手のツールが、多様化・高度化したことにより、瞬時に物事を調べる事が可能となったのです。

今までは、その情報を手に入れるまで、とんでもなく時間がかかったものが、スマホやキーボードを叩くだけで、瞬時に出てきます。

そのため、テレビや新聞は、過去のメディアとなってしまいました。

もはや、社会人や若者などは、新聞やテレビを見なくなってしまっています。

面白くないものや、見たり聞いたりすると気分が悪くなるもの、どう考えても辻褄の合わないニュースなどが多すぎるからです。

20年前には、考えられなかった変化が、確実に起きています。

部屋探しでも、素人であるはずの入居者さんが、自宅に居ながら驚くほど大量の物件を検索することができます。

玄人であるはずの不動産業者と同等に、簡単に知識を得ることができるようになっているのです。

しかも、間取りや設備・仕様、外観のみならず、ストリートビューなどで、周辺環境や街の雰囲気まで手に取るように把握して、他の物件との比較をすることが可能になっています。

そして、シータなどの360度カメラで、物件の案内すら、必要がなくなるような勢いなのです。


もはや、インターネットを使える人と、使えない人との情報格差は激しいものとなりました。

残念ながら、インターネットを使うことができない人は、自分自身のガラパゴス化が進んでいることにすら気付いていません。

ただし、インターネットに載っていることが、すべて正しいわけではありません。

インターネット上の情報は、”玉石混合”です。

まったくデタラメな、フェイク情報もありますが、既存のメディアでは出てこない重要な情報もあったりします。

芸能関係などでは、特にわかりやすいですね。

メディアのウソも、すぐにわかってしまいます。

そのため、それを選別できる”眼”や”知識”が必要となってきます。

インターネットを上手に使い、優良な情報を活用しましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資で儲けるには

2018/02/24

投資で儲けるには、その話が本当なのか、何か他の前提が隠されてはいないか、あるいは騙されているのかを、見極める眼を持たなければなりません。

でなければ、一時的にお金持ちになったとしても、それを保ち続けることはできないでしょう。


( 収入 - 支出 )+ 資産 × 運用利回り


年老いた老人が、よく騙されるのも、その話の本質を捉え、考えようとするのが面倒になってしまうからです。

知的体力が乏しいと、すぐに思考停止状態になり、「そうなんですか~」と安易に納得してしまうのです。


投資で儲けるには、「考える」ことから逃げてはいけません。

農作物を収穫するには、肉体労働が必要なように、投資で収穫するには知的労働が必要なのです。

脳に多くの汗をかいた人が、より多くの果実を手にすることができるのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


なぜ、うまい話に人は騙されるのか?

2018/02/23

豊田商事、オレンジ共済のような、有名な投資詐欺事件を覚えている方も多いでしょう。

ものすごい高利回りをうたって、一般市民からお金を集め、最後にはドロンする業者は、今でも存在します。

そして、相変わらず、そんなうまい投資話に騙される人は後を絶ちません。

冷静に考えればわかる話でも、「1年間で倍になりますよ」と言われると欲に目がくらみ、舞い上がってしまうのです。

うまい話を聞いたときには、自分が儲かっている姿を夢見て、その話を信じたくなってしまうのです。

いつの時代にも、どこの国でも、人を騙して儲けようとする人はいます。

どんなに法律を整備しても、取り締まりや罰則を強化しても、そんな輩がいなくなることはありません。

もちろん騙す方が圧倒的に悪いのですが、私たちはそうした悪い人たちから、自分で自分を守らなければなりません。

楽して儲けたいという心理が人間にある以上、こうした話に惹かれるのは仕方がありませんが、実際にその話にのるかと言うと、また別問題です。

脅迫まがいで買わされたのなら別ですが、最終的には自分の判断でお金を払ったわけですから、本来は自己責任と言われても仕方ありません。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


騙される人の特徴

2018/02/22

・基本的に欲深い。

・楽して儲けたいと思う。

・あるわけがないことに気付けない。

・何か『裏』があることに気付けない。

・冷静に考えられない。

・どんなものでも『信じたいもの』に関連付けてしまう。

・いかに『ありえない』『非現実的な』ものであっても信じ込んでしまう。

・「自分を導いてくれるものが欲しい」と思っている。

・強く信じ込んでいくようになる。

・寂しさや不安をかかえている。

・「騙された」という事実を認めたがらない。

・都合の悪いものを排除したりする。

・理屈をつけて無理やり納得したりする。

・何度も詐欺に引っかかってしまう。

・『そんなのはインチキだ、騙されているんだ』などと言っては、かえって逆効果になる。

・誰にも相談せずに、自分ひとりで決めてしまっている。

・「自分は騙されない」という思い込みがある。

・心が充実していない、ゆとりがない。

・1回騙されるくらいだから、基本的に脳みそに、お花が咲いている。

・欲の皮が張ってるから、「今度はこれで取り返せます」に引っかかる。

・自分の掴んだのは、たまたま偽物だけど、本物はきっとあると信じる。



このような特徴がある方は、要注意です。

調べれば、すぐにわかることが多いのです。

第三者に確認することも重要です。

その人が言っていることが本当のことか、しっかり確認をしましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


マインドコントロールの罠

2018/02/21

「カリスマ大家と同じようにやりましょう!」

「そうすれば、成功できる!」

そのように、カリスマ大家や周りの仲間から言われると、その手法や、その思想が正しいと思い込んでしまうものです。

一度、そのような思想に染まってしまうと、そこから抜け出すのは困難です。

自己肯定のスパイラルに入ってしまうと、その考え方や手法を妄信するのみとなって、その方針以外の選択肢が持てなくなってしまうのです。

でも、今回の『かぼちゃの馬車』≪スマートデイズ≫(インチキなシェアハウスのサブリース)のような事件が起こってから、やっと気付くのです。


明らかに詐欺の場合は、リカバリーが難しいのです。

何もわからないのに丸投げをしてしまうと、こんなはずじゃなかったと、後から後悔することになるかもしれません。


【マインドコントロール】には、注意してください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


マインドコントロール

2018/02/20

悪徳な可能性のある不動産業者じゃなければと、安心してしまう不動産投資家の方も多いです。

まさか、建築会社やカリスマ大家や不動産投資塾や不動産投資の仲間が、騙してくるなんて…。

カリスマ大家を中心とした組織であっても、自分の信者で脇を固め、不動産投資方法で持論を展開するケースもあります。

人は、複数の人から同じことを長時間言われ続けると「そちらの方が正しいのではないか?」と思い込んでしまうことがあります。

酷い場合は、【マインドコントロール】と呼ばれたりもします。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


悪質な不動産投資会社に振りまわされない

2018/02/19

世の中には、色々な不動産投資会社があります。

CPM(米国不動産経営管理士)やCCIM(米国不動産投資顧問)、不動産コンサルティングマスターの資格を持っている方が、専門的な数字を使って、しっかりと計算をしている情報ならば、信頼できるでしょう。


でも、これらの資格を持っていない、あまり良くない不動産投資会社が関わってしまうと、戦略や戦術が不動産業者の思惑通りになることが多いです。

つまり、不動産業者などの売りたい物件が、戦略に盛り込まれてしまうのです。


実際に、「今、自社の専任で持っている両手の仲介手数料となる物件を買わせよう」といった思惑が先行する業者が少なくないのです。

本来ならば、近隣にもっと条件の良い収益物件があっても、明らかに、その収益物件を勧めないのです。

そんな良くない収益物件を購入しても、キャッシュフローが出なかったり、高額な修繕費用が発生したり、そもそもの収支予想がデタラメな場合もあるのです。

そんな場合に、困って収益物件を売却しようしても、困っていることを逆手にとって、高く売却できずに、大きな損失を出す方も多いのです。


良くない不動産投資業者の口車にのって、射幸心を煽られて、不動産投資で失敗をするサラリーマン不動産投資家が多くなっています。

新築だから安心と思い込まらせていた、シェアハウスのサブリースでも、悲惨な結果が待っています。

ス〇ガ銀行と結託して、悪事を働いている悪徳業者も多いのが現実です。


悪質な不動産投資業者に、都合のよい考え方を刷り込まれて、不動産投資で失敗をしないようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


業務チェックリスト

2018/02/18

・問題を発見しているか?

・問題についての情報を分析しているか?

・最重要の問題は何かを見抜いているか?

・問題解決のための目標を設定しているか?

・目標を達成するための戦略を作り上げているか?

・戦略を具体的な行動に落し込んでいるか?


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


戦略の設定について

2018/02/17

目標を設定することができても、【戦略】を設定しなければ、「絵に描いた餅」となってしまいます。

不動産投資を成功させるには、目標設定をするだけでは難しいです。

目標を達成するまでに必要な道筋 =【戦略】を設定する必要があるのです。

「どのようなスケジュールで」

「どのような物件を」

「どのような融資を受けて購入し」

「キャッシュフローをどう積み上げるか」

「最終的にどのように売却をして利益を確定するか」

【戦略】が決まらないと、実際の動きがとれません。

狙うべき物件も決まってきません。

・1棟目をどうするか?

・2棟目をどうするか?

・3棟目をどうするか?

・都市か地方か?

・RCかそれ以外か?

・現金をどれくらい準備するか?

・どのような融資を引っぱるか?

・キャッシュフローの積み上げ方はどうですか?

・エリアはどこを狙うのか?

組み合わせのパターンは無限大です。

この膨大な【戦略】の中から最適な道筋を選ぶのは至難の業です。

この【戦略】の方向性を間違えると、目標達成までの期間が大幅に増えるか、最悪の場合は目標が不達成になってしまい、大きな負債を抱え込んでしまう場合もあります。

実際に、業者に言われた物件購入の手法で、地方の築古物件で修繕や客付けに大変苦労してしまう物件を購入し、結果としてその物件を赤字で処分をしたと言う例も多いのです。

マルチ商法のような美味しそうに思えることを言う悪徳業者の話にのっても、結果は見えています。


どういう道を進むかをイメージしてから不動産投資に挑みましょう!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


どんな物件を何棟買うか決めましょう

2018/02/16

「初めから戦略を上手く立てていれば…」

「まともなパートナーと出会っていれば…」


そのような不動産投資家は、たくさんいます。

ス〇ガ銀行と提携して暴利を貪る業者に騙されているケースは、全国で散見されます。

現在では、シェアハウスのサブリースでも、大問題が起こっています。

新築のサブリースであっても、あっという間に送金停止となっているのです。

共同の風呂に共同のトイレ、平米数も部屋としては小さすぎるので、再利用することができない建物を建築してしまっています。

たった数年で、手遅れになってしまっているのです。


戦略の構築については、重要な課題として取り組みをしてください。

「どんな物件を何棟買うのか」だけでも良いので、決めてみましょう。

どうしても、細かいところまで決めることができないかもしれませんが、このことを考えずに進むのは、「物件判断の基準がブレる」という意味でも、やはり大変重要なのです。


「どんなメリットがあるか?」

「リスクや落とし穴は何か?」

「リスクは許容範囲で、回避できるようなものなのか?」


戦略を考えるには、これらのことを考える必要もあるのです。

闇雲に進むのではなく、一旦立ち止まって考えることも重要なのです。

そのような判断ができないのであれば、不動産コンサルタントに勇気を出して聞いてみてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「とにかく買わないと」とせかされる

2018/02/15

「早く買わないと」と営業マンが営業トークをした場合、その営業マンは9割以上の確率で、あなたに収益物件を売りつけることを目的として営業をしています。


「今、買付けを入れないと確保できるかわからない」

「他にも、検討中の方がいて、今日中に売れてしまうかもしれないので、申込みをいただくなら今日中に」


営業マンの心は、「他業者より早く決めたい」、「社内の他の営業マンより早く決めたい」と言った願望でいっぱいなのです。

営業マンの報酬である仲介手数料は、物件価格の3%+6万円です。


仲介手数料は、成功報酬のため、どんなに素晴らしい営業をしていようが、お客さんの心をどんなに掴もうが、契約にまで持ち込まなければ、報酬はゼロなのです。

営業内容が、どんなに良くても、決めなければ、会社からまったく評価されないのが営業マンの辛いところでもあります。


甘い蜜で、あなたを騙す営業マンもいることを知ってください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


初心者は騙されやすいので注意してください

2018/02/14

「私は、こんな不動産投資で成功しました!」

「年金変わりの不動産投資!」

「うちの会社は、こういう不動産投資をオススメします!」

「こういう物件を買いなさい!」

「こういう戦略で、物件を買って、運営して、売却したら資産が〇億円!」


甘言や美辞麗句をならべて、株式投資やFXや先物などの他の投資をしている層を不動産投資へ引っ張ろうと必死になっている不動産投資会社も多いです。

自社の顧客になってもらい、自社物件を販売しようとしているのが、ミエミエの時もあります。


初心者は、騙されやすいので、特に注意してください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相場観を持つことの重要性

2018/02/13

大局としての不動産の相場観を持つことは、非常に重要となります。

市場の動向によって、過去の成功事例が、失敗事例になりかねない場合も多いのです。

相場観を持って、危険だなと感じる投資をしないことが、最大のリスクヘッジとなります。

バブル崩壊後も、不動産の値段は、しばらくは上昇していました。

バブルの時に不動産投資をしていた方が、どうなったか、しっかりと確認をしましょう。


現状の不動産の市況では、いつ売却しても、問題無く売却益を得られるようなレベルの収益物件が出にくくなっています。

また、2~3年前には、8千万円で売りに出ていた収益物件が、所有者が変更して1億円で売りに出されていたりもします。


過去の成功事例が、常に再現可能とは限らないのです。


今の相場で、自分自身にとって最適な投資手法を考えましょう!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


過去の成功も失敗の原因になる

2018/02/12

過去に成功をしたから、今回も成功する。

誰でも、成功事例を真似すれば、成功するのではないかと”勘違い”をしてしまうものです。

でも、書籍化されている成功事例でも、実際には万能ではないのです。


かなり運良く行った結果であったり、ギリギリ失敗せずに済んでいた状態だったり、別の要因で成功をしていたり、と言った事例まであります。

相場や物件状況が、時代によって大きく変化する不動産投資の世界では、いつの世も変わらずに成功できるということは難しいです。

強いて言えば、無借金に近い形で不動産を持ち続ける地主さんのようなモデルでしょうか?


それでも、サブリースやら勘違いの放漫経営や相続対策の失敗で、ダメになってしまう地主さんも多いです。

まして、地主さんレベルに達していない個人の不動産投資では、ノウハウだけで勝ち越せるかは怪しい部分があるのです。


「大規模RCで、キャッシュフローの出る、大きな不動産投資を!」

「土地を安く仕入れて新築物件を建てて、満室売却でキャピタルゲインを!」

「ボロ物件をリフォームして、格安・高利回りな不動産投資を!」


色々な不動産投資の方法がありますが、時流によっては、大変危険な投機に変わってしまう場合があるのです。


たとえば、築古物件に対する金融機関の融資姿勢が硬化してしまえば、ボロボロな物件ではリフォームをしても売却できず、出口のない投資になるかもしれません。

また、大規模RC物件に対する金融機関の融資が軟化して多くの金融機関が取り扱いをした場合、不動産の相場が高騰して利回りが落ちるような時には、金利上昇のリスクを考えると、キャッシュフローが出にくくなるかもしれません。


【投資】をしているつもりが、【投機】(ギャンブル)にならないように注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


仲介業者は結局、自社の物件を売りたいだけ

2018/02/11

言葉使いや物腰が柔らかくても、結局は自社の物件を売りたいのが不動産の仲介業者です。

そのため、「客の目標は半分どうでも良い」と考えている悪徳業者がいることも確かです。


したがって、収益物件を売るための手段として、客の目標に同調しているように見せたり、現実と客の目標がいかに乖離しているかを説明したりします。

その結果として、自社物件を「あなたの目標に達していない」と認めながら、「目標に近づけられるように」という枕詞をつけて売ろうとしています。

つまり、あなたの目標を、両手の仲介手数料が狙える自社物件のレベルに修正しようとしているのです。


あくまでも、一例なのですが、悪徳業者の言葉を信用しきって、自分の目標や基準を簡単に捨ててしまい、後で後悔されるような方もおられるのです。


「業者に言われるまま買い進めたら、そんなに儲けが出ない。」

「現状を何とか改善したいけれど、どうしたらいいか?」


このような相談は、よくあることなのです。


十分に気をつけてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の本を参考にする際に考えるべきこと

2018/02/10

不動産投資をするには、【目標】が必要です。

そして、その【目標】を達成する理由をつけましょう。

不動産投資の本を参考にする時は、本の背後にある意味を考えて、目標とリンクさせることです。


市販の不動産投資の本を参考にする際には、


「この成功事例の先には、どんな目標が達成できるのだろうか?」

「この人は、この本を出して、何をしようとしているのか?」


などを考えて、その上で、自分の想いと不動産投資の本の内容を重ねるようにしてください。



「この著者のように、低属性のサラリーマンから這い上がりたい!」
 ↓
なぜなら、属性が高い人がやるような不動産投資を私ができないから。



「この著者のように、小規模の不動産投資をしたい!」
 ↓
なぜなら、リスクを取って大きく展開する投資はしたくないから。


その情報の背後にあるものを、注意深く見ていくことが大切です。


「なんとなく儲かっていそうなことを書いている不動産投資の本だから真似をしてみよう」と考えていると、途中で犠牲を払ってでも方針変更をしなければならないこともあります。


何事にも十分に注意して、不動産投資の本を参考にしてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の本を読んだ後

2018/02/09

不動産投資関連の本には、自費出版的なものから、業者のセルフブランディングのためのモノ、通常の商業出版まで、種類が多数あります。

不動産投資の本を読んで、目標を設定することは、初心者にとって「はじめの一歩」です。


そこから、実際の不動産投資に進むには、あなたの目標(理想)が現実(相場や業界常識)と著しく乖離していないかどうか、わからなければなりません。


そのためには、不動産投資の先輩や不動産投資塾、大家の会、不動産業者など、不動産投資を生業としている人に聞く必要もあるでしょう。


ここで聞く相手を間違えてしまうと、いっきに致命傷となります。

でも、間違える方が、非常に多いのは、この段階ですので注意をしてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自分に再現できるノウハウか、チェックしてください

2018/02/08

不動産投資の本を購入して欲しいのですが、購入するその書籍の内容が本当に自分に再現が可能なのかもチェックしてください。


たとえば、読者が医者やオーナー社長などの高所得者であることを前提とする本もあります。

また、「年収300万円からでも買える!」みたいな本もあります。

「年収〇〇万円からでもできる!」という本ならば、誰でも再現できるような気がしてしまいます。

でも、その時代にあった特別な融資事情や相場背景、著者の特別な親族背景などが可能にしている事例もありますので、注意が必要なのです。


書籍が書かれた時代を簡単に判断するには、初版の年月日や、重版の際に加筆や修正がされているかどうかを確認することがよいでしょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


情報の内容と鮮度に注意してください

2018/02/07

不動産投資の本・教材・DVDなどでは、注意が必要な場合があります。

それは、その情報が「今も通用する内容なのか?」と言うことです。

「不動産の世界は、古いままでノウハウもあまり変化がない」と思っている方もいるかもしれません。

しかし、決してそんなことはないのです。


たとえば、東京オリンピックの開催が決まる前と、決まった後では、まったく不動産投資の市況が変わってしまっているのです。

つまり、現状は、目まぐるしく、常に変わって行くのです。

相場価格が高い時・低い時、融資が出やすい時・出にくい時、といった状況によって変わることはもちろんあるのです。

そして、法令や税制の改正に伴って、できなくなってしまうノウハウも多いです。

もし、あなたが、読んで感銘を受けた不動産投資の本があっても、今の時代にそぐわない場合もあります。

そのような本を読んでも、あなたの投資にとって何にも意味がないことになってしまいます。


あまり、古すぎる本を読んでも、参考にならない場合がありますので、情報の鮮度には注意をしてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


基本的な不動産投資の知識は市販の本から得ましょう

2018/02/06

不動産投資を始めるには、目標を決めなければなりません。

しかし、そもそも目標を決めるための知識がゼロでは、話しになりません。

ある程度の不動産投資の知識がなければ、妥当な目標設定をすることもできないのです。

まずは、不動産投資の知識を得ることから始めるのが良いでしょう。

そのためには、本屋さんで売っている市販の不動産投資の本を読んでみましょう。


一番手っ取り早く不動産投資の知識を得ることができます。

もちろん、不動産投資家や業者の開催しているセミナーや、業者やコンサルタントとの無料相談会に顔を出す方法もあります。

でも、いきなり不動産投資に興味を持ち始めた方が参加するには、やはり敷居が高いと思います。


「利回りって何?」「法定耐用年数って何?」「アパートと区分マンションの違いって何?」など、あなたが、本当に基礎的な知識を持っていないレベルならば、セミナーや無料相談に行くだけ時間の無駄となるでしょう。

まずは、市販の不動産投資の本を手に取ってみることをオススメします。


最近では、インターネット上にある無料の教材や大手サイトの用語解説集やブログなどでも情報収集をすることが可能となっています。

ある程度の情報までならば、インターネットでも、無料で情報を得ることも可能ですよ。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資成功者の書いた成功談は、あなたの参考にならない

2018/02/05

不動産投資の本などを出している人は、ある程度投資で成功されています。

この「成功者」の実績は、確かに素晴らしいものです。

でも、その実績が「本当に目標を達成したもの」と言えるかどうかは、わかりません。


何故なら、「この本に書かれている投資の段階は、まだ不動産投資の完成形ではないのではないか!?」と思うケースも多いからです。

ひょっとしたら、本に載っている成功談は、まだまだ過程に過ぎず、誰もが目標として参考にできるケースではないのかもしれません。

たとえば、何棟か収益物件を購入して、セミリタイアしたような事例がわかりやすいでしょう。

「何棟かオーバーローンで所有して、個人で融資枠を使い果たし、自己資金も少なく、債務超過の状態で追加融資を望めない状態である。そして、売却をしようにも、人気のない地域である。でも、手元の利回りは高くて現状はある程度のキャッシュフローが出ている。その段階でセミリタイアをした。」


そこで、『サラリーマン生活にサヨウナラ!不動産投資でセミリタイア生活!』という名前の本を出したとしましょう。

その本を読んだサラリーマン大家の誰かが、そのモデルを目指して、同じ活動をしたとします。

確かに、手元に利回りが高い物件を購入できれば、当分の間はキャッシュを得ることができます。

しかし、「セミリタイアした後に、追加融資の当てはあるのか?」「今は良いが、10年後・20年後の展開はどのようにしているか?」などの問題は解決されていません。

恐らく、このような本を書いている著者は、そのままリタイアして隠居をしていないはずです。

たとえば、出版をした本などでセルフブランディングをして、セミナー講師やコラム執筆などの活動をするか、不動産投資塾などを開くか、自らが不動産業者となるか、自分のノウハウを生かしてコンサルタントとなるか、もしくは再就職をして働いているか、別の経済活動をしなくてはならないでしょう。

セミリタイアと言っても、それは、【ただ会社を一度辞めただけ】となっていることもあるのです。


セミナー講師や不動産投資塾を開きたいならば、これらの本を参考にしても良いのかもしれません。

しかし、あなたが、「悠々自適に生活したい」「日本で不動産収入を安定的に得て、物価の安い海外へ移住してセカンドライフを送りたい」などと考えているのならば、まったく合わない目標となってしまう場合があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


業者の言うことを鵜吞みにしてはいけない

2018/02/04

世の中には、色々な方がおられます。

業者の中には、あなたを「いいカモ」と思って、「ウソの現実」を強いる悪徳業者もいます。

そんな悪徳業者は、「ウソの現実」を信じ込ませ、自社のオススメの収益物件を購入させ、リスクの高い投資をさせます。

そのような物件でも、投資の直後は、それほど大きな損失を出さないので、当面はネガティブな感情は出ません。

しかし、退去が続いて入居が入らなくなった時、大きな修繕が発生した時、相場よりも激しい家賃下落が止められない時、売却しようと思った時に融資額にすら届かない時に、問題が発生します。


そして、このような問題が起こって、ネガティブな感情が生まれた時には、すでに手遅れの状態なのです。

このようなことは、稀なことではないのです。

「目標を設定して、それを達成する戦略を立てるフリをして、その悪徳業者が紹介したい物件を売るだけ売って、サヨナラ~!」といったケースもあるのです。

業者の都合の良い、売りたい物件を押し付けて、「客の理想など知ったことではない」と言わんばかりの悪徳業者も少なくないのです。


はじめての段階で、良い業者・コンサルタントに出会えるかどうかは、”運”の要素が強いです。

プロだからと言って、経歴が凄いからと言って、その言葉が絶対だと思わないでください。

必ず、どこかで一歩立ち止まって、客観的に引いて全体をみることもしてください。


悪徳業者への盲目的な信頼は、時にあなたを窮地に陥れます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


戦略が決まらなければ戦術も決まらない

2018/02/03

最近、巷では「年収300万円で家賃収入1000万円!」のような本が出版されています。

結論から申しますと、その不動産投資の方法が、あなたにも適用できるかわかりません。

そのような本を鵜吞みにして、不動産投資を始めることも可能です。


でも、あまりに戦術的なことだけで不動産投資を始めても、最終的に苦労することになるかもしれません。

「自分の目標は、どの程度のものが設定できるかわからない」ということもあるでしょう。


目標設定の妥当性については、不動産投資を始めようと考えたばかりの方には、難しいかもしれません。

でも、不動産投資を開始する前に、目指す【目標】を定めて、達成までの道筋までイメージしてみましょう。

【戦術】は、【戦略】が決まらなければ設定できません。

また、【戦略】は、【目標】と”現状”が見えていないと設定することができないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産を買えるから買ってしまったけど…

2018/02/02

不動産投資では、「とにかく利益が大きい物件」を買えるだけ買ったけど、空室ばかりになってしまったと言うことも良くあります。

その上、修繕費用が重なり、不良入居者もいれば、手間ばかりがかかる物件となってしまいます。

手間をかけずに、副業的収入を得ると言う、そもそもの不動産投資の利益を享受できないケースもあるのです。


昨今では、高利回りを謳っていた、インチキなシェアハウスのサブリースしていた悪徳業者が破産や家賃の不払いなどの問題を起こしています。

また、これだけ低金利の時代に、4.5%や3.5%の高金利なローンを借りており、長期的な視点でみると、とても危険な購入の仕方をされていることも散見されます。

たとえば、ポータルサイトから業者へ問合せたとします。

相手はプロの業者だからと安心して、自分自身の判断基準に照らし合わせずに購入されるケースも多々あります。

後から、専門家に確認をしてもらうと、相場からかけ離れた金額で購入していたり、立地が良くなかったりするものです。


また、都心などの新築区分マンションへ投資をすすめられたからと、購入すると酷い目に会います。

新築区分マンションを購入しても、利益はまったく出ずに、損ばかりしてしまう。

確かに、節税にはなったかもしれないが、そもそも儲かっていないと言う本末転倒のことも起きています。

不動産投資では、このような失敗事例が出てきています。


しっかり自己分析や家族との対話などを行い、不動産投資の【目標】を設定しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ゴールを決めずに走り出してしまったマラソン

2018/02/01

目標をしっかり決めずに、特定の業者や理論を妄信して、後で後悔をする不動産投資家が続出しています。

1棟目が、少額の物件で、まだリカバリーが効くのならば良いのですが、いきなり大型物件をオーバーローンで買ってしまう方もいます。

この場合、購入と同時に、売却額が融資額に届きません。

じりじりと下がる賃料収入に加えて、大規模修繕が待っているのです。

さらに、デッドクロスまで追いかけてきて、ギリギリの賃貸経営になってしまうのです。

すべては、【目標】と【戦略】をあらかじめ立てていないために起こる事態です。

ゴールやルートも決まっていないのに、とりあえずマラソンをスタートして走ってしまっているようなものです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の目標例

2018/01/31

【目標】を「年間1,000万円の税引前キャッシュフローを得ること」としましょう。

”現状”を、年間0円とすると、そのギャップを埋めるために、収益不動産を買うことが必要となります。

そのためには、合計で約5億円分の収益不動産を購入することが必要です。

約5億円の収益不動産を購入するためには、個人だけでは無理です。

そのため、1棟目から法人で2億円。

2棟目も法人で2億円。

3棟目は、個人で1億円。

このような形式などで、積み上げて行きます。

これが、【戦略】となります。

この【戦略】を遂行するために、1棟目は地方のRC物件などという条件で、収益物件を購入します。

2棟目は、××という条件・融資の物件を購入。

3棟目は、△△という条件・融資の物件を購入。

さらに、その物件を購入するために、CPM(米国不動産経営管理士)や不動産コンサルティングマスターが所属するまっとうな不動産業者を味方にしたりします。

また、銀行まわりや、知識を得るために教材やセミナーに出たりと言ったことが、【戦術】となります。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資では目標設定が重要です

2018/01/30

不動産投資でも、まずは目標を設定しましょう。

今ある現実を整理してから、自分自身の目標を設定します。

今の現実と、目標とのギャップを認識し、そのギャップを埋めるための戦略を構築しましょう。

そして、その戦略を遂行するための戦術を設定します。

戦術とは、どういう手段で戦略を達成するか考えて、行動をすることです。

目標・戦略・戦術が決まれば、PDCAを回していって、ドンドン前に進んで行くのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


目標を達成するために

2018/01/29

・目標を一瞬で達成しないといけないとしたらどうするか?

