クエスト不動産ブログ　/　Quest Blog.

■不動産投資でダマされて借金地獄も

暴利をむさぼる不動産業者による不正が、全国で「猛威」をふるっていました。

相続税などの節税、年金だけでは老後資金が2千万円不足するなどの「不安」にもつけ込み、甘いウソだらけのセールストークで借金地獄へと突き落としていました。



日本銀行の大規模緩和で、銀行の貸し出しがユルユルになり、貯蓄や収入が乏しい人でも、預金通帳や源泉徴収票を改竄して融資を引き出す不正が大流行してしまいました。

投資対象は当初のワンルームから、金額の大きい1棟アパートや中古マンションへ広がり、現役世代に浸透する将来不安にもつけ込む形で、不動産業者が多くのカモを「借金地獄」に突き落としてきた。

　
無数の不正が発覚したシェアハウス投資問題も、ブームの一角を占めていました。

スルガ銀行（静岡県沼津市）が融資した分だけで、1,200人超の会社員らが計2千億円超の借金をし、1千棟超の木造シェアハウスを建てまくっていました。

割に合わない高額家賃を約束した業者は破綻し、まともに貸しても収入は激減します。

不正に加担したスルガ銀から借金返済を迫られ、破産の崖っぷちに立たされる会社員が続出しています。



シェアハウス2棟を建てる契約を結び、2億円の借金を背負った場合は悲惨です。

年8％の高利回りと謳われていたが、賃料を受け取れないことが着工前に判明します。

更地を売ろうにも相場より数千万円も高く買わされていて、身動きが取れないまま月100万円の借金返済が始まるなんて話もありました。


弁護士とともに、業者やスルガ銀を相手取り、不当な利益の返還や借金の減額を求めて争っているが、『自己責任』で終わってしまうだろう。


　
2015年の相続税強化を背景に、不動産投資に走った富裕層の間でも、「負債」は着実に膨らんでいます。

親から譲り受けた休耕田に2階建て8戸位のアパートを建てる人も多いです。

でも、電柱やガス管の設置費用がドンドンかさみ、総工費が1億円もかかることもあります。

9千万円近くを地元銀行で借りれても、毎月約30万円の返済が、100歳を超えるまで続く・・。

まるでホラー映画です。


大手ハウスメーカーに「相続税を減らせる」と誘われることも多いです。

借金が増えれば資産額が減り、農地に賃貸住宅を建てれば税率も下がるため、亡くなるときの相続税が減る見込みは確かにある。

だが、賃料は新築時で1室6万円前後が相場だったらどうでしょうか。

ハウスメーカーの割高な建築費や銀行への利息払いを取り返すのはいかにも難しくなりそうです。

　
日銀の金融緩和にも背を押され、新築アパート（貸家）の着工戸数は激増し、16～17年に41万戸台に達した。

地方でも異様な過熱ぶりだったが、需要を大幅に上回り、空室率の上昇につながっている。


安定した家賃収入が得られるとうたう大手ハウスメーカーは、アパートを借り上げて賃料を払う「サブリース契約」を交わし、無知な顧客を安心させる。

ところが、契約の中身をよく見れば、賃料は10年以内に見直されるものが多い。

　
アパート乱立による空室率の上昇は、家賃相場を押し下げ、10年後の賃料水準の引き下げにもつながる。

今回の投資ブームから10年後の20年代半ばには、期待した収入を得られず、収支も合わなくなる事例が続出するおそれもある。

だが、破綻でツケを払わされるのは投資した本人にほかならないのです。


不動産投資は勉強してから、まともな業者と一緒にやりましょう。



クエスト不動産経営管理(株)　石光良次