クエスト不動産ブログ　/　Quest Blog.

■投資前に知るべき不動産業界の闇

レオパレスの問題、フラット35の不正融資、スルガスキーム、かぼちゃの馬車事件、アパマンショップのスプレー爆発事故等、「不動産業界」の【闇】の問題は後を絶ちません。

果たして本当に、知識のない初心者や忙しいサラリーマンが手を出していい分野なのでしょうか？

私は、初心者が手を出すべきでは無いと考えています。

何故なら、悪質な不動産業者にカモられるからです。

不動産投資をするのならば、しっかりと勉強した上で、『自己責任』の【覚悟】を持って投資をしましょう。



不動産業者の中にも、マンションの転売を繰り返すような、マンションに特化した業者があります。

営業マンを何人も抱え、マンションを買い上げて内装のリフォームをして再販します。

資金も銀行などではなく、ノンバンクなどの「早い金」で早く買い付け、1～3カ月の間に売り飛ばします。

銀行の融資は、決定までに物件資料を提出して審査をする時間が必要です。

しかし、ノンバンクの場合は、当日または翌日に用立ててくれることから「早い金」と言われています。

利息は、マイナス金利なので信用金庫で年利0.8～2.3％ぐらいですが、ノンバンクは年利10～15％ぐらいになります。

マンション価格の相場が、いつ崩れるかもしれませんし、在庫を何カ月も抱えているわけにはいきません。

ましてや、長期保有の場合は、借りた金額の金利が大変です。

早く売ってしまわないと、マンションの仕入れ代や内装のリフォーム代の回収すらできなくなってしまいます。

さらに、買い上げたマンションを現金化しないと、次の仕入れに影響します。

買取再販業者は、自転車操業のように、クルクルとお金を回さなければならない運命です。


買い上げたマンションが売れずに何戸もかかえてしまうと、不良債権とみなされ、次の融資が下りません。

その上、内容によっては貸し剝がしと言って、まだ返済期限が来ていないのにすぐに返済するようにノンバンクから求められてしまいます。


特に、悪い情報は早く回りますので、当然、他のノンバンクからの融資も凍結されてしまいます…。

となれば、マンションを安く買う方法として調べることは次の2点です。


(1)その物件は、仲介物件なのか、代理なのか、売主なのかということ


(2)売主なら、いつ買い上げたのか（所有権移転時期）、いくら借りたのか（抵当権の金額）、そしてどこから借りているか（銀行系かノンバンクか）


調べることは簡単で、マンションが登記されている法務局へ行って、謄本を見れば全部わかってしまいます。

当然、不動産業者や弁護士ではない普通の人でも簡単に謄本を見ることができます。

今なら、登記情報提供サービスで、会社や自宅のパソコンからも謄本が上げられます。



さらに、売主の会社のホームページなどから会社の決算月を調べれば完璧です。

物件を紹介する図面には、下の帯と呼ばれる不動産業者の会社名が記載されている部分の片隅に必ず媒介（仲介）・代理・売主等と記載があります。

媒介（仲介）とは、売主と買主の間に立って契約を成立させる物件で、売主の意向に沿って交渉するだけです。

媒介（仲介）には3種類あり、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介です。

また代理も売主の代理で契約する物件で、媒介よりも多少、交渉の幅が広いことと仲介手数料が必要ない場合もあるということがメリットです。


狙い目は「売主」と表示のある物件です。

不動産屋が買い上げて、現状、またはリフォームをして再販している物件なのです。

できれば、フルリフォーム済の物件が望ましいです。

内装のほかに排気ダクト、換気扇、浴室、キッチンが交換してあるものがいいでしょう。

マンションは年数と共に、老朽化していきます。

ただし、その前にダクトや浴室の配管、給湯器、台所の排水管などの交換時期がやってきます。

途中で、パーツごとの工事をすることは、大変な工事になってしまいます。

また、年数によっては交換の部品がなくなって、すべて交換せざるをえなくなったりします。


賃貸に出していて、入居者がいる状態なら、さらに大変なことになってしまいます。

マンション購入は、フルリフォームしてあるほうが多少高くつきますが、そのほうが10～20年、設備・備品は問題なく使えます。


有利なことは、売主物件は、仲介手数料が必要ないということです。

それと、不動産業者が売主の場合は、瑕疵担保責任免責が許されないということです。

ほとんどの場合、売主が一般の会社だったり個人だったりする場合は、契約書の特約に瑕疵担保責任免責とあります。

売ってしまってから「雨漏りがするから直してくれ」とか、「内装の内側にカビが生えていたので内装工事代金を払え」といった請求がきたら、売ってからも心配でおちおち寝てもいられません。

その為、大概は瑕疵担保免責が付いています。


瑕疵担保責任とは、物件に隠れた瑕疵（外部から容易に発見できない欠陥）がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことが宅建業法で決められています。

売主が買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復をしたり損害が発生した場合に損害金を支払うことなので、一般の売主は免責条件とします。


ただし、宅建業法では、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、買主が瑕疵の事実を知ったときから1年以内に通告すれば責任を追及できるとあります。

この内容だと10年後に瑕疵を発見した場合でも補償しなければいけなくなってしまいますので、特別に買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「引渡しの日から2年間」とすることが例外として認められています。

売主が不動産業者の場合は、2年以内に隠れた瑕疵を発見すれば、補償してもらえるという特権もあるのです。


内装工事も、一般の人が業者に依頼してフルリノベーションをすれば、2DKぐらいでも400万～800万円ほどの見積もりがきます。

ところが不動産業者が売主の場合は、工事をする業者を知っているうえに手数料やリベートもなく、下請け、孫請けなどを通しませんので安く、200万～400万円ほどで工事を完了させてしまうのです。


その物件の不動産屋が売主で、謄本から買い上げた時期を見て3カ月ほどたっていたりフルリノベーション、またはフルリフォームが施してあれば、指値を入れて買い付けを出しましょう。

ただし、業者も2～3カ月ほどで再販を考えています。

その為、時間がたっていれば買い付けをするときに停止条件（ローン条項）付きだと断られるか、自動的に2番手になってしまう可能性があるので気をつけましょう。


3カ月以上たっている物件でなかなか売れないような物件であれば、大きく指値を入れて現金で買い叩くのは常套手段ですし、決算月ならなおさらOKです。


不動産投資の裏技については、後でバレると大変なことになる事が表に出てきました。

下手な不動産業者につかまって、人生を失敗しないようにしなければなりません。



クエスト不動産経営管理(株)　石光良次