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東京都知事選で「#不正選挙」Twitterトレンド入り

2020/07/08

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 -Business Journal- 2020年7月6日記事

『東京都知事選で「#不正選挙」トレンド入り…過去に開票作業でトンデモナイ不正&票数操作』


https://biz-journal.jp/2020/07/post_166466.html >


5日に投開票された東京都知事選。同日午後8時過ぎ、Twitter上では「#不正選挙」がトレンド入りしていた。投票終了からわずか4秒で、NHKが現職小池百合子氏の当選確実を報じたことを受けて、一部候補者の支持者らが一斉に投稿したものだった。「開票作業もしていないのにマスコミは癒着している」「選管もマスコミもグルだ」というのが主な主張だったのだが、開票作業に従事した都職員やマスコミ関係者らは「さすがにそれはない」と呆れている。

NHKは5日、都内32カ所の投票所で投票を終えた有権者2845人を対象に出口調査を行い、62%にあたる1763人から回答を得た。その上で、6割越えの得票率を示していた小池氏に対して当選確実を報じた。
 
開票所で取材をしていた大手新聞社記者はこう嘆息する。

「さすがにここまで情勢が明らかな選挙で、出口調査の結果が実際の投票結果と異なることはありません。確かに過去の国政選挙では、接戦の選挙区で、民放が出口調査を読み間違えて実際と異なる候補者を当選確実と報じてしまう例はありました。しかし、今回の選挙は接戦ですらありませんでした」

別の民放記者もこう語る。

「開票所では各陣営から送り出された関係者が開票作業を見守っています。我々も双眼鏡や望遠レンズで開票台にある票の束に記載されている候補者名をチェックし、リアルタイムで票読みをしています。東京都知事選のように投票用紙が膨大な数に上る場合、開票職員が数え間違えたりすることもありますが、意図的に不正を行うのはかなり難しいと思いますよ」
 
開票作業を終えた都職員は「ほぼ夜通しの仕事なので、みんな真剣に一刻もはやく作業を終わらせたいと思って仕事をしています。背後で見ている各陣営関係者やマスコミに疑念を抱かせるような動きをしていれば、終わるはずの仕事がいつまでも長引きますし、誰も得をしません」と話す。


本当にあった驚愕の「不正選挙」

それでは、選挙管理委員会などが不正に手を染めることは絶対にないのだろうか。過去には青森県で驚愕の不正選挙が行われていたのだ。有権者や役場職員の買収工作などが頻発した、いわゆる「津軽選挙」だ。現在でも青森県内の開票場では、他県ではあまり見かけない物々しい雰囲気で作業が行われている。
 
まず開票所の各出入口に警察官が立哨して、開票作業中の不審な人の出入りを監視している。そして最も異様なのは、開票所内に投光器が設置されていることだろう。青森県警によると、「もし開票中に会場の照明が突然落ちた場合、すぐに立哨中の警察官が開票台を照らすために設置されている」のだという。
 
地元紙記者は以下のように解説する。

「突然、開票所の照明が落ちて、気がついたら作業中の役場職員が投票用紙を食べていた。そのため、現在に至るまで県内の選挙ではこういう警戒措置が取られるようになったと聞いています。つまり、支持していた候補者が負けそうだったので、相手候補の票を食べてなかったことにしようとしたということです。そのほか、有権者に配ったおにぎりの包みに札束が入っていたとか、伝説のような話がたくさんあります。いずれにせよ何十年も前の話で、正直、おとぎ話みたいな感じです。
 
ただ、金権選挙はまだ一部地域で続いていて、2013年実施の平川市長選では市議20人中15人が公職選挙法違反で逮捕されました。まだまだ政治の世界はドロドロしていますよ」
 
立候補者はもちろん、有権者も、マスコミも襟を正して真摯に選挙に向き合う必要があるようだ。

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クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンとフサン併用 重症患者に有効か 東大が発表

2020/07/07

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-産経新聞- 2020年7月6日記事

『アビガンとフサン併用、重症患者に有効か 東大が発表』


https://news.yahoo.co.jp/articles/3014c00dbbf5db5a1501ec8c2edf502d34d6dee4 >



新型コロナウイルスの治療薬候補である新型インフルエンザ治療薬「アビガン」と膵炎(すいえん)治療薬「フサン」の併用が重症患者に有効である可能性を確認したと東京大の研究チームが6日、発表した。

4月から集中治療室(ICU)で人工呼吸器や人工心肺装置「ECMO(エクモ)」の治療を受けるなどした36~75歳の重症患者11人に、併用して投与。1人は死亡したが10人は回復し、半月ほどで人工呼吸器が不要になり、一部は既に退院した。

ICUでの治療が必要となった患者の死亡率は、海外では30~50%に達するとの論文がある。今回は科学的な手法に基づく厳密な評価ではないが、作用メカニズムが異なるアビガンとフサンの併用は有効な可能性があるとしている。

同大は5月に併用の臨床研究を開始。アビガンは単独での効果を調べる治験も行われているが、有効性は確認されていない。

アビガンはウイルスの増殖を抑える働きがある。フサンは細胞内への侵入を抑えるほか、重症化の一因とされる血栓の発生も防ぐと期待されている。


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東京大学でも、『アビガン』とフサンの併用が有効であるとしていますね。

中国などでは、『アビガン』と『トシリズマブ』のセットで効果があるとなっています。

いつまで『アビガン』の効果を貶めるのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新型コロナ ワクチンの有効性に不安材料続々 絶望の報告書

2020/07/06

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-NEWSポストセブン- 2020年7月4日記事

『新型コロナ、ワクチンの有効性に不安材料続々 絶望の報告書』


https://news.yahoo.co.jp/articles/cfa504f6f19d41f67b4e650a1f0ece008236680d?page=1 >


自由な海外旅行から東京五輪の実現まで、頼みの綱は「ワクチン」だった。世界中の研究者が必死に開発を続けているなか、なんとも“身も蓋もないレポート”が中国の研究チームによって発表された――。

今なお世界中で完成が拡大している新型コロナウイルス。そんな中、新型コロナウイルス発生地の中国で発表されたのが以下の衝撃的なレポートだ。


「新型コロナの抗体は2~3か月経つと急激に減少する」


6月18日、英医学誌『ネイチャー・メディシン』に中国・重慶医科大学などの研究チームによる論文が掲載された。

研究チームは、今年4月上旬までに重慶で新型コロナに感染して症状が出た患者37人と、症状が出なかった患者37人について、抗体の量の変化などを調査した。

それによると、感染後しばらくして作られる「IgG抗体」が80%以上の人で検出された。しかし、退院から2か月後には、抗体が検出された人のうち、症状があった人の96.8%、無症状の人の93.3%で抗体が減少したことが判明した。減少割合は、半数の人で70%を超えたという。

本当にこの研究結果の通りに抗体が減少するなら、再感染のリスクが高いということになる。


◆最低5年、ワクチンを打ちたくありません

現在、世界中で130種類以上の新型コロナウイルスのワクチンの研究開発が進み、日本では創薬ベンチャー「アンジェス」が治験を始め、年内の実用化を目指している。しかし、中国の研究チームの発表により、雲行きが怪しくなってきた。

国際医療福祉大学病院内科学予防医学センター教授の一石英一郎さんが説明する。

「ワクチンとは、毒性がなくなった、もしくは弱められた病原体を体内に注入することで抗体など免疫がつき、対象となる感染症の予防に効果がある医薬品のことです。

しかし、いうまでもなく、ワクチンは体内で抗体などが長期間維持されることを前提にしている。ワクチンを打って体内に作られた抗体も中国の論文のように2~3か月で減少してしまうなら、長期的な効果は難しいということになります」

もしワクチンが開発されても、短いスパンで抗体が消えるならば、インフルエンザワクチンのように毎年、もしくは毎シーズンのように接種しなくてはならないかもしれない。もしくは減少ペースが早すぎて、まったく効かない可能性もある。

「新型コロナと同じRNAウイルスであるインフルエンザはその年の流行株を予想してワクチンを接種しますが、予想が外れると罹りやすくなります。新型コロナも同じ状況になるかもしれません。仮にインフルエンザとパターンが似ていても、新型コロナの方が致死率が高いので警戒が必要です」(前出・一石さん)

その安全性にも疑問が残る。予防医療学が専門である新潟大学名誉教授の岡田正彦さんはこう話す。

「実際に新型コロナに有効か、副反応はあるのかなど大規模な治験を行わなければいけません。そのためには開発後の治験に数年は必要です。1年足らずで作られたワクチンは、その有効性や安全性が充分に検証できていません。薬もそうですが、国に承認されて5~10年たった後に副作用が判明し、使用禁止になるものや、効果が充分でないと評価されるものも多い。ですから、たとえ、すぐにコロナワクチンが開発されたとしても、私は最低5年、ワクチンを打ちたくありません」

欧米諸国ではすでにワクチン調達競争の動きがあり、安倍晋三首相もワクチン開発を進める米モデルナ社などと交渉し、年末には接種できるようにすると明かしている。

「各国とも、集団免疫をあきらめ、ワクチン頼みになっていますが、中国の報告書によってワクチンは不可能である可能性が生まれました。このままでは打つ手はありません」(医療ジャーナリスト)

集団免疫もワクチンも難しいのであれば、新型コロナとの共生はどうなるのだろうか。

「季節性インフルエンザや風邪のように、生活の中に当たり前に存在するようになっていく可能性があります。SARSやMERSの場合は、自然収束に向かいました。しかし新型コロナは未知のウイルスなのでなかなか油断はできません」(前出・一石さん)

自粛生活によってコロナ以外の病気になるリスクも高まっている。家にこもりきりで運動不足になったり、間食や酒量が増えるなど、生活習慣が乱れがちになるからだ。

実際、健康促進の取り組みを支援する「リンクアンドコミュニケーション」の調査では、自粛生活で体重が増えた人が57%、体脂肪率が上がった人が60%にものぼった。

今後のウイルスの抑え込みは「人間次第だ」と一石さんは言う。

「ウイルスは人間を介さないと無力で、単独では増えることはありません。結局は人間の行動がすべてになるので、『3密』を回避する基本的な行動を重視しなければいけません」(前出・一石さん)

個人レベルの心がけが、ウィズ・コロナを乗り切るためには必須なのだ。


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新型コロナにワクチンは効きません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ワクチンを疑え 【新型コロナと闘う 児玉龍彦×金子勝】

2020/07/05

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『ワクチン神話を疑え!SARSで17年ワクチンができないわけ【新型コロナと闘う 児玉龍彦×金子勝】20200624』

https://www.youtube.com/watch?v=y6W83Y85zJs >

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児玉龍彦先生(東大先端研がん代謝PT)は、新型コロナウイルスの最前線で仕事をされています。

この児玉先生のYouTubeの情報によると、新型コロナなどの場合のワクチンは、変異したコロナウイルスには効かないようです。

また、むしろできた抗体は、変異したコロナウイルスに対して重症化しやすくなる悪い抗体になってしまうようです。


そもそも、SARSですら、17年ワクチンができないのが現実です。

新型コロナのワクチンは、幻想と言えるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


富士フイルム インド製薬にアビガンの権利付与

2020/07/04

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-NNA- 2020年7月2日記事

『【インド】富士フイルム、印製薬にアビガンの権利付与』

https://news.yahoo.co.jp/articles/1f9302c728463eba83d8b7e2a103c40bf236c89c >


富士フイルムは1日、インドの製薬大手ドクター・レディーズ・ラボラトリーズなどに対し、新型コロナウイルスの治療薬として期待される日本の新型インフルエンザ薬「アビガン」を日本国外で開発・製造・販売する権利を独占的に付与すると発表した。新型コロナの感染拡大後に、アビガンのライセンスが付与されるのは初めて。新型コロナの治療薬としての需要の高まりを受け、製造の加速と世界的な供給体制の構築を図る。

6月30日に富士フイルム子会社の富士フイルム富山化学、ドクター・レディーズ、アラブ首長国連邦(UAE)のドバイを拠点に医療物資や医薬品を提供するグローバル・レスポンス・エイド(GRA)の3社でライセンス契約を締結。中国とロシアを除く日本国外での開発・製造・販売に関するライセンスを付与する。製造権を付与するのはドクター・レディーズのみ。2社から受領する契約一時金や販売ロイヤルティーの額は非開示。

富士フイルムは非臨床試験や臨床試験などのデータを両社に提供する。ドクター・レディーズはインド、GRAはクウェートでの販売に向け、提供を受けたデータを活用しながら、速やかに現地で新型コロナ患者に対する臨床試験を開始する計画だ。治験薬は、富士フイルムが日本で生産したアビガンを提供する。販売に向けては、臨床試験で安全性を確認後に現地で当局の承認を得る必要がある。

製造権を付与するドクター・レディーズに対しては、富士フイルムが保有するアビガンの製剤・製法特許を供与し、同一品質の薬剤を製造する技術移転を実施。ドクター・レディーズがインドのほか、米国とメキシコに持つ製造拠点でアビガンを生産する。

ドクター・レディーズと提携した理由について、富士フイルムホールディングスの広報担当者はNNAに対し、「大量生産が可能な世界的な生産体制を持っており、欧米の事業比率が高いなどインドだけでなく世界的に製品を展開している」と説明した。ドクター・レディーズが製造したアビガンは、インドやクウェートなど日本国外で販売する。

ドクター・レディーズは南部ハイデラバードに本社を置く。インド国内では南部テランガナ州のほか、アンドラプラデシュ州、北部ヒマチャルプラデシュ州に工場を持つ。2019/20年度(19年4月~20年3月)の連結決算は、売上高が13%増の1,746億ルピー(約2,483億円)、純利益が4%増の194億9,800万ルピーだった。売上高のうち、北米事業が37%、欧州事業が7%、インド事業が17%を占める。


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日本以外では、ドンドンと『アビガン』が新型コロナウイルスに効くとして、世界中に広まっています。

現在、『アビガン』の話題が出ないように、マスコミに箝口令が敷かれています。

もしかして、開発国である日本が、一番最後に薬事承認する国になるかも?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「レムデシビル」1人分価格、25万円に設定

2020/07/03

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-読売新聞オンライン- 2020年7月1日記事

『「レムデシビル」1人分価格、25万円に設定…国内は「負担なし」継続』

https://news.yahoo.co.jp/articles/b9f1998ede36295915c487607451b6e25b776a7e >


新型コロナウイルス治療薬として国内で特例承認された「レムデシビル」について、米製薬会社ギリアド・サイエンシズは29日、公的医療保険を持つ先進国向けの患者1人分の価格を2340ドル(約25万円)に設定した、と発表した。これまで各国に無償提供していたが、7月から有償に切り替える方針を示していた。

発表によると、1回分の価格は390ドルで、患者には通常5日間で薬を計6回投与する。米国の民間医療保険の加入者向けは1回520ドルとした。

日本政府は5月に特例承認し、重症者に優先的に配分してきた。国内の患者は引き続き費用負担なしでこの薬の治療を受けられる。


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このレムデシビルは、色々な国で、効果が怪しいと発表されています。

腎不全や肝機能障害を引き起こす副作用が強すぎて、使い物にならない薬です。

こんな毒薬で、熱が下がっても、強い副作用によって、まともな生活はできなくなります。

費用負担なしとなってますが、新型コロナの入院治療費は公費負担となっているだけです。

さらに、新型コロナにおいて、薬事承認されているのは、レムデシビルだけ・・・。

値段も高すぎ、何でこんな毒薬を薬事承認したのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新型豚インフルの流行懸念

2020/07/02

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-AFP=時事- 2020年7月2日記事

『新型豚インフルの流行懸念、中国は重大視しない姿勢』

https://news.yahoo.co.jp/articles/00cc5382ba546368dcbabe80249afaf9b5e0ee0f >


中国で新型の豚インフルエンザが確認され、パンデミック(世界的な大流行)の恐れもあるとの研究結果が発表されたことを受けて、同国外務省は1日、研究対象が限られていたとして、重大視しない姿勢を示した。

米科学アカデミー紀要(PNAS)に6月29日に発表された論文によると、「G4」と名付けられたこの豚インフルエンザの新型株は、人間に感染する「あらゆる基本的特徴」を備えており、新たなパンデミックの可能性もあるという。

だが中国外務省は1日、この懸念を重大視しない動きを見せた。同省の趙立堅(Zhao Lijian)報道官は定例会見で、「論文の中で言及されたG4はH1N1ウイルスの亜種」であり、「検体数は少なく、全体像を表すものではないというのが、専門家らの結論だ」と述べた。

その上で趙報道官は、「関連部局や専門家ら」が監視を続け、注意喚起を行い、適時に対応していくと強調した。

論文は中国国内の複数の大学と、中国疾病対策予防センター(CCDC)の研究者らが執筆。これによるとG4は、遺伝的に2009年に流行したH1N1に由来するとされ、感染力が強く、人の細胞内での複製が観察された他、フェレットでは他のウイルスよりも深刻な症状を引き起こしたという。

研究者らは国内10省の食用豚の鼻腔(びこう)から3万点の検体を採取し、179の豚インフルエンザウイルスを分離した。 

また食肉処理場の従業員を対象に実施した抗体検査では、10.4%が過去の感染を示したとの結果が出ている。

人から人への感染の証拠は見つかっておらず、中国当局はG4の感染者数については明言していない。

研究者らは「G4ウイルスが人に感染することにより、人への適応が進んで人同士で流行が広がる恐れが高まる」として、養豚関係者らの経過観察を早急に行っていくべきだと訴えている。

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どうも、『アビガン』は、新型豚インフルについても有効の可能性が高いようです。

『アビガン』で、この新型豚インフルも解決しそうです。

『アビガン』の存在を忘れて欲しい方がいる理由もわかります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新型コロナ 全国の医師の緊急アンケート

2020/07/01

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『なんと相場の5倍…厚労省が“時価”で優先提供したエタノール〈週刊朝日〉』

-AERA dot- 2020年6月28日記事


https://news.yahoo.co.jp/articles/cf24e457410978dc9246a53bec2bd9c8885f1415 >


本誌では4月に続き、すべての都道府県で緊急事態宣言が解除された(5月25日)後の6月上旬、全国の医師に緊急アンケート第2弾を実施。医師専用のコミュニティーサイトを運営するメドピア社の協力を得て、3日間で約1500人から回答を得た。前回と同様、回答した医師のほとんどは感染症の専門家ではなく、さまざまな回答が寄せられた。

まずは、緊急事態宣言の解除時期について。最後に宣言が解除された1都3県と北海道では、北海道や神奈川で解除の目安となる基準を一部、満たしていなかったが、「総合的判断」(専門家会議座長の脇田隆字国立感染症研究所長)で解除となった。

そのためか、北海道と1都3県での解除のタイミングは、その他の(それぞれの医師が住む)地域に比べて、「早い」とする回答が多かった。理由は、「解除すると勘違いする人間が多い。慎重にしてほしかった」(神奈川・50代・一般内科)、「もう少し感染者の動向を見てから決めるべきだ。現に新たな流行がさっそく見られている」(石川・30代・内分泌科)など。

他方、「新型コロナが恐ろしい感染症であるとは思えないので、国は宣言など出すべきではなかった」(千葉・50代・消化器内科)という回答もあった。

医療現場の状況は、逼迫(ひっぱく)していた4~5月よりも「少し余裕が出てきた」という回答が多く、全体の半数ほど。新型コロナが流行する前の状態に近いとする回答も2割あった。

入手が困難だったマスクや手指消毒用のアルコールに関しては、まだ半数近くが「足りていない」と回答。入手も困難だという。

アルコールでは、こんな“事件”もあった。

厚生労働省は3月、新型コロナ対策として、医療機関に手指消毒用エタノールの優先供給を実施した。ところが、「濃度が低い」「値段が高い」といった問題が発生した。そのいきさつを、埼玉県川越市の住宅街でクリニックを開業する、ゆきさだクリニックの行定英明院長(50代)が話す。

「“時価”で優先的に配りますと言われて申し込んだところ、値段が相場の5倍もする。キャンセルをしようとしても、それはできない、と言われました。そもそも時価って、銀座のすし屋じゃあるまいし」

同様のクレームは「政府が斡旋(あっせん)したアルコールは、1リットル4500円と超々高額。普通は500ミリリットルで286円。こんな政府で大丈夫なのか」(京都・50代・一般内科)と、回答にも寄せられていた。

行定院長は最終的に発注をキャンセルできたというが、アベノマスクといい、今回の国の対応には首をかしげるばかりだ。

政府の対応の遅さや、議事録が作成されていなかった件などを指摘する声が目立った一方で、「よくやっている」という回答もあった。

■薬は効果不明 早期で可能性も

実際に感染者を診察したことがあると答えた医師は2割。前回のアンケートの倍近くになった。

そうなると聞きたいのが効果についてだ。現時点では新型コロナ治療薬は開発されていないが、抗エボラウイルス薬として作られたレムデシビルが、国内初の新型コロナ薬として承認された。抗インフルエンザウイルス薬のアビガン、吸入ステロイド薬のオルベスコなども、臨床研究・試験中だ。

感染者を診たと答えた医師のうち、レムデシビルを使ったことがあったのは6%、アビガンは31%。使用していないが61%だった。使わなかった理由には、「専門病院に転院」「専門医が代わって診察」「軽症」などが挙がっていた。

効果については、「ある」「ない」「分からない」で、意見が割れていたが、アビガンでは「軽症からの悪化は防いでくれる」という回答もあった。

新型コロナ感染者を受け入れていた獨協医科大学病院(栃木県壬生町)の呼吸器・アレルギー内科の武政聡浩准教授は、アビガンの使用経験がある。感触は、「早期に使うほど効果が上がる印象だった」という。

「アビガンは中国で軽症例によかったというデータも出ています。もっと初期感染のときにアビガンを使えるようだったら、有用性が出たと思います」

■PCRは医師の判断ですべき

専門家会議に対する意見で多く挙がっていたのが、PCR検査体制への不満だ。そこで、検査体制についても単独で調査した。

今でこそ医師会などの協力のもとで、地域にPCRが受けられる発熱外来や検査センターなどができつつあり、医師が必要と判断した感染疑いの人は、以前より簡単に検査を受けられるようになった。厚労省によると、6月17日現在、検査センターは全国に203カ所あり、そのほか独自で行っている医療機関がある。だが、今もこうした体制が整っていない地域もあり、「いまだに保健所でブロックされている」(東京・40代・一般内科)という回答もあった。

前出の武政准教授も、PCRに対しては疑問を感じている一人だ。

「個人的には、韓国のようにドライブスルーを利用してやったほうがよい。それができない日本の情けなさ。保健所の問題というよりも、PCRが制限されていたのを政府が解決しなかったことのほうが問題です」

ただ、PCRの実施については、「増やすべき」「増やさなくていい」と正反対の意見がある。

前者では「医師が疑わしいと思う症例、クラスター疑い症例は全例行うべき」(大阪・50代・呼吸器内科)、「医療機関が疑わしいと考えた症例にはきちんとPCRを施行できるようにしてほしい」(宮城・30代・消化器内科)など。

もちろん、PCRも万全ではない。実際、「陰性というので診ていたら、何回もしてから陽性になったものが多い」(神奈川・60代・アレルギー科)ということも。それでも「性能の限界はあるが、検査数は増やすべきだった」(北海道・40代・小児科)という。

後者では、「PCRをむやみに増やすべきではない」(東京・60代・一般内科)、「PCRや抗体検査をすればよいというものではない。受け皿を考えて検査しないと、さらなる混乱を招くだけ」(千葉・40代・総合診療科)などがあった。

※週刊朝日  2020年7月3日号

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効果が出ると分かっているなら、『アビガン』を早期に承認しなければならないですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新型コロナ 医師1500人の注目すべき回答

2020/06/30

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『日本で感染爆発が起こらないのは? 医師1500人の注目すべき回答は〈週刊朝日〉』

-AERA dot- 2020年6月27日記事


https://news.yahoo.co.jp/articles/1f2e8173914a5b04be46772628a91ef9072c34a2 >


緊急事態宣言が解除され、人や経済が動き出した一方で、新型コロナウイルスと闘っている最前線の医療現場では、患者が減少し、経営状況が悪化している病院が増えている。今後、医療はどう変わるのか。

すべての都道府県で緊急事態宣言が解除された(5月25日)後の6月上旬、本誌では全国の医師に緊急アンケート第2弾を実施。医師専用のコミュニティーサイトを運営するメドピア社の協力を得て、3日間で約1500人から回答を得た。現場の医師に聞いた。前回と同様、回答した医師のほとんどは感染症の専門家ではなく、さまざまな回答が寄せられた。

多くの人が疑問に感じているであろう、「なぜ日本では感染爆発が起こっていないのか」問題を聞いた。ここで紹介するのは専門家の意見ではない。だが、興味深いものが多かった。

目を引いたのは、「国民性」という言葉。この国民性と、それに近い言葉を挙げた回答は、なんと全体の15%ほど、200件を超えていた。具体的には「衛生に対する意識が、他国と比較すると高いことが理由の一つ」(岐阜・40代・眼科)、「国民の疾患に対する理解度が高い」(埼玉・50代・耳鼻咽喉科)、「要請をまじめに守る国民性」(大阪・60代・小児科)などだ。

生活習慣などを挙げる医師も多かった。マスクをする習慣がある、家では靴を脱ぐ、家に帰ったら手洗い・うがいをしている、ハグやキス、握手をする習慣がない、箸を使って食べる、などだ。「日本語は飛沫(ひまつ)が飛びにくい言語だと、テレビで言っていた」(広島・50代・腎臓内科)、「手洗い、洗濯、洗浄などに必要な水が豊富で家庭でも不自由しない」(北海道・60代・一般内科)と、なるほど!と思うような回答もあった。

東アジア全体で感染者数が抑えられていることから、「人種要因が大きいのでは」(東京・30代・血液内科)、「東アジアに共通する、何か遺伝子的なコロナにかかりにくい体質が関係」(岡山・40代・内分泌科)といった、免疫や体質に関する可能性を指摘した回答も多かった。このほか、結核の予防接種であるBCGを理由に挙げる回答も70件ほど。対して、「たまたま」「検査数が少ないので、そう見えているだけ」という回答を寄せる医師もいた。

■第2波に備えて専門病院を設立

6月18日、安倍首相は海外との往来を再開させる方針を表明した。となると、現実味を帯びてくるのが第2波だ。次の感染拡大に備えて、どんな対策が必要か。

多かったのは、専門病院をつくって、そこで集中的に感染者を診るという回答。その対極として、インフルエンザのように地域の医師が診る体制で十分という声もあった。当然ながら、そのためには新型コロナかどうかを判別する迅速診断キットが必要だという。

広島市内でクリニックを開業しているC医師(60代)は、第2波が来たときは、インフルエンザと同じ扱いでよいと考える。

「例年、インフルエンザで亡くなる人は、2千~3千人。新型コロナは900人余りなので、実は感染症としてはインフルのほうが怖い。新型コロナは、症状があったら地域の病院でPCRをして、早期にアビガンを投与するのがいい。そのためにはPCRも、アビガンの投与ももっと簡単にできる体制にならないと」

最後に、「『withコロナ』で医療現場はどう変わったか」。新しい医療システムとして、多くの医師が挙げたのが「オンライン診療」。電話やスマートフォン、パソコンなどを使って遠隔で診療を行うことをいい、新型コロナの感染が拡大しているなか、4月から期間限定、特例として初診でも始まった。

回答では、「勤務先ではオンライン診療が始まった(再診の方のみ)。この変化はよい」(大阪・30代・小児科)といった前向きな捉え方だけでなく、「時期尚早」(茨城・50代・一般内科)などの慎重論もあった。

フリーランスの医師として、東北や関東のほか、九州の離島で診療にあたる境野高資医師(40代・専門は救急医療と小児科)は、オンライン診療について「望ましいが、課題もある」と考える。

「ずっとかかわっている患者さんで、体調も変わりないのであれば問題ないのでしょうが、初診や一見の患者さんでは、コミュニケーションエラーが生じますし、触診など具体的な診察ができません。そこは今後、議論になっていくのではないでしょうか」

境野医師はまた、今後の医療で変わるべきこととして、「感染症も診られる救急医療の構築」を挙げる。

4月には、急患の搬送先がなかなか決まらない、救急搬送困難事案が1週間で1658件あったことが、消防庁で報告されている。

「救急が感染対策を行っていかないと、この先の救急医療は回らなくなります。脳卒中だろうが、自転車で転んだケガだろうが、感染している前提で対応する必要があります」

日本感染症学会によると、感染症の専門医は1560人(6月12日現在)で、しかも大学病院など一部に集中している。「感染症の専門家がもっと必要」(山梨・50代・脳神経科)なのは、火を見るより明らかだ。

今回の経験では、国民が「感染対策に気を配るようになった」(神奈川・50代・救急医療)。その効果もあったようで、2019~20年シーズンでインフルエンザにかかった人は、例年より大幅に減った。

この先、新型コロナはなくならない。医療現場では、「新型コロナを今までの発熱疾患の一つとしてきちんと区別し、新型コロナだけにとらわれることなく全般を鑑みた診療を行う」(熊本・50代・一般内科)ことが、私たちは地道に感染対策を続けていくことが大切なのだろう。

※週刊朝日  2020年7月3日号

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早期に『アビガン』投与を押している医師も多いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


イランのコロナ感染者 ファビピラビル効果

2020/06/29

イランでは、コロナ感染者の内、約18万3千人が回復しているようです。

もちろん、ファビピラビル(商品名:アビガン)も関係しているでしょう。


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-Pars Today- 2020年4月6日記事

『イラン人研究者、新型肺炎治療薬の臨床実験に着手』

https://parstoday.com/ja/news/iran-i60511 >


テヘランにあるシャヒード・ベヘシュティー医科大学の研究者らが、新型コロナウイルスによる症状に対し、医薬品ファビピラビルの効能に関する一部研究が認められたことを受けて、臨床実験を開始しました。

ファビピラビルは2011年、日本の富山化学工業がB型インフルエンザ用治療薬として初めて世に送り出し、最近新型コロナウイルスがパンデミックとなってからは、その治療薬としての服用が提起されていました。

現在、世界的に信頼のおける学術機関などは、新型コロナウイルスの決定的な治療薬や治療法をいまだに解明できていません。

これに関して、国際的な権威ある機関の多くが、新型コロナウイルスの特効薬としての選択肢を増やすため、ファビピラビルに関する研究を実施しています。

現状では、その結果や成果はまだ限定的で、ファビピラビルは新型コロナウイルス感染の初期・中期の段階にある患者の症状緩和に効果があるとされています。

また、この医薬品はより早い回復を促して入院期間を短縮できるとされる一方で、ICUの重症患者への効能については、今後更なる研究が必要ということです。

イラン保健医療教育省・新型コロナ対策本部学術委員会が、6日月曜に発表したところによりますと、現在国内の複数の医療機関が実施している臨床実験においてファビピラビルの効果が確認されれば、この医薬品の製造と製剤化の技術は同国の大学と民間の両方で実用化され、医療施設ですぐにも使用できるようになるということです。

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-Pars Today- 2020年6月28日記事

『イランのコロナ感染者 これまでに約18万3000人が回復』

https://parstoday.com/ja/news/iran-i63190 >


イラン保健医療教育省のラーリー報道官は、イラン国内で新たに新型コロナウイルスの新規感染者2450人以上が確認され、また感染者のうち、およそ18万3000人が完治したと発表しました。

イラン保健医療教育省のラーリー報道官は、「過去24時間で、イラン国内で新たに2489人のコロナウイルスの感染者が確認され、このうち1406人が医療機関に入院し、残りは外来で治療を受けた」と述べました。

また「現在までに、国内のコロナウイルス感染者の累計は22万2669人となっており、このうち、18万3301人が回復し、入院先から退院している」としました。

さらに、この24時間に感染者144人が死亡し、これで国内での同ウイルスによる死亡者は合わせて1万508人になった」と報告しました。

現在、世界での新型コロナウイルスの感染者数は1010万5000人以上に達しており、このうち少なくとも500万人が死亡、およそ548万人以上が完治しています。


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全世界で、ファビピラビル(商品名:アビガン)の効果がみられています。

日本では、ワザワザ薬事承認の邪魔をされています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


専門家会議 政府と役割分担明確化?

2020/06/28

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-FNNプライムオンライン- 2020年6月25日記事

『専門家会議 政府と役割分担明確化 新たな分科会設置へ』

https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20200625-00156107-fnn-pol >


新型コロナウイルスに関する専門家会議のメンバーが会見し、第2波に備え、専門家会議と政府の役割分担を明確化する必要があると政府に提案した。

感染症対策専門家会議・脇田座長「われわれが提案しているのは、専門家会議と政府の役割分担を明確にすること」

専門家会議は、政府への助言だけではなく、対策案や提言を示すなど前のめりになってしまい、あたかも専門家会議が政策を決定しているような印象を与えたと指摘。

第2波に備えて、政府との役割分担の明確化とリスクコミュニケーションの早急な体制の見直しを政府に求めた。

西村経済再生担当相は、新型コロナウイルス対策についての政府の専門家会議を廃止し、新たな分科会を設置する方針を明らかにした。

西村経済再生担当相「位置づけを改め、新型インフルエンザ等対策有識者会議のもとに、新型コロナウイルス感染症対策分科会を置くことといたします」

分科会では、感染動向のモニタリングや今後のワクチン接種のあり方、感染の再拡大に向けた対策などを議論する。

自治体の関係者や危機管理の専門家なども加え、7月上旬にも初会合を開くことにしている。


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政府は、完成もしていない新型コロナウイルスのワクチンを、どうしても打たせたいようです。

すぐに耐性ウイルスが発生するので、ワクチンは、まったく効かないと言っても間違いないのに、無茶苦茶です。

『アビガン』を薬事承認すれば、第2波を防ぐことができます。

中国やロシアでも『アビガン』のジェネリック薬が薬事承認されているのです。

それなのに、『アビガン』を頑なに薬事承認させようとしません。


新型コロナウイルスの専門家会議も『アビガン』の薬事承認がされず、擦り付けで、第2波の責任追及されても困ることになります。

専門家も発言を削除されたり、ねじ曲げたりされるのです。

もはや、知っていてこのようなことをするので、人命軽視で済まされる問題を超えてくるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


専門家会議が政策決定しているような誤解与えた?

2020/06/27

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-毎日新聞- 6月24日記事

『「専門家会議が政策決定しているような誤解与えた」 脇田所長ら、役割明確化を要望』

https://news.yahoo.co.jp/articles/5ce137c5a7cb04e1e1c9d6a7e663275f5eb390cd >


新型コロナウイルス感染症対策を助言する政府専門家会議座長の脇田隆字・国立感染症研究所長らメンバー3人が24日、日本記者クラブであった記者会見で、専門家会議のあり方についての提案を示した。「専門家会議が政策を決定しているような誤解を与えた」として、政府に専門家会議の役割の明確化などを求めた。

提案によると、2月の会議設置時は政府案に意見を述べる受動的な立場だったが、後に事態の深刻さを考え、専門家が提言をまとめて社会に説明する方法に転換。「専門家会議が人々の生活にまで踏み込んだ、と受け止めて警戒感を高めた人もいた」と指摘。情報発信はリスクコミュニケーションの専門家を招いて政府中心ですべきだとした。

政府の意向で専門家会議の提言案がたびたび修正されたが、副座長の尾身茂・地域医療機能推進機構理事長は「不当な介入はない。政府から全く独立しているわけではないが、大事なところで客観性は守ってきた」と述べた。また、米疾病対策センター(CDC)のような強力な組織の設置を求める与党内の意見に対し、脇田座長は「それで対策がうまくいくかというと必ずしもそうではない」と懐疑的な見方を示した。


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この『専門家会議が政策決定しているような誤解与えた』の提言をすると、すぐに新型コロナウイルス感染症対策の専門家会議の廃止が決まりました。

完全に口封じです。

余程、事情を確認されると困るのでしょう。


政府の会見は、いつも「専門家会議によって…」とか「専門家によると…」とか発言の責任は専門家に擦り付けて、専門家が確信に触れた事を言っても、そのことに触れませんでした。

『アビガン』が普通に使えれば、緊急事態宣言をする必要もありませんでしたが、『アビガン』の薬事承認さえも、有耶無耶にされています。

専門家会議の委員の発言に責任を持つのは、あくまで政府のはずです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新型コロナ専門家会議の会見への取材を認められず

2020/06/26

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-BuzzFeed Japan- 6月24日記事

『新型コロナ専門家会議の会見への取材を認められず。専門家「誰かを排除するつもりはない」』

https://news.yahoo.co.jp/articles/1d73baa835a49af54a10fd4b182a0cb08cfc235c?page=2 >


新型コロナウイルス感染症対策専門家会議の脇田隆字座長、尾身茂副座長、岡部信彦さんの3名が6月24日、日本記者クラブで会見を開いた。専門家会議の活動を総括するとともに、今後の感染拡大のリスクに備えて、新たな専門家助言組織のあり方について話すことを目的としたこの会見には、会見場での参加とオンラインでの参加、2種類の方法で参加することができる。しかし、BuzzFeed Newsはこの会見を取材することを認められなかった。なぜなのか。


BuzzFeed Newsの参加は認められず

日本記者クラブの公式サイトには、どのような記者会見が今後行われるのか、情報が掲示されている。

参加したい会見をクリックすると、参加者や会見に使われた資料を閲覧することが可能な状態だ。会見への参加申し込みはページ中段の「参加申し込みはこちらから」をクリックすることで行うことができる。

しかし、参加申し込みのページに明記されているのが、「※お申し込みは、日本記者クラブ会員、クラブ加盟社の方に限ります」という言葉だ。オンラインの参加であっても、非加盟社の参加は認められていない。

BuzzFeed Newsは締め切りは過ぎていたものの、会見が始まる20分前に、非加盟社であっても参加可能かを電話で問い合わせたが、「記者クラブ会員ではない」ことを理由に参加を断られている。



「日本記者クラブの会員に限らせていただいております」
これまで厚労省で行われる通常の専門家会議の有識者による会見には、BuzzFeed Newsは記者クラブの了承を得て参加してきた。

なぜ、公益性の高い新型コロナウイルス感染症対策専門家会議の構成員による会見で、日本記者クラブ加盟社以外の社が排除されたのか。

日本記者クラブの担当者は「日本記者クラブは会員制組織となっており、支払われる会費で運営している組織となります。記者会見に参加していただく対象、ライブ配信視聴の対象は日本記者クラブの会員に限らせていただいております」と回答した。

なお、公益社団法人として運営していることを踏まえ、記者会見の様子は事後に「処理が終わり次第」、YouTubeで公開しているという。


事前に問い合わせで参加できるケースも、その基準は?

事前に問い合わせをすることで、「柔軟に対応できる可能性もある」と担当者は取材に語る。

「一番多いのは、ゲストの関係者ということで、会員でない方をお受けするケースです。そうしたケースは数多くあります。例えば、今回の会見ですと、医療系メディアの方をお受けしました。ゲスト3名のうち1名の方から、直接、今回の会見の内容を聞いてから取材に明日伺うよう言われたとのことで、お受けした次第です」

BuzzFeed Newsの参加は認められず、医療系メディアであれば参加が認められた背景にはどのような基準が存在するのか。

担当者は「はっきりと示す文書はない」とした上で、「はっきりした基準を示せと言われたら、会員かどうかとしか言いようがない」としている。

「対象はあくまで会員であって、そうでない方は対象でないというのはまず第一の線引き、原則でございます」

「お受けできるかどうかを、メディアによって判断しているといったことはございません」

「登壇者側でクラブ会員に限らず、登壇者とお付き合いのあるメディアを受け入れて欲しいと事前に要望をいただいていた場合には、登壇者とお付き合いのあるメディアを受け入れることもございます」

担当者は「参加したい会見があるのであれば、会員になっていただきたい」とした。


専門家会議として「誰かを排除するつもりはない」

今回の会見に参加した専門家会議の構成員・岡部信彦さんはBuzzFeed Newsの取材に対し、「当然、我々としては誰かを排除するというつもりはない。開かれた会見であるべきだと考えている」と明言する。

その上で、「主催者は日本記者クラブなので、そちらの意向がどういうものわからない」と述べるに止まった。

「我々としては、事前にどのような人が会見に出席するかも聞いていないし、こちらではコントロールできないことだと思っています。基本的には誰も排除せず、みんながアクセスできた方がいい」

「記者会見の資料は、日本記者クラブのホームページに公開されると聞いています。会員だけでなく、みんな見られるような形です」


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日本記者クラブは、日本のガンです。

仲良しクラブであり、必要な情報を封殺したり、情報をねじ曲げたりします。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


専門家会議を廃止、新たな会議体を設置へ

2020/06/25

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-読売新聞- 2020年6月24日記事

『専門家会議を廃止、新たな会議体を設置へ…西村経済再生相』

https://news.yahoo.co.jp/articles/148a19ca17904da339aa73c1381fe7286e2d290f >


西村経済再生相は24日の記者会見で、新型コロナウイルス対策を検討してきた政府の専門家会議を廃止し、既存の「新型インフルエンザ等対策有識者会議」の下に新たな会議体を設置すると発表した。会議のあり方を改めて、法的根拠を明確にする狙いがある。

有識者会議は新型インフルエンザ対策特別措置法(今年3月に改正)に基づいて2012年に設置されたもので、新型コロナ対策の分科会を新設する。今月中にメンバーを決め、7月上旬にも初会合を開く。メンバーには、感染症の専門家に加え、自治体の首長や危機管理の専門家らを幅広く選ぶ方針だ。

専門家会議は今年2月14日、政府対策本部の決定で設けられた。政府への提言機関の位置づけで、感染症や公衆衛生などの専門家12人で構成された。ただ、特措法に位置付けられたものではなく、医療現場に通じた臨床医師や社会経済の専門家が少ないと指摘されていた。

西村氏は、分科会では今後の感染の動向や対策、ワクチンが開発された後の対応などについて議論してもらう考えを示した。


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新型コロナウイルス対策の専門家会議が、責任の所在をきちんとさせるような提言を行った直後に、即解散になるとは・・。

議事録を残すこともできず、内容や詳細も正確に確認することもできない。

さらに、専門家会議の検討結果の検証もできないようにする。

専門家会議に権限が無いのに、一方的に責任だけを押し付ける政治家の発言もありました。

3密、社会的距離、一斉休校、37.5度4日間、入国制限の遅れ、クルーズ船の対応、マスク配布、8割自粛、自粛強要補償なし、10万円特別定額給付金、PCR検査の抑制、アビガン未承認など、諸外国とは異なる独自のルールを適用した詳細の確認もできなくなります。


これまで以上に、保身や責任逃れのための専門家会議なら必要ないですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新型コロナ 医師の心を折る”診療以前”の問題群

2020/06/24

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-中央公論- 2020年6月24日記事

『「普通に医療をやらせてくれよ」の声声声……新型コロナ 医師の心を折る”診療以前”の問題群』

堀 成美さん(東京都看護協会危機管理室アドバイザー)インタビュー/聞き手・川端裕人さん(作家)

https://news.yahoo.co.jp/articles/b3d6882eed2366b2d6486033ba005943f333aca8?page=1  >

「わかんないよね新型コロナ」(ニコニコ生放送)に出演し、視聴者の疑問にわかりやすく応える堀さんは、感染症対策のプロフェッショナルだ。コロナ第一波で浮き彫りになった課題を川端裕人さんが訊いた。川端さんはフィールド疫学者が主人公の小説『エピデミック』の著書があるほか、Webナショジオで「 『研究室』に行ってみた。」を連載するなど、サイエンスに詳しい。


テレビ報道の「悪意」

川端》 僕が堀さんに話を伺いたいと思った理由は、コロナをめぐって臨床医はよく取材されるし、専門家会議やクラスター対策班も発信を重視している。でも、ブラックボックスがあって、堀さんご出身のFETP─J(国立感染症研究所〔以下、感染研〕の実地疫学専門家養成コース。Field Epidemio logy Training Program Japan)関係者が何をやっているのか、恐らく実務的にも大変なんでしょうが、本人たちは何も言えない状態だと推測しています。

堀》 そう。前面に出て発言はしていないですね。

川端》 また、感染症看護の専門家で、国立病院の感染症対策専門職だったこともある。複数の語られざる現場に通じ、全体を見渡せる方です。

堀》 つかまれていますね。(笑)

川端》 まず、テレビに出るような人気の専門家の発言をどう見ますか。

堀》 想定の範囲内でしたけれども、医療関係者が国難にあたって何とかしなきゃとなっている時に、ここまで執拗に、悪意を疑ってしまうくらい、嫌な扱われ方でした。私は一度だけテレビ出演しましたが、制作者は「視聴率が取れるんですよ」とか言っている。NHKでも変なBGMをつけたりしていますよね。あれやめてほしい、と関係者にも伝えています。

川端》 過剰な効果音とか。

堀》 そう。一人一人の報道関係者は会うと悪い人たちではないのですが、結果的に患者さんに対する偏見や差別を生むようなことをやっている。
 私たちはHIVの感染で苦い経験をして反省したはずなのに。感染症ネタは放っておくと暴走します。

川端》 堀さんは「わかんないよね新型コロナ」というネット上の番組を四月から平日毎日続けていますね。

堀》 これは日本科学未来館と国立国際医療研究センター国際感染症センターのコラボですが、さかのぼるとエボラの時、科学未来館のサイエンスコミュニケーターから一般の人になかなか伝わらないことを伝えたい、と依頼を受けたんです。続いてMERSや性感染症も扱いました。クリスマス・イブに猫耳をかぶって、「聖なる夜に性なるお話を聞きたい、画面の前にいる奇特な皆さん、こんばんは」とか言って(笑)、本当に届けたい層への発信を試みたのです。今回は三月初頭から取り組むべきだったと、出遅れを反省しています。

川端》 先ほど「悪意」という言葉も使われましたが、テレビ報道の問題点はどういうところですか。

堀》 PCR検査が一番いい例です。どうすればいいか、正解はなかったし今でも答えは一つではありません。しかしテレビは犯人探しのような雰囲気を作って怒りや不安を醸成してしまった。

川端》 PCRに関しては、最初は検査数が足りないとテレビは連呼していましたが、次第に陽性率にこだわり始めましたよね。

堀》 批判ネタを次々探していました。


クラスター対策班の役割は終わった

川端》 確かに検査数は日本では少なかったけれど、対策班の責任にするのもおかしいと思っていました。

堀》 そうですね。でも、クラスター対策班や専門家会議が、それを十分に伝えるコミュニケーションをしていたかというと、大いに疑問です。

川端》 誰もが不安な時期に十分に伝えられたかというと、決してそうではなかったでしょう。でも、それが彼らの役割なんでしょうか。

堀》 冷たく聞こえるかもしれませんけど、クラスター対策班はクラスター対策班でしかありません。専門家会議はその分野の専門家としてただ招聘されているだけで、彼らが何かを決めて実践する立場にはない。そういう原則に立ち返ればよかった。

川端》 分析して判断のための材料を提供したり、政策提言するところまでですよね。それが、なぜか対策班や専門家会議が政策を決めているような印象を持たれていました。でも、今の対策班は遠からず解散しますよね。これまでのデータを分析してやるべきことがわかったら、国のレベルでも自治体のレベルでもそれをやっていくというふうになっていく。対策班の最初の大仕事は終わりつつあるけれど、クラスター対策はこれからも続いていくわけです。

堀》 そう、落とし込みなんですよ。クラスター対策班が示したエッセンスを、自治体や職場で実践していくフェーズに移すことが重要ですよね。


いまだにFAXの世界

川端》 今回、医療現場では何が一番大変だったのでしょうか。

堀》 ドクターたちがよく言っていたのは、「普通にウイルス感染症の医療をやらせてくれよ」という言葉。今は血栓症も問題になっていますが、当初は一部の人が重症の肺炎になるけど、多くの人は軽症の呼吸器系の感染症の対応だった。だから、本当は普通に戦えたはずなんですよ。

例えば、患者さんが退院する条件に、原則二回の陰性確認が義務づけられていますよね。でもなぜか、治っているはずなのにいくら検査しても陽性になる人がいる。部屋でスクワットをするような元気な人が帰れない。ある時期からは病床やホテルの部屋が空いてきたからなんとかなりました。「医療崩壊」の内実はウイルスが厄介というより、別の負荷が大きくなっていたことです。
 
普通の病気のように医師の判断に任せればいいのに、患者を診てもいない人たちから検査はダメとか、逆に「陰性二回確認はルール」とかいうお役所対応をされると現場の心は折れてしまう。大変なのはコロナウイルスではなく、診療や対応を複雑にしている仕組みなんです。
 
もう一つ触れておきたいのは、なんで医療現場に“ごみ袋”が必要になったのか、ということです。

川端》 PPE(個人防護具)の生地として、ですね。

堀》 そう。マスクや防護服がなくなったのは、皆が一斉に買ったから。台湾や韓国は早々に国が物資のルートを押さえたので、日本みたいな混乱は起きていない。それらの医療物資があれば、コロナの診療はここまで難しくなかったはずです。
 
だから世間では「医療現場で働いている人、ありがとう」というムーブメントがありますが、ちょっと違うんだよなという空気はありますね。

川端》 そうした混乱がなければ、医療や看護に専念できたはずだと。

堀》 そう思います。もう一つ医療現場から聞こえたのは、書類が多すぎて大変という声。指定感染症になったので、公費にするためにも書類が要る。ホテルに移すには、その同意書を取る必要も。さらに行政や保健所から「患者さんは今どうなったか(退院したのかホテルなのか)」といった問い合わせもある。
 
医師はコロナ患者が発生したら、FAXを保健所に送る。保健所はそのFAXを見て端末に入力。そうしてようやく都道府県、厚生労働省(以下、厚労省)、感染研がデータを見られる。現場はこのFAXを早くやめてくれ、と言っています。しかも、パソコンで作成してはダメで、手書きで書いて、はんこを捺さなければいけません。まだあるんですよ(笑)。「今、FAXを送りました」と電話して、原本は郵送……。
 
なぜ日本では統計がしっかり出ないのだと批判されていますが、こういうレベルでのつまずきなんです。早く変えたほうがいいよねといわれてきた仕組みが、ここに至って現場にしわ寄せを生んでいます。


コロナスキームという問題

川端》 危機においては、情報の遅れや混乱が、足を引っ張りがちですね。
 
FAXでのやり取りは、四月半ば頃、河野太郎防衛大臣がツイッターで医師の悲鳴を拾いあげて、データ入力できる態勢になったようですね。

堀》 そう。でも喜んだのは、ツイッターを書いた人とその周辺ぐらいで、他はすごく冷ややかに「患者が減ってきたのに、今頃ですか」と。

川端》 次の波が来るまでに、改善しておく必要はありますよね。

堀》 でも、データ入力できるようになったのはコロナだけ、という問題もあるんです。感染症法に基づいてFAXで報告しなければいけないものは他にもある。独自のコロナスキームを作ったがために、他が放置されているのも問題です。

川端》 違うスキームを走らせてしまうと、局所的にさらに大変になる人が出てくる可能性はありますね。

堀》 だから繰り返しますが、ただの新しい呼吸器系感染症を相手に戦いたかったのに、病院も保健所も大変、データはよくわからない……。これではデータをもとにするフィールド疫学者は戦いようがありません。

川端》 データの取り扱いについては、自治体ごとに違いが出ていますね。

堀》 もともと新型インフルエンザ等が流行したら、自治体ごとに責任を持って取り組む仕組みがありました。大阪府や三重県は独自の仕組みを作りましたね。東京都は二三区の裁量が大きく、足並みを揃えるのが難しくて出遅れましたが、都としての仕組みを作りました。その後にタイミングがずれてコロナについてだけ国が似たようなものを作っている。

川端》 ここでもまた二重、三重の、スキームが走り始めるわけですね。

堀》 自治体ごとに頑張ってね、というのが国の基本スタンスのはず。でもメディアから「国は何をしているんだ」と突き上げられると、国は自治体に縛りをかけ始めるわけですよ。

私が強調したいのは、FAXも元気な人が退院できないことも、「おかしい」と皆が気づいているのに、現実が変わらないということ。どんな困難でも、良いほうに変われば希望を見いだせる。リーダーにはその役割を期待したい。
 
データについてはもう一点。私は海外から「日本のデータはどこにあるんだ」と尋ねられ続けて困りました。厚労省や感染研のホームページで英語での情報が探せないんだけど……という問い合わせです。厚労省のホームページは“総合デパート”みたいで情報が探しづらい。感染研のページも、コロナで検索しても時系列情報が探せない。

川端》 やっと見つけた情報も、しばしばPDFで残念ですよね。

堀》 エクセルで出してほしいですよね。それと、外国の人が言っていたのは、発症日のエピカーブ(感染症疫学の中心テーマである発症日のグラフ)がなかなか出なかったこと。ようやく四月の終わりに、感染研のページに出たんですよ。なぜそれまで出なかったのか。

川端》 読者向けに補足すると、日々ニュースで接する新規感染者数は確定診断された日がベースですが、疫学的な実態に迫るには、発症日を見たいわけです。感染症疫学の分析は日ごとの発症者数を描いたエピカーブを作るところから始まるんですよね。

堀》 エピカーブがなかなか出なかったことで、「実はとんでもない事態になっているのでは」といった疑心暗鬼が生まれたことは残念です。

(以下、略。月刊『中央公論』2020年7月号より抜粋)


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『医療関係者が国難にあたって何とかしなきゃとなっている時に、ここまで執拗に、悪意を疑ってしまうくらい、嫌な扱われ方でした』

 


アビファビル(アビガンのジェネリック薬)の記事削除

2020/06/23

最近、パタリと『アビガン』についての報道がされなくなりました。

さらに、ロシアの『アビガン』のジェネリック薬である『アビファビル』の報道は、ほとんどされません。

完全に情報統制をしています。


酷いのは、TBS系JNNの『アビファビル』の記事が削除されていることです。


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-TBS系 JNN- 6月13日記事

『ロシアで先月承認の治療薬、医療機関へ無料で提供』

https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20200613-00000033-jnn-int >


新型コロナウイルスの感染者が50万人を超えたロシアで、先月承認された治療薬が、11日、無料でロシア各地の医療機関へ届けられました。

ロシアメディアによりますと、新型コロナウイルス対策でロシアの政府系投資基金が開発した治療薬「アビファビル」が、先月29日に承認され、11日から、医療機関に無料で提供され始めました。

臨床試験の数が少ないもののロシア政府が、感染の初期段階で一定の効果が認められたとして、承認過程を早め、医療機関への提供を開始したということです。

6月中に6万人分の薬が提供される予定で、すでに世界10か国以上から薬の提供を求められているということです。


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この記事は、ひっそりと削除されています。

『アビファビル』が『アビガン』のジェネリック薬であることすら伝えていません。

余程都合が悪かったのでしょうか?

一般国民については、この記事がワザワザ削除されることを望んでいません。

あれだけ騒がれた新型コロナウイルスの解決に役立つ情報なのです。

あることを無かったことにする・・・。

人命軽視の姿勢が問われています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


【点描・永田町】成否微妙な首相の“逃げ恥作戦”

2020/06/22

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『【点描・永田町】成否微妙な首相の“逃げ恥作戦”』

-時事通信- 2020年6月21日記事

https://news.yahoo.co.jp/articles/f4cddf2b55d8367b367ecfa43ba4401ecfd5e99c  >


「コロナ国会」が17日に会期を延長せず閉幕した。3月末成立の今年度予算に続いて、巨額の第1次、第2次補正予算が会期内に相次いで成立するという異例の展開が、事態の深刻さを浮き彫りにする。安倍晋三首相が「100年に1度の危機」と表現したコロナ禍への政府対応の迷走もあって、審議混乱が続く中での国会閉幕。与党内からも「政権の火種連発で、野党の追及を避けるための得意の“”逃げ恥作戦”」(自民長老)との声が出る。ただ、今回ばかりは「政治休戦による政権危機回避戦術の成否は微妙」(閣僚経験者)との見方が少なくない。


与党幹部は当初、コロナ対応のための大幅会期延長を目論んでいた。それを一変させたのは、相次ぐ政権絡みの失点による内閣支持率の急落だ。国民的不評を招いた「アベノマスク」に、黒川弘務前東京高検検事長の「賭けマージャン辞職」、さらには首相に近いとされる河井克行前法相と夫人の案里参院議員の公選法違反(買収)事件捜査など、政権の“火種”は尽きない。それが「取りあえず、国会を閉じて、野党追及を封じる作戦」(自民国対)につながったとみられる。

8日に国会提出された2次補正には10兆円の予備費が盛り込まれた。当初予算では5000億円だっただけに、「前代未聞の超巨額予備費」(国民民主幹部)だ。政府は「コロナ対策で臨機応変に対応するための措置」(政府首脳)と力説するが、野党は「政府が独断で予算を使うのが目的」(立憲民主幹部)と反発する。ただ、補正予算の編成と国会審議を経ての成立には「最低1カ月かかる」(政府筋)だけに、今後も想定されるコロナ対策に即応するには、「予備費は使い勝手が抜群」(同)ではある。このため、与党内には「結果的に3次補正は不要になり、次期臨時国会召集も急ぐ必要がなくなる」(自民国対)との声も広がる。


際立つ1強崩壊による求心力低下

第2次安倍政権発足以来、首相は「モリカケ疑惑」などでピンチを迎えるたびに、国会閉幕や国政選挙勝利で態勢を立て直し、「安倍1強」を維持してきた。しかし、ここにきて際立つ求心力低下は、国会閉幕でも回復しそうにない。「アベノマスク」騒動と同時進行となった1次補正の目玉政策だった国民への現金給付は、公明党の要求などで当初の「限定世帯30万円」から「全国民一律10万円」への大転換を強いられた。その時点で「首相が言えば、みんなが忖度して決まるという1強の構図が崩れ、求心力も失った」(閣僚経験者)とみられている。

2次補正の編成は「与党要求の丸のみ」となり、それまでの官邸主導による政策決定は姿を消した。それと並行して、首相が記者会見で「5月中の承認」をぶち上げたコロナ治療薬の有力候補「アビガン」は、厚生労働省の慎重論などで6月以降に先送りとなった。首相が「前広に検討」と意気込んだ「9月入学」も、教育現場や与党内の猛反対で、断念を余儀なくされた。「もはや、首相が大方針を示しても、与党や霞が関がついていかない」(政府筋)というのが現状だ。

これまで「内閣支持率回復の決め手」となってきた“安倍外交”も、首相が国会閉幕後の6月下旬と見込んだ先進7カ国首脳会議(サミット)開催が、トランプ米大統領の変心で、9月以降に先送りされた。このため、得意の首脳外交の舞台も当面は巡ってこない。内閣支持率も「危険水域」とされる30%を割り込む調査が相次いでいる。国会閉幕で下げ止まっても、V字回復の材料は見当たらない。ネット上で「#さよなら安倍総理」がトレンド入りしている中、あえてアベノマスクを着け続ける首相の姿には、「落日の悲哀」もにじみ始めている。

【政治ジャーナリスト・泉 宏/「地方行政」6月15日号より】


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『アビガン』未承認に抗議します。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


フジ産経 世論調査で架空回答を不正入力

2020/06/21

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『フジ産経 世論調査で架空回答を不正入力 放送・記事取り消し謝罪…調査は休止』

 -デイリースポーツ- 2020年6月19日記事

https://news.yahoo.co.jp/articles/451f67e51c24d4977ff1e75902632df69559ee5d >


フジテレビと産経新聞は19日、FNN(フジニュースネットワーク)と産経新聞が合同で行っている世論調査において、調査業務委託先による一部データの不正入力があったと公表した。

両社によると、不正入力を行っていたのは、調査業務委託先の「株式会社アダムスコミュニケーション」が業務の一部を再委託していた「日本テレネット株式会社」のコールセンターの現場責任者だという。

両社の世論調査は電話による質問に対する回答を集計する形で行っているが、実際には電話していないにも関わらず、架空の回答入力を、2019年5月から2020年5月まで、計14回の調査で行われていたという。

この期間、調査1回約1000サンプルにつき100数十サンプルの不正が見つかり、14回の調査で計約2500の不正サンプルがあったとしている。

フジテレビは同期間の世論調査結果及び関連放送を取り消し、産経新聞は世論調査計14回の全記事を取り消すとした。

フジテレビの昼のニュースでも伝え、架空データは、14回の全調査サンプルのうち約17%に及んだと伝えた。不正入力を行った担当者は「利益を増やしたかった」「オペレーターの人集めが難しかった」と話しているという。

世論調査は、確実な調査方法が確認できるまで休止するとした。


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他のメディアの世論調査は、大丈夫なのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新型コロナウイルスの増殖抑制の仕組み解明 治療薬候補で注目の『シクレソニド』

2020/06/20

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『新型コロナウイルスの増殖抑制の仕組み解明 治療薬候補で注目のシクレソニド 群馬パース大の研究チームが発表』

 -上毛新聞- 2020年6月18日記事

https://news.yahoo.co.jp/articles/2cec9ff85f762024e99461519e7d8a6d536e7eb6 >


新型コロナウイルスの治療薬候補として注目されているぜんそく治療薬「シクレソニド」について、群馬パース大(群馬県高崎市)は17日、同大大学院の木村博一教授(59)の研究チームが群馬大などとの共同研究で、ウイルスの増殖を抑える仕組みを解明したと発表した。治療薬候補になり得る裏付けを示すことで、医療現場で使いやすくなるほか、新薬の開発に役立つことが期待される。

◎仕組み解明で導入に前進 新薬開発にもつながるか
 
シクレソニドは吸入するタイプで、新型コロナの軽症、中等症患者を中心に臨床現場での使用が始まっている。これまでに新型コロナのゲノム(全遺伝情報)の複製を抑制することが報告されているものの、仕組みは明らかになっていなかった。

木村教授は高性能コンピューターで分子モデルのシミュレーションを行い、ウイルスのゲノム複製に関係するタンパク質にシクレソニドが及ぼす作用を分析した。複製の際に生じた変異を修正する酵素に対し、その働きを抑え、複製そのものを阻害することが判明した。

木村教授は「アビガンなどが注目されているが、シクレソニドは副作用が少なく、臨床医にとって使いやすい。似た構造の物質を研究すれば新薬開発につながる」と話している。

研究は木村教授が企画、主要な実験を行い、杏林大や国立感染症研究所なども参加。成果に関する論文が13日付で、アレルギー・臨床免疫学の専門誌「ジャーナル・オブ・アラジー・アンド・クリニカル・イミュノロジー」の電子版に掲載された。

新型コロナに関する研究を巡り、木村教授は今回とは別に判定時間の短いPCR検査キットを民間企業と開発。群馬パース大はキットを用いた検査業務にも乗り出している。


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『シクレソニド』は、商品名:オルベスコです。

このシクレソニドは、市立 札幌病院の医院長もススメています。

新型コロナウイルスの現場で使われている薬が、なかなか薬事承認されません。

どうしてなのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


児玉龍彦氏 21世紀の感染症対策は『精密医療』で正確な実態把握を

2020/06/19

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児玉龍彦氏「21世紀の感染症対策は『精密医療』で正確な実態把握を」【#コロナとどう暮らす】


【注目の人 直撃インタビュー】

児玉龍彦氏 (東大先端科学技術センター がん・代謝プロジェクトリーダー)

https://news.yahoo.co.jp/articles/f6fe95dfad4e5c03b270cf0ec8e85261a4014249?page=2 >

新型コロナウイルス特措法に基づく緊急事態宣言の全域解除から2週間。安倍政権の号令は「人との接触機会8割削減」から「新しい生活様式」へシフトしたが、コロナ禍収束の気配はない。政府は感染実態を把握しているのか。現状のコロナ対応で出口は見えるのか。当初から疑問を投げかけ、独自に抗体検査に乗り出した専門家に聞いた。

 ◇  ◇  ◇

――「政府と専門家会議の対策は0点」「全国一律のステイホーム要請はナンセンスの極みで日本を滅ぼす」などと政府や専門家会議の対応を手厳しく批判しています。

国民を守るための仕組みが考え抜かれていません。緊急事態宣言の発令で何をしたかといえば、ステイホームを呼びかけるだけ。外出自粛を求められても、活動を制限できない職種がある。病院、高齢者施設、警察や郵便局などの社会インフラを支える人たちで、ステイホーム中にこうした集団に感染が急激に潜り込んでしまいました。コールセンターもそうです。かたや、休業を余儀なくされて事業は追い込まれ、失業者が増えています。非感染者同士の接触を避けるだけでは、感染抑止はできません。

――どんな対策が必要なのでしょうか。

感染症対策の基本は感染者がどこに集まっているかを把握し、感染集積地と非集積地を分ける。さらに、非感染者の中で感染したら危険な人を選り分けることです。高齢者、がんなどの疾病を抱える患者。インフラ関連の仕事に従事している人、高齢者と同居している人、介護関係者、妊婦も要注意です。これらがなされていないことが一番の問題だと思っています。まず、感染集積地に非集積地から医療資源をまとめて投入する。都道府県といった大まかな単位ではなく、集団感染が発生している各地の病院や高齢者施設、コールセンターに資源を集中させるのです。

――新型コロナ発生地の中国・武漢では都市封鎖が実施され、2週間ほどで1000床の病院を新設。4万人を超える医療スタッフが現地入りしたとされています。

感染制圧の対策が徹底していました。20世紀の感染症対策はビッグデータ方式でしたが、21世紀はプレシジョン・メディシン(精密医療)です。検査、診断、陽性者の追跡を精密に行う。それには、包括的かつ網羅的な検査体制をつくり、感染実態を正確に把握することから始めなければなりません。東京都のPCR検査態勢は最大でも1日1万件ほど。ですから、抗体検査で感染集積地を網羅的に把握し、集積地でPCR検査を徹底するのが現実的です。学校や会社、病院、高齢者施設などで抗体検査を実施し、症状のある人や抗体陽性者が多いエリアをPCR検査にかけるのです。

■定期健診に抗体検査を組み込む

――先端研などが参加する研究チームが都内の医療機関で先月採取した1000人分の抗体検査を実施したところ、0・7%にあたる7人が陽性だったとの結果が公表されました。

都内で9万人超が感染したとの推計になりますが、妥当な数字だと思います。東大、慶応大、阪大などの研究者が集まって「新型コロナウイルス抗体検査機利用者協議会」を立ち上げ、プロジェクトの一環として抗体検査を進めています。健康診断で血液を採取されますよね。その残余血清1㏄以下で抗体検査は可能で、感染から2週間経てば抗体を100%検出できる。春の定期健診に組み込む体制をつくるタイミングだと考えています。

――抗体検査では感染の有無のほかに、どんなことが分かるのですか。

重症化しそうな人の判定に抗体反応が極めて有効だということが分かってきました。抗体には感染初期のウイルス増殖中に増えるIgMと、感染後に出現するIgGがあり、早期にIgMが上昇するとサイトカインストーム(免疫の暴走)を招いて重症化する可能性が高い。一方、IgMが正常化した人はPCR検査で陰性と判定され、高い数値が続いている間はウイルスを排出していることも分かります。治療方針がはっきりと定義されてない点も大きな問題です。新型コロナは一部の人にとっては、致死的なウイルス。陽性と診断したら、直ちに(抗インフルエンザ薬として開発された)アビガンを投与する仕組みをつくらなければいけません。

――新型コロナ治療薬候補のアビガンについては、政府が目指していた5月中の承認は見送られ、臨床研究や治験が継続されています。

このウイルスは平均11日間存在するのですが、アビガンの投与で4日間に縮められることが明らかになっています。感染期間の短縮は重症化防止につながる。ただ、動物実験で催奇形性が認められていますので、妊娠の可能性がある場合、男女ともにアビガンの血中濃度が高い間は留意が必要です。それから、感染から2週間の早い段階でIgMが高くなる患者は免疫反応が暴走しやすいので、(関節リウマチ治療薬として開発された)免疫を制御するアクテムラを早期に投与する必要があります。

■行政官を排除し専門家会議をプロ集団に

――国内で感染1例目が判明してから5カ月。いまだに政府の治療方針が確立されず、場当たり対応が続いているのはなぜなのでしょうか。

行政側の官僚は無謬性に縛られ、事後に責任を問われるリスクを恐れて多数意見を重んじる傾向がある。彼らが新たな判断をするのは難しいのですから、専門家が方針を決定しなければなりません。それも形式的な専門家ではなく、分子生物学や免疫学、内科学、呼吸器病学、あるいは集中治療の方法に詳しい人材が集まらないと決められない。ところが、専門家会議のメンバーは、どなたも抗ウイルス剤の開発に携わっていない。だから、アビガンを重症者に効果を見るために投与するといったトンチンカンな判断がまかり通っている。PCR検査を大量に実施すれば医療体制が崩壊するといった世界でも例を見ない暴論が言われ、検査を制限したために隠れ感染を増やしてしまった。キチンとした専門家会議は行政官を排除して、少数意見を評価できる専門家の議論として進められるものです。これは世界のあらゆる専門家会議に共通する重要な事項です。

(専門会議に抗ウイルス剤のプロはいない)

東アジア沿岸部に未知のコロナ免疫の可能性
 
――麻生財務相の国会答弁が波紋を広げています。日本の死者が少ないとの認識に立ち、その理由は「民度のレベルが違うから」だと。そもそも、国内の死者は少ないと言えるのでしょうか。

人口100万人当たりの日本の死者は、東アジアで一番多いです。中国の倍以上であることを見ておかなければなりません。東アジアで展開されているように、遺伝子工学と情報科学を駆使し、感染者ごとにGPSで匿名追跡できるシステムの導入が日本にも求められます。例えば、陽性者には「パンデミック番号」を付け、個人が特定されるマイナンバーや健康保険証番号などと結びつけないで管理する。ウイルスを排出する感染者は、非常に重い社会的責任を負うことを自覚していただき、納得してもらった上で、人権問題にも配慮して追跡システムを整備するのが必須だと思います。その一方で、日本や中国、韓国、台湾などの東アジア沿岸部は、過去にコロナファミリーの何らかのウイルスに感染し、免疫を持っている可能性が浮上しています。抗体検査ではまずIgMが出現し、遅れてIgGが現れるというのが免疫学的なイロハなのですが、都内の調査では、最初からIgGが出た検体がほとんど。つまり、すでにコロナファミリーに曝露されている人が多い可能性があるということなのです。日本ではSARS(重症急性呼吸器症候群)やMERS(中東呼吸器症候群)の感染者は少なかったといわれていますが、類似のコロナウイルスが流行していた可能性も否定できないと思っています。こうした実証的なデータを増やし、それを生かしてキッチリとした対策を立てることが急がれます。



▽こだま・たつひこ 1953年、東京都生まれ。77年東大医学部卒業、84年医学博士取得。東大先端科学技術研究センター教授、東大アイソトープ総合センター長などを経て18年から現職。東大名誉教授。

~~  -日刊ゲンダイ- 2020年6月15日記事


児玉先生も、「この(新型コロナ)ウイルスは平均11日間存在するのですが、アビガンの投与で4日間に縮められることが明らかになっています」と言っていますね。


そして、この児玉先生の発言が話題になっています。

https://www.youtube.com/watch?v=biRtZzoM9NA >


児玉 龍彦 教授 :

「厚生(労働)省にコネのある人は、(アビガンを)もうみんな飲んでます」

「検査も格差、治療も格差で、非常に不透明になっています」

「専門家委員会がこういう治療(アビガン)に対して何ら見解を出さない」

「(専門家委員会の)自分達だけは、(アビガンを)ドンドン使えるようにして」

「病院とお医者さんにコネがある人だけ(アビガンは)使える」

 ※13分頃~



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ロシアの新型コロナ治療薬第一号はアビガンのジェネリック

2020/06/18

公益財団法人 環日本海経済研究所  6月11日コラム


『ロシアの新型コロナ治療薬第一号はアビガンのジェネリック』

https://www.erina.or.jp/columns-today/139417/ >


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「ヒムラル」社とロシア直接投資基金が共同で出資する「クロミス」社が5月29日、抗ウイルス薬「アビファビル」(ファビピラビル)の認可を受けた。これは、日本の富士フィルムの「アビガン」のジェネリック薬だ。「クロミス」社は新型コロナウイルスへの効果に関する治験を行ってきた。

「クロミス」社はこのプロジェクト専用に設立された。Vademecumがヒムラルから受けた説明によると、ファビピラビルはずいぶん前から研究されてきたという。アレクサンドル・イワシチェンコ氏が4年前に分子を合成したが、当時は別の分子、ロシュ社(スイス)のタミフル(オセルタミビル)の新しい類似薬が選択された。その後、中国で、新型コロナウイルス感染症の治療にファビピラビルが有効だということになり、ヒムラルはロシア直接投資基金の支援でこの薬の治験の続行を決定。治験の第3段階は4月23日に始まった。

「クロミス」以外にも、「R-Farm」、「プロモメド」(サランスクの「ビオヒミコム」傘下)が自社のジェネリック薬を開発中だ。両社はそれぞれ5月20日と21日に治験の第3段階に入った。さらに、「R-Farm」のメインのオーナーであるアレクセイ・レピク氏はこれまでに、オリジナルの「アビガン」の登録をするつもりだった。アビガンの物質特許は昨年失効しており、中国の浙江海正薬業(Zhejiang Hisun Pharmaceutical)がファビピラビルのジェネリックを製造し、新型コロナウイルスに対する臨床試験が行われてきた。

ロシア保健省のコロナウイルス感染症治療・予防・診断に関する暫定的提言最新版のなかでは、ファビピラビルはウミフェノビル、レムデシビルと並び、治験中の薬剤とされている。
出所:GRLS(国家薬剤表)(VADEMECUM 5月30日)


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『アビガン』は特許が切れており、全世界で『アビガン』のジェネリック薬が製造されています。

現在、ロシアの『アビファビル』が、ロシア国内で新型コロナの暫定認証されており、ドンドン全世界に配られるようになっているのです。

日本では、『アビガン』発祥の地なのに、なかなか新型コロナで薬事承認されません。

新型コロナにおいて、耐性ウイルスができるワクチンに力を入れようとするのは、明らかに間違いです。

人の命がかかっているのに、どうなっているのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビファビルがアビガンのジェネリックと報道するとダメなの?