・5倍の目標を達成するには?

・自分が働く時間を減らすには?

・誰かに任せることはできないか?

・リストアップしたタスクのどれかを飛ばすことはできないだろうか?


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


逆算思考

2018/01/28

「逆算思考」は、実現した未来から、逆算をする考え方です。

あるべき姿を考えて、そこから逆算して、計画をたてることです。

最初は、誰でも初心者・未経験者です。

「前例がないからできない」「やったことがないから無理」「今の自分の実力では不可能」と諦めてしまうと、今の延長線上の「予定」しか実現させることができません。

方法や手段、経験や能力、現実的な制約などを一旦脇に置いてみてください。

そして、あなたが実現したい未来を鮮明にイメージしてください。


未来から逆算的に計画を積み上げる「逆算思考」と「積み上げ思考」の両方をバランスよくすることで、行動に対するプレッシャーは変わります。

このことにより、仕事の質やレベルを変えることが可能になります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


積み上げ思考

2018/01/27

「積み上げ思考」は、現状からちょっとずつ改善して、積み上げていく思考です。

ある程度、慣れた仕事ならば、「積み上げ思考」で十分に回って行きます。

その場、その場で、積み上げて行くので、現実的ではありますが、新規プロジェクトや新しいことにチャレンジをしようとしても、「積み上げ思考」だけでは、足が止まってしまうことになります。

第一に、やり方がわからない。

第二に、自信がない、時間がない。

そして、しんどい、つらい、面倒などが「障害」となって、一歩踏み出せなかったり、行動が止まったりします。


「今ある状態」を基準に考える「積み上げ型」の思考では、今の延長線上にあって実現するのは「予定」だけです。

つまり、あなたが努力しなくても実現することは、「目標」ではなく「予定」なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


目標のない人

2018/01/26

目標のない人は、ゴールなしのサッカーをしているようなものです。

ただ、ドリブルをすることが、好きな人もいるかもしれません。

でも、ボールを蹴ったり、パスをしたりするだけでは、何か物足りないものです。

やはり、ゴールがなければ、点も入らないし、勝ち負けもありません。

自分の近くに来たボールに対してだけ、反応して動くなら、盛り上がらないし、ずっとやるには楽しくないのです。


目指す方向も目的も決まっておらず、自分の思いつくまま行動する。

自分でどうしたいということも無いので、会社の指示や社会のトレンドに反応する。

会社からの評価や、まわりの人と比べて一喜一憂する。

このような状態では、行動をし続けることは、誰にとってもしんどいものでしょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


やるべきことは?

2018/01/25

・営業の仕事をしていれば、より多くのお客さんとの時間を取ること

・社長であれば、売れる仕組みを作ることや戦略を立てること

・マネージャーであれば、業務のマニュアル化

・プライベートならば、家族との時間や健康のための運動


効率的に働くことに注力するよりも、「この業務は、本当に売上につながるのか?」を考えてみましょう。

「あなたの仕事において、成果とは何か?」

「あなたが、会社に求められていることは?」

このことを明らかにしましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


緊急案件ばかり対応をしていると…

2018/01/24

・電話が鳴る

・飛込み営業の対応

・突然の会議

・緊急の仕事を頼まれる

・緊急の相談を受ける

・メールに即反応する

・クレーム対応をする

・締切りの迫った手間のかかる仕事をする

緊急の案件ばかりをこなしていると、「やらされている感」が強くなるので、ドンドン疲弊していきます。

さらに予定通りに進んでいないと感じると、ストレスからヘトヘトに疲れて、さらにやる気がなくなります。

そうなってくると、すぐに休みを取りたくなります。

すると、休日はボーっとして、ダラダラとなり、すぐに横になっていたりします。

緊急案件ばかりに、即反応をしていると、結果として、悪循環になってしまいます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


気合と努力だけでは、先延ばしはなくなりません

2018/01/23

もし、「行動量を2倍に増やせば、先延ばしがなくなる」のであれば、仕事を効率化することによって、先延ばしを減らせる可能性があります。

でも、もう気付いてしまったかもしれませんが、行動量を2倍にしても、先延ばしは、ほとんど減りません。

膨大な仕事量に忙殺されている現状では、仕事の処理量を2倍に増やした位では、残念ながら先延ばしは撃退できないのです。

無理して、残業をしたり、気合を入れて大量の仕事をやっつければ、一時的には先延ばしを減らすことができます。

でも、残念ながら、無理は続かないのです。

体力、精神力、集中力などには、どうしても限界があります。

無理矢理、先延ばしを減らしても、疲れが出たり、気が抜けたりすると、たちまちリバウンドしてしまうのです。

つまり、仕事のスピードや処理能力をただ上げるだけでは、問題の解決にはならないのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


忙しいと言う字は心を亡くす

2018/01/22

「『忙しい』と言う字は『心を亡くす』と書きます。」

実際に、毎日忙しく働いている時に、新しいアイデアを思いつくことはありません。

だいたい、ほっと一息ついた瞬間に、良いアイデアが出てきたりします。

たとえば、コーヒーを飲んでリラックスしていたり、シャワーを浴びている時など、気が張っていない時だと思います。

行動をしなければ、結果はでません。

しかし、行動をすることも重要なのですが、間違った方向に行動をしてしまうと、その時間は無駄になってしまうことがあります。

行動をする前に、何をやるのかや、最悪の場合の想定や、それは目的に叶っているのかを考えることも重要となります。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


先延ばしをしてしまう目標の例

2018/01/21

1、他人から与えられた数値目標

2、努力しなくても達成できそうな目標

3、世間一般でイイと言われている目標


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先延ばしのデメリット

2018/01/20

先延ばしのデメリットは、ストレスが増えることです。

「時間があれば、・・・」

「明日こそは、・・・」

先延ばしをしたとしても、フラストレーションが溜まり、スッキリしない経験が誰にもあるはずです。

重要なことを先延ばしすると、精神的、肉体的、頭脳が疲れてしまうのです。

本当に重要なことに時間をかけれず、重要でないことばかりに時間を浪費していると、いつまでも時間に追われることになります。

つまり、未来の自分へ「今やらなかったツケ」を回しているだけなのです。

「重要なことの先延ばし」が習慣化してしまうと、”負の連鎖”がおきます。

ドンドン取りかかりが遅くなり、小さな行動でさえ、多くの時間を使ってしまうことになります。

さらに、「わかっちゃいるけどできない自分」「逃げる自分」を攻めてしまいます。

自分が逃げていることをわかっているので、ものすごく自己嫌悪になります。

また、どこに居ても、心からくつろげないので、イライラして、人にキツくあたってしまうことになります。

そして、酒、タバコ、風俗、ギャンブル、お菓子、買い物、テレビ、ゲームなどに、余計な時間やお金を費やしてしまうのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


先延ばしのメリット

2018/01/19

人は、メリット(報酬)が無いことはしません。

先延ばしの一番のメリットは、「その瞬間は、イヤな思いをせずにすむ」ことです。

たとえば、先延ばしにしていた案件で、「このままでは締切りに間に合わない」と不安になったとします。

その不安を抑えるために、ネットサーフィンやコーヒーを飲んだり、タバコを吸ったり、雑談をしたりして、気分転換をしようとします。

はじめは、「5分だけ」と決めていても、5分経過すると、「あと5分だけ」とズルズル伸びてしまうことが多いです。

気づけば、30分や1時間が、あっという間経過していることもあります。

「今日は気になっている他の案件を集中して処理しよう。そして、この案件には明日から本腰を入れよう」と考えたとします。

しかし、次の日も、そうこうしているうちに時間が無くなり、結局さらに先延ばしにしてしまいます。

あるいは、資格試験まで1ヶ月を切っているのに、テレビやマンガやゲームをしてしまい、勉強が進まないこともあります。

先延ばしをすることで、面倒なこと、気乗りしないこと、厄介なことなど、今この瞬間だけは気分がよくいられます。

また、不安、恐怖、不快、不愉快、大変な思い、苦労、疲労、面倒などを感じなくてすむのです。


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効率化のツール

2018/01/18

・携帯電話

・パソコン

・スマホ

・クラウド

 など

効率化をはかるツールが、ドンドン出てきています。

たとえば、パソコンのおかげで、手書きだった書類も、パッパッと打ち込んで印刷するだけとなりました。

重要事項説明書など、20分かかっていた手書きの仕事は、5分で終わるようになりました。

では、浮いた15分で何をやっているかと言えば、また別の書類を作っていることが多いのではないでしょうか。

または、アナログ時代ではなかった、デジタルの業務が取って替わってしまています。

つまり、いくら早くできるようになっても、そのままでは業績とは因果関係がないのです。

ただの効率化だけでは、「スピードアップ」以上の意味がないことが、理解できたでしょうか。


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あなたのミッション

2018/01/17

・あなたの人生で最も大切なことは何か

・どんなことに生きがいを感じるか

・どんな人間になりたいか

・どんな人生を歩みたいか


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設計図がなければ、家は建てられない

2018/01/16

「あんな家に住みたい。こんな家に住みたい」と想像しているだけでは、いつまで経っても家は建ちません。

家の設計図ができ上がって初めて、完成への道筋が見えてくるのです。

あなたの人生も同じことです。

今まで、頭の中であれこれ想い描いていたことを、手帳やノートに記入してみましょう。

それだけで、あなたの人生にとっての大切なことがはっきり見えてくるのです。


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人生が充実していない理由

2018/01/15

①自分の人生の『大切なこと』がわかっていない

②『大切なこと』はわかっているけれど、実行できていない

③実は、自分にとって大切でないことを、『大切なこと』だと思い込んでいる


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ただ仕事が早くなっても問題は解決しない

2018/01/14

ただ、目の前のことや、人から頼まれた「緊急案件」をこなすだけをしていれば、『緊急中毒』になってしまいます。

もし、このような人が、今よりも早く仕事を処理できるようになったとしても、きっと周囲の人は今よりも、もっと多くの無理難題を押し付けてくることになるでしょう。

そして、今よりも、もっと忙しい日々を過ごすことになるだけです。

また、どんなに仕事の処理スピードを上げたり、完璧なスケジュールを立てたとしても、未来は常に予測不能なトラブルに満ちているのです。

つまり、どんなに効率よく物事をこなす方法を身に付けても、根本的に問題の解決はしていないのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


優先順位チェックシート

2018/01/13

□締切りはいつか

□何人かかわっているか
(かかわる人数が多いほど、優先順位が高くなります)

□外部へ発注する必要がある

□書類などで、上司のチェックが必要

□関係者と都合を合わせる必要がある

□準備やチェックにどれだけ時間がかかるか
 (時間がかかるものは、優先的に進める必要があります)


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ToDoリスト

2018/01/12

優先順位を考えて、やるべき仕事を把握しましょう。


仕事には、それぞれ優先順位があります。

まずは、今抱えている仕事を書き出してみましょう。

そして、書き出したリストの中で、重要度・緊急度の高いものに優先順位をつけ、今月・今週・今日・空白時間でやるべき仕事を決めます。

これが、【ToDoリスト】です。

こうして、リストを作成すると、頭の中で整理できていなかったことも、客観的に理解できるようになります。

やるべき仕事を終えたら、【ToDoリスト】に書いた項目を一つずつチェックして行きましょう。

すると、進捗状況を把握することによって、達成感を味わうこともできます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


手帳を使っていない人

2018/01/11

□納期に遅れることが多い

□雑務に追われて仕事が大雑把に

□残業が多い

□同じようなミスを繰り返す

□頑張っていても、なかなか仕事が終わらない

□仕事の優先順位がわからなくなる


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仕事か作業か?

2018/01/10

自分自身のしていることが、【仕事】か【作業】に分類しましょう。


【作業】は、与えられた業務を時間でこなすことです。

つまり、何も考えずに、ダラダラとアルバイトのように業務を行うことです。


【仕事】とは、信念を持ち、結果を出すために行う行為です。

その為、【仕事】は、相手の期待以上に、任されたことをやり遂げることなのです。

【仕事】をするには、与えられた業務について、どうすれば付加価値がつくかや、どうしたら効率が上がるかを考えて、可視化まですることが大切です。

つまり、【仕事】は、可視化された数字をクリアーし、結果を出すことです。

そして、【仕事】では、ひとつひとつの業務を仕組化をすることも重要です。


【作業】で手が一杯になり、重要な仕事や価値のあることを後回しにしていませんか?

【作業】がいくら効率的にできても、そのままでは、何の利益も生み出しません。

空いた時間に、別の【作業】が入ってくるだけです。

つまり、ただの【作業】をしていたのでは、行動量を2倍にしても、効率を高めても、結果は一緒なのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


仕事の分類

2018/01/09

【パターンA】緊急、重要    
  (目の前の重要な仕事)

 ・締切の迫った仕事
 ・トラブル処理
 ・顧客からのクレーム対応
 ・既存の営業活動


【パターンB】緊急じゃない、重要 
  (将来のための重要な仕事)

 ・人脈づくり
 ・資格取得
 ・生産性の高い仕事をするための仕組づくり
 ・業務の見直しと改善
 ・やりたい仕事の計画や準備
 ・社員の育成や指導
 ・締切が先の仕事
 ・新規の営業活動


【パターンC】緊急、重要ではない 
  (目の前の、割とささいな仕事)

 ・目的が不明確な会議
 ・電話対応
 ・飛込み営業の対応
 ・上司から「すぐに」と頼まれた仕事
 ・無意味な接待や付き合い
 ・期限のある催し物
 ・誰も見ていない報告書の作成
 ・事務処理などのルーチンワーク


【パターンD】緊急じゃない、重要でもない 
  (どうでもいい仕事)

 ・目的のないネットサーフィン
 ・ダラダラ休憩
 ・暇つぶしの雑用
 ・ダイレクトメールを読む
 ・新聞やテレビのニュースを見ること
 ・誰も見ていない間隔のあいているSNSの投稿
 ・アウトプットのできない無駄な知識のみの勉強
 ・待ち時間
 ・必要のない仕事のための無駄な移動時間


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時間の無駄を省くこと

2018/01/08

余計な時間を使って、意味のない行動を取らないようにしましょう。

準備・移動・事務処理・フォローなど、あらゆる部分で、無駄を省くことに注意を向けましょう。

自分なりの優先順位や、自分なりの仕事のパターン、自分なりのルールを作って、仕事を進めましょう。

たとえ、それが入社した時に教えられた会社の方式と違っていたとしても、より効率の良い、より成果を伴う手段を発見し、ドンドン改善を加えて行きましょう。

新入社員の場合は、基本をしっかり叩き込み、基本動作ができるようになってから、ひとつひとつ改善をしましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


効率の良い営業の時間の使い方

2018/01/07

・効率良く時間を使っているか?

・効率の良い方法で営業をしているか?

・より金額の大きな契約を取ろうとしているか?

・できるだけ数多くの契約をしようとしているか?


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時間に追われる営業の悪循環

2018/01/06

常に時間に追われる
 ↓
残業し、夜遅くまで仕事をする
 ↓
努力しても売上が上がらない
 ↓
モチベーションが下がる
 ↓
さらに仕事の効率が悪くなり、残業が増える・・・
 ↓
さらに時間に追われる
 ↓
・・・
 ↓


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効率よく仕事を進める

2018/01/05

効率よく仕事を進めるには、【パターンD】の『重要でも緊急でもない』仕事をバッサリと切り落としましょう。


【パターンD】に当てはまるかどうか判断する基準は、その仕事が「時間の浪費」であるか否かです。

自分にとって、有意義な時間だったと考えられる場合、その仕事は【パターンD】に当てはまりません。

一方、無駄な時間を過ごしてしまったと考えられてしまう仕事は、時間の浪費に値するため【パターンD】に当てはまります。

【パターンD】に当てはまってしまった仕事は、時間の無駄になるため、できるだけ削減できることが望ましいのです。


【パターンC】は、『重要ではないが、緊急である仕事』が当てはまります。

自分にとって価値を生むものではないが、やらなければならないことです。

この領域にあてはまる仕事ばかり行っていると、あなたが本当に優先するべき【パターンB】の仕事に割く時間を半減させてしまうというデメリットがあります。

この【パターンC】には、時間をかけずに、サッサと片付けてしまいましょう。

また、自分以外で、この仕事を振ることのできる人がいるか考えてみましょう。


【パターンA】は、『緊急で、かつ重要な仕事』が当てはまります。

自分にとっても重要なことなので、もちろん取り組む優先度は高く、場合によっては焦りを感じることがあります。

でも、視点を変えてみると、緊急ではないが、重要である【パターンB】の仕事の優先度を下げてきた結果でもあると考えられます。

たとえば、締切間近の仕事です。

この仕事自体は、自分にとっても重要な仕事なので、本来【パターンB】に当てはまるはずですが、すぐに取り組まなかったがために【パターンA】になってしまったとも考えられます。

緊急事態の【パターンA】になる前に、片付ける余裕がなかったか確認をする必要があります。


【パターンB】は、『緊急ではないが、重要である仕事』が当てはまります。

これは、自分にとって、もっとも価値を生む仕事が当てはまっています。


具体的には、あなたの将来に関わってくる仕事が当てはまります。

つまり、【パターンB】は、将来のキャリアアップのための「備えの時間」であるとも言えます。


【パターンB】は、自分にとって、もっとも大切にするべきものですから、この時間の確保を後回しにしてしまうと、将来の見通しを立てるタイミングを逃してしまう可能性があります。


そして、【パターンB】に重点をおいて仕事を取り組むことにより、【パターンA】に当てはまる仕事も減らすことができます。


これらの分類をすることで、いかに自分が「自分にとっての重要度は低いが、他人にとって緊急度が高い」仕事ばかり行ってきたかということに気付くことができます。


そして、「緊急度は低いが、自分の将来にとって重要度が高い」ことに割く時間を全くとれていなかったということにも気づくことができるはずです。



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時間管理のフレームワーク

2018/01/04

『重要性と緊急性のマトリクス』の4つのカテゴリーの中で、優先順位の高いカテゴリーは『重要 × 緊急』【パターンA】です。

重要で、さらに緊急だから、これは仕方がないですね。


次に手をつけてしまうのが、『重要じゃない × 緊急』【パターンC】となってしまいます。

緊急要件については、重要でなくても、つい割り込んできてしまう場合が多いです。


また、気分転換と言って、『重要じゃない × 緊急じゃない』【パターンD】仕事をしてしまうこともあります。


そのため、『重要 × 緊急じゃない』【パターンB】仕事が、ドンドン後回しになってしまいます。


しかし、最も大切なのは、この『重要 × 緊急じゃない』【パターンB】仕事です。


時間管理の観点から考えると、『重要 × 緊急』【パターンA】や『重要じゃない × 緊急』【パターンC】の仕事にばかり時間を多くとられている人は、『追われる』仕事をしている人です。

「今日中にあれもしなきゃ、これもしなきゃ・・・。あっ!ヤバい!お客さんに電話するの忘れた!」といった具合です。

『重要 × 緊急』【パターンA】や『重要じゃない × 緊急』【パターンC】のタスクをこなして、毎日追われるような生活をしている人は、時間の管理が上手とは言えないのです。

時間管理の観点から見て、大切なのは『緊急度が高くなる前に、重要度の高い仕事も終わらせる』ことなのです。

これこそが、『重要 × 緊急じゃない』【パターンB】仕事のカテゴリーの優先順位が高い理由でもあります。

時間の経過とともに、『重要 × 緊急じゃない』【パターンB】仕事のカテゴリーから、『重要 × 緊急』【パターンA】へタスクは移動します。


あなたが、緊急事項をさばきながら、この『重要 × 緊急じゃない』【パターンB】仕事のカテゴリーに集中できれば、緊急性が増す前にタスクを消化できるので、『重要 × 緊急』【パターンA】の仕事のタスクは突発的なモノ以外はなくなって行きます。


すると、あなたは追われるような仕事をすることがなくなり、時間に余裕を持つことができることになります。



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重要性と緊急性のマトリクス

2018/01/03

ものごとを「重要性」と「緊急性」で4分割で分類したものです。

A:重要性、緊急性ともに高い    
  (目の前の重要な仕事)

B:重要性が高いが、緊急性は低い 
  (将来のための重要な仕事)

C:重要性は低いが、緊急性は高い 
  (目の前の、割とささいな仕事)

D:重要性は低く、緊急性も低い 
  (どうでもいい仕事)


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仕事の時間管理術

2018/01/02

仕事の時間管理とは、ルーチンワークでやっていることを、適当に管理することではありません。

何も考えないルーチンワークでは、ただの作業です。

ただの作業を、効率的に行うことを考えることも、仕事のひとつとなるのです。

会社に勤めていると、自分の時間を会社に、安く買ってもらっているような気分になってしまいます。

そのため、やらされ感の満載のダラダラした仕事や、何も考えていない単純な作業をすることになってしまうのです。

でも、独立をしてみると、どれだけ時間をかけようが、効率的に行おうが、顧客に価値を提供できなければ意味がないと気付くのです。

自分がどのように想っていようと、顧客がその価値を感じてもらえなければ、誰も評価してくれないし、お金も支払ってくれないのです。

仕事や作業、勉強内容そのものにフォーカスして、時間を効率よく割り振るだけでもダメなのです。

勉強した知識で、成果や結果を出すのが、出力【アウトプット】と呼ばれるものです。

その【アウトプット】の”質”と”量”を意識しなければならないのです。

結局、【アウトプット】(結果や成果)の”質”と”量”を高めるには、『やる気のある時間』をどれだけ持てるのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


飛躍の年

2018/01/01

明けましておめでとうございます。

本年も、よろしくお願いします。


今年は、クエスト不動産経営管理 株式会社の飛躍の年です。

クエスト不動産経営管理 株式会社は会社をあげて、管理戸数増加とコンサル件数の増加とスキルアップをいたします。

いかに、オーナー様に満足していただけるか?

自己中心的な管理方法や営業方法では、意味がありません。

利益相反をせず、オーナー様の味方の賃貸管理会社です。

2年間コツコツと、必死に努力をしてきているのです。

滋賀県初の相続と不動産コンサルの会社です。

既存の業界のスタイルを変更できるように行動いたします。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


時間について

2017/12/31

1日は、24時間

1週間は、7日、168時間

1ヵ月は、4.2週間、30日、720時間

3ヵ月は、12.8週間、90日、2,160時間

半年は、25.7週間、180日、4,320時間

1年は、52.1週間、365日、8,760時間


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先延ばしをせず、時間に追われないようにする

2017/12/30

先延ばしをすると、その時は気分が楽になります。

でも、結局は後で大きなトラブルなどを起こしてしまうことになり、帳尻があってしまうのです。

重要な資料作成や報告業務を先延ばしにしても、ギリギリに対応する結果、不十分な内容になったり、ミスを発生させたりします。

これが新しい問題を生み、火消しに追われて重要業務が、ますます後ろ倒しになっていくという悪循環にハマっていきます。

前倒しで、仕事をすませるために、初動を早くするようにしましょう。

”すぐやる習慣”が、とても重要です。

そして、最後まで完了させる仕事をしましょう。


【チェックリスト】

▢ 気が重たい仕事を先延ばしする

▢ 複雑な工程の作業に時間がとられる

▢ モチベーションが湧くまで手をつけない

▢ 時間がなかったと言い訳する


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急な仕事に振りまわされない

2017/12/29

トラブル対応、上司からの急な依頼、電話やメールなど。

このような突発的な業務が問題なのは、自分で100%のコントロールできないことです。

そして、起きてしまうと、緊急対応が求められ、自分自身の行動予定なども予測不能になってしまいます。

すると、ほかの仕事や様々なプランが盛り込めなくなります。

また、突発で依頼された仕事を無下に断るのは得策ではありません。

しかし、言われるままに対応し、御用聞きのような存在と認識されて、仕事のリズムを崩すことは避けたいところですね。


【チェックリスト】

▢ 返答を保留して仕事が遅れる

▢ 即対応したい衝動に負けてしまう

▢ 突然、邪魔されて元の仕事に戻れない

▢ 突発業務のために、定時を過ぎても会社に残る

▢ さらに突発業務を招いてしまう悪循環にはまる


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いろいろ同時に手をつけて、中途半端にしない

2017/12/28

「一度注意がそれると、集中力を取り戻すには23分かかる。」

カリフォルニア大学アーバイン校の研究では、このように言われています。

また、同時にあれこれ仕事をすると、最大40%程度、作業の効率が落ちてしまうとも言われています。

頭脳が、最も高い集中力を発揮するのは、シングルタスク、シングルモードの時だと言われているからです。

一度に、1つの仕事に取りかかることで、高い集中力が発揮でき、生産性が高まります。


【チェックリスト】

▢ 複数の仕事に、意識が分散している

▢ ダラダラと緊張感なく仕事をする

▢ 頭が雑念にまみれている

▢ 集中できない環境で、ひたすら仕事を続けている


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雑務から手をつけない

2017/12/27

オフィスについたら、メールチェックや郵送物の開封、社内の申請書作成など、優先度の低い仕事から、手をつけてしまいがちです。

朝、たっぷりあると思っていた時間は、夕方になると有限であったと気づくのです。

そして、あっという間に、就業時間が過ぎてしまうのです。

朝一番から、最重要の仕事に着手するようにしましょう。

このことが、時間活用の肝となるのです。


【チェックリスト】

▢ 仕事の不安を、残業でまぎらわせる

▢ 仕事に優先順位がない

▢ 手放すべき仕事が決められない


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ゴールを決めずに行動をしない

2017/12/26

すべてのことには、目的と目標とゴールが存在します。

ゴールの方向に進んでいなければ、何もかも二度手間になってしまう場合があります。

たとえば、上司から資料作成を依頼されたとします。

つい、情報をあれこれ詰め込んでいくと、膨大な量になって、完成までに3日もかかってしまいました。

しかし、残業を繰り返して作成した資料を上司に見せると「ここまで必要なかったのに」と言われる始末です。

なんとなく仕事をスタートすると、無駄に時間を費やしてしまします。

最悪の場合、最初からまったくのやり直しになることまであるのです。

やはり、ゴールのイメージを明確に定義し、相手とコミュニケーションを取ることが重要となりますね。


【チェックリスト】

▢ プレゼンが、独りよがりで相手に響かない

▢ しっかり相手とコミュニケーションを取っていない

▢ 議論が、ダラダラ終わらない

▢ 行き当たりばったりで、資料を作成する


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


非効率なやり方に固執しない

2017/12/25

私たちは、慣れた仕事だと、ほぼ無意識的に「いつも通り」のやり方とペースを繰り返してしまいます。

それも、まったく疑いもせず、ごく当たり前にです。

そこには、新しい効率的なやり方に、目を向ける機会を失っているのです。

本当に、その業務の、その作業は必要なのか、しっかりと自分の頭を使って考えてみましょう。

もう時代錯誤になっている業務も多々あるのです。

より生産的にするために、働く人の仕事のやり方を観察したり、ヒアリングをしてみましょう。

思わぬ発見が、そこにはあるかもしれません。


【チェックリスト】

▢ いつもの非効率なやり方に安住する

▢ ルーチン業務でエネルギーを消耗する

▢ すべての業務をゼロベースで確認したことがない

▢ いつ、どこで、誰がやっても、同じ成果が出る【仕組み化】の発想がない


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


余計な仕事を抱え込まない

2017/12/24

・長時間の会議

・必要以上の無駄な資料作成

・メールチェックとネットサーフィン

これらは、時間の浪費となる3悪業務!?です。

そして、整理・整頓ができておらず、探し物に時間がかかっていませんか?

また、タバコや世間話などの無駄話で、休憩時間が長かったりしていませんか?

