クエスト不動産ブログ　/　Quest Blog.

■不動産投資の失敗例　その2

広告を真に受け中古区分マンションを購入した失敗例。

Bさんには、大学進学を控える子供が二人いて、住宅ローンを抱えています。

ただでさえ、お金にゆとりがないと感じているなかで、教育費の負担が重くのしかかることに頭を抱えていました。

収入を増やすために副業をやろうにも、公務員という立場であり、そのようなことは諦めていました。

そんななか、ネットサーフィンをしていたところ、不動産投資を勧める記事を見る機会がありました。

「年収300万円から年収2,000万円へ。経済的安定を手に入れました!」という、成功体験を交えた広告を見たのです。

Bさんも、自分でもできると考えるようになり、不動産会社が主催するセミナーに参加することにしました。

セミナーでは、不動産投資は立地で決まるということが強調され、さらに利回りを求めるなら中古の区分マンションが良いという趣旨の内容でした。

また、中古区分なら投資金額も1棟物件に比べ少額で済むので、リスクが小さいというのもセールスポイントでした。

セミナー終了後には、個別の相談会がセットで用意されています。

そこで、Bさんは大阪市内で、金額1,500万円の中古区分マンションの提案を受けます。

営業マンからは「投資の鉄則は、小さくはじめて大きく育てるのです。まずは中古区分マンションからはじめて、経験を積んでから規模を大きくしたいなら1棟物件に移行したらいいですよ」と教えられ、まずは1戸を購入することにしました。

家賃が口座に入ってきた時には、不動産オーナーになった実感がわき、うれしく感じたようです。

その後、その不動産会社から追加の物件紹介があり、同規模の物件を2戸追加で購入しました。

総投資額は5,000万円を超え、購入資金は全額融資を受けました。（フルローン）

家賃収入から、借入返済、管理費・修繕積立金・賃貸管理会社に支払う手数料を引くと、3戸合わせて月々2万円台となりました。

固定資産税・都市計画税は年4回の支払いがあるため、通年では20万円弱の手残りとなります。（所得税・住民税控除前）

Bさんとしては、これでは今後の教育費の足しにもできないと感じ、再度の購入を試みます。

しかし、その不動産会社からは、「融資の枠がいっぱいとなり追加の購入はもうできません」と伝えられました。

当初の話では、賃貸経営の実績を積めば1棟物件を購入できると聞いていたので、話が違うと感じました。

他の不動産会社数社にも回りましたが、高金利のスルガ銀行の融資を利用すれば、追加で1億円程度は購入できるので、そのような物件を紹介されました。

しかし、4％以上の金利に対し物件の利回りが低く、投資に踏み切ることができませんでした。

そして、追加の投資ができないなかで、購入していた区分マンション2戸で退去が、立て続けに発生しました。

3カ月以内に、すべて入居が決まったのですが、その間は毎月10万円以上の手出しがあり、不安で寝られなかったそうです。

Bさんは、今でもまた空室が出ることに不安を抱きながら、追加の投資もできない状態が続いています。



クエスト不動産経営管理(株)　石光良次