2020/06/17

日本での『アビファビル』の情報統制が酷いことになっています。

ワザとロシアの『アビファビル』が、『アビガン』のジェネリックと報道をしないようにされています。


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-TBS系 JNN- 6月13日記事

『ロシアで先月承認の治療薬、医療機関へ無料で提供』

https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20200613-00000033-jnn-int >


新型コロナウイルスの感染者が50万人を超えたロシアで、先月承認された治療薬が、11日、無料でロシア各地の医療機関へ届けられました。

ロシアメディアによりますと、新型コロナウイルス対策でロシアの政府系投資基金が開発した治療薬「アビファビル」が、先月29日に承認され、11日から、医療機関に無料で提供され始めました。

臨床試験の数が少ないもののロシア政府が、感染の初期段階で一定の効果が認められたとして、承認過程を早め、医療機関への提供を開始したということです。

6月中に6万人分の薬が提供される予定で、すでに世界10か国以上から薬の提供を求められているということです。


~~


NHKでの報道でも、『アビガン』と『アビファビル』の関係を隠していましたが、TBS系でも隠すようです。

また、他の報道機関は、一切の報道をしないといった暴挙に出ています。

まともな報道をしない【自由】があるようです。


アメリカで承認されたレムデシビルは、すぐに日本でも承認されたワケなので、中国やロシアで承認されたファビピラビル(アビガン)も、すぐに承認されないとおかしいのです。

人の命がかかっているのです。

厚生労働省と日本医師会と国立国際医療研究センターは、解体が必要ですね。


そして、右へならえのマスゴミも大改革が必要のようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ロシア 新型コロナ治療薬に承認の「アビファビル」供給開始

2020/06/16

- NHK -  6月12日記事

『ロシア 新型コロナ治療薬に承認の「アビファビル」供給開始』


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https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200612/k10012468991000.html >


新型コロナウイルスの感染拡大が続くロシアで、先月承認された治療薬「アビファビル」の供給が始まりました。


アビファビルは、ロシアの医科大学などが開発を進めてきたもので、「臨床試験の結果、安全性が認められた」として、先月29日、ロシアでは初めて新型コロナウイルスの治療薬として承認されました。

開発を主導した政府系ファンドの「ロシア直接投資基金」は11日、ロシア各地の病院などに「アビファビル」の供給を無料で開始したと発表しました。

そのうえで、今後は生産能力を拡大し、外国政府から要請があった場合には輸出も検討する方針を示しました。

ロシアは、新型コロナウイルスの感染者が50万人を超え、アメリカ、ブラジルに次いで世界で3番目に多く、今も一日に8000人を超える新たな感染者が確認されています。

ロシア政府としては、新たな治療薬の開発をアピールすることで国民の不安を和らげたいねらいがあるものとみられます。


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このNHKの報道について、違和感があります。

『アビファビル』は、『アビガン』のジェネリック薬ですが、『アビガン』の名前が出ておらず、とても不親切な記事なのです。

『アビファビル』の名前を知っていれば問題ないのですが、この記事では『アビガン』との関わりがわかりません。

そもそも、『アビファビル』がロシアで暫定承認された報道は、日本のメディアではありませんでした。

(※ブルームバーグやロイターなど海外のメディアの情報)

日本のメディアは、どこも不親切で、ワザワザ『アビガン』の事を報道しないように規制されているようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


日本臨床ウイルス学会 「アビガン投薬の要件に関するお願い」

2020/06/15

日本臨床ウイルス学会は、5月1日に「アビガン投薬の要件に関するお願い」を提言しています。


~~  -日経メディカル- 6月12日

https://medical.nikkeibp.co.jp/leaf/mem/pub/report/t344/202006/565970.html >

『抗ウイルス薬の早期投与効果を早く検証すべき』

日本臨床ウイルス学会は5月1日、「アビガン投薬の要件に関するお願い」と題した提言を、政府の新型コロナウイルス感染症対策本部に対して行った。日本感染症学会が発表している新型コロナウイルス感染症(COVID-19)に対する抗ウイルス薬投与の指針において、抗ウイルス薬の投与時期、対象について再考が必要と訴えている。この提言に関わった北里大学特任教授の中山哲夫氏から、提言の背景や狙いに関して寄稿いただいた。


~~

『アビガン投薬の要件に関するお願い』

http://clvirol.org/docs/covid19.pdf >

COVID-19の感染が止まりせん。抗ウイルス薬投基準新たに発表されました。基本的には前回の投薬指針と同様に早期治療には触れらていません。重症化を予防するためも診断早期にアビガン等の抗ウイルス薬の開始が必要と考え下記文章を新型コロナ感染症対策推進本部に提言しました。


~~ -日本臨床ウイルス学会-


『アビガン』による早期治療を要望し、胸部レントゲンか胸部CTで肺炎像での対応を日本臨床ウイルス学会も提言しています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ようやく見えてきたコロナの正体/児玉龍彦氏(東京大学先端科学技術研究センター名誉教授)

2020/06/14

-ビデオニュース・ドットコム- 6月6日記事

『ようやく見えてきたコロナの正体』

児玉龍彦氏(東京大学先端科学技術研究センター名誉教授)

https://news.yahoo.co.jp/articles/6455d8ed1b4eef12418919210af12b92e7505fc0 >

~~

中略

1000回放送のゲストは東大先端研の児玉龍彦名誉教授。3・11の直後から放射性物質や内部被曝の問題などで精力的に発言を続けてきたのでご存じの方も多いと思うが、今度の新型コロナ感染症についても、専門の分子生物学者の立場から免疫系や抗体検査などの分野で積極的に活動を続けている。

その児玉氏は新型コロナに対するここまでの政府の対応には、至って批判的だ。児玉氏は21世紀の今、人類はコロナに対しても精密医療の考え方の上に立って対応することが十分に可能になっている。そうすることで経済的な損失を抑えつつ感染拡大を抑え込むことが可能であるにもかかわらず、マスを対象とした「3密」だの「ステイホーム」のような大雑把な施策で対応してきたために、多大な経済的・社会的損失を被ることに加え、それが解除された瞬間に今度は何事もなかったかのように人々が元の生活に戻ってしまっている。これでは有効な感染対策にはならない。「そもそも非感染者同士を引き離しても何の意味もないのだから」と児玉氏は言う。

児玉氏が所属する東京大学先端科学技術研究センターでは、都内の新型コロナの感染状況を調べるために5月に合計で無作為に抽出した1,000人に対して抗体検査を実施している。その結果、7人に抗体が見つかった。この0.7%という数値を東京都の人口1,398万人に当てはめると、東京では既に9万人に感染歴があることになる。これは東京都が公表している累積感染者数の18倍にのぼる。

しかし、それにしても日本では欧米のような強制力を伴う行動制限や休業要請をしていないにもかかわらず、100万人あたりの死者数はアメリカの48分の1、スペインの83分の1にとどまる。死者の数は絶対数でも圧倒的に少ないが、人口比で見ても桁が2つも少ない。

これはなぜなのか。実は、コロナの死者数が欧米に比べて相対的に少ないのは東アジアに共通した現象だ。日本の100万人あたりの死者数が7人なのに対し、中国は3人、韓国は5人にとどまる。台湾にいたっては0.3人だ。安倍首相は日本のコロナ対策はうまくいっていると胸を張り、麻生財務相にいたっては民度が違うからだなどと豪語して早速物議を醸しているが、それはあくまで日本と欧米諸国を比較した場合のことであり、実はアジアの中では日本の死亡者数はむしろ群を抜いて多いのだ。

欧米と比べて東アジア諸国でコロナの死者数が圧倒的に少なかった理由として、BCGの影響だの、室内で靴を脱ぐ習慣の有無だの、様々な観測や憶測が流れた。ここまで違いが顕著になると、中には遺伝子配列の違いではないかなどと言い出す人も出てきた。しかし、ここに来て、カリフォルニア大学ラホヤ免疫研究所のクロッティ、セッテ教授らの研究などで、われわれは元々新型コロナに対する抗体を持っていた可能性が大きいことがわかってきた。

日本人を含め東アジアに住む人々はこれまでに繰り返し中国南部を震源とする新型コロナと非常に似通ったウイルスに起因する「風邪」を経験してきた。そのおかげでわれわれの血液中には新型コロナに似通ったウイルスに対する免疫を持つT細胞ができている可能性が高いことがわかってきた。それは新型コロナウイルスそのものに対する獲得免疫ではないため、免疫効果は完全無欠とまではいかないが、ある程度までのウイルス量への暴露であれば発症を防げるし、運悪く感染してしまっても重症化に至らずに済んでいる可能性が高いというのだ。児玉氏も日本や東アジアで死者が少なかった理由として、この説を支持する。

もっとも新型コロナウイルスはRNAウイルスなので、高速で変異を繰り返すこともわかっている。ある程度の免疫があるからといって用心を怠ると、変異したウイルスによって痛い目に遭わされる可能性が高いそうだ。

なお、現時点ではワクチンも治療薬もまだ開発されていない新型コロナウイルス感染症だが、その前段階となる抗体検査の研究を続けている児玉氏は特効薬の開発の可能性については楽観的だ。また、現時点でも抗ウイルス薬のアビガンやレムデシビル、免疫制御薬のアクテムラは、対象を限定して利用すればある程度の有効性は期待できると児玉氏は言う。

緊急事態宣言は解除されたが、そもそも緊急事態宣言についてわれわれは、医療崩壊を防ぐためにやむを得ない措置だと説明されていた。それが解除され、医療崩壊の危機が回避された今、われわれはこれからコロナとどう戦い、どう向き合っていくのかについての長期的な戦略が必要だ。しかし、今のところ政府からは新しいライフスタイルのような暢気な話は聞かれるものの、日本がこれからコロナとどう向き合うかについての明確なメッセージは出てきていない。であるならば、ここは一つ市民一人ひとりがそれをよく考え、自分なりの答えを出していく必要があるだろう。

第1000回目となる今週のマル激では、ここまでコロナについてわかったことは何なのかを問いつつ、われわれ一人ひとりが今後コロナと向き合うために必要となりそうな論点を、児玉氏とジャーナリストの神保哲生、社会学者の宮台真司が議論した。

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【プロフィール】
児玉 龍彦(こだま たつひこ)
東京大学先端科学技術研究センター名誉教授
1953年東京都生まれ。77年東京大学医学部卒業。博士(医学)。専門は内科学、分子生物学。東大病院内科、東京都立駒込病院、マサチューセッツ工科大学生物学部研究員などを経て、96年東京大学先端科学技術研究センター教授。2018年より現職。著書に『内部被曝の真実』、共著に『逆システム学―市場と生命のしくみを解き明かす』、『日本病 長期衰退のダイナミクス』など。


中略

~~


この児玉先生の発言が話題になっています。

https://www.youtube.com/watch?v=biRtZzoM9NA >


児玉 龍彦 教授 :

「厚生(労働)省にコネのある人は、(アビガンを)もうみんな飲んでます」

「検査も格差、治療も格差で、非常に不透明になっています」

「専門家委員会がこういう治療(アビガン)に対して何ら見解を出さない」

「(専門家委員会の)自分達だけは、(アビガンを)ドンドン使えるようにして」

「病院とお医者さんにコネがある人だけ(アビガンは)使える」

 ※13分頃~



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


今こそ知っておきたい抗ウイルス薬(アビガン)

2020/06/13

日刊ゲンダイ6月10日記事

『6つのステップのいずれかを阻害しウイルスの増殖を抑える』

【今こそ知っておきたい抗ウイルス薬】#6

https://news.yahoo.co.jp/articles/e40a570b76b3854e51d2df0d673c4bd858e43c05 >

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ウイルス感染症の治療には、感染症に伴うさまざまな症状に対処する薬と、ウイルスそのものの増殖を抑える抗ウイルス薬を使います。抗ウイルス薬の作用を理解するためには、「ウイルスとは何なのか」と「ウイルスが増殖する機構」を知る必要があります。

生き物は「細胞を基本単位とし、自己複製(増殖)ができるもの」と定義されますが、この定義からすると「ウイルスは生物ではない」と言えます。自己増殖できないからです。ウイルスは別の生き物(宿主)に侵入し、その生物の細胞を借りて増殖するのです。

では、ウイルスは何なのか? なぜ増殖できるのでしょうか。

ウイルスは「核酸がタンパク質の殻にパッケージされたもの」です。この核酸が遺伝子の本体で、同じウイルスをつくるもとになります。また、核酸が変化することで「新型ウイルス」が生まれます。核酸にはDNAとRNAがあることは前回解説した通りです。

ウイルスの増殖は、①宿主細胞の表面にウイルスが吸着・結合する(結合できる宿主とできない宿主がいる)→②細胞内への侵入(核酸の遊離)→③核酸の複製→④タンパク質(殻)の合成→⑤タンパク質の殻で核酸を包み込む→⑥宿主細胞外に放出される……という順序で進みます。つまり、このいずれかのステップを抑えることでウイルスの増殖を抑える薬が、抗ウイルス薬です。たとえば、抗インフルエンザ薬のアビガンやゾフルーザは③のステップを抑え、同じくインフルエンザ薬のタミフルは⑥のステップを抑えます。

それぞれのステップがウイルスごとに違うものもあれば、似ているものもあります。そのため、抗ウイルス薬は「それぞれのウイルスに合った新しいものを開発する」ことと、「別のウイルスに対する薬を流用する」ことで開発が進められています。

(神崎浩孝/医学博士、薬剤師)


~~

『アビガン』は、ウイルスの複製を阻止して、ウイルスの増殖を阻止する薬です。

慢性感染症は、ウイルスを体から排除することが難しいとされています。

ただ、最近は薬によってウイルスの遺伝子を取り除くのではなく、「増殖を抑える」ことで病気自体の発症を防ぐことができるようになっています。

RNAウイルスには、すべて効くので、『アビガン』は画期的な薬なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


【フィリピン】アビガン治験に3病院、中国とワクチン開発

2020/06/12

アジア・オセアニア(NNA)記事6月11日

『【フィリピン】アビガン治験に3病院、中国とワクチン開発』

https://news.yahoo.co.jp/articles/fbefb11a826037761156e102937c659f37cd2da6 >

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フィリピンのドゥテルテ大統領は8日、新型コロナウイルスの治療薬としての使用が期待される日本の新型インフルエンザ薬「アビガン」の治験に、国内の3病院が参加することを明らかにした。中国とはワクチン開発で提携する。10日付マニラタイムズなどが伝えた。

サンタアナ病院、ドクター・ホセ・ロドリゲス記念病院、キリノ記念医療センターがアビガンの治験に参加する。保健省が国連プロジェクトサービス機関(UNOPS)を通じて、100人以上の治験に使えるアビガンを調達し、臨床試験を進める。

新型コロナの感染者に対するヴァージンココナツ油(VCO)を使った治療を開始した。国立フィリピン大学の倫理委員会が試験投与を承認。フィリピン・ゼネラル・ホスピタルが治験を開始しており、1年以上にわたって実施する計画だ。

デュケ保健相は2月、地元テレビ局CNNフィリピンに対し「(VCOは)ウイルスを中和する効果があるという研究結果があるが、新型コロナについては明らかではない」とした上で、感染者に試験的に投与する方針を明らかにしていた。

一方、ロケ大統領報道官によると、政府は新型コロナのワクチンの研究開発で中国のバイオ医薬品企業シノバック・バイオテック(北京科興生物制品有限公司)と提携する。これまでに科学技術省が中国、台湾などの4つの研究グループと提携し、治験を共同で進めることになっているが、同省の勧告を政府が承認し、シノバックも加わることになった。

~~


全世界で、『アビガン』の治験が開始しております。

そして、『アビガン』のジェネリック薬であるロシアの『アビファビル』も全世界に出荷される予定です。

『アビガン』は、日本の薬ですが、いつまで薬事承認がかかるのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ロシア、アビガンを承認、「ゲーム・チェンジャー」と称す 中村祐輔医師

2020/06/11

この記事は、医学者、中村祐輔氏のブログ「中村祐輔のこれでいいのか日本の医療」2020年6月2日の記事を転載させていただきました。

http://yusukenakamura.hatenablog.com/entry/2020/06/02/103904 >

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『ロシア、アビガンを承認、「ゲーム・チェンジャー」と称す』


モスクワ発でロイターが 「Russia will start administering its first approved antiviral drug to treat coronavirus patients next week, its state financial backer told Reuters, a move it described as "a game changer" that should speed a return to normal economic life.」というニュースを発信した。11日から投与が開始される。330人に投与して、大半のケースで4日以内に回復したと述べられていた。90%の患者は10日以内にウイルスが消失したという。

私にはこの国に、深く黒い霧が覆い始めているように思えてならない。8年前、シカゴに渡る前に下記の句を詠んだ。これは、当時の民主党政権と霞が関に対するものだ。この構図は変わらない。

「笛吹けど 無視を決め込む 霞が関 国のことより 役所の利権」

そして、今は、それに加え、

「体張り 断固たたかい 守り抜く 己の立場と ムラの利権」

日本のアビガンはどこに行く?今でも、催奇形性が問題と主張する人が多いが、亡くなっているのは大半が高齢者だ。ロシアでうまくいったら、誰が責任を取るのか、議事録を残してはっきりせよ。命と経済、国の浮沈に関わる会議の議事録がないなど、それだけでも総辞職に値すると思う。

昨日は母の21回目の命日、これを機会に悔い改めて静かにしようと思ったが、不透明なことが多すぎる。輝かしかった日の丸の赤さが、動脈の色から静脈の色に変わってきているように思えてならない。


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「日本のアビガンはどこに行く?今でも、催奇形性が問題と主張する人が多いが、亡くなっているのは大半が高齢者だ。ロシアでうまくいったら、誰が責任を取るのか、議事録を残してはっきりせよ。命と経済、国の浮沈に関わる会議の議事録がないなど、それだけでも総辞職に値すると思う。」
の部分が重要です。

中村祐輔さんは、東京大学名誉教授でシカゴ大学名誉教授です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガン潰しの国立国際医療研究センター

2020/06/10

『ウィキペディア(Wikipedia)』より~

国立研究開発法人 国立国際医療研究センター(こくりつこくさいいりょうけんきゅうセンター、英語: National Center for Global Health and Medicine, NCGM)は、日本の厚生労働省所管の国立研究開発法人で、国立高度専門医療研究センター(ナショナルセンター)である。

2010年(平成22年)4月1日、「高度専門医療に関する研究等を行う独立行政法人に関する法律」に基づき、厚生労働省所管の施設等機関であった国立国際医療センター(英語: International Medical Center of Japan, IMCJ)が組織移行する形で発足した。


特徴​

1993年(平成5年)10月1日に、日本で4番目のナショナルセンターとして開設。日本におけるエイズ治療の研究開発の最先端を担っており、エイズやHIVについての最新情報の発信などを精力的に行っていることで有名である。また、今後は肝炎などの肝疾患に関する研究[1]や、メタボリック・シンドロームなどの内分泌・代謝性疾患の研究[2]に重点を置いた活動が期待されている。

病院は2010年5月現在、全国で3カ所8床ある特定感染症指定医療機関の1つ(4床)に指定されており、輸入感染症の感染症症例も対応している。

国立病院機構の病院等で構成される「政策医療ネットワーク」においては、現在、エイズ・国際医療協力・国際的感染症の高度専門医療施設(ネットワークの中心)である。


前身

国立東京第一病院・国立病院医療センター

国立東京第一病院・国立病院医療センターの起源は1871年(明治4年)に創設された軍医寮附属の本病院である。かつては麹町区隼町の2万9千坪の敷地内にあり、東は皇居、西南北に繁華街を抱えていた。1929年に現在地に移転。現在の病院の敷地は旧徳川家尾張藩下屋敷の一部であり、陸軍戸山学校の所在地でもあった。東側には同じ1929年に陸軍軍医学校や牛込恩賜財団済生会病院(済生会病院麹町分院が改称)が移転し、隣接していた。


~~


国立国際医療研究センターは、厚労省が所管する国立研究開発法人で、OBが専門家会議のメンバーです。

2020年2月13日、官邸の「新型コロナウイルス感染症対策本部」の第8回会合に提出された研究開発費の分配案があります。

そこで、「国立国際医療研究センター」に、3億5,000万円分配されようとしていたようです。

研究開発費は、総額19億8,000万円の予算のようです。


国立国際医療研究センターは、旧「東京第一陸軍病院」なのです。

その為、戦前から「感染症ムラ」の一角を形成していたのです。

この国立国際医療研究センターが、率先して『アビガン潰し』をしているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


藤田医科大学などの観察研究はアビガン潰しの一環

2020/06/09

藤田医科大学などで、『アビガン』の観察研究をしています。

新型コロナウイルスに対して、すでに3,000件を超える投薬をしています。

これだけ投薬されても、新たな副作用が見られず、安全性の確認ができました。


『アビガン』使用患者の1,282人の分析で、14日目までに症状が改善した割合は、軽症87.8%、中等症84.5%、重症60.3%だったのです。

これだけ立派な成績を出しているにもかかわらず、『アビガン』は薬事承認されません。


「『アビガン』を飲んで、新型コロナが治ったか、自己免疫で治ったかわからない」と日本医師会の有識者会議の暴論が出ています。

自己免疫で、新型コロナの中等症や重症者の患者が治るなら、緊急事態宣言が必要であったか疑われます。

誰がどのような暴論を吐いているか、すぐにわかる時代となっています。


これだけ効果が出ている『アビガン』は、藤田医科大学などの観察研究では効果が証明できないと設計されているのです。

3,000件のデータが、偽薬を使っていないから二重盲検法とは違うと言われているのです。

そもそも、『アビガン』を使った病院と『アビガン』を使っていない病院を比較すればいいだけなのですが・・。


『アビガン』を使える病院が少なかったので藤田医科大学は、観察研究に名乗り出ました。

そこにくっ付いてきたのが、国立国際医療研究センターです。

この国立国際医療研究センターは、レムデシビルを押しており、『アビガン』の邪魔をしているのです。

この藤田医科大学などの観察研究では、国立国際医療研究センターによって、治験にカウントされないように設計されていたのです。

この観察研究によって、富士フイルム富山化学の治験に人が集まらない原因となっているのです。

このままでは、富士フイルム富山化学の治験が終了しないので、そのまま『アビガン』が新型コロナでの薬事承認されない流れとなっています。


国立国際医療研究センターは、解体されなければならないでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンの富士フイルム富山化学は薬事承認を受けたくないの?

2020/06/08

富士フイルム富山化学は、ワザワザ新型コロナの薬事承認をできないように協力をしている?


現在、新型コロナウイルスの第三相臨床試験を富士フイルム富山化学が行っています。

でも、目標例の96名にすることで、なかなか人数が集まらないようになっています。

そして、投薬後に28日間の観察期間が必要となり、7月以降に第三相臨床の治験が完了すると言われています。


3月末から第三相臨床試験を行っていますが、藤田医科大学などの3,000件のアビガン観察研究が、この臨床試験に当たらないように設計されていました。

これは、作為的であり、アビガンが使える観察研究と偽薬が当たるかもしれない臨床試験では、アビガンの効果が知られている現在では、観察研究を希望する患者が多くなります。

「アビガン」とプラセボと呼ばれる有効成分が入っていないモノで比べるようにとされているのですが、症状悪化や死亡に至る恐れもある為、中国の論文でも倫理的に厳しかったと言われています。

治験の人数に到達しなければ、ズルズルと申請が遅れてしまいます。

これについては、緊急事態宣言が出る位の新型コロナウイルスなので、中国やロシアでのアビガンのジェネリック薬によって、中国やロシアでの薬事承認がされているので、そのデータで薬事申請を出しておいて、後からじっくりと研究をすればいいのです。

富士フイルム富山化学が薬事申請をしなければ、薬事承認されない状況と変わってきています。

本来は、政府や厚生労働大臣が承認すれば、すぐに薬事承認されるのですが・・。


なんだか、新型コロナが沈静化するような報道も出ており、有耶無耶なまま『アビガン』が薬事承認されないような流れも見えています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンの治験が遅くなり薬事承認がさらに伸びる?

2020/06/07

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『アビガン治験、7月以降も継続 承認さらに遅れも』

 -日本経済新聞- 2020年6月6日記事

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO60077910W0A600C2MM8000/ >

新型コロナウイルス感染症の治療薬候補「アビガン」の臨床試験(治験)が遅れ、7月以降にずれ込むことがわかった。6月中に終了する予定だったが、足元で新型コロナの感染者数が急減し、治験の参加者数が目標に届いていない。治験の進捗次第では、承認手続きがさらに遅れる可能性がある。

アビガンは富士フイルムホールディングスが生産する新型インフルエンザ薬で、新型コロナ薬としての承認も目指している。治療への有効性と安全性を示すため、96人の参加を目標に3月末に治験を始めた。

しかし関係者によると、現在の治験の参加者は目標の約7割だという。投薬後に28日間の観察期間が必要なため、目標人数を集められたとしても治験が完了するのは7月以降になる。

治験に参加する大病院のベッドが4月は重症患者で埋まり、治験の対象となる軽症・中等症の患者が少なかったことや、足元では感染者数自体も減ったことなどで参加者を集められなかった。富士フイルムは治験を受け入れる病院や地域を広げて参加者を募っている。

厚生労働省は治験の成績がなくても有効性を示せれば、アビガンを新型コロナ治療薬として承認する考えを示している。ただ有効性を確認できるデータは少なく、5月の時点では承認を見送った。

~~  



『アビガン』承認の引き延ばし作戦進行中。

富士フイルム富山化学まで含めて、ズルズルと引き延ばしをされていることがわかりますね。

富士フイルム富山化学の治験が終わらず、富士フイルム富山化学から申請が出ないから薬事承認ができません作戦です。

こんな事をすればするほど、全世界で『アビガン』やアビガンのジェネリック薬の『アビファビル』などが広まって行きます。

日本の薬なのに、日本ではまともに使えないなんて恥ずかしいことが起こります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


日本医事新報社の『7割アビガン期待』の記事の感想

2020/06/06

【読者アンケート結果】7割が「アビガン」に期待(5月テーマ:新型コロナ治療薬への期待)

https://www.jmedj.co.jp/journal/paper/detail.php?id=14781 >

日本医事新報社の記事が6月1日付けでアップされていました。


医療関係者でも、やはり『アビガン』が、ぶっちぎりで一番人気でした。

お医者さんでも、『アビガン』は大人気です。

アンケート結果でも、7割も治療薬として期待されているのです。

それでも薬事承認されない『アビガン』は、何なんでしょうか?


全世界から『アビガン』の臨床現場では、いい結果が出されているのです。

さらに、中国やロシアでも『アビガン』のジェネリック薬が新型コロナに薬事承認されているのです。

ロシアの『アビファビル』が暫定認証されたこともわかれば、もっと期待される割合が高くなりそうですね。

『アビガン』は、すでに安全性が確認されて、備蓄までされているのです。

二重盲検法にこだわって、「救える命をないがしろにしても良い」と思っているのでしょうか?

『アビガン』を使っている病院と『アビガン』を使っていない病院で差を比較すればイイだけなのにです。

やはり、すぐにでも『アビガン』は、薬事承認すべきモノなのです。

開業医やクリニックで『アビガン』を使用させることができなければ、「医療崩壊をワザワザ引き起こそうとしている」と思われても間違いありません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ロシアのアビガンジェネリック薬『アビファビル』の報道がされない

2020/06/05

6月1日にブルームバーグから、ロシアでアビガンのアビガンのジェネリック薬である『アビファビル』を残手承認されるニースが流れました。


https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-05-31/QB76YNDWLU6A01 >

https://jp.sputniknews.com/covid-19/202006017499690/ >


すると、どうでしょうか?

このロシアの『アビファビル』の報道が、メディアで全くされない事態となっています。

ついこの間まで、メディアでは、『アビガン』の「副作用」や「効果が無い」と散々叩いていましたが、ピタリとストップされました。

そして、アビガンに対する報道も激減し、『アビファビル』については、完全にメディアから存在が消されているのです。


正しい情報を報道しないのは、情報統制を受けているからです。

本来、『アビガン』の本当の効果がわかれば、日本でも大々的に報道をされて然るべきです。

つまり、『アビガン』が使用できれば、新型コロナの騒ぎは完全に収束できます。

すると、ワクチンが必要でな無くなります。

でも、なぜか新型コロナのワクチンの話がドンドン出てきています。

そもそも、ワクチンでは、耐性ウイルスができるので、無駄なのに・・・。

誰が何のために報道統制をしているのか。

わかりやすいですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


大村大次郎さんのアビガンについての記事

2020/06/04

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『すべてはメンツと利権死守。アビガンを厚労省がすぐ承認できぬ闇』

https://news.goo.ne.jp/article/mag2/nation/mag2-453345.html >

新型コロナウイルス感染症の治療薬として5月中の承認が期待されたものの、残念ながら見送りとなってしまった抗ウイルス薬「アビガン」。ロシアからはアビガンのジェネリック品が暫定承認されたというニュースも入ってきていますが、なぜ開発元を抱える我が国では未承認のままなのでしょうか。今回のメルマガ『大村大次郎の本音で役に立つ税金情報』では元国税調査官で作家の大村大次郎さんが、その裏にあるにわかに信じがたい理由を暴露しています。

なぜアビガンはなかなか承認されないのか?厚生労働省という利権集団

日本政府の新型コロナ対策は、後手後手に回ったと批判されています。
死者の数などは欧米よりはかなり少ないですが、これは東アジア諸国共通の現象であり、日本のやり方が成功したとは到底いえないものです。むしろ、死者の数は東アジアでは最悪のレベルです。人口比での死者数は台湾の数十倍、韓国の数倍に達しています。

また日本のPCR検査は世界最低レベルであり、現在、感染者が減ったとはいえ「本当に減っているか」不安に思っている国民も多いはずです。
この新型コロナ対策が後手に回った要因の一つとして、厚生労働省の存在があります。

筆者はこれから2回に分けて厚生労働省の悪事に関して書くのですが、それは書いている筆者自身が気分が悪くなるほどです。読んでいる方の中にも気分が悪くなる方が大勢いると思われます。ですが、これが日本の厚生労働省の現実なのです。国民として知っておかなければならない情報です。

厚生労働省というのは、医療、保健分野だけではなく、労働行政や社会保障まで管轄する非常に権力の大きい象徴です。古今東西、こういう権力の大きな省庁というのは、得てしてその権力をかさに着てやりたい放題やる傾向にあります。

では今の日本の厚生労働省はどうかというと、まさに「悪辣官庁」の見本というような官庁なのです。またこのことが新型コロナ対策での政府の対応のお粗末さにつながっているのです。

ところで新型コロナ対策で日本でPCR検査が増やせなかった要因の一つとして、「設備の不足」というものがあります。日本では、PCR検査をするための設備が不足しており技師の数も不十分なのです。科学技術大国を自認する日本が、なぜこういうことになっているのでしょうか?

はっきり言えば「厚生労働省」という「利権集団」が原因なのです。彼らが自分たちの利権を守るために、日本でPCR検査を機器などの導入を遅らせてきました。そして、これほど被害が拡大した現在でも、その悪の手を緩めず、まだこれらの機器の導入には大きな障害があるのです。

たとえば、わかりやすい例をご紹介しましょう。日本には、最新鋭のPCR検査機器を製造している「プレシジョン・システム・サイエンス」(PSS社)というメーカーがあります。PSS社は、PCR検査について現在手作業で行われている部分の多くを自動化し、しかも早く正確に判断できる「全自動PCR検査システム」を開発しています。

この「全自動PCR検査システム」を使えば、現在の手作業では一つの検体の判定に時間かかるところを、たった2時間で8検体または12検体の判定が可能になるそうです。
このPSS社は、フランスのメーカー「エリテック社」に技術供与しており、エリテック社製のPCR機器はフランスの医療現場で採用され大活躍しています。このことでPSS社は、駐日フランス大使から感謝状をもらったというのです。

このように世界的にも認められている「全自動PCR検査システム」であり、これを導入すれば、日本のPCR検査は一気に進むはずです。しかし、なんと日本の厚生労働省は、医療機器として認可していないのです。しかも、新型コロナの被害が拡大し、政府が非常事態宣言を発した現在でも、認可される兆しはないのです。

だから、せっかくの日本のメーカーがつくった世界最新鋭のPCR検査機器を日本の医療現場では使えないという状況になっているのです。今でも日本のPCR検査の現場では手間のかかる手作業で行っているのです。このような例が、医療界全体でここかしこにあるのです。それが、「PCR検査の技術において日本が遅れている」という状況を作り出しているのです。


なぜアビガンはなかなか新薬承認されなかったのか?

PCR検査だけじゃなく、新型コロナの治療自体においても、厚生労働省の「妨害工作」はあります。その最たる例が、アビガンの新薬承認の遅れです。アビガンというのは、日本の富士フィルムが開発した新型インフルエンザの治療薬です。

このアビガンは、世界各国で新型コロナの治療に使用され、有効性が認められているものです。
また日本でも、宮藤官九郎さんなどの新型コロナ感染者がアビガンを使用することで劇的に症状が完全したことを明らかにしています。

日本政府は、新型インフルエンザの流行に備え、このアビガンを70万人分備蓄していました。もしアビガンが有効な薬なのであれば、これを使用することで新型コロナ治療が大きく前進するはずです。

にもかかわらず、アビガンは2020年6月1日現在、新型コロナの治療薬としての承認は受けていません。治療薬としての承認を受けていないとどうなるかというと、治療薬としては使えないということなのです。

今もアビガンは新型コロナ治療の現場で使われていますが、アビガンの投与は、治療ではなく、「観察研究」「臨床研究」「企業治験」ということになっているのです。つまり、実験段階として使っているに過ぎないということなのです。

このアビガンを医療機関が使用する場合、藤田医科大の研究班や国立国際医療研究センターの研究班による観察研究に参加する必要があるのです。ざっくり言えば、アビガンは今現在も使えないわけではないが、使える病院はアビガンの観察研究に参加しているところに限られるのです。だから、いざとなったときにどこの病院でもアビガンが使えるというわけではないのです。

アビガンを使用するには面倒な手続きを経なければならず、機動的、即効的に使うことは難しいということです。またアビガンを使う際には、患者の同意も必要となります。だから意識が朦朧としているような患者、意識が飛んでしまっている患者には使えないわけです。


3,000人に投与して「効果が不明」とはどういうことだ!

アビガンは現在、日本で3,000人以上の新型コロナ患者に投与されています。厚生労働省お抱えの医者や評論家などは、規則の細かい臨床試験などの少ないデータを持ち出して「アビガンの有効性はまだ証明されていない」「だから簡単に承認できないのだ」などと主張しています。

が、日本ですでに3,000人以上投与されているのだから、有効かそうでないかは、どういう副作用があるかなどはざっくりでもわかっているはずです。もし本当に「有効性がわかっていない」のであれば、「有効性が確認されていない、身体に決して負担が少なくない薬を3,000人に投与した」ことになります。そういう薬を3,000人への投与を許すというのは、あまりに無責任なことです。

アビガンがなかなか新薬として承認されない一方で、アメリカの製薬メーカーがつくった「レムデシビル」は、非常に短期間で特例承認されました。レムデシビルはもともとはエボラ出血熱のために研究開発された薬で、重篤な新型コロナ患者に有効性が認められています。

「特例承認」というのは、海外で販売(使用)されているような薬で緊急性がある場合には、通常の手続きを経ずに新薬として承認するという制度のことです。

ここにも、日本の官庁の欠陥が如実に表れているといえます。日本の官庁は、国内の業界に対しては鬼のように厳しいのですが、アメリカから言われれば簡単に折れてしまうのです。

アビガンもこの特例承認をしようと思えばできるのです。「レムデシビル」は海外で有効性が確認されているとはいえ、日本での使用数はまだ50件ほどしかありません。アビガンの3,000件の使用例とは比べ物にならないのです。

薬の有効性や副作用のデータなどは、アビガンの方がはるかに蓄積されているのです。特例承認するのであれば、どう見てもアビガンが先なのです。


なぜ日本の新薬承認は遅いのか?

なぜ厚生労働省は、このような嫌がらせのようなことをし、国民全体の被害を大きくしているのでしょうか?それは厚生労働省の権力を誇示するためです。そして関係業界などをひれ伏せさせ、天下りなど様々な利益供与を受けるためなのです。

日本の医療機器や新薬の承認は、諸外国に比べて非常に遅いということがよく指摘されます。日本の新薬承認が遅い最大の理由は、厚生労働省がその権威を見せつけるためにもったいぶっているからなのです。

許認可というのは、日本の省庁にとってもっとも重要な権限だといえます。そして新薬の承認というのは、厚生労働省の中でもその権威の源泉です。製薬業界、医療界全体に睨みを利かせ、天下り先を確保するためのもっとも重要な武器なのです。

現在、新薬の承認は、独立行政法人の「医薬品医療機器総合機構」(通称PDMA)というところが中心になって行っています。このPDMAは、一応省庁から独立した「独立行政法人」ということになっていますが現在の理事は国立病院、厚生労働省からの出向者が中心であり、完全に厚生労働省の支配下にあるのです。

そして新薬承認は、一定の基準をクリアすれば許認可が下りるわけではないのです。一応の基準はありますが、承認するかどうかはPDMAの判断による部分が大きいのです。

だから製薬メーカーや医療機器メーカーは、どれだけ頑張ってもなかなか承認されないという無限地獄に陥るのです。しかも、新参者のメーカーはなかなか通りにくいのです。アビガンがなかなか新薬承認されないのに、アビガンを製造しているのは「製薬」としては新参者の富士フィルムだったことが要因として考えられるのです。天下りを受け入れたり、政治家のパーティー券を大量購入したり、政官に様々な便宜を図る企業は優先され、それをしない企業への許認可はなかなか下りないのです。

(メルマガ『大村大次郎の本音で役に立つ税金情報』より一部抜粋)

~~ -MAG2NEWS- 2020年6月2日


厚生労働省や厚生労働省お抱えの医者や評論家やマスコミなどは、『アビガン』を承認させない為に、妨害工作をしたいようですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


日本医事新報社のアンケート 7割がアビガンに期待

2020/06/03

日本医事新報社の新型コロナ治療薬への期待についてのアンケート結果です。

~~

【読者アンケート結果】7割が「アビガン」に期待(5月テーマ:新型コロナ治療薬への期待)

https://www.jmedj.co.jp/journal/paper/detail.php?id=14781 >

5月は、安倍首相がアビガンの月内承認を目指す考えを表明(4日)、レムデシビルの特例承認(7日)など新型コロナ感染症(COVID-19)治療薬をめぐる様々な動きがありました。アビガンの5月中の承認は結局見送られましたが、観察研究の枠組みで使用する医療機関は拡大し、既に3000例を超える症例が集積されています。

そんな状況の中、今月はCOVID-19治療薬として期待する薬剤についてご意見を募集。回答者77人中54人(70%)が「アビガン」を挙げるという結果となりました。レムデシビルを除き、上位の「アクテムラ」「オルベスコ」「フサン」はすべて国内での使用経験も多い薬剤であり、COVID-19への効果を期待する声が多いことがわかりました。その他、大村智氏が開発に貢献した抗寄生虫薬イベルメクチンも一定の票(8人)を集めました。

アビガンに期待する医師からは「5月中に承認なんて言わずに明日にでも緊急承認してほしい」(福岡・勤務医)、「国産の医薬品で国際的にも期待されている薬なのに、なぜ素早く承認しないのか」(長崎・勤務医)、「薬理作用から考えると早期使用で改善率が高くなるしウイルスの排出期間も短縮する。流行期に治験などしている暇はない!」(埼玉・勤務医)など、緊急度の高さから5月中の承認でも遅いという声が多く寄せられました。

今月は「新型コロナウイルス感染拡大を抑えるための国の戦略をどうみるか」についてもたくさんの率直なご意見をいただきました。特に多かったのは、PCRなどの検査体制に対する不満です。以下、いただいたご意見の一部を紹介します。


【検査体制・予防対策】
●PCR検査の体制充実が最も大切。PCR検査センターを多数設置し、希望者はすべて検査を受けられる体制を目標にすべき。できればドライブスルー形式かウォーキングスルー形式が望ましい。PCRの検査機器を増やすこと、検査できるスタッフの増員は緊急の課題だ。検査機器の不足の問題は、おそらく中国に使用しなくなった機器が多数あるはずなので借りるか購入すれば解決する。PCR検査の人的不足の問題は、多くの検査技師が講習・トレーニングを受ければ解決すると思う。(岡山・勤務医)

●死亡させない点では効果があがっているが、PCR検査は結果が出るまでに地域差が大きく不安が大きい。(三重・開業医)

●唾液のPCR検査を認可してほしい。一般医師へのアビガン投与を認可してほしい。血液検査を医療関係者に義務づけてほしい。(東京・勤務医)

●PCR検査陽性のみで隔離すべきでない。(東京・開業医)

●PCR検査をもっと簡単に実施できるようにしてほしい。(福岡・開業医)

●PCR検査を全員に実施し本来の感染状況を確認すべき。(静岡・開業医)

●わが国の初期対応は遅すぎた。緊急事態宣言も遅すぎた。各都道府県のPCR検査の検査数を速やかに増やす。検査体制の強化を図るべきは喫緊の急務と考える。(京都・勤務医)

●PCR検査の対象者の検討、検査機関の拡充、グレーの対象者への対応などがなお課題だ。(東京・勤務医)

●発熱や呼吸器症状を有する患者の診察に必要な個人防護具が潤沢に供給されるようにしてほしい。PCRの実施基準は①入院加療の必要がある全身状態の患者、②基礎疾患を有し重症化が懸念される患者─のままでいいと考える。(愛知・勤務医)

●PCR検査について検査日、検査市町村、患者症状のデータを各地域で集計し、国から発表してほしい。(東京・開業医)

●感染診断であるPCR法の拡充が必要。鼻咽頭スワブに加え唾液の有用性を確認すべき(検出率を下げるかもしれないとの危惧はあるが、検査者の飛沫感染の危険を減らす)。無症状者の抗原検査、抗体検査を定期的・経時的に行い、集団免疫率の指標とする。治療薬、ワクチン開発の基礎研究を支援し有望なものを迅速に実臨床に結びつける。経営難に陥っている企業への支援は1兆円と言わず、5~10倍に増やすべき。そもそも外国人労働者・観光客を増やす政策、生活必需品生産の中国へのアウトバウンド化など全く間違っているので大きく修正すべき。都市集中化を是正し美しい大和の国で自給自足できる力を底上げし、グローバルとのバランスを再度考える。(山口・勤務医)

●PCR検査をしたがらないのはなぜか説明してほしい。けちると結局は高くつく。数字に一喜一憂しないことだ。(大阪・開業医)

●PCR検査を保健所経由にしたことが間違い。(愛知・開業医)

●PCR検査数を拡大してほしい。検査を受けられず重症化してしまうケースが後を絶たない。無念。(神奈川・看護職員)

●医療機関にかかる際のスクリーニング検査をもっと充実すべき。インフルエンザの検査のように患者全員に抗原検査を施行するのがよい。(神奈川・勤務医)

●クラスターの潜在的発生場所である介護施設・介護病床に対する予防対策を強化すべき。(北海道・勤務医)

【医療体制】
●コロナ専門医院をやはりつくるべき。今のままだと一般病院がどこも院内感染してしまう。今の北海道のように東京、大阪にも第2波が来ると思われる。それに対する対策が手薄。(大阪・勤務医)

●コロナに特化した病院、新宿モデルのような体制を国や都道府県として早期につくるべきだった。PCR検査も早期から検査数を増やし(保健所のみではなく、民間企業へ依頼)、隔離などを行ったほうがよかったのではないかと思う。(埼玉・薬剤師)

●軽症者の処遇の仕方を見直すほうがいい。緊急事態宣言の解除は慎重にすべき。特に大都市は慎重に。(長崎・勤務医)

●町医者でも対応可能な診断のノウハウを積み上げ、1年後は一般クリニックで診断・治療できるようにしたい。利権絡みのPCR拡大派に額ずくことのないよう、ぶれずに政策を進めてほしい。(北海道・勤務医)

【治療薬・ワクチン開発】
●アビガンは国産の医薬品で、国際的にも期待されている薬なのに、なぜ素早く承認しないのか、理解に苦しむ。(長崎・勤務医)

●COVID-19の陽性患者へのアビガン投与で軽症~中等症患者さんは9割以上救われると思う。政府は5月中に承認なんて言わずに明日にでも緊急承認してほしい。本当はレムデシビルと同時に承認してほしかった。日本国内の死亡者が増加し、陰性だった患者さんも再陽性になる例が出てきている。やはり一度アビガンでウイルスを強くたたかないと、COVID-19肺炎や付随する血管障害等の合併症は完治しないと思う。(福岡・勤務医)

●人々の行動を大幅に制限する戦略を継続し、効果的な薬剤に関して薬事承認の審査を速やかに行い市場導入すべき。(大阪・勤務医)

●アビガンは薬理作用から考えると早期使用で改善率が高くなるしウイルスの排出期間も短縮する。流行期に治験などしている暇はない! リスクの高い人、肺炎が発見された人には検査で陽性ならすぐに投与。中には急速悪化型もあるので、その場合はオルベスコやIL-6阻害薬を併用。多くの死亡者を出し医療崩壊を招いたのは、薬剤の副作用のことばかり心配してアビガンの使用を認めない首相や厚労相の責任である。人命軽視の政策はやめてほしい。(埼玉・勤務医)

●感染初期に抗ウイルス剤の投与、肺炎発症時にはオルベスコやアクテムラなどの投与を。(埼玉・勤務医)

●効果もないのに製薬会社の売上げに加担したくない。コロナ騒ぎに乗じて、効果のない薬の薬価を認めるのはどうかと思う。(京都・勤務医)

●まずはワクチン開発と誰でも接種できる体制が必要。その次に特効薬となるような治療薬の普及を期待する。そして、マスクや防護服、アルコールの安定供給に期待したい。(茨城・臨床検査技師)

●今後は経済活動を再開させながら、いかに人の接触を減らすかにかかっていると思う。一刻も早い「有効性と安全性」の担保されたワクチンの流通を期待している。(兵庫・勤務医)

●治療戦略としてアビガンを早く最前線に提供できるよう尽力すべき。他国のワクチン・治療薬の開発に比べてあまりに弱々しい推進力。(東京・勤務医)

【国の戦略全般】
●すべてにおいて後手であり、しかも誠意が感じられないのが嘆かわしい限りである。(大阪・勤務医)

●政治も問題だが、現在の専門家会議のメンバーには呆れる。3月までのPCR検査発言をはじめ腑に落ちないことが多々ある。日々の発言の中に「専門家?」と疑いたくなるような言葉がある。本来専門家は「想定できることを発信し、事前に打てるべき対策をきちんと打つ」もの。ある程度知識がある第三者委員(黒川清氏など)をメンバーに加えるべきだ。周辺のアジア諸国ではSARSやMARSの経験もあり、いち早く対応して落ち着きを取り戻している。専門家会議のメンバーは、WHOに勤務した経験があるにもかかわらず、周辺諸国の危機を疎かにし、我が国の検査体制、設備、医師教育などの事前対策を取ってこなかった。その問題から医療崩壊はじめ多くの人災が発生している。個人的には東日本大震災時の津波予報と同様、いやそれ以上に危機管理が甘い国の悲劇を感じる。日々やりきれない思いだ。(東京・勤務医)

●臨床に携わる者に納得できる説明がない。医療崩壊リスクに対して対策が十分とは言い難い。(神奈川・勤務医)

●厚生労働省は半年前に全国400以上の病院について統廃合を求めたが、その中には新型コロナ患者で入院している病院が多数ある。しかもさらに病床不足が叫ばれている。当局はどう申し開きをするのか。(東京・開業医)

●政策の一貫性がない。どこに軸があるのか全く見えない。(愛知・勤務医)

●感染拡大を抑えるのは難しいと思う。長期戦は確実なので、無理をせず共存でよいのではないか。(東京・勤務医)

●有事の今も、公共の安全より個人の権利を守ろうとする国家のあり方がすべての危機管理を不可能にしていると思う。(熊本・開業医)

●行き当たりばったりすぎる。(愛知・薬剤師)

●緊急事態宣言はやや遅かったが、発令してよかった。医療対応も首長を中心になんとか動いている。(青森・勤務医)

●緊急事態宣言の解除は時期尚早の気がする。流行再燃が懸念される。(石川・勤務医)

●遅すぎる。もっとスピード感を持って取り組んでほしい。(広島・勤務医)

●国の戦略に対して国内では賛否ある中で否の論調が多い印象だったが、ゴールデンウィーク開けの状況を見ると、結果として非常によく封じ込めができていたと思う。連休中の高速道路、列車などの利用状況を見ると、国民一人ひとりがいかに自粛を頑張っていたかがわかる。医療従事者としては、マスク、アイガード、ガウン、手指衛生用品などがもう少したくさんあればよかったと思う。(福岡・勤務医)

●諸外国と比較して、日本はすべてにおいて考えが甘い。外出自粛なのに遊戯施設などを完全に閉鎖せず、ゴルフなどはよしとする考え、意味不明だ。3密が駄目だと言いながら、一部許可するからオープンテラスで対面、密接に会話する人が多くなるのだと思う。子どもは重症化しにくいといった生半可な情報を流すから、親がマスクしているのに、子どもにマスクさせない理解力の乏しい親が出てくる。医療機関の感染対策ももっと示していただきたい。医者はシールドを配られ、看護師は守られないなんてあり得ない。身も心も疲弊している。(大分・看護職員)

~~ -日本医事新報社- 2020年6月1日記事

 


ロシアでのファビピラビルの評価

2020/06/02

スプートニクでも、ロシアでの『ファビピラビル(商品名:アビガン)』のジェネリック薬の記事が出ておりました。

~~

『ロシア保健省 アビガンの後発医薬品、ロシア初のコロナ治療薬として承認』

https://jp.sputniknews.com/covid-19/202006017499690/ >

ロシア保健省はロシア製コロナ感染症治療薬を承認した。登録名は「アビファビル(アヴィファヴィル、Avifavir)」。

「アビファビル」は医療機関で医師の監視のもとでのみ使用され、薬局では販売されない。また妊婦や家族計画時には服用は一切禁止される。妊娠中に使用した場合は子に形態異常(奇形)が発生する可能性がある。

ロシア直接投資基金(RDIF)は「アビファビルはロシアで初となる直接作用型抗ウイルス薬で、臨床試験で有効性を示し、コロナウイルス増殖メカニズムを阻害することが確認されている。本剤は2014年から日本で重症型インフルエンザ治療薬として使用されており、十分に研究されている」と発表した

キリル・ドミトリエフRDIF総裁は「アビファビルはロシアで抗コロナウイルス薬として承認された第1号というだけではなく、世界で最も有望なCOVID-19治療薬となるだろう。ロシア国内で記録的なスピードで開発され、治験をクリアし、ファビピラビル(アビガン)ベースの治療薬として世界で最初に承認を受けた」と説明する。

本剤はウイルスのリボ核酸に入り込み、ウイルスの増殖を防ぐ。

~~ -スプートニク- 2020年6月1日


ロシア直接投資基金のキリル・ドミトリエフ総裁は、「(アビファビルは、)世界で最も有望なCOVID-19治療薬となるだろう」と言っていますね。


また、別の記事では、(アビファビル=『成分:ファビピラビル』は、)既に、臨床試験中に、コロナウイルス患者治療に、高い有効性を示したと報告されています。

現在、承認された330人の患者を対象に、アビファビル臨床試験の最終段階が進行中のようです。

アビファビル臨床試験の中間データが、COVID-19に対するその高い有効性を裏付けられているとしています。

2020年5月21日にロシア保健省が最終治験を承認しました。

1.I.M. Sechenov First Moscow State Medical University
2.ロモノーソフモスクワ州立大学
3.他の医療/学術機関


日本でも、アビガンのジェネリック薬である『アビファビル』が手に入ればいいですね。

さて、いったい誰が、どのようにウソや誤魔化しをしているのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンのジェネリック薬 ロシアで新型コロナの薬事承認

2020/06/01

ロシアで、『アビガン』のジェネリック薬が、5月中に新型コロナで薬事承認されています。

さて、日本では、いつまでかかるのでしょうか?

ついこの間まで、5月中の薬事承認と言われていましたね。


https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-05-31/QB76YNDWLU6A01 >

~~

「アビガン」のジェネリック、ロシアが新型コロナ薬として暫定承認

ロシア保健省は同国初の新型コロナウイルス感染症(COVID19)治療薬として、抗インフルエンザウイルス薬「アビガン」のジェネリック(後発医薬品)に暫定承認を与えた。政府系ファンド(SWF)のロシア直接投資基金(RDIF)が声明で発表した。

暫定承認を受けたのはRDIFの合弁事業が開発した「アビファビル」で、新型コロナウイルスの増殖能力阻害を目指して開発され、臨床試験で効果が認められたという。アビファビルは富士フイルム富山化学が開発したアビガンのジェネリック。

~~ -ブルームバーグ- 2020年6月1日


『アビガン』の成分であるファビピラビルは、中国についで、ロシアでも効果が認められています。

日本医師会の有識者会議や厚生労働省や政府やマスコミなどは、『アビガン』の薬事承認を引き延すことで、どのような責任を取るのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンについての偏向記事 その2

2020/05/31

文春も偏向記事を書いていました。

最近、色々と活躍されていたようなのに残念ですね。


~~

『新型コロナ「アビガンは効かないよ」問題について』 
 -文春オンライン- 2020年5月22日

https://news.yahoo.co.jp/articles/e6361e6ca2299bc65eacdb47018f26bb1edd8267 >

政府が大見得を切ってしまい、安倍晋三さんまでもが「今月(5月)中の承認を目指す」と啖呵を切ってしまったコロナウイルス向け治療薬(という触れ込みで報じてきた)『アビガン(一般名:ファビピラビル)』について、やっぱりかというような報道が出てきました。

コロナ治療薬「特例的承認」に懸念 日本医師会有識者会議が声明 - 毎日新聞
https://mainichi.jp/articles/20200519/k00/00m/040/089000c >

明白になった「アビガンはコロナに効かない」という事実
 
それも、本丸の日本医師会有識者会議が「アビガンがコロナウイルスに有効というエビデンスはない」と明言したことで、政府が掲げてきたコロナ対策の一角が崩れていたことが明確になったわけであります。死刑宣告まではいかずとも、まあ「長くはねえよ」と言われたようなもんですね。
もちろん、私個人としてもせっかくの薬剤が本当に効くのであれば、そのエビデンスの周知と共に早く承認して一人でも多くのコロナウイルス感染者や重症者を救い、一刻も早く通常の経済にして社会不安を取り去りたいとは願います。

 ただ、効かないのであれば話になりません。

アビガンは効かない|k_owaki
https://note.com/k_owaki/n/n41bb28b3c6b7 >

実際「おかしいぞ」という議論については、大脇幸志郎さんが4月の段階で記事にしています。大脇さん、本が出るそうです。お布施のつもりで謹んで購入したいと思います。
で、いざ「どうもハードルが高いようだ」となって、いろいろ記事も出てきました。

アビガンを妄信する人が知らない不都合な真実(フロントラインプレス) - 東洋経済オンライン
https://toyokeizai.net/articles/-/351350 >

フロントラインプレスがいい仕事をしているのでこれ以上ここでは書きませんが、要するにこういうことです。
〈アビガンは、本来の適応症である季節性インフルエンザに対する確かな有効性を証明できませんでした。そのうえ、副作用として催奇形性(胎児に奇形を及ぼす危険性)があったため、本来なら承認される条件を満たしていない薬だった。それなのに、「既存の薬とは違うメカニズムでウイルス増殖を抑えるので、ほかのすべての抗ウイルス薬が効かないような新型インフルエンザがはやったときに試してみる価値がある」という、極めて特殊な条件で承認されたのです。
季節性インフルエンザにすら十分に効くことを証明できなかった薬を、承認薬という言葉でひとくくりにして、夢の新薬のように言うのはおかしいと思います〉(隈本邦彦・江戸川大学教授)

落としどころを早期に決めるべきなのに

「日本がコロナウイルス対策で確かな手を打っている」という政治的な広報効果も含んで前のめりになったのだと好意的に解釈したとしても、このまま進んでいくと文字通り「薬害待ったなし」であり、催奇形性のような問題すらある劇薬である以上、これはもうなかなか無理なのではないかと思います。
アビガンの主な作用機序は、RNAの複製とmRNAの合成を阻止することにあるため、インフルエンザウイルスやコロナウイルスが増殖する際にRNAをコピーすることを防ぐことで重症化を防ぐわけですが、これって要するに人間の普通の細胞の分裂をも阻害しかねません。なので、多数の細胞分裂をする妊娠初期の胚・胎児への悪影響が顕著であるだけでなく、男性にもあまりよろしくない問題を起こす可能性が指摘されるのです。副作用がデカすぎる。
「そんな薬、気安く承認すんなよ安倍ちゃん」と言いたいところですが、まあなにぶん新型コロナウイルス対策ですので、医学・科学でどうかというより「強い対策を打っているのだ」と言いたい政治の都合で重い副作用はなかったことになり、また、効いているエビデンスもあったことになるという雰囲気になるのであります。

そうなると、もう政治的に「なかったこと」にしてフェードアウトさせる以外ないわけですけれども、いい意味でも悪い意味でもそれなりに政府も予算を使って持ち上げてしまった以上、落としどころを早期に決めないと傷口が広がる一方です。決して「政府はコロナ対策でやることなすことすべて駄目だ」と言いたいわけではなく、当初はそれなりに高い期待感を持って迎えられたアビガンについては投資を行ったこと自体はナイストライとしたうえで、駄目なら駄目で早々に正直に総括してしめやかに神輿を降ろす必要があると思うのです。祭りは終わったのだ、と。

しかしながら、どうも安倍政権というのは、こういう「正直に、これは問題であったので、認めて引き下がる」ということができない体質であるようです。

アビガン承認・推進のためチームを組んだ今井補佐官
 
問題の発端は、首相補佐官の今井尚哉さんでありまして、経済産業省内にアビガン承認・推進のためのチームまで組んでいました。詳細については伊藤博敏さんが記事でまとめておられますが、この時点で、伊藤さんが指摘しているように厚生労働省内でも医系技官を中心に異論が百出し、このアビガン承認スキームというのは官邸主導の国策であったことは言うまでもありません。

アビガン認可に抵抗した厚労医官、今井秘書官は経産省に推進チーム
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200511-00010002-socra-soci >

薬剤や医学に詳しいわけではない経産省出身の今井尚哉さんが主導でやったからには、リスクを踏むのは良しとしても、話が違ったら風呂敷を畳む責任も本来負っているはずです。ましてや選良ではない人が発案して国の予算を使う権力構造については、単に「お友達内閣」とか「無能側近政治」などと馬鹿にし批判するのではなく、もう少し丁寧に血税が投入された経緯を検証し、しっかりと結果を確認し責任を全うしながら、より良く前進していく必要があると思うんですよ。
それが、最終的に官邸がアビガンを引っ込められないものだから、ずるずると5月も下旬に入ってなおネタを引っ張った挙句に、現場を代弁する本丸である日本医師会が有識者会議でようやく「アビガン効かへんがな」と真っ二つにせざるを得なくなるのは官邸の機能不全、チェック体制の甘さやある種の専横にも近いと批判されかねない事態だろうと感じます。

追及されるととっさに小さな嘘をつく安倍首相は
 
繰り返しになりますが、アビガンが効くかもしれないというときに、政府が戦略物資になるかもしれないと踏み込んで投資をすること自体は「試すべき価値のあるプロジェクト」だったとは思うのです。にわかに戦略物資になったマスクを中国が独占して「マスク外交」を展開するのならば、我が国には「アビガンがあるじゃないか」とジオン軍みたいなことを言いたくなる気持ちも分かります。
ハズレかも知れないというのは承知の上で、未曾有の事態で不確定な将来が予測されるなか、新型コロナウイルス対策の切り札候補は1枚でも多く持っておきたいのは正しい。しかしながら、そういう外れることもある博打であることは承知の上で、駄目ならすぐに損切りをして、正直に経緯を国民に話すことが本当の政治だと思うんですよね。

どうもこの「正直に経緯を国民に話す」ことができない政治になってしまっているから、検察庁法問題然り、モリカケ然り、桜然り、大坪寛子・和泉洋人不倫問題然り、伊藤詩織問題然り、本来日本政治ではそこまで重要でない(当事者にとっては死活問題にせよ、国会で他の重要議題をほっぽって議論するほどではないという意味で)問題に無駄に時間を費やすことになるのです。

安倍晋三さんも、追及されるととっさに小さな嘘をつく悪癖があって、それが結果として矛盾を突かれてどんどん嘘で塗り固めなければならなくなり、猛烈な火だるまになるので事態収拾のために高級官僚が責任を押し付けられて詰め腹を切らされる、ということの繰り返しになっているのではないでしょうか。

黒川弘務さんなんて、当初は「余人をもって代えがたい」とか言って、法相の森雅子さんも「あんた弁護士だろ」と思わず突っ込みたくなるようなクソ答弁を繰り返してまで頑張っていたのに、いざ賭けマージャンの文春砲でかばい切れなくなると手のひらを返したように尻尾切りに走る、というのは安倍政権がいままで賑わせてきたスキャンダル後始末の典型です。こんな花道もないような辞任劇が何十年の役人・検察官人生の最後に待っていようとは思ってもいなかったことでしょう。

本当に問われるべき経済問題はそっちのけ
 
長期政権になりすぎた「側近政治」安倍官邸の組織疲労かもしれないし、この国民生活が大変なところで安倍晋三さんと女房役であるべき官房長官・菅義偉さんとのある種の権力闘争が経済問題そっちのけで繰り広げられている問題もあるかもしれません。あるいは、どこぞの新聞社の社会部と政治部の主導権争いなのかは分かりませんが、政治とはそういうものなのだという恐ろしさと諦観とがない交ぜになった詫び寂びを感じます。

でも、本当に問われるべきは例えば使いづらいマイナンバーに依拠した「特別定額給付金ひとり10万円」がもっとスムーズに支給されるにはどうするべきか、また厚労省の「雇用調整助成金」オンライン申請に不具合が出て復旧のめどが立たないことをどう収拾するかというような、やるべき対策のほうにあると思うんですけどね。学生さんとか、就学もままならないままバイトもできず困窮しとるのは国家的損失ですよ。また、今年以降卒業する学生さんは大氷河期になります。みんな不安がってるんですよ。政府は安倍晋三さんが率先してここに大きなメッセージを投げないと。

それもこれもあって、新型コロナウイルス対策では日本はなぜか死者が少なくて『豪運』安倍晋三さんの真骨頂だなと思う反面、世界では対策と結束を強く促してリーダーシップを発揮した各国指導者が軒並み支持率を上げる中、我らが安倍晋三さんだけ支持が低迷しとる状況というのは悲しいんですよね。なんで一番うまくいってるはずの我が国だけが、クソみたいな議論で大混乱してるんでしょうか。

国民の経済そっちのけで権力闘争をしている人たちの脳に、アビガンは効かないんですかね?

~~

藤田医科大学などの観察研究の結果も全く出していませんね。

普通の人なら、ワザワザ『アビガン』を貶めようとしませんよ。

印象操作としての例としては、とても見本となりますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンについての偏向記事

2020/05/30

色々とアビガンについての偏向記事がありましたが、特に酷いモノを紹介いたします。

~~

『アビガンを妄信する人が知らない不都合な真実』
 -東洋経済オンライン- 2020年5月20日
https://news.yahoo.co.jp/articles/6945d5221871a10b82d6930492d27bb1b9223bbc >

新型コロナウイルスの「特効薬になるのではないか」として、抗ウイルス薬「アビガン」への期待が高まってきた。だが、副作用などへの懸念もあり、本当に大丈夫かとの声も消えない。これに関連し、薬害を監視する民間団体「薬害オンブズパースン会議」は意見書を公表し、注意を促している。どこに問題があるのか。懸念は払拭できるのか。同会議メンバーの隈本邦彦・江戸川大学教授(科学コミュニケーション・元NHK記者)に聞いた。

■実態としては「承認されないはずの薬」

本題に入る前に「アビガン」(一般名:ファビピラビル)をめぐる流れを整理しておこう。
この薬は、富山化学工業(現・富士フイルム富山化学)が開発し、2014年に新型インフルエンザ用として承認された。2017年には国として200万人分を備蓄することが決まっている。
コロナウイルスの感染拡大後は、この4月に成立した2019年度補正予算にアビガンの備蓄追加が盛り込まれた。アビガンを新型コロナに使うときの服用量は新型インフルエンザの3倍になるため、合計200万人分を維持するために必要な130万人分を139億円で追加した。
一方、加藤勝信厚労相は2月22日の記者会見で、観察研究としてアビガンの投与が始まっていると説明。安倍晋三首相も5月4日の記者会見で、アビガンについて5月中の承認を目指すと語っている。
新型コロナウイルスの特効薬がない中、日本ではアビガンへの期待が高まる一方だ。これに対し、隈本教授は「本来なら承認されないはずの薬です」と言い切る。
薬害オンブズパースン会議は、1997年にできたNGOだ。医師、薬剤師、薬害被害者、弁護士ら約20人で構成され、政府や製薬企業への意見書提出やシンポジウムの開催などの活動を続けている。意見書の公表はすでに200件以上に及ぶ。
隈本教授は言う。
「アビガンは、本来の適応症である季節性インフルエンザに対する確かな有効性を証明できませんでした。そのうえ、副作用として催奇形性(胎児に奇形を及ぼす危険性)があったため、本来なら承認される条件を満たしていない薬だった。それなのに、『既存の薬とは違うメカニズムでウイルス増殖を抑えるので、ほかのすべての抗ウイルス薬が効かないような新型インフルエンザがはやったときに試してみる価値がある』という、極めて特殊な条件で承認されたのです。
季節性インフルエンザにすら十分に効くことを証明できなかった薬を、承認薬という言葉でひとくくりにして、夢の新薬のように言うのはおかしいと思います」

■「これで承認していいのか」 審査で異論次々

アビガン承認の経緯をおさらいすると、次のようになる。
薬機法(旧薬事法=医薬品、医療機器等の品質、有効性及び安全性の確保等に関する法律)に基づいて医薬品の調査を行う独立行政法人医薬品医療機器総合機構(PMDA)は2014年1月、その審査報告書で、季節性インフルエンザについての「申請効能に対する本剤の承認は困難」という考えを示した。つまり、確かな効果を確認できなかった。
次の段階、厚労省の薬事・食品衛生審議会はどうだったか。
同審議会は2014年3月、アビガンには既存薬とは違うメカニズムでウイルス増殖を抑える仕組みがあり、2010年の鳥インフルエンザなどのように既存の薬が効かない新型インフルエンザなどが発生したときのリスクに備えるため、として承認をした。ただし、「通常のインフルエンザウイルス感染症に使用されることのないよう厳格な流通管理および十分な安全対策を実施する」という厳しい条件が付く。結局、国からの要請がない限り製造もできない薬になった。だから今でも一般には流通していない。
当時の審議会について、隈本教授は次のように話す。
「今までにも委員からの疑問がスルーされたことはありますが、有効性や安全性が確認されていないことを複数の委員が明確に指摘し、これで承認していいのかとまで言っている。そんなの、見たことがありません」
2014年2月3日の議事録には、例えば以下のような委員の言葉が残っている(カッコ内は筆者が追加)。

――催奇形性に対する懸念及び頑健性の高い有効性が示されていないことから、「申請効能に対する本剤の承認は困難であると考える」こと(という審査報告書の結論)に賛成。

――季節性インフルエンザに対してこの程度の有効性ですから、新型、再興型インフルエンザに効果があったとしても、オセルタミビル(一般名:タミフル)などよりは劣ると考えることは自然だと思いますし、「ほかの抗インフルエンザ薬が無効又は効果不十分」である場合に限定したとしても、致命率の高い新型、再興型に対する本剤の有効性はどの程度あるか疑問。
――どうしてこの薬が、季節性インフルエンザに効かないのに、そういう高病原性(インフルエンザ)、あるいは新型のものに効くかという根拠が今一分からない。

――危機管理的なことがあるから、今回はそれで了承しますけれども、今までそういうことで、ほかのプロトコールでやっていないことを認証している薬は、私が参加しているときには多分なかったと思うので、そこの居心地が悪いということ。

■「アビガンは、一般的な承認薬とはまったく違うもの」

隈本教授はさらに続けた。
「効く『かもしれない』というだけで承認するのは、薬機法に基づく承認の枠組みから外れているのではないか。したがって、アビガンは、一般的な承認薬とはまったく違うものです。それをまず知ってほしい」
「季節性インフルエンザにも効かなかったのに、“同じRNAウイルスだから新型コロナに効くかもしれない”という推定は危うい。比較臨床試験でも結果が出ていません。そういう前提を飛ばして、テレビのワイドショーなどの報道が夢の新薬のような雰囲気になっていることに不安を感じます」
厚労省医薬品審査管理課は取材に対し、新型インフルエンザに対するアビガンの有効性について、「新型インフルエンザはまだはやったことがないのでわからない」としている。新型コロナウイルスの薬として正式に承認するにしても、必要な申請が製薬会社からまだ出ておらず、今度の見通しについても「話せることはない」とコメントした。
薬害オンブズパースン会議の意見書はアビガンについて、以下のような理由で強い危惧を表明している。

1.現時点ではアビガンの新型コロナウイルス感染症に対する有効性は明らかでない。
2.症例報告や観察研究を行うことは極めて重要であるが、観察研究における症例の集積をもって、医薬品の効果の検証ができるものではない。
3.承認時の審査等を通じて(中略)強い催奇形性を始めとする副作用があることが明らかとなっている。
4.市販されて流通したことはなく、臨床試験における限られた数の被験者に対する使用経験があるのみである。したがって、本剤が市販され、多くの人に使用されたときに、既知の副作用に加え、未知の副作用が生じる可能性がある。
実は、医薬品医療機器総合機構(PMDA)も前掲の審査報告書で、催奇形性の副作用について強い懸念を示している。

■762人中7人が90日以内に妊娠

アビガンの臨床試験では、催奇形性のリスクが強く懸念されることから、文書による詳細な説明が行われ、投与終了後90日間の避妊が指示されていた。しかし、実際には、参加した762人中7人が90日以内に妊娠。このため審議結果報告書では、多くの人への投与が考えられるインフルエンザでの使用に際しては、従来の催奇形性のある医薬品以上に「厳格な適正使用の方策が求められ、その立案と実施可能性について慎重に検討する必要がある」と指摘していた。
そして「流行期にインフルエンザキット陽性を確認したのち妊娠の有無を確認することは、手技が煩雑となり、時間が大幅にかかり現実的ではないこと、夜間・休日の外来においてはさらに適切な確認が困難になってくると考えられること、インフルエンザウイルス感染時には全身の消耗が激しく、同意書などを的確に把握できる能力が落ちていること等も想定されることから、実際の運用は非常に困難であると考える」と具体例を挙げて難しさを指摘していた。
強い懸念は、厚労省の審議会の段階になっても続いた。その議事録によると、次のような意見が出ている。
「パンデミック時にもしこれを使うとなると、現場はかなり混乱すると考えます。そのため慎重を期さないと、社会的に大きな問題になると思います」
「『子供はどうでもいいから自分の命を助けてほしい。この薬を投与してほしい』と言われたときに、それは倫理的に許されるかどうかという問題もあります」
実際、承認後のアビガンには、使用上の注意などを記した文書に催奇形性についての警告がある。
安倍首相は5月4日の記者会見で、観察研究としてアビガンが3000人近くに投与されたと述べた。この時点での陽性者数は約1万5000人なので、少なくとも5人に1人の割合で投与された計算だ。一方、日本医師会の横倉義武会長は、アビガンは軽症者に投与されている、という。
これについて、厚生労働省治験推進室の担当者は取材に対し、「確実に服薬を管理できるよう入院下で内服している。厚労省としても使える人には使ってもらいたいが、勇み足はしたくない。副作用についても懸念しているところはある」と説明している。
それでも問題は残る。この“観察研究”では、薬の有効性が証明できないことだ。隈本教授は次のように指摘する。

■「3た」の論理で話が進んでいる

「いま行われている観察研究とは、希望する患者に投与して経過を見るもので、これでは有効性の判断はできません。薬を飲んでみ『た』、治っ『た』、だからこの薬は効い『た』んだと考えるのは、『3た』の論理と言って、雨乞いでもイワシの頭でも成立する話です。薬の有効性を確かめるためにはプラセボ(偽薬)を飲んでもらう対照群を置かないと。しかも誰にプラセボが投与されたかは医者にもわからない二重盲検が必要です」
「患者の命と体を使わせてもらって研究しているのに、効くかどうかの判定に使えないデータしか取れないのは、たいへん非倫理的です。こんなやり方で承認されるようなら、従来のような比較臨床試験は不要になる。これまでの海外の比較臨床試験の結果を見てもゲームチェンジャーになるような薬ではないことがわかると思います」

~~


妨害工作の酷い暴論ですね。

まず、薬害オンブズパースン会議は、アビガンについて副作用を問題にしていますが、レムデシビルについての副作用を問題にしていません。

この会議やメンバーは、まともではありませんね。

催奇形性は、それ程重篤な副作用ではありません。

そもそも、妊婦には禁忌とされています。

また、男性でも一週間の避妊をすればイイだけです。

そして、副作用としては、尿酸値が上がる位であり、重篤な副作用は、どの検査でも発見されていません。

そもそも、ギニアにおいて、エボラ出血熱で妊婦に投与されても、重篤な副作用はありませんでした。

藤田医科大学などの観察研究では、『アビガン』使用で、軽症87.8%、中等症84.5%、重症60.3%の割合で症状が改善しました。

あとは、『アビガン』を使った病院と、『アビガン』を使っていない病院で、症状の回復を比較すれば、すぐにわかりますね。

重症の新型コロナ患者が、自然治癒で6割も回復すると、本当に思っているのでしょうか?

 


日本医師会の有識者会議のレムデシビル推進派

2020/05/29

まずは、毎日新聞の5月19日の記事を確認してみましょう。

~~
 
新型コロナウイルス感染症の治療薬について、日本医師会の有識者会議(座長=永井良三・自治医科大学長)は18日、「科学を軽視した判断は最終的に国民の健康にとって害悪」だとして、適切な臨床試験を経て承認の手続きを進めるよう求める声明を公表した。国が早期承認を目指す新型インフルエンザ治療薬「アビガン」を念頭に、拙速に特例的な承認を行うべきではないと提言した。

声明は、科学的根拠の不十分な候補薬について「有事だから良い、ということには断じてならない」と指摘。自然に回復する患者も多いため、症例数の多い臨床試験が必要だとした。妊娠中の女性が服用して胎児に重い先天異常を引き起こしたかつてのサリドマイド薬害も引き合いに「数々の薬害事件を忘れてはならない」と強い懸念を示した。

有識者会議のメンバーで、国立国際医療研究センターの國土典宏理事長は「既存薬ならば、データがそろうまで適応外使用も可能だ。一度承認されれば有効性の検証は難しくなる」と警鐘を鳴らす。

安倍晋三首相はアビガンについて「今月中の承認を目指す」と言及。厚生労働省は、公的な研究で有効性や安全性が確認された場合、通常は申請時に求められる臨床試験の結果提出を承認後に後回しにできるとの通知を出している。

~~


はい。『アビガン』はサリドマイドとは違い、重篤な副作用はみられず、安全性も確認されています。

『アビガン』は、中国やロシアなど、全世界で認められてきています。

薬の効果を比較するなら、『アビガン』を使っている病院と『アビガン』を使用していない病院で比較をすればイイだけです。

ワザザワ効果のあるモノを、二重盲検法でしっかりと検査をしていないから、科学的な根拠が不十分とするのは、ただの引き延ばし工作です。

救える患者をワザと救わないのは、医者としての倫理にも欠けます。

科学的根拠と言っていて、よその国がドンドンと『アビガン』を薬事承認すれば、どうなるのでしょうか?

科学を軽視しているのは、この有識者会議の座長ですね。


新型コロナウイルスの薬としては、毒薬のレムデシビルのみ不可解な薬事承認がされています。

そして、国立国際医療研究センターは、過度に毒薬のレムデシビルを推奨しています。

レムデシビルを使わせたいので、どうしても『アビガン』の承認を阻止したいのですね。

ギリアド社から何か貰っていませんか?

既に抗インフルエンザ薬として『アビガン』は承認されて備蓄までされているのに、有効性の検証の名目の為に、開業医やクリニックで使えなくさせているのです。

国立国際医療研究センターが、怪しすぎなのです。


厚生労働省では、コネのあるところには、『アビガン』をドンドン配っているのです。

それなのに、厚生労働省から働きかけをせず、なかなか『アビガン』を一般庶民に使わせようとしません。

殊更、『アビガン』の副作用を強調したりもします。

他の製薬会社に忖度していませんか?

批判があり、4日と37.5度以上を推奨していたことも削除しました。


首相が、『アビガン』の「5月中の承認を目指す」としていましたが、「有効性を示すデータが出ていない」や、「審査の前提となる富士フイルム富山化学からの承認申請がない」として、承認を見送りをして、『アビガン承認するする詐欺』をしています。

米国に忖度ばかりしていませんか?

ウソばかりで、法令上難しいと言ったり、全部まわりのせいにしようとしています。


ワザと『アビガン』を貶めるようなゴミのようなマスコミもいます。

共同通信やブルームバーグや毎日新聞や文春オンラインや東洋経済なども酷かったです。

『治療薬アビガン、有効性示せず 月内承認への「前のめり」指摘』 -共同通信-
https://news.yahoo.co.jp/articles/1f233e6c59a644bf39963f83db19de5af70e3c10 >

『アビガン有効性示せず、新型コロナ治療の臨床研究で-報道』 -ブルームバーグ-
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2020-05-19/QALBUEDWRGG001 >

『治療薬アビガン、臨床研究で有効性示せず』 -毎日新聞-
https://mainichi.jp/articles/20200520/k00/00m/040/005000c >

『新型コロナ「アビガンは効かないよ」問題について』 -文春オンライン-
https://news.yahoo.co.jp/articles/e6361e6ca2299bc65eacdb47018f26bb1edd8267 >

『アビガンを妄信する人が知らない不都合な真実』 -東洋経済-
https://news.yahoo.co.jp/articles/6945d5221871a10b82d6930492d27bb1b9223bbc >

明らかに、悪意のある書き方で、嵌めようしているのです。

罵詈雑言ばかりで、事実を捻じ曲げようとしていたりもしました。


日本医師会の有識者会議と厚生労働省と政府とマスコミが、国民の健康にとって害悪です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


日本医師会の有識者会議の暴論

2020/05/28

日本医師会の有識者会議は、無理難題を言って、『アビガン』の薬事承認を引き延ばし、国民の為にならないイチャモンをつけています。

「科学的エビデンスが整うまで、治療薬として認可すべきではない」

一見すると真っ当ですが、「今回のパンデミックのような緊急事態にどう対処すべきか?」という提言には至っていません。



中国では、3月18日に『ファビピラビル』の臨床試験の論文が提出されて、一旦おろされていたが、4月17日に訂正版が再掲載されています。

この再掲載の際のデータには、変更はありませんでした。



さすがの中国でも、一刻を争うような実際の新型コロナ患者の治療現場において、中国の医師・研究者が「比較試験」「二重盲検法」のように患者を選別し、厳密に実行することは極めて困難でした。

2群をランダムに分けず、前半:カトレラ、後半:アビガンに分けているため、バイアスが生じる可能性はある(例えば、どちらかの時点の方がより重症の患者が多いなど)著者もこの点は認識しており、「感染が急拡大して患者が殺到する状況下で、二群に分けて治療を行うのは倫理的にも困難で、ランダム化は現実的ではない。隔離を拒否される可能性もある」とし、「患者背景に大きな差はない。また背景の調整をしても、治療法の違いがウイルス消失時間に有意に影響している」と述べています。

これを踏まえた上で、この論文の臨床データを見ると、新型コロナウイルス陽性患者35人にファビピラビルを投与したところ、平均4日で陰性に転化したとあります。

また、別の治療薬(カレトラ)を投与した要請患者45人では陰性転化まで、平均11日間を要した。

つまり、回復まで平均11日を要するところを、ファビピラビルを投与した場合では、わずか4日で回復したとしているのです。

また、「アビガンが疾患進行とウイルス消失時間について、優れた治療反応性を示した。この暫定的な結果は、新型コロナウイルス感染症の治療に関して、有用な情報となる」になり、重要な情報からは、やや引かれた表現に変更されています。


誤解されているのが、「どんな時でもランダム化比較試験(RCT)!」「RCT」と言われることです。

治療薬の真の効果を確認する臨床試験では、無作為(ランダム)に患者を分け、薬とプラセボ(偽薬)を投与して比較する「比較試験」、さらに医者すらもどちらが投与されたか分からないようにする「二重盲検法」が必要とされていることです。


https://www.nikkei.com/article/DGKKZO58346570S0A420C2CE0000/ >

中国、「アビガン」論文を再掲載
2020年4月22日15:30[有料会員限定記事]

新型コロナウイルス感染症の治療のために抗インフルエンザ薬の「アビガン」と同じ成分の薬を実際の患者に投与して有効性を確かめたとする中国・・・


3月23日、武漢大学中南病院は、総数240人の患者をランダムに120人ずつ2つのグループに分け、一方にファビピラビルを投与したところ、軽症患者では7日以内の回復率が7割を超え、有効性が確認できたと発表されています。



中国では、ファビピラビルについての論文も出ていますし、薬局でも新型コロナ対策でファビピラビルのジェネリックが購入できるようになっています。

すなわち、ファビピラビルは、中国では、標準治療薬となっているのです。



政府は、新型コロナによって、緊急事態宣言を出し、企業や学校などを停止させました。

平時であれば、一つ一つ確認をして、新薬をじっくりと薬事承認をしなければなりません。

現在のような、有効な治療が確立していない緊急事態では、平時のような完璧さを求めるのは時間的な損失が大きく、それによるコロナ被害などを拡大させてしまいます。

アビガンは、新薬ではなく、既に抗インフルエンザ薬として承認されており、適応拡大であることを見失い過ぎなのです。

さらに、3,000人以上に投与されていても、安全性が確認されているのです。

3,000人以上にアビガンが投与されているので、現場の意見を聞きましょう。

アビガンを使用した、ほとんどの病院の現場の医師は、「アビガンが新型コロナに効く」と言っているのです。


本当に効果を検証しようとすれば、偽薬投与群とアビガン投与群それぞれ統計学的に立証可能な患者数を確保し、試験を行う必要もあります。

また、各患者群の基礎疾患、年齢、その他背景因子を全て揃える必要があり、偽薬が投与される可能性がある事を説明した上で、試験を実施する必要もあります。

しかし、そのようなプロセスを経れば、急いでも5年はかかってしまいます。

科学的なエビデンスの筋だけ通すと、助かる患者も助からなくなります。


科学的に証明をするには、『アビガン』を使った病院と、『アビガン』を使っていない病院で比較をすればイイだけなのです。

『アビガン』を使えば、軽症87.8%、中等症84.5%、重症60.3%の割合で症状が改善しました。

また、回復までに、11日かかるところが、『アビガン』を使えば、平均4日で回復しているのです。

そもそも、副作用が強く、効果も無ければ、政府で備蓄もしないし、福岡県の医師会も『アビガン』使用を求めることはありません。

厚生労働省とコネのある自分達は、バンバン『アビガン』を使っておいて・・。


結論として、日本医師会の有識者会議は、まともではありません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


藤田医科大学などの2,158人の観察研究

2020/05/27

データのそろっている『アビガン』使用患者の1,282人の分析では、14日目までに症状が改善した割合は、軽症87.8%、中等症84.5%、重症60.3%でした。

5月15日までの藤田医科大学などでの観察研究データとされています。

2020年5月26日に、日本感染症学会ホームページで発表されました。

http://www.kansensho.or.jp/uploads/files/topics/2019ncov/covid19_favip_0526.pdf >


でも、この観察研究は、治験とは違うので、有効かどうかわからないと言われています。

すみませんが、中等症で84.5%と重症で60.3%『アビガン』で改善されているのであれば、科学的に証明をするプラセボに意味があるのでしょうか?