本来ならば断われば済むのに、イイ人になって断れずに抱え込んでしまった仕事により、仕事の生産性はドンドン低下していきます。

「本当に、この仕事は必要だろうか?」と改めて自らに問い直してください。

仕事にも、思い切った【断捨離】が必要です。


【チェックリスト】

▢ 休憩や世間話などのロスタイムが長い

▢ メールやネットサーフィンの時間が長い

▢ ナアナアな仕事をしている

▢ 過剰な情報を資料に盛り込む

▢ 1日が会議で潰される

▢ 仕事を抱え込んで疲弊する


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


夜に集中する悪いリズムにしない

2017/12/23

日中には、いろいろ予定外の仕事が入ってくるので、日中に集中できない分、夜に集中するリズムが身についている方も多いですね。

そして、一番重要な仕事を後まわしにしてしまい、必然的に定時では退社できなくなることもあります。

このようなパターンを繰り返してしまうと、もう残業から抜け出せませんね。

一説には、午前中の生産性は、夜の3倍と言われています。

朝型リズムで、集中する時間をつくり出すことが、夜型を解消する重要な解決策となるようです。


【チェックリスト】

▢ ギリギリに出社し、仕事に追われている

▢ 緊急の仕事に振りまわされる

▢ 朝に優先順位の高い仕事をする段取りができていない

▢ つい、ネットサーフィンやゲームなどをしてしまう


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ダラダラと残業を繰り返さない

2017/12/22

定時の退社時間は、残業がはじまる合図で、21時や23時以降の、いつも通りに退社するリズムを繰り返している方も多いですね。

こうした「いつも通り」の残業や、低い集中力で仕事を行うパターンは、簡単に抜け出せません。

早く帰らないから、睡眠が十分にとれず、翌日も午前中から集中力が低下してしまいます。

そして、生産性の低い、ダラダラ残業を繰り返す悪循環が続いてしまいます。

【チェックリスト】

▢ 「17時や18時からが勝負!」になっている

▢ 自分との約束をすぐに破る

▢ 終わらない仕事を深夜にまわす

▢ 定時に帰りさえすればいいと思っている


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


目先の仕事に追われない

2017/12/21

目の前の仕事をこなすことに追われて、成果を上げるための仕事ができていない人は多いです。

どうしても、緊急の仕事を優先してしまいますよね。

農業で例えると、稲刈りばかりをしていて、新しい苗を育てていなかったり、田植えや水の調節をしていない状態です。

成果を最大化するための「緊急じゃないけど価値ある仕事」は何かを決めて、そちらを優先する必要がありますね。

【チェックリスト】

▢ 言われたことだけが、仕事だと考えている

▢ 目先の時短や効率化に必死になる

▢ 評価されない努力に明け暮れる

▢ 出たとこ勝負になり、本番で混乱する

▢ 他人のフォローに、時間が取られる


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


悪い習慣

2017/12/20

1. 目先の仕事に、常に追われている

2. ダラダラと残業を繰り返す

3. 夜に集中する悪いリズムになっている

4. 余計な仕事を抱え込む

5. 非効率なやり方に固執する

6. ゴールを決めずに着手する

7. 雑務から手をつける

8. いろいろ同時に手をつけて、中途半端になる

9. 急な仕事に振りまわされる

10. 先延ばしで、いつも時間に追われている


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


目標を達成するための行動

2017/12/19

目標を設定しても、行動をしなければ、『絵に描いた餅』となります。

営業目標を達成するには、より多くの仕事を行わなければなりません。

しかし、時間には限りがあります。

そのため、業務の効率を図るために、優先順位をつける必要があります。

そして、自分自身の時間管理をしっかりとしなければならないでしょう。

つまり、『時は金なり!』です。

仕事で結果を出すには、『時間』をコストと捉えることが大切なのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


目標を立てること

2017/12/18

仕事は、目標を立てることから始まります。

そして、『何を、いつまでに、どうするのか?』と言った、具体的な目標を立てましょう。

その目標を達成するために努力することが、自分自身の成長につながるのです。

また、目標を設定する際には、【長期目標】・【中期目標】・【短期目標】といったステップを設けましょう。

いきなり、【長期目標】や【目的】を達成しようとしても、どうしても無理が生じます。

まずは、【短期目標】と【中期目標】をひとつひとつ積み上げて行きましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


目標達成のプロセス(PDCAサイクル)

2017/12/17

【PLAN】(計画)
  目標を決める
  ↓
  達成するには、何をすべきか考える
  ↓
  仕事に優先順位をつける
  ↓ 
  その仕事にかかる時間を設定する
  ↓
【DO】(実行)
  実行する
  ↓
【CHECK】(評価)
  結果を評価・検証する
  ↓
【ACT】(改善)
  問題点を明確にして改善する
  ↓
【PLAN】(計画)
【DO】(実行)
【CHECK】(評価)
【ACT】(改善)

目標を達成するために、【PLAN】【DO】【CHECK】【ACT】のサイクルを回しましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産取引の営業担当者としての心得

2017/12/16

・信頼を損なわないよう、安易な回答をしないようにしましょう。

・目先の利益を追求せず、信頼を得ることを優先しましょう。

・相手の知識や経験を考慮して、相手にわかりやすい説明をしましょう。

・業務上で知り得た秘密は、ほかに漏らさないようにしましょう。

・人権保護の意識を持って、仕事に従事しましょう。

・個人情報の取扱いには、細心の注意を払うようにしましょう。

・取引関係資料は、取引完了後も適切に保管しましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


成果主義の弊害

2017/12/15

現在は、成果主義がもてはやされ、社会全体がモラルを失ってきています。


「儲けるためなら仕方がない」

「ライバルに勝つためなら、ウソもやむをえない」


そのようなモラルの低下が、世間で当たり前のようになっています。

その結果、耐震偽装や食品偽装などの事件もありました。

建築・不動産では、インチキなサブリース、倒産覚悟のサブリースのシェアハウス、キャッシュフローがマイナスになる悪質な新築区分販売、キャッシュフローが出ない新築の建築、IRRを無視した建築会社しか儲からない建築、ス〇ガスキーム、一物件一法人、中間省略、同時決済、双方代理、囲い込み、不法な民泊などの問題もあります。


「そこまでやっても、いいのか?」

「それって、お客さんを騙すと同じことではないか?」


そのようなことを思ったり、発言をしている社員は、すぐに上司から叱咤されます。


「当たり前だろ。ビジネスなんだ!」

「そんなことを言うのは甘い!」

「商売はそんなに甘いもんじゃないんだ!」


そんな事を言われて、余計に自問自答したり、葛藤をしたりするのです。

でも、自分一人で悩んでも解決しません。


何故なら、その会社には、その会社の考え方や、やり方があるからです。

それを変えようとしても、自分一人の力では、なかなか難しいのです。

ただし、ビジネスでは、収入を上げることは正しいことです。

つまり、儲けることが悪いのではなく、ウソをつくことや、騙すことが悪いのです。


渋沢栄一さんの説く『論語と算盤』を実践しなければならないのかもしれません。


すぐに、すべてを変えることはできませんが、モラルを持って、自分なりの仕事をしましょう!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


建築会社の現実

2017/12/14

建築会社でも、『目標』と言う名前の、厳しいノルマが課されています。

大手になれば、テレビCMや新聞広告なども大々的に行っています。

そして、大人数の社員を抱えることもありますので、利益を最大限に取ろうと躍起になっているのです。


その中でも、建築会社のアパート販売社員では、ゼロ契約が半年~1年も続けば、もうその職場にいれなくなっているのです。

新社会人の新入社員の研修期間中は関係ありませんが、最前線で営業の現場に出ていて、ボウズならば言い訳もできないくらいに、問い詰められます。
(興味のある方は、自分で試してみてください)


建築会社では、行動をしてもすぐに結果である建築に結びつきにくいのですが、結果を出し続けないといけないので、とても人員の入れ替えが多いのです。

目の前に、アパートやマンションの建築になりそうな人がいれば、獲物に飛びつく野獣のようになってしまうのです。

答えは建築の一択であり、口八丁手八丁で相手の感情を動かし、建築をさせてしまうのです。

たとえ、キャッシュフローが出ず、それが施主のためにならなくてもです。


「どうせ誰かに喰われるのだろ!?」


建築営業マンが通れば、根こそぎ刈り取って、草が生えていないような状態になることも、往々にしてあるのです。

『サブリース』と言う名前で、騙しのテクニックを使って契約をしておいて、後で手のひら返しをする会社も最近は増えています。


そのため、建築業界のイメージがさらに悪くなってしまう場合もあるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


売買不動産会社の現実

2017/12/13

ほとんどの不動産会社では、『目標』と言う名前のノルマが課されています。

利益を上げるための会社組織なので、ある程度は仕方ありません。

ボランティア活動では、まったく利益を度外視できますが、会社組織では利益を優先することになります。

その中でも、売買の不動産会社の営業社員では、ゼロ契約の月が2~3ヵ月あれば、もうその職場にいれなくなっているのです。


新社会人の新入社員の研修期間中は関係ありませんが、最前線で営業の現場に出ていて、《坊主(ボウズ)= 契約ゼロ》ならば言い訳もできないくらいに、問い詰められます。

特別なロープレ研修をする会社も多数あります。

1ヵ月の坊主でも、ボロクソに言われるのですが、2ヵ月になると上司も血相を変えてしまいます。

3ヵ月になると・・・。
(興味のある方は、自分で試してみてください)

もしくは、契約を取って歩合給が出ないと、生活ができないくらいの給与になってしまっています。


売買を主にしている不動産会社では、そのような待遇が多くなり、とても人員の入れ替えが多いのです。

でも、そのような体制の会社が多くなると、目の前に売買契約になりそうな人がいれば、獲物に飛びつく野獣のようになってしまうのです。

自分の取り分が大切となり、口八丁手八丁な仕事となってしまっているのです。

そのため、不動産業界のイメージが悪くなってしまう場合も多いです。


そして、短期決戦で契約できる方をずっと探すことになり、長時間かかりそうな案件や、売上になりそうにない小さな仕事については、ハナから扱っていない場合もあるのです。

効率的に売上を上げるには、両手の仕事をして、双方代理や囲い込みに力を入れることになるのです。

そもそも、両手と言う名前から、双方代理が当たり前の状態であると理解できると思います。


ちなみに、アメリカでは双方代理は禁止されています。

何故なら、利害の対立する人の双方の代理人となって交渉をすることになるからです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


残念ながら、大手不動産会社ほど囲い込みをしています

2017/12/12

「大手の不動産会社なら大丈夫だろう」と考える方が多いです。

しかし、残念ながら不動産業界では、大手が率先して、この『囲い込み』をしているのです。

財閥系の名前の付いた大手不動産業者でも、専属専任契約を結び、レインズ(不動産業者間のネットワークシステム)に登録をしていたとしても、決まっていないのに商談が入ったなどと言うのです。

このことは、テレビや新聞、そして「週間ダイヤモンド」などの雑誌でも報道されています。

レインズに登録されているデータをもとに、他業者から問い合わせても商談中だったのに、顧客の立場で元付け業者に連絡をすると、「まだ、ありますよ」と回答されることが往々にして起こるのです。

実は、この「囲い込み」は、大手仲介会社に確認すると、会社ぐるみではないと一様に答えます。

しかし、現場で働いている社員や、その会社を辞めた社員に聞いてみると、まったく異なる答えが返ってきます。


大手ほど会社のノルマが厳しくなり、上長が「片手」での契約を行おうとすると、なぜ「両手」ではないのかと執拗に問い詰められ、萎縮してしまい「片手」での仲介が行えなくなるのです。

そして、営業マンの報酬について、歩合給の割合が高額なのも問題なのです。

結果の出せる営業マンならば、20代でも年収1,000万円を稼げてしまうのです。

残念ながら、数字に追われる営業マン達の中には、その大手の仲介会社である信用を逆手にとる場合もあるのです。

「売れませんね。値段を下げましょう」と言って、最終的には、買取転売型の業者に安い金額で仲介してしまいます。

そして、その買取転売型の業者が転売をかける時に、また「両手」で仲介をさせてもらう手法を行う担当者すらいるくらいです。

その場合の利益は、「両手」の2回分の取引となるので、およそ取引額の12%となるのです。


知識の少ない一般の売主さんが、一番”損”をさせらていることの多い現場が、この不動産と建築の現場なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


囲い込み

2017/12/11

「囲い込み」とは、売主と買主の双方を自社で見つけ、仲介手数料を双方からもらう「両手」で仲介をするために、物件情報を他の不動産業者にわざと公開せずに、自社のみで仲介をすることです。

つまり、より利益を上げることのできる「両手」の仕事をするために、他の不動産業者からの購入希望者の紹介を排除することなのです。

本来ならば、すぐに決まってしまう物件であっても、自社で契約をするために、同業者を制限してしまったり、値段を下げ過ぎて募集をしてしまうのです。

お客様に”損”をさせてまでやる場合がありますので、そのような業者は「悪徳業者」と呼ばれても仕方がありません。

でも、会社ぐるみで「両手」での契約をするために、敢えて物件情報を隠す行為が、横行しているのです。


すなわち、会社のノルマが厳しいのと、不動産業界と不動産会社の常識によって、このようなことが、平然と行われているのが現状なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


片手と両手

2017/12/10

不動産売買業者の会話では、

「片手しかない」

「両手になった」

とよく言います。

これは、契約に至った際の手数料の貰い方のことなのです。

不動産の仲介においては、賃貸でも売買でも、直接家主さんから物件を預かっている不動産業者のことを元付け業者と言います。

それに対して、募集をしている物件に、お客様を付けた不動産業者のことを、客付け業者と言います。

客付け業者によって、契約に至れば、元付け業者は、所有者から手数料を貰います。

 ※売買価格の3%+6万円

そして、客付け業者は、お客様から手数料を貰います。

 ※売買価格の3%+6万円

売主側か、お客様からの一方から手数料を貰うことを、「片手(分かれ)」と言います。

一方、元付け業者が、自分でお客様を見つけて、契約に至った場合は、所有者とお客様の双方から手数料をもらうので、「両手」と言われるのです。

 ※(売買価格の3%+6万円)+(売買価格の3%+6万円)

すなわち、売主と買主の双方から手数料を貰えば、ひとつの契約で2倍の利益をあげられることになり、必然的に「両手」を狙うようになってしまうのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産業者の仕事

2017/12/09

・【賃貸】
  他人の物を貸す

・【売買】
  他人の物を売る

・【管理】
  他人の物を管理してお金をもらう


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不動産取引のパターン

2017/12/08

・媒介取引

 《両手取引》

 《片手(分かれ)取引》

・代理取引

・売主(直販)


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7つの営業基礎力

2017/12/07

①聴き取る力

②伝える力

③理解する力

④想像する力

⑤交渉力

⑥知識力

⑦自己管理力


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不動産のプロとしての役割

2017/12/06

宅地建物取引業や不動産コンサルタントとして従事する営業担当者は、顧客の大切な財産である不動産を扱う者として、それ相応の自覚が必要です。

その為には、常に専門的な知識を身につけ、質の高いサービスを提供することが大切なのです。

不動産のプロとして、積極的にアドバイスを行うことは、重要な役割の一つと言えます。

何故なら顧客は、不動産において、さまざまな場面で選択や決断を迫られますが、知識や経験の不足から、必ずしも顧客にとって望ましい選択ができるとは限らないからです。

したがって、営業担当者は、不動産のプロとして、顧客の置かれている立場を尊重しながら、顧客の抱える不安や疑念を払拭し、より望ましい選択ができるようなアドバイスをできるようにならなくてはならないでしょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人が物を購入する時

2017/12/05

人が物を購入する時、誰から買いたいと思うでしょうか?

たとえパンだとしても、嫌いな人からは、決して買いませんね。

また、知らない人からも、あまり買おうとしませんね。


やはり、自分の知っている人や、自分の信用する人や、自分の好きな人から買うと思います。

特に、どこで買っても、同じものであるならば、なおさらそうです。

自分の好きなお店や、好きな人から物を買うのです。

それならば、営業マンはお客様から、自分を好きだと言ってもらえる人になる必要がありますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


営業マンの目的

2017/12/04

営業マンの目的は、顧客の問題解決のお手伝いをすることです。

顧客は、私たちの会社の利益のために、存在するのではありません。

営業活動の目的は、ただ数字を上げることことではないのです。

このことを決して間違ってはいけません。

問題解決のお手伝いとは、利益を上げるための手段の提案です。

営業マンが顧客との時間を過ごすのは、その問題の原因を聞き出すためです。

商品やサービスの提供は、その解決の手段であり、対価はその結果にすぎません。

顧客にとっての問題とは、「いかに顧客の利益を上げるのか?」と言うことなのです。

つまり、営業マンにとっての目標は、問題を解決して、いかに顧客に喜んでもらうのかです。

このことから、ブレないようにしましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


落とし穴にはまった営業マン

2017/12/03

・服装への清潔感の欠如

・髪型のみだれ

・猫背の姿勢

・歩く速度の低下

・無表情

・準備不足

・遅刻

・レスポンスの低下

・不義理

・約束への無関心

・対人恐怖


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


営業迷路の落とし穴

2017/12/02

・自分の扱う商品への疑問

・自分の会社への不信感

・商品価格の高額感

・転職への誘惑

・モチベーションの低下

・疲労感や倦怠感

・生きることへの不安


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ビジョン、ミッション、バリューズ

2017/12/01

顧客の目的達成【ビジョン】へ向けて、

自分達の使命【ミッション】を認識することが、

顧客との価値観【バリューズ】の一致につながります。



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価値観のバランス

2017/11/30

顧客の期待 = 現実   【満足】


顧客の期待 > 現実   【不満】


顧客の期待 < 現実   【感動】



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


営業活動の目的

2017/11/29

①お客様は、いつまでに、どれだけの利益を必要としているか

②お客様は、どのようなことに自分を必要としているのか

③お客様に、自分は何を提供できるか

④お客様から、どれだけの評価(報酬)を得られるか

⑤お客様にとっての価値と自分の価値が一致しているか


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


『正しい物差し』を使いましょう!

2017/11/28

大手ハウスメーカーや建築会社や不動産投資販売会社は、自分達に『不都合なデータ』や『正しい物差し』を使いません。

自分は賢いと勘違いをしている人ほど、色々と簡単に騙されているのかもしれません。

何故なら、建築会社や不動産投資販売会社では、嘘のデータや、数字を誤魔化しているものばかりなのです。

本当に、悲しくなりますね。

実際、本当のデータの意味を理解していない方も多く、誤っているデータを信用してしまっていることが多いです。

20~30年も時が過ぎれば、全部バレてしまうのですが・・。

その時になれば、当時の担当者は辞めてしまっているとか、異動してしまっているとか、【自己責任】と言われるのがオチとなります。


会社は得てして、顧客の利益よりも、自社の利益を優先するのです。

大手の会社でも、詐欺に近いような、インチキなデータを平気で使用しているのです。

あきらかに数字をいじくって、ありもしないことを平気で提示するのです。

そして、非常に大きな夢を語り、イメージを膨らませるのです。


業者自体も勉強不足で、顧客のためにならないものでも、自分達の利益優先で、何でも売りつけてしまうのです。

でも、顧客の為に、勉強をすればするほど、正確な数字と真実が見えてきます。

会社でシミュレーションをした提案データが、現実の数字とは異なっているのです。

その為、良心の呵責で、優秀な営業マンが、辞めていってしまうことにもなるのです。


真っ当な不動産コンサルタントならば、『正しい物差し』を使い、顧客の問題解決のお手伝いをしましょう。

また、地主さんや不動産投資家も、何でもかんでも、売りつけようとする悪質な営業マンには、気をつけてください。

その為には、『正しい物差し』を理解するか、『正しい物差し』を使っている人か、しっかり確認をする必要がありますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


土地活用30年のIRR

2017/11/27

よくあるハウスメーカーのすすめる土地活用30年で、IRRを出してみましょう。

1億円の土地に、1億円の建物を建築します。

建物だけの表面利回りで、10%とします。

すると、年間1,000万円の収益があることになります。

ちなみに、土地と建物を合わせた本当の表面利回りで、5%となっています。

ここで、年間収入についての家賃下落が、毎年1%あるとします。

1年目は1,000万円ですが、2年目は990万円、3年目は980万円となります。

30年目の終わりには、749万円となります。

10%の利回りで計算すると、売却価格で7,490万円となります。

収益還元法で計算すると、土地だけの1億円よりも安くなります。

つまり、30年目に売却をすると仮定すると、749万円+7,490万円=8,239万円のキャッシュフローとなります。


初期投資 -10,000 - 10,000
1年目   1,000
2年目    990
3年目    980
4年目    971
5年目    961
6年目    951
7年目    942
8年目    933
9年目    923
10年目    914
11年目    905
12年目    896
13年目    887
14年目    879
15年目    870
16年目    861
17年目    853
18年目    844
19年目    836
20年目    828
21年目    820
22年目    811
23年目    803
24年目    795
25年目    788
26年目    780
27年目    772
28年目    764
29年目    757
30年目    749 + 7,490


すると、IRRは3.2%となります。

大規模修繕や室内の改装費用を入れなくても、とても厳しい数字となります。

30年も経過すると、大規模修繕か、建替えをしなくなければならないです。

つまり、この計算にマイナス1千万円や、マイナス1億円の費用がかかってくるのです。

もちろん、室内のエアコンやキッチンやお風呂やトイレなどの設備は、どれも20~30年で壊れてしまいます。

結果として、30年間でIRRが3.2%の投資では、とてもではありませんが、大規模修繕や建替えの費用を捻出することはできません。

滞納や空室損や改装などのランニングコストが、さらにのしかかってくるのです。

さらに、この計算では、金利支払いを考えていないのです。


建築コストの1億円を金融機関から30年で1%で、借りることができたとしましょう。

毎月321,639円の返済で、1年間に3,859,674円の返済となります。

30年間では、合計1億1579万0227円の支払いとなります。

30年間の利息だけで、1,579万円の支払いをすれば、どうなるでしょうか?

それでは、「この土地を上手く本当に使うことができているか?」と言うのが問題なのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


IRRの計算⑥ 土地活用

2017/11/26

土地活用では、IRRの数字がとんでもないことになってしまうことも多いです。

逆に、IRRが0%になる場合を考えてみましょう。

前回と同じで、1億円の土地に、1億円の建物を建築します。

建物だけの表面利回りで、10%とします。

すると、年間1,000万円の収益があることになります。

ちなみに、土地と建物を合わせた本当の表面利回りでは、5%となっています。

5年目の終わりに、6.66%の利回り計算で、1億5千万円で売却ができるとします。

5年目は、1,000万円+1億5千万円=1億6千万円のキャッシュフローとなります。


初期投資 -10,000 - 10,000
1年目   1,000
2年目   1,000
3年目   1,000
4年目   1,000
5年目   1,000 + 15,000


すると、IRRは0%となります。

ものすごく高値で、5年で売却することができたとしても、まったく利益が出なくなっています。

これならば、数字としては、その土地活用に、そこまでこだわらない方が良いですね。

でも、大手ハウスメーカーや建築会社は、無理矢理、その土地に、建物を建てさせようとするのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


IRRの計算⑤ 土地活用

2017/11/25

ここからは、土地活用で注意すべきIRRの数字です。

1億円の土地に、1億円の建物を建築します。

建物だけの表面利回りで、10%とします。

すると、年間1,000万円の収益があることになります。

ちなみに、土地と建物を合わせた本当の表面利回りでは、5%となっています。

5年目の終わりに、10%の利回り計算で、1億円でしか売れないとします。

5年目は、1,000万円+1億円=1億1千万円のキャッシュフローとなります。


初期投資 -10,000 - 10,000
1年目   1,000
2年目   1,000
3年目   1,000
4年目   1,000
5年目   1,000 + 10,000


すると、IRRは-6.4%となります。

相続などで売却までを想定すると、まったく投資対象外となってしまうのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


IRRの計算④

2017/11/24

1億円の収益物件を購入して、収益物件の表面利回り10%とします。

すると、年間1,000万円の収益があることになります。

5年目の終わりに、どんなに頑張っても8千万円でしか売れないとします。

5年目は、1,000万円+8千万円=9千万円のキャッシュフローとなります。


初期投資 -10,000
1年目   1,000
2年目   1,000
3年目   1,000
4年目   1,000
5年目   1,000 + 8,000


すると、IRRは6.5%となります。

毎年のキャッシュフローが出ているおかげで、まだ利益が残る計算となります。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


IRRの計算③

2017/11/23

1億円の収益物件を購入して、収益物件の表面利回り10%とします。

すると、年間1,000万円の収益があることになります。

5年目の終わりに、9千万円でしか売れないとします。

5年目は、1,000万円+9千万円=1億円のキャッシュフローとなります。


初期投資 -10,000
1年目   1,000
2年目   1,000
3年目   1,000
4年目   1,000
5年目   1,000 + 9,000


すると、IRRは8.3%となります。

上手く売却ができなければ、IRRは下がってしまうのです。


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IRRの計算②

2017/11/22

1億円の収益物件を購入して、収益物件の表面利回り10%とします。

すると、年間1,000万円の収益があることになります。

5年目の終わりに、1億2千万円で売るとします。

5年目は、1,000万円+1億2千万円=1億3千万円のキャッシュフローとなります。


初期投資 -10,000
1年目   1,000
2年目   1,000
3年目   1,000
4年目   1,000
5年目   1,000 + 12,000


すると、IRRは13.1%となります。

IRRが高いほど、有利な投資であると判断できます。


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IRRの計算①

2017/11/21

1億円の収益物件を購入して、収益物件の表面利回り10%とします。

すると、年間1,000万円の収益があることになります。

5年目の終わりに、1億1千万円で売るとします。

5年目は、1,000万円+1億1千万円=1億2千万円のキャッシュフローとなります。


初期投資 -10,000
1年目   1,000
2年目   1,000
3年目   1,000
4年目   1,000
5年目   1,000 + 11,000


すると、IRRは11.6%となります。


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複数年度の利回り計算について

2017/11/20

複数年度の利回り計算をするには、IRR(内部収益率)を使いましょう。

不動産投資の場合、毎月の家賃収入によるキャッシュフローがあります。

その為、どのタイミングで資金の出入りがあるかという時間軸も併せて考える必要があるのです。

このキャッシュフローを考慮に入れた投資リターンの計測方法がIRR(内部収益率)なのです。

IRRとは、投資のキャッシュフローを想定し、その現在価値がゼロになるような割引率を計算したものです。


グロス利回りやネット利回りには、物件価格や賃料などから簡単に計算ができるメリットがありますが、物件がいくらで売却できるかによって最終的な投資のリターンは変わってくるのです。


例えば、1億円の収益物件を購入して、収益物件の表面利回り10%とします。

すると、年間1,000万円の収益があることになります。

5年目の終わりに、1億円で売るとします。

5年目は、1,000万円+1億円=1億1千万円のキャッシュフローとなります。

初期投資 -10,000
1年目   1,000
2年目   1,000
3年目   1,000
4年目   1,000
5年目   1,000 + 10,000

すると、IRRは10%となります。

最終的な売却価格によってIRRの%が変化するのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


毒を食らわば皿まで!?

2017/11/19

最近は、【毒を食らわば皿まで】を実践する不動産コンサルタントや、建築会社の社員や、不動産販売会社の社員が大勢います。

セミナーを見ていて、こちらが怖くなってしまったことがありました。

やはり、販売をする【プロ】なのです。


【毒を食らわば皿まで】は、

どうせ毒を食ったのならば、皿まで舐ってしまうように、思い切って禁忌を破ったのであれば、もはや良識などは気にせず、徹底的してやるべきであるの意味なのです。


「10年以降はわからない」

「最終的には、自己責任」と言っていました。

『出口』と言いながら、「買わせよう」、「建てさせよう」のスタンスがアリアリと見えてしまいました。

ROAを謳いながら、IRR(内部収益率)を伝えていない不完全なモノでした。

こうやって、素人の初心者投資家を騙しているのかと驚きました。

売り手側も、買い手側も、【毒を食らわば皿まで】のようになっていました。

行きつく先は、チキンレースなのですが・・・。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


土地活用の不都合な真実

2017/11/18

実は、土地活用では、おかしな現象が起こります。

1億円の土地に、1億円の建物を建てた時、物件の評価はどうなるのか・・?

普通の算数の計算ならば、(土地)1億+(建物)1億=2億円になるため、2億円の価値になると思います。

しかし、仮に年1,000万円の収益が見込まれ、期待利回りを10%とするならば、その物件の価値は1億円となってしまうのです。

(1,000万円÷10%)=1億円


はい、つまり1+1=1となってしまうのです。


ゲッと思われた方は、今気付くことができて、よかったですね。

土地活用を謳って、悪さをしている業者は、このことには一切触れません。

さらに、利回り計算でも、土地の値段を含めないインチキな利回りを提出するのです。

(年間)1,000万円÷1億円(建物のみ)=10%・・・!?


これって、おかしくないですか?

