クエスト不動産ブログ　/　Quest Blog.

■不動産投資に待ち受ける修繕と解体

大規模に整備された日本のインフラも、老朽化により崩壊する危機に直面しています。

「物理的な寿命＝耐用年数」について十分に議論されてこなかったため、思うように修繕が進んでいない面も見られます。


不動産投資も、同じようなリスクを抱えています。

不動産投資では、物件の【修繕】、さらに【解体】まで想定することが重要なのです。


初心者の不動産投資では、「初期コスト」に意識が行きがちです。

しかし、不動産投資では、建物の【修繕】などで、収益に大きな差異が生じるのです。


メンテナンスの重要性と、収益計算に織り込まれにくいものの確実に発生する解体のコストについて知りましょう。



不動産投資のトータルコスト（＝ライフサイクルコスト）について知っていますか。

「不動産投資を検討してみよう」と考えたとき、収益計算は下記のようになります。


　出費－収入＝収益　


このトータルコストの計算をする際には、どのようなことを具体的に想定しているでしょうか？
　
多くの方は、「中古or新築」「一棟or区分所有」などの投資対象の大枠の設定から始まり、立地条件・管理委託の範囲（サブリース・仲介のみなど）、そして税金（節税含む）についてなど、実に幅広い項目についての検討をされるかもしれません。

収益計算とは、極めてシンプルな計算ですが、本来、「投資期間」という時間軸の設定が重要となるのです。


不動産に関しては、短期よりも中長期スパンでの組み立てが基本となります。

しかし、投資期間の長短に関わらず、新築～解体までのライフサイクル全体を知り、自身の設定する投資期間を切り出すことで、正しい出費を把握することに繋がるのです。



収益計算の「出費」にあたる投資には「初期投資（＝不動産を購入する際に必要となる費用）」「継続投資（＝購入した不動産を継続的に運用するのに必要な費用、修繕費など）」「解体投資（＝購入した不動産を解体するために必要な費用）」の3つが存在します。

解体投資は、投資期間が短い場合には絡みませんが、次のオーナーへの売却関連費用と置き換えることができます。



初期投資に関しては、新築・中古問わず大きな出費を伴うことから、最大の関心事項となっています。

立地・構造・築年数など、様々な要素を加味して、金額の妥当性を図ることができますし、初期投資に関連した記事や出版物は世の中に溢れています。


もちろん、一時金として大きな出費が必要なタイミングなので、検討には細心の注意を払うことは必須です。

しかしメンテナンスなど、それ以降の出費＝継続投資については、一般的なモデルケースを適用し、月単位や年単位の費用見積で済ませてしまう、というケースがほとんどではないでしょうか。


メンテナンス費用の見積とは、多くの要素が積み重なることによって、発生タイミングと金額が非常に大きな幅を持って発生し、トータルコストも大きく変動します。

メンテナンスコストの見積は、モデルケースでの算出は不可能な場合も多いです。

つまり、個別の実情に合わせたオーダーメイドの算出が必須となります。

大きく変動する可能性のある継続投資、また今後説明をする解体投資についての想定をしっかりすることは、収益計算において不可欠な要素ではないでしょうか。

特に、中古物件の購入からスタートする場合は、その見極めが将来の出費を大きく左右する要素となります。



不確定費用を精度よく織り込み、出費をきめ細かく算出しましょう。


　出費　(＝初期投資＋継続投資+解体投資)　－収入　(＝賃料＋節税効果)＝収益


実際に必要な計算では、出費や収入の項目を分解して検討することが重要となります。

そして、収益計算を分解してみると、比較的精度よく金額が把握できるようになります。

そして、初期投資と節税効果しかないことにも気が付かされます。


収入をある程度固定させる手法として『サブリース』なども存在しますが、継続投資と解体投資の金額は不確定要素の割合が高く、「不動産投資におけるリスク」として理解してましょう。

サブリース問題も根が深いです。


収益を想定する際には、金額の大きな初期投資だけにとらわれず、物件ごとに算出が必要な不確定費用（メンテナンス費用や解体費用、賃料など）を計画的に織り込むことが重要です。

そうすることで、投資決定時の想定収益率の精度は高まり、冷静な投資判断に繋げることができるのです。



クエスト不動産経営管理(株)　石光良次