『アビガン』を使った病院と、『アビガン』を使っていない病院で比較をすればイイだけなのです。

科学的に証明をするため、偽薬の為に、多くの人が亡くなってもいいのでしょうか?

さらに、『アビガン』は、2,158人に投与されていますが、重篤な副作用も見られないのです。

『アビガン』の薬事承認を意図的に引き延ばす人については、ワザと人を亡くならせるので、普通に罰を受けなければならないでしょう。


軽症者ならば、新型コロナ患者が何もしないでも7~8割治るようですが、中等症や重症者の新型コロナ患者は、それほど簡単に治らないはずです。

偽薬でも、中等症84.5%、重症60.3%も治ると考えているのでしょうか?

『アビガン』を使用したから、効果が出たんですよね。

もう、『アビガン』については、世間も効果を知っているので、隠したりウソをついたりすることをやればやるほど、不信感を募らせることになります。


そもそも、皆すぐに新型コロナが治り、それ程心配する必要のない病気ならば、緊急事態宣言も必要なかったことになります。

だいたい、新型コロナについては、4日37.5度、有効な薬が無い、ステイホームと散々言われていましたが、どれもこれもウソなのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガン承認するする詐欺

2020/05/26

「アビガンを5月中に承認する」は、やはり『アビガン承認するする詐欺』でした。

皆さんも、予想通りの展開で呆れています。


まず、5月25日の時点で、審査の前提となる富士フイルム富山化学からの承認申請がなかった。

また、臨床研究において、現時点では有効性を示すデータが出ていないとされています。



臨床研究において、効果が出ていないと言われるモノについては、藤田医科大学等の観察研究3,000件は含まれていません。

つまり、もともとアビガンの観察研究は、有効なデータとして参考に出来ないようなモノと貶められていたのです。

アビガンを3,000人に使って、副作用もなく新型コロナ患者の多くの人が治っているのに、効果が確認できないなんて、まともな人の言う言葉ではありません。

中国では、すでに新型コロナ対策として、ファビピラビルのジェネリック薬が薬局で買えるようになっています。

ロシアの治験でも、有望なデータが出ています。

どの国においても、新型コロナウイルスにアビガンを使えば、解熱も11日かかるところが4日に短縮される効果が見られており、プラセボではなく、これを持ってデータとすることが可能なのです。


そして、治験もワザザワ効果の出にくい、無症状や軽症を対象に比べているので、データの取り方すら間違っているのです。

また、アビガンの観察研究に人数が偏っていて、治験の人数が集まっていないこともあります。


それ程、ギリアド社の毒薬のレムデシビルを使わせたいのですね。

毒薬のレムデシビルを先に新型コロナの薬事承認をしておいて、副作用で薬害をばら撒いています。

そんな、レムデシビルの腎不全など肝臓や腎臓への副作用で、他の治験薬も副作用が強いと判断をさせようとしているのでしょうか?


ドンドンと新型コロナウイルスの特効薬である『アビガン』の薬事承認を引き延ばそうとしているようにも感じます。

そんなことをしていたら、中国などからファビピラビルのジェネリック薬などが、日本に入ってくることになりますね。

『アビガン』は日本製なのに、一般庶民の日本人には使わせない。

効果が無く、副作用が強い薬を大量に備蓄して、海外にはばら撒く?

でも、厚生労働省にコネがある人は、ドンドン『アビガン』を使っている。

まともな国のやるべきことなのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガン共同開発者・白木公康氏に聞く 新型コロナとの戦い方

2020/05/25

日刊ゲンダイ5月6日記事より

https://news.yahoo.co.jp/articles/4edcd42b29d76f1f810c11d3bf89635053818e64 >

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「早期に投与すれば重症化を避けられる」

新型コロナウイルス感染症の治療薬候補として注目される、国産の抗インフルエンザウイルス薬「アビガン」(一般名:ファビピラビル)が、5月中にも薬事承認されそうだ。安倍首相が同4日の記者会見で明らかにした。同剤の共同開発者である富山大学名誉教授の白木公康氏(千里金蘭大学副学長)に取材した。

 ◇  ◇  ◇

――なぜ抗インフルエンザ薬のアビガンが新型コロナウイルス感染症に効くのですか?

インフルエンザや新型コロナのウイルスは遺伝子にDNAでなくRNAを持っているからです。アビガンは、細胞内に侵入したウイルスが、RNAの複製に必要な酵素「RNAポリメラーゼ」によく似た構造をしています。ウイルスが間違えてアビガンを取り込むと、RNAのコピーができなくなり増殖が止まるのです。RNAウイルスは同じような仕組みで増殖するものが多いため、昔からインフルエンザ以外のRNAウイルス感染症にもアビガンは有効だと考えられてきました。実際、2014年には、ギニアでエボラ出血熱の患者に投与して死亡率を下げたとの研究報告があります。

今回、中国政府が、すぐに使うために7万の既存薬からアビガンを新型コロナウイルス感染症の薬候補として選んだのはこうした理由からです。

アビガンが新型コロナウイルスに効くのは中国の論文からも明らかです。実験室レベルの研究ではエボラと同じ用量での効果が認められていますし、臨床試験でも「アビガン治療群では平均4日でウイルスが消失し、対照群では平均11日を要した」と報告されています。解熱までの期間や咳が緩和する期間の短縮が確認され、日本で心配されている副作用についても「明らかな副作用も見られず安全性は高い」と書かれているのです。

にもかかわらず、日本の感染症の専門家は「アビガンの有効性については判断できない」とするのはなぜでしょうか。少なくとも、「中国では有効性が確認されているが、わが国では判断できない」というべきではないでしょうか。

――抗インフルエンザ薬のアビガンが効くのなら、タミフルやゾフルーザなども効くのですか?

コロナウイルスとインフルエンザは違うウイルスなので、タミフルやゾフルーザは効きません。しかし、両ウイルスはRNAウイルスなのでアビガンは効きます。マウスの実験ではタミフルは3日延命しますが、その後ほぼ死んでしまいました。ところがアビガンは死にません。同じ抗インフルエンザ薬でも、効く仕組みが違うからです。

しかもアビガンは感染した細胞内でRNAウイルスを作らせませんから、薬剤耐性ウイルスは生まれません。

ところが、タミフルやゾフルーザはウイルスが感染した細胞内で限界になるまで増えた後で効き始めるため、その間に薬剤耐性のあるウイルスが生まれる可能性があるのです。

アビガンがRNAウイルスを合成しないということは、ヒトの免疫細胞からRNAウイルスを攻撃するときに必要なサイトカイン(炎症を起こす物質)も分泌されないということです。

サイトカインが出ると熱が出ます。ほとんどRNAが合成されないときにアビガンを投与すればそれほど熱は出ません。しかし、感染した細胞内でRNAのコピーが目いっぱい作られた後に効くタミフルやゾフルーザでは高い熱が出るし、その期間も長くなるのです。

新型コロナウイルス感染症は重症になるとサイトカインストームが起きるのではないか、との議論があります。サイトカインストームとはサイトカインが過剰に分泌され、全身の臓器にダメージを与えることを言います。しかし、そんな議論はアビガンを早期に使えば、病変も小さいので不要です。

いずれにせよ、投与のタイミングさえ間違わなければ現時点ではアビガンが最も効果があると思います。


――しかし、中国は最初にアビガンの効果を認めながら、後になってアビガンを推奨した論文を引き下げたりもしています。

この論文のデータに問題はなく、データはそのまま再掲載されました。この経緯については、半年もすれば明らかになると思います。


呼吸困難が出てからでは遅すぎる

――アビガンは当初、重症者向けに投与されていました。これについてはどうお考えですか?

日本では知られていませんが、3月中旬に、中国政府が、アビガンは感染初期の患者には非常に有効だが、重症の場合は早期の患者ほど効果がないと発表したと英国のガーディアン紙が伝えています。これは予想されたことです。

アビガンは細胞内でRNAを合成させない薬ですから、感染が進みRNAに支配された細胞に体が埋め尽くされた重症者に効果が限られるのは当然です。アビガンは感染初期にこそ、より力を発揮するのです。

とはいえ、なんでもかんでもアビガンを投与しろ、と言うのではありません。発症して6日以内で肺炎症状がある人には投与を検討すべきだと考えています。

――なぜ投与は発症後6日なのですか?

アビガンを評価した中国の論文では発症後6日のケースのデータを取り上げていて、成果を出しているからです。中国・武漢のデータには発症後12日の数字がありますが、それでは遅いのは明らかです。

――アビガンを肺炎の早期の患者に投与すべき理由がほかにあれば教えてください。

もし一般的な細菌性の肺炎やそれが原因と疑われる発熱、咳、痰が出たりした場合には、見つけ次第、抗菌薬で治療をします。呼吸困難が来てから治療しようかという医師はいないと思います。私は、新型肺炎が見つかれば、効果が期待できる薬で治療を始めましょうという当たり前なことを言っているに過ぎません。

それと、今回注意したいのは新型肺炎の本質は、血液との間でガス交換を行う肺胞よりも早く肺胞の骨組みとなる間質を障害する間質性肺炎であることです。そのせいで自覚のないまま病状が進行しやすいのです。ですから呼吸困難に至らない軽症の人でも肺にダメージが残る可能性があります。それを医療者として見過ごすことはできないのです。新型肺炎だからといって特別な治療プロセスを取るのではなく、肺炎と同じような治療プロセスを採用すべきだと思います。

誤解されると困りますが、私はアビガン開発者だから「早期にアビガンを使う」、と言うわけではありません。中国の臨床試験の結果から、既存薬の中で、その効果が得られるのが感染早期の段階だから使えばよいと思っています。もちろん、希望する人にメリット、デメリットを十分説明した上ですが。そしてアビガン以上の薬が出てくれば、その時点でスイッチすればいいのではないでしょうか。


▽白木公康(しらき・きみやす)
千里金蘭大学副学長兼看護学部看護学科教授、富山大学名誉教授(医学部)。大阪大学医学部卒。富山医科薬科大学医学部教授(ウイルス学)、富山大学医学部医学科教授、富山大学医学部医学科長。


~~

白木先生のおっしゃる通り、早期に投与すれば新型コロナ患者の重症化を避けられるのに、ワザザワ足を引っ張る抵抗勢力が、あちこちに涌いていますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガン「有効性示されず」報道は誤解 藤田医科大学

2020/05/24

共同通信のフェイクニュースの後、すぐに藤田医科大学が5月20日に会見をして、誤解だと打ち消しました。

https://www.fujita-hu.ac.jp/news/j93sdv0000005kn1.html >


藤田医科大学は、新型コロナウイルスの治療薬候補である新型インフルエンザ治療薬「アビガン」の臨床研究を進めています。

研究の中間解析に関する共同通信などの報道について「安全性を担保するために行われるもので、有効性の判定が主目的ではない」との見解を発表しました。

中間解析で有効性が示されず、現時点で承認に必要な十分な科学的根拠が得られていないとする一部報道を受けたものです。

藤田医科大学の関係者は、「報道には誤解がある。中間解析で結果を出す方が異例だ」と話しました。

厚生労働省も「途中経過で判断するのは時期尚早」としています。

臨床研究は、無症状や軽症の患者計86人を対象に8月まで実施するモノであり、まだまだ結果を公表できるモノではありません。

臨床研究は、全体を終えた時点で、有効性を確認できるように計画するのが一般的のようです。

それなのに、政府は、有効性が確認されれば、今月中の承認を目指すと訳の分からない変更がなされています。

あれっ、やっぱり、「アビガン承認するする詐欺」の前触れ?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


COVID-19有識者会議 構成員(令和2年4月30日現在)

2020/05/23

https://www.covid19-jma-medical-expert-meeting.jp/members >


•座長
◦永井 良三:自治医科大学学長、元日本内科学会理事長

•副座長
◦笠貫 宏:早稲田大学特命教授、元東京女子医科大学学長

•委員
◦門田 守人:日本医学会会長、元大阪大学副学長
◦相澤 孝夫:日本病院会会長、日本人間ドック学会副理事長
◦有賀 徹:労働者健康安全機構 理事長 、元昭和大学付属病院院長
◦石川 義弘:横浜市立大学副学長、日本生理学会理事長
◦栗原 敏:慈恵大学理事長、前東京慈恵会医科大学学長
◦小熊 豊:全国自治体病院協議会会長
◦楠岡 英雄:国立病院機構理事長、厚生労働省医道審議会会長
◦國土 典宏:国立国際医療研究センター理事長、元日本外科学会理事長
◦近藤 達也:Medical Excellence JAPAN理事長、医薬品医療機器総合機構名誉理事長
◦堺 常雄:日本病院共済会代表取締役、前日本病院会会長
◦髙本 眞一:社会福祉法人賛育会理事、日本心臓血管外科学会名誉会長
◦谷口 清州:国立病院機構三重病院臨床研究部長、新型インフルエンザ等対策有識者会議 構成員
◦舘田 一博:東邦大学医学部微生物・感染症学教授、日本感染症学会理事長
◦中谷 比呂樹:慶応義塾大学特任教授、WHO執行理事
◦西田 修:藤田医科大学麻酔、侵襲制御医学教授、日本集中治療医学会理事長
◦長谷川 好規:日本呼吸器学会前理事長、国立病院機構名古屋医療センター院長
◦宮田 裕章:慶應義塾大学医学部医療政策・管理学教授
◦宮地 勇人:日本臨床検査医学会理事、東海大学医学部基盤診療学系臨床検査学教授
◦山本 修一:千葉大学副学長、前国立大学病院長会議会長
◦横田 裕行:日本体育大学院保健医療学研究科科長・教授、前日本救急医学会代表理事
◦吉原 俊雄:東京医科大学耳鼻咽喉科・頭頸部外科客員教授、前日本口腔・咽頭科学会理事長
◦吉田 正樹:東京慈恵会医科大学感染制御科教授、日本環境感染学会理事長

•事務局
◦佐藤 寿彦:株式会社プレシジョン 医師、代表取締役社長
◦森澤 雄司:自治医科大学附属病院感染制御部長、日本環境感染学会・理事
◦横山 聡:日産厚生会診療所 副所長


~~日本医師会のCOVID-19有識者会議のHPより


もれなく『アビガン』ネガティブキャンペーン中!

後でしっかりと背後関係を確認しましょう。

また、「レムデシビル」を押している国立国際医療研究センターですか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ロシア ファビピラビルで有望な試験結果

2020/05/22

ブルームバーグ記事 5月14日

https://news.yahoo.co.jp/articles/fc91fe9c017cbf4e937ebe9ba166e927760e1171 >

~~
政府系ファンド(SWF)のロシア直接投資基金(RDIF)は新型コロナウイルス患者を対象とする臨床試験で、抗ウイルス薬ファビピラビルが有効である可能性が示されたと明らかにした。RDIFは同薬のプロジェクトに出資している。

RDIFはChemRar Groupとの合弁を通じ、モスクワ、ニジニノブゴロド、スモレンスクにある18の診療所で臨床試験を進めている。治験では参加者の60%が投与から5日目の検査で陰性となり、こうした暫定結果は「有望」だとRDIFのキリル・ドミトリエフ最高経営責任者(CEO)は指摘した。ロシアは新型コロナの問題が深刻化しており、RDIFは国内での迅速な承認を目指している。

ファビピラビルは富士フイルム富山化学の抗インフルエンザウイルス薬「アビガン」の有効成分。中国で3月に実施された非無作為化の研究では、抗HIV薬の投与群に比べウイルスが早く消滅したという結果が出ている。

ロシアでの治験は患者330人が対象で、4月に開始した。ドミトリエフ氏によると、治癒率はファビピラビル投与群で60%、対照群で30%。

RDIFはファビピラビルのプロジェクトに1億5000万ルーブル(約2億2000万円)を投じている。

原題:Russian Wealth Fund Says Favipiravir Trial for Covid ‘Promising’(抜粋)

~~

全世界で、『アビガン』についての有望なデータがあるのに、効果が無いと言いはるのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンについての偏向ニュース

2020/05/21

共同通信が5月19日と20日に、『アビガン』についての偏向ニュースを流しました。

『治療薬アビガン、有効性示せず 月内承認への「前のめり」指摘』

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6360219 >

~~

新型コロナウイルス感染症の治療薬候補アビガンを巡り、国の承認審査にデータを活用できると期待された臨床研究で、明確な有効性が示されていないことが19日、分かった。複数の関係者が共同通信に明らかにした。感染した著名人がアビガンの投与後に回復したと公表し、安倍晋三首相は「5月中の承認を目指す」とするが、現時点で薬として十分な科学的根拠が得られていない状況だ。

アビガンは催奇形性の問題などがあり、専門家からは「効果や安全性を十分確認せずに進むのは納得できない」「月内の承認方針は前のめりだ」などの声が出ている。
アビガンは富士フイルム富山化学が開発した新型インフルエンザの治療薬。新型コロナ向けに国の承認を得るには、臨床研究や治験でウイルスの減少や肺炎症状の改善といった効果があるとのデータを示す必要があるが、企業による治験は完了していない。

企業とは別に、藤田医大(愛知県)を中心に多施設共同の臨床研究を実施。無症状と軽症の感染者を対象としてアビガンの投与時期を変えて比較する内容で、このデータが国の承認審査で活用できると期待されてきた。

しかし複数の関係者によると、今月中旬に厚生労働省に報告された中間解析結果で、ウイルスの減少率に明確な差が出なかった。研究は今後も続けることが決まった。

ほかにも全国の医療機関が参加する研究でアビガンが投与された患者約3千例のデータが集まっている。結果は近く公表予定だが、関係者は「審査の補足資料にはなるが、承認の主要な根拠には使えない」と話す。

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「有効性の判断には時期尚早のため、臨床研究を継続すること」とした意見は、藤田医科大学などの臨床試験で、第三者の委員会に言われています。

でも、「有効性が示せず」ではないですし、もし悪い効果ならば臨床試験も中止になります。

完全に、情報を捻じ曲げてきていますね。

臨床研究は、愛知県にある藤田医科大学など複数の施設に入院している軽症や無症状の患者86人を対象に、入院初日から最長で10日間アビガンを投与する人たちと、入院6日目以降に投与する人たちに分けて、ウイルスが6日目の時点で減っているかどうか比較するという方法で行われていたようです。

半分に当たる患者40人余りについての中間段階での解析の結果なので、もともとサンプル数が少なすぎです。

さらに言えば、無症状や軽症者についての臨床研究になるので、中等症からの比較でなければ、『アビガン』の効果はわかりづらいモノです。

もともと、無症状と軽症では、自然治癒でも7~8割治るとされており、『アビガン』でも9割なのです。

ただし、中等症からは、自然治癒と『アビガン』の効果に差が出始めるはずです。

日本感染症学会で、346名に投与されたデータでも、重症者でも6割効いていると発表されています。

自然治癒でも、新型コロナ重症者の6割も治るのでしょうか?

そもそも、『アビガン』の効果が、すぐに判断しにくいモノで、データを取っているのかも疑われますね。



問題なのは、共同通信の記事については、ワザと「アビガンに有効ではない結果が出た」と感じる人が出る内容となっていることです。

これは、明らかに印象操作です。

よほど、『アビガン』を薬事承認されては困るのですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


国立国際医療研究センターは大丈夫なのか?

2020/05/20

振り返ってみると、新型コロナウイルスでの初期対応は、まずくなかったでしょうか?

初期感染ならば、新型コロナは治る確率が高いこともわかってきています。


国立国際医療研究センターは、毒薬の『レムデシビル』を推奨している病院です。

http://www.kankyokansen.org/modules/news/index.php?content_id=332 >

http://www.kankyokansen.org/uploads/uploads/files/jsipc/COVID-19_taioguide1.pdf >

日本環境感染学会でも2020年2月12日に、「医療機関における新型コロナウイルス感染症への対応ガイド(第1版)」の作成担当者でもあります。



2月29日の論座の記事で、国立国際医療センターの国際感染センター長のモノがあります。

ワザワザ軽い患者が集まるからと検査制限を唱えています。

さらに、医療崩壊を防ぐためとして、4日間の自宅療養を訴えています。

https://webronza.asahi.com/business/articles/2020022800007.html?page=1 >

新型コロナの軽症者を検査しないから、しっかりと隔離できず、そのままウイルスがバラまかれるのでは?

軽症者は、ウイルス感染の自覚症状もないので、歩き回ることになりますね。

これは、わざと蔓延させた・・・?


東京都知事と一緒に行動をしていますが、これらについては完全に失敗だったのでは?

(週刊FLASH 2020年5月5日号)に「小池百合子、国政復帰で首相へ…都政を継ぐのはコロナ医師」のような記事もあります。

https://news.yahoo.co.jp/articles/6ad716d923ecd0fa64724664220acca18aafa70f >

何で、この人が後継者とされているのかな?

東京オリンピックをギリギリまで開催しようとして、ワザとPCR検査を絞りました。

そして、東京オリンピックが延期になると、急にロックダウンだなんだと無茶苦茶なことをしだしました。

東京都も永寿総合病院の集団院内感染をひた隠しをしていますね。

国立国際医療研修センターは、超有名なレジェンドコメディアンを・・・。


色々と大丈夫なのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


御用学者の日本医師会の有識者会議

2020/05/19

御用学者が増えています。

『アビガン』を使えば、4日間で新型コロナウイルスを退治できることも、医療現場でわかっています。

そんな状態なのに、日本医師会の有識者会議では、『アビガン』の認証にブレーキをかけようとする動きが出ています。

日本医師会の会長は、『アビガン』の早期承認を願っているのにです。


日本医師会の新型コロナウイルス感染症(COVID-19)有識者会議は、5月18日までに「新型コロナウィルス感染パンデミック時における治療薬開発についての緊急提言」を発表しました。

治療薬の拙速な承認がされないようワザワザ警鐘を鳴らしたのです。


「COVID-19パンデミックは医療崩壊も危惧される緊急事態であり、新薬承認を早めるための事務手続き的な特例処置は誰しも理解するところである。しかし、有事といえども科学的根拠の不十分な候補薬を、治療薬として承認すべきでないことは明らかである。エビデンスが十分でない候補薬、特に既存薬については拙速に特例的承認を行うことなく、臨床試験によって十分な科学的エビデンスに基づいて承認すべきであることを提言する」

新型コロナウイルスへの特効薬が期待されるあまり、科学的な検証が不十分な状態で治療薬が承認されかねない現状に懸念を示しています。

「COVID-19に感染した有名人がある既存薬を服用して改善したという報道や、一般マスコミも『有効』ではないかと報道されている既存薬を何故患者が希望しても使えないのか、と煽動するような風潮がある」

「科学的に有効性が証明された治療を選ばずに証明されていない薬剤を患者が強く希望したために、治癒するチャンスをみすみす逃した事例が過去にあったことを忘れるべきではない。そして『科学』を軽視した判断は最終的に国民の健康にとって害悪となり、汚点として医学史に刻まれることなる。ある既存薬のランダム化比較試験は進行中であり、近く結果の発表が見込まれる。有効性が科学的に証明されていない既存薬はあくまで候補薬に過ぎないことを改めて強調し、エビデンスが十分でない候補薬、特に既存薬については拙速に特例的な承認を行うことなく、十分な科学的エビデンスが得られるまで、臨床試験や適用外使用の枠組みで安全性に留意した投与を継続すべきと提言する」



この提言は、どう考えても厚労省や大手製薬会社などの肩を持つ発言でしかありません。

『アビガン』や『アクテムラ』などの既存の治療薬を使わせたくない製薬会社などの利害に基づいた発言です。

日本医師会の有識者会議では、よほど副作用の多い毒薬の『レムデシビル』を使わせたいのですね。

世界が求める治療薬『アビガン』を頑なに承認しようとしない「抵抗勢力」がすぐにわかりますね。

国民の為ではなく、厚生労働省の保身の為であり、忖度官僚ばかりの官僚や御用学者の開催する有識者会議が怪しすぎです。


科学的エビデンスは、非常に多くの観察研究で、すでに見えてきています。

こんな時期に、死ぬかもしれない二重盲検法など、好んで受ける患者がいるかどうかも考えましょう。


エビデンスを振り回すなら、最終的には効かない場合が多く、結局死に至ってしまう数多の抗ガン剤は、すべて不承認にするべき問題となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自粛警察の残念さ

2020/05/18

緊急事態宣言が出ているのに、なぜ自粛をしていないと、自分自身を「正義」や「警察」と勘違いをして言動や行動をする残念な人が多く出ました。

「自粛警察」と呼ばれるような人達です。

簡単に言えば、メディアや行政に煽られて、乗せられた残念な人です。

他府県ナンバーの車に嫌がらせをしたり、警察に通報したり、個人情報をネットに晒したり、営業する店舗に脅迫めいた貼り紙を貼ったりしているのです。

まるで、『非国民』のように扱うのです。

自分自身が不自由な生活についての鬱憤や不安が制裁に向かっていると専門家は見ています。


でも、これは本来、政府が自粛を要請しておいて、補償をしないことが問題なのです。

「国民が悪い」と問題のすり替えをしていることに気付けません。

自分自身の「正義」が絶対だと信じて、同調圧力を強め、外出する人や営業を継続する店を敵視し、強く非難し、時に暴力や脅迫まがいの行為に及んでいたのです。

でも、その「正義」は、間違っていたのです。


そもそも、「人と人の接触機会を8割削減する」ことについての根拠がないのです。

厚生労働省クラスター対策班の北海道大学の教授が出してきた訳の分からない数字。

出鱈目な数字が一人歩きし、それを指標にして、煽られて、踊らされていることに気付かない・・。

専門家会議などは、手のひら返しをして、「4日や37.5度は誤解だ」とか言う始末です。

あれだけ、煽りに煽っておいて・・。

最終的には、全て『自己責任』で片付けてしまうつもりでしょうか。


サッサと『アビガン』を開業医やクリニックで使用できるようにすれば、コロナ騒ぎをすぐに解決できたのです。

つまり、『アビガン』を使えば、コロナがただのインフルエンザと同じになり、結果として「緊急事態宣言」も出さなくて良かったのです。

残念ながら、求めるベクトルが間違っていたのです。

このような簡単な事なのですが、メディアが煽った報道をして、さらに炎上させているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


国立感染症研究所も出勤8割減 首相の強い指示?

2020/05/17

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新型コロナウイルスの感染拡大防止に重要な役割を担う国立感染症研究所(感染研)に対して、直轄する厚生労働省が国の方針に沿って、出勤者を8割削減するよう指示していたことが分かった。


厚労省の担当者は「新型コロナ対策の本丸的な組織であり、頑張らなければいけないので出勤八割削減に葛藤はあるが、感染研を含めた削減は首相の強い指示だ。業務に支障が出ないようやっている」と説明する。しかし、現場の職員からは「総力を挙げて当たる時なのに、こんな手薄な状況でよいのか」と疑問の声が上がる。


厚労省は緊急事態宣言が発令された四月七日から、全省的に出勤八割削減を目指す取り組みを始めた。本省だけでなく、内部組織の感染研や地方でPCR検査などを行う地方衛生研究所も対象となった。


感染研は二十六部署があり、研究者などの職員は約三百六十人。二〇二〇年度の予算額は六十四億九千六百万円。新型コロナ対策では診断法や治療法の研究、ワクチン開発などに取り組んでいる。


PCR検査を行い、発生状況を把握し感染経路などを特定する疫学調査も手掛ける。クラスター(感染者集団)が発生した場合、感染拡大を食い止める手だてを検討する厚労省のクラスター対策班には職員を派遣している。政府の新型コロナウイルス感染症対策専門家会議では座長を筆頭に、委員十二人のうち三人が感染研出身者だ。


感染研などによると、新型コロナ対策対応と定期的な予防接種などのワクチン検定業務以外は一時休止状態にある。ただ、新型コロナ対応でも事務職は在宅勤務を進めている。新型コロナ対応職員数や感染研全体の出勤率について、厚労省は本紙の取材に「個別の数字の回答は控えたい」としている。関係者によると、四月中旬時点の削減率は五割程度だという。


感染研の担当者は「PCR検査は自治体などの処理能力を超えた分を感染研で受け持つ仕組みで、支障はない。研究開発も出勤して行う部分と、論文執筆など在宅でできるものがある」と話す。一方、ある職員は「予算も人手も削減されているが、今一番力を発揮しなければならないのに、一律に在宅勤務でよいか危機感を覚える」と話した。


https://www.tokyo-np.co.jp/article/national/list/202005/CK2020050602000118.html >

東京新聞 5月6日

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クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


濱野さんの提言

2020/05/16

新型コロナの治療効果が期待される新型インフルエンザ薬「アビガン」は、やはり“特効薬”です! 

発症し入院していた石田純一さんや宮藤官九郎さんや赤江珠緒さん、がアビガンを服用して回復し、退院をされています。


警鐘作家の濱野成秋氏は、「政府はとっととアビガンクーポンを配れ」と主張しています。

 
『アビガン』は、抗インフルエンザ薬として使われているのに、新型コロナに対しては効果が確認されていないとされており、開発した富士フイルム富山化学は臨床試験を始めています。

石田さんや宮藤さんや赤江さんもアビガンのおかげで退院できたのに、自力回復しただけではないかと、疑問視する専門家もまだまだいるようです。

ゆえにまだまだ臨床段階というわけだ。

 
また、アビガンの使用にはもともと厳しい条件があります。

動物実験で、胎児に奇形をもたらす可能性が出ているためです。

その為、妊婦に禁忌とされているのに、まだ副作用副作用と言われてワケがわかりません。

インフルエンザ治療薬としても、通常の診療で処方することは認められておらず、「他の薬が使えない場合に国が使用を判断する」と規定されています。


それでも、苦しんでいる人はワラにもすがる思い。効果が実証されていなくても、アビガンを使用してほしいだろう。

だが、アビガンを投与してくれる病院は限られています。

厚生労働省によると「現在、多施設共同で臨床研究や治験を行い有効性や安全性の検証を進めています。

臨床研究に参加登録を行った医療機関において、医師の判断のもと、研究への参加に患者が同意した場合に、アビガンを使用することができます」と言われています。


中国で新型コロナの患者に一定の効果があったとする報告が出たことなどをきっかけに、政府はアビガンの備蓄量を現在の3倍に増やし、今年度中に200万人分を確保する方針を決定しています。

5月の承認を目指しているとされていますが、現状では単にため込んでいるだけです。

 
濱野氏は、「アビガン備蓄は政治的策謀の失敗例か。アビガンに目を付けた諸外国は日本に大量に発注。絶大な効果を発揮させている。日本は無償で分け与えて国際協力。それは結構だけれども、国内ではいまだ再検査中と称して、一部の医療機関でしか処方できない薬に祭り上げた。医者が出せと言っても出さない。妊婦に与える影響を恐れるからとの名目だが、おかしい。すでにその事例は調査済み。他国には出すが、国内は複雑な手続き後に。それでは人道的に筋が通らない」と語っています。


実際、濱野氏も微熱が続き、アビガンを希望したが処方されなかったという。

「かかりつけの日赤病院でリクエストした。微熱が続く、アビガンを飲みたい。答えは『アビガンはわれわれ医師の意のままには使えない。近所の保健所で手続きしてからです』だ。それじゃあ、ひと月もかかりますよ。効果があるとされる今の症状で飲みたいと言っても、『残念ですが、無理です』。日赤のような大病院でも出せないのですか?と聞いても『出せないのです。決まりですから』だった」


新型コロナ以後、アビガンは医師も手の届かない薬になり、感染者数はうなぎ上りだという。

濱野氏は「安倍晋三さん、10万円ずつ配ると決めて人気が上がっているうちに、早く“アビガンクーポン”を出すことだ。今からでは遅きに過ぎるが、アビガンは誰でもマイナンバーで購入でき、転売を許さず初期症状でしっかり治す常備薬にすべきだ。『あと3か月、この調子で日本の産業をストップさせては、日本は壊滅状態だ』とはNBCR対策推進機構理事長の井上忠雄氏の言。産業ストップはもう終わりだ」と指摘しています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンを使って退院をされた赤江珠緒さんの報告

2020/05/15

新型コロナウイルスに感染し、6日に退院を発表したフリーアナウンサー赤江珠緒さんがの5月12日放送TBSラジオ「荻上チキ・Session-22」へのメール報告の内容です。

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先日まで、患者として入院生活をおくっており、やはり自分が罹っている分、コロナに関する情報には特に興味があり、テレビやラジオをよく見聞きしておりました。そんな中、今回のコロナに関しては、普段より患者と向き合う臨床医の先生の声があまり世に出ていないなと、感じていました。私は、今は報道の仕事をしていませんが、放送局の現状を鑑みるに、情報を集める記者自身もテレワークや自宅待機を強いられたり、患者は隔離で近づけない状況にあったり、医療現場もそもそも激務だったりと、今回の病独特の要因が重なってしまった結果なんだろうかと思っておりました。しかしお話を伺っていると、原因はそれだけではなさそうなんです。

今回コロナが最初に「指定感染症」に認定された事で、医療機関の間で、感染症指定医療機関とそうでない医療機関という区別が生じてしまったそうです。これは結核が流行っていた頃にさかのぼり、感染症の指定病院が当時日本に数多く誕生したものの、結核が収まりをみせる歴史の中で、感染症指定病院自体が整理され、今は極めて少ない状況になっていたという状況が前提にあります。当然その極めて少ない感染症指定病院だけでは、この事態が補える訳もなく、その他に、感染症協力病院、それ以外の病院という風に区分されました。さらにワクチンがないため代行薬を治療に使わなければならず、そのためには研究対象病院に手を挙げたところのみ使用できるという事態も重なり、治療内容がそれぞれの病院の置かれた状況でかなり違うという結果となったようです。

そうして病院が様々に枠づけられ複雑化し、医療従事者同士が、治療法を話し合うという状況も生まれ辛く、コロナの治療に関しては、学会に報告をあげるなどはされているものの、実際には先生方の個々の人脈の中で、情報をやり取りして対処しているのが現状だそうです。つまり病院によってお互いにどういう治療をしているのか、どこに行けばどんな治療ができるのかなどは、公には明らかになっておらず、いまだコロナに対する日本の医療体制は、全国的にかなりムラがあるというのが実態のようです。ですので、報道の方があちこちで取材を重ねても、なかなか治療の全容が見えてこないようなのです。

しかし、逆に患者になると、未知の病という事で、薬には同意書が必要だったり、経過観察のために、熱や、血中の酸素飽和度を定期的に測ってもらったりと、臨床医の先生のお話を伺うタイミングが、実は多いです。そしてその中で伺うお話の多くが、ほとんど、私にとっては初耳でした。

一方、担当医の先生方はというと、病気や治療法について、世間的に誤解されている部分もあり、正しい理解が広がってほしい、そして何より今回の情報の風通しを良くしたいという思いを、強くお持ちでした。そこで、医療素人の私が発信するのは僭越だという事は、重々承知の上、私が自分の治療を続ける中で知り得た情報をご報告致します。


例えば、少しイメージが誤解されて世の中に伝わっているのでは?と、担当医の先生が感じているのが、アビガンの副作用についてです。

「一度服用したら、一生催奇形性(胎児に奇形が起こる危険性)のリスクがある。」というように、これから子供を作ろうとする若者には、使用できない。というイメージが世の中に割と広がっていますが、製薬会社によると、アビガンは、薬を飲んだ後、1週間は性交渉を避けましょう。という薬です。

副作用の事も考えて、妊婦さんは服用できない薬ですが、それ以外の方は、投薬ですので当然、数週間で女性も男性も薬は体から徐々に抜けていくそうです。

私自身も誤解していましたが、「さすがに、一生催奇性になるようなものだったら、そもそも新型インフルエンザで認可がおりないですよ。」と先生はおっしゃっていました。

今回認可がおりたアメリカのレムデシビルよりも、もともと新型インフルエンザの薬として認可され市場に出ていた薬なので、そのお話はなるほどと思ったものです。

勿論、薬というものの有効性の確認には、十分な臨床試験や治験が必要です。
今回は特例で5月中の承認を目指すという話も出てきてはいるようですが、通常通りですと1年、もしくはもっと長い日数待たなければなりません。

しかし、患者の本音としては、船が沈むような時、この救命道具は100%安全とは言い切れないので、使用を認めていませんと言われても、そこは使わせて!というのが心情でした。
とにかく臨床試験や治験の結果を待ちたいと思います。

また、医療崩壊を防ぐという点についてですが、日々の感染者数のカウントも大事ですが臨床医の感覚としては、「重篤者をなるべく減らす事」ICUの使用度合いを減らす事が、医療崩壊をふせぐ重要なポイントになるというお話でした。

重篤まで悪化して人工呼吸器やECMOを使用しなくてはならなくなった場合、専門の医療従事者の人員が、かなり必要です。

世の中の病はコロナだけではありません。コロナ以外の病に向き合える臨床医や看護スタッフが減ってしまうのを避けなければ、他の原因で亡くなる方が増え医療崩壊が起きかねないという事だそうです。したがって、コロナに関しては、なるべく悪化する前に適正な治療を届ける事が肝要ではないかとおっしゃっていました。社会生活を元に戻す出口戦略を探るうえでも、感染者数だけではなく、重篤者数がポイントになってくるのではと思います。

コロナが怖く、厄介な病なのは確かです。しかし、病は、多かれ少なかれ怖いもの。闘い方がない訳ではないという事を、今回身をもって教えていただいた気がしました。

ただその闘い方ですが、冒頭に申し上げたように、医療従事者同士でさえ、他の病院との情報が風通しよく伝わっていない、ましてや世の中に、病気の全体像が届いているかは疑問です。

ですので、ここからは、少し専門的になりますが、日本の場合の今の治療方法を担当医の先生に監修していただいた上で、お伝え致します。

今回のコロナという病、まず感染初期から中期のウイルスが増殖する時期があります。いわゆる「ウイルス増殖期」です。この時期はウイルスをそれ以上増やさない効果を期待して使用する薬が、主に5つです。

それが、アビガン、プラケニル、カレトラ、オルベスコ、そして先日特例承認されたレムデシビル(商品名:ベクルリー)です。

その5種類の薬のどれかで症状が治まればよいのですが、悪化して、ウイルスが増えきった後、免疫がそれに対抗していく結果、「免疫暴走期」という状態に進行してしまう場合があります。よく言われているサイトカインストームの状態です。

この時期に入ってしまうと暴走する免疫を抑える効果を期待して、アクテムラや場合によってはステロイドを使用しているそうです。

アクテムラは、元々はリウマチの薬で、免疫を抑える効果があります。
ただ、免疫を抑えて暴走をおさめるという事は、当然免疫自体も落としてしまうので、使用するタイミングは難しく重要だそうです。

最近分かったコロナの悪化しやすい人の傾向に
1、喫煙者 2、高齢者 3、男性 4、持病のある人 5、肥満
というのがあるそうですが、最後の肥満に関しては、元々、脂肪細胞の中に、免疫を暴走させやすい因子があるので、それが原因かもしれないというお話でした。

さらに、この免疫暴走期には炎症によるものか、ウイルス自体かは判明していないそうですが、血栓が生じる場合があり、肺血栓、脳血栓などを引き起こすケースがあるそうです。それを避けるために、タンパク分解阻害剤でもあるフサンという、血液をサラサラにする薬やヘパリンという薬を使って対処しているそうです。

私のいた病院では、コロナは軽症、中等症、重症、重篤と4段階のカテゴリーで分類されていました。

簡単には、「重篤は人工呼吸器が必要な人」「重症は酸素吸入をする必要がある人」「中等症は両側に肺炎をおこしている人や少ない酸素吸入をする必要がある人」「軽症は主に咳や熱があり肺炎のない人(あってもごく軽いケース)」です。

このカテゴリーでいくと、最初の5つの薬は、軽症、中等症あたりまでに使用したほうが効果が得られやすい(ただしレムデシビル(ベクルリー)は日本ではまず重篤な人を優先して使用することになります)。
そこでおさまらず悪化してしまい、重症などになると、アクテムラなどを使って、なんとか重篤になるのを防ぐ。

というのが、ワクチンができるまで、また新たに効果のありそうな代行薬が見つかるまでの今の日本の臨床現場の最前線の闘い方だそうです。

ちなみに私の場合は中等症でしたので、アビガン、プラケニルを使用しました。
元々は軽症で自宅療養していましたが、中等症に進んで肺炎を起こしていましたので、入院して、投薬と抗生剤の点滴を行い、症状がおさまりました。1か月近く、部屋に閉じこもっていましたので、体力は落ちていますが、今はほぼ日常が戻ってきています。今しばらく病後の療養をする予定です。

未知の病ですので、人それぞれに受け止め方に、かなり温度差があります。
出来るだけ偏ったイメージが先行するのを防ぐためにも、病の輪郭を少しでも明らかにしたくて、罹患した場合の全体の流れをお伝えしました。同時に治療の情報の風通しが良くなる事を願っています。

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詳しく報告をされています。
現在のマスコミなどのメディアの状況がよくわかります。
ただ、東京大学の児玉教授の「厚生労働省にコネのある人は、(アビガンを)もうみんな飲んでます」発言についてが漏れていますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


相談目安「4日以上と37.5度以上」削除 新型コロナ誤解で新指針? 厚労省

2020/05/14

厚生労働省は、5月8日に、新型コロナウイルス感染に関する相談・受診の目安について、「37.5度以上の発熱が4日以上続く」との表記を削除した新指針を公表しています。

 
従来の目安では、「風邪の症状や37.5度以上の発熱が4日以上続く」「強いだるさや息苦しさがある」のいずれかに該当する場合、同センターに相談するとしていました。

しかし、「4日以上」や「37.5度」という数字の印象が強く、感染を疑われる人が相談・受診を過度に控えているとの指摘もありました。

また、目安に該当しないとして診察やPCR検査が受けられないケースもありました。

 
新たな目安では、「息苦しさ、強いだるさ、高熱などの強い症状のいずれかがある」「高齢者や基礎疾患がある人で、発熱やせきなどの比較的軽い風邪症状がある」「比較的軽い風邪が続く」の3項目を設定。

一つでも該当すればすぐに相談するよう呼び掛けています。

味覚・嗅覚障害については、専門家間の合意がないとして明記されていません。


新型コロナウイルスに感染したかどうかのPCR検査の必要性を判断する相談センターへの相談の目安についても、政府の専門家会議は、重症化しやすい人は風邪の症状が「2日程度」続いた場合としていた日数をなくし、すぐ相談しやすくなるよう目安を変更しました。


専門家会議が、2月17日にまとめた目安では、軽症者が医療機関に殺到して医療崩壊するのを防ぐといった狙いから、風邪の症状や37・5度以上の発熱が4日以上続いた場合に帰国者・接触者相談センターに相談することとされていました。

高齢者や基礎疾患がある人ら重症化しやすい人についても、2日程度続いた場合でした。

しかし、軽症と判断されて自宅で待機していた感染者が亡くなったり、検査を受けられない人が相次いだりして厳しく批判されたことから、見直しを議論。厚生労働省が専門家の意見をまとめ、連休明けにも公表されたのです。



加藤厚労相が、「目安ということが、相談とか、あるいは受診の一つの基準のように(とらえられた)。我々から見れば誤解であります」などと発言して炎上しています。


「37・5度、4日以上」について、これは最初の頃によく言われていたことですが、誤解ということは何でしょうか?

テレビやマスコミだけではなく、厚生労働省がワザとデマを流しているの?

2月の時点で、患者さんが殺到して医療崩壊的なことを危惧したの?

専門家会議も認めていますが、医療崩壊を起こさないように最初の段階では、検査を絞っていました。


37・5度で4日以上ということで検査絞られたために、なかなか検査受けられずにひどくなったり、重症化したり亡くなったりした方もおられました。

政策転換をする時には、専門家委員会の人たちは、「このような理由だから、このように変えましたよ」ということを国民に理由と結果を説明しなければならないでしょう。


この政策で、何人も亡くなっています。

何もせず、間違った解釈が独り歩きしたと言い訳してたこの人達・・・。

専門家会議の意見を聞いて政権が判断してるのではなく、政権の意向に沿って現状を歪めていますね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


上級国民用の薬 アビガン

2020/05/13

『アビガン』は、上級国民用の薬です。


一般庶民には、『アビガン』を使用することが難しくなっています。

レムデシビルは薬事承認したのに、『アビガン』は法令上難しいと言ったり、ポーズばかりであったり、アビガンの承認をズルズル伸ばそうとしているのでしょうか。

アメリカのギリアド社の毒薬のレムデシビルは、申請からたったの3日で、特例承認されているのです。

5月承認を目指すとしていますが、目指すなので、「アビガン承認やるやる詐欺」でもするつもりでしょうか?


それは、足を引っ張ろうとしている怪しい人達が、メディアで増えていることからわかります。

「副作用が~ 」「催奇形性が~ 」「アビガンは効かない」「アビガンが効く証拠がない」など罵詈雑言だからです。

藤田医科大学と一緒にアビガンの共同研究をしている国立国際医療研究センターの人もウソばかりですから・・。

さらに、マスクも届かないし、10万円の特別給付金の申請書も届かないし、PCR検査も増えていません。



2014年のエボラ出血熱の際に、アビガンが予防投与されて、日本医師団は感染者ゼロになっていたのです。

そのような効果的な薬は、世界を探してもありません。

https://www.fujifilm.co.jp/corporate/news/articleffnr_1080.html >
【富士フイルムのニュース】


『アビガン』は、どのRNAウイルスにも対応力のある夢のような薬です。

『アビガン』は、エボラ出血熱やサーズや鳥インフルエンザや新型コロナウイルスだけでなく、C型肝炎やHIVについても効く可能性があります。

それも、重篤な副作用もなく、耐性ウイルスもつくらない。

だから、封印されていたのです。

それは、『アビガン』が世に出回ると困る製薬会社などが多いからです。

既得権益を得られる業界から、『アビガン』は目の敵とされているのです。


抗インフルエンザ薬として200万人分備蓄されていますが、厚生労働省の許可が無ければ、使うことが出来ないように封じ込められていたのです。

すなわち、民間で使用できないように、雁字搦めにされていたのです。


効果もなく重篤な副作用があるような薬を厚生労働省で備蓄するのならば、それはそれで国の問題となります。

緊急事態宣言を出しているなら、備蓄されている『アビガン』をサッサと薬事承認して配布すればイイだけなのです。

厚生労働省にコネのある人は、東京大学児玉教授が言っているように『アビガン』を飲んでいます。

https://www.youtube.com/watch?v=biRtZzoM9NA >

 ※13分頃~


そう言えば、4月28日の衆院予算委員会で、休憩に入った途端に、場内でマスクを外す様子が映像で流れていましたね。

国会議員で新型コロナ患者はいませんが、やはり上級国民用に配られている・・。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


なんで国立国際医療研究センターの人はウソをつくの?

2020/05/12

新型コロナウイルスで、アビガンの事を調べると国立国際医療研究センターにたどり着きます。

でも、この国立国際医療研究センターは、何かおかしいです。

ワザとウソのデータや記事を書いているようですね。


https://news.yahoo.co.jp/byline/kutsunasatoshi/20200425-00174913/ >

『アビガン 科学的根拠に基づいた議論を』と国立国際医療研究センター勤務の人の記事があります。

※添付をした記事は、Yahoo!ニュースの4月25日の記事です。

こちらは、2020年4月18日に、日本感染症学会で、藤田医科大学の発表を完全に無視しています。

『アビガン』は、 軽症や中等症で、9割の患者で改善が認められています。

また、重症患者の6割が改善しています。

全国の約200の医療機関で346名に投与されたデータです。

2020年2月15日、中国科学技術部でファビピラビル(商品名:アビガン)が、最も治療効果が高く副作用も少ないと発表されています。



(日本ではアビガンに関してあたかも有効であるかのような報道が散見されます。)
  ↑
 ●自分達はアビガンを使っておいて、有効ではないような二枚舌


(実際に臨床の現場では「アビガン偏向報道」による影響が出てきています。)
  ↑
 ●ギリアド社のレムデシビルを使わせたいだけ


(私が懸念しているのは、アビガンが新型コロナに効くかのような報道が散見されていることです。)
  ↑
 ●中国と藤田医科大学の臨床結果を知っていますよね


(実際にはアビガンが新型コロナウイルス感染症に有効であるという科学的根拠は現時点では十分ではないからです。 )
  ↑
 ●中国でも『ファビピラビル』が効いて新型コロナも終息しており、タイでは『アビガン』などの薬を投与して新型コロナ回復率が87%になっています。また、80ヵ国も世界の国々から熱望されているのに科学的根拠が十分ではないのは、もはや言いがかりですね


(2014-2015年の西アフリカでのエボラ出血熱のアウトブレイクの際にアビガンの治療効果が検討されていますが、明らかに有効とまでは言えない結果となっています。)
  ↑
 ●治験は途中で中止になっていたが、エボラ出血熱については白木先生も効いたと言っていますよね


(日本国内では藤田医科大学を中心に臨床研究が行われており今後の報告が待たれるという状況ですが、これもランダム化比較試験ではないため決定的な結論にはならないかもしれません。)
  ↑
 ●藤田医科大学の臨床結果が出ています。国内でランダム化比較の結果は出ていないが、中国でのアビガン投与で11日だったウイルス消失が4日になった論文は客観指標となります



『早期承認見込み 新型コロナ治療薬レムデシビルの有効性は?』

https://news.yahoo.co.jp/byline/kutsunasatoshi/20200502-00176470/ >

※添付をした記事は、Yahoo!ニュースの5月2日の記事です。


こちらは、レムデシビルの副作用について作為的に載せていません。

かなり悪質であり、腎不全などの重篤な副作用について、完全にスルーしているのです。

副作用が強すぎて、レムデシビルを使用継続が不可能となった事例が多いのにです。

米食品医薬品局(FDA)の緊急使用を決めた発表文の中で、「安全性と有効性は限られる」と指摘されていることもスルーです。



もしかして、全ての論文を改竄や捏造するの?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


え? アビガンは厚生労働省にコネのある人なら使えるの?

2020/05/11

東京大学先端科学技術研究センターの児玉 龍彦教授は、4月28日に慶応義塾大学経済学部名誉教授・立教大学大学院特任教授の金子 勝さんとの対談で爆弾発言をされています。

https://www.youtube.com/watch?v=biRtZzoM9NA >


児玉 龍彦 教授 :

「厚生(労働)省にコネのある人は、(アビガンを)もうみんな飲んでます」

「検査も格差、治療も格差で、非常に不透明になっています」

「専門家委員会がこういう治療(アビガン)に対して何ら見解を出さない」

「(専門家委員会の)自分達だけは、(アビガンを)ドンドン使えるようにして」

「病院とお医者さんにコネがある人だけ(アビガンは)使える」

 ※13分頃~



『コロナウイルス感染症に対するアビガン(ファビピラビル)に係る観察研究の概要及び同研究に使用するための医薬品の提供について』 -日本感染症学会-

https://www.mhlw.go.jp/content/000625757.pdf >

■研究に関すること
 藤田医科大研究事務局

 ※NCGMレジストリ研究事務局
   ↑
 (国立国際医療研究センター)

■副作用等の薬剤の情報に関すること
 富士フイルム富山化学(株)

■その他、薬剤の提供に関すること
 厚生労働省医政局研究開発振興課治験推進室



◎本人の同意があれば、主治医の判断で、医師会か国立国際医療研究センターを介して、厚生労働省医政局研究開発振興課治験推進室へ申請すれば、『上級国民』はアビガンの処方もできますね。

これは、いつからだったのかな・・・?

http://www.kansensho.or.jp/uploads/files/topics/2019ncov/covid19_antiviral_drug_200227.pdf >

『COVID-19に対する抗ウイルス薬による治療の考え方 第1版』(2020年2月26日) -日本感染症学会-

あれ・・・?2020年2月26日からCOVID-19でアビガンに抑制効果があることを日本感染症学会では認識され、アビガンが投与できるようになっていたの?

また、政府要人やお友達だけ・・・?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


COVID-19に効く薬

2020/05/10

・シクレソニド(商品名:オルベスコ)

帝人ファーマの吸入ステロイド喘息治療薬です。

日本環境感染症学会でも、治療薬の候補として名があがっています。

北海道の市立 札幌病院でも、軽症ならオルベスコと推しています。




・ファビピラビル(商品名:アビガン)

富士フイルム富山化学の抗インフルエンザ薬です。

ニュースでも取り上げられているように、感染者が解熱や退院をしたと報告されています。

日本感染症学会でも、全国の約200の医療機関で346名に投与されたデータで、軽症や中等症では、9割の患者で改善が認められています。

また、重症患者の6割が改善しています。

RNAウイルスの遺伝子に作用して、RNA合成を阻害するので、耐性ウイルスを発生させません。

また、インフルエンザやエボラ出血熱の投薬されていますが、重篤な副作用はありません。

勝手に副作用を殊更強調する方もいますが、妊婦や投薬1週間位の避妊や尿酸値を上げる位しかありません。

中国で素晴らしい成果を出したので、世界の80ヵ国からアビガンが欲しいと熱望されています。

また、抗インフルエンザ薬として200万人分の備蓄をする位なので、副作用の酷いモノを国がそれ程の備蓄することはありません。




・アクテムラ(商品名:トシリズマブ)

中外製薬の関節リウマチなどの治療薬です。

インターロイキン6を阻害する薬で、中国での臨床結果では、アビガンとの併用が望ましいとされています。

フランスと中国では、サイトカインストームを抑え、新型コロナウイルスにトシリズマブが有効であると報告されています。

重症者については、このアクテムラ(商品名:トシリズマブ)が期待されています。



・イベルメクチン(商品名:ストロメクトール)

寄生虫などの駆虫薬です。

2015年のノーベル生理医学賞を受賞した大村智先生が発見した抗生物質です。

大村先生は、「投与しないと全体で亡くなる方が8.5%あったが、イベルメクチンを投与したら1.4%に減っている」とアメリカの大学の調査結果を紹介されています。

中国の臨床結果など詳しいデータが発表されていないので、治験をしてデータを確認する必要があります。




※COVID-19用のワクチンは開発されていません。

また、ワクチンが開発されても、耐性ウイルスができてしまう可能性も高いです。




多臓器不全になる可能性が高く、肝臓や腎臓に副作用が出て、抗ウイルス薬なので、催奇形性もあるのがレムデシビルです。

もし、退院できたとしても、人工透析でなければ生活できない可能性もあります。

このレムデシビルと言う薬は、投与をしても、中国の治験ではそれ程の効果がなく、20~40%で副作用で腎不全になります。

中国で実施された臨床試験で、「レムデシビルは、約240人を対象とした試験で、統計的に意味のある効果が見られなかった」とする論文が、4月末に英国の有力医学誌ランセットで掲載されています。

米食品医薬品局(FDA)も緊急使用を決めた発表文の中で、「安全性と有効性は限られる」と指摘しています。

アビガンを出さないようにしていた東京都新宿区の国立医療研究センターの国際感染症センターでは、レムデシビルを推奨しており、そこに入院していた超有名なレジェンドコメディアンを・・・。

https://www.tokyo-sports.co.jp/entame/news/1792854/ >

https://kakaku.com/tv/channel=8/programID=54795/episodeID=1351493/ >

https://diamond.jp/articles/-/234491?page=3 >

毒薬と同じようなレムデシビルを、申請からたった3日で特別承認するなんて・・・。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガン投与 福岡県方式

2020/05/09

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福岡県医師会は30日、福岡市で記者会見を開き、新型コロナウイルスの治療薬として期待される新型インフルエンザ治療薬「アビガン」の投与について、現場レベルの医師の判断で決められる態勢を構築する方針を明らかにした。県と協議中といい、県医師会は「国の許可が得られれば『福岡県方式』の5月中のスタートを目指したい」としている。全国的にも珍しいという。

厚生労働省によると、アビガン投与には、国が支援する研究機関が行う観察研究などに参加する方法がある。通常は、各病院が観察研究の参加手続きを行う必要があるが、「福岡県方式」では、県医師会が一括して実施する。

さらに、各病院が院内の倫理審査委員会などを開き、投与を承認することも求められている。これについても、ホテルで療養中の患者に迅速に投与可能になるよう、現場レベルの医師が判断できるようにする。

投与対象は、副作用などを説明した上で希望した感染初期の軽症者が中心。県医師会は「重症化を阻止するため、広く、スピーディーに投与を行える」としている。

検査に特化した県内の「PCRセンター」については、大牟田医師会などが7日に南筑後地域に開設予定。車の窓越しに検体を採取するドライブスルー方式で行う。


西日本新聞 5月1日


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クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


医療従事者にもアビガンを!

2020/05/08

現在、医療従事者は、最前線で新型コロナウイルスの対応をしています。

そして、院内感染でコロナを拡げてしまったケースもあります。


ここで、『アビガン』を医療従事者にも、投与可能にするべきです。

『アビガン』は、インフルエンザなら使用できますが、新型コロナではまだ薬事承認されていません。

PCR検査で陽性になってからでしか、『アビガン』を使用できる病院でさえ、『アビガン』を使うことができないのです。

これでは、さらに後手後手の対応になってしまいます。


医療現場では、サージカルマスク、N95マスク、防護服すら足りない状況です。

医療崩壊を防ぐには、医療従事者を守らなければなりません。

『アビガン』を使えば、平均で4日間で新型コロナが治ります。

わざわざ重症化したり、まだ陽性反応になっていない人にも、本人の同意を取って投与可能にすれば安心できます。

医療従事者が自ら、治験に参加するようにすれば、様々なデータを取ることができます。

CTスキャンで、肺炎があれば、即『アビガン』で問題ありません。

『アビガン』には、耐性ウイルスをつくることないのです。

『アビガン』は、錠剤ですので、用法用量を守れば、何も問題ありません。

結論を言えば、『アビガン』を使っていれば、今回の新型コロナウイルスの騒ぎは終了します。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


緊急事態宣言の延長で経済が死ぬ

2020/05/07

緊急事態宣言の期間延長が、5月31日までとなりました。

人の命は大切です。

そして、経済も大切です。

どちらかではなく、命も経済も、両方が大切なのです。


飲食店や観光関係、中小企業や、家族で零細でやっている会社は、この緊急事態宣言の延長によって、バタバタと倒れることになります。

早い段階から自粛要請に従っているところなどは、2ヵ月間まったく売り上げが無い状態になっています。

さらに、あと1ヵ月に売上が無い状態で過ごせと言っているのです。

自粛は要請しますが、ほとんど補償はしません。

あるのは、無利息の貸付や猶予などです。

貸付については、ただの借金であり、猶予についても、後で支払わないといけません。

また、50%以上の売上の減少が無ければ、持続化給付金は活用できません。


いつも、手のひら返しをしているので、「要請はしているが、保障すると言っていない」と言って、企業が潰れても『自己責任』と言いそうで怖いのです。


新型コロナの感染者数が鈍化しております。

そして、全世界で特効薬と期待されている『アビガン』の薬事承認も迫っています。

早期で『アビガン』を投与すれば、9割も新型コロナ患者を救うことができます。

それも、人工呼吸器を付けるようになる前に。

『アビガン』は錠剤なので、自宅療養でも使用が可能なのです。

4日間で治れば、ICUなど病院のベッドでの療養も必要無くなります。

そうなれば、医療崩壊を防ぐことが可能になります。

さらに、新型コロナが治り、感染爆発も無くなれば、色々と経済的にも素晴らしい効果があるのです。


緊急事態宣言で、営業自粛や時間短縮や3密を避けるための準備をするなど、売り上げが減ってしまえば、企業は雇用を守れない状態になります。

企業が潰れ、廃業し、失業者が増えれば、そちらの方で、自殺者が増えてしまいます。

企業の2/3が赤字経営であると、東京商工リサーチのデータで出ています。

中小企業に関しては、日銭でギリギリ回している場合も多いです。

ここで、日銭も稼げなければ、倒産する企業が続出します。

企業は、一度潰れると、なかなか敗者復活はしないのです。


専門家は「コロナ対策が万全になるのに1年かかる」「アメリカは2年だと言っている」などと主張していました。

まあ、普通の医者は人の命を救うのが仕事で、1人も人を死なせない方策を提言するのが普通です。

コロナパニックを増やしたいマスコミに載せられた学者もいましたが・・。

学者のような専門家にありがちなのですが、大局で見ることができないのです。

伝染病で死ぬ人間への対策が、医者の仕事であって、経済で死ぬ人間の話は門外漢となります。

コロナの専門家といっても、経済の専門家ではありません。

人との接触を8割シャットアウトするよりも、やるべき事があります。

現場の医師の言う事を全く聞いていないことがよくわかります。


ただでさえ、昨年10月の消費増税で景気が悪化している時に、コロナ禍での緊急事態宣言でした。

政府が自粛を要請して、まともな補償もしないで、経済活動を止めたのです。

PCR検査の拡充も進まず、マスクですらまともに配布できず、結果も出せず、初動の誤りが無ければ、コロナ禍もここまで深刻化しませんでした。


4月7日に、緊急事態宣言が出されて、1ヵ月になります。

新型コロナウイルスの感染拡大は収まらず、外出の自粛要請は続いています。

学校や商業施設の休業、航空機の運休など、社会経済機能の多くが停滞しています。

まだまだ、陰鬱な日々が続くようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新型コロナ患者になっても、あなたに「アビガン」は処方されません

2020/05/06

新型コロナウイルスのニュースは多いです。

石田純一さんやクドカンさんや元阪神の片岡さんや赤江さんなどが、「アビガン」を投薬されて、解熱や退院されていることを知っている方は多いと思います。

何となく「アビガン」は、簡単に処方されているように感じるかもしれません。

しかし、このままでは、あなたが新型コロナウイルスに感染しても、特効薬として期待されている「アビガン」を処方されないのです。



まず、「アビガン」が処方されるには、PCR検査で陽性になっていなければなりません。

ここが、今一番難しいのかもしれません。

一般人には、PCR検査を受けるまで、なかなかハードルが高くなっています。

保険所に何度も連絡しても、全然受け付けてくれない例が多いのです。

電話が繋がらない状態であったり、放置されたりもしているようです。

有名人や濃厚接触者や関係者などでなければ、ただのPCR検査でさえ受けさせてもらえないのです。

PCR検査をしても、精度が悪く、なかなか陽性にならない場合もあるようです。

さらに、PCR検査の結果についても、すぐに結果がわからない場合も多いのです。

一般庶民ならば、ズルズルと時間だけが経過することになってしまう場合もあります。

下手をすれば4~6日間も自宅療養で、そのまま亡くなってしまう方もニュースになっています。



上手くPCR検査を受けられて陽性判定になっても、まだまだハードルが高いのです。

それは、新型コロナ感染者であっても、入院する病院が「アビガン」を使ってくれない病院なのかもしれないのです。

6月末まで「アビガン」は、新型コロナの第3相臨床試験が終了していないからです。

「レムデシビル」については、すぐに特例承認がおりそうなのに、「アビガン」には特例承認を出せないと訳の分からないことが起きたのです。

となれば、新型コロナでは「アビガン」であっても未承認の薬だから、「アビガン」を使わせないように持って行かれそうになっていました。

抗インフルエンザ薬としてならば、「アビガン」は使用できるが、知名度や実績があっても、新型コロナでは、副作用があるかもしれないと難癖をつけられてたのです。

医薬品医療機器法(薬機法)に、「国民の生命及び健康に重大な影響を与えるおそれがある疾病の蔓延」などの緊急時、医薬品を早期に承認できる「特例承認」制度があるのに、法令上難しいと言ったのです。

※4月28日時点での内容

憲法を捻じ曲げようとしたり、好き勝手に法律をつくったり、勝手に閣議決定をしたりしているのにです・・。

国民の命を守らなければならないのに、政府や国会議員や厚生労働省は、何の仕事をしているのでしょうか?

(※5月4日に、今月中に薬事承認が得られるように、厚生労働省へ指示をしたと説明されてはいます。)


全国で約1,100病院しか、「アビガン」の治験をしていませんので、「アビガン」を処方してくれない病院が9割なのです。

これは、地方にある大きな病院であっても、「アビガン」を使えないと示しています。

第一種感染症指定医療機関や第二種感染症指定医療機関ならば、「アビガン」を使用してくれる確率も高くなりますが、感染病棟は新型コロナの影響で満床になりつつあります。

新型コロナウイルスの患者で、日本の病院で「アビガン」を投与されたのは2,000件であり「アビガン」を使ってもらえる可能性は、1/7の割合となっているのです。



そもそも、開業医やクリニックでは、「アビガン」は処方されていません。

大病院であっても、治験や観察治療でなければ「アビガン」が使用できなくなっている場合もあります。

そして、病院の倫理委員会に通過していなければ、そもそも「アビガン」は不可の場合もあります。

世界の43ヵ国に無償提供をしているので、日本では簡単に使えるモノと思い込んでいると痛い目に遭います。

あなたが新型コロナになっても、まともな状態で処方されることは、ほとんどないのです。

さらに、世界では無料で配るのに、日本での使用は保険の適用外で自費となります。


残念ながら、人工呼吸器を使っているような重篤な状態になっていれば、「アビガン」を使用しても6割しか治りません。

アメリカでは、新型コロナウイルスに感染して人工呼吸器をつける状態になると生存率が2割を切るのです。

「アビガン」は、軽症や中等症ならば9割効く薬ですが、重症になると効果が減ってしまうのです。

そこに、保険適用がされる肝臓や腎臓に副作用の強い「レムデシビル」が、コロナ治療薬として投与されてしまうことになりそうなのです。



頑張って「アビガン」の増産をして、備蓄だけして、海外にバラマキ、自国民には「アビガン」を使わせない・・。

「アビガン」は、オールジャパンの日本製なのですが・・。


安倍首相は、5月中の薬事承認を指示しているようです。

日本医師会も「アビガン」使用を表明しており、薬事承認が出れば、コロナ治療薬として使用が可能となります。

ただし、マスクでさえ、まともに配布できていないので、「アビガン」は、年内に使用許可が出るのかな?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新型コロナ治療薬に期待の「アビガン」43か国に無償供与へ

2020/05/05

2020年4月28日、新型コロナウイルスの治療薬として効果が期待される「アビガン」について、茂木外務大臣は、オランダやフィリピンなど38ヵ国に近く供与が行われる見通しだと発表されました。

※5月1日時点では、43ヵ国に増えています。

さらに、日本からの無償供与を希望する国が70か国以上にのぼります。


日本の製薬会社が開発したインフルエンザ治療薬「アビガン」は、新型コロナウイルスの治療薬としても効果が期待されていて、日本政府は、希望する国に無償で供与することになっています。

これについて、茂木外務大臣は記者会見で、これまでに70か国以上からアビガンの提供を求める要請を受け、このうちオランダやフィリピンやマレーシアなど38か国については、国際機関を通じて、近く供与が行われる見通しと発表されたのです。

茂木大臣は「海外で行われた臨床のデータは、日本にも提供してもらうことになっている。感染症の沈静化に向けて治療薬の開発は極めて重要であり、開発における官民の取り組みの強化と国際協力を一層進めていきたい」と述べていました。



「アビガン」が効かないのならば、世界の70ヵ国以上から求められることはありません。

つまり、世界の70ヵ国以上の国は、「アビガン」が非常に効果があり、是非とも欲しいと思っているのです。


この「アビガン」は、日本でも2,000件以上の投与がされています。

しかし、「特例承認」も新型コロナウイルスでの認可もされていないので、指定されている病院でしか「アビガン」の治験や観察研究での使用ができないのです。

エボラ出血熱でも効果があり、日本感染症学会でも効果が発生されている抗インフルエンザ薬なのにです。

抗インフルエンザ薬として、「アビガン」は治験を終了して、通常使用が可能なのです。

それが、新型コロナウイルスでは、容量や使用方法が異なるので、一般病院で使用することができないのです。

副作用が問題視されていますが、エボラ出血熱でも、今回の新型コロナでも重篤な副作用が見られていないのです。


他国に供与するのは仕方のないことですが、日本において日本人に、しっかりと保険が効いて、どの病院でも、すぐに使えるようにしなければなりませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


日本医師会の会長 アビガン早期承認求める

2020/05/04

日本医師会の横倉会長は、「アビガン」が新型コロナウイルスの感染症の治療薬として早期に承認されることが望ましいという考えを示しています。

「アビガン」については、抗インフルエンザ薬としての治験は、すでに終了しています。

ただ、新型コロナウイルスの薬としての第3相臨床試験が終了していないだけです。


「適切な評価を受けて、臨床で使えるようになることが望ましい」

「投与禁忌または副作用、基礎疾患治療のための服薬中の他剤との相互作用などを十分に注意することを前提とし、備蓄されているアビガンを活用して、入院初期のハイリスク者に対する投与を推進していただきたい」

「早く政治で決めていただく必要がある」


医薬品医療機器法(薬機法)に「国民の生命及び健康に重大な影響を与えるおそれがある疾病の蔓延」などの緊急時、医薬品を早期に承認できる「特例承認」制度があります。


現在、「アビガン」は、開業医やクリニックでは処方することができません。

全国にある病院の1割しか「アビガン」を使うことができないのです。

海外には、無償で提供するのにです。

日本感染症学会での発表も、「アビガン」で、新型コロナの重症患者の6割が改善しています。

軽症や中等症では、9割の患者で改善が認められています。


「アビガン」を承認するのは、今でしょ!



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


PCR検査が遅すぎる

2020/05/03

新型コロナウイルスの感染拡大が続く中、感染の有無を調べるPCR検査を増やす取り組みが進んでいる・・・とされています。


しかし、現状では、PCR検査をすぐに受けることもできないし、つい先頃まで、発熱しても4~5日間自宅で様子をみるように促しておりました。

今では、「4~5日間の自宅待機は間違いだった」と手のひら返しをしています。

PCR検査を待って、自宅で急変したら意味がありません。

PCR検査では、結果が出るのも数日かかってしまっています。

死後に、PCR検査をして陽性が分かっても、完全に遅すぎます。

そもそも、PCR検査の実施は、目標の4割しかできていないと報告がされています。


政府は1日2万件の検査能力を目標に掲げています。

可能検査数は、約1万3,000件に増えたようです。

しかし、実施は最大約8,000件にとどまるようです。

実施数が増えない要因となっている保健所への業務集中するためです。

これを改善するため、地域医師会や民間会社を通じた検査が進められ、「ドライブスルー方式」などを採用する自治体も増えているようです。


厚生労働省が定めた従来の手順では、一定の発熱などが続く場合、主に保健所に設置した相談センターに電話し、「帰国者・接触者外来」を受診する。

採取検体は保健所を通じ、地方衛生研究所で検査される。

しかし、窓口の保健所には電話が殺到してパンク状態で、検査を受けられないとの訴えが後を絶ちません。


感染者が全国最多の東京都は特に深刻で、都医師会長は「保健所は少ない人数で精いっぱいやっているが、感染者の増加スピードに業務が追い付かず、機能不全だ」と嘆く。

地衛研の検査能力にも余裕はなく、検査数は伸び悩んでいるのです。

 
さらに、PCR検査の精度が低すぎることも問題です。

なかなか陽性の反応が出ないので、不正確であるとも言われています。

40~70%の診断確率では、半分が間違いのようなことになっているようです。


保健所を通じて新型コロナの検査を行うことが間違いであって、全国の開業医やクリニックでCTスキャンをして両肺に影があれば、アビガンを処方しておき、家で静養してもらっていればコロナ禍は収束します。

「アビガン」を使えば、軽症や中等症ならば、9割以上の改善が見られるからです。

これで、医療崩壊と経済崩壊も防ぐことができます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


なぜアビガンでは無く、レムデシビルを特例承認?

2020/05/02

4月27日、新型コロナウイルス治療薬の有力候補のひとつであるエボラ出血熱治療薬「レムデシビル」について、「まもなく薬事承認が可能となる見込みだ」と安倍首相が述べた。

「レムデシビル」は、欧米などが参加して治験を実施中ですが、中国の治験で「レムデシビル」は新型コロナに効果がないと酷評されています。

「アビガン」については、効果が出たと言っている患者さんも多いですが、「レムデシビル」は誰も治ったと言って出て来ていません。


厚労省は、海外で先に承認された場合、日本での審査を短縮する「特例承認」を適用する方針であるとされています。

また、4月28日に、政府が「レムデシビル」を5月中に薬事承認する方向で調整に入ったと発表されています。

承認されれば、日本で初の新型コロナの治療薬となってしまいます。

 
しかし、「レムデシビル」が引き起こす重篤な腎機能という副作用が、大問題として浮上しています。

米国では、新型コロナ重症患者の2~4割が急性腎不全を発症しています。

緊急の人工透析が必要なケースが急増し、人工透析用の機器や薬品が供給不足に陥っているのです。

副作用によって、「レムデシビル」を止めざるをえなかった場合も多いようです。

また、「レムデシビル」を使って、陰性になっても、後から陽性になってしまった患者も多いと情報で入ってきております。

副作用がある「レムデシビル」が承認されれば、こうした事態に拍車がかかり、日本でも急性腎不全患者が急増する恐れが出てきます。


「アビガン」では、このような重篤な副作用は確認されていません。

また、一度陰性になってから陽性に戻ることもありません。

どうも「レムデシビル」を処方されて治っても、肝臓や腎臓機能の低下によって、まともな生活ができないようです。

エボラ出血熱の際も、「レムデシビル」は効果がありませんでしたが、「アビガン」は効果を発揮しました。


「レムデシビル」は、非常に高価(1回1300~1400ドル)で、点滴薬なので入院しないと使えませんが、「アビガン」は錠剤なので自宅でも使用可能です。


また、日本で認可を受けていない「レムデシビル」が先に特例承認され、抗インフルエンザ薬としてとっくに認可されている「アビガン」が後回しにされています。


「レムデシビル」は、悪名高い「タミフル」を作ったアメリカのギリアド社の薬です。

それに比べて、「アビガン」は、日本の富士フイルム富山化学でつくられた国産の薬です。


「レムデシビル」は、中国の新型コロナ治験の失敗でギリアド株が急落と報道されています。

「アビガン」は新型コロナウイルス感染症の治療薬として、早期承認が課題となっているが、年内の承認を目指すようだと日本経済新聞から報道をされています。

「アビガン」を全国の病院で処方できるようにしたくないのですね。

このような「レムデシビル」を主たる治療薬にしようとするのは、どのような意図があるのでしょうか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


タイでアビガンなどを投与で新型コロナ回復率87%

2020/05/01

【バンコク時事】

タイで新型コロナウイルス感染者の回復率が87%に上っている。電話インタビューに応じた保健省のソムサック医療局長は「早い段階で抗ウイルス薬を投与している」と説明。タイ保健当局の研究に基づく措置で、「効果があると確信する」と自信を深めている。
 タイでは24日現在、2854人の感染が確認され、2490人が治癒した。ソムサック局長によると、患者の症状に応じ、7種類の抗ウイルス薬を投与。6種類はタイで調達でき、残る抗インフルエンザ薬「アビガン」も「輸入元の日本と中国の協力で十分な在庫を確保している」という。
 患者は症状によって3グループに分け、無症状の感染者は抗ウイルス薬を用いず、軽症者にはアビガン以外を使用。重症者はアビガンを投与する。ソムサック局長は「各地の医師から早期に薬を投与するほど回復が早いという報告が届いている」と手応えを口にする。
 保健省は感染拡大の初期段階から病院や関係機関の専門家と研究を重ね、他国の治療法や国内の経験を基に、早期投与を盛り込んだ独自の指針を策定。「死は待ってくれない」(ソムサック局長)ことから、臨床試験を経ずに実行に移した。
 タイでは3月下旬から4月上旬まで感染者が100人以上増える日が続いたが、21日以降は20人以下にとどまる。ソムサック局長は「第2波が訪れる可能性はある」と警戒しつつも、「人との距離を保つなど規律を守れば小規模に抑えられる」との見解を示した。 

~~時事通信2020年4月25日~~



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンは効くのか?