(年間)1,000万円÷2億円(建物+土地)=5%


建物費用に、土地の価格をたして、利回りの計算をしなければならないでしょう。

すると、実質的な利回りは、最初から5%になってしまうのです。

これならば、何もしなかった方が良かったということもありますね。


建物を建てると、値段が下がる不動産の不思議な算数でした。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の目標と目的

2017/11/17

①定期的な収益  
キャッシュフロー

②資本の保護  
安全性

③資本の増加  
インフレ、価格上昇

④レバレッジ  
不動産特有の特徴であるレバレッジをかけられる

⑤節税  
所得税・税務上の利得、税金対策

⑥オーナーさんのステータス  
オーナーシップ


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


身銭を切る痛み

2017/11/16

フルローンやオーバーローンで、不動産投資を始めたサラリーマン大家さんの中には、「多額の借金をすることの怖さ」について、よくわかっていない方もおられます。

『借金の怖さ』を感じていない一番の理由は、自分のお金をほとんど出していないからです。

今では、1円も自分の懐を傷めずに、物件を購入できる方が多くなってしまったのです。

その為、他人事のように考えているような方もおられるのです。

以前は、フルローンやオーバーローンそのものが存在しなかったのです。

しっかりと頭金で1~2割位を支払い、諸経費も自分で出すことが当たり前でした。

まさに、『自分の身を削って投資する』と言う【覚悟】があったのです。


昨今では、不動産投資の本や塾、セミナーで、「成功したいなら借金をしろ!」と煽られるのです。

でも、普通ならば借金に対して、臆病になることは当たり前なのです。

セミナー講師も、詐欺の不動産コンサルタントも、困った時に、あなたの借金を肩代わりしてくれません。


不動産投資は、ほとんどの場合、多額の借金を背負い、返済しながら進めて行く投資です。

レバレッジが効いていれば、問題ありませんが、そもそも『てこの原理』について、正確に理解していない場合もあるのです。


レバレッジについての投資の指標も知らずに、多額の借金をすることは、”チャレンジャー”としか言いようがないのです。

その上、自分の所有している物件が【債務超過】となっていても、サラリーマン大家の方たちは、そこに”恐れ”を感じていないのです。

「やっぱり、今売るとちょっと損しちゃいますよね」と言った具合です。

この危機感のなさが、命取りになってしまうのです。

やはり、『血と涙と汗の結晶』の資金を投じて、真剣にならなければならないでしょう。


自分の都合の良い部分のみを切り取って、話を聞いていると、全部後で跳ね返ってくるのです。

不動産投資では、死ぬ気とまではいかなくても、本気で取組まないと大変なことになってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


借金の前借り

2017/11/15

フルローンやオーバーローンで、収益物件を購入した場合は、特に注意してください。


「自分でお金を出さなくても、毎月キャッシュフローが入ってくるのが不動産投資だ」と思い込んでいると、最終的に大変な目に遭ってしまいます。


実際のところ、毎月口座に入ってくる家賃は、【単なる借金の前借り】に過ぎないのです。

ドンドンとキャッシュフローが入ってくるので、気持ちが大きくなる方が多いのですが、そのキャッシュフローはとても『利益』と呼べるモノではないのです。

フルローンやオーバーローンでは、【債務超過】の状態となっており、売却しても残債が残ってしまうのです。

いち早く、残債分を消さなければ、そのキャッシュフローは、『利益』と言えない代物なのです。


何故なら、【デットクロス】の危機が、購入後5~15年で来てしまうのです。

【デットクロス】のことを理解し、対策をしておかなければ、いつ毎月の返済に困るギリギリの状態になるかわからないのです。

儲けだと思って勘違いをして浪費をしていては、【債務超過分】の穴埋めをすることができなくなります。


オーバーローンで、億単位の借金を背負い、【債務超過状態】に陥っているにもかかわらず、「キャッシュフローが年間1,000万円、資産合計10億円まで買い増したら、余裕でリタイヤできます」なんて理論でセミナーをしている人もいるのですが、そんな人には近づかない方が賢明です。


このような”戯言”を信じてしまい、都合の良いところだけを真似てしまうと、借金で破産する人を大量生産することになるからです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


再現性が無いこと

2017/11/14

偽物の不動産コンサルタントは、【再現性の無いこと】を平気で言います。


「まずは、満室にする」

「キャッシュフローが出る物件を買い続ければ大丈夫」


一見すると、もっともな話かと思ってしまいます。

確かに、満室にすれば、当面のキャッシュフローはプラスになります。

しかし、多額のローンを抱えている場合は、新しい物件を買うことができないのです。


それは、金融機関の融資の枠を使い果たした場合、それ以上の融資は引き出せないからです。

いくら満室にすることができたとしても、新しい物件を買い続けることができなければ、このスキームは破綻しているのです。

つまり、【再現性が無い】のです。


そもそも、満室にすることはできますが、お金もかけずに、ずっと賃貸物件を満室の状態をキープすることも、『机上の空論』なのですが・・。

やがて、【デットクロス】を迎える時期になると、これらの偽物の不動産コンサルタントは、サッと逃げて行くのです。

「担当者は辞めました」や、「投資をしたのは【自己責任】」と言われて終わってしまうのです。


いいように偽物の不動産コンサルタントの業者に利益を食われ、素人投資家がカモにされるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の最悪の結果について

2017/11/13

2億円の物件を、2億2千万円のオーバーローンで30年借入で購入した場合の、最悪の例をお伝えします。

その物件を、次の日に売ったとしても、1億8千万円の価値にしかなりませんでした。

何故なら、不動産業者の利益が上乗せされていたからです。

つまり、最初から4,000万~5,000万円の赤字があるのです。

家賃が入ってきたら、まずはその赤字である残債部分を埋めましょう。

決して、お小遣いとして、パッと使ってはいけないのです。

また、それを個人の収入として、生活費にも当ててはいけないのです。

下に、その理由を記入いたします。

参考にしていただければと思います。


購入をした翌年、税金のこともまったく理解していない為に、住民税や所得税までも大きく上がっていることに、ビックリすることになるのです。

そうこうしているうちに、保有している物件では、退去や空室やトラブルが起きてしまいます。

賃貸経営のキャッシュフローについての本当の意味を理解していないと、家賃収入を生活費として使ってしまい、現金をほとんど持っていない状態となります。

そこで、退去が重なると、多額の修繕費がかかるのですが、現金を持っていないと支払えません。


その場面で、カードローンに手を出してしまうと、まさに破産への第一歩となります。

その先には、多重債務が待っているのです。

購入から5年~15年の間に、【デットクロス】が到来し、利益が出ていないのに、税金だけが増えるようになります。

【デットクロス】が到来すると、現金を持っていなければ、お金を返すために、またお金を借りるようになるです。

まさに、借金が雪だるまのように増えて行くのです。


20年もすれば、【大規模修繕】をしなければなりませんが、その費用も捻出できず、退去ばかりとなり、ほとんど空室のようになってしまいます。

ローンが30年あるために、売却しても、まだまだ残債が残っています。

賃貸経営をするにしても、空室だらけとなってしまい、家賃が入らず、持っているだけで赤字になってしまいます。

もう仕事を辞めてしまっているので、通常の金融機関から借り換えや追加融資が受けられなくなっています。

カードローンや消費者金融などの借金は、雪だるまのように増えて行きます。


そうなると、もはや【自己破産】しか、手が無くなるようになってしまうのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家は仕事を辞めてはダメ

2017/11/12

不動産投資をする際、不動産投資会社などから、おだれられます。

「今なら、数億円の資産を持つことも可能です。」

「これから先、ドンドン収入が入ってくることになりますよ。」

ここで、「自分は凄い人間なのだ」と勘違いをする人が出てきます。

そして、月々の家賃が振り込まれるようになると、さらに気持ちが大きくなってしまうのです。


最悪の場合、まったく”不動産投資の嘘”に気づかずに、会社を辞めてしまう方がいますので、注意してください。

何億円もの借金が、フルローンやオーバーローンでできたのは、サラリーマンであることから来る”信用”だったのです。

会社を辞めてしまえば、銀行からの評価は、ただの『無職』となってしまいます。

そうなれば、もはや1円のお金も貸してくれなくなるのです。

不動産収入と言うのは、借金を返済するための収入でしかありません。

大規模修繕の費用や物件の買い替えなどでも、金融機関を利用できなくなってしまうのです。


不動産投資をするのであれば、安易に会社を辞めないでください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


誇大広告の甘い罠

2017/11/11

「不動産投資をして、南の国で、アーリーリタイヤ生活!」

「老後の年金の代わりに不動産!」

「働かずに大家さん業で生活していく!」

「サラリーマンはもう卒業!人生を楽しもう!」

不動産投資の魅力を誇張した広告が目につきます。


※転売業者などの悪徳業者が、良く使う広告などのキャッチコピーです。

【物件買いたい病】になると、このような洗脳でも、すんなりと入る!?・・ようです。

不動産投資の事実を知っていれば、「ある訳ないだろ!」とツッコミを入れたくなりますね。

(ごめんなさい。少し訂正します。・・・「初心者が始める不動産投資では、そこまで儲からないだろ」です。)


不動産投資業者も、まったくわかっていないから、こんな事が書けるのかもしれませんね。

不動産投資をするには、勉強と準備とタイミングが大切なのです。

スタートの時に、ボタンの掛け違いをすると、もう【リカバリー】できません。

簡単に、楽して儲けることはできません。
(しっかり不動産の投資指標を理解していて、安く買って高く売れれば可能です)

一般のサラリーマンには、良い情報は入ってきません。
(知り合いに、不動産投資について、詳しい方がいれば可能です)

悪徳業者の言いなりになって、収益物件を購入したら失敗します。
(中には、再現性のない方法で、偶然成功される方もおられます)


知らない間に、甘い罠にハマり、ババを掴まないようにしましょう。


「そんなに儲かるのだったら、初心者の不動産投資家に売らずに、自分達で購入するだろ!」

「それに、何で、お前ら働いているんだ!」

「それなら、再現性がないだろ!」


とツッコミを入れてしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資で美味しいのは前半だけ

2017/11/10

不動産投資は、誰でも簡単に儲かるわけではありません。

昨今、悪徳な転売業者の不動産販売会社が横行しております。

普通に収益物件を購入すれば安く買えるのですが、転売業者に中抜きされた割高な収益物件を購入している方を見かけるになりました。

しっかりと知識を得ておかなければ、簡単に騙されてしまいます。


実は、不動産投資で美味しいのは、買ってから数年の前半部分だけなのです。

すなわち、購入してから通常8~15年位でやってくるデットクロスの時期までなのです。


前半部分は、家賃はほとんど満額入ってくるし、修繕費用もかかりません。

そして、減価償却も多くある場合が多いのです。

すると、キャッシュフローが残って、儲かっていると感じるのです。


しかし、時間が経つとともに、その収益は下がってきます。

そして、多くの物件で、支払いが収入を上回る時がやってくるのです。


何故なら、家賃は年数と共に下がります。

次第に、空室目立つようになってくるのです。

でも、修繕や広告料などの経費は、ドンドン上がってしまいます。

すると、手残りである収入は減ってしまうのです。

さらに、デットクロスと言われる、減価償却と元金返済部分が逆転する時を迎えることです。


デットクロスを迎えると、返済金額は変わらないのに、税金だけが増えるようになります。

つまり、実際には、儲かっていないのに、帳簿上で儲かっていることになってしまい、税金が多く取られてしまうことになるのです。

最終的には、キャッシュフローよりも、税金の方が高くなり、黒字倒産を起こしてしまうのです。

不動産投資では、構造的に、このような仕組みになっていることを知らないのです。

不動産投資の前半部分の美味しいところしか知らないので、「自分は儲かっている」と勘違いをされる方が多いのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の出口戦略について

2017/11/09

不動産投資も投資のひとつですので、出口が存在します。

つまり、購入をした収益物件が、キャッシュ(現金)に戻って完了するのです。

株式や投資信託などと同じですね。


(地主系のオーナーさんの場合は、土地を売ることを考えていないので、この出口戦略の発想がそもそも無いことが多いです・・)

(だから、土地活用と言われて、儲かると勘違いをしてしまい、気持ちが大きくなって、レ〇パレスや大〇建託のような悪質な建設業者にコロッと騙されるのです)


投資家系の不動産オーナーさんの場合、収益物件を購入して、運用して(インカムゲイン)、売却した時(キャピタルゲイン)のトータルがマイナスならば、投資をしなかった方が良かったのです。

単純な話ですね。

金融機関に預けるか、国債を購入している方が、利回りが良いからです。


初心者の不動産投資家は、収益物件を買うことばかりに目を奪われがちですが、購入前に売却(出口)まで見据えておくことが、負けない不動産投資のセオリーなのです。

不動産は売って、初めて利益確定なのです。

つまり、買った時点で、転売すれば利益が出る収益物件を購入しておけば良いのです。

そうなると、余計に収益物件を購入することができなくなりますね。


購入をする前に、出ていくお金を網羅して、融資条件や税金なども踏まえたシミュレーションをしていただきたいです。

絶対に避けなければならいのは、出口のとれないマイナス資産を購入してしまうことです。

出口のとれないようなマイナス資産は、絶対に回避しましょう。

何年後にいくらで売れるのか、税引後の最終の手残りは、どれほどあるかが重要なのです。

・家賃収入の推移

・売却利回り

・残債

・耐用年数

・簿価

・税金


売りたいけど、残債以上で売ることができない。

税金を支払うと何も残らない。

空室が多く、所有しているだけで赤字になる。

デットクロスが到来し、税金の支払いすらできない。

大規模修繕の費用が捻出できない。

いくらお金を集めても、売却時の残債に追いつかない。

このようなパターンにならないよう注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の戦略

2017/11/08

不動産投資の戦略は、色々あります。

キャッシュで購入するのか、ローンを使用するのかから始まり、売却の出口までを想定したトータルの収支を考えることが重要です。

そして、自分の買いたい収益物件は、どのようなモノなのか考えましょう。

また、実際に買える収益物件は、どのようなモノなのかを確認しましょう。

・どこで 
・どう 
・味方 
・兵糧 
・武器

自分自身の状況を確認してから、物件を選択して行きましょう。

どれだけ最終的にキャッシュが残るのか、お金の動きを抜け漏れなく想定しておかないといけません。


・運営費のコスト

・退去時の改装代

・空室損

・家賃下落

・広告料のコスト

・大規模修繕のコスト

・金融機関への返済額

・融資条件

・税金の増減

・建物比率

・減価償却

・デットクロス

など。


自分自身が持てる駒には、限りがあるのです。

無い物ねだりをしても、仕方がありません。

最適な駒を選び、戦って行けるかどうか考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


その不動産投資に戦略はありますか?

2017/11/07

あなたの不動産投資には、戦略がありますか?

【目標】に沿った戦略を持っていなければ、その不動産投資は行き先が分からずに、迷子になるだけかもしれません。

インターネットや不動産投資の本などで、「たった〇年で〇億円!」という刺激的キャッチフレーズを見るたびに、「本当に先の展開は見えているのかな?」と心配になってしまいます。

数億円の借金を背負うのに、勢いだけで買い進んでしまって、本当に大丈夫なのでしょうか?

ほとんどの投資家系の不動産のオーナーさんが、買うことばかりに目が行ってしまっています。

「10億円の資産を買いました!」と喜んでいても、オーバーローンで借金が11億円あれば、純資産はマイナス1億円です。

つまり、【資産家】になったつもりが、実際のところは、【純資産で1億円の借金持ち】なのです。

そして、物件には抵当権が付いており、不動産のオーナーと言っても、完済するまでは実質的に銀行のモノです。

何故なら、借金の返済ができなくなれば、その収益物件はすぐに取り上げられてしまうからです。

その為、最終的にいつ売却するのか、売却したらどれだけお金が残るか、しっかりと考えておくべきなのです。


不動産投資は、長期戦です。

その戦略と戦術次第では、金持ちにも、ビンボーにもなります。

肝心なところを見落として、逆ザヤの投資にならないように注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


業者の目的

2017/11/06

業者の目的は、利益を得ることです。

業者は、ボランティアで、仕事をしているわけではありません。

それでは、不動産経営に関わる普通の業者の目的を見てみましょう。


・不動産の売主側の業者ならば・・・契約を成立させて仲介手数料を得たい。もしくは、買主まで見つけて、両手契約や中間省略などでガッポリ利益を乗せたい

・買主側の仲介業者ならば・・・仲介を成立させて、仲介手数料を得たい

・銀行は・・・金利と担保を取りたい

・税理士は・・・手間をかけずに、顧問料とバックマージンで儲けたい

・建築会社は・・・建物を建てて儲けたい

・管理会社は・・・管理料や工事やバックマージンで儲けたい

・メンテナンス会社は・・・工事で儲けたい

・コンサルタント会社は・・・コンサルティング・フィーやバックマージンが欲しい


そもそも、家主さんとこれらの業者は、利益相反しているのです。

・業者が儲けると家主さんが損をする。

・家主さんが儲けると業者が損をする。

普通の業者や銀行も専門家も、あなたと商売をしているだけで、利益目的なのです。

その為、あなたが儲かろうが、損しようが、どうでもいいと考えるような業者が増えているのです。

「素人は食い物」と思っている業者に当たった場合は、すべてを奪われてしまいます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資で失敗する人の共通点

2017/11/05

不動産投資で失敗する人には共通点があります。


・良くない物件を高値掴みしている

・勉強不足

・不動産投資業者や建築業者任せ

・経営者としての自覚が無い



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の王道

2017/11/04

不動産投資には王道があります。


・条件の良い物件を安く購入する

・家賃収入で、毎月のインカムゲインを得る

・保有している間に、ローンの残債を減らす

・高く売却をして、キャピタルゲインを得る


不動産の相場が波打って、自分の思い通りに行かかなくても、不動産投資では、長期保有で売り時を待つことができるのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


成功とは、幸せになること

2017/11/03

成功の定義は、人それぞれバラバラです。

お金持ちになること。

出世すること。

有名になること。

普通に考えれば、そんなことが多いのかもしれません。

でも、それらを得ても、幸せではない人を、たくさん見てしまいました。

必要以上に怯えていたり、他人を蹴落とすことだけを考えていたり、お金を使うことがコントロールできていなかったりもします。


本当の成功は、見失いやすいのかもしれません。

何故なら、本当の成功は、幸せになることだからです。

多くの人が追いかける、地位や名誉やお金は、その目的のための手段でしかありません。

しかし、それらを追いかけて行くと、その先が見えなくなってしまうようです。

幸せというゴールが見えなくなって、手段そのものが、目的になってしまいます。

だから、はた目からみると成功しても、本人は幸せになれなかったりしてしまうのかもしれません。


やはり、成功とは、幸せになることです。

成功という言葉の先には、必ず幸せがないといけないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資は自己責任

2017/11/02

投資は、自分自身で選択して行います。

”損”をするのも、”損”をしないのも、あなた次第です!

つまり、すべての投資は【自己責任】なのです。

でも、中には、この『原理・原則』をわからない方もおられます。


不動産投資をされている方は、「私は大丈夫」と根拠の無いことを考えている方も多いです。

行列ができていると並んでみたくなったり、右へ倣えをしたりする方は要注意です。

そのような人に限って、【失敗は人のせい】にすることがあります。

そもそも、選んだ自分のことを棚に上げて、何でもかんでも、人のせい・・・。


不動産投資をする方は、会社の社長と同じです。

責任や結果は、自分自身で取らなければならないのです。

でも、わざわざ不動産投資で失敗をする方向へ進む方が多いのです。

「転ばぬ先の杖」を実践するには、本やセミナーやブログなどで学ぶことができます。

それも、不動産投資の失敗を知ることが、成功への足掛かりになるのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


真剣に考えてから収益物件を買いましょう

2017/11/01

命の次に大切かもしれない、必死に貯めたお金などで投資をするので、収益物件を買う場合は、もっと真剣に考えて買いましょう。

売り手は、商売ですので、上手いことを言って、収益物件を売りつけるのです。

尾ヒレがついたり、色が付いたりして、さも、お得な商品と思わせるのです。

でも、それらの収益物件は、テレビショッピングやネットショッピングとは、金額の桁が違うのです。

儲かると勘違いして、勝手に舞い上がってはいけないのです。

昨今、結果がどうなるか明らかに知っていて、カモネギ初心者を騙す悪徳業者も大勢いるのです。

買うことを【目的】とせず、利益を上げるという当初の【目的】を果たすためには、基礎を学び、本当に不動産投資で成功した人の話や、不動産経営管理のプロに確認や検証してもらってから、購入することをオススメします。

上っ面の情報に騙されてはいけません。

現実問題として、リアルに対応していかなければならないのです。


物件情報と一緒に提示される「レントロール」についても注意が必要です。

長期入居をしている人と、最近の家賃相場は、掛け離れていることが多いのです。

つまり、現在の周辺の家賃相場は、全く違うものとなっているのです。

長期入居している人が退去されると、次の募集賃料は確実に下がるので、利回りが下がってきます。

また、稼働率や賃料水準まで粉飾してくる悪質な業者もあるのです。


そもそも論ですが、収益物件は時間が経つと、空室が増えてきたり、家賃が下がってきたり、修繕費用が膨らんでくるものなのです。

しかし、そんなマイナスのことを伝えると、収益物件を購入してくれなくなるので、不動産投資物件を販売する会社は言いません。

でも、勉強もせず、情報の確認をせずとも、収益物件を購入することができてしまうのです。

不動産投資物件を販売する悪徳業者の言葉を鵜吞みにして、収益物件を購入しても、販売をしてから後の責任は一切取らないのです。

「すべては、購入したあなたの自己責任」と不動産投資物件を販売している悪徳業者は開き直るのです。

そうなると、『騙された』と思いますが、その時には、すでに遅いのです。

勉強もせず、しっかりと情報も取らず、得た情報の確認もせずに、自分からサインをしてしまったのです。

「慌てる乞食は貰いが少ない」と言う言葉もあるのです。

不動産投資の初心者の時は、売り手である不動産販売会社を疑って、真剣に考えてから、収益物件の購入のサインをしましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資を始める前に

2017/10/31

不動産投資を始める場合は、賃貸経営に関する本を読みましょう。

一冊2,000円位なので、それほど大きな負担ではありませんね。

まずは、知識をつけて、情報を集めましょう。

不動産投資で失敗するには、必ず原因があります。

私のブログを読んでいれば、不動産投資での失敗を防げる可能性が高くなります。

でも、初心者の不動産投資をする方が、このブログを見ることは、ほとんどありませんので残念です。

慌てて収益物件を購入して失敗すると、金額が大きいので、リカバリーできない場合もあります。

後悔をしても、後の祭りとなってしまうので、要注意なのです。

結論から申しますと、安易に収益マンションを購入して、儲かるほど、不動産投資は甘くないのです。

たまたま、市況が良くて、利益が出ていただけかもしれないのです。

昨今、この業界は、魑魅魍魎の世界となっています。

どこかにカモネギの初心者不動産投資家がいないかと、血眼になって探しているのです。

性善説で入ってくると、あっと言う間に食い物にされて、【ゲームオーバー】となってしまいます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


本当に儲かる物件の情報

2017/10/30

本当に儲かる物件の情報は、普通の人の所には入ってきません。

本当に儲かる物件の情報は、現金(キャッシュ)で買える人などの所に入ります。

安い値段でも売りに出るのは、相続などで、すぐにお金が必要な場合なのです。

わざわざ、ローン審査を通すようなところには、時間がかかるので、第一候補としては扱われません。

もしくは、メガバンクなどと取引をしている、法人や富裕層などがターゲットとなります。

また、不動産業者も、自分が儲かると思えば、先に自分達で購入してしまうのです。

すると、普通の不動産業者のところにさえ、儲かる物件の情報は、まわってこないことがあるのです。

その為、本当に儲かる物件の情報は、あなたの所には行かないのです。

あなたの所へ来る情報は、2番手や3番手なら、まだ良い方で、もっともっと下である可能性が高いのです。

不動産業者ではない場合、あなたに落ちてくる物件情報は、BランクやCランク、下手をすればDランクやEランク、もしくは完全に投資不適格なFランクやGランクなのです。

AランクやSランクのモノは、情報公開される前に決まっているからです。

今、市場に出回っている収益物件は、中抜きに中抜きをされ、まともな値段の収益物件が皆無となっているのです。

100件あっても、1~2件位しか、案件として扱えないような市況です。

相場が跳ね上がり過ぎて、物件価格が高止まりし、本当に良い物件とは言えないのです。

良い収益物件も、お金も、異性も、持っているところに集まるのです。

売れ残っている収益物件を手を出した場合、状況を想像することができますね。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


色々な情報が氾濫しています

2017/10/29

昨今は、色々な情報が、玉虫混合で氾濫しております。

しっかりと情報を精査しなければ、普通の投資家系のサラリーマン大家さんならば、上手いように料理されてしまいます。

本屋さんの不動産コーナーに行くと、様々な不動産投資の本が置いてあります。

・賃貸経営についての、基本的な本
・賃貸経営と言いながら、節税しか訴えていない本
・空室対策や融資に関するノウハウ本
・投資家系オーナーさんの自慢本
・管理会社の社長の本

いかにも、「誰がやっても上手くいくマンション経営」と煽っている本も多いです。

でも、最低限これらの本を読んでおけば、変な不動産投資セミナーで引っかかる確率は低くなります。

不動産投資については、その人の『属性』によって、方向性が変わってきます。

同じような境遇の方の本が参考になりますが、『煽り本』を購入してしまい、『収益物件欲しい病』『建物を建てたい病』にかかってしまう方が多いです。

また、一見豪華なセミナーに参加して、その場の雰囲気から、”理性”を無くしてしまう方もおられます。

不動産投資の営業マンは、収益物件を売る『プロ』、建築の営業マンは、建物を建てさせる『プロ』です。

カモがネギを背負ってやってくるような素人に、夢を描かせて、思わず収益物件などを買いたくさせてしまうような【魔法】を使っているのです。

その営業の【魔法】は、”心理学”を利用して、『カモネギ(不動産投資の初心者)』の”心”を自在に操っているのです。

つまり、収益物件などを購入するとバラ色の未来が待っているかのように、相手を【騙】しているのです。

悪い商品でも売ってしまう詐欺師は、その収益物件などを欲しくてたまらなくなるように、ひとつひとつ作り込まれたテクニックで、相手を【洗脳】しているのです。

でも、【魔法】や【洗脳】が切れたり、解けたりてしまうと、どうなるでしょうか?

残るのは、≪悲惨な現実≫なのです。


不動産業者ならば、本当に儲かる収益物件は、自分自身で購入してしまいます。

そんなに儲かる不動産ならば、自分達の知り合いなどで、全部押さえてしまいます。

見ず知らずの素人なんかには、絶対に教えません。

こういう人達が売っているのは、自分では買わない物件なのです。

これが意味することは、もう理解できると思います。


・余程、自信がある

・実績がある

・後先を考えないチャレンジャー

上記3パターンの場合は仕方がありません。


「それでも、やってはいけないことをする不動産投資業者の収益物件を買いますか?」


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


成功の定義

2017/10/28

今回は、成功について書きます。

あの人は成功したとか、ダメだったと、よく語る人もいます。

外から見ると、お金持ちになった人や、会社が大きくなった人、有名な人を成功者と言うケースが多いです。

大概は、一般的な評価の物差し(地位や年収)で測り、勝手にまわりで言っている場合が多いのです。

でも、実際には、本人が幸せでなければ、とてもじゃないですが、成功したと言えません。

最近では、メガ大家やギガ大家などと言って、資産の大きさを誇っている方もいますが、中身が無ければ意味がないのです。

資産価値が低く、売却しても、借金しか残らないのであれば、普通は成功とは言えませんね。

大きな借金をし過ぎてしまい、夢や希望が無ければ、不幸と言えるでしょう。

でも、”地位や名声”を【目的】としていれば、今の時点では、その目標を達成しているので、成功したとも言えるのです。

また、お金持ちの人に、成功者ですかと聞いても、マイクロソフトのビル・ゲイツやアップルのスティーブ・ジョブズのような人が成功者と思っていれば、自分は成功者ではないと答えが返ってくるのです。

・自分自身が、どう判断するのか?

・相手が、どう判断をするのか?

つまり、成功という言葉は、とらえる人によって、かなり異なってくるのです。


まずは、自分自身で、【目的】をきちんと定めて、その【目標】に邁進しましょう。

【目的】、【目標】、【戦略】、【戦術】が1本に繋がった仕事をしましょう。

サッカー選手ならば、
【目的】試合に勝ってチームが優勝すること
【目標】1ゴール以上決めて試合に勝つこと
【戦略】攻撃的な布陣を敷くこと
【戦術】FWにボールを集めて、ドンドンシュートを打つこと

自分自身の【目的】や【目標】が達成された時、達成感が得られるので、それの積み重ねが成功と言えるのだと考えます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


何のため?

2017/10/27

何かする時、本来は【目的】や【目標】があります。

【目的】や【目標】は、一番重要な部分かもしれません。

ただ、なんとなくやっている場合では、その部分がボンヤリしていることもあります。

自分自身の【目的】や【目標】がぼやけていると、進むべき道が変わってしまうことになります。

すると、何をすべきで、何をすべきではないかと言う基本的なところまで、ブレが生じることになります。

結果として、当初の計画とは、まったく違ったことをしているのに、気付かない場合もあるのです。


大きな山を登る場合、東側から登っても、西側から登っても、ゴールの頂上は一緒になります。

でも、ウロウロしていると、登ろうとする目標の山まで、変更してしまっている場合もあるのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営の戦い方

2017/10/26

どこで・・・(立地条件と間取で満室になるか?)