2020/04/30

アビガンを開発された白木先生は、アビガンが効くと言っておられます。


実際に、アビガンによって、重症患者の6割が改善していると日本感染症学会で発表されています。

全国約200の医療機関346名に投与されたデータで、軽症や中等症では、アビガンで9割の患者で改善が認められています。


「中国で行われた臨床試験の結果からわかったのは、COVID-19(新型コロナウイルス感染症)肺炎が発症してから6日後までにアビガンを服薬するば、それ以上悪化しない可能性が高いということ。ICU(集中治療室)に入るほど重症化しないので、人工呼吸器にもつながれませんし、外来通院さえ可能だと思われます。」

「したがって、医療崩壊も免れるでしょう。中国では、アビガン投与がCOVID-19肺炎の診断ガイドラインに掲載される見通しです。日本でも安倍(晋三)首相がアビガンを治療薬の候補として何度も紹介しています。」

「アビガンはインフルエンザなどのRNAウイルスの遺伝子に作用して、RNA合成を阻害する薬です。エボラや新型コロナもインフルエンザと同種のRNAウイルスのため、アビガンにウイルスの増殖を止める作用があると考えられます。また、アビガンを使用してもウイルスが耐性を持たないので、いつまでも同じ有効性を維持できることも特徴です。」



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


肺炎が怖い原因とアビガンの効果

2020/04/29

肺炎が怖いのは、生体が過敏に反応して、「サイトカインストーム」自己免疫機能を発揮し、体内でインターロイキン6を過剰につくってしまうことです。

インターロイキン6により、肺の細胞が壊されて、致命的となることがあるのです。

もちろん、強い咳をすると、それだけ細胞に負担をかけることになります。


中国では、解決策としてインターロイキン6を抑制する「トシリズマブ」とファビピラビル(商品名:アビガン)の併用をしています。

「トシリズマブ」は、大阪大学と中外製薬が共同開発したリウマチ薬です。

インターロイキン6の働きを抑制することで、肺の細胞の損傷を防ぎます。


新型コロナによる死者の主たる原因が肺炎とインターロイキン6による肺細胞の破壊であると考えられています。

アビガンとトシリズマブを使うことによって、重篤な肺炎患者が生還することになります。


アビガンは、ウイルス細胞の増殖を防ぐ画期的な薬です。

その為、耐性ウイルスが発生することがありません。

他の薬では、放出するのを防ごうとするので、耐性ができてしまい、結果として効果が無くなるのです。

ワクチンを希望される方もおられるかもしれませんが、開発まで時間がかかるのと、耐性ウイルスができるので、あまり効果があるか疑問が残ります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンを使用してコロナが治った人

2020/04/28

・石田純一さん

『アビガン』を投与され、ラジオで解熱の報告。

4月14日に、病院で肺年の傾向が見られたため入院、入院後に体温が38.8度まで上昇したようです。

15日に陽性反応が出ると、医師から「一刻の猶予もないので、アビガンでいかないか?」と言われて、呼吸とかも弱くなってきたので、アビガンを投与されることになったようです。

その後、アビガンが効いてきて、悪くなることもなく小康状態で、4日で平熱ぐらいまできたようです。

退院までは時間がかかりそうですが、確実に快方へ向かい、家族や周囲も安心感を取り戻しつつあるようです。



・宮藤官九郎(クドカン)さん

『アビガン』で解熱し、新型コロナウイルス陰性になり、退院されています。

「大変な病気でした」

「入院した日には熱がすげえ上がった」

「アビガンを投与され、そこから6日ぐらいでだんだん熱が下がった」

「体調は普通に戻っていて、普通に生活していいと言われている・・」



・片岡篤史さん(元プロ野球選手)

『アビガン』で解熱し、新型コロナウイルス陰性になり、退院されています。

「アビガンを入院してすぐに飲んだんです」

「効果がどう出るかわからないんですが、先生に3日ぐらいすれば効くと思いますと言われたんですけれど、たしか3日したらグッと熱が下がってきた」



・赤江珠緒さん(フリーアナウンサー)

「入院してから、アビガンを処方してもらい、肺の状態が改善しています。ただ、皆様、ご承知の通り、このアビガン、催奇形性(胎児に奇形を起こすこと)などの副作用があるということで、まだコロナへの認可が下りていません」

「結果、現在、アビガンの研究を行っている機関と、そこに研究対象グループとして申請した病院しか使えないというのが現状のようです。ですので、ちまたでは、アビガンが使える人と、使わない人の差は何? 医療関係者にコネでもあるの? なんていう臆測まで飛び交っていますが、そういうことはないようです」

「患者は入院の病院を選べませんが、たまたま、その病院が申請を済ませていた場合、使える、そうでなければ使えないというのが現状のようです」

「私は悪化しすぎる前の良いタイミングで投与できた感があります」



・そら豆琴美さん

『アビガン』で、解熱し、新型コロナウイルス陰性になり、退院もされました。

「私の場合は、割とすぐに効果を感じました」

「飲んで5時間後には熱が微熱まで下がって、酸っぱい(という味)がわかるようになって味覚を少し取り戻していたんですよ」

「私の場合ですが、体調不良の過程をa→b→c→dって悪くなっていったとすると、アビガンをのんでからd→c→b→aと順を追って通ってきた症状をもう一度体験しながら治って行ってるのを実感します」

「アビガンの事、誤解を招くような書き方をしてしまったのですが、飲んだら絶対危ない!みたいなわけではなく、現在妊娠している人と投与終了後1週間は十分にきをつけないといけないと言う事です。大事な説明を省いてしまっていたので取り急ぎ補足です」



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


札幌病院の院長も『アビガンが効く』と証言

2020/04/27

北海道テレビでは、市立 札幌病院の向井院長も『アビガンが効く!』と証言をしています。

札幌病院は、北海道内最大規模の感染症指定医療機関です。

そこでは、3月下旬で、28名の新型コロナ患者を治療していました。


新型コロナは、発病から1週間ほど経ってから、急に悪くなる方がおられるようです。

高齢者の方だと急速に、一晩とかで悪くなる人もいるようです。

CTスキャンでは、新型コロナ患者の場合、細菌性肺炎のようなベタッとした影ではなく、やや淡いような陰影に、胸膜という肺の外側に近いところで主に起こってきて、両側性(両肺)に起こってくるのが特徴のようです。

肺胞の壁が厚くなってしまって、酸素と二酸化炭素が交換できなくなるので、息を吸っていても、酸素が吸収できなくなり、息が極めて苦しくなるようです。

どうも、溺れているのと同じような形となるようです。


記者:抗HIV薬が効いている?

院長:抗インフルエンザ薬のアビガンの方が効いていることが多い。

軽症の方だと、オルベスコの吸入薬だけ。

このステロイドだけは、抗ウイルス作用があり、有効のようです。


保険外使用という形になるので、他の施設で例え良い結果があっても、国で新型コロナ治療に使っていいという許しもないので、病院の審議委員会で審議して、通らなければければならない。

そして、患者さんの同意を頂いた上で、使っているのが現状のようです。


https://www.youtube.com/watch?v=ZeV91LYPG_Y >

HTBの2020年3月のニュースより



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


楽天の三木谷さんもアビガンが欲しい

2020/04/26

2020年4月12日に、楽天・三木谷浩史会長兼社長が、ツイッターを更新しました。

そこには、新型コロナウイルスの治療薬として期待される『アビガン』について「副作用をしっかりと説明した上で、早い段階で使えるようにするべきだと思う」と訴えられていました。

日本の現状について、「海外にはどんどん出しているのに日本ではまだまだ使っていない。友人もコロナ肺炎になっても使ってもらえないと。。。」と記述されていたのです。

続けて、早期使用を希望した上で、「時間はもう無い。厚労省さん、本当に頑張って下さい。もう時間はないです」と繰り返されていました。

フォロワーから「安倍さんがこの前、希望したら全員使えるようにって言ってましたよね?」と問いかけられていました。

すると「残念ながら、そのような状況には程遠いようです。官邸は頑張っているようですが、、、」と返答されていました。


安倍首相は、2020年4月7日に緊急事態宣言発令後の会見で、アビガンについて次のように語っていました。

「すでに120例を超える投与が行われ、症状改善に効果が出ているという報告も受けています。観察研究の仕組のもと、希望する患者の皆さんへ使用をできる限り拡大する考えです」


口だけであって、緊急事態なのだから、法律を変えてでも、すぐに使えなきゃ意味ないね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンを使える病院がほとんどない

2020/04/25

現在、『アビガン』の使用を確認できる病院がほとんどありません。

特定感染症指定医療機関 : 4医療機関

第一種感染症指定医療機関 : 55医療機関

第二種感染症指定医療機関 : 351医療機関


この辺りについては、『アビガン』が使用されているようです。

全国に1,100医療機関で、『アビガン』の治験が可能のようです。
(※ただし、公開されていません)


それ以外については、病院の倫理委員会の承認が必要のようです。

つまり、まだまだ一般的の診療所で、『アビガン』が使われることはありません。

治験結果が出てから『アビガン』の使用が可能になるようですが、6月末まで、まだまだ時間がかかりますね。

緊急事態宣言が出ているのに、平常のスピードで業務をされても、死亡者数が増えるだけです。

即刻、医療従事者と全病院で『アビガン』を使えるようにしなければならないでしょう。


『アビガン』が使えるようになった頃に、いくら増産をしていても、海外へ無償配布して、現物が無いなんてオチが見えていますが・・。

使えないマスクを配るなら、『アビガン』を普通の病院で使えるように配れよって思う方が多いですね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンを推奨するノーベル賞受賞者

2020/04/24

京都大学の特別教授の本庶佑先生は、アビガンを推奨されています。

本庶先生は、2018年にノーベル生理学・医学賞を受賞されています。



本庶先生も、軽症については『アビガン』、重症者には『アクテムラ(商品名:トシリズマブ)』を推奨されています。

中国での臨床結果を確認して、この発言をされていると思われます。


『アビガン』は、RNAポリメラーゼを阻害し、増殖を防ぎます。

『トシリズマブ』は、インターロイキン6の作用を阻害し、サイトカインストームを抑制する事が期待されています。


新型コロナウイルスによる肺炎の治療について、新型インフルエンザ治療薬「アビガン」などの名前を挙げて、「死者を減らすため、治験と同時並行で医療機関での使用を進めるべきだ」と述べられています。

中国などでは、すでに、急性期の治療にはアビガンなどの抗ウイルス薬、肺炎が重篤化する前には関節炎薬の「トシリズマブ」を使う治療が推奨されています。

これらの有効な薬は、日本では治験が済んでいません。

「保険適用でなければ、現時点でも使用することは可能」とし、「人工呼吸に頼るのではなく、積極的に薬の使用を進めるべきだ」と主張されています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンの開発者 白木先生

2020/04/23

富山大学医学部名誉教授で、千里金蘭大学の副学長の白木公康先生が、富士フイルム富山化学と共同で『ファビピラビル(商品名:アビガン)』を開発されました。

『アビガン』は、2014年に、抗インフルエンザ薬として国内で承認されているのです。

そして、西アフリカで大流行していたエボラ出血熱にも効果があると話題になっていた薬なのです。


この『アビガン』は、インフルエンザなどのRNAウイルスの遺伝子に作用して、RNA合成を阻害する薬です。

また、アビガンを使用してもウイルスが耐性を持たないので、いつまでも同じ有効性を維持できることも特徴です。


「新型コロナウイルスには、エボラに使ったのと同等量のアビガンを投与すれば、効果がある」
(つまり、6~9グラム/日)


『新型コロナウイルス感染症(COVID-19)治療候補薬アビガンの特徴』の中で白木先生は、アビガンの特徴や中国で進められている臨床試験について概説し、COVID-19関連肺炎116例にアビガンを7日間投与した武漢の病院から71.4%が臨床的に回復したとの報告があり、また、COVID-19関連肺炎35例にアビガンを14日間投与した深圳の病院から91.4%が胸部CT所見で有意に改善したとの報告があることを紹介されています。

それらを踏まえ、「発症6日までにアビガン治療を開始すれば、ウイルスの早期消失、咳嗽の軽減、肺炎の進行や重症化が阻止され、それにより死亡率が激減するであろう。さらに、若年者でも肺炎の後遺症である線維化や瘢痕化を最小限にすることができ、将来の呼吸機能の低下が避けられる」と指摘されています。



「新規の感染細胞には有効だが、既感染細胞でウイルス産生を阻止する活性は低い。アビガンは耐性ウイルスができない性質を持つため、最初から最後の患者まで有効な治療ができる点で優れている」

新型コロナウイルス感染症の治療で、「一刻も早くアビガンの使用を検討すべき」との考えを強調されています。

「いつでも広く使うのではなく、現在のような緊急事態に命を救う薬という位置付けになる。」

「肺の炎症は、高齢になってから後遺症が出ることもある。肺で炎症のある患者には早い時期から投与する必要がある。」と指摘されています。

「医療機関の倫理審査委員会で了承を行い、承認を前倒ししてアビガンの投与を行うことが重症者の救命や肺炎による後遺症の回避にもつながる」との見解を示されています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


コロナの軽症や中等症では9割効くアビガン

2020/04/22

アビガンについては、中国で投薬がされていて、コロナウイルスに効果があると報告されていました。

すでに中国が、アビガンを治験して新型コロナの治療薬として認証し、正式に採用して臨床現場に投入し、結果が出ています。

臨床試験は、湖北省武漢と広東省深セン市の病院で、計200人の患者を対象に行われ、投与した患者が短期間に陽性から陰性になり、肺炎症状なども改善したと発表されています。

中国科学技術部は、2020年2月15日にファビピラビル(商品名:アビガン)が、最も治療効果が高く副作用も少ないと発表されていたのです。

ウイルス陰性になるまで、わずか4日。

肺炎症状の改善は90%以上で見られたとのことです。


さらに、このアビガンは、以前にもエボラ出血熱で効果が出ていたのです。

でも、ずっと日本のマスコミは、必死で新型肺炎には『特効薬』は無いと言っていました。

さらに、「アビガンには強い副作用がある」や「アビガンは効かない」などの悪意のあるデマが囁かれていました。

藤田医科大学の発表についても、2020年4月18日まで、公開されることはありませんでした。

アビガンの優秀な効果が確認できるデータであったにもかかわらずです。

4月7日の時点で、『アビガン』が120例を超える投与が行われ、一定の治療効果が確認できたとされていました。

3月の時点で、全世界からアビガンの有効性が認められており、ドイツなどもアビガンを大量購入しているのです。

それで、50ヶ国へ無償配布をすることになっているのです。

日本国民へは、後回しにして・・。


CTスキャンで肺炎症状を確認できたら、新型コロナ肺炎と推定して、アビガンを処方すれば、4日間で陰性になって治ります。

こんな時に、たらたらとPCR検査をしていても、もはや意味がありません。

まともに『アビガン』の報道をしていたのは、「羽鳥慎一のモーニングショー」くらいでした。

このまま、今までと一緒のチンタラした対応をしていれば、医療崩壊を起こしてしまうでしょう。

さらに、緊急事態宣言で自粛をしていると、経済が死んでしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガンに重篤な副作用はありません

2020/04/21

アビガンには、重篤な副作用はありません。

どうしても、アビガンの副作用を強調する方もいます。

確かに、妊婦には、使用禁止とされています。

これは、動物実験の際に、一部で催奇形性が確認されたからです。

その為、妊婦や妊娠の可能性のある人は飲まないように明記されています。

妊婦については、アルコールやタバコや温泉への入浴が止められていることと一緒です。

普通に、妊婦はバファリンも服用できません。

男性であっても、アビガンを飲んでから、一週間は避妊をしていれば問題ありません。

何故か、男性も大きな副作用が続くかのような、思い込みや間違った情報が多いので注意しましょう。

そもそも、ヒトの胎児に対しての催奇形性が確認されているワケではありません。



エボラやCOVID-19の患者を含め、これまでに1,000人以上が『アビガン』を服用していますが、副作用は尿酸値が上がる程度です。

その他に重篤なモノは報告されていません。


『アビガン』の新型インフルエンザでの治験については、問題無く終了されているのです。

COVID-19は、高齢者の重症化が問題視されているので、妊娠によるリスクを考慮しなくてもいい高齢者には、積極的に使用をしてもいいはずです。

新型肺炎の場合は、量を3倍にして服用するだけなのですから。


開発者の白木先生によると、「アビガンが承認される際に、米国のFDA(食品医薬品局)と日本のPMDA(医薬品医療機器総合機構)が徹底的に調べて、重篤な副作用がないと結論づけている」と言っておられます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アビガン

2020/04/20

富士フイルム富山化学のファビピラビル(製品名:アビガン)は、新型コロナウイルスの感染症に効果があります。

藤田医科大学の土井教授が、2020年4月18日に、日本感染症学会で発表をしました。

軽症や中等症では、9割の患者で改善が認められています。

また、重症患者の6割が改善しています。

全国の約200の医療機関で346名に投与されたデータです。


実際、中国の武漢でも、『アビガン』は新型肺炎に効果があると結果も出ていました。

論文も提出されていたのですが、何故か論文が取り消しされています。

『アビガン』と同じ成分の薬が大量供給されて、感染者数と死亡者数が減っています。


アビガンは、飲み薬で服用しやすく、70万人分の備蓄があり、さらに増産中です。

100点満点の薬は、世の中に無いですが、これだけ効果が確認できているのであれば、全国の病院ですぐに使えるようにならなければなりませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


コロナショック

2020/04/19

新型肺炎のコロナウイルスは、全世界で様々な影響を出しています。

日本でも緊急事態宣言が出され、在宅勤務などが増えているようです。

テレワークやリモートワークなどと言われる、テレビ電話のような機能を使って働いている方もおられます。

小学校や中学校や高校なども休みになっています。

そして、外出禁止を促されているので、街中はガラガラの状態となっています。


色々な影響を与えていますが、このコロナショックは、不動産業界に大打撃になっています。

コロナによって、売買件数が減って、マンションなども暴落することが確実視されています。


ここ数年は、金融緩和でカネ余りの中、不動産に資金は流れて、不動産価格は上昇を続けていました。

それが、このコロナショックによって、一瞬にしてお先真っ暗となっています。


この新型肺炎は、特効薬が無いと言われていましたが、『アビガン』などの日本製の薬も効果が出ています。

『アビガン』については、軽症と中等症の患者に、早期投薬すれば、藤田医科大学の結果でも新型コロナ患者の9割が回復するようです。

2020年4月18日の日本感染症学会の緊急シンポジウムで発表されています。

すでに、藤田医科大学と全国約200の医療機関で、346名に投与されています。

人工呼吸器の患者でも、6割が回復するようです。

中国でも抜群の結果が出ており、全世界から日本に『アビガン』を望まれているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産の「無価値化」

2020/04/18

日本の少子高齢化や人口減少には歯止めがかかりません。

この大きな流れがある限り、どうしても日本中の不動産の「無価値化」が進行します。

田舎では、親の残した田舎の田畑と家屋の処理に苦悩しています。

相続することになる同様の不動産の処分について、悩んでいる方も多いです。


ここ数年で強く感じることは、商店街の衰退です。

シャッターを下ろした店舗が5割以上を占める商店街も多いです。

仮にそういったシャッター通りの店舗を無料で手に入れても、採算の取れる経営ができるとは思えません。

可能性があるとすれば、せいぜい飲食店位かもしれません。

このような店舗は、商店主の住居と兼用している場合も多かったです。

しかし、かなり手狭で不動産的な価値も乏しいモノが多いです。

いくつか、固まってまとまれば、大型のマンションとして再生できます。

現に、「○○マーケット」的な大きな店舗だったところは、徐々に分譲のマンションなどになっています。

今後、そういった10坪前後の狭小の不動産は、どんどん無価値化することが予想されています。

 
一方、東京の都心エリアを中心とした不動産の局地バブル現象は、そろそろ収束してきています。

新築マンションの坪単価が1,000万円などという、非現実的な現象が発生してしまったこともあります。

特に、五輪開催で浮かれた湾岸エリアのタワーマンションは、「狂乱」状態になり、今後大きな落ち込みが発生する可能性もあります。

スルガショックがあり、新型肺炎のコロナの件もあり、不動産の幻想は崩壊してしまうことが目に見えています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


人口は増えず減り始めている

2020/04/17

今、人口は増えていません。

逆に、人口は減り始めているのです。

しかし、都市部では、世帯数という住宅需要は増え続けたので、住宅の価値は下がりませんでした。

特に、首都圏の都心部では、建築コストが上昇したことと、人々の思惑によってマンションの市場価格は上がってしまったのです。


一方、遠隔郊外や地方では、世帯数という住宅需要が増えません。

地方都市でも、ピンからキリまで、大きな差が出てきています。

人口自体は、ほぼ全国で、右肩下がりに減少し続けています。

この滋賀県でも、人口が増加せずに、減少に移ってきているのです。

そこに、インターネットの普及によって、物を売る店舗の必要性が減少したのです。

今では、不採算の百貨店がドンドン閉鎖されていっているのです。

そして、物を作る工場などの設備も、世界の工場と化した中国や東南アジアなどの諸国によって必要性が薄れてしまっています。

すなわち、日本全体で、不動産に対する需要が著しく減退してしまいました。

食料を生産する農業の必要性も、貿易の自由化によって縮小してしまっています。

日本の不動産=土地に対する需要は、この20~30年で著しく減少したと言っていいでしょう。

それが、遠隔郊外や地方の不動産の「無価値化」に繋がっているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増える

2020/04/16

現在、「タダでも欲しくない」不動産が、日本中で増え続けています。

それは、リゾートマンションであったり、郊外の敷地であったりします。

ネットを見ると、「タダでいいからこの不動産をもらってください」という情報も見つけることができます。

あるいは、ほぼタダ同然の価格で、不動産を譲りたいという物件を集めたサイトもあるのです。

「空き家 無料」、「家いちば」、「空き家バンク」、「田舎の生活」などのワードで検索すれば容易に見つかるはずです。

不動産を所有していると、活用をしていなくとも固定資産税と都市計画税がかかるからです。


どうも、日本の土地の5割近くが、実質的な換金価値がなくなっていのではないでしょうか。

たとえ、日本の首都である東京であっても、遠隔の郊外に行けば「100万円でも買い手がつかない」と判断できる古家を見つけることもあるそうです。

あと10年もすれば、多摩ニュータウンの老朽マンションなども、そういうカテゴリーに入ってくる可能性もあります。

そういった不動産も、一番高い時には、5,000万円前後の価格で売買されていたことだってあるのです。

では、いったいなぜ、こんなことになってしまったのでしょうか?


我々の使う「一生懸命」という言葉は、誤用から生まれているとも言われています。

元々は、「一所懸命」だとされています。

意味は、「ひとつの不動産を得たら、命をかけても守り抜く」ということです。

それが、日本人が持っていた不動産に対する伝統的な価値観だったようです。
 

今の40代以上の世代なら、それこそ命をかけてマイホームを獲得しようとしていました。

35年ローンという、今の価値観で見れば信じられないような長期間の金融的な拘束を受け容れてでも、マイホームを購入しようとしたのです。

しかし、すでに時代は変わってきました。

日本の中でも、35年ローンでマイホームを購入しようとしているのは、都市部に生活拠点を求める一部の給与所得者だけになってしまいました。

それ以外に生活拠点をもつ人にとって、贅沢さえい言わなければ、住宅は格安で手に入る状態になっています。

実家や田舎の家が空き家になることが増えているからです。

そもそも、この国における不動産=土地の価値は、農業が原点でした。

不動産=土地から米を始めとした農作物に価値が生まれることで、その土地自体の経済価値が発生しました。

産業の中心が、農業から工業や商業に移った後も、増え続ける人口を収容できる不動産=住宅の価値は上昇し続けたのです。

もちろん、その時代は、店舗や工場などに使われる不動産への需要は拡大しました。

当然、その経済的な価値も増幅します。

「不動産の価値は下がらない。必ず上昇する」という、いわゆる「土地神話」は、そういう過程で生まれたのです。

しかし、その「土地神話」は崩れることになるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産の価値観の変化

2020/04/15

不動産市場は、高騰を続けた首都圏の“局地バブル”に踊らされて狂乱状態となってしまいました。

東京オリンピックを見込んだバブルとも言われています。

ただし、新型肺炎の影響で、東京オリンピックも延期になり、このバブルは一気にしぼんでいます。

不動産については、バブル崩壊の時も遅れて値下がりをしました。

首都圏でも不動産の流通がストップしておりますので、加速度的に状況が変化する恐れがあります。


さらに、2年前『スルガショック』と言われるように、スルガ銀行が価値の低い不動産にパンパンの融資をしていたバブルが弾けています。

数年で、不動産価格が数千万円の上下をしてしまったのです。

素人のサラリーマン大家さんが、全国各地で収益物件を買いあさった時もあります。

今は入居率が保たれていますが、リーマンショックの時は一気に入居率が低くなりました。

その時は、入居率が50%位になってしまったマンションが大量に溢れるようになったのです。


そして、全国を見渡せば、タダでも売れない空き家や無価値となったマンションなどが溢れているのです。

その波は、今後、ジワジワと都市部に押し寄せることになるでしょう。


日本では、大きな変化が起きようとしています。

従来、「日本人が持っていた不動産に対する価値観が崩壊してしまった」と言っても過言ではありません。

それを象徴する現象が「無価値化」です。

つまり、また不動産に価値が見出されなくなってくるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


かぼちゃの馬車事件の自己責任

2020/04/14

ただの高配当の不動産サブリース投資の案件であれば、ここまで短期間に被害が膨らむ事は無かったでしょう。

それを経産省からも評価された第二地銀のスルガ銀行が一緒になって煽った事で、規模も金額も膨らんだのが実態でした。

借金棒引きは、被害者となった投資家救済にはなります。

ただし、最大の意味は金融機関への戒めだと思われます。

スルガ銀行の行いの禊として、ケジメをつけたと思われます。


投資は、自己責任と言います。

ただし、詐欺をしようと企んだ悪徳不動産業者に対して、そもそもの異常な利益が乗せられた不動産に、安易にスルガ銀行が融資を行ったのです。

しかも、その際に、通帳の改竄や偽造を主導してまで嵌められたのに自己責任なのでしょうか?

融資を受けたサラリーマンの多くは訝しいと思いつつ、「銀行が審査を通したのだから大丈夫と思った」と証言している。

それだけ銀行の判断は重い、と裁判所は判断したようです。

バブルを煽るかのような今回の事件。

社会の公器とは何か?

銀行はじめとする金融機関は、この事件を機に襟を正してもらいたいです。


ただし、どう考えても自己責任はあります。

自分で異常な利益って言ってて、それに気づかない投資家に責任が無いのは、矛盾していないでしょうか?

投資家は、異常な利益に気づかなくて、銀行なら気づくはず?

投資について、投資家以上に銀行の方が分かっているんだったら、銀行は融資なんかせずに自己資金で投資します。

その方が、普通に儲かります。

利益が適正かどうかの、最終判断・最終責任は、投資家自身が担うのは大原則です。


確かに、欲に目が眩んだオーナーの自己責任の部分も否定できません。

ただし、通帳残高の改竄をしたのはオーナー自身ではないし、スルガ銀行とスマートデイズがグルであったことは明白です。

悪事に加担した銀行が、イメージ払拭と業務改善のために、損失度外視で早期に折れた形になっただけなのです。

金融機関にも責任があるとしても、借金帳消し(自己責任ゼロ)はやりすぎという感想を持つ人も多いです。

今回は、スルガ銀行の前経営者のやらかしたことを、早期に清算したかったから借金帳消しという異例の結論になりました。

しかし、それは当たり前のことではありませんので注意をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


かぼちゃの馬車とスルガ銀行

2020/04/13

基本的には、「かぼちゃの馬車」とスルガ銀行の詐欺被害に遭い、裁判でそれを証明して、被害者側が勝ったと言えなくはありません。

実際に、スマートデイズが、スルガにうまい話を持ち込み、スルガの営業役員レベルが協調して、話をあわせてスキームを組んだのもバレています。

100件の融資で1件か2件しか、まともな契約締結もできていませんでした。

そして、上司のパワハラにより、なんでも融資するようにプレッシャーをかけられていたのです。

もちろん一番悪いのは、スマートデイズです。


でも、スマートデイズは破綻し、実質的な経営者は、既に雲隠れしてしまっています。

そして、見つけられたとしても、法で裁く術がありません。

普通の詐欺事件の場合は、だいたいここで終わります。

つまり、裁判に勝っても、破綻してしまっており、金がないで終わり。

だから、泣き寝入りが普通なのです。


だが、今回は、資金力のあるスルガ銀行がバックについていたので、イレギュラーな対応となりました。

まぁ、金融庁からスルガ銀行の融資姿勢が褒められていましたから・・。

ゆうちょ銀行もスルガ銀行とタッグを組んで、色々とやらかそうともしていました。


ここで、スルガ銀行が様々な不正をしており、実質的にこの詐欺の幇助をしていたという実態が明らかにされたのです。

スルガ銀行側の金融機関の倫理を遥かに超えた不正の実態が明らかになりました。

そして、その点を突かれて、簡易的な裁判で、穏便に済まそう(実質的な負け)ということで、落着させたとも言えます。

「スルガ銀行はサラ金みたいなモノ」、「スルガ銀行がやり過ぎた」と言われてもしょうがないのかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資教育の重要さ

2020/04/12

今回のかぼちゃの馬車の解決策では、借入金の返済免除を行うことでスルガ銀行には損失が発生します。

一方、オーナーは借入金の返済が免除されることで利益が発生します。

これは「債務免除益」に該当します。

「債務免除益」とは、債務免除(借入返済義務の免除)等によって債務(借入)が消滅します。

そして、債務者が利益を受けることで、債務免除益は所得として原則課税されます。

しかし、今回この「債務免除益」は、非課税扱いとなる見通しです。

この点からも、本件の解決方法が、通常の企業の経営破綻などと扱いが大きく違うことがわかります。

 
また、「かぼちゃの馬車」には、高利回りを謳うなど詐欺的な側面もあります。

しかし、スマートデイズは、完全に詐欺を目的としていたワケではないとされています。

最初は順調だったビジネスモデルが、無理な運用計画で崩壊したとされています。

そうなると、オーナーたちは「詐欺話に引っかかった」というよりも、「投資に失敗した」という側面が強くなります。

こうした点から、色々な方が色々な意見を言っています。

「どこから資金を調達しようが、“欲に目が眩んで”スマートデイズの投資話に乗ったのは、どのオーナーも同じ。投資は自己責任が基本なのに、それを免れるのはおかしい」(不動産投資会社)

「投資で失敗する人はたくさんいる。失敗したからといって、ゴネれば債務免除になるのであれば、投資という行為は成り立たなくなる」(商品投資会社)

「投資は自己責任。株式投資に失敗したからといって、損失が補填されることはない。『かぼちゃの馬車』に投資した人達は、そもそも投資というものがわかっていないのではないか」(株式投資家)

このような厳しい声も多く聞かれます。

 
新築アパートの運用利回りが7%程度だった時、スマートデイズは「かぼちゃの馬車」について8~10%の利回りを謳っていました。

サブリースという制度を詳細に勉強し、あるいは長期的なキャッシュフローを自分自身で算定し、投資の採算の検証を行っていれば、スマートデイズの「うまい話」に疑問を持ったはずです。

そこには、投資について自らが勉強することもなく、安易に儲け話に乗った結果、大きな経済的被害を被ったオーナーたちの姿があるのです。

「かぼちゃの馬車」問題は、改めて投資教育の重要さを示しているのではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


かぼちゃの馬車事件の借金帳消しは甘すぎ?

2020/04/11

かぼちゃの馬車事件の借金帳消しでの解決には、多くの投資会社や投資家から疑問の声が出ています。

背景には、事件が持つ “2つの特殊性” があります。

問題の主軸がいつの間にか、スマートデイズという不動産投資会社からスルガ銀行による“不正融資事件”にすり替わってしまった点。

もう一つが、この問題はスマートデイズが「かぼちゃの馬車」という商品を使った“詐欺事件”だったのか、それとも同社の単なる“投資の失敗”だったのかという点です。

 
被害者弁護団の団長は記者会見で、「最も悪いのは悪徳不動産業者(スマートデイズ)だが、戦略的にスルガ銀行に照準を合わせて徹底的に戦ったことが勝利につながった」と述べています。

“社会の公器”たる銀行による不正融資が、社会的な問題であることは確かです。

そして、不正融資により被害を受けたオーナーが救われることについて喜ばしいことではある。

しかし、本来、この問題で第一義的に責任を問われるべきはスマートデイズであるはずです。

 
今回のスルガ銀行との解決策で対象となるのはオーナー257名です。

シェアハウスのオーナーは全体で1258名のようです。

被害者弁護団は、「残りのオーナーに対する救済への取り組みを続ける」としており、スルガ銀行も協力する姿勢を示してはいる。

しかし、スルガ銀行から融資を受けたオーナーだけが救済されることの “不自然さ” には疑問が残ります。

「もし、スルガ銀行による不正融資がなかった場合、こうした救済の形はなかっただろう。問題の元凶であるスマートデイズの経営破綻からオーナーが受ける被害に違いはない」(スルガ銀行以外から融資を受けているオーナー)や、「銀行借り入れではなく、自己資金でオーナーになったため、救済措置はまったく望めない」(別のオーナー)といった疑問も声があがっています。

つまり、投資の基本がわかっていないと言われているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


借金帳消し、スルガ銀行は “禊”

2020/04/10

「かぼちゃの馬車」のスルガ銀行の対応です。

2018年2月に、「かぼちゃの馬車」のオーナー247名から委任を受けた被害弁護団が発足しました。

2019年9月11日に、被害弁護団はスルガ銀行に、早期解決を求める調停を東京地裁に申し立てました。

2019年11月5日、東京地裁から解決への勧告が行われ、スルガ銀行と被害弁護団を中心に解決方法の検討が進められていたのです。

そして、2020年3月25日、スルガ銀行と被害弁護団は、解決方法で合意に至りました。


その解決方法は、不動産購入向けの融資と不動産を「相殺」するというものでした。

つまり、土地と建物の物納を条件に、借金を帳消しにする方法なのです。

具体的には、スルガ銀行はシェアハウスのオーナーに対する貸出債権を第三者(投資ファンドなど)に売却します。

シェアハウスのオーナーさんは、この第三者にシェアハウスの土地と建物を物納することで、借入債務を解消させることができるのです。

 
実勢価格より高値で物件を取得したオーナーさんの場合、土地と建物の物納による代物弁済では土地と建物の実勢価格と返済すべき借入金に差額(不足分)が発生します。

しかし、この差額はスルガ銀が「解決金」として賠償するのです。

これにより、オーナーさんは、借金の返済を免れることができます。

対象は、東京地裁に民事調停を申し立てていたオーナー257名です。

物件数は343棟、ローン残高は約440億円となるようです。


スルガ銀行との合意後、被害者弁護団は、「被害者オーナーが不正融資による債務から解放されることになる」との声明を発表しました。

都内で記者会見した弁護団長は「金融史上初の完全救済を勝ち取った」と述べました。

記者会見に同席したオーナーの1人は、「つらくて苦しい時間から解放され、ほっとしている」と安堵の表情を浮かべていました。


スルガ銀行は、2018年9月7日、創業家の会長兼CEOなど、社長と役員5名が引責辞任することになりました。

2018年10月5日には、金融庁から不動産投資向けの新規融資を6カ月間禁じる一部業務停止命令を受けました。

2018年11月30日に金融庁に提出した業務改善計画では、「創業家本位の企業風土を抜本的に改めることが改革の前提条件」と明記し、創業家と“訣別”したのです。

その上で、東京地裁から「不法行為に基づく損害賠償義務が生じる」と認定され、調停勧告に応じることで、この問題に対する “禊” を済ませたということなのでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガ銀行の「かぼちゃの馬車事件」の振り返り

2020/04/09

そもそも、スルガ銀行の『かぼちゃの馬車事件』は、どんな事件だったのでしょうか?


女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」などを巡る投資用不動産向けの不正融資問題について、2020年3月25日、スルガ銀行とシェアハウスオーナーが解決方法で合意しました。

しかし、今回の解決方法について、多くの投資会社や投資家からは、疑問の声も上がっています。

この問題は、「サブリース」の不動産投資手法に起因しています。

サブリースとは、不動産会社が不動産のオーナーさんに対して、毎月の家賃を保証する制度です。

賃貸物件を持つオーナーさんから、不動産会社が一括で部屋を借り上げます。

そして借上げた部屋に、入居者を探して又貸しをします。

部屋を又貸しをすることで、毎月の家賃を保証しているのです。

オーナーさんは、自ら入居者探しをする必要がなく、空室リスクがない上、賃貸物件の運営・管理も行わなくて済みます。

見た目や建築会社の出す収支計画書では、バラ色未来が描かれているいます。

しかし、サブリースについては、満室や入居率が90%を超えていれば問題ありませんが、家賃低減や大規模修繕などもあり、その収支計画書通りに事業は進まないのです。

つまり、サブリースは構造的に問題のある商品なのです。


このサブリースを使い、女性向けシェアハウスを「かぼちゃの馬車」というブランド名で積極的に展開したのが、不動産会社「スマートデイズ」でした。

2015年に、「30年間家賃保証」を謳ってスタートした「かぼちゃの馬車」は、年8%以上の利回りを保証していたのです。

ただし、建築で儲ける為、居住については、極小の部屋に、必要最低限の設備で、生活するのも難しい作り方でした。

当初は順調だった「かぼちゃの馬車」ですが、当然ながら、次第に入居率に陰りが見え始めます。

そして、50%に満たない物件が増加し始めるのです。

2017年11月には、オーナーさんに支払うサブリース賃料の減額が行われます。

そして、ついに2018年1月には賃料の支払いが停止したことで、問題が表面化したのです。

スマートデイズは、最盛期には都内で800棟のシェアハウスを運営・管理していました。


しかし、この問題は、その後“予想外”の展開を見せます。

「かぼちゃの馬車」の賃貸物件のオーナーさんに、スルガ銀行からの融資を受けて物件を購入したオーナーが多数いることが判明しました。

スマートデイズが、オーナーにスルガ銀行からの融資を斡旋していたことも明らかになり、スルガ銀行とスマートデイズの“深い関係”が徐々に明らかになりました。

さらに、スルガ銀行が借り入れ希望者の源泉徴収票や預金残高を改竄したり、契約書を偽造したりする不正融資が横行していたことも判明します。

実勢価格より高値で物件を買わされるなど悪質なケースもあり、返済に行き詰まるオーナーが相次いだのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


売買関連資料の偽装

2020/04/08

(3)売買関連資料の偽装

③売買契約書の偽装(二重契約、減額覚書等)売買価格の偽装は、スルガ銀行に見せる本来の価格よりも高い価格の売買契約書と、実際の価格による売買契約書を二重に作成する手法です。

調査報告書は、その名の通り、調査で分かったことをまとめたものです。

その為、実態が不明瞭なこと、把握できていないことには触れていません。

そう考えると、世の中に公表されている情報は氷山の一角であり、裏ではさらにあくどいことが行われている可能性も十分あります。

そのリスクを避けるためには、いくら相手が金融機関の人であっても疑ってかかるくらいの意識が必要です。

肩書き、役職、見た目の爽やかさなどに惑わされてはいけません。

もちろん、真面目な銀行員もたくさんいますし、大半は真面目な人だとは思いますが、そのなかに混じっているごくわずかの悪人を避けるために、常に警戒心を持って接することが重要なのです。

また、調査報告書によって明らかになった事実は、「見ず知らずの街で起きた事件」ではありません。

身近な銀行でも似たようなことが行われているかもしれませんし、自分が買おうとしている物件の取引で、同じことが行われる可能性もあります。

だからこそ、正しく疑い、しっかり計算し、融資額や返済計画について真剣かつ現実的に考えることが大事です。

この事件を教訓とし、勉強材料にして、リテラシーを高めることが、自分のお金を守ることにつながるのです。

融資額や返済計画について現実的に考えましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


物件関係資料の偽装

2020/04/07

(2)物件関係資料の偽装

サラリーマン大家の属性を高く見せるだけでなく、彼らに販売する物件についても複数の偽装が行われました。


①レントロールの偽装

物件関係資料の偽装の典型例がレントロールの偽装です。

収益不動産ローンの融資基準では、満室想定賃貸収入の70%を返済原資とみて、融資限度額を算出することとされています。

その為、逆算された物件価格そのものが有り得ない金額となっていました。


②売買関連資料の偽装

偽装工作はさらに続きます。

その極めつけとも言えるのが、「二重売買契約」と呼ばれる売買契約書の偽装です。

売買契約書の偽装は、簡単に言えば、金融機関との契約書と、実際の契約に使う契約書を2つ作成するものです。

スルガ銀行は、物件価格の90%までが融資の上限で、残りの10%はオーナーが自己資金で賄うことになっていました。

しかし、オーナーの中には、その資金が無い人がいます。

その人達の為に、あらかじめ自己資金相当の10%分の金額を上乗せした売買契約書を作成し、オーナーが満額融資を受けられるようにしたワケです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


債務者関係資料の偽装

2020/04/06

(1)債務者関係資料の偽装

まず押さえておきたいのは、スルガ銀行が不動産業者や借り手と共謀をして、債務関係資料の偽装を手伝っていたことです。

借り手であるサラリーマン大家の属性を高く見せるために、さまざまな資料が偽装されていました。


①通帳その他の自己資金確認資料の偽装

スルガ銀行では、シェアハウスローンを含む収益不動産ローンにおいて、10%の自己資金を投資家に要求する運用となっていました。

これに対して、10%の自己資金を用意できない投資家や当該投資家に対して、不動産を販売したい業者が、10%の自己資金があるかのように偽装する工作が行われました。

この偽装についてのチェック機能がザルになっていました。

パソコンの修正された預金額を信じたり、負債の部分のチェックをしていなかったりしたのです。

つまり、他の金融機関では有り得ない緩い書類で審査をしていたのです。

そして、偽装に気付いてもスルーをしている場合が多かったので、共謀と言われておかしくない状態となっていました。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガ銀行の「調査報告書」を改めて読み解く

2020/04/05

『スルガショック』と言われるような大問題を起こしたスルガ銀行。

今回、シェアハウスについては、ノンリコースローンに切り替える強引な手法を使う模様です。

借りた人は、借金が無くなるので良い事ではありますが、それだけの問題で終わる話ではありません。

すなわち、モラルハザードが横行しているからです。


では、スルガ銀行の問題は、誰が、どんな手口で、どんな風に関わったかを明らかにしてみましょう。

すでに、第三者委員会による実態解明が行われ、その内容をまとめた調査報告書が公表されています。

ただ、この調査報告書は、弁護士が難しく、堅苦しい表現でまとめているため、内容を理解するのが大変です。

どのようにモラルハザードが起きているのか、調査報告書の内容を把握して行きましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産業界の闇を読み解く

2020/04/04

シェアハウス、スルガ銀行、レオパレス21…。

名だたる企業が今ニュースに登場し、惨憺たる不動産業界の現状が露呈しています。

この前、かぼちゃの馬車の救済策もスルガ銀行から提示をされました。


しかし、これらの事象は、公表されていなかった「不動産業界の闇」の氷山の一角に過ぎないのです。

全ての不動産投資家がこれらを対岸の火事として受け止めず、自らが融資地獄への一途を辿らぬよう、事件の発端を振り返りましょう。

事件を紐解くことによって、同じ失敗をしないようになります。

そして、万が一の際の救済方法を伝授します。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


入居者募集やクレーム対応などアパート経営は甘くない

2020/04/03

賃貸経営で、多くの人が苦労するのは、まず入居者の募集です。

もちろん、新築のアパートであればそれほどの苦もなく入居者を集めることができます。

しかし、築5年、10年と古びてくるに従って、確実に人気が落ちてきます。

皆さんだって、築10年のアパートと新築のアパートが同じ価格で出ていたら、迷わずに新築のアパートを借りるでしょう。

それと同様に、年月を経たアパートは、設備も古いし、見栄えも悪いし、入居者にとっては敬遠したい物件になります。

なにしろ、この空き家過剰時代、近隣にいくらでも入居者を募集しているアパートがあるのです。

また、無事に入居者が決まったとしても、数多くの入居者を抱えていれば、どうしても一定の割合で、クレームに悩まされることになります。

「クレーム」と書きましたが、入居者にしてみれば、正当な注文かもしれません。

なにしろ入居者はお金を払っている「お客様」です。

大家さんや管理会社には、その代金の対価として、快適な居住空間を提供する義務があります。

そのように考える方が増えたために、最近の管理会社は大変疲弊しています。

もちろん大半の入居者は、気持ちのいい「お客様」なのですが、なかには、家賃を滞納したり、他の方に迷惑がかかるような騒音や悪臭を発したりされる人もいます。

あるいは、禁止されているペットをこっそりと飼ったり、室内に回復不可能なほどの傷をつけたり、犯罪を起こしたりする人もいます。

不動産投資でアパート経営を行う大家さんが、もしサラリーマンだったとしたら、にわかには信じられないようなトラブルが続出することもあります。

アパート経営も順調にいっているうちはよいのですが、万が一のトラブルに見舞われたときが正念場です。

本気で取り組んでいる人は、入居者からの訴訟にも脅迫にも負けずに対応できますが、不労所得を夢見て参入した素人大家さんは逆境に弱いことも多いです。

そうなるともう、アパートを売却して、不動産投資から足を洗いたくなるようです。

不動産業界にも消費者保護の観点が導入されて、大家さんには逆風が吹いています。

昔は、住宅供給が少なかったので、大家さんはふんぞりかえって偉そうにしていても、入居者のほうが頭を下げて菓子折りなどを持ってきたものです。

しかし、今は正反対です。

大家さんのほうが頭を下げて、入居をしてもらわなければならないです。

そして、昔のように、敷金や礼金を何カ月分ももらうことはできません。

礼金や敷金がゼロという物件も珍しくなくなりました。

たとえ敷金をいただいても、退去時には耳をそろえて返却しなければならなくなってしまいました。

昔は、前の入居者からいただいた敷金で、次の入居者のためのクリーニングをしたものですが、今ではクリーニング費用は大家さんの持ち出しになってしまいました。


それでも不動産投資を行いたいガッツのある方には、参入してきてもらいたいですが、そうでない方には、もはやアパート経営はお勧めできる投資方法ではなくなっています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資を行う素人大家さんへの逆風が強くなる

2020/04/02

2007年に、ミニバブルと呼ばれた不動産価格の上昇がありました。

なかには、「不動産投資」のチャンス到来かと飛び付いた人がいたかもしれません。

しかし、2008年のリーマンショックであっというまにバブルは弾けてしまいました。

昨今も、ミニバブルの様相を呈していましたが、『スルガショック』が起こりました。

そして、今回の新型肺炎によって、どのようになってしまうでしょうか?


まず、不動産投資(アパート経営)を行っているのは、いったいどのような人たちなのでしょう。

不動産投資のメインプレーヤーは、土地を多く持っていて、遊ばせていてはもったいないからと考えた昔ながらの地主さんです。

すでに土地を持っているので土地購入の必要がないですし、節税という目的もはたすことができて一石二鳥です。

しかし、地主さんの場合は、すでにある土地に、新築でアパートを建設しなければならないので、結構、初期投資金額がかさみます。

そのため、思ったように入居者が集まらないと、アパートの建設資金の返済に苦労することになります。

一方、不動産投資をビジネスと考えて、新たに参入してくる個人投資家もいます。

この方たちは、よく勉強していて、できるだけ安い物件を買って利回りが高くなるように計算しているので、成功する方も少なくありません。

いずれにせよ、不動産投資の世界には、成功する勝ち組と、入居者が集まらずに苦労している負け組がいることは事実です。


では、いったい何が、勝ち組と負け組を分けているのでしょうか。

不動産投資に成功する方というのは、アパート経営をきちんとビジネスととらえていて、自ら勉強して知識を身につけることをいとわない、プロフェッショナル意識の高い人です。

それに対して、ただアパートを持っていれば、それで不労所得を得ることができるだろうと甘い考えを持つ大家さんは、最初こそ威勢がいいのですが、数年間も経つと、入居者の減少にストレスをためて、だんだんと廃れて行きます。

まして、ある種の「不動産投資」ブームで、市場にはセミプロの大家さんがたくさんいます。

努力する気があまりなく、株や債券のように黙っていても配当やクーポンが得られると考えている素人大家さんは、生き馬の目を抜くような「不動産投資」の世界でサバイバルすることは難しいのではないでしょうか。

ちまたにあふれている不動産投資の本は、読者に対して投資を勧める都合上、どうしても苦労や努力はあまりアピールせず、株や債券と同じような簡単なものと印象づけようとする傾向が強いようです。

しかし、不動産投資はそんなに甘いものではありません。

アパート経営とは、それほど楽なものではないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産業者のビジネスモデル

2020/04/01

不動産業にも色々なビジネスモデルがあります。

一般の方は、不動産業者は、全て「不動産投資」をしていると思っている人もいるかもしれません。

しかし、それは正解ではありません。

ほとんどの不動産業者は、自らお金を出して不動産の購入をしていません。

街の不動産業者の仕事の大半は、『仲介業』と呼ばれる、一種の情報ビジネスです。

不動産を買いたい、あるいは、借りたいお客様と、売りたい、あるいは貸したいお客様とをつなげて、仲介手数料をいただくのが不動産業者の主なビジネスです。


ただし、仲介業だけでは、なかなか会社を大きくするのも難しいです。

その為、業態を広げてさまざまな領域に手を出している不動産業者が多くなります。

たとえば、仲介ビジネスでも、賃貸を得意とする不動産屋と、売買を得意とする不動産屋とに分かれます。

また、賃貸仲介の会社は、お客様の物件の管理を手掛けていることも多いです。


一方、売買を行う不動産業者は、プロフェッショナルな目利きで、掘り出し物を購入して、リフォームなどを施してから売却することで利益を上げることもあります。

なかには、土地を購入して、マンションや分譲住宅を建設し、自ら販売するようなビジネスを手掛ける不動産屋もあります。

こうなると不動産業者というよりは、デベロッパー(開発業者)の領域に入ってくるでしょう。

いずれにしても、不動産投資(アパート経営)をメインに手掛ける不動産業者は、あまりありません。

なぜならば、賃貸住宅の経営は、空室リスクがあるうえに、投資額を回収するのに長期的な時間がかかるからです。

もっとも、大家さんからアパートを丸ごと一棟借り上げる形で、自ら入居者を集めるサブリースを行っている業者も少なくありません。

これも、不動産業者というよりは、そのアパートを建設するデベロッパーが、大家さんへのサービスとして行っていることが多くなります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


今からの「不動産投資」は慎重にしたほうがいい

2020/03/31

不動産市場に冬の時代が来たことを、歓迎しない人も沢山いるでしょう。

なにしろ、不動産投資が一種のブームになって、書店に行けば「不動産投資」の本が平積みされていたからです。

そして、不動産業界も「地価上昇」のニュースに踊らされていました。

ここで、しっかりと考えてください。

もしも、不動産投資がそれほどまでに儲かるものであるならば、なぜ不動産のプロフェッショナルである不動産業者は、自ら不動産を購入してアパート経営を始めないのでしょうか?

答えは明白です。

不動産投資(アパート経営)は、手間がかかって、リスクが大きく、堅実なビジネスではないからです。

それよりも、お客様に対して「不動産投資」を勧めて、仲介手数料で収益を上げるほうが、よほど確実に儲けることができるからです。


不動産業者の中には、「お金がないから」という理由を述べるかもしれません。

しかし、サラリーマン大家さんと、まがりなりにも会社組織である不動産屋を比較して、どちらがよりお金を借りやすいでしょうか。

銀行が、お金を貸したいと思うのは、どちらでしょうか。

住宅ローンを除けば、会社のほうが個人よりも断然お金を借りやすいです。

また、素人のサラリーマン大家さんよりも、プロフェッショナルな不動産屋のほうが、よほど「不動産投資」に成功する確率が高いはずです。

にもかかわらず、不動産業者の多くは、自ら「不動産」に「投資」してアパート経営には乗り出しません。

理由は、リスクが大きいからです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資 冬の時代

2020/03/30

不動産投資が儲かるならば、売り手は、なぜ自分で購入しないのか?

ここに、不動産投資の答えがあるのです。


安定した収益を確保できると謳われ、昨今人気の高まる不動産投資。

しかし、オリンピック後における不動産価値下落の可能性や、生産緑地の2022年問題など、今後の業況への不安感は増しています。

もはや、「不動産市場の冬の時代」が到来したと言っても、過言ではありません。

すなわち、サラリーマンなどの素人さんが、賃貸経営を始めることを危険視されるようになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


入居者確保のため「AD名目」の支払いが発生!?

2020/03/29

入居者を確保する為に、「AD」の名目で仲介業者に法定の報酬以外の手数料を支払うこともあります。

ADとは、宣伝広告料のことです。

オーナーさんが、仲介業者に支払う不動産仲介の報酬は、宅地建物取引業法(宅建業法)で定められております。

その額よりも、1円でも高い場合には違法となり処罰の対象になります。

具体的には、アパート、マンション等の居住用の建物であれば、貸主、借主それぞれから賃料の半分ずつしかもらうことはできません。

なお、依頼者の承諾がある場合は、いずれか一方から賃料の1カ月分以内を受けとることができます。

ただし、この場合も貸主、借主から受ける報酬の合計額は賃料の1カ月分以内でなければならないというルールがあります。

このように、報酬に関しては法律で厳しい規制が課されていますが、一方で、「宣伝広告を行ってほしい」などオーナーからの特別な依頼に基づく費用については受けとることが認められています。

そこで、ADという形で特別な手数料を付けることで、仲介業者のモチベーションを刺激してより積極的な営業活動を促し入居者獲得につなげることが業界では常態化しています。


ADの額は「100%」であれば賃料1カ月分、「200%」であれば賃料2カ月分というようにパーセンテージで示されます。

築年数が古いなど入居者を確保しづらい物件ほど、ADの額は高くなっていきます。

多くは100%ですが、200%、300%のケースも見られます。

リーマンショック後では、400%も見ることありました。

このように、現在の厳しい賃貸市場の状況の中で、空室を避けるためには、フリーレントやADの活用など、何らかの工夫や努力を行うことが必要になっています。


さらに、入居者を確保するためには、借り手のニーズを積極的に取り込む努力も求められます。

エアコンはもちろん、インターネット設備を用意するのは当たり前となっています。

それに、プラスアルファしたサービスを打ち出すことが必要です。

その結果として、賃貸経営のために要するコストは、ドンドン増えていくことになるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


東京西部エリアも「フリーレント」が当たり前に

2020/03/28

「不動産は、一にも二にも立地がすべて」と言われています。

立地条件が悪ければ、不動産事業で安定的な収益を確保することが難しくなります。

人口の減少、生産緑地の指定解除による住宅用地の大量供給――賃貸経営にとっては楽観を許されない将来が待ち受けています。

その中で、「どの場所に物件を持つのか」という立地の重要性は、この先、さらに増してくることになるでしょう。

現時点でも、入居者を安定的に確保できている物件は、都市部の駅から徒歩10分圏内のアパート、マンションに限られているといっても過言ではありません。

それ以外の物件に関しては、一定期間、賃料を無料にするフリーレントを実施するなど、オーナーが空き部屋を埋めるために四苦八苦しています。

例えば、2017年10月21日付 日本経済新聞では、借り手を確保できず、フリーレントを行っているオーナーの状況を以下のように伝えています。

【入居者様募集――。JR栃木駅から徒歩30分。空き地や山々に囲まれたある地域には、アパートの入居者を募るノボリや看板がわずか数百メートルの範囲に8つも立っていた。今夏に完成した新築の物件は20部屋弱のうち、9割ほどは埋まっていない。不動産店に問い合わせると「今ならキャンペーンで2年間は賃料を毎月5千円下げる」という。

物件を大手不動産サイトで検索すると、「フリーレント」のサービスを付けると書いてある。不動産業界は空室が埋まらない場合、1~3カ月の無料貸しをしたうえで契約に結びつけることがある。栃木では千件以上の物件がフリーレントに出ている。地元の主婦は「昔は兼業農家が多く、誰も土地を売らなかった。今は農業をしないし、相続対策でアパートが増えた」と話す。】

この記事では、栃木県の小山市のケースが取りあげられています。

ただし、あの東京でも都心から離れた八王子市やあきる野市のような西部エリアのアパートなどでは、入居者募集広告でフリーレントが当たり前のようにうたわれています。

駅から遠く賃貸の坪単価が4千円、3千円という条件の悪い場所では、6カ月間、賃料が無料という例さえ見られているのです。

滋賀県では、どうなっているか、しっかりと確認をしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


2022年以降「生産緑地」が宅地転用され大量放出

2020/03/27

いわゆる「生産緑地の2022年問題」です。

この問題も、賃貸市場に大きな打撃をもたらすと言われています。

生産緑地とは、都市部に残る緑地を守る目的で1970年代に制定された生産緑地法に基づいて、市町村から指定を受けた農地のことです。

この指定を受けることにより、農地所有者は、税制面での優遇措置を受けることが可能となりました。

しかし、1992年に、東京、大阪、名古屋の三大都市圏を対象とした生産緑地法改正が行われました。

この改正の結果、生産緑地の指定を受けられるのは、30年以上営農継続の意志のある場合に、つまりは農業を続ける場合に限られることになったのです。

その背景には、不動産バブルによる地価高騰がありました。

国は、生産緑地法の改正によって、「都市部の農地への課税強化→宅地の供給増加→地価抑制」という効果を狙ったのです。

現在、全国には、約1万3000ヘクタールの生産緑地が存在します。

このうち、約8割は1992年の改正生産緑地法に基づいて指定されたものです。

したがって、それから30年たった2022年以降は、「農業を続けなければならない」というしばりがなくなり、所定の手続きを経れば指定を解除することができます。

つまりは、宅地として利用が可能になるわけです。

そこで、2022年を迎えた暁には、現在、生産緑地に指定されている大量の農地が、不動産業者によって買い取られ、建売住宅や賃貸アパートなどに形を変え一斉に放出されることが予想されています。

このような想定のもとで、「賃貸市場はますます厳しくなる」と囁かれているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


シェアハウス融資の借金帳消し

2020/03/26

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女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」など、投資用不動産向け融資で不正融資が発覚したスルガ銀行とシェアハウスオーナーとの話し合いが決着した。

3月25日、スルガ銀行とシェアハウスオーナー247名から委任を受けた弁護団(以下、被害弁護団)は、不動産購入向けの融資と不動産の事実上の「相殺」で合意した。
 
スルガ銀行がオーナーに解決金を設定して融資の一部と相殺。スルガ銀行は融資残高を他社に譲渡する。オーナーは不動産を当該他社に代物弁済し、借入債務を解消する。対象オーナーは257名(連帯債務者含む)で、物件数は343棟。ローン残高は約440億円。
 
スルガ銀行の不正融資問題は、女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開していた(株)スマートデイズ(TSR企業コード:294730672)が2018年1月、オーナーへのサブリース賃料の支払いの完全停止を公表したことで表面化した。翌2月には被害弁護団が発足。同年9月7日、スルガ銀行の第三者委員会が書類改ざんや偽装に幹部や多くの行員が関与していた事実を公表し、岡野光喜・代表取締役会長(当時)ら一部役員の善管注意義務違反も認定していた。
 
この間、スルガ銀行と被害弁護団は断続的に交渉を重ね、2019年9月に被害弁護団はスルガ銀行に早期解決を求める調停を東京地裁に申し立てた。これを受けて11月、東京地裁が解決への勧告を行い、債権譲渡と代物弁済のスキームを前提に投資家など三者間で詰めの作業を進めていた。
 
スルガ銀行は、2020年3月期決算で本スキームの実行に伴う約89億円の貸倒引当金戻入益を計上する。通期の業績予想(連結)は、経常収益1,205億円(従来予想は1,175億円)、最終利益270億円(同210億円)へ修正した。
 
被害弁護団は、現在受任している以外のオーナーからの相談も受け付け、今回のスキームでの解決に向け取り組む方針。

~~ 東京商工リサーチ ~~


この件については、色々な方が、色々な意見を言っておられます。
 ・オーナーが助かって良かった。
 ・当たり前、当然だ。
 ・ごね得になった。
 ・共犯だったのでは・・。
 ・融資金詐欺が被害者とは?
 ・投資家の自己責任論は?
 ・他の金融機関の融資が閉まるのでは?
 ・後付けノンリコースローンが可能になったの?
 ・徳政令、モラルハザード。
 ・スルガ銀行の株主は、これを許すのか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査のチェックシート

2020/03/25

1 親族の状況に関する質問
 (氏名・年齢・職業・年収・所有不動産の有無)

2 被相続人の学歴・職歴の質問

3 被相続人の生活状況の質問
 (転居の有無・所有不動産の売買の有無)

4 被相続人の趣味、交友関係の質問

5 生前の生活費の質問
 (1ヵ月当たりの金額とお金の渡し方について)

6 預貯金の管理は誰が、どのようにしていたか?

7 銀行・証券会社等の担当者名、自宅訪問の有無についての質問

8 遠方の銀行(支店)の口座がある場合、その理由

9 死亡原因・病歴・入院状況(入院費用)の質問

10 入院中のお金の管理は誰がしていたか?

11 生前の贈与についての質問

12 親族以外に生活の面倒を見るような人はいたか?

13 葬儀の状況、香典帳の確認

14 手帳・アドレス帳・日記帳の確認

15 通帳・証券・印鑑の保管場所の確認

16 退職金・生命保険の入金状況(入金口座)の確認

17 預貯金の動きの確認(死亡前10年位)

18 生前に預金から多額の出金はないか?ある場合はその使途の確認

19 生活口座の確認、公共料金、税金の振替があるか

20 年収に比べて預貯金が少ない場合の理由

21 貸金庫の有無と最近の使用状況の確認

22 家族名義の預貯金の確認
 (形成経緯・収入と残高のバランス)

23 家族名義の普通預金通帳の確認(入金内容)

24 相続した財産の現在の状況確認

25 相続税の納税方法の確認

26 自社株について、名義株がないか確認

27 同族会社との債権債務の状況
 (債権放棄している場合の確認書類)

28 海外に所有財産がないかの確認

29 室内の確認
 (カレンダー、書画骨董、電話帳など財産に繋がるモノがないか)

30 「一筆」には絶対に応じない



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


「一筆」は不正の証明が難しい場合に求められます

2020/03/24

そもそも、どんな時に、税務調査官が「一筆」を求めてくるのでしょうか? 

それは、調査官のほうでも課税する根拠が乏しかったり、仮装・隠ぺいした事実の証明が難しいような場合のようです。

このような場合に、納税者自身に不正をしたことを認めさせておき、後日のトラブル防止に役立てようとしているのです。

その為、調査官から「一筆書いてください」と言われても、絶対に応じてはいけません。

税務調査官が作った書類にサインをすることも印鑑を押すこともダメなのです。

「一筆」の書類としては、「申述書」や「確認書」などといったタイトルの文書が一般的です。

このような文書にサインを求められたときには、「一筆を入れなければならないという法律はありませんので、それはできません」とはっきりと断りましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査官から依頼される「一筆」に応じてはいけません

2020/03/23

税務調査の実務においては、調査官から「一筆書いてください」と依頼されることがあるようです。

これについても、気を付けなければならないポイントのようです。

だいたいの場合、調査官自身が文章の下書きをします。

それを、相続人に自筆で清書してもらい、署名捺印してもらうというものです。


この「一筆」は、何らかの申告漏れが見つかって修正申告する流れになった場合に、納税者の反省の気持ちを入れた文章になっていることがほとんどのようです。

つまり、「自分が申告漏れ(除外)という悪いことをしました。申し訳ありません」ということを書面で残そうとするわけです。

納税者としては、反省文を出せば処分が軽くなるのかと淡い期待を持ってしまうかもしれません。

しかし、むしろ逆で、酷いことになります。

この「一筆」は、相続人に反省させたいために作るものではありません。

調査官にとって、後で都合の悪い展開にならないように「納税者自身の自白文」を取っておくことなのです。

そして、意図的に税金をごまかしたことを納税者に認めさせて「重加算税をかける材料」にする為なのです。

反省文を書いたことによって、処分が軽くなるどころか、不正の証拠を自ら提出することになってしまうのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


トラブルに備えて税務職員とのやりとりは必ず録音を

2020/03/22

税務調査官は、色々な質問をして、相続人の申告漏れを指摘しようとします。

引っ掛けて、「除外」に話をもって行こうとしたりもします。

中には「ここで認めてくれないと調査が長引きますよ」と半ば脅しのような言葉を吐いたりする人もいないワケではありません。

勝手に机の引き出しやキャビネットを開けるなど、法的に許されていない行為をする人もまれにいるようです。


また、税務相談の納税者に対して税務職員が誤った指導をし、その通りに納税者が申告処理したのに、後から税務署側の意見が変わり、結局修正申告になってしまったという異例なケースもあるようです。

こうしたことを、後からいくら訴えても「いった」「いわない」の水掛け論になるのはよくあることです。

税務職員とのやりとりや税務調査の立ち会いの時は、録音をした方がいい場合が多いです。

後で起こるかもしれないトラブルを証明するのに、もっとも有効な手段となります。

ただ、正面切って「録音させてください」と言っても、調査官は首を縦には振らないでしょう。

「録音はやめてください」と断ってくると思います。

これは、録音した内容が、万一どこかで関係者以外の第三者に聞かれて、調査内容が漏れ伝わってしまった場合の責任を意識しているのかもしれません。

それを恐れて、録音を許可しようとしないようなのです。

だからと言って、法律的には、税務調査の録音は禁じられてはいません。

自分が立ち会っていない場所に、録音機器をしかけて録音すれば、それは「盗聴」であり、違法行為です。

しかし、自分自身がその場所にいる場合、その録音は「記録」であって「盗聴」ではありません。

残念なことに、調査官の中には、強引だったり無礼な態度を取ったり、違法な調査を行う人もいるようです。

このような場合には、担当調査官の直属の上司や税務署の総務課にクレームとして報告できます。

その際、録音データが非常に有効となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査では一通り家の中を見られると考えておく

2020/03/21

税務調査官は、「何か財産に結びつくものはないか?」と室内を注意深く観察しています。

一歩玄関に足を踏み入れた時から、それは始まっています。

居間や応接間など、相続人の話を聞く部屋の中に飾られているものにも目を光らせています。

ほとんどの場合、午前の部のヒアリングが終わったあたりか、午後一番くらいで「家の中を一通り見せてください」と切り出してきます。

ただし、必ず行われるわけではありません。

しかし、税務調査では一通り家の中を見るものと考えて、整理しておいたほうがいいでしょう。

目を付けられやすいのは、カレンダーやタオルなど、金融機関からもらいそうなものです。

調査官が、「トイレを貸してください」といったら、ほぼ間違いなくタオルをチェックされると考えたほうがいいでしょう。

調査官は「この金融機関と取引があったんだな」と考えて、申告書と突き合わせ、きちんと申告されているかを確認します。

そして、室内の装飾では、絵画や書画骨董などにも目を留めます。

もし、高額なものがあれば鑑定に回すということもあるかもしれません。

それも、自分達で数字を出そうとはせず、私たち税理士に「評価してください」と振ってきたりします。

デパートで買った何万円かする絵や美術品などについては、家庭用動産一式でひっくるめて申告すればすむことですが、美術年鑑などに掲載されている絵画の場合、注意が必要です。

最近は、携帯電話のデータに入れてしまうことが多いので、あまり見なくなりましたが、ちょっと前まではどこの家庭でも必ず電話帳を作っていました。

「見せてください」といってページをめくり、申告書には出ていない金融機関を探そうと躍起になる、というシーンもよく見られたようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


隠し事を見抜くのがプロの税務調査官

2020/03/20

申告漏れによる追徴税額で、他の家族にも迷惑がおよぶことまで、想像することは難しいかもしれません。

それも、税務調査によって、追加の税金が発生することで生じる問題は、金銭面に限ったことではありません。

良好だと思っていた家族関係にヒビが入ったり、気まずくなったりすることが多いモノです。


特に、きょうだい兄弟の内の誰かが、亡くなった親御さんに特別に便宜を図ってもらっていたということが後で発覚すると大変です。

他の兄弟は、不快に感じ、間違いなく関係は悪くなります。

どんなに、その事実をひた隠しにしようとしても、相手はプロの調査官です。

不明点を明確にして、少しでも多くの税金を徴収するのが彼らの仕事なのですから、あるものをなかったように見せかけようとしても、必ず見抜かれてしまいます。


税務調査が入って初めて発覚し、揚げ句の果てに他の兄弟に金銭面で迷惑をかける位なら、最初から「実は、皆に黙っていたことがあるのだけど…」と、打ち明けてしまう方が、どんなにいいでしょうか。

その場は、ちょっと気まずくても、遺恨が生じることは避けられるようになるかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


申告漏れ以外の隠し事も露見する税務調査 2

2020/03/19

【相続財産2億円のCさんの場合】

Cさんの相続人は、妻・長女・次女・長男の4人がいました。

税務調査の対象となったのは、大量に残された銀行口座でした。

それは、すべてCさんの次女の夫で、銀行員のDさんが関係しているものでした。

全国各地を転勤で回ったDさんにとって、新しく赴任した支店の営業エリアで新規口座を獲得するのは、大変重要なことでした。

そこで、資産家のCさんを頼りにしたのです。

当時は、まだ現在のように口座開設の際の本人確認など、あまり厳しくない時代でした。

Cさんは、かわいい娘のために、娘婿の頼みを快く聞き入れ、自分だけでなく家族名義の口座をいくつも開設しました。

しかし、そのことを知っていたのは、Cさん本人と次女、それに次女の夫だけでした。

妻にすら知らせずに、すべて秘密裏に処理してきたのです。


【問題点】

Cさんが亡くなって、相続が発生した時も、次女は本当のことを言おうとしませんでした。

自分の夫が、父親に便宜を図ってもらっていたことを、他の家族に知られたくなかったのです。

しかし、どんなに隠そうとしても、隠し通せるものではありません。

銀行に調査が入って、事実は明るみに出てしまいました。

Cさんが残した預金の申告漏れとなった金額は、全部で600万円あることがわかりました。

これに対する追加の税金は、本税・加算税・延滞税合わせて100万円ほどでした。

このケースでは、「故意に隠した」という事実があったため、通常よりも税率の高い重加算税が課されました。

次女は「絶対にほかの家族に知られたくない。私が全額払います」と言い張りましたが、それは叶わなかったようです。

なぜなら、加算税と延滞税の通知は、相続人全員の自宅に送られることになっているためです。

すぐに、ほかの家族の知るところとなり、大騒ぎになったようです。


次女が、自分の過失を認め、追加の税金を全部負担したため、金銭面でほかの家族に迷惑をかけることはありませんでした。

母親からは「お父さんは水くさい。私にまで内緒にするなんて」と言われ、兄弟たちからは「あなたばかり便宜を図ってもらって」と突き上げられ、家族間の関係がギクシャクしてしまったようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


申告漏れ以外の隠し事も露見する税務調査 1

2020/03/18

税務調査に入られた場合、プロの調査官の目を誤魔化すことはできません。

申告漏れはもちろん、それに付随する諸々の隠し事も露見してしまうことがあります。


子供思いで加入した保険契約が、申告漏れの対象になる場合もあります。

生前、Bさんは、子供名義の保険にいくつも加入していました。

しかし、それが税務調査の対象となったのです。


調査官がやってきたのは、相続税の申告後1年半ほどたった頃に来る場合もあります。

郵便局の簡易保険の入り方に、不明な点があるというのです。

対象となったのは、亡きBさんが生前にかけていた次男の生命保険でした。

保険料の原資となったのはもともとBさんが自分自身にかけていた養老保険の満期金で、その時の満期金(700万円)を全額、次男の養老保険の保険料にあてていたようです。

郵便局の人が、満期金を現金で届けに来たので、そのお金ですすめられるままに、今度は次男の養老保険に入りました。

その後、Bさんが契約者を次男に変更して、その保険証券を次男に渡していました。

これが相続財産になるとは、夢にも思わなかったのでしょう。


税務署からの連絡を受けて驚いた長男は、次男に電話で事実を確認しましたが、次男本人もそのことをすっかり忘れていました。

家の中をかきまわして、ようやく保険証券を見つけ、それが事実だったことが確認できました。

【問題点】

このケースの問題点は、次男が、この保険を自分の相続財産だと認識していなかった点にあります。

途中で、契約者を書き換え、お金を払ったのは父親であるBさんなのですから、次男にとって父親に払ってもらった保険契約は相続財産になります。

その分が、申告漏れになっていたのでした。

また、Bさん一家には、もうひとつ保険がらみの申告漏れがありました。

満期金500万円の保険金受取人を長女にした一時払い養老保険の保険料を、Bさんが払っていたのです。

すでに、Bさんの存命中に、長女が満期金を受け取っていたため、相続税ではなく贈与税の対象となりますが、こちらも申告漏れであることに違いはありません。

長女は、自分だけが父親に便宜を図ってもらっていることを、ほかの兄弟たちに知られたくなかったため、黙っていました。

これらが税務調査で見つかったため、次男は140万円、長女は100万円、さらにはいずれの件についても何の非もなかった長男も45万円の追徴税を余儀なくされました。

この一件で、その後、兄弟の仲がギクシャクしてしまうことになったようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査 午後の確認作業の注意点

2020/03/17

相続税の税務調査の行われる日の午後は、午前中の質疑応答を基に、預金通帳などの現物を確認しながらの調査が行われます。

このタイミングで、「家の中をちょっと見せてもらえますか」ということもあります。

税務調査官の見ている箇所は、家の中に金融機関に結びつくようなものがあるか、どうかということです。


調査官は、引き出しや金庫そのものだけでなく、その周辺にあるものにも注目しています。

通帳や印鑑の保管場所の周辺には、過去の伝票や手書きのメモなど「原始記録」と呼ばれるモノがあります。

調査官にとっては、一種の「お宝」が、置かれていることも多いので、重点的に探されます。

○年○月○日に、誰の名義でどんな保険に入ったかわかるような書類とか、郵貯の定額貯金の預入証など、調査官が喜びそうなものが出てくることがあるのです。

このような、お金に関する現物や故人のメモ帳などは、調査官にとっては、まさに「宝の山」なのです。

また、彼らは、申告漏れに結びつくものだけでなく、相続がすんだ後のお金の動きにも目を光らせています。


例えば、相続財産が分割協議に沿った形になっているかどうか。

通帳などの保管場所をチェックすることで可能になることがあるのです。

分割協議では、亡くなった人の財産をそれぞれ誰がもらうかが決められます。

ところが、申告では母親がもらうはずの預貯金が長男の名義に変わっているとか、長女の口座に振り込まれているといったことがあるのです。

母親は、配偶者の税額軽減の特例を使うことができます。

配偶者自身の法定相続分と1億6,000万円とのいずれか多い金額までは相続税がかかりません。

それを利用して申告したはずなのに、実際は長男の名義になっていたとなるとこれは問題です。

母親から長男に贈与されたということになるため、贈与税の申告が必要になるからです。

こうしたことを、通帳や印鑑の保管場所の近くにあるものをチェックすることによって、見つけることができる場合があるというわけです。


印鑑については、「誰の印鑑なのか」「何に使っていたものか」を確認します。

さらに印鑑の印影を取りますが、最初は必ず「カラ押し」します。

もし、亡くなった人の印鑑であれば、最後に使ったのは亡くなる前のはずですから、すでに朱肉が乾いて印影は取れないはずです。

仮にベタッとついたとしたら「最近、使いましたね」ということになります。

また、印鑑の数が多すぎると厄介なことになります。

今は口座開設には本人確認をすることになっているので、他人名義の口座を作ることはできません。

しかし、昔は、架空名義の口座を作ることが可能でした。

自分以外の名前の印鑑がたくさんあると、「もしかして架空名義の財産があるのでは?」とあらぬ疑いをかけられることになりかねません。

誤解を与えるような余計な印鑑がある場合には、整理しておいたほうが無難です。

印鑑については、亡くなった人のものだけでなく、家族が使っているものも一通り確認して、印影を取っていくこともあります。

しかし、家族全員の印鑑を準備しておく必要はありません。

普段使っているものを見せればよいのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


退職金・保険金の振り込まれた通帳のチェック

2020/03/16

一般的に、人の一生で大きなお金が振り込まれるのは、土地などの不動産を譲渡した場合です。

その他に考えられるのは、退職金が出た時と、生命保険の保険金がおりた時の2つでしょうか。


ですので、この2つについては、調査官は必ず質問をしてきます。

「亡くなった人は、退職金をもらいましたか?」
「亡くなった人は、生命保険に加入していましたか?」

あれば、「ではそのお金が振り込まれた通帳を見せてください」という流れになります。

退職金は、本人の通帳を確認して、そのお金がどこに行ったか説明を求めます。

生命保険金は受取人の通帳を見て、そのお金が現在どこにあるか、受取人以外のところに流れていないかどうかを確認します。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


通帳・証券・印鑑のチェック

2020/03/15

税務調査官は、必ず「通帳や印鑑はどこに保管していますか?」と聞いてきます。

多くの場合、保管場所は書斎や寝室の机の引き出し、金庫の中などにあります。

保管場所がわかると「それでは、そこを見せてもらえますか」と言って、現場の案内を求めてきます。

調査官に与えられているのは、質問と検査をする権利だけです。

他人のモノを勝手に触ることは許されていません。

そこで、相続人に「中を開けて見せてください」と指示して中身を取り出してもらい、一つひとつ手に取って確認していきます。


税務調査官が見ることがあるので、金庫や引き出しの中を整理しておいてください。

場合によっては、引き出しなどを運び出して、じっくりと中身を確認されます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


手帳・アドレス帳・日記帳などのチェック

2020/03/14

亡くなった人の日々の生活や、交友関係を見る上で、税務調査官が参考にするのが、手帳・アドレス帳・日記帳の3つです。


いずれもお金につながるものを、これから探ろうとしているのです。

「手帳はありますか?」
「アドレス帳は持ち歩いていましたか?」
「日記はつけていましたか?」

これらの質問に、「はい」と答えると「では見せてください」という話になります。

ですから、答え方には十分注意してください。

無い場合は、「ありません」と答えていただければ大丈夫です。


「棺に入れてあげました」という方もいるかもしれません。

しかし、仮にあったとしても、追及するネタを相手に提供することになってしまいます。

税務調査の時には、しまっておいた方が、無難なのかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


香典帳・芳名帳で金融機関のつながりチェック

2020/03/13

午後の税務調査で、最初に閲覧を求められるのが、香典帳や芳名帳など葬儀の状況を推測できるものです。

税務調査官は、室内のチェックと同様、銀行や証券会社、保険会社の人が来ていないかどうかを調べます。


相続税のかかるような多額の取引がある顧客であった人の葬儀だと、銀行の担当者や関係者が葬儀に参列することもよくあります。

その銀行との取引が、申告書に記載されている場合は、問題ありません。

厄介なのは、金融機関の人が来場しているのに、そことの取引が申告書に載っていない場合です。

「申告書を見た限りでは、生前のお取引はなかったようです。が、どういうお付き合いですか?」「本当に、取引がなかったんですか?」と追及されます。

とは言え、息子の友人や取引先の人というケースもよくあることなので、ありのままに答えてかまいません。

色々な角度から確認をしますので、注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査 午後の確認作業

2020/03/12

●香典帳・芳名帳で金融機関とのつながりをチェック

●手帳・アドレス帳・日記帳などのチェック

●通帳・証券・印鑑の確認

●退職金・保険金の振り込まれた通帳のチェック



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


生活費に関する質問

2020/03/11

税務調査では、生活費に関する質問も多くなります。

普通の生活をするにも、様々な費用や諸経費がかかります。

生活費は、個々の家庭によって、だいぶん変動があります。

特に、相続税がかかってくるような家庭ならば、尚更です。


ただし、若い税務調査官の場合、自分の生活水準が基準になりがちです。

その為、毎月の生活費が、40万円や50万円もかかる場合、理解しがたい時もあるようです。

そんな場合は、「それは、あなたご自身の生活水準に照らせば多いかもしれませんが、世の中には、いろいろな生活水準の人がいるんですよ。これだけの資産のある家なら、生活費もそれなりにかかることが、普通にあることなんですよ」と税理士から話をすれば通じる場合もあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