どう・・・(買って失敗しないように対処できるか?どう戦うのか?)

味方・・・(空室を改善してくれる協力者を誰にするか?)

兵糧・・・(事業計画に基づいて、資金調達は万全か?足りるのか?)

武器・・・(差別化のアイテムを使うか?)


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


目的・目標・戦略・戦術

2017/10/25

目的・・・何のためにやっているのか、理念・ビジョン・ミッション

目標・・・成し遂げようとするゴール

戦略・・・長期的・全体的な展望に立った計画

戦術・・・具体的に遂行するための方法


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資がババ抜きに?

2017/10/24

2017年秋、不動産投資については、「ババ抜き」の様相を呈してきています。

現在では、不動産投資をすれば、儲かるように見せることができるので、騙される人が後を絶たないのです。

不動産投資をすすめる大半の業者は、販売することが仕事なので、色々な甘言や様々なテクニックを使って、あなたが儲からない商品でも販売するのです。

素人ならば、不動産投資の指標などの詳しい内容を教える必要がありません。

その為、赤子の手をひねるように、騙されてしまっているのです。

購入をしたり、建築した時点で、儲かると思い込むと、根拠のない自惚れに陥ります。

儲かるための手段に収益物件を購入していたのが、いつの間にか、収益物件を購入することが目的となっているようならば、注意が必要となります。

ババ物件を高値掴みしてしまうと、その場で、【ゲームオーバー】となってしまうのです。

あまりにも高くなって売れなくなった上に、ランニングコストまで支払えなくなれば、前にも後ろにも進めなくなるのです。

つまり、最後にババを手元に残した人が大損して、最悪の場合は、【自己破産】をすることになるのです。

何故なら、今後ますます需要バランスが崩れて行くからです。

需要が少ないのに、毎年のように新築が供給される不均衡な市場となっています。

今はまだ、東京オリンピックバブルで、なんとかなっていますが、先のことはわかりません。

しっかりと信頼できるプロである専門家に、確認をしてもらいましょう。

上手く時代の波に乗れなければ、「ババ抜き」をしているようになってしまうので注意しましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


バランスシートを無視しても

2017/10/23

バランスシート(Balance sheet、略称B/S)は、貸借対照表(たいしゃくたいしょうひょう)と呼ばれ、財務諸表の一つです。

最近では、このバランスシートを無視して、物件を購入される方々が増えてきております。

法定耐用年数を超えてまで、返済期間を伸ばして、キャッシュフローを確保して喜んでいる方もおられます。

しかし、毎年残債が、どのくらい減っているか、解って投資をしているか、とても疑問です。

残債の減り方より、市場価格の下落が大きければ、含み損が膨らんで行きます。

家賃下落や入居率悪化、そしてランニングコスト増になって、キャッシュフローがまわらなくなったことを考えているのでしょうか?

売却しても、含み損の分が残ってしまったり、所有していてもランニングコストや税金分などの赤字の補填をずっとし続けることができるのでしょうか?

ましてや、ただ持っているだけで、5~15年で減価償却はデットクロスになってしまうのです。

それも、ス〇ガ銀行の4.5%の金利ならば、とても覚悟がなければ、やってはならない、危険なギャンブルのようなモノなのです。

でも、1億円や3億円を金融機関が貸してくれたと喜んでいるのです。

もし、計画通り行かなくても、1億円や3億円の借金を、簡単に返せると思っているのでしょうか?

結論を申しますと、素人でも簡単に儲けることができるような収益物件ならば、不動産業者である自分達が先に購入してしまうモノのです。

つまり、そんなに儲けることができる収益物件を、わざわざ素人の不動産投資家には販売しないと断言できるのです。

でも、利益が出ない収益物件を、しっかりとした投資指標も使わずに、儲かりますと言って平気で販売しているのです。

しかし、どのようなことになっているかは、プロが分析をすれば、すぐにわかってしまうのです。

2000年~2013年までは、収益物件を購入する環境として整っていましたが、もう相場は高値止まりしているのです。

時代が変わっても、損益計算書・貸借対照表の計算式は変わらないのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


安い管理料について

2017/10/22

「管理料は安い方がいい」と考えているオーナーさんが多いです。

1円でも安くと考えてしまうのが人間ですので、仕方ないのかもしれません。

しかし、大半のオーナーさんは、残念ながら大きく騙されています。

このことは、断言できるのです。


例えば、1棟20室で家賃5万円とします。

毎月の家賃収入が100万円とすると、管理料は5%で月5万円となります。

一方、管理業務の内容は、客付業務・入居審査・賃貸契約・家賃回収・滞納督促・入居者クレーム対応・物件巡回・設備メンテ・退去精算など、多数の業務があるのです。

また、賃貸管理の現場では、24時間何が起こるかわかりません。

人件費まで考えると、とても月5万円で、やれる仕事量ではないのです。

つまり、月に5万円の仕事では、まったく利益が出ないのです。

そうなると、どうなってしまうでしょうか?


ダンピングを重ねて仕事を増やしすぎると、業務をパンクさせてしてしまうこともあるのです。

人が動くと、どうしても人件費やガソリン代などの経費がかかります。

そうすると、人件費などの経費がかからないように、適当に処理をしてしまう管理業者が、実際に多いのです。

その為、やらないといけない業務までも、放置していることも多いです。

付加価値をつけることができる優秀な人材は、安い給料では働いてくれないのです。

その為に、管理担当者もコロコロ変わってしまうのです。

最終的には、アルバイトやアルバイトに毛の生えたような素人が、業務を行うことになるのです。

つまり、管理料をダンピングしてまで仕事を取ると、結果として、賃貸管理の”質”が大幅に下がるのです。


管理料は安いけれども、別の費用として請求している場合も見受けられます。

システム利用料やシステム管理料などの費用や24時間対応受付費用、設備管理費、募集管理料などで、結果として通常の管理料よりも遥かに高いケースもあるのです。

また、オプションの契約の費用や内容が、高かったり、おかしい場合もあります。


知っていただきたいのが、改装費用に大幅なマージンを上乗せして、管理料以上に稼ごうとする管理会社の場合がほとんどなのです。

通常の賃貸管理会社でも、10~40%の費用が改装代に上乗せされています。

実際には10万円の工事で、11~14万円の請求書。

実際には100万円の工事で、110~140万円の請求書。

実際には1,000万円の工事では、1,100~1,400万円の請求書となって、オーナーさんのところに請求がまわってくるのです。

下請け業者や孫請け業者などを使い、右から左にするだけで、高額の手数料を稼ごうとするのです。

それも、費用対効果も考えずに、対応をすることが非常に多いのです。

そのため、10万円でできる工事の請求が、20万円や30万円でくることもあるのです。

たかだか毎月の数万の管理料の違いで、メンテナンスコストが恐ろしく変わってきてしまうのです。


メンテナンスコスト増は、即ランニングコストにはね返ります。

ランニングコストを管理できなければ、賃貸経営は上手くいかないのです。


そこにもってきて、空室損を出してしまうとどうなるでしょうか?

優秀な賃貸管理の担当者ならば、全体の入居率を95%以上でキープしようとします。

しかし、右から左に作業をしている管理担当者の場合は、どうなってしまうでしょうか?

全体の入居率が90%を割っても、何もしない管理担当者は、大手ではゴロゴロいるのです。

何故なら、賃貸管理会社の社員は、びっくりする位の安い固定給で働いているからです。

サラリーマン的な考え方では、給料が少しでも多く入らなければ、仕事が増えるのを嫌って、まったく動こうとしないのです。

つまり、ただ安いだけの管理料で考えるのならば、ドンドン安かろう悪かろうになってしまいます。


結果として、あなたの持っている賃貸物件の【資産価値】を大幅に下げてしまうのです。

大手の会社が、儲からないような仕事を進んで受注を受けるでしょうか?

そんなことは、どう考えても有り得ないですね。


それでも、ただ管理料が安い方がいいでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


仕事と作業

2017/10/21

【仕事】と【作業】は、似ているようで、全然違います。


【作業】は、与えられた業務を時間でこなすことです。

何も考えずに、ダラダラと業務を行うことです。

つまり、アルバイトでも、できるのが【作業】です。


【仕事】とは、相手の期待以上に、任されたことをやり遂げることです。

【仕事】をするには、与えられた業務について、どうすれば付加価値がつくかや、どうしたら効率が上がるかを考えて、可視化まですることが大切です。

つまり、【仕事】は、可視化された数字をクリアーし、結果を出すことなのです。

その為、【仕事】は、信念を持ち、結果を出すために行う行為なのです。

【仕事】では、ひとつひとつの業務を仕組化をすることも重要です。

しかし、経験をしていなければ、ひとつひとつの業務を仕組化することができません。


ただの【作業】を【仕事】と勘違いをしていれば、残念な人になってしまいますね。

自分のやっている業務が、【作業】なのか、【仕事】なのか、しっかり考えましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


図解 オーバーローン・フルローン

2017/10/20

転売業者のフルローンやオーバーローンについて説明いたします。


青色が売主の元値100とします。

転売業者の利益(オレンジ色)が20のって、120で販売します。

この物件を120で購入し、120でローンを組んだ場合は『フルローン』です。

その他に諸経費(赤色)が7~8かかります。

『フルローン』の場合、諸経費8を自己資金で支払います。

この諸経費を含む価格128で購入し、128でローンを組んだ場合が『オーバーローン』です。

つまり、直接購入すれば、100+7で済んでいる物件を、128で購入してしまっていることがあるのです。

価値100の物件を120や128の価値で売るのは、普通に考えれば難しいですよね。

急いでいると80~90の価値に買いたたかれてしまう場合もあるのです。


ただ安く売ってしまうと、残債が残ってしまうので、注意が必要です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


オーバーローンで購入した物件を売却する場合

2017/10/19

ス〇ガ銀行でオーバーローンやフルローンをして物件を購入された方への注意点です。

1~2年、ス〇ガ銀行へ返済をしていても、ほとんどローンの元金は減っていません。

すなわち、ほとんどが利息分の支払いで消えてしまっています。

元金が減っていないので、上手く高値で売らなければ、残債が残ってしまいます。

その為、出口戦略のタイミングが重要となります。

ババ抜きと同じで、上手く売り抜けることができれば、勝ことができるのです。


すでに、ベテランの不動産投資家は売り抜けをして、利益確定をしている人が続出しています。

この場合、安く買って高く売るので、物凄いキャピタルゲインを得ています。

数年前とは、相場がまったく異なり、物件相場が高止まりしてしまっているのです。

高値掴みをしている場合は、出口戦略でとても苦労をします。

波は、高くなる時があれば、低くなる時もあるのです。

まだまだ高い波が来るのか、それとも次の波が来るまで待つのか。


最悪の場合、消耗戦での撤退を意識しなければならないかもしれません。

その場合には、補給を確保できなければ、全滅しかねません。

しっかりとキャッシュフローである現金と預金を確保しておいてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ス〇ガスキーム対策 まとめ

2017/10/18

①金利引下げ

②借り換え

③ランニングコストを減らす

④空室損を減らす

⑤繰り上げ返済

⑥売却(買った値段より高く売る)


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ランニングコストと空室損と返済比率

2017/10/17

ス〇ガ銀行で融資を受けた場合、年間収入の60~70%の返済比率になっていることが多いです。

賃貸収入は、満室であれば、最高額の収入額となります。

この最高額を100%とします。

今回は、ス〇ガ銀行への返済比率が、60%としましょう。

ランニングコストが20%で、空室損が10%の場合、残りの10%がオーナーさんの利益となります。

これが、退去が重なったり、大規模修繕などがあったりすると、ランニングコストが30%となり、収支がトントンとなります。

そして、ランニングコストが30%、空室損が20%となると、10%の赤字となります。

すなわち、キャッシュフローが赤字の状態です。

こうなると、サラリーマンならば、自分の給与から手出しをしなければなりません。


もし、この現金が無ければ、支払いができず【デフォルト】となります。

空室とランニングコストを下げなければ、いつ【デフォルト】になるか、わからないのです。

つまり、普通の賃貸管理会社に依頼をしていると、ぼったくりに近い高い改装代などのランニングコストを支払い、なかなか決まらない空室で、ダブルパンチを食らってしまうのです。

でも、購入をしてから数年しなければ、このことが表面化しないので、なかなか気付けない方が多いのです。


クエスト不動産経営管理(株)ならば、ランニングコストを下げて、空室損を減らすために常に満室を目指します。

また、それ以外にも、金利の引下げの交渉や、借り換えのお手伝いまでしてしまうのです。

金利引下げができて、返済比率が50%まで下がれば、ランニングコストと空室損が上がっても赤字を出さなくてもやっていけるのです。


このようにトータルでサポートできなければ、不動産経営管理(プロパティマネジメント)の会社とは言えないのです。

その辺りにある普通の賃貸管理会社との違いを理解していただければと思います。

賢いあなたならば、クエスト不動産経営管理(株)を選ばれるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


コツコツと誠実に

2017/10/16

ビジネスマンに必要なのは、愚直なまでの誠実さです。

真面目にコツコツ仕事をすることが大切で、誠実であることが重要なのです。

『嘘』は、何をどうしようと『嘘』なのです。

インチキは、すぐにバレてしまいます。


ひとつの『嘘』をつくと、別の『嘘』をつかなければならなくなります。

そうなると、ドンドン後で辻褄が合わなくなるのです。

後からチェックすれば、すぐにわかるのです。

逃げ回っていても、後から追いかけられるのです。


そんなことをしていても、時間や労力も無駄になってしまいます。

正々堂々と試練にぶつかって行きましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ス〇ガスキームの被害者の方も全力でサポートします

2017/10/15

ス〇ガスキームに嵌められた方でも、安心してください。

私が全力でサポートをいたします。

当社の営業エリアでは、悪徳転売業者である『三為(さんため)業者』に騙されて、ス〇ガスキームに嵌められた方でも、全力で解決のサポートをいたします。

お気軽に 077-547-1300 へお問い合わせください。


まずは、今の現状を把握します。

このまま進めば、どうなるか、しっかり理解していただかなければなりません。

その上で、問題点を指摘いたします。

実際、どこまで対応できるかは、オーナーさん次第となります。

それは、私を『信用』してもらわなければ、何も出来ないからです。

このような状態で、勝手に色々と売買などの隠し事を進めることは、極めて【危険】なのです。

自分自身が”損”や”失敗”をすることについて、しっかり分かっていない方が多く、マトモな判断ができていない場合も多いからです。

私が関われば、儲けさせたり、”損”させることを減らすことが、できたりもします。

でも、私の言うことが聞けないのであれば、ますます”損”や”失敗”をすることが多くなるでしょう。

ス〇ガスキームの場合、最悪の場合は、オーナーさんが【自己破産】することになります。


私を信じて頼ってもらわなければ、サポートすることができないのです。

私は、オーナーさんを【自己破産】させたくないのです。

私を『信頼』していただければ、最後まで諦めず、全力でサポートをいたします。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の失敗例

2017/10/14

①新築区分のワンルームマンションを購入

②キャッシュフローの残らない物件をオーバーローンで購入

③節税のために、持ち続けるだけで、マイナスとなる物件を購入

④相場よりも高い価格で物件を購入

⑤相場よりも高い金利で物件を購入

⑥空室が埋まらない

⑦大規模修繕

⑧サブリース(一括借上げ)

⑨ス〇ガスキーム

⑩一物件一法人


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


三為(さんため)業者について

2017/10/13

『三為(さんため)業者』は、【新】中間省略登記を使って、転売することで暴利をむさぼる、初心者の不動産投資家にとって非常に危険な不動産転売業者です。

【新】中間省略登記は、「第三者の為にする契約」と呼ばれます。

 略称:三為(さんため)

これに全力をあげて取り組んでいる転売業者が、『三為業者』と呼ばれるのです。

この『三為業者』は、『中間省略』と『一物件一法人』と『ス〇ガスキーム』などを駆使して、多数の初心者の不動産投資家を、【自己破産】にまで追い込んでいます。

このような悲惨なことが、現在進行形で、現実の世界で起こっているのです。


通常ならば、個人の信用までしか、融資は付きません。

でも、『三為業者』(悪徳転売業者)ならば、中間省略で暴利をむさぼり取るために、その個人が買えるギリギリまで、フルローンやオーバーローンで買わせます。

酷い場合、『同時決済』や『一物件一法人』をすすめて、5億円以上も収益物件に投資をさせる場合もあるのです。

収益物件そのものが、優良物件ならば、まだ救われる可能性もありますが、中間省略で相場の1.2~2倍の物件価格で購入しているのです。

それに、オーバーローンを使っていたとなると、毎月返済していたお金は、ほとんど金利返済分だけとなっており、ローンの元金は全然減っていないのです。

そして、恐ろしいのが、ス〇ガ銀行で融資がついていた物件は、ス〇ガ銀行では、次に購入予定の不動産投資家には融資がつかなくなっているのです。

法定耐用年数を超えている収益物件は、ス〇ガ銀行以外ではローンがつきにくいために、実際に売却できる物件価格は、物凄く低い値段となってしまうのです。

もし仮に売却できても、多くの残債が残るのが現実です。

表面上は積算評価が高いRCであっても、法定耐用年数を経過していれば、ス〇ガ以外の銀行では、融資が伸びないのです。

つまり、ス〇ガ銀行では、3.5% or 4.5%の高金利で、法定耐用年数以上のローンを融資しているのですが、他の銀行では、法定耐用年数を超えている内容では、金利を下げる借り換えすらできない場合が多いのです。

結果として、購入後、間もなくして、家賃下落、空室、修繕負担や、大規模修繕で、収支が回らなくなりなります。

サラリーマンで、自分の給与から補填できれば、持ちこたえられますが、給与でも補填もできなくなると【デフォルト】となります。


『三為業者』は、あなたのことなど一切考えていません。

『三為業者』は、初心者の不動産投資家がやってくれば、「鴨が葱を背負って来た」と思って、営業活動をしているのです。

その為、宅地建物取引士や不動産コンサルティングマスターの資格も持っていないような、若い社員が営業をしているのです。

もはや、あなたが【自己破産】しようが、どうとも思っていないのです。

『三為業者』には、初心者の不動産投資家の方は、くれぐれもご注意ください。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


あなたは宅地建物取引士ですか?

2017/10/12

宅地建物取引士の試験が、2017年10月15日(日)に行われます。

毎年1回の一発勝負です。

さて、この国家資格の宅地建物取引士の資格ですが、不動産仲介業と不動産管理業で、この資格を持っていない営業マンが多すぎるのです。

実は、このことは、大問題と言えるのです。


この宅地建物取引士の資格を持たずに不動産業で働いている人は、無免許運転で公道を走っているようなものです。

不動産業界で勤務している者ならば、最低限この資格は持っていなければ、話になりません。

本気で、300時間取り組めば、誰でも受かる資格です。

持っていない人は、それだけの『覚悟』がないのです。

あなたの担当している営業担当者・管理担当者は、宅地建物取引士の資格を持っていますか?

もし、持っていないようならば、【モグリ】のようなものです。

そのような人を相手にしていては、後々顧客は”損”をさせられてしまうかもしれません。

何故なら、これらの人はプロとしての意識が足りないからです。

たった300時間の勉強もできないのに、顧客のことをしっかりと面倒を見れるとはとても思えません。

自己学習でも、十分合格可能の資格なのに、何度試験を受ければいいのでしょうか?

この程度の資格ならば、その辺の新入社員ですら持っているのです。


しっかりと、あなたを担当している担当者を確認してみましょう。

そうすれば、すぐに本物か偽物かがわかります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


セールストークの甘い罠

2017/10/11

・融資はオーバーローンでいけます

・自己資金は一切いりません

・不労所得です

・節税になりますよ

・保険のかわりになります

・将来の年金の変わりになります

・通帳にお金が入るのだけ見ていればいいです

・30年一括借上げで安心です

・相続(税)対策になります


※転売業者などの悪徳業者が、良く使うセールストークです。

【物件買いたい病】【物件建てたい病】になると、どうもこのような洗脳もすんなりと入るようです。


知らない間に、このような甘い罠にハマり、ババを掴まないようにしましょう。

初っ端に『赤字物件』を建てたり、購入したりしてしまうと、にっちもさっちも行かなくなってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


オーバーローンについて

2017/10/10

諸経費を含めて、物件を買うのが『オーバーローン』です。

自己資金が少ない人は、こちらの『オーバーローン』についても、危険な場合が多いのでやめてください。

金融機関は、その人が何かあっても、ローンの支払いができるかで審査をします。

サラリーマン大家さんでは、会社からの給与もありますので、信用が高くなり、大きな金額でも融資がつきます。

通常ならば、物件価格の1~2割程度の自己資金を入れて、物件価格の7%程度の初期費用を支払って、物件を購入します。

物件価格までの融資を受けることを『フルローン』と言います。

『オーバーローン』の場合は、物件価格 + 諸経費までローンで借りてしまうのです。


気を付けていただきたいのが、物件価格を水増しして高くして申込みを入れてしまう、金融機関を欺く行為をしている場合です。

通常であれば、物件価格の70~80%で、融資を出すはずです。

契約書を、別々の内容のものを2つくることは、不動産業者としてマトモな業者でしょうか?

契約書ではなく、覚書で書いているからと、平気でウソをついている不動産業者もあります。

でも、それらの行為は、文書偽造で完全に犯罪行為です。


また通帳のコピーをいじったり、不動産業者の関連会社から、見せ金を入れて対応することもいけません。

未公開物件【(レインズ、楽待ち、健美家)の掲載を落とす、掲載されていない】ならば、金融機関にバレないということを平気と思っていると、最悪の場合、金融機関から一括返済を言われることもあります。

悪徳な不動産業者の常識では、その悪徳業者が儲かれば、何でもしてしまいます。

顧客を食い物として、骨の髄までしゃぶる会社まであるのです。


債務超過になるような物件を購入してしまうと、一発で『属性毀損』になってしまいます。

つまり、次に物件を購入しようとしても、金融機関から融資のストップがかかってしまうこともあります。


また、出口として売却を考えても、元の値段で売れず、たとえ売れてもローンが残ってしまうことも多々あるのです。

『オーバーローン』で購入しても、キャッシュフローがまわれば、なんとか持ちこたえることができます。

しかし、キャッシュフローまでも赤字の場合はどうでしょうか。

『オーバーローン』で購入した物件を売っても赤字、持っていても赤字と言う状況になってしまいます・・。

このような悪質な『オーバーローン』を推進する悪徳な不動産業者とは、最初から付き合わないようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


一物件一法人のスキームについて

2017/10/09

『一物件一法人のスキーム』は、非常に危険です。

何故なら、金融機関に対してウソや騙して、融資を受けるからです。

一部の投資家系不動産オーナーで流行った方法ですが、バラバラのA法人・B法人・C法人をつくって、バラバラに何棟も一気に購入をし、資産を急激に増やすスキームです。

しかし、個人の借金については、信用情報センターで情報も見れるのですが、法人の連帯保証人ではローンの記録が無いので、今までは融資が受けれたかもしれません。


A銀行からA法人が借りていることが、B銀行ではわからないので、B銀行でB法人で借り、C銀行でC法人で借りることが悪用された例です。

でも、このスキームが一般的に表に出てきているので、今後はとても危険なのです。

金融機関を騙して、融資を引き出すことは、契約違反となり、倫理的にもアウトです。


悪徳な不動産業者は、自分達の利益を優先するので、この方法で5億円以上になるまで買わせるということまで、表に出てきてしまったのです。

それも、返済の焦げ付きが、いっぱい出てきてしまって、バレてしまったのです。

その為、金融機関も『一物件一法人のスキーム』に対して、厳しくなってきているのです。

ちなみに、この一物件一法人では、A法人とB法人とC法人でも、お金のやり取りをすることはできません。

また、法人からの役員報酬を出してしまうとバレてしまうので、法人から経費以外の引出しもできません。

このようなことをしていることが、金融機関に知れてしまうと、一括返済となる恐れもあるのです。


今後は、『一物件一法人のスキーム』を使っていることがバレたりして、アウトになるオーナーさんが続出してしまうでしょう。

甘い言葉には、くれぐれも気を付けてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


転売業者について

2017/10/08

昨今、転売業者が色々なことをされています。

オーナーさんは、気をつけてください。


①セミナーやネット広告で、お客さんを集客・囲い込み

②ス〇ガ銀行などのフルローンが付きそうな物件をピックアップ

③さりげなくローンをフカして金融機関に融資打診

③「お客さん!!この物件、手出しナシのオーバーローンで買えますよ!」攻撃

④「ただし今回の物件は中間省略売買になります」攻撃

⑤なんとなく収支がプラスになりそうな資料作成(※細かく計算すると、将来不安になりそうな数字が出るケース多数)

⑥契約決済完了(同時に転売業者の中抜き完了)


つまり、物件を1億円で仕入れて、『新・中間省略登記』で、1億2~3千万円で平気で売っているのが転売業者です。

大体、ス〇ガ銀行を使い、3.5 ~ 4.5%の高金利で30年ローン、空室リフォーム済み、売買の仲介手数料無料や空室保証がついているのが怪しいです。

不動産売買で、仲介だと手数料収入にしかなりませんが、この売買方式だと3%どころか、15%~30%くらいが利益になります。

この場合、1回の取引きで、2~3千万円の利益が出てしまいます。

しかも、この売買『新・中間省略登記』で、登記がありませんから・・・。

ちなみに、1億円の不動産を仲介した場合の手数料は、330万円位です。

うーん、なんかこのことを書くと、真面目に働くことが、バカらしく感じる人が出てきてしまいますね。

でも、しっかり現実を直視しながら、真面目な不動産業者が、生き残るようにして行きましょう。

このようにあくどいことをしていては、長くは続かないのですから。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


中間省略について

2017/10/07

皆さんは、【中間省略】について、ご存知でしょうか?

宅建業者さんや司法書士さんならば、知っているかもしれません。


まずは、従前行われていた『中間省略登記』についてです。

不動産について、AからBへの売買、BからCへの売買があった場合に、所有権はA→B→Cと順次移転していますが、中間者Bへの移転登記を省略して、AからCへ直接所有権が移転したこととする登記のことを言います。


『中間省略登記』は、A→B、B→Cとの移転登記をすれば、登録免許税が登記2回分必要になるところを、1回で済ますことができるとのメリットがありました。

しかし、この中間省略の方法については、禁止されてしまい、現在も禁止が続いております。


ただし、『第三者のためにする売買契約の売主から当該第三者への直接の所有権の移転登記』または、『買主の地位を譲渡した場合における売主から買主の地位の譲受人への直接の所有権の移転登記』という形でならば、可能となったのです。


『第三者のためにする売買契約』『買主の地位の譲渡』の手法を用いた直接の移転登記は、ABCの三者が取引に関与することにはなりますが、AからCへの直接の移転登記を認めるものです。

登録免許税も従前の中間省略登記と同様に1回分で足りることになるので、『新・中間省略登記』と呼ばれます。


この『新・中間省略登記』を使えば、色々なことが可能となっています。

例えば、売主Aから1億円で売り渡すという証明書をもらいます。

同時に、買主Cからは1億5千万円で買う買付証明をもらいます。

契約は、それぞれAと不動産会社B、不動産会社BとCが結びます。


そして、『新・中間省略登記』で所有権移転登記は直接AからCに移転すると説明し、契約書に直接AからCに所有権が移転することや他人物売買となることを明記します。

この2つの契約を同じ場所(隣同士の部屋)で、行うとどうなるでしょうか。

なんと、不動産会社Bは、1億5千万円から1億円引いた5千万円が儲けとなるのです。

不動産会社Bは、普通の売買と同じように契約をしますが、登記簿上に所有権移転登記が無いため、登録免許税や不動産取得税を払う必要はありません。


さらに、『第三者のためにする契約』の場合は、買主Cに売主Aと不動産会社Bの売買価格は知られないということが発生するのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


正攻法の不動産コンサルタント

2017/10/06

顧客の問題解決のお手伝いをすることが、正攻法の不動産コンサルタントです。

つまり、売らんかなの姿勢ではなく、顧客の問題を解決するための営業をしているのです。

同じ不動産コンサルタントですが、裏技を使う不動産コンサルタントと、やり方が真逆となっています。


しっかり不動産投資の知識をつけなければ、アドバイスをすることができません。

その為、常日頃から不動産について勉強をしているのが正攻法の不動産コンサルタントの特徴でしょう。

宅地建物取引士の資格を持っていて、当たり前なのです。

賃貸不動産経営管理士についても、必要不可欠となります。

また、公認 不動産コンサルティングマスターの資格があれば、信用することができるでしょう。

そして、CPM(米国不動産経営管理士)の資格を持っていれば、言うことはありません。

これらの不動産の資格を持っている人達ならば、正面から問題解決にあたります。


小手先のテクニックではなく、ひとつひとつの問題を確実に解決していくことが重要であると考えます。

あなたの本当の味方は誰なのか、しっかりと検討をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


裏技を使う不動産コンサルタント?