名義預金への返答

2020/03/10

預貯金に関する質問で、「控えめな答え」はNGです。

申告漏れの指摘の多い、「名義預金」につながる質問に注意しましょう。


税務調査の午前中の「ヒアリング調査」でよく聞かれる質問項目があります。

その中に、相続人である妻さんに、『自分の親の財産相続の有・無、亡き夫からの贈与の有・無、妻自身の収入の有・無の確認』があります。

調査官は、これらに対して「そういうものは私にはなかったです」という言葉を引き出したいと思って質問してきます。

もし、この言葉を引き出すことができれば、通帳などの現物を見ながらの調査の時、「この預金は奥さん名義になっていますが、奥さん自身の財産ではありませんよね」という方向にもっていけるからです。

「ご両親の財産を相続しておらず、亡きご主人から贈与も受けていない。専業主婦でご自分の収入もなかったということは、これはご主人の財産ですよね。だからあなた名義の口座であっても、相続財産であり相続税の対象になります」ということにしたいのです。

調査官の中には、話しやすい雰囲気を作り、苦労話などをうまく引き出しながら、相続人がついうっかり本当のことを話すのを待つ人もいます。

「奥さんはずっと専業主婦だったんですよね。仕事で忙しいご主人が不在がちで、1人でお子さんたちを育てるのは大変だったんじゃないですか」など、巧みに「専業主婦で収入のない期間が長かった」ことの裏を取ろうとする場合があります。

こうした質問に対しては、親から財産をもらっている場合には、「けっこうな財産を相続した」と、独身時代に働いた経験のある人なら、当時の収入金額から貯金できる金額を推定し、「高金利の時代に複利で運用していたので相当の金額になっている」ことを説明できるようにしておきましょう。


相続人である奥さんたちに共通して言えるのは、控えめだということです。

「ご両親の相続財産は?」とか「結婚前の収入は?」と尋ねた場合、「人さまにいうほど多くありません」と遠慮がちに答える人が多くなりますが、税務調査ではこれが不利に働いてしまいます。

一般的な感覚からすると、専業主婦だった人が3,000万〜4,000万円の預貯金を自分の財産として持っているというのは、ヘンな感じがするかもしれません。

しかし、決してあり得ないことではありません。

ここ20年ほど預金金利の低い超低金利の時代が続いているので、世の中の人の多くが忘れているかもしれません。

しかし、昭和の終わりから平成の初めにかけてのバブル時代がありました。

当時、複利で計算すると、10年で2倍近くになる元本確実な高金利の金融商品が数多くあったのです。

独身のころ、ある程度の預貯金を持っている人なら、それに親の相続財産や夫からの贈与を合わせてまとめて運用すれば、決して作れない金額ではありません。

ある程度の年齢の調査官だと、こうした時代背景を説明すれば、妻の高額な財産について納得してくれます。

その時代を知っているので、理解が早いのでしょう。

ですが、若い調査官の場合は、自分が大人になった時、すでに低金利時代が始まっていたので、なかなか納得が得られません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査官の【除外】に注意すべき理由

2020/03/09

税務調査官が、好んで使うものに【除外】という言葉があります。


調査官からすると、家族名義の名義預金が、一番見つけやすい申告漏れです。

それに結びつけることを意図して「この預金が申告漏れになっています。申告の際に【除外】したんですか?」などと聞いてくるのです。

ここで「はい」と答えてしまうと、後から突かれる羽目になります。

というのも、【除外】とは、「相続税を軽減するために故意に申告しなかった」ことを意味しているからです。

事実は、単なるうっかりミスだとしても、【除外】を認めてしまったことになるのです。

こんな時は、「【除外】したわけではなくて、ついうっかり漏れてしまっただけですよね」とブレーキをかけるようにしなければなりません。

そうでもしないと、税務調査に慣れていない人が、誘導的な質問に乗せられ、不用意な発言をしてしまうことがあるからです。


また、調査官は質問に答えるときの表情もよく観察しています。

ですから、きちんと目を合わせて、しっかりと確信を持って答えることが大切です。

視線をそらしたりオドオドした態度を取ったりすると「ウソをついているな」と思われて、よりいっそう突っ込んだ質問をたたみかけてきます。

気迫負けしない、気持ちの強さが必要です。

実際の答えを基に、「それだと申告の内容と合致しないので、ここを突っ込まれますよ」などリハーサルをすることも大切です。

リハーサルを行うことで、事実と申告内容が一致します。

また、「こんな質問にはこんな答えを」というのがわかって、安心できるようになる場合もあります。

「どんなことを聞かれるのかわからない」「どう答えればいいのかわからない」ということが、初めて税務調査を経験する人にとっては、一番不安なことなのではないでしょうか。

その不安を拭い去るのが、事前の打ち合わせとリハーサルなのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査の質問への返答

2020/03/08

午前中の税務調査は、時間にして2時間程度のようです。

調査官からすると、この質問で、外堀を埋めたようなものなのです。

ここで得た情報と、事前調査を突き合わせて、矛盾点を探し出します。


そして、午後から、そこを突いていく作業するのです。

つまり、午前中の質問は、申告内容と事実がキチンとかみ合っているかどうか、探るためのものなのです。


午前の質疑応答と、現状との整合性が保たれるようにしなければなりません。。

午前中の調査で、調査官は、ただ漫然と決められた通りに質問をしているワケではありません。

質問の裏には、必ず何らかの意図があります。

受ける側は、その質問でもって、調査官が何を聞き出そうとしているのか、何を言わせようとしているのか、意識をしなければなりません。

調査官は、様々な事前調査を終えていながら、それを隠して質問します。

自分たちが知り得た事実と、相続人の答えに矛盾点がないか、などを探っているのです。

そのあたりをよく理解して、どういう答えなら不利にならないか、考えながら答えていかないと、大きなペナルティになる場合もあります。

不用意に調査官の言葉を肯定したり、何でも話してしまったりしていると、自ら墓穴を掘ることにもなりかねません。



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税務調査質問⑫

2020/03/07

⑫特殊関係人の有無


動きの読めない引き出し金の行き先として、たまにあるのが、特殊関係人です。

「特殊関係人」というと響きが硬いですが、平たくいうと「愛人」です。

調査官の口から「亡くなった方には、ご家族以外に生活の面倒を見ていた人はいましたか?」という言葉が出てくる場合もあります。

このことは、「愛人はいましたか?」ということと考えて差し支えないでしょう。

もし、そういう人が存在したとなると、動きのわからないお金はそこに行っていたのかな、という話になります。

その為、税務調査に限っていえば、有利に働くこともあります。


相続に関しては、遊び人でハチャメチャな人の方が、税務署に対してお金の説明はしやすいものです。

遊び人だった人には、お酒・ギャンブル・女性と、お金をつぎ込む先が沢山あります。

お金がごそっと下ろされていたとしても「ああ、そういうことか」となります。

そうなれば、行き先のわからないお金の説明がしやすくなります。

健全で真面目、品行方正となると、「そんなきちんとした人がこんなにたくさんのお金を突然下ろすなんて、いったいどこに使ったんでしょうね?」ということになり、逆に説明に困るのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査質問⑪

2020/03/06

⑪生前の贈与の有無について


調査官は、事前に故人の預貯金の記録、そして、家族の預貯金の残高まで全部調べてきています。

亡くなった人の配偶者や子ども名義の預貯金があった場合、「名義預金では?」という疑いをかけます。

名義預金は、相続税の課税対象になります。

しかし、そのことを知らず、故人以外の名義の預金は申告不要と思い込んで申告していないことがあります。

すると、その分が、そっくり申告漏れになっているケースも多くあります。

ただし、故人からもらったお金が、「贈与」であれば、相続財産とはなりません。

贈与税には、毎年一定金額の非課税枠がありますので、金額によっては贈与税もかかりません。

ですから、そのようなお金の動きがある場合において、「生前に故人様から贈与を受けたことはありますか?」という質問に対しては、堂々と「あります」と答えるよう、お願いしています。

決して、「内緒でこっそり作ったへそくり」という言葉を口にしてはいけません。

へそくりの場合、贈与とはみなされず、お金の出どころは夫なので、夫の相続財産ということになってしまうのです。

贈与とは、「あげる側」と「もらう側」の意思の疎通があった上で成り立つもので、年間110万円までは課税されません。

「年間110万円を超える金額ではないので、贈与税の申告はしていませんが、毎年誕生日のプレゼントとして、現金をもらっていました。このお金は、それがたまった結果できあがったものです」と答えていただければ何も問題ありません。

間違っても、「いいえ、贈与してもらったことはありません」と言い切ってしまわないように注意してください。

こう答えてしまうと、午後の調査で、通帳や有価証券類などの現物の中に、申告していない家族名義のものが、ごっそり出てきたときに、非常に困ったことになります。

調査官は、「贈与してもらっていないといっていたじゃないですか」と突っ込んでくることでしょう。

この段になって、「忘れていました。これは贈与してもらったものです」と前言を翻すわけにはいきません。

もちろん、家族名義の預貯金に移ったお金などがない場合は、「贈与の事実はありません」とありのままお話しして構いません。



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税務調査質問⑩

2020/03/05

⑩入院中のお金の管理は誰が行っていたか


この質問も、はっきりと「故人が自分で管理していました」と答えられると良いでしょう。

本人以外に、お金を動かしている人がいると、そのお金は相続財産として、申告漏れの問題につながる可能性があります。

たとえ、闘病中であったとしても、多くの人は病気がかなり悪化するまで、「お金のほうは大丈夫か」などと口にすることが多いものです。

そのような事実があった場合、「お金のことは本人もかなり気にしていて、病床から家族に指示をしていました」と答えられるといいかもしれません。



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税務調査質問⑨

2020/03/04

⑨死亡原因や病歴、入院時の本人の状況について


亡くなる直前のお金を誰が管理していたかということを、調査官は知りたがります。

闘病期間中に、家族が本人名義の預金を引き出すのはよくあることです。

ただし、これは「本人の意思によるもの」であることが必要です。

本人の意思で引き出して使ったというのであれば何ら問題はありません

しかし、本人の意思そっちのけで家族が勝手に引き出して移し替えたり勝手に使ったということになると、色々な問題につながります。

ですから、この手の質問に対しては、あくまでも「本人の指示に従って家族が動いていた」ということを強調して答えるようにしましょう。

意識不明のこん睡状態に陥っていたら、「本人の意思で」と押し通すのは無理です。

しかし、そうでなければ「体は自由にならなかったけど、意識はちゃんとありました」「まだらボケの状態ではありましたが、お金のことになると人任せにしたくなかったみたいです」「本当は本人が銀行に行きたがっていたんですが、そうもいかずに家族が代理で行って、お金を引き出してきました」と事実を基に答えるようにしましょう。

税務署が、主治医にまで病状を確認することは、よほどのことがなければありません。

あくまでも、亡くなった人の指示であったという事実を伝えることが大切です。

「奥さん、長い間大変でしたね。亡くなる前は特に大変だったでしょう」と、ねぎらいの言葉を調査官からかけられて、つい、「そうなんです。亡くなる半年も前からすっかりボケちゃって、最後は何もわからなくなっていました」などいった会話は要注意です。

ベテランの調査官は、さぐりを入れてくるのが上手です。

その為、対応では気を抜かないようにしてください。



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税務調査質問⑧

2020/03/03

⑧遠方の預金口座がある場合、口座開設の理由について


サラリーマンで、転勤が多かった人に見られるケースです。

給与振込や光熱費などの引き落としを便利にする為、赴任先の近くで口座を開設して、そのままになっていることがよくあります。

解約を忘れただけで、他意はなくても、税務調査上は預金隠しにつながるものになるので必ずマークされます。

事前に、きちんと答えられるよう確認しておきましょう。

身内に金融機関に勤めている人がいて、その人の成績に貢献する為、複数の口座を開設しているケースもあります。

相続人である娘さんの夫が銀行員で転勤を繰り返し、成績アップのために、赴任先で複数の口座を開設していたなども考えられるのです。

相続人自身が、口座の有無を正直に話さないと税理士側もわからないようです。

調査当日に、初めて税理士側に聞かされたのでは、手の打ちようがありません。

そして、家族にとっても後味の悪い思いをしてしまいます。

預貯金については、どんなに隠そうとしても絶対にバレてしまいます。

くれぐれも、隠し立てはしないようにしてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査質問⓻

2020/03/02

⑦銀行・証券会社などとの付き合いや、担当者の自宅への訪問


ある程度の資産を持っている人は、金融機関にとっては大事なお客様です。

当然、相続税の対象になる程の財産を遺した人であれば、金融機関の人との付き合いがあったものと調査官は考えます。

その為、銀行・証券会社などとの付き合について、当然のように質問をしてきます。

これについても、実際に会ったことがなければ「私は知りません」で構いません。


例え、面識があったとしても「お付き合いはあったかもしれませんが、金融機関の人に会っていたのは故人だけです。私は一度も会ったこともないし、対応もしていません」と言われてしまえば、調査官は、それ以上の追及はできません。

この時、ついうっかりと「ええ、よく来ていましたよ」などと事実と異なる安易な答え方をしてしまうと、大変なことになります。

つまり、調査官に突っ込みを入れる材料を与えることになることなのです。



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税務調査質問⑥

2020/03/01

⑥預貯金は誰がどのように管理していたか


「預貯金の管理は誰がしていましたか?」

これは、亡くなった人の通帳の現物を見て確認する時の、布石としての質問です。

ここで、家族が「私です」と答えてしまうと、通帳確認で大きな入出金の記録が見つかった時、「では、これは何のために使ったんですか?」と突っ込まれてしまいます。

この時、お金の流れについて、きちんと説明でき、調査官を納得させられればいいです。

しかし、そうでないと厄介なことになります。

「その入出金についてはわかりません」と押し通そうとしても、「おや、おかしいですね。この通帳はあなたが全部管理していたはずですよね?今になって『私は何も知りません』というのは、話が違うんじゃないですか?」と追及されてしまいます。

その為、亡くなった人の通帳に関して、わからないことがあるようであれば、「それを管理していたのは故人であり、自分は月々の生活費をもらうだけだったので、そのお金については知りませんでした」と正直に答えるのが得策です。


実は、税務調査が入った段階で、税務署はすでに預貯金について、いつどれだけの金額が引き出されたか、あるいは入金されたかということを全部把握しています。

詳細に調べてきているので、後は「その入出金の事実を家族は知っていたのかどうか」を確認したいだけなのです。

「相手は何もかも知っている」ということを念頭に置いて、自分にとって不利にならない答え方をすることが大切になってきます。

実際には、亡くなった人の妻が実質的に通帳を管理していたケースであったとしても、「私はタッチしていないので、通帳の内容については全然わかりません」と言われてしまうと、調査官としては、それ以上はなかなか追及できないようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査質問⑤

2020/02/29

⑤生前の生活費について


調査官は、生前に通帳から毎月引き出されている金額が、月々の生活費と比べて妥当なものかどうかを判断するために、生前の生活費がどれくらいかかっていたかを尋ねてきます。

毎月の引き出し金額と、食費や日用品費、交際費、医療費などの生活費とのバランスが取れていれば問題ありません。

しかし、引き出し額の割に、生活費としてかかっていた金額が少ないということになると「それではその差額はどこに行ったんですか?」と突っ込まれます。

調査官としては、もっともチェックを入れやすいのが家族名義の預金なので、「そのお金はご家族の口座に入れたのではないですか?」と追い打ちをかけてくる場合もあります。

つまり、その差額は奥さんの、あるいは子どもの預金口座にこっそり入れられていて、相続財産になっているのではないですか、という方向にもっていきたいのです。

ですから、この質問には、「それなりに生活費はかかっていました」と説明しておくのが賢明です。


例えば「毎月の生活費は20万円でした」といってしまうと、調査官はたちまち、年間240万円、直近10年間というスパンで見てもトータルで2,400万円だな、と計算します。

「それなのに毎月の通帳からの引き出し額は40万円もありますね。残りの20万円はどこにどう使ったんですか?」という話になってしまうのです。


行き先不明のお金がある場合は、生活費や遊興費でけっこうかかっていたことを強調し、引き出し額との整合性を持たせるようにしておいたほうがいいでしょう。

お客さまとの税務調査に前の打ち合わせをして、過去の預金通帳の動きをお金の引き出し額に沿った形で説明できるように確認をしてください。

「主人が元気なときは何かと出費がかさみ、毎月○万円くらいはかかっていましたよ…」と、さらりといっていただくといいかもしれません。

また、亡くなった人がグルメだったとか、お酒が好きだったという場合は、そこを強調してみてください。

「高価なものをよく取り寄せて食べていた」とか「ワイン好きでありとあらゆるワインを試していた」など、具体的なエピソードを挙げることができれば、説得力がアップします。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査質問④

2020/02/28

④亡くなった人の趣味


自分の好きなものに対して、お金をかけることは、皆さん結構いとわないものです。

また、趣味仲間を求めることも多いです。

共に趣味を楽しみたい、交友を深めたいという気持ちを持つのは、自然なことです。

調査官は、被相続人に趣味があった場合、趣味そのものにお金が流れ、さらには趣味仲間との付き合いにも流れ込んでいると考えます。

この為、税務調査では、亡くなった人の趣味について、かなり突っ込んだ質問をしてきます。


例えば、ゴルフが趣味だった人について書きます。

「どこかのゴルフ場の会員権を持っているか?持っていればその取得金額はいくらだったか?売却していたらその金額はいくらだったか?売却代金はその後どうしたのか?」と言うことを尋ねてきます。

また、リゾート施設の会員権を持っている場合も同様です。

コレクションしているものがあれば、その購入金額、時価総額がどれくらいかなど確認されます。

書画骨董などでいかにも高額そうなものだと、鑑定に回される場合もあります。

デパートで数万円で買ったものなどは、動産一式として評価されるので、他の財産に比べてさほど問題にはなりません。


旅行やギャンブルが好きだったというのは、税務調査上はかなり有利になります。

旅行やギャンブルの支払いは、現金で行われることが多いのです。

すると、銀行口座に預金引き出しの記録はあるけれども、引き出されたお金がどこに行ったかわからないという場合、非常に説明しやすくなるからです。

海外旅行が好きで「一族郎党引き連れて豪遊するのが好きでした」などと説明することができれば「なるほど、この多額のお金はそこで使ったんですね」と納得してもらいやすくなります。

ギャンブルも同様です。

「競輪・競馬・パチンコなどが大好きで、しょっちゅう行っていました。でもほとんど負けていたみたいで、ずいぶんムダなことにお金を使うのねえ、って家族全員あきれていたんです」というような話ができれば、調査官も納得せざるを得ません。


ただし、だからといって全くのでっち上げは、見抜かれてしまいます。

実際に旅行が好きだった、ギャンブルにはまっていたという事実があり、それを多少膨らませていうくらいは仕方ないとしても、全くのウソはいけません。

人の顔色からウソか本当かを見抜くことに長けているベテラン調査官の目は、ごまかせないものと心得てください。

旅行好きな人は、記録として写真を残しているもので、「それでは写真を見せてください」といわれることもあり得ます。

また、パスポートの確認を求められることもあります。

このようなことから、亡くなった人が旅行好きだった場合、あらかじめ「旅行の写真を整理しておきましょう」とお願いすることもあります。


愛人の存在なども「よくわからないお金の行き先」を説明しやすくするものの一つです。

総じて、税務調査に関しては、ハチャメチャな遊び人と評判だった人の方が、楽な場合も多いものです。

一番困るのは、真面目で品行方正、かつ日頃のお金遣いが、キチンとしていた人です。

こんな人が、ある時ごっそりと預金を引き出していたとなると、説明に困ってしまうのです。



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税務調査質問③

2020/02/27

③転居・不動産の売買について


通常は、自分がよく知らない場所の土地や家を買う冒険をしないものです。

不動産の売買は、土地勘のあるところで行われるのが、ほとんどと言っていいでしょう。

亡くなった人がサラリーマンだった場合、調査官は「転勤先で不動産の取引をしていたのでは?」と考えます。

そこで「生前に何回転居しましたか? 転勤先で不動産を購入したことはありますか?」という質問を投げかけてきます。

もし購入されていたならば、「転居時にその不動産をどうしたのか?売却したのか?保有したままなのか?」尋ねます。

売却した場合は、「その代金はどうしたのか?使ったのか預貯金になっているのか?」という点についても尋ねられます。

つまり、そこに申告漏れの生じている可能性があると、睨んでいるわけです。

なお、転勤があった場合、赴任先近くの金融機関で口座を開いていることはよくある話です。

しかも赴任先から戻るときに解約せず、そのままになっていることもあり得ます。

亡くなった人が、転勤が多かった場合は、そのあたりも詳しく聞かれると思ったほうがよいでしょう。



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税務調査質問②

2020/02/26

②亡くなった人の学歴や職歴について


学歴や職歴は、その人の財産形成に、大きく関わってくるものです。

そこで、税務調査でも必ず、亡くなった人が、どんな学校を出て、いつ仕事についたか尋ねてきます。

勤務先や仕事内容、どんな役職についていたか、転職はしているか、いつ退職したかということまで含まれます。

ここで聞いた経歴を基に、収入と財産のバランスが取れているか確認をします。

その人のキャリアには見合わないような、おかしなお金の動きがないかどうかも推測しようとしています。

自営業の人なら、事業がうまくいったときに、多額の入金があってもおかしくありません。

しかし、サラリーマンだった場合、退職金ではない大きな入金は「どうしてこの時期にこんなにお金が入ってきたんですか?」と不審に思われます。

サラリーマンの場合、もっともマークされるのが、退職の時期です。

退職金として、まとまった金額が入っているはずです。

その退職金をいつどこでどう使ったか、あるいは預金として残っているか、銀行の調査結果と突き合わせて、整合性があるかどうかを判断します。

亡くなった人の経歴とはマッチしない多額の入出金があるような場合は、チェックしておいて午後の調査で追及する材料にします。



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税務調査質問①

2020/02/25

①親族の状況について
(氏名・年齢・職業・年収・所有不動産の有無)


税務調査官が、一番初めに確認してくるのが、どんな親族がいて、現在どのような状況にあるかということです。

親族の範囲については、税務署側は亡くなった人を中心に、戸籍を調べて親族の家系図を作るなどして、すでに把握できています。

これには、子供達やその連れ合いという近親者だけでなく、甥や姪、さらには、その連れ合いまでが含まれます。

まずは、自分たちが作ってきた図表と、相続人の認識している親族に整合性があるかどうかを確認します。

それから、親族1人ひとりについて「この○○さんはどこに住んでどんな仕事をしていますか? 勤務先は? 年収はいくらくらいですか? 不動産は所有していますか?」と言ったことを聞いてきます。

実は、調査官は親族の預貯金についても、すでに銀行で調べてきています。

預貯金の額はもちろん、大きな入出金についても把握していると考えてください。

勤務先や居住地、不動産の有無などを尋ねることで、「収入と財産・預貯金のバランスが不自然ではないか?」「亡くなった人の財産がその人まで流れているのではないか?」と疑わしい点をピックアップしようとします。


例えば、その人の勤務先の給与水準に比べて、かなり高額なマンションに住んでいるような場合は、そのお金がどこから出たのかを知ろうとします。

「もしかしたら亡くなった人の財産から流れているのではないか?」と推測するのです。

最初に、このような確認をして不審な点を洗い出しておき、後から亡くなった人の行き先がわからないお金が出てきた時、結びつけて深掘りするための質問です。

かといって、過剰に恐れを抱いたり、用意周到に答えを準備しておく必要はありません。

ご自分が知っていることだけを、ありのままに答えてください。



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税務調査官によるヒアリング調査

2020/02/24

税務調査において、午前の部で行われるヒアリング調査で、個々の事柄を質問してきます。


①親族の状況について
(氏名・年齢・職業・年収・所有不動産の有無)

②亡くなった人の学歴や職歴について

③転居・不動産の売買について

④亡くなった人の趣味

⑤生前の生活費について

⑥預貯金は誰がどのように管理していたか

⑦銀行・証券会社などとの付き合いや、担当者の自宅への訪問

⑧遠方の預金口座がある場合、口座開設の理由について

⑨死亡原因や病歴、入院時の本人の状況について

⑩入院中のお金の管理は誰が行っていたか

⑪生前の贈与の有無について

⑫特殊関係人の有無



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相続財産の金額が大きくなれば上席調査官が担当

2020/02/23

税務調査にやってくる調査官の肩書は、相続財産額や内容で多少異なるようです。

相続財産1億円前後の税務調査であれば、担当するのはおおむねヒラの調査官ですが。

しかし、金額が大きくなると「上席」という肩書を持つ調査官が担当します。


性別で見ると男性のほうが多いです。

最近は、女性もかなり増えてきているようです。

かつては、税務調査の世界は完璧な男性社会だったのですが、ここ10年くらいで大きく様変わりしています。

今や、女性調査官は全体の約2割を占めるまでになっているようです。

そして、もうすぐ3割に迫ろうとしています。


上席の上にいるのが、部門トップの「統括官」という人です。

この人達は調査官が担当した税務調査に関して、納税者側から反論があったり、上席では対応しきれなくなったりしたときなどにも出てきます。

調査方針などの一義的な判断権は、この統括官にあります。

統括官以上が「管理職」と称されており、税務署側の論理をしっかり示さなければならない時に、さっそうとやってくるわけです。



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税務調査官が2人で来る理由

2020/02/22

税務調査の事前連絡から、2週間が経過して、いよいよ「本番」の日がやってきます。

朝10時頃、玄関の呼び鈴が鳴り、ドアを開けると、そこに2人の調査官が立っています。

一般的に税務調査は、該当案件の担当調査官と、補佐にあたる調査官の2人によって行われます。

2人であることは、理由があります。

相続税の調査の場合、亡くなった方の生活状況や病歴、人間関係など、極めてプライベートな部分まで質問が及ぶこともあります。

そこで、相続人とのトラブルを回避するために、必ず2人体制で行われます。

相続人の話をヒアリングする際、1人では質問に対する答えを聞き取るだけで手一杯になってしまい、記録まで手が回りません。

通帳や証券類など参考資料となりそうなものが出てきた時、コピーが必要になります。

これも、担当調査官1人では、手が足りません。

相続税の税務調査は、個人宅で行うことが多くなり、調査官が小型のコピー機を持ってきたり、デジカメで写真を撮ったりして、コピー代わりにしたりすることもあるようです。


そして、もう1人の調査官には、質問に答える時の相続人の顔の表情を伺う役割もあります。

人は、本当のことをいう時とウソをつく時では、顔の表情が違うものです。

ドラマや映画でよく見られるように、ウソをつく時は、表情がうつろになったり、目が泳いだりしがちなのです。

実際の税務調査では、質問を受けた相続人の目線が、隠しておきたいものの方にとっさに向いてしまうということもあります。

調査官の1人が質問している時に、もう1人は相続人の様子を伺い、答えている内容が本当のことなのかウソなのかを見極めようとしているのです。

もちろん、警察の取り調べのように、調査官が相続人を問い詰めるというようなものではありません。

ごく自然に、何気ない質問でヒアリングをしてきます。

その中で、少しでも相続人に変化が表れないか見ているのです。

何気ない雰囲気を装ってはいても、調査官は「しっかりと見ている」ことを肝に銘じておいてください。


また、調査には「さっきはこう言った」「いやそんなことは言っていない」など、言った、言わないの水掛け論がつきものです。

付き添い役の人間がいれば、そこをうまく取り仕切ってくれるとの思惑もあるのかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査 午前中ヒアリング・午後現物確認

2020/02/21

税務調査の当日、通常は朝10時にスタートします。

正午時から1時間の休憩時間をはさんで、午後4時頃に終わります。

なぜ、この時刻に終わるかと言えば、調査官たちは、その日のうちに調査結果を報告しなければならないからです。

税務署に戻って、上司に報告するには、午後4時に、一通りの調査が終わっている必要があります。

(ただし、資料調査課の調査は、そのようにならないようです)


調査官の真剣度は、時期によって違うことがあります。

4月以降の税務調査であれば、調査官のテンションが若干下がるため、午前中だけで終了するケースもあります。

税務調査は、午前中にヒアリング、午後からヒアリングを基に通帳や証券類など、現物の確認という形を取ることがほとんどです。

たいていの調査官は、紳士的ですから、それほど怖い思いをすることはないはずです。

しかし、多くの人にとって初めての経験なので、「何を聞かれるのか心配で仕方ない」という声が聞かれます。

映画やドラマで繰り返し描かれる、マルサのイメージで税務調査をとらえているためかもしれません。

また、怖いものではないにせよ、調査官の繰り出す質問に対して、「こういうふうに答えたほうがいい」とか「こんな答え方をすると、調査官に突っ込まれる材料を与えるようなものだからやめたほうがいい」といったことがあるのも事実です。

具体的にどんな質問があるのか?その質問が意図しているものはどんなものなのか?どう答えるのが適切かを理解している・いないでは、安心度が違ってきます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査が行われるタイミング

2020/02/20

税務署が、税務調査日を指定してくるのは、事前通知の電話のあった時から2〜3週間後位のことが多いようです。

税務署の方も、ほかに複数の調査案件を抱えています。

それら、すべての日程を調整しながら決定する都合もあります。

そのため、ある程度の日程的な余裕が必要になります。

また、税務署からの連絡で「今週中に行きたい」と、近い日程を指定してくることはまずありません。

仮にあったとしても、こちらから「待った」をかけることはできます。

税理士も、もう一度申告内容を確認して、漏れがないかどうか見直す時間が必要です。

不明な点があれば、調査を進めなければなりません。

そうなると、税理士側でも、2〜3週間位の期間は必要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


外資系銀行に多額の預金をしている場合は要注意

2020/02/19

⑪海外の資産の有無

最近は、国税庁の国外財産への課税強化と、そのための海外財産の補捉がますます強化されてきています。

情報資料の具体的な収集方法は、「国外送金等調書」「国外財産調書」「租税条約に基づく情報交換制度」などからの入手です。

税務署は、これらの情報を基に、海外財産の税務調査を強化しているのです。

相続税の税務調査においても、資産運用の多様化や国際化が進んでいることを念頭に、実地調査が行われます。

調査等で判明されなくても、外資系銀行に多額の預金をしている人や、海外勤務や海外居住の経験のあった人に対しては、海外に資産を持っていないかを尋ねてきます。

この手の人は、海外に何らかの資産を持っている人が多く、税務署もそう見ています。

海外に不動産を所有していることも珍しくありません。

税務調査では、それらを踏まえて、海外の資産があったかどうかについても尋ねてくるのです。

なければ、何ら問題はありませんが、あればきちんと説明できるようにしておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査官は何をチェックするのか?

2020/02/18

⑦相続財産の現状

調査官は、相続人それぞれがもらった財産について、現在どうなっているかを確認して、申告通りになっているかも調査します。

相続した不動産や預金の名義が、実際にその人のものになっているか、故人の生命保険金を申告通りに受け取っているかどうかも焦点になります。

まれに、母親の相続財産として申告したものが、子どもの名義になっているということがあるのです。

これは、母親からの贈与ということになってしまい、贈与税の問題が生じてしまいます。

みなさんの財産が申告した通りになっているかどうか、確認しておいてください。調査官も必ずチェックします。



⑧相続税の納付方法について

相続税は、各人が自分の税金を自分のお金で納めなければなりません。

ところが、実際には、一番相続分の多かった母親が、子どもたちの分をまとめて払っているということもままあります。

贈与税の控除額の110万円以下なら問題ありませんが、これを上回る金額だと贈与税がかかってしまいます。

この点を指摘されたら、「子どもたちは一時的に立て替えて払ってもらっただけで、後からきちんと返す意思がある」ということを説明しなければなりません。

うっかり「私(母親)が全部払いました」とか「母親が全額払ってくれました」といってしまうと、母親からの贈与ということになり、贈与税の対象となってしまいます。



⑨名義株の有無

亡くなった人が、同族会社の経営者だった場合、まず疑われるのが「名義株があるのではないか」ということです。

家族や親戚、従業員が株主になっている場合、その人たちが本当に出資しているかどうかが問題になります。

たまに、家族や従業員の名義の株式があるけれども、出資の事実が認められないこともあるのです。

また、昔は株式会社を興すのに、発起人が7人必要な時代がありました。

この時、名義だけを借りて、実際に出資したのは亡くなった人だけというケースもまれに見られます。

この人たちは、表面的には、株主ということになってはいます。

しかし、実質的には出資者ではなく、名義上の株主なだけです。

ちゃんと、その分「名義株」を相続財産として申告しなければなりません。

調査官は、家族や従業員に株式が渡った経緯や、本当に出資しているか、配当もきちんとその人たちに渡っているかどうかを聞いてきます。

事前に、議事録や契約書などをそろえておき、これらのことを説明できるようにしておくことが必要になります。



⑩同族会社との債権債務

亡くなった人が会社の経営者だった場合に必ず問われるのが「会社に個人的なお金を貸したままになっていませんか?」ということです。

会社が、資金繰りに困り、自分の預貯金から工面するのはよくあることです。

経営者が会社へ貸したお金は、法人税の確定申告書において毎期その状況(決算報告書の付属明細書)を税務署へ報告しています。

万一、亡くなった人が会社へ貸しているお金があり、それを残したまま相続を迎えてしまった場合には、貸付債権として相続財産になってしまいます。

というのも、会社に対して貸付金がある状態で相続が起こると、相続人は返してもらう権利を引き継ぐことになるからです。

これは本来であれば、生前に解決しておくべき問題です。

経営者本人の個人的な財産から借り入れをするということは、実際に会社の経営状態は苦しいわけですから、後から返済しようにもなかなかできるものではありません。

そのような場合には、生前に、会社に対する貸付金を債権放棄しておくのが効果的です。

そうすることで、会社のほうでは債務免除益になるので、決算で雑収入として組み込まれ、その分の経営者からの借金は消滅します。

会社が赤字の状態の場合、このように雑収入で受け入れても赤字の範囲内であれば税金はかからず、相続財産も減らすことが可能となります。

この方法を実践する場合には、債権放棄の通知書を作成して会社へ通知し、会社では帳簿を通して債務を消滅し、決算に反映させます。

債権放棄の通知書には、自筆で名前を書いてもらい、実印を押し、公証役場で確定日付を取っておきます。

金額が何百万円、何千万円であっても、このようなきちんとした段取りを踏んでおけば、税務署のほうは文句のつけようがありません。

これは、相続財産を減らして節税にもつながるため、大変有効な手段です。

ただし、債権放棄する金額によっては、会社の株価に影響をおよぼすこともありますので、実行する場合には、その点を注意してください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査官は通帳から何を見つけようとしているのか?

2020/02/17

①過去の預金について

税務調査官は、過去の預金の流れについて、あらかじめ金融機関で情報を入手しています。

期間は、およそ死亡前10年間位です。

ここが怪しいと思われる箇所に印をつけ、そこを重点的に確認してきます。

家族に流れているお金はないか、財産となるものを購入していないか、ちゃんと生活費として使われているものかなど、突っ込んだ質問をされます。

きちんと説明できるように、こちらも預金の動きを確認して答えを準備しておきましょう。



②生前の預金の引き出しについて

亡くなると銀行口座が凍結され、お金が引き出せなくなってしまうので、生前に葬儀費に充てるお金を引き出しておくことはよくあることです。

このこと自体は、何ら問題はありません。

問題になるのは、申告書にこの時に引き出したお金をきちんと財産として計上しているか、その上で葬式費用として引いているかどうかということです。

つい、うっかりやってしまいがちなのが、引き出した現金を財産として計上せずに、債務や葬式費用だけを債務控除として引いてしまうということです。

これは、必ず指摘される部分です。

生前に引き出した現金については、まずはその使途を確認し、未使用のお金は相続財産として計上されているかどうか、事前にチェックしておきましょう。



③亡くなった人の通帳から生活費が引き出されているか

調査官は、故人の通帳がきちんと生活費の口座として使われているかどうか、公共料金の引き落としなどがなされているかどうかを確認してきます。

もし、それらしい形跡がなければ、配偶者(奥さん)の通帳を見ます。

そこに、公共料金等の支払いが認められると「これは実質的にはご主人の通帳ですね。奥さんの名義を借りた、名義預金ではないですか」ということになるのです。

もちろん、やっている方は、税金逃れをしているつもりは毛頭ありません。

ただ、日頃、お財布を握っている奥さんが管理しやすいよう、自分名義の口座を作ってそこから引き落とすようにしているだけの話なのです。

しかし、こと相続に関しては「便利だからそうしたんですね」と物分かりのいいことは言ってくれません。

実質的には、亡き夫の通帳であり、その分がそっくり申告漏れになっているということになるのです。

配偶者の税額軽減の特例の枠を使って、きちんと申告するようにしましょう。

できれば、生前に夫の口座からの引き落としにするなど、対策をしておきたいものです。



④年収と預金の関係について

普通に考えれば、多くの場合、年収と預金額は、比例しているものです。

年収が高ければ、預金に回せる金額が多く、年収が少なければ、預金にまでなかなか手が回らないというのも一般的な傾向です。

調査官も、そのような目で故人の通帳をチェックします。

年収に比べて預金が少ない場合は、要注意です。

年収が何千万円もあるのに、預金があまりに少ないときは「これだけ収入があったわりに預金がそれほどでもないのはなぜですか? このお金はどこに行ったんですか?」と突っ込まれます。

預金が少ない場合には、少ない理由を説明できるようにしておきましょう。



⑤貸金庫の有無について

お金に関するものは、自宅ではなく銀行の貸金庫などに保管しているという人もいます。

税務調査の際に「全部、貸金庫の中です」と答えると、調査官はその日のうちに行き、中にどんなものが入っているか現物を見て確認します。

先に中身を確認していただき、誤解を与えるようなものがないかを整理しておくようにしましょう。

現金や宝石、金貨があれば、調査官は直ちに申告漏れと結びつけて考えてしまいます。

貸金庫までは頭が回らないようで、手つかずのまま放置しているというケースも多いですが、確実にチェックが入るところなので気をつけるようにしましょう。

なお、貸金庫を利用しているかいないかは、金融機関の記録や口座からの利用料引き落とし状況で、調査官にはわかってしまいますので、利用している人は正直にその旨、答えるようにしてください。



⑥家族の通帳

家族の預金は名義預金として申告漏れの疑いをかけられやすいものの筆頭です。

無職無収入の妻に多額の預金があったり、小さい子どもや孫の名義で不相応の預金がある場合は、要注意です。

調査官は、家族それぞれの名義の預金通帳を見ながら、その預金がどんなふうにできあがったものなのかを尋ねてきます。

残高が多い場合や、大きなお金の動きがある場合は、しっかりと説明できるようにしておきたいものです。

特に、故人の妻の預金が多い場合は、自分の親からの相続財産や自分自身の収入を上手に運用してここまで増やしました、と主張できるといいでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査の連絡を受けたら、どう対応するか?

2020/02/16

税務調査官は、相続人の表情や態度、答え方などを見ています。


税務調査の連絡が入った時の感想は、誰もが「心臓がバクバクした」「頭が真っ白になった」「不安で眠れなくなった」などという答えが返ってきます。

多くの人が「調査=取り調べ」というイメージを抱くようです。

何も悪いことはしていないのに、あたかも自分が犯罪者で、これから厳しい取り調べを受けるのではないかという気持ちになるようです。

税務調査は、連絡からおおむね、2〜3週間後位に行われます。

日程については、受ける側の都合に合わせてもらうことができます。

「○月○日に伺いたいのですが」と先方から希望の日時を指定されても、都合がつかなければその旨を伝え、違う日に変更してもらうぐらいの余裕を持ちたいものです。

ただ、事前通知の電話があってから税務調査が行われる日までの間は、落ち着かない毎日をすごすことになります。

「いったい、何を聞かれるのだろうか」

「どんな書類を見に来るのだろうか」

「うまく答えられなかったらどうしよう」

考えれば考えるほど不安は募る一方です。

経験したことのない人生初の局面に強制的に立たされているように感じてしまいます。

ですので、不安を感じるなというほうが無理というものです。

実際の税務調査では、それほど難しいことは聞かれません。その点では安心していただいて大丈夫です。


ただし、個々の質問はなんということのない確認事項にすぎません。

しかし、調査官はその質問に答えるときの相続人の表情や態度、答え方などから、その後の質問を繰り出してきます。

税務調査を初めて受ける相続人は、この時うっかり自分にとって不利なことを口走ってしまいがちです。

税務調査官が何を聞き、それにはどのような意図があるのか、熟知している人からのアドバイスが必要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査官の弱点

2020/02/15

早い段階で個々の職員の専門分野を決めて、その分野のスペシャリストとして育てていくのが、税務署の人材育成の特徴です。

調査官は、おおむね3年に1回のペースで異動があります。

この異動では、勤務する税務署が変わる「縦の異動」があります。

しかし、法人税を長く担当していた人が、資産税に異動になるといったような、担当する税目が変わる「横の異動」は無いようです。

個人のキャリア形成からすると、さまざまな部署に行きいろいろな業務を経験するほうが望ましいことかもしれません。

しかし、組織として見た場合、スペシャリストを育てた方が、作業効率は圧倒的によくなります。

特に、税務のように、高度な専門的知識を要求される仕事では、経験を積めば積むほど知識が蓄積されていきます。

特定の分野で専門教育を受け、確実にキャリアを積んできた人を、わざわざこれまで経験したことのない分野に異動させ、一から教育し直さなければならない必然性は、どこにもありません。

このようにして、税務署の職員たちは、専門の税目に関しては裏の裏まで知り抜いたスペシャリストになっていきます。


しかし、これは裏を返せば、専門分野には秀でているけれども、ほかの分野はいつまでたっても未経験でわからないままになるということでもあります。

税務署の職員には、長く勤務すると国家試験を受けずに税理士の資格を取得できるという特権があります。

もちろん、内部の研修を受けて認定試験に合格するなどの条件はあります

しかし、一般の人が税理士試験を受けて合格することに比べれば、かなりハードルは低くなります。

そのため、退官してから税理士として開業する人が少なからずいます。

ただし、その中には自分の専門税法以外のことをほとんど知らない人がかなりの割合で存在します。

現役時代、ずっと法人税畑を歩いてきて、法人税については裏の裏まで知り抜いている人が、資産税についてはほとんどわからないということもあるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査官とはどのような人々か?

2020/02/14

採用試験をくぐり抜けても、この段階では、まだ税務に関しては素人です。

税務のイロハもわかっていない人たちを、いきなり高度な専門性が要求される最前線で働かせることはできません。

まずは、初めにみっちりとした教育を行う必要があります。

そのため、教育機関が国税庁の管轄する税務大学校で、本校のほかに全国に12の地方研修所を設置されています。

税務職員採用試験により採用された人の研修期間は1年と長く、しかも全寮制の合宿生活です。

研修科目は、法律・経済などの基礎科目や、税法・簿記会計学等の専門科目、社会人としての良識・公務員としての自覚を身に付けるための班別活動、さらには体育・文化活動なども行われているようです。

研修を終えて税務署に配属ということになります。


この段階でも、まだ税務調査を担当することはないようです。

税務署内部の事務を担当することが多いようです。

税務署に少し慣れてきた3年後、彼らは再び税務大学校に送られ、3カ月の「初任者基礎研修」を受けます。

この時点で、それぞれ専門の税目を持ち、それを深めるための勉強をするようです。


一方、国税専門官試験の合格者は、税務大学校で3カ月間の「専門官基礎研修」で、税法の基礎と簿記などを学んだ後、税務署に配属されます。

そして1年後に、再び税務大学校で「専攻税法研修」を受けます。

ここで、1カ月間、自分の専門となる税法を学んだ後、2年間の現場経験を経て、さらに7カ月間の「専科研修」を受けることが義務付けられているようです。



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税務調査官になるルート

2020/02/13

国税局や税務署の各部門で、税務調査にあたっている調査官は、税務に関する専門的な教育を受けたエキスパートぞろいです。

この調査官になるルートは、主に2つに分けられます。

ひとつは高卒者を対象とした、税務職員採用試験を受けて合格する道。

もうひとつは、国税専門官採用試験を受けて合格する道です。

後者は、大卒程度を対象とした試験です。


2011年までは、高卒者向けの国家公務員試験は、「国家公務員第Ⅲ種試験」と呼ばれていました。

しかし、学歴の制限がない中で、大卒者が多数受験するようになり、高卒者がなかなか合格できなくなってしまいました。

そこで2012年からは、高卒者の採用枠を守るために学歴制限を設け、試験の名称が改められました。

これによって「第Ⅰ種」と呼ばれたキャリア官僚の試験は「総合職採用試験」に、大卒程度を対象とした「第Ⅱ種」は「国税専門官採用試験」に、高卒者を対象とした税務署の採用試験は「税務職員採用試験」とされました。

このうち調査官になるのは、高卒で税務職員採用試験に合格した人たちと、大卒で国税専門官採用試験に合格した人たちです。

キャリア官僚は30代前半に税務署長として税務署に赴任することはあっても、現場の調査官になることはありません。

なお、キャリア官僚は、財務省や国税庁の採用、その他は国税局の採用と、そもそも採用の枠が異なっているため、地方国税局の職員が国税庁本庁に勤務する場合は、「出向」という形になります。



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国税局による調査は3つの部門が取り扱う

2020/02/12

税務署は、国税機関のひとつです。

国税機関は、上から順に、財務省の外局である国税庁、その下に全国11の国税局と沖縄国税事務所、その下に全国524の税務署というピラミッド構成になっています。

国税機関の構成員数は、全体で約5万6,000人と言われています。

そのうち国税庁の職員は、わずか1%。

残りは、国税局が約1割、残り9割近くが税務署勤務になります。


ちなみに、国税職員の間では、国税局と税務署の関係を金融機関の本店と支店になぞらえ、前者を「本店」、後者を「支店」と呼ぶ習わしがあるようです。

税務調査の多くは、「支店」である税務署が担います。

ただし、案件によっては金額が大きいために税務署での対応が難しい場合があります。

そんなときは「本店」である国税局が対応します。


国税局で調査を行う部門は、査察部と調査部と課税部に分かれており、それぞれ相対する性質を持っています。

査察部の方は「体で稼ぐ部署」といわれており、実際、ドラマの刑事さながらに脱税を摘発するため尾行するなど、体を張った調査を行うことが多いようです。


一方、調査部のほうは「頭で稼ぐ部署」と言われており、主に大企業の調査を行っています。

税務調査は、綿密な事前調査が非常に重要です。

国税局で扱う案件は金額が大きいので、強力な頭脳プレーが要求されます。


また、もうひとつの頭脳集団として名高いのが、課税部の中の資料調査課(俗称「リョーチョー」)です。

資料調査課では、大企業でなくても多額の脱税が想定される納税者(個人も含む)を調査しており、これらの部署にいる人たちが真のエリートと目されているようです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税務調査の相手を知る

2020/02/11

税務調査対策の第一歩として、「相手を知る」ところから始めていきましょう。

この場合の「相手」とは税務調査の実施主体である税務署と実際に調査を行う税務調査官です。

納税者が納付する税金で成り立っている日本では、国民の一人ひとりの所得や収入、それに相続財産の額に見合った適正な税金を納付することが義務付けられています。

ただし、税金は納税者の申告によって納付されるものであり、うっかりミスで誤った申告をすることもあるでしょう。

また、中には故意に脱税を狙った申告をする場合もあります。

ケアレスミスであれ、仮装隠ぺいされた虚偽の申告であれ、申告自体に誤りがあると、納付された税金の額は誤った額ということになります。

それがまかり通るようでは困るので、国はチェック機関を設けています。

その役割を最前線で果たしているのが、税務署というわけです。


税務署内の個人課税部門、資産課税部門、法人課税部門などの各部門では、専門の教育を受けた国税のスペシャリスト達が、提出された申告書のチェックや不明点の洗い出し、納税者の取引先金融機関、さらには納税者自身への対面調査など、いろいろな角度から調査を行っています。

このような税務署の働きは、私たちの生活を守ることにも繋がっているのです。



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税理士にとって相続税申告はイレギュラーな仕事

2020/02/10

多くの人は「税理士は税務のプロなのだから、相続税についても税理士に任せておけば間違いない」と思っています。

しかし、そうした認識も改めたほうがいいかもしれません。

なぜならば、多くの税理士にとって相続税の申告は、ほとんど未知の分野といっても過言ではないからです。


税理士の主な仕事は、帳簿付けと決算および確定申告です。

相続税の申告は、極めてイレギュラーな業務なのです。

そもそも、相続税の申告自体、数は非常に少ないものです。

相続税が発生するのは、税制改正前ではわずか4%程度、税制改正後でも8.0%にすぎません。

その少ないパイが、税理士全体に都合よく行き渡るはずがありません。

たまたま回ってきたとしても、年に2〜3件あればいいところでしょう。

そうした税理士にとって、相続税の申告は、イレギュラーで慣れない仕事です。

慣れない仕事は、無難にすませたいという気持ちが先に立ちます。

すなわち、お客様の立場に立って考えることもできなくなってしまう可能性があります。

また、経験の絶対値が少ないために、お客様からの質問にもうまく答えられない税理士も少なからずいるようです。

「なじみの税理士さんに相続の相談をしたのですが、相続は苦手のようで、満足のいく答えを返してくれないんです。○○さんから先生をご紹介いただき、ご連絡を差し上げました」といった話も聞きます。

その様な話を聞くたびに、「やはり相続税に詳しい税理士はそう多くはないのだな」と感じるようになります。

国税庁の調べでは、4〜5人に1人が税務調査を受けていることが報告されています。

ただし、良い税理士事務所では、年数十件におよぶ相続税の申告に対して、税務調査が入る割合は、毎年ほんの数%の場合もあります。

実は、申告書の作り方や提出書類の作り方で、税務調査が入る確率を格段と下げることができます。

相続税の申告に関しては、まさに経験がものをいう部分もあるようです。

いかに適切な知識とノウハウが大切か知るために、勉強が必要な場合もあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


税理士も注意が必要です

2020/02/09

相続税の対応ができるのは、相続税の案件を多数手がけた税理士だけです。

税金については、税理士か税理士の資格を持っている公認会計士が税金計算、申告代理、税務相談の対応をします。

それ以外の人が、他人の税金計算や申告代理、税務相談をすれば税理士法違反にあたります。


相続税をたくさん取り扱った税理士ならば、税務調査の立ち会いも数多く経験しています。

税務調査が入ることになったときに、相続税に詳しいプロがそばにいてくれたら、これほど心強いことはありません。

「うちでお願いしている税理士に頼むことにしよう」

なかには、そう考える人もいることでしょう。

しかし、「親の代から世話になっている税理士だから」、「いつも確定申告を頼んでいるから」という理由だけで、相続税の申告を依頼するのはちょっと考えものです。

税理士は、何でもできるスーパーマンではないのです。



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税務調査の申告漏れの指摘

2020/02/08

国税庁の報告によれば、税務調査の対象となるのは、2015年度中の税務調査件数で1万1,935件です。

調査対象者が2014年に申告した人と仮定すると、申告件数に占める割合は21.2%でした。

これは、実に4〜5人に1人以上が、税務調査を受けている計算になります。

ちなみに、税務調査が入った場合、申告漏れが発見される割合は極めて高く、80%強という調査結果が出ています。


税務署は、「これはいける!」と思った申告内容のほころびをついてきます。

そして、ありとあらゆる手段を使って、徹底的に調べた上で税務調査に入ります。

税務調査に入った段階で、ほとんど指摘材料は掴まれていると考えていいでしょう。

税務調査をうまく切り抜けたいと思ったら、まず調査そのものを未然に防ぐようにするのが最善の策なのです。

そのためには、相続税の申告書に不明点のないよう、完璧に仕上げておくことが非常に重要になってきます。



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税務調査が入らないようにするために

2020/02/07

税務調査に入る段階で、税務署は、すでに申告内容にほころびを見つけ、指摘材料をつかんでいることがほとんどです。

特に派手な所には、しっかりと調査が入るようになっています。

または、地主さんの相続などのような場合は、完全にマークされている場合もあります。


税務調査を切り抜けるには、不明点のないよう、申告書を完璧に近いように、仕上げることが重要となります。

しかし、なかなか完璧な相続税の申告書を作成することは難しいことです。

「相続税の申告書」となると、多くの税理士にとって経験が少なく、苦手な人も少なくありません。

そこで、相続税の申告書を作成する際の注意点を知るようにしましょう。



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税務調査に入る可能性が高い案件

2020/02/06

「ウチみたいな財産の少ない家には調査は入らないのでは?」

そんな声もちらほら耳にしますが、それは認識違いと申し上げるよりほかありません。

財産が大きいほど調査件数が多いのは、不明点が多数見つかりやすいからです。

仮に申告財産が高額でなかったとしても、調査官の目から見て「この現金の動きがおかしい」と思われることがあれば、確実に調査の対象になります。

調査に入る可能性が高い案件としては、下記などが挙げられます。

●家族名義の預金が多い場合

●取引銀行や取引証券会社が多数ある場合

●生前に大きな預金引き出しがある場合

●財産データがあるのに、取引関連資料や法定調書、支払調書で無申告になっている場合

●相続人の間で争いがあり、別々の申告書が複数提出されている場合

●第三者からの通報や投書があった場合



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税務署側の税務調査対象者のリストアップ

2020/02/05

人が亡くなると、死亡の事実を知った日から7日以内に、住所地の市区町村長に死亡届を出さなければなりません。

そして、死亡届を受理した市区町村長は、その死亡届に記載された事項を受理した日の属する月の翌月末日までに、住所地を管轄する税務署長へ通知しなければならないことになっています。

つまり、税務署には、管轄内の納税者の死亡に関する情報が、毎月自動的に入る仕組みになっています。

納税者の死亡情報が、市区町村長から通知されると、税務署内では独自の準備調査が始まります。

まずは、住所地の市区町村から、固定資産の名寄帳を取り寄せます。

法務局からは登記情報を取り寄せて、どこにどのような不動産を持っているかをチェックします。

次に、過去の確定申告書や税務署内の法定調書などから亡くなった方の財産につながる情報を収集します。

会社の経営者であれば、法人税の申告書もチェックします。

会社の株式を保有していたか、会社への貸付金などがなかったか、会社からはどれくらいの役員報酬をもらっていたのか、そんな情報が法人税の申告書から確認することができます。


ブログやフェイスブック、インスタグラムなどのSNSからも情報を収集しています。

さすがに、亡くなった方が高齢の場合、ご自身でSNSをやられていたというケースは少ないかもしれません。

しかし、相続人である子どもがSNSに写真などをアップしていることも考えられます。

「高級店○○で食事をしてきました!」「海外の○○に行ってきました!」といったコメントとともに写真が載っていたりすると、税務署はそれらの情報から、金銭感覚や性格などを推測しているのです。

自慢ネタの公開は考えものかもしれません。

貴金属店や高級外車の販売店、百貨店の外商などの顧客リストも税務署内では作っていると聞きます。

亡くなった方が、税務署内にある店の顧客リストに載っている人であれば、生前にどこで何を購入しているか把握できるので、申告書にそれらの財産が反映されているかどうかをチェックすることができます。

そして、金融機関へも照会を行っています。

亡くなった方の名義はもちろん、亡くなった方の配偶者や子ども、さらには孫の名義の預金についても、相続開始日の残高と過去の預金の動きを確認します。


年齢や職業にふさわしい金額か、直前に大きな入出金がないかなどをチェックして、疑わしいと思われるなかから調査対象者を選定しています。



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税理士にはすべての遺産について正直に伝えておく

2020/02/04

税務署から税務調査の知らせがあると、事前に税理士との打ち合わせが必要です。

その時に、亡くなった方の遺産について、知っていることを全部話すことが大切です。

「他の家族に知られたくない」という理由で、預貯金や保険の満期金など、事実上、亡くなった方がお金を出したものについて、正直に話していない場合もあるようです。

全部話していなければ、事前の対策が立てられません。

その場合、弱点については、手の施しようもないのです。


税務署は、驚くほど周到な準備をし、徹底的に調べてきています。

それに対して、税理士側も知らないようなことがあっては、どうにもしようがありません。

また、税務調査の連絡があった段階で、どうしても追加納税が免れそうもないような事実が見つかった時は、「調査が入る前に、自ら修正申告をしてしまいましょう」とご提案される場合もあります。

過少申告加算税は、調査開始後の場合、10%賦課されるのに対し、調査開始前に自主的に修正報告することにより5%に軽減されるからです。

ただし、その場合でも、本来払うべき税金をしかるべき時期に納付していないわけですから、延滞税はかかってきます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自身で誤りに気づいた場合は修正申告を

2020/02/03

相続税に限らず、税金に関しては、当初の申告に誤りがあって納税額が不足していた場合には、修正申告を行う必要があります。

納税者自身が誤りに気づいて、自ら修正申告を行ったときは、大きなペナルティーはありません。

ただし、税務署の税務調査などの結果、誤りが発見されたときは、追加の税金の他にも次のようなペナルティーが付いてしまいます。


故意ではなくとも、納めた税金が少なかった場合は「過少申告加算税」が、故意に仮装や隠ぺいなどをして税額を少なく申告した場合は「重加算税」が課されます。

その、加算税の税額は、次の算式によって計算されます。


①過少申告加算税

追加納付税額×10%
(ただし、追加納付税額が当初の申告納税額と50万円のいずれか多い金額を超える場合には、その超える部分については15%)


②重加算税

追加納付税額×35%

仮に申告漏れによって100万円の追加納付税額が発生したとします。

この追加の税額が、悪意のないうっかりミスによるものであれば、加算されるペナルティーの税額は、10%の過少申告加算税となり10万円ですみます。

しかし、仮装・隠ぺいによる重加算税と判断されると、ペナルティーは追加納付税額×35%で35万円になってしまいます。

それでも追加の税額が100万円だからこの程度ですむのであって、金額が大きくなればなるほど、ペナルティーの額も大きくなります。

追徴税額が1,000万円だとすると、過少申告加算税でも100万円、重加算税の場合だと350万円にもなってしまうのです。

そして、これらの加算税とは別に「延滞税」もかかります。

相続税は10カ月以内に納めなければならないことになっています。

この期間をすぎてから納める税金は、本来、納付すべきときにされなかったもの、つまり延滞しているものとみなされて、延滞税の課税対象となってしまうのです。

延滞税は加算税の有無に限らず、自ら修正申告して納める税金にも課されます。



税率は、本来納付すべき期限から修正申告で実際に納付した日までの期間によって異なり、修正申告書提出日から2カ月を経過する日までについては原則年7.3%(日歩2銭)、それ以降は14.6%(日歩4銭)となっています。

ただし、2014年1月以後の延滞税の割合については、「年7.3%」の部分は「『年7.3%』と『特例基準割合(注)+1%』のいずれか低い割合」に、「年14.6%」の部分は「『年14.6%』と『特例基準割合+7.3%』のいずれか低い割合」になります。

(注)特例基準割合とは、各年の前々年の10月から9月までの各月における銀行の新規の短期貸出約定平均金利の合計を12で除して得た割合として、各年の前年の12月15日までに財務大臣が告示する割合に、年利1%の割合を加算した割合をいいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


名義預金

2020/02/02

名義預金には、妻や子名義のもののほか、孫名義のものもよく見られます。

祖父母がかわいい孫のために、孫の名義で作った預貯金も、後々問題を起こすことになりかねません。

良くあるケースで、未成年の孫名義の預金通帳に、祖父が毎年100万円を振り込んでいたというものがあります。

この場合、相手が未成年なので、贈与の意思の確認が不能と判断され、贈与ではなく相続財産とみなされます。

このような場合には、祖父と孫の親(祖父の子)との間で親権者の合意のある贈与契約書を取り交わし、通帳と印鑑も親権者である孫の親が管理することを取り決めておけば、贈与が認められます。

また、実の娘と不仲の父親が、孫のためにと娘に内緒で孫名義の通帳を作り、毎年100万円を振り込んでいたというケースもあります。

孫が未成年で、その上、親権者である親も知らない預金だったため、お金をあげる人ともらう人の意思確認ができず、単に祖父が孫の名義を借りて預金をしていたという形になってしまいます。

配偶者や子孫にできるだけたくさんのお金を残してあげたいと思っても、やり方を間違ってしまうと、かえって損失を招く結果にならないとも限りませんので気を付けてください。



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相続税の申告で最も問題になりやすい名義預金

2020/02/01

その預金の「原資」は誰に帰属するのか?が重要です。


相続税の申告で、最も問題になりやすいのが、名義預金の存在です。

名義預金とは、被相続人が、自分以外の名義で行った預金を言います。

お金の出どころが亡くなった人であれば、たとえ名義が家族のものだったとしても、それは家族の固有の財産ではなく、亡くなった人の財産となります。

その為、相続財産として申告しなければなりません。

「死んだお父さんが私の名前で残してくれたお金だから、これは自分のもの」という論理は、税法上は通用しないのです。

名義預金を立証するために、税務署は徹底的に銀行の預金の動きを調べます。

良くありがちなのが、夫から妻に渡したお金を、妻が自分の口座に入金していたというケースです。

妻自身に収入があったり、妻が自分の両親から贈与を受けていたという明らかな証拠があったりすれば問題ありません。

しかし、自分の収入もなく、親からの贈与も受けておらず、親の遺産も相続していない妻に多額の預金があったら、まず間違いなく名義預金の疑いが持たれます。

夫と生活をともにし、内助の功で夫に尽くした妻といえども、税法上ではお金の原資が夫に帰属するものであれば、相続税の対象となってしまうのです。

ただし、明らかに夫から妻への財産の贈与が認められる場合は、相続税は課税されません。

贈与とは、一方が相手方に財産を与えることを意思表示して、もう一方がそれを受諾することをいいます。

もし、税務調査が入ってこの点を突っ込まれた場合には、奥さんに「亡くなった夫は、『生活費の残りはお前にあげるよ、自由に使いなさい』と言ってくれていましたので、きちんと金額を伝えて、ありがたくもらっていました」と明言してください。

「お前にあげるといわれて、奥さんが納得して受け取っていたということは贈与ということになりますよね?」と、ダメ押しをすることもできるからです。

税理士からこのように言われると、調査官はもう何もいえなくなります。



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相続税の税務調査の実態

2020/01/31

税務調査の第一報は、原則として「納税義務者(相続人や受遺者)」とされています。

ただし、税理士などの税務代理人がいて、納税義務者の同意がある場合に限り、その通知は税務代理人に対して行われます。

税理士が間に入るのと入らないのとでは、相続人が税務調査に対して抱く恐怖心の度合いがかなり違うのではないでしょうか。


税務調査は、ある日突然、電話で予告されます。

それは、受けた側にとっては、まったく寝耳に水といったところでしょう。

それもそのはず、税務調査の連絡の電話は相続税の申告が済んで、1年以上も経過したころにかかってくることもあるからです。

税金はすでに払い終わっているのですから、手にした遺産をどう使おうと自分の自由とは誰もが思うことです。

中には、すでに使い道を決めてしまったという人もいるかもしれません。

また、相続した財産の多くが不動産で、相続税を払ったら現金はほとんど残らなかったという人も少なくありません。

そんなときに寝耳に水の税務調査で、追加の税金を課せられたとしても、「ない袖は振れない」ということになってしまいます。



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相続の4件に1件行われている税務調査

2020/01/30

相続税は相続が起こってから10カ月以内に申告しなければなりません。

「相続の発生」は、相続財産を遺した人(被相続人)の死亡を言います。

10カ月というと長い期間のように感じられるかもしれませんが、実は意外に短いものです。

相続財産が預金と自宅の土地だけというようなケースならスムーズに運びますが、すべての財産を漏れなく把握するには、相当の時間を要します。

そして、遺された財産を誰がどのように引き継ぐのかといった、遺産の分割協議にも時間がかかります。

10カ月以内に何とか申告書を提出し、納税を済ませたとしても、それで終わりというわけではありません。

相続税には、まだまだ続きがあるのです。

それが、税務調査です。

相続税の申告があったすべての相続に税務調査が入るわけではありません。

おおよそ4〜5件に1件の割合で調査が行われているのが現状なのです。



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誰にでも可能性がある税務調査

2020/01/29

「相続税=一部のお金持ちだけが払うもの」という時代は、もう終わっています。

相続税は一握りのお金持ちだけにふりかかる「対岸の火事」などではなく、あなたやあなたの家族にも関わってくる可能性が極めて高くなりました。

そして、その先には、税務調査という「招かれざる客」が待っていることもあるのです。

税務調査とは、提出された申告書を税務署がチェックし、不明な点や申告漏れに結びつきそうな点に関して亡くなった人(被相続人)の自宅を訪問し、遺族(相続人)にさまざまな角度から質問をし、申告された財産内容などが適正かどうかを調査することをいいます。

「うちには調べるほど財産がない」「大資産家しか関係ないのでは?」、そのようにご自身とは無関係と思われる方も中にはいるかもしれません。

相続税を減らすための書籍が多く書店に並んでいます。

もちろん、相続税を減らすこと、またゼロにすることが大きな関心事であるのは確かでしょう。

ただ、有効な対策を採って節税に成功したとしても、誤った対策をしたことによって税務調査で否認されたのでは元も子もありません。

安易な対策や間違った対策で申告に不備があれば税務調査はやってきます。

その不備は、単純な申告漏れであったり、相続人が知らなかった財産があったりとさまざまですが、ひとついえることは、税務調査が入る、入らないは、財産の多い、少ないには関係がないということです。

税務調査は、どの家庭にも訪れる可能性のあるものなのです。



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相続税の対象者は2倍になる?

2020/01/28

地価の高い大都市では、ちょっとした土地があれば、あっという間に5,000万円くらいにはなってしまいます。

近郊でも、そこそこの面積の土地と預貯金等を持っていれば、やすやすと超えてしまう金額になってしまったのです。

その数は、実に大都市圏で住宅を持っている人なら、20%を超えるのではないかと言われるほどです。

日本全体で見た場合、これまでの4%から2倍の8%程度になるのではないかという予測もあります。

基礎控除額は「自分たちとは無縁の数字」「現実味のない数字」だったかもしれませんが、改正後の数字は自分たちの家に置き換えて考えやすい、現実的なものとして感じられるのではないでしょうか。

知らない間に、相続税の対象者となっている場合もあるのです。



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これまではお金持ちだけが対象だった相続税

2020/01/27

親が死んで、財産を引き継ぎます。

財産額の多い少ないはありますが、相続については、どの家庭にも訪れるものです。

そして、金額が大きな相続では、相続税の問題が発生します。

ただ、これまで、多くの人にとって相続税は、自分とは無縁なものでした。

ところが、平成27年の1月1日からの相続が、対象となる相続税制の改正されたことによって、相続税を払わなければならない人の数が大幅に増えることになりました。


相続税改正の大きな柱は、以下の2つでした。

①基礎控除額を引き下げる

②最高税率を現行の50%から55%に引き上げる



相続税の税務調査の実態とその対応策

②については、これまで各法定相続人の取得金額3億円超で一律50%とされていた最高税率を、6億円超55%になりました。

とはいえ、こちらは金額が大きいので一般の人には影響がないと考えていいでしょう。

問題は①の基礎控除額の引き下げです。

これまでは相続税の基礎控除額の計算式は、「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」とされており、相続人が1人であれば6,000万円が基礎控除されるため、相続財産が6,000万円以下であれば、相続税は課税されませんでした。

相続人が、配偶者と子ども2人であれば基礎控除額は8,000万円となり、一般の家庭の資産状況からすると、「そんなに財産がないから大丈夫」という感覚を持っておられたのではないでしょうか。

実際、これまで相続税の課税対象となる相続は、毎年全相続の4%程度で推移していました。

相続税を課税されるほどの資産を持っている家は、100の家庭のうちのたった4軒だけ。

つまり、ほとんどの家庭にとっては「縁がない」ものでした。

ところが、この改正における基礎控除額の減額で、課税対象は大幅に拡大されます。


相続税の基礎控除額の新しい計算式は、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」と以前に比べて4割の減額となりました。

相続人が1人なら基礎控除額は3,600万円、配偶者と子ども2人というケースなら4,800万円が課税のボーダーラインになります。



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相続の相談先を決める前に

2020/01/26

相続の相談先を決める前に、「何について相談したいか」を明確にしましょう。

相続の相談先としては、ほかにも「相続関係のコンサルタント」と言うのも、最近は増えています。

国家資格の所有者が、相続関連を専門にしているケースや、民間資格で相続コンサルタントを名乗るケースもあります。

相談するにしても、経験や実績を確認した上で、自己責任で判断すべきでしょう。

このように、相続に関する相談相手は多岐にわたるが、相談する側の事情や状況、求めるサポートやアドバイスによって選ぶ相手は変わってきます。

まず、自分たちは何を相談したいのか、何を求めたいのかを明確にすることが最も重要です。



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銀行などの金融機関は顧客基盤の拡大が目的

2020/01/25

以前から、銀行や証券会社など金融機関では、相続関連の相談サービスに力を入れています。

これは、資産家や富裕層の顧客基盤を拡大するのが目的です。

そして、窓口での相談のほか、セミナーの開催や提携している税理士の紹介などを行っています。

また、信託銀行では「遺言信託」「相続信託」などと言った、より直接的な商品も販売しています。

遺言の作成とその執行や、信託された金銭を指定受取人に受け取らせるものだが、これも目的は同じと言っていいです。

無料のサービスなら良いが、有料サービスの利用や金融商品の購入ということになると、コストに対してどれくらいメリットがあるのか、よく確認すべきだろう。

意外に、割高なものも少なくないようです。



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不動産鑑定士は土地評価で重要

2020/01/24

遺産として土地が多い場合は、不動産鑑定士も有力な相談先となることがあります。

なぜなら、被相続人が資産価値の高い土地を多数、所有していたような場合、土地の評価によって相続税の負担が大きく変わるからです。

相続税の計算上、土地の評価は各地の税務署が毎年公表する相続税路線価を基本に、国税庁の「財産評価基本通達」による各種補正を行うのが一般的です。

しかし、著しく変形している土地などで適正な時価評価の算定が困難な場合、不動産鑑定士の評価が認められることがあります。

相続税の申告納税済みであっても、不動産鑑定士の鑑定に基づいて計算しなおして、還付を求めることができるケースもあります。



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土地家屋調査士は不動産の専門家

2020/01/23

相続の対象となる不動産、土地の測量などを頼むのが、土地家屋調査士です。

相続にあたって、なぜ土地の測量が必要になるのだろうかと思われるかもしれません。

しかし、都市部でも土地の境界が曖昧なケースは意外に多いです。

相続の際、遺産に含まれる土地の境界をはっきりさせておくことは、とても重要となります。


さらに、相続税の計算においても、土地の評価はかなり複雑であり、経験の豊富な土地家屋調査士であれば土地の利用区分ごとに測量するなどして、評価額を合理的に下げるようアドバイスしてくれたりします。



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司法書士や行政書士の方が出番は多い

2020/01/22

相続の法律関係の手続きでは、弁護士よりも司法書士や行政書士の方が便利であり、利用するケースが多いです。

司法書士は、登記などの代理、裁判所や法務局などに提出する書類の作成と提出、財産管理業務などを行う国家資格者です。

平成14年に誕生した「認定司法書士」は、簡易裁判所にて取り扱う140万円までの民事訴訟、和解、仲裁、筆界特定についても代理できます。

相続では、被相続人の戸籍などを調べて相続人の特定をしてもらったり、遺産分割協議がまとまった後は、不動産の移転登記を頼むのも司法書士です。


行政書士も国家資格者で、官公庁に提出する書類および権利義務・事実証明に関する書類の作成、提出手続などを行います。

相続関係では、遺言書の作成、遺産分割協議書の作成、遺留分減殺請求書の作成、相続人調査などを依頼することも多いです。



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遺産分割についての争い

2020/01/21

遺産分割についての争いでは、家庭裁判所に「調停」を申し立てることになっています。

調停とは、調停委員(弁護士などの有識者)を仲介者とした交渉であり、調停委員が双方の話を聞いて調停案を提示します。

この段階ではまだ、弁護士を立てないことも多いです。

そして、調停案に双方が合意すれば判決と同じ効力が発生します。


調停が不調になった場合、「審判」の手続きに移行します。

審判では、家庭裁判所の裁判官が、双方の主張を聞いたうえで、審判を下します。

通常の裁判とほぼ同じ手続きなるので、この段階になると、弁護士を立てるのが一般的です。

審判は訴訟における判決と同じ効力があり、これに不服がある場合は、2週間以内に「抗告」の手続きをとることができます。


抗告が行われると、高等裁判所に争いの舞台は移ります。

ここで当事者は再度、主張や立証を行うが、裁判所から「和解」がすすめられることもあります。

和解ができれば和解によって解決するが、そうでなければ高等裁判所が抗告審としての決定を行います。

抗告審の決定はやはり、訴訟における判決と同じ効力があります。

これにも不服があれば「許可抗告」や「特別抗告」という不服申立の手続きもでき、認められれば最高裁での特別抗告審に移ります。

ただし、「許可抗告」や「特別抗告」が認められるには、即時抗告審の決定に法令違反や憲法違反などの重大な問題があったケースに限られます。

遺産分割を巡る争いでは、即時抗告審での決定がほぼ最終となります。


なお、相続を巡る争いでも、遺産分割ではない法定相続人の範囲や、相続財産の範囲、遺言の有効性などについて争いがある場合は、最初から弁護士を立てて訴訟を提起されることも多いです。



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遺産分割協議がまとまらなかった場合

2020/01/20

遺産分割協議がまとまらなかった場合、必ずしもすぐ裁判を行うわけではありません。

遺産分割協議のトラブルを巡る手続きの流れをみておきましょう。



【遺産分割協議】→ 合意

 ↓ 不成立

【遺産分割調停(家庭裁判所)】→ 成立

 ↓ 不成立

【遺産分割審判(家庭裁判所)】→ 確定

 ↓ 不服

【抗告申立て(家庭裁判所)】

【抗告審(高等裁判所)】→ 確定

 ↓ 不服

【特別抗告 申立て(高等裁判所)】→ 却下(確定)

【許可抗告 申立て(高等裁判所)】→ 却下(確定)

 ↓申立て認定

【特別抗告審(最高裁判所)】で審査



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弁護士はトラブルの専門家

2020/01/19

弁護士は、法律の専門家であり、裁判手続きなどを依頼します。

相続においても、なかなか遺産分割協議がまとまらないことがあります。

そこで、相続人の間で主張が、どこまでも食い違うようなら、最後は弁護士を立てて裁判で決着をつけることになります。


逆にいうと、相続において弁護士に相談しなければならないような状況は、相続人の間で対立が生じているケースが多くなります。

そもそも、そうした状況を避けるよう、遺言を利用したり、遺産を分けやすい形に整理するなど、被相続人が中心になって事前に手を打っておくことが望ましいです。

そうした事前の対策において、弁護士に相談することは有効とも言えます。

ただし、その場合も税理士と同じように、相続案件をよく扱っており、実務に詳しい弁護士を選ぶことが重要です。

杓子定規のように、感情を無視して法律で相続の判断をすれば、後々大きなしこりを残す場合もあります。

弁護士が表に出てくれば、ケンカを吹っかけてきていると勘違いをされても仕方がありませんので、気をつけましょう。



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税理士に相談をする場合

2020/01/18

相続税について、個別の事情に応じて細かく相談するなら、「税理士」が適任です。

税理士は税金に関する国家資格であり、税務署への申告手続きなどを代行してくれます。


ただし、税理士といっても実は専門分野が分かれます。

日本には現在、7万7000人ほどの税理士登録者数がいるが、そのうち資産税と呼ばれる相続税・贈与税を専門にしている税理士は5%もいないと言われています。

多くの税理士は、依頼案件の多い企業の法人税や個人の所得税を専門に扱っているからです。

普段、相続税・贈与税の申告などをやったことのない税理士では、遺産の評価や特例の適用などでミスが発生しやすいと言われています。

相続について税理士に相談するなら、相続案件をよく扱っているかどうかを確認すべきです。



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税務署の活用

2020/01/17

相続税をはじめ、税金のことと言えば、税務署があります。

税務署には、国税庁が作成したパンフレットや冊子があり、申告用の書類も入手できます。

また、窓口での相談も可能です。

ただ、事実関係をもとに、どのように判断されるのか確認する位となります。

役所なので、細かい立ち入った内容を聞くには適さないかもしれません。

税務署も、上手に活用をしましょう。

 
なお、国税庁のホームページでは、税金の種類別に基本情報が掲載されていて、事前の確認にはピッタリです。



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不動産を相続するときの基礎知識

2020/01/16

相続にあたっては、遺産の分割や相続税の申告・納税など、さまざまな手続きが必要となります。

しかし、相続は人生において、そう何度もあることではあいません。

その為、相続人だけで処理するのは難しくなります。


色々な専門家に相談したり、サポートを受けたりしながら行うのが一般的となります。

金額が大きくなるほど、処理が必要となりますので、専門家に依頼した方がいいです。


相続の相談相手には、どのような専門家がいるのか、それぞれのメリット・デメリットは何か知りましょう。



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人口減少により、空室率は悪化の一途をたどる

2020/01/15

今後、空室率がより一層悪化することは確実です。

その最大の理由は「人口の減少」です。

日本は、現在、総人口の減少と、年少人口の激減、生産年齢人口の激減に直面しています。


①総人口の減少

これから、人口減少のピッチは上がり、2040年以降は毎年100万人以上の規模で人口が減るといわれています。

その結果として、総人口は2030年の1億1913万人を経て、2053年に1億人を割り、2060年には9284万人にまで減少すると見られています。


②年少人口の激減

年少人口とは、15歳未満の人口です。

出生数の減少に伴い、年少人口は2046年に1000万人を割り、2060年には791万人と、現在の半分以下になると推計されています。


③生産年齢人口の激減

生産年齢とは生産活動ができる年齢のことで、通常は15歳以上65歳未満を意味します。

生産年齢人口のピークは1995年の8717万人から減少傾向にあり、2030年には6875万人、2060年には4793万人にまで減少するとされています。


このような人口の減少は言うまでもなく、マンション、アパートを借りる人の絶対数の減少をもたらすことになるでしょう。

しかも人口の減少は世帯の減少も意味します。

その結果、持家として使われている住宅が今後、空き家となるケースも増えるはずです。

そうなれば、その中から賃貸に回される物件も数多く出てくるでしょう。


すると、貸家の供給過剰がさらに深刻化し、空室率がより一層アップすることが避けられません。

このように、人口減少時代の中で、賃貸経営は負のサイクルに落ち込み、そこから抜け出ることができなくなる危険性が非常に高いのです。



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賃貸物件市場は供給オーバー

2020/01/14

賃貸事業を収益プロジェクトとして成功させることが、なぜ難しくなっているのでしょうか。

一言で言えば、賃貸市場を取り巻く環境が、かつてなかったほど悪化しつつあることが理由にあげらあれます。

つまり、賃貸アパート、賃貸マンション等の賃貸住宅は、供給オーバーの状況に陥っています。

その上、毎年毎年、ハウスメーカーなどがバンバン新築を建築されています。


総務省が公表した「平成25年住宅・土地統計調査」によれば、平成25年時点で日本の賃貸住宅の空室率は18.9%となっています。

同様の調査が行われた平成20年の数字と比べると、0.1ポイント増えました。

このように空室率が上昇している背景としては、相続税対策ビジネスが隆盛となる中で、誰もが手軽に賃貸住宅経営に取り組めるようになったことが指摘されています。

つまりは、「相続税を少しでも安くできるなら」と地主さん達がアパート、マンションを建てました。

結果として、需要が供給を上回ってしまっている状況となっているのです。

国土交通省が2018年1月に発表した「2017年(1月~12月)の建築着工統計調査」によると、2017年の年間の新設住宅着工戸数は、96万4641戸であり、2年連続で95万戸以上に達していますが、前年比としては、0.3%減であり、3年ぶりの減少となっています。