2017/10/05

裏技を使う不動産コンサルタントの方もおられます。

それは、いきなりス〇ガ銀行で高金利のオーバーローンをしたり、一物件一法人を平気ですすめている業者さんもあることからわかります。

これらの裏技を使ったことが、後々ネックになってしまったり、金融機関にウソがバレてしまうとどうなってしまうでしょうか?

後先を考えていれば、このような顧客にとって危険な商品は紹介しないはずです。

とにかく買わせる営業なので、売り抜けることを主眼においています。

中間省略などを使って、顧客が損をしてでも、不動産業者が暴利をむさぼっているかもしれません。

今は儲かるかもしれませんが、世の中そのようなことをしていた人がどうなったかは、バブル崩壊を見ればあきらかです。

小手先の裏技スキームを使っても、あとでバレれば、全額返金を言われてしまう可能性もあるのです。

裏技をすすめる不動産コンサルタントには注意をしてください。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


コンサルタントについて

2017/10/04

世の中には、色々なコンサルタントの方がおられます。

名前だけのコンサルタントや、ぼったくりをするコンサルタントも多いのが、現状ではないでしょうか。

不動産のコンサルタントについても、ピンからキリまで、様々な方がおられます。

残念ですが、これはある意味、仕方のないことなのかもしれません。

宅地建物取引士の資格すら持っていない社員が、大きな顔をしている不動産業界全体の問題でもあると言えるのです。


私は、前職時代に、800室300人近くのオーナーさんの管理担当をしておりました。

もちろん、入居者は800名以上住んでいる計算になります。

それでも、入居率を95%前後でキープしておりました。

当時は、毎月10件の申込みと10件の解約があり、物件巡回やクレーム対応で、時間がパンパンの状態でも、一棟モノのオーナーさんには、月に1回の簡単なコンサルをしておりました。

メインは、【空室対策のコンサル】です。

リノベーション工事や大規模修繕まで、色々なことを提案しておりました。

しかし、残念ながら、簡単なコンサルでは、『相続』や色々なことで、【失敗】するオーナーさんが続出してしまいました。


オーナーさんの事を考えると、『相続』などの資産までからめて、もっと深い所までやらなければならないと考えるようになりました。

でも、オーナーさんに対して良い提案をしても、信頼されて提案を採用されなければ、良い結果はでません。

その為、ひとりひとりのオーナーさんを、もっとジックリと対応したいと考えるようになりました。

しかし、会社は、「そんなことは、しなくてもいい」という始末です。


『自分の理想』と『会社の方針』に、明らかに差が出てくるようになってしまいました。

でも、何とか滋賀県では、この流れを変えて行ければと思い独立をいたしました。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資では誰がかウソをついていることがあります

2017/10/03

不動産投資の現場では、誰かがウソをついていることがよくあります。

後から調べれば、すぐにわかることでも、老後の年金替わりになどと、顧客にウソをついて、売り抜けを画策する不動産業者も多いのです。

一見マトモそうに見えるので、信じておかしな収益物件を購入される初心者の方もいます。

でも、口八丁手八丁で営業をかけられた、その購入してしまった、おかしな物件は、評価で担保割れを起こしたり、すぐにキャッシュフローで赤字を出したりするのです。

特に、ス〇ガ銀行を使ったスキームで、ガッチリ固められているケースも散見されます。

そのような業者もいるので、同じ不動産のコンサルタントとしては、何のために不動産投資をされているのかわからなくなります。

やはり、不動産投資の書籍を購入し、しっかりと不動産投資に関する知識を増やして欲しいです。

しっかりと、不動産投資の理論を理解した上で、不動産投資の実践をしていきましょう。

経験値を積めば積むほど、誰がウソをついていてわかるようになり、何かおかしいと気付きやすくなります。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資家は経営者と考えてください

2017/10/02

『不動産投資家は、経営者と同じです。』


なかなか自分自身で、賃貸経営のすべての仕事や作業をすることはできません。

ひとつひとつの仕事や作業は、属人的なスキルとなり、得手不得手があります。

賃貸経営では、様々な作業の積み重ねの上に成り立っているのです。

つまり、賃貸経営では、仕事や各作業ついて、それぞれの専門家にアウトソーシングしているとわかりやすいです。

自分自身で、できないことについては、ドンドン外部にアウトソーシングした方が、プロの仕事をしてくれるのです。


ただし、外部発注をするほど、それぞれの業者に的確な指示を出さなければなりません。

その為、それぞれの業者と上手くコミュニケーションを取る『経営的能力』が非常に大事となります。

賃貸経営では、半分は事業で、半分が投資なのかもしれません。

結果として、素人が数字で”机上の空論”をしたとしても、不動産投資は成功しないのです。

大切になることは、それぞれの『経験値』なのです。


経営ですので、『経験値』を積めば、当然として能力は上がっていきます。

ただし、何事も最初から上手く行くわけではありませんので、注意をしてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


総合コンサルティング受付中

2017/10/01

CPM®(米国不動産経営管理士)による総合コンサルティングをいたします。

・賃貸経営
・賃貸管理
・収益物件売買
・リノベーション
・大規模修繕
・建替え
・有効活用
・相続

『不動産』と『相続』の専門家が、あなたのお悩みの項目をコンサルティングいたします。

077-547-1300 へ電話下さい。

すべては、お客様であるオーナー様のために。


CPM®(米国不動産経営管理士)
公認 不動産コンサルティングマスター
上級相続支援コンサルタント
NPO法人 相続アドバイザー協議会 認定会員
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士

の資格保有者である、クエスト不動産経営管理(株)代表取締役の石光良次が責任を持って対応いたします。


※営業エリアが決まっております。営業エリア外につきましては、対応できない場合もございます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


判断ミスについて

2017/09/30

人は、いつでも瞬時に判断をしています。

例えば、好き嫌いについても、このひとつです。

自分自身の判断ベースがあり、直感であるフィーリングで、瞬時に判断をしていることが多いのです。

でも、友達になって付き合ってみると、全然違うということも多々あります。

世の中に、100%正しい判断を、常にできる人はおりませんので、ある程度は仕方のないことです。


例えば、車の運転で、事故はどのようにして起こるでしょうか?

長年運転していて、車の運転に慣れているドライバーならば、だいたいどのようなことで、事故が起こるかパターンで想像することもできます。

しかし、ペーパードライバーや初心者の方では、次にどのような事が起こるか、まったく想像することができません。


車間距離が近すぎた時、前の車が急停車するとどうなるかや、右折・左折のタイミング、交通渋滞の際の注意点など、経験をしていないとわからないことも多いのです。

でも、やっぱりよくあるのが、横着なことをしていて、事故になるケースが多いのです。

初心者でも、慣れてきた頃に、よく事故を起こすのです。

それは、あくまでも自分を過信してしまい、チェックを怠るからです。

つまり、過信や慢心はケガのもとなのです。


また、自分自身では判断ができないと、判断を放棄する方もおられます。

この場合、アドバイスをする人が、不動産鑑定士や税理士や弁護士などのマトモな方で、正しいことを言っている場合もあります。

しかし、アドバイスをする人が、間違っていることを言っている場合も、多々見受けられます。


アドバイスをする人が、トンチンカンなことを言っていて、それを信じてついて行ってしまうと、とんでもない目に遭ってしまいます。

例えば、アドバイスをする人だけが、得をするようになっていることでも、平気で言っていたりもします。

何で、こんなことをしてしまったのかと、後から振り返れば、全てわかってしまうのです。

でも、後から何か言ったところで、遅い場合も多いのです。

そのような人達は、売りつけるだけ売りつけて、後はさっさと逃げてしまうのです。

しっかりと判断をしなければならないでしょう。

しかし、最終的には、あくまでも、信じてしまった、本人の自己責任の部分もあるのです。


最後まで、しっかり面倒を見てくれるようなところに、アドバイスの依頼をしなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ボタンの掛け違え

2017/09/29

急いでいると、ボタンを掛け違えることもあります。

すると、一からやり直しをしなければなりません。

ボタンだと、すぐにやり直しがききますが、実社会ではそうではないことが多いです。

例えば、急いで車を運転していると、事故を起こしてしまうかもしれません。


普段通りやっていれば、ミスをしないことも、横着をするとミスしてしまいます。

なんでこんなになったのかと、周りのせいにしても、言い訳にしかならないのです。

また、実社会では、一旦途切れてしまえば、そこで終わってしまうこともあるのです。

ボタンを掛け違いないように、注意しなければならないでしょう。

一度答えが出てきたものを、ひっくり返すには、並大抵ではないのです。

リカバリーショットは、そうそう上手くいかないものです。


時間短縮を考えて、ちょっとしたことでも雑にすると、結果として何でも自分に跳ね返ってきます。

時間短縮や自己主張もありますが、物事の本質を理解しなければならないです。

この仕事やこの投資には、どのような意味があるのか?

こんなことをすると、どうなってしまうのか?

ひとつひとつ、しっかり考えた上で、行動や言動をしなければならないでしょう。


ミスをゼロにすることはできませんが、二度手間や三度手間になるようなことをしてはならないのです。

その上で、業務などの改善をしなければならないでしょう。

結果として、丁寧に仕事などをしている方が早いのならば、ジックリ丁寧に仕事などをしている方がいいのです。


要領が良い仕事と、雑だけど早い仕事では、意味がまったく違うのです。


横着で雑なことをして、自分自身が後悔をしないようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


家賃滞納の本当の怖さ

2017/09/28

家賃滞納の恐ろしさは、実は家賃の入金がなくても、会計上は『売上』になってしまうことです。

未入金については、未回収債権となり、税務上は入金していなくても関係ないのです。

つまり、家賃の入金がなくても、利益対象として計算されることになり、税金の支払い対象となるのです。

家賃の入金も無い上に、税金まで取られてしまう・・。

家賃滞納が起こってしまうと、本当に踏んだり蹴ったりなのです。


それにもかかわらず、何もわかっていないオーナーさんでは、家賃滞納について入居者に厳しく言うと、入居者が可哀想だと思っているのです。

命の次に大切と思われるお金のことですが、家族でもない入居者の肩を持って良いことがあるでしょうか?

お金の支払いの約束が守れないで、どのような約束が守れるのでしょうか?

ルールを守らない入居者については、キッチリ対応をしなければ、ズルズルと特例が出来てしまいます。

ここは滞納督促が緩いから後回しでいいと思われたら、ドンドン後回しにされてしまいます。

何故なら、携帯電話の支払いや電気・ガス・水道などのライフラインなどの支払いもあるからです。

今は、派遣切りやリストラや会社を辞めてしまったなど、入居者にとって想定外のことが起こるのです。

その為に、財布を落としたとウソをつく、携帯電話に出ない、居留守を使うなど、様々な手口を賃貸管理会社に使ってくるのです。

油断をしていると、あっという間に、家賃滞納額が増えていくのです。


家賃滞納は1ヶ月の内に回収できれば、大きな問題になりませんが、2ヶ月分を超えてくると、もう支払えないということになってしまうこともあるです。

最悪の場合、夜逃げや強制執行にまでなります。

オーナーさんの費用で、裁判を起こして強制執行するまでに、100万円近く費用がかかります。

そのためにも、滞納督促は早めの対応が鉄則なのです。


連帯保証人については、契約者と同等の義務を負うのです。

契約者が支払えない場合、連帯保証人に支払ってもらうしかありません。

キッチリと家賃回収できなければ、その道のプロとは言えないのです。

また、約束を守らない家賃滞納の入居者や連帯保証人に、舐められたらいけないのです。

その為、オーナーさんのために、賃貸管理会社は鬼のように、家賃を回収するのです。


現行の借地借家法では、入居者保護となっており、家賃滞納をしているからと言っても、早々に追い出すことはできません。

その為、そのことを知っていてあえて、そのようにしてくる輩も出てくるのです。


これが現実なのです。

賃貸管理会社も、約束を守らない家賃滞納者で苦労することが多くなったので、新規の契約については家賃保証会社を入居審査にセットしているのです。

よそで、家賃滞納をしていた人は、家賃保証会社の審査に通りません。


もし、家賃滞納になっても家賃を代位弁済してくれるのと、最悪の場合、強制執行までしてくれるからです。


賃貸管理の世界では、恐るべき家賃滞納は撲滅させなければならないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


管理の変更について

2017/09/27

クエスト不動産経営管理(株)に、賃貸物件の管理委託契約を結びたいと考えられえている方も、最近は多くなってきております。

そこで、管理委託契約の変更について、お知らせをさせていただきます。

自主管理をされているオーナーさんの場合、最短で翌月から管理変更は可能です。

自主管理の場合、管理変更は、比較的やりやすいです。

管理委託契約書を巻きましたら、すぐに対応いたします。

すでに、他の管理会社へ管理委託をされている場合は、注意が必要です。

管理会社の管理委託契約書は、書式がバラバラのために、確認をしなければ対応できない場合があります。

一般的には、管理委託契約の解約通知書を3ヶ月前に提出すれば、解約できることになっています。

この解約通知書は、入居者の解約と同じ原理で、月末締切となっており、9月中に解約通知書を提出すれば、12月末で管理委託契約が終了することになります。

ただし、管理委託契約書には解約通知が半年前などと書かれている可能性が無くはないのです。

しっかりと、現在契約をされている管理委託契約書を確認して下さい。

また、管理委託契約の中には、ペナルティを課されていることもあります。

条文のひとつひとつを確認しなければならないでしょう。

わからない場合は、管理委託契約書を見せていただければ、アドバイスをさせていただきます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


管理料について

2017/09/26

一般的に、オーナーさんは、管理料の安いところを希望されます。

確かに、見た目は安い管理料となっている場合もあります。

でも、その他のオプションの費用が凄く高いこともあります。

管理料の他にシステム利用料やシステム管理料などの費用や24時間対応受付費用、募集管理料やらで、結果として通常の5%の管理料よりも遥かに高いケースもあるのです。

管理料は、一般的に5%のところが多いです。


家賃と共益費と駐車場の総額の5%の会社もあれば、違うところもあります。

家賃と駐車場だけのところもあれば、その会社独自のやり方をされることもあります。

また、大手の管理会社によっては、依頼を多く受けすぎて、業務がパンク寸前のところもあります。

それは、ダンピングをしてでも、管理物件を増やそうとし、結果としてサービスが低くなってしまっていることも多いからです。

なぜなら、企業は利益を出さなければなりません。

もし、低い管理費用で仕事を受けると、仕事量を増やさなければ、やっていくことはできません。

すると、ひとりの管理担当者に1,000戸近くの担当をさせたりして、まともな管理ができないようなことが往々にして起こるのです。

逆に、中小の管理会社の方が小回りが利いて、しっかりとした管理をしていることが多いのです。

つまり、管理会社は単純に管理費用が安ければ良いというものではないのです。

管理料が安くても、しっかりと管理をしてくれる所ならば良いのですが、オーナーさんの側からは、どこが違うのか見えにくいのが、この賃貸管理業界の不透明なところなのです。


大手の不動産屋であっても、「やります。やります」と言って、一向にやらなかったり、簡単にできることでも放置している管理担当社員も多いのです。

また、管理担当者が辞めたり異動したりして、担当者がコロコロ変わってしまうことが、大手の管理会社には多いのです。


プロ意識のある、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士、そしてCPM(米国不動産経営管理士)や公認 不動産コンサルティングマスターの資格を持ったプロの管理担当者に任せた方が、実際に良い場合が多いのです。

ちなみに、これらの専門知識を持っているプロの担当者を雇っても、管理費用については、素人に毛が生えた管理担当社員と変わらないのです。

管理費用は、それ程変わらないのに、出てくる結果は、全然違うことがあるのです。


大手の不動産屋では、利益重視のために、改装費用に10~40%の改装売上を上乗せして、オーナーさんに請求しているのです。

請求が100万円の工事であれば、10万円~40万円を多く支払っていることになります。

この場合、10万円~40万円を損しています。

ぼったくりにあっていることも多いのに、残念ですね。

どちらが良いか結果を見れば、すぐわかることなのですが、大手が良いと勘違いをされるオーナーさんも多いのも現状です。

その為、オーナーさんの考え方と、物件の立地、性質、管理メニューと料金によって、管理委託契約を結ぶには、総合的に判断をしなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


イレギュラーな管理対応ついて

2017/09/25

モノはいつ壊れるかわかりません。

24時間緊急に対応をしなければならないこともあります。

停電・断水・給湯器故障・エアコン故障・火災など。

中には、お部屋の中で、人が亡くなっているようなことも多いのです。

その場合の時間外の対応方法や費用については、各社バラバラです。


いきなり電話がかかってきて、「今すぐ来い」「どうしてくれる」「謝れ」など、自分の思っていることを延々と何時間も伝えられたらどうなるでしょうか?


通常業務であれば、事務所での電話対応で終わるのですが、事務所の事務員では対応できず、現地対応が必要なものなどがイレギュラーな対応です。


すなわち、オプション契約と言われるものは、このようなイレギュラーなものが多いのです。

例えば、駐車場の草刈りについても、費用請求や対応方法については各社バラバラです。

自社でサービスとしてされるところや、メンテナンス会社に依頼をする場合もあり、無償であったり、有料であったりとバラバラなのです。

また、定期清掃についても、各社バラバラです。

自社のお掃除部隊を持っているところや、外部発注をするところ、シルバー人材を使用するなどバラバラだからです。

定期清掃については、費用対効果を考えて依頼をしなければなりません。

また、サブリースについても、やり方はバラバラで、各社チェックをしなければなりません。

すぐに満室になるようなところでも、20%近くの管理費用を差し引かれることも多いのです。


管理会社には、メンテナンス会社と提携をしていることが多く、大手の管理会社となるとオーナーさんが使用しているメンテナンス会社を拒絶することもあります。

メンテナンス会社の費用に一定額を上乗せして請求し、改装売上を上げているからです。

また、水道検針を必要とする物件の場合は、別途の費用を請求される大手の管理会社もあります。


滋賀県で多いのは、町内会費の支払いや、広報配布やゴミ券の配布などの細々したこともあります。

滋賀県は、京都の隣なので、更新料をもらえるエリアもあります。

この更新料や更新手数料を取る場合も、管理会社によって対応方法はバラバラです。

中には、素人の管理担当者が管理契約欲しさに、間違って汚水桝の清掃まで管理業務に組み込むことをしている場合もありました。

汚水桝の清掃については、業者へ依頼しなければ、手や腕に酷い臭いがこびりついてしまいます。

本当に2~3日間、クサイ臭いが取れないのです。

管理会社の方は、汚水桝の清掃については、必ずオプション契約とすることをお勧めします。


何でも無償対応の管理をしてしまうと、管理会社の社員が疲弊して、潰れてしまう原因となります。


仕事をした分については、しっかりと費用を請求することも大切であると考えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


一般的な管理業務の対応範囲について

2017/09/24

一般的な管理業務の対応範囲について、説明をいたします。

まずは、新規の募集や契約処理・更新処理・解約処理、家賃の集金、滞納家賃の回収、日中の入居者対応などです。


建物に空き部屋が出れば、新規の募集をしなければなりません。

募集についても、ただ募集するだけではなく、いかにスピーディーに部屋を埋めるかが重要になります。

契約処理も多く、新規・更新・解約と契約書類の手続きが多くなります。

家賃管理もメインの仕事のひとつであり、滞納督促もしています。

モノは、いつか壊れるので、入居中にお住まいの設備が壊れることが多いのです。

何かあれば、オーナーさんに報告・連絡・相談をしなければなりません。

あとは、入居者からのクレーム対応に時間がかかることが多いです。


物件巡回につきましては、定期的に行うところが多いのですが、物件巡回をしない大手管理会社もあります。

また、簡単な清掃については、物件巡回の際に行うのですが、定期清掃につきましては、オプション契約となることが多いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


管理委託契約書について

2017/09/23

皆さん、管理委託契約書を見たことがありますでしょうか?

このブログを見ているような方なら、管理委託契約書を良く見ているかと思います。

でも、オーナーさんでは、なかなか内容までしっかり確認できている方は少ないかもしれません。


管理委託契約書につきましては、各社で内容がバラバラなのです。

また、地方独特の制度や慣習があり、標準化が進んでいないのです。

その為、記載事項もザックリとしたものが多いようです。


大手管理会社やチェーン店はパッケージ化されており、メニュー体系も徐々に進んでおります。

ただし、標準対応範囲については明確なのですが、標準範囲以外のものについては、何でもオプションとなり、かえって管理費用が高額化してしまう傾向にあります。

すなわち、大手になるほど、融通がきかなくなってしまうのです。


業務を標準化するために、それ以外の部分については、対応したくないとあからさまになってしまうものなのです。

何故なら、人が動くと、人件費やガソリン代などの経費がかかるのです。

オーナーさんのから管理料をいただいているのですが、イレギュラーな対応をしても、追加で費用請求ができないことも多いのです。

大手になればなるほど、人件費やひとつひとつの経費について厳しくなっており、イレギュラーな手間になってしまうことを避けようとするのです。

その点、中小の賃貸管理会社では小回りがきき、素早い対応が出来る場合も多いのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自主管理について

2017/09/22

自主管理をされているオーナーさんも、まだまだ多いかと思います。

しかし、今では自主管理は、少数派となっています。

データでは、約84%の大家さんが、管理の全部または一部を管理会社へ委託しています。

家賃滞納や不良入居者などのトラブルが多くなり、結果として管理会社へ依頼をしているのです。


昔ながらのオーナーさんは、直接集金をしたいと仰るのですが、現金での授受については税理士さんも嫌がります。

もし、代替わりした場合、お子さん達が同じ様に集金の対応ができるかと言えば、これまた疑問が残ります。

また、夜中に緊急の電話があったり、あまり意味も無いダラダラした電話がかかってきて、仕事をされているサラリーマンの方では、対応に苦労することが多いです。


・ゴミの分別

・騒音問題

・カギの紛失

・放置自転車

・無断駐車

・設備故障

・滞納処理

・不良入居者対応

・新規募集

・更新処理

・解約処理

・入出金管理など。


また、夜逃げや自殺や部屋で人が亡くなっている場合などがあると、もう目も当てられません。

たまたま、トラブルが無かっただけで、今後もトラブルが起きないとは限らないのです。

築年数が新しく、良い建築会社が建築し、属性の良い方ばかりが入居されているのであれば、それ程トラブルも起きないかもしれません。

でも、築年数が経過して、間取も狭く、賃料も安ければ、どのようなことが起こるでしょうか?

築年数が古く、家賃も安ければ、属性が悪い方が固まってきてしまいます。

仲介業者には、部屋付けの優先順位が、決まっているのです。

自主管理の一般物件については、客付け順位が一番下になってしまうのです。

逆に言いますと、今ではだいたいの建物に管理会社が入ってしまっており、自主管理の建物にはトラブルを起こした不良入居者しか入らない場合が多いのです。


管理会社が入りますと入居審査があり、不適格な人やトラブルを起こしそうな人を入らせないようにするからです。

それでも、仲介業者はお部屋を紹介することが仕事の為、審査の緩い自主管理の物件に、不良入居者を放り込もうとするのです。

ひとりでも、トラブルを起こす不良入居者が入ってしまうと、マンション全体の価値を下げてしまうことにもなります。

そして、自主管理をされている場合、契約書がしっかりと巻かれていない場合や家賃滞納がずっと続いているようなことが往々にしてあります。

自分自身で管理をしていると、ついつい入居者に対して甘くなってしまうからです。

また、民法が改正される影響で、ドンドン賃貸管理については、専門的なスキルが必要となってきております。

24時間365日緊急対応をしたり、何時間も唸られたり、金銭を要求されたりされても、動じない覚悟があれば、自主管理をされても良いと思います。


今後は、自主管理については、より一層厳しくなるように思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資は不労所得ではありません

2017/09/21

不動産を所有したり、投資をしている方で多いのが、不労所得と勘違いしていることがあります。

残念ながら、いまだに何もしないでお金が入ってくる不労所得と思っておられるオーナーさんも多いのです。

現場を知らないが故に、荒唐無稽のことを言ってみたり、全て責任を管理会社に押し付ける方もおられます。

条件の再設定をせずに、いきなり満室にすることや、退去を無くすことや、設備が壊れなくなることなどは、管理会社は魔法使いではありませんので、出来ること出来ないことがあります。


最近では、不動産投資の本を読んで、分かっている気になって知ったかぶったり、出来もしないことを平気で言ったりされる方もおられます。

傾向で言いますと、地主系のオーナーさんでは、とにかく面倒なことをしたくないと考えている方が多いです。

細かいレポートなどは必要と思っておらず、契約処理など煩わしいことなどをしたくないので、管理会社へ丸投げしたいと思っておられます。

また、投資家系のオーナーさんでは、不動産会社を軽くみたり、おかしな要求をしてきたりすることもあります。


賃貸経営で儲けるためには、様々な専門家と力を合わせて、対応をしなければ、儲かることはありません。

関係各部門と連携を取って、はじめて上手く賃貸経営がまわっていくのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


管理会社のサービス

2017/09/20

管理会社には、【客付け】【入居者対応】【テナントリテンション】【建物保守】の4つの側面があります。

管理会社の規模が大きいからと言って、サービスの品質も高いとは限りません。

メニュー体系や報告書などはしっかりしていますが、会社が大きくなると従業員も形式的となりがちで、会社の規模がかえってマイナスになることもあります。

それは、サービスの多くが属人的なスキルであり、会社の規模があまり関係ないからです。


大手になれば融通がきかず、たらい回しにされる大企業病にかかってしまう会社もあるのです。

ひとつひとつの業務も細分化されてしまうと、一日に同じ会社から何度も別々の担当業務者から電話が入ることもあります。

そして、業務担当者は自分の受け持つ、その部分のことだけしか受け付けをせず、横の連絡が途切れてしまっていることもあります。

また、折り返しの電話が、いつまでたってもかかってこない、なんてことはザラにあるのです。

そして、連絡が取れないので、イライラして何度も電話をしてしまったなんてことも多いです。


賃貸管理では、入居と退去があると、特に大変です。

募集条件の決定やリフォームの手配、設備交換など、確認や検討すべき項目は多数あります。

結局は、オーナーさんの立場に立って、情熱を持って運営してくれるかどうかなのです。

しっかりと、コミュニケーションが取れる管理会社を選びましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


管理会社のスキル

2017/09/19

【客付け力】

入居率を95%確保するように動く管理会社が良いでしょう。

空き部屋の部屋を放っておいても、1円にもなりません。


【入居者対応力】

最近の入居者さんは、色々な方がお住まいです。

老若男女問わず、千差万別に対応できなければなりません。


【テナントリテンション】

入居者保持の力です。

いかに入居されている方を退去させないかが、究極の空室対策です。


【建物保守力】

建物はいずれ壊れます。

メンテナンスを適時入れる必要があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


管理会社の社員がドンドン辞めてしまう

2017/09/18

賃貸管理の現場では、表に出てこないような、大変な事件(?)がいっぱい起こります。

そのようなことが続いたりすると、どうしても管理の担当社員が辞めてしまうこともあります。

これについては、どうしようもありません。

でも、困ったことに、この賃貸管理の業界は属人的な部分が強く、前任者と同じことを後任者ができないのです。


それは何故かと申しますと、業務のシステム化ができていないからです。

すなわち、色々な対応について、個々のスキルに依存しているからです。

その為、前任者が簡単にやってくれていたことも、後任者はできないし、やろうともしない場合が多いのです。

酷い場合は、「ちゃんと引継ぎをしているのか?」と言うくらい多くのトラブルが起きてしまうことがあるのです。

そして、退職があるたびに、サービスのレベルが目に見えて下がってしまうのです。


大手の会社であっても、システム化されておらず、個人商店のように属人的な仕事のやり方をしているところも多いのです。

そのような業界でもありますので、大手だからと言って、管理の担当社員がドンドン辞めてしまうところには、注意が必要なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ノルマの厳しい会社

2017/09/17

建築会社や不動産会社の中には、メチャクチャなノルマを営業社員に課しているブラックな会社も多数あります。

頻繁に電話をしてくるのは、やる気があるように見えるかもしれません。

でも、まったく会話が嚙み合わないあげく、いきなり「訪問したい」などと言ってくるのです。

分譲マンションを販売している業者なども、このような部分が見受けられるかもしれませんね。


ちなみに、大〇建託やレ〇パレスなどの会社は、業界内では物凄い噂が、まことしやかに広まっています。

やはり、ブラックな建築会社や不動産会社の場合は、付き合わないことが重要となります。

狩猟民族スタイルの営業で、根こそぎ刈り取ってしまわれる危険性があります。

実際に、色々な社員に囲まれて、強く対応されてしまい、萎縮して契約のサインをしてしまう方もおられるのです。


また、営業社員などが、ゴッソリ辞めていく、建築会社や不動産会社も危ないです。

3年前の社員が、全ていなくなる会社もあるのです。

そのような会社は、役職者と部下の関係が、通常とは異なることが多いです。

部下に対する行動や言葉遣いなどが、聞いている方が不愉快になる場合は要注意です。

このような会社の場合、担当者も思考停止になり、不動産業者の論理だけで動く傾向が強くなります。

そうなると、顧客のために考えたり、動いたりすることが少なくなりますので、距離を置くのが良いでしょう。

悪徳業者の場合、顧客が買いたいものではなく、顧客が買える物件などを当てて、無理やり買ってもらおうと考えている場合があるのです。


ノルマが厳しくなるほど、顧客のことを考えずに、モノを売りつけるスタイルとなっていくのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大手だから安心?