①持家は28万4283戸で前年比2.7%減少
②貸家は41万9397戸で前年比0.2%増加
③分譲住宅は25万5191戸で前年比1.9%増加
④分譲住宅の内訳は、マンションが11万4830戸で同0.2%増加し、一戸建住宅が13万8189戸で同3.3%増加

このように持家の着工件数は減っているのに対して、貸家の着工件数は逆に増え続けているのです。

市場を確認した上で、ひとつひとつの対応方法を考えましょう。



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相続税対策の不動産投資の失敗

2020/01/13

「アパート、マンションを建てて、人に貸せば相続税を大幅に減らせます!」

「安定した家賃収入も得られます!」

「賃貸経営は、簡単に高利回りが実現できるビジネスなのです!」


ハウスメーカーやアパート・マンションのデベロッパーは、こうした景気のよい宣伝文句とともに、相続税を気にかけている人達に熱心な営業攻勢をかけています。

そして、業者の巧みな営業トークに促されて、収益不動産の購入を安易に決めてしまう人が後を絶ちません。

しかし、相続税対策を目的に不動産投資を行っている人の中で実際に成功を収めて、「やってよかった!」と心から満足している人はおそらく1割にも満たないでしょう。

ほとんどのオーナーさんは、賃貸経営をスタートしたものの、十分な入居者を確保することができず、「こんなはずではなかったのに・・・」と頭を抱えていることが多いのです。 

アパート・マンションの建築・購入は、確かに有効な相続税対策の手段になりえます。

しかし、それはあくまでも、一つの“投資プロジェクト”として成り立つことが大前提になります。

相続税の節税を目的とした不動産投資では、銀行から多額のローンを借りるのが一般的です。

もし投資プロジェクトとして成り立たない場合、つまりは投資した不動産から十分な収益を得ることができなければ、ローンの返済が難しくなります。

最悪の場合、不動産を手放さなければならなくなるかもしれないのです。

現実問題として、今の日本の不動産市場では、”投資プロジェクト”として成り立つような物件が、すなわち「確実に入居者を確保できる」といえるアパート、マンションは圧倒的に少なくなっています。

つまりは、業者に勧められるがまま、何も考えずにアパート、マンションを建ててしまうと、後々、悔やむことになる可能性が極めて高いといえるのです。



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相続民法改正

2020/01/12

自筆証書遺言については、パソコンやワープロ以外にも改正点があります。

自筆証書遺言は、法務局に預けられるようになります。

保管費用は数百円の印紙代のみとなります。
 
この制度によって、これまで自宅などに保管していた遺言書が第三者に改竄されたり、家族が発見できず、遺言の内容が伝わらないという事態も防げます。


公証人の立ち会いのもと、弁護士が作成した遺言書を読み上げてハンコを押す公正証書遺言は、財産の数にもよりますが、費用が数十万円から、場合によっては100万円以上かかることもあります。

そうなると、一般の人にはなかなか手を出しにくいという面もありました。

負担が軽減されたので、自筆を選択する人はさらに増えてくると予想されます。

 
ただ、こうした改正で、自筆証書遺言の問題がすべて解決したワケではありません。


目録で間違えるというリスクはやや解消されましたが、そもそも案文が要旨不明というケースはよくあります。

『このマンションは○○にあげます。この土地は△△にあげます。残りは話し合って分けてください』と書いてあると、“残りの分の話し合い”にマンションと土地をもらった2人も入っていいのか、除外されるのかわかりません。

『このマンションは好きにしていい』と書いてあるだけでは、住んでいいのか、売ってもいいのか、貸していいのかもわかりません。

自分一人で有効な自筆証書の遺言を作るというのは非常に難しいです。


たとえば、遺言書本体と財産目録で作成の日付が違っていたり、署名したペンが違っていたり、あるいは本体と目録がひとまとまりに見えないというだけで、争いのタネになります。

遺言書の内容に不満をもつ相続人は、書面の体裁に言いがかりをつけて、無効だと訴えることもあります。
 
弁護士や行政書士、司法書士などのプロにアドバイスを受けてみるのも一つの方法です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


遺言状の一部は自筆でなくワープロでOKに

2020/01/11

昨年7月に相続に関する民法の規定を見直す改正案が成立しております。

今年1月以降に順次、施行されていく改正民法によって、相続の常識が大きく変わります。


遺言書には、本人が自筆で書く「自筆証書遺言」と、公証人役場に勤める公証人が書く「公正証書遺言」があります。

これまで自筆証書遺言は、全文を自書する必要がありました。

不動産や株式、預金などの「財産目録」が長大になる場合、誤字や脱字といったミスも起きやすいです。


相続財産が多い場合には、財産目録をすべて間違いなく手書きするというのはかなりの負担になります。

家族の間では『三丁目の土地』とか『滋賀の〇〇町の山』で通じても、法務局はそれでは登記してくれません。

実際に山の登記を確認してみたら、1個の山だと思っていたら10個くらいの土地の集まりだったということがいくらでもあります。

それを目録で書こうと思ったら全部、住所や面積を確認して書かないといけません。

国債なら番号も正確に書かないといけないし、『○○証券の投資信託』と書いただけじゃダメで、証券番号も書かないといけないのです。


そこで今回の改正では、自筆証書遺言の作成方式が緩和され、財産目録については自筆ではなく、ワープロやパソコンでの作成が認められました。

さらに、銀行の通帳のコピーや不動産の登記事項証明書等を添付して財産目録とすることも可能になりました。

パソコン等での作成が認められたということは、入力作業を家族らに代行してもらうことが可能になったということです。

できあがった財産目録や通帳コピーなどの添付書類には本人が署名捺印することで、偽造を防止するようになります。



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遺産分割協議書のつくり方

2020/01/10

遺言がない場合は遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書は、相続人全員の合意内容を明確にし、トラブルを防ぐとともに、不動産や預貯金、株式、自動車等の名義変更手続き、さらに相続税の申告・納税において必要になります。

遺産分割協議書の形式や書式には、特に決まったルールはないが、いくつか注意点があります。

まず、土地や建物などの不動産は、登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されている通りに、正確に記載すること。

少しでも違うと、不動産の名義変更手続きができません。

預貯金、車、株式等については、口座から引き出したり名義を変更したりする手続きがスムーズにいくよう、できるだけ具体的に記載しましょう。

特定の相続人がある遺産を取得する代わり、他の相続人に金銭(代償金)を支払うことになっている場合は、その金額と支払期限を記載しておきます。

そして、相続人全員の署名と実印の押印が必要となります。

一人でも漏れがあると、遺産分割協議書として成立しません。

相続人全員が保管しておくため、相続人の数だけ同じものを作成するほうがよいかもしれません。



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相続に必要な書類

2020/01/09

相続手続きには、様々な書類が必要となります。

その種類は、被相続人の遺産の内容によっては40種類以上になることもあります。


<被相続人の戸籍謄本>

現在の戸籍謄本を市町村役場で取って、異動があれば、一つ前の住所地の役場で除籍謄本を取る。

これを繰り返して出生時まで集めて行く方法があります。
 
戸籍の異動がほとんどなければ相続人で行えばいいが、異動が多いようなら司法書士など専門家に頼む方が合理的となります。


<遺産分割協議書>
 
遺言がない場合は遺産分割協議書を作成します。

ただ、遺産分割協議書を作成するのは相続が発生したときより数ヵ月後になるのが一般的です。

一方、相続税の計算は相続が発生したときの財産評価額が基準となり、相続人それぞれの納税額も相続が発生した時点が基準となります。

そのため、上場株など価格変動が大きなものが遺産に含まれていると、相続時と遺産分割協議時で差が生じる可能性があります。

こうした場合、相続人の間でのトラブルを避けるため、専門的なノウハウが必要となります。


<書画・骨董・貴金属などの明細>

書画・骨董・貴金属などは、相続税の計算においても遺産分割協議においても、その評価が難しくなります。

相続人だけで判断するのではなく、明細を作成した上で専門家と相談しながら評価額を決めるほうが良いでしょう。


<預金通帳の写し>
 
税務署等に提出する必要があるわけではないが、税務調査が入る可能性がある場合(東京都なら財産額で5億円以上が目安と言われている)、準備したほうが良いでしょう。

税務署は名義預金や財産隠しの調査に重点を置いており、相続人、被相続人とも過去10年分くらいの資金移動をチェックします。

大口の資金移動は、内容を説明できるようにしておきましょう。

特に配偶者(妻)が数千万円など多額の預金等を持っている場合、どうやって貯めたか説明できるようにしておく必要があります。

 
もし、遺産分割協議でもめて、相続税の申告期限に間に合いそうにないときは、遺産は未分割のまま法定相続分で分けたことにして申告・納税し、後で分割協議が整ったら修正申告(増額)、または更正の請求手続き(減額)を行う手もあります。

しかし、手続きが長引くのは負担が増すだけです。

専門家のサポートをうまく利用しながら、期限内に処理するのが基本となります。



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税金の手続きの締切は4ヵ月後と10ヵ月後

2020/01/08

相続にからんだ税金の手続きは、二つあります。

一つは「準確定申告」といって、亡くなった被相続人の所得税の確定申告を行います。

これは、相続開始から4カ月以内に行わなければなりません。


もう一つは、相続税の申告です。

相続税がかかるかどうか、かかるとしていくらになるかは、相続人の方で計算しなければなりません。

そして、相続税がかかるのであれば、相続開始から10ヵ月以内に税務署へ申告し、納税しなければならないのです。

この期限内に申告・納税しないと、延滞税がかかったり、各種の特例などが利用できなかったりすることになるので、注意が必要なのです。



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遺言がなければ遺産分割協議へ

2020/01/07

遺言書がなく、「限定承認」もしなければ、遺産分割の話に移ります。

「相続放棄」をした相続人は、ここで外れます。

遺産をどう分けるかは、相続人の話し合い次第となります。

これを「遺産分割協議」と言います。

協議が成立すれば書類(遺産分割協議書)を作成することになります。

この書類を示すことで、預貯金を引き出したり、不動産の名義変更などを行うことが可能になります。


ただ、遺言書ですべての遺産について分割割合や分割方法が指定されていればいいが、一部の遺産についてしか指定されていないことも少なくありません。

その場合は、残りの遺産についてやはり遺産分割協議を行うことになります。

もし、遺言書がなく、遺産分割協議においても相続人の間で話がまとまらないと、遺産分割調停や遺産分割審判などの手続きに委ねることになってしまいます。



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「相続放棄」「限定承認」は3ヵ月後まで

2020/01/06

遺言書の確認と並行して、相続財産を調べる。相続するのはプラスの財産ばかりではありません。

場合によっては多額の借金やローン、連帯保証人としての債務などがあるかもしれません。

もし、プラスの財産よりマイナスの財産のほうが多いようなら、「相続放棄」や「限定承認」という手続きを家庭裁判所に申し立てることができます。

「相続放棄」とは、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しないというもので、相続人が複数いる場合は、それぞれ個別に手続きできます。

一方、「限定承認」はプラスの財産の範囲でマイナスの財産も相続するというもので、法定相続人全員が一緒に手続しなければなりません。

「相続放棄」と「限定承認」の申し立てには期限があり、相続開始から3ヵ月以内とされています。
 
これを過ぎると、プラスの財産もマイナスの財産もすべて相続する「単純承認」とみなされます。

被相続人に、マイナスの資産である借金などがありそうな時は、注意が必要です。



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遺言書について

2020/01/05

遺言書には、自筆証書遺言と公正証書遺言などがあります。


公正証書遺言は、遺言者が2人以上の証人と公証役場へ行き、公証人に遺言内容を伝えて作成してもらう遺言です。

公正証書遺言の原本は公証役場で保管され、紛失や偽造の心配がありません。

また、公正証書遺言は、その存在の有無を公証役場の「遺言検索」で調べることもできます。

遺言書があった場合、遺産分割は基本的に遺言書の内容に従います。

ただし、有効な遺言書があったとしても、相続人全員が別の分割方法に同意すれば、そのように分割することは可能となります。


また、有効な遺言書があったとしても、配偶者、子、親が相続人になる場合、「遺留分」といって一定割合の遺産を相続する権利が認められています。

遺言書は、相続の基本となりますので、しっかりと理解をしておきましょう。



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相続が発生したら

2020/01/04

まずは、「遺言書」の有無を確認しましょう。

相続の手続きは、被相続人が亡くなった瞬間から始まります。

おおまかなスケジュールは図の通りとなります。


被相続人が亡くなると、まず7日以内に地元の役所に死亡届を出さなければなりません。

次に、遺言がないかどうかを確認します。

有効な遺言があるかないかで、相続の内容や手続きが大きく変わってくるからです。

遺言書には、被相続人が自ら書いた「自筆証書遺言」、公証役場で作成した「公正証書遺言」などがあり、種類によって扱いが変わります。
 
自筆証書遺言は、被相続人が「自筆」で作成するものです。

以前は、本文や日付、氏名のほか、遺言する財産の一覧(財産目録)まで、すべて自筆する必要がありました。

しかし、民法改正により2019年1月からは、財産目録についてはワープロ等で作成したものや不動産の登記簿全部事項証明書などを別紙目録として添付し、そのすべてのページに署名・捺印すれば、自筆証書遺言の一部(補完書類)として認められることになりました。

これにより、自筆証書遺言の形式面のハードルが下がり、作成しやすくなったと言えます。

ただし、財産目録以外の部分についてはやはり自筆しなければならず、家庭裁判所での検認も必要です。

(※)(今回の民法改正では、法務局で自筆証書遺言書を保管する制度が創設されます。この制 度を利用した場合、家庭裁判所での検認も不要になります。こちらは2020年7月までに施行される予定)



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不動産を相続するときの基礎知識

2020/01/03

「相続」において大きな問題となるのが「不動産」の扱いです。

亡くなった人(被相続人)が所有していた自宅をはじめとする「不動産の相続」を巡っては、遺産分割の難しさや評価方法による税額の違いなど、さまざまなポイントがあります。

そこで、このシリーズでは相続と不動産に関わる基礎知識を整理してみます。

相続の手続きと必要な書類について、わかりやすく解説する予定です。

基礎知識を知っていると知っていないとでは、結果が大幅に違う場合もあります。

知らない知識があれば、再確認をしてみましょう。



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家賃アップだけでリノベーションを判断しない

2020/01/02

家賃アップだけを前提に、リノベーションの可否を判断すべきではありません。

特に築年数が経過すると、家賃下落や水回り、運営費の上昇といったさまざまなリスク、内装や設備のコスト増など、様々な課題が増えるため、大幅な家賃アップを見込めなくてもリノベーションする意義は大いにあります。


物件によって、家賃アップになった物件がある反面、もともとリノベーション前の家賃が高かったなどの理由で、1万円以下のアップに留まっている事例もあります。

“攻め”として想定する家賃アップの幅が小さくても、“守り”としてのさまざまなメリットも加味し総合的に判断した上で、リノベーションを実施すべきケースは多々あると言えるのです。


<ポイント>

●リノベーションを物件購入に見立てると、その利回りは相当程度高い

●物件購入とリノベーションでは、その出資額に対する減価償却の割合が異なる

●物件購入とリノベーションの組み合わせは、資産形成サイクルをより強固にする



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良い年になりますように

2020/01/01

明けましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いします。


今年は、良い年になればいいですね。

創業から、4年を無事経過することができました。

すべて、皆様のおかげです。

ありがとうございました。

健康に気をつけてくださいね。



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物件購入と所有物件リノベーションの共存

2019/12/31

「物件購入」と「所有物件のリノベーション」は、どちらも投資ということに変わりはありません。

収益の「スケール」(規模)としては、物件購入の方が有利です。

しかし、その一方、「利回り」という点で見れば、圧倒的にリノベーションの方が優秀だと言えます。

資産規模を拡大させるためには、お互いのメリットを上手くミックスして経営すべきです。

つまり、「いい物件を買えるチャンスがあれば物件購入で」、「所有している物件のリスクを排除し、物件の“稼ぐ力”を鍛え上げたいときはリノベーションで」、といった具合です。

物件を増やすことに加え、そこにリノベーションを上手く組み込めば、純資産拡大のサイクルはさらに強固なものになります。



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リノベーションと物件購入との違い

2019/12/30

リノベーションと物件購入との違いです。

物件購入の場合でも、減価償却費は定められた年数に応じて計上することができます。

ただし、物件購入では、物件価格の全額が減価償却費の対象とはなりません。

なぜなら、物件における購入価格の内訳は、「土地代」と「建物代」に分かれています。

ただし、減価償却の対象にできるのは「建物代」のみです。

これは、土地そのものは経年によって価値が減少しないことから、そもそも減価償却の対象にならないためです。


たとえば、2000万円の物件を購入したとして、内訳が土地代1000万円、建物代1000万円だとすると、減価償却の対象にできるのは建物代の1000万円のみです。

一方で、リノベーションについては、その費用をすべて減価償却等の経費とすることができます。

つまり、リノベーションしたことでアップした家賃と、物件を買ったことで得られる家賃とは、私たちの手取りの家賃になる際に、税金の引かれる割合が違ってくるのです。


たとえば、先ほどの事例のように、年間24万円の家賃を得られる410万円の物件を実際に買い、土地代と建物代の内訳が半々だったとすると、今後、減価償却で毎年経費化できる金額の基礎は建物代の205万円のみです。

一方で、年間24万円の家賃がアップするリノベーションを410万円かけて行った場合は、丸々410万円を減価償却等の経費にすることができるわけです。

そういった税務面でも、リノベーションによる“投資”は、物件購入との比較で優れていると言えます。



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減価償却による節税効果

2019/12/29

これまでも何度か触れてきましたが、リノベーションの費用は「減価償却」の対象となり、節税に一定の効果があります。

減価償却とは、建物や設備などが年月の経過によって老朽化し、その価値が減っていく割合を一定の額や率などで算出した「経費」として扱い、所得や利益を圧縮できる仕組みです。

不動産投資における減価償却は、税金対策として避けては通れないテーマですが、同時に、理解することがなかなか難しいルールでもあります。


たとえば、似顔絵を描く商業アーティストが、似顔絵を非常に上手く描ける「魔法のペン」を100万円で購入したとします。

このペンは非常に高価です。

製造した職人の説明では、そのままでも5年間使え、部品交換などのメンテナンス次第では10年以上使用できるという優れものです。

このペンを使って、似顔絵を量産し、年間100万円を売り上げたとしたら、確定申告の「所得額」はいくらになるでしょうか?

かなり大雑把な計算ですが、もし、このペン代100万円の全額を、その年の「経費」として扱うことができれば、所得額は差し引き0円となり、この年に支払わなければいけない税金も0円になります。

ただし、この場合、1年目は税金を払わずに済むのですが、2年目からは出せる経費がなくなって所得額が増え、支払う税金も高くなりそうで心配です。

また、まだまだ何年も使える魔法のペンなのに、買った年だけの経費にしかできないのは、少しおかしい気がします。

そこで、税法上のルールでは耐用年数2年以上、かつ一定額を超える金額については、減価償却の対象となる「資産」として扱い、決められた耐用年数に応じて、分割して費用計上する決まりになっています。

ちなみに、ここでいう耐用年数とは、あくまでも決め事としての年数で、マンションなどの建物や魔法のペンが実際に使える期間とは異なります。

仮に、魔法のペンの耐用年数が5年と定められているとしたら、100万円を5分割して、毎年20万円ずつの減価償却費を計上することで、初年度は図表2のような所得額になります。

リノベーション費用も、この魔法のペンのように「資産」として扱われ、新しい空間を造るのにかかった費用は、耐用年数に応じて分割計上することになります。

細かい説明を追加すると、リノベーション費用のうち、既存の室内を解体撤去する費用は一括の「経費」として計上し、新たな空間の間仕切りや床、壁などにかかった費用は「躯体(くたい)部分」、新たな給排水管や電気配線などを含む設備類は「設備部分」として、それぞれの耐用年数に応じて減価償却していくことになります。

減価償却の魅力は、一気に経費化して所得をゼロにするのではなく、毎年分割して経費化することで、「耐用年数の間は一定の節税効果を得られる」という点です。

つまり、リノベーションすることで家賃を引き上げる一方、税務上は引き上げた家賃から相応の経費を差し引くことができ、私たちの手取りとなる実質的な利回りを一定以上のレベルに保ってくれるのです。



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運営費の比率低下

2019/12/28

不動産投資は、長い視野で捉える必要があります。

管理費や修繕積立金などの「運営費」は、築年数の経過などで徐々に上がる性質があります。

そのため、長期の賃貸経営において、「運営費」の増大は、収益に少なからぬ影響を及ぼします。


建物の「ライフサイクルコスト」(LCC)という考え方があります。

これは、建物の竣工から解体されるまでの期間にかかるコストを計算したもので、一般的には建設費のおよそ3~4倍のコストがかかると言われています。

ライフサイクルコストは、建物の管理方法や修繕計画次第でコストが増減したり、建物の寿命が大幅に変わります。

適切かつ定期的なメンテナンスを行うことで、資産価値の低下を防ぐことにつながります。

しかし、その反面、管理費や修繕積立金といった運営費が上がることも考慮しておく必要があります。

また、近年の人手不足による人件費の上昇によって、壁紙張替えなどの内装費も値上がりしています。

リノベーションを先送りにして安価なリフォームを繰り返す限り、そのようなコストの上昇も収益を圧迫する要因になります。

こういった運営費の上昇要因は、区分マンションのオーナー個人がコントロールできない部分です。


専有面積が大きく運営費比率が高い地方物件は、運営費が値上がりする際の絶対額も大きなものになります。

運営費が上がるネガティブなインパクトは、リノベーション工事をすれば小さくなるはずです。

運営費そのものを圧縮しようとするのではなく、リノベーションによって家賃単価を高くしましょう。

家賃にかかる運営費の比率を低く抑えることが、将来の運営費アップに対抗できる数少ないソリューションだと言えるのです。



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空室期間の減少

2019/12/27

「空室損」は、賃貸経営で発生するであろう空室期間を年換算した数値です。

収益物件のリスク度合いを反映しますので、エリアや構造ごとに、空室損の目安を調整する必要があります。

ワンルームマンションでは、平均入居期間を約3年、入替時の空室期間を約60日で想定し、年間家賃の5%くらい(60日÷<365日×3>)を空室損として試算することが一般的です。


ファミリー用の物件では、平均入居期間が長くなったりもします。

また、建物が古くなれば、空室期間が長くなり、空室損が増えて行く傾向もあります。

そして、専有面積が広くなればなるほど、改装費用が高くなり、退出が重なるとそれらの費用を支払えないようになる場合すら出てきます。


その一方で、リノベーションの施工し、一定期間に入れ替えのあったリノベーション物件では、空室期間が短縮される場合もあります。

平均入替期間は1ヶ月位となり、長い空室期間でも2カ月に縮まる場合もあります。


募集開始から入居申し込みまでの日数が少ないことも、リノベーション物件の特徴です。

早いリノベーション物件では、退去の1カ月以上前から申込みが入る場合もあります。

室内の確認を待たずに、入居が決まるという事例もあるのです。

リノベーション物件に対する人気の高さを伺えるエピソードと言えるでしょう。



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長期入居していた賃借人が退去し、リフォームが必要な時

2019/12/26

一般的に、長期入居者が退去した場合は、オーナー負担の原状回復費用が高額になりがちです。

ガイドラインもあり、原状回復費用の全額を入居者に負担させることはできません。


長期入居者が退去したタイミングに合わせてリノベーションすることで、リフォームの費用をリノベーションに回し、無駄を省くことができます。

原状回復のリフォーム費用は、たとえ数十万円かかったとしても、現金払いが原則となります。

一方で、リノベーションという投資の場合は、金融機関の見方が異なりますので、ローンを使える可能性が高まります。

長期入居していた賃借人が退去した場合もリノベーションを考える機会です。



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入居者の入替えに苦戦するようになった時

2019/12/25

築年数が経つにつれて、徐々に空室期間が長くなったり、家賃を下げざるを得なくなることがあります。

これは、どうしようも無い事実です。

始めの計算では、家賃は下がらないとしていても、現実として空室リスクや家賃下落のリスクは存在します。

逆に言えば、始めのシミュレーションが間違っているのです。


現実と理想は違います。

現実と理想があれば、どちらが正解かわかると思います。

現在の入居者を募集したときに客付けで苦戦したのであれば、次の退去時にはリノベーションを検討すべきかもしれません。

リノベーションをするにも、タイミングがあります。



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老朽化によって、設備を交換する必要がある時

2019/12/24

エアコンや給湯器といった設備の耐用年数は、建物よりずっと短いです。

そのため、定期的に新しい設備に更新する必要があります。

そのタイミングに合わせてリノベーションすることで、設備の更新費用を個別に行うよりも節約できます。

また、リノベーション費用を融資でまかなう場合は、設備交換費用も含めて長期のローンを組み込むことも可能です。

老朽化によって、設備を交換する必要があるときリノベーションをするのも一つの手です。



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物件のライフサイクルマネジメント

2019/12/23

新築から年数が経つにつれて、物件が持つ機能や競争力は衰え、市場価値は放物線状に下がって行きます。

そこで、定期的にリフォームすることで、ある程度の機能回復が可能になります。

しかし、リフォームはあくまで「元に近い状態に戻す」工事であるため、新築当時の機能まで回復したとしても、築年数による物件そのものの市場価値の陳腐化は避けられません。

そこで、一定のタイミングにおいて大がかりなリノベーションを施すことで、最新の物件と対等以上に渡り合える物件に鍛え上げる(バリューアップする)必要があるのです。

また、リノベーションで入居者へ提供する居住空間のクオリティを大幅に引き上げることで、以前より高い家賃を得ることも可能になります。


<ポイント>
●リノベーションとは、新たな付加価値を持った居住空間を創り出すこと。

●物件の市場価値は時間と共に低下し、“稼ぐ力”が低下してくる。

●物件にリノベーションを施すことで、バリューアップを図ることができる。



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リノベーションで「不動産の競争力」を回復させる

2019/12/22

物件の内装や設備は、新築から年月が経つにつれて、劣化や損耗など、その価値は徐々に下がって行きます。

その間にも、最新の設備やデザインを採用した新築物件が供給されます。

そうなると、入居者が物件に求めるハードルもドンドン上がり続けます。

オーナーさんが、何も手を打たずにいると、いずれ物件自体の競争力が低下して空室が埋まりにくくなったり、家賃を下げざるを得なくなるなど、物件の”稼ぐ力”が低下していきます。

この場合、物件の競争力をこれ以上落とさないよう、退去後のリフォームなどで定期的に原状回復を図ったり、あるいはリノベーションによって競争力を大幅に上げたりすることが求められます。

このように、設備や内装の性能を回復したり、向上させることで、物件そのものの価値や寿命を延ばすことを、物件の「ライフサイクルマネジメント」と呼びます。



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建物と設備類の耐用年数には差がある

2019/12/21

建物は、構造によって法定耐用年数が異なることは、多くの方がご存知だと思います。

例えば、木造アパートであれば22年、区分マンションの構造である鉄筋コンクリート造(RC)では47年、といった具合です。

ただし、法定耐用年数はあくまで会計処理上の耐用年数であり、維持管理がきちんとされていれば、実際は、この年数以上に使用できるケースがほとんどです。

それに対し、建物に付帯している設備の耐用年数は、建物よりずっと短くなります。

国土交通省が賃貸オーナー向けに出している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』によると、概ね5~15年くらいで価値がゼロになるものが多くあります。

故障や破損が起きなければ、耐用年数より長く使える設備もあります。

しかし、メーカーの部品供給が終了したために、メンテナンスができないというケースもあり得ます。

つまり、耐用年数は設備の方が短いため、設備は建物の一生を通じて何度か更新する必要があると言えるのです。



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リフォームとリノベーション

2019/12/20

皆さんの中には、リノベーションの概念をしっかりと理解されている方もいます。

また、理解をされていない方もいると思います。

言葉としては聞いたことがあるものの、具体的なイメージが湧かない場合もあります。

または、リフォームと何がどう違うのか、今ひとつはっきりしないという方もいるかもしれません。


一般的に、リノベーションは、次のように定義されています。

建物に新たな付加価値を与えることを目的に、大規模な設備更新や間取りの変更などを伴う工事を行うことです。


一方で、リフォームとは、次のようなものとされています。

建物を新築時の状態に近づける、または、賃貸付けに支障が出ない状態に戻すことを目的に、補修または修繕工事を行うことです。


わかりやすくまとめると、リノベーションは「新たな付加価値を持った居住空間を創り出すこと」であり、リフォームは「居住空間を元に近い状態に戻すこと」になります。



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リノベーションのタイミング

2019/12/19

所有物件をリノベーションする際の「最適なタイミング」について考えていきます。

築20年を超える物件には、水回りの突発的なリスクが隠れています。

突発的な改装の場合、費用が高額になる場合もあります。

臨時出費により、手持ちの資金をオーバーしてしまう場合もあるのです。


また、上手にリノベーションができれば、家賃をアップさせる幅が大きくなります。

鉄筋コンクリート造は、リノベーション後の耐用年数もかなり長く見込めます。


以上のことを踏まえて簡単に言ってしまうと、「築20年を超えた物件はタイミング的に、“いつでもリノベーションするのに適している”」ということになります。



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投資用投資で失敗しないための5つのポイント

2019/12/18

その他にも投資用物件を見るときに、チェックしておきたいポイントを以下に挙げます。

•入居者にはどんな人が多いのか

入居者の収入が高ければ、家賃滞納などのリスクを減らせます。
学生が多い場合、万一付近の大学が撤退すれば、一気に入居者がいなくなるリスクもあります。
できるだけ幅広い年齢層が集まり、かつ問題を起こすような住人がいなさそうな物件を選びましょう。

•修繕履歴はどうなっているか

物件のランニングコストの中には修繕費もあります。
新築物件の場合は安心ですが、中古物件の場合は、今までにどれくらい修理を行ったかという修繕履歴をチェックすることをおすすめします。

•なぜ持ち主は手放そうと思ったのか

こちらも中古物件を購入する場合に、確認しておくべき事項です。
というのも、それぞれ事情はあれど、儲かっている不動産を売りたいという人は、そうはいないはずだからです。
何が要因で売ることになったのか、ある程度事情を聞いて判断材料にすると良いでしょう。

•融資を行ってくれる金融機関はあるか

物件を買うには金融機関からの融資は必須です。
不動産会社が斡旋してくれる場合はいいのですが、自分で探さなければいけない場合もあります。
特に、古い中古物件は融資が付きにくいので、要注意です。

•入居者の管理会社との契約はどうなっているか

働きながらオーナーをする場合は自分で入居者の管理ができないので、必然的に管理会社を利用することになります。
一般的に管理料の相場は家賃の5%ですが、その中でどこまでの業務を行ってくれるかは、会社によって変わります。
管理料がもったいないからと、自己管理をしようと思うのは無謀なので、広範囲の管理をしっかり任せられる不動産管理会社を選んでください。


実際に不動産投資をするには、あらゆる事柄に留意して手続きなどを進めなければいけません。

中には販売から賃貸管理に建物管理まで、必要なサービスをワンストップで手がけてくれる不動産会社もあるので、そうしたところを利用してみるのも良いと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


物件購入の流れ

2019/12/17

物件の購入を決め、金策が立ったら購入の意志を不動産会社に伝えます。

後は、不動産会社が進めてくれるので、指示に従って書類などを揃えてください。


購入申込書の提出

重要事項説明を受ける

売買契約を結ぶ

ローンの審査を受ける

購入費用を支払う

物件運用を開始する


重要事項説明では、売主や仲介する不動産会社から物件に関する事柄や取引条件などの説明を受けます。

その際、瑕疵担保責任についての説明もあります。

瑕疵担保責任とは、物件の購入後に柱や壁といった構造材などに、外観からは見つかりにくい不具合が発覚したとき、売主が責任を持って修理費を支払わなければならないという義務です。

新築の場合は、引き渡しから10年間は不動産会社が瑕疵担保責任を負ってくれます。

中古の場合は、売り主が宅建業者なら最低2年間は負うことになっていますが、個人間取引では義務は無く、両者の合意の下で期間を定めています。

物件購入後の不具合の発覚は大きなリスクになるので、気になる箇所があれば売主に事前に聞いておきましょう。



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投資用物件に必要な諸経費とは

2019/12/16

購入したい物件が決まったら、次は資金調達です。

購入する際には、物件そのものだけではなく、税金など様々な費用がかかります。

必要となる主な費用を確認しましょう。

【仲介手数料】
不動産仲介会社に支払う報酬。金額は物件価格の3%+6万円(取引額が400万円を超える金額の場合)で、中古物件等を仲介会社を通して購入する場合にかかります。

【税金】

・不動産取得税
不動産を購入した年度に1回だけ支払う税金です。

・固定資産税
不動産を所有していると毎年発生する税金です。

・登録免許税
登記簿の書き換えや新規登録で発生する税金です。土地と建物それぞれに発生します。

・印紙税
契約書などに貼付する印紙のことです。物件価格が1000万円を超え5000万円以下の取引で2万円かかります。


【司法書士報酬】

登記作業を依頼したときに発生します。


【ローンに伴う各種手数料】

ローンの事務手数料、保証料などが金融機関によって必要です。


【火災保険料】
(新築時:価格2500万円・20㎡・RC造の場合)

火災保険は、ローンを組むなら必須です。
目安として新築物件の場合は10年で約6,000円、中古物件の場合は10%ほど多くかかると見積もっておいたほうが安心です。
また、地震や風災、水害などの補償を盛り込んだオプションも付けられます。


頭金0円で投資が始められる場合もあるので、そうしたプランを利用するのも手ですが、できるだけ自己資金を用意し、借入金は少なくしたいところです。

物件価格だけではなく、諸費用までしっかり織り込んで資金調達計画を立てましょう。

サラリーマンは融資が受けやすいので、資金調達面では大きなメリットがあります。

また住宅ローンを支払っている人でも、投資用物件と住宅では審査されるポイントが違うので、投資用ローンの融資を受けることは十分に可能です。

ただし転職したての場合は、勤務先での勤務歴が浅いことから、融資が受けづらくなることもあります。

できれば1年は勤めてから、融資を申し込むようにしたほうが良いでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


物件の内覧を行う

2019/12/15

物件を不動産情報サイトや不動産会社経由で見つけたら、次はどうすればいいでしょうか。

具体的に言えば、物件の内覧になります。

物件を紹介してくれた不動産会社、または仲介の不動産会社経由で内覧の依頼を行います。

自分が良いと思う物件は、他人も良いと思うものなので、気に入った物件は、できるだけ早く見に行きましょう。

内覧時には、物件の状態や管理体制、そして周辺の環境を確認してください。

慣れてくると、色々な部分をしっかり確認できますが、なかなかそう上手くいかないです。

自分自身を過信しないようにしましょう。



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不動産会社に相談する

2019/12/14

サイトで物件探しをする場合も、同時進行で行っておきたいのが不動産会社への相談です。

やはり、良い物件情報を手に入れるには、業界の上流にいる不動産会社に聞くのが一番です。

不動産会社に行って自分がほしい物件の条件を伝えておけば、良い物件が出たときに紹介してもらえます。

また、中古物件の場合は「稼働率」を聞いて、実質利回りを確認しておくと良いでしょう。

実際に1年間を通して部屋に何%の入居者がいたのか、ここ数年の数字を確認すれば、表面利回りに惑わされることなく、収入が見込める物件を選べます。

その際、家賃の金額も聞いて、その数字が周辺の似たような物件よりはるかに高い、もしくは安くはないかなども確認しておきたいところです。



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投資用物件・不動産の情報サイトをチェック

2019/12/13

投資用物件の情報サイトで、新着情報を見たり、購入したいエリアや予算などの条件を設定したりして物件を探していきます。

一般の不動産の情報サイトでも物件探しはできますが、居住用の物件情報がメインで、アパートやマンションの情報は少ないです。


投資用物件を専門に掲載しているサイトは、満室でどれくらいの収入が得られるかという、利回りの数字が一緒に掲載されていることもあるので、こういった数字も見ながら物件を探していくと良いでしょう。

ちなみに、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。

投資用物件のサイトに表示されている数字は前者の「表面利回り」です。

これは、あくまで全室満室を想定した数字であり、実際にその数字の収入が保証されるわけではありません。

重視すべきはもう1つの「実質利回り」で、これは経費や税金を表面利回りから差し引いた、“手元に残る収入”を表した数字です。

表面利回りが高くても、実際に満室にするのは難しかったり、中古の場合、実は老朽化が進んでいて多額の修理費が別途かかったり……といった問題点を抱えているケースもあります。

初心者の方は表面利回りに注目してしまいがちですが、安易に数字を信じ込むと失敗する可能性も高いので、要注意です。



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投資用物件の探し方

2019/12/12

最も手軽に物件を探せる手段として、投資用物件を掲載しているサイトのチェックがあります。

不動産物件の購入は、居住用物件の購入の流れと、基本的には大きく変わりません。


探す手段は、主に以下の3つがあります。

• 投資用物件の情報サイトをチェックする

• 不動産の情報サイトをチェックする

• 不動産会社に相談する



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失敗しないための不動産投資の始め方

2019/12/11

不動産投資に興味はあるけれど、実際に何から始めたらいいのかわからない。

そう思っている方も多いと思います。

不動産投資を始めるためには、当然ながら貸し出すための物件を購入しなければいけません。

そこで、初心者の方に向けて、何回かに分けて、購入までの具体的な流れと、良い物件を購入するためのポイントや失敗しないための心得をお伝えしていきます。



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計算ミスによる不動産に関わる税金の払い過ぎが多発

2019/12/10

不動産では、税金に関わる税金での払い過ぎのケースも多いです。

税理士に任せているからと言っても、間違っている場合もあるのです。

節税のことを考えていなかったり、不動産の評価額を間違っている場合も多いです。


高額の固定資産税を支払っていても、間違っている場合もあります。

税務当局であっても、崖地や不整形地などの減価要因の見落としといった大きな間違いの場合もあります。

税金は支払わなければなりませんが、税務当局は過払いをしていても指摘することはありません。

その為、知らずに多額の税金を払っているのです。


課税当局の課税価格に疑問を持った場合には、専門家である不動産鑑定士に調査を依頼することをおすすめします。



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資産課税は、バブル崩壊後も上がり続けてきた

2019/12/09

税金のなかで、特に不動産オーナーを悩ませているのが「固定資産税」です。

大都市の中心部に一戸建ての住宅や総戸数の少ない低層マンションなどの不動産を所有していると、この金額がバカになりません。

この固定資産税は2012年度の税制改正により大幅な増税となりました。

その内容は、住宅用地と特定市街化区域農地(三大都市圏の特定市の市街化区域内の農地)に関して、「負担調整措置を80%から90%にする」というものです。

2012年度、2013年度は90%ですが、2014年度からは負担調整措置が廃止され、固定資産税評価額の全額が課税標準とされます。


計算例などは専門の他書に譲りますが、かつて固定資産税は平成6年に評価水準を統一するという名目で公示価格の70%と定められました。

固定資産税評価額がそれ以前の時価の2~3割だった頃に比べると全国平均で3倍強になり、大きな波紋を呼んだ経緯もあります。それを、さらに増税しているのです。


バブル崩壊後20年以上も地価は下落し続けてきたのに、資産課税は上がり続けてきたということになります。

相続税の増税も合わせて考えれば、資産家は不動産を所有しているだけで不安になるというより、税金の負担を考えるほどに悲観し、疲れ果ててしまうといった状況でしょう。

ちなみに、固定資産税は賦課課税方式の税金です。

申告によって税額が決まるのではなく、市町村が税額を計算し、納付書を送ってきます。

そのため計算ミスも相当あるようです。

負担額が増え、さらに役所側にミスもあるとなると、まさに泣きっ面に蜂の状態です。



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所有しているだけでかかる税金

2019/12/08

一般に不動産を所有していると、毎年、固定資産税と都市計画税がかかります。

ただし都市計画税については、かからない地域もあります。


(1)固定資産税

毎年1月1日に、土地や家屋の他、償却資産などの固定資産を所有している人は、その固定資産の価格をもとに算定された税額を支払わないといけません。

支払先は、その固定資産の所在する市区町村です。3年に1回、地価公示価格に準じて見直しが行われます。

郊外、地方都市の資産家では、年間数百万円単位の固定資産税を納付している人もたくさんいます。

そうなると、土地活用で安定的な収益を上げているか、別の事業を経営して軌道に乗っていないと、とても継続して支払える金額ではありません。


(2)都市計画税

道路や公園、下水道整備などの都市計画事業に充当するための目的税です。

市街化区域内に土地または家屋を所有している人に対して、固定資産税と合わせて納める仕組みになっています。



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取得時にかかる主な税金

2019/12/07

一般に不動産を購入して取得する場合には、不動産取得税や登録免許税、消費税、印紙税などがかかります。

そして、相続によって取得する場合には、相続税や登録免許税などがかかります。

贈与によって取得する場合には、贈与税や不動産取得税、登録免許税がかかってきます。


(1)不動産取得税

不動産の取得に対して、その不動産の所在地の都道府県が、その不動産の取得者に課税する税金です。

この「取得」には、売買の他に、贈与や交換、また建築も含まれます。


(2)登録免許税

新築の建物に対する所有権の保存登記の他にも、種々の登記の際にかかってくる税金です。

不動産の売買によって所有権が移転した際に、その登記を行うと登録免許税がかかり、借り入れを行った場合には抵当権の設定登記について登録免許税がかかります。

さらに、贈与や相続によって所有権が移転した場合にも、その登記について登録免許税がかかります。


(3)消費税

土地の取得に関しては非課税ですが、建物の取得や売買に関する手数料については、取引価額に対して課税されます。

消費税増税により10%になり、さらに税率が上がれば、かなり負担の大きい金額になります。


(4)印紙税

不動産の売買やローンなどの契約を結んだ場合に、その契約文書に記載した金額に応じて課税される税金です。


(5)相続税

不動産を相続によって取得した場合、取得時の価額に応じて課税されます。

2015年の改正法では、基礎控除の引き下げをはじめ、大幅な増税となりました。


(6)贈与税

不動産を贈与によって取得した場合に、贈与を受けた人は取得時の価額または国が決めた路線価に応じて課税されます。

相続税の増税に関連して、贈与税も今後増税に注意する必要があります。



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不動産の税金について

2019/12/06

不動産の取得、保有、売却。

どの段階でも、「税金」は発生します。

堅実な税金対策をするためにも、「そもそも何に課税されているのか?」を正しく把握しておきましょう。


不動産は売っても買っても、持っているだけでも税金がかかります。

親から相続した場合など、意外と税金の基礎を知らずに払い続けているオーナーさんもいます。

不動産の取得から保有、さらに売却においては、主にどのような税金がかかることをおさえておきましょう。

不動産は単価が高額なだけに、「率」で計算する税金の額もおのずと高くなります。

その実際の額が大きな負担となるのです。

そのため、多くの人が購入や売却においても〝二の足〟を踏んでいる感が否めません。



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『大規模修繕論』を献本いただきました

2019/12/05

株式会社アローペイントの染矢正行社長から、『大規模修繕論』を献本いただきました。


大規模修繕について、詳しいことが書かれており、オーナー様や管理会社にも必須アイテムになると思います。

CPM®(IREM公認の不動産経営管理士)の受講をされている時に、知り合いになりました。

以前は、IREMの西日本支部の役員として、染矢社長と一緒に活動をしておりました。

賃貸住宅のセミナーでも非常に人気で、とても面白い内容を話されます。

以前、セミナーで話していただいた内容に、災害時の保険などの使用についても触れられており、大変面白い内容の本でした。

まだ読まれていない方は、Amazonでも購入できるようなので、購入することをオススメします。



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同族会社とオーナー間の売買は「実勢価格」等を用いる

2019/12/04

同族会社とオーナー間の不動産取引では、「贈与」が用いられることは通常ありません。

この場合、「売買」で財産を移して行くことが一般的です。

この売買の際の取引価格も、「時価」で行う必要があります。

ただし、この売買の時の「時価」に「相続税評価額」(建物の場合は「固定資産税評価額」)を用いることは認められていません。

この不動産の売買取引の際の「時価」に「相続税評価額」を使ってしまい、税務署の指摘を受けていることが多いです。

この売買の場合には、「時価」は「実勢価格」等を用いる必要があります。

不動産鑑定士に鑑定を依頼して金額を算定するのが原則ですが、場合によっては相続税評価額を0.8で割り戻したり、固定資産税評価額を0.7で割り戻した金額を用いたりします。

取引価格の算定を間違ってしまい、その後の税務調査で否認されることがないよう、特に不動産の法人化にあたっては、各種取引における財産評価に精通した専門家に依頼するようにしてください。

ただし、この財産評価は会計業務を専門にしている税理士さんは苦手にしているケースが多いです。

間違えて評価した結果として、後日、税務署から否認されるリスクが高くなりますので、法人化にあたっては、資産に関する税金(資産税)に強い税理士に依頼するのがよいでしょう。



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不動産の相続税評価額

2019/12/03

子供などの親族間で財産を移す場合、無償いわゆる「贈与」という取引形態が用いられるケースが多いです。

この「贈与」には「贈与税」がかかるのですが、その贈与税を計算する時に使う財産の「時価」には「相続税評価額」が用いられます。



(不動産の相続税評価額)

土地→ 路線価に基づく評価額に土地の形状などを踏まえて各種補正を加えた評価額
建物→ 固定資産税評価額(建築費のおおよそ4~6割程度)

「贈与」の場合、建物の「時価」が固定資産税評価額となっています。


贈与税は相続税法の中で規定されているので、贈与税には相続税法の評価の考え方が用いられます。

この相続税法における相続財産の評価方法、すなわち「時価」の算定方法は『財産評価基本通達(以下、「財基通」)』に記載されています。

この財基通で、土地の「時価」は路線価に基づく評価に各種補正を加えた価格、建物の時価は「固定資産税評価額」とされているのです。

そのため、相続と贈与の場合には、建物の評価額は「固定資産税評価額」を用いて問題ありません。



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税理士を過剰に信用しすぎない

2019/12/02

資格を持っている税理士でも、間違いを起こします。

税理士のよくある間違いは、「売買」で「相続税評価額」を用いようすることです。

不動産、特に土地の時価には「一物四価(いちぶつよんか)」です。

つまり、同じ土地に4つの時価が存在すると言われます。

土地の取引に対してこの4つ時価(実勢価格・公示価格・相続税評価額・固定資産税評価額)のうち、いずれの時価を使うべきかを間違えてしまったのです。


不動産については、どのような取引形態を取るかによって様々な税金が絡みます。

その際に、採用すべき「時価」も変わるため、間違いがとても起こりやすい分野なのです。

税金の専門家である税理士だから間違えないと思うことは、過剰な期待と言えるのです。

セカンドオピニオンも大切となります。



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同族会社に不動産を売却する際の価格設定の失敗例

2019/12/01

個人の所得税・住民税は、その人の稼ぎが多ければ多いほど、税率がドンドン上がります。

最高税率は、約55.945%まで達する非常に税負担率の重い税金です。


そのため、所得税負担を減らすために、稼ぎが多い人は会社を立ち上げて法人で事業を行うことが多いのは、ご存じの方も多いでしょう。

その場合、会社の稼ぎに「法人税」という税金がかかるのですが、この場合は会社の稼ぎが多くても税率は30%台前半で、ほぼ一律です。
(利益が800万円以下の部分には軽減税率があります)

この個人の税率と法人の税率の税率差分を、法人に事業利益を移すことによって税金が浮くのです。

とはいえ、不動産の賃貸業をやっているいわゆる地主さんが、同族会社に不動産の賃貸事業をさせて、それなりの利益を個人から同族会社に移すには、同族会社に不動産(特に建物)を売却することが必要です。

この同族会社への不動産の売却価格は「時価」で行う必要があるのです。

しかし、「時価」の算定を間違えてしまい、税務署から指摘されているケースが多くあります。


東京の都市再開発計画地の中にある不動産を保有する地主さんでもこのようなことが起こります。

所有している土地に、近い将来に大型物件が建築されることになっていることにします。

今後、時価や賃料収入の大幅な値上がりが予想される場所であったため、そうなる前に同族会社にその当時の「時価」で移そうと考えていたとします。

ここで、あまり資産税に詳しくない顧問税理士が、その不動産の「取引価格」を「相続税評価額」で算定することを提案するという大きな間違いを犯す場合もあるのです。

セカンドオピニオンが事前にその間違いに気づいて指摘しなければ、税務リスクを回避することができなかったでしょう。

未然に防ぐことができなければ、非常に大きな税務リスクを抱えることになるのです。



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税理士も相続対策で間違える

2019/11/30

時価の「算定」を間違え、税務署に指摘されるケースもあるので注意しましょう。


最近、資産家が税務署から課税逃れを指摘され修正を余儀なくされるケースが増えてきています。

これは、その資産家が専門家に一切相談せず勝手に対策を取った結果だけではありません。

それよりも、相談した顧問税理士やコンサルタントなどが、税体系を十分に理解していなかったためです。

つまり、後から税務当局に指弾される結果となってしまった方が多いのです。

そこで、よく税務当局から指摘されている「やってはいけない対策」を確認する必要があるのです。



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やってはいけない税金対策

2019/11/29

税体系を知らない人が行う「税金対策」の危うさを知りましょう。

日本には、非常に多くの税金があり、資産家は特に多くの税金に苦しめられています。


個人で多くの所得がある方は、所得税に苦しめられます。

法人で事業をやっている場合、その方には法人税が重くのしかかってきます。

財産を相続した人は、相続税。

モノを買ったら消費税。

不動産を持ったら固定資産税と都市計画税。

不動産の名義を変えたら登録免許税などなど、日本では何でもかんでも税金がかかるのです。


このような状況の中で、重い税金に苦しめられる多くの資産家が、これまで多くの節税策を試みてきました。

しかし、税金の全体像を知らない人が主導して行うと、ひとつの税金を減らしたつもりでも他の税金で多くかかったりします。

また、別の費用、例えば社会保険料や税理士の顧問料などが高くついたり、対策を取ったあとで制度の穴が防がれて効果が出なくなったりもします。

本当によい結果に結びついているケースは、意外に少ないのが実情なのです。



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賃貸住宅オーナーの税逃れ防止 消費税の控除悪用

2019/11/28

賃貸住宅のオーナーは、税金を取る為に狙われています。

賃貸住宅のオーナーが建設・取得時に支払う消費税をめぐり、政府や与党が制度改正を行う方向で最終調整に入ったことがわかっています。

本来認められていない税の還付が、控除ルールを悪用する形で不適切に行われているとしていると思われています。


本業とはまったく関係ない金などの投資商品の取引を繰り返して売上高を増やし、消費税の還付を受ける手口が広がっているため、オーナーに還付されないように改めるようです。

10月の消費税増税で国民の負担が増える中、抜け道を放置できないと判断した模様。

12月にまとめる2020年度税制改正大綱に盛り込む方針と言われています。


事業者が消費税を納める場合、売り上げにかかった税額から仕入れ分を控除できる「仕入れ税額控除」という制度があります。

しかし、売り上げに相当するマンションやアパートといった居住用の家賃収入が非課税であるため、仕入れに当たる賃貸住宅の建設・取得時の税額を控除できません。
 
そこで、金を中心に投資商品の取引を繰り返して、オーナーは売上高をかさ上げします。

家賃収入を含む総売上高を増やすとともに、総売上高に占める課税対象売上高の割合を高めることで、還付を受けているようです。

このようなスキームは違法ではないが、政府・与党は消費税の適正な納税を逃れるための抜け道となっていると指摘されたようです。

こうしたケースを念頭に、居住用賃貸住宅の建設・取得時の仕入れ税額控除を認めない制度をより厳格に運用するようです。

その結果、オーナーは消費税の還付を受けることができなくなるようです。

節税の歪みは、解消されるように動くようです。



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元から持っている土地での賃貸経営は危険

2019/11/27

元から持っている土地にアパート、マンションを建てることはこのうえもなく危険な選択になる可能性があります。

これは、とりわけ多くの土地を持っている地主の人が賃貸経営を行う場合に陥りがちな大きな落とし穴といえるでしょう。

「なぜだ、もともと持っている土地の上にアパート、マンションを建てるのなら、土地代がかからなくていいじゃないか」と思う人もいるでしょう。

しかし、先に述べたように、確実に入居者を確保できる立地は、今や非常に限られています。

例えば、持っている土地が、駅から20分も歩くような場所だったり、バスでなければたどり着けないような場所にあるのであれば、アパート、マンションを建てても人が入ることはまず期待できないでしょう。

アパマン業者の中には、そのような場所でも平気でアパート・マンション建築を勧めてくる者が少なくありません。

しかし、安易な決断は絶対に禁物です。

建てても空き室だらけで、十分なキャッシュフローを確保できず、ローンの返済が難しくなる。

そんな最悪の未来を避けたいのであれば、絶対に業者の勧めに応じてはいけません。


相続税対策を目的として賃貸経営を行うことには、数々の問題やリスクがあります。

そして、それらを見逃したまま、アパート、マンションを購入・建築しトラブルに巻き込まれている人も少なくありません。


例えば、「弁護士ドットコム」や「Yahoo!知恵袋」といったインターネット上の相談サイトなどには、業者との間に発生した不動産投資を巡るトラブルに関してアドバイスを求める人達の声が数多く寄せられています。

「相続税を減らしたい」という思いだけで、十分な考えもなく安易に収益物件を購入してしまうと、そうした“被害者”たちとまったく同じ轍を踏むことになりかねないのです。



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レントロールにも注意

2019/11/26

中古物件を取り扱う業者の中には、物件から得られる想定賃料を示すときに、一番高い部屋のレントロール(不動産の賃貸借条件を一覧表にしたもの)を基準にその金額を導き出す場合もあります。

例えば、間取りや部屋の広さ等が同じ5部屋のアパートの場合で、A、B、Cを月5万円、残りのD、Eを月4万円で貸しているような場合には、「5万円で貸せますよ」とだけ伝えてくるワケです。

確かに当初は、すべての部屋を月5万円で貸すことができたかもしれません。

しかし、このケースであれば、A、B、Cの部屋に関しては、借りている人が新築時からずっと住み続けていたから家賃が変わっていないのに対して、D、Eの部屋は入れ替わりがありそれに伴って家賃を下げたと推測することができます。

つまり、物件の老朽化が進んだため、D、Eの部屋は家賃を下げなければ入居者を確保できなくなったわけです。

だとすれば、A、B、Cの部屋に関しても、今いる人が出ていった後には、おそらく家賃を下げざるをえなくなるはずです。

このような事情を知らずに「5万円で貸せる」と思い込んで購入してしまったら、その期待を大きく裏切られるような羽目に陥ることになるかもしれないのです。

レントロールにも注意が必要なのです。



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中古になれば、新築時より家賃が下がるのは当然

2019/11/25

不動産賃貸事業は、30年、40年という非常に長いスパンの中で行うビジネスであることにも注意を要します。

はじめは新築だったアパート・マンションも入居者が入った瞬間から“中古”になります。

そのため、今いる入居者が出ていった後は、新築時よりも低い賃料しか得られなくなるのです。

そして、中古物件の賃料は年数が経つにつれ、ドンドン下がっていきます。

この築年数の経過がもたらすリスクについては、金融庁も全国信用組合中央協会あての文書の中で以下のような指摘を行っています。


(ア)築年数の経過とともに空室率は上昇する。
(イ)賃料水準は、築後15年程度を経過した後は低下しやすい。
(ウ)結果として、築後15年程度を経過すると、物件収支(キャッシュフロー)が赤字となる割合は増加する。


不動産投資の専門業者は、こうしたネガティブな事実に関してはあまり積極的に伝えようとしません。

それどころか、中には意図的に買い手の判断を誤らせるような情報を提示する者さえいます。



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家賃保証の約束が不履行となるケースは少なくない

2019/11/24

サブリースは、アパートやマンションをまた貸しして利益を得るビジネスです。

しかし、それが一体なぜ問題になるのでしょうか?

確かに、サブリース物件がトラブルを引き起こしている理由が分かりにくいかもしれません。

ここで大きなポイントとなるのが、「家賃保証」の存在です。

業者との間でサブリース契約が結ばれるときには、合わせて家賃保証の約束も行われるケースが一般的です。

家賃保証とは、サブリース業者がオーナーに対して一定額の家賃の支払いを一定期間保証するというものです。


例えば、前述のAさんと甲社の例でいうと、甲社が「30年間、毎月8万円の賃料をAさんに必ず支払います」などと約束するわけです。

アパート、マンションの賃貸を行ううえで、オーナーにとって最も大きな心配ごとは「入居者を確保できるのかどうか」という空室のリスクです。

10年、20年、30年と毎月、確実に家賃が入ってくるのならその最大の懸念材料が軽減されることになるわけですから、家賃保証はオーナーにとって非常にメリットの大きな制度であるといえます。

保証された家賃の額がローンの返済額以上であれば、少なくとも家賃保証期間中はローンを支払えなくなるような事態を避けられるので、安心してアパートやマンションを購入することができるでしょう。

また、直接、入居者との間で賃貸借契約を結んでいる場合には、滞納が発生するおそれもあります。

しかし、サブリースの場合には、そのリスクも避けられます。

具体的にいうと、この例で、Bさんが家賃を払わなかったとしても、Aさんは毎月、甲社から一定額の家賃を受け取ることができるので、滞納による被害を被ることはありません。

このように、家賃保証がオーナーにとって利益のある仕組みであることは確かですが、それはあくまでも「家賃保証の約束が守られている」ことが大前提となります。

では、もし約束が守られなければ、例えば、毎月10万円の家賃が入るはずだったのに、「8万円しか払えなくなったので、これで勘弁してほしい」などと言われたら――。

通常、オーナーの多くは業者から約束通りに家賃が支払われることを前提に、銀行からローンを借りてアパート、マンションを建てています。

そのため、家賃保証の約束が遂行されなければ、銀行への返済が滞ることにもなりかねません。

実際、家賃保証の約束が不履行となるケースは少なくありません。

この例のように保証していたはずの賃料の減額をサブリース業者が求めてくるケースが近年、相次いで起こっており、新聞やテレビ等を通じて報道されるほどの大きな問題となっているのです。



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サブリースの例

2019/11/23

例えば、ワンルームマンションを所有するAさんがサブリース業者の甲社とサブリース契約を結んだとします。

この場合、甲社との関係では、Aさんが貸主になります。

逆に言えば、甲社はAさんとの関係では、借主になるわけです。

そして、甲社がこのワンルームマンションをBさんに転貸したとします。

この場合、Bさんとの関係では、甲社が貸主になります。

逆に言えば、Bさんは甲社との関係では、借主になるわけです。


仮に甲社がAさんに月8万円の賃料を支払うとすれば、Bさんにそれ以上の賃料で貸し出すことによって、甲社はその差額を収益として得ることができます。

なお、サブリース業者の多くは、物件の管理業務も合わせて引き受けるのが一般的となっています。



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大手業者は物件のほとんどサブリース形式をとる

2019/11/22

大手アパート、マンション業者の多くはサブリース事業を手がけており、手がけている物件のほとんどがサブリースの形となっていることが珍しくありません。

全国賃貸住宅新聞が公表している「全国管理戸数ランキング」では、上位にランクインしている業者の管理戸数とサブリースの戸数が以下のように示されています。


全国管理戸数ランキング 

1位 大東建託
2位 積水ハウス
3位 レオパレス21
4位 大和リビング
5位 スターツグループ
6位 東建コーポレーション
7位 ハウスメイトグループ
8位 ミニテック
9位 ビレッジハウス・マネジメント
10位 旭化成不動産レジデンス


1位の大東建託グループ、3位のレオパレス21、4位の大和リビングは管理している物件の9割以上がサブリースの取り扱いとなっています。

(※積水ハウスグループ、東建コーポレーション、ミニテックのサブリース戸数は不明)



サブリースを巡る法律関係においては、①賃貸不動産のオーナー(貸主)、②サブリース業者(転貸人)、③転借人がその具体的な当事者となります。

①オーナーと②サブリース業者の間では「サブリース原契約(賃貸借契約)」が、②サブリース業者と③転借人との間では「転貸借契約」が結ばれることになります。

このような二重の賃貸借契約関係のもとで、①オーナーと②サブリース業者の間では①オーナーが、②サブリース業者と③転借人の間では②サブリース業者が貸主としての地位につくことになります。



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サブリースとは

2019/11/21

サブリース(sublease)とは、簡単にいえば「転貸」のことです。

つまりは「また貸し」です。

民法では、無断転貸が禁じられており、貸主の承諾を得ずに借主が転貸した場合は、賃貸借契約の解除が可能になります。

ただし、貸主が承諾すれば、第三者への転貸が可能となります。

サブリースは、このような転貸借の仕組みを利用したものです。

アパートやマンション、商業施設などを不動産業者等が借り上げて、それを転貸して収益を上げるビジネスモデルが広くその名称で呼ばれています。



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転貸借の仕組みを利用したサブリース

2019/11/20

相続税対策を目的とした賃貸不動産の経営を巡って、業者とオーナーとの間で様々なトラブルが発生しています。

その中でも、現在、とりわけ深刻な問題となっているのが、【サブリーストラブル】です。

近年、アパマンデベロッパーが中心になってサブリース物件の開発・販売に力を入れています。

その中で、その契約等を巡るトラブルが頻発し、マスコミでも大きく取りあげられる状況がもたらされているのです。

トラブルの中身に触れる前に、まずはサブリースの基本的な枠組みから確認しなければならないでしょう。

サブリースの大半の業者が、詐欺的な方法を用いているのが現状なのです。



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サブリース契約の訴訟事例 その2

2019/11/19

α社からアパートを購入したことが原因となり、破産した人の例も伝えています。

そのBさんは、契約時に、α社の営業担当者から口頭で「10年間、月40万円の家賃保証」と「購入後5~10年の期間は無条件で契約時の購入金額で売ることができる特約」について説明を受けていました。

契約から8年を過ぎたころ、Bさんが担当者に対して購入時の金額でアパートの売却を申し出たところ、「そんなことできるわけがありません」と突っぱねられ、「証拠となる書類を見せてください」と言われました。
(しかし、その特約を示す書類はどこにもありませんでした)

そして、契約から10年を過ぎた後に、家賃保証の金額を17万円まで一方的に引き下げられてしまったのです。

自宅の住宅ローンを含めローンの支払額が月に30万円を超えていたBさんは、銀行への返済が困難になり、泣く泣く破産の選択を余儀なくされたのです。


被害者たちが「オーナー会」を立ち上げる動きもあります。

α社のサブリースビジネスを巡っては、Aさん、Bさん以外にも、トラブルの“被害”を受けているオーナーが多数現れており、全国で次々と訴えが起こされているところです。

例えば、2017年2月23日付の新聞記事では以下のようなα社に対する訴訟の様子を伝える掲載されています。

「家賃収入が10年間変わらない契約でアパートを建てたのに、6年後に減額されたとして、愛知県岡崎市の男性(80)が22日、サブリース大手「α社」(東京都)を相手取り、減額分の約81万円の支払いを求める訴訟を名古屋地裁半田支部に起こした。

訴状などによると、男性は愛知県知多市に2階建てアパートを建て、2005年1月に同社が一括で借り上げるサブリース契約を月額77万7800円で結んだ。

契約前に同社は「30年間、賃料は減少しない」と説明し、契約書では「当初10年間は不変」と明記。

だが、リーマン・ショックの影響による経営不振を理由に、同社から11年10月に約10万円の減額を求められ、男性は受け入れたという。

提訴を受け、同社は「見直しを要請して最終的に同意して頂いた。

周辺相場の家賃が下落したので妥当な賃料に見直した。適法に行われたと考えている」とコメントしている」
(原文の実会社名はα社に変えています)

このような家賃減額分の支払いを求める訴訟のほか、α社に対しては付随のメンテナンス契約(家具家電、建物)に関する訴訟、プロパンガス工事代金に関する訴訟なども、他の被害者らによって行われています。

被害を受けたオーナーたちが「オーナー会」を立ち上げるなど、α社を告発する動きは時が経つにつれますます勢いを増しているところです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サブリース契約の訴訟事例

2019/11/18

週刊誌の記事では、α社の社員がオーナーに対して賃料の減額を求めてきた様子を非常にリアルに生々しく伝えています。

(原文の実会社名は、α社に変えています)

2005年4月、新潟県の男性Aさん(85)はα社の営業担当者の訪問を受け、保有していた田んぼの土地でアパート経営を始めることを決めた。

α社はアパート建設を地主に提案し、「サブリース契約」をセールストークにして、売り上げを伸ばしてきた業界大手だ。

「相続税の節税対策にもなる」「損はしない」と言われたといい、約1億8千万円で物件を購入。銀行から1億5500万円の融資を受けた。

事業計画書に記載された10年間の収支計画によると、年間の借入返済額約680万円に対し、約1170万円の賃料収入があり、前払い家賃を支払い終えた6年目以降の年間収入は450万円になる計画だった。

「10年間は家賃収入が保証され、変動しないといったお話をされました」

Aさんの息子(58)はそう訴える。ところが、購入してから8年を過ぎたころ、α社の社員が自宅を訪れ、家賃の減額を言いだしたという。

「担当者から東日本大震災で会社の経営がうまくいっていないため、家賃収入を減額してほしいと相談がありました。今回減額しないと後で減額の金額が3倍になると言われました。『契約のとき、減額することは聞かされていなかった』と反論すると、『太陽光パネルを設置すれば減額はしない』と言われました」
(前出のAさんの息子)

α社は、特別目的会社(SPC)を用いて、オーナーが所有する物件の屋根を借り、太陽光発電システムを設置する「屋根借り太陽光発電事業」も展開していた。

だが、Aさんの息子によると、この話には“落とし穴”があった。

「担当者に『太陽光パネルを取り付けるのに追加費用がかかる。そちらで払ってほしい』と説明されました。そんなお金もなかったので、泣く泣く減額を受け入れました。『今日中に決めなければ、だめだ』と強引に迫ってきました」

Aさんらは、減額分の返還を求め、訴訟することを検討しているという。


α社の一部オーナーによって14年に設立された「α社オーナー会」の前田和彦代表はこう訴える。

「会員など約200人に実施したアンケート調査で、契約時、約6割のオーナーが、『家賃が下がらないという説明を受けた』と回答しています」

(週刊誌「アパートローンで破綻「10年、家賃保証で損しない」「相続税対策」狙われる地方地主」より)



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


家賃保証の約束を反故にされた

2019/11/17

アパート・マンション・住宅等の建築・賃貸管理及び販売等を業とする一部上場企業α社に対する訴訟事件の事例をみてみましょう。

α社は、「一括借上げ」と称した次のような家賃保証を売りにしてアパート、マンションの営業活動を展開していました。

「オーナー様に建てていただいた賃貸住宅をα社が丸ごと借上げ、最長30年間に渡り、入居者募集から、管理・運営まで賃貸住宅経営を完全サポート。オーナー様の手を煩わせることもなく、空室の有無にかかわらず毎月お約束した一括借上げ賃料をお支払いするシステムです。」

また、同社のホームページでは、この一括借上げの実績も以下のように示されていました。

■物件オーナー数約2万名
■全国管理物件数3万5000棟以上、55万戸以上
■賃貸年間契約数約41万件
■企業の寮・社宅等による利用全国上場企業の約79.2%

こうした実績を額面どおり受けとる限りは、同社の「空室の有無にかかわらず、毎月の支払いを約束」という営業文句を何の疑問もなく鵜呑みにしてしまいそうです。

しかし、現実には、α社の言葉を信じて物件を購入したものの、家賃保証の約束を反故にされる例が全国で、数多く発生しています。

30年保証されるはずだった賃料の減額を求められるケースが次々と起こり、トラブルとなっているのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の「数字トリック」

2019/11/16

不動産投資では、情報が氾濫しており、何が正しいのか分からない現状があります。

失敗例には注意すべき点がいくつもあります。

これから不動産投資に挑戦しようとしている人にとっては、何がいけなかったのか分からない部分もあるかと思います

しかし、共通していえることは「初期設定の誤り」という点に尽きます。

大雑把に言えば、理解の誤りがあります。

現在は、昨今の不動産投資ブームを受け、書籍や雑誌など、さまざまな形で不動産投資のノウハウが世の中に溢れかえっています。

不動産投資の成功者?なる一般の方が書いた成功体験本、不動産業者が販売したい物件のメリットを書き並べた不動産投資本など枚挙にいとまがありません。

さらに、インターネットなどで得られる情報には、発信者側(宣伝広告であることが多い)のバイアスがかかった偏った情報や、そもそも内容自体が誤りであるものも多いです。

情報を鵜呑みにしてしまった不動産投資の初心者が失敗してしまうのです。

資産運用の有効な手段として不動産投資が注目を集めている今だからこそ、不動産投資を検討されている方は、玉石混交の情報の中から、冷静に正しい情報を選択した上で、物件を購入・運営できる力が求められます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の失敗例 その4

2019/11/15

地方激戦区の物件を購入した失敗例。

Dさんは、数年前から不動産投資に興味を持ち、書籍やインターネットで情報を集めていました。

自分なりの尺度を持ってポータルサイトで物件を探していましたが、購入までの決め手に欠けます。

ただ、パソコンの画面を眺める日々を送っていました。

そんなとき、東京の不動産業者が不動産投資初心者向けにセミナーを開催するということを知り、参加することにしたそうです。

セミナー後には個別相談があり、Dさんはその不動産業者が売主であるという、北海道の築25年RC(鉄筋コンクリート)造物件の紹介を受けました。

表面利回りは、9%程度と首都圏の相場では考えられないほどの好条件です。

融資は、アパートローンで有名なスルガ銀行を利用するとのことでした。

地方への投資は多少躊躇しましたが、昨今、首都圏の収益物件の価格は上昇傾向にあり、Dさんにとっては、融資を受けての物件購入は厳しいというのが現状でした。

結局、悩んだ末に、その物件をフルローンで購入することにしたそうです。

購入後の管理は、販売した不動産業者の紹介で、地元の管理会社が担当することになりました。

購入時に空室があったため管理会社に募集を依頼しましたが、なかなか入居者が集まりません。

管理会社からは、家賃を下げるとともに、広告料(入居成約時に仲介業者に支払う謝礼金)を現在の3カ月ではなく4カ月負担してほしいとの提案がありました。

募集開始から6カ月後に、ようやく1室が埋まりましたが、購入時のレントロール想定賃料からは、10%以上安い金額となりました。

今後、すべての住戸が今の賃料でしか入居しないとなると、物件全体の家賃は15%以上下がることになり、満室表面利回りは7.5%前後になってしまいます。

この状態になると、満室であってもほぼ手残りがない状態となり、少しの空室でローンの返済ができなくなる可能性があります。

そのうえ、想定以上にコストもかさむことが判明しました。

まず、固定資産税・都市計画税で、家賃収入1カ月分がなくなります。

そして、北海道という地域柄、除雪費用が発生することが分かりました。

当初、売主の業者からは、おおまかな費用しか聞いておらず、当初の想定収支を大きく下回る結果となったのです。

現在、Dさんは物件を保有して2年位ですが、すでに売却に向け活動をしています。

しかし、買い手が見つからない状況が続いています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の失敗例 その3

2019/11/14

利回りの良いアパートを購入したつもりの失敗例。

Cさんは、大手の会社に勤務するサラリーマンです。

結婚したのを機会に、将来のお金のことを色々考えるようになりました。

20代の時は、株式投資やFXをちょっとかじったものの、儲かるときもあれば大きく負けこむこともあり、仕事に集中できないので、他の投資方法を検討していました。

Cさんは、経済雑誌を定期購読しており、その経済雑誌の記事に不動産投資特集が組まれていました。

Cさんは、そこで不動産投資であれば時間を取られることなく運用できるのではないかと思うようになりました。

インターネットやブログ、不動産投資関連本などで情報収集しましたが、中古は利回りは良いが修繕費用がかかるので、最終的には新築が良いとCさんは思うようになりました。

その後、広告が多く出ていた大手アパートビルダー会社のセミナーを受講し、物件を提案されたので購入することにしました。

物件は、単身者向けの6戸の木造アパートでした。

収益物件ポータルサイトでは、中古物件の利回りは8%台が多く掲載されていました。

この新築アパートは、利回り7.5%と会社が作成した物件資料に記載があったので、かなり良い投資ができると思っていました。

融資もこの会社からの紹介で、金利2.5%前後、期間30年のフルローンを組むことができました。

実際、物件が完成し、賃貸経営がスタートします。

入居者募集に少し時間がかかりましたが、何とか半年かけて満室になりました。

しかし、当初思っていたより、手残りが少ないと感じました。

物件価格と購入諸費用合わせて8,000万円程度に対し、年間の手残りが100万円に満たない状態です。(所得税・住民税控除前)

その後、Cさんはご自身でも書籍やセミナーで情報収集をしたり、大家の会へ参加をしたりなど、勉強を続けていました。

そこで分かったことは、利回りの正しい計算方法です。

表面利回りに意味がないこと、そして不動産会社・建築会社が提示する表面利回りには数字のトリックが組み込まれているケースがある現実を知りました。

具体的に、Cさんご自身の新築物件の実質の利回りは7.5%などではありません。

実際には、4%台後半であることが判明しました。

表面利回りとして見た場合でも、数字のトリックに騙されたことに気が付いたのです。

Cさんは見かけ上の利回りに騙されたと後悔していますが、前向きにとらえ次の物件購入に向けて動き出しています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の失敗例 その2

2019/11/13

広告を真に受け中古区分マンションを購入した失敗例。

Bさんには、大学進学を控える子供が二人いて、住宅ローンを抱えています。

ただでさえ、お金にゆとりがないと感じているなかで、教育費の負担が重くのしかかることに頭を抱えていました。

収入を増やすために副業をやろうにも、公務員という立場であり、そのようなことは諦めていました。

そんななか、ネットサーフィンをしていたところ、不動産投資を勧める記事を見る機会がありました。

「年収300万円から年収2,000万円へ。経済的安定を手に入れました!」という、成功体験を交えた広告を見たのです。

Bさんも、自分でもできると考えるようになり、不動産会社が主催するセミナーに参加することにしました。

セミナーでは、不動産投資は立地で決まるということが強調され、さらに利回りを求めるなら中古の区分マンションが良いという趣旨の内容でした。

また、中古区分なら投資金額も1棟物件に比べ少額で済むので、リスクが小さいというのもセールスポイントでした。

セミナー終了後には、個別の相談会がセットで用意されています。

そこで、Bさんは大阪市内で、金額1,500万円の中古区分マンションの提案を受けます。

営業マンからは「投資の鉄則は、小さくはじめて大きく育てるのです。まずは中古区分マンションからはじめて、経験を積んでから規模を大きくしたいなら1棟物件に移行したらいいですよ」と教えられ、まずは1戸を購入することにしました。

家賃が口座に入ってきた時には、不動産オーナーになった実感がわき、うれしく感じたようです。

その後、その不動産会社から追加の物件紹介があり、同規模の物件を2戸追加で購入しました。

総投資額は5,000万円を超え、購入資金は全額融資を受けました。(フルローン)

家賃収入から、借入返済、管理費・修繕積立金・賃貸管理会社に支払う手数料を引くと、3戸合わせて月々2万円台となりました。

固定資産税・都市計画税は年4回の支払いがあるため、通年では20万円弱の手残りとなります。(所得税・住民税控除前)

Bさんとしては、これでは今後の教育費の足しにもできないと感じ、再度の購入を試みます。

しかし、その不動産会社からは、「融資の枠がいっぱいとなり追加の購入はもうできません」と伝えられました。

当初の話では、賃貸経営の実績を積めば1棟物件を購入できると聞いていたので、話が違うと感じました。

他の不動産会社数社にも回りましたが、高金利のスルガ銀行の融資を利用すれば、追加で1億円程度は購入できるので、そのような物件を紹介されました。

しかし、4%以上の金利に対し物件の利回りが低く、投資に踏み切ることができませんでした。

そして、追加の投資ができないなかで、購入していた区分マンション2戸で退去が、立て続けに発生しました。

3カ月以内に、すべて入居が決まったのですが、その間は毎月10万円以上の手出しがあり、不安で寝られなかったそうです。

Bさんは、今でもまた空室が出ることに不安を抱きながら、追加の投資もできない状態が続いています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の失敗例

2019/11/12

新築区分ワンルームマンションを購入した失敗例。

Aさんは、大手メーカーに勤めるサラリーマンです。

同僚の勧めで、数年前から不動産投資をはじめました。

Aさんの同僚は、すでに3室の区分マンションを保有していました。

節税ができることや不労所得を得ていること、ローンが終われば資産として手元に残り、将来の年金代わりになるなどのメリットをAさんに話していました。

何か安定的な資産運用ができないかと考えていたAさんは、同僚の話を聞いてすぐに乗り気になりました。

しばらくして、同僚から不動産販売会社の営業マンを紹介されたそうです。

「自己資金をほとんど使わず、月々わずかの費用負担で投資ができます。さらに部屋は売主である不動産会社が借り上げて家賃保証するので、毎月安定的に家賃が入ってきますので安心です」との説明を受けたAさんは、新築区分マンションを購入することにしました。

実際に購入してみると、毎月1万円近く手出しが発生する状態でした。

しかし、その営業マンからは「今から毎月少しずつ負担することで将来の年金を確保できますし、確定申告すれば所得税・住民税の一部が戻ってきますので安心してください」と説明を受けていました。

1年目は不動産所得が赤字となりましたが、給与所得との損益通算で税金還付がありました。

その後、すぐに追加で1室購入することになったのですが、1室目の購入から3年が経過したころ、ある事件が起きました。

家賃保証の契約を更新するにあたり、不動産会社から賃料相場の下落に伴い、保証家賃の金額を10%下げてほしいと連絡が入ったのです。

それを聞いたAさんは困惑しましたが、「もし条件に納得がいかなければ契約を終了してもよい」といわれ、しぶしぶその条件で契約更新することにしました。

もう1室についても同様に保証家賃減額の話が入り、すべて承諾することにしたそうです。

さらに、同時期に今度はマンション全体の管理費・修繕積立金の値上げの話も出てきました。

当初から、保証家賃からローンの返済費・管理費・修繕積立金を引くと、1室あたり毎月1万円程度の手出しがありました。

これらの条件をのんだ結果、今ではトータル毎月4万円の手出しとなっています。

大手企業に勤務しているAさんの場合は、何とか支払いを続けられています。

しかし、これ以上物件を保有してもメリットはないと考え、現在は2室とも売りに出しました。

売値はローンの残債よりも低い査定しか付かず、足りない部分は貯金から一括返済しなければいけない状況で、売るに売れない状態です。

最初に購入した物件の2回目の家賃保証の更新時期を迎えるAさんは、早く物件の買い手が現れるのを待ち望んでいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資での失敗

2019/11/11

成功する人がいる一方、失敗する人もいるのが不動産投資です。

資産運用の手段として不動産投資は、株式やFXに比べてローリスクだと言われています。

確かに、不動産投資によって、経済的自立を成し得てアーリーリタイアを実現した人もいます。

本業以外に、もう一つの収入源を確立した人などの成功者は少なからずいます。

しかし一方で、失敗により人生が狂ってしまった人も多数いるという現実を知っておかなければなりません。

いくら不動産投資がローリスクとはいえ、それはきちんとした投資判断がなされた物件を購入した場合の話なのです。

間違った購入の仕方をすれば、それはハイリスクに豹変するわけです。

ローリスクという言葉に惑わされ、安易にはじめてしまう初心者の方ほど、失敗するといってもいいでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


広告に騙されないようにしましょう

2019/11/10

「節税」や「不労所得」を謳い文句に、多くの不動産営業マンが、サラリーマンにマンション購入を促しています。

しかし、不安を煽られて、言われるがまま物件を購入した結果、利益どころか赤字になってしまう例が後を絶ちません。

不動産投資を煽る業者は、売れば儲けが出ます。

その為、過剰な宣伝文句を言う場合も多いのです。

そのような、出来もしないことを平気で言う業者に騙されたらどうなるでしょうか?

結果は、自己責任で片付けられてしまいます。

不動産投資の場合、1回の大きな失敗で、リカバリー不能になってしまう場合もあります。

広告に騙されないように注意して、正しい不動産投資をするようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家になるまでのステップ

2019/11/09

サラリーマン大家になるまでのステップをお伝えしていきます。


1.サラリーマン大家なる勉強

2.物件調査

3.問い合せ

4.現地立会い

5.融資相談

6.融資

7.購入

8.管理


サラリーマン大家になるまでのステップですが、大体このような順番になるかと思います。

サラリーマンと同時進行でやっていく上で苦労する部分が、物件調査と融資です。


遠隔地の場合、1件調査に行くにも、往復新幹線などで行く時間がかかります。

物件調査と融資に関しては、空いている時間を有効に使って数をこなしても、スピード感もって対応するのには苦労する場合が多いです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家として実際のスケジュールとやることリスト

2019/11/08

サラリーマンの方は、昼間は本業をこなしています。

その為、実際に不動産投資に割ける時間は限られています。

その分、効率的に動くことができなければ、中途半端になってしまいます。

そして、いつまでも購入まで進めなかったりします。


・早朝
 物件チェック、資料問い合わせ
・会社に行く電車の中
 書籍購読、業者からのメルマガチェック、物件チェック、資料問い合わせ
・昼休み
 電話対応(業者や銀行ヒアリング)
・会社退社後
 物件チェック、セミナーや大家の会参加

・土日
 現場を見に行く、物件チェック

・月1回有給
 銀行融資相談


昼間働いていると、どうしても時間が限られてきてしまいます。

ただし、できることはたくさんありますので、空いた時間にその時間でできることに取り組んでみてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資をしていることを会社に報告するか?

2019/11/07

サラリーマン大家を副業でやっている方は、会社にどう報告するか?

このように悩んでいる方もいるかもしれません。

会社が副業OKならば、直属のチームや上司にも言ってもかまいません。

しかし通常は大々的に副業のことを言って理解してくれる会社は少ないです。

あまりむやみにいう必要はないでしょう。

残念なことですが、妬みも必ずでてきてしまうものです。

実際には、会社の規定によります。

不動産や株といった部類は、相続で引き継ぐ可能性のある事業ですので、民間の会社の副業規定ではまず禁止されていません。

なぜなら、両親からアパートを引き継ぐ可能性だってあるわけで、不動産投資は副業規定で禁止はできないのです。

なので、民間企業の大半は副業規定はあるものの、不動産賃貸業を制限するのは難しいのです。

公務員の方などは、法人設立や事業規模での副業を厳しく制限されていることがあります。

こういった場合、奥様を代表にして、賃貸業をされる方もいます。

上司に申請を行い堂々と行なっている方もたくさんいます。

こそこそと悪いことをしているように、負い目を感じてやる必要はありません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の名刺はどうしている?

2019/11/06

サラリーマン大家の細かな疑問として名刺の問題もあります。

サラリーマンをしている方は、本業の名刺はお持ちです。

ただ、銀行などで提出する際、本業の名刺を提出するのか?

不動産投資家、サラリーマン大家としての名刺や名刺に書く肩書きなどはどうしているのか?

このように、細かいけど気になる疑問ではないでしょうか。

サラリーマン時代には、不動産投資家としての名刺は作らず、会社の名刺を渡す方がいいかもしれません。

もちろん大家さん用の名刺を作っている方もいます。

特に作ったからと言って何かデメリットがあるわけでもありません。

結局、会社でも個人でも、どちらでも良いかなと思います。

ただ、会社名が大手の方は、会社の名刺の方が銀行員に渡したとき良い反応であることもあるので、本業の方の名刺も渡したほうが良いと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家はいつ銀行に行っている?

2019/11/05

サラリーマンの方については、融資相談などが、平日の昼間に行けないことがほとんどです。

銀行は、土日に閉まっているし、午後は3時まで・・・。

他の人は、一体どうしているのかとお思っている方も多いかもしれません。

昼間の時間を取って行けない人も多いと思いますが、できるだけ時間をとって行くべきだと思います。

突然訪問して、お願いだけでも、ルート開拓となります。

まずは、昼休憩の時間や空いてる時間を使って、電話ヒアリングをして効率的に動くことも大切です。

電話なら、空いてる時間でもできるはずです。

また、月に1度か2ヶ月に1度でも、有休を取る位ならできる方もいるでしょう。

休みを取った時に、銀行をまとめて回れば、1日に3行〜5行くらいは回れると思います。


後は、稀に土曜でも会ってくれる銀行や、融資相談などを行なっている銀行もあります。

インターネットで調べてみてから、電話して相談してみるべきでしょう。

基本は、平日に行動することが大切ですので、電話と空いてる時間を上手く使いましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の疑問

2019/11/04

サラリーマン大家をやっていると、細かな疑問というのは出てくるものです。

しかし、ネットを調べても出てこないような疑問もあります。


確定申告など細かい事務的な問題をどうクリアしているなどの疑問があると思います。

サラリーマン大家を始めるということは、事業をするということです。

最初は、個人事業主として青色申告する人も多いでしょう。

しかし、経理などの知識が無い人には少しハードルが高いです。

そこで、つまづく人もいます。

税務の知識も必要となります。

青色申告を自分自身でされるサラリーマン大家もいます。

帳簿をつけるにも、今は会計ソフト使えば、自動取り込み機能も充実しており、簡単に帳簿をつけられます。

不動産投資で税務の知識は、不動産投資が有利になります。

どの知識を外注するか、自分自身で考えましょう。

適正の無い業務については外注が可能です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の失敗例とその理由

2019/11/03

アパート経営がサラリーマンに向いている投資の理由として正しい知識と勉強さえしていれば、失敗する可能性も低いです。

ですので、サラリーマン大家で失敗する理由としては実はそれほど種類がありません。



•いきなり新築1R区分マンションを買ってしまいまったくキャシュフローがでない

•新築シェアハウス購入後、サブリース解除されお金入らなくなった

•中間省略業者のアレンジで割高物件を高金利で買っている

失敗する大きな理由は、という3つくらいなのです。



そして、なぜこのように失敗したかいえば、全く勉強していない位の無知で、全てを業者へ任せっきりにしていることです。

結局は、ほとんどがこの2つの理由に集約されます。

勉強して知識を知ってさえいれば、上記のような物件を購入することもないかもしれません。

逆を言えば、きちんと勉強して正しい知識さえ持っていれば、失敗せずに済んだということです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


本業を頑張れない人は大家をやっても頑張れない

2019/11/02

不動産投資では、結果を出せれば良いです。

ですが、不動産投資で結果を出せなかったらダメな人という意味はありません。

要するに、やるなら「逃げずに真剣に取り組む」という意味です。

今の仕事が嫌だからということで不動産投資を始めたりします。

何かで儲けて、会社を辞めようと逃げの意味で不動産投資を考えていたりするだとしたら、そのような人は不動産投資でも頑張れない場合が多いです。

つまり、結果を出しにくい場合が多いのです。

不動産投資だって頑張らなくてはいけませんし、副業だからといって楽ではありません。

不動産投資が不労所得と思っていると大変な目に会います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


本業と副業のモチベーションの維持

2019/11/01

サラリーマン大家をやっていて、大変なことの1つにモチベーションの維持があります。

2つ仕事をしているわけですから、疲れてしまうのは当然です。

ただ、モチベーションが保てず疲弊してしまい、本業も副業もどちらもおろそかになってしまっては意味がありません。

ですから、自分なりで構いませんので、モチベーションを保つ方法や目標を決めておきましょう。

「早く会社に依存しないキャッシュフローを得てやりたいことをやれるようになるんだ!」という思いがモチベーションになる場合もあります。

そして、仲間の存在も重要となります。

大家の会などで知り合う、不動産投資の話を飲みながらできる仲間も必要となるでしょう。

こういうお互いを高めあえる存在やコミュニティなどはとても大事です。

サラリーマン大家になって忙しいとは思いますが、できるだけ同じ志を持つ仲間を作っておくと良いかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家は初期出費にどう対応するか

2019/10/31

大家をやり始める際、大家をしている時には、どうしてもかかってくる費用があります。

家賃収入で回るようになれば、そこから出すことができます。

しかし、それまでは自分が持っているお金からその費用を払わなくてはならないこともあります。

サラリーマン大家として、発生する出費として主なものは、購入後、数ヶ月後に届く不動産取得税、浄化槽が壊れた時の修繕費用(保険会社から入金されるのはあとからなのでその立て替えなど)、購入時の手付金などもあります。

ただ、これは最初に頭に入れておき、しっかりと準備しておけばよいことです。

これについて、「予想以上にお金がかかる」「急な出費」という方は、不動産投資の知識が不足していると言えます。

突発的と思われるものでも、ほとんど全ての知識があれば、だいたい想定が可能なものばかりなのです。

「急な出費でお金が足りない!」ということのないように、どのようなお金がいつ必要になるのかを把握しましょう。

ある程度の余剰金を残せるように、しっかりとした知識を身に付けておくことが大切です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の問題

2019/10/30

アパートは、購入して放っておけば、資産が増えるということではありません。

大家と言う仕事は、れっきとした事業ですので、当然大変な部分はあります。

サラリーマンならではの苦労も、もちろんあります。

例えば時間です。

サラリーマン大家の方は、平日昼間は大抵仕事をしています。

そのため、不動産投資にあてられる時間は限られています。

不動産投資は勉強と知識がものを言う投資ですので、勉強しないということはそのまま自分の損につながってしまいます。

最初の頃は特に時間の使い方で苦労されることも多いと思いますが、効率よく時間を使うようにしましょう。

まず不動産投資を本格的に始める前にある程度勉強すると思いますが、ここで最も重要なのは
「勉強にあてる時間(期間)を決めること」です。

そしてやるならば、その期間に徹底的に自己投資をして勉強しましょう。

朝、夜の空いている時間を、ほぼ全ての時間をセミナーへの参加や書籍行動にあてる方もいます。

ただし、勉強自体は長くやっても意味はありません。

ある程度時間を決めて、必要な基礎知識を入れた後は、勉強より実践編として、物件を見学、銀行開拓、業者廻り、大家の会に参加など行動することが重要になってきます。

時間の使い方の重要なポイントは、「始める前は書籍などの勉強やセミナーへの参加、それが終わったらなるべく早く行動すること」です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマンの副業としての不動産投資

2019/10/29

私はサラリーマンの副業としてアパート経営もあります。

•時間に縛られない
•自己資金が少なくてもできる
•会社員だと銀行の融資などに有利である

以上の点があるからです。

特に、銀行の融資については、他の投資には無いポイントとなります。

アパートを購入する際には銀行に融資をお願いして、お金を借りることになります。

その際、会社に属し、しっかりとお金を毎月稼ぐことができるサラリーマンという立場を利用した社会的信用が生きてきます。

融資においては、例え年収がそれほどなかったとしても、きちんと会社勤めをしていて、収入が毎月あり融資をしても滞りなく返済してくれます。

サラリーマンは、毎月決まったお金を稼ぐことができます。
明日、会社がどうなっているのか分からないという自営業よりも有利な状況であることは確かです。

そして、サラリーマンが不動産投資するメリットともあります。

•収入が2つに増えて余裕が生まれる
•固定給があり、信用があるのでお金を借りやすい
•資産を増やしやすい

サラリーマンという立場を最大限生かすことができ、サラリーマンが通常勤務以外の時間使って動ける投資なのです。

株やFXなどとは違い、サラリーマンに有利に働く投資、それが、アパート経営をはじめとした不動産投資となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


金融機関を信用しすぎてはいけません

2019/10/28

金融機関を信用しすぎてはいけないのです。

何故なら、金融機関は「真面目で悪いことをしない」はウソだからです。

融資について重要なのは、返済能力以上の融資を受けないことです。

これは自己防衛の手段として重要です。

そもそも、返済能力以上の融資を受けた時点で、不動産投資で稼ぐというビジネスモデルは成立しません。

趣味として収益物件を買うなら構いません。

しかし、事業のために、稼ぐマシーンとして買うのであれば、着実に収益を生み出すことが重要です。

長く、安定的に事業を続けていく必要もあります。

それを根幹から揺るがすのが、返済能力以上の融資を受けることなのです。

融資について、もう1つ押さえておきたいのは、金融機関を信用しすぎないということです。

金融機関は真面目で悪いことをしないというイメージを持っている人もいるかもしれませんが、決してそうではないことはスルガ銀行の問題を見ても明らかでしょう。

金融機関もビジネスとして融資しますので、稼ぐためにさまざまな施策を考えます。

その取り組みが時に一線を超えて、通常ではありえないゆるい融資基準を作ったり、法律に触れる行為を生み出すことがあるのです。

スルガ銀行について、どんな不正があったかを知るためには、ざっくりとでも良いので第三者委員会が作った調査報告書に目を通してみると良いと思います。

そのなかには、融資を受けるオーナーの自己資金確認資料の偽装や、その根拠となる収入関係資料の偽装の実態が書かれています。

また、このような偽装によって借り手の属性を実態より高く見せている一方、レントロール、物件概要書、入居状況の偽装により、物件の価値も実態より良く見せていたことがわかります。

スルガ銀行の問題は、借り手であるオーナー側もこのような偽装を承知していたか、黙認したか、あるいは面倒くさがって確認しなかったため、さらに大きな問題に発展していきました。

誰が、どんな風に、どんな手口によってトラブルを抱えたか知るためにも、調査報告書や関係資料などを読み、融資を取り巻く実態をしっかり勉強することが大切です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家向け融資の罪

2019/10/27

融資の原則は、「返せる人が借りて良い人」です。

融資の金額が大きくても、その額の算出基準が適正であれば、トラブルになる可能性は小さくなり。

適正かどうかの判断は、物件の価値や借主の属性によって変わります。

サラリーマン大家で、頭金を最低でも1割から3割ほど準備していれば、問題無く対応できるかもしれません。

例え、物件購入後に家賃が下落しても、空室が続いても、修繕費がかかったとしても、資金繰りの面で行き詰まる可能性は小さくなります。

市場や景気は変化しますので、儲けが出ない時期もやってくるかもしれません。

どんなに厳しくなっても、お金がしっかり回っていれば賃貸事業は続けられます。

重要なのは長く継続することで、その実績が金融機関からの信用になり、次の融資につながっていくのです。

一方、手元の資金がない人は、ちょっとした景気の変動によっても簡単に事業が行き詰まってしまいます。

「かぼちゃの馬車」で問題になった人も不正融資を受けた人も、ほとんどが資金がない人です。

そもそも、そういう人たちが多額の融資を受けたことが問題なのです。

サラリーマン大家や、彼らを対象とする融資が増えたことで、億単位のお金を簡単に借りられるようになった時期がありました。

しかし、不動産投資は本来、先祖代々の土地を引き継ぐ地主や、事業で成功し、手元に余っている資金を有効活用したい資産家などが行うものです。

融資を受け、事業として行う場合でも、融資元の金融機関と長年の付き合いがあり、信用を積み重ねてきた人が行うものだったのです。

そう考えると、キャッシュがないサラリーマンが大家業をやることがいかに難しいことかわかると思います。

サラリーマン大家向けの融資が増えた背景には、日銀の方針や、マイナス金利によって金融機関が利益を出せなくなったという事情があります。

しかし「借りられるから借りて良い」わけではありません。

あくまでも原則は「返せる人が借りて良い人」なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


身の丈以上の借金

2019/10/26

返済能力以上の融資を受けてはいけないには、理由があります。

サラリーマン大家として不動産投資を始める場合、ほとんどの人が金融機関から融資を受けると思います。

融資は、手元の資金(自己資金)の不足している人が「稼ぐマシーン」である物件を買います。

効率よく収益を得るための手段ですので、その仕組み自体に問題があるわけではありません。

ただし、注意しなければならないことがあります。

融資は、簡単に言えば借金であり、返済しなければならないお金です。

その為、返済能力以上の融資を受けてはいけないということです。

では、融資の金額はどのように決まるのでしょうか。

計算の基準となるのは、融資を受けて買う「物件の評価」と、融資を受ける人の「個人の評価(=属性)」の組み合わせです。

また、物件の評価には積算評価(土地の価格と建物の価格を足した評価)と、収益還元評価(その物件がどれくらいの利益を生み出すか算出する評価)があります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


タワマン税制は、まだ高層階に節税の効果はあるのか

2019/10/25

あこがれる人も、皮肉を投げかける人も含めて、多くの人が注目する「タワーマンション」。

「マンションの高層階って、なんで高いの?原価的には低層階と同じでしょ?」
と言った問いもあります。

「金持ちは、高いところが好き。」
「三階から上は虫が来なくなる 六階から上は電線の高さからか鳥も来なくなる。」
などの意見もあります。

結局は、需要と供給の関係で、単純に人気だから、という理由が強いようです。


税金の面から見ると、「タワマン税制」という言葉を聞くこともありますが、どのようなものなのでしょうか。


●高層階の節税効果はなくなったわけではありません

タワーマンション税制という言葉を聞くことがありますが、一般的には相続税の節税スキームの一環として登場する場合が多いのです。

タワマン関連の税制については、2017年に『固定資産税における計算方法』の改正が行われています。

この税制改正によって『相続税の節税効果』はなくなったと指摘されることもあります。

しかし、それは、誤った情報です。

なぜなら『固定資産税』の計算方法は改正されましたが、『相続税』の計算方法は改正されていないからです。


相続税の申告の際、被相続人(亡くなった人のことです)が所有しているタワマンを評価します。

その際、建物価格の評価は固定資産税評価額をベースに行うのですが、この固定資産税評価額と実勢価格との差が節税効果として現れます。

そして、以前は、高層階も低層階も、床面積が基準で、固定資産税評価額が変わらなかったため、高層階を買って相続した方が、節税につながりました。

2017年の改正で計算方法が変わり、固定資産税評価額が実勢価格に近くなりました。

高層階になるほど、固定資産税の負担を増やすよう改正されてはいますが、まだまだ実勢価格との乖離があるのも事実です。

この点において、相続税の節税効果は完全になくなったわけではありません。

その意味では、高層階を購入することがお得な場合もあるでしょう。


●節税目的だと評価を否認される可能性もあります

注意するべき点としては、そもそも節税を目的とした投資は本末転倒です。

節税目的の投資は、財産評価基本通達6項(俗に6項否認)によって、その評価を否認される可能性も十分あります。

実際に、国税庁は注意喚起していますし、最近ではタワマン節税が6項否認された事例もでています。

3年以内の相続の場合には、注意が必要となる。

節税効果は、あくまで効果であることを注意しましょう。

これを目的化することで、タワマン本来の収益性(賃料や修繕費や資金調達コスト)をしっかり検討せずに決断することは致命傷になる場合もあるので注意しましょう。

国としても、まだ東京オリンピックまでは税制改正によって不動産バブルを崩壊させるわけにはいかないのが実情です。

本当にタワーマンション節税の効果を抑制するためには、『相続税』の計算方法の改正が必要となります。

ぜひ、この辺の経済動向も踏まえながら、タワーマンション投資について考えると、税制面では面白いと思います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


頭を抱えてからでは遅い不動産投資に潜むワナ

2019/10/24

不動産投資の赤字を埋めるため、毎月何万円もの持ち出しが発生してしまう場合は、確実に負不動産です。


数ある「負動産」のなかで、最も負ける確率が高いのが区分マンションです。

投資は、お金を増やすためにやるものです。

その為、物件は稼ぐマシーンとならなければならないのですから、お金を減らす赤字物件は避けなければなりません。

しかし、そういう確実に赤字になる物件を買ってしまう人は、後を絶たないのです。

サラリーマン大家になり立てで、不動産投資の知識や経験がない人が、その典型的なタイプです。

「年金代わりになる、保険の代わりになる」といった営業文句に乗っかってしまうのです。


現状でも、都心の新築区分マンションは、活発に取引されており、区分マンションに引っかかる人も多いです。

その背景には、同業者の間で友達や知り合いを紹介する提携ローンという闇の世界もあります。

区分マンションをいくつか買えてしまうくらい大きな融資を受けられることもあります。

赤字の区分マンションをいくつも買ってしまったら、結果は火を見るよりも明らかです。

赤字を埋めるために毎月何万円もの持ち出しが発生し、すぐに生活が苦しくなります。

過去にその状態に陥ったサラリーマン大家のなかには、収支改善の方法として新築のシェアハウス購入を勧められ、更にドツボにはまった人もいました。

不動産投資の失敗は「かぼちゃの馬車事件」のような杜撰な不正融資だけが原因ではありません。

落とし穴はいたるところにあります。

まずは、投資や業界について勉強し、「負動産」をしっかり避けることが大事なのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資のワナ

2019/10/23

大型物件になるほど修繕費やメンテナンス費用が高くなるので注意が必要となります。


スルガ銀行の不正融資の件が、新聞やテレビで明るみに出るまでは、地方の大型物件がすごく人気でした。

今まで、不動産投資をしていなかった普通のサラリーマンでも、数億円規模の融資が下りました。

さらに、融資の審査も緩く、少ない自己資金で、一棟もののアパートやマンション物件が買えたのでした。


その頃は、地方のRC造マンションでも、「かぼちゃの馬車」と似たようなスキームが使われていたのです。

簡単に融資が出て、不動産投資の物件も多数あり、不動産投資熱の高いサラリーマンも多かったのです。

その為、「銀行からの評価が出る物件」が、たくさん市場に流通するようになったのです。


買い手となる普通のサラリーマンは、そのような物件を「良い物件」と勘違いしてします。

実際には、空室が多いマンションもあるのですが、しっかりと確認をしていない場合もあります。

家賃を高くして、融資額を増やす方法もしているため、建物の状態が良く、入居率も良く、利回りも良い物件だと思ってしまうのです。

そのような物件で稼ぐためには、まず入居者を確保するために、家賃を下げなければなりません。

そして、広告費用もかかります。

また、大型物件になるほど、入退去の戸数が増え、修繕費やメンテナンス費用もかさみます。

結果として、表面利回りには、全然届かないのです。

実質利回りは、低くなっているのに、金融機関から高金利で融資を受けていれば、綱渡り状態となります。

金融機関から目一杯融資を受けているため、返済額が膨らんで、キャッシュフローも出ない状態で、大規模修繕工事の追加融資の準備もできていないのです。

将棋で言えば、摘みの二・三歩手前となっています。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


新築不動産であっても注意が必要

2019/10/22

「新築」は、一度でも退去があるとキツくなります。

郊外の高利回りアパートに比べると、新築アパートは、建物も設備も新品のため、入居者がつきやすいメリットがあります。

オーナーとしても、新築であれば、10年程度は修繕の必要が、ほとんどありません。

融資を組む場合も、木造アパートの法定耐用年数が22年であるのに対し、新築であれば30年の長期間融資が組める場合もあります。

ただし、注意しなければならない点があるのです。


例えば、地主さんが多いエリアや、相続対策で新築アパートが多く建てられているエリアは、貸し手と借り手の需要と共有のバランスが崩れています。

需要と供給のバランスが崩れているエリアで、投資用アパートを建てたとしても、高確率で空室になります。

狭小のワンルーム仕様の物件は、実際には集客力がありません。

いくら、都市部に近かいエリアとしても、駅から遠かったり、坂の上に建っていたりするような物件もたくさんあります。

このような物件は、建てたときこそ「新築」という条件で借り手がつくかもしれません。

しかし、二巡目からは、ほとんどの場合、客付けに苦労をします。

新築という看板がなくなることにより、駅からのアクセスなどが悪い物件が空室になるのは当然なのです。

家賃を下げて利回りを落とすか、借り手がつくまで自腹を切るか、どちらかを選ばざるを得ない状況になるので、気をつけましょう。

建築会社は、建築させるだけで儲けることができるのです。

建てたら終わりの業者の場合もありますので、自己責任での不動産投資となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


負動産を買わないようにしましょう

2019/10/21

買った時点で、負けが決まる典型的な「負動産」を紹介いたします。

まずは、地方や郊外にある中古の木造アパートです。

このタイプの物件は、安価で高利回りのイメージを持つ人が多いのです。

しかし、実際は「想定していた利益が出ない」と頭を抱えるサラリーマン大家を数多く生み出しています。

なぜ、利益が出ないかというと、家賃の滞納や未払いが起きやすいからです。

これは、物件の条件から考えれば自然なことで、安く住める物件には属性が低めの人が集まります。

家賃を滞納したり払わなかったりして、夜逃げするような「不良入居者」の割合も増えやすくなり、結果として想定した利回りに届かなくなります。

いくら計算上で高利回りでも、家賃が取れなければ、何の意味もないのです。

また、築古のアパートは、融資付けが難しいというデメリットもあります。

3~4年前までは、政府系の金融機関である日本政策金融公庫が融資を出していました。

しかし、最近は出づらくなりました。

ノンバンクからは融資が出るでしょうが、政府系金融機関や一般の銀行などに比べて金利が高くなり、これも収益を圧迫する原因になります。

失敗を避けるのであれば、そもそもの話として「高利回りの物件が安価で買える」という点に疑問を持たなければなりません。

なぜ前のオーナーはこの物件を手放すのか考えないといけないのです。

収益力がある物件なら手放す必要はありません。

むしろずっと手元に置いておきたいはずです。

しかし、物件所有者であるオーナーは、安価で売却しようと判断しました。

つまり、その背景には、物件そのものが持つリスクやトラブルの火種があるということなのです。

負動産を買うと一発でアウトになる場合もありますので気を付けましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


頭を抱えるサラリーマン大家が続出

2019/10/20

スルガ銀行、レオパレスなど名だたる企業が今ニュースに登場し、惨憺たる不動産業界の現状が露呈しています。

フルローンやオーバーローンの危険性をやっとメディアも公表するようになりました。
実際は、ミニバブルのようになっていたのだが、完全に嵌められたいたことがわかってきます。

つまり、これらは公表されていなかった、「不動産業界の闇」の氷山の一角に過ぎないのです。


不動産投資家は、これらを対岸の火事として受け止めてはいけません。

いつ、自らが融資地獄への一途を辿らぬように注意をしなければならないのです。

事件の発端を振り返りながら、万が一の時の救済方法も考えましょう。


まずは、その物件が「なぜ売りに出されたか?」を考えてみることが大切です。


「かぼちゃの馬車事件」は、不動産投資の代表的な失敗例です。

しかし、不動産投資の失敗は、新築シェアハウスを買ってしまった人ダケではありません。

そもそも、不動産投資における失敗とは何を指すのでしょうか。

答えは、簡単です。

収益力の乏しい物件を買ってしまうことです。

どんなに豪華な物件でも、収益力がなければ価値はありません。

不動産投資において、物件は「稼ぐためのマシーン」です。

その為、儲かる物件を「富動産」とするなら、損する物件は「負動産」なのです。

負動産を所有していませんか?



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資は相続対策でメリットを発揮します

2019/10/19

不動産投資は、相続対策でメリットを発揮します。


50代や定年退職直後の年齢であれば、そこまで意識はしていないかもしれません。

しかし、不動産投資は、相続対策としても有効です。

日本の相続税制度では、相続人が受け取る相続財産の価額が大きいほど、課税額も大きくなります。

つまり、相続財産を減らすことが節税のポイントになるのです。

そのために、生前のうちに相続人に財産を贈与するなどの対策をとる必要があります。

しかし、暦年贈与のように毎年非課税で贈与できる金額は110万円と限りがあるため、多額の相続財産を贈与していく場合は時間がかかってしまうのがデメリットです。

その点、不動産投資は相続税算出のための評価方式において、多くの場合は市場価格よりもかなり安く評価される仕組みになっています。

現金に比べて、不動産は流動性が低いため、その分を割り引くので市場価格よりも低く評価される傾向があります。

そのため、たとえば3,000万円で購入した投資用不動産の相続税評価額が、1,500万~2,500万円まで下がることも珍しくありません。

不動産投資は、自動的に相続税の課税対象となる財産額を下げる効果があるため、節税できるのです。

このように、不動産投資は相続対策で大きなメリットを発揮します。

相続対策は早く始めて損することはありません。


50代の方々や定年退職した方は、大切な資産を次世代に効率よく残してあげるために、不動産投資という選択肢をもっておくと、運用の幅が広がるのではないでしょうか。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマンの不動産投資

2019/10/18

そもそも不動産投資とは、区分所有マンションや一棟アパート、一戸建て、駐車場などの不動産を購入し、それらを貸し出して賃貸収入を得る行為です。

家賃収入のようなインカムゲインだけでなく、不動産が値上がりした場合、売却して利益を得るキャピタルゲインも狙えます。

また、入居者が決まるまでは、募集広告を出すなど、オーナーといえどもいろいろと手間がかかります。

しかし、物件を購入し入居者が決まれば、管理会社に日常業務を委託することができます。

そのため、体力や年齢が理由で投資ができなくなることはありません。

むしろ、自由な時間が生まれる定年退職後の方や、若者に比べて体力が落ちてきた50代の方々にこそ、取り組んでほしい副業の一つといえます。

ただ、不動産投資は物件を購入することになるので、「そのための予算をどう工面するのか」という問題があります。

自分で不動産購入資金を全額出すという方法もありますが、一般的にはローンを利用することが多いです。

つまり、ローンを組めるかどうかが、不動産投資を始めるうえで非常に重要なポイントになります。

ローンは、期間が長めになるので、高齢だと審査が不利になりがちです。

しかし、50代の方でも、十分融資は受けることができます。

なぜなら、不動産投資ローンは申込人の収入だけで審査するのではなく、物件の不動産価値を評価して貸し出しを行うスタイルだからです。

そのため、自宅を購入する際に利用する住宅ローンと比較して、不動産評価額や事業としての収支が十分出ると判断されれば、年配の方でも審査に通り、定年退職後でもローンが組める可能性はあります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


50代のサラリーマン不動産投資

2019/10/17

老後の不安から、資産形成への興味・関心が高まっています。

そして、その問題解決の手段として不動産投資に注目が集まっています。

しかし、不動産投資では、融資を活用することが一般的となっています。

50代以上のサラリーマンでは、始めるのは困難だと、諦めているケースも多いようです。


では、50代でも「不動産投資ローン」が組めるのでしょうか?

資産運用のポイントとして、「長期投資で時間を味方につけましょう」ということが、しきりに言われています。

資産運用の複利効果は、時間をかけるほど大きなものになります。

リスクを抑えるために、運用利回りが低くなったとしても、長期投資をすることで結果的にリターンを増やすことが可能なのです。

老後不安を抱える、20、30代のサラリーマンの間でも、不動産投資の人気が高まっているのは、このような長期的な視点によるところが大きいでしょう。


しかし、老後不安は、年金問題もあり、全世代に広がっています。

もっと上の世代、50代や定年退職した人が不動産投資を行うのは無理なのでしょうか。

ひとつひとつ考えてみましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマン大家の不動産投資に木造アパートが多い理由

2019/10/16

木造は、家賃を低く設定でき、入居者となり得る層も厚くなります。

木造は、建築費が安いので、金融機関に借りるお金も少なくて済みます。

つまり毎月のローン返済額が少ないから、その分家賃も一番安価に設定できます。


家賃を安価にできるということは、入居者となるターゲット層は一番厚い形になります。

要は、もっとも楽に商売ができるともいえます。

また、もともと家賃が安価なので、RC造のように大幅な値引きをしなくても、空室が埋まりやすいメリットもあります。


RC造なら8万円の家賃を6万4,000円の20%引きにすることはあり得ます。

しかし、もともと6万5,000円の木造は5万8,000円にするだけでも十分集客効果があります。

20%引きの5万2,000円にするケースは、ほとんどありません。

木造アパートの経営は、景気変動のリスクを、より低く抑えることができるのです。


そこで、木造とRC造の投資金額の回収期間を比較してみましょう。

分かりやすくするために、土地代は価値が変化しない資産と見て、そこは考慮しないことにします。

また、単純に期間の差を比較するため、ローンは利用しない前提とします。


●木造の場合

建築費:5,000万円(9戸)

家賃:6万8,000円×9戸=61万2,000円(1か月の収入)

回収期間:5,000万円÷61万2,000円=82か月(6年10か月)


●RC造の場合

建築費:9,000万円(9戸)

家賃:7万5000円×9戸=67万5,000円(1か月の収入)

回収期間:9,000万円÷67万5,000円=133か月(11年1か月)


木造の建築費回収期間は、6年10か月となります。

RC造の建築費回収期間は、11年1か月です。

およそ4年木造の方が、早く回収できます。

さらに現実的にはローンを利用しているので、金利分さらに期間の差に開きが出てきます。

この、4年+αの間に、何が起こるか分かりません。

やはり、借入金は少ないに越したことはないのです。


アパート経営の旨味は、投資した費用を回収した後です。

その後の収入は、丸々の利益になります。

また、早く投資費用を回収できれば、それだけ建物は新しい状態なので、売却も容易になります。

このようにRC造は木造より家賃を高く設定できるものの、建築費の増額分までは回収できないケースがほとんどです。


木造のメリットはまだあります。

解体費用が比較的安価なので、数十年後に建て替える場合でもコストを低く抑えることが可能なのです。

解体費用の相場は、木造で坪4万円前後です。

RC造で、坪8万円前後となります。

60坪の物件ならば、240万円の差です。

この金額は、決して無視できないでしょう。

以上のことから、自己資金の少ないサラリーマンがアパート経営を始めるなら、選ぶ構造は木造が最善といえるでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


鉄骨のアパートの場合

2019/10/15

明確なメリットが見つからない中途半端な建物が、鉄骨造となります。

木造の特徴は、建築費が安いことです。

RC造は、プレミアム感があり、遮音性が高くなります。


しかし、鉄骨は明確なメリットが、実は見当たりません。

まず、RC造ほどプレミアム感をもってもらえない割には、建築費がかかります。

にもかかわらず、耐震性や断熱性などの建物性能は、木造とそれほど変わりません。

「木と鉄では鉄の方が強いに決まっている」と思うかもしれません。

確かに、同じ太さ・長さの柱を比べたら、鉄の方が強度はあるでしょう。

しかし、建物の耐震性は、全体のバランスで決まります。

木には、素材自体が軽いメリットがあります。

そして、計算によって適所に金具などを用いれば、木造も鉄骨も耐震性能に差は生じないのです。

また、断熱性に関しては断熱材の質・量によって決まるものなので、構造材の違いはあまり関係ありません。

ただし、遮音性に関しては、隙間なく鉄筋コンクリートで囲まれているRC造が有利です。

これらの建物性能は、建築基準法などの法令によって一定以上のレベルにするよう定められており、その基準は構造によって区別されているわけではないのです。

それなのに、鉄骨が木造よりも家賃を高めに設定されるのはなぜでしょうか?

それは、実は建築費が高いからかもしれません。

つまり「木造と同等にはしたくない!」というオーナーの気持ちが、家賃に乗っているだけなのです。

木造と鉄骨を同条件で比べたら、入居者は鉄骨を選ぶ傾向はあるでしょう。

しかし、そのような人は、どうせ高い家賃を払うならRC造の方に流れていきます。

鉄骨は、全体的に中途半端なのです。

強いて鉄骨を選ぶ理由を探すなら、木造では法律上の問題などで実現が難しい4階建て以上の建物の場合、建築費がRC造よりも安価になることくらいです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


鉄筋コンクリート造 RC造について

2019/10/14

RC造(鉄筋コンクリート造)は、家賃が割高となり、法人と富裕層がターゲットとなります。

法人契約の場合は、社員寮代わりに借り上げるので、入居者の負担が少なく、多少家賃が割高でもニーズがあるのです。

ところが、最近では、そのような家賃補助を出すような、景気のいい会社が減りました。

法人の契約件数は、全体的に縮小傾向にあります。

景気の影響は、富裕層に関しても同じで、やはり契約件数は減っています。


また、RC造のアパートは、強力な競合相手のいる可能性が高いこともネックとなります。

RC造は、四角い形(陸屋根)のいわゆるマンションタイプです。

実は、このような物件は、資金が潤沢にある不動産投資ファンドが運営しているケースが多いのです。

不動産投資ファンドは、投資家から資金を集め、さらに銀行からお金を借りて、3億円から4億円で1棟あたり20戸以上の物件を建てます。

タイル張りの外装に、オートロック付は当たり前。

まるで、分譲マンションのような立派な建物です。

さらに、投資家から出資してもらい、大量の広告を打ちます。

2000年代前半は、利回りの高い東京、大阪、名古屋の都心部を中心に展開していました。

しかし、リーマンショック前に飽和状態になり、地方都市にも進出してきました。


建築して、しばらくは、満室状態が続いたようです。

しかし、景気が悪化した現在は、当然大苦戦しています。

当初8万円だった家賃が、7万円になり、最近は6万円強。20%のダウンといった状況です。

このように、最高グレードの物件は、景気に左右されやすいといえます。

また、同物件を好む富裕層は、ほかに魅力的な物件があれば、すぐに引っ越す傾向があります。

つまり陳腐化のスピードも早いのです。


ところが、運営する不動産投資ファンドはプロです。

そのようなことは、先に見越しています。

陳腐化が目立つ前に、一般ユーザーへ売却するのです。

その利益で銀行にお金を返し、余った分は、次の物件開発へお金をつぎ込みます。

損をするのは、一般の不動産投資家だけです。

もし、皆さんがRC造の建物を所有したら、このようなプロ中のプロの所有する豪華物件と勝負しなければなりません。

当然、管理会社を使っていない自主管理のサラリーマン大家では、大規模な物件の入居者の募集は難しくなります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アパートの特徴

2019/10/13

●RC造

ここで紹介する3つの構造の中では、もっとも建築費が高額になります。

建築費の目安は、1ルーム9戸物件で9,000万円以上となります。

見た目にもしっかりとした構造となり、躯体の耐用年数は最も長いです。

プレミアム感があり、遮音性も高いので、家賃も高めに設定できます。

間取りも広めに設定し、新婚夫婦や高所得者向けのものとなることが多いのが特徴です。



●鉄骨造

建築費は、木造よりも高めとなります。

建築費の目安は、1ルーム9戸物件で7,000万円前後です。
(鉄骨には「軽量鉄骨」と「重量鉄骨」があるが、どちらも価格はほとんど変わらない)

その分、木造よりも若干家賃を高めに設定できます。

家賃相場では、立地・間取り・築年数など同条件で、木造との差額は、2,000~10,000円程度。


●木造

もっとも安価で、建築可能な構造です。

建築費の目安は、1ルーム9戸の3階建て物件で、5,000万円前後となります。

他の構造と比べ、単身者向けなどが多いので、家賃は比較的安価になります。



このように書くと、家賃を高く設定できるRC造がいいと思うかもしれません。

しかし、アパート経営で一番重要なのは収益性です。

いくら家賃相場が高めでも、入居者がいなければ意味がありませんので注意しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


サラリーマンの不動産投資

2019/10/12

広がる格差、上がらない給与、生命保険や家のローンに子供の教育費など、働けど働けど、出費が増え、将来に対するお金の心配も拭えないサラリーマン達も多いです。

そんな彼らの不安を狙って、不動産投資をすすめる不動産業者が増えています。


特に、アパート経営の場合は、サラリーマンの場合は、融資がつきやすくなります。

その為、サラリーマンでも、不動産投資に誘われたことがある人も多いのではないでしょうか。

では、実際に「やってみようかな…」と興味を持った場合、アパート経営がうまくいくかどうかを見極める点は、どこにあるのでしょう。

まずは、物件の種類を知りましょう。


「アパート」と一言でいっても、その種類は様々です。

アパート経営をする場合、どのようなタイプの物件を選べばよいのでしょうか? 

構造に関しては、大きく分けて次の3タイプがあります。

●RC造

●鉄骨造

●木造


そして、アパート経営のリスクといえば、投資したお金をどれくらいの期間で回収できるか気になるところです。

建物に関しては、地震保険や地盤保証など、様々なリスクヘッジがあります。

ですが、20年後、30年後のことは、誰も分かりません。

子供が、2人とも医学部に進学する。

または急に大病を患って、「ローンを差し引いた家賃収入だけでは足りない」といったこともあり得るのです。

投資したお金の回収は、早ければ早いに越したことはありません。


不動産投資は、自己責任となりますので、しっかりとメリットとデメリットを確認しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地方の土地は、どう活用するのがベストか?

2019/10/11

地方の中核都市に土地を今後持ち続けても、人口減少などの要因を考えれば土地の価格は低下が予想されます。

将来の損を未然に防ぐ思い切った発想の転換が望まれます。

「将来性のある不動産」の見極めは、専門家に相談をする必要があると言えます。

東京都内の将来性のあるマンションを選びぶことも選択肢の一つです。

それぞれを賃貸に回せば、建物分を借り入れで賄って建てるアパート経営よりは、リスクが少なく収益化できます。

さらに、相続については、それぞれのマンションを相続人に渡せば共有を避けることができ、争いごとも起きません。

賃貸に回すと、事業用マンションとなるので節税効果も期待できます。

この資産の組み替えで問題なのは、地方に住む人には東京の将来性のある不動産がどれか、実態がわからないこともあります。

信頼できる不動産会社や、不動産に詳しい友人にまず相談し、情報を収集することをおすすめします。


2020年の東京オリンピック・パラリンピックを控えて、どんな不動産が値上がりするのかといった記事が新聞や週刊誌でもよく見られました。

一つひとつの記事には私自身、賛成できるものと賛成しかねるものがありますが、そのような記事も参考にはなります。

地方の資産家は、所有する地方の広大な土地を売却し、都心のマンションを購入するという同様の資産の組み替えを積極的に行っています。

その多くは、数億円の売却益で、3000万~7000万円のマンションを数戸購入していました。

自分が住むのであれば、億ションを買いたいという気持ちも出てくるかもしれません。

しかし、ほとんどの資産家は、他人に貸すことが前提です。

そのため入居者が決まりやすい賃料を設定できて、かつ収益力が維持でき、将来性のある立地の物件を選びます。

特に中古の場合は、しっかりとした管理組合運営をしているマンションであることが重要です。

このようなマンションであれば、市場性がありますので売却したいときに売却できます。

交通の便が良く、そこそこの環境であれば将来のキャピタルゲインも期待できます。

これが土地の所有から利用への大きなポイントのひとつです。

都内において賃貸したときの運用利回りは、地域によって異なりますが、グロス利回りで年率4%から6%が相場水準です。

地方の方は都心にマンションを購入しても、賃貸をどこに頼むのか、管理を誰がやるのかといった心配があると思います。

今は、インターネットを使えば自宅からでも情報収集ができ、信頼のおける業者を簡単に検索・比較して選ぶ時代になっていますので、積極的に利用してください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


地方の土地はどう活用するか

2019/10/10

ある地方の中核都市に住む資産家さんを例にします。

資産家は、大手不動産業者から、アパート経営をすすめられていました。

収益が上がり、相続対策にも有効というお決まりの宣伝です。

資産家は、「簡単にアパート経営などできるものではない」とは思っていました。

しかし、その不動産業者の立派なパンフレットを見ながら、「資産を運用することも大切だ」と少し興味が湧いていたのです。

気になるのは、アパートの建築費を借り入れで賄わないといけないことです。

豪勢なマンションを建てるわけではなくとも、不動産業者さんの見積もり試算によると1億4,000万円は借り入れないといけません。

しかし現在の経済環境では、いくら借り入れをして立派なアパートを建てても、人口の減少している地方都市ではそのうち空室が目立ってきます。

よほど高い利回りを期待できる土地でなければ結局は借り入れだけが残り、やがて塩漬け状態の不動産になってしまうでしょう。

とは言え、土地を土地のまま持っていてもただ税金を支払うばかりですから、どうにかして有効利用したいという思いはあります。

では、資産家は所有している土地をどのように活用するべきでしょうか。

資産家が所有しているのは、中核都市の郊外にある1000坪超の土地とします。

土地の一部は近隣のカーディーラーの駐車場として賃貸し、月額60万円ほどの駐車場収入があるようです。

いくつかの手法が考えられますが、まずは一戸建て住宅用の分譲から検討してみましょう。

中核都市の郊外なので、一戸建ての需要はあり、造成して分譲し、1戸ずつ売却していくことは有効な土地の利用方法に思えます。

ただ、詳しく調べてみるとこの地域は容積率の厳しい地域であり、80坪ずつ分譲しても顧客が満足する家を建てられる可能性は低く、売れないリスクがあるようです。

そのため、一戸建て住宅地とするなら、分譲予定地としてまとめてデベロッパーに売却したほうがいいという判断ができます。

では、不動産会社が持ちかけてきたという賃貸アパートはどうでしょうか。

不動産会社の案のひとつは、数棟の社宅向けの賃貸アパート経営を始めるという内容です。

しかし、現在の土地だけで1億円以上で売却できるのに、なぜ多額の借り入れをしてまでリスクを負うのかが疑問ですから、あまり得策とはいえません。

不動産会社は「6.1%の利回りが実現できます」といっていたようですが、それはあくまで建物価格だけをもとにした利回り計算です。

土地の価値まで含めて計算すると2%足らずで、今後の経済の動向によっては返済の金利分も収益として上げられない可能性があります。

このように、その土地個別の要因を勘案すると、それぞれの対策が将来的に適切であるか、愚策であるかがある程度判断できます。

資産家のケースで、最も有効利用になると考えたのは、土地を売却しての資産組み替えです。


1億円以上になる土地の売却額は、都内の1LDK~2LDKクラスのオーソドックスなマンションにすると3~4戸は購入できる金額です。

借り入れのリスクを冒してまで、利回りの低そうな賃貸アパートを建てるなら、土地を売却してしまう。

そして、その売却益で将来性のある不動産を購入したほうがリスクも少なく、さらに相続対策に生かすこともできます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


アパート経営は愚策?

2019/10/09

地方に土地を持っている場合、「不動産業者がすすめているし、アパートを建てて、賃貸経営をしてみよう」と考える方もいることでしょう。

しかし、昨今の人口減少・一点集中の人口分布を鑑みれば、いくら相続対策とはいえ、最適な方法とは言い難いのが現状です。


実は、地方の土地を、新たな収益物件に組み替える方法もあります。

地方の資産家の場合、代々所有する土地を生かして、その土地の上にアパートを建てて賃貸経営をしている例をよく見かけます。

ところが、それでは本当に土地を生かしきれていないケースもあります。

生かしきれていないばかりか、建物を建てるために多額の借り入れをしていると、相続対策にもなっていないことが多いです。


では、そのような場合はどうしたらよいのでしょうか。

私は土地をそのまま売却し、売却して得たお金で都心部の将来性の高いマンションを購入するといった、資産の組み替えを行うべきだと考えています。

その際、更地を駐車場として貸している場合には、一定の規制はありますが、事業用買い替えの制度を利用して節税する方法もあります。

無理に、良くない状況で、アパート経営をする必要は無いのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資会社の提携ローンは利用すべき?

2019/10/08

不動産投資会社の「提携ローン」は利用すべきでしょうか。

実際に区分マンション投資ローンを受ける場合、自身で金融機関と交渉するか、不動産投資会社の提携ローンを利用するか、選択肢は大きく2つです。


それぞれにメリットとデメリットがあります。

まず、自身で交渉する場合、「深い付き合いの金融機関がある」「すでに不動産投資を行っている」「自身で事業計画書を用意し、金融機関担当と交渉できる」「高属性である」というような条件の方であれば、有利な条件で融資を受けられる可能性があります。


次に、「不動産投資会社の提携ローンを利用する」場合を考えてみましょう。

金融機関は、不動産投資会社の取引実績などで金利を決めていますので、同じ金融機関でも経由する不動産投資会社が違えば、金利などの融資条件も異なります。

また、不動産投資会社の担当者が、すべて手続きをしてくれるのが、自身で交渉する手間もありません。

一方、その不動産投資会社が金融機関とのパイプが細く、提携先が少ない場合は、他社より高い金利になることもあります。

そのため、きちんと不動産投資会社を選ぶことも重要となります。

以前は、スルガ銀行オンリーの不動産投資会社も多かったのです。



不動産投資の場合は、融資を活用して「他人資本」を享受できることがメリットです。

もちろん融資は、返済する必要があります。

万が一返済できなくなるリスクもゼロではないので、きちんと返済についてシミュレーションをし、リスクを理解したうえで、無理のない借入れを実施することが重要です。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


年収500万円の会社員の場合、不動産投資ローンはいくら借りられる?

2019/10/07

金融機関は「融資審査」で何を見ているのか知っていますか?

金融機関の融資の審査では、どのような基準を設けているのでしょうか。

大きくは、「収入」「勤務先」「金融資産」「借入状況」「家族構成」と5つの項目を設けていることが多いようです。


まず見られるのが、返済能力の「収入」です。

融資枠は年収の7~10倍を目安にしています。

年収は、高ければ高いほど良いです。

とは言っても、ベンチャー企業で勤続年数3年の700万円の方よりも、上場企業で勤続年数10年、年収500万円の方のほうが、金融機関は好みます。

大手企業に長く働いている方の方が収入は安定し、返済が滞るリスクは少ないと金融機関が判断するからです。


次に見られるのが、「勤務先」です。

金融機関は、上場企業勤務、医者、弁護士などを好みます。

その理由はわかりやすく、収入が安定するからです。

金融機関は会社のホームページ、帝国データバンクなどのリサーチ会社から勤務先の情報を収集します。

会社情報をきちんと得られない場合、勤務先の事業説明、決算書の提出を要求される場合もあります。


「金融資産」も必ず調べています。

まったく金融資産がない人よりは、ある程度の金融資産を持っている方を好みます。

もちろん、その資産は多ければ多い方がいいです。

金融機関は「負債」と「資産」のバランスを見て審査しています。

また、融資を受ける時は、可能な限り「借入がない」ことが望ましいといえます。

他の借入があると融資がおりないわけではありませんが、融資枠への影響やタイミングは、専門家にも相談するといいでしょう。


最後に見られるのが「家族構成」です。

金融機関は独身の方より既婚の方を高く評価しています。

既婚者は、すでに家族を持っていることから、引越し、転職、結婚式の費用、出産費用など、これからのライフスタイルの変更による収入に大きく影響する変数が少ないと考えているからです。


このような基準で審査される区分マンション投資ローンですが、誰もが融資を通しやすくしたいと思うことでしょう。

融資を通しやすくするには、大きく3つのポイントがあります。

まず「自己資金を多くして、融資額を減らす」ことです。

融資額を減らせばその分金融機関はお金を貸すリスクが小さくなるので、融資が受けやすくなります。

しかし自己資金を増やすことによって、「他人資本の利用」という不動産投資のメリットは、最大限に享受できなくなります。

他人資本と自己資金のちょうどいいバランスを考える必要があります。


次に大切なのが、「最も有利なタイミングで申し込む」ことです。

融資で審査する項目の基準を満たしている時が、融資にとって最も有利なタイミングだといえます。

昇進し収入が上がったなら、この人は将来有望だと金融機関は判断するので、本来より多くの融資を受けられる可能性があります。

一方、転職したばかりのタイミングだと融資がおりない可能性もあります。

人によってタイミングは異なるので、自身にとって最も良いタイミングを逃さないことが大切です。

そして「カードローンなどの返済を完了させる」ことも重要です。

カードローンなどの融資があると、金融機関からは、その分、返済能力が少なくなると判断されます。

カードローンなどの返済が残っている場合、基本的に融資は厳しいでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


年収500万円の不動産投資ローン

2019/10/06

「老後2000万円問題」など、先行きの不安から注目が高まっている区分マンション投資。

投資金額の高さから「いくら融資を受けられるかが気がかり」という人は多いのではないでしょうか。


「区分マンション投資ローン」は借りやすい?

2018年に問題化した二重契約などの金融機関の不祥事を受け、一棟投資物件の融資が非常に厳しくなりました。

一棟物件に関しては、基本的に積算評価の高い物件にしか融資が出なくなり、また物件価格の1~3割の頭金を条件にする金融機関も多くなりました。

つまり、たとえ積算価格が高い物件に出合えたとしても、自己資金がないと買うことはできません。

そのなかで、今まで一棟投資物件の融資を行っていた金融機関は、一棟投資物件への融資を縮小して、区分マンション投資に対する融資を積極的に行うようになっています。

もちろん融資の基準に満たすことが前提条件になりますが、現在、有利な条件で区分マンション投資の融資を受けられるタイミングといえるでしょう。

そのような状況のなかで、「いくらの融資を受けられるのか」、気になるところではないでしょうか。

一般的には区分マンション投資の融資枠は、年収の7~10倍前後が一つの目安になります。

たとえば、年収500万円がある方は、大体3,500万~5,000万円が融資枠と考えてください。

もちろん、これはあくまでも一般的な目安です。


たとえば、車のローンがあった場合には少し融資額が減る可能性があり、逆に金融資産を持っていれば融資額が増える可能性も十分に考えられます。

では、区分マンション投資ローンの金利は、どのような状況でしょうか。

数年前までは3~4%と非常に高かったのですが、マイナス金利実施により、今は史上最低といわれているほど金利は低い状況です。

もちろん金融機関によって多少の差はありますが、属性によっては1%台から受けられる金融機関もあるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


資産価値に影響を与える要因を正しく理解する

2019/10/05

「継続投資」は、物件価値をコントロールできる手段です。

インフラ価値に対する変動要因を並べてみると、一旦建ててしまった物件(立地や仕様が確定してしまった物件)に対しては、変動要因をコントロールできる要素が少ないことに気が付くかもしれません。

そうなると、「環境」「構造」の要因は、あまり変更することができなくなります。

必然的に、「経年劣化」を受け入れざるを得なくなります。


だからこそ、重要となってくるのが「継続投資(=購入した不動産を継続的に運用するのに必要な費用、修繕費など)」です。

時間と共に劣化を進行させる設備に対して、予防・補修・更新など必要に応じた正しい手段を選択することで資産価値の低下を防ぎ、場合によっては資産価値をプラスに導くことも可能となります。

メンテナンスコストは、個別の計画が必要です。

その個別の事情をしっかりと拾い上げることが、資産価値を最大化する手法です。


資産価値の変動要因には、個人の力では動かしようのない要因もたくさんあります。

逆にいうと、個人の力で動かすことができる要因も存在します。

そのコントロール可能な要因を管理することで資産価値を守ることを考えると、賃貸不動産を運用するにあたり、継続投資がいかに大事であるか、理解できるでしょう。


 (初期投資+継続投資+解体投資)-(収入+節税効果)=収益


収益計算において、継続投資を計画的に行うことは、費用の増大を意味します。

しかし将来にわたっての収入増、そして継続投資実行時の節税効果の高まりによって、収益性向上に資するものであると言えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


資産価値に影響を与える要因を考える

2019/10/04

賃貸不動産の価値は、常に変動するモノです。


変動にはプラスもマイナスもあり、この変動をいかにコントロールしていくかは、物件の生涯収支に大きな影響をもたらします。

賃貸不動産の価値に影響を与えている要因を切り分けて考えてみましょう。



まずは、「環境要因」です。

物件の立地するエリアにはどのくらいの競合物件が存在するか。(=需給バランス)
駅からの徒歩は何分か。(=利便性)
近くにスーパーはあるか。(=利便性)
などといった、所有する物件についてというよりは、その周辺の状況についての項目です。


外国人の増加は、入居者トラブル増加の一因にもなっております。

集合住宅の場合は、どのような居住者の属性も、重要な変動要因となっています。


次は、「構造要因」です。

基本構造は初期投資に大きな影響を与えます。

そして、単純に木造やコンクリート造という分類だけではなく、耐震・免震構造や防音など付加価値を付けられる項目は数多く存在しています。

また、基本構造をハード面とすると、ソフト面に相当するのがクロスや洗面やトイレなどの内装・什器や、ネットワーク環境などの設備といえます。

ハード面の基本構造は、比較的万人に訴求できる価値です。

しかし、ソフト面の設備関係はライフスタイルや嗜好によって、受け止め方は千差万別です。


つまり、ソフト面の組み立て方ひとつで特定のニーズを持った居住者をある程度意図的に集めることが可能で、マーケティング要素が深く関わる要因であるといえるでしょう

そして、構造要因のなかで、時代と共に強制的な変動を生み出す要因に、法令対応が挙げられます。

その代表例が、建築基準法で、耐震基準や建物を建てる時の最低限の決まりを定めており、建築構造物にとっての絶対的なルールブックといえます。

大地震を経験するたびに、建物の被害状況などを検証し、改正を繰り返しているため、「生きた法律」とも呼ばれています。

現時点で必要とされていない、耐震性や安全性を高める構造なども、将来的に必須構造に変わる可能性があります。

ひとたび必須構造と定められ、自身の物件にその機能がないとなると、大きな価値毀損に繋がってしまうことがあります。


そして、最後が「経年劣化」です。

賃貸物件を探す際の検索条件の代表格である築年数。

パッと見でわかる外壁・内容などの劣化。

そして、住んでみないとわかりにくい、配管や給湯設備などの劣化などに分類することができます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


解体費用を増大させる要因

2019/10/03

解体費用を増大させる要因はいっぱいあります。


建造物の解体とひと口でいっても、その金額を左右する要素は様々です。

解体を始める前に、土壌調査によって土壌汚染の有無や、法律で規制されている材質を含む塗料や材質が使用されていないかを調査する必要があります。

特定の事業用地でない限り、土壌調査義務はありません。

そして、なんらかの疑いがある場合、その土地を次に買う人の依頼で、調査が必要となることもあります。

現在では、法律で規制され使用できない塗料や建材であっても、何十年も前に建造された物件には使用されていることもあります。

その場合は、やはり調査が必要となります。


そして、解体される建造物の材質や規模(低層か高層か)、地下構造の有無などにより、必要な解体重機が変わり費用は大きく変動します。

さらに隣地に生活している人がいる、学校がある、病院があるなど近隣状況によっては、解体で発生する騒音や振動が許されないケースがあります。

その場合は、静音や無振動工法によって解体を進める必要が出てきます。

その為、通常の解体費用の倍以上の費用が、かかることがあります。

特に都市部では騒音・振動は大きな問題となることから、安易な解体費用の見積りは危険と言えるでしょう。


解体後、発生する部材は鉄などのリサイクル価値のあるもの(有価物)を除き、すべて産業廃棄物として適切な処分が必要となります。

適切な処分とは、専門の産業廃棄物業者に対象物を運びこみ費用を払って処分を委託することです。

廃棄物の処理及び清掃に関する法律(以下、廃掃法)により、発生するゴミの扱いは細かく規定されています。

そのゴミを運ぶ際も廃掃法で厳密に規定があり、結構費用が発生します。

解体と処分を経て、最後に更地となった土地を整地して、ようやく原状回復となり、解体は終了します。

このように、解体には多くのプロセスが存在し、それぞれに費用を構成する要因があることがわかります。


収益計算の必要項目である「解体投資」


出費 (=初期投資+継続投資+解体投資) -収入 (=賃料+節税効果)=収益


不動産投資において多くの人が綿密な計画を立てるのは初期投資であり、資産価値をコントロールする継続投資は軽視しがちです。

解体投資は、そもそも忘れ去られていることが多い項目です。


「そんな費用は想定していなかった」という声が聞こえてきますが後の祭りです。

本当は当初から想定できる解体費用もあります。

でも、その時まで一度も試算をしてこなかったことで、解体費用がすべて想定外の出費と捉えざるを得ないオーナーがたくさん存在します。

想定していない費用が発生するとは、想定収益を押し下げたり、逆ザヤが発生したりすることを意味します。

投資を計画する上で、正確に試算するためには、解体投資を忘れてはいけません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


リセールバリューについて

2019/10/02

不動産投資において、「リセールバリュー」も重要となります。


リセールバリュー=物件価値-解体費用


この相関関係から、解体費用が増えた分だけ「リセールバリュー」が減少するといったことなので、注意が必要なのです。



解体費用が膨らめば、当然として「リセールバリュー」は低下します。

あなたが設定する投資期間が10年程度の場合、所有する賃貸不動産を将来的に売却することが想定されています。

この場合、解体まで検討することはほぼないでしょう。

しかし設定する投資期間内に建物の寿命を迎える場合、物件の解体についての想定を迫られることも考えられます。

木造物件であれば一般的に解体費用は少額となりますが、コンクリート物件は階数が増えるにつれて解体費用はどんどん膨らんでいきます。


不動産価値において、土地は時価こそ変動しますが価値がなくなることは極めて少ないといえます。

しかし、上物(うわもの)といわれる建築構造物は、寿命と共に無価値へと変化していきます。

むしろ解体が必要になることからマイナスの価値になると表現してもいいかもしれません。

もちろん解体が必要な状態でも、解体は買主側に任せることで、そのまま売却も可能です。

でも、結局は、見込まれる解体費用を差し引いた売却価格となってしまいます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次


 


不動産解体の試算

2019/10/01

大規模に整備された日本のインフラの老朽化が進んでおります。

「物理的な寿命=耐用年数」について、十分に議論されてこなかったこともあります。

現状は、思うように修繕が進んでいません。


不動産投資も同じリスクを抱えており、物件の修繕、さらには解体まで想定することが重要です。

不動産投資を始める際、忘れられている「建物の解体」についての解説です。



建物は、作ればいつかは「解体」を迎えます。

建物などのインフラ構造物には、寿命が存在します。

普通の人にとっては、鉄筋の入っているコンクリート構造物などが劣化するというのは、なかなか実感しにくいかもしれません。

構造物は固くて頑丈ですし、数年経ったところで、汚れは付着しても、劣化しているのがわかることは少ないでしょう。

確かに、構造や使用されてきた条件・環境によって、寿命は変化しますが、いずれにせよ「永遠」ということはありません。


劣化したコンクリートを数多く見るとビックリします。

橋の裏側に回ったら、床版(=人や物の重さを支える床)に穴が開いていて、地上の光が橋の裏側から見える場合もあります。

コンクリートのひび割れを起因として、コンクリートのなかにある鉄筋が腐食した挙句、完全に消滅してしまっていたりもします。

建設後、数十年経過したコンクリートの危機的な状況を目の当たりにするとコンクリートの強度についてわかってきます。


高度経済成長期に爆発的に増えた社会資本ストック(=インフラ構造物の累計)は、計画的な維持・補修がされてこなかったこともあり、予想よりも早く劣化が進行し寿命を迎えることになってきているケースも多いです。

維持・補修、または解体をしての新設という需要は、今後も堅調に推移していくことが明らかです。

企業目線では堅調な市場で安心なのですが、人口減少を迎え、より効率よく税金を使う必要性が高まるなかにあって、維持・補修、解体、更新という費用の増大は、自治体にとって死活問題になってきています。

賃貸不動産においても、短・中期で更新が必要な設備は多く存在します。

しかし、建物自体の寿命も確実に存在し、いつかは解体する時がやってきます。

あなた自身の設定している投資期間が、新築~解体という建物のライフサイクルのどの部分に該当するかによって、解体費用が発生するか否かが決まります。

実際、ケースとしては少ないことかもしれません。

しかし、投資期間が解体時期に近づけば近づくほどに、解体費用についての検討が現実味を帯びてきます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


長期修繕計画を確認しましょう

2019/09/30

分譲マンションの管理面で気をつける重要ポイントの1つとして、「長期修繕計画」があります。

長期修繕計画とは、修繕積立金をどのように住民から集めていくかをまとめた次のような資金計画をいいます。


1. 長期修繕計画の妥当性
(費用見込みが甘くないか)

2. 適切に計画が見直しされているか
(国交省は5年に1度を推奨しています)

3. 修繕積立金の滞納状況
(滞納者や滞納金額の状況)

これらをチェックした上で判断していく必要があります。


長期修繕計画に関する判断は専門知識が要求されますので、ぜひ仲介を担当する営業マンに詳しく質問されることをおすすめします。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


ダメなマンション購入3つの特徴

2019/09/29

日本の人口は、2004年12月の1億2784万人をピークに減り始め、2050年には9515万人まで、ドンドン減少すると予想されています。


一方、首都圏を中心に、多数の新築マンションが継続的に新規供給されております。

この状況が続いた場合、既存のマンションストックが、人口に対して余っていくのは必然となります。

マンションストックが余る時代において、購入検討者は、「マンションの資産価値」について、ますますシビアに判断することが求められます。


これからの時代も「選ばれ続ける」マンションを購入できた人々は、ライフスタイルに合わせて住み替えや資産運用といった選択肢を持つことができます.

しかし、「選ばれない」マンションを購入してしまった場合は、将来のリスクを抱えることになります。


今後、マンションの長寿化がますます進みます。

10年後、20年後におけるマンションの資産価値を考える上では、従来から存在していたマンションの立地や建物グレードという観点を重視することになります。

更に、どのように分譲マンションが、維持管理されてきたかという“マンション管理の質”の見極めが必要となるのです。


「立地」、「建物」、「管理」それぞれ、気をつけるべき点を知りましょう。


1. 広すぎるお部屋を購入する


広すぎるお部屋はリスクが高いです。

例えば、100平米のお部屋を購入することはおすすめできないケースが多いです。

よほどの好エリアの物件でない限り、人口減少社会においては需要を保つのが難しいと言えます。

もちろんライフスタイル如何にはよります。

しかし、将来的に子どもが独立して夫婦2人で暮らすことを想定すると、面積や部屋数が必要である状況は限定的です。

広すぎるとその分固定資産税などが上がりますし、身体の自由が利かなくなるにつれ、掃除もおっくうになります。

使わない部屋があると、物をため込んでしまうので、汎用性という観点からは1LDK~2LDKくらいがちょうど良いでしょう。

ただし、将来車いすを利用することや、介護が必要となったときのことを考え、1つ1つの部屋のスペースに、ゆとりを持たせた間取りが理想的となります。


2. 好立地を選ばない


多少広さは妥協してでも、好立地に住んだ方が、将来のリスクは低いです。

(1)駅近エリア

「駅近」「駅直結」「駅徒歩5分以内」という言葉がアピールポイントとされることが多い点からも分かる通り、駅距離は資産価値に直結する最重要条件です。

特に、駅直結のマンションは、稀少性が高く、資産価値は右肩上がりとなる傾向にあります。

(2)将来性のある街

土地の評価が大きく変わる起因として、街の進化や再生があります。

街は「生き物」なので、街としての新陳代謝が重要となります。

将来的な資産価値は、こうした鉄道各社や行政による開発・再開発プロジェクトに目を向ける必要があります。

資産価値が長期間安定する街は、この再生・再開発計画が発表・実行されており、好循環で発展を続けています。

(3)街のブランド力

街や地域が持つブランド力は、土地の資産価値をさらに高めます。

歴史的な背景や市区町村などの行政的な取り組みも含んだ、地域ならではの魅力が該当します。

不動産価格は、常に揺れ動くものです。

このブランド力が「憧れる」「誰もが欲しいと思う」「多くの人が住みたがる」というニーズをどんな時も集めることができ、ブランドがないエリアに比べて価格の下がり幅を小さくしてくれるのです。


3.新築・築浅にこだわりすぎる

「新築マンションや築浅マンションはいつの時代も人気です。

「中古」マンションには未だに「汚い」「古い」などのイメージが先行しています。

確かに新築・築浅マンションは設備が新しく魅力的に見えますが、「マンションがどんな風に管理されていくかが不透明」というリスクを抱えています。

中古マンションの場合、ある程度経年劣化が進んでいるため「どのような管理で維持されてきたのか」を知った上でマンションを見極めることができます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


区分マンションの不動産投資が危ない

2019/09/28

過剰過ぎるといわれた相続対策のアパート経営やサラリーマン向けのアパート経営であっても、確実な事業計画と高い物件力を持って、しっかりした管理体制の下であれば、堅実で安心したアパート経営は行えます。

すなわち、きちっと成功させることができるのです。


アパート経営は、ふつうの「投資」ではありません。

もはや、過熱気味となっている区分マンション投資は、近い将来ヤバイなと感じています。

毎月の収支は赤字となり、販売価格は高止まりから下落相場が、ちらつき始めています。

キャピタル(売却益)を得るためのマンション投資でしょうが、今後一層の下落相場に移行した場合どうなるのでしょう? 

数年後、「異常だった区分マンション投資」という新聞記事がでないことを祈るばかりです。


アパート経営とは、文字通り賃貸の経営することです。

私たちの経営の考え方は、毎月きちっと収益を得て、毎年黒字の確定申告をすることです。

投資ではないので、キャピタル(売却益)よりもインカム(毎月の収益)を重視していましょう。

経営ですから、黒字であってこそ、正常という考え方が必要なのです。


一方、区分マンションについても、投資と歌われています。

投資であれば、インカム(毎月の収益)は赤字でも、キャピタル(売却益)を手にすることが全てとなります。

現在、この状況がその考え方に照らしてどうなのか? 

答えは、火を見るより明らかではないでしょう。

毎月赤、売っても赤とならなければいいのですが・・・。

業者の戯言に、流されないことが重要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


区分マンションの不動産投資が活況?

2019/09/27

昨今の融資引き締めの状況が続くなか、区分マンション投資が活況のようです。

引き続き縮小傾向にあるマンション・アパート融資に対して、金融機関が区分マンション融資に対して、積極的な姿勢を見せているのだ。

金融機関の融資姿勢により、過熱気味となっている区分マンション投資だが、その未来は明るいのだろうか。

少し疑問が出てきます。


1棟マンションやアパート融資が減ったので、区分マンション投資が活況している部分も否定できません。

「現在の金融機関はアパート融資を減らし、区分マンション投資にシフトしている」という新聞記事を目にしました。

これまでの経緯を辿ってみると、数年前までは相続対策として、サブリースを条件に郊外の土地に対して過剰融資が行われていました。

それが、色々と問題視されたため、土地から購入するアパート経営融資に切り替えていました。

しかし、2018年には、そちらも様々な問題により縮小を余儀なくされたのです。


現在では、それまで比較的否定的だった区分マンション融資へと舵を切って業績を伸ばしている業者もあります。

そこからも分かるように、金融機関は、不動産融資を伸ばさなければ数字を上げるのが難しい現状が見えるのです。


スルガスキームを使っていたような業者は、普通の方法では稼ぐことができないので、区分マンション投資へ舵を切ったと言われても否定できないのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の物件の探し方

2019/09/26

不動産投資の優良物件の探し方も色々とあります。

一番いい方法は、ダメ物件を把握して、ダメ物件を買わないようにすればいいのです。

そうすれば、おのずと優良物件が残ってきます。


優良物件の探し方は、「情報収集」や「不動産会社との関係性」という点もありますが、もっと具体的なことを意識することです。


●需要のあるエリアの物件


●なるべくコンパクトな物件


空室リスクと家賃下落リスクが低いのは、何と言っても需要のあるエリアです。

需要のあるエリアとは、たとえばターミナル駅や、閑静な住宅街など「そこに住む理由」が明確なエリアになります。

そのようなエリアは物件価格も高いですが、この2つのリスクを小さくするためには必須条件です。

また、大きくても1LDK程度のコンパクトな物件にしましょう。

なぜなら、大きくなるほど、取得費用も高くなり、競合も多くなるからです。

仮に、ファミリーをターゲットにすると「分譲マンション」「一戸建て」などの競合が増えますが、コンパクトマンションであれば賃貸マンションを選ぶ可能性の高い単身者をターゲットにできます。

ターゲットが多ければ、空室リスク・家賃下落リスクを小さくできるというわけです。



ただし、「安すぎる」「オーナーチェンジ」の物件は要注意です。

こんな物件には注意しましょう。

優良物件とはいえない物件は、家賃収益を安定的に上げるのは困難と言えます。


(1) 価格が安すぎる物件

価格が安すぎる物件というのは、不人気エリアであったり、現地に大きなデメリットがあったりするケースが多いです。

価格が安い物件は、「(年間家賃収入-年間経費)÷物件取得価格」で算出する「利回り」は高く見えますが、結局は空室になったり、家賃が下落したりするケースが多くなります。

このような物件は、結果的に赤字になるリスクが高いので、価格の安さだけで判断するのは避けましょう。


(2) オーナーチェンジの物件

また、今まで投資用物件として運用していて売り出している、いわゆる「オーナーチェンジ物件」も注意が必要です。

なぜなら、室内の見学ができない場合が多いですし、オーナーがその物件を手放す理由に、物件のデメリットが潜んでいるケースがあるからです。

賃借人によっては雑な使い方をしている人もいるので、賃借人次第では室内が激しく劣化しているリスクがあります。

そのため、オーナーチェンジ物件はきちんと売却理由をヒアリングして、賃借人に問題がないことを確認してから取得しましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資では、優良物件を選びましょう

2019/09/25

家賃収入による不動産投資は、投資の王道と言われています。

なぜなら、家賃収入という比較的安定した収入が、定期的かつ継続的に得られるからです。

ただし、不動産投資はあくまで投資ですので、必ずしも収益が上がるわけではありません。

そんな不動産投資において、継続的に家賃収入を上げる方法をお伝えいたします。


「決まった家賃収入」を「継続的」に上げることが重要となります。


【優良物件が成否を分けています】


しっかりと家賃収益を上げられるような不動産投資は、優良物件を所有できるかどうかが重要になります。

不動産投資の収益は物件の良し悪しにかかっており、言い換えると不動産投資の成否も物件次第だからです。


そもそも優良物件とは何でしょうか?