2017/09/16

不動産の現場にいると、色々なことが見えたり、聞こえたりしてきます。

「大手だから・・・」

「大手じゃないから・・・」

本人は気づいていないかもしれませんが、言葉の端々に、そのような言葉が出ていたりします。

やはり、現実問題として『大手=安心』と思っておられる方が多いです。

でも、結局は大手であろうと小さな不動産屋であろうと、担当者次第なところが、本当のところです。

たとえ「大手だから安心」と思い込んでいても、名前の通っている超大手であっても、担当者がダメでは、酷い結果になってしまいます。

残念ながら、大手の不動産会社の社員の中には、「売るのが仕事だから、売りつけてしまえば、その後お客がどうなろうが自己責任。どうなろうと知ったことではない」と本気で考えている人もいるのです。

「売ればOK」

「契約が取れれば、多少のウソなら構わない」

超大手の不動産会社でも、売上ノルマが厳しく、このような営業社員がゴロゴロいるのです。

不動産会社では、ほとんど歩合給を付けている為、狙った獲物は逃さない狩猟型の営業になるのです。

そうなると、都合の悪いところは言わない営業スタイルとなり、お客さんのニーズを無視して、何でもかんでも売りつけてしまうことになるのです。

まあ、不動産を売ることに関しては、プロと言えますが、お客さんがそれを望んでいるかは別問題となります。

たとえ大手であっても、不動産会社の営業社員には、宅地建物取引士の資格を持っていないことも多いです。

これは、運転免許証を取得せずに、公道を走っているようなものです。

また、お客さんが大手と思っていても、実際の内情は、フランチャイズ契約をしている会社で、のれんや看板を借りているだけのところもあるのです。

イメージだけで、騙されている方も多いのが現状です。

実際に、一部上場の超大手であったシャープや東芝や三洋電機が、どうなったかもう忘れてしまったのでしょうか?

思考停止になっていると、大手のイメージに騙されてしまうことも大いにあるのです。

その為、不動産屋に騙されたと言う人が増えるのです。


結論としては、「大手だから安心」と言うような、安易な考えは持たない方がいいです。

それよりも、現場の営業担当者が、どんな人であるか、きちんと見極めることが大切です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の強み④

2017/09/15

【インフレ対策】

不動産投資の強みの4つ目は、『インフレ対策になる』ことです。

これは、安定株などでも同様のことが言えますが、不動産の方がより安心と言えると思います。


今後、発展が望めない郊外にある田舎ならば別ですが、都市部の便利なエリアにある不動産の価値は、時代や経済状況が変化しても価値が下がることは少ないです。

例えば、インフレになってお金の価値が半分に下がったとします。

5,000万円の現金であれば、半額の2,500万円の価値になってしまいます。

一方、5,000万円の不動産の価値は下がりません。

つまり、お金の価値が半分になっても、元の5,000万円の価値の不動産になります。

また、家賃もインフレに伴って徐々に上げることができます。

価値の変わらない不動産は、それだけでも特別な存在であると言えます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の強み③

2017/09/14

【任せられる】

不動産投資の強みの3つ目は、『人に任せられる』ことです。

不動産投資には、様々な仕事や作業があります。

ひとつひとつ挙げて行けばキリがありません。

入居者の募集ひとつをとってみても、チラシの作成、ウェブサイトの開設、契約書類の作成などかなり手間がかかります。

しかし、少しの費用をかけることで、それらの仕事や作業を、全て人に任せることができるのです。

物件購入時は、不動産仲介業者が物件を探してくれます。

売却の際も、不動産仲介業者や不動産管理業者が売却してくれます。

購入後の法務局への届け出は、司法書士の先生がやってくれます。

入居者の募集は、不動産仲介業者や不動産管理会社が請け負ってくれます。

入居者が入ってからの建物の管理やクレーム、修繕の提案、家賃の回収などは、不動産管理会社が代わりに対応してくれます。

そして、修繕の必要があれば、リフォーム業者が工事をしてくれます。

それぞれのプロが、それぞれの分野で、自分の代わりに、安い値段でプロの仕事をしてくれるのです。

自分自身の貴重な時間を使わなくてよく、仕事や趣味の時間に使うことができるようになるのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の強み②

2017/09/13

【コントロールできる部分が大きい】

不動産投資の強みの2つ目は、『自分でコントロールできる部分が大きい』ことです。

株やFXなどの金融商品は、買う時は自分の意思ですが、保有してからは、世間の状況に左右されてしまいます。

金融商品では、下がってしまった商品の価値をコントロールすることはできないのです。


一方、不動産は土地と建物が手元にあるので、自分である程度コントロールすることができます。

例えば、外壁塗装で人気のある色に塗替えたり、リノベーション工事などをしたりして人気の間取に変えたり、設備を最新で便利なものに交換して、内装や外装をオシャレにすることで、不動産としての価値を高めることができるのです。

例えば、600万円でボロボロの区分マンションを購入して、200万円でピカピカにリフォームをし、家賃であるインカムゲインを上げたり、1000万円で売って、売却益であるキャピタルゲインを上げることもできるのです。

所有者の意思によって、価値のコントロールができるということが、不動産投資の大きな魅力です。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の強み①

2017/09/12

【レバレッジ】

不動産投資の強みの1つ目は、『レバレッジが利く』ことです。

レバレッジとは、『てこの原理』です。

小さな力で、大きなモノを動かすことができるのです。


例えば、自己資金が1,000万円だったとします。

株を1億円買いたいので、9,000万円を金融機関から借りようとしても、お金を貸してくれません。

1,000万円しかなければ、その分しか株を購入できません。

しかし、不動産の場合は、1,000万円の自己資金で、1億円の物件を購入することができてしまいます。

自己資金の1,000万円を頭金として、残りの9,000万円は金融機関から融資を受けます。

その資金で、1億円の物件を購入できるのです。

キャッシュフローが年間5%とすると、「1億円」の5%=500万円。

つまり、1,000万円の元手で、年間500万円の収入があることになります。

さらに、この物件が1.2倍の1億2,000万円で売れた場合、儲けは2,000万円となります。

物件の売値は、1.2倍ですが、何と自己資金の2倍の儲けが出てしまうのです。


逆に言えば、ロスについても、逆のレバレッジがかかってしまいます。

この物件が、8,000万円でなければ売れなくなってしまえば、そのロスは2,000万円です。

すると、自己資金の2倍ものお金が吹っ飛んでしまう計算となります。


その為、『購入時や建築時』には、慎重に注意して、必ず相場より安く購入しなければならないのです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の基本

2017/09/11

不動産投資の基本構造は、『【購入や建築をして】、【保有(運用・管理)して】、【売却する】』 この3つです。

実は、不動産投資の構造は、他の金融商品の投資と基本的に一緒なのです。

そして、そのうちの『購入や建築』が、不動産投資の成否の9割近くを握っています。

その為、利益を得られる物件を、『購入や建築』しなければならないのです。

相場よりも高く買うという失敗は、絶対に避けなければなりません。


『購入や建築』をする時には、正確な相場を学び、必ず相場より安く、もしくは相場と同等の金額で購入や建築をすることが必要なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


よくある失敗

2017/09/10

失敗をしないことは、とても難しいです。

仕事でも、投資でも、なんでも『ノーミス』で行いたいですが、そう上手くはいきません。

簡単な数字を間違えた。

報告・連絡・相談を忘れていた。

持っていくモノを忘れてしまった。

予定を忘れていた。等々

何かしら、小さな失敗をしてしまうものなのです。


よくある失敗では、『成功のノウハウ』を学びさえすれば、自分も成功できると初心者の方は考えます。

”ビギナーズラック”で、仕事が上手くいったり、投資に成功をしたりすることも実際にはあります。

そのようなことがあると、自分だけが、特別であると勘違いをされる場合もあります。

自分は運が良く、何でも上手くいくと、勝手に思い込んでしまいます。

しかし、一番怖いのは、「失敗に直面した時に、対応策が浮かばない」ことなのです。

世の中は、それほど甘くないのです。


失敗をしたことだけで、頭の中が真っ白になり、オタオタしている間に、全てを失ってしまうこともあり得るのです。

「どのように成功したか」という体験談を知ることは、もちろん有効です。

しかし、「知識も経験もない」「それほど資産もない」「時代が異なる」「行政区が異なる」「客層が異なる」など、初心者には応用できないケースは少なくありません。


扱う額が大きくなればなるほど、一つの失敗が取り返しのつかないほどの大きな損失につながることが多いのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


失敗をする理由

2017/09/09

失敗をする理由は、いっぱいあります。

それこそ、数えればキリがありません。

あえて言えば、『現実とバーチャルを混同していて、甘い考えをしている』ことです。

楽して仕事をしようとか、楽して儲けようという考えが強ければ、非常に危険と言えるでしょう。


ITの進化によって、疑似体験ができたりしますが、現実の世界では、プログラム通りには動きません。

仕事は、泥臭いものなのです。

血を吐くような思いや、汗水たらして働くと言った、リアルな感覚が必要となるのです。


「誰々がこうして成功したから、自分も〇〇してみよう」と思うことは自由です。

でも、想定外の出来事に対する準備をしていない場合が多いです。

何事においても、自分自身の想定を遥かに超える出来事が起こるのです。

そうなれば、自分の考えていたことが、机上の空論となってしまう場合が、得てして多いものです。


その時に、心が折れてしまえば、そこで終わってしまいます。


やってみることは簡単です。


でも、それを継続して続けることの方が、もっと難しいのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営でPDCAサイクルを回す

2017/09/08

賃貸経営でも、時代の変化が訪れております。

前提条件である、市場が変ってしまっています。

時代の変化についていかなければ、ブラウン管のテレビやポケベルのようになってしまいます。

この時代の流れに合わせた、『PDCA』サイクルを賃貸経営に取り入れる必要があります。


まず、計画(P)の前にしっかりと「調査」を入れましょう。

これは、戦略的な仮説を立てて、それを検証するプロセスです。

そして、計画(P)と実行(D)の間に、具体的な「落とし込み」をしましょう。

実は、この部分こそ、『PDCA』の成否を決める大変重要なポイントになります。

よいプランができたら、すぐに実行したくなるのが人情ですが、ここに『PDCA』が頓挫する大きな落とし穴があります。

というのも、どんなに優れたプランでも、そのまま今の組織に適用できることは、非常にまれだからです。

多くの場合、ヒト、モノ、カネ、ノウハウ、情報などの経営資源(リソース)に足りないものがあるからです。


実際に計画がスタートしてから、不足しているリソースを調達したり、いろいろな調整に追われると、収拾のつかない事態に陥ります。

プロジェクトの進行が滞り、成果に結びつかなくなってしまいます。

そうならないためには、計画を進めるのに必要な「機能」や「要素」を、あらかじめ割り出して、用意しておくことです。


改善(A)には、3つのタイプがあります。


①改善の繰り返し

②計画の見直し

③抜本的な軌道修正


プロジェクトは、目標に達成したら終了となり、もっとレベルの高い、新たな計画にバージョンアップしていきます。

しかし、中にはまったく目標に届かないケースもあり、そのような場合には、プロジェクトを道半ばで「中断する」、つまり「やめる」ものもあります。


残念ながら目標を達成できなかった場合に備えて、「いつまでに、どれだけの成果をあげられなかったらやめる」という撤退するときのルールも決めておかなければなりません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


PDCAサイクルを回すには

2017/09/07

PDCAサイクルは、

・計画 (Plan) 

・実行 (Do) 

・評価 (Check) 

・改善 (Action) 


この4つが、円を描くように配置され、計画(P)から実行(D)へと進み、さらに評価(C)→改善(A)ときて、改善から再び、計画(P)へと進んでいきます。

料理にたとえると、こんな感じです。


・計画(Plan):
  レシピを調べて、段取りを考える

・実行(Do):
  材料を集めて、調理する

・評価(Check):
  食べて、味わう

・改善(Action):
  もっと美味しくなるように工夫する


そして改善(A)からは、再び計画(P)へ戻って、また同じ手順を繰り返します。

こうすることで、料理の腕はどんどん上達していくことでしょう。


賃貸経営や現在の業務内容の改善といったプロジェクトでは、このシンプルな「PDCA」に、「仕掛け」や「段取り」を取り込むことが必要です。

実際にプロジェクトを進めていくには、ヒト、モノ、カネ、技術、ノウハウ、情報など、さまざまな経営資源(リソース)が必要になります。

これらのリソースは、プロジェクトを進めるチーム内だけでは、用意することができません。他の部門との連携が不可欠です。

『PDCA』に取り込む「仕掛け」や「段取り」は、そのために必要なのです。


『PDCAが回らない』という声をよく聞きますが、その原因の多くは、この「仕掛け」「段取り」がないまま、いきなり計画(P)を作り、実行(D)したことにあります。

つまり、せっかく進めている『PDCA」』は、実は実現性の低いものだった、というわけです。

「計画」を立てる前の「調査」は不可欠であり、「計画」の実現性を高める「落とし込み」も必須要件となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


これまでの時代とこれからの時代

2017/09/06

少し前の話になりますが、液晶テレビは、飛ぶように売れるヒット商品でした。

ブラウン管のテレビを見慣れていた人達にとって、液晶テレビは画質も良好で、画面の大きさも魅力的でした。

その為、多くの人が、新しい液晶の薄型テレビに買い換えられました。

しかし、今では、技術開発のスピードが以前と比べて、格段に早くなってしまいました。

以前は、30~40万円位もしていた40インチ位の液晶テレビが、今では10万円以内で購入ができてしまいます。


そして、あるヒット商品と同程度のクオリティのものが、1年も経たないうちに、驚異的な低価格で他社から提供されています。

現在では、価格ドットコムを使って、家のPCのインターネットで、テレビを購入する時代となってしまいました。

いまや家電量販店では、商品を確認するだけとなっております。

その為、大手の家電量販店が赤字で店舗を閉鎖する時代となりました。


今から20年前の出来事です。

ポケベルと呼ばれる通信手段が、一般的に普及しておりました。

高校生や中学生なども公衆電話でボタンを押し、連絡を取り合っていました。

そんな時、携帯電話が登場しました。

すると、あれ程流行していたポケベルが、本当にいっきに廃れていきました。

今では、ポケベルはフードコートでしか見受けられません。

料理ができたので、取りに来て下さいと合図するものになりました。

そして、公衆電話も姿を消してしまいました。


携帯電話は、はじめはまっすぐな商品で、そのうち折りたたみが主流になりました。

そんな最先端だった携帯電話が、いまやガラケーと呼ばれるようになっています。

それは、スマホと呼ばれる小型PC機能が付いた携帯電話が登場したからです。

アプリをダウンロードすれば、PC同様の能力を有し、その可能性はすごいものがあります。


携帯用のタブレット端末とスマホを併用しているビジネスマンが増えており、日々デジタル化が進み、世の中が変ってきているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


勝てる賃貸物件とは

2017/09/05

賃貸経営では、目指すべき『勝てる賃貸物件』と、避けるべき『ダメ賃貸物件』があります。

それでは、『勝てる賃貸物件』について、皆さんはどんなイメージを持たれますか?

利回りが良く、手残りも良く、入居募集をしてもすぐに空室が埋まり、入居者が快適に過ごしていただき、とても気に入って居住していただくのが、賃貸経営にとって最善であると思います。

しかし残念ながら、そう簡単にいかないのが賃貸経営です。


新築の時は良い条件での入居が決まるでしょうが、時間とともに苦労がジワリジワリと出てきます。

マンション経営は立地、入居条件(金銭面)、築年数、設備などの機能性、内装・外装などのデザイン性など、総合的な要素で近隣の競合マンションに勝てなければいけません。

当たり前のことですが、賃貸住宅で入居してもらうためには、入居者であるお客様に内覧をしてもらう必要があります。

内覧すらない状況は、論外です。


内覧がない原因の一つに、お部屋の広さや設備、立地に対しての家賃設定、初期費用の設定が相場から離れていることがあります。

家賃設定は難しいもので、近隣のマンションを意識し、仲介業者さんや管理会社さんの話しを聞く必要がります。


また、古く感じられる理由には、間取りや設備が考えられます。

例えば単身者向けであれば、トイレ・バスが三点ユニットのままの状態であると、その時点で候補から外されることも多いです。

また、ファミリータイプであれば、間取りが竣工当時のままで、リビングがベランダ側ではなく、部屋の中央にあるタイプも多いです。古さを感じさせる間取りとなっていると、お客様の求めるイメージと離れていれば、候補から弾かれる可能性が高いと判断できます。


更に、設備の更新時期にも関わらず、古いタイプのユニットバス、洗面台、キッチンがそのままの場合です。

特に、女性が決定のカギを握るファミリータイプでは避けられてしまいます。

たとえリフォームをした物件でも、近隣のマンションと差別化できていない場合、家賃勝負、条件勝負になってしまいます。


それでは、『勝てる賃貸物件』にするにはどうすればよいでしょうか。

きちんとした考え方、営業戦略を検討して、オーナー様自身で営業力、リノベーション力、そして【物件力】をつけることです。

そのようなことを考えたうえで、賃貸経営をするべきだと思います。


そして、結論としては、賃貸経営をあきらめたらダメということです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


物件評価10項目

2017/09/04

①募集条件(賃料・契約条件等)

②間取り

③立地・環境・利便性

④物件の格(外観・外構・デザイン)

⑤設備・仕様

⑥セキュリティ

⑦駐車場等の確保

⑧遮音性

⑨日当たり

⑩管理状況


どの業界でも言われているように、不動産賃貸業界も両極化して中途半端な「ほどほど」がなくなってしまい「いいか悪いかのどちらか」という状況が定着してきております。

すなわち、早く決まる物件となかなか決まらない物件との差がはっきりしてきており、【物件の力】を高めなければなりません。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸業界を取り巻く状況③

2017/09/03

賃貸住宅の置かれている現状は、何度も説明をしているように、年々厳しくなっております。

リーマンショックの時も、家賃崩壊などの悲劇がありました。

色々な『空室対策』などの仕掛けをしていても、入居率が上がらないということが起こってしまったのです。

そんな時は、基本に戻ることが、重要であると考えます。


今は、【オーナー様が自由に家賃を決めることのできない時代】となっているのです。

すなわち、入居者である、【お客様が選ぶ時代】なのです。

値段を決めるにしても、周辺の物件との比較で決まります。

去年まで、この賃料で募集をしていたからと言っても、家賃相場が変れば、変更をせざるを得ません。

レントロールを気にして、安い賃料にしたくないお気持ちは、よく理解しております。

でも、賃貸経営をしているのですから、空室では家賃は入ってきません。

いかに満室に近い状態、すなわち在庫がない状態で経営をしていくかが、賃貸経営の分かれ道となります。


商品である物件が、大量に余っている状態であれば、利益が出ることはありません。

多少値段を下げても、入居している状態を継続しなければ、利益は出ないのです。

家賃が暴落するようなエリアでは、新築物件の家賃であっても安くなっているのです。

すなわち、供給が多く、需要が少ない状態になっています。

その時は、募集の家賃の再査定をして、適正家賃で募集をすることをオススメいたします。


今では、パソコンやスマホで、『スーモ』・『ホームズ』・『アットホーム』などの募集サイトを見て、家賃の比較も可能なのです。

仲介業者の営業力頼みでは、すぐに退去が続き、満室になることはないでしょう。

穴の開いてるバケツでは、水はこぼれていくからです。


賃貸経営の基本は、いかに入居者さんに喜んでいただいて、良い入居者さんに長く入居していただくかを考えることです。

すなわち、『テナントリテンション』と言われる入居者保持の考え方です。

クレームや不満などによる解約をできるだけ減らし、ひと部屋ひと部屋、良い入居者さんに入居していただくことが重要です。

その為には、【物件の力】を最大限に出さなければならないと考えます。

入居者が喜んで住める良い状態を、できるだけキープすることが重要です。


賃貸経営ですので、オーナー様の利益を確保する必要があります。

でも、オーナー様の利益だけを考えて経営をしているとやはり、良くないことが起こります。

入居者さんに喜んでいただき、オーナー様も喜び、世間的にも良い、『三方よし』が一番良い状態であると考えます。


賃貸経営を諦めずに、『三方良し』の状態になるように頑張っていきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸業界を取り巻く状況②

2017/09/02

インターネットが普及して一番変化したことは、一般の部屋探しをされるお客様などが、色々なサイトや仲介業者のホームページなどで、お部屋など色々なことを検索して、すごく詳しくなってから、部屋探しなどに来られることです。


今では、『スーモ』・『ホームズ』・『アットホーム』などのサイトに、これでもかと言うくらいに、情報が掲載されているのです。


これらの情報は、以前ならば、仲介店舗に行かなければ、手に入らなかったのです。

そして、グーグルマップのストリートビューを使えば、現地に行かなくても、その地域の特徴などもわかるようになっているのです。

家電量販店さんなどでも、このようなことが起きているようですね。

最終的には、価格ドットコムで、安いところから購入するのに、家電量販店でチェックをする感じなのです。


不動産業界でも、営業マンも知らないような建物の空室情報や、ガイドラインについても細かい知識を身につけてから、来店されるようになりました。

仲介業者や管理会社も大変な時代となってきました。

その上、『需要と供給のバランス』が崩れてきている賃貸業界です。

大手の建築会社さんなどが、毎年新築を大量に建築してしまった結果、滋賀県全域で空室の建物が目立つようになってきているのです。

今までと同じような条件で、何もしてこられなかった家主様の建物は、入居者からはすでに相手にされなくなっている状況です。


より一層の【二極化】が、進んでいると言えるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸業界を取り巻く状況①

2017/09/01

賃貸業界を取り巻く現状は、年々厳しくなっております。

結論から申しますと、【供給過多】になっています。

すなわち、『需要と供給のバランス』が取れていないのです。


お部屋を探す人が少ないのに、『相続対策』と称して、ハウスメーカーが建物をドンドン建築しているのです。

ただでさえ、人口が減少する世の中になってしまいました。

その上、終身雇用が終了し、派遣社員や非正規社員が、雇用の1/3を占めるようになっています。

大学生も、出来るだけ自宅から通学のできる大学を希望して、大学受験をしています。

大学は選ばなければ、定員割れの全入時代となっているのです。

しかも、大学を出たけれど、就職ができない就職浪人なども多数出てきています。

たとえ、就職をしたとしても、実家暮らしの社会人も多いのです。

それにもかかわらず、毎年のようにハウスメーカーなどが新築物件を建築しているのです。

結果として、ガラガラの賃貸物件が、あちらこちらで散見されるようになりました。

需要が少ないのに、供給が過剰な為、このようになってきました。


この10数年の間に、リーマンショックなどがあり、滋賀県や京都の賃貸を取り巻く環境の変化に、私自身が本当に驚いております。

私が、この業界に足を踏み入れた2000年頃は、アナログ時代でした。

何もかもが手書きの時代であり、間取図と家賃位の資料で、お客様の接客をしておりました。

10数年前は賃貸物件が完全に不足しており、新築であればすぐに入居者が決まる時代であったと思います。

本当に、需要が多い時代でした。


現在では、新築であっても、なかなか満室にならなずに苦労する時代なのです。

2000年頃は、家賃や敷金・礼金・更新料も高い所で安定しており、家主様にとっては幸せな時代であったと思います。


しかし、この10数年で、インターネットが発展した結果、不動産についての情報が一般の方に浸透し、業界が激変してしまいました。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


資産設計について

2017/08/31

資産設計は、目標を達成するための戦略立案です。

すべての資産を洗い出し、分析して目標を達成するための基本方針を立てます。

豊かでハッピーな生活設計が重要なのです。

インフレの時代は、土地さえあれば、場当たり的な対策でもなんとかなりました。

しかし、これからの大増税時代はそれほど甘くはありません。


資産家も企業経営同様、目標を設定し、Plan(計画)⇒Do(実施・実行)⇒Check(分析・評価)⇒Act(改善)を繰り返しながら、会社を経営するように「資産を育てていく、経営していく」という発想と戦略が欠かせません。


これが、「アセットマネジメント(資産経営)」という手法です。


資産経営の流れは、目標設定 ⇒ 資産設計 ⇒ 実行 ⇒ 結果の検証(評価) ⇒ 改善 ⇒ 資産設計の見直しと修正です。


経営で使われるPCDAサイクル(計画、実行、評価、改善)と同じです。

投資先を分散(ポートフォリオ)して安全性を確保しながら、目標達成をめざします。


「資産を守りながら攻める」アセットマネジメントは、「全資産を効率よく活かしながら、幸福の最大化(目標の達成)を目指す継続的な行為」なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人生設計について

2017/08/30

①人生設計(ビジョン)を固める


②資産設計(戦略)

 投資家の視点で総合的な資産設計を考える


③相続対策(戦術)

 相続対策も視野に入れる


④資産活用(戦術)

 資産運用を実行する


⑤ハッピーライフ 

 ハッピーライフを実現する



人生設計(ビジョン)は『どんな生活を実現したいか』という目標が明確であるほど、立てやすくなります。

人生設計は個々の人生観や道徳観、人生哲学が絡んできます。

自分にとってどんな状態がハッピーなのか、自らの生き方や価値観を見つめ直し固めることです。


例えば、「ストレスのない生活をしたい」「リスクを負っても大きく稼ぎたい」「お金に苦労せず、円満で穏やかな生活を送りたい」「アクティブに人生を楽しみたい」と言ったように、人によって求めるビジョンは異なります。

しかし、ここが明確にならなければ、効果的な戦略を立てることはできません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産も金融商品と考えてみましょう

2017/08/29

インフレ時代の土地活用や相続対策は、節税に重きが置かれていました。

しかし、今後はまず人生設計があり、資産設計があり、最後に節税対策であるべきだと考えます。

損か得かより、オーナー様ご自身とご家族が幸せになれるかどうか、それが一番大切です。

心が荒むような資産運用は本末転倒です。


借入金を増やして高いレバレッジをかければ、その分リスクも高くなり、ストレスも増えてしまいます。

枕を高くして眠られないような資産運用ならば、やらないほうがマシです。

究極の目的は幸せであり、心のありようであると考えます。

不動産と金融資産を別個の資産と考えている方がたくさんいます。

しかし、不動産もいまや「金融商品」です。資産設計を考えるとこは、不動産も含めて総合的かつ柔軟に考えることです。


金融の世界では、資産設計とは「所有資産のポートフォリオを最適化すること」です。

ところが、不動産ではこうした考え方はあまり認知されていません。

「不動産は動かないものだ」と勘違いしているか、「土地は手放してはいけないものだ」という昔の価値観に縛られているからでしょう。

土地の値段が下がり続ける時代に不良資産を持ち続けることは、資産の目減りを意味します。

先祖伝来の大切な土地も苦労して手に入れた土地も、今が不良資産になっているなら、優良資産に組み替えることです。それが結局は『資産を守る』ことにつながります。

地価下落の止まらない土地、賃料は下がっているのに固定資産税や維持費ばかりかかるビル、修繕費がかかる老朽化したアパート、低収益な貸地、違法建築となっている商業ビル、買い手がいない広大な土地や未接道地などずっと持ち続ける必要があるでしょうか?


金融資産ならば、こんな資産は処分してもっと有利なものに買い替えているはずです。

不良資産を売却し、それを元手に銀行融資を上乗せして優良不動産を取得すれば、状況は一変します。


優良不動産とは収益力があり、いつでも売れて、相対的に税金の安い不動産なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


資産運用について

2017/08/28

資産運用の格言に、
『タマゴをひとつのかごに入れるな』
というものがあります。

万一、ひとつの運用方法などがダメでも、それを補う運用方法やポートフォリオを持っておくことが重要となります。


金融や資産運用の世界では、当たり前のように使っている「ポートフォリオ」という言葉を英和辞典で引くと「書類入れ」「折りかばん」といった意味が載っています。

確かに「自分自身の資産運用というかばんの中に、どのような資産を組み入れて管理するか」と考えると、ポートフォリオの概念を理解しやすいように思います。

当然、かばんの使い方は人それぞれです。

雑然と筆記用具や書類をなんでも押し込んでいる人もいれば、きちんと間仕切りを利用して、いつでも必要なものを取り出せるようにしている人もいます。
 
また、かばんという概念からすれば、複数のかばんを持つことも可能です。

また、大きいものから小さいもの、用途別に使いわけても良いでしょう。

どんなに頑丈で高価なかばんを持っていても、破損してしまったり、紛失にあったりしたら、使うものがなくなってしまいます。

したがって、いくつかのかばんを持っておくことは、将来に向けての『リスクヘッジ』になると考えます。


「リスクマネジメント(リスク管理)」という言葉は、保険業界でよく使われます。

将来の「万一の死亡」に備えて生命保険に加入するとか、交通事故にあった時のために損害保険(自動車保険)に加入するといったことです。

すなわち、資産運用もリスク管理とひとつと考えます。

資産運用の本来の目的とは、自分自身の人生設に基づいて、将来のためにきちんと資産形成を行うことです。

ということは、10年、20年、30年という長い年月においても、きちんとその「投資目的」を達成させなければなりません。

しかし、残念ながら、リーマンショックや東日本大震災のような激震に見舞われることで、計画の大幅変更を余儀なくされる場合もあります。

したがって、資産運用で考えておかなければならないことは、中長期的に見て、どうなってもよいような資産運用のポジションを構築しておくことが重要です。


今後、少子高齢化になろうが、金利高になろうが、株安になろうが、大増税になろうが、円安になろうが、空室率が上昇しようが、きちんと資産を保全していけるプラン設計が重要となります。

その意味で、資産運用はリスク管理の視点で取り組む必要があるのです。


オーナーの皆様は、資産運用のかばんをいくつお持ちでしょうか? また、きちんと目的別に整理されているでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資について

2017/08/27

今回は、投資について書いていきます。

不動産投資も数ある投資の一つであり、しっかりと掘り下げて考えなければなりません。

例えば銀行・証券会社などの金融機関は大手であり、以前は無茶苦茶なことをすることもなく、信用することができました。

しかし、現在では元本保証をしていない商品を顧客に売りつけて、損をさせても平気な社員が増えております。

また、会社ぐるみで詐欺まがいのことをすることもあり、注意が必要です。

損を出しているにも関わらず、『リカバリーショットを打ちましょう』ということで、さらに買い替えをすすめたりして、手数料を稼ごうとしています。

また、『自己責任』という言葉を使い、すべてを顧客の責任にすることが当り前となってしまいました。

特に、ファンド(投資信託)で損をされているオーナー様が多くなっています。

毎月分配型を選んでいる方は、元本から削られて配当が出されている可能性が高く、元本割れをしていることが多々あります。


例えば、購入時に1000万円だった投資信託があったとします。

リーマンショックの時に半分の500万円になり、今は900万円になっていたとしても厳密に言えば、元本割れをしております。

資産家の方の中には、すごい額の資産を吹き飛ばした方もおられます。

これだけ酷い状態なのに、何故表に出てこないのかと申します。

金融機関はメディアのスポンサーになっており、マスコミが報道をしないからです。


結論としましては、『自分自身でしっかり考えなければならない時代になってしまった』と言えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続対策 不変の鉄則10箇条⑩

2017/08/26

【10箇条】 『誰に相談するか』で成否が決まる


誰に相談をするかは大変重要です。成否を決めるといっても過言ではありません。

専門家はそれぞれの専門分野からのアドバイスに偏りがちです。

専門家にも得意分野があります。

相続問題に精通し、資産設計も含めて総合的なアドバイスができる方がベストです。

金融機関、弁護士、税理士、建築会社、不動産会社、保険会社、不動産コンサルタントなどの専門家のネットワークを持っていて、コーディネイトしてくれる相続のプロなら間違いありません。

セカンド・オピニオンを求めることも大切なポイントです。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続対策 不変の鉄則10箇条⑨

2017/08/25

【9箇条】 知識だけでは効果なし。できることから即実行


相続対策について本やセミナーでどんなに学んでも、実行しなければなんの効果もありません。

「完璧に全部把握するまで行動に移さない」「プロのレベルに達するまでは勉強しつづける」という几帳面なかたがいますが、原理原則をつかんだら、できることからどんどん着手することが大切です。

いったん行動にうつしても、後からいくらでも変えられます。

ただし、節税対策からスタートしてはいけません。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続対策 不変の鉄則10箇条⑧

2017/08/24

【8箇条】 資産をシンプルにしておく


年齢を重ねるといろいろな資産が増えるものです。

不用なものはどんどん整理して、財産をシンプルにしておくことです。

いくつもある通帳や証券会社の口座をまとめます。

使わなくなったゴルフ会員権、別荘、車なども処分します。

人の保証人になっていれば、それも解消します。債務も一本化します。

一番シンプルな形は『借金ゼロ、現金のみ』という形です。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続対策 不変の鉄則10箇条⑦

2017/08/23

【7箇条】 『節税』より『収益力』を優先する


相続税の節税目的で、借金をしてマンションやアパートを建てたり、投資用不動産を購入することがはやりました。

しかし、節税になったものの、赤字経営が続き、やむを得ず手放して借金だけが残ったという事例が多発しました。

節税が目的だけの対策は危険です。採算性を吟味し、余裕ある事業計画ができないなら、やめたほうがいいでしょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続対策 不変の鉄則10箇条⑥

2017/08/22

【6箇条】 (分割・節税対策)生前贈与を活用する


長男にほとんどの財産を相続させたい場合は、相続時精算課税制度を使って、二男や長女へまとめて贈与しておくと相続トラブルが防げます。

住宅ローンや子供の教育費にお金がかかる時期にまとまったお金をもらえれば、非常にありがたい話です。

年間110万円ずつ子や孫に贈与していくのも手です。

110万円の基礎控除内なら贈与税がかかりません。

親の財産が子や孫に移転するので相続税を減らす効果もあります。

贈与税の基礎控除内または最低税率の10%以内の贈与であれば、相続税より税金は少なくなります。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続対策 不変の鉄則10箇条⑤

2017/08/21

【5箇条】 (節税対策)相続税評価と時価の乖離を突く


相続税の節税は、相続税評価と時価の落差を利用することによって可能になります。

例えば1億円でアパートを建てた場合、相続税評価額は4,000万円程度に下がります。

逆に、時価より相続税評価額が高い資産(崖地や広大な土地)は早めに処分し、時価より相続税評価額が低い資産に組み替えます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続対策 不変の鉄則10箇条④

2017/08/20

【4箇条】 『守る資産』『納税用資産』『活用する資産』にわける


「子や孫に遺す資産」「相続税を納税するための資産」「活用して収益を上げる資産」に分類します。

遺す資産はたとえば自宅、会社などです。

納税資金が足りない場合は、土地を駐車場などで暫定利用しております。

活用する資産は「安全性」「収益性」「節税効果」がもっと高い方法を検討します。

この資産が生み出した収益を納税資金の一部に充てることもできます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続対策 不変の鉄則10箇条③

2017/08/19

【3箇条】 (分割対策)遺言書作成は必須事項


財産を誰にどのように相続または遺贈するかを検討し、遺言書を作成します。

遺言は公正証書遺言が確実です。

二次相続や兄弟姉妹で相続はもめることが多いので、遺言書の作成は必須です。

トラブルを防ぐには、遺留分に配慮した内容にすることで特定の人にまとめて相続や遺贈する場合は、付言でその理由や気持ちをきちんと伝えます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続対策 不変の鉄則10箇条②

2017/08/18

【2箇条】 『財産の棚卸し』で現状を把握する


相続対策の準備段階の第一歩は「財産の棚卸し」、すなわち現状把握です。

財産目録を作成し、相続税評価額を算定し、相続額を計算します。

それだけではなく、現実にいくらで売れるか(時価)も調べておきましょう。

次に資産ごとに収益性を判定します。

収益性を数値化することで優良資産と不良資産がわかり、次の対策が立てられます。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相続対策 不変の鉄則10箇条①

2017/08/17

【1箇条】 相続対策は『分割』『納税』『節税』の順


相続時にもめないように資産を『分割』できる形にしておく。

期間内に相続税を『納税』できるように準備しておく。

余分な税金を払わないように『節税』しておく。


もっとも大切なことは優先順位を間違えないことです。

まずは、揉めないように分割対策を、次に納税準備を、余裕があれば節税対策をします。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人気物件にするリフォーム術⑧

2017/08/16

・浴室を分譲風にプチリフォームする。

・エアコンを新品に交換する。

・壁面収納を付ける。

・照明をデザイン性の高い物に変える。高機能にする。増設する。

・照明をダウンライトにする。

・アクセントクロスを導入する。

・クロスのデザイン貼りをする。

・キッチンにダイノックシートを貼り、新品同様の見栄えにする。

・玄関部分に姿見サイズの鏡を設置する。

・床、壁を貼替える時は、トータルコーディネートを取り入れる。


こう見ると出費がかさむように感じるでしょうが、工夫次第でコストはおさえられます。

人も時代もかわっているのに、賃貸物件のお部屋だけ建築当時のままで良い訳はありません。

賃貸戦国時代に入居者に選ばれるお部屋を作るには、常に新しい取り組みを導入することが
必要なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人気物件にするリフォーム術⑦

2017/08/15

【差別化リフォーム】

ライバル物件と圧倒的な差をつけて独り勝ちをするために効果的なのが、差別化リフォームです。

同じような間取り、同じような設備の金太郎飴物件からの脱却を図り、内見者に「住みたい!」と思ってもらえるお部屋を作ります。

先の時代払拭リフォームと並行しつつ、退去がある毎に少しずつ手を加えていきます。

退去のたびにリフォームのポイントを変えることで、「あの物件はまた何か手を入れた」と仲介業者スタッフの関心を集めることができます。

また、新鮮なリフォームを行うことで、仲介業者スタッフの彼らから「あのオーナーさんはいつもがんばっている」「応援したい」と思ってもらえる効果も期待できます。

差別化リフォームのポイントは、目立つ室内設備から導入します。

誰でも一目でわかる差別化に、お金をかけるということです。


例えば、今さら温水便座洗浄機をお部屋に導入しても目立ちません。

もちろんついていた方がいいのですが、アピールポイントとしては力不足です。

同じお金をかけるなら、周辺物件にはない真新しい」設備を付けるか、室内の雰囲気を変えるなどのリフォームをした方が効果的です。

とはいえ、地方都市では多額の費用を投入しても家賃を上げることは困難です。


ですから、基本は低価格で目立つ設備を入れて「他物件との明確な違い」を強烈にアピールすることが満室への近道なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人気物件にするリフォーム術⑥

2017/08/14

【時代払拭リフォーム】

築年数が10年も過ぎると木製の建具の小さな傷が目立ちます。

また、プラスチック製の建具でも破損や経年劣化が見受けられるようになってきます。

このような状況を「まだ使えるから大丈夫」「劣化だから仕方がない」と言って、目をそらしてはいけません。


オーナー様にとってはその状態が「普通」でも、そのお部屋に内見に来たお客様が初めて見れば、そのお部屋は「くたびれたお部屋」に映ります。

第一印象がそれでは、当然、申込みはいただけないでしょう。

それでは、時代払拭リフォームとは何なのでしょう?これは文字通り、時代を払拭するリフォームです。


具体的には、新築同様にフルリフォームするのではなく、退去時の原状回復時にプラスαの費用で行う追加工事で、「同じコストを掛けるなら空室の売りになるポイントを一つでも増やす」ことがポイントとなります。

何も考えずに修繕すれば、以前同じ「普通のお部屋」が完成します。

しかし、少しのアイデアと追加予算をプラスすれば、設備の交換や修繕が発生するたびに、その時代に合った魅力的なお部屋を作ることができるのです。


この時代払拭リフォームを導入すれば、同時期に建てられたライバル物件との差が生まれ、「築年数が建っているけど決めやすい物件」「適切に手をかけられている物件」と仲介業者の間で認知されていきます。


リフォームの際に「前と同じにしておけばいい」と考えているオーナーさんは、是非頭を切り替えて欲しいと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人気物件にするリフォーム術⑤

2017/08/13

【原状回復リフォーム】

原状回復リフォームは、ご存じの通り破損箇所を修繕し、前入居者の痕跡を消して、お部屋を本来のあるべき姿に戻すことが目的です。

しかし、実際に原状回復が終わったお部屋に行ってみると、意外と雑なことがあるので注意が必要です。


雑なリフォームをしたお部屋には、「清潔感」がありません。

故意の破損や退去者の過失による修繕が終われば、リフォームが完了したと考えるオーナーさんもおられますが、それではまだまだ不十分です。


「清潔感」のないお部屋のままでは、リフォームが終わったとはいえないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人気物件にするリフォーム術④

2017/08/12

退去後のリフォームには3つの種類があります。



・原状回復リフォーム

  → 破損修繕 + 清潔感向上


・時代払拭リフォーム

  → 陳腐化防止


・差別化リフォーム

  → 「住みたい!」と思わせる



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人気物件にするリフォーム術③

2017/08/11

【差別化の基本はアクセントクロスから】

アクセントクロスとは、色つきや柄つきのクロスのことです。

このアクセントクロスをお部屋の壁の一面(または一部)に使うことで、お部屋が広く見えたり、落ち着く感じになったり、インテリアのイメージを固定できたりという効果が期待できます。

実際に施工する際は、柄つきや色つきの1000番台の高級クロスを使用します。

クロス選びの注意点は、勇気を出して、お部屋のアクセントになるようなインパクトのあるクロスを選ぶことです。


初心者のオーナーさんは通常、完成形がイメージできず、派手なクロスを使うことに躊躇してしまいがちです。

その結果、限りなく白に近い無難な1000番クロスを選んでしまうことが多いのですが、それではアクセントになっていないので、せっかくコストをかけた意味がありません。


アクセントクロスを貼る場所について


●1R~2LDKの間取の場合

 ・リビングで一番目立ち、窓や凸凹していない広く大きな面の壁

 ・トイレの一面


●3LDK以上の場合

 ・1R~2LDKの基本2面 + 空室が素敵に見えるような壁
 
 ・入室時に一番目につく壁

 ・TVを設置すると思われる壁

 ・背の高い家具をおかなそうな壁

 ・子供部屋になりそうな部屋の壁など


つまり、やりすぎなければどこに使用してもかまいません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人気物件にするリフォーム術②

2017/08/10

周辺にあるたくさんのライバル物件の中から、自分の物件を選んでもらうには、他にはない工夫を凝らした、オンリーワンのお部屋を作ることが秘訣になります。

『どこにでもあるお部屋』から選ばれるお部屋にする方法のひとつが、差別化リフォームです。


原状回復費 + α  
(家賃1~4ヶ月分の差別化リフォーム)


退去毎に原状回復以外にも家賃の1~4ヶ月分の差別化リフォームをかけるのは、原状回復だけ進めても、お部屋の陳腐化がさけられない為です。

常に選ばれる物件であり続けるには、原状回復で清潔感のあるお部屋に仕上げ、さらに差別化リフォームで周辺の物件と決定的な差を付けることが大切なのです。


空室を埋めるには、内見数が命です。家賃1~4ヶ月多く支払うリフォーム代は、仲介営業マンが内見者を連れてきたがるようなお部屋を作るための、「本当の宣伝費」ともいえるのです。

広告費は支払ったらおしまいです。一方、設備は室内に残りますので、それは物件の強みとなる資産になります。

どちらにお金を使うべきかは、賢いオーナーさんならばわかるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人気物件にするリフォーム術①

2017/08/09

『どこにでもあるお部屋』では価格競争に巻き込まれます。

何の強みも持たない平凡なお部屋は、スーパーで売っているごく一般的な牛乳のようなものです。

ほとんどの牛乳は、メーカーや産地が違うだけで基本的に中身は同じです。

違いがわからないので、消費者は唯一の差である価格に注目して、安い牛乳を手に取ります。


これと同じことが、賃貸業界でも起こっています。

白い壁紙、茶色のフローリング、シーリング照明、一人暮らし用のミニキッチン、ごくごく普通のユニットバス・・・。

立地と間取り以外は、どのお部屋も驚くほどにかよっています。

これでは、牛乳と一緒で、何処も違いがないようであれば、『安い方』が得らばれることになるのが当たり前でしょう。

しかし、牛乳の中でも、価格競争に巻き込まれずに人気商品になっているものもあるわけです。

例えば、『広い牧草地に放し飼いにされて、オーガニックの飼料を食べて育った牛から、今朝絞られたばかりの新鮮な牛乳』というような特色がある牛乳はどうでしょうか。


商品そのものに特徴があるこのような品物は、価格競争に巻き込まれることなく、その『強み』を評価する人たちから、一定の支持を集めることが可能です。

不動産の場合、立地環境は変えられませんが、物件ならいくらでも変えられます。

もちろん投資ですので、収益性とのバランスを考えることは当然です。

リフォームの際には、コストをできるだけ抑えつつ、内見者が「ここに住みたい!」と思うお部屋に仕上げることを意識しましょう。


『どこにでもあるお部屋』から抜け出すことが、選ばれるお部屋を作る第一歩なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


耐用年数について

2017/08/08

建物には、耐用年数があります。

法定耐用年数では、鉄筋コンクリートで47年、重量鉄骨造34年、軽量鉄骨造27年か19年、木造の場合では、22年となっております。

日本国内の会計上では、減価償却の際に、この法定耐用年数が密接に関係しています。

そして、融資の際には、法定耐用年数までしか、融資をしない金融機関がほとんどなのです。


この建物の法定耐用年数についてですが、あくまで目安であることを理解していただきたいです。

不動産を購入する際には、法定耐久年数が長いほうが、長く融資が組めるなどの有利な面もあります。

実際のところは、木造であっても、木の材質やメンテナンスしだいでコンクリート以上に長もちする場合もあります。

あくまでも、法定耐用年須は、税務署の目安として定められたものであり、建物の寿命とはいえないということを頭に置いておきましょう。


つまり、メンテナンスをしっかりとしておけば、この実際の耐用年数は伸びていくのです。

建物によって、骨組みがしっかりしておれば、計画次第で再生可能なものも多々あります。

それにも関らず、この減価償却の法定耐用年数によって、オーナーさんが勘違いをしてしまい、建替える必要のない建物まで、スクラップアンドビルドをしてしまうことが多いのです。


通常の法定耐用年数で、建替えをしていたら、金融機関にローンを支払うだけで終わり、最後は何も残りません。(土地と建物と借金は残ります)

この場合は、建築会社と金融機関が儲かるだけです。

オーナーさんについては、実際には儲かりません。


いかに建物の寿命を延ばし、建物に長い期間、働いてもらうかが、賃貸経営において重要な意味を持ちます。

お金と手間をかければ、建物の寿命はドンドン伸びます。


●外壁塗装

●外装リノベーション

●内装リノベーション

●間取変更

●室内設備交換


逆に、お金と手間をかけなければ、法定耐用年数より早く傷んできます。

室内の設備についても、20~30年で交換時期となります。

賃貸経営では、どれをどこまでするか考える必要があり、目的を持たなければ、大変なことになってしまいますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営における長期修繕計画⑤

2017/08/07

Ⅴ.修繕積立金

大規模修繕のための積立金の目安(月額、一戸当たりの積立金)です。

積立金として妥当な金額は、間取りタイプ別、一戸当たり概ね下記の金額です。

(月額、一戸当たりの積立金)

1K~1DK   4,000~5,000円

1LDK~2DK 5,000~6,000円

2LDK~3DK 7,000~8,000円


大規模修繕には多額の費用が必要になりますので、毎月の家賃収入の中から一定金額を定期的に積み立てて準備をしましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営における長期修繕計画④

2017/08/06

Ⅳ.大規模修繕・日常リフォーム・日常管理の各費用の区分

日常の修理や入退去時の原状回復費用は、長期修繕計画には含まれません。

また、共用部分の日常管理費は、入居者から家賃と一緒に回収する共益費で賄います。


①修繕

 大規模修繕・・・

1、 建物本体=屋根、壁、床、柱、配管等
2、 住戸内部=住宅設備機器等
3、 共用設備=給排水、電気、防犯設備等
4、 外溝=通路、フェンス、駐車場等

※上記の物件全体の修理
   
 日常リフォーム・・・

  住戸内部=内装、建具、小修理、雨樋、清掃、入居者入退去時の原状回復

   
②共用部の日常管理・・・

 共益費で賄います

1. 廊下、通路、駐車場等の定期清掃
2. 共用電気代、水道料
3. 給水設備、浄化槽の定期管理清掃
4. エレベーターの定期管理


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営における長期修繕計画③

2017/08/05

Ⅲ.オーナー様と管理会社の役割について

●オーナー様の役割

①修繕の必要性を認識すること
(物件は必ず老朽化する)

②資金準備をしておくこと
(大規模修繕は大きな費用が必要)


●管理会社の役割

①オーナー様への啓発と長期修繕計画の作成

②定期点検の実施
(状況報告・修繕箇所の早期発見)

③修繕計画書・見積書の作成・提案、協議、工事の実施


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営における長期修繕計画②

2017/08/04

Ⅱ.修繕について

定期点検で不具合箇所を発見した場合は、オーナー様へ連絡すると共に、専門業者の修繕見積書等を作成し、提案協議の上、工事を実施していきます。

築年数が20年を経過していると、どこかが壊れてしまうものです。

どこまでの範囲で、今回の修繕をするか決めましょう。

費用などが大きすぎて、すぐにできずに繰り延べる場合を「繰り延べメンテ」と言います。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営における長期修繕計画①

2017/08/03

Ⅰ.点検について

点検は、①法定点検 と ②自主点検 に分けることが出来ます。


①法定点検は各種法律の定めにより義務付けられた点検です。

資格を持つ専門業者が点検を行ない、所轄官庁へ報告が必要となります。

1. 消防用設備点検
2. 建築設備点検
3. 特殊建築物点検
4. エレベーター定期点検


②自主点検

1. 定期点検・・・・管理会社が定期的に行う点検です。特に清掃時に不具合箇所を発見することが多い為、清掃業者に報告・連絡をお願いして早期修繕を実施します。また、受水槽の点検は1年に1回実施し、排水パイプの高圧洗浄は3年に1回くらいの割合で実施するといいでしょう。

2. 専門業者検査・・・・修繕発生時に行う専門業者による精密な検査

3. 臨時点検・・・・台風の後などに行う臨時点検(破損箇所のチェック)

しっかりと点検を行いましょう。


クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸経営における長期修繕計画の目的

2017/08/02

賃貸経営における長期修繕計画の目的について、説明をいたします。

良好な賃貸経営を実施する為には、賃貸住宅の居住性を維持し、入居者に快適で安全な、住環境を提供するとともに、収益確保と資産価値保持を図って行くことです。

しかし、賃貸住宅は経年と共に劣化していき、時代の流れの中で要求される機能や性能も変化していきます。


そこで、オーナー様が長期にわたりスムーズな賃貸住宅経営を実現していく為には、どうしても物件の修繕維持を実施していく必要があります。


つまり目安として長期修繕計画が必要となります。

そして、その第一歩が点検なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


空室以上に怖い修繕・維持管理コスト

2017/08/01

バブル期に建築された物件は、エレベーターや屋上防水や外壁塗装などの大規模修繕が必要な時期に入っています。

しかし、国土交通省の調査によると、個人家主さんの80%が大規模修繕の計画をたてておらず、76%が大規模修繕の資金の積立を行っていない状況が判明しております。


・雨漏りが起きた。

・エレベーターが故障した。

・給排水ポンプが壊れた。


トラブルが生じるとその都度、応急処置的に対応しているのが実態です。

相続対策で始めた地主系のオーナーさんの中には『経営』という感覚を持たないまま、「多分、黒字かな?」というような感覚的な判断基準で賃貸経営をされている方もいらっしゃいます。

最初の10年位は、建物も新しいので何もしなくても満室になり、順調に儲かります。

そこでキャッシュを貯めておけばいいのですが、それが未来永劫続くような感覚に陥り、どんどんお金を使ってしまうのです。

それでなぜ破綻しないかといえば、借入金の借り換えをしたり、土地を売ってしのいだりしているからです。

しかし、いくら地主さんでも土地を無限に持っている訳ではありません。

ちょうど修繕の必要がでてくる頃には、収支上もデッドクロスを迎え、キャッシュフローが不足します。

そうなると、数百万から数千万円かかる大規模修繕のコストは負担できません。


そのため、大規模修繕費用の発生する前に、物件を手放すオーナーさんも増えてきます。

不動産売買市場に築20~30年前後の賃貸マンションが多いのは、このような背景もあるのです。

これらの物件の多くは一見利回りが高く、かつ RC造だと長期融資が受けられるのでサラリーマン大家さんに大変人気があります。

しかし、安易にそのような物件に飛びつくと、想定外の修繕費用が発生し、買って数年後に再度売却することにもなりかねません。


今後、どのような修繕費用が発生しそうなのか、専門家に相談をした上で、修繕や維持管理について考えていきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


モノはいつか壊れます

2017/07/31

賃貸住宅も、いつかは壊れます。

設備ならば、不良品などもあり、新築時から壊れている場合もあります。

車を想像してもらえばわかりますが、今どき50年前の車は、公道でほとんど走っていません。

それ程、月日が経つと、モノは壊れてしまうのです。


賃貸住宅であっても、新築時は綺麗ですが、時間が経過すれば、モノなので壊れます。

耐用年数も決まっておりますので、20~30年を使用していると、勝手に壊れてしまうのです。


そもそも、賃貸住宅に使われている素材のほとんどは、放っておくと「土」になってしまいます。

鉄は、放置しておくと錆びてしまい、最後は「土」になります。

コンクリートも、砂と砂利とセメントで出来ているので、外部に出ている部分は風化してボロボロになります。

ただし、賃貸住宅は、人が生活するスペースです。

モノは壊れますが、人命を危険にさらさないように、注意する必要があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


メンテナンス計画

2017/07/30

賃貸管理において、「予防メンテナンス」は重要です。

オーナー様が負担する中で、ダントツに多いのが、メンテナンスにかかる費用だからです。

その費用を「いかに効率よく使うか」は、当然に重要なテーマですね。

「ただ使う」のではなく、「適正なコストで最善に保つこと」が求められています。

そのためには、「メンテナンス計画」を立てましょう。「中長期の修繕計画」とも言います。


30年の間に必要となる、建物本体の塗装や防水処理、室内設備の交換や修理等の項目を洗い出しましょう。

この「メンテナンス計画」があると、オーナー様は、積み立てておくべき額と、その実施時期が分かります。

必要なメンテナンスを怠ると「緊急メンテナンス」が増えます。

結果として、余分にコストがかかります。


さらには、入居者の『快適な生活』を阻害してしまい、入居者が退去してしまう可能性も増えます。

毎月の定期点検を怠らず、しっかりと現場を確認していなければ荒れた建物になってしまいます。


現場の写真も状況を確認する為に重要ですね。

壊れているものや直さなければならないものは、すぐに修繕することをお薦めいたします。

建物の外壁が汚れたり、傷ついたりしたままでは、オーナー様の所有している建物の価値は下がる一方だからです。


定期清掃と外壁の塗装等はとても重要です。

上手なメンテナンスをして行きましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


賃貸住宅の設備交換時期

2017/07/29

アパートやマンションに設置している賃貸住宅の設備交換の目安をお伝えいたします。


●エアコン  15年前後

※エアコンは、15年を経過しても、まだまだ使えます。


しかし、黄ばんでいたり、古い型のダサいエアコンは、第一印象が非常に悪くなり、入居希望者に敬遠されます。

省エネ仕様ではないため、高い電気代についても問題になってきます。

入居者の満足度を考えれば、さっさと交換した方が、総合的に良い結果に結びつきます。


●換気扇  15年~20年

●給湯器  15年~20年

●お風呂場 20年~30年

●キッチン 20年~25年

●トイレ  20年~25年

●洗面台  15年~20年

●排水管  20年~30年前後

●給水管  20年~30年前後


賃貸住宅の設備についての大まかな目安であり、製品のグレードや品質、使用状況や住宅環境により前後します。

あくまでも、参考にするための目安と考えていただければと思います。


また、設備が壊れなくても、見た目が古ぼけているだけで、入居希望者に敬遠されてしまい、成約に至らなくなってしまいます。

設備が古ければ、入居者の満足度を得ることは難しくなりますので、適時タイミングを見て交換をしましょう。

そして、設備が古いままであると、建物などついても、悪影響を与える事に繋がる可能性もあり、長期的な入居は困難なものとなってしまいます。


『テナントリテンション(入居者保持)』をしっかりと考え、快適な生活空間と設備等の住環境を提供しましょう。

トラブル発生時や更新時期に、タイミングのひとつとして、退去に結びつく場合があります。

常日頃から、「満足度」を上げられるように気をつけなければ、長期安定経営や満室経営は難しいものです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


金利の比較についての説明

2017/07/28

金利は、安い方が得なのは誰でもわかります。

でも、金利には返済期間があります。

返済期間によっては、金利が高い方が有利な場合があると説明も以前いたしました。


金利比較をするには、ローン定数(K%)が役に立ちます。