●空室率が低い物件


●家賃下落のリスクが小さい物件


空室リスクと家賃下落リスクは不動産投資における二大リスクであるので、優良物件はこのリスクが小さい物件になります。

不動産投資は、「決まった家賃収入」を「継続的」に上げることで利益が出ます。


そして、追加で物件取得もしやすいのが優良物件です。

また、優良物件は追加の物件取得がしやすいというメリットもあります。

不動産投資の物件を取得するときには、ローンを組んで取得することが多いです。

そのローンの審査項目の中に、「物件の収益性」という項目があります。

そのため、1つ収益性の高い物件を所有していれば、その物件を評価され次の物件の融資が受けやすいのです。


つまり、優良物件を取得することは、その物件で高い家賃収入を上げるだけではなく、物件数を増やし家賃収益を増やすこともできるということです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガ銀行が公表した報告書から見える実態

2019/09/24

スルガ銀行の第三者委員会報告書から、とくに代表的な不正の手口を紹介します。


【債務者関係資料の偽装】

ここで目につくのは、「偽装」という言葉の数の多さです。

詐欺を専門にするプロの犯罪集団のことではありません。

金融庁の免許を得て、株式を上場する、銀行の内部の業務実体です。

一見すると難しく書いてありますが、翻訳すると「資産もないし収入もイマイチの、借金して不動産投資なんて絶対やっちゃいけないサラリーマン」を「資産もあって収入も多い、リッチで余裕のある不動産投資にふさわしい、勝ち組サラリーマン」に仕立て上げたという話です。


【物件関係資料の偽装】

購入者となる「サラリーマン大家」、すなわち借金をする買い手の偽装に続いて「物件の偽装」です。

実際よりも入居率を高く見せたり、家賃も実際より高額にしたりと、事実と異なる数字を並べるようなことが横行していました。

中古物件の空室にカーテンをつけて満室に見せかける手法は、「カーテンスキーム」として有名になりました。

まるで『オーシャンズ11(プロの詐欺集団の映画)』顔負けのえげつない偽装ですが、このスキームの連携プレーにも行員が一役買っていた、という衝撃の事実が書かれています。

要するに、「誰も借り手がつかない、僻地のお化け屋敷のような無人マンション」が、「稼ぐマシーンとしての不動産」のスペックをきっちり持っているかのような偽装が行われた、ということが赤裸々に書かれているのです。


【契約書の偽装】

極めつけは、二重売契と呼ばれる売買契約書の偽装です。

これは金融機関用と、実際の契約用の2つの売買契約書を作成するものです。

そもそもスルガ銀行は90%の融資が最大で、自己資金10%が求められます。そこであらかじめ10%の金額を乗せた売買契約書を作成して満額融資を受ける手口です。

ただ、この偽装については、2通の契約書に署名捺印が必要ですからサラリーマン大家側も関知していると思われます。

契約関係の書類偽造に関していえば、「知らないうちに被害者になっていた」という言い訳は通りません。


とはいえ、普通の社会生活をしていて、契約書をきっちり読んで疑問を解消するために、いろいろ突っ込んだ質問をするようなサラリーマンの方はほとんどいないでしょう。

不動産取引は初めてか、数回しか経験したことのないサラリーマンにとっては、業者から「契約書は二通ありますが、これは普通のことなので気にしなくて結構です」と堂々と言われると、信じてしまうのが普通だと思います。


銀行員だって、ノルマに追われる「営業マン」である事実があったのです。

このスルガ銀行の第三者委員会の報告書を見る限り、スルガ銀行の内部では営業成績を残すために、通常ではありえないほど緩い基準で融資をしていたことが分かります。

目の前の方が銀行のバッジをつけ、きっちりした肩書でメガネをかけて、髪も七三分けして品の良いスーツを着て、高いネクタイをぶら下げて柔らかい物腰で、ジェントルな話し方であっても、これが本質的実体です。

第三者委員会の報告書は、このことを空想や思い込みや邪推の類いではなく、事実として克明に示してくれています。


本来であれば買うべきでない物件を、借りるべきではない借金をしたサラリーマンが購入し、購入時点で破綻が確実な「なんちゃってサラリーマン大家」が数多く誕生してしまったのです。

「どこか遠くの世界の、自分には関係のない話」と考えて意識から遠ざけるのか、「自分が買おうとしている不動産取引に関わっている銀行の内側は、こんな状況かもしれない。

だからこそ、正しく疑い、きっちりと計算をして、返済可能性について真剣に、現実的に、慎重な見方でしっかりと考えよう」と我が身に置き換えて教訓としなければなりません。


「不動産取引の勉強をしましょう」と言うのは、今回の事件をきっちりと把握し、教訓としてリテラシーに加え、最悪事態を想定する力を働かせ、賢く対応する癖をつけることが必要となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スルガ銀行が公表した報告書をみてみましょう

2019/09/23

スルガ銀行、レオパレスなどetc…。

名だたる企業が昨今ニュースに登場し、惨憺たる不動産業界の現状が露呈しています。

しかし、これらは不動産業界において公表されていなかった氷山の一角に過ぎません。

全ての不動産投資家がこれらを対岸の火事として受け止めず、自らが融資地獄への一途を辿らぬよう、ちゃんと事件の発端を振り返りましょう。


そもそも、限度額ギリギリまでの融資を行なったスルガ銀行のチェック機能が外れていたことが原因です。


融資というと難しく聞こえますが、簡単に言えば「借金」のことです。

手元にお金がないときに銀行から用立ててもらい、借金をして『稼ぐマシーンとしての不動産』を買って、マシーンが稼いだお金を使って借金を返すという話だったのです。

貸してもらえる金額の算出法は、「物件の評価」と「個人評価(=属性)」の組み合わせで決まります。

「稼ぐマシーンとしての不動産」のスペックの優劣と、買う人間の経済的信用の有無の総合判断というワケです。

「物件の評価」には種類があり、大きく分けて積算評価(土地の価格と建物の価格を足した銀行評価)と収益還元評価(その物件からどれだけ利益が出るかを算出する評価)がありますが、不正融資が問題となったスルガ銀行では収益還元評価を主としていました。

つまり個人の評価を重視しており、勤め先や年収から算出された限度額ギリギリまでお金を借りられたワケです。

しかし、大半の銀行では、自分の属性だけでお金を借りることは難しいでしょう。

やはり「物件評価」と「属性」の両方が必要とされているのです。


そこで、債務者関係資料、物件関係資料、契約書を偽装して行ったのでした。


スルガ銀行の公表した「第三者委員会報告書」を噛み砕いて紹介します。

「第三者委員会」は、いろいろな企業が不祥事を起こす度、よく耳にする言葉です。

これは企業が不祥事を起こした場合、利害関係のない第三者(たいていは弁護士の先生)の目で事件を調べ、原因を分析・解明し、その原因を解消するための解決策を提言してもらう、という組織です。

上場会社の企業不祥事については、ほぼ例外なく第三者委員会が立ち上がり、その報告書が公表されますので、これを読むと企業のやらかした不祥事の実体が克明にわかるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


金融機関が失った2本の大黒柱

2019/09/22

高金利と手数料の2本の大黒柱を金融機関は無くしてしまいました。

これは、金融機関にとって大打撃となります。


約1年半前、投資不動産への、スルガ銀行の不正融資が明るみにでました。

仲介業者の不適切行為だけでなく、銀行も加担していたことが発覚し、大問題になったのです。

しかも、それはスルガ銀行だけでなく、他の地方銀行でも同じ形の不正融資が続々と出てきたのです。

当然、金融庁は銀行に対して、投資不動産への融資姿勢の見直しを促しました。

その結果、銀行などの金融機関は、融資の大きな柱を失ったのです。


カネ余りの中、平成27年度以降、相続対策として投資不動産への融資は実績を伸ばしました。

平成28年度にマイナス金利が導入され、法人融資はますます利幅を失い、各地方銀行はますます、投資不動産に力を入れたのです。


もうひとつ、同じ時期から銀行業績の柱となっていたのが、生命保険の販売代行業務です。

全額損金商品を売り物に、手数料を稼ぎまくったのです。

しかしそれも、ご存知の通り、国税庁からの「お前らやりすぎだ!」との一喝が入り、今や全額損金保険の商品が、すべてストップした状態です。

つまり銀行などの金融機関は、今、最大の窮地に追いやれているのです。

投資不動産融資の高金利、保険販売代行の大きな手数料などの、ここ数年の稼ぎの大黒柱が、2本とも消え去ったのです。


これは、優良な借り手にとって、ますます有利な状態です。


これまでは「その業界への融資は、うちでは控えています」と敬遠されていた業界でも、融資を受けられる可能性が出てきたのです。

銀行はもう、そんなことを言っている場合ではなくなってきているのです。


加えて、低金利、個人保証・担保は無し、保証協会も無し位の条件は、要求して当然の状態です。

これから設備投資を検討されている会社は、このあたりの銀行の実情を踏まえたうえで、強気の銀行交渉に取り組んでほしいのです。


優良顧客であるならば、ますます有利な条件でお金を借りることができるようになります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


金融機関の不正融資問題

2019/09/21

スルガ銀行を筆頭とする投資不動産への不正融資問題を受け、金融庁から各銀行へ「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」が行われ、詳細も公開されています。


このアンケートから浮き彫りになった、銀行の融資の実態について知りましょう。


「目先の融資実績が欲しい」営業マンの姿が浮き彫りになっていました。

投資不動産への不正融資問題を受けて、金融庁は各銀行へアンケート結果を金融庁のホームページで公表されています。


アンケート結果から、金融庁が問題視している要点についてです。


・銀行営業マンが、不動産業者に改ざん行為を能動的に働きかけていた

・多くの銀行営業マンが、不正に作成されたデータを黙認して融資していた


多くの不動産業者による不正行為に対して、銀行のチェック機能がないどころか、それを助長していた、ということが、アンケート結果からも、明るみになっています。

特に、平成27年度以降、相続対策として高齢者の富裕層、ならびに、高収入の給与所得者を対象に、不正融資が極端に実績を伸ばしました。

しかも、銀行が紹介を受ける不動産業者に対して、取引基準を設けているという答えは、14%という結果が出ています。

つまり、「融資さえできるならなんでもいい」と言うことだったのです。

加えて、融資の相手は多くが、相続対策の高齢者やサラリーマンです。

銀行交渉など、まったくの無防備な方々がターゲットとなっていました。

それを良いことに、不動産業者は投資物件の売価を吊り上げ、それを銀行が高金利で全額融資することが横行していたのです。


結局、銀行の営業マンにすれば、事業性よりも目先の融資実績が欲しいのです。

支店長も同様です。銀行にとって申し分のない高金利で設定しても、交渉もされず、文句もないとなれば、カネ余りの昨今、銀行が飛びつくのも、当然だったのです。

要は、声を挙げない借り手には、めっぽう強気で仕掛けてきます。

それが銀行ということを知りましょう。


銀行交渉の際には、この資料を机の上に出し、

「金融庁が公表したこの資料を読ませてもらったけど、ひどい内容ですね。金融庁が改善へ向けて躍起になるのも、無理ないですよね。おたくは大丈夫でしょうね」

と、言い放ち、ゆさぶりをかけてみてはいかがでしょうか。


「銀行がどんなことをしていたのか、こっちはわかっていますよ。」

このことを、遠回しに伝えることで、こちらの立場をより有利な状況に、立たせて欲しいです。

交渉事についは、心理戦なのです。


金融機関の不正融資の問題を知っておけば、それだけ有利な立場となるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の目的

2019/09/20

不動産投資の目的は、2つに大別されます。

・物件の値上がりを期待して買うキャピタルゲイン目的

・月々の家賃収入を期待して買うインカムゲイン目的


不動産の投資家が、不動産業者に行くと、どちらが目的なのか、最初に聞かれます。

まず、キャピタルゲイン目的ですが、短期で利益を出せる可能性を秘めているモノや、値上がりしそうな物件をいち早く見つけることが大変です。

さらに、物件自体の建物価値は、時間と共に下がる運命にあります。


そして、不確定な情報(怪しい情報)を元に判断するケースもあるので、難易度はかなり高いです。


実際、不動産投資の中心となるのは、より長期的な視野にたったインカムゲイン目的の投資になります。

家賃収入が目的であれば、物件がある程度値下がりしても、収益があげられる前提で物件を選ぶので、よりリターンが見えやすくなります。
(実際は税金対策としても人気なのです)


不動産投資目的で、銀行から融資を受けるときの金利は、固定の場合、1~2%前後がだいたいの相場です。
(時期や資産背景によって、金利は異なります)

一方の賃貸収益は5%前後のものが多いので、投資の利回りは3%前後ということになります。(売買手数料、管理費・修繕費、税金などを除く)


不動産投資のリスクは、入居者がいなくなることです。

今後人口が減る地方では起こりうることですが、東京ではよほど劣悪な条件ではない限り、家賃を下げるか、設備を新しくするか、仲介会社にコミッションを払うかなどの手立てを打てば、空き家の状態が長く続くことはあまり考えられません。
(賃貸住宅の全国平均空き家率は19%なのに対して東京は14.5%)


むしろ、一番のネックは出口戦略(どのタイミングでどうやって物件を処分するか)になるでしょう。

そこさえ専門家のアドバイスをもらうなり、自分で勉強するなりして、対策を練っておけば、不動産投資は、金融商品による投資に比べても比較的手堅いと言えます。


それに、不動産投資なら、想定していた利ざやが取れない時には、物件を売ってローンを返済してしまえば、深手を負う前に身を引くこともできる場合もあります。

銀行で不動産ローンを組むときは、銀行側の調査による物件の担保価値までしか融資しませんから、物件を売ってその分を返せば、大惨事にならない場合もあるのです。

原資が少ないうちは、中古のワンルームマンションくらいしか買えません。

いきなり一棟マンション成金になるのは難しいですが、資産運用の選択肢のひとつとして検討する価値はあります。



不動産投資は、「2度おいしい」も狙う事が可能です。


不動産投資は手堅い運用方法ですが、同時に税制上のメリットも多くあります。


(1)所得税を減らすことができる

固定資産である上物(建物)の価値は、実勢価格とは関係なく国の定めによって毎年減価償却されて行きます。
(評価額が下がるということ)

つまり、実際には売却していないので、何も損はしていないにもかかわらず、減価償却された分は「損金」として計上でき、確定申告に反映させることができます。

仮に所得が1000万円の人が所有する不動産の評価額が100万円減価償却されたら、1000万から100万を差し引いた900万をその年の所得として申請できます。

課税対象が減るので、当然支払う税金は減ります。


(2)短期間で資産の圧縮ができる

「路線価」という言葉を聞いたことがあると思います。

国税庁が定めた各土地の平米単価のことで、実際の市場価格よりも安く設定されています。

市場価格の約7掛け程度です。


もし1億円で土地を買うと路線価は7000万円。

相続税はこの7掛けされた路線価にかかります。

つまり1億円の現金を土地に変えるだけで、資産を3割圧縮できるのです。

資産家が晩年に土地を買い漁る大きな理由はここです。

もちろんこの行為は合法で、路線価が実勢価格より低く設定されているのは「土地は売りたいと思っても簡単に売れるものではないので、その流動性の低さから多少価値は下がるだろう」という国側の配慮です。
(実際その通りで、土地は買い手がすぐ見つかるわけではないので十分考慮する必要があります)

また、上物の減価償却の話をしたとおり、建物の評価額も年数が経過するにつれ下がっていきます。

相続税は、建物にも当然かかりますが、その際も実勢価格ではなく減価償却後の固定資産評価額に対して課税をしますから、こちらでも資産が圧縮できるのです。



不動産へ資産を組換えたことで、相続税が3分の2になった人もいます。


(3)貸し出すことでさらに資産を圧縮できる

実勢価格と評価額の差額をさらに広げたいのであれば、物件を貸し出してしまうことが一番簡単です。

他人が住んでいる物件は売りたいと思っても入居者の同意が必要な分、流動性が低くなるため、相続税評価額はさらに下がることになるからです。

1億円で物件を買ったとしてそれを貸し出すと、評価額は半分以下になることもあります。

富裕層がマンション経営やアパート経営をよくしているのは、こういった資産圧縮効果もひとつの理由です。


(4)タワーマンション節税

国税庁が「タワーマンション節税」の対抗策を打ち出しました。

そもそもタワーマンション節税が流行った理由は、マンションの各部屋の評価額が、階層や眺望などに関わらず一律であったため、好条件で高値の物件を持っている人ほど税金対策の効果が高かったためです。

上の階の部屋ほど評価額が高くなるように法令が変わりましたが、いまのところ数値を見る限り、依然としてマンションを購入し貸し出すことによる効果が高いことには変わりなさそうです。


このように、不動産投資はフロー(所得)上のメリットだけではなく、ストック(資産)上のメリット(資産圧縮効果)がとても大きいのです。


現役時代に不動産投資とは無縁だった大富豪でも、税金対策を考えるならば、ローンを組んでまで不動産投資をする価値が十分あります。


不動産投資で必ず想定しておくべきことは、よほど高需要の物件以外は(評価額だけではなく)実勢価値がすぐに下がる性質であることです。

ただ、資産の大きい人は何もしなければ最大55 %の資産がそのまま徴収されるのですから、不動産価値が下がることを織り込んでも、税金対策の効果の方が高くなりやすいわけです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資は不労所得ではない

2019/09/19

家賃収入に憧れる人は多いです。

毎月何もしないでお金が入ってくる、そのように考えているのでしょう。


不動産投資には、メリットもありますが、デメリットもあります。

しっかりとデメリットについても理解しましょう。


不動産投資家をするのならば、しなければならない業務が多くなります。


初めての不動産投資の場合、物件の選定や資金の確保が必要になります。

新築、中古どちらの場合でも、立地、建物の構造、間取りなどから投資不動産を決定し、購入資金を準備しましょう。

中古の場合インターネットに出ている物件に、良い物件はほどんどありません。

すぐ買い手がつくような本当に良い物件は、不動産業者はインターネットに公開せずに自社で購入客を探します。

なぜなら、買主を他の業者が連れてくると売主からしか仲介手数料をもらえないですが、買主を自分で探すと仲介手数料を往復(売主と買主)でもらえるためです。

新築なら、土地選びだけでなく建築業者も決めないといけませんが、それこそ素人が安く良い建物を建ててもらえる業者に依頼できるとも思えません。

物件選定こそ、不動産投資のすべてといっても良いかもしれません。

その為、素人が本当にお買い得の物件を見つける事はとても難しい場合が多いです。


不動産投資では、リスクへの備えが必要です。

空室リスク、家賃滞納リスク、災害リスク、価格下落リスク、金利上昇リスクを考慮して、これらに備えて対策を考えて、いざというときは実行しなければなりません。

これらのリスクは、軽視しがちですが、どのリスクも物件の数が増えると、かなり高い可能性で発生してくるとも言えます。


不動産管理としての業務もあることを知りましょう。

入居者の募集は必須となります。

入居者がいないと家賃収入が発生しません。

家賃をきっちり払う事のできる借主を探して入居させる事が必要です。


家賃の徴収も厄介な業務です。

家賃の入金確認、滞納者には催促の連絡が主な仕事です。

すべての入居者が家賃をきっちりと払ってくれるのであればこの仕事は楽です。

しかし、実際は、滞納者も多く遅れた家賃を回収するのは、とても難しい業務なのです。


そして、物件の維持管理をしなければなりません。

1棟マンションであれば共有部分の廊下階段、駐車場、駐輪場、ゴミ捨て場などの掃除、電球が切れた時の取替などが必要です。

1室、1軒の場合は日常はなにもないですが、何かが壊れたという事があれば業者に依頼して修理してもらうなどの対応が必要です。

また、退去者が出た場合は、その部屋のリフォームも必要になります。


これらの業務をすべて大家がすると大変ですので、管理会社にすべて又は一部を任せるという方法もあります。

実際に多くのオーナーさんが管理会社に委託をしています。


そうなると良い管理会社であればよいですが、いい加減な管理会社であれば空室があってもなかなか入居者がつかない、家賃の滞納者がいても督促が弱く全然回収できなく何ヶ月もの家賃がたまっていく、物件がいつも汚く資産価値を下げている、といったことにもなりかねませんので管理会社選びはとても大切です。

当然ですが、管理費用も発生します。



不動産投資家で利益を出しているのは、不動産賃貸業を本気でしている場合がほとんどです。

不動産賃貸業を本業にしている不動産業者もこれに含まれますが、不動産について勉強し、自分で物件をちゃんと選定して資金繰りのシミュレーションをし、考慮に考慮を重ねた上で、購入を実行して利益を出しているパターンは多いです。

管理についても、オーナーさんが、すべてをちゃんと把握した上で、必要な業務を管理会社に依頼しましょう。

実際に、もの凄い利益を出している人もいますし、ほどほどの利益を出している人もいます。

勉強熱心の人が多く、なんでも人任せの人はあまりいません。

他に良い時代に良い物件を所有して、今はさほど手をかけていませんが、借金が終わって現在は家賃収入のすべてが収入となっている人もいます。

この人達は運が良いのではなく、過去に本気で考えてリスクをとってチャレンジしたから現在は不労所得となっているのです。

それに比べて、不動産投資で失敗している人のほとんどは勉強不足、完全に人任せの場合が多いです。

サブリース契約で失敗している人はその典型例です。

高単価の建物を業者の言いなりで建築して、家賃保証という甘い言葉を鵜呑みにして高額の借金をしたにも関わらず入居者が埋まらずに家賃の減額を打診されて借入返済に苦しむ。

他にも家賃で借入返済が出来ると信じて簡単に借入をして中古物件を購入したものの、入居者が埋まらずにローンの返済ができずに給料から持ち出しで返済する事になる、毎月の返済で苦しくなり突発的な修繕などが発生した時に資金的に対応できない。

少し落ち着いて考えたらリスクが高すぎる、利益は出ないとわかるのにそこまで考えれないものでしょうか。

入居率を厳しめに見積り、将来の修繕費の積立金なども良く考えてそれでも資金的に問題なく返済していけると確信できる場合に初めて購入を検討すべきです。

世の中に楽して儲ける話などないのです。

自分で物件を探さず見にもいかず良く考えず、何もかも人任せにして良い物件と出会えるはずがありません。

業者からいい物件と勧められても、本当に良い物件なら人に勧める前になぜ自分で購入しないのかな?という思考を身につけないといけません。


これら以外に、不動産投資に消極的になる理由もあります。

実質利回りが期待できない。(価値下落のリスクが大きい)

例えば、表面利回り10%でも経費(固定資産税、修繕費、管理費、利息など)で5%かかっていれば、税引前で5%、税引後で約4%しか利回りがありません。

空室があれば利回りが下がりますし、入居者が入れ替わる度に修繕費がかかり家賃を下げないと入居者がつかないという事にもなりかねません。


また、価格下落リスクを考慮しないといけません。

例えば、10年間で購入金額の40%を利益で回収できたとしても、物件の価格が50%下落していたら実は全然儲かっていなかったどころか、実質的には損をしているという事になります。

物件を最後に売却(出口)した後に利益が出て初めても儲かったと言えるのです。

物件の価格が50%は悲観的すぎても10年で20%の下落というのは、普通に考えられます。

20%の物件価格の下落であった場合では、実質の利回りは年2%です。

この利回りは借金をしてリスクをおって迄取るべき利回りとは思えません。


建物については基本的に毎年価値は下落していくものですし、土地についても少子高齢化のこの日本では、この先よほどの都会以外の郊外の土地の値段は下がっていくと考えられています。


資産の分散という意味では、日本で不動産投資をするとその割合が高くなり過ぎてしまいます。

現物不動産を幾らかは持つことは、合理的だと思いますが、他の資産の状況などを考慮しましょう。

そして、不動産の資産を数%保有する事は、リスクヘッジになると思いますが、バランスが大切となります。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


事業的規模について

2019/09/18

不動産投資の目安である事業的規模の「5棟10室基準」って、どんな基準なのか解説いたします。


今の世の中、不動産投資をされている方も少なくないです。

年金制度の将来像への不安(長寿高齢化や少子化が進展)から私的年金代わりに、との考えもあるでしょう。

そして「働き方改革」などでサラリーマンが、以前よりも副業しやすくなっている状況が後押ししているようにも思えます。

その投資対象は、ワンルームマンション1室から、戸建1棟、ビル・マンション・アパート丸ごと1棟、はたまた駐車場まで、規模も形態も様々です。



これらの不動産を貸し付けて得た収入は不動産所得となりますが、所有する不動産のボリュームが基準を超えると、「事業的規模」であるとされます。

所得税基本通達では「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべき」と実態に基づくとしながらも、形式基準として次を示しています。


(1) 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。


(1)はアパートやマンション、(2)は戸建ですが、その数から「5棟10室基準」と言われています。ちなみに、複合形態の場合は、次のとおり換算します。

 ・戸建1棟は、アパート・マンション2室
 ・駐車場は、5区画でアパート・マンション1室
 ・共有の場合は、持分換算せずに全体で判断



なお、不動産所得が多額(1室の賃料が高額)だったり、主に不動産収入で生活しているなどの実態がある時には、「5棟10室」以下でも「事業的」と認定される場合もあるようです。


では、事業的規模になると、どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

事業的規模になったことそれ自体が形式要件となって、例えば所得税(国税)の税率が高くなるといったわけではありませんが、次のようなメリット・デメリットがあります。


【メリット】
●青色特別申告控除
・・・一定の要件を満たせば、最高で65万円の特別控除が得られる
●事業専従者給与、事業専従者控除
・・・青色申告の青色事業専従者給与または、白色申告の専従者控除の適用を受けられる。
●取壊し、除却などの資産損失
・・・損失の全額が必要経費に算入でき、その時の所得から引ききれない場合には3年の繰越しが可能


【デメリット】
●所得税、住民税
・・・所得が増えた場合、税額が増える
●個人事業税
・・・事業規模が増えて所得が多くなった場合、青色申告特別控除前の所得から290万円を差引いた金額に対して5%が課税されることもある。



「サラリーマン大家さん」が投資額を大きく増やして、数十の室数、数億円を超える規模の不動産を所有している、というような話を耳にすることもあります。

こうした事例は、もちろん「事業的規模」として営まれていると思われ、本業(会社員)を超える所得を得ているものと推察されます。


そうなると、副業のつもりでいた不動産投資でも、【どこまでが副業で、どこからが本業なのか】といったことが気になるところです。

これに関して、気になる新聞報道を目にいたしました。

・〇〇市の職員が懲戒処分を受けた。
・処分理由は、平成20年に無許可で〇〇市内にアパート3棟を購入して、年間600~700万円の家賃収入を得たこと。
 ・さらに平成28年3月には母親を代表とするアパート経営のための法人を設立し、職員が実質的に経営していた。

人事院規則では、国家公務員が営利企業の役員になったり、自ら営利企業を営む(自営)ことを原則禁止し、一定の条件を満たして上司(任命権者)が許可した場合は例外的に認めるという建付けにしています。

地方公務員でもこの規定が準用されるケースが多いでしょう。

不動産事業について見ると、「5棟10室基準」のほかに「駐車場は10台以上または機械設備設置」「年額収入500万円以上」などが、「自営」に該当します。

該当する場合には、自ら経営に関与(法人設立など)しないことや、賃貸管理会社に委託(アウトソーシング)するなどの措置を取らないと、許可されないことになっているのが現状のようです。



「働き方改革」、そして70歳まで働ける社会を目指す流れなどによって、会社員の副業のイメージが以前よりもポジティブになり、副業をしやすくなっているのは確かだと思います。

しかしながら、公務員ではこのような制約が未だに存在し、民間の会社員でも会社の就業規則などで、類似の制約があるケースも想定されます。

不動産投資では、事業規模を拡大・伸長していく際の“マイルストーン”のひとつに「5棟10室」が位置付けられる場合もあるようです。


それを達成することによるメリットとデメリットは、あらかじめ入念に比較して、吟味しておくべきでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資業界で起きている問題点

2019/09/17

不動産投資業界で起きている問題点を整理します。


(1)マイナス政策によって金融機関の個人向け融資枠が緩んだ

(2)個人向け不動産販売事業者が増えた

(3)不動産取引量が増え、不動産金額が高くなった

(4)業者から購入したオーナーたちに問題が発生し始めた

(5)金融機関が(1)のころまで個人融資枠を引き締めた

(6)業者が淘汰され、不動産価格が落ち着き始めた



2011年~2017年は、本来は金融機関が融資をしないようなリスクの高い物件が多く流通しました。

本来は融資を受けられないような人が、「融資を受けて物件を購入した」という異常な状態でした。


これからの時代は、正常な状態で、融資審査は行われています。

返済比率や自己資金額の規定強化されます。

融資審査では、融資希望者の属性や不動産の立地・収益性を厳しく見られるようになっているのです。

また、一棟物件については、賃貸経営に対する明確なビジョンをプレゼンする力が求められるようになりました。

融資に関しては、金融機関、もしくは、現在も正常に営業している業者へ相談してみましょう。

そして、物件の購入から賃貸まで、なんでも聞けるパートナー(管理会社等)を見つけましょう。

これが、不動産投資でもっとも成功しやすい流れとなるので、実践してみてください。



問題点を踏まえた上で、不動産投資で成功するためのポイントです。


(1)なぜ不動産投資に取り組むのか「目的」を明確にする

不動産投資で「失敗した」という方は、実は物件購入者の7割に上ります。

しかし、こういった方々のほとんどは、業者の提示するメリットだけに惹かれて不動産投資を始めているのです。

不動産投資は少ない自己資金からスタートできる投資商品というメリットの反面、融資で高額な借入れを行うので、思いもよらないデメリットが発生することがあります。

借金リスクだけではなく、空室になるリスク、金利上昇リスクなど、様々なリスクが伴うのです。


メリットだけでリスクを認識せずに不動産投資をすると、失敗するリスクが大きくなります。

したがって、なぜ不動産投資をするのかという目的は、必ず明確に決めておきましょう。

明確した目的に合わせて達成できる投資プランを作るので、失敗するリスクは抑えられるはずです。


なお、金融機関とのやり取りを自身で行われる方は、必ず金融機関から「投資目的」を聞かれると認識しておいてください。

しっかりとした理由を示すことは、金融機関にとっても安心して融資を出す判断材料になります。


(2)自分の融資枠を明確に把握する

自宅や区分マンション投資では、融資枠に対して「年収の〇倍まで」という規定のある金融機関がほとんどです。

購入できる不動産の規模感を把握することは、投資プランを作成する際の重要なポイントになります。

融資枠の配分を明確にできれば、その後の買増しの計画も立てやすくなります。


(3)物件購入すると同時に賃貸管理会社も決める

「自分の思うとおりの不動産を購入できた!でも、賃貸管理がうまくいかない」というオーナーが大勢いるのが、今起きている問題です。

不動産投資では、「何を買うのか」と「どう管理するのか」は同じくらい大切な課題です。

「管理は自分でやる!」という方でも、何か困ったときに相談できる相手を見つけておくことは重要です。

無理して不動産投資をしないことは何よりも大切投資用不動産は、人生において必要なものではありません。

人生を設計する上で保険の代わりになるなど、資産形成の有効な手段のひとつではあります。

不動産を担保に借入れを行い、レバレッジを最大限に利かせられるのは、他のどんな投資商品よりも優れています。

しかし、自己資金がまったくない状態で、不動産投資をスタートさせることは、最も避けるべきことだと知りましょう。

不動産投資の失敗は、大きすぎて取り返すことができない致命傷になる恐れがあるからです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


自己資金の目安

2019/09/16

【自己資金の目安金額】


●区分マンション投資の場合 :

 30万円位~/1部屋あたり



●一棟投資物件の場合 :

 500万円~/一棟あたり



物件タイプによって異なりますが、自己資金の目安金額です。

万が一、予想外の出費が発生した場合でも、対応しなければなりません。

不動産を購入すると、不動産取得税が後から追いかけて来ます。

税金のことまで考えなければ、お金が足りず大変な目にあってしまいます。



不動産投資は、いつの時代でも有効な投資手法であることは間違いありません。

自身で、不動産投資をする目的をしっかりと考え、様々な問題に左右されることなく身の丈に合った方法を見つけてください。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資業界で起きている問題点

2019/09/15

不動産投資業界で起きている問題を整理すると、下記のような流れになります。


(1)マイナス政策によって金融機関の個人向け融資枠が緩んだ

(2)個人向け不動産販売事業者が増えた

(3)不動産取引量が増え、不動産金額が高くなった

(4)業者から購入したオーナーたちに問題が発生し始めた

(5)金融機関が(1)のころまで個人融資枠を引き締めた

(6)業者が淘汰され、不動産価格が落ち着き始めた


2011年~2017年は、本来は金融機関が融資をしないようなリスクの高い物件が多く流通し、本来は融資を受けられないような人が融資を受けて物件を購入した、という異常な状態でした。


これからの時代、かなり正常な状態で融資審査は行われるでしょう。

返済比率や自己資金額の規定強化により、融資審査では、融資希望者の属性や不動産の立地・収益性を厳しく見られるようになっています。

また、一棟物件については、賃貸経営に対する明確なビジョンをプレゼンする力が求められています。

融資に関しては、金融機関、もしくは現在も正常に営業している業者へ相談してみましょう。

そして物件の購入から賃貸まで、なんでも聞けるパートナー(管理会社等)を見つけましょう。

これが、不動産投資でもっとも成功しやすい流れとなるので、実践してみてください。


問題点を踏まえた上で、不動産投資で成功するためのポイントを紹介します。

(1)なぜ不動産投資に取り組むのか「目的」を明確にする

不動産投資で「失敗した」という方は、実は物件購入者の7割に上ります。しかし、こういった方々のほとんどは、業者の提示するメリットだけに惹かれて不動産投資を始めているのです。

不動産投資は少ない自己資金からスタートできる投資商品というメリットの反面、融資で高額な借入れを行うので、思いもよらないデメリットが発生することがあります。

借金リスクだけではなく、空室になるリスク、金利上昇リスクなど、様々なリスクが伴うのです。

メリットだけでリスクを認識せずに不動産投資をすると、失敗するリスクが大きくなります。

したがって、なぜ不動産投資をするのかという目的は、必ず明確に決めておきましょう。

明確した目的に合わせて達成できる投資プランを作るので、失敗するリスクは抑えられるはずです。

なお、金融機関とのやり取りを自身で行われる方は、必ず金融機関から「投資目的」を聞かれると認識しておいてください。

しっかりとした理由を示すことは、金融機関にとっても安心して融資を出す判断材料になります。

(2)自分の融資枠を明確に把握する

自宅や区分マンション投資では、融資枠に対して「年収の〇倍まで」という規定のある金融機関がほとんどです。

購入できる不動産の規模感を把握することは、投資プランを作成する際の重要なポイントになります。融資枠の配分を明確にできれば、その後の買増しの計画も立てやすくなります。

(3)物件購入すると同時に賃貸管理会社も決める

「自分の思うとおりの不動産を購入できた!でも、賃貸管理がうまくいかない」というオーナーが大勢いるのが、今起きている問題です。

不動産投資では、「何を買うのか」と「どう管理するのか」は同じくらい大切な課題です。

「管理は自分でやる!」という方でも、何か困ったときに相談できる相手を見つけておくことは重要です。

無理して不動産投資をしないことは何よりも大切投資用不動産は、人生において必要なものではありません。

人生を設計する上で保険の代わりになるなど、資産形成の有効な手段のひとつではあります。

不動産を担保に借入れを行い、レバレッジを最大限に利かせられるのは、他のどんな投資商品よりも優れています。

しかし、自己資金がまったくない状態で、不動産投資をスタートさせることは、最も避けるべきことだと知りましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資の問題点

2019/09/14

昨今の不動産投資業界は、二重契約、金融機関の融資問題など、多くの不祥事が発覚しています。

その結果、不動産投資そのものに、様々な問題が生じていると感じた方も多いのではないでしょうか。

しかし、問題が起きたことにより、業界にとっても投資家にとってもプラスに働いた部分があるのです。



(1)倒産する会社が相次ぐ

昨年の金融機関の不祥事により、金融機関に見捨てられた不動産会社が次々と倒産したり、業態変更を迫られたりしました。

そのような業者の顧客だったオーナーたちは、誰に相談すべきなのかわからず、路頭に迷うという問題が発生しています。

そこにビジネスチャンスをみつけた、コンサルティング業者や士業が台頭してきたという時代になってきています。


(2)賃貸管理問題

業者を通して物件を購入した人たちのなかには、決済後しばらくして業者と連絡がとれなくなり、賃貸経営問題を抱えている方が増えました。

「カボチャの馬車問題」のように業者からの入金が一切なくなった事例のほか、返済に響くほど収入が減ったり、修繕費用が高額になったりしたため、本業の給料から支払いを行う方が実は多くいます。

物件購入の際、「物件のよしあし」や「物件をどうやって買うか」の説明は詳しく受けても、「買った後どうするのか」という物件管理の説明はあまりなかったのでしょう。

その結果、賃貸管理でつまずき、予想外の大きな出費に対応できないオーナーがたくさん出てしまいました。


(3)融資問題

一棟物件に関しては、金融機関の融資が受けにくくなりました。

金融機関としてもアパートローン事業に目を付けたときは、マイナス金利のこの時代に余ったお金をどう貸し出すかが重要だったため、顧客にはたくさんのお金を貸し付けました。

しかし「買った後どうするのか」が欠けている不動産投資では、なかなかうまくいきません。

したがって、金融機関としては明確な購入理由と経営能力を持った顧客にのみ資金を貸し付けるという、本来の融資姿勢に方向転換し直しています。

ここ数年は問題なく受けられたはずの属性に対しても、どんどん融資が厳しくなりました。


以上のことから、ベンチャー的な不動産販売業者、顧客管理の行き届いていない業者、金融機関に対して不誠実・危険要素のある業者(メディア管理も含め)、物件選定が甘い業者は、ほぼ淘汰されつつあります。


こうした事態にも、元々自分自身で金融機関とやり取りしているような個人投資家や、近年の不動産バブル以前から業務を行ってきた企業などは、ほとんど動揺していません。


今起きている問題に対し、個人投資家や一部の企業はある程度予測していた事態であり、むしろ市場が荒らされなくなりよかったとさえ思っているでしょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産問題の複雑化

2019/09/13

「老後資金は約2000万円必要」とする金融庁の報告書も、話題となったこともありました。

このような年金問題だけでなく、人工知能(AI)などの進化による働き方の変化についても、なんとなく不安があります。

これは、経済環境や資産価格の変動リスクの不透明感など、将来に対する不確実性が増していることも無関係ではありません。

不動産の保有や運用についても、これまで以上に、慎重に判断しようとする人も多くなっています。


しかし、相談する消費者側と受ける企業側とで、話がかみ合わないケースも散見されるようになっています。


これまでは、買う・売る・借りる・貸す・建てることについて、方針がある程度固まっていることが多かったです。

それぞれの方針について、具体的にどのように進めていくべきかの相談を不動産会社に持ち込むのが一般的でした。


例えば、住まいを売るのであれば、売買を仲介する不動産会社に相談に行き、いくらで売れそうか、どうやって売ればよいかなどを相談していました。

空き家や空室を貸したいならば、賃貸を仲介する不動産会社に相談すればよかったですし、遊休地に賃貸アパートを建てたいならば、建築会社に相談すればよかったワケです。


ところが、最近では、住まいであれば、買うか、借りるか、現状にとどまるべきかといった方針そのものについて、「どうしたらよいか」という相談も増えているのです。

空き家や賃貸物件だったら、売るべきか、貸すべきか、あるいはこのままにしておくかといった相談です。


仮に売ったとして、そのお金は何で運用すべきなのか、別の何かに投資するとしても現状と比べて期待リータンとリスクはどう異なるのかも議論になります。

自分の子供や孫が、承継する時期までの時間軸で考えたとき、何を選択すべきなのかといったところまで、議論が深まることもあります。


賃貸マンションの建築であれば、賃料の下落や減価償却、借入金の返済などを踏まえた最終の手取りから見た時、借入額はどの程度ならば許容範囲なのでしょうか。

賃貸マンション建築のリスクとリターンと他の投資との比較で、賃貸マンションの建築に妥当性はあるのかどうか、借り入れは相続対策との関係で、どの程度効果的なのかといった相談も多くなっています。


こうした中、「どこに相談しても納得できる回答がなかなか得られなかった」という声もあります。

相談に行っても、各社が得意とするサービスへと誘導されるのが、その理由です。

例えば、遊休地を売るか、そこに賃貸アパートを建てるかで悩んでいるとすれば、売買仲介会社は売却を勧め、建築会社はアパート建築を勧めるのが一般的です。

結局、どちらが良いか判断がつかなくなります。


自らが販売する商品やサービスについては、各社とも当然ながら自信をもって推奨します。

そのメリットについては、十二分に語ることもできるでしょう。

しかし、自社商品やサービスのデメリットや、自社が不得意な商品やサービスと比較しながら、消費者側の事情と背景を踏まえたとき、何がベストかということをともに考えていくのは得手ではないのかもしれません。



こうなると、中立的なアドバイザーがいない場合、各社には自社商品やサービスを売りたいというバイアスがかかっていることを踏まえましょう。

複数社から提案を受けた上で、自ら選ぶ方針を決めるしか方法はなさそうです。

しかし、どの会社も自社商品やサービスを選んでもらうようベストを尽くします。


どうやって判断すべきかは、経済合理性以外の判断軸を、自分なりに整理した上で、相談をすることが大事だと考えます。


投資理論や税法などを駆使して、数字で合理性を検証し、方針を決めることは不可能ではありません。

しかし、人は経済合理性だけで、方針を決められるものではありません。

自分の求める生き方や暮らし方という軸、例えば、自分と家族や親族、子供たちの幸せとは何で、どうやって実現したいのか。

賃貸物件オーナーならば、借りる人や地域の人々の幸せをどう実現したいかといったことが、不思議と最後の決め手になるものです。


こうした判断軸を持つと、自信を持って決断できますし、将来、その決断について後悔することは、極めて少なくなると考えます。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産経営の支出

2019/09/12

お主な不動産経営の支出10項目を「1室の1ヶ月」で算出しています。

参考になれば幸いです。

空室が多い場合は「12ヶ月→10ヶ月」で算出するのも良いと思います。

消費税は10%で計算しています。



①原価償却費(改築費)

建築費÷法定耐用年数÷12ヶ月÷建物の戸数


②固定資産税÷12ヶ月÷建物の戸数


③10年毎の大規模修繕費 

1戸の面積×10,000円/1㎡÷10年÷12ヶ月×1.1


④解体費用 

1戸の面積×12,000円÷法定耐用年数÷12ヶ月×1.1


⑤退室時の家主負担修繕費 

120円/1㎡×1戸の面積×3年×12ヶ月


⑥町内会費等の定期支出 

年額÷12ヶ月÷戸数


⑦賃料等の5%位の毎月の管理料 

賃料等×0.05×1.1


⑧毎月の清掃費用 

25円/1㎡×1戸の面積×1.1


⑨保険料 

保険金額÷12ヶ月÷戸数


⑩光熱費等の予備費 

予備費×1.1


不動産経営を行う人で この支出の心構えができている人は、まず心配はありませんね。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資でカモられないようにする方法

2019/09/11

スルガ銀行のデタラメな所業をきっかけに、業者が預金通帳や給与明細を偽造し、賃貸契約書まで捏造して客をダマしまくる実態が続々と明らかになりました。

スルガ銀は不正を続けられなくなり、一部業務停止処分を受けて1千億円規模の損失を計上しました。

同行を「地銀の優等生」とベタ褒めした金融庁は「反省」の弁を述べ、過熱する不動産投資向け融資に他の金融機関の視線も厳しくなったのです。

 
だが、私文書や公文書を偽造しまくる実行役で、不正融資を元手にボロ儲けする不動産業者にはほとんど何の沙汰もありませんでした。

 
スルガ銀の不正に関与した業者は、東京都内だけで軽く100社を超えるます。

その多くは国土交通省や東京都から宅地建物取引業の免許を与えられるが、業務改善命令が出たのは今春までに2社だけ。

多くは社名を変えるなどして、次の獲物を虎視眈々と狙っているのです。

国交省が悪徳業者を野放しにしている以上、当面は不動産市場の取引の公正さは望みようがありません。

素人は手をつけないほうがいい、というのが大前提となります。

それでもなお不動産投資への意欲が尽きないという方のために、悪徳業者の手口から学ぶ、最低限の「カモとならないための4カ条」を紹介いたします。

 

第一に、投資物件の価値は必ず自分の目と足で見極めましょう。


業者の言うことはあてにてはいけません。

「家賃保証」はその最たるものです。

契約書を交わそうが、破られて逃げられることはザラなのです。

空室となって家賃が入らなくなるリスクが不動産投資にあるように、業者の家賃保証には業者がバックレて家賃を払わなくなるリスクがつきものだと覚えておきましょう。

家賃保証があるのは、そうでもしないと売れないようなシロモノだからなのです。

原資は、顧客から得る利益の一部で、なければ価格はもっと安く済むはずです。

実際に「住みたい」という需要が見込め、家賃保証に頼らずとも空室になりにくく収益性も見込める物件であることを、自分の目と足で確かめることが何より大事となります。

価格の妥当性は、周囲で同じグレードの物件を複数見つけて比較しましょう。

家賃が、どれだけ得られるかの相場感覚も同様につかめるようになります。



第二に、コストとリスクをぜんぶ洗い出しましょう。


物件の購入や維持にともなうお金(=コスト)がどれだけあるか。

見込まれる家賃収入が減ったり、あとで出費が増えたりする可能性(=リスク)がどれだけあるか。

そうした収益の行方を厳しめに見積りましょう。


借金は額が多いほど、融資時の手数料や何年にも及ぶ利息などのコストも膨らむことになります。

金利上昇でもコストは増えるリスクもあります。

「自己資金ゼロ」で不動産を買うことは、コストとリスクを最大化させるようなものなのです。

中古マンションなら、中長期の修繕計画や管理組合の議事録などから、将来の維持費が膨らむ可能性を点検できます。

不動産情報サイトに掲載される周囲の空き物件数や募集賃料からも、空室リスクの大きさをある程度はうかがい知ることもできます。



第三に、迷ったら必ず引き返しましょう。


業者と顧客の間には、大きな「情報の非対称性」があります。

業者は、豊富な専門知識と情報を握り、知識の乏しい客を食いモノにします。

顧客には不利な情報を隠したまま、投資判断を迫られることも多いのです。

不審点を自分であぶり出すためにも、最低限の知識と嗅覚は備えておきましょう。

人当たりがよく、誠実そうに見える業者の中にも、平気でウソをつくワルが潜んでいます。

私でも見極めるのは難しい場合もあります。

提供される情報の真偽も一つずつ自分で見極めながら、物件の良し悪しを推し量りましょう。

 
前のめりにはならず、いつでも引き返せる余裕を持つことも大事です。

曖昧な説明には決して妥協せず、不安や疑問がすべて解消されるまでとことん突き詰めましょう。

雰囲気に流されてハンコをつくことだけは絶対に避けるようにしましょう。

 

第四に、身の丈に合った投資にとどめるましょう。

 
投資にはリスクがつきものです。

そう頭ではわかっていても、不動産投資の世界に踏み込むと、あまりに多くの人が大きすぎるリスク(=過大な借金)を背負い込んでいます。

業者が家賃を払わなくなる、多額の修繕費が発生する、思いどおりに空室が埋まらない……など、不動産の世界ではよくある事態が起きた途端、首が回らなくなってしまう人がここ数年のブームであまりに多く生み出されました。


多額の借金で過大なリスクを背負うのは、まるで自分の人生を家族の生活とともに賭けをするようなものです。

手にできるかどうかもわからない「富」に賭けるほど、価値の低い人生などあるはずがありません。

投資の目的が「老後の安定に向けた資産形成」にあるのなら、失敗しても自身の貯蓄がいくらか目減りし、泣いてやり過ごせる範囲をリスクの上限としましょう。

返し切れないほど、多額の借金は決してすべきではないのです。

 
最後に、将来の資産形成に向けて新たなリスクを背負うときには、親子や夫婦、信頼できる仲間とのコミュニケーションを密にすることも大事となります。

意見の不一致はあるとしても、投資の前提となる「データ」は、多くの目にさらすことでウソやごまかしを見破れる可能性が高まります。

 
投資を決める前に「手間」や「面倒」を惜しまずに努力することが、失敗して後悔するリスクを減らすための最大の武器となることも覚えておきましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資でダマされて借金地獄も

2019/09/10

暴利をむさぼる不動産業者による不正が、全国で「猛威」をふるっていました。

相続税などの節税、年金だけでは老後資金が2千万円不足するなどの「不安」にもつけ込み、甘いウソだらけのセールストークで借金地獄へと突き落としていました。



日本銀行の大規模緩和で、銀行の貸し出しがユルユルになり、貯蓄や収入が乏しい人でも、預金通帳や源泉徴収票を改竄して融資を引き出す不正が大流行してしまいました。

投資対象は当初のワンルームから、金額の大きい1棟アパートや中古マンションへ広がり、現役世代に浸透する将来不安にもつけ込む形で、不動産業者が多くのカモを「借金地獄」に突き落としてきた。

 
無数の不正が発覚したシェアハウス投資問題も、ブームの一角を占めていました。

スルガ銀行(静岡県沼津市)が融資した分だけで、1,200人超の会社員らが計2千億円超の借金をし、1千棟超の木造シェアハウスを建てまくっていました。

割に合わない高額家賃を約束した業者は破綻し、まともに貸しても収入は激減します。

不正に加担したスルガ銀から借金返済を迫られ、破産の崖っぷちに立たされる会社員が続出しています。



シェアハウス2棟を建てる契約を結び、2億円の借金を背負った場合は悲惨です。

年8%の高利回りと謳われていたが、賃料を受け取れないことが着工前に判明します。

更地を売ろうにも相場より数千万円も高く買わされていて、身動きが取れないまま月100万円の借金返済が始まるなんて話もありました。


弁護士とともに、業者やスルガ銀を相手取り、不当な利益の返還や借金の減額を求めて争っているが、『自己責任』で終わってしまうだろう。


 
2015年の相続税強化を背景に、不動産投資に走った富裕層の間でも、「負債」は着実に膨らんでいます。

親から譲り受けた休耕田に2階建て8戸位のアパートを建てる人も多いです。

でも、電柱やガス管の設置費用がドンドンかさみ、総工費が1億円もかかることもあります。

9千万円近くを地元銀行で借りれても、毎月約30万円の返済が、100歳を超えるまで続く・・。

まるでホラー映画です。


大手ハウスメーカーに「相続税を減らせる」と誘われることも多いです。

借金が増えれば資産額が減り、農地に賃貸住宅を建てれば税率も下がるため、亡くなるときの相続税が減る見込みは確かにある。

だが、賃料は新築時で1室6万円前後が相場だったらどうでしょうか。

ハウスメーカーの割高な建築費や銀行への利息払いを取り返すのはいかにも難しくなりそうです。

 
日銀の金融緩和にも背を押され、新築アパート(貸家)の着工戸数は激増し、16~17年に41万戸台に達した。

地方でも異様な過熱ぶりだったが、需要を大幅に上回り、空室率の上昇につながっている。


安定した家賃収入が得られるとうたう大手ハウスメーカーは、アパートを借り上げて賃料を払う「サブリース契約」を交わし、無知な顧客を安心させる。

ところが、契約の中身をよく見れば、賃料は10年以内に見直されるものが多い。

 
アパート乱立による空室率の上昇は、家賃相場を押し下げ、10年後の賃料水準の引き下げにもつながる。

今回の投資ブームから10年後の20年代半ばには、期待した収入を得られず、収支も合わなくなる事例が続出するおそれもある。

だが、破綻でツケを払わされるのは投資した本人にほかならないのです。


不動産投資は勉強してから、まともな業者と一緒にやりましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次
 

 


不動産投資の被害回復の対処法

2019/09/09

不動産投資では、不動産投資会社などから、詐欺的な勧誘や過剰な勧誘によって契約させられ、多額の損害を被っている初心者不動産投資家が後を絶ちません。

その被害を回復する為に、裁判を起こそうにも、不動産取引特有の難しさがあります。


不動産詐欺の事案で、裁判をして勝てるケースと勝てないケースを知りましょう。

また、勝てないケースで、他に救済策がないのか知っておきましょう。



不動産投資詐欺を裁判に持ち込んでも、勝てるケースと勝てないケースがあります。

それには、遭遇した詐欺の種類が関係していると言えます。


不動産投資詐欺に遭うとひと口に言っても、大きく分けて2つの類型があります。

・「本物の詐欺」に遭うケース

・「詐欺まがい」の商法に引っかかるケース



「本物の詐欺」の場合は、裁判に勝っても無駄に終わることが多いです。

裁判をしたくても、できないケースも多いのが実情です。

本物の詐欺師は、故意に犯罪行為を仕掛けてくるわけですから、ターゲットからお金を得た後は、捕まらないように逃げてしまうことが大半だからです。


●本物の詐欺と考えられる事例

・優良物件だから、すぐに手付金だけでも払っておいた方がいいと言われて手付金を支払ったが、後日、本契約のために連絡を取ろうとしても電話がつながらなくなっていた。

・不動産を購入して契約も済ませ、登記をしようと思ったら、先に別の人に所有権移転登記がされており、自分が支払った売買代金は、売主に持ち逃げされた。

・婚活パーティで出会った異性から投資用マンションを勧められて購入したが、その後、関係が疎遠になり、やがて音信不通になった。

このようなケースはすべて「本物の詐欺」であると考えられます。

本物の詐欺に遭ったケースでも、相手を調べれば、相手の居所が判明する場合はあります。

そして、本物の詐欺であれば、裁判をすれば勝つことは難しくありません。

しかし、本物の詐欺師はしっかりとした経営基盤のある企業ではなく個人の場合が多いです。

その為、裁判に勝ったとしても、売買代金の返金や損害賠償金を回収するのは困難なのです。

結局、本物の詐欺に遭った際には、裁判をしても無駄な場合が多いのが現状なのです。



「詐欺まがい」の商法の場合、裁判の検討価値があります。

本物の詐欺ではなく、「詐欺まがい」の商法に引っかかったケースであれば、相手が逃げも隠れもしない企業であることも多いので、裁判を検討する価値はあります。

本物の詐欺よりも、こちらの方がはるかに件数が多いでしょう。


●詐欺まがいの商法と考えられる事例


・東京オリンピックの影響で、必ず値上がりすると言われて土地を購入したが、よく調べてみると、ほぼ無価値の土地を高値で買わされていた。

・営業マンが作成したシミュレーションでは、毎月数万円が手元に残るということでマンションを購入したが、そのシミュレーションは、経費や空室リスクを度外視したものであり、実際には毎月赤字になっている。

・家賃保証(サブリース)を付ければ空室が出ても損はしないという説明を信じてマンションを購入したが、2年後には賃料が改定されて赤字に転じた。


これらのケースで、詐欺を訴えるために裁判を起こした場合には、購入者側で法律上の詐欺の要件を1つ1つ証明しなければなりません。

証明するためには証拠が必要です。

しかし、不動産業者であれば、顧客を勧誘する際に、適切な説明をしたという証拠書類を巧妙に確保しているものです。

このような裁判で、勝つことも、それほど容易なことでもないのです。



不動産投資詐欺の被害を回復する現実的な方法があります。

簡単には裁判に勝てないからといって、諦める必要はないのです。

弁護士に相談して、裁判に勝てる見込みがどの程度あるのかを判断しながら、裁判するかどうかを検討するのも大切なことです。

どうしても裁判に勝てそうになければ、最終的には泣き寝入りして「授業料を払った」と思って損切りするしかありません。

しかし、少しでもお金を取り戻すためならいくつかの対処法はあります。


『和解を目指す』

売買契約を取り消して、売買代金を全額取り戻すのは無理でも、何割かを返金してもらう和解なら成立する可能性があります。

裁判外で和解しない業者でも、裁判をしたうえでなら、和解するケースも少なくありません。


『 警察に被害届を出す』

警察に被害届を出したからといって、お金を取り戻すために動いてもらえるわけではありませんが、被害届は無料で提出できるので、何もしないよりはマシです。

ときに、犯人が捕まって示談金を払ってくれるケースもあります。


『 宅建保証協会に相談する』

宅地建物保証協会に、所属する業者から詐欺被害に遭った場合には、保証協会より弁済金として1000万円を上限として補償される制度があります。

補償を受けるためには、満たすべき要件が色々ありますが、検討してみて損はありません。


不動産投資をはじめる前に損をしない体制を作りましょう。

不動産投資詐欺に遭った場合、悪いのは騙した方ですが、騙された方に過失はないとも言い切れません。

言葉巧みに執拗に勧誘されたとは言っても、大金を動かす決断をした背景には、欲に目がくらんだという側面もあるでしょう。

不動産投資で損をする原因は、ほとんどの場合、本人の知識不足です。

失敗すると金銭的なリスクが高いのが不動産投資です。


・しっかり勉強する
・できるだけ小さな投資から始めて経験を積む
・投資仲間を作って不安なときには助言をもらう


不動産投資をする場合は、しっかりとした体制を作りましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


事故物件に注意

2019/09/08

マンションでは、自殺なんかも起こります…。

実は、業者の「告知義務」には抜け道もあります。


日本の年間自殺者数は約3万人と言われています。

首吊り自殺が多く、飛び降り自殺は、2番目か3番目に多いそうです。


鉄道各社が飛び込みによる人身事故対策に頭を悩ませているように、マンションも飛び降り自殺にとても困っています。

1人目の飛び降り自殺があると、新聞などのメディアに報道されることになります。


マンション名などが詳しく報道されることはありません。

しかし、何々市とか、何々区とか、何とか通りとか、何々駅とかの情報や、あるいは画像から何となく場所が特定されてしまうものです。

その特定されたマンション名が、インターネットなどでも、詳細に知れ渡ってしまう時代になってしまいました。

『大島テル』のサイトは有名です。


マンションの入居者はもちろん、事務所などのテナントを構えている人は大迷惑で、商売に影響してしまいます。

マンションの価値も下がってしまいますので、「こんなことをするヤツは殺してやりたい」と思ったとしても、相手はもう死んでいるので、やりきれない思いとなります。

そして同じマンションで2人目の自殺者が出てしまうと、世間では「自殺の名所」などと呼ばれるようになるのです。

マンションの構造なのか、立地なのか、そこから見える景色がそうさせるのか?

そんな事を考えてしまう人もいます。


しかし、何より先に飛び降りた人がいるという事実は、自殺願望者には道がついているように感じるのかもしれません。

インターネット等のデータによりますと、駅から近く、オートロックがないなどセキュリティが甘くて乗り越えやすい塀や階段があるマンション、そしてある程度の高さのあるマンションが狙われやすいとのことですが、2~3階では死にきれないと思うのでしょうか。


飛び降り自殺でタチが悪いのは、飛び降りるのは外部の人間で、そのマンションとはまったく関係のない人だということです。

通行人をまき込んで死亡させてしまうことも有るのです。



さて、マンションからの飛び降り自殺で不動産屋が抱える問題は、不動産取引での告知義務です。

自殺や殺人等のあった事故物件は、買主や借主に告知する義務があるというもので、重要事項説明として説明しなければなりません。


しかし、マンションの共用部分の場合は、不動産取引の告知義務には該当しません。

共用部分とは、エントランスや外廊下、階段、エレベーターなども共用部分にあたります。


また、ホテルなどの宿泊施設は、部屋で自殺や殺人事件があっても告知は必要ありません。


それに、人の噂も75日といいますが、何かほかの事件があれば、瞬く間に忘れてしまいます。


不動産では、いつ事故物件になってしまうか、わからないリスクもあります。

まずは、あらゆるリスクを知った上で、不動産投資をするようにしましょう。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


スラムマンションに注意

2019/09/07

マンションの中には、スラムマンションもあるので、注意をしましょう。


分譲マンションでも、管理費・修繕積立金のない「スラムマンション」も存在しているのです。

「マンションは管理を買う」といわれるように、管理の行き届いたマンションは築年数のわりに新しく見えるうえに、共用部分もとても綺麗になっています。

ビル全体の水漏れなどのトラブルもなく快適で、区分所有として売り出されても、すぐに買いが入る人気物件になるというモノです。


この「管理の行き届いたマンション」は、管理組合主導のもと、区分所有者全員から毎月管理費・修繕積立金を徴収しています。

毎日の掃除から、何年かごとの内外壁塗装工事や屋上の防水工事を実施しています。


では、管理費・修繕積立金がないとはどういうことなのでしょうか? 

一棟丸ごと所有しているマンションなら、必要に応じて所有者が内外壁塗装工事や防水工事を実施するでしょうが、区分所有のマンションなら清掃の費用や共用部分の電球や蛍光灯の交換は誰がするのでしょうか?


マンションの広告などをよく見ると、ときどき「管理組合なし、管理費・修繕積立金なし」というものがあります。

「自主管理」などと記載されている場合もあります。

「うるさい管理組合や管理人もないし、管理費・修繕積立金もなくていいじゃないですか」と言う人もいます。

しかし、このような人は、自分が区分で買ったマンションの部屋で民泊をやっていて、人の出入りの問題や騒音などで管理組合から再三クレームや指導が入り、民泊をやりづらくなったうえに高い管理費を払いたくないような人もいます。

管理組合のないマンションの現場はどのようになっているでしょうか?

玄関入口のオートロックが故障していて、ドアが開けっ放しの場合もあります。

オートロックのパネル部分がほこりだらけになっていたり、掃除をされてない印象もあります。

入口エントランスの廊下にはゴミが散らばり、隅には大きなわたぼこりもあります。

共用部分の階段や廊下の蛍光灯は点滅してチカチカし、電球が黒く変色しているものもあります。

築年数が新しいわりに、古めかしい雰囲気で、廊下や階段部分もきれいな状態ではありません。


「管理人がいなくていいけれど、これじゃあな~」と言った第一印象となります。

このように、管理会社もなく管理費や修繕積立金もないマンションは、スラム化しやすいのです。


スラム化すると何が起こるかというと、無法地帯となって違法エステやオレオレ詐欺の事務所、高利金融会社の事務所、さらには暴力団の事務所などとしても使われてしまいます。


風俗や暴力団の事務所には200m規制もあり、大家さんもなかなか貸してくれないことも多いので、こうした管理人のいないマンションに誰かの名前を借りて入居して、いつの間にか暴力団の事務所にしてしまうのです。

共用部分の電気料を払わないと、貯水タンクに水を汲み上げて使うタイプの水道の場合は、電気が断たれるとポンプが働かず、水もストップしてしまいます。


また、建築基準法の鉄筋コンクリートの耐久基準は60年、国土交通省が目安とする大規模補修工事の実施周期は12年に1度です。

10~15年ごとに大規模修繕が行われていないと、外壁や屋上の防水機能が弱くなり、漏水が起こります。


鉄筋コンクリートは、鉄とコンクリートの相性が良く、強度を保っていますが、コンクリートの中に水が入れば鉄筋が錆びます。

鉄筋が錆びると2~3倍に膨張し、コンクリートを破壊していきます。そこから雨水がまわり、雨漏りマンションになってしまうのです。


エレベーターなどの設備も定期点検や部品交換をしないと事故につながり、人命にかかわってきます。

管理組合・管理人や管理会社の入っていないマンションは、やはり問題が多いです。

新しいうちはよくても、20年後、30年後には建物の老朽化とともに、問題満載のマンションになって行くのです。


これでは、資産価値は大きく目減りしてしまいます。

こうした管理組合や管理人のいないマンションでは、自主管理といって住民による「管理組合もどき」があり、最低限の掃除代や共用部の蛍光灯の交換代を集金して、何とか支払いをしているというのが現状です。

しかし、住民による管理組合もどきでは信用性がないので、支払ってくれる住民もあまりいないのです。


また、1年ごとに持ち回りで管理人を決めたりもしますが、皆さんなかなか忙しいわけですし、ヒマな人は高齢者だったり年金暮らしの方ですので、管理費等の集金ができるわけはありません。


では、「スラムマンション」回避の方法はあるでしょうか?

マンションを投資目的で買う場合には、とくに確認してほしいことがあります。

それは、マンション管理組合の修繕積立金の貯蓄残高と、何年前に大規模修繕工事をしたかを調べ、積立金のバランスを見ることです。

築年数の経過とともに修繕積立金の額は上がっていくため毎月の負担額が増えるうえに、修繕工事を控え工事代金が不足すると各区分所有者に追加の費用が請求されることになります。


また、修繕積立金の貯蓄が少ないどころか管理費の滞納額が多く管理費が赤字となっていて修繕積立金を食いつぶしている場合もあります。

マンションの経理上赤字が続くと、管理会社は逃げ出していきます。

そうなれば、無管理マンションとなり、スラム化していくというわけです。


管理費は「定期給付債権」といって5年という短期間で時効になります。

そのため、のんびりした管理会社では、いつのまにか5年がたって管理費を徴収できなくなり、スラムマンションになってしまうのです。


管理費や修繕積立金の滞納者に対する早急な対応ができない管理会社なら、管理会社を変更するべきかもしれません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


投資前に知るべき不動産業界の闇

2019/09/06

レオパレスの問題、フラット35の不正融資、スルガスキーム、かぼちゃの馬車事件、アパマンショップのスプレー爆発事故等、「不動産業界」の【闇】の問題は後を絶ちません。

果たして本当に、知識のない初心者や忙しいサラリーマンが手を出していい分野なのでしょうか?

私は、初心者が手を出すべきでは無いと考えています。

何故なら、悪質な不動産業者にカモられるからです。

不動産投資をするのならば、しっかりと勉強した上で、『自己責任』の【覚悟】を持って投資をしましょう。



不動産業者の中にも、マンションの転売を繰り返すような、マンションに特化した業者があります。

営業マンを何人も抱え、マンションを買い上げて内装のリフォームをして再販します。

資金も銀行などではなく、ノンバンクなどの「早い金」で早く買い付け、1~3カ月の間に売り飛ばします。

銀行の融資は、決定までに物件資料を提出して審査をする時間が必要です。

しかし、ノンバンクの場合は、当日または翌日に用立ててくれることから「早い金」と言われています。

利息は、マイナス金利なので信用金庫で年利0.8~2.3%ぐらいですが、ノンバンクは年利10~15%ぐらいになります。

マンション価格の相場が、いつ崩れるかもしれませんし、在庫を何カ月も抱えているわけにはいきません。

ましてや、長期保有の場合は、借りた金額の金利が大変です。

早く売ってしまわないと、マンションの仕入れ代や内装のリフォーム代の回収すらできなくなってしまいます。

さらに、買い上げたマンションを現金化しないと、次の仕入れに影響します。

買取再販業者は、自転車操業のように、クルクルとお金を回さなければならない運命です。


買い上げたマンションが売れずに何戸もかかえてしまうと、不良債権とみなされ、次の融資が下りません。

その上、内容によっては貸し剝がしと言って、まだ返済期限が来ていないのにすぐに返済するようにノンバンクから求められてしまいます。


特に、悪い情報は早く回りますので、当然、他のノンバンクからの融資も凍結されてしまいます…。

となれば、マンションを安く買う方法として調べることは次の2点です。


(1)その物件は、仲介物件なのか、代理なのか、売主なのかということ


(2)売主なら、いつ買い上げたのか(所有権移転時期)、いくら借りたのか(抵当権の金額)、そしてどこから借りているか(銀行系かノンバンクか)


調べることは簡単で、マンションが登記されている法務局へ行って、謄本を見れば全部わかってしまいます。

当然、不動産業者や弁護士ではない普通の人でも簡単に謄本を見ることができます。

今なら、登記情報提供サービスで、会社や自宅のパソコンからも謄本が上げられます。



さらに、売主の会社のホームページなどから会社の決算月を調べれば完璧です。

物件を紹介する図面には、下の帯と呼ばれる不動産業者の会社名が記載されている部分の片隅に必ず媒介(仲介)・代理・売主等と記載があります。

媒介(仲介)とは、売主と買主の間に立って契約を成立させる物件で、売主の意向に沿って交渉するだけです。

媒介(仲介)には3種類あり、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介です。

また代理も売主の代理で契約する物件で、媒介よりも多少、交渉の幅が広いことと仲介手数料が必要ない場合もあるということがメリットです。


狙い目は「売主」と表示のある物件です。

不動産屋が買い上げて、現状、またはリフォームをして再販している物件なのです。

できれば、フルリフォーム済の物件が望ましいです。

内装のほかに排気ダクト、換気扇、浴室、キッチンが交換してあるものがいいでしょう。

マンションは年数と共に、老朽化していきます。

ただし、その前にダクトや浴室の配管、給湯器、台所の排水管などの交換時期がやってきます。

途中で、パーツごとの工事をすることは、大変な工事になってしまいます。

また、年数によっては交換の部品がなくなって、すべて交換せざるをえなくなったりします。


賃貸に出していて、入居者がいる状態なら、さらに大変なことになってしまいます。

マンション購入は、フルリフォームしてあるほうが多少高くつきますが、そのほうが10~20年、設備・備品は問題なく使えます。


有利なことは、売主物件は、仲介手数料が必要ないということです。

それと、不動産業者が売主の場合は、瑕疵担保責任免責が許されないということです。

ほとんどの場合、売主が一般の会社だったり個人だったりする場合は、契約書の特約に瑕疵担保責任免責とあります。

売ってしまってから「雨漏りがするから直してくれ」とか、「内装の内側にカビが生えていたので内装工事代金を払え」といった請求がきたら、売ってからも心配でおちおち寝てもいられません。

その為、大概は瑕疵担保免責が付いています。


瑕疵担保責任とは、物件に隠れた瑕疵(外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことが宅建業法で決められています。

売主が買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復をしたり損害が発生した場合に損害金を支払うことなので、一般の売主は免責条件とします。


ただし、宅建業法では、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、買主が瑕疵の事実を知ったときから1年以内に通告すれば責任を追及できるとあります。

この内容だと10年後に瑕疵を発見した場合でも補償しなければいけなくなってしまいますので、特別に買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「引渡しの日から2年間」とすることが例外として認められています。

売主が不動産業者の場合は、2年以内に隠れた瑕疵を発見すれば、補償してもらえるという特権もあるのです。


内装工事も、一般の人が業者に依頼してフルリノベーションをすれば、2DKぐらいでも400万~800万円ほどの見積もりがきます。

ところが不動産業者が売主の場合は、工事をする業者を知っているうえに手数料やリベートもなく、下請け、孫請けなどを通しませんので安く、200万~400万円ほどで工事を完了させてしまうのです。


その物件の不動産屋が売主で、謄本から買い上げた時期を見て3カ月ほどたっていたりフルリノベーション、またはフルリフォームが施してあれば、指値を入れて買い付けを出しましょう。

ただし、業者も2~3カ月ほどで再販を考えています。

その為、時間がたっていれば買い付けをするときに停止条件(ローン条項)付きだと断られるか、自動的に2番手になってしまう可能性があるので気をつけましょう。


3カ月以上たっている物件でなかなか売れないような物件であれば、大きく指値を入れて現金で買い叩くのは常套手段ですし、決算月ならなおさらOKです。


不動産投資の裏技については、後でバレると大変なことになる事が表に出てきました。

下手な不動産業者につかまって、人生を失敗しないようにしなければなりません。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産投資に待ち受ける修繕と解体

2019/09/05

大規模に整備された日本のインフラも、老朽化により崩壊する危機に直面しています。

「物理的な寿命=耐用年数」について十分に議論されてこなかったため、思うように修繕が進んでいない面も見られます。


不動産投資も、同じようなリスクを抱えています。

不動産投資では、物件の【修繕】、さらに【解体】まで想定することが重要なのです。


初心者の不動産投資では、「初期コスト」に意識が行きがちです。

しかし、不動産投資では、建物の【修繕】などで、収益に大きな差異が生じるのです。


メンテナンスの重要性と、収益計算に織り込まれにくいものの確実に発生する解体のコストについて知りましょう。



不動産投資のトータルコスト(=ライフサイクルコスト)について知っていますか。

「不動産投資を検討してみよう」と考えたとき、収益計算は下記のようになります。


 出費-収入=収益 


このトータルコストの計算をする際には、どのようなことを具体的に想定しているでしょうか?
 
多くの方は、「中古or新築」「一棟or区分所有」などの投資対象の大枠の設定から始まり、立地条件・管理委託の範囲(サブリース・仲介のみなど)、そして税金(節税含む)についてなど、実に幅広い項目についての検討をされるかもしれません。

収益計算とは、極めてシンプルな計算ですが、本来、「投資期間」という時間軸の設定が重要となるのです。


不動産に関しては、短期よりも中長期スパンでの組み立てが基本となります。

しかし、投資期間の長短に関わらず、新築~解体までのライフサイクル全体を知り、自身の設定する投資期間を切り出すことで、正しい出費を把握することに繋がるのです。



収益計算の「出費」にあたる投資には「初期投資(=不動産を購入する際に必要となる費用)」「継続投資(=購入した不動産を継続的に運用するのに必要な費用、修繕費など)」「解体投資(=購入した不動産を解体するために必要な費用)」の3つが存在します。

解体投資は、投資期間が短い場合には絡みませんが、次のオーナーへの売却関連費用と置き換えることができます。



初期投資に関しては、新築・中古問わず大きな出費を伴うことから、最大の関心事項となっています。

立地・構造・築年数など、様々な要素を加味して、金額の妥当性を図ることができますし、初期投資に関連した記事や出版物は世の中に溢れています。


もちろん、一時金として大きな出費が必要なタイミングなので、検討には細心の注意を払うことは必須です。

しかしメンテナンスなど、それ以降の出費=継続投資については、一般的なモデルケースを適用し、月単位や年単位の費用見積で済ませてしまう、というケースがほとんどではないでしょうか。


メンテナンス費用の見積とは、多くの要素が積み重なることによって、発生タイミングと金額が非常に大きな幅を持って発生し、トータルコストも大きく変動します。

メンテナンスコストの見積は、モデルケースでの算出は不可能な場合も多いです。

つまり、個別の実情に合わせたオーダーメイドの算出が必須となります。

大きく変動する可能性のある継続投資、また今後説明をする解体投資についての想定をしっかりすることは、収益計算において不可欠な要素ではないでしょうか。

特に、中古物件の購入からスタートする場合は、その見極めが将来の出費を大きく左右する要素となります。



不確定費用を精度よく織り込み、出費をきめ細かく算出しましょう。


 出費 (=初期投資+継続投資+解体投資) -収入 (=賃料+節税効果)=収益


実際に必要な計算では、出費や収入の項目を分解して検討することが重要となります。

そして、収益計算を分解してみると、比較的精度よく金額が把握できるようになります。

そして、初期投資と節税効果しかないことにも気が付かされます。


収入をある程度固定させる手法として『サブリース』なども存在しますが、継続投資と解体投資の金額は不確定要素の割合が高く、「不動産投資におけるリスク」として理解してましょう。

サブリース問題も根が深いです。


収益を想定する際には、金額の大きな初期投資だけにとらわれず、物件ごとに算出が必要な不確定費用(メンテナンス費用や解体費用、賃料など)を計画的に織り込むことが重要です。

そうすることで、投資決定時の想定収益率の精度は高まり、冷静な投資判断に繋げることができるのです。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


不動産業界に蔓延していた「フラット35」投資悪用の手口

2019/09/04

住宅ローン「フラット35」で不動産投資をする不正が、まだまだ発覚しています。

もっと厳しく調査すれば、数百件位ではなく、桁が2つ位違う規模になる可能性もあります。


「オーナーチェンジ」物件で、この不正が多数行われていたのだ。

家賃収入を得る投資目的だったが、居住目的にしか認められない住宅ローン「フラット35」で、購入資金を借り入れる。

きっかけは、都内で開かれた怪しげな不動産投資セミナー。

不動産収入で、悠々自適な生活を送っているという講師が、「住宅ローンで不動産投資ができる」と解説するのだ。

不動産業者からも、「できます」と教わり、トントン拍子で話は進む。

 
フラット35は、住宅金融支援機構が取次金融機関と連携して提供する住宅ローンです。

不動産投資向けローンに比べて金利は低くなります。

投資目的での借り入れは、契約違反で、発覚すれば一括返済を迫られるのだが、そんな事を隠して契約させるのだ。


不動産業者に「絶対買い」と推された物件は耐震性などに優れ、金利が一定期間下がる「フラット35S」が適用されることもある。

利息減収分は、国の補助金でまかなわれるため、不正利用で国のお金をだまし取っているも同然だったのだ。


契約前、フラット35の取次金融機関である住宅ローン専門会社の担当者に「居住用ですね?」「引っ越し日は?」と確認される。

悪質な不動産業者に、「居住用です」「1カ月以内に引っ越す」と応じるようにアドバイスされるのだ。

全ては、同席した不動産業者のシナリオ通り。


契約後は、物件所在地の区役所に転入届を出し、住民票を受け取って住宅ローン専門会社に郵送する。

翌日には、同じ区役所で転出届を出し、もとの住所に住民票を戻す。
 
あとの手続きは不動産業者任せ。

ローン返済は、月十数万円で、少し上回る額が業者から毎月振り込まれる。

諸経費も引くと収支は赤字になるが、将来は資産が手に入る。

「フラット35不正」は魅力的に映るのだ。



「最初は『やっていいんだ!』と素直に思ってたんです。居住用とウソをつくときも、業者に『みんなそうしている』と教わって納得した。補助金が使われているとも知らず、とんでもないことをしたなと今は思います。」

フラット35を不正利用した、不動産投資家が取材で、そのように話していました。


5月初め、フラット35を不動産投資に使う不正が多数発覚したことを報じた。

昨秋に、情報提供を受けた住宅金融支援機構は、不正が疑われる113件を調査していました。

試算では、補助金900万円が、3月までに不正支出された可能性がある。

機構はさらに、フラット35の全債権から疑わしい案件のあぶり出しにも乗り出した。

 
機構が把握する113件は、年収300万円前後の20~30代が中心です。

数十万円のキャッシュバック、消費者金融の借金の一時的な返済などが目当てで、ローン返済が苦しい人も多い。


だが、不正利用者の中には、低金利で効率よく投資しようともくろんだ高年収層も含まれる。



不正融資をしていた投資家が、取材で話していた内容です。

「ネット上には『セカンドハウスを買うと言えば、フラット35でローンを組んで家賃収入を得られる』って情報があふれてましたよ。私は事情があって収支トントンくらいで手を引いたけど、すこし前は、皆やってたんじゃないかな。」

 
不動産業界では「なんちゃって」とも呼ばれる住宅ローン不正。

不動産業界の闇も深い。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


最近のメディアの報道

2019/09/03

最近のテレビなどのメディアは、つまらなくなっています。

事実を報道をしない自由でもあるのでしょうか。

忖度(そんたく)番組が、目白押しとなっています。


テレビのニュース番組でも、ワイドショーかと思うような内容となっています。

もはや、芸能ニュースのオンパレード。

何も結果を残しておらず、大臣にもなっていない人物を将来の総理候補だの、その嫁をファーストレディーだの、洗脳報道が酷すぎ、いい加減にして欲しいです。

そして、肝心の内容については、スッカスカ。


テレビを見ても、新聞を読んでも、全くその意図がわからないようにできています。

ワザと、そのようにして【悪意】があるとしか思えません。

実際は、縦と横が相互に繋がっていたりするのに、ワザと難しい言葉で誤魔化したりもしているのです。

よくよく見たり聞いたりしていると、強引なねじ曲げにも気付いていまいます。

数字も何もかも、全部疑って見なければならなくなってしまいました。

非常に残念なことです。



韓国の事を叩いて喜んでいる人もいます。

確かに、韓国にも悪い部分はあります。

でも、テレビ番組で朝から晩まで叩くべきことなのでしょうか?


そして、韓国を叩いたところで、それが国益に繋がるのでしょうか?

ちょっと考えればわかることです。


それは、ただのミスリード。

知られたくない部分や、誤魔化したいモノが多いから、目をそちらに向けさせようとする行為なのです。


国民の本当に知らなければならないニュースをワザと報道しません。

公共放送と呼ばれるところでも、上層部の命令で、そのようなニュースは忖度(そんたく)で排除されてしまうからです。

一日も早く、このような状態が正常化することを願います。



クエスト不動産経営管理(株) 石光良次

 


特高時代の代物の復活

2019/09/02

インチキ大臣が、忖度(そんたく)をして、メディアを使って、憲法や法律などをねじ曲げようとしています。


強者(アメリカなど)には、ペコペコするのに、弱い者イジメはできるのですね。

「表現の自由」と「選挙妨害活動」を比較することは、ゾウと蟻を同列に比較するのと同じようなことです。


さらに、警察官までが、忖度(そんたく)をして、強制排除を実行しているのです。

民主主義の国としては、最悪の事態ですね。

この国は、中国や北朝鮮と変わらないことを明らかにしてしまいました。



警察官の職務執行は、具体的な【法的】な【根拠】が必要となります。

例えば、警察官職務執行法による職務質問、道路交通法による車両の停止などです。


しかし、警察は「警察法2条」(警察の責務)を【根拠】に、様々な情報を収集している。

「警察は、個人の生命、身体及び財産の保護に任じ、犯罪の予防、鎮圧及び捜査、被疑者の逮捕、交通の取締そのた公共の安全と秩序の維持に当てることをもつてその責務とする」